‘De Econoom’
Jaarverslag 2013
2
‘De Econoom’
Jaarverslag 2013
3
4
7
Jaarverslag 2013 Governance
11
Geconsolideerde balans per 31 december 2013
14
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013
16
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013
17
Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2013
18
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2013
19
Grondslagen voor de waarderingen activa, passiva en de resultaatbepaling
20
Toelichting op de geconsolideerde activa
29
Toelichting op de geconsolideerde passiva
36
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
42
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
46
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
48
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013
49
Overige gegevens
56
Inhoudsopgave
Jaarverslag 2013 en volkshuisvestelijk verslag
5
6
Jaarverslag 2013 en volkshuisvestelijk verslag
Jaarverslag 2013 en volkshuisvestelijk verslag
Beredeneerd verslag van werkzaamheden over het jaar 2013 als
bedoeld in artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector
van woningstichting de Veste, toegelaten instelling volgens
Koninklijk Besluit van 26 september 1979, ingeschreven in de
KvK onder nummer 05040996.
De stichting heeft tot doel werkzaam te zijn op het terrein
van de volkshuisvesting in de gemeenten Ommen, Dalfsen,
Hardenberg, Enschede, Zwolle, Raalte, De Wolden, Lelystad,
Elburg, en Terschelling. Het bestuur van de stichting wordt
gevormd door één bestuurder, de heer J.W.A. Sinke. Hij vervult
deze functie sinds 1 januari 1996.
Woningstichting de Veste kent een viertal deelnemingen
waarvan zij 100% van de aandelen bezit, te weten: Salland
Vastgoed participaties bv, de Veste projectontwikkeling bv,
WOM Atolwijk bv, en de Veste planontwikkeling bv. De cijfers
en activiteiten van deze deelnemingen zijn geconsolideerd
opgenomen in dit verslag.
De Veste kent drie vestigingen van waaruit de organisatie haar
activiteiten regelt; Ommen, Terschelling, en Enschede. In totaal
zijn 47 mensen in dienst van woningstichting de Veste per 31
december 2013. Het bedrijf wordt geleid door twee directeuren.
Naast de heer J.W.A Sinke, die directeur en bestuurder is,
functioneert de heer W.N.W. Huuskes als technisch directeur.
Beide directeuren worden ondersteund door een drietal
stafleden die dagelijkse werkzaamheden coördineren. Voor
de werkprocessen binnen de Veste wordt sinds 2004 een
kwaliteitssysteem volgens ISO normen, momenteel ISO
9001-2008. De Veste hanteert een handvest integriteit voor
personeel, bestuur en RvC. De Veste is sterk kwaliteit gedreven.
De Veste kent sinds vele jaren een sterke financiële positie.
De huuromzet over 2013 bedroeg 27,5 miljoen, het behaalde
resultaat over 2013 bedroeg na belastingen en sectorale
heffingen bijna 6 miljoen. De binnen de sector gehanteerde
kengetallen rond rentedekkingsgraad, en volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde liggen ver boven het landelijke gemiddelde
blijkens de meest recente publicatie van het Centraal Fonds
voor de Volkshuisvesting. Het voornaamste risico voor de Veste
is, los van normale marktrisico’s, te omschrijven als een politiek
risico. Als gevolg van recent gemaakte politieke keuzes zullen
de toekomstige kasstromen van de Veste onder grote druk
komen te staan.
Als gevolg van politieke onzekerheid nemen de risico’s
van financierbaarheid toe. Desondanks is de Veste erin
geslaagd om haar voornemens om investeringen te doen op
peil te houden en kan zij op basis van het haar toegekende
faciliteringsvolume door het WSW in de komende drie jaar ruim
70 miljoen euro investeren.
De Veste heeft door de hantering van kwaliteitssystemen en
continue toepassing van het vier of zes ogen principe een
relatief laag risico waar het fraude betreft. De Veste heeft in
2013 geen fraude vastgesteld rond haar activiteiten. Interne
controle heeft binnen het bedrijfsonderdeel Acasa een
onregelmatigheid in een onkostenvergoeding vastgesteld. Dit
is inmiddels hersteld.
De Veste doet met ongeveer € 2.000 externe kosten per jaar
per medewerker relatief veel aan scholing en bij die scholing
wordt soms ook onderzoek verricht. 100% van het personeel
volgt jaarlijks, in welke vorm dan ook, scholing of nascholing.
In 2013 is wetenschappelijk onderzoek voortgezet vanuit de
Veste naar de rol die de bestuurder van een woningcorporatie
speelt in het falen of het succes van een toegelaten instelling.
Dat onderzoek wordt verricht aan de universiteit van Salford in
het Verenigd Koninkrijk.
Als gevolg van politieke keuzes heeft de Veste haar
meerjarenramingen moeten aanpassen en heeft zij in 2012
een beperkte reorganisatie doorgevoerd. Uitgangspunt
daarbij is dat de Veste wil blijven investeren, maar op een
relatief kleinere schaal. Zij wil kwaliteit blijven leveren voor
de zittende huurders, maar met een beperkte en efficiëntere
werkorganisatie. Vastgesteld is in 2013 dat de genomen
maatregelen werken.
Toegang tot de kapitaalmarkt is bij het realiseren van
de doelstellingen relevant. De Veste tracht dat te doen
door woningen te verkopen in de vorm van verkoop van
het economisch eigendom. Laatst genoemde vorm is een
erfpachtconstructie waarbij mensen met een inkomen vanaf
30.000 euro per jaar het economisch eigendom van hun huis
kunnen verwerven tegen gunstige woonlasten. Een proef
daartoe is uitgevoerd in 2013 en is met 32 verkopen ook
geslaagd te noemen.
Het Centraal Fonds voor de volkshuisvesting heeft in 2013 een
positief continuïteitsoordeel voor de Veste afgegeven tot het
jaar 2017.
De Veste heeft in 2013 geen financiële ondersteuning verleend
aan buitenlandse instellingen.
De Veste heeft in 2013 voor 4 woningen in de woonwijk de
Nieuwelanden Lemelerveld een grondaankoop gedaan voor
directe doorlevering aan kopers. Verkoop start in 2014.
Tevens zijn grondaankopen gedaan voor de bouw van sociale
huurwoningen in de gemeente Dalfsen. Er zijn geen aankopen
gedaan in zogenoemde koude of warme grond.
7
De Veste heeft in 2013 € 13.267 besteed aan sponsoring van
activiteiten van vrijwilligers binnen haar werkgebied. Besteding
van het geld is uitsluitend gericht op verbetering van buurten
en wijken. Per onderscheiden gemeente waarin de Veste is
toegelaten heeft de Veste de volgende activiteiten verricht:
Ommen
Hardenberg
Dalfsen
Enschede
Terschelling
De Wolden
Elburg
Lelystad
Raalte
Zwolle
Beheer
x
x
x
x
x
x
Bouw
Aankoop
x
x
x
Verkoop
x
x
x
Ontwikkeling
x
x
x
x
x
x
x
x
De Veste is in 2007 een procedure gestart om het
volkshuisvestingbestel te verlaten. Die procedure heeft in 2013
geleid tot een niet ontvankelijk verklaring. De Veste is tegen die
uitspraak in beroep gegaan bij het Hof in Straatsburg.
8
In 2013 is gestart met verkoop van woningen in economisch
eigendom mogelijk te maken. De Belastingdienst heeft
mondeling aangegeven dat de verkoop volgens dit principe
voldoet aan de bepalingen die de hypotheekrente aftrekbaar
maakt voor inkomsten belasting.
De bijdragen van de Veste op het terrein van leefbaarheid
zijn bescheiden te noemen. Het liefst investeert de Veste
in gebouwen die een maatschappelijk nut hebben in plaats
van ondersteuning van processen waarvan het effect
moeilijk te meten is. De oplevering van een multifunctioneel
wijkcentrum in Gramsbergen in 2013 is een voorbeeld van een
maatschappelijke investering waarvan wij verwachten dat het
de leefbaarheid vergroot.
Sinds 2001 richt de Veste zich nadrukkelijk op het huisvesten
van bijzonder doelgroepen als ouderen, gehandicapten en
personen die zorg en begeleiding behoeven. In 2013 heeft
de Veste zowel gebouwd als beheerd voor genoemde groep.
Te noemen zijn de opleveringen van de projecten Stegerveld
(intensieve begeleiding gedragsstoornissen), Bergentheim (PG
ouderen en verstandelijk beperkten), Slagharen (PG ouderen
en verstandelijk beperkten), Lemelerveld en Alteveer (beide PG
ouderen).
De toewijzing van de reguliere woongelegenheden geschiedt
voor nagenoeg 100% aan de wettelijk omschreven doelgroep
van huishouden met een inkomen van minder dan 34.000
euro per jaar. Het inkomen wordt getoetst aan de hand van
een IB 60 formulier of een eigen verklaring in het huurcontract
(studenten). Los van het feit dat buitenlandse studenten
moeilijk toetsbaar zijn op het inkomen gaat de Veste ervan uit
dat studenten met een jaarinkomen van meer dan 34.000 euro
de grote uitzondering vormen.
