Presentaties Vastgoedseminar 2015

Welkom
Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners
Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:
Openingswoord
Sjoerd Knipping - Marketing Directeur
Kia Motors Nederland
• In Nederland sinds 2003
• Tot 2009 een private onderneming
• Sinds 2009 officiële fabrieksimporteur van Kia Motors Corporation
Kia Motors Nederland
• > 17.000 verkochte auto’s in 2014
• 3e plaats particuliere markt 2014
• Top 10 overall
Kia Motors Nederland
Toekomst!
• Veel nieuwe producten
• Positieve ontwikkelingen op het gebied van aandrijflijnen
• Doelstelling 2018 > Top 5 merk in Nederland
Bedankt voor uw aandacht!
Inleiding
Inleiding:
Luberto van Buiten
Hoofdredacteur Automotive
Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners
Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:
Inleiding
Belangrijkste bevindingen
•
•
Circa 700 panden staan leeg
Toename leegstand verwacht als gevolg
dealersanering + consolidatie
Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners
Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:
Programma
Programma:
•
•
•
•
•
•
16.00 uur – Bram Cornelissen (BDO) - Fiscaliteit
16.30 uur – Kees van Hooijdonk – De praktijk
17.00 uur – pauze
17.15 uur – Rijn Platteel (De Kabath) - Leegstandbeheer
17.45 uur – Rudy Stroink (Dutch Spring) – Ben creatief
18.15 uur – walking dinner + borrel
Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners
Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:
Autoretail en Vastgoed
“Grijp uw (fiscale) kans!”
mr. Bram Cornelissen
BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V.
Branchegroep Vastgoed
Kijk vooruit!
Aandacht voor:
•
Fiscale waardering vastgoed
•
Fiscale planning: sturen op cashflow positie
•
Fiscale kansen bij herontwikkeling/-bestemming
•
Verhuur, verkoop of overdracht
Fiscale waardering vastgoed
•
Fiscale waardering vastgoed is vaak anders dan de commerciële waardering
•
Fiscale waardering vastgoed voor de heffing van vennootschapsbelasting;
1. Kostprijs + bijkomende kosten + verbetering (wat is verbetering?)
2. Afschrijven en afschrijvingsbeperkingen
3. Bedrijfswaarde < fiscale boekwaarde? → Afwaarderen!
Fiscale waardering vastgoed; Afwaarderen
•
Fiscaal afwaarderen mag alleen in bijzondere situaties;
1. Is de waardedaling duurzaam en aanmerkelijk? Zo ja;
2. Wat is de lagere bedrijfswaarde?
• Afwaarderen is soms verplicht!
• Let op: Toekomstige waardestijgingen belast!?
Fiscale planning: Sturen op cashflow positie
• In tijden van ‘economische tegenwind’; belastingdruk reduceren door planning
(onderhoud / afwaarderen / onderhoudsvoorziening);
• Gebruik maken van verliesverrekening (Let op: termijnen!) of een verlies
permanent maken;
• Bezwaar WOZ-beschikking? Dit heeft effect op tal van (belasting)heffingen;
- De onroerendzaakbelasting (OZB) en overige gemeentelijke belastingen
- Vennootschapsbelasting (afschrijvingsbeperking)
- Schenk- en erfbelasting
- etc
Fiscale kansen bij herontwikkeling/-bestemming
• Verduurzaming wordt steeds belangrijker;
•
Fiscale investeringssubsidies;
1. Energie-investeringsaftrek
2. Milieu-investeringsaftrek
3. Vervroegd afschrijven milieu-investeringen
•
Fiscale optimalisatie: onderhoud versus verbetering
•
Let op: Btw op verbouwingskosten altijd aftrekbaar?
Verhuur, verkoop of overdracht
•
Verhuur; Let op de btw-gevolgen! Dit kan grote impact hebben.
• Let op: Btw en leegstand!
