t Parcje - Gemeente Roermond

^
gemeente Roermond
VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROERMOND
datum indiening:
afdeling:
Onderwerp:
13 februari 2014
datum/agendapunt B&Wvergadering: 180214/301
Plannen en Projecten
Project 't Parcje
Voorstel:
1. In principe medewerking te verlenen aan de realisatie van 85 woningen aan de locatie St. Odgerusstraat
conform de uitgangspunten in het masterplan en ten behoeve van de nadere uitwerking een
realiseringsovereenkomst te doen opstellen.
2. In principe besluiten tot verkoop van de gemeentelijke gronden binnen het exploitatiegebied tegen de
overeengekomen grondprijs.
3. In principe akkoord te gaan met een gemeentelijke bijdrage van maximaal 100.000,- onder voorbehoud van
besluitvorming van de gemeenteraad over de financiële kaders.
4. Alvorens definitief te besluiten tot verkoop de raad in de gelegenheid te stellen de wensen en bedenkingen
kenbaar te maken overeenkomstig bijgevoegde conceptbrief.
5. De gemeenteraad in het kader van de begrotingsbehandeling 2015 voor te stellen de opbrengst uit de
locatie St. Odgerusstraat toe te voegen aan de Reserve voor de wijkontwikkeling.
Beslissing B&W:
1.
2.
3.
4.
5.
akkoord;
akkoord;
akkoord; bijdrage uit Economisch Stimulerend ( € 55.000,- woningbouw en € 45.000,- duurzaamheid);
akkoord;
niet akkoord; opbrengst gaat naar Algemene Reserve.
Handtekening gemeentesecretaris;
onderwerp:
Project 't Parcje pagina: 2
Bijlagen:
Bijlage 1: Masterplan het Parcje
Bijlage 2: Brief wensen en bedenkingen
Samenvatting:
Voorgesteld wordt om, in vervolg op de intentieovereenkomst 't Parcje, in principe medewerking te verlenen
aan de realisatie van 85 woningen aan de locatie St. Odgerusstraat conform de uitgangspunten in het
masterplan.
Voor de haalbaarheid van het project wordt voorgesteld een gemeentelijke bijdrage te leveren in de
grondexploitatie en deze te dekken uit de grondopbrengsten.
Historie:
Op 28 mei 2013 heeft uw college de intentie uitgesproken om de Wing Group BV maximaal een jaar de tijd te
geven om de plannen van de St. Odgerusstraat (hierna 't Parcje) nader uit te werken en met de gemeente
overeenstemming te bereiken over de planologische, financiële en duurzaamheidaspecten, alsmede de
fasering, tijdshorizon en haalbaarheid.
Op 30 juli 2013 heeft uw college vervolgens besloten een intentieovereenkomst aan te gaan met Wing Group
BV inzake de ontwikkeling van 't Parcje.
Toelichting op voorstel:
In de afgelopen maanden heeft intensief overleg plaatsgevonden tussen de Wing Group BV en de gemeente
om de plannen uit te werken en om de aspecten zoals genoemd in de intentieovereenkomst te kunnen toetsen.
Dit heeft geresulteerd in een masterplan 't Parcje waarin wordt uitgegaan van de bouw van 85 energie neutrale
woningen in een groene, duurzame omgeving. Het beeld dat door de Wing Group BV wordt geschetst is een
introverte wijk, waar veel groen en duurzame materialen de toon zetten. Dit plan is beoordeeld op de aspecten
welke staan genoemd in de intentieovereenkomst.
Hieronder zullen deze aspecten behandeld worden.
Planologie
Het perceel ligt binnen het bestemmingsplan 'Kemp Kitskensberg Heide' en de gronden hebben de
bestemming 'Maatschappelijke doeleinden', 'Bedrijfsdoeleinden' en 'Woondoeleinden, nader uit te werken'. Het
realiseren van woningen is op grond van de bestemmingsplanregels niet toegestaan. Het bestemmingspian
bevat geen afwijkingsbevoegdheid op grond waarvan medewerking zou kunnen worden verleend.
