Download pdf

Datum
15 december 2014
Kenmerk
BBPZ/MCal/RBos/14-225
Aan
Tweede Kamer der Staten-Generaal
Algemene Commissie voor Wonen en Rijksdienst
Koningin Julianaplein 10
2595 AA Den Haag
Postbus 93121
2509 AC Den Haag
088 233 37 00
[email protected]
www.aedes.nl
Onderwerp
AO Besluit huurprijzen woonruimte inzake Woningwaarderingsstelsel
KvK 40478218
Geachte heer, mevrouw,
Woensdag 17 december aanstaande spreekt uw Commissie in een Algemeen Overleg met de minister
voor Wonen en Rijksdienst over de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Aedes
steunt een WWS waarin de WOZ-waarde van huurwoningen zwaarder meetelt. Wij voorzien wel een
aantal grote knelpunten in de uitvoering, veroorzaakt door het voorgenomen moment van invoering
van de wet en de keuze voor de meest actuele WOZ-beschikking voor de puntenberekening.
Krappe tijdsspanne door meest actuele WOZ-waarde
Als de wet op 1 juli 2015 ingaat, valt de invoering precies samen met de jaarlijkse huurverhoging. Dat
betekent dat woningcorporaties voor de huuraanzegging (uiterlijk 30 april) het nieuwe puntenaantal al
berekend moeten hebben. Aangezien het huidige voorstel uitgaat van de meest actuele WOZbeschikking (t=0), levert dat een wel zeer krappe tijdspanne op om de huurverhoging zorgvuldig door
te voeren.
Tussen het moment dat de WOZ-beschikkingen er zijn (eind februari 2015) en het moment dat de
huurverhoging verwerkt moet zijn in de bestanden en systemen van corporaties (medio maart), zit
slechts een periode van twee weken. En dan moet er niets tegen zitten. De weken daarna hebben
corporaties nodig om ervoor te zorgen dat het proces van de huuraanzegging naar de huurder
zorgvuldig verloopt. Er is dan nauwelijks tijd om met huurdersorganisaties te overleggen over het
huurverhogingsvoorstel, laat staan dat er nog genoeg tijd is om het resultaat van dat overleg in de
uitwerking van de huurverhoging te verwerken.
Samenloop bezwaarprocedures door meest actuele WOZ-waarde
Een tweede probleem dat ontstaat door de meest actuele WOZ-waarde te gebruiken, is de mogelijke
samenloop van bezwaarprocedures tegen de WOZ-beschikking en tegen de huuraanzegging.
2
15 december 2014
Huurders kunnen na bekendmaking van de WOZ-waarde bij de gemeente bezwaar aantekenen tegen
deze WOZ-beschikking. Dat is vooral relevant voor huurders als de WOZ-waarde de maximale huur bij
de huuraanpassing per 1 juli beïnvloedt. De bezwaarprocedure loopt tot 6 weken na ontvangst van de
beschikking, dus tot circa half april. De bezwaarprocedure tegen de voorgestelde huuraanpassing (die
huurders uiterlijk 30 april moeten ontvangen) loopt tot 1 juli.
De kans is reëel dat de bezwaarprocedure tegen de WOZ-beschikking in een groot aantal gevallen voor
1 juli nog niet is afgerond. De gemeenten hebben daarvoor namelijk tot 31 december de tijd. Dat zou
betekenen dat huurders die zowel bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking als de huurverhoging,
pas aan het eind van het jaar weten of zij al dan niet terecht bezwaar hebben gemaakt en of dit
resulteert in een lagere huurprijs dan de huurprijs die op 1 juli is vastgesteld.
In onze ogen is dat voor corporaties, maar vooral voor huurders een zeer onwenselijke situatie. De
huurders verkeren lange tijd in onzekerheid over de definitieve vaststelling van de huurprijs. De kans
bestaat zelfs dat zij gedurende die periode een te hoge huurprijs betalen (die ze pas bij een gegrond
bezwaar terugkrijgen). En de kosten van bezwaarprocedures voor corporaties (450 euro per bezwaar)
lopen behoorlijk op. Dit probleem keert bovendien elk jaar terug.