• Verkoop of overdracht (in het kader van bedrijfsopvolging)
1. Realisatie winst? => herinvesteren (vennootschapsbelasting)
2. Afrekenen ‘aanmerkelijk belang’-claim (inkomstenbelasting)
3. Schenkbelasting
4. Overdrachtsbelasting/btw
Resumerend
1. Stuur op uw cashflow positie, ook bij herontwikkeling (optimaliseer onderhoud vs
verbetering, waardeer af, vorm een voorziening, maak een verlies permanent)
2. Maak bezwaar tegen uw WOZ-beschikking
3. Benut fiscale investeringssubsidies
4. Beoordeel btw-gevolgen bij herontwikkeling/-besteding
5. Verhuur/verkoop/overdracht; Let op de fiscale gevolgen!
Dank voor uw aandacht!
www.bdo.nl/automotive
www.bdo.nl/vastgoed
www.vastgoedjournaal.nl
www.vastgoedvergelijker.nl
Dit stond december 2013 op onze site
Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners
Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:
Presentatie
Presentatie:
Kees van Hooijdonk
Eigenaar Autobedrijf van Hooijdonk
Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners
Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:
Pauze
Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners
Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:
De kansen van Leegstand
Leegstand betekent niet het einde van de wereld
Automotive congres
25 februari 2015
Missie
Wij beschermen, met respect voor mens en omgeving,
tegen de ongewenste financiële, juridische en
maatschappelijke gevolgen bij leegstand van vastgoed.
Visie
Inzicht krijgen in de risico's en de mogelijkheden bij
leegstand, zonder dat dit achteruitgang betekent. Positief
en onderscheidend bijdragen met een alternatief dat
meerwaarde biedt. Met aandacht voor behoud van
leefbaarheid, uitstraling en onderhoud. Kansen creëren
voor eigenaren en tijdelijke gebruikers, door bewust te
kiezen voor een andere benadering van leegstand; onze
benadering. Gefundeerd op gedegen juridische kennis,
verstand van vastgoed en meer dan twintig jaar ervaring.
Samen werken aan zelfontwikkeling en ambities in een
inspirerende omgeving. Mensen zijn de sleutel tot het
vinden van oplossingen voor leegstand.
Keurmerk Leegstandbeheer
•
•
•
•
Sinds medio 2010
De Kabath sinds september 2010
Jaarlijkse keuring (laatste december 2014)
Normeringen
o
o
o
o
o
Gedragscode
Wind- en waterdicht
Maximum vergoedingen
(Brand)veiligheid
Asbest, legionella
• Meldpunt
Praktische oplossingen
• Bewoning
o
o
o
o
Bruikleenovereenkomsten
Oppasovereenkomsten
Tijdelijke verhuur Leegstandwet
Tijdelijke verhuur BW 7:232 lid 4
• Commerciële invullingen
o Bedrijfsruimte (opslag-, atelierruimte, werkplaats)
o Kantoorruimte
o Ambachts-, horeca- of winkelruimte
• Aanwezigheid
o Kort durende invullingen
Juridische mogelijkheden
• Tijdelijke verhuur (commercieel OG)
o Ateliers, kantoorruimte, opslagruimte, bedrijfsruimte op basis van
BW 7:290 e.v.
o Winkels, detailhandel en ambachten (onder strikte voorwaarden,
ex ante toetsing bij kantonrechter!) op basis van BW 7:230a
o Ook parkeerruimte valt onder de werking van BW 7:230a
Beheer
• Screening huurders
o Externe makelaar
o Toetsing
o Intakegesprek
• Controle
o Toezicht
o Kwartaal- of maandbezoek
o Nauwe samenwerking met externen
• Financieel
o Strak financieel beleid
o Sturen op laag debiteurenrisico
Voordelen
• Tijdelijk beheer
o
o
o
o
Risicoreductie
Bewaring uitstraling
Toezicht op onderhoud
Juridisch solide
• Complete dienstverlening
o
o
o
o
o
o
o
Opname pand
Juridische advisering
Contractadministratie
Financieel beheer
Technische advisering / onderhoud
Uitstraling en leefbaarheid bewaken
Oplevering
Valkuilen
•
•
•
•
•
•
•
Minder intensief onderhoud
Uitstraling
Minder flexibel
Ingebruikname bijgebouwen
Onderverhuur
Hennep
Wanbetaling
Belemmeringen
•
•
•
•
•
•
•
•
Mulitfunctionaliteit versus monofunctionaliteit
Indeelbaarheid
Locatie, locatie, locatie
Vergunningen
Bestemmingsplannen
Banken
Huurprijs
Kosten
o Financieringslasten
o Nutsvoorzieningen
o Heffingen, belastingen
Kansen
• Er zijn heel veel (tijdelijke) oplossingen denkbaar
o
o
o
o
o
o
o
o
Retail, outletstores
Fitness, health
Atelier, showroom
Kantoor
Opslag
Spectaculaire woonruimte
Caravan-, oldtimer-, motor-, en botenstalling
Werkplaatsen
• Tijdelijke oplossingen zijn vaak de opmaat naar de
definitieve bestemming
Kansen
• Tijdelijk gebruik vermindert de lasten (maar neemt
deze niet in het geheel weg)
• Tijdelijk gebruik maakt tijd om een goede oplossing
te vinden
• Tijdelijk gebruik verkleint leegstandrisico’s
• Tijdelijk gebruik voorkomt verloedering
• Tijdelijk gebruik maakt van u een gesprekspartner
bij derden (overheid).
