Voor particuliere eigenaren

Whitepaper voor particuliere woningbezitters – december 2014
Voorlopig Energielabel brengt beweging in particuliere woningmarkt
Op 1 januari 2015 verandert er veel rondom de
systematiek van het Energielabel voor woningen.
De belangrijkste verandering is dat elke
particuliere woningbezitter zonder label vanaf 1
januari een voorlopig Energielabel krijgt
toegestuurd. Zodra de bewoner de
woningkenmerken in een webtool heeft ingevoerd
en dit door een erkend deskundige is
gecontroleerd, ontvangt de eigenaar een definitief
Energielabel. Het huidige, meer onderbouwde
Energielabel wordt vanaf 2015 alleen nog in een
Energie-index uitgedrukt. Dit is vooral belangrijk
voor professionele woningbezitters, omdat de
huurwaarde ervan afhankelijk is.
Al vele jaren hikt de overheid tegen het Energielabel aan. Vanuit Europa heeft ons land de verplichting
om te zorgen dat elke woning en elk gebouw een Energielabel krijgt waarmee we de energieprestatie
van het vastgoed kunnen uitdrukken en inzichtelijk maken. Daarvoor hebben we in ons land in de
afgelopen jaren een geavanceerd systeem opzet met ISSO-publicaties en KBI-certificeringsregelingen
voor EPA-adviseurs. Echter, het bezwaar van de overheid, maar ook van belangenverenigingen van
woningbezitters, is dat dit systeem een te zware wissel trekt op de woningeigenaren. De kosten zijn te
hoog en de systematiek is te uitgebreid en daardoor volgens velen niet werkbaar. Dat was er mede de
oorzaak van dat de wettelijke verplichting om een Energielabel te overleggen bij vastgoedtransacties
niet of nauwelijks werd nageleefd. Omdat de overheid zich bewust is van haar verantwoordelijkheid
om voor energielabeling te zorgen, is in 2014 een aangepaste systematiek uitgedacht. De
belangrijkste aanpassing is dat de overheid het de particuliere woningbezitters met een voorlopig
Energielabel zodanig makkelijk wil maken, dat zij in elk geval een indicatie hebben wat de
energieprestatie is van hun huis. Als zij het huis gaan verkopen, dan moeten zij van het voorlopige
label een definitief Energielabel maken.
Aanmelden op website
Zodra vanaf 1 januari 2015 bij de particuliere woningeigenaren in Nederland, die nog geen
Energielabel hebben laten opstellen, het voorlopig Energielabel op de mat valt, gaat er een nieuw
systeem in werking. Het label dat zij krijgen toegestuurd, is gebaseerd op zaken als bouwjaar, het
type woningen en het woningoppervlak. De brief met het voorlopig Energielabel bevat tevens een
oproep van de overheid om naar de website www.energielabelvoorwoningen.nl te gaan. Daar kunnen
de mensen hun Energielabel officieel laten registreren. De overheid zal de mensen erop wijzen dat dit
bij alle transactiemomenten met hun woning een wettelijke plicht is. Dus zolang er geen verkoop of
verhuur aan de orde is, hoeft de particuliere woningbezitter niets te doen.
Op de website www.energielabelvoorwoningen.nl kan de bewoner aangeven, via een aantal
eenvoudige vragen waarmee men noodzakelijke info aan het dossier toevoegt, of de woning in de
afgelopen jaren is verbouwd. Dergelijke vragen kunnen ervoor zorgen dat het voorlopig Energielabel
beter scoort dan op basis van bouwjaar, bouwtype en oppervlakte voor de woning is vastgesteld.
Echter, om van het voorlopig Energielabel een gevalideerd, definitief Energielabel te maken, moet de
bewoner een zogeheten erkend deskundige inschakelen.
1
Whitepaper voor particuliere woningbezitters – december 2014
Erkend deskundige inschakelen
Deze erkend deskundige controleert op afstand de informatie die de bewoner aan zijn dossier heeft
toegevoegd. Het gaat daarbij om foto's, facturen van verbouwingen en investeringen, rapporten en
aankoopdocumenten. Daarbij is het bewijs via foto's het meest kritisch, oftewel het meest gevoelig
voor fraude. Daarom zal de overheid duidelijk maken dat het bewust misleiden van de deskundige via
onjuiste informatie een frauduleuze handeling is, die beboet kan worden.
