L a k e Land Hotel
Vernieuwing L a k e Land Hotel
J a c h t h a v e n 1 Monnickendam
Gemeente Waterland
Bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand.
D a t u m : 8 februari 2014
.IjuťlMpíloiP
Lake Land Hotel
Jachthaven 1
1141 AV Monnickendam, Nederland
0299 653 751
Opgesteld i.s.m.
ir Arnold Rabius stedenbouwkundige
L
Lake Land Hotel
Inhoud:
1
Inleiding
1.1
Aanleiding voor vernieuwing van het Lake Land Hotel
1.2
Beoordeling van het initiatief door de gemeente
1.3
Beoordeling van de principeaanvraag van juli 2013 door de welstand:
1.4
Hoe verder
2
Beoordeling van de principeaanvraag van juli 2013 door de gemeente:
5
2.1
Mogelijkheid 1: De snelste optie, waarbij het college van burgemeester de bevoegdheid heeft
(en de welstandscommissie een adviserende rol heeft)
5
2.2
Mogelijkheid 2: Iets minder snelle optie, waarbij het college de bevoegdheid heeft (met
mogelijk een advies van de raad) en de welstandscommissie een adviserende rol
5
2.3
Mogelijkheid 3: De optie die veel tijd in beslag neemt. Vanuit de gemeente is de gemeenteraad
bevoegd (college zal ook moeten instemmen) /de welstandscommissie is adviesorgaan. Maar de
daadwerkelijke bevoegdheid ligt bij de provincie
5
2.4
Advies van de gemeente:
,.
„„
5
2.5
Voorkeur i n i t i a t i e f n e m e r mogelijkheid 1
5
3
Initiatief van juli 2013 en het bestemmingsplan buitengebied Waterland 2013:
3.1
Oppervlakte bebouwing
3.2
Bouwhoogte
4
Mogelijkheid ^
4.1
4.2
5
6
passend binnen geldend bestemmingsplan
Bebouwd oppervlakte
Voorgestelde richting tot uitwerking:
Ruimtelijke uitwerking mogelijkheid 1
5.1
Beeldbepalende watersport bedrijven
5.2
Mogelijke referentie beelden bestaande architectuur omliggende watersport bedrijven
Welstandsnota Waterland
6.1
6.2
Inleiding
Welstandsnota Waterland 2009 > waarop het initiatief van juli 2013 was gebaseerd
6,2.1
Lake Land hotel en welstandsnota Waterland 2009
6.3
Welstandsnota Waterland 2013
6.3.1
7
8
9
Lake Land hotel en welstandsnota Waterland 2013
Voorgeschiedenis uitbreiding Lake Land Hotel en welstand
Traditionele ontwerpstijl
8.1
Pleidooi voor een traditionele stijl
Samenvatting:
Vemieuvjing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
3
3
3
4
4
6
6
6
7
7
7
8
8
8
13
13
13
14
15
16
17
18
19
20
T2
Lake Land Hotel
1
1.1
Inleiding
Aanleiding voor vernieuwing van het Lake Land Hotel
Het bestaande hoofdgebouw van het Lake Land Hotel is verouderd. De heren Mart en Jeroen Leek
(verder te noemen initiatiefnemers) willen graag de uitstraling en kwaliteit en daarmee ook de
exploitatie van het hotel verbeteren. Daarnaast zijn de technische kwaliteit en plaatselijk verzakken van
het hoofdgebouw ook redenen waarom er op korte termijn iets gedaan moet worden.
De afmetingen van de hotelkamers van het bestaande hoofdgebouw voldoen niet meer aan de eisen
van deze tíjd. Zelfs voor budgetreizen zijn de kamers van het hoofdgebouw te klein. Het hotel heeft nu
130 kamers. In de nieuwe situatie worden dat 123 kamers. Door aanpassing van het hotel aan de eisen
van deze tijd leidt vernieuwbouw ondanks minder kamers tot uitbreiding van het bouwvolume en het
oppervlak.
Met de vernieuwing willen initiatiefnemers zich richten op logies voor een langere duur en minder
afhankelijk worden van de overloop van toeristen vanuit Amsterdam. Momenteel verblijven de gasten
maximaal 3 dagen op de kamers in de vleugel en voor de kamers in het hoofdgebouw is dat maximaal
1,5 dag. De kamers in het hoofdgebouw zijn dermate klein voor de huidige standaard dat men er
niet voor langere tijd wil verblijven. Gasten willen niet enkel om hun bed kunnen lopen. Om meer
faciliteiten te beiden voor bijvoorbeeld bezoeken van gezinnen zijn ruimere kamers nodig met meer
leefruimte. Om die reden wordt er met de vernieuwbouw van het hoofdgebouw van het hotel gestreefd
naar zeer ruime kamers. Deze kamers zijn daarmee ook zeer geschikt zijn voor mindervaliden.
Op dit moment heeft het Lake land Hotel voornamelijk gasten die slapen en ontbijten. Veel groepen
komen laat aan en vertrekken weer vroeg om verder op doorreis te gaan. Dit blijkt ook uit recensies op
tripadvisor. Veel mensen noemen het Lake Land Hotel een transitie hotel of een groepen hotel.
