Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie
van het bedrijventerreinenbeleid
Programma / Programmanummer
BW-nummer
Economie & Toerisme / 1041
Portefeuillehouder
B. Jeene
Samenvatting
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
Jaarlijks monitoren wij vraag en aanbod naar bedrijventerreinen en
EZ20, Carin Derks, 2773
rapporteren hierover via onze jaarlijkse begrotings- en
Datum ambtelijk voorstel
verantwoordingscyclus. We constateren de afgelopen periode een
23 januari 2014
veranderende en stagnerende vraag naar bedrijventerreinen. Dat is
Registratienummer
voor ons aanleiding geweest om een uitgebreidere vraag- en
13.0016465
aanbodanalyse van de markt voor bedrijventerreinen te maken. De
lokale vraag naar bedrijventerreinen is zowel kwantitatief, als kwalitatief
door middel van een stakeholdersanalyse verkend. Daarnaast is het
aanbod in de gemeentelijke planexploitaties inzichtelijk gemaakt.
Vraag- en aanbod zijn naast elkaar gelegd en dit resulteert in een
totaalbeeld.
Ter besluitvorming door het college
Paraaf
1. Vaststellen van de “Vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie
van het bedrijventerreinenbeleid”;
2. Vaststellen van bijgevoegde brief aan de Raad.
Datum
akkoord
Leidinggevende
Programmamanager
H. Kielenstijn
Programmadirecteur
I. Hol
 Alleen ter besluitvorming door het College
 Actief informeren van de Raad
Besluit B&W d.d. 4 februari 2014
 Conform advies
 Aanhouden
 Anders, nl.
nummer: 3.12
Paraaf
Datum
akkoord
Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
collegevoorstel vraag- aanbodanalyse bedrijventerreinen 6.docx
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
Jaarlijks monitoren wij vraag en aanbod naar bedrijventerreinen en rapporteren hierover via
onze jaarlijkse begrotings- en verantwoordingscyclus. Daarnaast stelt de stadsregio Arnhem
Nijmegen samen met de regiogemeenten tweejaarlijks het Regionaal Programma
Bedrijventerreinen op waarin een actueel beeld wordt gegeven over de regionale voorraad
bedrijventerreinen. De stadsregio baseert vraag en aanbod van bedrijventerreinen nog altijd
op het Europese TM scenario (Transatlantic Market groeiscenario). Dit economisch
groeiscenario sluit echter onvoldoende aan bij de economische ontwikkeling van de
afgelopen jaren. We constateren de afgelopen periode een veranderende en stagnerende
vraag naar bedrijventerreinen. Dat is voor ons aanleiding geweest om een uitgebreidere
vraag- en aanbodanalyse van de markt voor bedrijventerreinen te maken.
2
Juridische aspecten
Niet van toepassing
3
Doelstelling
Doel is een actualisatie van ons bedrijventerreinenbeleid en een zo realistisch mogelijke
uitgifteverwachting in onze planexploitaties voor bedrijventerreinen. Vraag- en aanbod zijn
naast elkaar gelegd en dit resulteert in een totaalbeeld op basis waarvan conclusies zijn
getrokken ten aanzien van omvang, fasering, segmentering, het anders invullen van terreinen
en de daartoe te ondernemen acties. De bijstellingen en actualisaties zijn 1 op 1 verwerkt in
de planexploitaties in de Voortgangsrapportage Grote Projecten.
4
•
•
•
•
5
Argumenten
De belangrijkste conclusies uit de vraag- aanbodanalyse:
Op basis van de werkgelegenheidsverwachting tot 2018 (Provinciale Economische
Verkenningen 2013-2018) wordt een herstel van de uitgifte verwacht tot ongeveer 6 ha per
jaar vanaf 2013 (gemiddelde van de laatste 10 jaar). Hier binnen moet wel rekening worden
gehouden met concurrentie van het ruime aanbod aan bestaande bedrijfsruimten en een
kleinere kans op uitgifte van grote kavels. Hierdoor zal de uitgifte op korte termijn lager
uitvallen.
