Jaarplan 2015 DLVP - De Leeuw van Putten

Samen werken aan beter wonen
Jaarplan 2015
Inhoudsopgave
Voorwoord
blz. 2
1. Bewoners en markt
blz. 4
2. Fysiek
blz. 14
3. Financieel
blz. 18
4. Intern
blz. 23
1
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Voorwoord
Beste lezer,
Voor u ligt ons Jaarplan 2015. U ziet hierin hoe wij invulling geven aan onze missie:
De Leeuw van Putten zet zich maximaal in voor het vervullen van de individuele
woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners. Wij zijn bij uitstek een
sociaal verhuurder.
Ook ziet u hoe wij onze strategie concreet vormgeven. Deze strategie staat in de
Meerjarenvisie 2013-2017 ‘Een goede toekomst in Spijkenisse – Voor en met
huurders’ en luidt als volgt:
Wij leveren een wezenlijke bijdrage aan een ongedeelde samenleving zodat
mensen prettig kunnen wonen en leven. Wij dragen bij aan gemengd wonen qua
inkomen, afkomst of plek in de samenleving.
Ook ziet u onze strategie terug in de prestatieafspraken met de gemeente.
Blik op de toekomst
Uit het Jaarplan blijkt dat wij ook in 2015 onze kerntaken goed overeind kunnen houden.
De zorg voor onze klanten, ons bezit en de leefomgeving zijn gewaarborgd. Naast de
reguliere taken die wij elk jaar uitvoeren, staan er een aantal projecten op stapel.
Deze projecten worden in belangrijke mate bepaald door een verbreding van de kansen
die we in Spijkenisse zien om onze maatschappelijke taak verder in te vullen. De
afgelopen jaren is veel tijd en energie gestoken in het op lange termijn veiligstellen van
De Leeuw van Putten als een gezond bedrijf. Ook al zijn er veel onzekerheden, toch
ervaren we dat we de koers en onze rol in de sociale huisvesting op lange termijn
gewaarborgd hebben.
Dat kader biedt het vertrouwen om te kijken waar we nog meer willen en kunnen doen.
De eerste lijn is het beter en intensiever betrekken van onze huurders bij de invulling van
onze taken. Op individueel, complex en bezitsniveau zijn er wat ons betreft
mogelijkheden om samen er voor te zorgen dat huurders werkelijk op een positieve
manier ervaren dat ze bij ons huren.
De andere lijn is om samen met externe partijen, met name zorgpartijen, te zoeken naar
slimme samenwerkingsvormen om te zorgen dat onze huidige en toekomstige huurders
niet onbedoeld tussen de wal en het schip vallen door de overheveling van taken naar de
gemeente op het gebied van zorg, participatie en jeugd.
Daarnaast zullen wij nog projecten uitvoeren in het kader van energiebesparing, willen
we resterende woningen die asbest bevatten bij mutatie saneren en ons eigen intranet
opleveren.
Wij zullen ons ook bezig moeten houden met de herzieningswet; deze zal consequenties
voor ons hebben. We zullen ons voorbereiden op de splitsing DAEB en niet-DAEB die door
het hele bedrijf loopt.
2
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Contact
Heeft u vragen of opmerkingen na het lezen van dit Jaarplan? Neemt u dan gerust
contact met ons op. U bereikt ons op telefoonnummer (0181) 60 13 33.
Maarten de Booij
directeur-bestuurder
3
(2014* = 3e kwartaal 2014)
1. Bewoners en markt
1.1 Kwaliteit van dienstverlening
Onze dienstverlening
In 2015 blijven wij werken aan de kwaliteit van onze dienstverlening.
Wij willen dat onze klanten tevreden zijn over onze dienstverlening. Daarom stellen wij
hoge eisen aan onze eigen medewerkers en aan partijen die voor ons werken. Ook geven
wij steeds nieuwe impulsen aan de kwaliteit van onze dienstverlening.
Via enquêtes meten wij voortdurend de kwaliteit van onze vier kernprocessen. Daarvoor
versturen wij vier verschillende enquêtes naar verschillende klantgroepen:
nieuwe bewoners
vertrokken bewoners
bewoners van woningen waar een reparatieverzoek is uitgevoerd
bewoners van woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd
In de volgende paragrafen ziet u per onderdeel de uitkomsten van 2013 en 2014 en de
gewenste uitkomst voor 2015. Op dit moment worden de enquêtes nog op papier
uitgezet. Bij voldoende opbouw van de e-mailadressen via ons klantportaal van onze
klanten, willen we kijken of we kunnen omschakelen naar enquêtes per e-mail. Van
belang in het kader van een legitieme deelname aan de landelijke benchmark is dat de
enquêtes onpartijdig zijn. Zoals het er nu voor staat, moeten de enquêtes door een
extern bureau worden afgenomen om aan die onafhankelijkheid te voldoen. We zullen
een afweging maken of wij vinden dat dit past bij wie wij zijn en wat onze huurders van
ons verwachten.
Klantwaardering verschillende kernprocessen
Nummer
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
Prestatie Indicator (rapportcijfer)
Tevredenheid huurders over verhuurproces
Klantwaardering voor de huuropzegging
Klantwaardering voor de afhandeling
reparatieverzoeken
Klantwaardering voor het planmatig onderhoud
2013
7,7
7,5
7,8
2014*
7,5
7,8
7,8
2015
≥ 7,5
≥ 7,5
≥ 7,5
7,3
7,5
≥ 7,5
Klantwaardering afhandeling reparatieverzoeken
Nummer
1.1.5
1.1.6
Prestatie Indicator
Afhandelingsduur van reparatieverzoeken (in dagen)
Gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning
2013
10
1,4
2014*
10
1,6
2015
10
1,5
De afhandelingsduur is belangrijk maar geeft niet goed weer wat wij belangrijk vinden.
We vinden dat de klant moet bepalen wanneer wij kunnen langskomen. Soms vraagt de
klant zelf om een afspraak verder in de tijd dan 10 werkdagen.
Overigens vragen wij de klant niet alleen of hij tevreden is over het feit dat hij zelf de
afspraak kan inplannen. Ook vragen wij naar zijn mening over de technische kwaliteit en
4
(2014* = 3e kwartaal 2014)
de werkwijze van de aannemer. Als er een onvoldoende wordt gescoord op een
onderdeel, dan bespreken we dit met de – externe of interne – verantwoordelijke. De
feedback van onze huurders moet op die manier direct terug te vinden zijn in een
verbetering van onze dienstverlening.
Klantwaardering voor het planmatig onderhoud
De waardering voor planmatig onderhoud gaat niet alleen over onze inzet. Ook het soort
werkzaamheden is van grote invloed op de beoordeling. Werkzaamheden waarvoor men
thuis moeten blijven, ervaart men als belastend. Deze scoren daardoor over het geheel
lager. Als een specifiek werk of een specifieke aannemer onvoldoende scoort, hebben wij
een gesprek daarover om verbeterpunten door te voeren.
Aantal klachten gemeld bij de klachtencommissie
Nummer
1.1.7
Prestatie Indicator
Aantal klachten bij de klachtencommissie
2013
1
2014*
1
2015
0
In 2014 is er één klacht gemeld bij de klachtencommissie. Er was een geschil over de
afrekening van mutatieonderhoud. Deze klacht is ongegrond verklaard.
Verbeteren van de inrichting van de ontvangstruimte
Wij willen graag dat onze klanten het prettig en zinvol vinden om ons kantoor te
bezoeken. Om die reden zijn wij in 2014 gestart met het verbeteren van de
ontvangstruimte (inclusief de etalage). Hierbij wordt een link gelegd met de huisstijl. De
architect van ons kantoor is gevraagd een ontwerp te maken. De nieuwe
ontvangstruimte moet aansluiten bij onze huisstijl en wat wij daarmee willen uitstralen:
een betrouwbaar en solide bedrijf, dat in staat is om goed te luisteren en mee te
bewegen met klantenwensen.
1.2 Passende woningvoorraad
Gemiddeld aantal reacties op advertenties
Nummer
1.2.1
Prestatie Indicator
Gemiddeld aantal reacties op advertenties
2013
97
2014*
55
2015
50
De gegevens van Woonnet geven aan dat het gemiddeld aantal reacties momenteel
gedaald is naar 55. Dit is een behoorlijke daling ten opzichte van eerdere jaren. De
marktdruk en de mutatiegraad zijn in de hele stadsregio afgenomen. Dat wordt
veroorzaakt door een afname van de doelgroep door de aangescherpte inkomenseisen en
doordat er gerichter wordt gereageerd.
