Download hier de uitspraak

DE RIJDENDE RECHTER
Zaaknummer: S21-11
Datum uitspraak: woensdag 2 juli 2014
Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies
in het geschil tussen:
A.Tuntelder
te Benneveld,
verder te noemen: huurder,
tegen:
A.C. Reiding en H.J. Mager
te Benneveld,
verder te noemen verhuurder,
gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend
advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie
januari 2014 te laten beslechten.
De vordering van huurder is opgenomen in de bindend advies overeenkomst.
Daarin is ook een tegenvordering van verhuurder opgenomen.
De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde
stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 23 april 2014, welke is gehouden te
Barneveld.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze
procedure bedoelde huurwoning en heeft hij deze in het bijzijn van partijen
bezichtigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag.
Nadat de procedure was afgesloten hebben partijen aan de secretaris laten weten
dat huurder het gehuurde op 18 mei 2014 heeft verlaten en dat hij nog een bedrag
groot € 695,-- aan verhuurder heeft betaald. Verzocht is om daarmee bij de
beslissing rekening te houden.
Vaststaande feiten.
In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze
voldoende zijn komen vast te staan.
1. Met ingang van 1 november 2013 heeft verhuurder aan huurder verhuurd
de zelfstandige woonruimte met aanhorigheden gelegen te Benneveld aan
de Bennevelderstraat 13A. Het betreft het achterste gedeelte van een
woonboerderij met meerdere (deels) overdekte terrassen en tuin, inclusief
medegebruik van een gedeelte van de kapschuur.
2. De huurovereenkomst is, behoudens de mogelijkheid van verlenging,
aangegaan voor bepaalde tijd, te weten tot en met 31 oktober 2014. De
overeengekomen, maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs
bedraagt € 895,-- per maand. Volgens het huurcontract moet huurder een
borgsom van € 895,-- storten. Dat heeft hij gedaan.
3. In artikel 14 van het huurcontract is bepaald dat huurder
bemiddelingskosten verschuldigd is aan een bemiddelingskantoor. Dat
kantoor heeft verhuurder ter zake gefactureerd voor een bedrag groot
€ 541,48. Huurder heeft geweigerd te betalen.
4. In artikel 12 van het huurcontract is bepaald, dat verhuurder nog een aantal
werkzaamheden zal uitvoeren, te weten werkzaamheden aan de
5.
6.
7.
8.
9.
douchewand, het aansluiten van een kachel, het aanbrengen van een nieuwe
toiletbril, reparatie van de schuifdeurdorpel, vervanging van kapotte
lampjes en het in de olie/was zetten van het parket.
Na aanvang van de huur heeft verhuurder renovatiewerkzaamheden laten
verrichten aan de kapschuur. Die hebben ongeveer 3 weken geduurd,
gedurende welke tijd huurder geen gebruik kon maken van tuin, oprit en
kapschuur. Een medewerker van het aannemingsbedrijf heeft daarbij een
aan huurder toebehorende balk uit de schuur gehaald en verwerkt. De
waarde van die balk is € 55,--.
Op de huurovereenkomst zijn toepasselijk verklaard de Algemene
bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 2003). In artikel 6.4 van
deze bepalingen is vastgelegd, dat huurder op zijn kosten moet zorgen voor
een onderhoudsabonnement voor de centrale verwarming. Verhuurder
heeft echter € 102,-- moeten voorschieten voor het CV
onderhoudsabonnement.
In artikel 15 van genoemde Algemene bepalingen is geregeld dat de kosten
van gas, water en licht voor rekening van huurder komen. Aanvankelijk is
verhuurder toch gefactureerd voor deze kosten, maar dat is later
rechtgetrokken.
In artikel 8.1 van de hiervoor bedoelde Algemene bepalingen is geregeld
dat huurder moet zorgen voor behoorlijk tuinonderhoud, terwijl in artikel
8.3 de in artikel 3.1 tot en met 3.14 opgenomen regeling van
overeenkomstige toepassing wordt verklaard, welke regeling kort
samengevat verbiedt om zonder toestemming van verhuurder
veranderingen aan te brengen in het gehuurde. In artikel 11 van het
huurcontract wordt huurder speciaal op laatstgenoemde regeling gewezen,
met de toevoeging dat verhuurder achterstallig onderhoud op kosten van
huurder door derden kan laten verhelpen. Toen huurder het gehuurde
betrok, verkeerde de door huurder te onderhouden tuin in een
verwaarloosde toestand. Huurder heeft daarom flink in de tuin gewerkt. In
dat verband heeft hij zonder toestemming van verhuurder een boom
verplaatst, waaraan huurder een heel speciale band had (nagedachtenis van
de vader van verhuurder Mager). Na en vanwege de uitvoering van de
hiervoor onder 5. bedoelde renovatiewerkzaamheden was de tuin dusdanig
in het ongerede geraakt, dat huurder daar weer hard in heeft moeten werken
om de tuin weer enigszins in orde te krijgen.
