Download - FMM.nl

Office Market Report
H1 2014 | Nederland
Nederland
• Voor het derde jaar op rij is het opnamevolume in het eerste half
jaar gedaald ten opzichte van het vorige jaar. Het opnamevolume
ligt in 2014 met 374.000 m² bijna 7% lager dan in het voorgaande
jaar.
00
00
00
00
0
• De vijf in dit rapport behandelde steden zijn goed voor in totaal
50% van de totale opname in de eerste zes maanden van 2014.
Naast deze steden is het opnamevolume in Amersfoort en Breda
ook relatief hoog door transacties van respectievelijk Friesland
Campina (10.000 m² kantoorruimte) en het UWV (9.700 m²).
Opname per sector 2014 (in m²)
1%
7%
10%
11%
• Er vonden drie transacties van boven de 10.000 m² plaats te weten
ING Bank (23.500 m²), PVH Europe (13.000 m²) en de Nationale
Politie (12.000 m²). Het gemiddelde opgenomen metrage is 1.576 m²
kantoorruimte.
12%
• Meer dan een kwart van de opname is door de publieke sector
gerealiseerd. Hierbij is het reorganiserende UWV met drie
transacties (totaal 17.000 m²) verantwoordelijk voor het grootste
‘08 gedeelte
‘09 van‘10
‘11
‘12
‘13
‘14
de opname.
• Het aanbod in Nederland is, ondanks de dalende vraag, met 7,2
miljoen m², stabiel gebleven in het eerste halfjaar van 2014.
Beperkte nieuwbouw en de vele transformaties zorgen er voor
dat het aanbod nauwelijks stijgt.
00
20
19%
14%
Public Services
Business & other services
TMT
Production & construction
Financial Services
Wholesale & retail trade, hotel & catering
Other
Transport & tourism
40
60
80
0
‘08
‘09
‘10
‘11
2.000
‘12
‘13
‘14
Opname 2008-2014
Aanbod 2012-2014
7.400
1.500
7.300
50
1.000
7.200
25
500
7.100
‘08
0
x1.000 m2
00
75
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
‘14
Opname H1
Opname H2
Nederland
‘12
0
x1.000 m2
50
400
25
0
‘08320 ‘09
1.500
‘10
‘11
‘12
‘13
‘14
1.450
240
2
Office Market Report | H1 2014 | Nederland
160
1.400
1.350
‘12
‘13
‘13
‘14
Medio
Ultimo
Nederland
a7
a28
Amsterdam
10
Den Haag
Gemiddeld
a4
P.5
€ 145
3
2
Gemiddeld
Gemiddeld
€ 180
1
a1
a2
a50
4
a12
6
Utrecht
7
Rotterdam
a1
P.8
Gemiddeld
P.7
a28
P.4
€ 145
a27
€ 140
a2
5
9
8
Eindhoven
Gemiddeld
P.6
€ 125
a2
Snelweg
Provinciegrens
Top 10 kantoortransacties Nederland H1 2014
Gemeente
Gebouwnaam
Adres
M²
Gebruiker
Amsterdam
Haarlerbergpark
Haarlerbergweg 13-23
23.500
ING Bank
Amsterdam
Porcellis
Danzigerkade
13.000
PVH Europe t.b.v. Calvin Klein
3
Den Haag
De Artillerie
Kanonstraat 1
12.000
Nationale Politie
4
Amersfoort
Between
Smallepad 32
9.954
FrieslandCampina
5
Breda
-
Chasséveld 17
9.706
UWV
6
Leusden
-
Storkstraat 12
9.585
Achmea
7
Rotterdam
Central Post Office
Delftseplein 27-33
9.000
LyondellBasell
8
Eindhoven
Gebouw SFH
Kastanjelaan
7.000
Amazon Liquavista
9
Heusden
R&D Wartsilla
Spoorlaan
6.800
Wärtsilä
10
Amsterdam
5Keizers
Keizersgracht 271-287
5.920
TravelBird Nederland
3
1
2
Office Market Report | H1 2014 | Nederland
E-19
7,100
Nederland
500
‘12
0
‘12
‘13
‘13
‘14
0
Amsterdam
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
Opname 2008-2014
1,500
400
7.400
320
1,450
• De opname is in de eerste helft van 2014 met circa 19% gestegen ten
opzichte van een jaar eerder, totaal is er 105.000 m² opgenomen in 2014.
7.300
240
1,400
• In het deelgebied Zuidoost ligt de opname het hoogst in de eerste zes
maanden van 2014. Dit komt voornamelijk doordat de grootste transactie
1,350
in de regio Amsterdam
sinds 2012 hier plaats vond: ING nam 23.500 m²
kantoorruimte op in Zuidoost. De bank stoot wel kantoorruimte elders in
‘12
‘12
‘13
‘13
‘14
Amsterdam
0
de regio af.
Nederland
• Naast ING was er de transactie van PVH Europe (13.000 m²) in de
Amsterdamse Houthavens, hier wordt het modecluster na eerdere
vestigingen van oa. Diesel, Desigual en Gaastra versterkt.
7.200
160
80
7.100
‘08
0
‘122
0x1.000 m
‘12
‘10
‘11
‘13
‘12
‘13
‘14
‘13
‘14
Opname H1
Opname H2
Aanbod 2012-2014
1.500
125
100
1.450
75
• Het aanbod kantoorruimte is stabiel gebleven in de Amsterdamse regio
700
in het eerste halfjaar. Nieuw aanbod is vooral te vinden in Amsterdam
650 voormalige pand van de Dienst Belastingen aan het
Zuidoost zoals het
‘12
‘12
‘13
‘13
‘14
Bijlmerplein
(15.000
m²).
Den haag
0
‘09
150
900 is dankzij de ING transactie met een kwart van het
• De financiële sector
volume de grootste
850 aanjager van de stijging van de opname. Media en Tech
bedrijven zijn wederom aanwezig, zij hadden een aandeel van 20% van de
opname. Onder800
andere Travelbird en Booking.com hebben kantoorruimte
aangehuurd. 750
1.400
50
25
1.350
0
Amsterdam
‘08
‘09
‘12
0
‘10
‘12
‘11
‘12
‘13
‘13
‘13
x1.000 m2
280
800
40
750
3x
1%
240
0
‘12
‘12
‘13
‘13
650
0
0
‘14
Den haag
a8
‘08
‘12
‘09
‘12
a10
‘10
900
850
€ 215
q
Gemiddeld € 145
q
Laag
€ 90

