Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
1
Inhoudsopgave
INHOUDSOPGAVE ........................................................................................................................ 2
MISSIE ......................................................................................................................................... 5
KERNWAARDEN ........................................................................................................................... 5
AMBITIE EN SPEERPUNTEN ........................................................................................................... 6
VOORWOORD ............................................................................................................................ 10
1 ONS VAK IS WONEN................................................................................................................. 14
1.1 GENOEG WONINGEN ............................................................................................................................ 14
OVERZICHT VAN ONS BEZIT .......................................................................................................................... 14
OVERZICHT VAN ONZE NIEUWBOUW ............................................................................................................. 17
WONINGEN VOOR BIJZONDERE DOELGROEPEN ................................................................................................ 22
VRAAG NAAR HUURWONINGEN .................................................................................................................... 23
VRAAG NAAR ZAKELIJKE RUIMTES .................................................................................................................. 25
1.2 BETAALBARE WONINGEN ....................................................................................................................... 26
BETAALBAARHEID HUURWONINGEN .............................................................................................................. 26
PROBLEMEN MET HUUR BETALEN.................................................................................................................. 29
BETAALBARE KOOPWONINGEN ..................................................................................................................... 30
1.3 GOEDE WONINGEN............................................................................................................................... 33
KWALITEIT ................................................................................................................................................ 33
ONDERHOUD ............................................................................................................................................ 33
DUURZAAMHEID ........................................................................................................................................ 38
2 WONEN IS MEER DAN WONINGEN ........................................................................................... 44
2.1 WIJKONTWIKKELING ............................................................................................................................. 44
WIJKONTWIKKELINGSPLANNEN SANDERBANKEN EN DE GRIENT ......................................................................... 44
2.2 LEEFBAARHEID ..................................................................................................................................... 45
LEEFBAARHEIDSBUDGET .............................................................................................................................. 45
LEEFBAARHEIDSPROJECTEN .......................................................................................................................... 45
CULTURELE EN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN ........................................................................................ 48
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
2
3 SAMENWERKING ..................................................................................................................... 52
3.1 SAMENWERKEN MET ONZE KLANTEN ....................................................................................................... 52
3.2 SAMENWERKEN MET MAATSCHAPPELIJKE PARTNERS .................................................................................. 53
SAMENWERKING MET ANDERE CORPORATIES .................................................................................................. 53
BELANGHOUDERSBIJEENKOMST .................................................................................................................... 54
SAMENWERKING MET GEMEENTE ................................................................................................................. 54
SAMENWERKING MET ZORG- EN WELZIJNSINSTELLINGEN .................................................................................. 55
4 GERICHT OP MENSEN............................................................................................................... 60
4.1 KLANT CENTRAAL ................................................................................................................................. 60
KLANTVISIE ............................................................................................................................................... 60
BEOORDELING DOOR HUURDERS................................................................................................................... 61
VOORDEEL VOOR HUURDERS........................................................................................................................ 61
4.2 BEZUINIGINGEN ................................................................................................................................... 62
4.3 INTERNE ORGANISATIE .......................................................................................................................... 63
ICT-AANPASSINGEN ................................................................................................................................... 63
HOOFDLIJNEN COMMUNICATIE..................................................................................................................... 64
BELEID VOOR ONZE MEDEWERKERS ............................................................................................................... 66
OVERLEG MET DE ONDERNEMINGSRAAD ........................................................................................................ 70
5 BESTUUR ONDER HOOGSPANNING .......................................................................................... 74
5.1 ONTWIKKELINGEN OM WEL HEEN .......................................................................................................... 74
5.2 STRATEGISCHE AANPAK WEL ................................................................................................................. 76
5.3 RISICOMANAGEMENT ........................................................................................................................... 76
5.4 KLACHTENCOMMISSIE ........................................................................................................................... 77
6 OPLOPENDE DRUK OP DE KASSTROMEN .................................................................................. 84
6.1 FINANCIËLE RESULTATEN (ENKELVOUDIG) ................................................................................................. 84
ONTWIKKELING KOSTEN .............................................................................................................................. 85
6.2 MEERJARENPROGNOSE ......................................................................................................................... 86
POLITIEKE VOORUITZICHTEN......................................................................................................................... 87
UITGANGSPUNTEN ..................................................................................................................................... 88
FINANCIËLE VOORUITZICHTEN ...................................................................................................................... 89
NORMEN EN KENGETALLEN .......................................................................................................................... 91
JAARRESULTATEN ....................................................................................................................................... 98
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
3
6.3 TREASURY EN FINANCIERINGSMANAGEMENT........................................................................................... 100
TREASURYCOMMISSIE ............................................................................................................................... 100
TREASURYONTWIKKELINGEN ...................................................................................................................... 100
ONTWIKKELINGEN KAPITAAL(MARKT) .......................................................................................................... 104
FINANCIERING ......................................................................................................................................... 104
6.4 INTERNE RISICOBEHEERSING- EN CONTROLSYSTEMEN ............................................................................... 106
BELEIDSCYCLUS EN MONITORING ................................................................................................................ 106
RISICOBEHEERSING ................................................................................................................................... 107
BEDRIJFSRISICO’S ..................................................................................................................................... 108
PROJECTRISICO’S...................................................................................................................................... 109
BIJLAGEN:
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN
JAARREKENING
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
4
Missie
We pasten in 2013 onze missie aan. De medewerkers van Woonstichting Etten-Leur (WEL)
hebben de volgende missie:
“Ons vak is wonen. Wij zetten ons allereerst in voor mensen die om financiële redenen
moeilijk zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. Wij vinden het belangrijk dat mensen in
wijken en buurten op een prettige manier samen kunnen leven. We dragen daarom bij aan
leefbare buurten en wijken in Etten-Leur.”
We kunnen onze missie niet alleen volbrengen. Daarom werken we allereerst samen met
onze huurders en andere klanten. Hun inbreng vinden we erg belangrijk. Daarnaast werken
we samen met verschillende partijen in en rond Etten-Leur om onze doelen te bereiken.
Bijvoorbeeld met de gemeente Etten-Leur, politie en zorg- en welzijnsorganisaties.
Kernwaarden
Bij het doen van ons werk, houden wij een aantal waarden in ons achterhoofd, onze
kernwaarden: betrouwbaar, persoonlijk, gedreven en toekomstgericht.
Betrouwbaar
Om een positief imago stabiel te houden, moeten we aandacht schenken aan onze
betrouwbaarheid. Wij laten onze integriteit zien door zo transparant mogelijk te zijn over
onze (financiële) keuzes. Door onze effectieve en deskundige aanpak te tonen, willen we dat
mensen zich veilig en vertrouwd voelen bij ons. Soms leidt onze inzet niet tot het gewenste
resultaat, maar hier willen we open en eerlijk over zijn. De kunst is om ervan te leren.
Persoonlijk
Medewerkers van WEL hebben van nature een sociaal karakter. Iedereen gebruikt die
sociale inborst op het eigen werkgebied. Dat maakt ons als werkgever bijzonder. Alle
medewerkers laten steeds betrokkenheid zien. Wij gaan voor een persoonlijke benadering
en willen dicht bij mensen staan. Wij willen dingen samen doen; met huurders en partners,
maar vinden het belangrijk dat ieder hierbij ook een eigen verantwoordelijkheid draagt.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
5
Gedreven
WEL is een door de samenleving gedreven organisatie. Ons werk doen we met passie. Wij
leunen niet snel achterover, maar zetten ons krachtig in, omdat we willen blijven
vernieuwen. Met een pro-actieve houding zijn we doelgericht bezig voor het realiseren van
maatschappelijk resultaat.
Toekomstgericht
Een betere wereld, begint bij onszelf. Wij houden hier rekening mee door oog te hebben
voor energiezuinigheid en door zoveel mogelijk duurzaam en toekomstgericht te bouwen.
We investeren dan ook in kwalitatief goede, betaalbare woningen, waarbij we rekening
houden met een uitvoering die voor langere tijd voldoet aan de wensen van de bewoners en
hen al die tijd een fijne leefomgeving biedt.
Ambitie en speerpunten
Het is een onzekere periode voor woningcorporaties. Toch willen we niet afwachten, maar
actief aan de slag blijven. We startten eerder al een traject om beter aan te sluiten bij de
wensen van de klant. Dit is de opmaat voor onze klantvisie. In 2013 gaven we daar verder
vorm aan met ons Strategisch Kader 2013 - 2017. Om in huisvesting te voorzien, blijven we
de komende jaren woningen bouwen. Wel moeten we hierbij rekening houden met onze
steeds meer beperkte financiële mogelijkheden. Om wonen betaalbaar te houden, besteden
we aandacht aan de verduurzaming van woningen.
We zetten ons in om mensen prettig te laten wonen in hun woning en in hun buurt of wijk.
Dit kunnen we niet alleen, daarom werken we voortdurend aan een sterk netwerk in EttenLeur. We leggen de link met zorg en welzijn. Op dit gebied kunnen we samen met andere
partijen veel betekenen voor onze huurders. We bekijken steeds kritisch of het zinvol is om
aan projecten mee te doen vanuit het oogpunt van onze klant. We denken op verschillende
gebieden veel te kunnen leren van corporaties buiten Etten-Leur. Daarom zoeken we naast
samenwerking binnen Etten-Leur ook naar regionale samenwerkingsverbanden.
De politieke ontwikkelingen zorgen ervoor dat er grote financiële druk staat op
woningcorporaties. Er ligt een uitdaging om te blijven ondernemen en hierbij een gezonde
financiële positie te houden. De afgelopen jaren heeft de corporatiesector imagoschade
opgelopen. Hier moeten we als sector mee aan de slag. Uit het imago-onderzoek dat we
eind 2011 lieten uitvoeren, bleek dat onze doelgroepen WEL over het algemeen goed
beoordelen. We willen als organisatie toch duidelijker maken waar we voor staan. De
actuele ontwikkelingen vragen hierom.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
6
Uit onze ambitie komen acht speerpunten naar voren, waar we ons de komende tijd op
richten.
 We rollen onze klantvisie verder uit.
 We realiseren nieuwbouwwoningen binnen onze financiële mogelijkheden.
 We zetten in op verduurzaming in de brede zin van het woord (bouwkwaliteit,
comfort, woongenot, energiezuinigheid, levensloopbestendigheid en woonlasten).
 We versterken ons netwerk in Etten-Leur en zorgen voor een goede relatie met de
lokale overheid.
 In de keten wonen, zorg, welzijn spelen we een serieuze rol, maar niet als regisseur.
 We breiden onze regionale samenwerking uit.
 We waarborgen een gezonde financiële positie.
 We laten zien waar we als woningcorporatie voor staan.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
7
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
8
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
9
Voorwoord
We kregen in 2013 te maken met een dilemma dat fundamenteel ingreep in de manier
waarop we met onze klanten omgaan. Rationeel beredeneerden we dat het  gezien de
politieke maatregelen  financieel noodzakelijk was om de huren te verhogen. En dat we in
theorie altijd aan de lage kant hadden gezeten met onze huurprijzen op 74 procent van wat
de wet toestaat.
Deze redeneringen druisten echter regelrecht in tegen onze overtuiging dat wij er zijn voor
de mensen die geen dure huisvesting kunnen betalen.
Klant als kern
Klanten zijn in 2013 nog meer dan voorheen de kern van onze bedrijfsvoering geworden. Dit
lijken loze woorden in een jaar dat de betaalbaarheid van onze woningen in het geding was.
En toch kunnen we dit hard maken: de klant is voor ons de kern. De klant met een laag
inkomen, die moeilijk aan goedkope woonruimte kan komen. Én de klant die zichzelf
financieel maar moet zien te redden, omdat hij net te veel inkomen heeft voor allerlei
toeslagen.
In 2013 leverden we opnieuw nieuwbouwwoningen op voor deze klanten. Ook al is
nieuwbouw door de recessie minder makkelijk geworden, wij vinden het belangrijk om het
woningaanbod toch op deze manier te verruimen. Er is veel behoefte aan en het voegt
nieuwe kwaliteit aan onze woningvoorraad toe.
Woningzoekenden hadden in 2013 keuze uit een veel ruimer aanbod door onze
samenwerking met vijf regionale collega’s. Het aanbodsysteem Klik voor Wonen werkt
bovendien klantvriendelijk. Ook andere systemen pasten we aan om het klanten makkelijker
te maken. Zo werkten we aan een automatisering voor reparatieverzoeken, zodat huurders
een reparatie kunnen regelen zoals het hen uitkomt.
Veel grote renovatieprojecten bereidden we voor in overleg met huurders, zodat ze zoveel
mogelijk naar hun zin verlopen. Dat leverde in 2013 opnieuw tevreden bewoners op,
bijvoorbeeld bij de sloop van de Kerkwerveflat. Een sloopproces kan een bron van conflicten
zijn. Niet bij ons.
2013 was het jaar waarin in de hele organisatie het besef doordrong dat klanten persoonlijk
benaderen veel ruis in de communicatie voorkomt.
Hogere huren
Maar 2013 was ook het jaar waarin we een inkomensafhankelijke huurverhoging
doorvoerden. We konden het ons niet permitteren om het niet te doen. De minister van
Wonen legde corporaties in 2013 een verhuurderheffing op. Voor WEL betekent dit dat we
de komende jaren gemiddeld 3,5 miljoen euro per jaar aan het Rijk moeten afdragen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
10
In feite is het een belasting die de corporaties heffen voor de minister van Wonen. Er zit
geen hervormingsgedachte achter. Economen zijn het erover eens dat de woningmarkt
hiervan geen positief effect zal ondervinden.
Wij zijn dan ook fel gekant tegen het akkoord dat de minister in augustus sloot met
woningkoepel Aedes, onder meer over deze verhuurderheffing. Het is slecht voor de
huurders en slecht voor de variatie in de wijken. WEL stemde tegen.
Om de lastenverzwaring te verzachten zetten we schuldhulpverlening in en bieden we
maatwerk voor mensen die door de huurverhoging echt in de problemen komen. We
organiseren budgetcursussen om te voorkomen dat mensen in financiële moeilijkheden
raken. We maken werk van kortingen op energie en verzekeringen. En vooral zorgen we
voor energiezuinige woningen, inzicht in de woonlasten en de invloed die gezinnen daar zelf
op kunnen hebben. De huurprijs hebben we zelf niet volledig in de hand, die is sterk
afhankelijk van regelgeving. Daarom zetten we in op energiebesparing om via woonlasten de
betaalbaarheid te beïnvloeden.
Aangepaste strategie
We pasten in 2013 onze strategie aan aan de onzekere tijd waarin we verkeren. We kunnen
niet langer werken met vastomlijnde doelen voor een periode van vier jaar. In plaats
daarvan werken we voortaan met realistische scenario’s waarop we onze bedrijfsvoering
aanpassen.
De diffuse omgeving stimuleerde ons duidelijk te kiezen waar we zelf voor willen staan:
een klantgestuurde corporatie, die niet alleen een taak ziet in het bouwen, verhuren en
beheren van sociale woningen, maar die huurders ook prettig wil laten wonen in leefbare
wijken.
Negatief jaarresultaat
Woonstichting Etten-Leur sloot het boekjaar 2013 af met een negatief bedrijfsresultaat van
6,8 miljoen euro. Het eigen vermogen bedroeg op het einde van 2013 in de enkelvoudige
jaarrekening 213,5 miljoen euro. In de begroting hielden we nog rekening met een positief
jaarresultaat voor 2013. De oorzaak van het negatieve bedrijfsresultaat ligt in de
waardeveranderingen. De verhuurderheffing is voor de volledige exploitatielooptijd van het
sociale woningbezit meegerekend. In eerste instantie namen we als uitgangspunt dat we
langdurig extra huurverhogingen zouden doorvoeren om de verhuurderheffing te kunnen
compenseren. We beperken de huurverhoging echter tot een periode van vijf jaar, omdat er
onvoldoende bekend is over het huursombeleid. Dit leidde tot een hogere afwaardering in
2013 dan voorzien.
Karo van Dongen,
directeur-bestuurder Woonstichting Etten-Leur
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
11
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
12
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
13
1 Ons vak is wonen
Zorgen dat er woonruimte is voor mensen die om financiële redenen moeilijk zelf
huisvesting kunnen regelen, is de kern van ons werk. Dat is wat klanten van ons vragen:
genoeg goede, goedkope woningen.
Nu de economische crisis al vijf jaar aanhoudt, wordt die taak steeds belangrijker. Er zijn
meer mensen aangewezen op goedkope huisvesting. Haaks daarop staat het kabinetsbeleid
dat corporaties dwingt de huren te verhogen. Om de woonlasten toch te verlichten voor
huurders zetten we al onze kaarten op energiebesparing.
1.1 Genoeg woningen
Overzicht van ons bezit
Meer woningen van WEL
Hier gaan we voor:
Etten-Leur heeft 42.351 inwoners. WEL bezat eind 2013
WEL wil in elke wijk
5.211 woonruimtes. We kregen vooral meer woonruimte in
van Etten-Leur
Grauwe Polder, Sanderbanken en Schoenmakershoek,
woningen aanbieden dankzij nieuwbouw die we in 2013 opleverden. In Banakker
en per wijk minstens sloopten we in overleg met de bewoners de Kerkwerveflat,
twintig procent van
waardoor er 45 woningen verdwenen. In 2015 komen
de woningen
hiervoor 56 woningen in de plaats.
bezitten.
Op 1 januari 2014 kwamen er 171 woningen extra bij, de
woningen van Veron, waarvan WEL het bezit overnam. Die
woningen liggen in de gemeenten Drimmelen en Moerdijk.
Bij het bezit van WEL tellen 193 woningen mee die verkocht
zijn met KoopGoedkoop en Koopgarant/MGE. Deze staan
nog op de balans van WEL.
Behalve woonruimte bezat WEL ook 266 garages en 32
commerciële ruimtes en vastgoed met een
maatschappelijke functie, vooral winkels, maar ook
bijvoorbeeld Het Withof en Gezondheidscentrum
Kerkwerve.
Het lukt goed om het bezit van WEL te spreiden over EttenLeur. In 2013 beschikten we echter niet over actuele cijfers
van de gemeente om te bepalen of we opnieuw in elke wijk
twintig procent of meer van de woningen in bezit hadden.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
14
Baai
Banakker
Centrum Oost
Centrum West
Etten-Leur Noord
Grient
Grauwe Polder
Hooghuis
Hoge Neer
De Keen
Sanderbanken
Schoenmakershoek
Overig (buiten E-L)
468
278
352
170
144
186
506
686
142
62
248
180
2
3.424
0
0
154
0
25
0
133
27
0
13
68
42
0
462
25
247
119
48
62
0
122
103
0
49
42
217
0
1.034
0
24
17
1
2
0
16
0
0
2
11
25
0
98
3
89
19
0
6
0
74
75
0
0
0
0
0
266
7
0
0
0
0
0
5
1
0
8
0
60
1
82
4
0
11
0
0
0
10
0
0
0
4
81
0
110
1
8
1
1
2
0
3
7
0
4
0
5
0
32
Totaal
Koopgarant /
MGE*
Overig
KoopGoedkoop
Parkeren
Senioren
woningen
Eengezins
woningen
Appartementen
Wijk
Begeleid wonen
Geconsolideerd bezit WEL op 31 december 2013
508
646
673
220
241
186
869
899
142
138
373
611
3
5.509
* Maatschappelijk Gebonden Eigendom
2013
Gemiddeld
over vijf jaar
Wijk
Baai
Banakkers
Centrum Oost
Centrum West
Etten-Leur Noord
Grauwe Polder
Grient
Hoge Neer
30
57
39
10
28
33
9
11
36
49
41
9
14
41
10
10
Mutatiegraad
in procenten
Vrijgekomen woningen van WEL per wijk in 2013
6
10
7
5
12
5
5
8
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
15
Hooghuis
Keen
Sanderbanken
Schoenmakershoek
Overige
62
9
19
22
0
329
66
7
20
25
0
328
8
8
6
5
0
6,8
Veel woningen vrijgekomen
In 2013 zijn opnieuw veel mensen verhuisd. Er kwamen 329 woningen vrij, 6,8 procent van
ons bezit. Dit is ongeveer zoveel als waarmee WEL had gerekend, maar in het licht van de
economische crisis is het veel. WEL heeft onderzocht wat de redenen waren om te
verhuizen. Die waren heel divers; er was niet één duidelijke oorzaak van de verhuizingen.
Nieuw aanbodsysteem, meer aanbod
Half december 2012 sloot WEL zich aan bij een regionaal systeem voor het vinden van een
woning, Klik voor Wonen. 2013 was het eerste volle jaar dat we hiermee werkten. De
overstap verliep zonder problemen.
De zes corporaties die in dit systeem samenwerken, bezitten samen circa 38.000 woningen
in Etten-Leur, Breda, Alphen, Chaam, Halderberge en Moerdijk. Naast WEL zijn dat
Bernardus Wonen, Brabantse Waard, Laurentius, Singelveste AlleeWonen en
WonenBreburg.
We besloten de overstap naar Klik voor Wonen te maken omdat woningzoekenden via dit
systeem toegang hebben tot veel meer woningen en omdat het systeem heel
gebruiksvriendelijk is. Woningzoekenden kunnen kiezen uit het woningaanbod van alle zes
de corporaties. Zij kunnen op verschillende manieren in aanmerking komen voor een
woning: door een optie te nemen, op inschrijfduur, via loting of door als eerste te reageren.
Zo maken woningzoekenden met een korte inschrijfduur ook kans op een woning.
Via Klik voor Wonen bieden de corporaties niet alleen huurwoningen aan. Ook
koopwoningen, nieuwbouwwoningen, commerciële ruimtes, garages en parkeerplaatsen zijn
op de website te vinden.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
16
Overzicht van onze nieuwbouw
Hier gaan we voor:
We bouwen van 2010
tot en met 2013 250
woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (COMFORT) en
150 woningen met een
huurprijs boven de
huurtoeslaggrens
(COMFORT PLUS).
We bouwen tot en met
2013 minstens 100
starterskoopwoningen,
minstens 150 levensloopbestendige
woningen, twee wooncomplexen voor een
bijzondere doelgroep en
we realiseren minstens
twee maatschappelijke
voorzieningen.
In 2013 konden we de balans opmaken van onze nieuwbouwplannen. We legden in 2009 een aantal nieuwbouwambities
vast voor de periode tot en met 2013. De financiële crisis was
toen nog pril.
Na vier jaar kunnen we constateren dat we bijna al onze
doelstellingen ruim hebben gehaald. Alleen de bouw van
duurdere huurwoningen hebben we bewust beperkt. Dat was
verstandig, omdat woningzoekenden door de economische
malaise weinig belangstelling meer hebben voor dergelijke
woningen. De verwachting is dat de markt voor deze woningen
voorlopig niet aantrekt.
Ondanks de economische tegenwind en politieke financiële
druk besloten we toch aan onze voornemens vast te houden.
Zonder onverantwoorde financiële risico’s te nemen. Als
grootste verhuurder hebben we de verantwoordelijkheid dat
Etten-Leur de socialehuurwoningen krijgt waaraan behoefte is.
De vraag naar betaalbare woningen neemt toe en we willen de
wachttijd voor woningzoekenden zo kort mogelijk maken.
WEL is daarmee een uitzondering; veel bouwprojecten van
andere corporaties en van commerciële projectontwikkelaars
gingen niet door.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
17
Realisatie nieuwbouwwoningen 2010 tot en met 2013
Voorgenomen Gerealiseerd Gerealiseerd
nieuwbouw
in 2013
t/m 2013
t/m 2013
Socialehuurwoningen
(COMFORT)
Duurdere
huurwoningen
(COMFORT PLUS)
Starterskoopwoningen
Levensloopbestendige
woningen
Wooncomplexen voor
bijzondere
doelgroepen
Maatschappelijke
voorzieningen
Meer of
minder
t.o.v. de
plannen
250
63
308
+ 58
150
32
51
 99
100
40
108
+8
150
63
240
+ 90
2
2
2
0
(35
woningen)
2
(Het
Turfschip +
0
Gezondheidscentrum
Kerkwerve)
0
0
Oplevering nieuwbouw in 2013
In 2013 hebben we vier projecten opgeleverd.
In Schoenmakershoek-Oost leverden we in De Hoven de laatste dertien van de 63
eengezinshuurwoningen op en de laatste twintig van de 35 grondgebonden
seniorenwoningen, waaronder de laatste WEL Uniek woningen. De oplevering van dit
project, dat helemaal in overleg met de toekomstige bewoners is gebouwd, werd gevierd
met het planten van een moerbeiboom.
Een ander project dat we in De Hoven in 2013 opleverden bestond uit zes huurwoningen en
22 starterskoopwoningen.
In De Streek konden de nieuwe bewoners de woningen betrekken van het project Regina
Mundi. Dat waren tien huurappartementen en zestien eengezinswoningen, op de plaats
waar vroeger de huishoudschool stond. Een deel van de woningen heeft een oppervlak van
60 m2. Het is voor het eerst sinds jaren dat we weer zulke kleine (en daarmee goedkopere)
woningen hebben gebouwd. Het is tekenend voor de economische omstandigheden, die
nopen tot soberheid.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
18
Op het oude schoolterrein van Don Bosco in Sanderbanken leverden we 27
huurappartementen, acht eengezinshuurwoningen, zes patiohuurwoningen en negen
starterskoopwoningen op. WEL werd met het Don Boscoproject genomineerd voor Meest
Vernieuwende Vrager, een prijs van Het Netwerk Conceptueel Bouwen en Platform 31.
Soberder bouwen
Onze nieuwbouw wordt soberder dan voorheen. WEL heeft lang tamelijk luxe sociale
woningbouw uitgevoerd. Soberheid sloot in die tijd van welvaart niet aan bij de vraag van
woningzoekenden. Relatief grote socialehuurwoningen met veel voorzieningen bouwen was
mogelijk omdat WEL de bouw gedeeltelijk kon financieren uit de verkoop van
nieuwbouwwoningen en de verkoop van bestaande woningen. Ook waren de
financieringsmogelijkheden voor corporaties ruimer.