Dit leidt tot een aangepaste fasering van de afzet van de grootste terreinen (wat meer naar
achteren en langer doorlopend) in de planexploitaties. Hierdoor vlakt de “piek” in de
planexploitaties de komende jaren af en blijven we binnen de maximale uitgifteverwachting
van 6 ha tot 2018.
De uitkomsten uit de stakeholdersanalyse hebben geresulteerd in een actueel beeld per
individueel bedrijventerrein (Paragraaf 5.3 in de notitie).
Dit geactualiseerde beeld van onze bedrijventerreinen heeft geleid tot een bijstelling in de
programmering en fasering in de individuele planexploitaties in onze Voortgangsrapportage
Grote Projecten. Daarnaast wordt een aantal bestemmingsplannen op basis hiervan
geactualiseerd.
Klimaat
Dit voorstel heeft geen negatieve gevolgen voor het klimaat.
6
Financiën
De uitgifte van een aantal terreinen is gefaseerd. Fasering is onder andere bereikt door voor
de terreinen Compaq, Winkelsteeg en De Grift Noord de start van het uitgiftemoment uit te
stellen. Voor Bijsterhuizen is de fasering vertraagt in de tijd. De financiële effecten van de
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
bijstellingen van de uitgifteverwachting zijn in de Voortgangsrapportage Grote Projecten
verwerkt die recent in uw raad besproken is.
7
Participatie en Communicatie
Een Bestuurlijk Overleg Bedrijventerreinen bestaande uit de wethouder Economische Zaken
en Toerisme, de wethouder Stedelijke Ontwikkeling en de wethouder Ruimtelijke
Ontwikkeling Waalsprong, heeft de opdracht voor deze vraag-/aanbodanalyse
bedrijventerreinen gegeven.
De resultaten uit de kwalitatieve stakeholdersanalyse (zie 8) zijn gedeeld met de leden van de
Industriële Kring Nijmegen e.o. en regiogemeenten van Nijmegen.
8
Uitvoering en evaluatie
Om naast het provinciale “conjunctuurloze” TM (Transatlantic Market)-scenario meer gevoel
te krijgen bij de toekomstige ontwikkeling van de bedrijventerreinenmarkt, is in de notitie het
verband gelegd tussen de ontwikkeling van de werkgelegenheid en de bedrijventerreinen
uitgifte van de afgelopen 15 jaar. Met behulp van de werkgelegenheidsverwachting uit de
Provinciale Economische Verkenning 2013-2018 is een uitgifteverwachting gemaakt die wel
rekening houdt met de verwachte conjunctuur. Op basis hiervan wordt een herstel van de
uitgifte na 2013 verwacht tot circa 6 ha per jaar in de jaren daarna.
Voor de kwalitatieve analyse in de notitie is een quick scan van de lokale markt gemaakt door
middel van een stakeholdersanalyse onder een aantal marktpartijen: hoe staat een aantal
bedrijfssectoren ervoor, hoe ontwikkelen ze zich en welke ruimtebehoefte vloeit daar uit voort.
Vervolgens is het aanbod in de individuele planexploitaties voor bedrijventerreinen in beeld
gebracht. Vraag- en aanbod zijn naast elkaar gelegd en dit resulteert in een totaalbeeld op
basis waarvan conclusies zijn getrokken ten aanzien van omvang, fasering, segmentering,
het anders invullen van terreinen en de daartoe te ondernemen acties. De bijstellingen en
actualisaties zijn 1 op 1 verwerkt in de planexploitaties in de Voortgangsrapportage Grote
Projecten.
9
Risico
Aan dit voorstel zijn geen risico’s verbonden.
Bijlage(n):
- Brief aan de raad
- Notitie “Vraag- aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid”
met bijlagen
Economie
Economische Ontwikkeling
Korte Nieuwstraat 6
6511 PP Nijmegen
Aan de Gemeenteraad van Nijmegen
Telefoon
14024
Telefax
(024) 329 95 80
E-mail
[email protected]
Postbus 9105
6500 HG Nijmegen
Datum
Ons kenmerk
Contactpersoon
4 februari 2014
EZ20/13.0016466
Carin Derks
Onderwerp
Datum uw brief
Doorkiesnummer
Vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie
van het bedrijventerreinenbeleid
(024) 3292773
Geachte leden van de raad,
Jaarlijks monitoren wij vraag en aanbod naar bedrijventerreinen en rapporteren hierover via onze
jaarlijkse begrotings- en verantwoordingscyclus. Daarnaast stelt de stadsregio Arnhem Nijmegen
samen met de regiogemeenten tweejaarlijks het Regionaal Programma Bedrijventerreinen op
waarin een actueel beeld wordt gegeven over de regionale voorraad bedrijventerreinen. In het
najaar 2013 heeft u het RPB 2013 ter informatie ontvangen.
