Monitoraggio del mercato immobiliare residenziale

Monitoraggio del mercato immobiliare
residenziale
OSSERVATORIO PROVINCIA DI COMO
- News marzo 2015 -
http://ance-como.cresme.it
News AnceComo – Cresme
SINTESI
I principali aspetti che emergono dalla lettura delle informazioni che compongono l’Osservatorio, sono i seguenti:
Il maggior numero di informazioni che emergono dall’Osservatorio mostra i chiari segni di ripresa del mercato immobiliare: gli ultimi dati
trimestrali delle compravendite di abitazioni per il 2014 evidenziano una forte crescita su base annua: +8% nel terzo trimestre e +13,7% nel
quarto trimestre 2014.
Nel periodo gennaio-settembre del 2014 le erogazioni di mutui per abitazioni sono tornate a crescere: +2,9%.
Rimane ancora inevasa una quantità rilevante di offerta (5.744 annunci che sono in pubblicazione da oltre 6 mesi).
Ma il segnale positivo circa gli annunci di vendita, risiede nell’aumento di annunci usciti (che presumibilmente hanno trovato una collocazione
sul mercato: 5.195 rispetto ai 4.613 di un anno fa) e nella diminuzione dei nuovi annunci (5.037 nella primavera di quest’anno a fronte dei 6.500
della primavera 2014).
Appare elevata l’attenzione alla qualità e al prezzo offerto da cui deriva una selezione degli immobili offerti sul mercato: il rapporto fra annunci
che permangono in pubblicazione da oltre 6 mesi e il numero degli “usciti” è passato dal 98% di un anno fa al 110% del marzo 2015.
Il fenomeno di selezione riguardante l’offerta, è ancora più evidenti negli annunci di vendita delle abitazioni di nuova costruzione: i nuovi
annunci diminuiscono da 1.908 a 1.128 (-40%) ma, nel caso delle nuove abitazioni, anche gli “usciti” diminuiscono (-13.3%) e il rapporto fra
permanenti per oltre 6 mesi e usciti, passa da 102% di un anno fa a 136% di questa primavera 2015.
News AnceComo - Cresme
Pag. 2
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL TREND DELLE COMPRAVENDITE 2011-2014 NEI DATI TRIMESTRALI
SINTESI
Dinamica trimestrale (tendenziale annua) delle compravendite in Provincia di Como
NUMERO COMPRAVENDITE TRIMESTRALI
2.500
1.418
1.087
1.241
1.066
1.247
1.007
1.266
1.120
500
1.396
1.092
1.473
1.960
1.281
1.000
1.496
1.569
1.500
1.878
2.000
0
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014
13,7%
-2,0%
-4,9%
-10,6%
-7,8%
-14,1%
-12,5%
-28,8%
-27,0%
-21,6%
-18,4%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
-5,0%
-10,0%
-15,0%
-20,0%
-25,0%
-30,0%
-35,0%
8,0%
VARIAZIONE COMPRAVENDITE TRIMESTRALI
I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III 2014 IV 2014
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme
Pag. 3
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL TREND DELLE COMPRAVENDITE 2004-2013
La variazione del numero di compravendite, per l’intero 2014, è pari al 3,7% per l’intera provincia. 4.811 compravendite di abitazioni registrate nel 2014 grazie
soprattutto alle dinamiche registrate negli ultimi due trimestri: +8% nel 3° trimestre 2014 e +13,7% nel 4° trimestre 2014.
La dinamica della provincia di Como, appare più vivace di quanto registrato nell’intero territorio nazionale (+3,6% nell’anno ma con “soltanto” + 4,2% nel 3°
trimestre e +7,1% nel 4° trimestre). Nell’area settentrionale del Paese, le variazioni registrate negli ultimi due trimestri sono state del 4,4% nel 3°trim. e del 7,5% nel
4° trim.
La dinamica e la dimensione delle abitazioni vendute in provincia di Como
Provincia di Como
4.811
4.639
6.903
8.186
9.964
11.204
9.910
9.044
6.940
5.241
2.000
7.137
4.000
7.577
6.000
7.784
8.000
8.578
10.000
10.894
12.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme
Pag. 4
News AnceComo – Cresme
LE EROGAZIONI DI MUTUI PER L’ACQUISTO DI ABITAZIONI
In ripresa l’erogazione di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni nel periodo gennaio-settembre 2014. Dal 2006, in cui venivano erogati 850 milioni di euro si è
scesi ai 306 milioni del 2013 con una riduzione complessiva pari al -64%. Ma, già nei primi nove mesi del 2014 la tendenza appare di risalita: +2,9%. Una brusca
inversione di tendenza negli ultimi mesi del 2014, considerando che il 1° semestre si era chiuso con un -7,3%.