Gemiddelde derving leegstand
Nummer
1.2.2
Prestatie Indicator
Gemiddelde derving leegstand
2013
1,09%
2014*
0,34%
2015
1,0%
5
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Er is geen marktleegstand. De leegstand wordt veroorzaakt door de duur van het
verhuurproces, onze wens om asbest waar mogelijk in een lege woning te saneren en de
weigeringen door woningzoekenden op een aanbieding
Strategisch voorraadbeheer
In 2014 hebben we de laatste actualisatie uitgevoerd. Conclusie is dat er geen grote
problemen zijn voor de marktpositie van ons bezit. Wel zijn er enkele aandachtspunten
voor met name de meergezinswoningen zonder lift en de seniorencomplexen. Het lijkt
erop dat onze seniorcomplexen steeds minder goed presteren in de huidige markt. Dit
vraagt om een nadere analyse van de verschillende seniorencomplexen. Wij gaan
voorraadscenario’s maken van minimaal twee complexen. In 2015 wordt er weer een
nieuwe actualisatie uitgevoerd.
De keuze van de complexen waar we scenario’s voor willen ontwikkelen wordt bepaald
door de marktpositie zoals die uit ons strategisch voorraadbeleid blijkt.
90% doelgroep toewijzing
Nummer
1.2.3
Prestatie Indicator
90% doelgroep toewijzing
2013
98%
2014*
95%
2015
90%
De inkomensgrens voor 2014 is vastgesteld op € 34.678. Ook in 2014 sturen wij op
volledige toewijzing aan de doelgroep. In de eerste drie kwartalen van 2014 hebben wij
95% van de voorraad sociale huurwoningen toegewezen aan de doelgroep. Alleen voor
schrijnende gevallen maken wij een uitzondering. In 2015 sturen wij hier ook op en gaan
de 10% overige ruimte maximaal benutten voor de doelgroep met een inkomen boven de
inkomensgrens.
Wij sturen bij de toewijzing momenteel niet op de aftoppingsgrenzen. In 2015 zullen we
afwegen of wij het wenselijk vinden om dat wel te doen. De enige grens waar wij nu
rekening mee houden is de maximale huurgrens voor de huurtoeslag (sociale huurgrens).
In 2015 is dat € 710,68. Deze grens wordt in 2016 door de overheid voor drie jaar
bevroren. Daardoor hebben wij steeds minder ruimte om geriefsverbeteringen door te
voeren en in de huur door te berekenen.
Een nieuw Huurbeleidsplan 2015
In 2015 wordt het Huurbeleidsplan 2015 vastgesteld en uitgevoerd.
Uitgangspunt bij het Huurbeleidsplan 2015 is om de huren in 2015 met het door de
overheid toegestane percentage te verhogen. Dit is afhankelijk van de inflatie. Wij
richten ons huurbeleid zo in dat het maatschappelijk bijdraagt aan de betaalbaarheid, en
tegelijkertijd een verantwoorde prijs/kwaliteitverhouding in stand houdt.
We zorgen ervoor dat het Huurbeleidsplan in het eerste kwartaal van 2015 klaar is en
bespreken het met de Huurdersvereniging.
Hieronder ziet u wat de kaders zijn waarmee wij rekening moeten houden bij de
totstandkoming van het Huurbeleidsplan.
In 2013 en 2014 kregen we te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging.
Voor 2015 is de verwachting dat we een huursombenadering moeten hanteren bij de
huurverhoging. In het woonakkoord van februari 2013 heeft de regering toegezegd dat
zij eind 2014 met een wetsvoorstel voor de huursombenadering komt. Wij vinden dat de
6
(2014* = 3e kwartaal 2014)
huursombenadering veel meer kansen geeft om recht te doen aan de relatie tussen de
huur en de kwaliteit van de woning en daardoor meer evenwicht op de woningmarkt kan
brengen. Inmiddels is gebleken dat in 2015 waarschijnlijk nog steeds de ruimte wordt
geboden om inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Wij hebben met de
nodige kanttekeningen er voor gekozen om dit in 2013 en 2014 te doen. Met de
huurdersvereniging is dat ook zo gecommuniceerd. In principe willen wij onze toezegging
gestand houden en zullen dan geen gebruik maken van de mogelijkheid om nogmaals
een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren.
Voor de huuraanpassing van 1 juli 2015 moeten we ons bovendien baseren op het
nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is het puntensysteem waarmee de huur
van sociale huurwoningen wordt berekend. Het voorstel ligt nu bij de Tweede Kamer en
gaat waarschijnlijk op 30 juni 2015 in. Een belangrijke verandering is dat de WOZwaarde van woningen meer invloed krijgt op de huurprijs.
We hebben een aantal complexen benoemd die geschikt zijn voor vrije sector huur.
Binnen deze woningen kunnen wij dan verbeteringen zonder belemmeringen in de huur
onderbrengen. De mogelijkheden hiervoor binnen de sociale huur worden namelijk
steeds beperkter. Zeker nu de sociale huurgrens voor (minimaal) drie jaar wordt
bevroren (op € 710,68) is er steeds minder ruimte om verbeteringen zoals dubbel glas of
schuttingen kostendekkend in de huur onder te brengen. Bovendien gaan deze
huurverhogingen ook ten koste van de huurruimte die we zelf nodig hebben bij mutaties
(huurharmonisatie) en reguliere huurverhogingen. Hoe we dit onderwerp uiteindelijk in
het Huurbeleidsplan gaan onderbrengen, hangt af van de mogelijkheden in het kader van
de splitsing DAEB en niet-DAEB bezit. Daar zullen we ons op voorbereiden in 2015.
1.3 Bewonersparticipatie en communicatie
Klantportaal op de nieuwe website
In 2015 bouwen wij de mogelijkheden en functies verder uit en trekken wij meer klanten
naar het klantportaal.
In 2014 is ons klantportaal opgeleverd. Onze klanten hebben via onze website nu
toegang tot ‘Mijn portaal’. Hier kunnen zij hun persoonsgegevens wijzigen, een
medehuurder inschrijven en een reparatieverzoek indienen. Zo kunnen wij de klant nog
beter van dienst zijn. In de toekomst komen er nog meer mogelijkheden en functies.
Overigens stond het onderdeel ‘reparatieverzoeken doorgeven’ eerst op onze website.
Doordat die nu via het klantportaal gaat, hebben wij direct de gegevens van de klant. Wij
kunnen hem daardoor sneller helpen.
Groot voordeel van het klantportaal is dat wij nu van steeds meer bewoners het emailadres hebben. Hierdoor kunnen wij in de toekomst:
1. onze kwaliteitsenquêtes gaan digitaliseren;
2. ons bewonersblad digitaal versturen;
3. de bewonersparticipatie verbreden.
Aandachtspunt is dat nog lang niet al onze klanten zich hebben aangemeld bij het
klantportaal. Daarom organiseren we in het eerste kwartaal van 2015 een actie om meer
7
(2014* = 3e kwartaal 2014)
klanten naar het klantportaal te trekken. Zo krijgen wij van steeds meer klanten hun
digitale gegevens. Onze verwachting is dat dit niet snel zal gaan, maar dat dit vooral
onderdeel is van een langetermijnvisie op optimale dienstverlening. We willen naast onze
persoonlijke benadering van huurders ook huurders van dienst zijn die kiezen voor het
regelen van zaken via e-mail en internet. Deze benadering via twee sporen van
communicatie is volgens ons van belang om geen huurders uit te sluiten.
Eind derde kwartaal hebben zich 32 bewoners op het klantportaal aangemeld.
Klantenpanel met Luisterpunt
In 2015 nemen we de verbeterpunten uit het klantenpanel mee en houden we nog een
klantenpanel.
Wij vinden de mening van onze klanten belangrijk en willen deze mening ook gebruiken
voor de strategie- en beleidsvorming van ons bedrijf. Als we (beter) weten wat bewoners
willen, kunnen we onze middelen en mensen gerichter inzetten. Daarom organiseerden
wij samen met Luisterpunt een klantenpanel.
In juni 2014 spraken tien huurders uit Spijkenisse in een klantenpanel over hun
ervaringen met ons. Alle deelnemers zijn in 2013 of 2014 verhuisd en hebben dus
recente ervaring opgedaan met ons verhuur- en mutatieproces. Het klantenpanel werd
live geobserveerd door medewerkers van De Leeuw van Putten.
