Verslag Krimpcafé, 27 maart 2014 Minder woningen in krimpgebieden. Maar welke? door: Eduard van den Hoff Opnieuw was het de organisatie van het Krimpcafé op 27 maart jl. gelukt een bijzonder verrassende locatie te vinden: ’t Dûke-Lûk in Feanwâldsterwâl. Het gebruik van Google en TomTom was onontbeerlijk, maar vormde geen beletsel om massaal toe te stromen. Het verhaal van honorair hoogleraar George de Kam over de aanpak van de woningvoorraad in krimpgebieden kon bij voorbaat op grote belangstelling rekenen. Door het inzakken van de vraag zijn er minder woningen nodig in de krimpgebieden. De ontstane leegstand los je volgens De Kam niet op met prijsverlagingen, want er zijn gewoonweg onvoldoende huishoudens aanwezig. Bovendien is er al sprake van een forse prijsdaling: een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) rept van een prijsdaling van 20% van bewoonde (!) woningen. kies’ vormt in een buurt. Mocht er worden besloten tot sloop, dan verschilt de wijze waarop dit gebeurt natuurlijk ook: een woningcorporatie kan bloksgewijs slopen en is ook flexibeler in de manier van (eventuele) herbouw. Rotte kies Leegstand is onvermijdelijk en sloop wenselijk. En daarmee was De Kam direct bij de hamvraag: ‘Welke woningen ga je slopen?’ Er zijn grote institutionele verschillen tussen particuliere en huurwoningen. Bij een veranderende gezinssituatie kan een huurder per omgaande zijn woning verlaten en de verhuurder kan ook snel ingrijpen. Terwijl particuliere woningbezitters vaak gedwongen zijn te blijven zitten waar ze zitten en zo kan het gebeuren dat de woning een ‘rotte Waardevast, waardeval, waardeloos Soms is het onvermijdelijk leegstaande woningen te slopen omdat er een enorme waardedaling van woningen kan ontstaan. Dat komt de leefbaarheid van een wijk vaak niet ten goede omdat sociaal weerbare groepen vertrekken, gevolgd door diverse voorzieningen. Een onderzoek van Jan Winsemius, De sloop van koop (2012), toont de diverse stadia in de koopwoningproblematiek: 1) waardevast, 2) waardeval: een sterk veranderende instroom leidt mogelijk Kampioen Sloop “Sloop doet altijd pijn. Maar als het moet, doe dan wel recht aan de mensen”, betoogt De Kam. Sloop mag nooit een van boven opgelegde operatie zijn, het moet in samenspraak met bewoners gebeuren. ‘Kampioen Sloop’ is Delfzijl en omgeving: tussen 1988 en 2011 bedroeg de sloop maar liefst 17% van de woningvoorraad, terwijl het landelijk gemiddelde op 5% lag. Op enkele uitzonderingen na (bijvoorbeeld Den Haag, waar veel oudbouw wordt gesloopt t.b.v. nieuwbouw), wordt het meest gesloopt in NoordNederland. Het gaat vooral om sociale, meergezins huurwoningen. Op zich is dat laatste wel een lichtpunt, aldus De Kam, want het brengt in zekere mate een kwaliteitsslag met zich mee. tot sociale beheerproblemen en 3) waardeloos: veel beheerproblemen en leegstand. “Het is belangrijk dat alle partijen in een probleemwijk bij elkaar komen en hun belangen bij elkaar brengen”, betoogt De Kam. Te dure huurwoningen In een drietal tekeningen toonde De Kam de ontwikkeling van een woondorp in een krimpgebied in 15 jaar tijd. Opvallend daarbij is dat de randen van het dorp verdwijnen (slechte woningen worden gesloopt) en dat de kern kwalitatief wordt opgewaardeerd. Ook liet De Kam in een tabel zien dat we in het Noorden te veel betalen voor onze huurwoningen, want de WOZ waarde ligt hier 70% lager dan in het Westen, maar we betalen hier maar 7% minder. Winst in