Wanneer gasten langer in het hotel verblijven, zullen ze meer dagtrips maken en meer gebruik maken
van de faciliteiten uit de omgeving, wat ook gunstig is voor de lokale ondernemers.
Initiatiefnemers hebben hiertoe in juli 2013 een voorstel voor vernieuwbouw, renovatie en uitbreiding
van het hotel voorgelegd aan de gemeente.
1.2
Beoordeling van het initiatief door de gemeente
Het initiatief van juli 2013 is beoordeeld door de gemeente. Deze beoordeling heeft geleid tot 2
mogelijkheden die vallen binnen de bevoegdheden van het college en die door de gemeente zijn
voorgelegd aan de initiatiefnemers, Mogelijkheid 1 betreft een aanvraag die past binnen de
mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Mogelijkheid 2 wijkt hier alleen vanaf door een
grotere bouwhoogte.
Het initiatief zoals het er lag in juli 2013 moet, gezien het te grote oppervlakte aan bebouwing, langs de
provincie. Deze mogelijkheid 3 wordt door de gemeente gezien als een lange en moeizame weg met
wellicht weinig uitzicht op resultaat.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T3
Lake Land Hotel
1.3
v ^ J U . Ų /
Beoordeling van de principeaanvraag van juli 2013 d o o r de w e l s t a n d :
Het initiatief van juli 2013 is'ook beoordeeld door de welstandscommissie. Helaas is ervan de
beoordeling door de welstandcommissie geen door de welstandcommissie geschreven verslag.
Onderstaand verslag is de mondelinge weergave van de heer Jeroen Leek, die bij de
welstandsvergadering aanwezig was.
De welstandscommissie was niet enthousiast over het ontwerp en de locatie. Zelfs de huidige
bebouwing stoort volgens de commissie dermate dat ze liever zien dat het hotel verplaatst word.
Wat de commissie verder als commentaar gaf was dat het ontwerp te veel bouwstijlen bevat,
concurreert met de architectuur van de binnenstad en dat het ontwerp meer eigentijds moet zijn, meer
moet aansluiten bij de omliggende watersport bedrijven, maar zeker niet dicht bij de oever mag komen.
De ronde koepel aan het water vond men geen goed idee en voor de bestaande vleugel die wordt
gerenoveerd werd gevraagd of deze gedraaid kan worden zodat het hotel minder een blok vormt vanaf
het water gezien.
De stedenbouwkundige overzichtstekening en de artist impressie uit de ruimtelijke onderbouwing waren
niet bekend bij de commissie en zijn daarom door initiatiefnemer getoond tíjdens de vergadering en
daarmee onderdeel van de beoordeling.
1.4
Hoe verder
Initiatiefnemers kiezen voor een aanpassing van de oppervlakte en de goot- en bouwhoogte van het
ontwerp, aan de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Een en ander volgens de door de
gemeente genoemde mogelijkheid 1.
De oplossingsrichting waarin de initiatiefnemers graag verder willen met de inpassing en de vormgeving
van het te vernieuwen hotel sluit niet aan bij het boven omschreven welstandsadvies. Initiatiefnemers
willen daarom graag afwijken van dit welstandsadvies. Het waarom wordt in onderstaande toegelicht.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwemstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
14
Lake Land Hotel
2
2.1
B e o o r d e l i n g v a n de p r i n c i p e a a n v r a a g v a n juli 2013 d o o r de g e m e e n t e :
Mogelijkheid 1: De snelste optie, waarbij het college van burgemeester de bevoegdheid
heeft (en de welstandscommissie een adviserende rol heeft).
Het vernieuwen van het Lake Land hotel dient met deze optie binnen de mogelijkheden te blijven van
het bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013. Dit betreft de toegestane oppervlakte bebouwing,
toegestane bouwhoogten en toegestane functies. Het college is bevoegd te bepalen dat het parkeren
buiten het eigen perceel (in dit geval ernaast) wordt opgelost.
Hiervoor is het nodig dat het bouwplan voldoet aan de regels van het bestemmingsplan Buitengebied
Waterland 2013 en gemotiveerd kan worden (met informatie van jou) dat maximaal '\5 A vergroting van
0
genoemde maatvoering nodig is.
Concreet: oppervlakte 3000m2 (of max. 3450m2), goothoogte 6 meter (of max 6,9 meter), nokhoogte
10 meter (of max 11,5 meter), functies zoals beschreven in artikel 13.1 en artikel 1 (begrippen) van het
bestemmingsplan. Het parkeren dient plaats te vinden conform de parkeernormen, in principe op eigen
terrein of gemotiveerd er nabij. De welstandscommissie is een adviesorgaan van het college.
Wanneer het plan past binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan, het parkeren op het eigen
terrein/de aangrenzende gronden plaatsvindt en de welstandscommissie een positief advies uitbrengt,
dan kan het college over je aanvraag besluiten. Bij een aanvraag om omgevingsvergunning conform
het bovenstaande is het college dus geheel bevoegd te beslissen op de aanvraag,
2.2
Mogelijkheid 2: Iets minder snelle optie, waarbij het college de bevoegdheid heeft (met
mogelijk een advies van de raad) en de welstandscommissie een adviserende rol.