Dat betekent dat voor het verlenen van medewerking aan het initiatief het bestemmingsplan gewijzigd dient te
worden. De wenselijkheid hiervan dient eerst te worden afgewogen.
Zowel aan de overzijde van het perceel als aan de achterzijde zijn woningen gelegen. De locatie is gelegen in
een woonomgeving en het saneren van een bedrijventerrein ten behoeve van woningbouw is zeer wenselijk.
Conform het gemeentelijk beleid dient nieuwbouw plaats te vinden op inbreidingslocaties. Het perceel aan de
St Odgerusstraat is een inbreidingslocatie waarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid.
Aandachtspunt hierbij is de ladder van duurzame verstedelijking. In het kader van de
bestemmingsplanprocedure dient de regionale behoefte binnen de planperiode van 10 jaar te worden
onderbouwd. Door de initiatiefnemer wordt aangegeven dat het woningbouwproject een looptijd heeft van ca. 5
jaar en gelet op de afwijkende woningbouwtypen, c.q. de niche in de markt, te weten de O-energiewoningen,
onderwerp:
Project 't Parcje pagina: 3
haalbaar en realiseerbaar is. Daarnaast zijn door de initiatiefnemer een aantal onderzoeken uitgevoerd ten
behoeve van de haalbaarheid van het plan (geluid, bodem) welke in beginsel positief zijn.
Volkshuisvesting
Het plan is reeds opgenomen in het gemeentelijke volkshuisvestingsplan en de voorliggende 85 woningen
passen in dit kader. Nader uitgewerkt dient te worden of hier een mogelijkheid tot O-trede woningen bestaat.
Stedenbouw
In principe kan ingestemd worden met de massastudie 't Parcje. Het masterplan dient nu gezamenlijk met de
ontwikkelaar uitgewerkt te worden in een stedenbouwkundig plan.
Duurzaamheid
Het plan staat geheel in het teken van duurzaamheid. Realisatie van O-energiewoningen en het gebruik van
duurzame materialen is het basisuitgangspunt. Dit wordt gerealiseerd door gebruik van innovatieve materialen,
zoals het realiseren van een hybride gevel. Deze gevel (de voorgevel) is voorzien van zonnecollectoren,
ventilatie, en zelfsturende lamellen. Daarnaast zullen alle woningen een dak hebben voorzien van
zonnepanelen. Ook de materialen in de openbare ruimte zullen in het teken staan van duurzaamheid.
Faser//7g/f/yds/7or/zoA7
Volgens opgaaf van de Wing Group BV zal het project gerealiseerd worden in 4 fases, te beginnen met de
planvorming in 2014 en vervolg bouw tot en met 2017. De oplevering van de laatste woningen en overdracht
van de wegen vindt medio 2018 plaats.
Financiële
haalbaarheid
In het planteam 't Parcje d.d. 16 december 2013 heeft de Wing Group BV een voorstel gedaan betreffende de
financiële haalbaarheid. Dit voorstel was gebaseerd op een tekort in de grondexploitatie.
Omdat de ontwikkelaar een beroep doet op de gemeente voor de dekking van dit tekort, is getoetst of het
genoemde tekort redelijk is.
In de nota Grondexploitaties is hiervoor als uitgangspunt opgenomen, dat wanneer een beroep wordt gedaan
op gemeentelijke middelen ter uitvoering van de grondexploitatie, de gemeente de redelijkheid van de in de
grondexploitatieberekening opgenomen grondprijs zoveel mogelijk zal toetsen aan de hand van een residuele
grondprijsberekening.
Om de redelijkheid van de gevraagde bijdrage te toetsen, is een residuele taxatie uitgevoerd op basis van het
plan van de Wing Group. Voorafgaand aan deze taxatie zijn de relevante uitgangspunten
(oppervlaktegegevens, bouwprogramma, fasering e.d.) afgestemd met de Wing Group.