EROGAZIONI ANNUE DI FINANZIAMENTI OLTRE IL BREVE TERMINE - ABITAZIONI
Variazione % 2012 / 2011 -41,1%
Variazione % 2013 / 2012 -19,6%
Tendenziale 2014 +2,9%
Fonte: elaborazioni CRESME su dati Banca d'Italia
News AnceComo - Cresme
Pag. 5
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA A MARZO 2015: 10.781 ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA – diminuisce il peso della nuova costruzione
L’offerta di abitazioni in vendita in provincia di Como risulta ancora in riduzione nel 1° semestre 2015. Il numero di annunci registrati nel mese di marzo ’15 è pari a
10.781 a fronte dei 11.020 del 1° semestre 2014 e dei 10.828 annunci del 2° 2014. La riduzione interessa esclusivamente gli annunci di abitazioni di nuova
costruzione, che diminuiscono su base annua (confrontati con il 1° sem. 2014) del -16.1% da 3.390 a 2.842, mentre quelli di abitazioni usate crescono del 4% da
7.630 a 7.939.
L’offerta immobiliare residenziale in vendita in provincia di Como – Marzo 2015
Nuova
costruzione
26%
Ottobre 2013
Usato
74%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
Sembra questo essere un segnale positivo che riguarda l’assorbimento delle nuove costruzioni, l’incidenza sul totale degli annunci diminuisce infatti dal 37%
registrato nell’ottobre 2013 al 26% di alcuni giorni fa.
News AnceComo - Cresme
Pag. 6
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA A MARZO 2015: 10.781 ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA – aumenta l’offerta di ville e villini
Nel complesso dell’offerta (nuovo e usato) si osserva che il peso degli appartamenti in vendita si ridimensiona dal 77% al 71%, mentre aumenta quello di ville e
villini.
L’offerta immobiliare residenziale in vendita in provincia di Como – Marzo 2015
Ottobre 2013
Schiera
4%
Ville/Villini
25%
Appartamenti
71%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
News AnceComo - Cresme
Pag. 7
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA A MARZO 2015: ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA – sostanzialmente stabili i prezzi
Anche nella prima parte del 2015 si si rileva la stabilizzazione dei prezzi di offerta in vendita. Per le nuove costruzioni: -0.3% per gli appartamenti; -1.6% per ville e
villini e un aumento del 4,5% degli immobili a schiera (cresciuti di oltre il 7% dall’autunno 2013 ad oggi). Le quotazioni dell’usato hanno conosciuto delle dinamiche
quasi contrapposte: in calo nei 18 mesi il prezzo degli appartamenti con una risalita lieve nel marzo di quest’anno. Stabili nel tempo le quotazioni di ville e villini
(+0.4% nei 18 mesi e -0.3% nell’ultima rilevazione); in forte calo nei 18 mesi i prezzi delle abitazioni a schiera (-10.3%) e un leggero calo nel marzo di quest’anno.
La dinamica dei prezzi di vendita offerti nelle rilevazioni 2013 – 2015 per tipologia edilizia
Offerta di nuova costruzione
+3,5%
+7,4%
500
0
1.580
1.589
-0,5%
1.672
2.160
2.168
2.097
2.151
2.080
2.055
1.763
1.913
1.830
1.756
1.782
-1,6%
1.500
2.090
2.000
+4,5%
2.273
2.324
2.195
-2,2%
1.500
1.000
-0,3%
+1,2%
2.310
2.638
2.645
2.587
2.000
2.548
2.500
2.500
-0,3%
2.113
3.000
Offerta di “usato”
1.000
-1,6%
+0,4%
-10,3%
Appartamenti
Ville/Villini
Schiera
500
0
Appartamenti
2° sem 2013
Ville/Villini
1° sem 2014
2° sem 2014
Schiera
1° sem 2015
2° sem 2013
1° sem 2014
2° sem 2014
1° sem 2015
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
News AnceComo - Cresme
Pag. 8
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE – ANNUNCI DI VENDITA: IL NUMERO DI ANNUNCI
LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA
News AnceComo - Cresme
Pag. 9
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE – ANNUNCI DI VENDITA: LE VARIAZIONI DI PREZZO
Autunno 2014
News AnceComo - Cresme
Pag. 10
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
ABITAZIONI USATE – ANNUNCI DI VENDITA: IL NUMERO DI ANNUNCI
LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA
News AnceComo - Cresme
Pag. 11
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
ABITAZIONI USATE – ANNUNCI DI VENDITA: LE VARIAZIONI DI PREZZO
Autunno 2014
News AnceComo - Cresme
Pag. 12
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
Classifica comunale per numero di Annunci di vendita totali, incidenza degli annunci per abitazioni di nuova costruzione e incidenza su stock
Comune
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Como
Cantù
Mariano Comense
Triangolo Lariano Erba (T.L.E.)
Lepontine-Menaggio (L.M.)
Erba
Lario Intelevese Nord (L.I.N.)
Turate
Fino Mornasco
Mozzate
Inverigo
Lomazzo
Menaggio
Cernobbio
Cermenate
Cadorago
Olgiate Comasco
Albavilla
Triangolo Lariano Bellagio (T.L.B.)
Appiano Gentile
Tavernerio
Lipomo
Montano Lucino
Guanzate
Canturino (CNT)
Annunci vendita
Di cui nuove
TOTALI
abitazioni (%)
1.908
18%
600
25%
473
45%
395
20%
284
18%
279
20%
242
21%
221
42%
200
37%
198
27%
186
27%
184
29%
170
25%
169
17%
160
41%
158
35%
154
14%
153
35%
151
11%
141
25%
138
31%
135
39%
133
40%
130
29%
123
50%
Annunci tot.
su stock (%)
4,6%
3,2%
4,4%
3,8%
1,8%
3,5%
2,1%
5,0%
4,8%
5,7%
4,6%
4,3%
6,2%
4,1%
4,1%
4,8%
3,1%
5,0%
3,2%
3,8%
5,5%
5,2%
6,0%
5,4%
5,4%
Comune
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Lario Intelvese Sud (L.I.S.)