Huurder bleek vanwege een gelegd loonbeslag niet in staat om de huur over
de maand april tijdig te voldoen. Hij heeft slechts € 200,-- betaald. Daarvan
is echter € 102,-- verrekend met de hiervoor onder 6. bedoelde, door
verhuurder voorgeschoten kosten CV-onderhoud, zodat in werkelijkheid
slechts € 98,-- huur is betaald. Ten tijde van de hoorzitting was de
huurschuld van € 797,-- nog altijd niet aangezuiverd. Nadien is echter
alsnog € 695,-- betaald, zodat nog te betalen resteert een bedrag groot
€ 102,-- .
10. In artikel 19 van meergenoemde Algemene bepalingen is de opzegging van
de huur geregeld. Deze moet bij aangetekende brief of deurwaardersexploot
geschieden, met ingang van de dag waarop de lopende huur moet worden
betaald en met een opzeggingstermijn van (in dit geval) een maand.
Verhuurder heeft bij gelegenheid van de hoorzitting echter laten weten dat
huurder op elk gewenst ogenblik mag vertrekken, mits hij de huur over de
lopende maand voldoet.
De vordering van huurder.
Huurder vordert in de bindend adviesovereenkomst kort gezegd nog betaling van
de volgende bedragen:
 een bedrag groot € 100,-- voor het opknappen van de tuin;
 een bedrag groot € 55,-- wegens de balk;
 een bedrag groot € 895,-- wegens terug te ontvangen borg;
 een bedrag groot € 300,-- wegens verhuisvergoeding;
 een bedrag groot PM wegens huurvermindering wegens gederfd huurgenot.
Daarnaast wil huurder de hiervoor onder 3. bedoelde, in artikel 14 van het
huurcontract opgenomen, betalingsverplichting ongedaan maken evenals een
verbod aan verhuurder om via bekenden druk op hem uit te oefenen.
De tegenvordering van verhuurder.
Verhuurder vordert in de bindend adviesovereenkomst kort gezegd dat huurder
wordt verplicht om per direct de verschuldigde huur te betalen met beëindiging
van de huurovereenkomst per 30 april a.s., althans, zoals de rijdende rechter
begrijpt, zo spoedig mogelijk.
Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ).
Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt
omschrijven.
Partijen streven kennelijk beiden naar een zo spoedig mogelijke beëindiging van
het huurcontract, maar twisten over de afwikkeling daarvan.
In zoverre na afsluiting van de procedure nog nieuwe eisen en/of standpunten naar
voren zijn gebracht, kan de rijdende rechter daarop niet beslissen, nu een en ander
geen onderwerp van het partijdebat is geweest. Het enige dat van de rijdende
rechter kan en mag worden verwacht is, dat hij op verzoek van partijen rekening
houdt met de ontruiming van het gehuurde en de nabetaling van € 695,--.
Standpunten van partijen.
Het standpunt van huurder komt, voor zover thans nog van belang, kort
samengevat en voor zover thans nog van belang op het volgende neer.
Huurder meent om te beginnen dat hij recht heeft op verrekening van de borgsom
met de nog door hem te betalen huur.
Huurder maakt verder aanspraak op betaling van € 100,-- wegens het op orde
brengen van de bij aanvang van de huur zwaar verwaarloosde tuin, die tijdens de
renovatiewerkzaamheden weer in het ongerede is geraakt. Aanvankelijk was door
verhuurder een tegemoetkoming in de huur toegezegd voor deze moeite, maar
daarvan is niets terecht gekomen.
Huurder maakt tevens aanspraak op vergoeding van de balk ad € 55,--.