Gelijk aan mogelijkheid 1, behalve dat hoger kan worden gebouwd dan het bestemmingsplan, incl. 15 7o
c
regeling, nu mogelijk maakt. Medewerking kan dan mogelijk worden verleend met een buitenplanse
afwijking van het bestemmingsplan, de zogenaamde 'kruimelgevallenregeling'.
2.3
Mogelijkheid 3: De optie die veel tijd in beslag neemt. Vanuit de gemeente is de
gemeenteraad bevoegd (college zal ook moeten instemmen) /de welstandscommissie is
adviesorgaan. Maar de daadwerkelijke bevoegdheid ligt bij de provincie.
Het huidige initiatief past alleen binnen mogelijkheid 3.
2.4
Advies van de gemeente:
De wethouder geeft aan dat hij voor de haalbaarheid van dit plan wil adviseren om te onderzoeken of
het bouwplan voor het vernieuwen van het Lake land hotel kan passen binnen mogelijkheid 1 of 2.
2.5
Voorkeur i n i t i a t i e f n e m e r mogelijkheid 1
Tegen de achtergrond van vorenstaande willen initiatiefnemers graag verder met mogelijkheid 1.
Onderstaand een aanzet tot uitwerking van mogelijkheid 1 in combinatie met een inventarisatie van
eigentijdse architectuur van watersportbedrijven in Monníckendam, n.a.v. het welstandsadvies.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T5
Lake Land Hotel
3
^ ^ m M "
Initiatief v a n juli 2013 en het b e s t e m m i n g s p l a n b u i t e n g e b i e d W a t e r l a n d 2013:
Dit initiatief voor uitbreiding en vernieuwbouw van het hotel is in strijd met de bouwvoorschriften
(oppervlakte en bouwhoogten) van de bestemming Horeca uit het bestemmingsplan buitengebied
Waterland 2013.
De oppervlakte van de hellingbaan is
circa 6 5 m . Indien de hellingbaan valt
2
onder bebouwd oppervlak, dan moet
De oppervlakte van het gearceerde
deel betreft de bebouwde oppervlakte
van het hotel > dit is 3.685m
2
dit oppervlak worden meegerekend
Afbeelding 1.
3.1
1 verdieping Lake Land Hotel > vernieuwbouw
e
+ bestaande
vleugel
Oppervlakte bebouwing
De in het geldende bestemmingsplan uit 2013 toegelaten bebouwing is maximaal 3.450 m . Dė
2
2
oppervlakte van het hotel uit de aanvraag van juli 2013 heeft met 3.685 m een groter oppervlak.
3,2
Bouw
h oogte
De goothoogte mag volgens de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan uit 2013 maximaal
6,9 meteren de bouwhoogte maximaal 11,5 meter bedragen. Het ontwerp van juli 2013 had een
hogere goot- en bouwhoogte.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwemstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
A
'iff H
Lake Land Hotel
4
t
i n . .
Mogelijkheid f ? p a s s e n d b i n n e n g e l d e n d b e s t e m m i n g s p l a n
Hellingbaan
2 x 36 kamers
1
Afbeelding 2.
4.1
f verdieping Lake Land Hotel > vernieuwbouw
+ bestaande
vleugel
Bebouwd oppervlakte
De in het geldende bestemmingsplan toegelaten bebouwing is maximaal 3.000 * Î5Y = 3.450 m
2
0
De
oppervlakte van het hotel in het initiatief van juli 2013 (kleur) is 3.685 m Dit is 3.685 - 3.450 = 2 3 5 m te
2
2
groot. Indien de hellingbaan (oppervlakte 65m ), die buiten het gebouw is gelegen, wordt meegerekend
2
als bebouwd oppervlak, dan is het oppervlak van het initiatief 300m te groot.
2
Indien de vleugel (rood kader) verkleind wordt met een oppervlakte van 235 of 300m , dan past het
2
initiatief wat betreft bebouwd oppervlak binnen de bouwmogelijkheden van het geldende
bestemmingsplan buitengebied Waterland 2013. Uiteraard kan tijdens verkleining van het hotel door de
architect blijken dat de benodigde verkleining van het oppervlak deels wordt gevonden in de
voorzienìngenvleugel van het hotel.
4.2
Voorgestelde richting tot uitwerking:
Indien de vernieuwbouw van het hotel verkleind wordt met een oppervlakte van 235 of 300m , dan past
2
het initiatief wat betreft bebouwd oppervlak binnen de mogelijkheden van het geldende
bestemmingsplan buitengebied. Indien de maximale goothoogte van het hotel ten hoogste 6,9 meter
bedraagt en de bouwhoogte maximaal 11,5 meter, dan past het initiatief ook wat betreft goot- en
bouwhoogte binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan.
Ve m reu wing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T7
Lake Land Hotel
5
..
^^T^ssssśl
Ruimtelijke uitwerking m o g e l i j k h e i d 1
Zoals gezegd willen initiatiefnemers graag verder met mogelijkheid 1. De welstand commissie verzocht
aan te sluiten bij de eigentijdse architectuur van watersportbedrijven in de omgeving. Onderstaand een
inventarisatie van eigentijdse architectuur van watersportbedrijven in de haven van M onnickendam.
5.1
Beeldbepalende watersport bedrijven
-
Afbeelding 3.