Om het maximum uit onze mogelijkheden te halen, kiezen we bewust voor kleinere
woningen, energiezuinig en met goede basisvoorzieningen. Dat sluit aan op de vraag, die ook
realistischer is geworden. Er komen meer eenpersoonshuishoudens en meer oudere
bewoners, die thuis verzorgd (moeten) worden. Zij hebben minder behoefte aan een grote
woning.
Nieuwe projecten
Kerkwerve en Leurse Dijk
In 2013 startten we niet met nieuwe projecten. Wel hebben we in 2013 twee projecten
aanbesteed: 56 socialehuurwoningen op de locatie Kerkwerve in Banakkers en 62
socialehuurwoningen en twaalf duurdere huurwoningen aan de Leurse Dijk in
Schoenmakershoek.
Beide projecten zijn aanbesteed via een Design & Buildprijsvraag. Ontwerp en bouw vallen
daarbij allebei onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Aannemers kunnen zo in
het ontwerp rekening houden met hun eigen bouwmethodes, waardoor het bouwen
efficiënter verloopt. Het voordeel voor WEL is een grote keus uit ontwerpen, besparing op
kosten bij een gelijkblijvende kwaliteit en transparantie in de keus van de aannemer. In 2014
starten we met de bouw.
Op de locatie Kerkwerve startte in september de sloop van een verouderde flat om de weg
vrij te maken voor de nieuwbouw. De herontwikkeling van de Kerkwerveflat verliep in
harmonie en volgens planning. Voor de bewoners hanteerden we een sociaal plan dat in
overleg met hen was gemaakt. Bewoners kregen een verhuisbonus, voorrang bij het vinden
van een nieuwe woning en drie jaar huurgewenning in hun nieuwe huis. Tussen 1 maart
2012 en eind september 2013 vonden alle bewoners een nieuwe woning. Eind september
konden we direct starten met de sloop en begin 2014 startten we met de nieuwbouw.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
19
Dat sloop van woningen zo vlot verloopt is gelukt omdat we veel energie hebben gestoken in
het overleg met de bewoners. Zij hebben zelf mee besloten over de toekomst van de
Kerkwerveflat en hebben zelf geconstateerd dat sloop en nieuwbouw de beste manier was
om meer en kwalitatief betere woningen op deze plek te krijgen.
Ook op deze plek kiest WEL bewust voor woningen met een kleiner oppervlak dan voorheen,
gemiddeld 70 m2, waar 80 m2 tot voor kort gebruikelijk was.
Aan de Leurse Dijk had WEL eerst middeldure koopwoningen gepland, maar rekening
houdend met de behoeften van woningzoekenden is er uiteindelijk gekozen voor
huurwoningen. De meeste zullen een huurprijs onder de huurtoeslaggrens krijgen en we
financieren een deel van deze investering uit onze reserves. Ook hier is ervoor gekozen om
een aantal appartementen met kleinere oppervlaktes (60 en 70 m2) aan te bieden om de
huurprijs te drukken en voor hetzelfde geld meer woningen te kunnen bouwen.
Het Withof
In 2013 hebben we een belangrijke stap gezet in de herontwikkeling van Het Withof. Op 18
juli tekende WEL met De Drie Nootenbomen een huurcontract voor Huize Adama, de
voorkant van het Withofcomplex. In 2014 wordt Huize Adama intern uitgebreid verbouwd
waarna De Drie Nootenbomen in 2015 haar intrek zal nemen in het gebouw, met twee
woonzorgconcepten: Herbergier en Thomashuizen.
WEL maakte  met een beperkt budget  ook de kapellen van Het Withof geschikt voor
verhuur. De toiletten zijn onder meer aangepast en de akoestiek is verbeterd. De kapellen
zijn nu klaar voor gebruik voor maatschappelijke activiteiten.
Ook sloopten we de zusterverblijven uit de jaren tachtig. De oorspronkelijke gevel van het
klooster kwam zo weer in beeld en er ontstond ruimte voor de nieuwbouw die hier op
termijn gepland is.
In oktober heropende WEL Het Withof, zodat de bevolking van Etten-Leur kon zien hoe de
renovatie is uitgepakt.
Spoorzone en De Streek
We kunnen minder investeren dan voorheen. Het verder ontwikkelen van de
Spoorzonelocatie in Sanderbanken lag in 2013 dan ook vrijwel stil. Hier staat een
woonzorgcomplex gepland. Door een verandering in de subsidiëring van de zorg kunnen
zorgpartijen zich momenteel niet gemakkelijk committeren aan de huur en exploitatie van
nieuwe woonzorgcomplexen. In 2014 bekijken we in overleg met onze zorgpartners hoe we
hiermee verder gaan.
WEL had de ontwikkeling van De Streek vanwege de financiële slagkracht verschoven naar
2019 op zijn vroegst. De gemeente gaf in 2013 aan liever eerder te willen starten. Samen
met de gemeente zijn we eind 2013 begonnen met het onderzoeken van de mogelijkheden
van goedkoper bouwen en anders financieren. Hierdoor kan WEL mogelijk toch eerder
starten met de bouw in de Streek.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
20
Nieuwbouwplanning 2013 tot en met 2017
Project
Wijk
Schoenmakershoek
Cluster 8
Schoenmakershoek 59 COMFORT en 4 COMFORT
PLUS eengezinshuurwoningen;
23 COMFORT en 12 COMFORT
PLUS huurwoningen voor
senioren;
13 starterskoopwoningen
Schoenmakershoek 4 COMFORT en 2 COMFORT
PLUS eengezinshuurwoningen;
22 starterskoopwoningen
Grauwe Polder
10 COMFORT
huurappartementen;
16 COMFORT PLUS
eengezinswoningen (huur en
koop)
Sanderbanken
20 COMFORT en 7 COMFORT
PLUS huurappartementen;
6 COMFORT en 2 COMFORT
PLUS eengezinshuurwoningen;
6 COMFORT PLUS
patiowoningen voor senioren;
9 starterskoopwoningen
Grauwe Polder
3 commerciële ruimten;
1 woon-zorgcomplex (25
eenheden);
76 huurappartementen
Banakkers
56 COMFORT
huurappartementen
Schoenmakershoek
Cluster 6
Regina Mundi
Don Bosco
(spoorzone)
Het Withof
Kerkwerve
Leurse Dijk
Zorgkamer*
(spoorzone)
Uitbreiding De
Streek*
Type
Schoenmakershoek 62 COMFORT en 12 COMFORT
PLUS huurappartementen
Sanderbanken
70 huurappartementen voor
senioren;
3 commerciële ruimtes
De Streek
169 woningen (in verschillende
fases)
Oplevering
jaar
2012/2013
2013
2013
2013
2013
2015
2020
2015
2015
2016
vanaf 2019
* invulling staat nog niet helemaal vast
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
21
Aannemer failliet
Begin 2013 ging aannemer BVR onverwacht failliet. Deze middelgrote regionale partij was op
dat moment bezig met de afbouw van Cluster 6 in Schoenmakershoek (zes huurwoningen en
22 starterskoopwoningen). Door snel te handelen en goed te overleggen met de curator en
de doorgestarte ondernemer konden we deze woningen opleveren met slechts een beperkt
ongemak voor de huurders en kopers.
Woningen voor bijzondere doelgroepen
Woningen voor zorginstellingen
WEL verhuurt 255 woningen aan zorginstellingen, waaronder Amarant, Thomashuizen,
Herbergier, Avoord, GGZ, Prisma en NSWAC. Zij zijn bestemd voor mensen die extra zorg
nodig hebben, zoals mensen met een verstandelijke beperking of dementie. Wanneer hier
een woning vrijkomt, biedt de zorginstelling deze te huur aan een nieuwe bewoner die
ingeschreven staat bij de zorginstelling.
In 2012 en 2013 trokken elf mensen met een verstandelijke beperking in de Noordvleugel
van Het Withof, die voor hen was verbouwd. Zij kregen hier een gemeenschappelijke keuken
en elk een eigen appartement. WEL verhuurt deze woningen aan zorginstelling Amarant, die
ook begeleiding aan de bewoners levert.
Woningen voor senioren
WEL heeft in 2013 in overleg met de gemeente en de Seniorenraad vastgesteld dat het niet
meer nodig is om veel nieuwbouwwoningen te realiseren voor senioren. De afgelopen jaren
heeft WEL veel nieuw gebouwd en vrijwel alle nieuwbouwappartementen zijn geschikt voor
de meeste ouderen. De grootste uitdaging ligt nu bij de bestaande (huur)woningen geschikt
maken voor senioren.
Woningen voor arbeidsmigranten
WEL besloot in 2013 geen initiatieven te nemen op het gebied van huisvesting voor
seizoenskrachten. Uit ervaringen van collega-corporatie Thuisvester bleek in 2013 dat de
vraag hiernaar beperkt is. Arbeidsmigranten die zich permanent in Nederland vestigen
kunnen gebruik maken van het reguliere aanbod.
Woningen voor andere bijzondere doelgroepen
Bij de woningen die we openbaar aanbieden, hebben sommige mensen voorrang. Een aantal
woningen bieden we eerst aan aan statushouders, psychiatrische patiënten, mensen die
kampen met huiselijk geweld en urgente woningzoekenden (mensen die om sociale of
medische redenen dringend een andere woning nodig hebben). Over de aantallen
statushouders, psychiatrische patiënten en vrouwen maakt WEL afspraken met de
gemeente, GGZ-instellingen en Safe Group.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
22
In 2013 zijn de laatste elf huishoudens vanuit de te slopen Kerkwerveflat verhuisd. Ook zij
kregen voorrang. Zes van deze gezinnen gingen naar een andere woning van WEL. Twee naar
een zorgwoning, twee naar nieuwbouw op locatie Regina Mundi en één kocht een woning.
In totaal waren in 2013 51 woningen bestemd voor bijzondere woningzoekenden. WEL zoekt
een evenwicht in het helpen van deze woningzoekenden en de belangen van reguliere
woningzoekenden. Er moet een goede balans blijven. We streven naar maximaal vijftien
procent van de vrijkomende woningen voor deze bijzondere doelgroepen. In 2013 kwamen
we iets boven dat percentage uit: zestien procent. Dit kwam met name doordat er meer
woningen nodig waren voor statushouders; op dat aantal heeft WEL geen invloed. Het
aantal woningen voor bijvoorbeeld psychiatrische patiënten volgen we scherp, omdat zij een
beroep doen op de woningen die ook geliefd zijn bij reguliere starters. De regeling voor de
cliënten van Safe Group (slachtoffers van huiselijk geweld) bekijken we in 2014 opnieuw,
omdat deze niet optimaal gebruikt wordt.
Huisvesting voor bijzondere doelgroepen
Statushouders
GGZ-patiënten
Safe Group
Sociaal urgenten
Medisch urgenten
Gerealiseerde aantallen in 2013
22 personen (9 woningen)
5 woningen
0 woningen
33 woningen
4 personen (4 woningen)
Afgesproken aantallen voor 2013
22 personen
5 woningen
3 woningen
Geen afspraken
Geen afspraken
Vraag naar huurwoningen
Klik voor Wonen verruimt mogelijkheden
In Klik voor Wonen stonden op 31 december 2013 42.137 woningzoekenden ingeschreven,
waarvan circa 5.000 oorspronkelijk afkomstig waren van WEL uit Etten-Leur. Er zijn in 2013
998 woningen verhuurd via Klik voor Wonen.
Omdat woningzoekenden uit de hele regio met Klik voor Wonen op het aanbod in Etten-Leur
kunnen reageren, kwamen woningzoekenden uit Etten-Leur aanvankelijk in de knel toen
WEL met het nieuwe aanbodsysteem ging werken. Woningzoekenden uit Breda haalden hen
in met langere inschrijftijden. Aan het eind van het jaar was dat effect voorbij. EttenLeurenaren konden ook makkelijker reageren op aanbod buiten Etten-Leur. Eind 2013
verhuurden we 62 procent van onze woningen aan woningzoekenden uit Etten-Leur, twintig
procent aan Bredanaars en achttien procent aan woningzoekenden uit andere gemeenten.
Klik voor Wonen biedt woningen op meer manieren aan dan WEL voorheen deed. Duurdere
huurwoningen werden in 2013 bijvoorbeeld direct te huur aangeboden, zonder dat
inschrijfduur van belang is. Daardoor werden ze sneller verhuurd.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
23
Woningzoekenden kunnen via Klik voor Wonen meer informatie dan voorheen krijgen over
bijvoorbeeld de toegewezen woning en de inschrijfduur waarmee ze kans maken een
bepaalde woning als eerste aangeboden te krijgen. Zo kunnen ze zelf berekenen bij welke
woning zij de meeste kans hebben.
Huurverlies bij zittende huurders
Hier gaan we voor:
In 2013 haalden we 1,6 procent van de totale huursom niet
We willen niet meer
binnen. Dat was dus meer dan we hadden begroot.
dan één procent van
Huurderving is normaal gesproken een graadmeter voor het
de totale huursom
tempo waarin we vrijkomende woningen en ruimtes verhuren.
verliezen door
Weliswaar speelde de slechte verhuurbaarheid van
leegstand.
commerciële ruimtes en garages/parkeerplaatsen ons parten,
maar het grootste deel van de huurderving ontstond bij de
zittende huurders.
Sneller een woning
De belangstelling voor een socialehuurwoning neemt nog steeds toe. Voor de 41
huurwoningen van het nieuwbouwcomplex Don Bosco bijvoorbeeld, kwamen 574 reacties.
De gemiddelde inschrijfduur van de woningzoekenden die in het derde kwartaal van 2013
een woning kregen aangeboden was 3,8 jaar. Uit de gegevens van de corporaties die al
langer bezig zijn met Klik voor Wonen blijkt dat dit systeem de wachttijd iets verkort.
Starters en mensen die met spoed een woning nodig hebben, kunnen zeker sneller aan een
woning komen dan via het oude aanbodmodel. Zij kunnen reageren op het aanbod dat
verloot wordt of waarbij de eerste die reageert de woning krijgt aangeboden.
Campagne luxe huurwoningen
Luxe huurwoningen zijn minder in trek door de economische crisis. Er zijn minder mensen
die zo’n woning kunnen betalen. In de tweede helft van 2013 voerden we voor deze
woningen en onze koopwoningen campagne via Google, Marktplaats en Facebook. Dat was
geen onverdeeld succes. Het leverde weinig extra verhuringen op en de reclame voor luxe
huurwoningen riep irritatie op bij woningzoekenden die zijn aangewezen op goedkopere
woningen. Wel heeft het ons geleerd welke communicatiekanalen het effectiefst zijn.
Duidelijk beeld van aantal woningzoekenden
We kregen in 2013 een beter beeld van het werkelijke aantal woningzoekenden, dankzij het
nieuwe systeem om een woning te zoeken. Bij de overgang naar het nieuwe systeem in
december 2012 stonden er ongeveer 11.000 mensen bij WEL geregistreerd als
woningzoekende. Inschrijven was tot dan gratis en hoefde maar één keer.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
24
Eind 2013 moesten de woningzoekenden hun inschrijving voor het eerst verlengen en een
klein bedrag betalen (12,50 euro). Circa 5.000 mensen deden dat. Doordat het inschrijven
minder vrijblijvend is geworden, is het bestand dus fors opgeschoond en zijn alleen degenen
overgebleven die werkelijk een woning zoeken.
Door deze veranderingen is het niet goed vast te stellen of het aantal mensen dat een
socialehuurwoning zoekt groeit. In het aantal woningzoekenden binnen Klik voor Wonen
zagen we in 2013 een lichte daling.
Zicht op woonwensen
Ten opzichte van het aanbodmodel dat WEL voorheen gebruikte, biedt Klik voor Wonen
minder direct zicht op de populariteit van een woning. Maar omdat woningzoekenden bij
het inschrijven bij Klik voor Wonen hun profiel, voorkeuren en woonwensen opgeven, biedt
dit systeem toch een schat aan informatie, die extern marktonderzoek overbodig kan
maken. In 2014 gaan de zes corporaties die Klik voor Wonen beheren een gezamenlijke
aanpak ontwikkelen om hier op een prudente manier gebruik van te maken.
Vraag naar zakelijke ruimtes
De commerciële verhuur had in 2013 duidelijk te lijden onder de economische crisis. De
vraag naar kantoorruimte daalde in heel Nederland met tientallen procenten. Door het
gebrek aan vraag daalde de gemiddelde huurprijs ook en kregen huurders meer
onderhandelingsruimte. In Breda stond in 2013 een op de zes kantoren leeg. Van Etten-Leur
zijn geen cijfers bekend, maar de trend is waarschijnlijk vergelijkbaar.
In totaal bezitten we dertien winkels in verschillende wijken en verhuren we vijftien
maatschappelijke ruimtes, onder meer aan kinderdagverblijven en fysiotherapeuten, maar
ook bijvoorbeeld Het Turfschip.
De winkels hadden het zwaar. Alle winkeliers vroegen huurverlaging aan en op één na
zegden ze hun contract op. We werkten er samen met een makelaar hard aan leegstand te
voorkomen. We verlaagden de prijzen met tien tot twintig procent en boden soms enkele
maanden huurvrij aan. Daardoor slaagden we erin de meeste ruimtes weer te verhuren. Eind
2013 stond er nog één winkel leeg. De huurderving over 2013 was 33.702 euro, 55 procent
meer dan in 2012.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
25
1.2 Betaalbare woningen
Betaalbaarheid huurwoningen
Genoeg goedkope woningen
Hier gaan we voor:
Onze primaire doelgroep, mensen met een jaarinkomen onder
Minstens 85 procent 34.229 euro, is aangewezen op woningen met een huurprijs onder
van onze woningen
de huurtoeslaggrens van 681,02 euro, de socialehuurwoningen,
heeft een huurprijs
ook wel DAEB-woningen genoemd. Die grens is vanaf 1 januari
onder de
2014 699,48 euro.
huurtoeslaggrens.
Op 31 december 2013 lag bij 94 procent van onze huurwoningen de
prijs onder de huurtoeslaggrens. We boden in 2013 dus ruim
voldoende woningen voor de primaire doelgroep. Ten opzichte van
2012 is dit redelijk stabiel gebleven.
Verdeling woningen WEL naar
betaalbaarheid
COMFORT (huurprijs onder de
huurtoeslaggrens van € 681,02)
COMFORT PLUS (huurprijs
boven de huurtoeslaggrens van
€ 681,02)
Middeninkomens helpen
De vrijgekomen socialehuurwoningen komen terecht bij de groep waarvoor ze bestemd zijn;
92,1 procent van de mensen die in 2013 een woning van WEL betrok, had een jaarinkomen
onder 34.229 euro.
Doordat het aandeel woningen voor de lagere inkomens zo groot is, zijn er echter te weinig
woningen beschikbaar die betaalbaar zijn voor middeninkomens.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
26
Hier gaan we voor:
Corporaties mogen
tien procent van het
goedkope aanbod
verhuren aan mensen
met een inkomen
boven 34.229 euro.
Die ruimte benutten
we maximaal, om
ervoor te zorgen dat
middeninkomens op de
krappe woningmarkt
meer aanbod hebben.
In 2013 wezen we 26 van de vrijkomende 329 woningen, bijna
acht procent, toe aan mensen met een middeninkomen. We
benutten bewust niet de volle tien procent, omdat van een aantal
potentiële huurders in Regina Mundi en Don Bosco niet zeker was
of ze boven de inkomensgrens zouden komen. De tien procent
overschrijden was geen optie. Dat zou een korting betekenen op
de borgstelling bij financiering.
Betaalbaarheid in het geding
We stelden in 2013 met tegenzin vast dat het noodzakelijk zal zijn om de streefhuur van de
woningen te verhogen. WEL vroeg in 2013 gemiddeld 74 procent van de huur die maximaal
is toegestaan. Een verhoging naar een gemiddelde streefhuur van 85 procent lijkt
noodzakelijk. Dat betekent dat de huur van elke vrijkomende woning met gemiddeld elf
procent omhoog moet. Doet WEL dat niet, dan kunnen we niet de verhuurderheffing en de
saneringssteun opbrengen en de andere financiële regelgeving nakomen die het Rijk in 2013
verplicht heeft gesteld.
Een dergelijke ingreep heeft op den duur grote consequenties voor de betaalbaarheid van
de woningen van WEL. Het betekent dat we bepaalde groepen niet meer van betaalbare
huisvesting kunnen voorzien of dat de voorraad woningen waaruit zij kunnen kiezen op zijn
minst beperkt wordt.
We zochten in 2013 naar mogelijkheden om toch een acceptabel huurprijsbeleid te
realiseren. Medio 2013 lieten we Nibud onderzoeken welk huurniveau betaalbaar is voor de
doelgroep. We wilden meer inzicht hebben in de woonlasten die onze (potentiële) huurders
kunnen dragen. Nibud rekende dit uit voor verschillende gezinssamenstellingen en
inkomensniveaus.
Tegelijkertijd onderzocht Nibud voor Gemeente Etten-Leur welke invloed gemeentelijke
maatregelen hebben op de financiële positie van inwoners met lage inkomens. Deze
gegevens worden begin 2014 per wijk van Etten-Leur bekend.
Op basis van de uitkomsten van beide onderzoeken zullen we in 2014 een nieuw
huurprijsbeleid formuleren. Dat beleid moet de mogelijkheid bieden om de huur op te
trekken naar het niveau dat noodzakelijk is voor de financiële continuïteit van WEL.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
27
Maar tegelijkertijd moet WEL nog goed kunnen blijven voldoen aan de vraag naar betaalbare
huisvesting. Mogelijk leidt dit tot meer toewijzing op basis van inkomen en minder vrije keus
voor woningzoekenden. Daarmee zouden we moeten breken met ons principe dat iedereen
mag wonen waar hij wil, ongeacht de hoogte van zijn inkomen. Een beleid waarmee we
jarenlang huurders uit alle inkomensgroepen van voldoende woonruimte hebben voorzien
en segregatie hebben voorkomen. WEL krijgt advies van de Huurders Belangen Vereniging
(HBV) over het nieuwe beleid.
Sterke huurverhoging
Een wetswijziging maakte in 2013 inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk. Aan
mensen met een midden- of hoog inkomen mag een sterkere huurverhoging worden
gevraagd dan aan mensen met een laag inkomen. De Belastingdienst levert verhuurders de
gegevens over inkomensklasse van de huurders.
Jarenlang waren huurders van onze socialehuurwoningen gewend aan een gematigde,
inflatievolgende verhoging van rond twee procent. Dit jaar braken we noodgedwongen met
dat beleid. We voerden per 1 juli de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging door die
het Ministerie van Wonen en Rijksdienst propageert.
Inkomen per
jaar
Percentage
huurders van
WEL
Maximaal
toegestane
huurverhoging
Maximaal
toegestane
huurverhoging
inclusief
inflatiecorrectie
< € 34.229
€ 34.229 –
€ 43.000
> € 43.000
73 %
12 %
1,5 %
2%
4%
4,5 %
15 %
4%
6,5 %
Negatief advies Huurdersraad
WEL had intensief overleg met de Huurdersraad, het bestuur van de HBV. De Huurdersraad
adviseerde voor het eerst negatief over een huurverhoging. De noodzaak die WEL voelt om
de huurverhoging door te voeren, deelde de HBV niet. WEL kon het standpunt van de HBV
begrijpen; de HBV behartigt de belangen van de huurders. In feite is WEL net zo afkerig van
de sterke huurverhoging als de huurders en de HBV, maar de huurverhoging níet opleggen
zou botsen met de financiële uitgangspunten waar WEL mee moet werken. Daardoor
moesten we het advies naast ons neerleggen. De goede relatie met de HBV kwam hierdoor
onder druk te staan.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
28
Hausse aan bezwaren
WEL ontving op het voorstel voor de huurverhoging 126 bezwaren. Andere jaren waren het
er rond de vijf. De opslag bovenop de inflatie ervoeren veel bewoners als irreëel. We
overlegden bij alle klachten eerst met de huurder; kwamen we niet tot een overeenkomst,
dan ging het bezwaar door naar de Huurcommissie. In 2012 behandelde de Huurcommissie
vijf klachten, in 2013 waren het er 92.
Alle huurders uit Lumenstaete ondertekenden een petitie tegen de huurverhogingen. Dat
bewoners van een complex unaniem hun stem laten horen is een signaal dat WEL ernstig
neemt. Klanten van dure huurwoningen overwegen steeds meer een verhuizing naar een
goedkopere huur- of koopwoning.
Problemen met huur betalen
Huurachterstand
509 van onze huurders kampten in 2013 met een betalingsachterstand. Dat zijn er ruim
honderd meer dan in 2012. De totale huurachterstand op 31 december 2013 was 1.251.810
euro. Dat is een stijging met 43 procent ten opzichte van de huurachterstand van 873.869
euro op 31 december 2013. In deze huurachterstand zijn ook de betalingsachterstanden van
Het Turfschip en commerciële huurders verwerkt.
Op verzoek van de raad van commissarissen pasten we in bijzondere gevallen maatwerk toe.
Als mensen konden onderbouwen dat ze in financiële problemen kwamen door de extra
huurverhoging, zochten we een oplossing. In eerste instantie meldden we hen aan bij
maatschappelijk werk van Surplus voor schuldhulpverlening. In een enkel geval volgde
huurverlaging.
Ook organiseerden we budgetcursussen ‘Rondkomen met inkomen’ en bereidden we
budgetcoaching voor onze huurders voor, om te voorkómen dat ze in financiële problemen
komen.
Daarnaast probeerden we de lasten te verlichten door energiezuinige woningen te bieden
en kortingen te bedingen bij verzekeringen en een energieleverancier.
Ontruimingen
In 2013 hebben we veertien woningen ontruimd wegens overlast of een huurachterstand. In
2012 waren er dat tien.
Woonlastenmodule
WEL presenteerde in mei de Woonlastenmodule waaraan de afgelopen jaren is gewerkt.
