Puzzelen voor lagere hypotheeklasten

Hypotheek beheren
Puzzelen voor
lagere lasten
De lage hypotheekrente schreeuwt om oversluiten, terwijl
een spaarrekening niets meer opbrengt. Hoeveel kunt u
Tekst Jan Klinckenberg
op uw hypotheek besparen?
E
en hypotheek loopt vrijwel altijd 30 jaar.
Dat betekent echter niet dat je al die
jaren niets aan de lening hoeft te veranderen. Banken geven bespaarmogelijkheden
niet makkelijk prijs, maar met een beetje puzzelen valt zo honderden tot duizenden euro’s
te verdienen. Hieronder vindt u tips om te
proﬁteren van de huidige lage hypotheekrente en valkuilen die u moet vermijden.
Op dit moment staat de
spaarrente extreem
AFLOSSEN
laag. De hypotheek
eerder aﬂossen is nu
voordeliger dan sparen. Hanteer de volgende vuistregels:
• Los alleen af met spaargeld dat u kunt missen. Het is zonde als u nu gaat aﬂossen en
volgend jaar een bedrag moet lenen om bijvoorbeeld een auto te kopen. Gebruik voor
de aﬂossing alleen spaargeld
waarover u anders 1,2% vermogensrendementsheff ing
moet betalen.
• Los alleen het boetevrije deel
af. Heeft u meer geld beschikbaar, dan kunt u volgend jaar
(direct na 1 januari) nog een keer aﬂossen.
Sommige banken eisen dat de klant de aﬂossing een paar weken van tevoren aankondigt. In dat geval moet u uw bank in december op de hoogte brengen dat u op 2 januari
wilt gaan aﬂossen.
Op de renteherzieningsdatum kunt u
zoveel aﬂossen als u wilt. Florius en de
nieuwe hypotheekverstrekker Munt Hypotheken rekenen nooit een boete als de klant
met eigen geld aﬂost.
• Aﬂossen op een aﬂossingsvrije en annuïteitenhypotheek levert altijd voordeel op. Hetzelfde geldt vaak voor een beleggings- en
traditionele levenhypotheek.
Een aﬂossingsvrije of annuïteitenhypotheek helemaal aﬂossen is slim als het leenbedrag relatief laag is. Stel, de aﬂossings-
LET OP DAT DE BANK DE
JUISTE BOETE REKENT
20 Geldgids april/mei 2015
vrije hypotheek bedraagt €75.000 en de
WOZ-waarde van de woning €400.000. Het
eigenwoningforfait is dan €3000. Dit betekent dat de eerste €3000 aan hypotheekrente
niet aftrekbaar is. We gaan er voor het
gemak van uit dat de hypotheekrente 4% is
en de nettospaarrente 0,3% (1,5% rente
minus 1,2% rendementshefﬁ ng). Door de
lening af te lossen, bespaar je maar liefst
2775 per jaar (3,7% van €75.000).
• Los nooit af op een (bank)spaarhypotheek die
binnen acht jaar aﬂoopt. Een hoge hypotheekrente kunt u dan beter koesteren. Deze rente
wordt namelijk ook vergoed over het (hoge)
spaartegoed. Omdat de spaarrente nu zeer
laag is, levert tussentijds aﬂossen op jongere
(bank)spaarhypotheken wel voordeel op.
• Bestaat uw hypotheek uit meerdere delen,
waaronder een aﬂossingsvrije hypotheek?
Los dan altijd eerst af op het aﬂossingsvrije
deel. Een (bank)spaarhypotheek komt pas
in laatste instantie in aanmerking.
• Tussentijds aﬂossen is vooral gunstig als de
hypotheek hierdoor in een lagere risicoklasse valt. De rente gaat dan omlaag. Let
op: veel banken passen deze niet uit zichzelf
aan. In dat geval moet u zelf om de verlaging
vragen. Er zijn ook banken die pas op de renteherzieningsdatum de rente aanpassen.