San Fermo della Battaglia
Arosio
Carugo
Alto Lario Occidentale (A.L.O.)
Bregnano
Villa Guardia
Uggiate-Trevano
Olgiatese (OLG)
Fenegrò
Limido Comasco
Cabiate
Lurate Caccivio
Carimate
Casnate con Bernate
Rovellasca
Alzate Brianza
Bellagio
Canzo
Capiago Intimiano
Asso
Binago
Lurago d'Erba
Rovello Porro
Cassina Rizzardi
Annunci vendita
Di cui nuove
TOTALI
abitazioni (%)
122
13%
120
36%
119
47%
112
47%
111
31%
108
34%
102
30%
99
54%
94
41%
92
17%
92
17%
91
11%
88
20%
83
25%
82
27%
82
33%
81
30%
78
37%
78
14%
77
18%
76
26%
76
28%
75
7%
73
19%
72
17%
Annunci tot.
su stock (%)
4,1%
5,9%
5,7%
4,0%
1,2%
4,1%
2,9%
5,0%
2,5%
6,3%
5,5%
2,9%
2,1%
4,2%
3,9%
2,5%
3,8%
3,0%
2,5%
3,1%
3,8%
3,3%
3,2%
2,5%
4,0%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME - in grassetto i comuni con incidenza di annunci di nuova costruzione superiore alla media provinciale (26%)
News AnceComo - Cresme
Pag. 13
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE stabile, con tendenza all’aumento delle nuove costruzioni
L’offerta in locazione in provincia di Como appare sostanzialmente stabile su base semestrale (+0,4% nel confronto fra la rilevazione di marzo 2015 e ottobre 2014)
ma in netta diminuzione su base annua (-11% se confrontata con la primavera ’14). Le nuove costruzioni, invece, conoscono un aumento di tutte le tipologie ma,
soprattutto per quelle più estensive (ville, villini, case a schiera). L’incidenza delle nuove costruzioni sul complesso degli annunci di locazione aumenta dal 12% al
13%.
L’offerta immobiliare residenziale in locazione in provincia di Como – Marzo 2015
Nuova
costruzione
13%
Usato
87%
Ottobre 2014
Nuova
costruzione
12%
Usato
88%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
News AnceComo - Cresme
Pag. 14
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE
L’offerta immobiliare residenziale in locazione in provincia di Como – Marzo 2015
Ville/Villini
7%
Schiera
2%
Ottobre 2014
Ville/Villini Schiera
6%
1%
Appartamenti
91%
Appartamenti
93%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
News AnceComo - Cresme
Pag. 15
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: LOCAZIONE, CRESCITA DEI PREZZI NELLE NUOVE COSTRUZIONI
In netto aumento i prezzi locativi richiesti per gli immobili di nuova costruzione: +9% in 18 mesi, di cui +14% nella ultima rilevazione su quella precedente. Appare
più stabile nel tempo, invece il comportamento dei canoni richiesti per il mercato dell’usato. Nella primavera di quest’anno, inoltre, aumenta il diario fra i canoni
offerti negli annunci delle nuove costruzioni (10 euro al mq/mese) rispetto ai prezzi dell’usato (8,5 euro mq/mese).
La dinamica dei prezzi di locazione offerti degli appartamenti nuovi e usati - rilevazioni 2013 – 2015
11
+14,0%
8,5
8,4
8,5
+1,5%
8,6
8
8,7
9,2
9,1
9
10,0
10
7
6
+9,1%
-0,9%
Appartamenti di nuova costruzione
Appartamenti "usati"
5
2° sem 2013
News AnceComo - Cresme
1° sem 2014
2° sem 2014
1° sem 2015
Pag. 16
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE
ANNUNCI DI LOCAZIONE: IL NUMERO DI ANNUNCI – 1° semestre 2015
LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA
News AnceComo - Cresme
Pag. 17
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE
ANNUNCI DI LOCAZIONE: IL PREZZO DI LOCAZIONE – 1° semestre 2015
LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA
News AnceComo - Cresme
Pag. 18
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I PRIMI 30 COMUNI PER INCIDENZA DELL’OFFERTA DI LOCAZIONE
I primi 30 Comuni per numero di annunci per locazione in ordine decrescente – 1° semestre 2015
Comune
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Como
Cantù
Mariano Comense
Erba
Triangolo Lariano Erba (T.L.E.)
Lipomo
Lomazzo
Lario Intelevese Nord (L.I.N.)
Guanzate
Carugo
Cernobbio
Inverigo
Carimate
Turate
Appiano Gentile
Cadorago
San Fermo della Battaglia
Lario Intelvese Sud (L.I.S.)
Bregnano
Mozzate
Lepontine-Menaggio (L.M.)
Cabiate
Rovello Porro
Triangolo Lariano Bellagio (T.L.B.)
