Omgevingswet naar Tweede Kamer

www.vastgoedmarkt.nl
juli 2014 Vastgoedmarkt 63
juridisch achtergrond
wet- en regelgeving / ruimtelijke ordening / gebiedsont wikkeling
Einde aan ontelbare wetten, AMvB’s en regelingen
Omgevingswet naar
Tweede Kamer
voor huur dan koop. En het is een
demografisch feit dat het woningtekort van nu 200.000 de komende
vijf jaar oploopt naar 300.000. We
zien vooral de vraag toenemen
in de Randstad en de gemeenten
rond grote steden. Meest in trek
zijn appartementen van 70 m2 met
balkon in het centrum. Ook de populariteit van nieuwe woonvormen
voor gelijkgestemden neemt toe, of
het nu studentencampussen, jonge
gezinnen of idealisten met duurzame ambities gaat. Wij spelen hier
ook op in door woningcomplexen
te realiseren met gemeenschappelijke voorzieningen, – ruimtes en
binnentuin.’ Institutionele woning-
beleggers zullen dan ook woningen
blijven afnemen van projectontwikkelaars, weet Van Dijk. ‘Ons fonds
wil per jaar zo’n 50 miljoen euro aan
nieuwbouw kopen, mits de kwaliteit
hoog genoeg is. Voor de crisis was
er gebrek aan product, omdat alle
woningen aan particulieren werden
verkocht. Hoewel er dus genoeg
nieuwbouwprojecten beschikbaar
zijn, is de kwaliteit en prijs van
het aanbod niet in verhouding. De
grondcomponent is nog te hoog in
de totaalprijs. We praten daarover
met ontwikkelaars maar vooral met
gemeenten die de grondprijzen
bepalen.
‘Sociale woningvoorraad terug naar nul’
De aan Round Hill Capital verkochte woningportefeuille bestaat uit 1.534 woningen, waarvan 80 procent appartementen en 20 procent grondgebonden woningen. De portefeuille bestaat voor zo’n 70 procent uit geliberaliseerde huurwoningen en 30 procent uit sociale huur. De woningen zijn verspreid over het land,
met een grote vertegenwoordiging in Limburg. CBRE GI was overwogen in Limburg. Na de verkoop is het Limburgse percentage gedaald van 12 naar 6 procent.
Het CBRE Dutch Residential Fund heeft nu nog een beleggingsvolume van 1,22 miljard euro, goed voor zo’n 9.000 woningen. Inclusief de verkoop aan Round
Hill heeft de institutionele belegger de afgelopen vijf jaar voor 400 miljoen euro
afgestoten. ‘Alle verkopen waren op marktwaarde’, benadrukt fondsmanager
Robbert van Dijk. Gedurende dezelfde periode zijn er in het fonds aankopen gedaan van ongeveer 300 miljoen euro. Het portefeuillebeleid houdt in verjonging,
verlaging van de loan-to-value, afbouw van de gereguleerde woningvoorraad en
focus op de Randstad en Brabantse stedenring. ‘We zullen nog enkele Limburgse
complexen verkopen. Maar we blijven een landelijke woningbelegger met een
dekking van 70 procent in de Randstad en de Brabantse stedenring en 30 procent in de overige provincies.’ Na de verkoop is het percentage gereguleerde woningen gedaald van 30 naar ongeveer 23 procent. Dat is een laag percentage
vergeleken met alle Nederlandse institutionele beleggers, stelt Van Dijk. ‘In 1998
bestond onze portefeuille nog voor ongeveer de helft uit sociale woningen. De
komende jaren gaan we onze gereguleerde voorraad terugbrengen naar nul. Dat
doen we via verkoop en renovatie. Een groot deel van onze sociale huurwoningen heeft namelijk de potentie om te kwalificeren voor onze geliberaliseerde
voorraad.’ Over behaalde rendementen kan Van Dijk niets zeggen. ‘Die informatie is voorbehouden aan onze zeventig aandeelhouders. Maar ik kan wel zeggen
dat we de ROZ/IPD-index op drie- en vijfjaarsrendementen outperformen.’