Dankzij het klantenpanel kunnen wij beter rekening houden met wensen van onze
klanten. Met de uitkomsten van dit klantenpanel scherpen wij de procedures aan. Ook
pakken wij een aantal suggesties aan voor de verbetering van onze dienstverlening,
zoals het schoner maken van de woningen bij mutatie. Ook zijn er goede suggesties
gedaan omtrent de informatievoorziening naar toekomstige huurders en het actiever
benaderen van nieuwe huurders over onze dienstverlening. De bijeenkomst is
verhelderend en stimulerend geweest om verbeterkansen te vinden. Wij waren
aangenaam verrast over het positieve beeld dat wij hebben bij huurders, dat goed bleek
aan te sluiten bij wat we willen zijn: een verhuurder die elke huurder persoonlijk als
medemens benadert en die actief meedenkt in het zoeken naar oplossingen voor klanten.
In 2015 houden we nog een klantenpanel. Dan willen wij hun mening horen over het
proces bij de uitvoering van grote werken, met aandacht voor de communicatie- en
informatiestromen.
Communicatieplan
In 2015 werken wij de actiepunten uit het communicatieplan verder uit.
Wij hebben een communicatieplan met daarin een integrale visie op communicatie.
Aan de hand van dit plan hebben wij de nieuwe huisstijl laten ontwerpen, het nieuwe
bewonersblad geïntroduceerd, briefpapier en interne systemen aangepast. Veel van de
kleine klussen die aan de huisstijl gekoppeld zijn, zijn afgerond. De nieuwe website is
opgeleverd in 2013 en het klantportaal in 2014.
In ons communicatieplan staan nog de volgende actiepunten:
- imago-onderzoek laten uitvoeren
- website verder optimaliseren
8
(2014* = 3e kwartaal 2014)
-
intranet ontwikkelen en opleveren
tevredenheidsonderzoek medewerkers uitvoeren
calamiteitenplan inclusief communicatietraject maken
participatieplan opstellen
communicatie met belanghouders verder vorm geven
verbeterpunten sociale media doorvoeren
De genoemde punten zijn niet geïsoleerd als onderdeel van onze communicatie te zien.
We zoeken bewust naar nieuwe wegen om bewoners te betrekken bij ons beleid
Communicatie-onderdelen die daar direct een verbinding mee hebben zijn bijvoorbeeld
de website, het participatieplan en sociale media.
Huurdersvereniging De Leeuw van Putten
In 2015 gaan we breder invulling geven aan de inspraakmogelijkheden.
Wij hebben een actieve huurdersvereniging die de belangen van onze huurders behartigt.
De vereniging heeft invloed op ons beleid en in onze samenwerkingsovereenkomst staan
duidelijke afspraken. De vereniging maakt gebruik van onze kantoorruimte aan de
Schrijnwerker. Hier vergadert het bestuur en werkt de redactie van de huurderskrant.
Ook houden ze hier spreekuur voor huurders die vragen hebben. Wij steunen de
huurdersvereniging met een jaarlijkse financiële bijdrage.
Het overleg met de huurdersvereniging loopt goed. We bespreken de technische zaken in
een apart overleg. Dat blijkt een goede beslissing. Ook zijn er duidelijke afspraken over
de rolinvulling. Uit het visitatierapport kwam naar voren dat de inspraakmogelijkheid
breder kan worden ingevuld. Dit pakken we op in 2015. We willen kijken welke
onderwerpen op welk niveau het best besproken kunnen worden: op het niveau van
complexen, ons bezit of juist met individuele huurders.
Gemeente en collega-corporaties
In 2015 blijven wij intensief samenwerken met de partners binnen de nieuwe
(fusie)gemeente.
Per 1 januari 2015 fuseren de gemeente Bernisse en Spijkenisse tot gemeente
Nissewaard. De nieuwe gemeente krijgt minder geld van de overheid dan de twee
gemeentes apart. Vraag is dan ook of de gemeentelijke lasten gaan stijgen in 2015. Wij
volgen de lastenontwikkeling nauwgezet.
De samenvoeging raakt vooral de gemeentelijke organisatiestructuur en dienstverlening.
Wel wordt woningcorporatie De Zes Kernen uit Abbenbroek een nieuwe gesprekspartner
voor ons door de fusie. Verder verandert de markt volkshuisvestelijk niet. Ook de
prestatieafspraken 2010-2020 blijven onveranderd. Deze prestatieafspraken zijn op 21
april 2011 door de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties ondertekend.
Het akkoord over het geactualiseerde uitvoeringsprogramma 2011-2015 wordt ook
voortgezet. Het thema voor de komende jaren blijft leefbaarheid in de wijken. Alle
plannen worden gebundeld in Wijkontwikkelingsplannen. Het eerste WOP
(Wijkontwikkelingsplan) voor Spijkenisse Zuidwest is al opgesteld. De uitvoering van dit
plan is in 2014 opgestart. Daarna gaan we het proces evalueren. Met de uitkomsten gaan
9
(2014* = 3e kwartaal 2014)
we in 2015 verder met het opstellen van een volgend wijkontwikkelingsplan. Wij dragen
de wijk De Hoek daarvoor aan in de stuurgroep.
Het wijkontwikkelingsplan Zuidwest biedt naast de fysieke ingrepen ook een uitgelezen
kans om de sociale structuur van de wijk te verbeteren. Dat doen we door bij het
vormgeven van fysieke projecten veel wijkbewoners te betrekken.
Binnen het kader van een aanpak voor Zuidwest is ook het atelier Rijksbouwmeester
gevraagd om ideeën aan te dragen voor een verbetering van de wijk. Belangrijk
probleempunt is de stedenbouwkundige onoverzichtelijkheid. Je verdwaalt makkelijk in
de bloemkoolwijken. Zonder grootschalige ingrepen in de verkeerstructuur of door sloop
van woningen is het atelier er in geslaagd om een plan te presenteren wat bijdraagt aan
een betere oriëntatie in de wijk. Dat wordt gedaan door een groen assenkruis aan te
leggen in de reeds bestaande versnipperde groenplekken. Daarmee kunnen
wijkdoorsnijdende zichtlijnen worden gecreëerd. Binnen het WUP (Wijkuitvoeringsplan)
zal nu gezocht worden naar mogelijkheden om de uitvoering op korte termijn te starten.
De gemeente blijft uiteraard de eerstverantwoordelijke voor de stedenbouwkundige
kwaliteit. Getracht wordt om de aanpak te combineren met zoveel mogelijk al geplande
onderhoudsmomenten. De keuze van de invulling van de elementen die onderdeel zijn
van het assenkruis wordt nadrukkelijk met buurtbewoners samen gedaan.
Een gezamenlijk ondertekend convenant voor de aanpak van tuinen biedt voldoende
ruimte aan ons om ons eigen tuinbeleid uit te kunnen voeren. Met Welplaat is een
overeenkomst getekend. Wij betalen hen € 15,- per uur voor tuinonderhoud. Onze
klanten betalen ons € 7,50 per uur. Op deze manier helpen wij de klanten die zelf niet
hun tuin kunnen onderhouden.
Op 1 januari 2015 gaat de Wmo naar de gemeente. Wij moeten daarom afspraken
maken over de gevolgen van de extramuralisering van de groep mensen met een lage
ZZP (Zorgzwaartepakket). Het is van groot belang dat de zorg vanuit de Wmo goed
geregeld wordt voor onze klanten en dat we de zorg samen met de zorgpartners
inrichten. Wij zijn al gestart met gesprekken met de zorgpartijen om helder te krijgen
hoe we optimaal kunnen samenwerken. Vooral de invulling van de gemeentelijke rol is
van cruciaal belang. Het is minimaal een punt van aandacht om dat goed te volgen en te
zoeken naar mogelijkheden voor optimale samenwerking.
Woonnet Rijnmond
In 2015 wordt het nieuwe systeem voor woonruimteverdeling in gebruik genomen.
Binnen de Maaskoepel wordt gewerkt aan een nieuwe methode om woningen te
verhuren. Belangrijke aspecten zijn doelgroepdifferentiatie (reguliere zoekers,
spoedzoekers, oriënterenden) en een betere segmentering van het aanbod.
Maarten de Booij had zitting in de adviesgroep Woonruimtebemiddeling. Deze
adviesgroep heeft de kaders geschetst voor een nieuw model. Er is inmiddels
overeenstemming over de opzet van een vernieuwde woonruimteverdeling. Dit moet
omgezet worden in een programma van eisen zodat er opdracht kan worden gegeven
voor de bouw van een nieuwe website.
