Lees meer - Hekkelman Advocaten & Notarissen

Nieuwsbrief Bouw & Projectontwikkeling
10 april 2015
Contractvormen in de bouw
Voorafgaand
In een tijd waarin de bouwbranche voorzichtige tekenen van herstel vertoont, wil Hekkelman
proberen daaraan een steentje bij te dragen. Hekkelman zal dat doen met een serie artikelen
die een beeld wil schetsen van de juridische wekelijkheid in de bouw. In die artikelen zullen de
juridisch belangrijke vraagstukken worden behandeld die zich in de praktijk gedurende het hele
bouwproces voordoen. Het idee daarachter is om professionals in de bouw (aannemers,
adviseurs en opdrachtgevers) handzame informatie te geven over de juridische mogelijkheden
én valkuilen in het bouwproces. Daarmee wil Hekkelman die professionals helpen met hun werk
een kwalitatief zo goed mogelijk resultaat te bereiken, faalkosten te beteugelen en zo hun
toegevoegde waarde te vergroten.
Ook advocaten zijn niet onfeilbaar. Als u mogelijkheden tot verbetering of aanvulling signaleert,
stelt Hekkelman het op prijs dat u op uw beurt die kennis met ons deelt.
Inleiding
Een geïntegreerd contract, een bouwteamovereenkomst of een traditioneel model? Als
opdrachtgever in de bouw zijn er verschillende mogelijkheden om de overeenkomst voor een
project vorm te geven. Of de verschillende soorten overeenkomsten geschikt zijn voor het
beoogde project is afhankelijk van de wensen van de opdrachtgever en van de kenmerken van
het project. Een goede keuze kan de kans op discussies aanzienlijk beperken. Maar welke
contractvorm moet u als opdrachtgever kiezen? Als aannemer heeft u doorgaans weinig te
kiezen. Toch kan ook een aannemer met enige kennis van de verschillende contractvormen en
de verschillende mogelijkheden zijn voordeel doen. Dit artikel, dat als tweede in deze serie
nieuwsbrieven gepubliceerd wordt, betreft een korte inleiding op de verschillende
contractvormen en enkele handreikingen voor het gebruik daarvan.
pagina 2
Veel of weinig controle over ontwerp, toezicht en uitvoering?
De keuze van een contractvorm is afhankelijk van de mate waarop de opdrachtgever controle
en regie over het project wil houden. Wenst de opdrachtgever maximale controle over het
ontwerp, het toezicht en de uitvoering, dan is hij gebaat bij het gebruik van een traditioneel
model. Als de opdrachtgever juist alles uit handen wil geven, waaronder de financiering van het
project en het onderhoud, dan kiest hij voor een (ver) geïntegreerde contractvorm zoals het
DBFMO-model (dat staat voor Design, Build, Finance, Maintain & Operate). Het traditionele
model en een volledig geïntegreerd contract zijn de uitersten (zie onderstaand schema).
Traditioneel
model (UAV)
Bouwteam
Geïntegreerd
bouwen
(UAV-GC)
Veel
Controle opdrachtgever
Vergaand
geïntegreerd
(DBFMO)
Weinig
Links van het midden staat de zogenaamde bouwteamovereenkomst en rechts daarvan een
contractvorm die minimaal het ontwerp en de bouw integreert. Een voorbeeld hiervan is de
UAV-GC.
Contractsvormen
Het traditionele model
Het traditionele model gaat uit van de driehoek: opdrachtgever-architect-aannemer. In de regel
zoekt de opdrachtgever een architect die een ontwerp maakt. Vervolgens zoekt de
opdrachtgever een aannemer die het ontwerp ‘simpelweg’ volgens het bestek uitvoert.
Eventueel schakelt de opdrachtgever nog een werktuigbouwkundige in of stelt een bouwdirectie
aan, maar noodzakelijk is dat niet. De opdrachtgever heeft maximale controle over het werk,
maar is als keerzijde daarvan verantwoordelijk voor de voorgeschreven constructies,
werkwijzen, orders en aanwijzingen. Verder draagt de opdrachtgever zorg voor alle benodigde
gebruiksvergunningen.
