Stadsmonitor -thema Woningmarkt- Modules Algemeen beeld Woningvoorraad Woningmarkt in crisistijd: slapte én krapte Ontwikkeling woningbehoefte op langere termijn Vitale deelmarkten: studentenhuisvesting en zorgwoningen Bronnen 2 3 11 15 16 18 Datum: 21-01-2014 Gemeente Nijmegen Onderzoek en Statistiek contactpersoon: Bram Verhoef tel.: 024-329 27 26 / 024-329 98 89 (O&S) e-mailadres: [email protected] www.nijmegen.nl (onderdeel gemeente > onderzoek en cijfers) Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 1 Algemeen beeld Nijmegen is in de afgelopen 20 jaar flink gegroeid in inwonertal, aantal huishoudens en woningvoorraad. Daarbij is de invloed van de fors gegroeide studentenbevolking (WO én vooral HBO) goed voelbaar. In directe zin leidt dit tot veel nieuwbouw van specifieke studenthuivesting, een sterke groei van het aantal verkamerde panden en een groot en groeiend aantal onzelfstandig wonende huishoudens met een grote verhuisgeneigdheid. In indirecte zin wordt ook op de regionale woningmarkt de opleidingsmigratienaar de stad gezien als de drijvende kracht achter verhuisprocessen. Bij de zelfstandige woningen blijft de groei ondanks de recessie goed op peil. De stad wordt wel steeds meer een her- en verbouwstad, met hogere aandelen in de etagehuursector in de bestaande stad ten zuiden van de Waal en een kleiner aandeel van de laagbouwkoopmarkt. De laatste jaren zagen we tegelijk slapte op de koopmarkt en krapte op de huurmarkt. In de koopmarkt lijkt daarbij in 2013 het dieptepunt te zijn gepasseerd. Voor de toekomst is voortgaande groei te verwachten in aantal studerenden, inwoners en huishoudens. Er is een grote nieuwbouwbehoefte, vooral in etagehuur. Naar woonmilieu ligt het accent op centraal wonen of juist in het groen. Dé opgave voor de toekomst is echter vooral het geschikt maken van de woningvoorraad voor het combineren van wonen en zorg. Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 2 Woningvoorraad De Nijmeegse woningvoorraad kenmerkt zich door een relatief laag aandeel laagbouw- en koopwoningen. De het grote aantal studenten dat in de stad woont, zijn er veel SSHN wooneenheden en verkamerde panden. De oplevering van nieuwbouwwoningen varieert sterk per jaar, en een steeds groter deel daarvan zijn etagewoningen. Nijmegen verandert van een nieuwbouwstad in een ver- en herbouwstad. Per wijk kan de opbouw van de woningvoorraad sterk verschillen. De omvang van de huursector is groter dan het landelijk gemiddelde. Het aandeel huurwoningen in bezit van corporaties is relatief groot, waardoor er in vergelijking met andere steden veel betaalbare huurwoningen zijn. Nijmegenaren zijn zeer gehecht aan de stad, maar wat kritischer over de buurt en de woning. 89.000 huishoudens en 73.000 woningen Van de bijna 89.000 Nijmeegse huishoudens woont 80% in zelfstandige woningen en 20% in andere woonruime (onzelfstandige woningmarkt, inwonend, e.d.). De onzelfstandige woningmarkt is veel groter dan landelijk, maar dat is wel verklaarbaar in een studentenstad. Op 31 december 2012 telde Nijmegen 73.000 (zelfstandige) woningen, bijna 7.000 meer dan tien jaar geleden. Tegen de 57% van de voorraad bestaat uit laagbouwwoningen, waaronder inmiddels 60% koopwoningen (was 53% in 2003). De etagewoningen zijn voor driekwart huurwoningen. De etagekoop vormt een kleine, maar wel snel gegroeide categorie (+48% tussen 2003 en 2013, van 5.500 naar 8.000 stuks1). Figuur 1: Opbouw woningvoorraad Nijmegen en Nederland Bron: WOZ-registratie 2013 en WoOn 2012 (VROM) In vergelijking tot de totale