Arosio
Fenegrò
Lurago d'Erba
Rovellasca
Cermenate
Canturino (CNT)
Valore assoluto offerta di locazioni
295
175
78
59
41
25
24
23
21
20
20
20
19
19
18
18
17
17
15
15
15
14
14
14
13
13
13
13
11
11
TOTALE ANNUNCI RILEVATI (in
vendita + in locazione)
2203
775
551
338
436
160
208
265
151
132
189
206
102
240
159
176
137
139
123
213
299
105
87
165
132
105
88
95
171
134
% di locazione su offerta abitativa
totale
13,4%
22,6%
14,2%
17,5%
9,4%
15,6%
11,5%
8,7%
13,9%
15,2%
10,6%
9,7%
18,6%
7,9%
11,3%
10,2%
12,4%
12,2%
12,2%
7,0%
5,0%
13,3%
16,1%
8,5%
9,8%
12,4%
14,8%
13,7%
6,4%
8,2%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME in grassetto i comuni con incidenza di annunci di nuova costruzione superiore alla media provinciale (11%)
News AnceComo - Cresme
Pag. 19
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA
Gli schemi che seguono spiegano la logica con la quale sono stati analizzati i flussi nel tempo degli annunci di vendita e di locazione: il confronto tra gli annunci
rilevati nel 2° semestre 2014 e nel 1° semestre 2015 permette di identificare gli annunci non più presenti (definiti USCITI poiché presenti nel 2° 2014 e non
riscontrati nel 1° 2015), gli annunci di nuova pubblicazione (definiti ENTRATI poiché presenti nel 1° semestre 2015 ma non nel 2° 2014), gli annunci che permangono
in offerta (definiti RIMASTI poiché riscontrati in entrambe le rilevazioni).
Tra gli annunci USCITI sono compresi quelli che riguardano abitazioni vendute o locate ma anche quelli relativi ad immobili ritirati dal mercato (in attesa di prezzi
migliori, per sopraggiunte necessità del proprietario, per scadenza del mandato ad un’agenzia, ecc.). Allo stesso modo, tra gli annunci ENTRATI sono compresi quelli
di nuova pubblicazione (nuova offerta) ma anche quelli che vengono interamente sostituiti (mandato ad una nuova agenzia, nuovo annuncio con parametri diversi
da quelli precedenti quali prezzo, superficie e testo dell’annuncio, ecc.). Gli annunci RIMASTI, per i quali si propone una elaborazione che completa ulteriormente il
quadro informativo dell’offerta immobiliare in provincia di Como, comprendono esclusivamente gli annunci rilevati in entrambe le osservazioni (2° semestre 2014 e
1° 2015).
Per analizzare la dinamica dei flussi sono riportati, fra parentesi e in corsivo, i dati relativi ad un anno fa (flussi fra 2° 2013 e 1° 2014.
Si rilevano i seguenti fenomeni:




Diminuisce la quantità complessiva di annunci in vendita nel 2015, dopo il forte aumento fra il 2013 e il 2014;
Rimane ancora “inevasa” (in offerta per oltre 6 mesi) una quantità rilevante di offerta (5.744 annunci, con una tendenza all’aumento sugli annunci “usciti” e
quindi presumibilmente collocati sul mercato: dal 110% - dei permanenti sugli usciti – di questo semestre, a fronte del 98% di un anno fa);
Il segnale positivo è nell’aumento degli usciti (collocati): +12,6% e nella diminuzione dei nuovi annunci (-22.5%);
Tale comportamento del mercato è ancora più evidente nell’offerta di nuove costruzioni, in cui l’invenduto appesantisce la permanenza nel tempo degli
immobili di minore qualità e/o di prezzo medio-alto: diminuisce infatti il numero delle nuove proposte, ma diminuiscono anche gli “usciti” dagli annunci. Il
rapporto fra permanenti – oltre 6 mesi - e gli usciti passa dal 102% di un anno fa al 136% di questa primavera.
News AnceComo - Cresme
Pag. 20
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA
Il flusso degli annunci in vendita TOTALI - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2014 e il 1° semestre 2015
* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 1° semestre 2013 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che
non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).
News AnceComo - Cresme
Pag. 21
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA
Il flusso degli annunci in vendita di NUOVA COSTRUZIONE e di abitazioni USATE - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2014 e il 1° semestre 2015
ABITAZIONI “NUOVE”
ABITAZIONI “USATE”
* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 1° semestre 2013 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che
non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).
News AnceComo - Cresme
Pag. 22
News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA
Il flusso degli annunci di locazione TOTALI - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2014 e il 1° semestre 2015
* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 1° semestre 2013 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che
non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).
News AnceComo - Cresme
Pag. 23
News AnceComo – Cresme
L’ATTIVITA’ EDILIZIA RESIDENZIALE NEL DECENNIO 2002-2011
La dimensione e la vivacità della produzione di nuove abitazioni nel decennio 2002-2011
Nella provincia di Como, il 9,8% del patrimonio residenziale censito nel
2011 è stato realizzato nello scorso decennio: poco più di 30.000
abitazioni, secondo l’ISTAT.