Havenfront Monnickendam
(BingMaps 3D)
Beeldbepalende watersportbedrijven voor M onnickendam vanaf het water zijn een aantal jachthavens
en een scheepswerf (S). De Jachthavens zijn o.a. de M arina jachthaven (M ) en jachthaven Waterland
(W). Daarnaast zijn mede beeldbepalend, het hotel (H) en de bedrijven aan de Galgeriet (G).
5.2
Mogelijke referentie beelden bestaande architectuur omliggende watersport bedrijven
Een eigentijds watersportbedrijf in de directe omgeving van het hotel is wellicht het recent vernieuwde
drijvende havengebouw van de M arina jachthaven.
;
í
'i
i
Ŵ.
i
LM
MARINA
!
I
•ƒ7
Afbeelding 4.
drijvend havengebouw
aangrenzende
if
Marina jachthaven
(oude situatie)
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T8
Lake Land Hotel
..
^^ïMİIÍİ^ì
í
. I
-
- --a
a
Afbeelding 5.
drijvend bedrijf sgebouw
aangrenzende
Marina jachthaven
(nieuwe situatie)
Wellicht doelt de welstandscommissie op het nieuwe drijvende havengebouw van de Marina jachthaven
als een voorbeeld van een eigentijds vormgegeven watersp ortbedrijf.
1
Afbeelding 6.
Bebouwing Jachthaven
Waterland gezien vanaf de kade
(streetview)
1
Afbeelding 7.
bebouwing jachthaven
waterland
(streetview)
De bestaande bebouwing van jachthaven Waterland (W) bestaat deels uit traditioneel vormgegeven
bebouwing en deels uit wellicht verouderde bedrijventerrein achtige bebouwing.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
Lake Land Hotel
Watersportbedrijf Hakvoort aan de
Haringburgwal is onderdeel van het
Waterfront. De klassieke gevel kan
wellicht gezien worden als een vorm
van eigentijdse architectuur, maar
sluit door zijn verticale geleding en
materiaalgebruik ook aan bij de
historische omgeving.
Afbeelding 8.
\
Watersportbedrijf
r
Hakvoort (website
Hakvoori)
:
i
i
Overzicht huidige situatie (2011)
Afbeelding 9.
Bestaande situatie Scheepswerf Hakvoort aan de Havenstraat
advies uitbreiding
(Stedenbouwkundig
scheepswerf)
Scheepswerf Hakvoort is onderdeel van het Waterfront van Monnickendam. Voor dit bedrijf wordt
gezocht naar een oplossing van uitbreiding van het bedrijf met een extra scheepswerf.
Volgens het stedenbouwkundig advies uitbreiding scheepswerf Hakvoort is Nautische bedrijvigheid van
oudsher beeldbepalend voor Zuiderzeestadjes als Monnickendam. Scheepswerf Hakvoort in
Monnickendam is door de jaren heen van een kleine lokale werf uitgegroeid tot een grote internationale
onderneming. Naast de rol voor de lokale werkgelegenheid heeft de scheepswerf een prominente
positie in het historische stadsgezicht.
De huidige werfgebouwen voldoen niet aan de productiewensen van het bedrijf qua omvang van de te
bouwen schepen (tot ca. 65 m); vernieuwing, uitbreiding en aanpassing (verhoging, verlenging) van de
werfloodsen is gewenst. Hiervoor is een stedenbouwkundig advies opgesteld, dat in nauw overleg met
de gemeente Waterland en de scheepswerf Hakvoort tot stand is gekomen.
Onderstaand de oplossingsrichting waarin volgen het advies wordt gedacht. Dit stedenbouwkundige
richtbeeld is gebaseerd op het maximaal laadvermogen van de locatie: welk volume is op de locatie
nog toelaatbaar om passend te blijven in zijn omgeving, in relatie tot het beschermd stadsgezicht.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
i-:S
Lake Land Hotel
ít
y t
X
i
-
9
Afbeelding 10.
Stedenbouw
k undig
ríchtbeeld
met maximale herontwik k eling
van de locatie
4-
ĩ
35
s
-ľ..
Afbeelding 11.
Stedenbouwkundig
ríchtbeeld met maximale herontwikkeling
van de locatie
Hakvoort zoekt in overleg met de gemeente naar een op lossing voor uitbreiding van de bedrijfsvoering
met een extra scheep swerf, wat wellicht neerkomt op een verdubbeling van de bedrijfsbebouwing ter
plaatse. In de vormgeving wordt hiervoor aansluiting gezocht bij ontwikkelingsgeschiedenis van de
bestaande bebouwing. In die zin is hier sp rake van een manier van inp assing die ook sp eelt bij het
hotel > vernieuwbouw van het hotel zoekt aansluiting bij de ontwikkelingsgeschiedenis van het hotel.
Volgens het stedenbouwkundige advies p ast een scheep swerf als Hakvoort binnen de recreatieve en
watergerichte aantrekkelijkheid van de kustlijn van Monnickendam, maar is geen voorwaarde.
Het Lake Land hotel p ast op zijn eigen wijze ook binnen de recreatieve en watergerichte aantrekkelijk
heid van de kustlijn van Monnickendam, waarbij de initiatiefnemers met de stedenbouwkundige
inpassing van de vernieuwbouw van het hotel streven naar zowe! een betere relatie met de entree van
Monnickendam als naar een betere relatie met het water.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
TH
«
Afbeelding 12.
