verslag krimpcafe - Groen Noordenveld

Verslag Krimpcafé, 27 maart 2014
Minder woningen in krimpgebieden. Maar welke?
door: Eduard van den Hoff
Opnieuw was het de organisatie van het Krimpcafé op 27 maart jl. gelukt een bijzonder
verrassende locatie te vinden: ’t Dûke-Lûk in Feanwâldsterwâl. Het gebruik van Google en
TomTom was onontbeerlijk, maar vormde geen beletsel om massaal toe te stromen. Het verhaal
van honorair hoogleraar George de Kam over de aanpak van de woningvoorraad in krimpgebieden
kon bij voorbaat op grote belangstelling rekenen.
Door het inzakken van de vraag zijn er minder
woningen nodig in de krimpgebieden. De ontstane
leegstand los je volgens De Kam niet op met
prijsverlagingen, want er zijn gewoonweg onvoldoende
huishoudens aanwezig. Bovendien is er al sprake van
een forse prijsdaling: een Maatschappelijke Kosten
Baten Analyse (MKBA) rept van een prijsdaling van 20%
van bewoonde (!) woningen.
kies’ vormt in een buurt. Mocht er worden besloten
tot sloop, dan verschilt de wijze waarop dit gebeurt
natuurlijk ook: een woningcorporatie kan bloksgewijs
slopen en is ook flexibeler in de manier van (eventuele)
herbouw.
Rotte kies
Leegstand is onvermijdelijk en sloop wenselijk. En
daarmee was De Kam direct bij de hamvraag: ‘Welke
woningen ga je slopen?’ Er zijn grote institutionele
verschillen tussen particuliere en huurwoningen. Bij
een veranderende gezinssituatie kan een huurder per
omgaande zijn woning verlaten en de verhuurder kan
ook snel ingrijpen. Terwijl particuliere woningbezitters
vaak gedwongen zijn te blijven zitten waar ze zitten
en zo kan het gebeuren dat de woning een ‘rotte
Waardevast, waardeval, waardeloos
Soms is het onvermijdelijk leegstaande woningen
te slopen omdat er een enorme waardedaling van
woningen kan ontstaan. Dat komt de leefbaarheid
van een wijk vaak niet ten goede omdat sociaal
weerbare groepen vertrekken, gevolgd door diverse
voorzieningen. Een onderzoek van Jan Winsemius, De
sloop van koop (2012), toont de diverse stadia in de
koopwoningproblematiek: 1) waardevast, 2) waardeval:
een sterk veranderende instroom leidt mogelijk
Kampioen Sloop
“Sloop doet altijd pijn. Maar als het moet, doe dan
wel recht aan de mensen”, betoogt De Kam. Sloop
mag nooit een van boven opgelegde operatie zijn,
het moet in samenspraak met bewoners gebeuren.
‘Kampioen Sloop’ is Delfzijl en omgeving: tussen
1988 en 2011 bedroeg de sloop maar liefst 17% van
de woningvoorraad, terwijl het landelijk gemiddelde
op 5% lag. Op enkele uitzonderingen na (bijvoorbeeld
Den Haag, waar veel oudbouw wordt gesloopt t.b.v.
nieuwbouw), wordt het meest gesloopt in NoordNederland. Het gaat vooral om sociale, meergezins
huurwoningen. Op zich is dat laatste wel een
lichtpunt, aldus De Kam, want het brengt in zekere
mate een kwaliteitsslag met zich mee.
tot sociale beheerproblemen en 3) waardeloos: veel
beheerproblemen en leegstand. “Het is belangrijk dat
alle partijen in een probleemwijk bij elkaar komen en
hun belangen bij elkaar brengen”, betoogt De Kam.
Te dure huurwoningen
In een drietal tekeningen toonde De Kam de
ontwikkeling van een woondorp in een krimpgebied
in 15 jaar tijd. Opvallend daarbij is dat de randen
van het dorp verdwijnen (slechte woningen
worden gesloopt) en dat de kern kwalitatief wordt
opgewaardeerd. Ook liet De Kam in een tabel zien
dat we in het Noorden te veel betalen voor onze
huurwoningen, want de WOZ waarde ligt hier 70%
lager dan in het Westen, maar we betalen hier maar
7% minder.