20%
‘13
‘14
‘14
€ 295 
Laag
€ 155 
a10
200
300
a10
Zuidas260
800
Hoog
240 € 305
Gemiddeld
a4
‘13
‘13
Laag
Schiphol e.o.
Hoog
‘14
€ 325 
Eindhoven
Gemiddeld € 150
100 € 340
q
p
50 € 225 p
220
‘08
‘12
0
0
Zuidoost
‘09
‘11q
Hoog‘12 ‘10€ 185 ‘13
Gemiddeld € 145
q
Laag
q
€ 95
|  | q
480
150
Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden
900
125
460
100
850
€ 80
‘12 ‘13 ‘13
a2
p
Office Market Report | H1 2014 | Nederland

75
800
50
a1
p
Laag
440
‘13
280
150
19%
Financial services
750
TMT
Rotterdam
‘12
Wholesale & retail trade, ‘12
hotel & catering
0
Business & other services
Production & construction
Public services
Other
500
Transport & Tourism
‘12
Gemiddeld € 220 
Sloterdijk e.o.
Hoog
‘11
‘13
Centrum
Hoog
18%
4
Medio
Ultimo
20
700
26%
220
Eindhoven
‘14
60
850
Huurprijzen per deelgebied
Opname per sector 2014 (in m²)
15%
‘14
80
900
300
260
‘14
‘14
‘14
1,350
Amsterdam
80
7,100
‘12
0
‘12
‘13
‘13
‘14
0
0
Nederland
Den Haag
900
150
850
1,500
125
700 Centraal Station presteert al drie jaar op rij zeer stabiel,
• Het gebied rondom
in 2014 is het weer één van de best presterende gebieden in de regio Den
650
Haag.
‘12
‘12
‘13
‘13
‘14
Den haag
0
• De Nationale Politie zorgt voor de grootste opname in de regio
Den Haag
Amsterdam
in de eerste zes maanden van 2014. Deze nieuwe organisatie is ontstaan
door het opheffen van de regionale korpsen en zal zich vestigen in het
kantoorgebouw De Artillerie (12.000 m²).
• Als regeringsstad
300staat Den Haag bekend om de vele publieke organen die
hier zijn gevestigd, in de opnamecijfers van 2014 zijn de publieke diensten
280
met 63% dominant.
• Mede door het 260
relatief hoge opnameniveau in 2013 is het aanbod medio
2014 met ruim 6% gedaald. Er wordt veel kantoorruimte gesloopt of
getransformeerd
zoals in WC Leidsenhage waar het kantoorgedeelte
240
verdwijnt. Door de afstootopgave van de Rijksoverheid hangt er echter nog
wel veel aanbod220
boven de markt.
‘12
0
‘12
‘09
‘12
‘10
‘11
‘13
‘12
‘13
‘13
‘13
75
1,400
50
25
1,350
‘08
0
‘122
0x1.000 m
Den haag
‘09
‘10
‘11
‘12
‘12
‘13
‘13
850
60
800
40
750
700
20
‘08
‘12
‘09
‘12
‘10
‘11
‘13
‘12
‘13
‘13
‘14
‘14
Medio
Ultimo
200
300
Opname per sector
2014 (in m²)
850
Huurprijzen per deelgebied
280
150
260
100
1%
240
Statenkwartier
750 2%
Rotterdam
0
Hoog
‘12
‘12
‘13
‘13
‘14
Eindhoven
50
€ 165
220
q
Gemiddeld € 140 
Laag
€ 125
0
0
‘08
‘12
q
‘09 ‘12 ‘10
Beatrixkwartier
Hoog
26%
€ 215
‘11
‘13
‘12 ‘13 ‘13
‘14
‘14
p
Gemiddeld € 180 
Laag
500
63%
Hoog
€ 225 
Laag
€ 125 