Nederlandse voorraad en zeker ook vergeleken met de omliggende gemeenten, staan er in Nijmegen weinig laagbouw- en koopwoningen. Vergelijken we met de het gemiddelde van de kennissteden, dan wijkt het Nijmeegse beeld veel minder af. Alleen de omvang van de sociale huursector is naar verhouding duidelijk groter (hier 43% tegenover 39% in de kennissteden en 31% landelijk), m.n. door een ruimere voorraad aan laagbouwwoningen in 1 De laatste jaren zijn na oplevering overigens beoogde koopappartementen vaak uiteindelijk op de huurmarkt terechtgekomen Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 3 deze sector. Behalve woningen zijn er in Nijmegen ook 4.600 wooneenheden verhuurd door corporaties of instellingen. Dat zijn woonruimtes waarbij keuken en/of sanitaire voorzieningen gedeeld worden. Het gaat daarbij vooral om studentenhuisvesting. Het aantal wooneenheden groeit sinds 2002 met slechts 4% (162 stuks). Dat is weliswaar een groei, maar wel veel lager dan de groei van het aantal studerenden bij instellingen in de stad: WO-studenten sinds 2002 +4.925 (+36%), HBOstudenten + 11.750 (+140%). Een deel van de verklaring van dit groeiverschil ligt in de verschuiving bij de SSHN van onzelfstandige naar zelfstandige woonruimte (in tien jaar van 27% naar 37% van de voorraad van SSHN). Voor het andere deel zien we deze groei terug in de sterke toename van het aantal verkamerde panden in de stad (+32% sinds 2002) en de “onzelfstandig wonende eenpersoonshuishoudens”. Deze groep is de afgelopen 10 jaar gegroeid van naar schatting van 16.000 naar 21.000. Omvang nieuwbouw varieert sterk In de jaren ’60, ’70 en ’80 kende Nijmegen, net als veel andere gemeenten in Nederland, een gestage en omvangrijke opleveringstroom van nieuwbouwwoningen. Die productie viel in de jaren ’90 van de vorige, en vooral in het begin van deze eeuw, sterk terug. Die lage woningbouwcijfers hadden o.a. te maken met de ontwikkelingen in de Waalsprong. Perikelen rond de MER en bouwstop zorgen voor een schoksgewijze bouw in dit gebied: wel veel nieuwbouw in 2005 en 2006, niet in de jaren daaromheen. Figuur 2: Gemiddelde jaarlijkse uitbreiding woningvoorraad Bron: Registratie Bureau Wonen Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 4 Ondanks de ontwikkeling van de Waalsprong, is ook de nieuwbouw in “oud Nijmegen” met 70% van het stadstotaal in de laatste 10 jaar nog fors te noemen. Nijmegen verandert ook van nieuwbouwstad naar ver- en herbouwstad. In het centrum komt 50% van de woningtoevoegingen niet tot stand door nieuwbouw maar door verbouw van bestaande panden. In Oud-Oost is dat 23%. Ook zien we dat in “oud Nijmegen”de laatste 10 jaar tegenover elke vier toegevoegde woningen één gesloopte woning staat (m.n. herstructurering in de vorm van sloop/nieuwbouw in oudere stadsdelen). In vergelijking met Nederland, maar ook met de set van vergelijkingssteden, blijft de woningnieuwbouw in Nijmegen in de crisisjaren 2008-2012 goed op peil. Het aantal opleveringen en het aantal woningen met een afgegeven bouwvergunning ligt in deze periode boven het langjarig gemiddelde (1995-2012), waarin voor Nijmegen overigens ook de eerder genoemde magere jaren meetellen. Ook bij vergelijking met Nederland en de set “kennissteden” blijft de Nijmeegse woningproductie opvallend goed op peil. Figuur 3: Nieuwbouwwoningen met afgegeven bouwvergunning, Nijmegen en kennissteden totaal, index met langjarig gemiddelde=100 en verhouding index Nijmegen met totaal kennissteden =100 (lijn); 2013 geschat op basis van de eerste drie kwartalen Bron: CBS Met