Vanaf 1 juni stond bij alle woningen van WEL in Klik voor Wonen niet alleen een huurprijs,
maar ook een indicatie van de energielasten, met het label Woonlasten in Beeld. Op die
manier kunnen woningzoekenden zien wat ze in totaal kwijt zijn aan wonen en worden ze
niet verrast door de energiekosten.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
29
Niet alleen het energielabel van de woningen is bepalend voor het energieverbruik, maar
ook het gedrag van bewoners. Dat blijkt voorspelbaar te zijn op basis van kenmerken van
een gezin.
Uit een evaluatie van Klik voor Wonen bleek dat de Woonlastenmodule duidelijk voorziet in
een behoefte. Woningzoekenden zijn enthousiast over het instrument, omdat het meteen
een reëel beeld geeft van de totale maandelijkse kosten die ze kunnen verwachten.
De grootste wens van woningzoekenden was de woonlasten bij alle vrijkomende woningen
in Klik voor Wonen te tonen. Daaraan hebben we gehoor gegeven. De andere corporaties
die deelnemen aan Klik voor Wonen hebben het instrument overgenomen van WEL. In de
loop van 2014 zal de rekentool functioneren bij alle woningen die aangeboden worden via
Klik voor Wonen.
We hebben de woonlastenmodule afgelopen jaren ontwikkeld samen met VABI, op basis van
persoonlijke gegevens die onder meer verzameld zijn bij huurders van WEL.
Woonlastencalculator
Naast de Woonlastenmodule wordt ook gewerkt aan een Woonlastencalculator. Die is in
staat om de woonlasten uit te rekenen voor bestaande huurders. In de loop van 2014 nemen
we hem in gebruik om bijvoorbeeld bewoners bij groot onderhoud voor te rekenen hoeveel
het kan schelen in energieverbruik als zij kiezen voor zolderisolatie of een nieuwe cv-ketel.
Betaalbare koopwoningen
Kopen met korting
Voor mensen met een laag inkomen is het vrijwel onmogelijk om een woning te kopen. WEL
gebruikt een verkoopvorm – Koopgarant – die het makkelijker maakt. Kopers met een laag
inkomen krijgen een korting tot 25 procent op de koopprijs of taxatiewaarde. Daardoor
wordt zo’n woning beter betaalbaar én is het makkelijker om er een hypotheek voor af te
sluiten. Bovendien koopt WEL de woning gegarandeerd weer terug als de koper vertrekt, dus
de koper loopt niet het risico met het huis te blijven zitten. In de huidige markt is dat een
belangrijk argument voor kopers.
WEL had eind 2013 voor 110 Koopgarantwoningen een terugkoopverplichting. In 2013 zijn
negen nieuwbouwwoningen met Koopgarant verkocht en vijf bestaande woningen. Voor
bestaande woningen hanteren we een maximum van twaalf per jaar, omdat de Europese
regelgeving dit niet ziet als sociale volkshuisvesting.
We hebben in 2013 een Koopgarantwoning teruggekocht en hebben voorkomen dat drie
andere woningen teruggekocht moesten worden; we begeleidden de bewoners, zodat een
van beide de woning kon overnemen. Huurders van WEL hebben voorrang bij de verkoop
van Koopgarantwoningen die weer terug zijn gekomen bij WEL.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
30
Koopstart
In 2013 ontwikkelde Opmaat, de leverancier van Koopgarant, een nieuw instrument:
Koopstart. Dat is vrijwel hetzelfde als Koopgarant, maar zonder terugkoopverplichting,
waardoor de woningen niet langer op de balans staan. WEL was een van de tien koplopers
die meewerkten aan de ontwikkeling van deze financieringsvorm. Deze tien corporaties
kunnen het instrument in de loop van 2014 gaan gebruiken.
Meer contact
Veel van het verkoopproces loopt via een makelaar. Meer dan voorheen zochten we in 2013
zelf contact met de klanten, om te weten wat hen beweegt en om onze kennis, bijvoorbeeld
over Koopgarant, met hen te delen. Onder meer bij de terugkoop van Koopgarantwoningen
hadden we intensief contact. Daardoor verliep de terugkoop soepel en groeide onze kennis
van financieringsvormen, waardoor we nieuw kopers weer beter kunnen voorlichten.
De huidige historische lage hypotheekrente, de lage huizenprijzen en de eerste voorzichtige
positieve economische signalen, maken het kopen van een woning voor jongeren
interessant. Voor hen organiseerden we in oktober Wooncafé Etten-Leur, samen met
Gemeente Etten-Leur, Rabobank West-Brabant-Noord en de vier Etten-Leurse NVMmakelaars.
De zaal zat bomvol, met driehonderd geïnteresseerde starters. Zij kregen onder meer
informatie over kopen met korting bij WEL en de starterslening van de gemeente.
Verkoop nieuwbouwwoningen
De starterskoopwoningen die we in 2013 in Schoenmakershoek opleverden waren allemaal
al in 2012 verkocht.
Op de voormalige locatie van huishoudschool Regina Mundi, in de tuin van het
monumentale Withofklooster in Zuid-Etten-Leur, realiseerde WEL zestien
eengezinswoningen. Woningzoekenden konden zelf kiezen of ze eigenaar van de woning
wilden worden of huurder; we boden de woningen te huur aan en te koop, met of zonder
Koopgarantconstructie. De meeste nieuwbouw verrijst in het noorden van Etten-Leur; veel
woningzoekenden uit Zuid-Etten-Leur blijven graag aan die kant wonen. De belangstelling
was dan ook groot. WEL verhuurde vijf woningen en verkocht de overige elf, waarvan negen
met Koopgarant. In oktober kregen de nieuwe bewoners de sleutel.
In het Don Boscoplantsoen in Sanderbanken bouwden we negen eengezinskoopwoningen.
Deze verkochten we vlot. Vier ervan met Koopgarantregeling.
In 2014 zijn er geen nieuwbouwprojecten met koopwoningen gepland. Bouw van
socialehuurwoningen krijgt voorrang, omdat daaraan de grootste behoefte is.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
31
Verkoop bestaande woningen
Hier gaan we voor:
We verkopen woningen van onze bestaande voorraad om in wijken
We willen elk jaar
met veel huurwoningen variatie te brengen en om koopwoningen
dertig woningen uit
aan te bieden aan gezinnen die zich geen nieuwbouwwoning
onze bestaande
kunnen veroorloven. Ook levert de verkoop geld op dat we kunnen
voorraad verkopen.
investeren in nieuwbouw van socialehuurwoningen.
Nooit eerder verliep de verkoop van bestaande woningen zo stroef.
Het eerste koopconctract werd pas eind maart getekend. We
verkochten er desondanks in 2013 22. Het jaar ervoor waren het er
nog 31, maar dat was gezien de marktomstandigheden wel boven
verwachting.
Dat er acht woningen minder zijn verkocht dan gepland betekent
voor WEL dat er minder middelen zijn om investeringen te blijven
doen.
Omdat de woningen al lang bij WEL in bezit zijn, kunnen we ze tegen een relatief lage prijs
aanbieden, met Koopgarantkorting vanaf circa 110.000 euro.
We boden alle woningen te koop aan met Koopgarant. Gemeente Etten-Leur verruimde
vanaf de zomer de mogelijkheden voor een goedkope starterslening. In het laatste kwartaal
verlaagden we van zeven woningen de prijs met 5.000 tot 10.000 euro. Twee van de zeven
konden hierdoor alsnog eind 2013 verkocht worden.
Vaak is groot onderhoud aan de woningen gewenst. Potentiële kopers slagen er niet altijd in
dit meegefinancierd te krijgen. Meer woningen verkopen waar groot onderhoud al wel is
uitgevoerd, valt voor WEL echter financieel niet goed te verantwoorden. In 2013 verkochten
we toch één zo’n woning, de modelwoning van Pianohof. Daarvoor was de belangstelling
groot.
2014 lijkt iets beter te gaan uitpakken. In januari en februari zijn al vier woningen verkocht.
In navolging van andere woningcorporaties waarmee WEL Klik voor Wonen uitvoert, bieden
we onze koopwoningen sinds 1 januari 2014 aan op een landelijke site voor koopwoningen
van corporaties: vindjeplek.nl.
Verkoop kavels
We boden in 2013 een kavel aan voor zelfbouw, in De Streek. Deze is verkocht. Hierop
mogen twee woningen worden gebouwd.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
32
1.3 Goede woningen
Kwaliteit
WEL houdt de kwaliteit van zijn woningen op peil door onderhoud en renovatie. Waar de
woningen te sterk verouderd zijn, kan slopen en nieuw bouwen een oplossing zijn om een
betere kwaliteit te realiseren. Dit gebeurde in 2013 met de Kerkwerveflat. Die optie is echter
ingrijpend, zowel emotioneel (bewoners moeten hun huis uit) als financieel.
Eind 2013 namen we software in gebruik om strategisch voorraadbeleid te simuleren. Het
strategisch voorraadbeleid is erop gericht om op de lange termijn woningen en
dienstverlening zo goed mogelijk te laten aansluiten op de wensen van de huidige en van
toekomstige woningzoekenden. In het strategisch voorraadbeleid komen
huurprijsontwikkelingen, demografische ontwikkelingen, wijkvisies, exploitatierisico’s zoals
de onderhoudsstaat en de leeftijd van woningen, klantwensen en meer strategische
ontwikkelingen samen. Met de software kunnen we het effect berekenen van veranderingen
in al deze parameters en bekijken hoe we ons woningbeheer en nieuwbouw daarop
aanpassen.
Bezuinigen
WEL besloot in 2013 om de komende jaren te bezuinigen op woningonderhoud. De
begroting gaat uit van een besparing van 500.000 euro per jaar, oplopend in 2016 en 2017
naar 800.000 euro. We doen dat vooral door scherp te letten op de kosten van het
onderhoud en de noodzaak van ingrepen. De bezuinigingen gaan niet ten koste van de
veiligheid of het wooncomfort. Wel kan het van invloed zijn op de uitstraling van de
woningen. De bezuinigingen zijn het directe gevolg van het Haagse beleid om geld te innen
bij woningcorporaties.
Onderhoud
Dagelijks onderhoud
Onder dagelijks onderhoud verstaan we verschillende groepen onderhoudskosten. Zoals
reparaties in en aan de woning (klachtenonderhoud) en werkzaamheden wanneer een
woning vrijkomt (mutatieonderhoud).
We gaven aan klachtenonderhoud in 2013 1.766.635 euro uit. Dit was negentien procent
minder dan begroot. Dit kwam door het aanscherpen van beleid en minder
reparatieverzoeken.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
33
Als een woning vrij komt bekijken we of het nodig en zinvol is om te investeren in een
renovatie of onderhoud. Dit mutatieonderhoud kwam in 2013 uit op 1.043.798 euro, vijftien
procent meer dan we hadden begroot. De uitgaven zijn sterk afhankelijk van de
onderhoudsstaat en de ouderdom van de woningen die vrijkomen.
In december brak brand uit in een schuurtje aan de Dr. Mollerstraat in Centrum-Oost. Er was
alleen materiële schade. Er kwam bij de brand asbest vrij, dat in zestien tuinen terecht
kwam. WEL heeft het laten opruimen. Omdat we in de Dr. Mollerstraat al aan het renoveren
waren, lieten we bij 22 woningen meteen de daken van schuurtjes vervangen door materiaal
dat geen asbest bevat.
We lieten in 2013 26 woningen aanpassen voor mindervaliden, in het kader van de Wet
Maatschappelijke Ondersteuning. De aanpassingen varieerden van beugels in een toilet
plaatsen tot een traplift installeren.
Contract- en planmatig onderhoud
Hier gaan we voor:
We gaven in 2013 voor het contractonderhoud 759.669 euro uit.
In 2013 geven we
Dat is dertig procent minder dan beraamd.
1.090.099 euro uit
Aan planmatig onderhoud gaven we in 2013 777.845 euro uit, 31
aan contracten voor
procent minder dan begroot. We blijven in 2014 kritisch naar onze
terugkerend
onderhoudsuitgaven kijken.
onderhoud,
bijvoorbeeld voor cvketels, liften en
groen. En we geven
1.121.160 euro uit
aan planmatig
onderhoud.
Jaarlijks kijken we bij welke complexen onderhoud nodig is en wat er moet gebeuren. We
doen dat met een meerjarenonderhoudsplanning en toetsen die planning aan het
strategisch voorraadbeleid; een complex dat op korte termijn gesloopt wordt, gaan we
bijvoorbeeld niet schilderen. In deze toetsing zijn bewonerswensen opgenomen.
In 2013 hebben we opnieuw onze onderhoudsuitgaven onder de loep genomen. Daarbij
keken we kritischer naar nut en noodzaak van het geplande onderhoud en hebben we
gezocht naar meer efficiëntie. Ook hebben we het onderhoud scherper aanbesteed.
Hierdoor bereikten we aanzienlijke besparingen. Zo hebben we bijvoorbeeld op het
schoonmaken van de dakgoten 10.000 euro kunnen besparen door vooraf beter in kaart te
brengen welke dakgoten echt schoongemaakt moeten worden.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
34
We bespaarden bijna 20.000 euro door een aantal taken rond meerjarenonderhoudsplannen
en energielabels voortaan zelf uit te voeren. Ook het aanbesteden van het groenonderhoud
heeft een besparing opgeleverd van enkele tienduizenden euro’s.
In 2013 voerden we het volgende planmatige onderhoud uit:
Er zijn 731 woningen geschilderd. De meesten hiervan zijn zes jaar geleden voor het laatst
geschilderd. Een deel van de geschilderde woningen zijn die in de Kapelstraat. Hier pleegden
we regulier onderhoud nadat we in 2012 hadden geconstateerd dat sloop en nieuwbouw
hier de eerste tien jaar financieel niet haalbaar is.
We pasten woningen ook bouwkundig aan. Er zijn:
 gevels gereinigd van woningen aan de Vondellaan en omgeving;
 kitvoegen hersteld op de galerijen van Oderkerkparkflat en Dahlia;
 nieuwe antislipcoatings aangebracht op de galerijen van de Oderkerkparkflat;
 boeidelen van de woningen aan ‘de Wieken’ vervangen;
 houten bakgoten vervangen in de Kasteellaan, Kerkstraat en Antoniusstraat;
 rieten kappen bijgestopt van de boerderijwoningen aan de Kievit;
 zonweringen opgeknapt van de complexen Meulenend, Meulenzicht, de Wissel en de
Twee Bellen;
 dakramen vervangen in de Houtduif;
 PVC-dakbedekkingen daar waar nodig opnieuw vastgemaakt aan het dak aan de
Rijsdijk/Zandschel.
In 2013 hebben we bij tien liftinstallaties planmatig onderhoud uit laten voeren om de
bedrijfszekerheid en veiligheid van de liften op peil te houden. Hiermee voorkomen we
storingen. De liften van de Oderkerkparkflat en de Van Kuyckflat kregen een nieuw interieur.
We vervingen 79 cv-ketels. Bij dit aantal zaten ook de laatste open verbrandingstoestellen
(staande cv-ketels). Door het vervangen van de open verbrandingstoestellen is het gevaar
voor het ontstaan van koolmonoxidevergiftiging definitief uitgebannen.
We toetsen in wooncomplexen en maatschappelijke voorzieningen elk half jaar of er
legionellabacterie voorkomt. In 2013 kwamen uit die toetsing geen bijzonderheden naar
voren.
Contract liftonderhoud
Per 1 januari 2013 hebben wij voor onze liften een onderhoudscontract afgesloten met Kone
B.V. Dit is het resultaat van een aanbestedingstraject samen met acht collega-corporaties uit
Zeeland. De onderhoudsservice blijkt met de keus voor Kone sterk verbeterd. We kunnen
deze zonder meer goed noemen. In 2013 hebben we in totaal 125 storingsmeldingen
gehad. Dit is een gemiddeld storingspercentage van 1,52 procent per lift.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
35
Landelijk gezien is het gemiddelde drie procent. De gemiddelde responstijd bij opsluitingen
is met negentien minuten ruimschoots binnen de afgesproken responstijd van zestig
minuten. De gemiddelde responstijd bij gewone storingen ligt ook binnen de afspraak van
120 minuten.
Het planmatig onderhoud aan de liften is in 2013 gezamenlijk met woonstichting L’Escaut uit
Vlissingen en woonstichting RWS uit Goes gebundeld voor prijsonderhandelingen met Kone.
We kwamen voor deze opdracht dertig procent onder onze begroting uit.
Veilig wonen
In 2013 zijn 92 bestaande woningen gecertificeerd voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen
(PKVW). Daar hebben we sloten vervangen en andere veiligheidsvoorzieningen aangebracht
om ze minder inbraakgevoelig te maken. Een stuk minder dan in 2012, toen waren het er
117. Het verschil zit hem in een verminderde vraag van de klant (er moet immers een
huurverhoging voor betaald worden).
Nieuwbouwwoningen voldoen standaard aan de PKVW-standaard. Bewoners kunnen zelf
het certificaat aanvragen.
Groot onderhoud
Pianohof
Het groot onderhoud aan 72 woningen in de Pianohof en Klaroenring in Grauwe Polder, dat
in 2012 startte, is in 2013 afgerond. We hebben dit project voorbereid met de bewoners en
begeleid met een klantenpanel, waardoor de uitvoering vlot verliep. De gerenoveerde
woningen kunnen nu weer minimaal 25 jaar doorverhuurd worden.
We zetten sterk in op duurzaamheid en energiebesparende maatregelen. We gaven voor dit
project een woonlastenwaarborg af. Deze garandeert dat bewoners die investeren in
energiezuinige maatregelen zoveel energiekosten besparen dat dit de huurverhoging van
circa 32 euro per maand op zijn minst compenseert. De bewoners kregen nieuwe kunststof
kozijnen met HR++-glas, ventilatieroosters, dakisolatie aan de binnenkant van de zolders,
afzuigkappen en hang- en sluitwerk volgens het PKVW. Aanvullend konden de bewoners
tegen een extra huurverhoging een zonneboilersysteem krijgen. Hiervoor hebben 22
bewoners gekozen.
De asbest ventilatiekanalen zijn voorzien van een binnenmantel, zodat de kanalen weer
geveegd kunnen worden. De gas- en waterleidingen zijn op lekkages gecontroleerd en de
elektrische installatie is doorgemeten en waar nodig vervangen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
36
Hier gaan we voor:
We brengen de
woningen in de
Pianohof gemiddeld
van energielabel D
naar B.
Om te slagen in het verbeteren van het energielabel moest
minstens zeventig procent van de bewoners met de maatregelen
instemmen. Dankzij het de cocreatie in de aanloop van het project
zei vrijwel honderd procent van de bewoners ja. Het resultaat was
de gewenste sprong in energiezuinigheid.
Aantal woningen
2
5
49
14
1
1
Verbetering energielabel
D>C
C>B
D>B
D>A
Niet aangepast
Verkocht
We hebben ook het exterieur van de woningen aangepakt. De aannemers voorzagen de
woningen van nieuwe dakpannen, goten en regenpijpen.
Eind mei 2013 is het project binnen de planning en binnen budget afgerond. De oplevering
was tegelijk de feestelijke afsluiting van het Leerling Bouwplaats Project. Samen met
Bouwschool werkten twaalf leerling-bouwplaatsmedewerkers op het project om ervaring op
te doen.
Dr. Mollerstraat
In 2013 voerde WEL de eerste fase van een renovatietraject uit in de Dr. Mollerstraat en
omliggende straten in Centrum-Oost. 29 woningen werden grondig opgeknapt. De woningen
zijn geschilderd en er zijn indien nodig nieuwe goten en kozijnen met HR++-glas
geïnstalleerd. Bij sommige woningen zijn douche, keuken en wc vernieuwd. Waar nodig
herstelden we het metselwerk en we maakten de dakkapellen asbestvrij. Tegen een
huurverhoging konden bewoners eigen wensen laten uitvoeren zoals mechanische
ventilatie, een cv-installatie, een zonneboiler, inbraakwerend hang- en sluitwerk en
rookmelders. De renovatie verschilde per woning, omdat de woningen niet allemaal in
dezelfde staat verkeerden.
WEL had in 2012 in cocreatie met de bewoners besloten de woningen niet te slopen, maar
te renoveren. Tijdens de renovatie overlegden we intensief met een klantenpanel 
vertegenwoordigers van de bewoners  om de renovatie voor iedereen in goede banen te
leiden. In oktober waren de woningen klaar. Uit een enquête blijkt dat WEL en de aannemer
de werkzaamheden naar grote tevredenheid van de bewoners hebben uitgevoerd.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
37
De tweede fase, dertig woningen in de Poelsstraat en Jeroen Boschstraat, startte direct in
oktober 2013, om het tijdelijk lage btw-tarief te kunnen benutten. De derde en laatste fase
zal in 2014 worden opgestart. Het gaat om de renovatie van negentien woningen in de
Poelsstraat, Schonckweg en Oranjelaan.
Btw-regime
Het lage btw-regime voor renovaties is tijdelijk en de definitieve einddatum is niet bekend.
Dat zorgde soms voor een hoge tijdsdruk op planningen. We stemden daar waar mogelijk
ons planmatig werk erop af, om maximaal gebruik te maken van het verlaagde btw-tarief.
Dankzij dit lage tarief heeft WEL bijvoorbeeld alleen al bij de Pianohof meer dan 100.000
euro kunnen besparen.
Duurzaamheid
WEL hanteert een Milieubeleidsplan voor de periode 2010 – 2014. Hierin is beschreven
welke aandacht WEL besteedt aan duurzaamheid. In de loop van 2014 formuleren we een
nieuw milieubeleidsplan.
Het belangrijkste onderdeel van ons duurzaamheidsbeleid is energielasten terugdringen
voor huurders. De huurhoogte is sterk afhankelijk van de politiek, maar door lagere
energiekosten te realiseren, kunnen we de totale woonlasten toch beperken. Bij
nieuwbouw, onderhoud, in de eigen organisatie en richting huurders geven we ons
duurzaamheidsbeleid vorm. Het propageren van energiebesparende maatregelen zoals bij
de renovatie in de Pianohof, energiezuinige nieuwbouw als standaard en de ontwikkeling
van de Woonlastencalculator zijn daarvan voorbeelden.
Woonlasten berekenen
De Woonlastenmodule die we half mei koppelden aan Klik voor Wonen, biedt
woningzoekenden een vrij precieze prognose voor wat ze aan wonen kwijt zullen zijn als ze
een ander huis kiezen. WEL is de eerste corporatie in Nederland die de woningen aanbiedt
met een duidelijk beeld van de woonlasten (huurkosten plus energiekosten). Het maakt
woningzoekenden ervan bewust dat een lage huur niet zaligmakend is en dat je leefwijze en
levensfase invloed heeft op je woonlasten.
WEL heeft de Woonlastenmodule de afgelopen jaren ontwikkeld in het Interregproject en
met softwarebedrijf VABI, om huurders onder ogen te brengen hoe belangrijk het
duurzaamheidsaspect (voor hun portemonnee) is.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
38
De module is een groot succes. De andere corporaties van Klik voor Wonen hebben hem
overgenomen van WEL en in 2014 gaan ook zij hem gebruiken. Ook voor de rest van het land
heeft WEL de toon gezet; vanuit alle hoeken kregen we reacties en/of vragen over ons
project. VABI ontvangt veel verzoeken van woningcorporaties om deze module ook bij hen
te installeren.
Er zijn inmiddels drie varianten ontwikkeld:
- De Energielastenscan (geeft een indruk van de energetische kenmerken van de hele
woningvoorraad).
- Woonlastencalculator (berekent financiële gevolgen van energiebesparende
maatregelen voor zittende huurder).
- Woonlastenmodule (berekent (toekomstige) woonlasten voor woningzoekenden).
Groene huisvesters
WEL was in 2013 opnieuw onderdeel van de Groene Huisvesters, een
samenwerkingsverband van Ministerie van Wonen en Rijksdienst, Aedes en een groep
corporaties die het ministerie als vooruitstrevend op gebied van duurzaamheid beschouwt.
WEL is daar tamelijk uniek omdat ons duurzaamheidsbeleid vrijwel volledig gericht is op
woonlasten beheersen.
Klimaatcorporatie
In 2013 is opnieuw getoetst of we voldoen aan de normen die gesteld worden aan een
klimaatcorporatie en we hebben dit label opnieuw gehaald. Het bewijst dat we ons continu
inspannen om onze woningen te voorzien van duurzame energie, comfort en een gezond
leefklimaat. Als klimaatcorporatie beslissen we eerder tot een maatregel die het milieu ten
goede komt. Zo heeft WEL in 2013 besloten op de nieuwbouw aan de Leurse Dijk
zonnepanelen te plaatsen om de algemene ruimtes van elektriciteit te voorzien. We zijn ook
in gesprek met de HBV om zonnepanelen aan te bieden aan zittende bewoners.
Convenant Energiebesparing Huursector
In het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken,
Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang in 2012 afsloten is het volgende afgesproken:
 Aedes en de Woonbond beogen in 2020 ten minste een gemiddelde Energie Index
van 1,25 (gemiddeld energielabel B) te bereiken.
 Vastgoed Belang beoogt een woningvoorraad in 2020 waarvan 80 procent label C of
beter heeft.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
39
Met behulp van de SHAERE (Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten
Energiebesparing) worden de bovenstaande doelstelling gemeten. Volgens SHAERE heeft
WEL per 1 januari 2014 een gemiddelde Energie Index van 1,66 (dit ligt op de grens van label
D en label C). WEL heeft echter de laatste jaren veel energiezuinige nieuwbouwwoningen
gerealiseerd en deze woningen zijn nog niet verwerkt in de laatste SHAERE-rapporten. Na
verwerking van de gegevens van de nieuwbouw verwacht WEL gemiddeld op label C uit te
komen.
In 2014 onderzoeken we welke maatregelen de komende jaren nodig zijn om te kunnen
voldoen aan de doelstelling in het convenant.
Beheer WKO-installaties voor WEL Diensten B.V.
WEL heeft vier verwarmingsinstallaties die werken met warmte- en koudeopslag op de
locaties Anbarg, Kloostergaard, Crispijn/Contrefort en Valpoort/De Wachter. De vraag naar
en het aanbod van warmte van deze installaties dreigde opnieuw uit balans te raken.