Uit vragen die bij de Consumentenbond binnenkomen, blijkt dat veel consumenten zich afvra-
Tot midden jaren 90 hanteerden veel banken
dezelfde gunstige boeteregeling als de zojuist
genoemde vijf banken. Bij vervroegde aﬂossing hoort een bank altijd uit te gaan van de
boeteregeling die hij hanteerde op het moment
van afsluiten van de hypotheek. Afwijken
hiervan mag alleen als dat in het voordeel van
de klant is. Let er dus goed op dat uw bank de
juiste boeteregeling toepast. Bij ING mag je
nu 10% boetevrij aﬂossen, maar zo’n 15 jaar
geleden was het boetevrije deel veel hoger:
20%. Stamt een ING-hypotheek uit die tijd,
dan geldt die 20%.
Let op: het is niet mogelijk een boete voor
vervroegd aﬂossen te omzeilen door over te
sluiten naar een variabele rente of een zeer
korte rentevaste periode en vervolgens af te
lossen. Bij het omzetten naar een kortere rentevaste periode brengt de bank de boete ook
in rekening.
gen hoe een bank de boete voor vervroegd aﬂossen berekent. Stel, je hebt voor tien jaar een
rente afgesproken van 5% voor een aﬂossingsvrije hypotheek van €100.000. Zeven jaren zijn
inmiddels verstreken. Bij veel banken, waaronder ABN Amro en ING, mag je jaarlijks 10%
boetevrij aﬂossen. In dit voorbeeld zou dat
€10.000 zijn. Maar je wilt de hele hypotheek
aﬂossen. De meeste banken kijken dan naar
de rente die ze op dat moment rekenen voor
een rentevaste periode van drie jaar (het aantal jaren dat de rente nog vaststaat). Is die
rente 3%, dan loopt de bank door de aﬂossing
2% (5% - 3%) per jaar over €90.000 (€100.000
minus het boetevrije deel van €10.000) mis.
Over drie jaar gaat het om €5400. Omdat de
bank zijn geld eerder terugkrijgt, geeft hij een
korting. Dit doet hij door de misgelopen rente
contant te maken tegen 3%. De boete komt dan
op €5158. Bij onder meer Obvion, Rabobank
en SNS Bank mag je jaarlijks 20% boetevrij
aﬂossen. Dit resulteert in een boete van €4585.
De boeteregeling van Argenta, BLG
Wonen, Lloyds Bank, Philips Pensioenfonds
en SPF Beheer is gunstiger. Deze banken kij-
ken in dit voorbeeld niet naar de rente voor
drie jaar, maar voor tien jaar vast. Stel dat
de 10-jaarsrente bij deze vijf banken 3,7% is.
Zij lopen dan slechts 1,3% rente per jaar mis.
De boete komt dan op €3317. Bij deze banken
levert extra aﬂossen of oversluiten naar een
goedkope geldgever daarom veel eerder
winst op.
Wie veel voordeel
wil binnenharken,
kan ook eens denOVERSLUITEN
ken aan verhuizen
naar een andere
bank. Of oversluiten van de hypotheek gunstig is, hangt af van
de huidige hypotheekvorm. Met een aﬂossingsvrije hypotheek valt er veel eerder voordeel te behalen dan met andere vormen. Een
(bank)spaarhypotheek oversluiten is vaak
niet voordelig.
Bij een verhuizing is het belangrijk dat de
kosten worden goedgemaakt door de lagere
rente van de nieuwe bank. Vrijwel altijd zijn
er notaris-, taxatie-, advies- en bemiddelingskosten. Reken op ongeveer €3000 in totaal. Bij
een overstap tijdens de rentevaste periode
WANNEER IS OVERSLUITEN VOORDELIG?
Bijkomende kosten
€ 2.000
€ 3.000
€ 4.000
MINIMAAL RENTEVERSCHIL (10 JAAR VAST NIEUWE BANK)
3,00%
0,48%
0,72%
0,97%
3,50%
0,47%
0,71%
0,95%
4,00%
0,46%
0,70%
0,93%
MINIMAAL RENTEVERSCHIL (2O JAAR VAST NIEUWE BANK)
3,00%
0,36%
0,55%
0,74%
3,50%
0,35%
0,53%
0,72%
4,00%
0,35%
0,52%
0,70%
Rente
oude bank
• Het minimaal
benodigde
renteverschil
geldt per
€100.000
hypotheek en
bij 2% inﬂatie.