De stadsregio baseert vraag en aanbod van bedrijventerreinen nog altijd op het Europese TM
scenario (Transatlantic Market groeiscenario). Dit economisch groeiscenario sluit echter
onvoldoende aan bij de economische ontwikkeling van de afgelopen jaren. We constateren de
afgelopen periode een veranderende en stagnerende vraag naar bedrijventerreinen. Dat is voor
ons aanleiding geweest om een uitgebreidere vraag- en aanbodanalyse van de markt voor
bedrijventerreinen te maken. De conclusies uit deze vraag- en aanbodanalyse leiden niet tot
andere beleidskeuzes. Wel leidt het tot aanpassingen in de fasering en uitgifteverwachting van
onze bedrijventerreinen. Deze zijn verwerkt in de Voortgangsrapportage Grote Projecten die u
recent heeft besproken. Met deze brief informeren wij u over de belangrijkste conclusies uit de
vraag- en aanbodanalyse.
.
De belangrijkste conclusies uit de vraag- aanbodanalyse:
• Op basis van de werkgelegenheidsverwachting tot 2018 wordt een herstel van de uitgifte
verwacht tot ongeveer 6 ha per jaar vanaf 2013 (gemiddelde van de laatste 10 jaar). Hier
binnen moet wel rekening worden gehouden met concurrentie van het ruime aanbod aan
bestaande bedrijfsruimten en een kleinere kans op uitgifte van grote kavels. Hierdoor zal de
uitgifte op korte termijn lager uitvallen.
• Dit leidt tot een aangepaste fasering van de afzet van de grootste terreinen (wat meer naar
achteren en langer doorlopend) in de planexploitaties. Hierdoor vlakt de “piek” in de
planexploitaties de komende jaren af en blijven we binnen de maximale uitgifteverwachting
van 6 ha tot 2018.
www.nijmegen.nl
Brief aan de raad1.docx
Gemeente Nijmegen
Economie
Economische Ontwikkeling
Vervolgvel
1
•
•
De uitkomsten uit de stakeholdersanalyse hebben geresulteerd in een actueel beeld per
individueel bedrijventerrein (Paragraaf 5.3 in de notitie).
Het geactualiseerde totaalbeeld van onze bedrijventerreinen heeft tot een bijstelling in de
programmering en fasering in de individuele planexploitaties in onze Voortgangsrapportage
Grote Projecten geleid. De financiële effecten van de aangepaste uitgifteverwachting zijn in
de VGP verwerkt. Daarnaast zal een aantal bestemmingsplannen op basis hiervan worden
geactualiseerd.
Voor een uitvoeriger totaalbeeld verwijzen wij u graag naar hoofdstuk 5 in de bijgevoegde notitie
“Vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid”. Wij hebben deze
notitie vastgesteld en bieden u deze hierbij ter informatie aan.
