Barometer Maatschappelijk Vastgoed

Congres
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
Breukelen, 8 oktober 2014
Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
Programma
13.00
13.30
13.45
14.15
14.45
Ontvangst
Welkom
Jan Veuger en Cor Worms
De fusie van belangen
Anke van Hal
Resultaten
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Jan Veuger
Pauze
08-10-2014
Programma
15.15
15.45
16.15
16.30
Resultaten onderzoek - Gemeentelijk vastgoed
als nieuwe beleggingscategorie?
Eltje de Klerk
Resultaten onderzoek
Hoe benutten en waarderen inwoners
vastgoed?
Sabine Meier
Aanbieding eerste exemplaar boek door Jan Veuger
en reactie minister Blok (Wonen en Rijksdienst)
Afsluiting en borrel
08-10-2014
De Fusie van Belangen
over duurzaamheid en rendement in de bouwsector
Anke van Hal
Congres Barometer
Maatschappelijk
Vastgoed
8 oktober 2014
‘De Toekomst’ volgens Al Gore
Six drivers of global change (The Future)
- Economic globalization
- The internet and worldwide web
- The changing balance of global power
- Unsustainable growth in population and resource consumption
- New emerging technology leaps
- Climate change
Source picture: http://www.telegraph.co.uk/culture/books/bookreviews/9870050/TheFuture-by-Al-Gore-review.html
5
Moeilijke tijden
De Lange Depressie
De Grote Depressie
The Great Reset
1873-1896
1929-begin jaren veertig
2008-…………..
(Richard Florida)
Source: http://www.socialwelfarehistory.com/eras/t
he-long-depression/
Source:http://history1900s.about.com/od/1930s
/p/greatdepression.htm
6
Betere tijden
dankzij
innovaties
7
‘De Toekomst’ volgens Al Gore
Six drivers of global change (The Future)
- Economic globalization
- The internet and worldwide web
- The changing balance of global power
- Unsustainable growth in population and resource consumption
- New emerging technology leaps
- Climate change
Source picture: http://www.telegraph.co.uk/culture/books/bookreviews/9870050/TheFuture-by-Al-Gore-review.html
8
Betere tijden
dankzij
duurzame innovaties
9
Transitie naar een duurzame samenleving
Jan Rotmans: Transitie management
10
Bron: www. janrotmans.nl
Verliesaversie
“If people find
something very
attractive, blood flows
to a small area in the
front of the cerebral
cortex. In photographs
of the brains glows the
medial prefrontal
cortex in such
situations as a fire.
And this has great
emotional impact.”
Frank, L., Mindfield: How Brain
Science is Changing Our
World ,, One world
publications, 2009
Bron figuur:
http://online.wsj.com/article/SB100014240527487045384045745401630
96944766.html
Bron: www. janrotmans.nl
Invloed van de overheid?
Betere tijden
dankzij
duurzame innovaties
die de mediale prefrontale cortex doen oplichten
Definities
duurzaamheid (Nyenrode)
“Behartigen van de belangen van de mensen hier & nu op een
manier die ook rekening houdt met de belangen van de mensen
daar & later”
innovatie (Rogers)
“Een idee, dienst of product dat als nieuw wordt beschouwd door
degene die er mee in aanraking komt.”
Richting een Fusie van Belangen
Richting een Fusie van Belangen
stap 1.
Het analyseren van de belangen van de mensen hier & nu
stap 2.
Het behartigen van die belangen op een manier die ook rekening
houdt met de belangen van de mensen daar & later
stap 3.
Een aantrekkelijke manier vinden om dit gefinancierd te krijgen.
Richting een Fusie van Belangen
Stap 1: Belangen achterhalen
Voorbeeld: berekening terugverdientijd
X = Y + Y+ Y + Y + Y
Voorbeeld: berekening terugverdientijd
X = Y + Y+ Y + Y + Y
verliesaversie
Voorbeeld: berekening terugverdientijd
X = Y + Y+
Y
+Y+
Y
Verminderde waarde
uitgestelde beloning
Stap 2: Belangen behartigen
duurzaamheid als middel
Hotel Amstelkwartier
Bron: http://www.paulderuiter.nl/en/projectens/319-2/
Stap 2: Belangen behartigen
duurzaamheid als middel
Stap 3: aantrekkelijk financieren
Neem niet-milieuvoordelen mee in de berekening
Stap 3: aantrekkelijk financieren
Denk circulair
Renovatie Ministerie van Financieen
door Meyer & Van Schooten Architecten
Gemeentehuis Brummen Source: http://www.rau.eu//
Stap 3: aantrekkelijk financieren
Voeg nieuwe partijen toe
ESCo
Energy
Service
Company
Source: http://www.new-energy.tv/e_besparing/esco_verduurzaamt_rotterdamse_zwembaden.html
Voorbeeld
Maatschappelijk vastgoed
http://mail1.wien-arching.at/node/19
http://www.aknw.de/aktuell/meldungen/detailansicht/artikel/zur-schulbauten-ausstellung-der-aknwschulen-der-zukunft/
http://www.wochenanzeigermuenchen.de/m%C3%BCnchen/bildung+%26+be
ruf/nachrichten/Eine+gro%C3%9Fe+Chance,4685
3.html
Top 3 van voorwaarden
scope verbreden (hier in schaal)
Datacenter onder Uspenski-cathedrale in Helsinki
Top 3 van voorwaarden
scope verbreden (hier in vakgebied)
Het waterzuiveringssysteem van
Jonathan Todd
(Baima Canal, China)
Bron: J. Todd
Top 3 van voorwaarden
Goed samenwerken
Top 3 van voorwaarden
Durven dromen
Bosco verticale,Milaan
Architect Stefano Bouri
Durven dromen
Uit Shaw’s toneelstuk: Back To
Methuselah
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Jan Veuger
Lector Maatschappelijk Vastgoed
Hanzehogeschool Groningen
08-10-2014
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
66 bijdragen door 80 auteurs – vier sectoren en vier thema’s
Hoogleraren
11%
Doctoren
20%
Experts uit het
werkveld
61%
08-10-2014
Promovendi
8%
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Wat valt op in zorgvastgoed?