La vivacità della nuova attività edilizia è stata superiore alla media italiana
(7,9%) e a quella dell’area nord-occidentale (8,4%). Molto prossima a
quanto si è verificato nel complesso della Lombardia (10,7%).
In termini di dimensioni del costruito, si evidenziano soprattutto Cantù,
Mariano Comense e Como. In questi tre comuni si sono realizzati quasi
6.000 alloggi (il 20% dell’intera provincia). Ma, se nel comune di Como, le
nuove realizzazioni contano “soltanto” il 3% dello stock al 2011, a Cantù
la vivacità dell’ultimo decennio è pari al 13% e, soprattutto, a Mariano
Comense è del 20% dell’esistente.
In termini di stretto rapporto con lo stock, risaltano invece Limido
Comasco (ca. 640 abitazioni: il 38% del patrimonio, è stato realizzato fra il
2002 e il 2011); Faloppio (il 23%, 430 case); Lambrugo e Luisago (il 21%);
Lurago Marinone e Mariano Comense (il 20%).
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME su dati ISTAT Censimento della popolazione e delle abitazioni 2011
News AnceComo - Cresme
Pag. 24
News AnceComo – Cresme
L’ATTIVITA’ EDILIZIA RESIDENZIALE NEL PERIODO 2006-2011
La dimensione e la vivacità della produzione di nuove abitazioni nel decennio 2006-2011
Nel quinquennio 2006-2011, sono state realizzate secondo l’Istat quasi
14.000 abitazioni: il 4,5% dello stock (in Lombardia il rapporto con
l’esistente è del 5,1%; nel Nord-Ovest il 4%; in Italia il 3,6%).
La seconda parte del decennio trascorso, ha confermato sostanzialmente
le tendenze localizzative dell’intero decennio, mostrando tuttavia una
maggiore intensità di concentrazione in alcune aree nel sud della
provincia. In particolare si osserva che l’attività realizzata nella prima
metà del decennio, si è progressivamente allargata ai territori contigui.
Sono coinvolti soprattutto i comuni prossimi a Como, all’uscita della A9 e
alla ferrovia Mi-Co (Montano Lucino, Grandate, Cassina Rizzardi e Villa
Guardia, Rovellasca); i territori vicini alla linea Milano-Varese, alla A36 e
alla A9 (Limido Comasco, Mozzate e Turate) e alle aree vicine a Chiasso
(Uggiate e Faloppio); infine i comuni lungo la linea Mi-Asso (Mariano
Comense, Inverigo, Lambrugo, Asso e Canzo).
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME su dati ISTAT Censimento della popolazione e delle abitazioni 2011
News AnceComo - Cresme
Pag. 25
News AnceComo – Cresme
LE RILEVAZIONI DELLA NUOVA OFFERTA DI ABITAZIONI – SOPRALLUOGO DI OTTOBRE 2014
Le rilevazioni compiute fra il 2013 e il 2014 sono finalizzate a conoscere quanta, dove e quale tipo di offerta non intercetta la domanda. Per assenza di
quest’ultima o per incompatibilità con i prodotti in vendita. Sono stati effettuati 4 sopralluoghi, a gennaio 2013, giugno 2013, a marzo 2014 e
nell’ottobre 2014, presso un consistente campione di edifici appena ultimati, o i cantieri in corso in 63 comuni (tasso di rappresentatività del 76%
dell’intera provincia). L’indagine ha interessato complessivamente oltre 4.500 abitazioni. Le ultime tre rilevazioni hanno riguardato una quota di edifici
non censiti in precedenza e un’altra quota già oggetto di sopralluoghi precedenti.
L’EVOLUZIONE DELL’INVENDUTO – quota di invenduto secondo l’epoca di ultimazione del cantiere e il periodo di rilevazione
84% 82%
90%
72%
Quota di INVENDUTO
80%
70%
61% 59%
60%
50%
85%
51% 52%
38% 31%
40%
43%
gen-13
36%
giu-13
30%
mar-14
20%
ott-14
10%
0%
fino a 6 mesi prima
della rilevazione
negli ultimi 6 mesi e
nei successivi 12
oltre 1 anno dopo la
rilevazione
A ottobre 2014, la quota di invenduto di abitazioni di
nuova
costruzione
nella
sua
accezione
convenzionale, è pari al 36% dell’offerta. Per
convenzionale si intende la misurazione del
fenomeno a 6 mesi dopo la fine del cantiere. Si tratta
di una quota piuttosto elevata leggermente inferiore
di quanto sia stata registrata nella rilevazione
precedente. L’invenduto sale al 52% per gli immobili
appena ultimati o da ultimare entro un anno. Mentre
arriva al 85% per le abitazioni che saranno ultimate
dopo l’ottobre 2015. Se da un lato è scontato che i
cantieri più recenti abbiano venduto sulla carta meno
alloggi di quelli già ultimati da mesi, dall’altro lato
assistiamo ad una stabilizzazione dei rapporti di
invenduto rispetto al totale delle abitazioni offerte. In
altri termini non si vedono miglioramenti sostanziali
nell’incontro fra offerta e domanda.
