Investment Market Report

Investment Market Report
Nederland | H1 2014 | Beleggingen
BUITENLAND
MOTOR
BELEGGINGSGROEI
Het eerste deel van 2014 laat een continuering van de eind
vorig jaar ingezette stijging van de beleggingen in vastgoed
zien. In het eerste half jaar van 2014 werd met €3,9 miljard
het hoogste beleggingsvolume sinds 2009 bereikt. Dit is
opvallend te noemen getuige de moeizame gebruikersmarkt.
Met name de buitenlandse investeringen vertonen dit jaar
meer activiteit. Door dalende rendementen op staatsleningen
en stijgende koersen op de aandeelmarkten is vastgoed steeds
meer in trek als beleggingscategorie.
Doordat de vastgoedprijzen in prime markets zoals Londen
en Parijs in de afgelopen jaren fors gestegen zijn is
Nederland weer een aantrekkelijk land geworden voor
buitenlandse partijen om in te investeren. Zo liggen de bruto
aanvangsrendementen voor top kantoorgebouwen op de
Zuidas nog iets boven de 6% terwijl deze in andere WestEuropese steden tot onder de 4% gezakt zijn.
De verhoogde buitenlandse interesse is duidelijk terug te zien
in de cijfers. Slechts een derde van de beleggingen in
Nederlands vastgoed in 2014 komt van Nederlandse partijen.
Dit was in 2013 nog 57% van het beleggingsvolume. Met name
Duitse en Amerikaanse beleggers waren actief in het eerste
halfjaar van 2014.
Alle vastgoedsegmenten lieten een forse stijging zien ten
opzichte van vorig jaar. Kantoorruimte is nog steeds het
meest in trek. Dit segment is in het eerste halfjaar gedomineerd
door Duitse (institutionele) partijen, zij zijn goed voor de
helft van het belegde volume in kantoren (totaal €1,2 miljard).
Dat deze partijen voornamelijk geïnteresseerd zijn in prime
kantoren blijkt uit de twee grootste transacties van het jaar:
SOM en ITO en The Edge. Ook voor het secundaire segment
is buitenlandse interesse in Nederland, vooral Angelsaksische
partijen zijn hier actief. Terwijl de Duitse beleggers
gemiddeld €120 miljoen besteedden lag het gemiddelde
onder Nederlandse kantoorbeleggers op €5 miljoen (circa 40
transacties). Nederlandse beleggers richten zich vooral op het
lagere segment van de kantorenmarkt. In veel gevallen betreft
het leegstaande objecten die aangekocht worden ten behoeve
van herontwikkeling.
Beleggingsvolume per half jaar
8
7
6
5
4
3
2
1
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
H1
H2
Waarden in miljarden €
2
Investment Market Report | H1 2014 | Colliers International
Beleggingsvolume naar nationaliteit
2013 vs. H1 2014
Nederlandse partijen zijn nog steeds de grootste kopers
van vastgoed. Dit aandeel loopt echter wel terug. Vooral
vanuit Angelsaksische en Duitse kant is er een stijgende
interesse in Nederlands vastgoed. Ondanks de interesse
vanuit Aziatische landen, hebben er nog geen grote
transacties plaatsgevonden.
1%
4%
4%
5%
5%
4%
33%
3%
9%
7%
1%
11%
Nederland
Verenigde Staten
Duitsland
Verenigd Koninkrijk
Frankrijk
België
Qatar
Overig
57%
22%
12%
22%
Binnenste ring:
Buitenste ring:
2013
H1 2014
3 Investment Market Report | H1 2014 | Colliers International
STILTE VOOR
DE STORM OP
WONINGMARKT
hotel is voor circa €100 miljoen gekocht door Katara Hospitality
(Qatar). In totaal is er voor ruim €370 miljoen in hotels
geïnvesteerd in Nederland in het eerste halfjaar, met name in
de regio Amsterdam. Concrete interesse voor hotels uit zowel
binnen- als buitenland en diverse tenders voor nieuwe hotels in
Amsterdam zullen het investeringsvolume in de rest van het jaar
doen groeien.
Naast kantoren werden er vooral veel huurwoningen verkocht.
Grootste transactie was de aankoop van 1.534 woningen door
Roundhill Capital voor €180 miljoen. Grote verkopen van
corporaties, mogelijk gemaakt door de circulaire Blok, bleven
nog uit in het eerst halfjaar. Er werd slechts voor €70 miljoen
verkocht door corporaties aan beleggers. In totaal werd er €875
miljoen in woningen geïnvesteerd in Nederland in het eerste
halfjaar, voornamelijk door Nederlandse investeerders. Naast
de transactie van Roundhill was er een andere buitenlandse
aankoop van een woningportfolio door BNP Paribas REIM (€40
miljoen). Uit het buitenland blijft er veel interesse, met name
vanwege de in de afgelopen jaren gedaalde leegwaardes en
een hoog huurniveau. De verwachting is dat het belegde
volume in woningen, met aangekondigde verkopen van
portefeuilles van Vestia en WIF, flink gaat stijgen in de tweede
helft van van het jaar.
Op de hotelmarkt vond een aantal grote transacties plaats in
de eerste zes maanden van 2014. Meest in het oog springende
transactie is de verkoop van het Amstel Hotel. Dit prestigieuze
De verwachting is dat
het belegde volume in
woningen flink gaat
stijgen.