Ingrijpen om het evenwicht te herstellen was noodzakelijk in 2013. WEL paste de instellingen
aan, zonder het comfort van de huurders nadelig te beïnvloeden. Daardoor kwam er weer
meer balans in het systeem. De warme zomer hielp ook mee om het evenwicht te herstellen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
40
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
41
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
42
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
43
2 Wonen is meer dan woningen
Prettig wonen stopt niet bij de voordeur. Hoewel corporaties steeds meer gedwongen
worden om zich te concentreren op woningbeheer, vindt WEL dat alleen woningen beheren
niet genoeg is om klanten goed te laten wonen. We zochten in 2013 naar manieren om de
leefbaarheid maximaal te verbeteren, met een beperkt budget.
2.1 Wijkontwikkeling
Wijkontwikkelingsplannen Sanderbanken en De Grient
Hier gaan we voor:
We stellen elk jaar
voor twee wijken een
ontwikkelingsplan op
voor deze wijken.
Hierin staat wat nodig
is om deze wijken in
de toekomst goed
leefbaar te houden.
Dat doen we samen
met de gemeente en
de bewoners en
gebruikers van de
wijken.
In 2013 maakten we wijkontwikkelingsplannen voor Sanderbanken
en De Grient. Dit zijn groene, rustige wijken, waar bewoners weinig
problemen ervaren. Onderzoek onder bewoners voor de
wijkontwikkelingsplannen bevestigde dit.
Onder meer tijdens een wijkfestival en wijkwandelingen konden
bewoners aangeven wat ze wilden behouden en wat ze nog misten
in de wijk.
De bewoners van De Grient geven hun wijk een dikke zeven. Ze gaven aan de wijk vooral te
willen houden zoals hij is; rustig en groen. Een paar verbeterpunten: beter groenonderhoud,
enkele plekken aanpakken waar men zich minder veilig voelt, de verkeersveiligheid
verbeteren en iets doen aan de geluidshinder door het verkeer.
Ook Sanderbanken ervaren de bewoners als een prettige wijk; ze geven een 7,6. Het is een
wijk met veel persoonlijk contact. Bewoners zijn heel tevreden met het groen en de rust en
de sociale samenhang. Wel zouden ze meer parkeerplaatsen willen en kan de
verkeersveiligheid beter. Ook zijn er een paar plaatsen in de wijk waar bewoners zich minder
veilig voelen.
De uitkomsten gebruiken we om een wijkagenda op te stellen. Dat is de basis voor acties die
WEL en de gemeente gaan ondernemen. We actualiseren die wijkagenda van tijd tot tijd.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
44
2.2 Leefbaarheid
Leefbaarheidsbudget
Hier gaan we voor:
We besteden 250.000
euro per jaar aan
leefbaarheid, waarvan
zeker tot en met 2014
150.000 euro per jaar
aan Buurtbemiddeling,
Buurtsportwerk,
Schuldhulpverlening en
Veilig Achterom.
De wijkontwikkelingsplannen worden zoveel
mogelijk als leidraad
genomen om
leefbaarheidsprojecten
te formuleren.
In 2013 gaven we 210.000 euro uit aan leefbaarheidsprojecten.
Dat was toereikend voor de activiteiten op het gebied van
leefbaarheid. We bezuinigen niet op leefbaarheid, maar kijken wel
scherper wat echt nodig en zinvol is.
Van bewoners verwachten we dat ze zelf initiatief nemen voor
projecten die de leefbaarheid om hun huis verbeteren en dat ze
ook zelf energie erin steken. WEL ondersteunt hen financieel of
met hulp bij de organisatie.
Leefbaarheidsprojecten
Buurtbemiddeling, Buurtsportwerk en Veilig Achterom zijn leefbaarheidsprojecten waarin
WEL in elk geval investeert, omdat ze zich bewezen hebben als activiteiten die bijdragen aan
de leefbaarheid.
Buurtbemiddeling
Buurtbemiddeling is al een aantal jaren succesvol in Etten-Leur. Vrijwilligers, die hiervoor zijn
opgeleid en die gecoördineerd worden door welzijnsorganisatie Surplus, bemiddelen bij
conflicten tussen buren.
Kwamen de conflicten eerst nog veelal via de corporatie en de politie bij Buurtbemiddeling,
nu weten steeds meer bewoners de weg naar Buurtbemiddeling rechtstreeks te vinden.
Buurtbemiddeling heeft als groot voordeel dat de medewerkers onafhankelijk zijn. Ze
creëren tijdens de gesprekken een sfeer waarin de overlast op een prettige manier tussen de
buren besproken wordt.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
45
In 2013 werden 81 burenruzies neergelegd bij Buurtbemiddeling. In 2012 waren het er 64.
53 conflicten zijn na behandeling opgelost, in zeven gevallen liep de bemiddeling nog, bij 21
gevallen lukte het niet de kwestie met bemiddeling op te lossen.
WEL en de gemeente betalen ieder de helft van buurtbemiddeling. Investeren in
buurtbemiddeling levert WEL veel op. Het scheelt in de verwerking van overlastklachten en
conflicten worden sneller opgelost.
Overlast
Het registreren van overlastklachten is in 2013 geautomatiseerd. Als we langer met dit
programma werken, kunnen we een beeld krijgen of overlast toe- of afneemt, .
De procedure om klachten af te handelen is gestroomlijnd in 2013, zodat duidelijker is wie
voor welk onderdeel verantwoordelijk is. Hierdoor kunnen we klachten sneller en beter
behandelen.
Buurtsport
Buurtsportwerk verbetert de leefbaarheid. Met name voor jongeren in Hooghuis en Grauwe
Polder voorziet het in een behoefte. Hier wonen relatief veel jongeren die weinig te doen
hebben, geen lid kunnen worden van sportclubs en die een sociale achterstand hebben.
WEL liet in 2013 onderzoeken wat buurtsport toevoegt voor de jeugd. Hieruit blijkt dat meer
jongeren van vier tot negentien jaar in Etten-Leur buiten schooltijd zijn gaan sporten door
het aanbod van Buurtsport. Zij sporten nu in plaats van op straat rond te hangen of binnen
inactief te zijn. Hierdoor houden meer kinderen er een gezonde en actieve leefstijl op na.
Hun sociale competenties zijn verhoogd en er zijn kinderen doorgestroomd naar reguliere
sportverenigingen. Voor andere bewoners in de wijk verkleint Buurtsport de kans op
overlast van rondhangende jongeren. Zo verbetert Buurtsport naast de sociale samenhang
ook het gevoel van veiligheid.
In 2013 organiseerde Buurtsportwerk wekelijks verschillende sportactiviteiten en incidentele
evenementen. De deelname varieerde van tien tot vijftien personen per activiteit bij de
wekelijkse sportactiviteiten, tot honderd kinderen en jongeren bij een evenement.
Welzijnsorganisatie Surplus coördineert Buurtsport, WEL en de gemeente financieren het.
Veilig Achterom
Veilig Achterom is een traject dat WEL en de gemeente samen uitvoeren met bewoners.
Gedrieën zorgen we voor betere verlichting en bestrating, snoeien we heggen en ruimen we
troep op in achterpaden. We keken in 2013 kritischer naar de uitgaven voor Veilig Achterom.
Niet overal zijn alle onderdelen van het concept nodig. Soms is de bestrating nog goed
bijvoorbeeld.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
46
Een voorbeeld van hoe leefbaarheid in de nieuwe stijl kan uitpakken is de opknapbeurt voor
brandgangen in Hooghuis. Dit gebeurde op initiatief van bewoners. WEL vroeg wat de
bewoners zelf wilden bijdragen aan het opruimen van de brandgangen achter hun huis. De
bewoners hebben zelf de verlichting uitgekozen en de lampen opgehangen met begeleiding
van leerlingen van het Munnikenheide College. De bestrating is gelaten zoals hij was. WEL
betaalde de verlichting en zorgde voor een elektricien die de aansluiting kon controleren.
Een maatschappelijk werker van Surplus zorgde dat bewoners het project niet lieten
versloffen. Tegen een minimum aan kosten is bereikt wat de bewoners wilden.
De achterpaden achter de Marterhof werden opgeknapt samen met de bewoners. Dit was
een direct gevolg van de inventarisatie van bewonerswensen voor het wijkontwikkelingsplan
voor De Grient.
Bij de Dr. Mollerstraat verbeterden we de achterpaden als onderdeel van het groot
onderhoud.
Ook in de Marijkestraat en de Jeroen Boschstraat werden de achterpaden opgeknapt
volgens het concept van Veilig Achterom.
Speeltuin Hoge Neer
WEL investeerde samen met de gemeente in nieuwe speeltoestellen voor speeltuin Hoge
Neer. Deze speeltuin heeft een functie voor heel Etten-Leur. In mei werd de speeltuin
heropend.
Evenementen
Nazomermarkt Het Turfschip
In samenwerking met Avoord Zorg en Wonen, Surplus Welzijn en Het Turfschip
organiseerden we in september een nazomermarkt. Een evenement met muziek,
presentaties en workshops waar verenigingen en buurtbewoners met elkaar kennis maken.
Presentatie Bruggenbouwers
De Bruggenbouwers (een groep bewoners van jong en oud in Centrum-Oost) organiseerden
eind september een evenement voor de wijkbewoners. WEL ondersteunde dit, omdat zo’n
bewonersinitiatief goed past in het nieuwe leefbaarheidsbeleid. Verschillende culturen uit
de wijk presenteerden zich aan elkaar in wijkgebouw De Beuken. Vooral gezinnen bezochten
het wijkevenement.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
47
Buurtpreventie Grauwe Polder
Na Centrum-Oost richtte Grauwe Polder in 2013 ook een buurtpreventieteam op. Bij
buurtpreventie leveren WEL, bewoners, politie en anderen in de wijk samen een bijdrage
aan een veilige leefbare buurt, waar bewoners oog hebben voor elkaar en de problemen in
hun buurt.
Zo’n zeventig buurtbewoners uit Grauwe Polder waren bij de oprichtingsbijeenkomst van
het buurtpreventieteam. Veertien van hen worden opgeleid om daadwerkelijk de wijk in te
gaan. Als zij iets opmerken dat relevant is voor WEL, melden ze dat bij ons. In de praktijk
komt dat weinig voor.
Culturele en maatschappelijke voorzieningen
WEL heeft in het verleden veel geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed zoals Het Withof,
Gezondheidscentrum Kerkwerve, cultureel-maatschappelijk centrum Het Turfschip en
conferentiecentrum Boshoeve, om bij te dragen aan de leefbaarheid en het culturele en
maatschappelijke leven van Etten-Leur.
Het Withof
In 2013 maakte WEL  met een beperkt budget  de kapellen van Het Withof geschikt voor
verhuur. Van Het Withof willen we graag een centrale ontmoetingsplek maken. Het Withof is
beschikbaar voor verenigingen en groepen, maatschappelijke instanties, bewoners uit de
omliggende wijken, het regionale bedrijfsleven en voor maatschappelijke, artistieke en
zakelijke evenementen.
Lastige exploitatie
De verhuur van maatschappelijk vastgoed trok een zware wissel op het risicomanagement
van WEL. De economische crisis en veranderd overheidsbeleid brachten de huurders in de
problemen. Zo hadden kinderdagverblijven het lastig. Net als veel andere corporaties pasten
we in 2013 de huur voor kinderopvangorganisaties aan.
Boshoeve
Boshoeve vroeg in 2013 faillissement aan. Dat betekent dat het pand in de bosrijke
omgeving tussen Etten-Leur en Rijsbergen leeg staat. WEL is voor de helft eigenaar van dit
pand. WEL heeft een poging tot een doorstart begeleid, maar dit is tot op heden niet gelukt.
We zijn in overleg met Gemeente Zundert om voor het pand een ruimere bestemming te
krijgen. Dat zou de verhuurbaarheid ten goede komen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
48
Het Turfschip
De exploitatie van Het Turfschip verliep slecht in 2013. WEL is eigenaar van het pand. Het
multifunctionele activiteitencentrum heeft een maatschappelijke functie voor
Schoenmakershoek en Etten-Leur-Noord. Openstelling is dan ook direct van belang voor
huurders, gebruikers en personeel.
In 2014 vroeg Het Turfschip zelf faillissement aan. De rechter sprak op 18 maart het
faillissement over Stichting Horecaexploitatie Activiteitencentrum Het Turfschip en Stichting
Activiteitencentrum Het Turfschip uit. WEL heeft zich actief ingezet voor een gezonde
toekomstige exploitatie. Mede hierdoor zijn de deuren open gebleven. Per 1 april 2014 is
Het Turfschip onder beheer van H-int verder gegaan.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
49
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
50
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
51
3 Samenwerking
Door samen te werken, bereiken we meer voor onze klanten. De krachten bundelen is een
efficiënte manier om veel voor elkaar te krijgen met de schaarser geworden middelen van
alle partijen. Samenwerken is bovendien een gerichte manier om te signaleren wat
bewoners willen, zodat we secuur investeren, alleen in wat nodig is en waar echt behoefte
aan is.
3.1 Samenwerken met onze klanten
Overleg met de Huurders Belangen Vereniging
De Huurders Belangen Vereniging (HBV) komt op voor de belangen van de huurders van
WEL. Waar cocreatie tot 2013 leidend was in het contact, werd de toon nu soms grimmig.
Door het Woonakkoord en de daarop volgende hoge en inkomensafhankelijke
huurverhoging lopen de belangen spijtig genoeg niet meer volledig parallel. Desondanks was
het overleg constructief en bruikbaar voor de beleidsvorming van WEL.
WEL financiert de vereniging. Een deel van die financiering is afhankelijk van de prestaties
van de HBV. De prestaties meten we onder meer af aan het aantal leden van de HBV, de
activiteiten om de achterban te informeren en raadplegen en hoe actief de HBV is in het
adviseren van WEL.
De HBV had eind 2013 560 leden. Eind 2011 waren dat er 630. De vereniging was in 2013
heel actief en trok met sommige activiteiten veel belangstellenden, zoals met de
bijeenkomst over de aangekondigde huurverhoging. WEL raadpleegde de HBV over de
huurverhoging, het huurprijsbeleid voor de komende jaren, de servicekosten, de afspraken
tussen corporatiekoepel Aedes en het kabinet, de overeenkomst voor de levering van water
en energie en het jaarplan voor 2014.
Debat Woonakkoord
In maart organiseerde de HBV met WEL in Het Turfschip een bijeenkomst om de gevolgen
van het Woonakkoord voor Etten-Leur te schetsen. Circa tachtig Etten-Leurenaren
debatteerden mee. Ook de gemeente en Zegers Makelaardij waren erbij betrokken
Voor WEL was deze bijeenkomst belangrijk, omdat we schouder aan schouder met de HBV
konden uitspreken dat wij net als zij tegen de kabinetsplannen zijn. Ook konden we
uitleggen hoe ingrijpend de effecten van de kabinetsmaatregelen zijn en waarom de
maximale huurverhoging nodig is. Inwoners van Etten-Leur konden met ons hun zorgen
delen over de financiële ingrepen. Tijdens het debat onderschreven de HBV en de gemeente
nog eens dat het belangrijk is dat WEL niet alleen in woningen blijft investeren, maar ook in
de wonen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
52
Bewonerscommissies
Jaarlijks hebben onze woonconsulenten minimaal één keer persoonlijk contact met alle
negentien actieve bewonerscommissies. In die jaarlijkse ontmoeting wordt in ieder geval
gesproken over de (afrekening van) servicekosten. Verder hebben bewonerscommissies en
WEL contact met elkaar wanneer een onderwerp hierom vraagt.
3.2 Samenwerken met maatschappelijke partners
Samenwerking met andere corporaties
Regionale samenwerking
WEL werkt veel samen met andere corporaties. Zo startten we een aantal jaren geleden de
ontwikkeling van de Woonlastenmodule met de Vlaamse corporatie De Zonnige Kempen. Nu
delen we dit gereedschap met de vijf Klik voor Wonencollega’s en veel anderen in het land.
Klik voor Wonen blijkt een mooie katalysator voor meer onderlinge samenwerking en
vergelijking met onze regionale collega’s Bernardus Wonen, Brabantse Waard, Laurentius,
Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg. Ieder heeft zijn eigen expertise en we kijken wat
we van elkaar kunnen leren en overnemen. Het afgelopen jaar stemden we kleine zaken op
elkaar af. De definitie van een seniorenwoning bijvoorbeeld. Maar ook grotere zaken
vergeleken we met elkaar. Zoals het urgentiebeleid; andere corporaties wijzen toe, WEL laat
urgenten zelf kiezen. We voerden ook gesprekken om de eigen klachtencommissie te
bundelen tot een regionale klachtencommissie. Met acht Zeeuwse corporaties hebben we
liftonderhoud gezamenlijk aanbesteed.
Landelijke samenwerking
Landelijk werken we samen in de corporatiekoepel Aedes. We zijn nog altijd trouw Aedeslid, maar we zijn in 2013 wel kritischer geworden. Aedes zag in 2013 in de Haagse politiek de
voornaamste belanghouder. Wij zagen geen gedeeld belang met Den Haag, wij zagen alleen
een tegengesteld belang tussen Den Haag en onze huurders, die we als belangrijkste
stakeholders zien. Ook keurden we het af dat Aedes partijen als de Woonbond niet in het
overleg over het Woonakkoord betrok. De strategie van Aedes is bepalend voor ons imago
en hielp ons niet dichter bij onze huurders te komen. WEL stemde dan ook tegen de
afspraken die Aedes maakte over het tijdelijk accepteren van de verhuurderheffing.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
53
Belanghoudersbijeenkomst
WEL organiseerde in oktober de jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst. Tijdens deze
bijeenkomsten leggen we ons beleid voor aan partijen waar we mee samenwerken of die een
maatschappelijke rol spelen in Etten-Leur, zoals de gemeente, de Huurdersraad,
zorginstellingen.
Centraal tijdens de bijeenkomst stond scenarioplanning. WEL heeft vier mogelijke scenario’s
geschetst voor de toekomst en we hebben beleidslijnen ontwikkeld die bij die scenario’s
passen. Afhankelijk van het scenario dat zich ontwikkelt, kan WEL snel overschakelen naar
passend acties en aanpassingen in het beleid. 37 gesprekspartners namen deel aan de
bijeenkomst. Met de bijeenkomst wilden we belanghouders laten meedenken over de
consequenties van de verschillende scenario’s en hen om aanvullingen vragen voor mogelijke
aanpassingen in onze aanpak bij een bepaald scenario. De bijeenkomst leverde bruikbare
suggesties op, die we in onze planning verwerkt hebben.
Samenwerking met gemeente
WEL werkt veel samen met Gemeente Etten-Leur. Veel projecten financieren of organiseren
we samen, zoals wijkontwikkelingsplannen, Buurtsportwerk, Buurtbemiddeling, Veilig
Achterom, Buur voor Buur(T) en sociale wijkteams.
De prestatieafspraken die we in het verleden met de gemeente maakten zijn in 2013
opnieuw opgeschort. Er veranderde in 2013 veel in het regeringsbeleid wat de rol, de taken
en de financiën van de gemeenten en corporaties ingrijpend beïnvloedde. Bovendien waren
de woningmarkt en de economie onzekere factoren. Dat maakte het lastig om gezamenlijk
beleid te ontwikkelen. Toch hebben we, vooruitlopend op het vaststellen van de nieuwe
gemeentelijke woonvisie, overleg gevoerd over prestatieafspraken voor 2014. Begin april
2014 zijn deze ondertekend. Hierin is in elk geval vastgelegd wat Etten-Leur aan woningen
en leefbaarheid nodig heeft.
In 2013 is de samenwerking tussen de gemeente en WEL goed verlopen. De lijntjes zijn kort
en waar nodig vinden collega’s ‘in het veld’ elkaar makkelijk en snel. Op beleidsniveau
trekken WEL en de gemeente bij verschillende onderwerpen samen op. Voorbeelden hiervan
zijn de actualisatie van de gemeentelijke woonvisie en het beleid voor de invulling van de
woonservicegebieden en de afstemming van het leefbaarheidsbeleid en
leefbaarheidsprojecten.
Op bestuurlijk niveau is er eens in de zes weken overleg. Daarnaast is er ook in 2013 een
keer overleg geweest tussen het college en het directieteam van WEL. Tot slot is het
jaarlijkse overleg gevoerd tussen het college en de raad van commissarissen en heeft het
directieteam de gemeenteraad geïnformeerd over de ervaringen met het
woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen en over enkele actuele ontwikkelingen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
54
Samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen
Woon-zorgprojecten
WEL werkt nauw samen met zorginstellingen; we verhuren er woningen aan, vaak speciaal
voor hen gebouwd of aangepast.
In 2013 sloot WEL een huurovereenkomst met De Drie Nootenbomen voor Huize Adama in
het Withofcomplex. Hiermee haalt WEL twee bewezen woon-zorgconcepten naar EttenLeur: Herbergier voor ouderen met dementie en Thomashuizen voor jongeren met een
verstandelijke handicap. In 2014 verbouwen we Huize Adama, zodat De Drie Nootenbomen
in 2015 haar intrek kan nemen in het gebouw.
De laatste van elf cliënten van Amarant trokken begin 2013 in een ander deel van Het
Withof, dat voor hen was aangepast.
Met de GGZ Breburg hebben we in 2013 geregeld gesproken over de mogelijkheden om hun
cliënten buiten de instelling te huisvesten, in een woning van WEL. Breburg wil het aantal
woningen graag uitbreiden. WEL heeft de mogelijkheden hiervoor onderzocht. We nemen
hierover in 2014 een besluit. De cliënten wonen zelfstandig, maar worden begeleid door de
GGZ-instelling. Die begeleiding is gekoppeld aan het huurcontract, wat wil zeggen dat we
strikte afspraken maken over het terugplaatsen van cliënten in de instelling als zelfstandig
wonen niet slaagt.
Sociale wijkteams
Sinds januari 2013 zijn er in Etten-Leur vier sociale wijkteams (Noord, West, Zuid en
Centrum) actief in de wijken. Het basisteam bestaat naast WEL uit de gemeente, Surplus,
GGZ, MEE, wijkzusters en wijkagenten. De leden van de sociale wijkteams zitten niet fysiek
onder één dak, maar werken samen in een netwerk. Het is de bedoeling om via de teams
problemen vroeg bij mensen thuis te signaleren en op te lossen. Uitgangspunt is dat mensen
eerst zelf of via vrienden, familie of buren hun probleem oplossen. Pas als dat niet lukt, komt
professionele hulp om de hoek kijken.
De zorgverleners en woonconsulenten die bij mensen over de vloer komen, kijken niet alleen
naar hun eigen werkterrein, maar signaleren ook of mensen op andere vlakken hulp nodig
hebben en spelen dat door aan een deskundige uit hun sociale wijkteam. Het gaat om zaken
als overlast, hulp in de huishouding, huurschulden, woningaanpassing en vereenzaming.
De teams functioneren zoals ons voor ogen stond. Alleen zijn de partijen het er nog niet over
eens hoe zichtbaar de teams moeten zijn. Een bedreiging voor het goed functioneren zijn de
achterliggende organisaties die de leden van de teams administratieve verplichtingen
opleggen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
55
Buur voor Buur(T)
In 2013 breidde Buur voor Buur(T) uit naar heel Etten-Leur. Buur voor buur(T) koppelt
mensen die hulp nodig hebben bij klusjes in en om het huis aan vrijwilligers. De hulp is
vooral bedoeld voor ouderen en mensen met een beperking. In 2013 maakten 125
bewoners er gebruik van tegen 115 in 2012. De vrijwilligers verrichtten 488 klussen (in 2012
340).
WEL vindt de schaal waarop Buurt voor Buur(T) plaatsvindt te klein om echt van betekenis te
zijn voor Etten-Leur. Daarom besloten we in 2013 om vanaf 2014 met de financiering te
stoppen. WEL betaalde het project samen met de gemeente. Surplus coördineerde het. We
proberen de georganiseerde burenhulp onder te brengen bij een nieuw project dat in 2013
startte: Comfortabel Thuis, inmiddels Wonen met Gemak geheten. Dat is vergelijkbaar, maar
is op meer commerciële leest geschoeid.
Woon morgen zonder zorgen
In 2013 zijn in het Huurdershuis van de HBV dertien workshops Woon morgen zonder zorgen
gehouden. WEL en de gemeente financieren de workshops. Met de workshops willen WEL,
de HBV en de gemeente de zelfredzaamheid van senioren verbeteren, zowel in koop- als in
huurwoningen. Deelnemers kregen praktische tips over kleine aanpassingen en
hulpmiddelen om problemen op te lossen die ze in en rond hun woning kunnen tegenkomen
als ze ouder worden. De workshops werden gehouden door vrijwilligers, die hiervoor in 2012
een cursus hebben gevolgd.
De belangstelling was groot. In totaal hebben 102 ouderen een workshop gevolgd. Mogelijk
geven we in 2014 een vervolg aan de workshops met een woonbeurs. De deelnemers gaven
aan dat daaraan behoefte is.
Budgetcursus Rondkomen met Inkomen
WEL wil voorkomen dat huurders in financiële problemen komen. Na een succesvolle pilot in
januari herhaalden we de budgetcursus Rondkomen met Inkomen in december. Er was veel
belangstelling voor deze cursus. Acht huurders van WEL leerden in vier avonden hoe ze het
inkomen het beste kunnen besteden en hoe het huishoudboekje op orde blijft.
WEL organiseerde de cursus in samenwerking met de Kredietbank Breda, Surplus Welzijn en
de HBV. We financieren deze cursus samen met Gemeente Etten-Leur. Onze huurders
konden gratis aan deze cursus meedoen. Ze kregen een certificaat en het budgetkookboek
'Koken voor 4 personen voor € 5'.
We zouden de cursus liever organiseren à la Buurtbemiddeling: met een professionele
coördinator en vrijwilligers die functioneren als budgetcoaches en die ingezet kunnen
worden zodra schulden een probleem dreigen te worden. We onderzoeken in 2014 hoe we
dit organiseren.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
56
Schuldhulpverlening
Schuldhulpverlening is een dienst die WEL speciaal voor onze huurders afneemt bij Surplus.