leefbaarheid Wat zijn nu oplossingen voor de problematiek rond de woningvoorraad in krimpgebieden? De eigenaren van slecht onderhouden woningen, ‘rotte kiezen’, sommeren tot aanpak, stelt De Kam. Net als het doorgaan met sloop van sociale huurwoningen. In Zeeuws Vlaanderen heeft de MKBA aangetoond dat de sloopkosten van 2.400 woningen zal leiden tot een grote winst in leefbaarheid. Verder worden er in krimpgebieden diverse initiatieven gestart die het waardebehoud van onroerend goed ten doel hebben. Dat doen ze o.a. door verloederde panden op te knappen, door het toekomstbestendig maken van de particuliere woningmarkt (Provincie Zeeland) en door het wegnemen van woningen uit de onderkant van de markt. Ervaringen Wat zijn nu de ervaringen met het ingrijpen in de woningvoorraad? Het Rotte Kiezen-beleid in Franekeradeel leidt tot verbeterde woningen, maar de voorraad verandert niet. Het initiatief Waardebehoud Oost Groningen (WOG) toont dat een flink aantal eigenaren aan de slag gaat met zijn woning (soms ondersteund door een gemeentelijke klussendienst), een enkeling gaat verhuizen of laat de woning opkopen voor sloop. Vaak zijn de effecten voor de eigenaar positief, maar de publieke doelen worden maar ten dele gerealiseerd. Opmerkelijk is dat het oorspronkelijke idee niet uit de verf komt: eigenaren weigeren te verhuizen naar een corporatiewoning, ook als die kwalitatief beter is. Dat kan volgens De Kam veranderen als mensen bijvoorbeeld meer (tuin-)ruimte rondom de woning krijgen. Dit is van grote waarde voor de eigendoms- c.q. individuele woonbeleving. www.kennisnetwerkkrimp.nl foto: Bas Breman Ruilverkaveling voor corporaties Welke conclusies trekt De Kam uit zijn bevindingen? In elk geval is er een meer-sporen-aanpak nodig om recht te doen aan de complexiteit van het probleem. De Kam is enthousiast over de lokale, micro benadering (Local Procurement). Er is bouwkundig opbouwwerk nodig en ook de huursector moet meer respect opbrengen voor individuele woonbeleving. Verder moet er gehandhaafd worden als het publieke belang in het geding dreigt te raken. Voor dorps- en regionale ontwikkelingsmaatschappijen ziet De Kam een belangrijke toekomst weggelegd en misschien biedt ook een combinatie van schuldsanering en verhuizing soelaas. “Laat corporaties een soort ruilverkaveling ontwikkelen”, oppert De Kam, “zodat de ene corporatie zich kan terugtrekken uit de dorpen en de ander bewust kiest voor een voorraad in de dorpen. In elk geval is er een andere kijk op beheer nodig.” Woonwensen Het betoog van de honorair hoogleraar riep diverse vragen op. “Waarom worden er nog steeds nieuwe koopwoningen gebouwd, terwijl er zoveel leegstand is?” Volgens De Kam komt dat omdat de corporaties nog onvoldoende rekening houden met woonwensen. Eén van de toehoorders suggereerde dat het Rijk ook een positieve rol kan spelen door de overdrachtsbelasting aan te pakken. Dat zou nu een grote bottleneck vormen in het marktproces. Een andere toehoorder betoogde dat corporaties maar weinig invloed hebben in Oost Groningen, omdat hun doelgroep, mensen met lage inkomens, gemakkelijk een woning kan kopen vanwege de lage prijzen. “Daarom ben ik voorstander van een vorm van beheer die gekoppeld is aan woningeigenaren. Een corporatie kan altijd slopen, maar een eigenaar niet”. Daar moet nog iets tussenzitten. Maar wat? Daar had ook De Kam (nog) geen antwoord op. www.kennisnetwerkkrimp.nl foto: Bas Breman
© Copyright 2025 ExpyDoc