De Veste kent sinds 2001 het beleid dat huurders op elk
gewenst moment hun woning kunnen kopen in bloot eigendom.
x
De Veste heeft de huurprijzen van haar woongelegenheden per
1 juli 2013 met gemiddeld niet meer verhoogd dan het wettelijk
voorgeschreven percentage. De huurprijs van woningen die
muteren worden bij mutatie aangepast naar het gewenste
marktniveau.
De Veste betrekt haar huurders op verschillende manier bij het
beheer en het beleid. Voorname wijze is het onderhouden en in
stand houden van contacten met diverse huurdersorganisaties
die actief zijn in het werkgebied.
De Veste bespreekt met de huurdersorganisaties onderwerpen
van diverse aard. In de jaarlijkse bijeenkomst met de RvC
hebben de huurdersorganisaties het overleg met de bestuurder
positief gewaardeerd.
Klachten over het handelen of nalaten van handelen kunnen
de huurders van de Veste kwijt bij de organisatie of het
bestuur, maar in verdere instantie ook bij de onafhankelijke
geschillencommissie. Die geschillencommissie bestaat per 31
december 2013 uit de volgende personen:
De heer Liese
De heer De Haan
De heer Last
De heer Klaver
De geschillencommissie is in 2013 4 keer, waarvan twee keer
formeel, bijeen geweest. Slechts 1 maal heeft zij een klacht
daadwerkelijk in behandeling genomen en een advies voor het
bestuur geformuleerd in de zin dat de klacht werd beschouwd
als ongegrond.
In aanvulling op de geschillenregeling heeft de Veste in 2013
een algemeen vertrouwenspersoon aangesteld waar mensen
zich anoniem kunnen melden. Deze persoon heeft in genoemd
jaar geen meldingen ontvangen of behandeld.
De Veste hanteert binnen de normen en gemiddelden in
de sector een sober financieel beleid. Uit de uitgaven van
corporatie perspectief van het Centraal Fonds voor de
Volkshuisvesting blijkt dat de Veste op vele punten beter
scoort dan vergelijkbare organisaties of het gemiddelde van
de sector.Batige saldi worden uitsluitend aangewend voor de
volkshuisvesting.
Het bestuur van de Veste laat zich in de uitvoering van het
financieel beleid bijstaan door een Asset Liability Management
commissie. Deze commissie is een extra monitor op zaken
als begroting, financiering, risico, accounting etcetera.
De commissie bestaat naast de bestuurder uit een senior
financieel medewerker en twee leden van de RvC met een
financiële achtergrond. Binnen de Veste wordt een treasury
statuut gehanteerd, waarin is vastgelegd dat slechts
financiële instrumenten met een beperkt risico mogen worden
aangewend. De Veste heeft geen derivaten. De Veste is in 2013
niet actief geweest op de beleggingsmarkt.
Met de gemeenten waarin de Veste het grootste deel van haar
activiteiten heeft wordt periodiek overleg gevoerd. Het betreft
de gemeenten Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Terschelling,
Enschede, en Raalte. Met de vier eerstgenoemd gemeenten zijn
ook prestatieafspraken gemaakt. Corporatie en gemeenten zijn
tevreden met de frequentie en de inhoud van het overleg.
In 2013 heeft de Veste de volgende onrendabele investeringen
gedaan volgens het principe van interne besluitvorming en
extern gecommuniceerd.
Project
258 Malkander
287 Bransveen
630 Nieuwelanden II
Gemeente
Hardenberg
Hardenberg
Dalfsen
Onrendabel
€ 80.000
€ 246.000
€ 44.000
De Veste heeft in 2013 geen activiteiten verricht conform artikel
1 onderdeel c van het BCFV, in het kader van zogenoemde
wijkactieplannen.
Het bestuur verklaart de uitgaven over 2013 uitsluitend gedaan
te hebben in het belang van de volkshuisvesting.
9
10
Jaarverslag 2013 Governance
De Veste hanteert als basis voor haar bestuurlijk handelen
de governancecode voor woningcorporaties opgesteld en
vastgesteld in 2011. In afwijking van de bestaande code is het
bestuur niet voor 4 jaar benoemd, maar voor onbepaalde tijd.
De Veste respecteert daarmee de arbeidsovereenkomst die
eerder met haar bestuurder is gesloten.
De Veste hanteert als risicobeheersingssysteem de ISO
9001, aangevuld met interne protocollen op het terrein van
autorisatie en treasury. Rapportages omtrent de voortgang van
het bedrijf inclusief risico’s worden ieder kwartaal gemaakt en
worden beschikbaar gesteld aan het bestuur en de RvC. Interne
controles en audits dragen zorg voor constante aandacht
voor kwaliteit binnen de organisatie. De verbindingen maken
onderdeel uit van de beheercyclus zoals hierboven beschreven.
Majeure transacties worden, zoals statutair voorgeschreven
vooraf besproken in de RvC.
De Veste is een toegelaten instelling in de zin van de
Woningwet artikel 70 en 72 en heeft statutair tot doel
uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de
volkshuisvesting.
Bovenstaand doel is nader uitgewerkt in het beleidsplan
Oorspronkelijk, in meerjarenramingen en jaarbegrotingen.
In deze stukken zijn rendementsdoelen en een te voeren
strategie opgenomen die vooraf met de RvC zijn besproken
en goedgekeurd. Kernpunten daarbij zijn kwaliteit,
klanttevredenheid, positieve kasstromen, een gemiddeld laag
kostenniveau en positief rendement. De randvoorwaarden
om de doelen te bereiken staan vermeld in het beleidsplan en
kortweg samen te vatten in het in stand houden van een goed
werkende organisatie, zowel bestuurlijk als uitvoerend.
Binnen de governance van de Veste wordt een huishoudelijk
reglement nageleefd waarin de bestuurlijke verhoudingen
opgenomen zijn.
Ten aanzien van de horizontale verantwoording als bedoeld
in hoofdstuk V van de governancecode onderhoudt het
bestuur contacten met diverse organisaties van huurders. De
verhoudingen in dit overleg zijn vastgelegd in reglementen en
overeenkomsten die periodiek getoetst en zo nodig in overleg
met die organisatie worden herzien. Er is contact tussen de
vertegenwoordiging van huurders en de RvC ter toetsing van
het bovenstaand. De Veste heeft zich in 2009 laten visiteren
waarbij de commissie tot het oordeel kwam dat de Veste ‘boven
de norm’ presteert.
Het bestuur heeft de RvC in 2013 geïnformeerd over de
werkwijze van de onafhankelijke klachtencommissie.
De RvC stelt de bezoldiging van het bestuur vast conform
de bepalingen Izeboud. De RvC heeft een remuneratie
commissie uit haar midden gekozen. Het bruto salaris van de
bestuurder bedroeg over 2013 € 159.019. Aan de bestuurder
wordt alleen een vast loon betaald. Aan de bestuurder
worden geen leningen, garanties of dergelijke verstrekt. Er
hebben in 2013 geen transacties plaatsgevonden die een
belangenverstrengeling met belangen van de bestuurder of
leden van de RvC in zich dragen.
De bezoldiging voor de leden van de RvC bedraagt € 47.832 per
jaar. De voorzitter ontvangt € 10.246 excl. BTW.
De RvC heeft vastgesteld dat de leden van de RvC geen
verbindingen hebben of onderhouden die kunnen duiden op
een belangenverstrengeling met de belangen van de Veste.
Naast de remuneratiecommissie kent de RvC geen nadere
commissies. Dat is een bewuste keuze om alle leden van de RvC
maximaal te kunnen laten participeren in de beraadslagingen
en besluitvormingen.
11
Per 31 december 2013 bestond de RvC van de Veste uit de volgende personen:
Naam
Mr. J van Walsem
Functie
Voorzitter *
Aftredend
2016
Hoofdfunctie
Bestuurder
Ing. H. Olde Meule
G.F. Bloemink
Vice Voorzitter *
Lid #
2016
2016
Zelfstandig adviseur
Zelfstandig adviseur
M. van Winden MBA
W. Dankelman
Mevr. Mr. A. van der Holst - Vos
Lid #
Lid namens huurders
Lid *
2015
2017
2015
Directeur beleggingsfonds
Directeur bedrijfsbureau
Zelfstandig ondernemer,
jurist
De leden van de RvC aangeduid met een * maken deel uit van
de remuneratiecommissie. Leden met een # maken deel uit van
de Asset Liability Management commissie. Er heeft in 2013 een
functioneringsgesprek met de bestuurder plaatsgevonden. Het
verslag daarvan staat op de website.
12
De RvC keurt de besluiten rond het jaarverslag en de begroting
(meerjarenramingen) goed. Tweemaal per jaar is de accountant
aanwezig in de vergadering van de RvC. In 2013 is de Veste
van accountant gewisseld. Na een selectieproces is EY door
de RvC benoemd. EY heeft in het kader van haar taak een
interim/intake controle uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn
besproken met de ALM commissie en ter kennis gesteld aan de
RvC.
De RvC stelt vast dat de bevindingen van de RvC en die
van de externe accountant omtrent risicobeheersing en
controlesystemen consistent zijn. Van materiële bevindingen is
in de ML geen sprake geweest.