Vervolgens is een exploitatieberekening opgesteld, waarbij de door de taxateur gehanteerde grondwaarden
als uitgangspunt zijn genomen. Op basis van deze exploitatieberekening is het tekort redelijk te noemen.
Over dit tekort heeft een tweetal onderhandelingsoverleggen plaatsgevonden tussen de Wing Group en de
wethouder Financiën. Basis voor de onderhandelingsoverleggen is het feit dat het hier gaat om een bijzonder
woningbouwprogramma ( duurzame O-energiewoningen) en het feit dat met de ontwikkeling van dit plan een
bedrijventerrein kan worden gesaneerd. Onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring is principe
overeenstemming bereikt welke inhoudt dat de gemeente € 100.000 euro bijdraagt in het tekort op de
grondexploitatie. Verder is afgesproken dat gemeente en ontwikkelaar zich zullen inspannen om voor dit
project subsidie te verwerven, waarbij met name wordt gedacht aan regelingen op het gebied van
duurzaamheid. Indien een subsidie kan worden verworven waarbij een gemeentelijke cofinanciering als eis
wordt gesteld, dan geldt de hiervoor genoemde gemeentelijke bijdrage als zodanig.
Daarnaast is afgesproken dat indien eventuele subsidies worden verkregen boven het geraamde tekort op de
onderwerp;
Project 't Parcje pagina; 4
grondexploitatie, het meerdere naar rato verdeeld wordt tussen de gemeente en Wing Group BV. Dit dient in
de reaiiseringsovereenkomst nader uitgewerkt te worden.
Aan de Wing Group BV is aangegeven dat de uitkomsten van dit onderhandelingsoverleg voorgelegd worden
aan het college en dat daarnaast de gemeenteraad een definitief besluit dient te nemen over de financiële
kaders, waaronder de gemeentelijke bijdrage. Daarnaast dient de raad in het kader van de voorhangprocedure
in de gelegenheid te worden gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken in het kader van de
voorgenomen verkoop van de gemeentegronden.
Realiseringsovereenkomst
De ontwikkeling en realisatie van het project geschiedt voor rekening en risico van initiatiefnemer.
Voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd wordt een realiseringsovereenkomst met
initiatiefnemer gesloten.
In de overeenkomst worden onder meer afspraken gemaakt over;
de voorgestane ontwikkeling met de bijbehorende planvorming, planning en fasering;
kostenverhaal (o.a. planschade, bijdragen bovenwijkse voorzieningen en ambtelijke kosten);
grondtransactie;
eisen aan de door en voor rekening van de ontwikkelaar aan te leggen openbare ruimte;
garantstellingen.
Conclusie
Gelet op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan 't Parcje, met voorbehoud van goedkeuring
van de financiële uitgangspunten door de gemeenteraad, in principe haalbaar is. Het plan dient nu uitgewerkt
te worden in een realiseringsovereenkomst en een definitief bouwplan, weike voidoet aan de gemeentelijke
eisen en op basis waarvan een bestemmingsplanprocedure gevolgd kan worden.
Toelichting op de middelen:
Met de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over de verkoop van de gemeentelijke eigendommen voor
een bedrag van in totaal € 1.282.000,-. Dat bedrag is conform de door de taxateur bepaaide waarde.
Ten laste van deze opbrengst dient de boekwaarde van de grondexploitatie St. Odgerusstraat gebracht te
worden. Uitgaande van levering van de grond in 2015 zal deze boekwaarde ongeveer € 175.000,- bedragen.
Na aftrek van deze boekwaarde resteert van deze opbrengst nog een bedrag van ongeveer € 1.107.000,-.
Daamaast is met de ontwikkelaar een principe overeenstemming onder voorbehoud van bestuurlijke
besluitvorming bereikt over een gemeentelijke bijdrage van maximaal
€ 100.000,- aan het project.