‘Geliberaliseerde huurmarkt naar
700.000 woningen’
Nederland telt 3,15 miljoen huurwoningen, waarvan ongeveer 2,25 miljoen
(71 procent) in handen van woningcorporaties en 900.000 (29 procent) eigendom van commerciële beleggers. Het overgrote deel (2,7 miljoen ofwel 88 procent) van de totale voorraad bestaat uit sociale huurwoningen tegen 400.000
(12 procent) huurwoningen in de vrije sector. Woningcorporaties hebben het
hoogste percentage (94 procent) gereguleerde woningen. Daarna volgen de particuliere beleggers. Van hun voorraad van 760.000 woningen is maar liefst
73 procent een sociale huurwoning. Van de 140.000 woningen in bezit van institutionele beleggers bestaat zo’n 45 procent uit sociale huurwoningen. Vooral
vanwege de fiscale (hypotheekrenteaftrek) en financiële (aflossingsvrije hypotheek) stimulans is het aantal koopwoningen tussen 1985 en 2012 toegenomen
van 2,3 miljoen naar 4,1 miljoen. Nu het kabinet hieraan paal en perk heeft gesteld en woningkopers kwetsbaar zijn (20 procent prijsdaling), zal de balans tussen koop en huur evenwichtiger worden en de vraag naar markthuurwoningen
toenemen. ABF Research schat dat de huidige niet-gereguleerde voorraad van
400.000 daardoor tot 2030 groeit met een kleine 300.000 tot bijna 700.000.
Dat gaat volgens ABF niet ten koste van de koopwoningmarkt (+13 tot +20 procent) maar van de gereguleerde woningmarkt (-10 tot -16 procent). Het woningbeleggingsvolume stijgt al sinds medio 2011. In 2013 werd voor 1,3 miljard euro
in belegging genomen, berekende Savills in juni. In de eerste helft van dit jaar
hebben beleggers al voor zo’n 700 miljoen euro aan huurwoningen aangekocht.
De Omgevingswet is op
17 juni 2014 naar de
Tweede Kamer
gestuurd. Hij wordt
uiterlijk in 2018 van
kracht. Vooruitlopend
daarop kan er met deze
wet worden geëxperimenteerd via de Crisisen Herstelwet (uiterste
indieningsdatum
1 september 2014). Nu
werken we met ongeveer veertig wetten en
120 algemene maatregelen van bestuur
(AMvB’s) en een paar
honderd ministeriële
regelingen voor de leefomgeving. Met de
Omgevingswet komt
daaraan een einde.
Anne-Marie Klijn
De Omgevingswet komt in de
plaats van de volgende 24 wetten:
Belemmeringenwet Privaatrecht,
Crisis- en herstelwet, Interimwet
stad- en milieubenadering, Onteigeningswet, Ontgrondingenwet, Planwet
verkeer en vervoer, Spoed-wet wegverbreding, Tracéwet, Water-staatswet
1900, Waterwet, Wegenwet, Wet
algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet beheer rijkswaterstaatswerken, Wet bodembescherming,
Wet geluidhinder, Wet herverdeling
wegenbeheer, Wet hygiëne en veiligheid badinrichtingen en zwemgelegenheden, Wet inrichting landelijk
gebied, Wet inzake de luchtverontreiniging, Wet natuurbescherming,
Wet milieubeheer, Wet ruimtelijke
ordening, Wet voorkeursrecht
gemeenten en Wrakkenwet; delen
van de Monumentenwet 1988 en
Woningwet; bepalingen uit wetgeving
voor energie, mijnbouw, luchtvaart
en spoorwegen die een rol spelen bij
besluiten over ontwikkeling van de
fysieke leefomgeving.
Maatwerk
De huidige Omgevingswet staat
voor maatwerk en moet onnodige
belemmeringen opheffen. Daarom
zullen bij bijvoorbeeld het nieuwe
bestemmingsplan – het gemeentelijke
omgevingsplan – alle verordeningen
voor de leefomgeving worden betrokken. Daarmee kunnen deelaspecten in
samenhang worden bezien: ruimtelijke ordening, milieu, verkeer en
vervoer, water, natuur en cultureel
erfgoed. Op provinciaal en nationaal
niveau komt een Omgevingsvisie die
is te vergelijken met de huidige structuurvisie, voorheen de streekplannen
(voor de fijnproevers). Gemeenten
zijn daarin vrij. Daarnaast kunnen
we gaan werken met programma’s.
In een programma staan concrete
maatregelen voor bescherming,
beheer, gebruik en ontwikkeling van
de leefomgeving. Een huidig voorbeeld daarvan is het zogenaamde
Nationaal Samenwerkingsprogramma
Luchtkwaliteit (NSL). In bijzondere
situaties, waar niet wordt voldaan
aan omgevingswaarden, kan een
programma worden gebruikt om te
sturen op activiteiten die een negatief
effect hebben op het voldoen aan
de omgevingswaarde of een andere
vastgelegde beleidsdoelstelling. Het
programma bevat enerzijds maatregelen om aan de gestelde kwaliteit van
de fysieke leefomgeving of beleidsdoelstelling te voldoen en anderzijds
activiteiten, waaronder projecten,
die kunnen worden toegelaten. Dat
biedt mogelijkheden om de gebruiksruimte te optimaliseren. Ook zijn
de omgevingswaarden nieuw. Die
kunnen worden opgenomen in een
omgevingsplan en zo toetsingskader zijn voor vergunningverlening.