epoca di ultimazione del cantiere
News AnceComo - Cresme
Pag. 26
News AnceComo – Cresme
LE RILEVAZIONI DELLA NUOVA OFFERTA DI ABITAZIONI
SINTESI DELLE RILEVAZIONI
anno
ultimazione
iniziative
2009
2010
2011
2012
2013
2014 (*)
2015 (**)
2016
cantieri sospesi
fabbricati
abitazioni
totali
abitazioni
%
vendute invenduto
2
8
38
52
57
32
41
10
3
18
88
107
111
61
72
14
100
150
890
750
833
406
398
74
88
122
572
387
346
157
139
4
12%
19%
36%
48%
58%
52%
64%
94%
19
32
254
65
74%
Nota: i sopralluoghi presso i cantieri e gli uffici commerciali sono stati effettuati nel gennaio 2013, giugno 2013, marzo
2014, ottobre 2014. Le indagini hanno riguardato un campione mobile (nuovi cantieri rilevati) ed uno permanente
(monitoraggio costante dei medesimi cantieri). Nella tabella di sintesi, i dati relativi al campione permanente si
riferiscono all'ultimo aggiornamento.
(*) il campione comprendeva 47 alloggi Aler e 30 alloggi offerti in locazione, la percentuale di invenduto è stata
calcolata escludendo tali abitazioni
Se si esamina in serie storica aggregando –
statisticamente - gli esiti di tutte e quattro le rilevazioni (e
nel caso della quota “permanente”, mantenendo solo
l’ultima rilevazione), è possibile osservare la lentezza di
assorbimento da parte del mercato delle abitazioni
realizzate negli anni passati, anche non recenti: c’è il
12% degli immobili ultimati nel 2009 e il 19% di quelli finiti
nel 2010 che devono ancora essere assorbiti dal
mercato. Il 36% di quelli completati nel 2011, il 48% di
quelli completati nel 2012 e il 58% dei finiti nel 2013 (era
appena il 59% nella precedente rilevazione). La quota di
invenduto tende a scendere nei cantieri finiti nel 2014:
oggi è al 52% mentre nella rilevazione precedente era al
61%. L’indizio prevalente, come si diceva nella scorsa
news, è che, da un il mercato sconta ancora le grandi
quantità immesse durante il periodo di “coda” della fase
espansiva. D’altra parte, è possibile ritenere che le
quantità immesse nei periodi più recenti (2014), le
quotazioni di vendita e le proporzionate qualità
(localizzative e tipologiche) siano meno lontane delle
dimensioni e delle aspettative della domanda.
(**) il campione comprendeva 8 alloggi offerti in locazione, la percentuale di invenduto è stata calcolata escludendo tali
abitazioni
News AnceComo - Cresme
Pag. 27
News AnceComo – Cresme
LE RILEVAZIONI DELLA NUOVA OFFERTA DI ABITAZIONI
L’OFFERTA DELL’EFFICIENZA ENERGETICA
L’OFFERTA IN TERMINI DI LIVELLO DELLE FINITURE
prezzo medio: 3.060 €/mq
Classe A
35%
48%
media
43%
medio-bassa
prezzo medio: 2.540 €/mq
3.050 €/mq
60%
medio-alta
Classe B
65%
4.100 €/mq
73%
alta
0
500
1000
vendute
2.390 €/mq
2.290 €/mq
1500
2000
2500
3000
invendute
Fra le abitazioni in offerta, sono poche quelle con certificazione di livello inferiore alla “B”. La prevalenza è proprio della classe B con una incidenza di
quasi il 70% e un prezzo di vendita medio di 2.540 €/mq. Le classi A sono offerte ad un prezzo più elevato del 17%. Ed è proprio questa differenza di
prezzo che tende a spiegare come le classi A abbiano una quota di invenduto sensibilmente più elevata. Per lo stesso motivo, il livello di finiture è
inversamente proporzionale all’assorbimento del mercato: un livello di finiture medio presenta una quota di invenduto intorno al 48% (si tratta della
maggioranza di abitazioni di nuova costruzione poste in vendita), mentre il medio bassa del 43% e le finiture più di pregio presentano un invenduto più
elevato.
News AnceComo - Cresme
Pag. 28
News AnceComo – Cresme
LE RILEVAZIONI DELLA NUOVA OFFERTA DI ABITAZIONI
LE TIPOLOGIE EDILIZIE OFFERTE
SCHIERE
9%
BIFAM.
2%
VILLE
3%
monolocali
4%
bilocali
27%
oltre 3 locali
24%
Le tipologie edilizie immesse nel mercato sono composte
principalmente da edifici per appartamenti (l’86%). All’interno di
questi i tagli più presenti sono i trilocali, seguiti dai bilocali (27%),
dagli alloggi con 3 o più locali e, in quota estremamente ridotta, dai
monolocali.
trilocali
31%
APPARTAMENTI
86%
News AnceComo - Cresme
Pag. 29
News AnceComo – Cresme
LE RILEVAZIONI DELLA NUOVA OFFERTA DI ABITAZIONI
I PREZZI IN OFFERTA E LA RISPOSTA DEL MERCATO – Euro al mq e percentuale di invenduto
78%
oltre 4.000
64%
da 3.500 a 4.000
La quota di invenduto scende progressivamente col calare del
prezzo, se si eccettua la classe medio-alta (dai 3.000 ai 3.500
euro/mq) con un relativamente basso invenduto e quella più
bassa (fino a 1.800 E/mq) con una forte difficoltà di
collocazione sul mercato.
