Outlook 2014 - 2015 De Amerikaanse vastgoedmarkt maart 2014 De Amerikaanse vastgoedmarkt blijft haar opgaande lijn voorlopig volgen. De gebruikers markten laten gemiddeld een verbetering zien, waarbij landelijk gezien de leegstand daalt en huurprijzen stijgen. Voor de periode 2014 - 2018 verwachten wij nu wel een beperkte stijging van de aanvangsrendementen. Hierdoor zullen de waardestijgingen met name vanuit een boveninflatoire huurgroei gerealiseerd moeten gaan worden. Hiermee blijven de rendements verwachtingen voor Amerikaans vastgoed voor de middellange termijn aantrekkelijk met verwachte totaalrendementen van 6,5%-9,5%, afhankelijk per sector en markt. Focus in beleggingsstrategie •Focus op winkels (gericht op food) en bedrijfsruimten (e-commerce, comeback maakindustrie) •Voorzichtigheid geboden bij huurappartementen en (prime/core) kantoren vanwege recente grote prijsstijgingen •Focus op Core Gateway1 steden (hoog geprijsd, maar bieden hoogste rendement op lange termijn) •Secundaire markten (non-Gateway markten als Denver, Houston) zijn ook interessant, met name die markten die gedreven worden door de energie- en technologiesector •Ook mogelijkheden voor nichesegmenten zoals medical offices 1Onder de Gateway markten vallen Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco en Washington DC. Outlook 2014 2015 Waardegroei kantoren + -/+ Huurniveau kantoren + + Waardegroei winkels -/+ + Legenda Huurniveau winkels + + Waardegroei huurappartementen + -/+ Huurniveau huurappartementen + -/+ + =/+ = =/- positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting SWOT-analyse Amerikaanse vastgoedmarkt Strengths Weaknesses Economische groei richting +3%, beschikbaarheid financieringen neemt toe Hoge overheidsschulden, zowel nationaal als lokaal, waarvan de aflossing de economische voortgang kan bedreigen Gemiddelde rendementsverwachting voor 2013-2018 rond de 8% (top 20-markten) Herstructurering voorraad commercieel vastgoed leidt tot ontstaan van locaties met structureel hoge leegstand Stijgende bezettingsgraden/toenemende consumptieve bestedingen Beperkte nieuwbouwvolumes (behalve huurappartementen) Opportunities Threats Comeback industriële productie naar de VS Lange rente loopt (te) snel op Hoge verwachte bevolkingsgroei door jonge leeftijdsopbouw Nieuwbouwaanbod huurappartementen loopt op Goede performance logistiek E-commerce zorgt voor lagere verkoop in winkels Afname hoeveelheid m2 per medewerker voor kantoren De gebruikersmarkten vertonen een opgaande lijn. De opname neemt toe, de leegstand daalt en de huurgroei groeit landelijk gezien boven inflatie. Opvallend is de sterke vraag naar bedrijfsruimten, waarbij e-commerce een belangrijke drijfveer vormt. Terwijl in de meeste sectoren sprake is van historisch lage nieuwbouwcijfers worden er wel volop huurappartementen gebouwd, vandaar dat de huurprijsgroei in deze sector verminderd. De perspectieven verschillen sterk per markt en type locatie. In de kantorensector blijft een onverminderd stijgende vraag naar ruimte vanuit de tech- en de energiegerelateerde sectoren. De winkelmarkt is net als de consumenten bestedingen voorzichtig aan het herstellen. Beleggingsvolume Verenigde Staten (2003-2013) Bron:CBRE Econometric Advisors Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Appartementen 350 x USD miljard 300 250 200 150 100 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2012 2013 Totaal jaarrendement Amerikaans vastgoed (2003-2013) Bron:NCREIF/NPI Totaal jaarrendement Langjarig gemiddelde 1978-2013 25 20 15 10 % Trends en ontwikkelingen afgelopen half jaar Met een nieuw begrotingsakkoord en bezuinigingsmaatregelen van in totaal USD 63 miljard is een nieuwe ‘government shutdown’ eind 2013 voorkomen. Met de stabiliteit op dit punt en de aantrekkende wereldeconomie, is de verwachting dat de economische groei in 2014 hoger uitkomt dan eerder werd voorzien (3,0%). Nu ook de werkloosheid al enige tijd daalt en consumentbestedingen toenemen is de Federal Reserve stap voor stap begonnen met het terugschroeven van haar steunaankopen (‘tapering’). Belangrijk hierbij is dat het tempo van afbouw geleidelijk is. Hoewel eerder een stabilisatie van aanvangsrendementen werd voorzien was er het afgelopen half jaar nog steeds sprake van een dalende beweging op de belangrijkste Amerikaanse vastgoedmarkten. Naast een aanhoudende focus op prime objecten in de zogenoemde Gateway markten breidden beleggers steeds vaker hun horizon uit naar meer secundaire markten en locaties. De toenemende beleggingsdynamiek blijkt uit de stijgende trend van het transactievolume de afgelopen vijf jaren, welke ondersteund wordt door de toenemende beschikbaarheid van vastgoedfinanciering. De verwachting is, mits de ‘tapering’ geleidelijk plaatsvindt, aanvangsrendementen niet een op een de stijgende lange rente gaan volgen, maar in plaats daarvan in de komende jaren in bescheiden tempo oplopen. 5 0 Het totaalrendement voor Amerikaans vastgoed is in 2013 uitgekomen op 10,6%, 50 basispunten hoger dan 2012. In de belangrijkste markten heeft een daling van de aanvangsrendementen voor een hoger dan verwachte waardeontwikkeling gezorgd. -5 -10 -15 -20 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Outlook 2014 – 2015 | De Amerikaanse vastgoedmarkt | maart 2014 2010 2011
© Copyright 2024 ExpyDoc