Bron: CBS. Uitsplitsing gemaakt naar de sectoren Ziekenhuizen (ZKH), Geestelijke GezondheidsZorg (GGZ), Gehandicaptenzorg (GHZ) en Verpleeg-,
Verzorgingstehuizen en Thuiszorg (VVT). Baay, J. in Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2014
08-10-2014
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Wat valt op in zorgvastgoed?
1.000.000
Beschut Wonen (ZZP 1-4)
900.000
Beschermd Wonen (ZZP 5-8)
800.000
Intramuraal Overig (ZZP 9-10)
700.000
Overig geschikte huisvesting
Verzorgd Wonen
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
-100.000
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Figuur 3: groei van de vraag naar zorgvastgoed, bron Fortuna 2013, bewerking Syntrus Achmea.
Gijp, B. in: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2014
08-10-2014
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Wat valt op in zorgvastgoed?
Figuur 5: total return (rechter as) van zorgvastgoed in de UK in vergelijking tot de performance
van commercieal real estate, bron: IPD. Gijp, B. In: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2014.
08-10-2014
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Wat valt op in onderwijsvastgoed?
08-10-2014
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Wat valt op bij woningcorporaties?
08-10-2014
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Wat valt op bij Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen?
Accountability
Milieu
Transparantie
Arbeidsomstandigheden
Ethisch gedrag
Respect voor
stakeholders
Respect voor
wet en regelgeving
Respect voor int.
gedragsnormen
Respect voor
mensenrechten
08-10-2014
BEHOORLIJK
Eerlijk zaken doen
ORGANISATIE
Consumenten
aangelegenheden
BESTUUR
Mensenrechten
Betrokkenheid bij en
ontwikkeling van de
gemeenschap
© CSR Academy
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Wat valt op in Ruimte en Samenleving?
Foto: Marinna Meeuwissen. In: Barometer
Maatschappelijk Vastgoed 2014.
Foto: Maatschappelijk vastgoed als drager van het leven in de stad: hier ontmoeten we elkaar en
geven we onze verhalen door. (foto: Wil Groenhuijsen).
08-10-2014
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Wat valt op Financieel?
Figuur 2: portefeuille analyse met de huidige financiële en kwalitatieve score van het vastgoed.
Berg, S. van der en K. van Dijk in: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2014
08-10-2014
.
Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Conclusie: op het juiste moment het juiste doen
08-10-2014
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
Inzicht in gemeentelijke vastgoedportefeuille
60%
Gedeeltelijk of volledig
inzichtelijk
40%
Niet inzichtelijk
20%
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2014
Acht gemeenten (12%) doen mee aan de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed van de IPD/ROZ (n=69, nr=17).
De Benchmark kent in 2013 12 deelnemers
08-10-2014
.
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
80%
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
.
100%
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
Trends in visie op ontwikkelingen kerntaken
100%
Financiering
90%
Planontwikkeling
80%
Initiëren van projecten
70%
60%
Kwaliteitsmeting en handhaving
50%
Project- / procesmanagement
40%
Beheer en exploitatie
2008
08-10-2014
2009
2010
2011
2012
2014
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
Eigendom
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
.
Locatie toewijzen
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
Ervaren knelpunten bij het uitvoeren van maatschappelijk vastgoedtaken
6%
Te lage bezettingsgraden
4%
22%
Hoge kosten voor onderhoud en
exploitatie
9%
12%
16%
Weinig multifunctioneel gebruik
Gebrek aan deskundigheid
14%
15%
Gebrek aan regionale afstemming
Anders
08-10-2014
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
Versnippering van taken
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
.
Geen kostprijsdekkende huur
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
Redenen om samen te werken met (een) andere gemeente(n)
68%
Efficiency
62%
Vergroten van deskundigheid
58%
Schaalvoordeel
56%
Effectiviteit
42%
Behoud van invloed
20%
Niet van toepassing
18%
4%
0%
08-10-2014
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
Anders
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
.
Bundeling van kennis
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
Actualiteit van beleidsthema’s 2014
Kostenreductie
93%
85%
Verbetering kwaliteit van beheer
83%
Handhaving voorzieningenniveau in kleine kernen
77%
Opbrengstverhoging
76%
MFA-vorming
73%
Verhoging van de tevredenheid van gebruikers
67%
Samenwerking met andere gemeenten
64%
Integratie van taken binnen de gemeente
62%
Handhaving voorzieningenniveau in buurten en… 61%
Fysieke clustering cultuurfuncties
54%
Het uitbesteden van taken
45%
0%
08-10-2014
20%
40%
60%
80%
100%
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
Ontwikkeling van integraal accomodatiebeleid
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
.
