Collegebesluit met bijlagen

Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Rendabele investering Voorzieningenhart Waterkwartier (De
Biezantijn)
Programma / Programmanummer
BW-nummer
Facilitaire diensten / 1043
BW-01334
Portefeuillehouder
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
H. Kunst
VA21, Maarten van Kaauwen, 3095
Samenvatting
Ten opzichte van het functioneel Programma van Eisen voor het
nieuwe voorzieningenhart De Biezantijn is 160 vierkante meter meer
gerealiseerd. Voor deze extra vierkante meters zijn huurcontracten
afgesloten met een praktijk voor fysiotherapie, De Driestroom en
woningcorporatie Portaal.
De investeringskosten voor de realisering van de extra gebruiksruimten
bedragen totaal € 352.000. Dit bedrag wordt ingezet vanuit het krediet
investeringen Vastgoed 2014 van het programma Facilitaire Diensten.
Datum ambtelijk voorstel
24 april 2014
Registratienummer
13.0015878
Ter besluitvorming door het college
1. Uit het krediet (K000179) vastgoed investeringen met eigen
dekking 2014 van het programma Facilitaire Diensten een bedrag
van € 352.000 in te zetten.
2. De exploitatielasten en -bijdragen vanaf 2015 behorende bij het
nieuwe voorzieningenhart via de najaarsnota 2014 te verwerken in
de begroting.
3. Bijgevoegde begrotingswijziging BW-01334 voor de invulling van
het krediet vast te stellen.
Paraaf
akkoord
Datum
Paraaf
akkoord
Datum
Concern B & V
Leidinggevende
E. Peperkamp, VA20
Programmamanager
P. Kluver
Programmadirecteur
R. van Wuijtswinkel
 Alleen ter besluitvorming door het College
Besluit B&W d.d. 6 mei 2014
X Conform advies
 Aanhouden
 Anders, nl.
nummer: 3.9
Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
In de wijk Waterkwartier heeft de gemeente in samenwerking met Portaal en Conexus een
plan ontwikkeld voor een Voorzieningenhart. Hierin worden basisschool de Aquamarijn, 30
zorgappartementen en de gemeentelijke voorzieningen uit het voormalige buurthuis
gehuisvest.
Tijdens de aanbesteding van de architectendienst voor dit gezamenlijk project bleek dat er
een ruimer bouwvolume was aanbesteed dan oorspronkelijk de bedoeling was. Dat bleek te
komen door een onjuiste berekening tussen de bruto- en netto vloeroppervlakte.
Tijdens deze aanbesteding bleek dus dat er meer bouwvolume was gevraagd dan in het
oorspronkelijke programma van eisen eigenlijk de bedoeling was.
Dit project kent drie verschillende opdrachtgevers en stond vanwege de EFRO subsidie al
behoorlijk onder tijdsdruk. De planning gaf geen tijd en ruimte voor een nieuw ontwerp met
minder vierkante meters. De opdracht zou dermate wijzigen dat er een nieuwe aanbesteding
voor de architectendienst gehouden zou moeten worden. Om die reden is er op dat moment
voor gekozen om voor de extra 160 vierkante meters een risicodragende investering te doen
van € 352,000. Op dat moment was het ook al duidelijk geworden dat meer partijen wilden
gaan deelnemen in het Voorzieningenhart: een fysiotherapiepraktijk, De Driestroom en
Portaal. Op die manier kon het project onbelemmerd doorgang vinden.
Met de fysiotherapiepraktijk, De Driestroom en Portaal zijn inmiddels huurcontracten gesloten
waardoor de investering rendabel is.
Voor deze huurders zijn multifunctionele ruimtes gerealiseerd. De ruimtes zijn volledig
afgewerkt met uitzondering van de inrichting. Dat wil zeggen dat de ruimtes zijn voorzien van
apart te regelen vloerverwarming, ventilatie met warmteterugwinning, energiezuinige
verlichting en vloer- en wandafwerking,
De fysiotherapeut gebruikt de door hem gehuurde ruimte als wacht- c.q. behandelkamers en
De Driestroom en Portaal gebruiken het als kantoorruimte. In beginsel wordt gebruik gemaakt
van de hoofdentree van het voorzieningenhart. Echter in verband met de mogelijkheid tot
ruimere openstelling zijn er aparte entreepartijen opgenomen.
In de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP januari 2012) is reeds melding gemaakt
van deze wijziging/uitbreiding. Uit oogpunt van rechtmatigheid dient het college van
burgemeester en wethouders een besluit te nemen.
