Beëindiging huurovereenkomst antenne opstelplaats

Juridisch
Beëindiging van de
huur voor een antenneopstelplaats: vergeet niet de
ontruiming aan te zeggen!
Op veel daken van appartementencomplexen tref je ze aan, antennes van
telecomproviders. Doorgaans heeft de betrokken telecomprovider met de VvE,
dan wel de eigenaar van het complex, een huurcontract gesloten voor het mogen
plaatsen van de antenne-installatie op het dak van het complex.
In het huurrecht wordt de ruimte die
wordt verhuurd voor het plaatsen
van een dergelijke antenne-installatie aangemerkt als overig gebouwd
onroerend goed in de zin van artikel
7:230a BW. Voor VvE’s is het van
belang zich hiervan bewust te zijn en
dan met name als de VvE de huurovereenkomst van een opstelplaats voor
een antenne-installatie wil beëindigen. Een dergelijke huurovereenkomst
kan door opzegging eenvoudig worden
beëindigd. De huurder heeft namelijk
geen recht op huurbescherming. Wel
komt de huurder van een antenne-opstelplaats in aanmerking voor ontruimingsbescherming. En hierin schuilt
voor de VvE een gevaar!
Waarom moet de VvE goed opletten als de huurovereenkomst wordt
opgezegd?
Naast het opzeggen van de huurovereenkomst tegen een bepaalde datum,
is namelijk ook vereist dat de ontrui-
ming schriftelijk en ondubbelzinnig
aan de huurder wordt aangezegd. In de
praktijk komt het regelmatig voor dat
wordt vergeten om de ontruiming aan
te zeggen. Dit leidt tot problemen als
de huurder niet van plan is om te vertrekken. De huurder is namelijk niet
verplicht om het gehuurde onmiddellijk bij het einde van de huurovereenkomst te ontruimen. Vanaf de datum
waartegen de ontruiming is aangezegd, begint namelijk een in de wet
vastgestelde termijn van twee maanden voor de ontruimingsbescherming
van de huurder te lopen. In deze twee
maanden kan de huurder het gehuurde nog blijven gebruiken en is huurder
niet verplicht om tot ontruiming over
te gaan. Als de huurder het gehuurde
nog langer wil gebruiken, moet binnen voornoemde termijn van twee
▲
Bij de verhuur van antenne-opstelplaatsen is het belangrijk dat de VvE
zich bewust is van de ontruimingsbescherming die de huurder toekomt als
de VvE de huurovereenkomst met de
telecomprovider wil opzeggen. Deze
ontruimingsbescherming speelt overigens geen rol als (1) de huurder zelf
de huurovereenkomst heeft opgezegd,
(2) de huurder uitdrukkelijk in de
huurbeëindiging heeft bewilligd of (3)
de huurder veroordeeld is tot ontruiming omdat hij tekort is geschoten in
de nakoming van zijn verplichtingen
uit hoofde van de huurovereenkomst
(zie 7:230a lid 2 BW).
MAGAZINE OKTOBER 2014
3
huurder. Als sprake is van een van de
drie hiervoor genoemde omstandigheden kan van de verhuurder niet worden verwacht dat het gebruik van het
gehuurde door huurder voortgezet.
Als de kantonrechter de belangen
van de huurder bij voortzetting van
het gebruik zwaarder vindt wegen
dan de belangen van verhuurder bij
beëindiging van het gebruik, wordt de
ontruimingstermijn met een jaar verlengd, te rekenen vanaf de einddatum
van de huurovereenkomst. Dit kan
een andere datum zijn dan de datum
waartegen de ontruiming is aangezegd. De huurder kan vervolgens nog
maximaal twee keer een verzoek doen
tot verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar. Deze verzoeken
dienen door de huurder steeds één
maand voor het verstrijken van de
termijn te worden gedaan. Als een
VvE dus niet goed opzegt, kan de VvE
nog zeker drie jaar aan de huurder
vastzitten.
Conclusie
maanden een verzoek tot verlenging
van die ontruimingsbescherming door
de huurder worden ingediend bij de
kantonrechter. Zolang de verhuurder
de ontruiming niet of onvoldoende
duidelijk heeft aangezegd, is de huurder niet verplicht om tot ontruiming
over te gaan. Als gevolg hiervan kan
de verhuurder zolang de ontruiming
door hem niet is aangezegd (en de
huurder blijft zitten), in rechte geen
ontruiming door de huurder afdwingen.
Naar aanleiding van een verzoek
tot verlenging van de ontruimingsbescherming, wordt door de kantonrechter een belangenafweging
gemaakt. Met andere woorden de
kantonrechter weegt de belangen
van de huurder bij voortzetting van
het gebruik af tegen de belangen van
verhuurder bij ontruiming door de
huurder. Zaken die bij de belangenafweging een rol (kunnen) spelen zijn
onder meer de beschikbaarheid of het
voldoende hebben gezocht naar een
4
MAGAZINE OKTOBER 2014
alternatieve locatie, investeringen
die door de huurder zijn gedaan, de
inachtgenomen opzegtermijn, een
eventuele verkoopwens of wens tot
wederverhuur van verhuurder etc. In
de praktijk is de tendens zichtbaar dat
VvE’s de huurovereenkomsten met
telecomproviders willen beëindigen
vanwege een angst voor de straling.
Het is echter niet onomstotelijk bewezen dat de straling schadelijk is. In
de rechtspraak wordt een angst voor
straling bij leden van de VvE in ieder
geval als onvoldoende zwaarwegend
belang aangemerkt ten opzichte van
het belang van een telecomprovider (huurder) om het gebruik van de
antenne-opstelplaats voort te zetten
zolang de telecomprovider nog geen
alternatieve locatie heeft kunnen vinden. Een verzoek tot verlenging van
de ontruimingsbescherming wordt in
ieder geval afgewezen als (1) de huurder onbehoorlijk gebruik maakt van
het gehuurde, (2) de huurder ernstige
overlast veroorzaakt of (3) sprake is
van wanbetaling aan de zijde van de
Kortom, als de VvE een huurovereenkomst voor een opstelplaats voor een
antenne-installatie wil beëindigen,
is het van zeer groot belang dat naast
opzegging van de huurovereenkomst
ook schriftelijk en ondubbelzinnig
de ontruiming wordt aangezegd. Dit
geldt ook voor huurovereenkomsten
die voor bepaalde tijd zijn aangegaan.
Doet de VvE dit niet of is de opzeggingsbrief niet duidelijk genoeg, dan
loopt de VvE het risico dat ze nog
geruime tijd aan de telecomprovider
vast zit.
Heeft u vragen of wilt u meer weten
over dit onderwerp, neem dan contact
op met mrs. Chantal Rohaan of Marnix Nijenhof, Rijssenbeek Advocaten.
Rijssenbeek Advocaten
Tel.: 026-4434249
E-mail: [email protected]
Internet: www.rijssenbeek.nl

Download Report