10
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Momenteel zit het ontwerp in de conceptfase. De volgende documenten worden
opgeleverd die leidend zijn voor het bouwen, inrichten en testen van het systeem:
•
interactieontwerp website en portaal
•
grafisch ontwerp website en portaal
•
functioneel ontwerp easyMatch
•
functioneel ontwerp Regionaal Vangnet
•
functioneel ontwerp koppelingen
•
conversieplan
•
infrastructuurplan
De verwachting is dat het nieuwe systeem op 1 juli 2015 klaar is voor gebruik. De
regionale discussie over het al dan niet opstellen van een huisvestingsverordening kan
mogelijk nog verstorend werken in de planning. Het einddoel is dat we een systeem
krijgen, dat beter inspeelt op de verschillende soorten woningzoekenden in de regio.
Maaskoepel
De Federatieraad van Maaskoepel heeft op 27 juni 2013 de ‘Maaskoepelvisie
Woonruimtebemiddeling, perspectief tot en met 2016’ vastgesteld. De visie geeft richting
voor de komende jaren voor woonruimtebemiddeling binnen Maaskoepel. In de visie zijn
de doelen en randvoorwaarden bepaald en is een eerste vertaling gemaakt naar de
praktijk van Woonnet Rijnmond.
Op 12 februari 2014 stelde de stadsregio de Verordening woonruimtebemiddeling regio
Rotterdam 2014 vast. Het was de bedoeling dat de verordening per 1 juli 2014 in zou
gaan. De ingangsdatum is echter uitgesteld, want de verordening past niet binnen de
nieuwe Huisvestingswet die 1 januari 2015 in werking treedt. De stadsregio benut 2014
om samen met de gemeenten te bepalen welke doelen met woonruimtebemiddeling
worden nagestreefd en in hoeverre de Huisvestingswet bijdraagt aan het behalen van
deze doelen. De regionale discussie gaat over het bepalen of, en zo ja, bij welke
woningen er ongewenste effecten zijn als gevolg van schaarste. De spanning zit tussen
de randgemeenten die menen dat de markt het best functioneert met minimale
regelgeving en de gemeente Rotterdam die streeft naar maximale regelgeving.
Benchmark Aedes
In 2015 dragen wij actief bij aan de Aedes-benchmark.
Aedes is samen met corporaties en PwC een meerdimensionale benchmark aan het
inrichten. Om dat voor elkaar te krijgen werkt Aedes samen met het ministerie van BZK,
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH).
Met de benchmark wordt ingezet op eenduidige en hanteerbare vergelijkingscijfers. Zo
kunnen corporaties straks nog beter hun meerwaarde onderbouwen. Ook kunnen cijfers
onderling vergeleken worden en kan er geleerd worden van elkaar. Zo komt er meer
inzicht. Daarnaast maakt dit het gesprek met de samenleving en de politiek beter en
transparanter: we kunnen tenslotte exact laten zien wat we wel en wat we niet doen.
Tijdens het Aedes-congres op 20 november 2014 presenteert Aedes al een eerste
benchmark-brancherapport aan minister Blok. In het eerste jaar richt de benchmark zich
11
(2014* = 3e kwartaal 2014)
op (elementen uit) de bouwstenen bedrijfsvoering en kwaliteit. Tot en met 2016 werken
we toe naar een volledige Aedes-benchmark. Ook wij doen hier aan mee. Wij hebben
gegevens aangeleverd voor beide bouwstenen (bedrijfsvoering en kwaliteit). We meldden
al eerder dat we afwegen of het extern laten uitvoeren van tevredenheidsenquêtes
opweegt tegen de mogelijke meerwaarde die de benchmark biedt.
1.4 Leefbare woonomgeving
Waardering leefbaarheid (Leefbaarheidsmonitor)
In 2014 voeren we de Leefbaarheidsmonitor uit.
Nummer
1.4.1
Prestatie Indicator (rapportcijfer)
Waardering leefbaarheid
2010
7
2012
7,1
2014
≥7
In het laatste kwartaal van 2012 is het onderzoek naar de leefbaarheid in Spijkenisse
weer uitgevoerd. Dit hebben wij samen met de gemeente Spijkenisse en de andere
corporaties gedaan. In 2012 werd de leefbaarheid in Spijkenisse gewaardeerd met een
7,1. De volgende meting wordt uitgevoerd eind 2014. Verwachting is dat de cijfers
daarvan bekend zijn in het begin van 2015.
Goed om te weten: de Leefbaarheidsmonitor gaat niet alleen om de woning. Hij beslaat
veel gebieden en geeft een algemeen beeld over de ervaring die bewoners hebben bij
hun leefomgeving. De waardering voor de woning is slechts één van de punten. Het blijkt
erg moeilijk om de cijfers te verbeteren. Zelfs na een zeer intensieve wijkingreep, zien
we dat de cijfers eerst stijgen maar daarna toch weer teruglopen. Bewaking van de
leefbaarheid is een permanent proces.
Participatieplan
In 2015 stellen we een participatieplan op.
Belangen en hiermee ook (bewoners)betrokkenheid komen samen op het schaalniveau
van de directe leefomgeving, de leefwereld van individuen. Eén van de laagste
schaalniveaus waarop deze betrokkenheid aanwezig is en/of gestimuleerd kan worden is
het woningcomplex. Daar kunnen wij als corporatie invloed op uitoefenen.
In 2015 gaan wij samen met onze klanten aan de hand van een participatieplan
verbeteringen in de leefbaarheid realiseren. Dat doen we niet alleen vanuit ons
perspectief, maar ook vanuit het perspectief van onze klanten. Want: hoe verhoudt ons
beeld op de woningen, het woningcomplex en de buurt zich tot het beeld van bewoners?
Het antwoord hierop krijg je door de verschillende perspectieven en kennisniveaus bijeen
te brengen, zowel binnen als buiten de organisatie. Zo ontstaat er meer begrip tussen
bewoners en corporatiemedewerkers. Deze wederkerige participatie kan leiden tot een
bottom-up én top-down samenwerking.
Om dit te bereiken, kiezen wij voor een complexgerichte aanpak, gelinkt aan het
strategisch voorraadbeleid. Het ontwikkelproces bestaat uit vier stappen:
12
(2014* = 3e kwartaal 2014)
1.
2.
3.
4.
Kijken
Richten
Ontwikkelen en Ondernemen
Nabeschouwen
Bij Kijken en Richten gaat het om aandachtspunten die bewoners en de corporatie
hebben aangedragen. En om ideeën over oplossingen en de eventuele eigen rol van
bewoners hierbij. Bij Ontwikkelen en Ondernemen gaat het om het gezamenlijk en zo
transparant mogelijk maken van keuzes: wat gaan we doen en waarom? Maar ook: wat
doen we niet en waarom niet? Bij het Nabeschouwen kijken we samen met de bewoners
of bereikt is wat voor ogen stond en of het proces goed is verlopen.
Dit participatieplan geeft ons meer inzicht in participatiekracht, het activeren en
enthousiasmeren van bewoners, het opbouwen van vertrouwen en het begeleiden en
managen van het gehele proces. Met als directe doelstelling dat we projecten van de
grond krijgen die verbeteringen in de dagelijkse leef- en woonomgeving opleveren.
Buurtpreventie
In 2015 richten we ten minste één extra buurtpreventieteam op.
In verschillende wijken werken wij met buurtpreventieteams. De teams lopen met
ondersteuning van de politie regelmatig door de wijk. Zij geven hun bevindingen door
aan een buurtcoördinator. Deze zorgt ervoor dat de gemeente, de politie of de
woningcorporatie ermee aan de slag gaat. Het doel is vooral om het veiligheidsgevoel te
verhogen en de sociale cohesie in de buurt te bevorderen.
Vrijwilligers krijgen vooraf een intensieve training en ze worden uitgerust met het
benodigde materiaal zoals kleding, telefoon en wijkkaarten. Nieuwe huurders krijgen van
ons een brief over het project Buurtpreventie. Als we genoeg vrijwilligers hebben, richten
we samen met de gemeente ook in andere wijken buurtpreventieteams op. Ons doel voor
2015 is dat er in ieder geval één extra buurtpreventieteam bijkomt.
Aïdastraat
In 2015 verbeteren we samen met de bewoners het wooncomplex.
Samen met de bewoners van Aïdastraat 41-89 willen wij kijken hoe het wooncomplex
verbeterd kan worden. Om samen ideeën op te doen en te kijken wat haalbaar is en wat
niet, betrekken wij de bewoners op verschillende manieren. Hiertoe experimenteren wij
ook met de inzet van verschillende communicatiemiddelen zoals sociale media en
projectwebsites.