2
Juridische aspecten
De gemeente Nijmegen is eigenaar van het voorzieningenhart De Biezantijn. Voor de extra
vierkante meters zijn additionele “rendabele” huurders gezocht en gevonden. Met de
fysiotherapiepraktijk, De Driestroom en Portaal zijn huurovereenkomsten gesloten voor het
gebruik van de boventallige vierkante meters in het voorzieningenhart. Deze huurcontracten
hebben een looptijd van 5 jaar. Na het verstrijken van deze periode wordt de overeenkomst
voortgezet voor onbepaalde tijd. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door
opzegging met inachtneming van een termijn van zes maanden.
3
Doelstelling
De verhuur van extra ruimtes in Voorzieningenhart De Biezantijn aan huurders die passen in
het concept van het Voorzieningenplan en een centrale rol vervullen in de wijk het
Waterkwartier en voor het benodigde investeringsbedrag van € 352.000 om de extra ruimtes
aan te passen het Krediet (met eigen dekking) Maatschappelijk Vastgoed van het
programma Facilitaire Diensten in te zetten.
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
4
Argumenten
Er zijn geschikte kandidaten gevonden en inmiddels zijn met de hieronder beschreven
partijen huurovereenkomsten gesloten.
1. Een fysiotherapiepraktijk: mede i.v.m. de zorgwoningen die boven het voorzieningenhart
worden gerealiseerd, maar ook voor de wijkbewoners in de buurt.
2. Woningcorporatie Portaal: Portaal is eigenaar van de 30 zorgappartementen die zijn
gebouwd boven het voorzieningenhart. Daarnaast verhuurt Portaal nog vele woningen in
de wijk zelf. Het voorzieningenhart voorziet voor een belangrijk deel in de sociale
infrastructuur voor de bewoners van de zorgwoningen. Daarmee krijgt het
voorzieningenhart een extra dimensie en wordt de zorgcomponent in deze
accommodatie, naast de ontmoetingsfunctie, een belangrijke factor. Een ruimte in het
voorzieningenhart voor Portaal heeft daardoor een toegevoegde waarde.
3. Zorginstelling De Driestroom: Deze organisatie was ook al gehuisvest in het “oude”
buurtcentrum Waterkwartier, maar heeft behoefte aan meer ruimte dan zij daar hadden.
Met de toetreding van deze gebruikers in het voorzieningenhart versterken we de functie
van het gebouw voor de wijk.
5
Klimaat
Bij uitvoering zijn duurzame materialen toegepast en zo veel mogelijk energiebesparende
voorzieningen aangebracht. Zo is er onder andere een groen dak gemaakt, zijn er
zonnepanelen geplaatst en is energiebesparende verlichting toegepast.
6
Financiën
Voor het realiseren van de ruimten voor de hiervoor genoemde instellingen is een
investeringskrediet nodig van € 352.000. Dit bedrag is gebaseerd op de 160 extra vierkante
meter met de bijhorende investeringsnorm van € 2.200 per vierkante meter.
Hiervoor zetten wij het krediet met eigen dekking (K000179)
in dat de Raad jaarlijks beschikbaar stelt. De kapitaallasten en de overige gebruikskosten
van de investering worden gedekt door de extra huurpenningen. Zie de bijgevoegde
exploitatieberekening voor de dekking van de investering uit de huuropbrengsten.
De exploitatielasten en -baten die samenhangen met het realiseren van de extra ruimten in
het voorzieningenhart verwerken we bij de Najaarsnota 2014 in de begroting.
7
Communicatie
Na besluitvorming door het college zullen we de gebruikers hierover informeren.
8
Uitvoering en evaluatie
Gezien de complexe opdracht door de verschillende opdrachtgevers en de tijdsdruk van het
project is ervoor gekozen de extra vierkante meters ten opzichte van het functioneel
Programma van Eisen in het ontwerp te handhaven. Op basis van dit uitgangspunt zijn
huurders gezocht en gevonden. De huurovereenkomsten zijn gesloten en met de betreffende
huuropbrengsten zijn de kapitaallasten van de meer-investering gedekt. De investering kan
dus worden bekostigd uit het krediet Vastgoed (met eigen dekking).
9
Risico
We vragen een marktconforme huurprijs voor het gebruik van de ruimtes. Met verhuur aan
de fysiotherapiepraktijk, Portaal en de Driestroom hebben we betrouwbare contractpartijen.