Scheiding subsidie huisvestingslasten -… 92%
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
Centraal georganiseerd, centraal
uitgevoerd
30%
47%
19%
Centraal georganiseerd,
decentraal uitgevoerd
Decentraal georganiseerd,
decentraal uitgevoerd
Anders
08-10-2014
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
5%
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
.
Visie, beleid en organisatie
Organisatie en uitvoering maatschappelijk vastgoedtaken
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
Kwaliteit, tevredenheid en bijdrage aan doelstellingen meten
100%
70%
Technische kwaliteit
60%
Tevredenheid
gebruikers
50%
Bijdrage aan
beleidsdoelstellingen
40%
30%
20%
2008
08-10-2014
2009
2010
2011
2012
2014
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
80%
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
.
90%
Duurzaamheid en Maatschappelijk Verantwoord ondernemen
Aandacht voor economische, milieu- en sociale aspecten in verduurzaming
bedrijfsvoering
Aandacht voor milieu en sociale aspecten
44% Ja, beide aspecten komen evenredig aan bod
26% Nee, er ligt een sterke nadruk op milieuaspecten
13% Nee, er ligt een sterke nadruk op sociale aspecten
18% Beide aspecten komen onvoldoende aan bod
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
08-10-2014
.
Figuur: model ISO26000, CSR Academy. In Balkema, G. (2015), Richten van maatschappelijk
verantwoord ondernemen (MVO), in Veuger et al, j. (2015) Barometer Maatschappelijk
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
08-10-2014
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
.
Gemeenten die gezien worden als koploper op het gebied van
maatschappelijk vastgoed
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
2014 – gemeenten in beweging
• Knelpunten bij het uitvoeren van maatschappelijk vastgoedtaken
• Daadwerkelijke verkoop portefeuille beperkt
• Zoeken naar juiste organisatievorm
• Wel aandacht voor MVO, maar geen kwaliteitsmodel (ISO26000)
08-10-2014
Bron: Tjeerdsma, A. en J. Veuger (2014).
• Veel gemeenten hebben nog geen maatregelen voor financiële risico’s
Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen
.
Aantal belangrijke conclusies:
Programma
15.15
15.45
16.15
16.30
Resultaten onderzoek - Gemeentelijk vastgoed
als nieuwe beleggingscategorie?
Eltje de Klerk
Resultaten onderzoek
Hoe benutten en waarderen inwoners
vastgoed?
Sabine Meier
Aanbieding eerste exemplaar boek aan Stef Blok,
minister Wonen en Rijksdienst door Jan Veuger
Afsluiting en borrel
08-10-2014
Gemeentelijk vastgoed als
nieuwe beleggingscategorie?
Congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed
8 oktober 2014
S
Een initiatief van:
Eltje de Klerk MSc MRE
Drs. Cor Worms RBA
08-10-2014
Ontwerp van het onderzoek
Kan gemeentelijk vastgoed zich ontwikkelen tot een
beleggingscategorie voor ins tu onele beleggers?
Literatuuronderzoek
Interviews
gemeenten
Onze
ervaringen
met beleggers
Onze
ervaringen
met
gemeenten
08-10-2014
Interviews
experts
Analyse
Interviews
beleggers
Met dank aan:
Interviews
gemeenten
Ro erdam: Dieks Harmsel en Henk de Kok
Amsterdam: Alex Dekker
Enschede: Jeroen Hatenboer en Erwin van Proosdij
De Bilt: Herman Mi endorff
Zaanstad: Ruud van Zonneveld
Interviews
experts
IPD Nederland: Bert Teuben
Bank Nederlandse Gemeenten: René Goorden
Hanzehogeschool Groningen/Corporate Real Estate
Managment: Jan Veuger
Interviews
ins tu onele
beleggers
08-10-2014
Pensioenfonds Hoogovens: Jelles van As
Spf Beheer: Peter van Gool en Henrië e Weidemuller
Altera Vastgoed NV: Cees van der Meulen
Panta Rhei Partners: Jean Klijnen
Delta Lloyd Vastgoed: Gerald Warmerdam
In de publiciteit: De Vitale Stad en PropertyNL
08-10-2014
Actualiteit van het onderwerp
Arbeidsparticipatie
Zorg
Gemeente
Gesubsidieerde
organisa e
huur
Vastgoed
Beleid
subsidie
08-10-2014
Jeugdzorg
Actueel bij gemeenten
• Bezuinigingen
• Leegstand en
huurachterstanden:
• Korting
exploitatiesubsidies
• Minder vraag
• 3 D’s/kerntakendiscussie
• Vastgoedrisico’s
Gemeente terug naar kerntaken: wat
kan de markt doen?
2
1
VG
VG
08-10-2014
VG
3
Extern?
VG
Extern interessant?
• Kunnen andere partijen het
professioneler?
• Financiering en risico door
andere partijen?