13
(2014* = 3e kwartaal 2014)
2. Fysiek
2.1 Stedelijke vernieuwing
Aantal nieuwbouwprojecten
In 2015 blijven we ons focussen op de kwaliteit van ons bestaande bezit.
Wij hebben geen concrete nieuwbouwprojecten. Binnen Spijkenisse is er momenteel al
een overschot aan nieuwbouwaanbod en de bevolking krimpt. Dat maakt het logisch om
de focus op de kwaliteit van het bestaande bezit te houden en niet naar kwantitatieve
uitbreiding te zoeken. Daarnaast zijn de kasstromen zwaar onder druk gekomen door de
recente overheidsplannen en de verschillende heffingen. Dat beperkt de mogelijkheden
voor nieuwbouw ook aanzienlijk. In lijn met wat regionaal is afgesproken (van kwantiteit
naar kwaliteit) zal onze opgave vooral gericht zijn op de kwaliteit van het bestaande
bezit.
2.2 Levensloopbestendige stad
Aantal parkeerplaatsen scootmobielen
In 2015 verbeteren wij de toegang voor scootmobielen aan de Verdilaan.
Er komen steeds meer scootmobielen in Spijkenisse door de sterke vergrijzing van de
bevolking. Natuurlijk moet er ook ruimte zijn om deze te parkeren. In overleg met de
gemeente zorgen wij daarvoor. Bij seniorcomplexen maken wij daar waar mogelijk
overdekte en afgesloten parkeerplaatsen voor scootmobielen. Maar ook bij reguliere
woningen zorgen wij voor parkeermogelijkheden. In 2015 gaan wij de toegang voor
scootmobielen tot het complex Verdilaan verbeteren door het verbreden van de
toegangsdeuren en het vernieuwen van het straatwerk.
Aankoop en verkoop bezit
In 2015 verkopen wij geen woningen maar eventueel wel bedrijfsruimten.
Wijkvereniging De Kreek is per 1 augustus 2014 zelfstandig huurder geworden van Kreek
123. Op die dag heeft de gemeente Spijkenisse het pand verkocht aan ons. Op 10
september 2014 is de huurovereenkomst getekend tussen Wijkvereniging De Kreek en
De Leeuw van Putten.
Wijkvereniging de Kreek is de eerste wijkvereniging in Spijkenisse die zelfstandig haar
ruimte huurt. Na jarenlange verbintenis met de gemeente gaan zij de komende jaren
zelfstandig verder. Het bestuur en heel veel vrijwilligers zorgen ervoor dat de bewoners
uit Spijkenisse Zuidwest elkaar kunnen blijven ontmoeten en kunnen deelnemen aan
talrijke activiteiten. Het programma staat op www.wijkverenigingdekreek.nl. Wij
ondersteunen de wijkvereniging en zullen met hen de leefbaarheid in Zuidwest
stimuleren. Het functioneren van de wijkverenging heeft meerdere functies. Het bindt
mensen in de buurt, maar we krijgen als verhuurder door onze contacten ook feedback
wat we kunnen doen voor de buurt.
14
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Wij verkopen geen woningen. Wij zijn wel bereid om onze bedrijfsruimten te verkopen.
Dit vanwege het risico in deze krimpende markt en omdat dit niet tot onze kerntaak
behoort.
2.3 Planmatig onderhoud
Grote werken 2015
In 2015 voeren wij de hieronder genoemde grote werken uit.
-
Hoek 1: geveltimmerwerk, plaatsing isolerende beglazing en buitenschilderwerk
Centrum 1: sanering geveltimmerwerk en buitenschilderwerk en vervanging
mechanische ventilatie
Centrum 2: vervanging mechanische ventilatie en vervanging cv-installatie
Hoek 2: vervanging keukens en vervanging mechanische ventilatie (laagbouw)
Hoek 3: vervanging mechanische ventilatie en vervanging keukens
Gildenwijk 1: vervanging mechanische ventilatie
Gildenwijk 2: vervanging keukens, wijziging keukenraam en vervanging cvinstallaties en vervanging mechanische ventilatie
Akkers 1: vervanging keukens
Akkers 2: vervanging mechanische ventilatie
Akkers 3: vervanging mechanische ventilatie
Akkers 4: vervanging mechanische ventilatie
Akkers 6: vervanging mechanische ventilatie
Akkers 11: vervanging cv-installatie
Hekelingen: vervanging mechanische ventilatie en vervanging cv-installatie
Vogelenzang 4: buitenschilderwerk
Schenkel 11c: vervanging sanitair
Maaswijk 16: vervanging keukens
Maaswijk Waayer: buitenschilderwerk
Havenplein: buitenschilderwerk
Bij de vervanging van de cv-installatie wordt altijd een HR ketel geplaatst. Bij de
vervanging van de mechanische ventilatie wordt daar waar mogelijk een CO2
vraaggestuurde ventilator geplaatst.
Ons planmatig onderhoud koppelen wij direct aan de kansen om de energieprestaties van
ons bezit te verbeteren.
De algemene lijn van ons fysieke beheer, is dat al onze complexen worden
doorgeëxploiteerd. Dat betekent dat ons onderhoud geen afbouw kent. Op basis van de
geplande complexscenario’s is het mogelijk dat we voor delen van ons bezit gaan
differentiëren in het onderhoud dat we uitvoeren.
Projecten in het kader van leefbaarheid
In 2015 ronden we drie projecten op het gebied van Leefbaarheid af.
Wij hebben een Begroting Leefbaarheid gemaakt met daarbinnen meerdere plannen.
Doel is om kleine ongemakken op het terrein van leefbaarheid te verhelpen. Wij zorgen
daarom ook voor een duidelijke koppeling met planmatig onderhoud. Al deze plannen
moeten worden uitgevoerd aan de hand van het participatieplan dat we momenteel aan
het opstellen zijn.
15
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Onderstaande projecten zijn we in 2014 gestart en ronden we in 2015 af:
Renoveren en afsluiten trappenhuizen Frambozengaard (gestart in 2014 en
afronding in 2015) en aansluitend de trappenhuizen aan de Indigodreef (2015).
Afsluiten trapopgangen Rigolettostraat door middel van aanbouwen trappenhuis
(gestart in 2014 en afronding in 2015).
Facelift toegang en gemeenschappelijke ruimten Aïdastraat (gestart in 2014 en
afronding in 2015).
Asbestverwijdering
In 2015 verwijderen we bij mutatie het zichtbare asbest in de resterende woningen.
Wij hebben begin 2013 een overzicht gemaakt van asbest in onze complexen op basis
van een scan van het bezit. Vervolgens hebben we besloten om het bij de inventarisatie
geconstateerde zichtbare asbest in alle woningen te verwijderen via een planmatige
aanpak in 2013 en 2014. Dit is uitgevoerd en afgerond in 2014.
Er zijn echter nog enkele woningen waar het asbest aanwezig is doordat niet alle
bewoners wilden meewerken, omdat zij de werkzaamheden als te belastend ervaren.
Voor deze woningen hebben we afgesproken dat het asbest wordt verwijderd zodra de
huidige bewoner verhuist. De komende jaren verwijderen wij het asbest dus bij mutatie.
Energiebesparing
In 2015 gaan wij verder met onze maatregelen om energiebesparing te realiseren.
Wij doen mee aan het Energieconvenant van Aedes. Dit doen wij samen met de andere
corporaties en de gemeente. Het is ook onderdeel van de prestatieafspraken. In het
convenant staat dat we een energiebesparing van 2% per jaar moeten halen. Het blijkt
voor alle partijen moeilijk om daaraan te voldoen. Reden hiervoor is dat het huidige bezit
reeds van een hoge kwaliteit is en daardoor een goede energieprestatie heeft. Dit maakt
investeringen op het gebied van energiebesparing relatief kostbaar voor ons.
In het woonakkoord wordt de energieprestatieverbetering als een inspanningsverplichting
gezien. Daarmee zal dit landelijk minder versnelling krijgen als werd gehoopt. Wij gaan
verder met onze geplande besparingsmaatregelen.
