Asset Management

Fakton
Solving complex real estate challenges
Financial Engineering in de Praktijk
Asset Management: sturen op verdienvermogen, waarde en
rendement
Wim Weide, Partner Fakton
1
Relevante context / ontwikkelingen
Transparantie
Terug naar kerntaak
Kopersstaking
Maximum borging
bereikt?
Ontslakken
‘meer en/of hetzelfde met minder’
Life Cycle Asset Management
Asset
Management
IDENTIFICEREN / POSITIONEREN
MET AFWEGINGSKADERS
Op welke criteria beoordelen we de portefeuille?
Positionering complexen
Afwegingen vanuit:
• Product: Is het complex een goed
vastgoedproduct (woon- en
bouwtechnisch) en een aantrekkelijke,
schoon, heel en veilige locatie?
Product
Markt
Geld
• Markt: Is er voldoende vraag naar?
Wat is het verloop? Wat is de
wachttijd? Hoe staat het met de
verhuur- en verkoopbaarheid?
• Geld: Heeft het complex een financieel
gezonde exploitatie? Wat is het
rendement (direct en indirect)? Wat is
de verdien-capaciteit?
Drie Afwegingskaders
Zes KPI’s
Kwaliteit
Focus op
nieuwe
strategie
Direct rendement
Renoveren/
kwaliteit
verbeteren
Stabiel/parels
Verkopen
Renoveren/
Uitponden
verbeteren
Verkoopmarkt
Optimaliseren
Positioneren
Complexgewijs
verkopen
WOZBAR
Optimaliseren;
financieel
verbeteren
Markt?
Complexgewijs
verkopen
Afwegingskader 1
Status complexen
Direct
rendement +
Renovatie/
verbeteren
Kwaliteit Focus op
nieuwe
strategie
“Investeren daar waar het
echt moet”
• Alle complexen rechts met een
goede kwaliteit horen niet thuis
in het MJB
Stabiel/parels
• Alles met een goed direct
rendement gaan we niet slopen
Kwaliteit + • Alle complexen links, met een
slechte kwaliteit horen thuis in
het MJB
Optimaliseren;
financieel
• Alles met een slecht direct
verbeteren
rendement beschouwen we altijd
op scenario’s sloop-nieuwbouw,
renovatie en verkoop
Direct
rendement -
Afwegingskader 2
Optimaliseren van complexen
Verdienpotentie +
Verbeteren
verhuurbaarheid
met
verdienpotentie
Verhuurbaarheid Problemen
“Verdienen waar het kan”
Optimaliseren!
Benutten
verdienpotentie
• Complexen met een slechte
verdienpotentie komen voor
verkoop in aanmerking
• Complexen rechts met een goede
verhuurbaarheid horen niet thuis
Verhuurbaarheid +
in het MJB
Stabiel
Verdienpotentie -
Afwegingskader 3
Wanneer en hoe verkopen
Verkoopmarkt +
Uitponden
Complexgewijs
verkopen
• Focus op complexen met een
slecht direct rendement én een
slechte verdiencapaciteit
• Als de WOZBAR laag is dan is de
WOZ-waarde hoog ten opzichte
WOZBAR +
van de markthuur en is
uitponden interessant
WOZBAR Markt?
Complexgewijs
verkopen
Verkoopmarkt -
• Als de WOZBAR hoog is dan is de
markthuur hoog ten opzichte van
de WOZ-waarde en is door
exploiteren interessant
LEADERS & BLEEDERS
Top en Bottom 10 op direct rendement
Van data naar informatie
Opbouw afwegingskader 1
Positioneren van complexen
Conditie
Objectkwaliteit
Huur
Basiskwaliteit
Huurderving
Productkwaliteit
Economie
Belastingen
Netto kasstroom
Klachten OH ISH
Voorzieningen
Locatiekwaliteit
Woningmarkt
Beheer
Direct rendement
Mutatie OH ISH
Contract OH ISH
Leefbaaheid
MVS
Planmatig OH ISH
Projectmatig OH ISH
Verzekeringen
BEPALING COMPLEXSTRATEGIE
 De complexstrategie met bijbehorende investering heeft een
aantoonbaar positief effect in de exploitatie van het complex.
 De investering voegt meer waarde toe dan de hoogte van de
investering.
Complexstrategieën strak op een rij
Appels met peren
vergelijken?
Complexstrategieën
1.Optimaliseren exploitatie
2.Renoveren
3.Sloop / nieuwbouw
4.Verkopen (complexgewijs/
uitponden)
5.Aankopen nieuwbouw
Blijven het appels en peren?
Uitgangspunten vergelijking
complexstrategieën
• Marktwaarde in verhuurde staat
• Inbrengwaarde (MVS gecorr.
voor achterstallig / extreem
onderhoud)
• ICR > 1,5 op complexniveau
• DSCR > 1,0 op complexniveau
• Direct rendement > 4,0%
• Netto-bruto verhouding > 60%
• IRR > 6,0%
Effect complexstrategieën vergeleken
van
naar
DIRECT RENDEMNET
10
9
8
7
6
5
4
3
2
KWALITEIT
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
18
TOETS COMPLEXSTRATEGIE AAN
INVESTERINGSUITGANGSPUNTEN
 De investering met eventueel een onrendabele top past binnen
een ‘revolving fund’ principe.
 De investering heeft een positief effect op de ICR én DSCR op
concernniveau, door de investering zakken deze ratio’s niet
onder de norm.
Past de gekozen complexstrategie binnen de
financiële grenzen van de corporatie
Prognose geven van:
1. Kasstromen: kan het?
 ICR > 1,5 op portefeuilleniveau
 DSCR > 1,0 op portefeuilleniveau
2. Resultatenrekening: verklaring
noodzakelijk? Op portefeuilleniveau
mag het totaal onrendabele deel van de
investeringen niet groter zijn dan het
rendement op Eigen Vermogen in dat
jaar.
3. Balans: verbetering?
 Solvabiliteit > 60% obv MVS
SAMENVATTEND
Life Cycle Asset Management
Asset
Asset
Management
Management
Identificeer
1. De positionering van een complex is een logisch gevolg van
de wijkvisie en de portefeuillestrategie.
Bepaal
2. De complexstrategie met bijbehorende investering heeft
een aantoonbaar positief effect in de exploitatie van het
complex.
3. De investering voegt meer waarde toe dan de hoogte van
de investering.
Toets
4. De investering past binnen een ‘revolving fund’ principe.
5. De investering heeft een positief effect op de ICR en DSCR
op concernniveau, door de investering zakken deze ratio’s
niet onder de norm.
Voer uit
FOCUS MET ASSETMANAGEMENT LOONT!
Wim Weide
[email protected]
06 - 51544586
Financial engineering in de praktijk
JAARCONGRES 2014

Download Report