de tijd is zichtbaar dat het pakket aan nieuwbouw steeds meer in de etagesector zit: van éénderde van het pakket in 1997-2001 tot tweederde in 2008-2012. Daarbij valt op dat de etagekoopsector zich ondanks de woningmarktcrisis goed handhaaft in de periode 2008-2012. Dat kan overigens een vertekend beeld zijn, omdat tijdens de woningmarktcrisis nogal wat beoogde kooppartementen uiteindelijk verhuurd zijn of nog steeds niet volledig bewoond. De laagbouwkoopsector loopt naar verhouding sterker terug. De laagbouwhuursector zakt al flink weg na 2002, terwijl de etagehuursector met 42% van de woningnieuwbouw vanaf 2008 verreweg de grootste vastgoedcategorie is. Een deel van de verklaring achter de terugval van de laagbouwkoopsector is het stilvallen van de woningbouw in de Waalsprong. Daardoor werd er alleen op inbreidingslocaties gebouwd (m.n. veel etagebouw). Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 5 Figuur 4: Nieuwbouw naar type woning (huur of koop x laagbouw of etage), gemiddeld per jaar per vijfjaarsperiode Bron: Registratie Bureau Wonen Figuur 5: Woningnieuwbouw, Nijmegen-Noord en de overige stadsdelen Bron: Registratie Bureau Wonen Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 6 Per stadsdeel een andere woningvoorraad De samenstelling van de woningvoorraad is per stadsdeel verschillend. Dicht bij en in het centrum is sprake van veel etagewoningen, verder van het centrum af wordt het aandeel laagbouwwoningen veel groter. Ook is de samenstelling van de woningvoorraad afhankelijk van de periode waarin de woningen werden gebouwd. In perioden van hoge woningnood en wanneer de bevolking minder aan wonen kon besteden, werden er relatief veel corporatiewoningen gebouwd. (Hatert, Dukenburg) In betere tijden werden er juist veel koopwoningen gebouwd (delen van Lindenholt, Waalsprong). laagbouw etage onbekend huur koop huur koop Nijmegen 23% 34% 32% 11% 1% N-Centrum 9% 4% 58% 28% 2% N-Oost 13% 32% 32% 23% 1% N-Oud-West 36% 23% 29% 12% 1% N-Nieuw-West 18% 34% 38% 9% 0% N-Midden 18% 39% 33% 10% 0% N-Zuid 33% 30% 30% 6% 0% Dukenburg 27% 31% 38% 4% 1% Lindenholt 29% 53% 15% 3% 0% N-Noord 26% 67% 5% 2% 0% Figuur 6: Opbouw woningvoorraad per stadsdeel Bron: Registratie afdeling Burgerzaken en Belastingen, Gemeente Nijmegen Op wijkniveau bekeken kunnen de verschillen nog sprekender zijn. Het aandeel corporatiehuurwoningen onder de zelfstandige woningen varieert van minder dan 15% (o.a. Hunnerberg en Hazenkamp) tot meer dan tweederde (Biezen, Hatert en Meijhorst). Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 7 Figuur 7: Aandeel corporatiewoningen binnen zelfstandige woningvoorraad, 2011 Bron: woningcorporaties Nijmegen, bewerking O&S Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 8 Veel betaalbare woningen Zoals in Figuur 1 is te zien, vormen huurwoningen de meerderheid van de woningvoorraad. De woningcorporaties zijn de grootste verhuurders in Nijmegen. 96% van de woningen die zij verhuren heeft een huur onder de liberalisatiegrens (€665 in 2012). We spreken hier van goedkope woningen, die -met huurtoeslag- bereikbaar zijn voor huishoudens met lagere inkomens. Al wat langer liep het aantal woningen onder de liberalisatiegrens iets terug. Na 2011 stopt die trend en zien we het aantal weer stijgen (+370 woningen). Figuur 8: Ontwikkeling corporatiebezit, naar huurprijsklasse, 2002-2012 Bron: Stadsgetallen, registratie woningcorporaties Van de woningvoorraad in Nijmegen in 2012 bestaat volgens het CBS 57% uit huurwoningen en 41% uit corporatiebezit. In vergelijking met andere