Pilot: energiebesparing doorvoeren in overleg met bewoners
Wij zijn gestart met een pilot om bij het complex Akkers 5 een energiebesparing en
labelverbetering door te voeren in overleg met de bewoners. Er wordt daarbij wel een
huurverhoging gevraagd. Dit is voor ons een proef om te kijken in hoeverre
energiebesparing samen met de bewoners vorm is te geven en of dit rendabel te krijgen
is. Het project krijgt daarmee een fysieke component, maar ook een component van het
betrekken van bewoners bij ons beleid. Het is een tastbare en directe manier van
participatie.
Doelstellingen 2015:
Bij planmatig onderhoud letten wij erop dat er gekozen wordt voor energiezuinige
systemen en materialen. Wij willen hiermee een verdere energiebesparing leveren.
16
(2014* = 3e kwartaal 2014)
-
-
Wij gaan verder met het project om de energieprestatie van complex Akkers 5 te
verbeteren. Doelstelling is om in samenspraak met de bewoners van 93 woningen
in dit complex het energielabel op B te krijgen.
Voor de lange termijn (2020) hebben wij met de gemeente afgesproken om het
hele bezit op gemiddeld energielabel C te brengen. Dit doel hebben wij al
gerealiseerd. Wij bekijken of dat ook zo is in de nieuwe systematiek.
Nieuw systeem energielabels
In 2015 bepalen we hoe en wanneer we de nieuwe energielabels invoeren.
Vanaf 1 januari 2015 komt er een nieuw systeem voor de vaststelling van energielabels.
Het energielabel bestaat daarbij uit een getal dat samenhangt met de
berekeningssystematiek, de Energie-index. De geplande opheffing van de indeling in
labelklassen (A tot en met G) gaat niet door. Voor de huursector blijft de letter van het
energielabel bestaan. Dit wordt vastgesteld op basis van 10 stappen in plaats van de
huidige 150.
Het energielabel (de letter) speelt een belangrijke rol in communicatie over
energiebesparing. Het is onderdeel van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en bepaalt
dus mede de hoogte van de huur. Voor huurders en de verhuurders is het daarom
belangrijk dat het energielabel juist is. Als het label verandert, leidt dat tot
onduidelijkheid bij veel huurders die al met het bestaande systeem vertrouwd zijn.
Bovendien leidt het tot extra kosten voor de verhuurder en tot mogelijke huurgeschillen.
Wij bestuderen in 2015 de nieuwe methodiek en voeren deze in als dat haalbaar is maar
we vinden het nog meer van belang als het voor de huurder toegevoegde waarde heeft.
17
(2014* = 3e kwartaal 2014)
3. Financieel
3.1 Goede financiële positie
We kunnen constateren dat de financiën bij ons op orde zijn. We worden door externe
partijen als gezond beoordeeld. Daar zijn we trots op. We blijven er voor zorgen dat we
op dat punt in control blijven. Onderstaande kengetallen geven invulling aan onze koers.
Resultaat voor belasting
Doelstelling 2015: € 396.000,-.
Realisatie 2014 (3e kwartaal geschat): € 1.772.000,-.
Solvabiliteit
Doelstelling 2015: 16,4%
Realisatie 2014 (geschat): 16,2%
Historie 2013: 14,1%
Historie 2012: 12,8%
Liquiditeit
Doelstelling 2015: < 1%
Realisatie 2014 (3e kwartaal): positief saldo, circa € 2,7 miljoen.
Continuïteitsoordeel CFV
Doelstelling 2015: ‘Voldoende solvabiliteit’
Realisatie 2014 (3e kwartaal): ‘Voldoende solvabiliteit’
Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting
Verwachting 2015: € 467.880
Realisatie 2014: € 787.598
Verhuurderheffing
Verwachting 2015: € 2.136.779
Realisatie 2014: € 1.813.446
Naar de toekomst zien we dat we financieel verder versterken. Dat biedt kansen om ons
goed voor te bereiden op ingrepen die weliswaar niet op korte termijn nodig zijn, maar
die zeker verder in de toekomst op ons af zullen komen.
Bij een doorkijk naar de financiën op lange termijn spelen twee zaken die mogelijk een
grote impact zullen hebben op onze financiële positie. Dat is ten eerste de waardering
van ons vastgoed, waarbij de tendens is dat dit tegen marktwaarde moet gebeuren. Ten
tweede is de stijging van de waarde van ons bezit, die in de fiscale jaarrekening kan
leiden tot een aanslag van de vennootschapsbelasting.
18
(2014* = 3e kwartaal 2014)
3.2 Financiering op maat
WSW beoordelingssystematiek
In de Begroting 2015 houden wij rekening met de financieringskengetallen van het WSW.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is in 2014 overgestapt op een nieuwe
systematiek om de borgbaarheid van een corporatie te toetsen. Uitgangspunt is een
jaarlijks beschikbaar te stellen borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale
bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie op enig moment in het betreffende
kalenderjaar mag hebben bij het WSW.
Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de financieringsbehoefte, zoals
deze blijkt uit de investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2014 tot en
met 2016 conform de dPi. De risicobeoordeling weegt mee bij de vaststelling van het
borgingsplafond. De door het WSW gehanteerde (nieuwe) financieringskengetallen zijn in
de Begroting 2015 opgenomen.
WSW wil in 2015 alle corporaties indelen in risicoklassen. Het is nu nog niet bekend,
wanneer het WSW dat voor ons zal doen. Omdat terecht begonnen wordt met de
beoordeling van risicovolle corporaties zijn wij naar verwachting niet snel aan de beurt.
Op korte termijn is dat ook geen enkel probleem.
Borgingsplafond WSW
Doelstelling 2015: € 119.956.000
Realisatie 2014: € 126.897.000
De herbeoordeling 2014 heeft medio 2014 plaatsgevonden.
Wij hebben voor 2014 en 2015 na de transacties ultimo 2013 geen financieringsmiddelen
voor nieuwe activiteiten of herfinanciering nodig.
Beheersing renterisico
Dit is het percentage van de totale leningportefeuille dat in één kalenderjaar vrijvalt.
Doelstelling 2015: < 15%
Realisatie 2014 (3e kwartaal): <15%
Actuele vermogenskostenvoet
Doelstelling 2015: 3,31%
Realisatie ultimo 2014: 3,31%
Historie 2013: 4,3%
Aantal bijeenkomsten treasury-commissie
In 2015 blijven we kijken naar mogelijkheden om leningen voordelig te herfinancieren.
We hebben twee keer per jaar een bijeenkomst met de externe treasury-adviseur.
Als er op die momenten kansen zijn, dan spelen we daar op. Mogelijk komen er nog
(financieel aantrekkelijke) kansen voor herfinanciering van leningen die nu nog een
looptijd hebben tot 2020. Op dat moment moeten we in ieder geval een risicobeoordeling
van het WSW krijgen.
19
(2014* = 3e kwartaal 2014)
3.3 Leegstand en betalingsachterstand
Mutatiegraad
Nummer
3.3.1
Prestatie Indicator
Mutatiegraad
2013
8,5%
2014*
8,3%
2015
8%
De mutatiegraad stabiliseert naar verwachting rond de 8 procent. Dit komt mede door de
Europese regelgeving en de economische situatie. Klanten met een inkomen boven de €
34.678 (2014) die nu in een sociale huurwoning wonen, komen daar nooit meer voor in
aanmerking bij een verhuizing. Dat zorgt er voor dat de verhuisgeneigdheid is
afgenomen. Financieel betekent dat overigens ook dat we minder snel onze huren bij
mutaties kunnen harmoniseren.
Aantal leegstaande woningen
Nummer
3.3.2
Prestatie Indicator
Aantal leegstaande woningen op 31/12
2013
34
2014*
11
2015
20
We hebben geen structurele leegstand.
Huurachterstand zittende huurders
Nummer
3.3.3
Prestatie Indicator (%)
Huurachterstand zittende huurders
2013
1,15%
Nummer
3.3.4
Prestatie Indicator (bedrag)
Huurachterstand zittende huurders
2013
282.532
2014*
1,13%
2015
≤ 1,4%
2014*
288.535
2015
350.000
Wij kunnen het betaalgedrag van huurders moeilijk beïnvloeden. Wel houden wij de
achterstanden goed bij en reageren alert en snel op ontstane achterstanden. Klanten
krijgen snel achter elkaar drie aanmaningen bij achterblijvende betalingen. En we zorgen
ervoor dat vorderingen na ongeveer 35 dagen bij de deurwaarder terechtkomen. Omdat
onze klanten in de praktijk de neiging hebben om zich terug te trekken bij
betalingsproblemen, hebben we er voor gekozen om zelf het contact te leggen. Als dit
niet telefonisch lukt, dan gaan we, ook buiten kantoortijd, langs bij de betreffende
huurder.