Verkoop lijkt ‘hot’
H ilve r su m w il va n va st goe d a f
Bouwstenen voor Sociaal vr, 20/09/2013 - 14:59
De gemeente Hilversum gaat vastgoedbeleid ontwikkelen waarbij het
beheer, de exploitatie en het eigendom zo veel mogelijk door anderen
wordt gedaan.
MEGA-SALE VASTGOED GEMEENTE STOKT
Han Oomen, BinnenlandsBestuur 25 sep 2014
De Gelderse gemeente Lingewaard baarde vorig jaar opzien door al haar vastgoed
te koop aan te bieden, 199 gebouwen in totaal. Bij zeven gebouwen – twee scholen,
twee gymzalen, twee culturele centra en een sporthal – had de gemeente vele jaren
achtereen verzuimd om onderhoud te plegen.
Lingewaard gooide vorig jaar al haar vastgoed op de markt om onderhoudskosten te
reduceren. Slechts een paar panden blijken intussen verkocht.
Koper gezocht voor Muziekkwartier
Turbantia Geplaatst op
2 8 juni 2 0 1 3
Cultuurtempel Felix Meritis trekt zeven
kopers
07-08-14 12:00 uur - Bron: Het Parool
Foto: Emiel Muijderman
Wie wil panden van Muziekkwartier en Muziekcentrum kopen?
ENSCHEDE - Gemeente zoekt voor afstoten van gebouw belegger of vastgoedfonds. Er is
tot nu toe één partij die mogelijk is geïnteresseerd in het pand waarin het culturele
08-10-2014
paradepaardje
van de stad is gevestigd.
Gebouw moet plek blijven voor cultuur en wetenschap
© Hollandse Hoogte
Gemeentelijk vastgoed: aantrekkelijk
voor beleggers?
Kenmerkend
• Veelal incourant
• Nieuwbouw: vaak hoge boekwaarde
• Eigen systematiek
• Politieke bemoeienis
• Huurders subsidieafhankelijk
08-10-2014
Maar ook(?)
• Diversificatie: ‘schone’, maatschappelijke
investering
• Binnenstedelijke, historische locaties
• Blijvende vraag naar beleving en
ontmoeting
Interesse van de markt: de praktijk
Hele voorzichtige trends
• Nieuwe slimme coalities:
bouwer/ontwikkelaar/belegger, PPS
Voorbeelden: Rotterdam Hart van Zuid
(DBFM); De Nieuwe Stad Amersfoort
(organisch)
• Lokale helden: ondernemers die een
statement willen maken
Voorbeeld: Heven Group, Markant, Uden
Weinig initiatief van institutionele beleggers
08-10-2014
Vastgoed als beleggingscategorie
Totale beleggingen institutionele
beleggers
1.822 miljard euro (CBS, 2014)
Aandeel vastgoed (2012) = 9,2 %
6,8 % indirect vastgoed
2,5 % direct vastgoed
Gemeentelijk vastgoed: black box
voor institutionele beleggers
08-10-2014
Eisen van institutionele beleggers
(Financiële) zekerheden:
1. Grotere transparantie (track record)
2. Politiek draagvlak
3. (Huur)garanties gemeente (met
inflatiehedge) of flexibeler exploitatie
4. Eis totaalrendement: 7%
08-10-2014
Opgave gemeentelijk vastgoed 1:
transparantie
Werken aan transparantie:
• Benchmarking nu te beperkt
• Gebrek aan transparantie (indirecte
subsidie via huur, ondanks Wet Markt
en Overheid); wijziging huurbeleid
complex
• Boekwaarde resultaat administratieve
regels
• Vaak geen zicht op marktwaarde
08-10-2014
Opgave gemeentelijk vastgoed 2:
politiek draagvlak
Strategisch
Tac sch
Politiek/
beleid
Opera oneel
Fysiek/
Ruimtelijk
Vastgoed
Gebruiker
08-10-2014
Financiën
Opgave 3: zekerheden of meer
vrijheid/liquiditeit
Flexibiliteit:
Herontwikkelingsmogelijkheden
Ruimte in de bestemming
Multifunctioneel gebruik
Zekerheden:
Huurgaranties
Langlopende geïndexeerde
huurcontracten
Inflatiehedge
08-10-2014
Opgave 4: 7% totaalrendement
2%
3%
2%
risicovrij rendement
risicopremie vastgoed
risicopremie gemeentelijk
vastgoed (gemiddeld,
objectafhankelijk)
+ .
7%
totaalrendement
Gemeenten: lage financieringslasten
Interne rekenrente 4-5%
Exploitatietermijn: meestal 40 jaar
08-10-2014
Vergelijk contante waarde van:
Total costs of tenancy
• Huur
• Duur contract
• Servicelasten
• Indexatie
• Overige zekerheden?
