HUURBELEIDSPLAN 2014

HUURBELEIDSPLAN
2014
Stichting Jongeren Huisvesting Twente
Vastgesteld door de directeur d.d. 24 februari 2014
Behandeld door de Raad van Toezicht d.d. 3 maart 2014
1
Huurbeleidsplan 2014
\
Inhoudsopgave
1.
ALGEMEEN ................................................................................................................................................ 3
2.
HET AANZEGGEN VAN HET HUURVOORSTEL ............................................................................. 3
3.
NOODZAKELIJKE GEMIDDELDE HUURVERHOGING ................................................................. 3
4.
BELEIDSKADERS ..................................................................................................................................... 4
5.
HUURVERHOGINGEN OP COMPLEXNIVEAU ................................................................................. 5
5.1
5.2
5.3
ONZELFSTANDIGE WOONEENHEDEN EIGEN ................................................................................................ 5
ZELFSTANDIGE WOONEENHEDEN EIGEN .................................................................................................... 7
PARKEERPLAATSEN EN GARAGEBOXEN ..................................................................................................... 7
6.
DOOR SJHT GEHUURDE COMPLEXEN VAN DERDEN .................................................................. 7
7.
HUURHARMONISATIE ........................................................................................................................... 8
8.
SAMENVATTEND ..................................................................................................................................... 8
2
Huurbeleidsplan 2014
\
1. Algemeen
Het kabinet heeft in het huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015
aangegeven dat verhuurders de huren van huishoudens met een inkomen tot € 34.085 met maximaal
de inflatie plus 1,5% mogen verhogen. Bij huishoudens met een inkomen tussen de
€ 34.085
en € 43.602 mag de huur met maximaal de inflatie plus 2,0% omhoog. Voor huishoudens met een
inkomen boven de € 43.602 is dat de inflatie plus 4,0%.
Met de inkomensafhankelijke huurverhogingen wil het kabinet ‘het scheefwonen ontmoedigen en de
doorstroming op de woningmarkt bevorderen’.
De inflatie (consumentenprijsindex van alle huishoudens in Nederland) over 2013 is door het CBS
vastgesteld op 2,5%.
De maximale huurgrens huurtoeslag bedraagt per 1 januari 2014 € 699,48. Dit bedrag is tevens de
liberalisatiegrens. De maximale huurgrens huurtoeslag voor < 23 jaar bedraagt per 1 januari 2014
€ 389,05.
2. Het aanzeggen van het huurvoorstel
Evenals vorig jaar zal de uiterste termijn voor het aanbieden van het huurverhogingsvoorstel
(inclusief motivering) ten minste twee maanden voorafgaande aan de voorgestelde ingangsdatum
dienen te geschieden. Dit betekent dus dat de huurverhoging per 1 juli 2014 uiterlijk voor
30 april 2014 aan de huurder moet worden voorgesteld.
3. Noodzakelijke gemiddelde huurverhoging
De SJHT zal dit jaar per 1 juli 2014 de huur van alle eenheden verhogen met 2,5% conform het
inflatiepercentage van 2013 en daarnaast voor de meeste eenheden de inkomensafhankelijke
huurverhoging voor inkomens tot € 34.085 van 1,5% toepassen. De gemiddelde huurverhoging
bedraagt 3,84%. Uitgaande van de te verwachten kostenstijgingen in 2014 door met name de
verhuurdersheffing en de saneringssteun acht de SJHT het vanuit bedrijfseconomisch perspectief
verantwoord en passend om deze huurverhoging in te zetten. Daarnaast is het streven van de SJHT
de huur van alle eenheden onder de liberalisatiegrens te houden. In de begroting 2014 is de SJHT
uitgegaan van een huurverhoging van 3,5%.
4,50%
4,00%
3,50%
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
Begroting
Werkelijk
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Over de periode 2004 – 2014 is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,28%.
In de begroting was over deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,22%.