steden zijn dit tamelijk hoge aandelen. Binnen de 25 steden van 100.000 of meer inwoners neemt Nijmegen de vijfde plaats in wat betreft aandeel huurmarkt en de derde plaats (direct na Amsterdam en Rotterdam) qua percentage corporatiebezit. In spiegelbeeld is de koopmarkt in Nijmegen met 43% klein (plaats 21 van de 25). Het aandeel van de niet-corporatieverhuurders binnen de huurmarkt is stijgend. Met 28% in 2012 is dat aandeel ongeveer normaal voor steden van 100.000 of meer inwoners. In de laatste 10 jaar is het aantal koopwoningen met een kwart gegroeid, van ongeveer 26.000 naar rond 33.000. Een vijfde van deze groei is gerealiseerd in Nijmegen-Noord. Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 9 57% aandeel koopwoningen 72% 28% % "vrije" huurmarkt 41% aandeel huurwoningen % corporatie in huurmarkt 25 43% woningvoorraad x1000 % corporatiewoningen 20 15 72 10 5 1 rangorde Nijmegen in G25 Figuur 9: Woningvoorraad van Nijmegen, omvang, structuur en positie binnen de 25 100.000+ gemeenten, 2012 Bron: CBS, bewerking O&S Zeer gehecht aan de stad, kritischer over de buurt en de woning De Nijmegenaren geven in 2012 meer dan gemiddeld aan gehecht te zijn aan de eigen streek. Het percentage dat zeer gehecht is aan de eigen woonplaats is met 34% duidelijk bovengemiddeld (29% in de inwonersklasse 100.000-250.000 inwoners). Over de directe woonomgeving is het oordeel magerder: iets minder dan gemiddeld zijn mensen tevreden over de woonomgeving. Met name contacten met buren en buurtbewoners en de omgang met elkaar en de saamhorigheid in de buurt scoren lager dan in steden van vergelijkbare omvang. Het oordeel over de verkeersveiligheid in de woonomgeving is wel weer duidelijk beter dan elders. Het oordeel over de eigen woning betreft niet alleen zelfstandig wonenden, maar ook onzelfstandig wonende huishoudens. Het percentage dat zeer tevreden is over de huidige woning ligt in Nijmegen met 34% duidelijk lager dan in andere plaatsen van vergelijkbare omvang (40% zeer tevreden). Minder mensen vinden de indeling van de woning geschikt en een goede sfeer ademen. Meer mensen vinden de woning te klein en slecht onderhouden. Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 10 Woningmarkt in crisistijd: slapte én krapte De laatste jaren staat de woningmarkt in het teken van (krediet)crisis en recessie. Zowel in de nieuwbouwkoopsector als bij de bestaande koopwoningen laat die zijn sporen na. De huurmarkt blijft krap, de slaagkansen voor een huurwoning blijven laag. Slapte op de koopmarkt De verkoopresultaten in de nieuwbouwkoopsector liepen eigenlijk al sinds 2005 terug. Dat vertaalde zich aanvankelijk niet in een vermindering van het aantal woningen dat in verkoop werd gebracht. Dat aantal liep tussen 2006 en 2008 nog flink op. In 2009 en 2010 volgt een felle correctie en er volgden enkele jaren met zeer lage aantallen opgeleverde koopwoningen. Pas in 2012 worden weer ruim 150 koopwoningen opgeleverd, meer dan in de jaren ervoor, maar duidelijk onder het langjarig gemiddelde van 225 opleveringen per jaar in de stad. Verkoop bestaande woningen daalt met 1/3 Ook bij de bestaande woningen is het aantal verkopen flink teruggelopen. In Nijmegen werden er in 2012 37% minder bestaande woningen verkocht dan in 2007 en 45% minder dan in het topjaar 2005. Een categorie die niet in deze getallen zit, is de verkoop van huurwoningen door corporaties. Die blijft op niveau, gedeeltelijk ook door speciale koopconstructies die worden aangeboden. In de prijzen op de markt voor bestaande koopwoningen is de heftigheid van de recessie eveneens goed zichtbaar. Ten opzichte van de top in het eerste kwartaal 2008 is eind 2012 het prijsniveau in Nijmegen met ca. 19% gedaald2. Figuur 10: Ontwikkeling aantal woningverkopen en prijzen (index, 2005=100); bestaande koopwoningen in Nijmegen 2007-2012 per kwartaal Bron: CBS/Kadaster (gegevens op stadsniveau gestopt na 2012) 2 Deze prijsindexcijfers van CBS en Kadaster wijken af van prijsontwikkeling die de NVM publiceert. Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 11 Na 2012 zijn de CBS/Kadastergegevens niet meer beschikbaar op het detailniveau van de gemeente Nijmegen en hanteren we de NVM-gegevens voor de regio Nijmegen. In die gegevens herkennen we in de aantallen verkopen hetzelfde dal in het derde kwartaal van 2012 en de piek in het vierde kwartaal. Waarschijnlijk is dat veroorzaakt door de herziening van de hypotheekregels. 2013 start daarna in het eerste kwartaal op een historisch dieptepunt in het aantal verkochte woningen in de regio. In het tweede en derde kwartaal liggen de verkopen echter steeds weer iets hoger, waarbij het derde kwartaal voor het eerst in lange tijd ook boven het voorgaande derde kwartaal ligt. De transactieprijzen in de NVM-regio Nijmegen liepen lang parallel aan de landelijke ontwikkeling. In 2012 duikt de regio er wat onder. In 2013 zien we in het derde kwartaal dat de regionale prijzen nog steeds lager zijn dan een jaar eerder, maar de hoge dalingspercentages die in 2012 in enkele kwartalen in de dubbele cijfers liepen, liggen achter ons. Krapte op de huurmarkt Ondanks de ‘slapte’ op de koopwoningmarkt, wordt de woningmarkt als geheel in Nijmegen al jarenlang gekenmerkt door spanning: er is meer vraag naar woningen dan er aanbod is. Door de kredietcrisis is de spanning niet echt minder geworden. Het minder worden van de mutaties op de koopmarkt ging samen met blijvend lage kansen op de huurmarkt. Dynamiek blijft op peil, slaagkansen blijven laag In Nijmegen verhuren de corporaties per jaar zo’n 1.800-2.000 vrijkomende woningen aan nieuwe bewoners. Ook in 2012 blijft deze dynamiek met 1.868 aangeboden woningen goed op peil. Het aantal huishoudens dat blijk geeft van belangstelling voor deze woningen, door te reageren via het aanbodmodel (in werking sinds 2002), is veel groter: de laatste 5 jaar constant op rond de 15.000. Van deze woningzoekenden komt tegen de 60% uit Nijmegen. Al een jaar of tien schommelen de slaagkansen (aantal toewijzingen / aantal reagerenden) op de Nijmeegse huurmarkt tussen de 11% en 13%. In 2005 was er een klein piekje (15%, 2006: 14%), veroorzaakt door een grote oplevering van nieuwbouwhuurwoningen (400). Figuur 11: Slaagkansen voor huurwoningen Bron: Enserve Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 12 In 2002 zijn er wijzigingen in de toewijzingsregels doorgevoerd (voor doorstromers telde niet meer inschrijftijd maar woonduur als volgordecriterium) om doorstroming te bevorderen. Daardoor zijn in een krapper wordende markt de kansen van doorstromers beter op peil gebleven (rond 16%). De slaagkansen van starters worden ook gedrukt door hun actieve zoekgedrag, men reageert vaak en dat drukt de slaagkans. Uiteindelijk gaat ca. 45% van de vrijkomende woningen naar starters. De laatste paar jaar loopt dit percentage wat op (van 37% in 2009 naar 46% in 2012) waardoor we -weliswaar op een laag niveau- enige verbetering zien in de slaagkansen van starters: van 8 naar 10%. Nijmegen kent in principe veel lage inkomens. Inclusief studenten kent de stad het op één na hoogste aandeel lage