Galgeriet, eigentijdse architectuur, indertijd getoetst aan redelijke eisen van welstand
Gespiegeld ten opzichte van het hotel licht tegenover het Waterfront van M onnickendam bedrijven van
bedrijventerrein de Galgeriet. Bovenstaand twee gebouwen op de Galgeriet waren ten tijde van de
bouw ongetwijfeld eigentijds.
1
IH
Afbeelding 13.
İ
i
i
Galgeriet, b estaande b b
e ouwing
Bovenstaande bedrijfsmatige bebouwing op de Galgeriet biedt volgens initiatiefnemers geen
aanknopingspunten voor eigentijdse vernieuwing van het Lake Land Hotel.
Tegen de achtergrond van vorenstaande proberen de initiatiefnemers hun indruk van het advies van de
welstand op de voorgestelde vernieuwing van het Lake Land hotel uit juli 2013, te plaatsen > dit mede
in het licht van de uitgebreide stedenbouwkundige uitleg in de ruimtelijke onderbouwing van juli 2013,
waarbij met de vernieuwbouw van het hotel wordt aangesloten bij de ontwikkelingsgeschiedenis van het
hotel en wordt gestreefd naar een betere relatie van het hotel, met zowel de entree van M onnickendam,
als met het water.
Wellicht biedt de nieuwe gemeentelijke welstandsnota uit 2013 een grondslag voor het
welstandsadvies.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Oatum: 8 februari 2014
T12
— l 'fåi3kWËM
Lake Land Hotel
6
W e l s t a n d s nota W a t e r l a n d
6.1
Inleiding
De welsţandsnota is een door de raad vastgesteld beeldkwaliteitsplan voor het gemeentelijk
grondgebied. De welstandsbeoordeling is volgens artikel 12 van de Woningwet gericht op het uiterlijk
en de plaatsing van een bouwwerk. Het bouwwerk moet zowel op zichzelf als ook ín zijn omgeving
worden beoordeeld, waarbij ook verwachte veranderingen van die omgeving een rol kunnen spelen. De
welstandnota maakt aan de hand van algemene welstandscriteria en gebiedsgerichte criteria duidelijk
wat de welstandseisen zijn voor een bouwwerk op en bepaalde locatie. Initiatiefnemers weten dan
binnen welke beleidskaders de beoordeling van de welstand zich afspeelt.
6.2
Welstandsnota Waterland 2009 > waarop h et initiatief van juli 2013 was gebaseerd
De gemeente Waterland heeft haar welstandsbeleid beschreven in de Welstandsnota Waterland
(februari 2004, herziening maart 2009). In de Welstandsnota worden algemene en gebiedsgerichte
welstandscriteria onderscheiden. De algemene welstandscriteria gelden als uitgangspunt voor iedere
welstandsbeoordeling. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt om te beoordelen hoe het
bouwwerk past in zijn specifieke omgeving. (Ver)bouwplannen worden getoetst aan de Welstandsnota.
De algemene welstandscriteria zeggen bijvoorbeeld over de relatie tussen bouwwerk en omgeving:
Van een b ouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een
positieve b ijdrage levert aan de kwaliteit van de openb are (stedelijke of landschappelijke)
ruimte.
Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openb are b etekenis van het b ouwwerk of van de
omgeving groter is.
De Welstandsnota bevat geen gebiedsgerich te welstandscriteria voor het schiereiland van het hotel
en de M arina jachthaven. De welstandsnota biedt wel gebiedsgerichte criteria voor de aangrenzende
historische kern van M onnickendam (M ) en bedrijventerrein Galgeriet (G).
i
H
í
i'
f:
J
1
i
; .j.
-
m
hm
-
' J
.
mm*'"-
ļl
M
yeti.
Afbeelding 14.
aangewezen welstandgeb ieden
in de omgeving van het hotel (H)
In een gebiedsbeschrijving wordt ingegaan op de stedenbouwkundige structuur, de aard van de
bebouwing en de detaillering. Aan de hand van de gebiedsbeschrijving en overig relevant beleid
worden een waardebepaling en gebiedsgerichte criteria toegekend aan het betreffende gebied.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T13
Lake Land Hotel
-—::.
ï
111
i
*
ïïîí^i
De Galgeriet en de aangrenzende jachthaven zijn, net als het hotel en de Marina jachthaven, mede
bepalend voor het gezicht van Monnickendam aan het water. Daarom onderstaand hoe de
waardebepaling van de Galgeriet is opgenomen in de welstandsnota uit 2009.
Waardebepaling Galgeriet: Op het terrein staat een aantal gebouwen met een verouderde uitstraling
en een matige architectonische kwaliteit. Eventuele toekomstige bebouwing kan het verouderde terrein
opwaarderen.
Beleid Galgeriet: Het ruimtelijk beleid van de gemeente is vastgelegd in bestemmingsplannen. Er
wordt geen aanvullend kwaliteitsbeleid gevoerd.