50%
da 3.000 a 3.500
59%
da 2.600 a 3.000
68%
da 2.400 a 2.600
52%
da 2.200 a 2.400
39%
da 2.000 a 2.200
32%
da 1.800 a 2.000
72%
fino a 1.800
0%
News AnceComo - Cresme
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Pag. 30
News AnceComo – Cresme
LE RILEVAZIONI DELLA NUOVA OFFERTA DI ABITAZIONI
Su immobili ultimati fra il 2011 e il 2014
L’INVENDUTO NEL TERRITORIO PROVINCIALE
Come abbiamo visto, l’invenduto a livello provinciale, nei sopralluoghi di
ottobre 2014 è pari al 36%. Questo nell’analisi convenzionale che
misura il fenomeno nelle realizzazioni degli ultimi anni fino a 6 mesi
prima l’ultimazione del cantiere.
Nell’attuale aggiornamento (provvisorio) dell’articolazione dell’invenduto
a livello comunale, il periodo preso in esame è invece relativo al
2011 fino a tutto il 2014 (non è pertanto confrontabile con i dati
rilasciati a marzo di quest’anno).
In altri termini, le classi attribuite al fenomeno sono le medesime dello
scorso marzo, ma le abitazioni ultimate si riferiscono a tutto l’anno in
corso, oltre che al 2013, 2012 e 2011. Anche per questo motivo, a
fronte di un miglioramento delle vendite, risulta sostanzialmente
immutato il quadro articolato per comuni.
La media dell’invenduto nell’intera provincia, misurato sulle abitazioni
ultimate fino ad oggi, è del 45%. Fra i comuni di maggior rilevanza
demografica, Como registra il 36% di invenduto; Cantù, il 49%; Mariano
Comense, il 39%; Erba, il 56%; Olgiate, il 62%.
Fra i comuni con basso invenduto, oltre all’area di Gravedona (15%), si
possono trovare i comuni di Appiano Gentile (19%); Limido Comasco
(tutte vendute ma con una basso tasso di attività edilizia); Turate (8%).
News AnceComo - Cresme
Pag. 31
News AnceComo – Cresme
IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI
L’indicatore del mercato potenziale nel breve e nel medio-lungo termine è calcolato utilizzando, attraverso diversi pesi ponderali, tre sotto-indicatori settoriali:



L’indicatore di vivacità e dimensione del mercato immobiliare
L’indicatore dell’invenduto
L’indicatore della dinamica demografica
Nel dettaglio gli indicatori settoriali sono così costruiti:



L’indicatore di vivacità e dimensione del mercato immobiliare e dell’offerta pubblicizzata – prende in considerazione
o La dimensione del mercato in termini di numero di compravendite complessivo
o La vivacità del mercato in termini di variazione rispetto all’anno precedente e in termini di quota di stock residenziale scambiata
o La dimensione dell’offerta immobiliare pubblicizzata in termini di numero di annunci di nuova costruzione (annunci di nuova pubblicazione,
permanenti rispetto alla precedente rilevazione e non più presenti)
L’indicatore dell’invenduto – trae origine dalle tre rilevazioni effettuate su un totale di 569 fabbricati per 4.511 abitazioni, che coprono 63 comuni (o aree
di aggregazione comunale) pari al 76% della popolazione della provincia di Como. Le rilevazioni sono state effettuate nel gennaio 2013; nel giugno 2013,
nel marzo 2014 e, infine, nell’ottobre 2014. La stima dell’invenduto, nei comuni in cui non si hanno rilevazioni, è stata effettuata individuando i comuni
omogenei per dimensione demografica, dinamica del mercato immobiliare e intensità dell’offerta immobiliare di nuova costruzione pubblicizzata
L’indicatore della dinamica demografica – come l’indicatore del mercato e dell’offerta, è un indicatore complesso che si basa sulla quantità, sulla tipologia
e sulla dinamica delle nuove famiglie (flussi di famiglie 2014 – 2023) prendendo in considerazione
o I flussi complessivi di nuove famiglie (2014-2023)
o Le famiglie giovani di nuova formazione (2014-2023)
o I flussi complessivi di nuove famiglie con redditi elevati (2014-2023)
o Le famiglie giovani di nuova formazione con redditi elevati (2014-2023)
o Il contributo di ogni comune nei flussi di nuove famiglie (2014-2023) dell’intera provincia
News AnceComo - Cresme
Pag. 32
News AnceComo – Cresme
IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI
Il mercato potenziale della nuova costruzione vede, nel breve termine (prossimi 1 – 3 anni), 35 aree con indicatore basso, 36 con indicatore medio e 17 con
indicatore alto. Tra questi ultimi si collocano comuni con una dimensione di mercato medie e medio piccole, in termini di compravendite 2013. La fascia a sud-est
della provincia (Olgiate Comasco – Lomazzo) appare quella più pronta ad accogliere una ripresa del mercato. Considerando il potenziale a medio lungo termine (410 anni) si osserva che le aree con indicatore alto aumentano a 22, quelle con indicatore medio salgono a 37 e quelle con indicatore basso scendono a 29. Più
interessante appare il passaggio di comuni con mercati rilevanti (Como è l’esempio più lampante) ad un livello di mercato superiore e la permanenza di molti
comuni nella parte alta della classifica, come evidenziato nella tabella che segue.