3
Huurbeleidsplan 2014
\
4. Beleidskaders
Evenals vorige jaren is bij de huurverhoging per wooncomplex/wooneenheid uitgegaan van het
woningwaarderingsstelsel (WWS) als objectieve maatstaf voor de prijs-en kwaliteitverhouding. Het
WWS vormt een onderdeel van de huurprijzenwet Woonruimte. Op basis van objectieve gegevens
worden hiermee punten berekend voor onze wooneenheden, waarbij een onderscheid gemaakt is
tussen zelfstandige- en onzelfstandige woonruimten (twee verschillende
puntenwaarderingssystemen). De woonruimte wordt op basis van oppervlakte, aanwezige
voorzieningen (grootte keuken, sanitaire voorzieningen e.d.) en de mate, waarin deze (bij
onzelfstandige woonruimte) gedeeld moeten worden met anderen, gemeten en gewaardeerd in een
aantal punten. Bij zelfstandige woonruimte wordt het aantal punten mede bepaald door het
energielabel.
Het WWS wordt door de huurcommissies en kantonrechters gebruikt bij het beoordelen van de
redelijkheid van de gevraagde huren. Voor alle onzelfstandige en zelfstandige wooneenheden van de
SJHT zijn op deze manier de punten berekend en vertaald in een "maximaal redelijke huurprijs". Deze
maximaal redelijke huurprijs is de absolute bovengrens voor de huren.
In 2012 is het nieuwe beleidsplan vastgesteld. Inzake het huurbeleid wordt het volgende gezegd:
“Uitgangspunt bij ons huurbeleid is het waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële
continuïteit is gegarandeerd. Om deze reden wordt regelmatig gekeken naar de verdiencapaciteit en
de mogelijkheid om deze te vergroten. Wij vinden het echter belangrijk dat de verdiencapaciteit niet
leidend wordt. Daarom streven wij naar een betaalbare huurprijs met een goede
prijs/kwaliteitverhouding, met als leidraad de maximaal redelijke huur, verhuurbaarheid en ligging
van de woonruimte.”
Hier zijn vervolgens de volgende doelstellingen aan gekoppeld:
De SJHT streeft naar wooneenheden
met een betaalbare huurprijs
Onderzoek naar de
betaalbaarheid van de
wooneenheid
Waarborgen van zodanige
huurinkomsten dat financiële
continuïteit is gegarandeerd
Verdiencapaciteit van het
woningbestand vergroten
Minimaal 85% van de huurders is
neutraal, tevreden of zeer
tevreden over de betaalbaarheid
van het woningbestand
Minimaal 90% van de huurprijzen
van ons totale woningbestand ligt
onder de huurtoeslaggrens voor
23 jaar
Het woningbestand
harmoniseren naar gemiddeld
minimaal 65% maximaal redelijke
huur
4
Huurbeleidsplan 2014
\
5. Huurverhogingen op complexniveau
5.1 Onzelfstandige wooneenheden eigen
In onderstaande tabel staan de nieuwe huurprijzen per 1 juli 2014. Tevens wordt de gemiddelde huur
in een percentage van de maximale redelijke huur vermeld. Hieruit blijkt dat de huurprijzen van de
SJHT voor onzelfstandige wooneenheden gemiddeld 63,33% van de maximale redelijke huur
bedragen. De genoemde huurprijzen zijn de gemiddelde prijzen per adres. Onderling kunnen de
prijzen per kamer afwijken.
De gemiddelde huurprijs voor een onzelfstandige wooneenheid komt na de huurverhoging uit op
€ 191,99. Voor de bijkomende servicekosten moet ongeveer € 91,71 worden betaald.