Nevenfunctie relevant
Visitator
Voorzitter RvC ziekenhuis
Voorzitter bestuur
pensioenfonds
Lid RvC woningcorporatie
Laurentius
Docent
13
Geconsolideerde balans per 31 december 2013
x € 1.000, na resultaatbestemming
A: VASTE ACTIVA
I. Materiële vaste activa
1. Sociaal vastgoed in exploitatie
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2012
255.842
4.009
3.168
263.019
219.934
3.663
3.511
227.108
8.554
571
9.125
8.154
8.154
608
2.350
2.958
637
2.700
3.337
275.102
238.599
9.404
3.898
13.348
26.650
9.166
1.836
13.373
24.375
154
73
144
626
585
1.582
130
654
386
731
1.245
3.146
III. Liquide middelen
23.575
29.097
Som der vlottende activa
51.807
56.618
326.909
295.217
II. Vastgoedbeleggingen
1. Commercieel vastgoed in exploitatie
2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
III. Financiële vaste activa
1. Leningen u/g
2. Latente belastingvorderingen
Som der vaste activa
14
31-12-2013
B: VLOTTENDE ACTIVA
I. Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor verkoop
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
3. Overige voorraden
II. Vorderingen
1. Debiteuren
2. Gemeenten
3. Belastingen en premies sociale verzekeringen
4. Overige vorderingen
5. Overlopende activa
TOTAAL ACTIVA
C: GROEPSVERMOGEN
1. Overige reserves
2. Resultaat boekjaar
D: VOORZIENINGEN
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
2. Voorziening latente belastingverplichtingen
3. Overige voorzieningen
E: LANGLOPENDE SCHULDEN
1. Leningen overheid en kredietinstellingen
2. Waarborgsommen
F: KORTLOPENDE SCHULDEN
1. Schulden aan kredietinstellingen
2. Schulden aan leveranciers
3. Belastingen en premies sociale verzekeringen
4. Overlopende passiva en overige schulden
TOTAAL PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
169.754
5.608
175.362
141.250
-/- 5.191
136.059
11.847
4.952
3.583
20.382
16.276
4.952
3.752
24.980
120.951
581
121.532
125.405
407
125.812
5.790
96
42
3.705
9.633
4.256
13
212
3.885
8.366
326.909
295.217
15
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
per 31 december 2013
x € 1.000, na resultaatbestemming
Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten
2. Opbrengsten servicecontracten
3. Overheidsbijdragen
4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
5. Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
6. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
8. Lonen en salarissen
9. Sociale lasten
10. Pensioenlasten
11. Onderhoudslasten
12. Leefbaarheid
13. Lasten servicecontracten
14. Overige bedrijfslasten
16
Bedrijfsresultaat
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
15. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren
16. Rentelasten en soortgelijke lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
17. Belastingen
Jaarresultaat
2013
2012
27.554
3.417
15
2.924
527
34.437
25.962
3.377
54
399
534
30.326
10.262
10.036
-/-3.145
1.822
2.278
346
404
5.310
1.553
2.819
3.819
23.646
2.293
384
420
5.604
553
2.656
4.797
28.565
10.791
1.761
310
-/- 86
111
5.252
-/- 5.141
521
5.135
-/- 4.614
5.960
-/- 2.939
-/- 352
-/- 2.252
5.608
-/- 5.191
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013
x € 1.000, na resultaatbestemming (het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode)
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
- afschrijvingen
- waardeveranderingen (im)materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en vlottende activa
- dotatie/vrijval voorzieningen
Veranderingen in werkkapitaal:
- vorderingen
- kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)
10.791
10.036
-/-3.145
1.822
-/-169
236
1.157
-/-176
-/-487
133
7.929
-/-5.342
518
Saldo kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
- sociaal vastgoed in exploitatie
- commercieel vastgoed
- vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
- onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
- sociaal vastgoed in exploitatie
- onroerend goed verantwoord onder voorraden
Aflossing financiële vaste activa
Desinvesteringen in vaste activa:
- sociaal vastgoed in exploitatie
- commercieel vastgoed in exploitatie
- vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
- onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie liquide middelen
11.740
-/-4.797
182
-/-4.824
-/- 4.615
13.896
8.886
17
-/-869
-/-571
-/-13.461
-/-7
-/-13.240
-/-113
-/-4.449
29
2.841
7
2.450
207
-
101
Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
- opname langlopende schulden
- aflossing langlopende schulden
- overige mutaties schulden kredietinstellingen en waarborgsommen
1.761
10.262
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Betaalde interest
Ontvangen interest
2012
-/-1.335
736
274
-/-16.671
-/-10.729
-/-2.950
22.000
-/-7.679
203
-/- 2.148
-/-2.747
12.173
-/- 5.522
10.330
Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2013
x € 1.000, na resultaatbestemming
2013
2012
Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan
de rechtspersoon
5.608
-/- 5.191
Herwaardering materiële vaste activa / terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen
33.695
-/- 10.519
Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van
de rechtspersoon
33.695
-/- 10.519
Totaal resultaat van de rechtspersoon
39.303
-/- 15.710
Op grond van RJ 212.412 dient de waardevermeerdering van
een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering
rechtstreeks in het eigen vermogen te worden verwerkt in
een herwaarderingsreserve. De waardevermeerdering dient
echter in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, voor
zover deze een terugneming van een waardevermindering van
hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de
winst- en verliesrekening.
18
In bovenstaande opstelling wordt de rechtstreekse mutatie
in het eigen vermogen ten gevolge van de herwaardering
weergegeven.
Toelichting behorende tot de geconsolideerde
jaarrekening 2013
Algemeen
Toegelaten instelling
Woningstichting de Veste, gevestigd aan de Eskampweg 1 te
Ommen, is een stichting met de status van toegelaten instelling
conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 3
van de statuten: Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Terschelling,
Enschede, Zwolle, De Wolden, Lelystad, Elburg en Raalte.
Toegepaste standaarden
Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening
opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2
van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen
van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving
is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2
van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze
richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans
en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft
uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden.
Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende
richtlijnen van toepassing.
Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011.
Verslaggevingsperiode
De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2013 tot en met 31
december 2013.
Continuïteit
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
19
Grondslagen voor de waarderingen activa,
passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van
activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op
historische kosten met uitzondering van een aantal specifieke
posten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en
passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het
waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen
naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde
daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting
wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk
is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een
uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan
betrouwbaar kan worden vastgesteld.
20
In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen
tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen
worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom
projectontwikkeling en herstructurering.
Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen
wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel,
samenhangend met een vermeerdering van een actief of een
vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden,
waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het
economisch potentieel, samenhangend met een vermindering
van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft
plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden
vastgesteld.
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle
toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle
risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een
derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting
niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en
verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het
tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden
van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische
voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode
waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord
indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie
zijn overgedragen aan de koper.
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele
valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het
dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Gebruik van schattingen
De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management
oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt
die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en
de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen,
en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten
kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en
onderliggende veronderstellingen worden voortdurend
beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen
in de periode waarin de schatting wordt herzien en in
toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van
het management het meest kritisch voor het weergeven van de
financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen
Sociaal vastgoed in exploitatie:
Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten
aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde.
De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op
interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen
onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid
en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij
keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop,
levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.
Commercieel vastgoed in exploitatie:
Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten
aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde
staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk
van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te
hanteren disconteringsvoet, restwaarde, kwaliteit huurders
en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en
leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand
gekomen in afstemming met een externe deskundige.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
(onder materiële vaste activa):
Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke
verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en
transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen
van een voorziening voor onrendabele investeringen en
herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in
de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen
worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door
de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn
gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders
aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwen transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is
gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces.
De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen
kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie
kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures,
aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau
van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen.
Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en
ontwikkelposities:
Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de
voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en
ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De
uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan
de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige
ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat.
Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling
van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie):
Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen
met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten
en investeringen alsmede de voor de waardering van de
belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige
verwachte fiscale resultaten.
Grondslagen voor consolidatie
De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens
van Woningstichting de Veste en haar groepsmaatschappijen
en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap
kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding
bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de
toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin
op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden
uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed
kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die
potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden
uitgeoefend, betrokken.
Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie
betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed
kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in
de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van
deze invloed.
In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge
schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals
de binnen de groep gemaakte winsten en verliezen. De
groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd.
Classificatie vastgoed naar typologie
Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een
huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk
vastgoed en overige sociale vastgoed.
Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie
boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed
(niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK
wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is
verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-,
welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners
en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in
de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december
2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31
december van het verslagjaar.
21
Voor een overzicht van de geconsolideerde
groepsmaatschappijen wordt verwezen naar pagina 51.
Financiële vaste activa
Zoals toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal
vastgoed’ van deze toelichting zijn de visie, missie en het
beleid van Woningstichting de Veste er primair op gericht om
volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed
wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale
doelen te realiseren. De Veste blijft evenals voorgaande
jaren het sociaal vastgoed waarderen tegen actuele waarde.
De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de
bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante
waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren,
eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met
de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere
onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen)
over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde
laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende
levensduur. Kwalificatie sociaal vastgoed
Financiële instrumenten
Nadruk van het beleid van Woningstichting de Veste is gericht
op de volkshuisvestelijke taken.
De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van
bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.
Financiële instrumenten omvatten investeringen in
aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen,
geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen,
handelsschulden en overige te bepalen posten.
Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten
besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze
worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract
en apart verantwoord wanneer de economische kenmerken en
risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat
niet nauw verwant zijn. Hiervan is sprake indien een apart
instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract
besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen
en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd
tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen
in de winst-en-verliesrekening.
Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten
gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de
eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)
agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste
opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet
zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van
waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken
eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de
eerste waardering.
22
In contracten besloten financiële instrumenten die niet
worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in
overeenstemming met het basiscontract.
Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de
hierna beschreven manier gewaardeerd.
Verstrekte leningen en overige vorderingen
Verstrekte leningen en overige vorderingen worden
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van
de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere
waardeverminderingsverliezen.
Langlopende en kortlopende schulden en overige
financiële verplichtingen
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële
verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd
tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve
rentemethode.
De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de
langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende
schulden.
23
Grondslagen voor waarderingen van de
balansposten
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen
actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de
bedrijfswaarde.
Bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante
waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige
exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over
de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende
eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van
de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder punt
II.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde
veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.
24
Kasstroomgenerende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de Veste is gericht
op sturing van de waarde van de onroerende en roerende
zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De
complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid)
sluit hierbij aan.
Afschrijvingen
De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode
op basis van de economische levensduur. De volgende
economische levensduren worden gehanteerd:
Component:
Economische levensduur:
Casco
:
20 - 50 jaar
Overige zaken
:
15 - 20 jaar
Op grond wordt niet afgeschreven.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van de
kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als
activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking
dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een
bijzonder waardeveminderingsverlies, te zijn gebaseerd op de
kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste
verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele
deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening
verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven
en uitgaven voor renovatie-werkzaamheden worden slechts
geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object
verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks
ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Waardemutatie
Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie
worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van
eerder als last verwerkte waardevermindering (op niveau
van kasstroomgenererende eenheid) worden wel in de
winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige
waardeveranderingen”.
Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie
worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt
tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden
waardevermeerderingen (op niveau van kasstroomgenererende
eenheid) rechtstreeks in het eigen vermogen zijn verwerkt,
rekening houdend met het verloop door afschrijvingen van
de actuele waarde en de historische kostprijs. Indien de
waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van
de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige
waardeveranderingen”.
Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie
om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen
vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en
verliesrekening.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen
en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering
vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten
van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht
en directievoering onder aftrek van de per project geschatte
noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten
en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten
onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen
materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op
het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen
inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en
herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in
de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen
worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen
door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders,
gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen
inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of
herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is
gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces
van de Veste. Indien op projectniveau de opgenomen
voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt
het project per saldo opgenomen onder de post voorziening
onrendabele investeringen en herstructureringen aan de
creditzijde van de balans.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve
afschrijvingen.
De afschrijvingen worden berekend als een percentage over
de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van
de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet
afgeschreven.
De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:
Casco
:
40 - 50 jaar.
Installaties
:
15 - 20 jaar.
Overige roerende zaken
:
5 - 10 jaar.
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij
de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen
sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de
onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en
verliesrekening gebracht.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen
actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de
marktwaarde in verhuurde staat.
Marktwaarde in verhuurde staat
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op
beschikbare marktgegevens met inachtneming van de
relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de
toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande
de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de
contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die
rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in
acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd
op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen
actief zijn.
Onder punt III.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de
gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader
toegelicht.
Kasstroomgenerende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten
instelling is gericht op sturing van de waarde van de
onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van
productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de
kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van de
kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als
activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking
dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een
bijzonder waardeveminderingsverlies, te zijn gebaseerd op de
kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste
verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele
deel wordt ten laste van de winst- en-verliesrekening
verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste
activa en vastgoedportefeuille.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor
renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien
zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige
onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten-verliesrekening gebracht.
Waardemutatie
De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie
worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening
in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille” verantwoord.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
In 2013 is het economisch eigendom van 32 woningen
verkocht. De ondergronden van deze verkochte woningen
zijn gewaardeerd tegen vierkante meterprijzen volgens het
grondprijsbeleid voor sociale woningbouw per gemeente.
Financiële vaste activa
Grondslagen voor de financiële vaste activa zijn opgenomen
onder de financiële instrumenten.
Bijzondere waardeverminderingen
Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden
beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer
wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen
vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet
terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van
activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde
van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde
van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar
verwachting zal genereren.
Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de
geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen,
worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor
het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft
opgeleverde nieuwbouwwoningen en kavels die ultimo
boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde
nieuwbouwwoningen en kavels wordt gewaardeerd tegen de
bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat
uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering,
inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte
opbrengstwaarde.
25
26
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk
in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats
van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed
in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in
ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen
in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico
bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de
start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel
van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd.
In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op
het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct
werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen),
de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in
het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder
meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische
assistentie) en andere kosten die contractueel aan de
opdrachtgever kunnen worden toegerekend, inbegrepen.
Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
de verkoop worden onmiddellijk in de winst- en-verliesrekening
als last verwerkt.
•een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die
verplichting; en
•het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die
verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Overige voorraden
De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder
het hoofd Financiële instrumenten.
Voorraad grond- en ontwikkelposities
De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd
tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat
grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling
worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed
in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed
in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/onderhanden
projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige
waardevermindering ondergaan dat de opbrengst waarde
lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze
waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord.
Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities
periodiek getoetst aan de marktwaarde.
Voorraad materialen
De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of lagere opbrengst waarde.
Vorderingen en effecten
De grondslagen voor de waardering van vorderingen
en effecten zijn beschreven onder het hoofd Financiële
instrumenten.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:
•sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke
verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het
verleden; en
Voorzieningen voor onrendabele investeringen
Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het
bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen
wordt verwezen naar de post ‘onroerende zaken in
ontwikkeling’. Indien op projectniveau de opgenomen
voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt
het project per saldo opgenomen onder de post voorziening
onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans.
De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd
tegen nominale waarde.
Overige voorzieningen
De overige voorzieningen betreffen voorzieningen voor
V- en E-meters, en een voorziening voor de regeling “Mijn
koopwoning”. De overige voorzieningen zijn gewaardeerd
tegen nominale waarde.
Langlopende schulden
Kortlopende schulden
De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder
het hoofd Financiële instrumenten.
OPBRENGSVERANTWOORDING
Huuropbrengsten
Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de
met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten
worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen
gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren
worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in
overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten
instelling.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van
gemaakte servicekosten. Jaarlijks vinden verrekeningen plaats
op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden
verantwoord onder lasten servicecontracten.
Overheidsbijdragen
Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans
opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke
zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de
Veste zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden.
Bijdragen ter compensatie van door de Veste gemaakte
kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst- en
verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin
de kosten worden gemaakt. Bijdragen ter compensatie van
de Veste voor de kosten van een actief worden systematisch
in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de
gebruiksduur van het actief.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de
posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat
koopprojecten.
Verkoopresultaat bestaand bezit
De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo
van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte
direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde
met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten
uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en
verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en
voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen,
de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is,
de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen
worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende
managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken.
Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden
verantwoord op het moment van juridische levering (passeren
transportakte).
Verkoopresultaat koopprojecten
De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo
van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed
in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden
projecten, en het uitbesteed werk.
Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt
van het resultaat van een onderhanden project, worden de
projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de
winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte
prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt
verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten
vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van
meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor
zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden
gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.
De mate waarin prestaties van een onderhanden project
zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de
balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de
geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een
onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald,
worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het
bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan
worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden
onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen
bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende
jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in
mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde
onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen
bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar
met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop.
De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt
verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit
de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de
over de omzet geheven omzetbelasting.
Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden
projecten toerekenbare kosten.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met
betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en
renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed).
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking
op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere
waardevermindering.
Personeelsbeloningen/pensioenen
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken
pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het
pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover
de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn
voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op
balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies
overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor
zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van
verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen
voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van
het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat
voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van
middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen
betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan
van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de
hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de
pensioenovereenkomst met de werknemers en andere
(expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De
voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van
de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om
de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.
Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het
pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de
toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over
dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar
de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering
betrouwbaar kan worden vastgesteld.
27
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar
toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Onder deze post worden de kosten ten behoeve van dagelijks
onderhoud, mutatieonderhoud, en planmatig onderhoud
verantwoord.
Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en
eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik.
In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen
dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale
lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een
waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Hieronder zijn mede begrepen de waardeveranderingen met
betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen
en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed).
28
Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over
de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare
winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen
worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens
voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks
in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de
belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting
is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare
winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale
faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend
aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op
verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is
besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren
verschuldigde belasting.
Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een
voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de
boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de
financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die
posten.
Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen
voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare
winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het
tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen
worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden
per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het
niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende
belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder
de vlottende activa of onder de financiële vaste activa
indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De
latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de
voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen
nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en
voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane
afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te
doen.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte
methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat
aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening
die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in
het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal
en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de
ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als
behorende tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat
uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt
onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en
financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst
in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom
(opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde
interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Bepaling reële waarden
Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening
van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van
de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële
activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en
informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis
van de volgende methoden bepaald.