Ontwikkelingen Galgeriet: Volgens de welstandsnota Waterland 2009 is voor het gebied een conceptMasterplan ontwikkeld dat voorziet in het uitplaatsen van de aanwezige bedrijven en het realiseren van
woningbouw en winkels. Een en ander ter versterking van de binnenstad van Monnickendam. Voor het
plangebied zal in dit kader een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld, dat onderdeel van deze
welstandsnota zal worden.
6.2.1
Lake Land hotel en welstandsnota Waterland 2009
De Welstandsnota Waterland 2009 bevat geen gebiedsgerichte welstandscriteria voor het schiereiland
van het hotel en de Marina jachthaven.
Net als op de Galgeriet is het ruimtelijk beleid van de gemeente vastgelegd in het geldende
bestemmingsplan.
Het Lake Land Hotel is gelegen in het recent vastgestelde bestemmingsplan buitengebied Waterland
2013. Voorgesteld wordt de vernieuwing van het hotel te laten plaatsvinden binnen de mogelijkheden
die dit nieuwe bestemmingsplan biedt. Er is dan geen sprake van een nieuwe ontwikkeling, maar van
gebruikmaking van de in het geldende bestemmingsplan vastgelegde (her)ontwikkeltngsmogelijkheden.
Vernieuwing van het hotel dient daarbij te voldoen aan de algemene criteria van redelijke eisen van
welstand.
De initiatiefnemers zijn van mening dat de voorgestelde vernieuwing van het Lake Land hotel voldoet
aan redelijke eisen van welstand, omdat > het initiatief een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van
de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte ter plaatse. a De verschijningsvorm van het
voorgestelde plan een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de
vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft. > Dat er concepten en vormen zijn
ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. > dat er evenwicht is tussen
helderheid en complexiteit, omdat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de
aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat. > Dat het concept, in de gegeven omstandigheden
van vernieuwing en renovatie, een samenhangend stelsel vormt van ruimtes, volumes en
vlakverdelingen. > Dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk ondersteunen en
de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 febmari 2014
T 14
I 1 1 -» T T
Lake Land Hotel
6.3
mäà\
Welstandsnota Waterland 2013
De welstandsnota Waterland 2009 is aangepast naar aanleiding van de inwerkingtreding van de Wabo.
Het was gewenst een nieuwe welstandsnota vast te stellen in verband met de inwerkingtreding van de
Wabo, h et mogelijk maken van een ambtelijke welstandelijke toets door wijziging van h et Besluit
omgevingsrecht, h et integreren van h et afsprakenkader Waterland-oost en in verband met wijzigingen
in de structuur van de nota.
In de welstandsnota zijn kaarten opgenomen voor gebiedsgerich t criteria. Het sch iereiland van h et h otel
is net als in de Welstandsnota uit 2009 geen zelfstandig aangewezen gebied en is ook geen deel van
aangrenzende gebieden, zie onderstaande afbeeldingen.
;
1
1 Lf
s.
:
m
i
-
ì
í
1
ĩ
l
SE
:
ù
1
I
Afbeelding J (Haven Monnickendam)
Afbeelding A (Monnickendam)
Afbeelding 15.
j
mâ
1
7
gebiedsaanduidingen
İ
in
bij de welstandsnota
2013
De gebiedsaanduidingen Monnickendam en Haven Monnickendam zijn exclusief h et h otel (H) en de
Marina jachthaven (M). Dit betekent dat de welstandsnota geen zelfstandige gebiedsbesch rijving is
opgenomen voor h et h otel en de Marina jachthaven. In een gebiedsbesch rijving wordt ingegaan op de
stedenbouwkundige structuur, de aard van de bebouwing en de detaillering. Aan de h and van de
gebiedsbeschrijving en overig relevant beleid worden een waardebepaling en gebiedsgerich te criteria
toegekend aan h et betreffende gebied.
Bedrijventerrein Galg eriet - Monnickendam (afbeelding J ) in de welstandsnota 2013
De gebiedsbesch rijving is min of meer gelijk aan die uit de nota van 2009. Over nieuwe ontwikkelingen
in h et gebied (wonen en winkels) wordt in de welstandsnota 2013 niet meer gesproken.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T15
Lake Land Hotel
Het welstandstoezicht is volgens de nota uit 2013 voor Galgerīet gericht op het handhaven van de
basiskwaliteit. Eventuele nieuwbouw of toevoegingen moeten bijdragen aan het behoud of verbetering
van de basiskwaliteit van het gebied. Een belangrijk aandachtspunt is dat eventuele ontwikkelingen niet
leiden tot een aantasting van het omliggende landschap.
6.3.1
Lake Land h otel en welstandsnota Waterland 2013
De Welstandsnota Waterland 2013 bevat geen gebiedsgerichte welstandscriteria voor het schiereiland
van het hotel en de M arina jachthaven. Het ruimtelijk beleid van de gemeente is daarmee vastgelegd in
de algemene welstandscriteria en in het geldende bestemmingsplan uit 2013.
Voorgesteld wordt de vernieuwing van het hotel te laten plaatsvinden binnen de mogelijkheden die het
nieuwe bestemmingsplan uit 2013 biedt. Er is dan geen sprake van een nieuwe ontwikkeling, maar van
gebruikmaking van de in het geldende bestemmingsplan vastgelegde (her)ontwikkelingsmogelijkheden.