Adres
Batjanstraat 2-4-6
Bilderdijkstraat 38
Blekerstraat 7
Borstelweg 4A
Brinkstraat 161/161A
Dennenbosweg
Dr. Benthemstraat 19/21
Dr. P. van Hoekstraat 10
Emmastraat 258
Emmastraat 25
Gronausevoetpad 101
Haaksbergerstraat 131
Hengelosestraat 315
Hoogstraat 14/16
Hoogstraat 22/24
Javastraat 125
Laaressingel 22
Langelermaatweg 114/212
Lasonderstraat 52-54-56
Leydsweg 36/40
Lindenweg 31A/31B
Mina Krusemanstraat
Molenstraat 76/158
Oldenzaalsestraat 308
Pluimstraat 148
Prinsestraat 23
Rietmolenstraat 50
Schurinksweg 38/40
Veldkampstraat 24/26
Volksparksingel 6
Walhofstraat 87
Wilhelminastraat 7
Aantal
kamers
14
4
6
4
10
20
10
5
5
6
7
12
6
10
10
7
20
36
11
12
10
96
70
5
5
4
18
10
10
7
5
30
Percentage Percentage
verhoging maximaal
per
redelijke
1-7-2014
huur
1-7-2014
4,00%
58,54%
4,00%
81,13%
4,00%
71,02%
4,00%
80,01%
4,00%
60,18%
4,00%
62,50%
2,50%
91,25%
4,00%
59,03%
4,00%
82,44%
4,00%
81,52%
4,00%
67,66%
4,00%
66,92%
4,00%
67,01%
4,00%
59,37%
4,00%
63,25%
4,00%
65,47%
4,00%
65,09%
4,00%
63,58%
4,00%
58,71%
4,00%
62,05%
4,00%
56,09%
4,00%
59,94%
4,00%
61,68%
4,00%
60,30%
4,00%
77,06%
4,00%
59,33%
4,00%
55,08%
4,00%
69,07%
4,00%
58,60%
4,00%
74,36%
4,00%
72,93%
4,00%
68,54%
Kale huur
per
1-7-2014
195,33
180,91
184,00
174,80
197,50
188,77
253,92
185,16
161,36
220,77
178,46
200,74
200,42
208,71
207,59
195,39
179,56
185,62
196,55
196,98
191,40
200,92
167,42
194,60
207,59
210,42
196,63
195,81
193,01
195,93
200,87
191,27
Servicekosten
86,56
79,80
79,00
78,80
79,80
100,70
62,90
82,20
67,30
62,77
103,90
84,40
82,90
85,30
73,30
72,70
84,50
103,20
84,90
72,90
89,10
101,86
100,10
82,30
61,30
79,80
111,80
73,30
73,30
79,10
63,30
99,50
Totale
huurprijs
per
1-7-2014
281,89
260,71
263,00
253,60
277,30
289,47
316,82
267,36
228,66
283,54
282,36
285,14
283,32
294,01
280,89
268,09
264,06
288,82
281,45
269,88
280,50
302,78
267,52
276,90
268,89
290,22
308,43
269,11
266,31
275,03
264,17
290,77
5
Huurbeleidsplan 2014
\
Met uitzondering van de Dr. Benthemstraat worden alle huren met 4,0% verhoogd. De huur van de Dr.
Benthemstraat wordt verhoogd met de inflatie ( 2,5% ) omdat de maximaal redelijke huur 91,25%
bedraagt.
6
Huurbeleidsplan 2014
\
5.2 Zelfstandige wooneenheden eigen
In onderstaande tabel staan de nieuwe huurprijzen per 1 juli 2014. Tevens wordt de gemiddelde huur
in een percentage van de maximale redelijke huur vermeld.
Het percentage van de maximaal redelijk huur ten opzichte van de nieuwe kale huurprijs bedraagt
gemiddeld 66,59%. De gemiddelde kale huurprijs voor een zelfstandige wooneenheid bedraagt
€ 279,52 en voor de bijkomende servicekosten moet gemiddeld € 83,43 worden betaald. Tevens
dient men bij een aantal zelfstandige eenheden de energiekosten van het individueel verbruik
rechtstreeks aan de energieleverancier te betalen. Bij enkele van deze zelfstandige eenheden dient
men ook de kosten van het individueel verbruik van water rechtstreeks aan de leverancier te betalen.