In 2014 zijn we speciaal voor de slepers (klanten die structureel te laat betalen)
begonnen met huisbezoeken. De eerste ervaringen zijn dat deze huurders dit bezoek
waarderen en aangeven actie te zullen nemen om weer naar betaling te willen gaan op
het afgesproken tijdstip, voor de eerste van de maand.
Helaas merken wij dat steeds meer huurders betaalproblemen krijgen. Er zijn gelukkig
ook veel huurders met een betalingsachterstand die wel contact met ons zoeken voor het
maken van betalingsafspraken. Ook neemt het aantal schuldsaneringszaken via de
gemeente toe. Doordat er een verbod is gekomen op het in rekening brengen van de
eerste aanmaning, blijkt dat veel huurders daarop wachten alvorens de huur te betalen.
20
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Bij analyse van de achterliggende oorzaak van de stijgende huurachterstand blijkt er een
veelheid aan redenen te zijn, zoals traag verstrekte uitkeringen bij werkloosheid,
schuldhulpverleningsklanten, latere stornering door SEPA-invoering en er komen meer
slepers.
De verwachting is dat de achterstand blijft stijgen in deze financieel moeilijke tijden. Wij
sturen bij nieuwe verhuringen zoveel mogelijk op automatische betalingen. Ook worden
cadeaubonnen verloot onder trouwe betalers. Toch geven veel huurders er de voorkeur
aan om zelf over te schrijven in plaats van een incassomachtiging af te geven.
We denken dat achterstanden toch veel aandacht nodig hebben de komende jaren. De
economische teruggang zien we direct terug bij onze huurders.
Huurachterstand vertrokken huurders
Nummer
3.3.5
Prestatie Indicator (bedrag)
Huurachterstand vertrokken huurders
2013
176.335
2014*
223.143
2015
200.000
2013
351.895
2014*
430.234
2015
400.000
Huurachterstand bij schadenota’s (herstelkosten)
Nummer
3.3.6
Prestatie Indicator (bedrag)
Huurachterstand bij schadenota’s
(herstelkosten)
Huurders die vertrekken blijken vaak amper rekening te hebben gehouden met het feit
dat ze nog werkzaamheden aan de woning moeten doen, zowel qua tijd als qua geld. Bij
een deel van de huurders die we door ons gemaakte kosten in rekening brengen, is
letterlijk niets meer te halen. Dat zien we terug in oplopende achterstand bij
herstelkosten.
Woningontruimingen
Nummer
3.3.7
Prestatie Indicator (aantal)
Woningontruimingen
2013
16
2014*
15
2015
20
We zien dat er veel meer aanzeggingen tot ontruiming zijn, dan dat er werkelijk wordt
ontruimd. Dat geeft aan hoeveel huurders wij helpen om ontruiming te voorkomen. Maar
helaas lukt dat bij een aantal niet. Ook daar is een stijging te verwachten door financiële
problemen.
Overeenkomst Belastingdienst en vennootschapsbelasting
De Belastingdienst heeft met belastingadviseurs als BDO een nauwe samenwerking,
zodat het toezicht op de corporaties beperkt kan worden. Dit wordt samengevat onder de
noemer ‘metatoezicht’. De Belastingdienst beperkt zich dan tot steekproeven, omdat
BDO verklaart dat alles compleet en correct is verwerkt in de aangiftes. Wij zijn akkoord
gegaan dat BDO dit op een dergelijke manier voor ons behandelt. Voordelen zijn: minder
tijdsbeslag door ons en een snellere afwikkeling.
21
(2014* = 3e kwartaal 2014)
We verwachten dat we in de periode 2011 t/m 2017 geen vennootschapsbelasting
moeten betalen vanwege de dalende WOZ-waarden. Bij de berekening van de te betalen
vennootschapsbelasting over 2008 t/m 2012 is uitgegaan van de herbestedingsreserve of
lagere waardering op basis van de WOZ-waarde. Deze waardering leidt tot nihil
aanslagen voor vennootschapsbelasting tot en met in ieder geval 2013. De
herbestedingsreserve in 2012 bedroeg € 42 miljoen.
De huidige stand van zaken is per 1 oktober 2014 als volgt:
Jaar
Aanslag ontvangen
Status
Opmerkingen
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Ja
-
Voorlopig
Aangifte
Aangifte (mei 2013)
Aangifte (juni 2014)
2015
-
Teruggaaf
-
Betaald/
ontvangen
Ja
N.v.t.
N.v.t.
N.v.t.
N.v.t.
N.v.t.
De komende jaren verwachten wij geen stijging van de WOZ-waarde van ons bezit.
Mocht dat in de toekomst gaan gebeuren, dan kan dit leiden tot een aanslag
vennootschapsbelasting. Over de WOZ-waarde stijging is 25% vennootschapsbelasting
verschuldigd. In de meerjarenbegroting 2015 is deze belasting vanaf 2018 opgenomen.
Treasuryzaken
Wij kiezen al gedurende geruime tijd voor gedeeltelijke financiering op korte termijn,
ofwel financiering met een roll-over lening (flexibel, maximaal € 5 miljoen) en met
rekening-courant krediet (2014: maximaal € 6 miljoen). Deze keuze maken wij bewust
gezien de zeer lage rente die over deze vormen van krediet is verschuldigd (oktober
2014 respectievelijk Euribor 1maand: 0,006% en Euribor 3maanden: 0,081%). Voor
geheel 2015 verwachten wij overigens geen gebruik te maken van dit krediet.
In de eerstvolgende Treasury-commissie eind november 2014 evalueren we een en ander
weer. Onze externe treasury-adviseur Thésor heeft in 2014 een nieuw Treasury-statuut
opgesteld dat na vaststelling in de Raad van Commissarissen het oude statuut vervangt.
De beweeglijkheid van de geld- en kapitaalmarkt is echter zodanig dat een halfjaarlijkse
vergaderfrequentie te laag bleek. Thésor heeft opdracht voor het doorlopend uitvoeren
van de treasurybewaking.
22
(2014* = 3e kwartaal 2014)
4. Intern
4.1 Goede bedrijfsvoering
Visitatierapport
In 2015 pakken we de aandachtspunten uit het visitatierapport verder op.
In januari 2014 gaven wij Raeflex opdracht om een visitatie uit te voeren. Deze visitatie
vond plaats tussen mei en augustus 2014. De visitatiegesprekken hebben
plaatsgevonden op 21 mei 2014. Het definitieve rapport is in augustus 2014 verschenen.
We hebben hiervoor niet alleen gekozen omdat we dit verplicht elke vier jaar moeten
doen. We wilden onszelf ook een spiegel voorhouden. Zodat wij een beeld hebben van
ons functioneren en de ontwikkeling die wij hebben doorgemaakt sinds de vorige visitatie
(2010). Daarnaast zien wij deze visitatie als manier om ons te verantwoorden naar de
samenleving over onze maatschappelijke prestaties.
De algemene conclusie is, dat we het goed hebben gedaan. We krijgen waardering voor
het feit dat we niet alleen doen wat er van ons verwacht wordt, maar dat we op veel
fronten dit beter doen en meer doen dan gevraagd. De tekst van het rapport ademt een
positieve toon uit.
Toch meent de visitatiecommissie dat we deze comfortabele positie niet moeten
gebruiken om achterover te leunen, maar juist om te kijken waar wij meer en beter ons
werk kunnen doen. In dit jaarplan hebben wij die handschoen opgepakt.
We willen de complexen met de slechtste marktpositie nader bekijken op potentie voor
de stad of voor andere doelgroepen. Dat haakt in op de aanbevelingen omtrent onze rol
in de gemeente Spijkenisse, het scherper bedienen van bijzondere doelgroepen en meer
ondernemerschap. Dat laatste willen we overigens ook binnen samenwerking op het
gebied van de WMO zoeken. Daarbij is een benadering waarbij bedrijfswaarde een
integraal onderdeel is, voor ons een vanzelfsprekendheid.
Er wordt ook aandacht gevraagd voor de energetische kwaliteit van ons bezit. Met het
project Akkers 5 willen we graag een bijdrage leveren in dit veld.
En er wordt gesignaleerd dat we onze stakeholders meer kunnen betrekken bij ons werk.
Dat wordt ook in 2015 goed opgepakt. Zeker op het gebied van participatie en ingrepen
op complexniveau willen we ons actief opstellen naar degene die daar het meest bij
betrokken is: de huurder.