Vernieuwing van het hotel dient daarbij te voldoen aan de algemene criteria voor redelijke eisen van
welstand
Ook op basis van de welstandsnota Waterland 2013 komen initiatiefnemers tot de slotsom dat de
voorgestelde vernieuwing van het Lake Land Hotel voldoet aan de algemene criteria voor redelijke
eisen van welstand, omdat > het initiatief een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare
(stedelijke of landschappelijke) ruimte ter plaatse. > De verschijningsvorm van het voorgestelde plan
een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving
daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft. > Dat er concepten en vormen zijn ontstaan die
bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. > dat er evenwicht is tussen helderheid en
complexiteit, omdat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door
simpelheid verloren gaat. > Dat het concept, in de gegeven omstandigheden van vernieuwing en
renovatie, een samenhangend stelsel vormt van ruimtes, volumes en vlakverdelingen. > Dat materiaal,
textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met
de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.
Vernieuwing Lake Land Hotel- bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 febniari 2014
T16
Lake Land Hotel
7
V o og
r e s c h i e d e n i s uitbreiding L a k e L a n d Hotel e n w e l s t a n d
Het h oofdgebouw van h et Lake Land Hotel is eind tach tiger jaren {circa 25 jaar geleden) uitgebreid met
een vleugel met 72 kamers. Slopen en draaien van deze vleugel met 72 redelijke kamers is volgens
initiatiefnemers geen economisch uitvoerbare optie. Daarnaast is de bestaande vleugel van belang voor
de continuïteit van h et h otel tijdens de sloop en de verbouwing van h et h oofdgebouw.
Ēįįl
. rr
Pt
I
SB
-0
Afbeelding 16.
Bestaande entreegevel en situatie Lake Land Hotel (Google
Streetview)
' — Tf.
Afbeelding 17.
Circa 25 jaar oude vleugel met 72 hotelkamers
(Google
streetview)
Toen 25 jaar geleden het ontwerp voor een nieuwe vleugel werd ingediend, had de vleugel, met een
hele rij puntdakjes, dezelfde verschijningsvorm als het hoofdgebouw. Er werd toen in eerste instantie
een ontwerp ingediend dat aansloot bij de vormgeving van het hoofdgebouw en daarmee in schaal,
materiaalgebruik en kleur, een contrast vormde met het stadsgezicht, maar daar ook met een knipoog
op aansloot. Welstand vond dat 25 jaar geleden helemaal niets. De uitbreiding moest een groot
zadeldak krijgen, wat wellicht aansloot bij de zadeldaken van de bestaande bebouwing van Jachthaven
Waterland (zie afbeeldingen 6 en 7).
Initiatiefnemers zijn daarmee 25 jaar geleden door de welstand de richting naar traditioneel opgeduwd.
Het huidige hotel bestaat daardoor uit twee verschillende ontwerpstijlen. Nu staat volgens de welstand
het hotel op de verkeerde plaats en moet het ontwerp voor vernieuwbouw meer eigentijds.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
117
Lake Land Hotel
8
Traditionele ontwerpstijl
De gedachten van initiatiefnemers voor vernieuwbouw van het hoofdgebouw van het Lake Land Hotel
gaan, mede tegen de achtergrond van vorenstaande, uit naar een traditionele ontwerpstijl. Zoals
gezegd zijn initiatiefnemers 25 jaar geleden door de weistand met de toenmalige uitbreiding van hun
hotel met 72 kamers, door de welstand de richting naar traditioneel opgeduwd en bestaat het huidige
hotel daardoor uit twee verschillende ontwerpstijlen. Met de ontwerpstijl van de vleugel werd 25 jaar
geleden een nieuwe richting ingeslagen t.o.v. de ontwerpstijl van het hotel. Hoofdgebouwen uitbreiding
staan vervolgens al 25 jaar naast elkaar.
Volgends de welstand was er in het ontwerp van juli 2013 sprake van teveel ontwerpstijlen. Vijfentwintig
jaar geleden was dat geen probleem, wellicht omdat er toen een nieuwe richting werd ingeslagen.
Volgens initiatiefnemers kan ook een meer eigentijds ontwerp voor vernieuwbouw van het
hoofdgebouw van het hotel, naast de in een traditionele ontwerpstijl gebouwde uitbreiding, aanleiding
geven voor de welstand op te merken dat er ook dan sprake zal zijn van teveel ontwerpstijlen.
Initiatiefnemers hebben niet de middelen het hele Lake Land Hotel te slopen en te herbouwen.
Volgens initiatiefnemers is er niets mis met een traditionele ontwerpstijl. Initiatiefnemers zullen proberen
dat in onderstaande toe te lichten.
Rob Krier (1938) is een Luxemburgse architect en stedenbouwkundige die bekend staat vanwege zijn
traditionalistische ontwerpstijl, Zijn traditionalisme maakt Krier tot een controversiële architect. Zijn
ontwerpen worden gezien als aantrekkelijk en aansluitend bij de menselijke maat. Sommige collega's
vinden hem echter ook truttig en populistisch. Toch is het Krier gelukt om in Nederland waardering te
krijgen. Onder anderen met projecten in Helmond, Heemskerk / Beverwijken Lelystad
i
II
s
• l i ì •síI
II
D
ai i
Sin
ii
'in
11
i
i
!
Afbeelding 18.