Geldgids april/mei 2015 21
rekent de oude bank ook nog boeterente. Alle
kosten zijn wel aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Stel, je sluit op de renteherzieningsdatum een aﬂossingsvrije hypotheek van
€100.000 over naar een andere geldgever, waar
je de rente voor tien jaar vastzet. De totale
kosten voor het oversluiten zijn €3000. Is het
renteverschil tussen de oude en nieuwe bank
0,3%, dan is het rentevoordeel €3000. Het is
echter goed om ook nog rekening te houden
hypotheek) x 10 (rentevaste periode) x 9,91.
Oversluiten is dan slim als de totale kosten
niet hoger zijn dan 3 x 15 x 10 x 9,91 = €4460.
• Of oversluiten van een annuïteitenhypotheek voordeel oplevert, is afhankelijk van
de kosten, de nieuwe rentevaste periode en
de nieuwe rente. Stel, de hypotheek is
€100.000 en de oude rente voor tien jaar vast
is 4%. Kost overstappen €2000, dan ben je
alleen voordeliger uit als de nieuwe bank
minder rekent dan 3,54% (4%
minus 0,46%; zie de tabel op
pagina 21) voor tien jaar vast. Is
de hypotheek €200.000, dan is
een andere aanbieder al voordeliger als de rente 0,23% lager is
(0,46% gedeeld door twee).
• Oversluiten levert eerder voordeel op voor
consumenten die het hoogste belastingtarief
betalen. Zij krijgen immers in 2015 51% van
de oversluitkosten en betaalde rente van de
Belastingdienst terug. Van de betaalde rente
in 2016 krijgen zij 50,5% terug. Dit percentage gaat elke jaar met 0,5% verder omlaag.
Door minder hypotheekrente te betalen,
hebben ze minder last hiervan. Dit geldt in
nog sterkere mate voor iemand die binnen
afzienbare tijd met pensioen gaat en dan
beduidend minder aan inkomen krijgt.
OVERSLUITEN NAAR DE
DAGRENTE IS EEN OPTIE
met de inﬂatie. Is die 2%, dan moet de nieuwe
rente minimaal 0,333% lager zijn dan de oude
rente. Wie wil weten of oversluiten gunstig is,
kan de volgende vuistregels aanhouden:
• Het verhuizen van een aﬂossingsvrije hypotheek levert voordeel op als de jaarkosten
per €10.000 hypotheek en per 0,1% renteverschil niet hoger zijn dan €9,91. Stel, de hypotheek is €150.000, het verschil tussen de oude
en nieuwe rente 0,3% en de nieuwe rentevaste periode tien jaar. De formule is dan: 3
x (renteverschil van 0,1%) x 15 (150.000/10.000
22 Geldgids april/mei 2015
• Oversluiten naar een lagere dagrente bij de
eigen geldgever levert eerder voordeel op
voor consumenten die veel verdienen én
bijna met pensioen gaan dan voor anderen.
• Een (bank)spaarhypotheek oversluiten naar
een lagere dagrente bij de eigen bank levert
altijd verlies op. Tegenover de boete voor het
rentenadeel van de bank staat geen voordeel. Bij een lagere hypotheekrente vergoedt
de bank immers minder rente over het opgebouwde spaarkapitaal.
Als een rentevaste
per iode
b ij n a
RENTE
af loopt, doet de
VASTZETTEN
bank automatisch
een voorstel voor
een nieuwe rente
(die waarschijnlijk een stuk lager is). Dit aanbod hoort de klant drie maanden vóór de renteherzieningsdatum te krijgen. Bij de meeste
banken kun je in de laatste drie maanden niet
meer kiezen voor een inmiddels gedaalde
hypotheekrente. Een groot voordeel van een
vroeg voorstel is wel dat er genoeg tijd is om
te kijken of een andere aanbieder goedkoper
is. Een aantal tips voor als uw rentevaste
periode bijna aﬂoopt:
• Gaat uw voorkeur uit naar een variabele
rente, informeer dan of u de nieuwe rente
gratis kunt vastzetten. Is dat niet het geval,
dan kunt u misschien een vaste rente voor
een jaar overwegen. Na dat jaar heeft u weer
alle keus.