Hoogachtend,
College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen,
De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
drs. H.M.F. Bruls
drs. B. van der Ploeg
Aantal Bijlagen: Vraag- en aanbodanalyse en bijlage bij
Vraag- en aanbodanalyse
www.nijmegen.nl
Brief aan de raad1.docx
Vraag- en aanbodanalyse:
Een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
coproductie EZ, O&S en OB
december 2013
Inhoudsopgave
1
Aanleiding ........................................................................................................................ 2
2
Actueel terreinbeeld........................................................................................................ 3
3
3.1
3.2
3.3
Vraag en aanbod kwantitatief ........................................................................................ 4
Inleiding............................................................................................................................ 4
Verwachte terreinuitgifte in de toekomst ..................................................................... 4
Bedrijventerreinaanbod in lopende planexpoitaties ................................................... 6
4
4.1
4.2
4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.2.4
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt ............................................................ 9
Inleiding............................................................................................................................ 9
Analyse lokale markt ...................................................................................................... 9
Economisch functioneren .............................................................................................. 9
Lokale bedrijfsonroerend goed markt ........................................................................ 11
Oordeel bedrijventerreinen .......................................................................................... 12
Terreinen met uitgiftemogelijkheden: bekendheid en geschiktheid ....................... 14
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
Totaalbeeld bedrijventerreinen .................................................................................... 16
Samenvattend beeld ..................................................................................................... 16
Scenario’s ...................................................................................................................... 17
Voorkeursscenario........................................................................................................ 17
Bijgesteld aanbod bedrijventerreinen in de planexploitaties ................................... 19
Actieoverzicht per bedrijventerrein ............................................................................. 19
Bijlagen ........................................................................................................................................ 22
1
1
Aanleiding
Er zijn meerdere redenen om opnieuw naar onze bedrijventerreinen te kijken. Allereerst is
Nijmegen ook in de toekomst een stad die groeit wat betreft woningvoorraad, bevolking en
daarbinnen de beroepsbevolking. De groei van de beroepsbevolking ligt de komende 5 jaar
(2013-2018) nog boven het landelijke beeld. Uit nieuwe CBS prognoses blijkt dat het Nijmeegse
beeld op de lange termijn vergelijkbaar is met het landelijke beeld. Van groei op de lange termijn
is geen sprake meer. De bevolking blijft wel doorgroeien.
Dat betekent dat er een blijvende taakstelling is werkgelegenheid te creëren in de stad, zowel
voor de groeiende eigen bevolking als voor de mensen die van elders hier komen werken.
Hoewel maar een kwart van de Nijmeegse banen op klassieke bedrijventerreinen zijn te vinden,
moet ook daar ruimte worden geboden voor de noodzakelijke banengroei.
Maar er zijn ook andere redenen voor een nieuwe blik op de bedrijventerreinen:
• Zo is de Nota “Een andere kijk op bedrijventerreinen” van najaar 2003. Sinds die tijd is
het economisch klimaat aanzienlijk veranderd. Het is goed om de beleidsuitgangspunten
uit 2003 per werklocatie weer eens tegen het licht te houden en waar nodig bij te stellen.
• Provincie Gelderland neemt een prominentere plek in binnen het bedrijventerreinenbeleid
door middel van het Regionale Programma Bedrijventerreinen dat geldt voor de gehele
Stadsregio.
o In het RPB zijn afspraken gemaakt zijn over het afstemmen van vraag en
aanbod, segmentering, herstructurering, het toepassen van de SER-ladder en
duurzaamheidsladder.
o Elke 2 jaar wordt het RPB herijkt. Het RPB is in 2013 herijkt. De afgelopen 2
jaren is de vraag sterk achtergebleven waardoor de uitgifte is gestagneerd. Het
aangepaste RPB is in oktober 2013 vastgesteld in de stadsregioraad.
• Veranderende en stagnerende vraag naar bedrijventerreinen/werklocaties:
o Is er kwantitatief en kwalitatief voldoende en passend aanbod? Worden kansen
voldoende benut? Kunnen we bedrijven voldoende helpen? Financiële druk op
planexploitaties
o Belemmert de huidige segmentering het vestigen van bedrijven?
• Het regionale PDV beleid maakt het mogelijk bepaalde “klassieke” PDV branches toe te
staan op bedrijventerreinen.
o Op welke bedrijventerreinen staan we PDV-branches toe?
Voor de actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid heeft het Bestuurlijk Overleg
bedrijventerreinen (bestaande uit de wethouders Jeene, Kunst en van de Meer) de opdracht
gegeven om een kwantitatieve en kwalitatieve analyse te maken. Daarbij gaat het aan de
vraagzijde om: een beknopte cijfermatige analyse van de lokale markt voor bedrijventerreinen,
ingebed in de regionale context en een actualisatie van de terreinprofielen. Daarnaast een quick
scan van de lokale markt door middel van een stakeholdersanalyse onder een aantal
marktpartijen: hoe staat een aantal bedrijfssectoren ervoor, hoe ontwikkelen ze zich en welke
ruimtebehoefte vloeit daar uit voort (stakeholdersanalyse).