Total costs of ownership
• Kapitaallasten (rente en afschrijving opstallen – veelal in 40 jaar - en rente grond)
• Interne rekenrente
• Overige exploitatielasten, waaronder personele lasten
• Reservering groot onderhoud
• Kapitaliseren risico (bouw, onderhoud, waarde, exploitatie)
• Minus restwaarde (na 40 jaar ‘0’) + huidige grondwaarde
08-10-2014
Het ‘financiële gat’: rekenvoorbeeld 1
Rekenvoorbeeld 1
beschouwingstermijn (in jaren)
kosten opstallen en grond kk
restwaarde opstallen en grond (belegger)
restwaarde opstallen en grond (gemeente)
waarde grond
huur belegger
huurstijging
exploitatiekosten p.j. (gemeente) excl. risico-opslag
exploitatiekosten p.j. (gemeente) + risico-opslag
exploitatiekosten p.j. (belegger)
Stijging exploitatie en onderhoud
Eigenaarsonderhoud
Vereist rendement belegger
Bruto aanvangsrendement
Rekenrente gemeente
Risico-opslag gemeente in % v/d waarde p.m.2
p.m.2
€
€
€
€
€
€
€
€
€
40
1.750
1.685
350
350
138
1,80%
25
25
22
1,80%
9
7,55%
7,90%
4,50%
0,00%
a
b
c=d
d
e=a*m
f
g
h=g+(a*o)
i
j
k
l
m
n
o
08-10-2014
Gebaseerd
(kengetallen en model) op: ASRE Paper, Eigendom is op lange termijn voor gemeenten aantrekkelijker, Teuben, 2012.
Uitkomsten rekenvoorbeeld 1
08-10-2014
expl.
jaar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Contante waarde
Contante waarde van eigendoms(voor gemeente) kosten gemeente
huur
(annuïteiten)
€
€
€
132,30 €
120,41
€
128,88 €
115,79
€
125,55 €
111,35
€
122,30 €
107,08
€
119,14 €
102,99
€
116,07 €
99,06
€
113,07 €
95,29
€
110,15 €
91,66
€
107,30 €
88,18
€
104,53 €
84,84
€
101,83 €
81,63
€
99,20 €
78,54
€
96,63 €
75,58
€
94,14 €
72,74
€
91,70 €
70,00
€
89,33 €
67,38
€
87,03 €
64,85
€
84,78 €
62,43
€
82,59 €
60,10
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Tot.
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
80,45
78,38
76,35
74,38
72,46
70,58
68,76
66,98
65,25
63,57
61,92
60,32
58,77
57,25
55,77
54,33
52,92
51,56
50,22
48,93
47,66
3.323,32
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
57,86
55,71
53,64
51,66
49,75
47,91
46,15
44,45
42,82
41,26
39,75
38,30
36,90
35,56
34,28
33,04
31,84
30,70
29,59
28,53
32,672.446,96
74%
Rekenvoorbeeld 2: kapitaliseren risico
van eigen ontwikkeling
Rekenvoorbeeld 2
beschouwingstermijn (in jaren)
kosten opstallen en grond kk
restwaarde opstallen en grond (belegger)
restwaarde opstallen en grond (gemeente)
waarde grond
huur belegger
huurstijging
exploitatiekosten p.j. (gemeente) excl. risico-opslag
exploitatiekosten p.j. (gemeente) + risico-opslag
exploitatiekosten p.j. (belegger)
Stijging exploitatie en onderhoud
Eigenaarsonderhoud
Vereist rendement belegger
Bruto aanvangsrendement
Rekenrente gemeente
Risico-opslag gemeente in % v/d waarde p.m.2
08-10-2014
p.m.2
€
€
€
€
€
€
€
€
€
40
1.750
1.685
350
350
138
1,80%
25
61
22
1,80%
9
7,55%
7,90%
4,50%
2,08%
a
b
c=d
d
e=a*m
f
g
h=g+(a*o)
i
j
k
l
m
n
o
Uitkomsten rekenvoorbeeld 2: hoge
risico-opslag (niet realistisch)
08-10-2014
expl.
jaar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Contante waarde
Contante waarde van eigendoms(voor gemeente) kosten gemeente
huur
(annuïteiten)
€
€
€
132,30 €
155,24
€
128,88 €
149,72
€
125,55 €
144,40
€
122,30 €
139,29
€
119,14 €
134,36
€
116,07 €
129,62
€
113,07 €
125,06
€
110,15 €
120,66
€
107,30 €
116,43
€
104,53 €
112,36
€
101,83 €
108,44
€
99,20 €
104,66
€
96,63 €
101,03
€
94,14 €
97,52
€
91,70 €
94,15
€
89,33 €
90,90
€
87,03 €
87,77
€
84,78 €
84,75
€
82,59 €
81,85
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Tot.
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
80,45
78,38
76,35
74,38
72,46
70,58
68,76
66,98
65,25
63,57
61,92
60,32
58,77
57,25
55,77
54,33
52,92
51,56
50,22
48,93
47,66
3.323,32
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
79,05
76,35
73,75
71,24
68,83
66,50
64,25
62,09
60,00
57,99
56,05
54,18
52,38
50,64
48,96
47,34
45,78
44,27
42,82
41,41
20,123.321,96
100%
Voorbeeld 3: lager rendement + risicoopslag
Rekenvoorbeeld 3
beschouwingstermijn (in jaren)
kosten opstallen en grond kk
restwaarde opstallen en grond (belegger)
restwaarde opstallen en grond (gemeente)
waarde grond
huur belegger
huurstijging
exploitatiekosten p.j. (gemeente) excl. risico-opslag
exploitatiekosten p.j. (gemeente) + risico-opslag
exploitatiekosten p.j. (belegger)
Stijging exploitatie en onderhoud
Eigenaarsonderhoud
Vereist rendement belegger
Bruto aanvangsrendement
Rekenrente gemeente
Risico-opslag gemeente in % v/d waarde p.m.2
08-10-2014
p.m.2
€
€
€
€
€
€
€
€
€
40
1.750
1.685
350
350
120
1,80%
25
43
22
1,80%
9
6,38%
6,85%
4,50%
1,00%
a
b
c=d
d
e=a*m
f
g
h=g+(a*o)
i
j
k
l
m
n
o
Uitkomsten rekenvoorbeeld 3
08-10-2014
expl.