Dat deze omslag ook veel vraagt voor onze organisatie is duidelijk. We denken dat dit
niet alleen een intensivering van het werk is, maar dat dit ook een verfrissend effect
heeft op de manier waarop we naar ons bezit kunnen kijken. Ook intern heeft deze koers
dus zijn weerslag.
Bovenstaande punten zijn deels al in 2014 opgepakt. In 2015 gaan we hiermee verder.
23
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Werkprocessen digitaliseren
In 2015 gaan wij verder met de digitalisering van onze processen en complexgegevens.
Wij blijven onze interne processen verbeteren en actualiseren. Daarom gaan wij door
met het digitaliseren van delen van ons bedrijf. Veel werkprocessen zijn al
gedigitaliseerd. Momenteel zijn we bezig met het digitaliseren van relevante delen van
het technisch archief. Voor het digitaliseren van de technische complexgegevens hebben
wij een model gemaakt om op kleine schaal te testen of alle functionaliteiten goed
functioneren. In 2015 completeren we dit project.
Ook actualiseren wij de digitale werkprocessen. Om deze procedures en processen goed
en helder beschikbaar te hebben voor alle medewerkers maken wij een intranet.
Intranet
In 2015 zorgt intranet voor een verbetering van informatievoorziening en communicatie.
Wij zijn in de tweede helft van 2014 gestart met het ontwikkelen van een intranet. Doel
hiervan is om de interne informatievoorziening en communicatie verder te verbeteren.
Op intranet komen onder andere de procedures, werkprocessen en belangrijkste
documenten van onze organisatie te staan. De planning is om dit intranet in het eerste
kwartaal van 2015 op te leveren.
Digitale veiligheidscheck
In 2015 actualiseren we ons ICT calamiteitenplan en trekken we meer klanten naar het
klantportaal.
Bureau Hoffmann heeft een onderzoek uitgevoerd naar de veiligheid van onze ICT.
Aanleiding was primair om ervoor te zorgen dat er geen ongewenste acties door externen
kunnen plaatsvinden via het klantportaal. Dit klantportaal is op 16 juni 2014 opgeleverd.
Vervolgens hebben we gewerkt aan het verder optimaliseren van de administratieve
functies van het systeem.
Uitkomst van het onderzoek is dat we op aspecten van beveiliging goed scoorden. Wel
zijn er een aantal mogelijk zwakke plekken die we gaan aanpassen. Zo hebben we
besloten om de wachtwoordverstrekking en autorisaties aan te passen. Dit gebeurt voor
het eind van 2014. In 2015 zullen we ons ICT calamiteitenplan naar aanleiding van de
genoemde punten actualiseren.
In het eerste kwartaal van 2015 gaan we een actie uitvoeren om meer klanten te trekken
naar het klantportaal. We denken dat we hiermee klanten die bij voorkeur digitaal
communiceren met ons, beter van dienst zijn. De reguliere manier van communiceren
per post telefoon of langskomen op kantoor blijft nog volledig operationeel omdat we
door veel onze klanten hier juist op worden gewaardeerd. Onderdeel van de herijking van
onze communicatie is ook om te onderzoeken of wij onze post op een nieuwe manier
kunnen verzenden. Onze klanten zouden dan kunnen kiezen of ze hun post digitaal of op
papier willen ontvangen.
24
(2014* = 3e kwartaal 2014)
4.2 Personeel
Percentage ziekteverzuim
In 2015 daalt het ziekteverzuim tot ruim onder de 5%.
Nummer
4.2.1
Prestatie Indicator
Ziekteverzuim
2013
6,2%
2014*
3,7%
2015
≤ 5%
Er was één medewerker langdurig ziek. Na arbeidsdeskundig onderzoek is geconstateerd
dat deze medewerker haar werk niet meer kon hervatten. Het dienstverband met de
medewerker is per 1 juli 2014 met wederzijds goedvinden beëindigd. Ter vervanging is
een medewerker aangenomen in vaste dienst. Zij voert de functie naar tevredenheid in.
De verwachting is dat het ziekteverzuim in de loop van 2014 weer zal afnemen en dat
deze in 2015 ook weer ruim onder de 5% blijft.
Kantoor
In 2015 is het binnenklimaat op kantoor verbeterd.
Wij gaan ervan uit dat we ons kantoor de komende jaren blijven gebruiken. Daarom
gaan we investeren in een aantal punten om het binnenklimaat te verbeteren. Zo worden
de cv-installatie en de luchtbehandeling van ons kantoor vernieuwd. Daarnaast wordt de
ontvangstruimte opgeknapt en wordt de binnenzijde van het kantoor geschilderd.
Werkkostenregeling
In 2015 passen wij de Werkkostenregeling (WKR) toe.
De WKR start definitief op 1 januari 2015 en is op enkele punten aangepast. Dat staat in
het Belastingplan 2015. De basis van de WKR, die in 2011 is geïntroduceerd, blijft
ongewijzigd.
De werkkostenregeling zorgt voor een administratieve lastenverlichting. Voortaan hoeft
nog maar één keer per jaar vastgesteld te worden wat de verschuldigde belasting voor
de WKR is. Wij hebben al inzichtelijk wat valt onder het noodzakelijkheidscriterium en
wat onder de vrije ruimte. Vanaf 1 januari 2015 passen wij de WKR toe en toetsen of in
het afgelopen kalenderjaar met de vergoedingen en verstrekkingen de vrije ruimte is
overschreden.
Wet Werk en Zekerheid
In 2015 houden wij bij arbeidscontracten rekening met de verplichtingen uit de WWZ.
In 2014 is de Wet Werk en Zekerheid (WWZ) aangenomen. De wet zorgt voor grote
veranderingen in het arbeidsrecht en vooral in het ontslagrecht. De introductie van de
transitievergoeding maakt ontslag bijvoorbeeld minder kostbaar voor werkgevers en richt
de aandacht meer op het vinden van een nieuwe baan. De wet treedt in 2015 en 2016
gefaseerd in werking. Bij het opstellen van arbeidscontracten houden wij rekening met
de verplichtingen van deze nieuwe wet.
25
(2014* = 3e kwartaal 2014)
Participatiewet
In 2015 bekijken wij welke verplichtingen de Participatiewet met zich meebrengt en
voeren we deze verplichtingen in.
De Participatiewet treedt 1 januari 2015 in werking. Het is één regeling voor iedereen die
in staat is te werken en geldt dus ook voor mensen met een arbeidsbeperking. In 2015
worden de bijstand (deels), de Wet Sociale Werkvoorziening en de Wajong (Wet Werk en
Arbeidsondersteuning Jonggehandicapten) hierin opgenomen. Instroom in de Wajong is
vanaf 2015 alleen nog mogelijk voor mensen die blijvend geen arbeidsmogelijkheden
hebben.
In het sociaal akkoord (tussen kabinet en sociale partners) hebben het kabinet en
werkgevers afgesproken dat ze extra banen gaan creëren voor mensen met
een arbeidsbeperking. In totaal gaat het om 125.000 extra banen die in 2026
gerealiseerd moeten zijn; 100.000 in de marktsector en 25.000 bij de overheid.
De Participatiewet legt de banenafspraak uit het sociaal akkoord wettelijk vast en regelt
hoe het aantal gerealiseerde extra banen wordt gemeten. Als stok achter de deur bevat
de wet een uitgewerkte quotumregeling. Met deze quotumregeling krijgen werkgevers
met 25 medewerkers of meer de verplichting om een bepaald percentage mensen met
een arbeidsbeperking in dienst te nemen. Indien werkgevers daar niet aan voldoen,
betalen zij een heffing voor niet vervulde plekken. Het quotum wordt pas geactiveerd als
werkgevers de aantallen banen uit de banenafspraak niet realiseren. Dit gebeurt na
overleg met gemeenten en sociale partners. De gemeente is vanaf 1 januari 2015
verantwoordelijk voor mensen met arbeidsvermogen die ondersteuning nodig hebben.
Wij zullen in overleg met de gemeente kijken of er mogelijkheden zijn voor mensen met
een arbeidsbeperking om bij ons te werken.
Opleidingen
In 2015 blijven we onze medewerkers opleidingsmogelijkheden bieden.
Wij zijn aangesloten bij de Corporatie Academie. Dit is een servicebureau in opleidingen
voor de corporatiesector. Hiermee kunnen medewerkers op een makkelijke manier
zoeken naar opleidingen. Ook kunnen we goed volgen welke opleidingen de medewerkers
gevolgd hebben.
26
(2014* = 3e kwartaal 2014)

Download Report