Het bouwteam
Het bouwteam is een samenwerkingsverband tussen opdrachtgever, ontwerper en aannemer.
Dit bouwteam brengt samen een ontwerp tot stand. Het voordeel van deze samenwerkingsvorm
is dat de aannemer al in de ontwerpfase wordt betrokken, zodat de aannemer zijn specifieke
deskundigheid kan inbrengen. Verder mag de aannemer na het ontwerp een prijsaanbieding
doen. Als deze prijsaanbieding redelijk is, zal hij het werk in de regel gegund krijgen. Hoofdregel
is dat diegene die op een specifiek terrein heeft geadviseerd, verantwoordelijk is voor de
(on)deugdelijkheid van deze adviezen.
pagina 3
Geïntegreerde modellen
Van geïntegreerde contracten is sprake als tenminste het ontwerp en de bouw in één hand
verenigd zijn. De opdrachtgever stelt geen bestek op (zoals bij het traditionele model), maar
een vraagspecificatie en soms een voorontwerp. De vraagspecificatie bestaat in ieder geval uit
een Programma van Eisen. Hierin is (onder meer) geregeld aan welke eisen het gebouw moet
voldoen op gebruikersniveau, kwaliteitsniveau en op het gebied van technische/wettelijke eisen.
De opdrachtnemer is verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen als, kort gezegd, de
vraagspecificatie, de overeenkomst of informatie die in dit verband door de opdrachtgever ter
beschikking wordt gesteld, klaarblijkelijk zodanige fouten bevat dat de opdrachtnemer hierop
redelijkerwijs niet voort kan bouwen. De voorontwerpen van de opdrachtnemer hoeft de
opdrachtgever in beginsel niet te toetsen: de opdrachtnemer is aansprakelijk voor fouten.
Verder kunnen geïntegreerde contracten ook de financiering, het gebruik en het onderhoud van
het project omvatten.
Praktische aandachtspunten
Hieronder volgt een aantal praktische aandachtspunten ten aanzien van zowel de contractvorm
als de verdere inrichting van de overeenkomst.
Keuze contract
De keuze voor een bepaalde contractvorm is in de eerste plaats afhankelijk van de wens van de
opdrachtgever (zoals we hierboven zagen), maar ook van de kenmerken van het te realiseren
project. Als het bijvoorbeeld gaat om ontwerpcomplexe projecten, is het verstandig om echte
specialisten op dit gebied in te schakelen (architect, constructeur) en niet te zeer te vertrouwen
op de deskundigheid van een aannemer. In dergelijke gevallen ligt een geïntegreerd contract
minder voor de hand en verdient een traditioneel model de voorkeur. In de omgekeerde situatie
(lage complexiteit) kan een geïntegreerd contract of een bouwteamovereenkomst juist wél
interessant zijn. Vooral als van de aannemer wordt verwacht dat deze een goede bijdrage kan
leveren aan (de optimalisatie van) het ontwerp.
Een geïntegreerd contract verdient ook de voorkeur als de aannemer grote specifieke
bouwkundige kennis heeft en/of beschikt over bijzonder materieel. Een andere situatie waarin
een geïntegreerd contract de voorkeur verdient, is die waarin het werk onderhoudsgevoelig is,
of als het werk moeilijk te onderhouden is. Als wordt overeengekomen dat het onderhoud ook
voor rekening van de opdrachtnemer komt, dan zal deze gestimuleerd worden om het
onderhoud zoveel mogelijk te voorkomen of eenvoudig te maken.
Inrichting contract
De keuze voor een bepaalde contractvorm leidt vaak ook tot de keuze van een bijbehorende
modelovereenkomst of voor een bijbehorende set algemene voorwaarden. Zo wordt in geval
van een bouwteam vaak gekozen voor de VGBouw Bouwteamovereenkomst 1992. In geval van
pagina 4
het traditionele model worden vaak de UAV 1989 of 2012 als algemene voorwaarden op de
aannemingsovereenkomst van toepassing verklaard.