900
125 q
Gemiddeld € 165
460
100
850
a12
75
440
Public services
420
Business & other services
Utrecht
‘12
Other
0
Production & construction
TMT
Financial services
a4
€ 125 
CS / Voorhout150
480
Rijswijk
800
50
‘12
‘13
‘13
‘14
Rotterdam
25
750
0
0
a4
p
Office Market Report | H1 2014 | Nederland
Hoog
‘08
‘12
€ 150 
Gemiddeld € 110

Laag

‘09
‘10
‘12
|  | q Ontwikkeling huurprijs
afgelopen 6 maanden
500
480
5
‘14
‘13Opname‘14
H1
Opname H2
Aanbod 2012-2014
80
900
650
0
0
‘14
900
5%
‘14
‘14
100
1,450
x1.000 m2
3%
800
‘13
Opname 2008-2014
• De eerste helft van
800 2014 is in de regio Den Haag met een opname van
45.000 m² beduidend minder goed verlopen dan de eerste helft van 2013.
Ook in 2012 was750
het volume een stuk hoger.
Eindhoven
‘08
‘12
460
440
€ 70
‘11
‘13
‘12
‘13
‘13
‘14
‘14
25
1,350
650
Den haag
0
‘12
‘12
‘13
‘13
‘14
0
Amsterdam
0
Eindhoven
‘08
‘09
‘12
‘10
‘11
‘12
‘12
‘13
‘13
‘13
‘14
‘14
Opname 2008-2014
80
900
300
280
850
60
• Voor het tweede jaar op rij is het opnamevolume in H1 met circa 17.000 m²
260
hoger dan het voorgaande
jaar in Eindhoven.
800
40
750
• Eindhoven West
heeft het hoogste opnamevolume in het eerste half jaar
240
sinds 2011, ook het centrum van Eindhoven deed het goed.
700
20
220
• De grootste transactie
vond plaats in Strijp-S waar Amazon Liquavista
‘12
‘13SFH. Fontys
‘13
‘14
7.000
m²
kantoorruimte
huurde ‘12
in gebouw
Hogescholen
Eindhoven
0
huurde 5.600 m² kantoorruimte in het voormalig Philips gebouw
de Witte
Den haag
Dame.
650
‘08
0
‘12
0x1.000 m2
‘09
‘12
‘10
• De technologische sector is met 60% de grootste partij, hiermee bevestigd
Eindhoven wederom zijn sterke positie in deze sector.
‘11
‘13
‘12
‘13
‘14
‘13
‘14
Opname H1
Opname H2
Aanbod 2012-2014
• Het aanbod van900
kantoorruimte is met circa 5% gestegen tot 281.000 m².
Deze stijging is voornamelijk veroorzaakt doordat er bijna 9.500 m²
extra kantoorruimte in aanbod is gekomen in de Kennedytoren waar
850
het contract van de gemeente Eindhoven afloopt.
200
300
280
150
260
100
800
240
750
Rotterdam
0
50
220
‘12
‘12
‘13
‘13
‘14
Eindhoven
0
0
‘08
‘12
‘09 ‘12 ‘10
‘11
‘13
‘12 ‘13 ‘13
x1.000 m2
500
150
Huurprijzen per deelgebied
100
850
a50 75
460
9%
440
800
50
420
0
Medio
Ultimo
900
125
480
Opname per sector
2014 (in m²)
Utrecht
‘14
‘14
‘12
‘12
‘13
‘13
25
750
‘14
0
Rotterdam
0
a2
34%
Eindhoven Noord
Hoog
‘08
‘12
€ 135 
Gemiddeld € 105
‘09
q
‘10
‘11
€ 65
p
Laag
‘12
‘12
‘13
‘13
‘13
‘14
‘14
57%
Eindhoven Centrum
Eindhoven West
Hoog
€ 145
p
Gemiddeld
€ 120