Il potenziale di mercato della nuova costruzione residenziale sul territorio della provincia di Como (sintesi tra mercato, invenduto e nuove famiglie)
POTENZIALE NEL BREVE TERMINE
News AnceComo - Cresme
POTENZIALE NEL MEDIO-LUNGO TERMINE
Pag. 33
News AnceComo – Cresme
IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI; ELENCO DEI COMUNI CON POTENZIALE ALTO NEI DUE PERIODI
Primi 30 comuni con potenziale di crescita per le nuove costruzioni alto, nel breve e nel lungo periodo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Comune
Limido Comasco
Gravedona ed Uniti
Turate
Cabiate
Locate Varesino
Lurago Marinone
Appiano Gentile
Carbonate
Dongo
Beregazzo con Figliaro
Lurate Caccivio
Oltrona di San Mamette
Uggiate-Trevano
Faloppio
Porlezza
Villa Guardia
Olgiatese (OLG)
Bulgarograsso
Cernobbio
Cirimido
Rovellasca
Alto Lario Occidentale (A.L.O.)
Cadorago
Como
Inverigo
Montano Lucino
Carlazzo
Casnate con Bernate
Gironico
Maslianico
Potenziale breve termine
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Comune
Limido Comasco
Appiano Gentile
Faloppio
Porlezza
Villa Guardia
Olgiatese (OLG)
Cabiate
Cadorago
Campione d'Italia
Cantù
Como
Inverigo
Locate Varesino
Lurago Marinone
Montano Lucino
Turate
Lario Intelevese Nord (L.I.N.)
Beregazzo con Figliaro
Lurate Caccivio
Oltrona di San Mamette
Rovellasca
Gravedona ed Uniti
Albavilla
Albese con Cassano
Arosio
Carimate
Dongo
Guanzate
Lurago d'Erba
Mariano Comense
Potenziale lungo termine
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Alto
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
Nota: I comuni contrassegnati in grassetto hanno indicatore ALTO sia nel breve che nel lungo periodo; quelli evidenziati passano da indicatore MEDIO a ALTO
News AnceComo - Cresme
Pag. 34
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO
Nota – principali punti metodologici
Con l’intento di fornire un servizio ai propri Associati, AnceComo ha incaricato il Cresme di sviluppare, gestire e aggiornare un Osservatorio del mercato
immobiliare nella provincia. Il Sistema Informativo online (http://ance-como.cresme.it) è composto da una banca dati, da un sistema di elaborazioni e da una
rappresentazione cartografica dei fenomeni rilevati. Le variabili analizzate comprendono tutte quelle grandezze che concorrono a spiegare i fenomeni evolutivi del
mercato degli immobili provinciale. La finalità dell’Osservatorio consiste nel fornire un supporto ai diversi attori del sistema delle costruzioni nelle scelte da compiere
sul DOVE, QUANDO, QUANTO, COME INTERVENIRE.

DOVE: i territori comunali analizzati in base alle potenzialità demografiche e del mercato. Oltre alle analisi puntuali dei singoli 80 comuni e di 8 aggregati di
comuni demograficamente piccoli, l’Osservatorio offre una panoramica di sintesi attraverso un indicatore globale comunale che misura la dimensione e la
dinamica dei comportamenti demografici e reddituali; del mercato immobiliare e dell’assorbimento del mercato (venduto/invenduto). L’indicatore è finalizzato a
rappresentare i territori in funzione della forza/debolezza del mercato e della domanda.

QUANDO: due scenari: a breve e a medio-lungo termine. L’indice globale si articola in due ambiti: quello delle prospettive congiunturali e quello del futuro
impiegando con pesi e dati diversi le variabili demografiche, quelle immobiliari e gli esiti delle rilevazioni sull’offerta di nuova costruzione.

QUANTO: l’analisi è finalizzata a descrivere quanta offerta può intercettare la domanda. Attraverso l’articolazione dei flussi di famiglia sul territorio (famiglie
giovani); l’esame approfondito delle offerte di abitazioni e del loro turn-over; l’intensità e i tempi di assorbimento da parte del mercato dei fabbricati immessi dalla
promozione immobiliare.

CHE COSA: l’analisi è volta a caratterizzare quale offerta può intercettare la domanda. Sono utili a questo fine le indicazioni relative a: i flussi di nuove
famiglie per età e condizione reddituale; le tipologie compravendute e quelle offerte; la ricognizione dei nuovi cantieri e dell’invenduto per caratteristiche
qualitative delle nuove abitazioni.
Ogni tre mesi, il Cresme acquisisce, elabora e rileva i dati ritenuti utili ai fini dell’interpretazione del mercato immobiliare nella provincia di Como. Alcuni
orientamenti congiunturali, di sintesi, sono rappresentati in questa news e in quelle che trimestralmente seguiranno.
News AnceComo - Cresme
Pag. 35

Download Report