Adres
Billitonstraat
Bosuilstraat 2
Bosuil-/steenuilstraat
Dennenbosweg
Deurningerstraat 120
Deurningerstraat 136
Deurningerstraat 158
Deurningerstraat 160
Gronausevoetpad 101
Haaksbergerstraat 131
Laaressingel 22
Langelermaatweg
Lindenweg 31C
Magnoliastraat 44
Mina Krusemanstraat
Molenstraat
Rietmolenstraat 50
Roomweg
Walhofstraat 60
Wilhelminastraat 54
Aantal
kamers
Percentage
verhoging
per
1-7-2014
10
12
10
32
12
52
14
14
27
7
36
14
1
1
38
14
14
15
12
50
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
2,50%
2,50%
2,50%
4,00%
4,00%
4,00%
Percentage
maximaal
redelijke
huur
1-7-2014
75,20%
64,20%
63,95%
59,61%
79,83%
69,60%
64,74%
72,51%
60,89%
67,51%
57,45%
68,74%
52,05%
61,16%
69,71%
64,91%
65,83%
64,39%
87,53%
62,30%
Kale huur
per
1-7-2014
326,44
309,73
318,54
227,58
412,55
337,07
315,84
304,26
211,23
299,48
217,55
291,43
319,00
358,68
286,54
243,04
276,17
310,18
429,98
212,96
Servicekosten
Totale
huurprijs
per
1-7-2014
5,30
15,20
16,22
96,65
123,40
97,32
21,20
124,10
103,90
83,69
82,21
115,50
141,00
21,10
108,27
95,50
102,37
19,20
19,90
90,25
331,74
324,93
334,76
324,23
535,95
434,38
337,04
428,36
315,13
383,16
299,76
406,93
460,00
379,78
394,81
338,54
378,54
329,38
449,88
303,21
Alle huren worden met 4,0% verhoogd behalve de huur van de Mina Krusemanstraat, Molenstraat en
Rietmolenstraat. Van deze adressen wordt, met uitzondering van de nog niet geharmoniseerde
appartementen, de huur verhoogd met 2,5% omdat anders de verhuurbaarheid in het geding komt.
5.3 Parkeerplaatsen en garageboxen
De SJHT verhuurt enkele parkeerplaatsen en garageboxen. De huurprijzen van deze
parkeergelegenheden worden tevens verhoogd met 4,0%.
6. Door SJHT gehuurde complexen van derden
Complexen welke van andere woningbouwverenigingen, beleggingsmaatschappijen en/of
particulieren worden gehuurd zijn niet in dit voorgaande overzicht opgenomen. De huurverhogingen
worden door de betreffende verhuurders bepaald. Naar verwachting zal ook hier de huurverhoging
4,0% bedragen.
7
Huurbeleidsplan 2014
\
7. Huurharmonisatie
De SJHT heeft in 2010 besloten de huurprijzen te gaan harmoniseren. Per adres is een huurprijs
bepaald die passend wordt geacht gezien de ligging, de markthuur, de maximaal redelijk huur en de
technische staat van het pand.
De huurharmonisatie vindt plaats bij mutatie van de wooneenheid. Met de huurharmonisatie is een
huurstijging van € 13.157,15 per maand begroot in een periode van vijf jaar. Op dit moment (na drie
en een half jaar) is ruim 71 procent van de wooneenheden geharmoniseerd. Als de harmonisatie
volledig is voltooid bedraagt de maximaal redelijke huur van het volledige bestand van de SJHT
65,04%.
8. Samenvattend
De huren van alle wooneenheden van de SJHT worden verhoogd met het inflatiepercentage van
2013, te weten 2,5%. Hier boven op worden de huren van de meeste wooneenheden verhoogd met
de inkomensafhankelijke huurverhoging voor inkomens tot € 34.085, te weten 1,5%. In totaal worden
de huren van deze wooneenheden verhoogd met 4,0%.
Alle huurders krijgen uiterlijk 30 april 2014 een definitief voorstel tot huurverhoging toegezonden. De
SJHT zal met het huurverhogingsvoorstel tevens de huurkrant verspreiden waarin de nodige
informatie over regelgeving en woningwaardering opgenomen is. In de huurkrant wordt ook vermeld
op welke gronden bezwaar tegen de voorgenomen huurverhoging kan worden gemaakt.
8
Huurbeleidsplan 2014
\

Download Report