Laag
€ 85

a2
Hoog
Laag
480
6
Office Market Report | H1 2014 | Nederland
€ 95

460
€ 125

Gemiddeld
€ 105
p
Laag
Utrecht
€ 80

420
0
‘12
‘12
a67
p
€ 190 
Gemiddeld € 140 
440
Veldhoven
TMT
Public services
Business & other services
Hoog
500
|  | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden
‘13 a67
‘13
a2
‘14
20
220
Eindhoven
0
‘12
‘12
‘13
‘13
650
0
0
‘14
Den haag
Rotterdam
900
300
200
850
280
150
800
260
100
240
• Het centrum van Rotterdam is nog altijd het gebied waar het merendeel
van de transacties plaatsvindt. In de overige deelgebieden is de vraag
750
grotendeels weggevallen.
Rotterdam
‘12 op naam
‘12 van ‘13
‘13
• De grootste transactie staat
LyondellBasell,
zij‘14Eindhoven
hebben
0
9.000 m² gehuurd in de Central Post Office. Ze laten echter wel 12.000
m² kantoorruimte achter in het Groothandelsgebouw. Een andere grote
transactie betreft Calder Holding dat diverse vestigingen in de regio
samenvoegt in het kantoorgebouw Katshoek (5.100 m²).
‘08
‘12
0
x1.000 m2
150
900
125
• Het aanbod van kantoorruimte is medio 2014 stabiel gebleven ten opzichte
440
van ultimo 2013.
75
800
50
0
‘10
‘11
‘13
‘12
‘13
‘13
‘14
‘14
‘13
‘13
‘09 ‘12 ‘10
‘11
‘13
‘12 ‘13 ‘13
‘14
‘14
Opname H1
Opname H2
Aanbod 2012-2014
100
850
420
‘12
‘12
50
220
500
• De zakelijke dienstverlening
is in de eerste zes maanden van 2014 de
sector die het meeste kantoorruimte heeft opgenomen. De productie en
480
constructie sector is de op één na grootste sector, de opname hiervan komt
echter volledig 460
op naam van LyondellBasell.
‘12
‘09
Opname 2008-2014
• De eerste helft van 2014 laat het laagste opnamevolume van de afgelopen
jaren zien. Vanaf 2011 is de opname in het eerste halfjaar continu gedaald.
Utrecht
‘08
‘12
25
750
‘14
Rotterdam
0
0
‘08
‘12
‘09
‘10
‘12
‘11
‘13
‘12
‘14
‘13
‘13
‘14
x1.000 m2
Medio
Ultimo
500
480
Huurprijzen per deelgebied
Opname per sector 2014 (in m²)
460
8%
3%
a13
440
Rotterdam Oost
Hoog
420
Utrecht
16%
0
‘12
‘12
Laag
Hoog
Laag
a20
€ 90
q
‘13
‘14
a16
€ 235 
Gemiddeld € 145
q
€‘13
100
Rotterdam Centrum
43%
a20
€ 185 
Gemiddeld € 140
q