Voor de dekking van deze bijdrage het volgende ;
1
In het kader van paragraaf 10 van de begroting 2014 heeft de gemeenteraad middelen gereserveerd
voor de stimulering van de bouw en duurzaamheid. De gemeenteraad besluit daarover op 20 februari
2
Rekening houdend met de boekwaarde resteert van de opbrengst van de verkoop van de
gemeentegrond nog een bedrag van ongeveer € 1.107.000,-. De gemeentelijke bijdrage zou ten laste van deze
opbrengst gebracht kunnen worden. Dit is de gebruikelijke gang van zaken.
1A. Over de inzet van de middelen voor stimulering woningbouw 2014 ad. 100.000,- dient, conform de
projectbeschrijving stimulering woningbouw, het volgende afgewogen te worden;
onderwerp:
Project 't Parcje pagina: 5
-er zal geen sprake kunnen zijn van tiet volledig dan wel substantieel afdekken van tekorten;
-een effectieve inzet zal bij voorkeur daar moeten plaatsvinden waar sprake is van projecten die "hangen" op
een klein tekort, bijvoorbeeld daar waar partijen doorgaans niet investeren;
-de inzet zal moeten plaatsvinden op een breed terrein van de bouw en daarmee niet slechts op de
woningbouw;
-de inzet zal daar moeten plaatsvinden waar op korte termijn ook gestart kan worden, e.e.a. stelt eisen aan de
projecten maar ook aan de wijze waarop ze worden geselecteerd.
Aan de eerste drie voorwaarden wordt voor dit project voldaan. Het tekort is substantieel groter dan de bijdrage
welke wordt gevraagd. Dit tekort neemt de ontwikkelaar voor zijn rekening. De bijdrage is daarnaast maar een
zeer klein gedeelte in vergelijking met de investering voor het project. In kwalitatieve zin zal de inzet bij
voorkeur gericht zijn op bouwprojecten die ook een maatschappelijke meerwaarde hebben. Tenslotte betreft
het hier een project dat een maatschappelijke (duurzame) meerwaarde heeft en een uitstraling heeft op de
belevingswaarde van de woon- en verblijfsomgeving binnen de bebouwde kom.
IVIet betrekking tot de laatste voorwaarde is er sprake van een risico. Voor het project 't Parcje dient nog een
bestemmingsplanprocedure gevolgd te worden, hetgeen betekent dat zeker is dat in 2014 nog niet gebouwd
kan gaan worden..
Daarnaast komen mogelijk andere projecten, die nu niet in de afweging voor de inzet van de middelen zijn
betrokken, of zich alsnog snel gaan voordoen in 2014 op voorhand niet meer in aanmerking voor 2014
aangezien de middelen daarvoor met dit project meteen zijn uitgeput.
Ook vindt geen expliciete afweging van verschillende projecten in relatie tot de criteria plaats.
1B. Voor wat betreft dekking vanuit ESSV duurzaamheid kan aangegeven worden dat de gevraagde gelden, te
weten € 255.000,-, reeds in projecten zijn gelabeld in het raadsvoorstel.. Indien de gemeenteraad op 20
februari 2014 met deze projecten instemt is ervoor andere duurzaamheidsaspecten geen ruimte. Daarnaast
staat woningbouw niet in het onderwerp duurzaamheid genoemd. In duurzaamheid is zelfs expliciet voor
duurzame woningbouw verwezen naar de tender stimulering woningbouw.
Ambtelijk wordt, mede gelet op her vorenstaande geadviseerd de gemeentelijke bijdrage te dekken uit de
verkoopopbrengst van de gemeentegrond. Hiervoor is een raadsbesluit nodig.
Voorgesteld wordt een afweging te maken met betrekking tot de dekking van de gemeentelijke bijdrage. Indien
besloten wordt de bijdrage te dekken uit de grondopbrengsten zal hiervoor separaat een concept raadsvoorstel
aan uw college worden voorgelegd.