Ook de winkel- en bedrijfsruimtemarkten presteerden beter
in 2014 dan het jaar ervoor. Zo was er de verkoop van 10
Nederlandse winkelcentra door Corio aan een joint venture van
Mount Kelett en Sectie 5 voor circa €200 miljoen en een grote
logistieke portfolio transactie van Prologis (€170 miljoen). Op
het gebied van bedrijfsruimte is er naast logistiek vastgoed op de
transportassen ook verhoogde interesse voor multi-let industriële
complexen in de Randstad.
Top vijf beleggingen H1 2014
Beleggingstype
Naam / beschrijving Koopsom
Koper
Land
Verkoper
Land
Kantoor
ITO en SOM
€ 244.000.000
Union Investment Real Estate
DE
Commerz Real
DE
Winkel
10 winkelcentra
€ 200.000.000
Mount Kellett Capital Management
en Sectie5 Investments
US/NL
Corio
NL
Kantoor
The Edge
€ 200.000.000
Deka Immobilien
DE
OVG
NL
Woningen
1.534 woningen
€ 180.000.000
Round Hill Capital
UK
CBRE Global Investors EMEA
US
Industrieel & Logistiek
7 distributiecentra
€ 170.000.000
Prologis
US
Schroder Property Investment
Management
DE
4
Investment Market Report | H1 2014 | Colliers International
Beleggingsvolume naar segment
2013 vs. H1 2014
Kantoorruimte is ook in de eerste helft van 2014 het
meest dominante segment, gevolgd door woningen en
winkels. Absoluut gezien laat elk segment een stijging
van het investeringsvolume zien ten opzichte van het
eerste half jaar van 2013.
3%
10%
2%
30%
11%
15%
36%
15%
Kantoor
Woningen
Winkels
Industrieel en Logistiek
Hotel
Overig
16%
20%
19%
23%
Binnenste ring:
Buitenste ring:
2013
H1 2014
5 Investment Market Report | H1 2014 | Colliers International
Verkoop vs. aankoop per land ‘14
1,5
1
NL
US
DE
UK
FR
BE
0,5
QA
OVERIG
Negatief
saldo
Nederlandse
investeringen
0
Nederlandse beleggers hebben in het eerste
halfjaar van 2014 meer vastgoed afgestoten dan
ze hebben aangekocht. Ze hebben met ruim €800
miljoen veruit het meest negatieve saldo. Duitse
en Amerikaanse partijen hebben duidelijk meer
vastgoed aangekocht dan dat ze verkocht hebben.
De VS heeft een positief saldo van bijna €500
miljoen, gevolgd door Duitsland (€330 miljoen).
Het merendeel van het Duitse belegde vermogen
komt van institutionele partijen vandaan, terwijl
het Amerikaans belegde vermogen in Nederlands
vastgoed juist grotendeels van private equity
partijen afkomstig is.
-0,5
-1
-1,5
-2
Aangekocht
Verkocht
Waarden in miljarden €
-2,5
Economie stuwt beleggingsmarkt
naar andere beleggingscategorieën met een hoger rendement
waaronder vastgoed. Door de stijging van de aandelenmarkten
in de afgelopen 12 maanden (zoals de stijging van de AEX
met 10% ten opzichte van een jaar eerder) zijn aandelen
zwaarder gaan wegen in de beleggingsmix van (institutionele)
beleggers. Om de beleggingen weer in balans te brengen
moeten daarom andere beleggingscategorieën zoals vastgoed
aangekocht worden.
De economische indicatoren ontwikkelen zich positief
voor investeringen in vastgoed. Zo is het economische
herstel eind 2013 begonnen na enkele kwartalen van recessie.
Ook de werkloosheid lijkt medio 2014 weer omlaag te gaan.
Voor geheel 2014 wordt een groei van de Nederlandse
economie verwacht van 0,75%. De groei komt voornamelijk
op rekening van de aantrekkende wereld- en Europese
economie. De rente op staatsobligaties ligt al enkele jaren
nabij het inflatieniveau waardoor beleggers op zoek gaan
6
5
4
3
2
1
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
-1
-2
-3
-4
Staatsrente 10 jr. NL (%)
6
BBP (%)
Inflatie (%)
Investment Market Report | H1 2014 | Colliers International
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
485 offices in
63 countries on
6 continents
United States: 140
Canada: 42
Latin America: 20
Asia Pacific: 195
EMEA: 85
€1.5
billion in
annual revenue
Primary Authors:
Kes Brattinga
Head of Research | Research
+31 (0)20 540 55 55
[email protected]
Thijs Guinée
Research
+31 (0)20 540 55 55
[email protected]
Contributors:
Sander Halsema | Marketing
Colliers International | Amsterdam
Buitenveldertselaan 5
1082 VA Amsterdam | The Netherlands
TEL +31 (0)20 540 55 55
135.8
million square metres
under management
15,800
professionals
and staff
About Colliers International
Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 13,500
professionals operating out of more than 482 offices in 62 countries. A subsidiary of FirstService
Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners
and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset
management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services,
mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked
Colliers International as the second-most recognized commercial real estate firm in the world.
colliers.com
Copyright © 2014 Colliers International.
The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult
their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.

Download Report