Huurders die in financiële problemen zijn gekomen, mogen gratis gebruikmaken van hulp
van een maatschappelijk werker.
In 2013 maakten 39 huurders gebruik van schuldhulpverlening. Dat is veel minder dan de 47
huishoudens die in 2012 bij schuldhulpverlening werden aangemeld. Dit heeft te maken met
de budgetcursus ‘Rondkomen met Inkomen’ die we in 2013 hebben gegeven.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
57
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
58
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
59
4 Gericht op mensen
Ons vermogen zit in woningen, maar het vermogen van onze medewerkers is nog veel
groter. Onze medewerkers staan dicht bij de klant. We raken er steeds meer van overtuigd
dat een persoonlijke aanpak de enige aanpak is. Het lijkt inefficiënt, maar uiteindelijk levert
een creatieve, persoonlijke benadering meer resultaat en praktische oplossingen op, waar
huurders en WEL bij gebaat zijn.
4.1 Klant centraal
Klantvisie
De klantvisie die we in 2012 ontwikkelden, heeft in 2013 vorm gekregen in de organisatie.
Onder meer doordat alle medewerkers in 2013 een tweedaagse training volgden in
klantgerichte benadering.
Dat we onze klanten centraal stellen, wil niet zeggen dat de klant koning is. Onze klantvisie is
erop gericht dat we onze klanten tevreden kunnen blijven stellen, ook al krijgen ze misschien
minder van ons en zijn ze kritischer. Dat lukt door klanten als dat enigszins kan in een vroeg
stadium te betrekken bij alle overwegingen rond een project of wijkontwikkeling, door naar
hen toe te gaan en door het makkelijker te maken met ons contact te zoeken. We
verwennen klanten niet, we nemen ze serieus.
Cocreatie
Cocreatie bleek in 2013 opnieuw een formule voor tevreden klanten en een efficiënte
uitvoering, bij onder meer wijkontwikkeling in Sanderbanken en De Grient, bij sloop van de
Kerkwerveflat en bij renovatie in de Dr. Mollerstraat en omgeving en de Pianohof. We lieten
klanten vooraf mee beslissen over wat er moest worden aangepakt en gaven hen gedurende
de uitvoering een vinger aan de pols. Daarmee zorgden we dat ze gehoord worden en
kregen we inzicht in hoe we zo’n project kunnen laten verlopen op een manier die deze
bewoners prettig vinden. Alle grote renovaties  en zelfs een ingrijpend proces als sloop 
verliepen hierdoor uitermate soepel; zonder weerstand, met tevreden bewoners en een
uitvoering volgens het boekje.
Persoonlijke benadering
De nieuwe klantvisie en de trainingen hebben in 2013 een omslag veroorzaakt bij veel
medewerkers van WEL. Veel van hen zijn klanten in 2013 veel meer persoonlijk gaan
benaderen, zowel telefonisch als bij hen thuis. We zijn doordrongen van het feit dat
persoonlijk contact veel onduidelijkheid voorkomt en tijd scheelt.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
60
Eén keer op de fiets stappen scheelt soms maanden briefwisseling. Doordat we bij klanten
over de vloer kwamen wisten we meer van de projecten en meer van de bewonerswensen
af.
Gemakkelijk contact
Tegelijk digitaliseerden we in 2013 contactmomenten met klanten verder, zodat het voor
hen makkelijker wordt om ons op ieder uur van de dag te bereiken. Klik voor Wonen was
daarvan een goed voorbeeld. Een woning zoeken kan vanaf 2013 alleen nog digitaal. Het
zoeken en reageren is veel gemakkelijker geworden. We ontwikkelden in 2013 ook een
digitale module voor het melden van onderhoudsklachten. Het zal de eerste module worden
voor Mijn WEL, waar huurders al hun gegevens digitaal kunnen checken en bijhouden. Mijn
WEL nemen we in 2014 in gebruik.
We onderzochten ook of we processen kunnen vereenvoudigen. Zo overwogen we een van
de twee controles te schrappen die worden uitgevoerd als een huurder vertrekt. In 2014
kijken we hoe we dit verder uitvoeren.
Beoordeling door huurders
Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) beoordeelt de kwaliteit van
onze dienstverlening. Op basis van de toetsen in 2012 mochten we het Huurlabel weer voor
twee jaar voeren. KWH kijkt naar uiteenlopende aspecten van de dienstverlening, van
telefonische bereikbaarheid en het aanbieden van woningen tot het afhandelen van
reparaties en onderhoud. Uit de toetsing in 2013 bleek dat klanten ons beoordelen met een
7,7. Onze informatievoorziening aan klanten kan nog beter. De website speelt een
belangrijke rol in de informatievoorziening, daarom is de medewerker die daarvoor
verantwoordelijk is nauwer betrokken bij de verbeterpunten uit de KWH-meting.
Voordeel voor huurders
WEL biedt huurders al jarenlang verschillende kortingen. Op die manier probeert WEL
mensen met een laag inkomen te helpen hun uitgaven laag te houden.
In 2013 brachten we dit nog eens extra onder de aandacht van de huurders via
nieuwsberichten op de site. Ook kwam er korting bij.
In 2013 konden huurders van WEL een jaar sporten met korting bij sportvereniging Achilles.
Het voordeel kon oplopen tot 65 euro per persoon. Dit was een eenmalige actie.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
61
Met meer dan honderd andere woningcorporaties hebben wij de inkoop van energie
gebundeld in WoonEnergie. Deze organisatie bedingt lage tarieven bij de energieleveranciers
en speelt de korting direct aan huurders door. WoonEnergie hoort tot de drie goedkoopste
energieaanbieders van Nederland en biedt groene stroom voor de prijs van grijze stroom.
We bieden het aan elke nieuwe huurder aan en brengen het ook van tijd tot tijd onder de
aandacht van zittende huurders.
De Huurdersraad opperde huurders van WEL korting te geven op de aanschaf van
zonnepanelen. WEL vindt dat een goed idee. De HBV beraadt zich nu op de beste aanpak om
huurders hiervan op de hoogte te stellen.
Huurders van WEL krijgen 10 tot 25 procent korting op verschillende verzekeringen, zoals
een inboedelverzekering en een autoverzekering. Ook kunnen ze korting krijgen op een
ziektekostenverzekering bij verschillende maatschappijen. Deze collectiviteitskorting kan
WEL aanbieden via huurdersvoordeel.nl, een initiatief van Stichting Nationaal
Huurderscollectief.
Al deze voordelen kon WEL met relatief weinig financiële inspanning realiseren voor de
huurders. WEL inventariseerde in 2013 op welke kortingen de huurders nog meer een
beroep zouden willen doen. Ze bleken voldoende te hebben aan de regelingen die er nu zijn.
Waar WEL financiële ruimte heeft, investeren we overigens niet in kortingsregelingen, maar
kiezen we ervoor niet de maximale huurverhoging door te voeren.
4.2 Bezuinigingen
WEL stelde zich in 2013 als doel minimaal 150.000 euro op de interne kosten te korten.
Medewerkers konden zelf aangeven welke mogelijkheden zij daarvoor zagen. Dat proces
verliep succesvol. De aangeleverde ideeën leverden een mogelijke besparing op van bijna
200.000 euro. De suggesties varieerden van korter vergaderen tot het herzien van de
contracten van leveranciers.
In 2013 is daarnaast bezuinigd op de communicatie en op personeelskosten; van twee
collega’s is het tijdelijke dienstverband na drie jaar niet verlengd. Door tijdelijke
dienstverbanden niet te verlengen hebben we afgelopen vijf jaar het aantal fulltime
formatieplaatsen teruggebracht van 62 tot 52. Deels was dat mogelijk omdat er minder werk
is gekomen, doordat we minder nieuwbouw plegen. Deels nemen andere medewerkers het
werk van deze collega’s over.
De training klantgericht werken heeft een nieuwe betrokkenheid en
verantwoordelijkheidsgevoel losgemaakt die er veel aan bijdragen de scherpe randjes af te
halen van de stappen die WEL genoodzaakt is te zetten.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
62
4.3 Interne organisatie
ICT-aanpassingen
We vervingen in 2013 niet ons hele primaire systeem zoals we eerder van plan waren. Reden
hiervoor was dat de leverancier de prioriteit moest leggen bij de implementatie van SEPA bij
alle corporaties. Wel voerden we verschillende applicaties in.
Sociaal beheer en klachtenregistratie
Om te kunnen volgen of het aantal klachten toe- of afneemt, is het belangrijk ze te
registreren. De programmatuur voor klachtenregistratie namen we in mei 2013 in gebruik,
die voor het vastleggen van sociale klachten medio september.
Contractenbeheer
Om automatisch te kunnen signaleren wanneer een bepaald contract afloopt, hebben we de
module Contractenbeheer geïmplementeerd. Het gaat hier niet om huurcontracten, maar
om automatiseringscontracten, onderhoudscontracten, verzekeringscontracten en
contracten voor ons eigen kantoor. Dankzij de module kunnen we tijdig een beslissing
nemen over het al dan niet verlengen van een contract.
Planmatig Onderhoud (AX PO)
Begin 2013 vervingen we het oude financiële systeem door Dynamics AX. In de loop van
2013 integreerden we het systeem voor planmatig onderhoud in het nieuwe financiële
systeem. Eind juni hebben we ons pakket voor planmatig onderhoud vervangen door een
nieuw pakket, AX PO, dat aansluit bij het financiële systeem.
Citrix-omgeving
Medio maart hebben we de basis van ons automatiseringssysteem, Citrix, vervangen.
Onderdeel van deze vervanging was de vernieuwing van de kantoorautomatisering. We zijn
gaan werken met een nieuwe versie van Microsoft Office.
Publieke wifi
De behoefte aan gratis draadloos internet in ons pand groeide bij onze bezoekers. Sinds
2013 bieden we het aan.
SEPA-IBAN
SEPA is een uniforme Europese standaard voor betalingen en incasso’s die we verplicht
moeten gebruiken vanaf 1 februari 2014.
Een gevolg van de invoering van SEPA is dat we een ander bankrekeningnummer kregen.
Dit nieuwe bankrekeningnummer (IBAN) moesten we communiceren naar onze klanten.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
63
Voor ons betekende dit dat we in de periode half april tot en met eind oktober verschillende
automatiseringssystemen en zo’n 300 brieven uit onze standaardcorrespondentie moesten
aanpassen.
Sinds eind oktober voldoen we aan de Europese verplichting.
VABI Assets beleidssimulatie
In november is het softwarepakket van VABI voor strategisch voorraadbeleid in gebruik
genomen. Hierdoor kunnen we gaan werken aan een nieuw strategisch voorraadbeleid.
Het VABI-pakket ondersteunt ons vastgoedbeleid. Met dit pakket zijn we in staat om al onze
vastgoedkeuzes in te voeren en te simuleren. Hierdoor zijn we beter in staat om de
resultaten van onze keuzes te voorspellen, te monitoren en te verantwoorden.
Woonlastenmodule
De afdeling ICT werkte mee aan de ontwikkeling en introductie van de Woonlastenmodule in
Klik voor Wonen.
Op 15 mei hebben we de module via het evenement ‘Woonlasten in beeld’ toegelicht aan
geïnteresseerde organisaties, zoals collega-corporaties, Aedes, de HBV, de pers en
makelaars.
De woonlastenmodule is sinds begin juni operationeel.
Online reparatiemodule
Sinds halverwege 2013 zijn we bezig met de implementatie van een online reparatiemodule.
Hiermee willen we onze huurders in staat stellen om via onze website reparatieverzoeken
voor hun huurwoning aan te melden. Deze module was begin februari 2014 operationeel.
Hoofdlijnen communicatie
Speerpunten berichtgeving
Speerpunt in de berichtgeving in 2013 was het uitdragen van ons standpunt over het
Woonakkoord. We maakten ons ernstig zorgen over de verhuurderheffing en betaalbaar
wonen. Dat kwam veelvuldig naar voren als gespreksonderwerp. In de media kregen we
ruimschoots aandacht (zo’n twintig procent meer dan in 2012). De pers was vaak kritisch,
maar onze standpunten en positieve bijdragen aan Etten-Leur kregen ook voldoende
aandacht, mede dankzij de evenwichtige berichtgeving op onze eigen site, in persberichten
en via social media.
Aan het eind van het jaar speelde de overname van de woningen van Veron een grote rol in
de berichtgeving over WEL. De gerealiseerde nieuwbouw en toevoeging van de woningen
van Veron in Drimmelen en Moerdijk betekende een extra oplage van ons
huurdersmagazine met ruim driehonderd exemplaren. Maar het betekende ook dat onze
berichtgeving niet meer exclusief op Etten-Leur gericht kan zijn.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
64
Extra communicatiekanalen
We zetten in 2013 extra communicatiekanalen in: Facebook, meer tweets en advertenties in
de Etten-Leurse Bode. Dit bevalt goed en we vervolgen dit en breiden het uit in 2014.
Krant
Naar aanleiding van de resultaten van ons imago-onderzoek in 2012 wilden we de EttenLeurse gemeenschap beter informeren. Door minder WoonWEL’s uit te brengen en meer via
de krant te communiceren, konden we ook een kostenbesparing doorvoeren. Bovendien is
het een mooie manier om mensen meer naar onze website te trekken. We plaatsten korte
artikeltjes in de krant, met verwijzing naar de site.
Social media
In september ging onze bedrijfspagina van Facebook online. Hiermee ontstond een extra
communicatiekanaal, waarmee verbinden en het creëren van een netwerk mogelijk is. De
pagina is geschikt voor de promotie van woningen, maar biedt vooral interessante tips,
ideeën en inspiratie op het gebied van wonen en leven in Etten-Leur.
In 2014 is het doel om de bedrijfspagina op Facebook naar een hoger plan te tillen en meer
likes te genereren die er toe doen.
Website
Onze website is het belangrijkste middel om onze doelgroepen te informeren.
Www.woonwel.nl staat centraal in onze communicatie. Graag bieden we klanten steeds
meer service en informatie die zij kunnen opvragen vanuit hun luie stoel, op een moment
dat bij hen past.
In 2013 troffen we voorbereidingen om woonwel.nl interactiever te maken, zodat klanten
meer zaken online kunnen regelen, zoals een reparatieverzoek inplannen of veilig hang- en
sluitwerk bestellen via de website.
Ook bereidden we ‘Mijn WEL’ voor, een inlogpagina om de persoonlijke (woon)gegevens in
te zien.
Sponsoring
Graag laten we zien dat we meer doen dan woningen bouwen, beheren en verhuren.
Sponsoring is daarvoor een middel. Daarmee tonen we onze betrokkenheid bij de EttenLeurse samenleving. In 2013 keken we echter kritisch naar sponsoring, omdat corporaties
geacht worden zich puur op woningverhuur en -beheer te richten en omdat we kosten
willen besparen. We besloten in 2013 onder meer om de sponsoring van Amu-Sing te
beëindigen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
65
In 2013 waren we wel opnieuw sponsor van de Etten-Leurse avondwandelvierdaagse. Het
maakt ons zichtbaar voor de Etten-Leurse samenleving. De avondvierdaagse is het grootste
evenement in Etten-Leur. Er nemen zo’n 5.000 mensen aan deel. Iedereen is er wel op een
of andere manier bij betrokken. Vanwege lage inschrijfkosten is het ook toegankelijk voor
onze huurders. WEL is betrokken bij de saamhorigheid die dit evenement oproept.
Beleid voor onze medewerkers
Formatie
In 2013 is onze formatie verder gekrompen. Een bewuste keuze, uit kostenoverwegingen. De
inkrimping is duidelijk merkbaar geweest binnen de organisatie, want het werkaanbod nam
niet af. Na een beduidende stijging in de formatie in 2007 en 2008, vanwege de
nieuwbouwpiek, is bij WEL een daling ingezet die al vijf jaar aanhoudt. De daling in de
bezetting is een vroegtijdig antwoord op de ontwikkelingen in de sector en de economische
crisis. De bezetting daalde de afgelopen vijf jaar met ruim zestien procent.
In diezelfde periode bouwden we een groot aantal woningen en enkele maatschappelijke
voorzieningen. Het aantal verhuureenheden is in vijf jaar met veertien procent gestegen
(2008 – 2013). Omdat we nog eens minimaal 171 verhuureenheden van Veron toevoegen
aan onze voorraad, zonder dat we meer personeel krijgen, is het duidelijk dat deze trend
doorzet. We doen meer werk met minder mensen.
Door efficiënter te werken, nieuwbouwwerk op een andere manier te organiseren en een
aantal processen te optimaliseren, slaagden wij erin het grotere aantal woningen te bouwen,
te verhuren en te beheren met een kleinere personeelsbezetting.
Gemiddelde fulltime eenheden per jaar,
afgezet tegen het aantal verhuureenheden
65
61,68
60,53
60
58,64
55,29
55
56,52
54,91
53,50 53,70
54,48
55,93 53,90 5.398
54,89
5.363 51,74
53,19
50
5.116
5.154
5.170
4.736
45
4.422
4.361
4.324
4.425 4.450 4.483
4.480
4.514
40
Fte
Verhuureenheden
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
66
Werving
In 2013 hebben we geen personeel geworven. We ontvingen 123 open sollicitaties. In 2012
waren het er 103. Relatief veel sollicitanten kwamen uit de bouwsector, waar de grootste
klappen vielen door de economische crisis.
Verdeling mannen en vrouwen
Het afgelopen jaar zijn er opnieuw geen mensen in dienst getreden. Er zijn twee
medewerkers uit dienst gegaan, omdat Woonstichting Etten-Leur het tijdelijke
dienstverband niet verlengde. Beiden hadden gelukkig voordat het contract afliep een
andere baan gevonden. Per 1 januari 2014 werken er 59 medewerkers (30 mannen en 29
vrouwen) bij WEL, met een formatie van 50,43 fte.
Het aantal parttimers is iets omlaag gegaan: 27
Verdeling fte's man/vrouw
vrouwen werken parttime, twee fulltime. De dertig
per 31 december 2013
mannen werken allemaal fulltime. Wel werken zij veel
met een rooster van vier dagen van negen uur.
59%
41%
Vrouw
Man
Opleidingen
Het opleidingsbudget is in 2013 voldoende geweest om alle opleidingen te financieren.
Zowel noodzakelijke vakinhoudelijke opleidingen zijn gevolgd, als opleidingen gericht op de
persoonlijke ontwikkeling van de medewerkers. De totale opleidingskosten waren in 2013
104.502 euro, tegen 131.671 euro in 2012.
Alle medewerkers volgden een training in het kader van klantgerichtheid. Daarna spraken
alle medewerkers individuele acties af hoe zij klantgerichter konden gaan werken. De
realisatie van deze afspraken is getoetst tijdens de beoordelingsronde aan het einde van het
jaar. Daarnaast initieerde WEL verschillende acties om het klantbeleid goed tussen de oren
te krijgen, zodat we er ook naar blijven handelen. De borging van klantgericht werken heeft
daardoor volop aandacht gekregen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
67
Beoordelings- en beloningsbeleid
Begin 2013 heeft WEL bekeken of het beoordelings- en beloningsbeleid nog voldoende
bijdroeg aan de organisatiedoelstellingen. Na overleg met leidinggevenden en de
ondernemingsraad zijn er enkele aanpassingen gedaan. De meest in het oog springende
aanpassing is de overstap van een zespuntsbeoordelingsschaal naar een vijfpuntsschaal.
Daarnaast is het voortgangsgesprek (medio het jaar) optioneel geworden. De formulieren
zijn vereenvoudigd, want de gesprekken met leidinggevenden en medewerkers blijven het
belangrijkste.
Loopbaanontwikkelingsbeleid
Binnen de sector kennen we weinig verloop. Daardoor komt er relatief weinig kennis van
buiten binnen. We moeten daarom blijven ontwikkelen, willen we de ontwikkelingen en
veranderingen binnen en buiten de sector bijhouden. De medewerker is zelf
verantwoordelijk voor zijn of haar loopbaan. Medewerkers hebben dankzij de CAO de
mogelijkheid te werken aan hun persoonlijke ontwikkeling, zodat zij breder en anders
inzetbaar worden, zowel binnen als buiten de sector. Hiervoor heeft iedere medewerker
volgens CAO-afspraken een individueel loopbaanontwikkelingsbudget ontvangen. In 2013
maakten acht medewerkers van WEL gebruik van dit budget. In 2012 waren dat er vijf.
Stagiairs en leerlingbouwplaatsen
In 2013 hebben we tien stagiairs de gelegenheid geboden (werk)ervaring op te doen binnen
WEL. Het blijkt steeds moeilijker voor de leerlingen om stageplaatsen te vinden, nu de
economische crisis voortduurt. 120 sollicitanten deden een poging om binnen WEL hun
stage te lopen.
Ook hebben we weer leerlingbouwplaatsen kunnen aanbieden. Bij het groot onderhoud aan
de Pianohof en het nieuwbouwproject Regina Mundi konden leerlingen van Bouwschool
Breda Opleidingen BV werkervaring opdoen.
Verzuim en arbo
Het gemiddelde ziekteverzuim in Nederland daalt. Het Centraal Bureau voor de Statistiek
meldde een verzuimpercentage van 3,9 procent in Nederland over 2013. Het verzuim van
WEL ligt al enige jaren lager dan het landelijke gemiddelde. 2012 was een topjaar, waarin
het verzuim slechts 1,42 procent bedroeg. Maar met 2,02 procent verzuim over 2013 mogen
we zeker niet mopperen. We hebben vooral te maken gehad met wat meer langdurige
zieken.
Het zwangerschaps- en bevallingsverlofpercentage was in 2013 0,51 procent. In 2012 was dit
0,23 procent. Per saldo is ons ‘echte’ verzuim van 1,19 procent gestegen naar 1,51 procent.
We zijn tevreden met dat lage verzuim.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
68
Ontwikkeling Ziekteverzuim
(excl. WAZO)
ziekteverzuimpercentage
5
4
3
2
1
0
2009
2010
2011
2012
Nederland
2013
WEL
Risico-inventarisatie- en evaluatie
De Arbowet regelt dat de werkgevers regelmatig een Risico-Inventarisatie en -Evaluatie
(RI&E) moeten (laten) uitvoeren. We hanteren een cyclus van vier jaar. In 2010 is de RI&E
binnen WEL uitgevoerd.
Ons pand kent relatief weinig problemen. Via het plan van aanpak bewaken we de
verbeterpunten en besteden we aandacht aan veiligheid, gezondheid en welzijn. We hebben
vijf BHV’ers in dienst en we bieden geïnteresseerde medewerkers een reanimatietraining
aan. Daarnaast worden er (verplichte) toolboxmeetingen gehouden voor medewerkers die
alleen werken en/of meer risico lopen als het gaat om veiligheid en gezondheid op de
werkplek.
Preventief Medisch Onderzoek
In het najaar hebben we door ArboNed een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) laten
houden. Het doel van een PMO is om informatie te verzamelen over de gezondheidsrisico’s
van de medewerkers op de werkplek en bij werkzaamheden. Er is onder meer gekeken waar
medewerkers energie van krijgen, naar stressbeleving, leefstijl, fysieke en statische
belasting, beeldschermwerk en lawaai in de werkomgeving.
Uit het onderzoek kwam onder meer naar voren dat medewerkers steeds meer te maken
krijgen met ongewenst gedrag, boze, gefrustreerde klanten en schrijnende situaties. Vooral
de emotionele belasting die dit met zich meebrengt, heeft impact op onze medewerkers. Dit
onderwerp zal dan ook een vervolg krijgen. Ongewenst gedrag wordt niet geaccepteerd en
we gaan aandacht geven aan integriteit.
Verdere verbeteracties staan op stapel in de vorm van instructie en informatie geven over
het bewegingsapparaat (rug, armen, schouders en nek). WEL start met het project Duurzaam
Inzetbare Medewerkers (DIM). Dit past bij de aanbevelingen van ArboNed.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
69
Prestatieafspraken
De medewerkers van WEL zetten zich in voor de gemeenschap van Etten-Leur. Dat doen ze
met hun werk, maar daarnaast doen ze ieder ook iets extra’s voor bewoners of
maatschappelijke organisaties in Etten-Leur. Alle medewerkers hebben deel genomen aan
minimaal één van de activiteiten.
De activiteiten in 2013 waren:
 Maaltijdenservice: rondbrengen van maaltijden en praatje met de ontvangers.
 Het Withof opknappen: de entree en kapelgang schilderen en schoonmaken, inclusief
de coördinatie en de onthulling van het kunstwerk.
 Internetcursus: mensen (ouderen) begeleiden en enthousiasmeren voor het gebruik
van internet.
 Tuinen: schoonmaakactie in wijken rondom Het Withof.
 Wijkfestival Sanderbanken: zoveel mogelijk bewoners ontvangen vanuit de wijk om
draagvlak te creëren voor het wijkontwikkelingsplan.
 Nazomermarkt in Het Turfschip: Woonstichting Etten-Leur profileren.
 Jeugdland: een helpende hand bieden bij Jeugdland.
 Assisteren bij Avoord bij een activiteitenmiddag: met ouderen een middag op stap.
Overleg met de ondernemingsraad
Samenstelling ondernemingsraad
In 2013 was de samenstelling van de ondernemingsraad (or):
Marian van de Kerkhof
voorzitter
Jos Muijs
vice-voorzitter
Wesley Doorten
secretaris
Michaël Korfmaker
lid
Bas de Regt
lid
In 2014 loopt de termijn van drie or-leden af. Twee leden zijn herkiesbaar en één lid treedt
af. Medewerkers kunnen zich verkiesbaar stellen.
Onderwerpen uit de overlegvergadering
Collectieve prestatieafspraak 2013
De directie en de or bepalen jaarlijks samen de inhoud van de collectieve prestatieafspraak
voor medewerkers. Deze bestaat de laatste jaren uit een interne en een externe afspraak.