Huurder wenst daarnaast een door de rijdende rechter te bepalen vergoeding te
ontvangen (de rijdende rechter begrijpt dat hij huurvermindering wil) wegens
gederfd woongenot. Dat gederfde woongenot bestaat uit de overlast van de
renovatie van de kapschuur, het in dat verband schenden van zijn privacy, en het
niet herstellen van gebreken.
Huurder wil tenslotte bewerkstelligen, dat hij wordt bevrijd van de verplichting
om bemiddelingskosten te betalen en maakt tenslotte aanspraak op een
verhuisvergoeding van € 300,--.
Het standpunt van verhuurder komt kort samengevat en voor zover thans nog van
belang op het volgende neer.
De borgsom wordt pas na het einde van de huur terugbetaald, als blijkt dat
huurder het gehuurde in behoorlijke staat heeft opgeleverd.
Anders dan door huurder aangevoerd, heeft deze geen aanspraak op een
vergoeding wegens het opknappen van de tuin, al was het maar omdat de tuin er
thans niet beter uitziet dan bij aanvang van de huur. Overigens heeft huurder al
een tegemoetkoming ontvangen, omdat hij al voor aanvang van de huur het
gehuurde in mocht om het woon-klaar te maken.
De door huurder geclaimde balk moet inderdaad worden vergoed. € 55,-- komt
verhuurder redelijk voor.
Gederfd woongenot is niet aan de orde. De geplande reparaties staan allemaal in
de planning en worden op korte termijn uitgevoerd.
Verhuurder staat buiten de bemiddelingskosten, die huurder aan het
bemiddelingskantoor moet betalen.
Indien de huurovereenkomst in goed overleg wordt beëindigd, dan wil verhuurder
best een verhuiskostenvergoeding betalen. De gevorderde € 300,-- vindt
verhuurder teveel; hij wil slechts € 75,-- betalen.
Beoordeling van het geschil.
Beëindiging huurovereenkomst, huurschuld.
Voorop gesteld moet worden dat beide partijen de huurovereenkomst zo snel
mogelijk, in elk geval voortijdig, wilden beëindigen. Verhuurder heeft bij
gelegenheid van de hoorzitting uitdrukkelijk afstand gedaan van zijn rechten
vanwege vroegtijdige beëindiging van de huur, waaraan hij gehouden mag
worden. Dat betekent dat verhuurder genoegen moet nemen met beëindiging van
de huur per eind mei 2014 en dat huurder de huur tot en met laatstgenoemde
datum moet betalen.
De nog door huurder te betalen huur moet vervolgens als volgt worden berekend:
Ten tijde van de hoorzitting bedroeg de huurschuld € 895,-- -/- € 200,-- (betaald) +
€ 102,-- (voorgeschoten onderhoudsabonnement CV) = € 797,--. Nadat huurder
nog € 695,-- had betaald resteerde dus nog door hem te betalen € 102,--.
Daarbij moet worden opgeteld de huur over de maand mei 2014 ad € 895,-- zodat
in totaal nog aan huur verschuldigd is € 997,--.
Borgsom.
Uiteraard was het beter geweest als partijen waren overgegaan tot een
gezamenlijke eindinspectie, maar die is kennelijk vooral vanwege de gerezen
onmin tussen partijen achterwege gebleven. Bij gelegenheid van het locatiebezoek
zijn echter geen beschadigingen en dergelijke gemeld of gezien, die aanleiding
zouden kunnen geven tot het inhouden van de borgsom ad € 895,--. Daarom zal de
rijdende rechter beslissen dat huurder deze borgsom mag verrekenen met wat hij
nog aan verhuurder verschuldigd is. Mocht nadien toch nog blijken van schade die
voor rekening van huurder komt, dan staat het verhuurder echter vrij om die
alsnog in rechte op huurder te verhalen.
Verhuiskosten.
Omdat ook huurder zelf akkoord ging met tussentijdse beëindiging van de
huurovereenkomst, valt niet goed in te zien op welke grond hij aanspraak zou
mogen maken op een verhuiskostenvergoeding. Nu verhuurder hem ter zake
echter een bedrag groot € 75,-- heeft toegezegd, mag verhuurder ook aan die
toezegging worden gehouden.
De balk.
Huurder heeft tevens onbetwist recht op vergoeding van een bedrag groot € 55,-wegens de balk.
Opknappen van de tuin.
Volgens het huurcontract en de toepasselijke algemene huurbepalingen was
huurder verantwoordelijk voor een behoorlijk onderhoud van de tuin.