•Handels- en overige vorderingen
De reële waarde van handels- en overige vorderingen
is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige
kasstromen.
•Niet-afgeleide financiële verplichtingen
De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen
wordt berekend op basis van de contante waarde van
toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd
tegen de actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen
ultimo 2013.
Toelichting op de geconsolideerde activa
x € 1.000
Activa
I. Materiële vaste activa
1. Sociaal vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari 2012:
Bedrijfswaarde
Mutaties in het boekjaar 2012:
- Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie
- Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
- Sloop/verkoop
- Afschrijvingen verantwoord in de winst- en verliesrekening
- Waardemutatie verantwoord in het resultaat
- Waardemutaties verantwoord in het eigen vermogen
230.852
1.335
12.954
-/- 101
-/- 8.985
-/- 5.602
-/- 10.519
Saldo per 31-12-2012
Mutaties in het boekjaar 2013:
- Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie
- Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
- Verkoop en overboeking naar vastgoed in ontwikkeling
Bestemd voor eigen exploitatie
- Afschrijvingen verantwoord in de winst- en verliesrekening
- Waardemutatie verantwoord in het resultaat
- Waardemutaties verantwoord in het eigen vermogen
Saldo
219.934
869
-/- 1.995
-/- 10.564
-/- 8.468
40.653
35.908
Saldo per 31-12-2013
255.842
2013
- Aanschafprijs
- Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
Stand per 31 december
29
15.413
2012
277.185
265.530
-/- 21.343
-/- 45.596
255.842
219.934
Som van de herwaarderingen bedraagt € 88.512.
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie
is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 255.842
(2012: € 219.934).
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante
waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige
exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten
over de geschatte resterende looptijd van de
kasstroomgenererende eenheden.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en
onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van
de directie weergeven van de economische omstandigheden
die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende
levensduur van de kasstroomgenererende eenheid.
De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern
geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode
van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig
onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud worden
gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting
onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan
van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,
huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt
voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van
het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop
binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van
verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter
bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door
onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare
onroerende zaken als referentie gehanteerd.
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op
het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond
aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële
waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp
maken en herhuisvesting.
De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel)
geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd
met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.
30
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende
parameters:
•jaarlijkse huurverhoging van 4,23% tot en met 2016 en 2%
vanaf 2017.
• jaarlijkse huurderving van 0,4%
•huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar tot 65% van de
maximaal redelijke huur
• jaarlijkse stijgingen van de onderhoudslasten met 3%
•verwachte economische levensduur van de complexen,
waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van
15 jaar
•disconteringsvoet van 5,25%. Jaarlijks wordt door de
sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in
achtneming van de bepaling van RJ121
•kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het
medionumerando model.
• restwaarde indexering van 2%
•verhuurdersheffing is ingerekend over 50 jaar en wordt niet
geïndexeerd.
Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn
Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in
exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt
1.827. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend
jaar verkocht zullen worden, bedraagt 55. De verwachte nettoopbrengst bedraagt € 4.835.000.
Hypothecaire zekerheden
Het sociaal vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd
met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw. Het WSW kan op eerste verzoek hypotheek
vestigen op het ingezette onderpand. Voor deze borgstelling
wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo
per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en
roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn
gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De
ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet
in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Boekwaarde per 1 januari 2012
5.021
Mutaties in het boekjaar 2012:
- Investeringen
- Mutatie vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie
- Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop
- Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Saldo
12.386
854
-/- 12.953
-/- 909
-/- 736
-/- 1.358
Stand per 31 december 2012
3.663
Mutaties in het boekjaar:
- Investeringen
- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie
- Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Saldo
13.461
-/- 15.413
2.298
346
Stand per 31 december 2013
4.009
- Aanschafprijs
- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Stand per 31 december
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Stand per 1 januari 2013
Boekwaarde
2013
2012
5.725
-/-1.716
4.009
12.389
-/- 8.726
3.663
Gebouwen
3.122
Auto’s
382
Inventaris
567
Totaal
4.071
Mutaties in het boekjaar 2012:
- Investeringen
- Desinvesteringen
- Afschrijvingen
Stand per 31 december 2012
-/- 224
-/- 160
2.738
104
-/- 49
-/- 84
353
9
-/- 156
420
113
-/- 273
-/- 400
3.511
Mutaties in het boekjaar 2013
- Investeringen
- Afschrijvingen
-/- 120
-/- 86
6
-/- 143
6
-/- 349
2.618
267
283
3.168
3.224
-/- 606
2.618
576
-/- 309
267
1.093
-/- 810
283
4.893
-/- 1.725
3.168
2013
2012
7.642
678
-/- 166
8.154
7.642
678
-/- 80
8.240
Stand 31 december 2013
Aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijvingen
Stand per 31 december 2013
II. Vastgoedbeleggingen
1. Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari
- Aanschafprijs
- Som van de herwaarderingen (ongerealiseerde waardstijging)
- Som van de waardedalingen
Marktwaarde 1 januari
31
Marktwaarde 1 januari
- Waardedaling 2012
- Overboeking van sociaal vastgoed
- Overboekingen naar mva in ontwikkeling + verkopen
Marktwaarde 31 december
Actuele waarde
De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie
is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt € 8.554 (2012:
€ 8.154).
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op
beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante
feiten en omstandigheden van de markt waarop de Veste actief
is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen
zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de Veste
die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode
in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd
op gegevens van de markt waarop de Veste actief is.
De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van
de marktwaarde zijn:
• disconteringsvoet 4,55%
•restwaarde na 20 jaar is gelijk aan het investeringsbedrag
rekening houdend met een waardedaling van 2% per jaar
32
Voor de disconteringsvoet wordt genomen het tarief van 20 jaar
geld bij NWB als spiegel op de termijn van de berekeningen.
Bovenop dat tarief is een risico-opslag genomen van 1%.
De waardedaling van 2% is de beste inschatting van de markt
per balansdatum.
2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2013
2012
8.154
310
367
-/- 277
8.554
8.240
-/- 86
8.154
De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn
bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen
zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten
verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze
na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde
besteed zou zijn. Daarbij wordt in de literatuur doorgaans
verdedigd dat die prijs de hoogste van de directe en de
indirecte opbrengstwaarde is.
De waardering is mede gebaseerd op een waardering door
een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen
beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van
vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten.
Hypothecaire zekerheden
Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg)
geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Van het commercieel
vastgoed is € 2.500 met hypothecaire zekerheden bezwaard.
Bedrijfswaarde
Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de
bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het
commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de
bedrijfswaarde bedraagt € 8.222 (2012: 7.488).
31-12-2013
571
31-12-2012
-
In 2013 is het economisch eigendom van 32 woningen verkocht. De ondergronden van deze verkochte woningen zijn gewaardeerd
tegen vierkante meterprijs volgens het grondprijsbeleid voor sociale woningbouw per gemeente.
III. Financiële vaste activa
1. Leningen u/g
Stand Startersfonds 1 januari 2013
- Aflossingen
Stand 31 december 2013
487
-/- 9
478
- Stand Garantiefonds nieuwbouwwoningen 31 december
Stand 31 december 2013
130
608
Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het
“Startersfonds” van de gemeente Hardenberg tegen een
rentevoet van 0%. Sinds 2010 is de gemeente Hardenberg een
rentevergoeding van 4% verschuldigd.
De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg
en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek
U.A., een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer
komt dat De Veste in opdracht van potentiële kopers van
nieuwbouwwoningen en namens hen hun bestaande woning
verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande
woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan
een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning
opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico’s
hiervan hebben De Veste, de Gemeente Hardenberg en
de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een
garantiefonds opgericht. De bijdrage van de Veste in het fonds
bedroeg in 2010 € 150.000. In 2011 is 1 woning aangekocht door
de Veste inzake de garantieregeling. Deze woning is in 2013
verkocht.
2. Latente belastingvorderingen
Stand 1 januari 2013
Mutaties in het boekjaar
- Mutatie ten laste van het resultaat
Stand 31 december 2013
2.700
-/- 350
2.350
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie
inzake tijdelijke verschillen
-Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende
jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd.
Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 223
miljoen (2012: € 247 miljoen). Dit heeft betrekking op
sociaal en commercieel vastgoed dat naar verwachting de
komende jaren blijvend zal worden verhuurd. De reden
hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De
fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van
€ 486 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft
een bedrag van € 263 miljoen. De niet-verwerkte latente
belastingvordering bedraagt € 56 miljoen (zijnde 25,0%
over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).
-Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan
verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht
bedraagt € 38.000. De fiscale waarde van dit vastgoed is
hoger dan de boekwaarde. De latente belastingvordering
bedraagt nominaal € 9.500 (zijnde 25,0% over het verschil
tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde
looptijd bedraagt 3 jaar.
I. Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor verkoop
Kosten vastgoed bestemd voor verkoop
-Naar verwachting wordt er de komende 15 jaar geen
commercieel vastgoed verkocht, derhalve is geen sprake
van een tijdelijk verschil tussen de fiscale waarde en de
boekwaarde.
-Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille
bedraagt nominaal € 880 . De niet gewaardeerde
latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 220
(zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en
boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 4 jaar.
