Overig - Problemen (ver)bouw

Problemen (ver)bouw
De bouw of verbouw van een woning verloopt zelden probleemloos. Vrijwel altijd zijn er bij
oplevering punten te ontdekken die de aannemer nog moet herstellen. In de regel levert dit
geen probleem op. De aannemer lost de probleempunten op en de opdrachtgever betaalt de
(laatste) rekening.
Helaas kan het ook anders gaan, met name bij relatief kleine verbouwingen, zoals het
plaatsen van een dakkapel, een renovatie van een keuken of badkamer, etc. Er vindt dan
ook lang niet altijd een oplevering plaats, maar de eigenaar van de woning neemt het
verbouwde gewoon in gebruik. Als dan blijkt dat het werk niet goed is gedaan, levert dit ook
nogal eens problemen op met de aannemer. Deze ontkent het slechte werk, schuift het af op
het werk van een andere aannemer of hij geeft de opdrachtgever zelf de schuld.
Stappenplan
Voor de opdrachtgever – in de regel de eigenaar en bewoner van de woning – is het
natuurlijk ronduit teleurstellend als de (ver)bouw(ing) niet naar tevredenheid is afgerond. Om
ervoor te zorgen dat ofwel de gebreken worden hersteld, ofwel de schade wordt vergoed, is
het van belang om te weten hoe de rechten van de opdrachtgever zoveel mogelijk
gewaarborgd worden. Daarom staat hieronder een te volgen stappenplan.
NB: onderstaande geldt ook voor bijvoorbeeld de leverancier van een keuken of badkamer
die ook voor plaatsing ervan heeft zorggedragen.
Bezichtiging van de gebreken
Allereerst dient de aannemer uitgenodigd te worden voor een opname/bezichtiging van de
gebreken. Voor de opdrachtgever kan het handig zijn om daarbij een persoon aanwezig te
laten zijn die verstand heeft van bouwkunde.
Als de aannemer de gebreken erkent en herstel ervan toezegt, is meestal na herstel het
probleem opgelost. Als de aannemer de gebreken niet erkent en/of niet bereid is deze
(kosteloos) te herstellen, dan zijn verdere maatregelen nodig, waarbij niet is uitgesloten dat
er uiteindelijk een rechtszaak volgt. Om dit te proberen te voorkomen, dan wel goed
voorbereid de rechtszaak te starten, kan het volgende stappenplan gevolgd worden:
1. Stuur de aannemer een brief (zowel aangetekend als per post of per e-mail) waarin de
gebreken zo nauwkeurig mogelijk zijn omschreven en waarin de aannemer een redelijke
termijn krijgt om de gebreken te herstellen. Dit is de ingebrekestelling. [Hier graag een
link naar de tekst over de ingebrekestelling]
2. Als deze brief niet tot herstel van de gebreken leidt, is het verstandig om een deskundige
in te schakelen om hem/haar om een oordeel van het door de aannemer geleverde werk
te vragen. Het is verstandig om de aannemer hiervan op de hoogte te stellen en hem
(schriftelijk of per e-mail) uit te nodigen bij de bezichtiging van de deskundige aanwezig
te zijn. Via internet is een deskundige te vinden.
3. De deskundige zal ter plaatse de gebreken bezichtigen. Het is belangrijk dat hij een zo
goed mogelijk beeld krijgt van de gebreken, van de gang van zaken tijdens de (ver)bouw,
alle betrokkenen én de redenen die de aannemer aanvoert voor het afwijzen van zijn
aansprakelijkheid. Vooral dit laatste blijkt later in een eventuele procedure nogal eens
een bottleneck te zijn. Na de bezichtiging zal de deskundige een rapport opmaken en
deze toesturen aan de opdrachtgever.
4. Als uit het rapport gebreken blijken waarvoor de aannemer verantwoordelijk is, dan dient
de opdrachtgever het rapport aan de aannemer te versturen met (nogmaals) het verzoek
om de gebleken gebreken te herstellen.
5. Als de aannemer dan nog niet bereid is om de gebreken (kosteloos) te herstellen, dan
breekt het moment aan waarop de opdrachtgever zelf de regie in handen mag nemen. Hij
heeft dan verschillende mogelijkheden zoals het in rechte afdwingen van de
herstelwerkzaamheden of een ander opdracht te geven tot het verrichten van herstel.
Spanningsveld
In de praktijk blijkt het vaak tot de laatste stap te komen en de opdrachtgever dient dan een
afweging te maken tussen zelf herstellen of eerst een rechtszaak af te wachten. De
opdrachtgever is vaak het vertrouwen in de aannemer kwijt en geeft liever een derde de
opdracht tot herstel en wil de kosten daarvan verhalen op de aannemer. Dit is heel goed
mogelijk op het moment dat de aannemer in verzuim is (en dat zal het geval zijn na het
doorlopen van bovenstaand stappenplan), maar de opdrachtgever staat op dat moment wel
voor een lastige keuze met verschillende risico’s.
Hij kan ervoor kiezen om een derde in te schakelen en, nadat deze de werkzaamheden heeft
hersteld, de kosten hiervan proberen te verhalen op de oorspronkelijke aannemer. Het risico
van deze volgorde is dat, met het verrichten van de herstelwerkzaamheden, ook het bewijs
dat de aannemer slecht werk heeft geleverd, is verdwenen.
Een andere optie voor de opdrachtgever is om eerst een rechtszaak te starten waarin kan
worden vastgesteld dat de aannemer aansprakelijk is voor de gebreken. De opdrachtgever
kan dan kiezen voor het vorderen van de herstelwerkzaamheden of voor (vervangende)
schadevergoeding. Het bewijs van het slecht geleverde werk blijft dan bestaan. Het risico
van deze keuze is dat naarmate herstelwerkzaamheden langer op zich laten wachten, er ook
gevolgschade kan ontstaan. Dat kan weer in het gedrang komen met de
schadebeperkingsplicht van de opdrachtgever.
Absolute Advocaten voor de juiste keuze
Kortom, het maken van een juiste keuze is maatwerk en hangt af van de specifieke situatie.
Absolute Advocaten kan u helpen bij het maken van de juiste keuze.
Voor verdere informatie of mogelijkheden kunt u contact met ons opnemen via
telefoonnummer 026-3259023.

Download Report