Aangenomen al dat de tuin er bij aanvang van de huur veel slechter uitzag dan nu
het geval is, ontbreekt een rechtsgrond voor het toekennen van een vergoeding aan
huurder wegens het bij aanvang van de huur en na de renovatiewerkzaamheden op
orde brengen van de tuin.
Gederfd woongenot.
Het staat buiten kijf dat verhuurder verplicht was om gebreken in het gehuurde te
herstellen, evenals hij verplicht was om de tussen partijen in artikel 12 van het
huurcontract overeengekomen werkzaamheden uit te voeren. Tijdens de
bezichtiging van het gehuurde en tijdens de hoorzitting is de rijdende rechter
gebleken dat verhuurder daaraan wat betreft de volgende posten niet had voldaan:
kapotte WC-bril, aansluiten van de kachel en reparatie schuifpui.
Gelet op de beëindiging van de huur heeft huurder natuurlijk geen belang meer bij
het alsnog uitvoeren van die werkzaamheden.
Wel heeft huurder volgens het bepaalde in artikel 7.207 van het Burgerlijk
Wetboek wellicht aanspraak op een vermindering van de huurprijs wegens
vermindering van het woongenot, wegens het niet verrichten van de hiervoor
bedoelde werkzaamheden en/of het verstoren van zijn woongenot door de
uitvoering van werkzaamheden aan de kapschuur.
Daarover wordt als volgt geoordeeld.
Volgens de wetsgeschiedenis van laatstgenoemd wetsartikel moet dit artikel
restrictief worden toegepast en bestaat alleen aanspraak op huurvermindering in
gevallen van een substantiële aantasting van het woongenot. Naar het oordeel van
de rijdende rechter is daarvan in dit geval geen sprake geweest. Er bestaat dus
geen recht op huurprijsvermindering.
Bejegening.
De rijdende rechter heeft moeten constateren dat verhuurder derden bij deze zaak
heeft betrokken, onder meer door het vragen om inlichtingen over huurder.
Daarvan kan huurder reputatieschade ondervinden. De rijdende rechter zal
verhuurder verbieden om daar mee door te gaan. Het komt de rijdende rechter
verstandig voor, om ook huurder een dergelijk verbod te geven, ter voorkoming
van verdere escalatie in de toekomst.
De bemiddelingskosten.
Aan huurder moet worden toegegeven dat het bepaalde in de artikelen 7.427 en
417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek verbieden, dat een bemiddelaar loon
berekent aan de huurder, als de bemiddelaar zich ook laat betalen door de
verhuurder. Als dit in deze zaak het geval was, hoeft huurder dat dus ook niet te
betalen. Nu de bemiddelaar niet in deze procedure is betrokken, kan de rijdende
rechter daarover geen bindende beslissing nemen. Wel moet worden vastgesteld,
dat verhuurder daar in elk geval buiten staat, nu hij geen betaling eist.
Samenvatting.
Gelet op al het voorgaande moet worden vastgesteld dat de huurovereenkomst per
31 mei 2014 rechtsgeldig is geëindigd.
Huurder is verschuldigd € 997,-- waarop in mindering strekt (€ 895,-- (borgsom)
+ € 75,-- (verhuiskosten) + € 55,-- (balk) =) € 1.025,-- zodat huurder per saldo
nog recht heeft op terugbetaling van € 28,--.
Partijen dienen zich verder te onthouden van het betrekken van derden in de
onderhavige zaak, evenals in de afwikkeling daarvan,
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden
beslist.
BESLISSING
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
Voor recht wordt verklaard dat de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst
per 31 mei 2014 is geëindigd.
Verhuurder moet binnen 14 dagen na vandaag aan huurder betalen de somma van
€ 28,-- . Bij gebreke daarvan loopt daarover de wettelijke rente vanaf vandaag.
Partijen wordt verboden om op welke wijze dan ook derden te betrekken in de
onderhavige zaak, evenals de afwikkeling daarvan, meer in het bijzonder door het
geven van ruchtbaarheid aan de zaak jegens derden en/of het algemene publiek
en/of het openlijk jegens derden en/of het algemene publiek uiten van negatieve
gevoelens jegens de ander, op straffe van verbeurte van een boete aan de andere
partij van € 250,-- per overtreding, met een maximum van € 10.000,--.
Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en
uitgesproken te Zaandam op 2 juli 2014.
Bindend adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
.

Download Report