inkomens van de 25 100.000+ gemeenten (55%, na Groningen met 62%). Exclusief studenten is het stukken beter (49% lage inkomens), maar nog steeds op de (met vier steden gedeelde) vijfde plaats van de 25 wat betreft percentage lage inkomens (RIO 2011). De Nijmeegse corporaties hebben samen volgens de eigen opgave ongeveer 30.200 goedkopere huurwoningen in beheer (huur tot aan de liberalisatiegrens van €665). In het onderzoek WoON 2012 treffen we 34.700 van dergelijke woningen aan. In principe zijn er voldoende bereikbare huurwoningen om de doelgroep huurtoeslag van 23.300 huishoudens te kunnen huisvesten . Inclusief de “doelgroep-plus”zou het gaan om 32.400 huishoudens. In de praktijk is de koppeling tussen de doelgroep en de bereikbare woningvoorraad echter niet perfect. Ongeveer 79% van de Nijmeegse EC-doelgroep lage inkomens (tot €33.614) woonde in 2012 in een goedkopere huurwoning tot de liberalisatiegrens. De overige 21% spreiden zich over de dure huur en (vooral) de koopwoningen in verschillende prijsklassen. Een kwart (9.000) van de huurwoningen onder de liberalisatiegrens wordt bewoond door huishoudens die niet tot de EC-doelgroep lage inkomens behoren. Het gaat hierbij gaat het in ongeveer de helft van de gevallen om mensen die nét boven de grens zitten (€34.000 tot €43.000) en (mogelijk) ook moeilijk toegang hebben tot de koopmarkt. In de andere helft van de gevallen gaat het om huishoudens met een inkomen boven de 43.000 euro per jaar. Omdat er, naast de bestaande doelgroep en doelgroep+-huishoudens, ook een grote groep starters met lage inkomens is die een woning uit de betaalbare voorraad zoekt, is er op deze deelmarkt sprake van een gespannen situatie. Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 13 Slaagkansen doelgroep, doelgroep+ en minima Figuur 12: Slaagkansen minima, doelgroep en hogere inkomenscategorieën, en totaalgemiddelde; 2007 geïnterpoleerd (geen data) Bron: MVS, bew. O&S Van de nieuwverhuurde bereikbare woningen gaat driekwart naar doelgroephuishoudens. De rest (20%) gaat vooral naar de “doelgroep+”, een categorie die wel een wat hoger inkomen heeft, maar nog niet zo hoog dat zij zich makkelijk iets op de koopmarkt kunnen veroorloven. In totaal komen de nieuwverhuurde woningen sinds 2010 voor meer dan 90% beneden de ECdoelgroepgrens terecht. In 2012 kwam slechts 4% van de toewijzingen terecht bij huishoudens met een hoger inkomen dan die grens. Het hoofdbeeld van lage slaagkansen op de Nijmeegse huurmarkt gaat zowel op voor de minima, de doelgroep als de doelgroep+. Grosso modo zijn de verschillen klein. Opvallend is de piek in slaagkansen van de hoogste inkomenscategorie. Dit wordt veroorzaakt door een sterke terugloop in het aantal reagerenden uit deze groep. Om te voldoen aan Europese regelgeving hebben de corporaties vanaf 2011 een heel groot deel van hun aanbod gelabeld met een maximuminkomen van €33.614. Hierdoor hebben veel minder mensen met een hoger inkomen gereageerd. Doordat deze regel in het algemeen niet geldt voor (stadsvernieuwings)urgenten en andere groepen die met voorrang een woning krijgen, blijft (“boven de deelstreep”) het aantal toewijzingen binnen deze groep nog wel enigszins op peil. Door het gedaalde aantal reagerenden (“onder de deelstreep”), stijgt de slaagkans. Het gaat hier echter om een kleine categorie in de toewijzingen (in de afgelopen jaren gedaald van 10% naar 4%), waardoor springerige uitkomsten ontstaan in de slaagkansen. Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 14 Ontwikkeling woningbehoefte op langere termijn De Nijmeegse bevolking blijft groeien, waardoor de behoefte aan woningen op lange termijn blijft bestaan. Deze behoefte betreft vooral huurwoningen. Onder invloed van gunstiger economische ontwikkelingen kan meer de nadruk komen te liggen op grondgebonden koop. Bevolkings- en huishoudensgroei Nijmegen groeit in inwonerstal en aantal huishoudens. In de laatste 15 jaar kwamen er 20.000 Nijmegenaren bij (van 147.000 naar 167.000 inwoners). Ook het aantal huishoudens groeit, vooral door een sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens. Voor de toekomst wordt een verdere groei van inwonertal en aantal huishoudens verwacht, waarbij een omvang van 170.000-175.000 inwoners in 2020 het meest waarschijnlijk lijkt (voorlopig cijfer 1-1-2014 is inmiddels al 168.400). Door de vergrijzing zal het aantal huishoudens sneller groeien dan het aantal inwoners. In de CBS prognose groeit het aantal inwoners van Nijmegen tot 2025 met 5%, het aantal huishoudens met 9% en daarbinnen het aantal eenpersoonshuishoudens met 18%. Dit heeft uiteraard consequenties voor de woningbehoefte. Nieuwbouwbehoefte tot 2020 In het WoON 2012 onderzoek komt een aanzienlijke woningbehoefte naar voren. Maar liefst 32.750 huishoudens (inclusief de zeer verhuisgeneigde onzelfstandige huishoudens) geven aan (eventueel) te willen verhuizen, 16.000 daarvan hebben daarvoor al enige actie ondernomen en voor 6.450 zijn zelfs urgente vragers. Deze woonvoorkeuren zijn in het Socrates woningmarktmodel gecombineerd met de Primosbevolkingsprognose, de regionale woningbouwprogrammering, voorgenomen regeringbeleid3 en economische scenario’s. Uit dit model komt een nieuwbouwvraag naar voren van 900 woningen per jaar, waaronder ca. 75 vervanging voor sloop. De nieuwbouwvraag zit vooral in de sociale huursector (60%) en de vrije sectorhuur (19%). De nieuwbouwbehoefte in de koopsector is met 20% bescheiden, mede door een binnen het model verwacht pakket van 2.000 te verkopen huurwoningen tussen 2011 en 2020. Met name de etagehuursector neemt met 60% van de nieuwbouwbehoefte tot 2019 een aanzienlijk aandeel, meer nog dan het toch al forse aandeel van 42% in de laatste vijf jaar (zie Figuur 4). Wat betreft woonmilieu kennen -net als eerder- de centrum-stedelijke en stedelijk vooroorlogse (“stadsbuurt”) woonomgevingen de grootste nieuwbouwvraag (16% en 38% van het totaal). Nog eens 28% van de behoefte richt zich op het andere uiterste: het groenstedelijke wonen aan de stadsrand. De veel voorkomende milieus stedelijk compact (10%) en stedelijk grondgebonden (7%) zien minder nieuwbouwvraag op zich gericht. Deze Socrates-uitkomsten kennen wel een flinke inkleuring door de crisis. Bij optimistischer aannames over inkomensgroei, verschuift vraag in de richting van de vrije sector- en koopmarkt. Ook is er een via een andere methode een marktinschatting gemaakt. Die komt lager uit in nieuwbouwbehoefte, maar wel met een hoger aandeel koop daarbinnen. 3 Denk aan huurbeleid, verhuurdersheffing en extramuralisering in de zorg Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 15 Vitale deelmarkten: studentenhuisvesting en zorgwoningen Binnen de woningmarkt zijn er twee nichemarkten die tegen de recessiesfeer in groeien. Dat betreft de studentenhuisvesting en de zorgwoningen, waaronder die voor ouderen. In het onderstaande wordt beide deelmarkten getypeerd. Studentenhuisvesting breidt uit Door de aanwezigheid van de Radbouduniversiteit en de HAN wonen er in Nijmegen een groot aantal studenten. Deze studenten wonen -wanneer ze uitwonend zijn in