jaar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Contante waarde
Contante waarde van eigendoms(voor gemeente) kosten gemeente
huur
(annuïteiten)
€
€
€
114,71 €
137,16
€
111,75 €
132,10
€
108,86 €
127,24
€
106,05 €
122,57
€
103,31 €
118,07
€
100,64 €
113,75
€
98,04 €
109,60
€
95,51 €
105,60
€
93,04 €
101,76
€
90,63 €
98,07
€
88,29 €
94,52
€
86,01 €
91,10
€
83,79 €
87,81
€
81,62 €
84,65
€
79,52 €
81,61
€
77,46 €
78,69
€
75,46 €
75,87
€
73,51 €
73,16
€
71,61 €
70,56
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Tot.
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
69,76
67,96
66,20
64,49
62,83
61,20
59,62
58,08
56,58
55,12
53,69
52,31
50,96
49,64
48,36
47,11
45,89
44,70
43,55
42,42
41,33
2.881,61
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
68,05
65,63
63,31
61,07
58,92
56,85
54,85
52,93
51,08
49,30
47,59
45,93
44,34
42,81
41,33
39,91
38,54
37,22
35,95
34,72
26,632.867,63
100%
Courant
Bestaand
vastgoed
Courant
Nieuwbouw
Courant
Incourant
Waar liggen de kansen voor een
business case met belegger?
Bestaand
vastgoed
Incourant
Nieuwbouw
Incourant
Bestaand
Nieuwbouw
08-10-2014
Nieuwbouw
Meer kansen voor het behalen van
voordeel:
• Slimme ruimtelijke oplossingen
• Combinatie met andere functies
• Efficiency-voordeel door
schaalgrootte
• Voordeel PPS: 11-15% (RVB)
Essentieel: toevoegen van
ondernemerschap!
Kernpunten
Kernvraag 1 betreft risico’s en
kapitalisatie daarvan:
• Beleggers: bereid om risico’s over te
nemen?
• Gemeenten: bereid om de risico’s van
vastgoedbezit te kapitaliseren?
Kernvraag 2:
Hoe ondernemerschap/waarde
toevoegen?
Nieuwe tussenpartijen? Koppelen
vastgoed en exploitatie ervan?
08-10-2014
Tot slot
Conclusie:
Eisen beleggers en gemeenten liggen
nog ver uit elkaar. Kansen voor
(nieuwe) tussenpartijen?
Gezamenlijk onderzoeken welke
stappen aan beide zijden van ‘de
markt’ gezet kunnen worden.
Concrete cases.
08-10-2014
www.alpha-adviseurs.nl
[email protected] / [email protected]
Bedankt voor uw aandacht
08-10-2014
www.alpha-adviseurs.nl
[email protected] / [email protected]
Congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Hanzehogeschool Groningen en Nyenrode Business Universiteit
Breukelen, 8 oktober 2014
Hoe benutten en waarderen inwoners vastgoed?
Sportvoorziening en het doen van sport
dr. ir. Sabine Meier
Lector Krimp & Leefomgeving Kenniscentrum NoorderRuimte
Hanzehogeschool Groningen
Mijn pleidooi
Financiële én sociaalfunctionele waardering moeten de basis
vormen van de herpositionering van maatschappelijk
vastgoed.
Dat betekent:
De behoeftes van en de waardering door bewoners tellen
mee tijdens het besluitvormingsproces over de wijze van
(her)positionering.
08-10-2014
Mijn pleidooi
sociaalfunctionele waardering
Maatschappelijk
vastgoed
financiële waardering
genereert sociaal en
cultureel kapitaal*
* vgl: Klamer, Arjo (2007)
08-10-2014
Mijn pleidooi
Praktijkgericht onderzoek naar vastgoed waardoor
1. begrip ontstaat over de manier waarop
maatschappelijk vastgoed sociaal en cultureel
kaptiaal kan genereren,
2. sociaalfunctionele waardering in kaart wordt
gebracht,
3. en de reeks aan positieve effecten die het gebruik
van maatschappelijk vastgoed op bewoners heeft
inzichtelijk wordt gemaakt.
08-10-2014
Inhoud van mijn lezing concreet:
Wat is sociaalfunctionele waardering?
Mensen benutten gebouwen en plekken, ze beoordelen
deze en geven er betekenissen aan*.
Case study:
Waardering van sportvoorzieningen in de gemeente
Slochteren
* Meier, S. (2012)
08-10-2014
Hebben sportvoorziening effect op het doen van sport?*
* Hoekman, R. & D. de Jong (2011), er verschillende beweeg- en sportnormen
08-10-2014
Effect van sportaccomodaties op sportdeelname?