Bij de aanbodzijde gaat het om het in beeld brengen van wat er nu precies in de planexploitaties
ziet: qua vierkante meters, bestemmingsplanmogelijkheden, uitgifteprognoses en grondprijzen.
Uiteindelijk resultaat is een kwantitatief en kwalitatief totaalbeeld op basis waarvan conclusies
kunnen worden getrokken met betrekking tot: omvang en fasering van onze werklocaties,
aanpassingen in de segmentering, het anders invullen van werklocaties en de te voeren
(marketing-)strategie.
2
Actueel terreinbeeld
2
Actueel terreinbeeld
Van de bedrijventerreinen met uitgiftemogelijkheden is per terrein een actueel terreinprofiel
gemaakt met daarin een kader met statistische gegevens over het terrein (economisch profiel,
omvang, uitgiftemogelijkheden, werkgelegenheidscijfers, aanwezige bedrijvigheid en typering
ontwikkeling) en de ruimtelijk planologische mogelijkheden (bestemmingsplan). Ook zijn
aandachtspunten uit de stakeholdersanalyse (aangevuld met gegevens van de bedrijvenpeiling
2010) verwerkt. De terreinprofielen zijn opgenomen in de bijlage.
Figuur 1 Ligging van bedrijventerreinen in Nijmegen; Bron: Provincie Gelderland, Terreinen in IBIS
3
Vraag en aanbod kwantitatief
3
Vraag en aanbod kwantitatief
3.1
Inleiding
Het Regionaal Programma Bedrijventerreinen 2013 van de stadsregio is in oktober 2013
vastgesteld. De stadsregio baseert vraag en aanbod op basis van het door het Centraal Plan
Bureau vervaardigde Europese TM scenario (Transatlantic Market groeiscenario dat wordt
gehanteerd door het CPB als economisch groeiscenario voor de Nederlandse regio’s tot en met
2020). In het RPB 2013 is op basis van dit TM scenario voor de periode 2013 – 2025 sprake van
een totale vraag van 287 ha en een aanbod van 364 ha. Op grond van deze cijfers is de
conclusie dat er een overaanbod is van 77 ha. In de praktijk zal dit echter anders uitpakken omdat
hier sprake is van een puur cijfermatige benadering van vraag en aanbod. Daarnaast zetten
gemeenten in de stadsregio vraagtekens bij het hanteren van het TM scenario als groeiscenario
voor het bepalen van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. Het economisch TM scenario sluit
onvoldoende aan bij de economische ontwikkeling van de afgelopen jaren en bij de verwachte
groei in de stadsregio tot 2025. In de laatste jaren liep de feitelijke uitgifte zeer sterk achter op de
geraamde uitbreidingsvraag. Stadsregionaal is in 2012 bijvoorbeeld 3,4 ha bedrijventerrein
uitgegeven versus een verwachting van 40 ha.
Over een andere manier van het bepalen van de toekomstige vraag en aanbod van
bedrijventerreinen die beter aansluit bij de ambities en de feitelijke mogelijkheden binnen de
stadsregio, treedt de stadsregio in overleg met de Provincie Gelderland.
In de volgende paragraaf is een beknopte cijfermatige analyse van de lokale markt op basis van
beschikbare cijfers (IBIS/RPB/prognose Provincie) uitgewerkt. Om naast het provinciale
“conjunctuurloze” TM-scenario meer gevoel te krijgen bij de toekomstige ontwikkeling van de
bedrijventerreinenmarkt, is het verband gelegd tussen de ontwikkeling van de werkgelegenheid
en de bedrijventerreinenuitgifte van de afgelopen 15 jaar. Met behulp van de
werkgelegenheidsverwachting uit de Provinciale Economische Verkenning is een
uitgifteverwachting gemaakt die wél rekening houdt met verwachte conjunctuur.
3.2
Verwachte terreinuitgifte in de toekomst
15
10
Nijmegen
Rijk van Nijmegen
5
0
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
-5
-10
Figuur 2 Uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen 2013-2040 in Nijmegen en Rijk van Nijmegen.