• Leg bij een (bank)spaarhypotheek de rente
zo lang mogelijk vast of kies een rentevaste
periode die vóór de laatste vijf jaar aﬂoopt.
Anders loopt u het risico dat de rente vlak
voor de einddatum f link daalt, met als
gevolg dat de lasten sterk stijgen. Er is dan
namelijk een veel hogere spaarpremie nodig
om het eindkapitaal te bereiken.
• Denk eens aan het splitsen van een hypotheek. Stel, u heeft €200.000 hypotheek en u
wilt de helft hiervan in de komende tien jaar
aﬂossen. Uw voorkeur gaat uit naar een
lange rentevaste periode, maar het is zinloos
de rente lang vast te zetten van de lening die
u aan het aﬂossen bent. Misschien kunt u
dan €100.000 voor 20 jaar vastzetten, €50.000
voor 10 jaar en €50.000 voor 5 jaar. Deze constructie heeft wel een groot nadeel. Als na
vijf jaar een deel van de hypotheekrente
verlengd wordt, kunt u niet boetevrij overstappen naar een goedkopere hypotheekverstrekker.
Hypotheekwijzer TEST
Een andere hypotheekvorm kan
ANDERE
som s gewen st
HYPOTHEEKzijn, bijvoorbeeld
VORM
omdat je niet
meer wilt beleggen of af wilt van hoge verzekeringskosten.
Gebruik dan de volgende handvatten:
• Een beleggingsverzekerings- of spaarhypotheek mag je nog steeds oversluiten naar een
voordeligere bankspaarhypotheek, zónder
dat dit ﬁscale gevolgen heeft. Een overstap is
mogelijk bij de eigen bank (mits die uiteraard
een bankspaarhypotheek heeft) en naar een
andere geldgever. Oversluiten van een spaarhypotheek levert vooral voordeel op als de
dure overlijdensrisicoverzekering in de
spaarhypotheek niet meer nodig is. Helaas
gaat dit oversluiten niet zonder kosten. Biedt
uw huidige bank geen bankspaarhypotheek
aan, dan bent u aangewezen op een andere
geldgever. Wacht in dat geval met oversluiten
tot de renteherzieningsdatum.
• Let erop dat oversluiten van een spaarhypotheek ‘fiscaal geruisloos’ gebeurt. Het
bedrag in de kapitaalverzekering of op de
bankspaarrekening mag niet eerst in uw
handen komen. Het verhogen van het verzekerde bedrag of de looptijd verlengen is niet
toegestaan. Heeft u een hogere hypotheek
nodig, dan kunt u voor het meerdere wel een
annuïteitenhypotheek afsluiten. De hele
hypotheek oversluiten naar een annuïteitenhypotheek is niet aan te raden.
• Een hybride hypotheek is een mix van een
spaar- en beleggingshypotheek. Deze hypotheekvorm was 10 tot 15 jaar geleden behoorlijk populair. Heeft u zo’n hypotheek en wilt
u liever niet meer beleggen, dan kunt u met
deze hypotheek ook volledig gaan sparen.
• Als het omzetten van een aﬂossingsvrije
naar een annuïteitenhypotheek geld kost,
kunt u zelf een annuïteitenhypotheek nabootsen. Door elk jaar de aﬂossing te verhogen bij
een aﬂossingsvrije hypotheek (bijvoorbeeld
met de uitgespaarde hypotheekrente), krijgt
u een ‘annuïteitenhypotheek’. Voordeel van
deze constructie is dat u zelf kunt beslissen
of u meer of minder wilt aﬂossen. Het vereist
wel veel meer discipline.