Nijmegen- vooral bij de Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen of in verkamerd verhuurde particuliere panden. Precieze marktaandelen van de SSHN en de particuliere markt zijn moeilijk te bepalen. De SSHN beheert 5.550 eenheden. Daarvan zijn er bijna 1.800 zelfstandig, met eigen sanitair en keuken. De rest (3.750) heeft gemeenschappelijke voorzieningen. Tussen 2004 en 2013 heeft de SSHN haar bezit met 1.425 eenheden flink uitgebreid (+35%, met de sterkste groei in zelfstandige eenheden). Dat ligt ook in de lijn van de verwachtingen, gezien de nog veel sterkere groei van het aantal studerenden aan de hoger onderwijsinstellingen in de stad (12.500 / 45% erbij in dezelfde periode). Of dit tempoverschil leidt tot ongewenste schaarste-effecten is niet met zekerheid te zeggen. De spanningsindicator van het kenniscentrum studentenhuisvesting laat voor Nijmegen een score zie die niet duidt op een extreme situatie in vergelijking met andere studentensteden. Wel zien we dat het aantal verkamerde panden in de stad flink groeit (+32% sinds 2002). Dat betreft niet alleen verkamerde woningen, maar ook wel voormalige kantoorruimten in en rond het stadscentrum. Voor de periode tot 2021 wordt nog met een doorgroei gerekend van 2.100 studenten (+6%). Daarbij valt overigens op dat het aantal buitenlandse studenten dat hier woont in dezelfde periode verdubbelt tot 10% van de uitwonende studenten in de stad. De SSHN heeft zich ten doel gesteld vóór 2015 1.000-1.250 wooneenheden voor studenten te realiseren. Aan de Sperwerstraat zijn inmiddels 230 stuks opgeleverd. In uitvoering of voorbereiding zijn de projecten Stationsplein (350) en Mariënbosch (347) en de tijdelijke bewoning (voor 10 jaar) van Sonnehaert (170 eenheden). Wonen en zorg: dé opgave voor de toekomst Traditioneel woonden ouderen met een zorgbehoefte, maar ook andere mensen met een functiebeperking vooral in tehuizen en instellingen. Sinds 2002 werkt de gemeente aan een stadsbreed beleid van “woonservicegebieden”. Doel is dat ouderen en mensen met een functiebeperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Tehuiszorg wordt daarvoor vervangen door zorg aan huis, geleverd in gewone woningen of in speciaal daarvoor gebouwde huizen. Deze trend wordt ‘extramuralisering’ genoemd en wordt ook in het Rijksbeleid nagestreefd/bevorderd. Het aantal bewoners van tehuizen en instellingen is hierdoor de laatste 10 jaar (tegen de demografische trend in van +16% 65-plussers) afgenomen van ongeveer 3.000 naar 2.500. Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 16 Toch zijn de effecten van de extramuralisering nu vooral nog een verhaal van de toekomst. Mensen zullen langer in de eigen woning blijven wonen, waardoor de uitbreidingsbehoefte toeneemt. Door de sterke toename van het aantal ouderen zal het aantal woningen waarin wonen en zorg gecombineerd kan worden (vooral door woningaanpassing maar ook in de vorm van serviceflats, senioren-, kangoeroe- en mantelzorgwoningen e.d.), uitgebreid moeten worden. Daarbij zal het aantal tweepersoonshuishoudens nauwelijks toenemen en in vele steden en regio’s zelfs afnemen, terwijl het aantal eenpersoonshuishoudens zeer sterk groeit. Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 17 Bijlagen: Bronnen Stadsgetallen, O&S SSHN, website en jaarverslagen Enserve: cijfers MVS diverse jaren CBS, statline, RIO Platform31, Trendstudie 2013 WoON 2012 ABF (Primos, Socrates, Citavista, Apollo, Fortuna) KENCES Feiten en trends 2013 NVM Fakton Stadsmonitor -thema Woningmarkt- 18
© Copyright 2024 ExpyDoc