Indien uw college toch mocht besluiten voor dit project de ESSV middelen ten behoeve van stimulering
woningbouw in te zetten, geven wij in overweging de raad van 20 februari 2014terzake te sonderen.
Voorhangprocedure
Ingevolge artikel 9 lid 1 lid van de Financiële verordening gemeente Roermond juli 2010 dient het college in
ieder geval vooraf de gemeenteraad te informeren en pas een besluit te nemen, nadat de gemeenteraad in de
gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, voorzover het
betreft niet bij de begroting vastgestelde afzonderlijke verplichtingen inzake de aan- en verkoop van
(onroerende)goederen en diensten, waarbij het bedrag groter is dan € 750.000,--.
Alvorens uw college definitief besluit tot verkoop van de gronden in het plangebied, zal de raad in de
gelegenheid worden gesteld zijn wensen en bedenkingen aangaande deze voorgenomen verkoop kenbaar te
maken. De raad zal hierop worden gewezen door middei van bijgevoegde conceptbrief (bijlage 2).
onderwerp:
Project 't Parcje pagina: 6
Herbestemming
opbrengst project
Odgerusstraat
Rel<ening houdend met de boel<waarde en de del<king van de gemeentelijke bijdrage uit de grondverkoop,
resteert van de opbrengst nog een bedrag van ongeveer € 1.000.000,-.
Volgens het beleid uit de nota Grondexploitaties worden winsten uit grondexploitaties toegevoegd aan de
Algemene Reserve op het moment dat deze daadwerkelijk worden gerealiseerd. In dit geval zijn er evenwel
argumenten om de gemeenteraad voor te stellen af te wijken van dit beleid.
Een deel van deze locatie heeft in het verleden deel uitgemaakt van het Wijkontwikkelingsplan
Kemp/Kitskensberg. In de reserve voor dit wijkontwikkelingsplan was in het verleden ook rekening gehouden
met de opbrengst uit verkoop van deze locatie. Bij een herijking van deze reserve in 2008 is deze opbrengst
echter niet meer geraamd in deze reserve, omdat op dat moment onduidelijk was of en wanneer hier een
ontwikkeling zou gaan plaatsvinden. In 2012 heeft de gemeenteraad ingestemd met de afrondende projecten
in het kader van dit wijkonhvikkelingsplan, waarvan de dekking is gevonden binnen de reserve.
Voor de wijkontwikkeling De Kemp/Kitskensberg is deze opbrengst derhalve niet meer nodig.
Vanwege echter de oorspronkelijke gedachte om de opbrengst in te zetten voor de wijkontwikkeling, wordt
voorgesteld om de gemeenteraad voor te stellen de opbrengst te behouden voor toekomstige wijkontwikkeling.
Een voorbeeld hiervoor is de in 2012 ingezette wijkontwikkeling in de Donderberg. Bij de vaststelling van het
Wijkontwikkelingsplan voor de Donderberg heeft de gemeenteraad middelen beschikbaar gesteld voor de
uitvoering van fase 1. Voor de fasen 2 en 3 van dit plan zijn evenwel nog geen middelen beschikbaar gesteld.
Alleen al voor fase 2 worden de gemeentelijke investeringen in de gebiedsexploitatie uit 2012 geraamd op
ongeveer 8,5 miljoen euro. De opbrengst uit de locatie Odgerusstraat zou kunnen worden toegevoegd aan de
Reserve voor de wijkontwikkeling Donderberg, te benutten in het kader van de uitvoering van fase 2. Indien uw
college in principe akkoord kan gaan met dit voorstel zal dit in het kader van de begrotingsbehandeling 2015
worden meegenomen in de voorstellen richting de gemeenteraad.
Risicoparagraaf:
Zie hiervoor de gemaakt opmerkingen in het kader van de middelen onder 1A en 1B..
Kerntakendiscussie:
n.v.t.

Download Report