Traditionalistische
ontwerpstijl van Rob Krier (Helmond
Srandevoort)
Een nieuwbouwwijk in Helmond. Het eigentijdse van deze wijk zit wellicht in het welkom ervan zijn in
deze tijd, als tegenwicht tegen al die zogenaamde eigentijdse architectuur, die wellicht over een x
aantal jaren gedateerd is en/of er verwaarloosd uitziet.
Een vraag die bij de welstandcommissie rond het ontwerp van het hotel speelt is wellicht > mag de
architectuur van het hotel concurreren met de historische bebouwing van Monnickendam? Hun
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T18
Lake Land Hotel
antwoord op deze vraag is blijkbaar nee, dat mag niet De architectuur moet eigentijds zijn en een
contrast vormen met hei stadsgezicht, moet aansluiten bij eigentijdse architectuur uit de omgeving.
Initiatiefnemers willen met hun architectuur graag aansluiten bij het stadsgezicht van M onnickendam en
zijn van mening dat de architectuur van o.a. Rob Krier aantoont dat niet alle architecten op het
standpunt staan dat nieuwbouw eigentijds dient te zijn.
Traditionele bouwstijlen waren ooit eigentijds door de toen geldende beperkingen in materiaal gebruik
en bouwtechniek. Dat was wellicht tot het begin van de vorige eeuw. M et de toepassing van gewapend
beton begon de opmars van de moderne architectuur, en wel zeer nadrukkelijk door Le Corbusier. Een
bekende naam uit die tijd in Nederland was Gerriţ Rietveld. Le Corbusier en Rietveld waren vreemd
genoeg beiden geen architect. Parrallel aan de opkomst van de moderne architectuur ontwikkelden zich
traditionalistische, meer eeuwige en voor die tijd, behoudende architectuurstijlen (dertigerjaren en
vijftigerjaren stijl). De dertigerjaren stijl is populair in de hedendaagse woningbouw. Veel mensen willen
blijkbaar graag in een traditioneel huis wonen.
In de zestiger jaren van de vorige eeuw overwon het uitdrukking geven aan een moderne constructie
het van de traditionele bouwstijl. In de zeventigerjaren slaat de traditie terug met de zogenaamde
vertrutting. Waar we nu zijn aangeland is eigenlijk als met alle (mode)stijlen > dat > in beginsel alles
kan, alles bestaat naast elkaar.
Initiatiefnemers pleiten daarom voor toepassing van een stijl voor zijn nieuwe hotel die is uit te leggen,
net zoals de leden van de welstand proberen uit te leggen, dat het volgens hun huidige visie anders
moet.
8.1
Pleidooi voor een traditionele stijl
Een traditionele stijl is niet eigentijds in de zin dat het over een bepaalde tijd gedateerd is, Traditioneel
materiaalgebruik (baksteen en dakpannen) en traditionele detaillering (kozijnen, dakgoten
muurdammen) kunnen de tand der tijden doorstaan, doen dat al eeuwen. Traditionele detaillering is niet
afhankelijk van kit en compriband. Is een traditionele detaillering niet waterdicht, dan loopt het water
toch naar buiten. Daarin zijn de oude traditionele bouwmethoden heel doorgewinterd.
Een traditioneel gebouw wordt mooier naarmate het ouder wordt. Veel moderne architectuur verliest na
verloop van jaren zijn glans en/of verpaupert en wordt mede daardoor gedateerd. Kortom traditioneel
en beproefd hebben een hoop voordelen.
Een architect als Rob Krier laat zíen, dat er ondanks de waardering voor zijn werk, veel nodig was om
de deur op een kier te krijgen voor traditionele bouwstijlen en dat die deur wellicht onder de druk van
vakgenoten vaak weer dicht gaat. Daarentegen vinden veel mensen een traditionele bouwstijl gewoon
mooi. In ieder geval mooier dan eigentijdse vormen die gedateerd zijn geworden en/of de tand van de
tijd niet hebben kunnen doorstaan.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T19
Lake Land Hotel
9
• - - i f
Samenvatting:
Voorgesteld wordt het ontwerp van juli 2013 uit te werken volgens mogelijkheíd 1 als aangegeven door
de gemeente. Uitgangspunt daarbij is het ontwerp van juli 2013, waarbij de vernieuwbouw van het hotel
zodanig zal worden verkleind dat de oppervlakte past binnen de bouwmogelijkheden van het geldende
bestemmingsplan. V o o r d e goot- en bouwhoogten zal hetzelfde worden gedaan.
Inzet van initiatiefnemers is een traditionele ontwerpstijl, die volgens initiatiefnemers niet concurreert
met de historische bebouwing van Monnickendam, maar daarjuist bij aansluit. Daarnaast sluit een
meer traditionele ontwerpstijl volgens initiatiefnemers ook aan bij de wensen van de welstand van 25
jaar geleden, ten tijde van de bouw van de bestaande vleugel met een groot zadeldak.
Het volgens mogelijkheid 1 aangepaste ontwerp willen de initiatiefnemers dan graag voorleggen aan
het college.
Vernieuwing Lake Land Hotel: bestemmingsplan, ontwerpstijl en welstand. Datum: 8 februari 2014
T20
© Copyright 2024 ExpyDoc