-Het tijdelijke verschil inzake de voorziening groot
onderhoud heeft betrekking op de voorziening groot
onderhoud die in 2012 is gevormd ter grootte van € 20
miljoen. De latente belastingverplichting inzake voorziening
groot onderhoud bedraagt nominaal € 5,0 miljoen. Dit
bedrag is in de voorziening latente belastingverplichtingen
opgenomen.
-Het tijdelijke verschil inzake te verrekenen fiscale verliezen
is opgenomen onder de actieve belastinglatentie. Deze
latentie bedraagt nominaal EUR 2,35 miljoen.
31-12-2013
31-12-2012
9.404
9.166
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde
van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft
de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd.
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
3.898
1.836
Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde
kosten € 3.898.
3. Overige voorraden
Kosten grond- en ontwikkelposities
Onderhoudsmaterialen
13.242
106
13.348
13.249
124
13.373
De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet
in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze
interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).
33
II. Vorderingen
1. Debiteuren
31-12-2013
31-12-2012
154
130
In de vorderingen debiteuren is een bedrag begrepen ad € 22 (2012: 15) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft
bijzondere betalingsafspraken met huurders.
2. Gemeenten
73
654
-/- 17
161
144
156
85
145
386
3
623
626
34
562
135
731
33
552
585
440
805
1.245
1
4.243
19.331
23.575
1
3.347
25.749
29.097
3. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting
Loonheffing
Vennootschapsbelasting
4. Overige vorderingen
Gefactureerd aan Zorgcentra
Debiteuren
Nog te factureren bedragen
5. Overlopende activa
34
Nog te ontvangen rente
Overig
III. Liquide middelen
Kas
Rekening-courant banken
Spaarrekening
De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.
35
Toelichting op de geconsolideerde passiva x € 1.000, na resultaatbestemming
PASSIVA
C. Eigen vermogen
Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.
D. Voorzieningen
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Beginsaldo 1 januari 2013
16.276
Mutaties in het boekjaar
- Toevoeging en vrijvallen ten laste van het resultaat
- Mutatie in mindering op sociaal vastgoed in exploitatie
Eindsaldo 31 december 2013
-/- 2.713
-/- 1.716
11.847
Dotatie aan de voorziening vindt plaats wanneer dit intern is geformaliseerd, opgenomen in de begroting en extern is
gecommuniceerd.
36
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten (‘materiële vaste activa in ontwikkeling’). Het bedrag van
de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 242. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na
meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt € 5.345.
2. Voorziening latente belastingverplichtingen
Stand per 1 januari 2013
Mutaties in het boekjaar
- Toevoeging ten laste van het resultaat
Stand 31 december 2013
4.952
4.952
Voor nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting latente belastingvorderingen
De nominale waarde van de voorziening latente belastingverplichtingen bedraagt € 4.952.
De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 1.000.
3. Overige voorzieningen
Stand op 1 januari 2013
Dotatie
Vrijval
Kosten
Stand op 31 december 2013
E-meters
1.975
-/- 149
V-meters
1.719
255
-/- 98
-/- 176
Overig
58
-/- 1
-
Totaal
3.752
255
-/- 99
-/- 325
1.826
1.700
57
3.583
Jaarlijks krijgen huurders voor € 100 V-meters toegekend voor verbetering van de huurwoning. Voor de nog niet bestede V-meters is
een voorziening opgenomen.
Bewoners hebben eenmalig E-meters gekregen afhankelijk van de leeftijd van de huurwoning te besteden aan energiebesparende
maatregelen. Er is een voorziening opgenomen voor de nog niet bestede E-meters
E. Langlopende schulden
1. Leningen overheid en kredietinstellingen
Beginsaldo 1 januari 2013
Bij: aflossingsverplichting 2013
125.405
2.450
127.855
Mutaties in het boekjaar
- Aflossingen
Saldo
Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar
Saldo 31 december 2013
-/- 2.950
124.905
-/- 3.954
120.951
Looptijd van:
< 1 jaar
1-5 jaar
> 5 jaar
2.310
19.379
103.216
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:
Vastrentende leningen
Basisrenteleningen
Extended leningen
Variabel rentende leningen
Saldo 31 december 2012
41.413
57.000
21.492
5.000
124.905
37
Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille
bedraagt 4,37% (2012: 4,14%).
-
-
De rente van de vastrentende leningen is dan wel
voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het
renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:
-op het moment van renteherziening indien de rente hoger
dan wel lager is dan de oude contractrente;
-de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen
van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel
lagere rente.
De risico’s van deze lening zijn;
-het renterisico op het moment van renteherziening, op
dat moment met een vaste of variabele opslag worden
vastgelegd;
-het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de
lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.
De rente van de variabel rentende lening (zogeheten roll-over
lening) is gebaseerd op 1-maands Euribor verhoogd met een
opslag van 0,6% (60 basispunten).
De extended leningen betreffen vastrentende leningen
die tot een bepaald moment herzien worden. In de
leningsovereenkomst zijn de volgende punten opgenomen:
-een beschrijving van de rentestructuur bij
herzieningsmoment;
afgesproken voorwaarden;
rechten en plichten van de geldnemer en geldgever.
De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat
uit twee componenten, zijnde een basisrente en een
liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige
looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de
overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd
1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een
nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden.
De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen
bedraagt tussen 0,0% en 0,58%.
Tegenpartijrisico
De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen:
N.V. Bank Nederlandse Gemeenten
Nationale Waterschapsbank N.V.
Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)
Overige hypotheekverstrekkers
Saldo 31 december 2013
52.632
70.151
1.065
1.057
124.905
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is
geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de
Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse
Gemeenten (BNG) is een bank van en voor overheden en
instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend
overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen,
de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een
hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een
financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.
Looptijd
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille
bedraagt ultimo 2013 26,2 jaar (2012: 25,8 jaar).
Reële waarde
Hiervoor wordt verwezen naar uiteenzetting financiële instrumenten op bladzijde 39.
Extended leningen
Ultimo 2013 heeft de Veste voor € 21.492 aan zogeheten extended leningen. Zie voor toelichting van de extended leningen
hetgeen hiervoor onder de leningenportefeuille is opgenomen.
2. Waarborgsommen
Beginsaldo 1 januari 2013
407
Mutaties 2013
Vermeerderingen waarborgsommen
Verminderingen a.g.v. terugbetalingen
Saldo 31 december 2013
F. Kortlopende schulden
1. Schulden aan kredietinstellingen
Krediet in rekening courant
Aflossingsverplichtingen
38
564
-/- 390
581
31-12-2013
31-12-2012
1.836
3.954
5.790
1.806
2.450
4.256
De kredietfaciliteit in rekening-courant bedraagt per 31 december 2013 € 2.435 (2012: € 2.435) en de rente 4,39%.
2. Schulden aan leveranciers
3. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting
Premies sociale verzekeringen
Loonheffing
96
13
42
42
128
29
55
212
377
2.360
662
306
3.705
267
2.450
680
488
3.885
4. Overlopende passiva
Vooruit ontvangen huren
Transitorische rente
Nog te verrekenen servicekosten
Overig
FINANCIËLE INSTRUMENTEN
Algemeen
Woningstichting de Veste maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de
Veste blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft
financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen.
De Veste handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij
elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen
door een tegenpartij van aan de Veste verschuldigde betalingen blijven eventueel daaruit voortvloeiende verliezen beperkt
tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De
contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële
instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van
dergelijk financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en
niet van het bedrag van de krediet- of markrisico’s.
Kredietrisico
De Veste loopt kredietrisico over financiële vaste activa en
vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste
activa bedraagt € 608. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 1.582.
De vorderingen van de Veste uit hoofde van debiteuren bedraagt € 780. Hierin zit een post van
€ 154 inbegrepen voor huurdebiteuren. Deze vorderingen zijn
gespreid over een groot aantal huurders.
Renterisico en kasstroomrisico
De Veste loopt renterisico over de rentedragende vorderingen
en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Veste risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen
en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de
Specificatie van de opgenomen verplichtingen:
Verplichtingen met betrekking tot sociaal vastgoed
Verplichtingen met betrekking tot vastgoed voor de verkoop
Verplichtingen met betrekking tot vastgoed reeds verkocht
Erfpachtverplichtingen
Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond
met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 439. De canonverplichtingen lopen van
2005 tot 2055.
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Per 31 december 2013 heeft de Veste een obligo uitstaan van
€ 115.597 (2012: € 117.895) uit hoofde van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Deze
obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoen-
marktwaarde. Voor een nadere toelichting inzake de renteherzienings- en aflossingsdata en het tegenpartijrisico, zie pagina
37/38.
Reële waarde
De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële
instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.
De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen, € 159.849, is gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend
van de disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor
vergelijkbare leningen. De boekwaarde bedraagt ultimo 2013
€ 120.951 (2012: € 125.405). De reële waarde van de overige
langlopende schulden benadert de boekwaarde ervan.
Valutarisico
Woningstichting de Veste is alleen werkzaam in Nederland en
loopt geen valutarisico’s.
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
39
Activa
Er bestaat een terugkoopverplichting van de campus op Terschelling tegen gefixeerde opbrengstwaarde € 3,0 miljoen door
de gemeente Terschelling.
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van
€ 25.733 (2012: € 43.778).