Bijlage(n):
Begrotingswijziging
Exploitatieberekening
Kopie VGP
Directie Wijk & Stad
Rapportage grote projecten
Project:
6752
Programma/product:
Grondbeleid / Maatschappelijk Vastgoed
Voorzienlngenhart Waterkwartier
Kerninforwatie
Het gaat hier om de realisatie van het Voorzienlngenhart Waterkwartier. De locatie ligt tussen de Waterstraat, Niersstraat,
Biezenstraat en Biezendwarsstraat. Dit is het gebied rondom het huidige wijkcentrum in het Waterkwartier. Het is een
samenwerking tussen Conexus (de Aquamarijn), Portaal en de gemeente Nijmegen. Het gemeenschapshuis is door de
gemeente aangekocht.
Op 17 november 2010 heeft de raad besloten het voozieningenhart Waterkwartier te realiseren.
Soorf exploitatie:
Besluitvorming exploitatie
OntmMelaar
Intern
Extern
Eigendom:
Procedures:
Realisatie
Programma:
Opp. plangebied:
Woningen:
Parkeren:
Openbare ruimte:
Bedrijvigheid:
Kantoren:
Sport:
Cultureel:
Voorzienlngenhart:
Actieve grond- en bouwexploitatie
Vastgesteld door de Raad op 17 november 2010; nr. 133/2010
M . Wientjes
Conexus en Portaal
Gemeente Nijmegen en Conexus
Bestemmingsplan
2011-2014
9.950.m2
0 pp ondergronds; 70 pp m.v. op eigen terrein en 20 pp aan de openbare weg
5.000 m2, nieuw in te richten, waarvan 80% verhard; kwaliteitsniveau: midden
0 m2, handhaven/onderhouden
.621 m2 bvo
Ontwikkelingen laatste lialf Jaar:
- Het afgelopen halfjaar is deze ontwikkeling onder
enorme tijdsdruk komen te staan. Dit plan kan alleen
gerealiseerd worden als op tijd een EFRO-aanvraag
bij de Provincie wordt ingediend. Tot nu toe loopt
dat volgens planning en kan in mei de aanvraag
worden ingediend;
- In September heeft Portaal besloten om 24 tot 30
woningen voor de Z Z G op het voorziengenhart te
bouwen;
- In december 2011 is de architect geselecteerd. In
januari heeft een presentatie hiervan naar de wijk
plaatsgevonden;
- Naar verwachting zal eind april de aannemer na
een aanbesteding worden geselecteerd. Uitvoering
zal gaan op basis van Design&Construct;
- Rond de zomer is naar verwachting het
bestemmingsplan definitief en kunnen de gebouwen
gesloopt worden en de grond gesaneerd. Start bouw
januari 2013. Opievering medio 2014;
- Portaal laat de woningen realiseren en Conexus zorgt voor de bouw van de school. In februari worden daar de
overeenkomsten voor gesloten tussen Portaal, Conexus en de gemeente. Uitgangspunt is om die zaken die gezamenlijk
gedaan kunnen woi'den ook zo op te pakken;
- Op dit moment heeft de provincie geen budget meer voor Kulturhussubsidies. iVlet de voorjaarsnota nemen zij een besluit of
zij nog extra budget beschikbaar stellen.
108
financien:
Kosten
l^er 01-01-2011
Verwerving (incl, tijdelijk
beheer + huisvesting)
Bouw- en grondexploitatie
(incl. niet-verr BTW)
Plankosten
Rente en kostenstijging
Totaal geraamd
Gerealiseerd tot datum
Gerealiseerd in periode
Nog te realiseren
Prognose eindresultaat per 01-01-2011
Prognose eindresultaat per 01-01-2012
Per 01-01-2012
Opbrengsten
770.000
770.000
4.720.000
5.192.000
1.852.000
301.000
7.643.000
795.000
0
6.848.000
1.883.000
319.000
8.164.000
1.042.000
247.000
7.122.000
€
€
3.000
2.000
Per 01-01-2011
Per 01-01-2012
738.000
738.000
Subsidies
2.900.000
3.068.000
Bijdragen gemeente
4.008.000
4.360.000
Totaal geraamd
Gerealiseerd tot datum
Gerealiseerd in periode
Nog te realiseren
7.646.000
610.000
0
7.036.000
8.166.000
778.000
168.000
7.388.000
Bijdrage Conexus
Voordelig
Voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Bovenstaande gegevens betreffen de grondexploitatie van het gehele plangebied en de bouwkosten van het gemeentelijk deel
van het voorzienlngenhart (dus excl. de bouw van de school).
Het nieuwe voorzieningenhart wordt voor € 3.398.000 overgedragen aan de afdeling V S A . De beheerexploitatie van het
voorzienlngenhart is dan sluitend.