Voor de interne afspraak moesten collega’s zorgen dat hun kantoor en bureau opgeruimd
waren. De externe afspraak was dit jaar, net als vorig jaar, door de medewerkers zelf in te
vullen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
70
In groepjes pakten collega’s een bepaalde activiteit op, met een sociaal-maatschappelijke
achtergrond. Dit was weer erg succesvol. De collectieve afspraak werd gehaald.
Veron
In 2013 nam WEL woningverhuurder Veron over. De or bracht hierover een positief advies
uit, met een aantal voorwaarden. De directie voldeed aan bijna alle voorwaarden. In 2014
blijft het punt op de agenda staan, om de consequenties voor de arbeidsvoorwaarden te
bespreken voor de medewerkers die hierbij betrokken zijn.
Taakstellende bezuinigingen
De komende jaren staat WEL er financieel minder goed voor, net als andere corporaties. Dit
komt onder andere door de verhuurderheffing. Daarom wordt er bezuinigd. De directie ging
hierover met de or in gesprek. Er is binnen de or begrip voor de noodzaak van bezuinigingen.
Wel wil de or eerst zien waartoe dit leidt. Zodra er een concrete uitwerking komt, zal de or
daarop reageren en erover adviseren.
Beoordelings- en beloningsbeleid
Er werd in 2013 een nieuw beoordelings- en beloningsbeleid vastgesteld. De or en de
directie trokken hiervoor samen op. Uiteindelijk stemde 97,9 procent van de medewerkers
in met het nieuwe beleid.
Preventief Medisch Onderzoek
In 2013 kregen de medewerkers van WEL de mogelijkheid om mee te doen aan het
Preventief Medisch Onderzoek (PMO). De directie betrok de ondernemingsraad bij dit
proces. Het rapport van het onderzoek werd gedeeld met de or en de or dacht mee over de
follow up.
Functiegebonden kostenvergoeding
De or stemde in met een aanpassing van de functiegebonden kostenvergoeding. Vervolgens
stemde ook hiermee 97,7 procent van het personeel in.
Contact met directie
De or heeft om de acht weken een overleg met de bestuurder van WEL. De Directeur Wonen
en de p&o-functionaris schuiven hierbij ook aan. Vanaf 2014 is de Directeur Wonen niet
meer aanwezig bij het overleg, vanwege een andere taakverdeling. In de overleggen heerst
een open, prettige sfeer.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
71
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
72
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
73
5 Bestuur onder hoogspanning
De politieke en economische omstandigheden waarin woningcorporaties opereren, maken
de speelruimte voor corporaties krapper. WEL ontwikkelde een flexibel strategisch beleid
waarmee we op snel veranderende ontwikkelingen een krachtig antwoord kunnen bieden.
Risicomanagement is een belangrijk onderdeel bij het toezicht op WEL’s aanpak.
5.1 Ontwikkelingen om WEL heen
Saneringsbijdrage
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting besloot in 2012 verschillende noodlijdende corporaties
bij te staan. Om de lasten hiervoor op te brengen moeten alle corporaties vanaf 2013 een
saneringsbijdrage tussen één en vijf procent van hun ontvangen huur betalen. Voor WEL
kwam dit in 2013 neer 1.061.663 euro. De komende jaren blijven er bijdrages gevraagd
worden.
Verhuurderheffing
Minister Blok van Wonen en Rijksdienst sloot in februari een akkoord met de meerderheid
van de partijen in de Tweede Kamer, het Woonakkoord. Onderdeel van dit akkoord is dat de
regering woningcorporaties een heffing oplegt die oploopt tot in totaal 1,7 miljard euro per
jaar. Dat is zo’n vijftien procent van de te ontvangen huren. Daardoor neemt de ruimte voor
investeringen sterk af, worden bezuinigingen op de organisatie en op onderhoud
noodzakelijk en gaan de huren sterk omhoog. Niet alleen bij mutatie, maar ook door de
jaarlijkse huurverhogingen, die kunnen oplopen tot 6,5 procent. Blok schrijft een
inkomensafhankelijke huurverhoging voor.
De Eerste Kamer dwong in december af dat de verhuurderheffing geëvalueerd zal worden,
zodat hij niet oneindig doorloopt. In 2017 volgt deze evaluatie. Als de resultaten desastreus
uitpakken voor de onderkant van de woningmarkt, wordt de wet herzien.
WEL betaalt vanaf 2014 2,6 miljoen euro verhuurderheffing en het bedrag loopt op naar 5,3
miljoen in 2018. De verhuurderheffing wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde. De
verwachting is die waarde de komende jaren zal stijgen.
De aanpassing van de Woningwet leek door de onderhandelingen tussen minister Blok en
corporaties over de verhuurderheffing minder onzalig te worden, dan eerder aangenomen.
In augustus maakte Aedes afspraken met de minister over het werkterrein van corporaties
en de strenge voorwaarden waaraan woningbouw buiten de sociale woningbouw moet
voldoen. In februari 2014 stelde de minister toch weer aanvullende voorwaarden, waardoor
de bouw van niet-socialehuurwoningen voor corporaties en het investeren in
maatschappelijk vastgoed nog moeilijker wordt.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
74
Duidelijk is in elk geval dat de overheid aanstuurt op alleen bouwen, verhuren en beheren
van socialehuurwoningen. WEL ziet haar taak breder, om ook mensen met een inkomen net
boven de huurtoeslaggrens niet in de knel te laten komen, om segregatie tegen te gaan door
een gevarieerd aanbod in wijken en om de leefbaarheid te waarborgen. Onze financiële
situatie bepaalt, naast de wetgeving, of we die rol kunnen handhaven.
Ook de juridische splitsing tussen DAEB-woningen (sociale woningbouw met een huurprijs
onder de huurtoeslaggrens) en niet-DAEB-woningen die corporaties boven het hoofd hing,
verviel toen Aedes de verhuurderheffing accepteerde. Inmiddels wordt duidelijk dat de
administratieve splitsing die de corporaties wél moeten doorvoeren door de minister zo
gecompliceerd wordt gemaakt, dat de winst van de afspraken van Aedes daarmee vrijwel
teniet wordt gedaan.
De bestuurder van WEL stemde in overleg met de raad van commissarissen en de Huurders
Belangen Vereniging tegen de overeenkomst tussen Aedes en de minister over de
verhuurderheffing. Wij voorzien rampzalige gevolgen voor de middeninkomens en voor de
leefbaarheid in wijken. Helaas lijken recente ontwikkelingen ons gelijk te geven.
Wet normering topinkomens
Op 1 januari 2013 trad de Wet normering topinkomens in werking voor
corporatiebestuurders en toezichthouders. De minister voerde op basis daarvan een staffel
in om de beloning te toetsen. De rechter oordeelde dat deze staffel onredelijk was en
vernietigde hem. Inmiddels heeft het ministerie een nieuwe staffel ingevoerd. Voor WEL
betekent dit dat de beloning van de bestuurder op termijn met ongeveer tien procent
omlaag moet. Dat is beduidend minder dan de oorspronkelijke neerwaartse bijstelling van
meer dan dertig procent.
Maatschappelijke ontwikkelingen
De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft grote invloed op de betaalbaarheid van
woonlasten voor onze huurders. De komende jaren worden we mogelijk geconfronteerd
met meer huurachterstanden, betalingsproblemen en ontruimingen, zeker als de economie
niet snel herstelt.
De rol van de overheid, en dus ook van de gemeente Etten-Leur is, onder andere door
minder goede financiële vooruitzichten, sterk veranderd.
Er wordt een groter beroep gedaan op de zelfredzaamheid van mensen en op de netwerken
die zij om zich heen hebben. Mensen blijven steeds langer in hun eigen huis wonen, maar
kunnen een minder groot beroep doen op zorg.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
75
Er zullen steeds meer mensen in onze huurwoningen wonen, die in het verleden naar een
verzorgingshuis of een woonvoorziening voor mensen met beperking gingen of die in de
jeugdzorg of psychiatrie een plekje vonden.
De recessie duurde voort. Hier en daar vertoonde de economie tekenen van herstel, maar
dat had nog geen effect op grote schaal. Dat betekende dat de groep mensen die op sociale
woningbouw is aangewezen groeide.
5.2 Strategische aanpak WEL
Strategisch kader
In 2013 liep er een traject om een nieuw strategisch kader te realiseren. We hebben een
versoberde missie vastgesteld en de speerpunten geformuleerd waarmee we de komende
jaren aan de slag willen. Zij vervangen de missie en de ambities uit ons ondernemingsplan
van vier jaar geleden. Omdat de toekomst minder voorspelbaar is dan een aantal jaren
geleden, zijn de speerpunten minder vastomlijnd geformuleerd dan we gewend waren.
Het is van belang dat we onze eigen koers blijven varen, ondanks de sterk bepalende rol van
de rijksoverheid. Een duidelijke keuze is dat we er in de eerste plaats willen zijn voor onze
huurders. We toetsten onze keuzes bij cruciale stakeholders zoals onze klanten en de
gemeente Etten-Leur.
Scenarioplanning
Een hulpmiddel dat we vanaf 2013 gebruiken om in de toekomst keuzes te maken, is het
uitdenken van verschillende scenario’s. We schetsten in 2013 een aantal realistische
toekomstbeelden voor de korte (vier jaar) en lange (tien jaar) termijn voor WEL. Aan deze
scenario’s kunnen we onze plannen toetsen. Op basis van de mogelijke scenario’s kunnen
we de organisatie inrichten en flexibel inspelen op ontwikkelingen zoals een verbetering of
verslechtering op de woningmarkt of meer of minder politieke vrijheid.
5.3 Risicomanagement
Toezicht raad van commissarissen
Bij het toezicht door de raad van commissarissen (rvc) lag het zwaartepunt in 2013 op
risicobeheersing. Vanaf 1 januari functioneerde de rvc in een nieuwe samenstelling. Bij de
wijzigingen in 2012 waren bewust meer commissarissen met een financiële achtergrond
gezocht.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
76
Met de komst van de nieuwe commissarissen veranderde de samenstelling van de
auditcommissie ook. Besloten is de auditcommissie een grotere rol te geven in het
meekijken bij de begroting en jaarrekening en bij de afstemming met de accountant.
Specifiek bij de Boshoeve checkte de commissie of de procedure die WEL daar volgde goed
was verlopen. Dit onderzoek leverde geen onregelmatigheden op.
De hele raad werd vanaf 2013 vroeger in besluitvormingsprocessen en beleidskeuzes bij WEL
betrokken, om vooraf beter zicht te hebben op de risico’s ervan.
Spanning bedrijfslasten versus omzet
Er ontstond in 2013, als gevolg van de diverse heffingen van de overheid, een grotere
spanning in de verhouding tussen de bedrijfslasten en de omzet. Dat betekent dat in 2014
opnieuw moet worden bekeken of de bedrijfslasten niet omlaag kunnen. Ook moet bekeken
worden of het wel realistisch is om de huurverhoging die in 2013 in gang is gezet in verdere
jaren door te zetten. De impact voor huurders is groot en mogelijk niet acceptabel.
Vanaf 2015 krijgt WEL te maken met de huursombenadering. Dan worden huurverhogingen
niet afhankelijk van het inkomen maar van de kwaliteit van de woning. Dat betekent voor
WEL dat we ruimte krijgen om de huurprijsstijging te differentiëren op complex- of zelfs
woningniveau.
5.4 Klachtencommissie
Samenstelling
In de klachtencommissie van Woonstichting Etten-Leur hebben de volgende personen
zitting:
Mevrouw mr. M.M.N. Aerts, (voorzitter), docente aan de Juridische Hogeschool AvansFontys.
De heer P. Torenbos; gepensioneerd, voorheen consultant.
De heer ir. M.L. van der Wel, directeur-bestuurder woningcorporatie Woonburg.
De heer A. Heeffer, gepensioneerd, voorheen mechanisch onderhoudsmonteur.
De heer mr. Y.J.H. van Griensven, advocaat bij Van Griensven Advocatuur, Breda.
Vanuit de organisatie is de heer J.C. van der Smissen benoemd als ambtelijk secretaris. Hij
heeft geen stemrecht in de commissie, maar ondersteunt de commissie op administratief
gebied in de klachtenprocedure. Mevrouw M. van Oorschot verzorgt de administratieve
werkzaamheden.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
77
Rooster van aftreden
Volgens het rooster van aftreden zou mevrouw Aerts per 1 juni 2013 afscheid genomen
hebben van de klachtencommissie. Met de mogelijkheid van aansluiting bij een regionale
klachtencommissie in het achterhoofd, werd in overleg met mevrouw Aerts en de andere
leden van de klachtencommissie besloten om het voorzitterschap van mevrouw Aerts te
verlengen. Eerst tot 1 januari 2014 en vervolgens tot 1 juli 2014 of zoveel eerder of later als
de aansluiting bij de regionale klachtencommissie plaatsvindt. Volgens het reglement van de
klachtencommissie mag een lid maximaal twee termijnen uitdienen. De
uitsluitingsclausule***) geeft echter de mogelijkheid om hiervan af te wijken.
Naam
Datum
aantreden
Datum
aftreden*)
Datum herbenoeming **)
Definitieve datum
aftreden
De heer Y.J.H. van
Griensven
1 juni 2012
1 juni 2016
De heer A. Heeffer
27 maart
2009
1 juni 2012
1 juni 2012
1 juni 2016
De heer P.
Torenbos
27 april 2006
1 juni 2010
1 juni 2010
1 juni 2014
De heer M. van der
Wel
27 april 2006
1 juni 2010
1 juni 2010
1 juni 2014
Mevrouw M. Aerts
12 mei 2006
1 juni 2009
1 juni 2009
1 juli 2014 ***)
1 juni 2020
*) Volgens artikel 13, lid 5 van het reglement treden de leden uiterlijk vier jaar na hun benoeming af volgens
een door de commissie op te maken rooster.
**) Volgens artikel 13, lid 7 kan een aftredend lid éénmaal voor een periode van maximaal vier jaar worden
herbenoemd.
***) Uitgesteld van 1 juni 2013 naar 1 januari 2014 en 1 juli 2014, volgens artikel 15, lid 2: alle zaken waarin dit
reglement niet voorziet, worden behandeld overeenkomstig de uitgangspunten van de Algemene Wet
Bestuursrecht.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
78
Vergoeding
De leden van de klachtencommissie ontvangen een vaste vergoeding voor hun jaarlijkse
inzet. Deze vergoeding bedraagt 750 euro per lid en 1.000 euro voor de voorzitter. Hierbij
wordt uitgegaan van een maximum aantal vergaderingen van twaalf per jaar. Tot op heden
is dit aantal niet overschreden.
Naast de genoemde vergoeding hebben de leden recht op een kilometervergoeding van
gemaakte reiskosten, conform de gebruikelijke kilometervergoedingsregeling van
Woonstichting Etten-Leur.
Register van ontvangen klachten
De commissie houdt een register bij van ontvangen klachten. Hierin wordt vermeld hoeveel
klachten er zijn binnengekomen, welk aantal de commissie heeft doorverwezen naar de
organisatie en welke klachten ze zelf in behandeling heeft genomen. Verder wordt onder
andere de aard van de klacht en de behandelingstermijn in het register vermeld.
Klachten WEL
12
1
1
10
8
niet in behandeling
genomen
3
nog in behandeling
6
4
9
7
2
1
1
3
behandeld
1
1
4
teruggelegd bij WEL
2
0
2009
2010
2011
2012
2013
In 2013 heeft de Klachtencommissie drie klachten ontvangen. Eén klacht is door de
commissie behandeld, waarbij de klager en vertegenwoordigers van Woonstichting EttenLeur zijn gehoord. De klacht ging over de aanleg, het gebruik en het ervaren geluidsoverlast
van een betegeld terras bij een HAT-complex aan de Wildbaan, dat op verzoek van bewoners
door WEL werd aangelegd voor gezamenlijk gebruik. De commissie heeft WEL geadviseerd
om het gebruik van het terras en de door de huurder en andere bewoners van het complex
ervaren overlast nader te onderzoeken.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
79
De commissie gaf in overweging om het onderzoek door een onafhankelijke partij uit te
laten voeren en bijvoorbeeld buurtbemiddeling in te zetten. Ook adviseerde de commissie
om aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek een besluit te nemen of het terras
blijft. Als het blijft adviseerde de commissie om concrete afspraken vast te leggen met de
bewoners over het gebruik van het terras en het naleven en controleren van de afspraken.
De overige twee ontvangen klachten waren nog niet aan WEL voorgelegd. De commissie
heeft ze daarom bij WEL neergelegd en WEL heeft het met de klagers afgehandeld. De
klachten ging over het niet krijgen van een vergoeding voor een voorziening die een huurder
zelf had aangebracht en de vraag of WEL bevoegd is om te beschikken over de
inkomensgegevens van de huurder en hoe WEL omgaat met die inkomensgegevens.
Aantal vergaderingen
In principe vergadert de commissie eens per maand, maar als er geen klachten zijn ingediend
blijft de vergadering achterwege. De commissie is in 2013 vier keer bijeen gekomen. Tijdens
één van die bijeenkomsten werd een hoorzitting gehouden en een advies geformuleerd over
een klacht. In één vergadering werd het jaarlijkse overleg gevoerd met de directie. Tijdens
de vergaderingen werd gesproken over het jaarverslag van de klachtencommissie, het
functioneren van de klachtencommissie en de visie op een mogelijke regionale
samenwerking voor een gezamenlijke klachtencommissie, het rooster van aftreden van de
leden, het verlengen van het voorzitterschap van mevrouw Aerts, de stand van zaken van de
klachten die in de organisatie werden teruggelegd, de verbetering van het
klachtenmanagement, de wijziging van het woonruimteverdeelsysteem en de
ontwikkelingen binnen WEL en de HBV.
Cursus / training
In tegenstelling tot voorgaande jaren is er in 2013 geen trainingsmiddag of cursus
georganiseerd.
Jaarlijks verslag
De commissie brengt jaarlijks verslag uit van haar werkzaamheden aan de bestuurder van
Woonstichting Etten-Leur. Over het verslagjaar 2013 is het verslag in februari 2014 aan hem
toegezonden. Het verslag wordt in zijn geheel op de website geplaatst en deels opgenomen
in het jaarverslag van Woonstichting Etten-Leur. Daarnaast ontvangen de raad van
commissarissen, de ondernemingsraad en de Huurders Belangen Vereniging het verslag.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
80
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
81
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
82
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
83
6 Oplopende druk op de kasstromen
De politiek en de begrotingsplannen van de regering houden WEL in de greep. De contouren
waarbinnen we moeten werken, werden in 2013 duidelijker. Ons streven naar financiële
stabiliteit en continuïteit staat onder druk Ook WEL zal vanaf nu jaarlijks miljoenen euro’s
heffingen moeten gaan afdragen aan het Rijk. Die lasten zijn moeilijk te dragen. Alleen met
grote aanpassingen kunnen we zorgen dat de toekomst financieel positief blijft. Of die
aanpassingen verantwoord zijn uit oogpunt van volkshuisvesting is de grote vraag. In 2013
hebben we voor de eerste keer een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd,
zonder differentiatie. De eerste bezuinigingen hebben we kunnen realiseren. De nieuwbouw
hebben we meer uitgesmeerd over de jaren en bij onderhoud hebben we verantwoorde
bezuinigingen kunnen vinden. Het investeringsklimaat is gelukkig gunstig te noemen. Het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV)
hebben onze begroting en het jaarverslag positief beoordeeld.
We zijn in een periode beland waarin er aan alle kanten aan de corporaties wordt getrokken.
De regering met haar verhuurderheffing, het CFV met de saneringssteun, de gemeente met
haar grondexploitatie en leefbaarheidswensen, het WSW met strengere eisen aan liquiditeit.
Woningzoekenden met de vraag naar woonruimte. Huurders die een beperkte
huurverhoging willen en ondernemers die om huurverlaging verzoeken. Extra regels voor
toezicht die meer informatie en verantwoording vergen, Europese regelgeving op het gebeid
van treasury.
In dit krachtenveld doen wij op verantwoorde wijze ons werk doen en we passen onze
bedrijfsvoering hierop aan.
6.1 Financiële resultaten (enkelvoudig)
Woonstichting Etten-Leur sloot het boekjaar 2013 af met een negatief resultaat van 6,8
miljoen euro. Het eigen vermogen bedroeg op het einde van 2013 213,5 miljoen euro
(enkelvoudige jaarrekening).
De balans vertoont vergeleken met 2012 een paar opvallende posten:
 De materiële vaste activa daalden door afwaarderingen, ondanks de oplevering van
nieuwbouw ter waarde van 22 miljoen euro. De vastgoedbeleggingen stegen, door
de oplevering van nieuwbouw onder verkoop onder voorwaarden en door
herwaardering. De latente belastingvordering steeg met 10,5 miljoen euro door
afwaardering van het vastgoed en fiscale verliescompensatie die daardoor is
ontstaan.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
84

Het eigen vermogen steeg met 2,6 miljoen euro, door het negatieve resultaat en de
mutaties op basis van waardering rechtstreeks in het vermogen. De schuldenpositie
steeg met twee miljoen euro. De terugkoopverplichting van woningen verkocht
onder voorwaarden steeg aan de activazijde van balans met 6,5 miljoen euro door
de oplevering van nieuwbouw. De passivazijde steeg 6,6 miljoen euro. De activazijde
gaat uit bij de terugkoopverplichting van de waarde van de woning en passivazijde is
het de terugkoopverplichting inclusief de winst en verliesdeling. Er is sprake van
verliesdeling.
In 2013 stegen de huuropbrengsten ten opzichte van 2012, door de oplevering van
nieuwbouw en door de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Het verkoopresultaat was lager dan in 2012, omdat we minder woningen verkochten in 2013
en meer woningen met Koopgarant verkochten.
Ontwikkeling kosten
Afschrijvingen
De afschrijvingen in de jaarrekening worden lineair bepaald over de bedrijfswaarde. De
afschrijving over de bedrijfswaarde was twee miljoen euro hoger dan in 2012. Dit werd
veroorzaakt door de mutatie in de waardering en de oplevering van nieuwbouw.
Lonen en salarissen
De lonen en salarissen en de sociale lasten zijn gedaald ten opzichte van 2012. In 2013 is het
aantal persoonsleden en de urencapaciteit verder afgenomen.
Onderhoudskosten
De onderhoudslasten zijn gedaald ten opzichte van 2012 en ze zijn ook lager dan in de
begroting voor 2013. Op verschillende onderdelen gaven we minder uit en keken we kritisch
waar we konden bezuinigen.
Leefbaarheid
We hebben minder uitgegeven aan leefbaarheid dan in 2012 en minder dan wat we hadden
begroot. Dit had te maken met minder activiteiten; we keken meer naar nut en noodzaak
van leefbaarheidsinvesteringen.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten zijn 1.106.000 euro gestegen, ondanks de doorgevoerde
bezuinigingen op de kosten van onze organisatie (118.000 euro) en het vervallen van de
bijdrage van CF-wijken (97.000 euro).
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
85
De grootste stijgingen ten opzichte van 2012 werd veroorzaakt door (bedragen x 1.000
euro):
 Meer belastingen, contributies en verzekering (115)
 Saneringssteun aan noodlijdende corporaties (1.062)
 Eerste jaar verhuurderheffing (97)
Afwaarderingen
In de jaarrekening zijn enkele bijzondere afwaarderingen verwerkt:
 De Wet verhuurderheffing is aangenomen. In de bedrijfswaarde is ten opzichte van
vorig jaar de verhuurderheffing voor de gehele exploitatieduur ingerekend.
 De verhoging van de huren is uit voorzichtigheid gelimiteerd tot vijf jaar; we weten
niet of de huurverhoging houdbaar is, gezien de negatieve gevolgen voor de
volkshuisvesting. De huurpotentie wordt eerder afgetopt dan op de gewenste
streefhuur.
 Het Turfschip is verder afgewaardeerd, om een gezonde exploitatie op lange termijn
mogelijk te maken.
 De oplevering van de nieuwbouw leidde tot hogere afwaarderingen door de
verhuurderheffing.
Belastingen
In de jaarrekening van 2013 wordt uitgegaan van compensabele verliezen. Deze zijn het
gevolg van de fiscale afwaardering van vastgoed (WOZ-waarde) ten opzichte van de fiscale
openingsbalans in 2008. Het standpunt van de Belastingdienst op dit punt is dat een
duurzame afwaardering moet worden genomen over de hele looptijd tot 2008.
Woonstichting Etten-Leur neemt alleen afwaarderingen wanneer deze groter zijn dan tien
procent. Door de fiscale verliescompensatie ontstond een belastinglatentie die in 2013 ten
gunste van het resultaat is gekomen.
6.2 Meerjarenprognose
De cijfers in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de begroting 2014 zoals we die op 1 februari
2013 hebben ingediend bij het CFV en het WSW. Het startjaar van de meerjarenprognose is
gebaseerd op de prognose van de jaarrekening over 2013. Deze wijkt af van de definitieve
jaarrekening door aangepast richtlijnen voor de jaarverslaglegging en het standpunt van de
Belastingdienst over de fiscale waardering.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
86
Politieke vooruitzichten
Verhuurderheffing
Het kabinet en Aedes hebben afspraken gemaakt over de organisatie van het werkdomein
van woningcorporaties, toezicht in de sector, de verhuurderheffing en investeringen. Het
Aedesakkoord is in 2013 aangenomen met een stemming
Werkdomein
Corporaties kunnen sociale huurwoningen blijven bouwen en verhuren en een bijdrage
leveren aan stads- en dorpsvernieuwing, het verbeteren van achterstandswijken en het
bouwen van gemengde wijken waar commerciële partijen dat laten afweten. Corporaties
mogen middeldure huurwoningen (niet-DAEB) bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van
een gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn.
Financiering van deze woningen dient zonder geborgd geld plaats te vinden. Corporaties
moeten DAEB- en niet DAEB-taken binnen de organisatie scheiden, omdat zij alleen voor
sociale huurwoningen voordeel hebben in de vorm van geborgde leningen. Een corporatie
kan zelf kiezen of zij die taken administratief of juridisch scheidt. De daadwerkelijke
scheiding wordt niet eerder verwacht dan per 1 januari 2016.