Bron: Bureau Economisch Onderzoek Provincie Gelderland, bew. O&S Nijmegen
De regionale bedrijventerreinenplanning hanteert voor de inschatting van de uitbreidingsvraag de
provinciale prognose volgens het TM-scenario. Deze raming houdt géén rekening met
conjunctuurschommelingen: als enkele jaren minder uitgegeven wordt, dan geraamd, is de
4
Vraag en aanbod kwantitatief
veronderstelling dat deze niet gerealiseerde uitgifte later (tot 2040) weer wordt ingehaald door
dan meer uit te geven. In de meest recente raming zijn de achterstanden in de uitgifte die vanaf
2008 zijn ontstaan verwerkt in de verwachtingen voor de periode 2013-2040.
Zo ontstaat het verloop zoals getekend in Figuur 2, waarbij over ca. 10 jaar een omslag
plaatsvindt van uitbreiding(-sbehoefte) naar het beschikbaar komen van terrein vanuit het
bestaande areaal aan terreinen.
25,0
voorspelling
realisatie
20,0
TM-scenario
15,0
10,0
5,0
0,0
97 98 99 00
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18
Figuur 3 Gerealiseerde uitgifte (ha), voorspelling uitgifte vanuit de banengroei en verloop van het TM-scenario;
Bronnen: IBIS, banen: 1996-2012: PWE-Gelderland, 2013-2018, voorlopige cijfers PEV 2013-2018;
Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland, bew. O&S.
In Figuur 3 staat in de dikke rode lijn de gerealiseerde uitgifte in Nijmegen weergegeven (incl.
geheel Bijsterhuizen). Deze realisatie hangt sterk samen met de banenontwikkeling in de stad,
met wel extremere uitschieters in hoog en laagconjunctuur. Wanneer we de banengroei uit de
Provinciale Economisch Verkenning 2013-2018 als uitgangspunt nemen, verwachten we een
herstel van uitgifte na 2013 tot circa 6 ha per jaar in de jaren daarna. Dat is ongeveer de
gemiddelde jaarlijkse uitgifte van de 10 jaar die achter ons liggen.
Wel moet rekening gehouden worden met concurrentie van bestaand vastgoed, vanuit het nog
steeds ruime aanbod daarvan (zie Figuur 9, pag.11). Dit zal de afzet zeker op korte termijn
drukken.
Ook wordt het minder waarschijnlijk in de toekomst veel grote kavels af te zetten, terwijl deze in
het verleden wel bepalend zijn geweest voor het uitgegeven oppervlak.
Bedrijventerreinuitgifte betreft voor 70% uitgiften kleiner dan 0,5 ha per stuk. Slechts 8% betreft
uitgifte van 2 ha of meer en uitgiften van 5 ha. of meer komen in de afgelopen 10 jaar in de
stadsregio slechts enkele malen voor. Niettemin zorgen deze “witte raven” wel voor een
aanzienlijk deel van de uitgifte: 43% van de totale uitgifte zit in de 2+ categorie, waarvan 10% in
de 5 ha+ categorie.
In Figuur 4 is voor Nijmegen en Wijchen in beeld gebracht hoe de uitgifte in de afgelopen 10 jaar
eruit heeft gezien. Uitgiften van 5 ha of meer komen ééns in de vijf jaar voor. Die van 2-5 ha
gemiddeld om het andere jaar. We zien dat in de periode 2006-2010 deze minder frequente grote
uitgiften niettemin bepalend zijn geweest voor het gerealiseerde uitgiftevolume. Door het
samenvallen van hoogconjunctuur met een ruime, directe beschikbaarheid van vrij indeelbare
grote kavels op Bijsterhuizen konden veel hectares worden afgezet.
5
Vraag en aanbod kwantitatief
Of we weer richting een hoogconjunctuur gaan is moeilijk te voorspellen, maar de verwachting is
dat de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen geleidelijk aan afneemt. Kijken we naar het
terreinenaanbod voor de komende jaren, dan wordt het meer “passen en meten” in de eindfase
van de planexploitaties en/of op kleinere bedrijventerreinen. De verwachting is daarom dat grote
uitgiften een minder prominente rol zullen spelen in de toekomst, dit heeft een drukkend effect op
de totale uitgifte.