Capelle aan den IJssel
a4
Hoog
€ 160
Gemiddeld
€ 115
q
Laag
€ 80


30%
Rotterdam Zuid
a2
Business & other services
Production & construction
Public services
TMT
Transport & Tourism
Office Market Report | H1 2014 | Nederland
€ 225
€ 135
q
Laag
€ 90


a16
a29
p
7
Hoog
Gemiddeld
|  | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden
750
Rotterdam
0
50
220
‘12
‘12
‘13
‘13
‘14
Eindhoven
‘08
‘12
0
0
Utrecht
‘09 ‘12 ‘10
‘11
‘13
‘12 ‘13 ‘13
‘14
‘14
Opname 2008-2014
500
150
480
900
125
• De kantorenmarkt van Utrecht heeft een zeer zwak eerste half jaar gekend.
460van circa 9.100 m² was het zelfs het slechtste half jaar
Met een opname
sinds lange tijd.
100
850
75
440
800
50
• Het grootste gedeelte van de opname heeft plaatsgevonden buiten de
traditionele kantorenmarkten
in Utrecht. Bijna twee derde van de opname
420
Utrecht
vond plaats in de wijk Overvecht.
‘12
‘12
‘13
‘13
‘14
0
Rotterdam
• De grootste transacties waren van de VO-raad (2.400 m²) en een
uitbreiding van de Belastingdienst met 2.100 m² kantoorruimte, beiden in
Overvecht.
25
750
‘08
0
x1.000 ‘12
m2
0
• Mede door deze twee relatief grote transacties van publieke organen is de
publieke sector met bijna 80% grootaandeelhouder in het opnamevolume
van kantoorruimte in de regio Utrecht.
‘09
‘10
‘12
‘11
‘12
‘13
‘14
‘13
‘13Opname‘14
H1
Opname H2
Aanbod 2012-2014
500
• Het aanbod in Utrecht bleef stabiel op 438.000 m². Op locaties als
Papendorp en het Centrum/Stationsgebied daalde het aanbod, terwijl het
in de overige locaties steeg.
480
460
440
420
Utrecht
‘12
0
‘12
‘13
‘13
x1.000 m2
Opname per sector 2014 (in m²)
‘14
Medio
Ultimo
Huurprijzen per deelgebied
6%
16%
Rijnsweerd/De Uithof
Centrum/CS-gebied
Hoog
€ 210 
Gemiddeld € 170
Laag
q
Hoog
€ 190

Gemiddeld
€ 160

Laag
€ 125

€ 130 
a27
a2
a12
Kanaleneiland
Papendorp
78%
Public services
Business & other services
Wholesale & retail trade, hotel & catering
Office Market Report | H1 2014 | Nederland
€ 180
Gemiddeld
Laag
€ 175 
q
Gemiddeld € 145 
€ 160
q
Laag
€ 130

€ 100 
a2
Nieuwegein
p
8
Hoog
Hoog
Hoog
€ 140

Gemiddeld
€ 120
p
Laag
€ 90
p
a27
|  | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden
a12
Onderzoeksverantwoording
Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International
bestaande uit Kes Brattinga en Thijs Guinee. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via
[email protected].
Regioindeling
Aanbod
De regio’s in dit rapport zijn als volgt ingedeeld:
De op de vrije markt aangeboden (Realnext) kantoorruimte
vanaf 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande,
gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden
geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen.
- De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes
Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer;
- De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes
Den Haag, Rijswijk en Leidschendam- Voorburg;
- De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes
Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel;
- De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes
Rotterdam en Capelle aan den IJssel;
- De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes
Utrecht en Nieuwegein.
Opname
Kantoorruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt verhuurd
of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met
uitzondering van contractverleningen en sale and lease backtransacties.
Huurprijs
Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van
de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten.
9
Office Market Report | H1 2014 | Nederland
485 offices in
63 countries on
6 continents
United States: 146
Canada: 44
Latin America: 25
Asia Pacific: 185
EMEA: 84
€1.5
billion in
annual revenue
135.8
million square metres
under management
15,800
professionals
and staff
Primary Authors:
Kes Brattinga
Head of Research | Research
+31 (0)20 540 55 55
[email protected]
Thijs Guinée
Research
+31 (0)20 540 55 55
[email protected]
Contributors:
Sander Halsema | Marketing
Colliers International | Amsterdam
Buitenveldertselaan 5
1082 VA Amsterdam | Nederland
TEL +31 (0)20 540 55 55
Colliers International | Eindhoven
Dillenburgstraat 25-9
5652 AM Eindhoven | Nederland
TEL +31 (0)40 212 11 10
Colliers International | Rotterdam
Westersingel 94
3015 LC Rotterdam | Nederland
TEL +31 (0)10 511 99 55
About Colliers International
Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 15,800
professionals operating out of more than 485 offices in 63 countries. A subsidiary of FirstService
Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners
and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset
management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services,
mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked
Colliers International as the second-most recognized commercial real estate firm in the world.
colliers.com
Copyright © 2014 Colliers International.
The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult
their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.

Download Report