Winst in leefbaarheid
Wat zijn nu oplossingen voor de problematiek rond
de woningvoorraad in krimpgebieden? De eigenaren
van slecht onderhouden woningen, ‘rotte kiezen’,
sommeren tot aanpak, stelt De Kam. Net als het
doorgaan met sloop van sociale huurwoningen. In
Zeeuws Vlaanderen heeft de MKBA aangetoond dat
de sloopkosten van 2.400 woningen zal leiden tot
een grote winst in leefbaarheid. Verder worden er
in krimpgebieden diverse initiatieven gestart die het
waardebehoud van onroerend goed ten doel hebben.
Dat doen ze o.a. door verloederde panden op te
knappen, door het toekomstbestendig maken van de
particuliere woningmarkt (Provincie Zeeland) en door
het wegnemen van woningen uit de onderkant van de
markt.
Ervaringen
Wat zijn nu de ervaringen met het ingrijpen in
de woningvoorraad? Het Rotte Kiezen-beleid in
Franekeradeel leidt tot verbeterde woningen, maar de
voorraad verandert niet. Het initiatief Waardebehoud
Oost Groningen (WOG) toont dat een flink aantal
eigenaren aan de slag gaat met zijn woning (soms
ondersteund door een gemeentelijke klussendienst),
een enkeling gaat verhuizen of laat de woning
opkopen voor sloop. Vaak zijn de effecten voor de
eigenaar positief, maar de publieke doelen worden
maar ten dele gerealiseerd. Opmerkelijk is dat het
oorspronkelijke idee niet uit de verf komt: eigenaren
weigeren te verhuizen naar een corporatiewoning, ook
als die kwalitatief beter is. Dat kan volgens De Kam
veranderen als mensen bijvoorbeeld meer (tuin-)ruimte
rondom de woning krijgen. Dit is van grote waarde
voor de eigendoms- c.q. individuele woonbeleving.
www.kennisnetwerkkrimp.nl
foto: Bas Breman
Ruilverkaveling voor corporaties
Welke conclusies trekt De Kam uit zijn bevindingen?
In elk geval is er een meer-sporen-aanpak nodig
om recht te doen aan de complexiteit van het
probleem. De Kam is enthousiast over de lokale, micro
benadering (Local Procurement). Er is bouwkundig
opbouwwerk nodig en ook de huursector moet meer
respect opbrengen voor individuele woonbeleving.
Verder moet er gehandhaafd worden als het publieke
belang in het geding dreigt te raken. Voor dorps- en
regionale ontwikkelingsmaatschappijen ziet De Kam
een belangrijke toekomst weggelegd en misschien
biedt ook een combinatie van schuldsanering en
verhuizing soelaas. “Laat corporaties een soort
ruilverkaveling ontwikkelen”, oppert De Kam, “zodat
de ene corporatie zich kan terugtrekken uit de dorpen
en de ander bewust kiest voor een voorraad in de
dorpen. In elk geval is er een andere kijk op beheer
nodig.”
Woonwensen
Het betoog van de honorair hoogleraar riep
diverse vragen op. “Waarom worden er nog steeds
nieuwe koopwoningen gebouwd, terwijl er zoveel
leegstand is?” Volgens De Kam komt dat omdat de
corporaties nog onvoldoende rekening houden met
woonwensen. Eén van de toehoorders suggereerde
dat het Rijk ook een positieve rol kan spelen door
de overdrachtsbelasting aan te pakken. Dat zou nu
een grote bottleneck vormen in het marktproces. Een
andere toehoorder betoogde dat corporaties maar
weinig invloed hebben in Oost Groningen, omdat hun
doelgroep, mensen met lage inkomens, gemakkelijk
een woning kan kopen vanwege de lage prijzen.
“Daarom ben ik voorstander van een vorm van beheer
die gekoppeld is aan woningeigenaren. Een corporatie
kan altijd slopen, maar een eigenaar niet”. Daar moet
nog iets tussenzitten. Maar wat? Daar had ook De
Kam (nog) geen antwoord op.
www.kennisnetwerkkrimp.nl
foto: Bas Breman

Download Report