Aandachtspunten
• Maak gebruik van eigen netwerk
• Maak gebruik van (de kennis van) eigen
medewerkers
• Maak gebruik van uw kennis van de lokale markt
• Wees creatief, niets is onmogelijk
• Investeren in leegstand loont de moeite
o Duurzaamheid
o Onderhoud en leefbaarheid
o Waardebehoud
• Lees het Automotive rapport over leegstand
Juridische aandachtspunten
•
•
•
•
Gebruik goede overeenkomsten
Niet laten verleiden tot mooie constructies
Let op bestemmingsplannen / regelgeving
Win goed advies in
Casus ‘Tot 2021’
• Schoolgebouw in Apeldoorn
o
o
o
o
o
o
o
o
o
3.500 m2 bruto vloeroppervlak
Leeg tot 2021, daarna sloop en nieuwbouw
Kostenneutraal
Nieuw leven in dode hoek
Bestemming centrumdoeleinden
Concept ambachten
Commerciële verhuur (winkels, kantoren, bedrijfsruimte, horeca)
Start 1-1-2014
Geen verwarming aanwezig…
Resultaten
• Bruisend
o ‘Leven’ in buurt
o Positieve exposure gemeente
• Risicoreductie
o Toezicht op onderhoud
o Bewaring uitstraling
• Financieel
o
o
o
o
o
Alle investeringen en kosten voor rekening dKVb
Investering inmiddels ruim € 270.000,-Opbrengst voor dKVb
80% verhuurd per 1-1-2015
Positief exploitatieresultaat bij 60% bezetting
Valkuilen
• Langere aanlooptijden
• Langere looptijd noodzakelijk
o Succes is afhankelijk van looptijd
o Tijdelijk naar permanent?
•
•
•
•
Contractueel
Investeringen
“Juiste concept”
Netwerk is essentieel
o Economische / zakelijke binding locatie
• Discussie
Wij danken u voor uw aandacht
Ontdek je plek in de crisis
Rudy Stroink
Ondertussen in de Seringeti..
De laatste paal
Een plan voor Nederland
met 27 miljoen inwoners
Waarom hebben we niet opgelet ?
•
•
•
•
•
Optimistische plannen
Financiering gedreven ontwikkeling
Inflexibele, aanbod gedreven, productiemethode
De overheid en de markt die gelijke belangen kregen
We hebben de nieuwe vraag niet begrepen
Zijn de veranderingen een gevolg van
de recessie, of is de recessie is een
gevolg van veranderingen?
recessie
Dus de vraag is, wat gaat
anders doen?
u morgen
… en niet zeggen dat u vanaf nu naar
de klant gaat luisteren, dat is zo
deprimerend….
recessie
In het antwoord moet zitten:
30% sneller, 30% beter en 30%
goedkoper
De anonieme gebruiker
150 jaar inhaalrace
Bevolkingsgroei
Welvaartsontwikkeling
Toename grondgebruik
ruimtegebruik
inloop fase
economische groei
Efficiënt ondernemen, is een kwestie
van de klant u laten vinden en daarvoor
gebruikt u het gereedschap van de
informatie revolutie
recessie
Dus wat gaat u doen….
•
•
•
•
Luisteren als Winnetoe en let op de veranderingen
De vraag stellen of uw product aansluit op een
substantiële en bereikbare vraag
Bedenken hoe u het product gaat leveren.
Uw concurrent ontlopen door intensieve innovatie en
marketing
De klant is niet langer anoniem en of
een vriend of een vijand,
… en het is een wederkerige relatie
De laboratoria van de nieuwe praktijk
DANK U
Rudy Stroink
www.dutchspring.net
Bedankt voor uw komst
Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners
Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:

Download Report