€ 13.859
€ 11.203
€ 671
de is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Ultimo 2013 zijn er geen signalen/indicaties
aanwezig dat deze obligo verplichting zal worden opgevraagd.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige
garanties.
Er zijn ultimo 2013 garanties afgegeven, in de vorm van vermogensinstandhoudingsverklaringen en medeschuldenaarsstelling ten behoeve van geconsolideerde deelnemingen voor circa
€ 7.350 (2012: € 7.350).
40
41
Toelichting op de geconsolideerde winst- en
verliesrekening x € 1.000, na resultaatbestemming
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
1. Huuropbrengsten
Netto huur
Derving wegens leegstand
Derving wegens overige redenen
Huurderving in % van de netto huur
Huurachterstand in % van de netto huur
2013
2012
27.773
-/- 202
-/- 17
27.554
26.139
-/- 157
-/- 20
25.962
0,79
0,50
0,68
0,44
De netto huur is per 1 juli 2013 verhoogd met gemiddeld 4,2% (2012: 2,3%).
De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2013: 68,9% (2012: 66,6%).
2. Opbrengsten servicecontracten
Vergoedingen
Derving wegens leegstand en oninbaarheid
42
3. Overheidsbijdragen
Overheidsbijdragen
3.499
-/- 82
3.417
3.446
-/- 69
3.377
15
15
54
54
4.559
-/- 1.872
203
-/- 57
-/- 18
2.815
109
2.924
296
-/-98
-/- 3
195
204
399
46
-
2
17
434
32
32
29
527
435
72
32
-/- 5
534
4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Opbrengst verkoop bestaand bezit
Boekwaarde bestaand bezit
Opbrengst verkoop bestaand bezit (commercieel vastgoed)
Boekwaarde bestaand bezit (commercieel vastgoed)
Verkoopkosten bestaand bezit
Verkoopresultaat bestaand bezit
Netto omzet koopprojecten
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit
Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten
5. Overige bedrijfsopbrengsten
Eigen dienst
Verrichte diensten
Vergoedingen
Overig
BEDRIJFSLASTEN
6. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
2013
2012
9.888
374
10.262
9.636
400
10.036
-/- 6.727
1.408
2.174
-/- 3.145
-/- 2.777
4.950
-/- 351
1.822
2.278
2.290
-
3
2.278
2.293
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Vrijval voorziening onrendabele investeringen
Waardedaling sociaal vastgoed in exploitatie
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
8. Lonen en salarissen
Lonen en salarissen eigen personeel
Lonen en salarissen ingehuurd personeel
Personeelsbestand
Gedurende het boekjaar 2013 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de Veste, omgerekend naar fte’s 46,4 (2012: 48,1). Deze personeelsomvang is als volgt te verdelen naar verschillende personeelscategorieën:
Directie
Projecten
Stafafdeling
Kwaliteit Vastgoed
Boekhouding
Markt
Studentenhuisvesting
Receptie en Secretariaat
1,0
5,9
3,5
15,8
6,0
4,0
7,2
3,0
46,4
1,0
6,7
2,0
16,9
6,9
3,9
7,3
3,4
48,1
Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.
10. Pensioenlasten
De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een
voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds
daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot
het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.
Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 115%
(31-12-2012: 106%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een
fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen.
11. Onderhoudslasten
Dagelijks onderhoud
Mutatie onderhoud
Planmatig onderhoud
1.233
389
3.688
5.310
1.210
455
3.939
5.604
43
14. Overige bedrijfslasten
Zakelijke lasten
- Belastingen
- Verzekeringen
Overige lasten
- Huisvestingskosten
- Beheer en administratiekosten
- Automatiseringskosten
- Overige personeelskosten
- Bestuurs- en toezicht kosten
- Vechthorst matching
- Af te dragen huren
- Overig
Totaal overige bedrijfslasten
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
15. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren
Rente op uitgezette middelen
16. Rentelasten en soortgelijke lasten
Rente langlopende schulden
44
2013
2012
935
100
1.035
872
105
977
126
808
492
238
77
28
1.015
2.784
137
1.080
499
291
155
28
1
1.629
3.820
3.819
4.797
111
521
5.252
5.135
17. Belastingen
De onderneming vormt samen met Salland Vastgoed Participaties BV, de Veste Planontwikkeling BV, de Veste Projectontwikkeling BV en WOM Atol-Zuiderzeewijk BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
2013
2012
Mutatie (latente) belastingen
Correctie vennootschapsbelasting voorgaande jaren
-/- 350
-/- 2
-/- 352
2.252
2.252
De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen volgens geconsolideerde jaarrekening
- Onderhoudskosten V- en E-meters
- Afschrijvingen
- Niet aftrekbare kosten leefbaarheid
- Verkoopresultaat bestaand bezit
- Niet aftrekbaar deel gemengde kosten
- Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- Overige tijdelijke en permanente verschillen
- Rente langlopende leningen
- Toevoeging herinvesteringsreserve
- Belastingen
- Waardeverandering commercieel vastgoed
Totaal permanente en tijdelijke verschillen
5.608
-/- 168
10.540
1.069
-/- 4.242
9
-/- 6.280
45
-/- 393
2
-/- 19
Belastbaar bedrag
- Verliesverrekening
Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar
Acute belastingen boekjaar
Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%.
563
6.171
-/- 6.171
0
45
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 x € 1.000, na resultaatbestemming
A: VASTE ACTIVA
I. Materiële vaste activa
- Sociaal vastgoed in exploitatie
- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2012
255.842
4.009
3.168
263.019
219.934
3.663
3.511
227.108
8.121
571
8.692
7.740
7.740
608
2.350
2.958
1.850
637
2.700
5.187
274.669
240.035
923
3.726
11.341
15.990
909
1.721
11.361
13.991
148
73
7.631
136
626
288
8.902
130
654
5.597
452
670
7.503
21.156
26.695
Som der vlottende activa
46.048
48.189
TOTAAL ACTIVA
320.717
288.224
II. Vastgoedbeleggingen
- Commercieel vastgoed in exploitatie
- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
III. Financiële vaste activa
- Vorderingen op groepsmaatschappijen
- Leningen u/g
- Latente belastingvordering
Som der vaste activa
46
31-12-2013
B: VLOTTENDE ACTIVA
I. Voorraden
- Vastgoed bestemd voor verkoop
- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
- Overige voorraden
II. Vorderingen
- Huurdebiteuren
- Gemeenten
- Vorderingen op groepsmaatschappijen
-Belastingen en premies sociale verzekeringen
- Overige vorderingen
- Overlopende activa
III. Liquide middelen
C: EIGEN VERMOGEN
- Overige reserves
- Resultaat boekjaar
D: VOORZIENINGEN
- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
- Voorziening latente belastingverplichtingen
- Voorziening deelneming
- Overige voorzieningen
E: LANGLOPENDE SCHULDEN
- Leningen overheid en kredietinstellingen
- Waarborgsommen
F: KORTLOPENDE SCHULDEN
- Schulden aan kredietinstellingen
- Schulden aan leveranciers
- Belastingen en premies sociale verzekeringen
- Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
169.754
5.608
175.362
141.250
-/- 5.191
136.059
11.847
4.952
653
3.583
21.035
16.276
4.952
596
3.752
25.576
115.951
581
116.532
119.905
407
120.312
3.953
96
42
3.697
7.788
2.450
14
2
3.811
6.277
320.717
288.224
47
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
x € 1.000, na resultaatbestemming
Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen na belastingen
Overig resultaat na belastingen
Jaarresultaat
48
2013
2012
-/- 57
-/- 228
5.665
5.608
-/- 4.963
-/- 5.191
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013
Algemeen
De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2013 van Woningstichting de Veste. Ten aanzien van
de enkelvoudige jaarrekening maakt de Veste gebruik van de
vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW.
Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige
winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht,
wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde
balans en winst- en verliesrekening.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
Resultaat deelnemingen
Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt
deelgenomen omvat het aandeel van de onderneming in de
resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties,
waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling
heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als
niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
ACTIVA
49
II. Vastgoed beleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
1. Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari
- Aanschafprijs
- Som van de herwaarderingen (ongerealiseerde waardstijging)
- Som van de waardedalingen
Marktwaarde per 1 januari
Marktwaarde per 1 januari
- Waardeverandering
- Overboeking van sociaal vastgoed
- Overboekingen naar mva in ontwikkeling + verkopen
Marktwaarde per 31 december
2013
2012
7.062
678
7.740
7.062
7.062
7.740
291
367
-/- 277
8.121
7.062
678
7.740
Actuele waarde
De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt € 8.121 (2012:
€ 7.740).
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten
en omstandigheden van de markt waarop de Veste actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn
gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de Veste die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te
nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de Veste actief is.
50
De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn:
• disconteringsvoet 4,55%
• restwaarde na 20 jaar is gelijk aan het investeringsbedrag rekening houdend met een waardedaling van 2% per jaar
Voor de disconteringsvoet wordt genomen het tarief van 20 jaar geld bij NWB als spiegel op de termijn van de berekeningen.
Bovenop dat tarief is een risico-opslag genomen van 1%.
De waardedaling van 2% is de beste inschatting van de markt per balansdatum.
De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn
gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste
voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn. Daarbij wordt in de literatuur doorgaans verdedigd dat die prijs
de hoogste van de directe en de indirecte opbrengstwaarde is.