Toezicht
Het WSW krijgt een grotere rol bij de sanering van corporaties. Het WSW beoordeelt de
risico’s van corporaties op het moment dat zij bij banken leningen voor investeringen willen
aangaan.
Heffing en investeringen
Door de overeenstemming met de Minister van Wonen wordt voor deze kabinetsperiode de
verhuurderheffing als een voldongen feit beschouwd. Als randvoorwaarde is afgesproken
dat de potentiële huuropbrengst van het huurbeleid in stand blijft, ook bij de invoering van
de huursombenadering. De corporaties moeten wel oog blijven houden voor de
beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Binnen hun mogelijkheden
investeren corporaties zo veel mogelijk. Er is 400 miljoen euro beschikbaar uit het
energieakkoord voor energiebesparende maatregelen. De btw-integratieheffing is vervallen
per 1 januari 2014.
Saneringssteun aan het Centraal Fonds
De saneringssteun is voor het eerst opgehaald in 2013. Vanaf 2013 wordt de
saneringsheffing bepaald door een percentage van de jaarlijkse huuropbrengst van
woongelegenheden te nemen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
87
Percentage van de jaarlijkse huuropbrengst voor de Saneringsheffing
2013
4,0 %
2014
3,5 %
2015
2,0 %
2016
2,0 %
Vanaf 2017
1,0 %
Huurcompensatie
Ter compensatie van de verhuurderheffing mogen corporaties extra huurverhogingen
toepassen. Voor de jaren 2013 en 2014 is er de mogelijkheid om inkomensafhankelijke
huurverhogingen door te voeren. Ondanks de druk op betaalbaarheid van de huren voerden
de meeste corporaties, ook WEL, deze percentages door voor 2013 en 2014. In de
meerjarenprognose is vanaf 2014 rekening gehouden met 1,5 procent boven de inflatie.
Vennootschapsbelasting
De vennootschapsbelasting heeft de afgelopen jaren geen invloed gehad op de kasstromen,
door de ANBI-status van corporaties. Hierdoor was het voor alle corporaties mogelijk om
gebruik te maken van een herbestedingsreserve. Gevolg hiervan was dat er nauwelijks vpb
werd afgedragen. Inmiddels zijn er wijzigingen in deze wetgeving doorgevoerd en kunnen we
hier geen gebruik meer van maken. Voor de komende jaren houden we rekening met fiscale
waardedalingen van het vastgoed die leiden tot verliescompensatie. Vanaf 2016 wordt er in
de meerjarenprognose rekening gehouden met vennootschapsbelasting.
Uitgangspunten
Op basis van de jaarrekening 2012 en de prognose van 2013 is de financiële
meerjarenprognose bijgesteld. Met deze meerjarenprognose beheersen we de kasstromen
voor de komende jaren, om zo de ontwikkeling van Woonstichting Etten-Leur te monitoren.
De jaarrekening 2012 (enkelvoudige jaarrekening) heeft gediend als basis voor de
balanspositie. De prognose voor 2013 dient als basis voor de resultatenrekeningen. De
nieuwbouwplannen uit de begroting voor 2013 zijn opgenomen.
In het basisscenario van deze meerjarenprognose is rekening gehouden met de compensatie
van de lastenverzwaringen voor Woonstichting Etten-Leur, door:
 investeringen in nieuwbouw over een groter tijdvak te verdelen. De stichtingskosten
zijn kritisch tegen het licht gehouden en waar mogelijk naar achter geschoven.
Binnen tien jaar worden alle nieuwbouwprojecten ten uitvoer gebracht.
 besparing op bedrijfslasten en personele lasten, oplopend tot 300.000 euro per jaar.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
88



beperking van planmatig onderhoud en investeringen in groot onderhoudsplannen
voor de komende vijf jaar. Voor de toekomst worden onderhoudswerkzaamheden
geclusterd en geactiveerd in de meerjarenplanning.
inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met een bruto-jaarinkomen
tot 33.000 euro van 1,5 procent. Extra huurverhoging voor huishoudens met een
inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro van 2,0 procent. Extra huurverhoging voor
inkomens boven 43.000 euro van 4,0 procent (inkomensgrenzen hebben een
peildatum 1 januari 2013).
de gewenste huur op te trekken naar gemiddeld 85 procent van de maximale huur.
De verhuurderheffing is ingerekend: 1,7 miljard euro voor de hele sector in 2017, voor WEL
2,6 miljoen euro per jaar vanaf 2014, oplopend naar 5,2 miljoen euro in 2018. De
verhuurderheffing is gebaseerd op de WOZ-waardeontwikkeling.
Ook met de saneringssteun is rekening gehouden (2013 vier procent, 2014 3,5 procent, 2015
twee procent, 2016 twee procent en vanaf 2017 één procent).
Financiële vooruitzichten
Overname vastgoed Veron
Vanaf 2014 zijn 171 seniorenwoningen en vier overige objecten van Veron overgenomen en
opgenomen in de exploitatie. Alle woningen worden om te beginnen onder de DAEB-grens
in de markt gezet. Voor de financiering zijn vier leningen van Veron opgenomen in de
leningportefeuille. Deze zijn op marktwaarde bepaald. De marktwaardeverrekening van deze
leningen zijn verrekend met de aanschafwaarde van het vastgoed. De onderhoudslasten zijn
ingerekend op basis van de geldende onderhoudsnormen. Dit geldt ook voor de overige
lasten. Uitgangspunt bij de aankoop is geweest dat de aanschaf geen negatieve invloed mag
hebben op de kengetallen. Het CFV en het WSW hebben goedkeuring verleend aan de
overname van het vastgoed van Veron. Het WSW heeft het faciliteringsvolume verstrekt aan
WEL voor de overname.
Verkoopprogramma
Het verkoopprogramma is enige jaren geleden gestart en loopt ondanks de economische
crisis redelijk. We zijn in 2013 niet uitgekomen op de geprognosticeerde aantallen, we
verkochten maar 22 woningen in plaats van de geplande dertig. Daarvan zijn vijf woningen
met Koopgarant verkocht, uit de bestaande voorraad. Voor woningen die zijn verkocht
onder Koopgarant heeft WEL een terugkoopplicht.
Voor de jaren 2014 tot en met 2017 rekenen we op hetzelfde aantal. Daarmee realiseren we
voldoende kasstromen voor het niet-financierbare gedeelte van onze investeringen. Aan
deze doelstelling houden we vast.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
89
Investeringen
In de financiële meerjarenprognose houden we rekening met nieuwe huurwoningen en
bijzondere projecten. De projecten lopen sterk uiteen, van woonvoorzieningen tot grote
complexen. In de periode van 2104 tot en met 2023 willen we nog zo’n 460 eenheden
realiseren in Etten-Leur. De woningen en voorzieningen komen in de uitbreidingsgebieden
en locaties in Etten-Leur:
 Schoenmakershoek: Leurse Dijk
 De Streek: uitbreiding De Streek
 Grauwe Polder: Het Withof
 Herstructurering: Kerkwerve
Groei van WEL
De woningvoorraad van WEL ontwikkelt zich sterk in opgaande lijn. In de grafiek is de
verkoop van woningen meegenomen. Naast de woningen zijn er nog ‘overige objecten’. Dit
zijn voornamelijk garages en parkeerplaatsen, maar ook kinderdagverblijven, een
gezondheidscentrum, een sociaal cultureel centrum en commerciële ruimten. Ook
registreren we hieronder de koopconstructies voor starters op de woningmarkt, met
uitzondering van Koopgarant. De stijging in 2014 wordt veroorzaakt door de overname van
Veron.
Weerstandsvermogen en financiële continuïteit
De financiële meerjarenprognose berekent op basis van een vaste parameterset de
bedrijfswaarde van het bestaande bezit en de nieuwbouwprojecten. Wijzigingen in de
bedrijfswaarde leiden tot waardeveranderingen die we ten laste van het resultaat brengen
of rechtstreeks in het vermogen verwerken.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
90
In een veel eerder stadium is, mede in het kader van de bevordering eigen woningbezit en
vanuit strategisch perspectief, een grote groep woningen aangewezen voor verkoop.
De solvabiliteit (weerstandsvermogen) is de algemene bedrijfsreserve uitgedrukt als
percentage van het balanstotaal. De solvabiliteit schommelt de komende jaren tussen de
veertig en vijftig procent. Na 2022, als de nieuwbouw is afgenomen, groeit het vermogen
door. Vooralsnog wordt de grens van dertig procent aangehouden voor een gezonde
bedrijfsvoering.
Het volkshuisvestelijke vermogen, dat is berekend door het Centraal Fonds Volkshuisvesting,
schommelt de komende jaren tussen de 25 en 30 procent. De ondergrens van het
volkshuisvestelijke vermogen loopt op tot twintig procent in 2017. WEL voldoet dus ruim aan
deze norm. De basisgegevens zijn afkomstig van de dPi uit 2012. Het Centraal Fonds
hanteert zijn eigen berekeningsmethodiek.
Normen en kengetallen
Onze verwachtingen voor de belangrijke kengetallen voor de komende jaren worden
onderstaand toegelicht. Als onze meerjarenprognose strookt met de werkelijkheid voldoen
we aan de normen die we onszelf opleggen en aan externe normen. De normen die we zelf
hanteren zijn strenger dan de externe normen, om voldoende flexibiliteit in de financiering
te behouden.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
91
Dekkingsratio’s
Onderstaande kengetallen geven aan in hoeverre Woonstichting Etten-Leur in staat is om
vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de interest te betalen.
Het WSW hanteert een norm van 1,4 om naast de rente ook een normatieve aflossing mee
te nemen. De praktijk leert dat er binnen de exploitatie ruimte moet zijn om uitgaven te
doen die niet rechtstreeks leiden tot extra inkomsten. Bijvoorbeeld investeringen of
uitgaven voor leefbaarheid, of de vennootschapsbelasting. WEL streeft daarom naar 1,5 voor
de hele WEL-groep, om voldoende flexibiliteit in de financiering, faciliteringsvolume en
borgingsmogelijkheden te houden.
De dekkingsratio bleef in 2013 boven de norm van 1,4. Het overschot gebruiken we voor de
interne financiering van investeringen.
De kasstroomtoets toetst of WEL in staat zou zijn om de rente en een aflossing van twee
procent van de leningenportefeuille op te brengen. Deze dient minimaal 1 te zijn.
Geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en rente-ontvangsten blijven vanaf 2014
buiten beschouwing in dit kengetal. Dit is een verzwaring van de regelgeving door het WSW.
De onderhoudsinvesteringen worden gedekt door verlenging van de levensduur en
activering van deze investering. Eventuele afwaardering of opwaardering komt terug via
waardeveranderingen.
Vanaf 2013 is de verhuurderheffing ingerekend.
Vanaf 2016 daalt de dekkingsratio doordat we vennootschapsbelasting moeten gaan
betalen.
De kasstroomtoets van het WSW wordt in de toekomst vervangen door een nieuw kengetal,
namelijk de aflossingsverdiencapaciteit.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
92
Financiële ratio’s voor de risicobeoordeling WSW
Vanaf 2014 beoordeelt het WSW jaarlijks de financiële positie en risico’s van iedere
deelnemer volgens een nieuw beoordelingskader.
De belangrijkste veranderingen van het WSW:
 De financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) én op
basis van prognose (vijf jaar dPi).
 Het is een integraal stelsel van financiële ratio’s, met meer en beter zicht op korteen langetermijnrisico’s volgens het WSW.
 De dekkingsratio (ICR-norm) blijft 1,4, rekening houdend met noodzakelijk geachte
risicobuffers, waarbij de geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en
renteontvangsten buiten beschouwing blijven. De generieke aflossingsfictie van twee
procent wordt vervangen door een corporatiespecifieke DSCR (ratio voor rente en
aflossing).
 De nieuwe DSCR (rente- en aflossingscapaciteit) houdt rekening met het restant van
de levensduur van het bezit, de verkoopopbrengsten en een aangepast
onderhoudsniveau bij exploitatie tot het einde van de levensduur van de portefeuille.
Dit leidt tot een inschatting van de volgende kengetallen voor 2013 op basis van de
jaarrekening en de begroting 2014:
Interest Coverage Ratio
2,00
1,50
1,84
1,63
1,63
1,40
ICR afgelopen 3 jaar
ICR komende 5 jaar
1,00
0,50
0,00
ICR t.b.v. WSW Risico
Score Model
WSW norm
De gemiddelde gerealiseerde ICR is 1,63 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde
geprognosticeerde ICR (vijf jaar) is 1,84. De laagste van de twee wordt getoetst aan de norm
van 1,4. Woonstichting Etten-Leur voldoet aan de norm.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
93
Debt-Service Coverage Ratio
1,50
1,14
1,25
DSCR afgelopen 3 jaar
1,14
1,00
DSCR komende 5 jaar
1,00
0,50
DSCR t.b.v. WSW Risico
Score Model
WSW norm
0,00
De gemiddelde gerealiseerde DSCR is 1,14 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde
geprognosticeerde DSCR (vijf jaar) is 1,25. De laagste van de twee wordt getoetst aan de
norm van 1,0. Woonstichting Etten-Leur voldoet aan de norm.
Exploitatierendement
Het exploitatierendement geeft het rendement weer van het betreffende jaar op basis van
de berekende bedrijfswaarde. Het exploitatieresultaat is de som van de exploitatieinkomsten minus de exploitatie-uitgaven, met uitzondering van de rente.
We hanteren een interne norm van vier procent van de bedrijfswaarde. Het
exploitatierendement blijft de komende jaren onder die norm. Vanaf 2018 verwachten we
weer permanent boven de norm uit te komen.
Het exploitatierendement wordt onderuit gehaald door de komst van de verhuurderheffing
en de saneringssteun. De saneringssteun maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde,
zodat de bedrijfswaarde hoog blijft terwijl een lagere exploitatiecashflow ontstaat.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
94
Leningcapaciteit
De relatie tussen de bedrijfswaarde en de externe financiering geeft richting aan de wijze
waarop nieuwe investeringen worden gefinancierd. De norm is 75 procent. Het is zaak om
daaronder te blijven. Streven voor de begroting van 2014 is zeventig procent.
De bedrijfswaarde stijgt de komende jaren door de nieuwbouwontwikkelingen, extra
huurverhogingen en bezuinigingen op onderhoud en organisatiekosten. Zelfs met de
ingerekende verhuurderheffing. De leningportefeuille blijft ondanks dit alles redelijk
constant. De waardeontwikkeling is bepalend voor dit cijfer; de leningen zijn een gegeven,
de bedrijfswaardeberekening is te beïnvloeden.
De leningcapaciteit is kritisch als de norm van 75 procent genaderd wordt. We kunnen van
die kritische grens wegblijven door de bedrijfswaarde te beïnvloeden of door interne
financiering, door bezit te verkopen. De bedrijfswaarde kunnen we veranderen door kritisch
te kijken naar het strategisch voorraadbeleid en samenhangende investeringen. Waar
mogelijk kan de levensduur worden verlengd door investeringen die zijn voorzien en ook de
aanscherping van het huurbeleid is een mogelijkheid. De maatregelen vanuit de overheid
ondersteunen deze laatste optie. Om WEL financieel stabiel te houden zullen we het
gemiddeld huurniveau naar een hoger percentage van de maximaal redelijke huur brengen.
We streven naar gemiddeld 85 procent. Andere mogelijkheden zijn investeringen uitstellen
en de beheerslasten verlagen. Beide instrumenten zijn voor de begroting van 2014 ingezet.
Door oplevering van nieuwbouwprojecten neemt de bedrijfswaarde toe, omdat deze vanaf
het moment van oplevering worden meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. De
financiering voor de nieuwbouw wordt voorzien vanaf het moment van ontwikkeling.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
95
Leningcapaciteit versus WOZ-waarde
De leningcapaciteit uitgedrukt als waarde van de WOZ-waarde ziet er voor eind 2013 als
volgt uit: leningportefeuille (247.408.000 euro) / WOZ-waarde per 1 januari 2013
(834.194.000 euro) x 50 procent. De waarde komt uit op 59,3 procent. Deze waarde was in
2011 55 procent en 2012 58 procent. Het streven van Woonstichting Etten-Leur is om dit
percentage onder zestig procent te houden. De overname van Veron per 1 januari 2014
zorgt voor een positieve beïnvloeding van dit percentage. De WOZ-waarde is nauwelijks te
beïnvloeden en kent de komende jaren een nog dalend verloop.
Financiële ratio’s voor de risicobeoordeling van het WSW
Loan to value (LTV) meet de capaciteit om op lange termijn kasstroom te genereren (KGC) in
relatie tot vreemd vermogen. De KGC is op basis van bedrijfswaarde.
Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot
het totale vermogen. Basis is ook hier de bedrijfswaarde.
LTV =
Vreemd vermogen
Bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie
x 100 %
De loan to value volgens de risicobeoordeling van het WSW bedraagt 64 procent. De norm
van 75 procent mag niet worden overschreden. WEL voldeed in 2013 aan de norm.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
96
Loan to Value
75%
80%
70%
64%
59%
64%
60%
Loan to value ultimo vorig jaar
Loan to value eind 2013
50%
40%
30%
LTV t.b.v. WSW Risico Score
Model
20%
WSW norm
10%
0%
Solvabiliteit =
Eigen vermogen bij waardering vastgoed
in exploitatie op basis van bedrijfswaarde x 100 %
Totaalvermogen bij waardering vastgoed
in exploitatie op basis van bedrijfswaarde
De solvabiliteit volgens de risicobeoordeling van het WSW moet minimaal twintig procent
bedragen. De solvabiliteit berekend in het risicoscoremodel van het WSW was in 2013 37
procent. WEL voldeed daarmee aan de norm.
Solvabiliteit
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Solvabiliteitsratio jaar 2012Marktwaarde verhuurde staat
Solvabiliteitsratio jaar Balans
2012
Solvabiliteitsratio jaar 2013
51%
37%
40%
37%
20%
Solvabiliteit WSW Risico score
model
WSW norm
0%
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
97
Jaarresultaten
In de begroting werd nog rekening gehouden met een positief jaarresultaat voor 2013. In de
jaarrekening komen we uit op een negatief resultaat. De oorzaak hiervan ligt in de
waardeveranderingen. In de begroting is als uitgangspunt genomen de verhuurderheffing en
de extra huurverhogingen door te rekenen tot streefhuurprijs. Vanuit best practice hebben
we er echter voor gekozen om de verhuurderheffing wel voor de gehele exploitatieduur in te
rekenen, omdat de wet is aangenomen. Maar de huurverhoging is vanuit best practice
beperkt tot een periode van vijf jaar, omdat er onvoldoende bekend is over het
huursombeleid. Dit leidt tot een hogere afwaardering in 2013 dan voorzien. Daar staat
tegenover dat er wel een hogere latentie belastingvorderingen is gevormd, omdat de
compensabele verliezen hoger uit vallen dan was aangenomen.
De begrote jaarresultaten kennen een grillig verloop, maar tot 2018 (2019 uitgezonderd) zijn
ze positief. Dit realiseren we door spreiding aan te brengen in het investeringsprogramma
voor nieuwbouw. De onrendabele toppen worden verspreid over de verschillende jaren. In
2019 wordt een hoge onrendabele top genomen voor het Withof. Vanaf 2022 zijn er geen
nieuwe projecten ingerekend.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
98
Het operationeel resultaat bestaat uit de werkelijke kasstromen uit bedrijfsopbrengsten en
bedrijfslasten, inclusief geactiveerde productie en toegerekende rente. Het operationeel
resultaat is een belangrijke kasstroommeter voor de liquiditeit. Wel moet hieruit in de
toekomst vijf miljoen euro verhuurderheffing en 4,5 miljoen euro vennootschapsbelasting
betaald worden.
Om een operationeel resultaat te behalen dat voldoende hoog is, gebruiken we een set
normen waarop we sturen. In elk geval moet het operationele resultaat minus
financieringsresultaat hoger zijn dan 25 procent van de omzet, om de bedrijfslasten te
kunnen dekken.
Scenario’s
In de begroting voor 2014 hebben we twee scenario’s opgenomen.
In het eerste scenario is de aankoop van Veron niet in de resultaten opgenomen. De
voorwaarde om Veron over te nemen, was dat de aankoop geen negatieve gevolgen zou
hebben voor Etten-Leur en Woonstichting Etten-Leur. De meerjarenprognose geeft weer dat
dit inderdaad niet het geval is. Het weerstandsvermogen blijft nagenoeg op dezelfde hoogte.
Door de aankoop van Veron neemt de bedrijfswaarde en leningportefeuille logischerwijs
toe, net als de huuropbrengsten, de onderhoudslasten en de rentelasten. De aankoop van
Veron heeft per saldo nauwelijks invloed op het exploitatierendement en de dekkingsratio.
Er wordt geen extra personeel ingezet, waardoor er extra dekking ontstaat voor de
organisatie.
Het tweede scenario geeft de effecten weer van een afname in het aantal reguliere
verkopen. Wat gebeurt er als WEL slechts vijftig procent van de geplande verkopen van
bestaand bezit zou realiseren (vijftien woningen per jaar). De kasstromen uit verkopen
gebruiken we normaal gesproken om leningen af te lossen of projecten te financieren. Door
het uitblijven van deze kasstromen, zal er bij gelijkblijvende activiteiten meer geleend
moeten worden. Dit resulteert in een geringe afname van het weerstandsvermogen. De
verkoop van woningen heeft geen effect op het exploitatierendement. De dekkingsratio
verslechtert op lange termijn doordat de financieringslast toeneemt. Het operationeel
resultaat blijft gelijk. De jaarresultaten zouden wel verslechteren doordat het
verkoopresultaat halveert.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
99
6.3 Treasury en financieringsmanagement
Treasurycommissie
WEL neemt deel aan een gezamenlijke treasurycommissie, die de financiële posities beheert
en beheerst die voortvloeien uit de bedrijfsvoering. In 2013 is Goed Wonen uit Lage
Zwaluwe toegetreden tot de treasurycommissie. De overige deelnemende corporaties zijn
Bernardus Wonen uit Oudenbosch, Brabantse Waard uit Zevenbergen en Woonstichting
Etten-Leur. Een belangrijk onderdeel van de periodieke besprekingen was telkens weer de
Europese beschikking over staatssteun en de ontwikkelingen hierin. In 2013 waren er drie
bijeenkomsten van de treasurycommissie.
Treasuryagent
Thésor, de treasuryagent, doet in samenspraak met WEL voorstellen voor financiering en
rente-instrumenten. Thésor heeft in 2013 negen transactievoorstellen voor WEL gedaan.
Hiervan zijn er zes uitgevoerd:
 Renteconversie per mei 2013. Renteaanpassing van 4,79 naar 2,35 procent.
 Aantrekken van een roll-overlening van vijf miljoen euro per 2 september 2013 onder
een swap. De totale combinatie komt op een rente van 4,92 procent.
 Opslagherziening op een basisrentelening van tien miljoen euro per mei 2013. Opslag
is gewijzigd van 0,04 naar 0,25 procent.
 Aantrekken van twee fixeleningen, een van tien miljoen euro (1 augustus 2014) en
een van vijf miljoen (1 december 2014) voor herfinanciering. De rentepercentages
dalen respectievelijk van 3,82 naar 3,375 procent en van 5,55 naar 3,395 procent.
 Aantrekken van een roll-overlening van acht miljoen euro met een opslag van 0,32
procent ten behoeve van Veron. Storting lening op 2 januari 2014.
 Aantrekken van een roll-overlening van vijf miljoen euro met een opslag van 0,52
procent ten behoeve van Veron. Storting lening op 2 januari 2014.
Treasuryontwikkelingen
De volgende onderwerpen zijn in 2013 bij WEL de revue gepasseerd:
 Eigenmiddelenbeleid WSW
 Treasurystatuut
 Toezichtbelemmerende bepaling en EMIR
 Wijziging beleidsregels derivaten
 Groenfinanciering
 Nieuw beleid WSW
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
100



1- weeks rolloverlening
Volmachtverklaring WSW
Centraal Fonds stresstest
Eigenmiddelenbeleid WSW
Het WSW heeft op eind 2012 op haar website het Eigenmiddelen(EM)beleid bekend
gemaakt. Dit beleid bepaalt welke middelen de corporatie verplicht moet besteden aan:
 borgbare bestedingsdoelen
 aflossing van geborgde leningen
 opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer
De volledige netto-verkoopopbrengsten plus de netto operationele kasstroom (voor zover
nodig) mogen worden besteed aan de opbouw van de verplichte liquiditeitsbuffer.
Woonstichting Etten-Leur hoeft geen verplichte liquiditeitsbuffer aan te houden.
Als er geld overblijft, dan moet WEL dat (gedeeltelijk) gebruiken voor borgbare doelen en/of
aflossingen van geborgde leningen. Daarnaast mag de corporatie een optionele
liquiditeitsbuffer aanhouden ter grootte van tien procent van de totale huuromzet van het
meest recente boekjaar. Dit bedrag mag WEL bijvoorbeeld gebruiken als werkkapitaal of
voor toekomstige bestedingen.
Op 22 januari 2013 heeft het WSW aanpassing gedaan op het EM-beleid. Onder strikte
voorwaarden kunnen er nu ook middelen ingezet worden voor niet-DAEB-activiteiten. Om
de invloed van het nieuwe eigenmiddelenbeleid inzichtelijk te krijgen heeft het WSW een
rekentool beschikbaar gesteld. De uitkomsten van de rekentool zijn voorgelegd bij de
accountmanager van het WSW om dit volume ook daadwerkelijk toegewezen te kunnen
krijgen.
Voor investeringen in niet-DAEB kan het noodzakelijk zijn financiering zonder WSW-borging
aan te trekken. WEL heeft voor 2014 een bedrag van 1,5 miljoen euro aan niet-DAEBuitgaven begroot. Voor 2015 betreft dit 1,4 miljoen euro en voor 2016 circa 0,5 miljoen
euro.