(BANK)SPAARHYPOTHEKEN
ABN Amro
ABN Amro Budget
Aegon
Aegon
Argenta
ASR WelThuis
BLG Wonen
Centraal Beheer
De Hypotheekshop NettoPlus (DL)
De Hypotheker SKP Budget (DL)
De Hypotheker SKP (DL)
Delta Lloyd Budget
Delta Lloyd DrieSterren
Florius Proﬁjt drie
Florius Proﬁjt twaalf
Hypotheekcentr. Academici Basis
BS
BS
BS
SH
SH
SH
BS
BS
BS
BS
BS
BS
BS
BS
BS
BS
6,4
6,8
6,2
5,3
4,6
5,8
5,2
6,7
6,8
7,0
6,6
7,3
6,6
6,6
5,7
10,0
2,95
2,85
3,00
3,00
2,45
2,68
3,20
2,90
2,85
2,80
2,90
2,75
2,90
2,90
3,10
3,00
7,9
8,2
8,5
7,8
6,8
4,3
2,8
7,6
8,2
7,9
7,9
8,1
7,3
10,0
3,45
3,35
3,30
3,30
3,38
4,35
4,70
3,50
3,35
3,45
3,45
3,40
3,60
3,60
7,5
7,0
6,9
6,6
6,3
6,3
7,7
7,1
6,2
6,0
6,6
5,8
6,5
7,0
7,6
6,3
BS = Banksparen, SH = spaarhypotheek, DL= Delta lloyd
• Peildatum: 10 maart. Gesorteerd op alfabet. Onderzocht zijn 54 producten.
• Betreft een 30-jarige hypotheek van maximaal 50% van de vrijeverkoopwaarde van een bestaande woning met volledige overlijdensrisicodekking.
• De gegevens gelden voor een niet-rokende man (40) die 42% belasting betaalt.
Hypotheekcentr. Academici
ING Bank
Lloyds Bank
Nationale-Nederlanden
Nat.-Nederlanden Basis
Obvion Compact
Obvion Basis
Rabobank
RegioBank oﬀerte 3 mnd
RegioBank oﬀerte 9 mnd
SNS Bank oﬀerte 3 mnd
SNS Bank oﬀerte 9 mnd
Syntrus Achmea Basis
Syntrus Achmea Comfort
Woonfonds
Woonfonds Voordeellijn
m
Te
s
pr too
ijs rd
ee
Re
l
n
t
op e
ga (%
Te ve b )
s
pr too ank
ijs rd
ee
Re
l
op nte
ga (%
Te ve b )
s
vo too ank
or rd
w ee
aa l
rd
en
Vo
r
Aa
n
& bie
pr de
od r
uc
t
Rentevaste periode
10 jaar
20 jaar
m
Te
s
pr too
ijs rd
ee
Re
l
n
op te
ga (%
Te ve b )
s
pr too ank
ijs rd
ee
Re
l
n
t
op e
ga (%
Te ve b )
s
vo too ank
or rd
w ee
aa l
rd
en
Vo
r
Aa
n
& bie
pr de
od r
uc
t
Rentevaste periode
10 jaar
20 jaar
BS
BS
SH
BS
BS
BS
BS
BS
BS
BS
BS
BS
SH
SH
BS
BS
9,1
7,6
1,0
8,3
9,1
7,2
6,2
8,1
7,2
6,7
6,5
6,0
5,3
4,4
4,8
6,7
3,20
2,65
3,50
3,35
3,15
2,80
3,00
2,60
2,79
2,89
2,95
3,05
2,60
2,80
3,29
2,89
9,0
6,5
8,6
9,5
8,1
7,3
8,5
7,4
7,0
5,4
5,0
7,6
6,8
1,0
2,8
3,80
3,70
3,90
3,70
3,40
3,60
3,30
3,59
3,69
4,10
4,20
3,00
3,20
5,10
4,70
6,8
7,0
6,0
6,9
6,4
7,0
7,6
8,4
7,1
7,4
6,9
7,2
6,3
6,9
7,8
7,1
• De rente bij ABN Amro, ING, Rabobank, RegioBank en SNS Bank
geldt als je een salarisrekening bij de bank aanhoudt.
• De labelproducten van Argenta worden ook aangeboden door DAK,
De Hypotheker, Huis & Hypotheek en WoonLife.
• Het testoordeel loopt van 1 tot 10. De voordeligste hypotheek of de
hypotheek met de beste voorwaarden heeft een score van 10.
Bron: MoneyView, Consumentenbond
Geldgids april/mei 2015 23

Download Report