Toeliciiting versctiillen:
Het grootste verschil is een toename
van de post Bouw- en grondexploitatie en wordt veroorzaakt
door een uitbreiding van het
programma van 1.453 naar 1.621
m2 bvo. De meerkosten hiervan
w orden gedekt door de afdeling
V S A (stijging post Bijdragen
gemeente).
Per saldo is het licht positieve
plani-esultaat gehandhaafd.
Luchtfoto bestaande situatie
Relavante beslispunten t.b.v. het V6P
Niet van toepassing.
Risico's:
Riscicoanalyse uitgevoerd conform nota uitvoering risicobeheer
Methode
Risicomatrix per februari 2012
la
Totaal risico
Belangrijkste risico's (max. 5)
1
Subsidies Kulturhus (pot is momenteel leeg) en EFRO;
2
Ondergrond (bodem) locatie en OR;
3
Aanbesteding bouwaannemer;
4
Planologische procedures.
Beheersmaatregelen
1
Overleg/contacl provincie, tijdige aanvraag;
2
Nader onderzoek bodemverontreiniging, archeologie, explosieven. Uitwerking OR;
3
Professionele aanpak cn communicatie aanbestedingsti aject (design & construct);
4
O.a. goede communicatie buurt.
109
Micic, Dragan OB30
Van:
Verzonden:
Aan:
CC:
Onderwerp:
Haren, Ber van VA23
maandag 23 September 2013 15:02
Micic, Dragan OB30
Kaauwen, Maarten van VA21; Groote, Wouter OBIO; Kluver, Peter VAOO; Peters,
Martin VA34
RE: bevestiging del<l<ing 352.000,-
Hoi Dragan,
dat l<an ik bevestigen.
E.e.a. is door iVIaarten, l\/lartin en mij besproken met de afd. leiding (Peter Kluver).
Wij maken een collegevoorstel waarin het investeringsbedrag wordt gevraagd uit het budget rendabele investeringen
voor het jaar 2014.
Dus eind 2013 in het college behandelen en hopelijk een positief besluit met beschikbaarheid investenngsbijdrage in
2014.
Is dit de info waarom je vroeg?
Met vriendelijke groet,
Ber van Haren
A d v i s e u r | Gemeente Nijmegen | A f d e l i n g V a s t g o e d , Sport e n A c c o m m o d a t i e s | B u r e a u V a s t g o e d V A 2 3 |
Postiuh-cs: P o s t b u s 9 1 0 5 | 6 5 0 0 H G N i j m e g e n | Bezoeliiidres: N i e u w e D u k e n b u r g s e w e g 21 | 6 5 3 4 A D N i j m e g e n | E-mall: b.van.haren(5)niimeqen.nl
I T e l e f o o n : +31 (06) 2 5 1 7 9 6 5 7 | A a n w e z i g : m a . ; d i . e n d o .
Van: Micic, Dragan OB30
Verzonden: donderdag 19 September 2013 14:57
Aan: Haren, Ber van VA23
CC: Kaauwen, Maarten van VA21; Groote, Wouter OBIO
Onderwerp: bevestiging dekking 352.000,Hallo Ber,
Zoals bekend heeft VSA dekking gevonden voor de € 352.000,- verbonden aan de programma-uitbreiding VZH
Waterkwartier. Uit de rendabele investering kon geld worden vrijgemaal<t. Kun jij dit bevestigen?
Groet,
Dragan
1
Aanleveren begrotingswijziging
Steller
M. de Jonge
BW
Soort wijziging
Soort besluit
Besluitperiode
Omschrijving
BW-01334 VZH Waterkwartier
Let op,
Verbijzondering Investeringen
BESL-COLL
201403
VZH Waterkwartier
lees eerst de WERKINSTRUCTIE die op het intranet staat.
0,00
0,00
Verrekeningen debet
Verrekeningen credit
Saldo
Totaal debet
Totaal credit
Saldo
kpl /
product
product
specificatie
Soort mutatie
Document soort
K000179 AA000
I002658
AA000
kostensoort
43009 D
43009 D
wijk
goed
0,00
0,00
goed
0,00
0,00
functie
0,00
0,00
goed
0,00
0,00
0,00
0,00
goed
0,00
0,00
0,00
0,00
goed
0,00
0,00
0,00
0,00
goed
goed
goed
goed
goed
2014
2015
2016
2017
2018
Deb /
Omschrijving
Cred
D
D
INV-Investering
VERBIJZ-INV
-352.000,00
352.000,00
Pagina 1 van 1
vrijgeven rendabel krediet
inzet rendabel krediet

Download Report