Het EM-beleid van het WSW gaf voor de jaren 2011 tot en met 2013, onder voorwaarden,
ruimte om geld dat uit exploitatie en verkopen kwam, mede voor niet-DAEB-investeringen
aan te wenden. Het is momenteel nog niet bekend of dezelfde methodiek ook op 2014 van
toepassing zal zijn (in afwachting van de herziene Woningwet). Zodra duidelijk is wat
in/vanaf 2014 de spelregels worden voor investeringen in niet-DAEB, zal onderzocht worden
of het noodzakelijk is om financiering zonder WSW-borging aan te trekken. Gezien de
relatief geringe omvang van de niet-DAEB-investeringen lijkt het aannemelijk dat dit niet
nodig is.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
101
Treasurystatuut en derivaten
Met het van kracht worden van de ‘Beleidsregels voor het gebruik van derivaten door
toegelaten instellingen’ in de volkshuisvesting (per 1 oktober 2012), is het afsluiten van
rente-instrumenten voor corporaties minder aantrekkelijk geworden. Tevens mogen alleen
nog derivaten gesloten worden op basis van door CFV/BZK opgestelde standaarddocumentatie. Er zijn momenteel geen banken bereid om op basis hiervan derivaten af te
sluiten. De treasury van WEL zal in 2014 dan ook net als in 2013 geen nieuwe derivaten
afsluiten. Eventuele wijzigingen van bestaande derivaten zijn wel mogelijk; deze worden in
voorkomende gevallen ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaardes van swaps per 31 december
2013 en de marktwaarde bij een rentecurve die twee procent lager ligt dan de actuele curve.
De payers swaps van Artesia en de BNG Bank kennen geen contractuele verplichtingen voor
marktwaardeverrekening. De met Rabobank afgesloten derivaten kennen een theoretische
mogelijkheid tot (markt)waardeverrekening. Daarom moeten we voor deze
Rabobankderivaten een liquiditeitsbuffer aanhouden. WEL monitort in 2014 de
marktwaarde van de Rabobank swaps. Het drempelbedrag dat WEL met Rabobank op deze
swaps heeft afgesproken bedraagt 4,17 miljoen euro. Bij een rentedaling van twee procent
kent de swap met Rabobank een negatieve marktwaarde van 3,1 miljoen euro. Er is dus nog
een marge van circa een miljoen euro voordat de vorming van de liquiditeitsbuffer nodig is.
- 3,60 % 10.000.000 - 1.025.602
- 1.334.899
Marktwaarde op
basis van 1%rentecurve
Marktwaarde bij
2% rentedaling
Marktwaarde bij
1% rentedaling
Marktwaarde per
31 december
2013
Hoofdsom
Nvt
Gewogen
gemiddelde rente
CSA/NRL/OFD
Artesia
Threshold
Tegenpartij
Overzicht swaps per tegenpartij
- 1.637.613
- 965.030
BNG Bank OFD
- 4,37 % 21.000.000 - 6.366.484 - 10.791.279 - 16.121.979 - 13.484.076
Rabobank OFD
- 5,05 %
8.000.000 - 1.965.234
- 2.536.008
- 3.072.288
- 2.218.661
4,23 % 39.000.000 - 9.357.320 - 14.662.186 - 20.831.880 - 16.667.767
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
102
Het huidige treasurystatuut is opgemaakt in april 2013. Het is nog een conceptversie. In
2014 zal de herziene Woningwet bekend worden, die naar verwachting per 1 januari 2015 in
zal gaan. Zodra hierover meer bekend is en de beleidsregels vaststaan, zal een nieuw
treasurystatuut worden vastgesteld en ter goedkeuring aan de rvc voorgelegd worden.
Aanpassing van het treasurystatuut zal mogelijk betekenen dat we ook de beschrijving van
de administratieve organisatie (AO & IC) op onderdelen moeten aanpassen.
Toezichtbelemmerende bepalingen
Woonstichting Etten-Leur heeft derivaten. Voor 31 december 2013 lag er een
inspanningsverplichting om de toezichtbelemmerende clausule buiten werking te stellen die
in de raamovereenkomst van BNG Bank is opgenomen. WEL heeft hiervoor een verzoek naar
BNG Bank gestuurd. Omdat de bepaling desondanks niet tijdig is geschrapt, hadden we de
verplichting voor 1 maart 2014 een plan van aanpak in te dienen bij het CFV. Het plan van
aanpak is tijdig ingediend.
In de wandelgangen geeft BNG Bank het signaal af dat gewacht wordt op de uitkomsten van
het paralleltraject met Aedes. In de toelichting op de beleidsregels is overigens opgenomen
dat, mocht het niet lukken om de toezichtbelemmerende bepalingen te schrappen, de swaps
niet onrechtmatig zijn.
European Market Infrastructure Regulation (EMIR)
EMIR is Europese regelgeving die ervoor zorgt dat handelen in Over The
Counter (OTC) derivaten transparanter en veiliger wordt. EMIR-wetgeving verplicht
corporaties om afspraken te maken met hun ‘derivatenbank’ over eventuele geschillen, een
jaarlijkse terugkoppeling van de posities, tijdige bevestigingen en een zogenoemde
cliëntclassificatie.
Woonstichting Etten-Leur heeft zich op advies van advocatenkantoor Allen & Overy in 2013
ingeschreven bij het ISDA-protocol. Tevens is er een LEI-nummer aangevraagd via de Kamer
van Koophandel. BNG Bank, Rabobank en Artesiabank hebben voorgesteld om de
rapportageplicht aan een handelsregister (trade repository) over te nemen. WEL heeft met
iedere bank een overeenkomst.
RJ290 en derivaten
RJ290 is de verslaggevingsrichtlijn voor derivaten. Bij Woonstichting Etten-Leur waren in
2013 kenmerken van leningen en derivaten als hoofdsommen, einddata, rentebasis en
looptijd voldoende op elkaar afgestemd.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
103
Ontwikkelingen kapitaal(markt)
Stijgende rente
De rentemarkten hebben in 2013 een omslag gemaakt en aan de dalende trend is een einde
gekomen. Het afgelopen jaar kende de lange rente schommelingen onder de twee procent,
maar medio 2013 steeg deze boven de twee procent. De rente (zonder opslagen, voor tien
jaar) heeft zich niet boven de 2,5 procent bewogen. De tarieven voor nieuwe financieringen
zijn nog zeer gunstig te noemen.
De ingezette opgaande trend wordt nog getemperd, doordat er veel bedreigingen zijn voor
de economisch ontwikkelingen in de wereld. De inflatievooruitzichten lijken ook gematigd te
zijn. Het meest waarschijnlijke scenario lijkt een langzaam stijgende rente te zijn.
Lagere opslagen
De opslagen zijn in het afgelopen jaar verlaagd. Eind 2012 brachten banken bij een looptijd
van tien jaar nog een opslag van circa 0,90 procent in rekening. Eind 2013 was deze opslag
gedaald naar 0,65 procent, door toetreding van niet-bancaire partijen
(pensioenfondsen/verzekeraars). Afgelopen jaren was er nauwelijks concurrentie en
bancaire partijen hebben de tarieven aangepast om hun marktaandeel te verdedigen. Ook
buitenlandse partijen willen participeren op de Nederlandse kapitaalmarkt.
Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg ultimo 2013 4,26
procent (2012 4,35 procent). Ook WEL betaalde lagere rentetarieven op leningen.
Financiering
Huisbankier
Woonstichting Etten-Leur heeft Rabobank West-Brabant-Noord als huisbankier. We
beschikken over één kredietfaciliteit: een rekeningcourantkrediet gekoppeld aan de lopende
rekening. Het maximumkrediet is een miljoen euro. Dit achten we voldoende, omdat er
ruime opnamemogelijkheden zijn uit depositofaciliteiten.
Borgingsruimte WSW
Voor het aantrekken van geldleningen op de kapitaalmarkt maakten we gebruik van de
borging door het WSW. Hierdoor kunnen we onder gunstige condities geld lenen op de
onderhandse kapitaalmarkt (AAA-rating). Deze rating komt mede tot stand door de
achtervangpositie die de gemeente inneemt. Als zekerheidsstelling brengen we de materiële
vaste activa in. De activa worden gewaardeerd met de (relatief voorzichtige) parameters van
het WSW. De beschikbare borgingsruimte is in tijden van veel investeringen belangrijk om te
monitoren.
Begin november 2013 is het onderzoek naar de kredietwaardigheid door het WSW afgerond
en zijn we weer onveranderd kredietwaardig bevonden.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
104
Om de administratieve verwerking van leningen te vereenvoudigen is aan Gemeente EttenLeur gevraagd om een generieke achtervang af te geven voor onze bedrijfsfinanciering.
Jaarlijks herijkt de gemeente op basis van onze prognose het volume en legt dit vast in een
collegebesluit. Voor de te borgen activiteiten is aangesloten bij de systematiek van het
WSW, waarbij borging alleen geldt voor woningen met een huurprijs tot de
huurtoeslaggrens en maatschappelijk vastgoed binnen de gemeente Etten-Leur. In
december 2013 heeft het college de achtervangpositie weer goedgekeurd.
Tevens is voor het vastgoed in de gemeente Moerdijk en Drimmelen een gelimiteerde
achtervangovereenkomst afgesloten voor de overname van Veron.
Het restant faciliteringsvolume (vrijgegeven 7 november 2013) bedraagt 75,7 miljoen euro
(periode 2013 t/m 2015). Op basis van de huidige cijfers kunnen we tot eind 2015 in de
financieringsbehoefte voorzien door WSW-geborgde financiering aan te trekken.
Om ervoor te zorgen dat Woonstichting Etten-Leur ook op langere termijn voldoende
faciliteringsvolume van het WSW (voor borging van financiering voor DAEB-activiteiten)
beschikbaar gesteld krijgt, zullen we doorlopend in de gaten houden of de exploitatie
voldoende middelen genereert om de lasten uit de leningenportefeuille te kunnen dragen.
Financieringsbehoefte
Gezien de onzekerheden rond de kasstromen (vooral uit investeringen) en om het risico op
overliquiditeit te beperken, zullen we terughoudend omgaan met het invullen van de
toekomstige financieringsbehoefte.
De financieringsbehoefte voor de komende jaren schatten we op een volume van maximaal
47 miljoen euro. Dit bedrag komt voort uit de financieringsbehoefte tot en met eind 2016.
Financieringsbehoefte WEL (x 1.000 euro)
Jaar
Saldo
Mutatie saldo
Maximaal
Financieringsbedrag
31 december
af te sluiten
2014
- 25.736
- 25.736
100 %
- 25.736
2015
- 49.166
- 23.430
75 %
- 17.573
2016
- 58.018
- 8.852
50 %
- 4.426
Totaal
- 58.018
- 47.735
Als in de toekomst de financieringsbehoefte lager uitvalt dan nu is voorzien, wil WEL
voorkomen een te hoog bedrag aan leningen te hebben afgesloten. Daarom wordt voor de
jaren na 2014 een maximum gehanteerd voor het bedrag aan af te sluiten financiering; het
zogenaamde financieringsbedrag. Het WSW geeft voor maximaal het lopende plus twee
opvolgende jaren faciliteringsvolume (FV) vrij (2013 – 2015); het financieringsbedrag is voor
dezelfde periode bepaald. Indien het WSW niet voldoende faciliteringsvolume beschikbaar
stelt, dan zal WEL het WSW actief benaderen om tijdig voldoende volume te krijgen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
105
Daar waar mogelijk en financieel aantrekkelijk, zullen we bij het aantrekken van financiering
gebruik maken van ‘groencertificaten’ (uitgegeven door AgenschapNL), dan wel van andere
financieringsregelingen/fondsen waarmee een rentevoordeel behaald kan worden.
Liquiditeitenbeheer
In het liquiditeitenbeheer lag het accent op het zo efficiënt mogelijk invullen van de
liquiditeitsbehoefte met de variabele leningen, bedrijfstelerekening (deposito) en de
kredietfaciliteit. Hiermee kunnen we een optimaal renteresultaat bereiken. We benutten zo
de mogelijkheden die de variaties in looptijden en opslagen ons bieden. Voor 2013 was er
zowel aan het begin als in het midden van de maand een mogelijkheid om geld op te nemen
uit een deposito. Deze mogelijkheden lopen nog door in 2014.
6.4 Interne risicobeheersing- en controlsystemen
Woonstichting Etten-Leur wil zich ondanks het negatieve economische klimaat volledig
inzetten voor haar maatschappelijke doelstellingen en haar opgave voor de komende jaren.
De financiële continuïteit berust op een solide basis, waarvoor de waarde van het onroerend
goed het meest bepalend is. Door een planning- & controlcyclus, interne documenten,
beleidscyclus, monitoring, sluitende begrotingen en beheersing van de financiële risico’s bij
projecten kunnen we deze positie behouden.
Beleidscyclus en monitoring
Planning- & controlcyclus
Het ondernemingsplan kent een cyclus van vier jaar. Het ondernemingsplan ‘Wonen doet
leven’ kende een looptijd van 2010 tot en met 2013. De ambities uit het ondernemingsplan
staan aan het begin van het jaarverslag beschreven. Voor 2014 bepaalden we een
strategisch kader, voortbordurend op het ondernemingsplan.
Beleidscyclus
De jaarcyclus begint in de maand mei met het samenstellen van een beleidsbrief voor het
komende boekjaar. Deze beleidsbrief geeft input voor de verschillende bedrijfsonderdelen
om de plannen c.q. doelstellingen te formuleren voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit gebeurt
zoveel mogelijk in de maanden juni en juli. De doelstellingen voorzien we van budgetten
waarmee we de nieuwe bedrijfsbegroting kunnen samenstellen. Onderdeel van de
bedrijfsbegroting is de meerjarenprognose, waarin we een doorkijk maken naar de komende
tien jaar. Voor 1 december stellen het directieteam en de raad van commissarissen de
bedrijfsbegrotingen vast. Minimaal één keer per jaar hebben we overleg met de
stakeholders.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
106
Monitoring
Voor ieder kwartaal stellen we een managementrapportage samen, met daarin relevante
stuurinformatie voor de bedrijfsprocessen en de prognose van het jaarresultaat. Deze
bespreken we in het directieteam en de raad van commissarissen. Het einde van de cyclus
bestaat uit de jaarrekeningen met een bijstelling van de meerjarenprognose. De
beleidscyclus kent een plan-do-check-actcyclus.
Interne documenten
De beleidsbrief en afdelingsdoelstellingen voor de begrotingssamenstelling zijn
interne documenten. Als onderdeel van de bedrijfsbegroting stellen we een technische
begroting op voor het onderhoud aan en verbeteringen van het bestaande vastgoed. De
verschillende managementrapportages per entiteit stellen we na afloop van het kwartaal
samen. Voor de jaarlijkse bijstelling van de huren is er jaarlijks een Document Huurbeleid. De
enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen sluiten de rij als het gaat om interne
documenten. Voor grote projecten is er een maandelijkse rapportage van de
voortgang en een financieel overzicht.
Risicobeheersing
De grootste financiële risico’s van de bedrijfsvoering liggen op het gebied van de
financiering, projectontwikkeling en de fiscaliteit.
Risico Verkoop onder voorwaarden en Koopgarant
Op 31 december 2013 hadden we voor 110 woningen een terugkoopplicht. Deze zijn
verkocht onder voorwaarden, waarbij we een korting verstrekken op de koopsom
(gebaseerd op de taxatiewaarde). Het is een toename van veertig woningen ten opzichte van
eind 2012. Deze veertig woningen zijn verkocht onder Koopgarantvoorwaarden. Voor
woningen onder Koopgarant deelt WEL de waardeontwikkeling bij terugkoop met de koper.
Koopgarant is ingezet om de woningverkopen te stimuleren in de huidige woningmarkt. Van
de veertig woningen zijn er vijf uit de bestaande voorraad verkocht. De overige zijn verkocht
uit de nieuwbouw.
Met de terugkoopplicht hebben we vooral een risico op het gebied van liquiditeit. Er is wel
een maximum verbonden aan het aantal woningen dat we verkopen onder Koopgarant (vijf
procent van de voorraad). Uit de bestaande voorraad verkopen we maximaal twaalf
woningen per jaar met Koopgarant. Vanaf 2014 willen we Koopstart gaan inzetten. Dit is een
lichte variant van Koopgarant, waarbij er geen terugkoopplicht bestaat.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
107
Beoordeling Centraal Fonds
Op basis van de jaarrekening 2012 oordeelt het Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) in zijn
oordeelsbrief 2013 dat de voorgenomen activiteiten in de eerste vijf prognosejaren passen
bij de vermogenspositie van de corporatie.
Oordeelsbrief Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties
De oordeelsbrief van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (Eenheid toezicht corporatie)
behandelt de financiële positie, rechtmatigheid en governance. De financiële positie is
voldoende en WEL kan aan haar verplichtingen voldoen.
WEL voldoet aan de staatssteunregeling doordat de vrijkomende woonruimte met een
maandhuur tot 664,66 euro voor negentig procent of meer is verhuurd aan huishoudens met
een inkomen beneden de inkomensgrens van 34.085 euro (Dvi 2012, de verslaginformatie
voor het CFV en WSW). Financiële steunverlening ten behoeve van activiteiten in het
buitenland mag niet meer bedragen 0,3 promille van het balanstotaal. WEL voldoet hier aan.
Voor de verkoop van woningen dienden we in 2013 de AO & IC aan te passen, omdat er
onduidelijkheid was over de onafhankelijkheid van de taxatierapporten. De wijzigingen zijn
doorgevoerd in de organisatie.
Bedrijfsrisico’s
Ondernemingsstructuur
Door de ondernemingsstructuur van WEL, waarbij binnen de groep drie bv’s werkzaam zijn,
is er onderscheid in commerciële activiteiten en activiteiten als toegelaten instelling. WEL
vormt samen met de nevenstructuur van een holding en twee onderliggende bv’s een fiscale
eenheid voor de vennootschapsbelasting. Er is tevens sprake van een fiscale eenheid voor de
btw. Voor de vennootschapsbelasting winnen we fiscaal advies in.
Zorgpartijen
De contracten met zorgpartijen zijn in 2013 geïnventariseerd op de mogelijke gevolgen van
de nieuwe bekostiging van zorginstellingen. Woonstichting Etten-Leur houdt aandacht voor
de ontwikkelingen in de zorgsector.
Normkader kostenbeheersing
Het voornemen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken om de sector de huurtoeslag op
te laten brengen via een verhuurderheffing, heeft impact op de kasstromen en de
ontwikkeling van de kengetallen. Woonstichting Etten-Leur heeft hierop al eerder
geanticipeerd door in de periode daar naar toe te bezuinigen op beïnvloedbare kosten, zoals
personeelskosten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. Jaarlijks worden de kosten
aan de omzet gerelateerd en gereduceerd. We bewaken dit met een vastgesteld normkader,
waarbij we een relatie leggen naar de omzet.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
108
Projectrisico’s
Bij projectontwikkeling liggen de risico’s op een heel ander vlak. De complexiteit van
verschillende projecten vergt een goede beheersing en scherpe inzichten als het gaat om de
haalbaarheid. Continue bewaking en goede interne procedures houden de risico’s binnen
een veilige bandbreedte. We hebben de regie volledig intern geregeld, via projectleiding.
Voor zowel de nieuwbouw als planmatig onderhoud maken we zoveel mogelijk gebruik van
een verplichtingenadministratie en autoriseren we de facturen conform een
bevoegdhedenregeling.
Intern houdt de financieel projectmanager (onderdeel van Control & Bedrijfsbeheer)
regelmatig contact met de projectleiders om de voortgang af te stemmen en nieuwe
informatie vast te leggen voor de kasstroomprognoses en projectrisico’s. De financieel
projectmanager heeft regelmatig en periodiek contact met de afdeling
Vastgoedontwikkeling.
In de managementrapportage is sprake van een projectfasering: initiatieffase,
bouwvoorbereidingsfase, realisatiefase en de nazorgfase. Per project is er een dashboard
met de volgende onderdelen:
- Projectfase: geeft de huidige stand en de besluitvorming weer.
- Organisatie: vermeldt de interne organisatie en de betrokken externen.
- Financieel: geeft het budget, de huidige stand en de prognose einde werk weer.
- Tijdsplanning: geeft de investeringsmomenten (aankoop, sloop en bouw) en moment
van oplevering weer.
- Verhuur- en verkoopstatus: geeft de aantallen, karakteristieken en verhuur- en
verkoopstatus weer.
- Risico’s: beschrijft de risico’s en licht ze toe.
- Bijzonderheden: geeft nadere detailinformatie.
Verstorende elementen in de projectontwikkeling kunnen lange procedures
(bestemmingsplanwijzigingen), prioritering (gemeente), de aanvraag van vergunningen en
bezwaarschriften zijn. Doordat deze procedures soms lang kunnen duren, is het daarnaast
belangrijk om de prijsontwikkelingen in de bouwsector goed te monitoren en goed op de
hoogte te zijn van de fiscale regels.
Voor complexe projectontwikkelinglocaties schakelen we een adviseur in voor de
vraagstukken rond omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Ook bespreken we complexe
fiscale vraagstukken met de betreffende belastinginspecteur en vragen we indien
noodzakelijk goedkeuring aan de belastingdienst voor de uitvoering. Dit doen we om fiscale
risico’s te voorkomen. Voor complexe juridische kwesties winnen we juridisch advies in.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
109
In het huidige economische klimaat is het risico op faillissementen aanzienlijk groter
geworden. De afgelopen periode hebben we al meerdere keren aan de hand gehad dat een
leverancier failliet ging. Vooralsnog heeft dit niet geleid tot grote kostenposten en waren er
voldoende garanties om dit in goede banen te leiden.
Overname Veron
Het risicomanagement stond op scherp bij het besluit om de 1710 woningen van Stichting
Veron uit Zevenbergen over te nemen vanaf 1 januari 2014.
Het gaat om huurwoningen voor senioren, aanleunwoningen, een bibliotheek met
internetcafé en een woonwinkelpand. Het bezit ligt verspreid over de gemeenten Moerdijk
en Drimmelen.
De overname is onderdeel van een saneringsplan om de problemen van Veron op te lossen.
Veron is te klein om alle veranderingen in wet- en regelgeving goed uit te voeren en
verkeerde bovendien in financiële problemen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
keurde de plannen goed en kende zes miljoen euro saneringsbijdrage toe aan Veron.
De overname is juridisch en financieel scherp geanalyseerd. De overname bleek mogelijk
zonder consequenties voor de investeringen in Etten-Leur, wat een voorwaarde was van
WEL. Met de overname vergroten we ons bezit tegen een relatief laag bedrag. De
huurkasstroom verruimt, zonder de afboekingen die we bij nieuwbouw altijd voor lief
moeten nemen. We spreiden ons bezit over een groter gebied, wat ons minder afhankelijk
maakt van één gemeente. Veron had geen eigen medewerkers. Wij kunnen daardoor ons
eigen personeelsbestand effectiever inzetten. WEL verruimt de keuzemogelijkheden voor
Etten-Leurse woningzoekenden. WEL voorkomt met de overname grotere financiële
problemen, die lasten voor alle corporaties zouden hebben opgeleverd in de vorm van fors
hogere saneringssteun.
Investeringsstatuut
Het investeringstatuut is door de raad van commissarissen vastgesteld. Het
investeringsstatuut is een gedegen toetsingsinstrument voor investeringen in onroerende
zaken.
De doelstelling van het investeringsstatuut is:
- Kaders scheppen voor projectontwikkelingsactiviteiten en de daarmee
samenhangende investeringen.
- Een basis vaststellen voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid.
- Rendementsbepalingen en beoordelingscriteria vaststellen, waarbij we onderscheid
maken tussen maatschappelijke en commerciële projecten.
- Een handvat/hulpmiddel aanreiken voor de raad van commissarissen om haar
toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
110
In het investeringsstatuut beschrijven we wat de huidige beleidskaders zijn van
Woonstichting Etten-Leur waaraan eventuele investeringen een bijdrage moeten leveren. Er
is vastgesteld wat voor investeringsprojecten en -categorieën we kennen. Voor deze
projecten hebben we een toetsingskader ontwikkeld op basis waarvan we de projecten
strategisch, organisatorisch en financieel toetsen.
Voor deze toetsing hanteren we financiële randvoorwaarden, onder meer de maximaal
toegestane onrendabele toppen en minimumrendementseisen (IRR). Deze
minimumrendementseisen hebben we voor de verschillende categorieën vastgesteld op
grond van inflatie of rente met een opslag of afslag. Hoe groot die op- of afslag is, baseren
we onder meer op een analyse van onze projecten uit het verleden.
Daarnaast behandelt het investeringsstatuut de wijze waarop we rapporteren en hoe we
omgaan met samenwerkingsverbanden, risico’s en fiscaliteiten. In 2014 wordt het
investeringsstatuut aangepast aan de veranderde omstandigheden in de wet en regelgeving
(Wet verhuurderheffing)
Wet ketenaansprakelijkheid
De Wet ketenaansprakelijkheid is onderdeel van onze werkprocessen. Voor de
omzetbelasting werken we met de verleggingsregeling en voor de loonbelasting storten we
op een geblokkeerde rekening. Dit doen we naast de andere verplichtingen waaraan
leveranciers moeten voldoen, zoals een verklaring van betalingsgedrag. In nieuwe
aannemingscontracten nemen we de verplichtingen hierover op.
Het economische klimaat verhoogt het risico op verminderde kredietwaardigheid van
samenwerkingspartners. Voor nieuwe relaties of bij twijfels bij bestaande relaties schakelen
we een extern bureau in om de kredietwaardigheid te toetsen. Dit is onderdeel van de
procedure voor het uitnodigen van samenwerkingspartners voor een aanbesteding.
Besteding van middelen
Woonstichting Etten-Leur verklaart met dit jaarverslag dat zij haar middelen in 2013
uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
111
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
112
Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar
113

Afspraken-actiepuntenlijst Platform Wonen West

Bredaseweg 1 - Woonstichting Etten-Leur

FFT-supervisor/GZ-psycholoog (vacaturenummer

Riel - ZangRiela

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Dhr. Drs. @ - Rotary Nederland

Lees onze flyer

ZLTO afdeling Breda

ORGANISEERT OP HET MS PRINSES JULIANA EEN