08-10-2014
Aandeel sporters per provincie gebaseerd op
cijfers uit 2007
http://www.scp.nl/Publicaties/Alle_publicaties/Publicaties_2010/Factsheet_Sportdeelname_in_Nederland
08-10-2014
Ergo 1: meetfout of daadwerkelijke trend*?
In 2007 volgens SCP (Tiessen-Raaphorst, A. 2010):
Gemiddeld in de provincie Groningen:
65% sporters, 35% niet-sporters
In 2014 volgens Consumentenenquête Cendris Streetlife:
Gemiddeld in de provincie Groningen:
36% sporters, 64% niet-sporters
* mits Cendris Streetlife RSO definities van “sporten” hanteerde, nl. min. 12x per jaar
08-10-2014
Ergo 2:
Statistieken laten maatschappelijke trends zien;
Statistieken kunnen regionale verschillen inzichtelijk maken;
Cijfers over het aantal en de verdeling van voorzieningen
geven weinig uitsluitsel over het effect van
sportvoorzieningen op sportdeelname (gebruik) en over de
waardering door bewoners;
Ergo 3: kijk tevens naar de lokale context.
08-10-2014
Onderzoek naar de lokale context: Methode interview
Interview (18/9/2014) met buurtsportcoach Léon Engelage, o.a.
werkzaam in het zorgcentrum Ufkeshuis te Siddeburen, gemeente
Slochteren
08-10-2014
Interview met buurtsportcoach Léon Engelage
Welk effect heeft het Ufkeshuis op sportdeelname van
ouderen?
- het is een veilige omgeving om samen te bewegen;
les in bewegen vindt in de centrale hal plaats
(effect 1: animatie om mee te doen)
- dé oudere bestaat niet: ouderen hebben verschillende
behoeften. Door persoonlijk contact heeft coach oog voor
hun verscheidenheid (en drempels).,
(effect 2: hij kan maatwerk voor sportaanbod
bedenken/leveren)
08-10-2014
Interview met buurtsportcoach Léon Engelage
Welk effect heeft het Ufkeshuis op sportdeelname van
ouderen?
- een goede manier om mensen tot sporten te bewegen is
instuiflessen in allerlei voorzieningen binnen de
gemeente Slochteren te organiseren waarbij mensen
vervolgens ook kennissen meenemen
(effect 3: verhoging van sportdeelname).
08-10-2014
Interview met buurtsportcoach Léon Engelage
Welk effect heeft het Ufkeshuis op sportdeelname van
ouderen?
- ouderen leggen voorzieningen voor zichzelf aan
(effect 4: verhogen van eigenwaarde van de ouderen)
- het Ufkeshuis is een gedeelde plek
(effect 5: oudere bewoners uit Siddeburen doen er
vrijwilligerswerk, komen er voor activiteiten, het
restaurant, etc.)
08-10-2014
Interview met buurtsportcoach Léon Engelage
Boerengolfbaan aangelegd door oudere bewoners
08-10-2014
Interview met buurtsportcoach Léon Engelage
Veldje met klimrekken om er bewegingsoefeningen aan te
doen werkt weinig animerend; coach werkt aan de
imagoverbetering van het doen van sport/beweging
08-10-2014
Onderzoek naar de lokale context
Methode: tijd-ruimte paden
kleine kaart onder: http://www.provinciegroningen.nl/servicelinks-provincie-groningen/over-de-provincie/alle-groningergemeenten-op-een-rijtje/ geraadpleegd op 3 oktober 2014
08-10-2014
grote kaart:
Bovenhoff, M. en S. Meier, S. Zamir (2014) Gebruikspatronen in beeld, Hanzehogeschool Groningen
Bron: Bovenhoff,
08-10-2014 M. en S. Meier, S. Zamir (2014) Gebruikspatronen in beeld, Hanzehogeschool Groningen
Bron: Bovenhoff,
08-10-2014 M. en S. Meier, S. Zamir (2014) Gebruikspatronen in beeld, Hanzehogeschool Groningen
Percentage sporters in gemeente Slochteren
90
80
70
Percentage
60
50
40
30
20
10
0
5-9
10-14
15-19
20-24
25-44
45-64
65-79
Leeftijd in jaren
Bovenhoff, M. en S. Meier, S. Zamir (2014) Gebruikspatronen in beeld, Hanzehogeschool Groningen
08-10-2014
80 en ouder
Belangrijkste reden om te sporten
Goed voor de gezondheid: 66%
Het is leuk: 26%
(voornamelijk kinderen tot 14 jaar oud)
Ontmoeting met anderen: 6%
Een goed figuur te krijgen/behouden: 3%
Bovenhoff, M. en S. Meier, S. Zamir (2014) Gebruikspatronen in beeld, Hanzehogeschool Groningen
08-10-2014
Gebruik van overdekte sportlocaties
8
7
6
Aantal gebruikers
5
Ruitenvelder
Borgstee
4
Springbok
Duurswoldhal
3
Velemansdroom
2
1
0
5-9
10-14
15-19
20-24
25-44
45-64
65-79
80 en ouder
Leeftijd in jaren
Bovenhoff, M. en S. Meier, S. Zamir (2014) Gebruikspatronen in beeld, Hanzehogeschool Groningen
08-10-2014
Belangrijkste reden om voor een locatie te kiezen:
Korte afstand naar mijn huis: 29%
De mensen die daar ook sporten: 9%
Het soort sportaanbod: 7%
Bovenhoff, M. en S. Meier, S. Zamir (2014) Gebruikspatronen in beeld, Hanzehogeschool Groningen
08-10-2014
Conclusie
Terug naar mijn pleidooi: begrijpen hoe maatschappelijk
vastgoed sociaal en cultureel kaptiaal kan genereren:
Het Ufkeshuis als prettige plek en de buurtsportcoach
genereren samen nieuw sociaal en cultureel kapitaal
doordat:
- sociaal contact gefaciliteerd en georganiseerd wordt;
- aandacht voor gezondheid, beweging en sport letterlijk
een plek krijgt.