Deze overwegingen (concurrentie bestaand onroerend goed en minder kans op de uitgifte van
grote kavels) zijn aanleiding de geraamde 6 ha vraag als een bovengrens te zien en ook rekening
te houden met minder.
18,0
16,0
14,0
> 5 ha
12,0
2-5 ha
10,0
1-2 ha
8,0
0,5-1 ha
6,0
0,25-0,5 ha
4,0
< 0,25 ha
2,0
0,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Figuur 4 Uitgegeven oppervlak in Nijmegen en Wijchen naar omvang van de transactie (voorzover bekend),
2003-2012; Bron: IBIS
3.3
Bedrijventerreinaanbod in lopende planexpoitaties
De Gemeente Nijmegen heeft (of neemt deel in) tien grotere lopende planexploitaties gericht op
vestiging van bedrijven. Deze exploitaties omvatten nog 221 ha uit te geven oppervlak (Figuur 5).
Dit is inclusief de niet-bedrijventerreinen. Verreweg het grootste aanbod betreft (de deelneming
in) het tuinbouwgebied Bergerden in de gemeente Lingewaard. Volgens de gangbare definitie in
IBIS behoort dit gebied niet tot de bedrijventerreinen (gericht op landbouw). Ook Vlek 14-Ressen
behoort met de nu beoogde potentiële invulling (retailpark) niet tot de bedrijventerreinen maar
geldt als “economische zône”, in de termen van IBIS (in paragraaf 6 Bijlagen de definitie van een
bedrijventerrein volgens IBIS). Beide terreinen maken geen onderdeel uit van het Regionaal
Programma Bedrijventerreinen 2013.
6
Vraag en aanbod kwantitatief
0
100
50
150
x 10000
250
200
Totale terreinvoorraad
Totaal bedrijventerreinen
Totaal niet-bedrijventerreinen
Wv: Bergerden (deelneming)
Wv: Ressen Vlek 14
Figuur 5 Terreinvoorraad in planexploitaties van de Gemeente Nijmegen, onderverdeeld naar bedrijventerreinen en
niet bedrijventerreinen; bron: Ontwikkelingsbedrijf
Kijken we alleen naar de bedrijventerreinen, dan is er nog 82 ha beschikbaar. Op de eerste plaats
komen de Grift-Noord en de Grift-Zuid met samen bijna 40 ha. Tweede is Bijsterhuizen waar de
gemeente nog 23 ha beschikbaar heeft. Van de 82 ha uitgeefbaar gaat het om 47 ha grond die
voor het eerst wordt uitgegeven, 35,5 ha herstructureringsaanbod op terreinen die al eerder zijn
uitgeven (Mercuriuspark, Compaq en de Grift-Zuid).
x 10000 m2
De afzetverwachting per jaar van deze 82 ha bedrijventerrein is afgebeeld in Figuur 6. Hier is
zichtbaar dat de komende 10 jaar nog een aanzienlijke afzetverwachting in de planexploitaties is
ingeboekt. De eerste vijf jaar is er een piek door drie korter lopende exploitaties (Compaq,
Mercuriuspark en Wolfskuilseweg) bovenop de langlopende exploitaties. Nog eens vijf jaar later
valt naar verwachting Bijsterhuizen uit het aanbod en stabiliseert de uitgifteverwachting binnen de
lopende exploitaties op circa 5 ha per jaar.
14
12
De Grift Zuid
10
De grift Noord
8
Ambachtsweg en Energieweg
De Grift Zuid
mercuriuspark
6
Wolfskuilseweg
mercuriuspark
De grift Noord
knoop Winkelsteeg
knoop Winkelsteeg
4
Bijsterhuizen
Compaq
2
Bijsterhuizen
Compaq
0
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Figuur 6 Verwachte afzet in m2 binnen de lopende planexploitaties van bedrijventerreinen; bron:
Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Nijmegen, bew. O&S
7
In Figuur 7 is te zien dat de gecombineerde uitgifteverwachting hoger is dan de verwachting op
basis van de nu voorziene banengroei in de stad tot 2018 en ver boven de trendmatige
ontwikkeling van de uitbreidingsbehoefte aan bedrijventerreinen (TM-scenario).