De erkend deskundige controleert, via een
Diensten onder erkenning – W-bouw Energielabel
tijdelijke toegang tot het online dossier van de
Verplicht via NL-EPBD (v.a. 2015)
woningeigenaar, de gegevens. Na goedkeuring
van alle kenmerken wordt het definitieve
Voorlopig
energielabel
Energielabel geregistreerd door de erkend
deskundige. De woningeigenaar kan, nadat de
controle is uitgevoerd, het definitief bepaalde
Energielabel vanaf de website uitprinten.
Controle gegevens
en evt. aanleveren
bewijslast door
bewoner/eigenaar
Webtool
Energielabel voor
woningen
Controle woning
kenmerken a.d.h.v.
bewijslast door
Erkend deskundige
Registreren
Def. energielabel
in webtool door
Erkend deskundige
Automatische opname van
Definitief Energielabel
in database RVO
Registratiesysteem
(Database
RVO)
Rekenkern
webtool
Energielabel
voor woning
Definitief Energielabel
voor bewoner/eigenaar
De rol van erkend deskundig is in principe
weggelegd voor een ieder met verstand van
woningen. Wel zal de erkend deskundige een
speciale instructie moeten volgen en/of examen
moeten afleggen waarna een verplichte registratie
volgt. Het ligt voor de hand dat de huidige
gediplomeerde EPA-adviseurs en -opnemers dit
werk gaan doen. Omdat zij al veel bagage bezitten
en opleidingen hebben gevolgd, hoeven zij
uitsluitend een instructie te volgen. Maar ook voor
niet gediplomeerde adviseurs, zoals installateurs of
makelaars, kan het valideren van het voorlopig
Energielabel een interessante markt zijn. Wel
moeten zij dan eerst een examen afleggen bij het
examenbureau voor de vastgoedbranche:
SVMNIVO. Verder krijgen alle erkend deskundigen
via de Rijksoverheid (RVO.nl) een toelichting om
met de online tool te kunnen omgaan en tekenen
zij tijdens de instructie een integriteitsverklaring
om het werk te mogen uitvoeren.
Energielabel bij elke transactie
De woningbezitter kan zelf kiezen welke erkend
deskundige hij inschakelt. Alle erkend deskundigen
zijn, als zij zich hebben geregistreerd, straks online
zichtbaar op www.energielabelvoorwoningen.nl .
Als de eigenaar gekozen heeft, geeft hij de erkend deskundige toegang tot zijn dossier. De overheid is
ervan overtuigd dat er na 1 januari 2015 een aanzienlijke markt voor erkend deskundigen zal
ontstaan. Het is namelijk voor woningbezitters een verplichting om bij alle transactiemomenten een
goedgekeurd Energielabel te overleggen. De overheid gaat er van uit dat kopers en hun makelaars
erop toezien dat de verkoper een definitief Energielabel heeft laten vaststellen door een erkend
deskundige. Zodra het Kadaster een transactie bevestigt, kan het dossier van het Energielabel aan de
nieuwe woningeigenaar worden overgedragen.
Via zijn DigiD krijgt de woningeigenaar toegang tot zijn Energielabel-dossier. Deze methode moet de
beveiliging en de privacy van de gegevens waarborgen. De woningeigenaar is ook de enige die
gegevens aan het dossier kan en mag toevoegen. Dat betekent dat de verantwoordelijkheid voor de
juistheid van de gegevens uitsluitend en alleen bij de woningeigenaar ligt. De erkend deskundige
heeft puur tot taak om de gegevens te controleren en op basis daarvan vast te stellen wat het
definitieve Energielabel wordt. Hij of zij kan geen gegevens toevoegen of veranderen. De erkend
deskundige is daarom in beginsel niet verantwoordelijk voor een onjuist Energielabel, mits hij de
handleiding voor het vaststellen van het Energielabel nauwgezet volgt.
2
Whitepaper voor particuliere woningbezitters – december 2014
Controle en naleving
De online tool biedt voor alle partijen - woningeigenaren én erkend deskundigen - een noodzakelijk
houvast om de informatie goed in te voeren en op een juiste wijze te interpreteren en uiteindelijk een
definitief label vast te stellen. De eigenaar checkt de energiekenmerken die vanuit de overheid voor
zijn huis zijn ingevoerd en past deze aan als de feitelijke individuele situatie afwijkt. Hij of zij moet
daarbij wel bewijsstukken (facturen, rapporten, foto's, etc.) aan het dossier toevoegen. De erkend
deskundige zal de bewijsstukken die de woningeigenaar heeft toegevoegd, moeten controleren en
juist interpreteren. Het gaat daarbij om maximaal tien gegevens die hij moet nalopen. Wanneer de
deskundige onduidelijkheden tegenkomt, kan hij de eigenaar vragen om aanvullende informatie aan
het dossier toe te voegen. Het uitgangspunt is dat de controle in korte tijd is uit te voeren. De
overheid verwacht dat deze controle enkele tientallen euro's zal gaan kosten, maar het is aan de
markt om die prijs te bepalen. In elk geval zal de erkend deskundig het werk vanachter zijn bureau
kunnen uitvoeren en hoeft hij geen huisbezoek af te leggen.