Investeer in gebouw én in een professional die wederom in
de bewoners zelf (tijd) investeert!
08-10-2014
Conclusie
Begrijpen hoe maatschappelijk vastgoed sociaal en
cultureel kaptiaal kan genereren door een combinatie van
onderzoekstechnieken te gebruiken:
1. Statistieken over maatschappelijke trends,
2. Interviews met mensen die op ene of andere wijze
verbonden zijn aan het vastgoed (beheer, daar werken
met bewoners, etc.) en interviews met bewoners zelf.
3. Onderzoek naar tijd-ruimte paden van bewoners in kaart
brengen helpt om te zien hoe maatschappelijk vastgoed
onderdeel is van routines.
08-10-2014
Tot slot
Geen stelling maar uitnodiging om over de volgende vragen
een debat te organsieren:
1. Hoe kan kennis over dagelijkse routines en behoeften
van bewoners gecombineerd worden met methoden van
financiële waardering?
2. Hoe kunnen bewoners zelf letterlijk betrokken worden in
het proces van herpositionering?
08-10-2014
Bronnen
Bovenhoff, M. en S. Meier, S. Zamir (2014) Gebruikspatronen in beeld. Hoe
benutten en waarderen inwoners van Slochteren de maatschappelijke
voorzieningen, Deelrapportage 1, Kenniscentrum NoorderRuimte,
Hanzehogeschool Groningen.
Hoekman, R. en D. de Jong (2011) Sport een stap te ver? in: Elling. A. en F.
Kemper (eds) Het kost veel tijd en je wordt er moe van, Nieuwegein,
p.83-100.
Klamer, A. (2007) Van publieke naar gemeenschappelijke ruimte, in: Lengkeek,
A. (red) STedelijkheid als rendement, privaat initiatief voor publieke
ruimte, Trancity: Haarlem/Rotterdam, p. 102-117
Meier, S. (2012) Living in Imaginary Places, Akademisch Proefschrift,
Universiteit van Amsterdam.
Tiessen-Raaphorst, A. (2010b) Factsheet Sportdeelname in Nederland, Sociaal
Cultureel Planbureau.
www. zorgatlas.nl
www.scp.nl
www.mulierinstituut.nl
@ alle foto’s zijn door mij genomen
08-10-2014
Bedankt voor uw aandacht!
Sabine Meier
Kenniscentrum NoorderRuimte
www.hanze.nl
Aanbieding boek en reactie minister
Met bijzonder veel dank aan de auteurs:
Annette Tjeerdsma – Paul Konings – Bert Teuben – Sabine Meier – Mariële Bovenhoff – Eltje de Klerk – Cor
Worms – Brenda van der Wal – Marieke Prins – Harmen Meerbeek – Gavin van Osnabrugge - Driss Arab – Eric
van Gilst – Guus van Montfort – Henry Mijdam – Annemieke Nijhof – Lars Brugman – Theo van de Voort –
InekeDelies – Jolanda Hendrikssen – Martin Stijnenbosch – Wilma Wolff – Ellen Olde Bijvank – Boris van der
Gijp – Joost de Baay – Astrid Odille de Visser – Rik Schoenmaker – Erwin van der Sluis – Petra Winters – Jeroen
Hermus - Maurits van Schie – Jorg Otto – Dirk Kootstra – Simone van den Brink – Eelco Aartsen – GertJan ten
Hoorn – Louk Heijnders – Rik Koolma – Jacob Visser – Mariette Heemskerk - Ab straub – Stefan Cloudt – Petra
de Jong – Rene Goorden – Anke van Hal – AnneMarij Postel – Bart Bossink – Guus Balkema – Rob Beltman –
Rudy de Jong – Barbara Böhne – Melger Seebregts – Joks Jansens – Eric Luiten – Hans Renes – Jan Rouwendal –
Olga Faber – CeesJan Pen – Eva Stegmeijer – Willem Keeris – Korrie Melis – Gert Joost Peek – Marinna
Meeuwisse – Anna de Zeeuw – Elma van Beel – Paul Elhorts - Jan Vis – Jurriën van der Heijden – Susanna
Overes – Sake van de Berg – Karin van Dijk – Rinald van der Wal – Caroline Weebers – Mieke Oostra – Jantina
Bouma – Maarten Vieveen – Coen van Atten
08-10-2014
Alle publicaties Jan Veuger:
http://www.corporaterem.nl/publicaties.html
Jan Veuger
Lector Maatschappelijk Vastgoed
Kenniscentrum NoorderRuimte
[email protected]
www.hanze.nl

Download Report