Omgevingswaarden zijn waarden
voor de staat of de kwaliteit van de
leefomgeving.
Uitgangspunten
Uitgangspunten voor de nieuwe wet
zijn: dat het eenvoudiger, efficiënter
en beter moet (meer reguliere procedures; regels alleen daar waar nodig).
Ook moeten nieuwe initiatieven de
ruimte krijgen en niet vastlopen
op dichtgetimmerde regelingen.
Duurzaamheid staat voorop met
ruimte voor regionale verschillen.
Het nieuwe omgevingsrecht spoort
bestuurders aan tot actie en is gebaseerd op vertrouwen en verantwoordelijkheid dragen.
De fysieke leefomgeving wordt het
centrale begrip en in die omgeving
werken overheden met elkaar samen.
De taak van de overheid is gedefinieerd. Dus daarbuiten behoeft zij zich
niet actief op te stellen. In de eerste
plaats is de overheid verantwoordelijk voor een veilige en gezonde
fysieke leefomgeving voor de burger
en een goede omgevingskwaliteit. In
de tweede plaats zorgt de overheid
voor collectieve voorzieningen in de
fysieke leefomgeving, zoals watersystemen, wegen en riolering. Het doel is
een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en goede omgevingskwaliteit.
Tegelijkertijd moet de wet bijdragen
aan het doelmatig beheren, gebruiken
en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving om maatschappelijke functies
te vervullen.
Burger verantwoordelijk
De Omgevingswet spreekt de burger in de eerste plaats aan op zijn
eigendom: grond en gebouwen. Niet
de overheid, maar de burger als
opdrachtgever of eigenaar, is verantwoordelijk voor de kwaliteit van
zijn woning en grond. Deze mogen
geen onaanvaardbare veiligheids- en
gezondheidsrisico’s opleveren voor
hemzelf en derden. Bedrijven hebben
vaak verschillende rollen. Zij zijn initiatiefnemers die gebruiksruimte nodig
hebben, zoals planologische ruimte of
milieugebruiksruimte. De maatschappij verwacht van bedrijven, meer
dan van burgers, dat zij zorgplicht
hebben voor de fysieke leefomgeving.
De regering verwacht van bedrijven
die zelf projecten initiëren, dat zij
vroegtijdig participatie van de omgeving organiseren en samenwerken
met andere initiatiefnemers in een
gebied en zo een bijdrage leveren
aan de verbetering van de kwaliteit.
Bedrijven hebben vaak de sleutel in
handen om milieuproblemen aan te
pakken, zeker op bovenlokale schaal,
door innovatie van producten en
processen. ‘Vertrouwen’ is de basis:
vertrouwen in initiatiefnemers, overheid en tussen overheden. En het uitgangspunt voor vergunningverlening
is: ‘ja, tenzij…’. Het beschermingsniveau van gezondheid, veiligheid en
kwaliteit van de omgeving blijft gelijk
aan het huidige niveau. In sommige
gevallen kan de bescherming op een
andere wijze worden vormgegeven.
Procedures worden eenvoudiger, maar
de rechten van belanghebbenden
worden daardoor niet ingeperkt.
Samen wat kan
Naast de wet komt er uitvoeringsregelgeving waarin ook zo veel mogelijk
wordt gestroomlijnd wat samen kan.
Er komen vier AMvB’s, aangeduid als
het Omgevingsbesluit, Besluit kwaliteit leefomgeving en twee besluiten
met algemene regels over activiteiten
in de leefomgeving. Daarin komen
bijvoorbeeld regels over indieningsvereisten of over MER-procedures (die
vanaf 1 juli door de initiatiefnemer
moet worden betaald) en worden
weigeringgronden zo veel mogelijk
gebundeld. In december 2014 zal de
Tweede Kamer worden geïnformeerd
over de beleidskeuzes die op dat
vlak volgen. Op het websiteplatform
maakderuimte.nl wordt door onder
anderen Arjen Nijenhuis van het
ministerie verteld wat voor hem
ruimte maken betekent: iedereen
kan zich vrij bewegen en zijn eigen
ruimte zo goed mogelijk benutten –
innovaties initiëren, natuurlijk alles
met de ruimte van anderen, zonder
daarin te worden belemmerd door
regeltjes en conventies (http://youtu.
be/G64tlnolB-0): ruimte creëren voor
iedereen.
Over de auteur
Anne-Marie Klijn is advocaat en werkzaam
bij Boekel De Nerée in Amsterdam
Meer informatie
[email protected]

Download Report