WOZ-beschikking voorgaande jaar
Niet alleen woningcorporaties, maar ook gemeenten, de Orde van Advocaten en
huurdersvertegenwoordigers zien t=0 als uitgangspunt als een belangrijk probleem van het huidige
voorstel. Wij stellen daarom voor om uit te gaan van de WOZ-beschikking van het jaar voorafgaand
aan de huurpassing, dus t-1. Er is dan voldoende tijd om de huurprijs te bepalen. En de afhandeling
van een eventueel bezwaar tegen de WOZ-beschikking is dan afgerond voordat de verhuurder het
proces rond de huuraanpassing begint. Zowel huurder als verhuurder zijn dan bekend met de definitief
vastgestelde WOZ-waarde die in het WWS van toepassing is. Dit leidt waarschijnlijk ook tot minder
bezwaren tegen de voorgestelde huurverhoging.
Invoeringsdatum nieuwe WWS
Als de minister besluit om, zoals Aedes en anderen voorstellen, de WOZ-beschikking van het
voorgaande jaar te hanteren, is het noodzakelijk om in het eerste jaar een iets ander tijdspad te
volgen. Bij invoering van het nieuwe WWS per 1 juli 2015 dat uitgaat van een WOZ-waarde van 1
januari 2014, is de bezwaartermijn immers verlopen.
Daarom stellen wij voor om de invoering van het nieuwe WWS na 1 juli 2015 te laten ingaan,
bijvoorbeeld per 1 oktober 2015. In dat geval moeten huurders al wel de beschikking van 2015
krijgen, zodat zij voor de huurverhogingsronde van 2016 eventueel bezwaar kunnen maken.
Nog geen WOZ-waarde bekend
Verder vragen wij aandacht voor situaties wanneer op het moment van verhuring van nieuw gebouwde
of gerenoveerde woningen nog geen (definitieve) WOZ-waarde bekend is. Het huidige voorstel biedt
voor deze situaties geen oplossing. Er bestaat een rekenregel voor de WOZ-bepaling van in aanbouw
zijnde nieuwbouwwoningen, maar in de praktijk hanteren gemeenten deze niet en wordt er pas (lang)
na oplevering een WOZ-waarde afgegeven. Bij oplevering van gerenoveerde woningen zal bij de
huidige regeling de huurprijs worden gebaseerd op de oude WOZ-waarde.
3
15 december 2014
Die doet geen recht aan de (ingrijpende) renovatie en de WOZ-stijging die deze tot gevolg heeft. Om
investeringen in de kwaliteit - en een daarbij behorende huur - in de toekomst mogelijk te houden, is
hiervoor tijdig een goede regeling nodig die huurder en verhuurder op tijd zekerheid bieden over de
juiste maximale huurprijs. We denken hier graag over mee.
Tot slot
Zoals vermeld, steunt Aedes een WWS waarin de WOZ-waarde zwaarder meeweegt. Maar Aedes pleit
wel voor een aanpassing die qua proces eenvoudig en eenduidig is en niet tot onnodige onduidelijkheid
en een bureaucratisch circus bij huurders en verhuurders leidt. Daarom vragen wij u serieus te kijken
naar het van toepassing zijnde jaar van de WOZ-beschikking en de invoeringsdatum van het nieuwe
WWS.
Mocht u naar aanleiding van deze brief vragen hebben of nadere informatie willen, neemt u dan
contact op met Richard Bos op 06-51926072 of [email protected].
Met vriendelijke groet,
Aedes vereniging van woningcorporaties
Ir. M.A.E. Calon
Voorzitter
Cc
De minister voor Wonen en Rijksdienst

Download Report