Hoewel de verschillende modelovereenkomsten of algemene voorwaarden veelvuldig worden
gebruikt, zijn zij niet in steen gebeiteld. Partijen kunnen van de modelovereenkomst of
algemene voorwaarden afwijkende afspraken maken. In de praktijk wensen partijen
bijvoorbeeld vaak af te wijken van paragraaf 49 van de UAV 1989 door te bepalen dat
geschillen aan de rechtbank zullen worden voorgelegd. Partijen wensen daarnaast vaak hun
aansprakelijkheid te beperken of juist de aansprakelijkheid van de wederpartij te vergroten,
bijvoorbeeld in geval van de DNR 2011, waarin de aansprakelijkheid van de adviseur in grote
mate is beperkt. Door afwijkende bepalingen op te nemen kunnen de scherpe randjes van een
overeenkomst of van de algemene voorwaarden worden weggehaald. De hoofdaannemer doet
er verder verstandig aan om zijn verplichtingen jegens de opdrachtgever zoveel mogelijk door
te leggen op zijn onderaannemer (het zogenoemde ‘back-to-back’ contracteren), bijvoorbeeld
door de hoofdaannemingsovereenkomst als bijlage op te nemen en deze ook op de relatie
tussen hoofdaannemer en onderaannemer van toepassing te verklaren.
Ten aanzien van vergaand geïntegreerde contracten wordt vaak voor een lange periode
gecontracteerd (bijvoorbeeld 15 of 30 jaar). Deze lange contractduur past ook goed bij het
karakter van een vergaand geïntegreerd contract waarbij niet (per se) wordt betaald voor de
bouw, maar dikwijls voor het gebruik van een gebouw. Een lange contractduur biedt weinig
flexibiliteit. Door een korte onderhoudstermijn te nemen of te bedingen dat de opdrachtnemer
tijdens (of zelf ná) de bouw verplicht is om aanpassingen te doen, kan meer flexibiliteit worden
ingebouwd. Deze flexibiliteit leidt mogelijk wel tot een hogere aanneemsom.
Wellicht ten overvloede: bij het sluiten van een overeenkomst is altijd van belang om te zorgen
dat met de juiste partij wordt gecontracteerd (bij voorbeeld niet met een lege B.V.), dat
afspraken worden gemaakt met en door iemand die bevoegd is om deze partij te
vertegenwoordigen en dat voor u gunstige algemene voorwaarden van toepassing worden
verklaard.
Afsluiting
De meest voorkomende overeenkomsten in de bouw zijn de traditionele overeenkomst, de
bouwteam overeenkomst en de beperkt geïntegreerde overeenkomst. De keuze voor één van
deze basismodellen wordt voornamelijk ingegeven door de mate van controle en invloed die de
opdrachtgever op het bouwproject wenst uit te oefenen. Andere factoren die de keuze voor een
contractvorm bepalen zijn de ontwerpcomplexiteit, de specifiek benodigde kennis (of het
materieel) en de onderhoudswensen. Door goed te kiezen kan optimaal gebruik worden
gemaakt van aanwezige kennis en kan aansprakelijkheid worden verlegd. Een contract en
‘bijbehorende’ set algemene voorwaarden kan verder naar eigen wens worden ingekleed en
aangepast, zodat deze goed past bij de wensen en bedoelingen van partijen. De advocaten van
pagina 5
de sectie Bouwrecht van Hekkelman Advocaten zijn altijd bereid om hierover met u van
gedachten te wisselen.
Heeft u vragen en/of opmerkingen over deze nieuwsbrief? Neem dan contact op met Remon
Janssen via e-mail: [email protected] of telefoon: 024 - 3 828 428.
Praktijkgroep Bouwrecht en Projectontwikkeling
Richard van
Auke Klomp
Roel Snel
Remon Janssen
Breevoort
Disclaimer
De informatie in deze nieuwsbrief is bedoeld ter voorlichting van cliënten en andere relaties en kan niet worden gebruikt als advies in
individuele situaties. In die gevallen kan vanzelfsprekend een op de specifieke situatie toegesneden advies worden gegeven.
Hoewel deze nieuwsbrief met de grootst mogelijke zorgvuldigheid tot stand is gekomen, aanvaardt Hekkelman Advocaten N.V. geen
enkele aansprakelijkheid voor eventuele fouten of andere onjuistheden (of de gevolgen daarvan).
© Hekkelman Advocaten N.V.

Download Report