Tegelijk belooft de overheid dat het toezicht op het Energielabel wordt aangehaald. Na 1 januari 2015
zal het niet meer mogelijk zijn om een woning zonder definitief Energielabel te verkopen. Daarom
komt er ook een sanctie te staan op het niet overhandigen van een Energielabel bij verkoop of
verhuur van een woning. De Inspectie voor de Leefomgeving en Transport (ILT) zal als onafhankelijk
toezichthouder controleren of een woningeigenaar of verkoper bij een transactie aan zijn plicht
voldoet. Door een koppeling van de databases van het Kadaster met de Energielabel-database zijn
alle overtredingen meteen in beeld. De ILT heeft verschillende instrumenten om overtredingen te
bestraffen: van communicatie tot sancties. De minister heeft de ILT het mogelijkheid gegeven om de
last onder dwangsom op te leggen bij overtredingen met een maximale boete van € 400,-.
Hogere waarde met Energielabel
De overheid benadrukt dat dit nieuwe systeem van voorlopig Energielabel dat door de erkend
deskundige in een definitief Energielabel wordt omgezet, tot stand kwam in overleg met de
makelaarsverenigingen VBO en NVM en met de Vereniging Eigen Huis. De Energielabels zullen dan
ook steeds vaker op huizensites, zoals Funda, komen te staan. Voor woningbezitters met een 'goed'
Energielabel kan dat zelfs financieel voordeel opleveren. Onderzoek van prof. Dirk Brounen van de
Universiteit van Tilburg en dr. Nils Kok van de Universiteit van Maastricht heeft al aangetoond dat
woningen met een 'groen' label voor een hogere prijs (gemiddeld 10% hoger) worden verkocht dan
hetzelfde type woning met een lagere energiekwalificatie. Ook verkopen woningen met een groen
label (A, B of C) een maand sneller, dan woningen met een rood label, zo blijkt uit zijn onderzoek. Het
onderzoek werd in opdracht van de overheid uitgevoerd met woningen die in de periode 2008 - 2010
waren gecertificeerd. Maar uit herhaald onderzoek blijkt dat deze onderzoeksresultaten ook in deze
tijd overeind blijven. Het vervolgonderzoek dat nu bezig is, laat zo mogelijk nog scherpere resultaten
zien.
Overigens hoeven mensen die in de afgelopen jaren al een Energielabel via de uitgebreide methode
hebben laten opstellen, niets te doen. In elk geval zullen zij geen voorlopig Energielabel krijgen
toegestuurd. Een reeds eerder afgegeven Energielabel blijft namelijk tien jaar geldig. Het is voor de
huidige bezitters van een Energielabel wel mogelijk om op de website
www.energielabelvoorwoningen.nl te controleren of zijn gegevens juist zijn geregistreerd. Mocht de
woning, na het afgeven van het Energielabel, zijn verbeterd, dan kan men dit op de website
aangeven. Een erkend deskundige kan het bestaande Energielabel dan wellicht naar boven bijstellen.
Energie-index voor verhuurders
Het voorlopige Energielabel geldt niet voor professionele verhuurders. Zij blijven te maken houden
met het huidige Energielabel, dat tot stand komt op basis van de KvINL-certificatieregeling
volgens BRL9500-01, het Opnameprotocol in ISSO-publicatie 82.1 en de geattesteerde rekentool.
Alleen wordt deze vanaf 1 januari 2015 beperkt tot de bepaling van de Energie-index. Dit getal is
vanaf dat moment het uitgangspunt bij het toekennen van de Huurpunten. Voor het vaststellen
van de nieuwe Energie-index is een 'Nader voorschrift' opgesteld, dat in principe tot hetzelfde
resultaat moet leiden als wanneer de berekening via de 'oude' methode van het Energielabel zou
zijn gedaan.
Meer informatie over de Energie-index voor verhuurders is te lezen in de specifieke whitepaper
voor professionele verhuurders.
3

Download Report