De waardering is niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen
met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten.
Bedrijfswaarde
Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed
in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 7.742 (2012: 6.988)
III. Financiële vaste activa
Stand per 1 januari 2013
Mutaties in het boekjaar :
- Desinvesteringen/aflossingen
- Aandeel in resultaat deelnemingen
Stand per 31 december 2013
Deelnemingen
Leningen u/g
-/- 596
637
Vorderingen
groepsmaat
schappijen
1.850
-/- 57
-/- 29
-
-/- 1.850
-
-/- 653
608
-
De toegelaten instelling te Ommen staat aan het hoofd van de groep en heeft de volgende kapitaalbelangen :
Naam
Salland Vastgoed Participaties BV
De Veste Projectontwikkeling BV
De Veste Planontwikkeling BV
WOM Atol-Zuiderzeewijk BV
I. Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Kosten vastgoed bestemd voor verkoop
Vestigingsplaats Aandeel in geplaats kapitaal%
Ommen
100
Ommen
100
Ommen
100
Lelystad
100
31-12-2013
31-12-2012
923
909
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde
van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft
de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met
voorziene verliezen
Af: gedeclareerde termijnen kopers
3.726
1.721
3.726
1.721
Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde
kosten € 3.726.
Overige voorraden
Kosten grond- en ontwikkelposities
Onderhoudsmaterialen
31-12-2013
11.235
106
11.341
31-12-2012
11.237
124
11.361
De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet
in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze
interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).
51
II. Vorderingen
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Salland Vastgoed Participaties
De Veste Planontwikkeling
De Veste Projectontwikkeling
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Vennootschapsbelasting
Omzetbelasting
Overlopende activa
Nog te ontvangen rente
Overig
88
3.707
3.836
7.631
87
1.768
3.742
5.597
156
-/- 20
136
-
30
258
288
437
233
670
3.187
17.969
21.156
1
1.759
24.935
26.695
III. Liquide middelen
Kas
Rekening-courant banken
Spaarrekening
De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.
52
PASSIVA
Eigen vermogen
Stand 1 januari
Mutaties in het boekjaar:
- Herwaardering materiële vaste activa/ terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen
- Resultaat boekjaar
Stand per 31 december
31-12-2013
31-12-2012
136.059
151.769
33.695
-/- 10.519
5.608
-/- 5.191
175.362
136.059
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed
in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt € 113.321 (2012: € 86.119). Voor
de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt
verwezen naar pagina 33.
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed
in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt € 3.062 (2012: € 592). Voor
de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt
verwezen naar pagina 33.
D: VOORZIENINGEN
Voorziening deelneming
Salland Vastgoed Participaties B.V.
31-12-2012
653
31-12-2011
596
Voorziening deelnemingen
De voorziening deelnemingen heeft voor € 653 (2012: 596) betrekking op het verschil tussen de op basis van de grondslagen van
Woningstichting de Veste berekende ingehouden winst en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds en
het deel daarvan dat de toegelaten instelling zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De voorziening wordt op individuele basis
bepaald.
E: LANGLOPENDE SCHULDEN
Leningen overheid en kredietinstellingen
Beginsaldo 1 januari 2013
122.354
Mutaties in het boekjaar
- Gestorte leningen
- Aflossingen
Saldo
Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar
Saldo 31 december 2013
-/- 2.450
119.904
-/- 3.953
115.951
Looptijd van:
< 1 jaar
1-5 jaar
> 5 jaar
2.310
14.379
103.215
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:
Vastrentende leningen
Basisrenteleningen
Extended leningen
Saldo 31 december 2013
41.413
57.000
21.491
119.904
Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 4,37% (2012:
4,14%).
De extended leningen betreffen vastrentende leningen tot het herzieningsmoment. In de lening overeenkomst is opgenomen dat
(beschrijving van de rentestructuur bij herzieningsmoment; afgesproken voorwaarden; rechten en plichten van de geldnemer en
geldgever). Het risico van deze lening betreft:
• het renterisico op het moment van renteherziening, op dat moment met een vaste of variabele opslag worden vastgelegd.
• het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.
De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag.
De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode,
waarbij de eerste minimale looptijd 1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de
bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,0% en 0,58%.
Tegenpartijrisico
De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen:
N.V. Bank Nederlandse Gemeenten
Nationale Waterschapsbank N.V.
Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)
Overig
Saldo 31 december 2013
47.631
70.152
1.065
1.056
119.904
53
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de
Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van
maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat
is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap.
Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen
van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.
Looptijd
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 26,21 jaar (2012: 26,89 jaar).
Reële waarde
Voor toelichting wordt verwezen naar uiteenzetting financiële instrumenten op pagina 39.
Extended leningen
Ultimo 2013 heeft de toegelaten instelling voor € 21.491 aan zogeheten extended leningen. Zie voor toelichting van de extended
leningen hetgeen hiervoor onder de leningenportefeuille is opgenomen.
F: KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen
Aflossingsverplichtingen
Overlopende passiva
Vooruit ontvangen huren
Transitorische rente
Nog te verrekenen servicekosten
Overig
54
31-12-2013
31-12-2012
3.953
2.450
377
2.360
662
298
3.697
267
2.450
680
414
3.811
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van €
21.850.
Specificatie van de opgenomen verplichtingen:
Verplichtingen met betrekking tot sociaal vastgoed
Verplichtingen met betrekking tot vastgoed voor de verkoop
Verplichtingen met betrekking tot vastgoed reeds verkocht
€ 13.859
€ 7.320
€
671
Erfpachtverplichtingen
Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan
canonverplichtingen bedraagt € 439. De canonverplichtingen lopen van 2005 tot 2055.
Bezoldiging bestuurders en commissarissen
Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2: 383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de
toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor:
2013
206
48
254
Bestuurders en voormalig bestuurders
Commissarissen en voormalige commissarissen
2012
202
52
254
Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties door de toegelaten instelling verstrekt aan de bestuurders en commissarissen. Het
bedrag van de bestuurdersbezoldiging is exclusief crisisheffing.
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens
De informatie in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens is als volgt:
2013
Functienaam
Directeur/
bestuurder
Datum in dienst
Deeltijd-factor
1-1-96
Belastbaar loon
1
148
Totale pensioen- Voorziening
afdracht
betaalbaar op
termijn
53
Ontslagvergoeding
0
0
2012
Functienaam
Directeur/
bestuurder
Datum in dienst
Deeltijd-factor
1-1-96
Belastbaar loon
1
Resultaat van deelnemingen waarin wordt deelgenomen
Resultaat Salland Vastgoed Participaties BV
146
Totale pensioen- Voorziening
afdracht
betaalbaar op
termijn
50
31-12-2013
-/- 57
Ontslagvergoeding
0
0
31-12-2012
-/- 228
55
Honoraria van de accountant
De volgende honoraria van EY (respectievelijk KPMG) zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar
dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.
Honoraria x € 1.000
Jaarrekeningcontrole
Overige assurance
Belastingadviesdiensten
Overige dienstverlening
Totaal
2013
34
0
0
1
35
2012
37
4
0
17
58
Overige gegevens
Voorstel tot resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in
de jaarrekening verwerkt. Het resultaat ad € 5.608 is toegevoegd aan de overige reserves.
56
CONTROLEVERKLARING VAN DE
ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
Aan: de Raad van Commissarissen van Woningstichting De Veste, te Ommen
Verklaring betreffende de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Wij hebben de verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting De Veste te Ommen gecontroleerd. Deze jaarrekening
bestaat uit de geconsolideerde en de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en de enkelvoudige
winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor
financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde
jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag,
beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid,
van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking
uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een
zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening op basis
van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse
controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons
geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt
verkregen dat de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen
in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant
toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het
opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van
controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel
tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens
het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door
het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de enkelvoudige
en geconsolideerde jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons
oordeel te bieden.
57
58
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling
van het vermogen van Woningstichting De Veste per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met
artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke
middelen gefinancierde topinkomens.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons
geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen,
overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in
artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat
het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek
2 van het Burgerlijk Wetboek.
Groningen, 5 februari 2014
Ernst & Young Accountants LLP
w.g. drs. B.W. Littel RA
59
De foto’s in dit jaarverslag zijn gemaakt in de periode 1955 - 1957.
Wij bedanken iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming
van dit jaarverslag voor de medewerking.
Woningstichting de Veste
tel. (0529) 45 25 88, fax (0529) 45 56 05
e-mail [email protected], internet www.veste.nl
Postadres
Postbus 132, 7730 AC Ommen
Bezoekadres
Eskampweg 1, Ommen
Kantoor geopend
maandag t/m donderdag 09.00 - 12.30 en 13.00 - 16.00 uur
vrijdag 09.00 - 12.30 uur

Doe mee!

organigram

ASR PD poster A3_ T.a.v. L. Butink

Nieuwsbrief 4 september 2014

C O N N E C T. S H A R E . L E A R N - Europe

klik hier - Troostwijk

Meer informatie over het winkel/bedrijfspand

Nieuwsbrief 13 mei 2014 - Bouwstenen voor Sociaal

Lid Raad van Toezicht

Drs DIMF GHIJSELS-KERKHOFF PROFESSIONELE