14
12
uitgifteverwachting
exploitaties
10
8
verwachte uitgifte obv
conjuntuur
6
4
uitbreidingsbehoefte TMscenario
2
0
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
-2
Figuur 7 Uitgifteverwachting binnen de planexpoitaties (exclusief Bergerden en Ressen) vergeleken met de
verwachte uitgifte op basis van conjunctuur en de trendmatige uitbreidingsbehoefte volgens het TM-Scenario
(“provinciale prognose”)
8
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt
4
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt
4.1
Inleiding
De uitgifteverwachting (TM-scenario) ligt al jaren ver boven de feitelijke uitgifte van
bedrijventerrein. Met de stakeholdersanalyse is de thermometer in de lokale markt gestoken. Uit
verschillende sectoren is informatie vergaard: wordt economische groei- of krimp verwacht en wat
is effect hiervan op de ruimtebehoefte. Vanuit de afdeling Economische Zaken zijn er 20
stakeholders met een verschillende achtergrond geïnterviewd: sectorkenners, terreinkenners,
Bedrijfs Onroerend Goed-kenners en koepelvertegenwoordigers. Met deze interviews is
informatie verkregen over de huidige situatie en verwachtingen binnen sectoren en is de
marktverwachting en mening van vertegenwoordigers van de lokale vastgoedmarkt en
koepelvertegenwoordigers gepeild. Ook is gevraagd naar de mening over een aantal
werklocaties die in uitgifte zijn of komen.
In de bijlage: lijst met stakeholders en gespreksleidraad interview.
Achtereenvolgens wordt in de analyse ingegaan op de volgende items: economisch functioneren,
situatie op de lokale bedrijfs onroerend goed markt, oordeel over de verschillende
bedrijventerreinen en de bekendheid en sectorale geschiktheid van de bedrijventerreinen met
uitgiftemogelijkheden.
4.2
Analyse lokale markt
4.2.1
Economisch functioneren
personeelssterkte
omzet
08
09
10
11
12
13
08
IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I I II
20
10
0
-10
-20
-30
-40
11
12
13
IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I I II
verwachting economisch klimaat Q+1
investeringen
08
09
10
11
12
IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-60
10
15
10
5
0
-5
-10
-15
-20
-25
-30
30
-50
09
Centraal Gelderland
Nederland
13
08
I II
09
10
11
12
IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
-60
-70
13
I II
Centraal Gelderland
Nederland
Figuur 8 Verloop omzetontwikkeling, personeelsterkte, investeringen en beoordeling ondernemingsklimaat in de
komende drie maanden: saldi van positieve en negatieve antwoorden. Kamergebied Centraal Gelderland en
Nederland. Bron: CBS, COEN-enquete, bew. O&S Nijmegen
9
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt
Regionaal kader
Regionaal zien we dat het ondernemersvertrouwen zeer laag is. Dit vertaalt zich in
terughoudendheid bij investeringen, kostenreducties in huisvestingskosten en teruglopende
personeelssterkte.
Algemeen beeld Nijmegen
Ook in Nijmegen gaat het over een breed front slecht. Met name de zwakke consumptieve vraag
en de malaise in de bouw drukken hun stempel op de ontwikkelingen. Ook
ondernemingsfinanciering is een breed gevoeld knelpunt, waardoor activiteiten en kansen
verloren gaan. In de interviews komt naar voren dat bedrijven die zich internationaal oriënteren
en exporteren zich aan deze malaise onttrekken.
Kennis gebaseerde activiteiten
Innovatie vindt niet meer zo sterk plaats in grote bedrijven, maar veel meer bij de kleinere
ondernemingen, die bij verwacht succes van het product of idee worden opgekocht door de grote
spelers. Massale productie vindt plaats in Azië of in een zeer klein aantal grote plants in de
wereld.
Bij deze kleinere, groeiende kennisbedrijven is ruimtebehoefte aanwezig, m.n. in kantoor- en
laboratoriumruimte. Men kiest hierbij voor de nabijheid van soortgelijke bedrijven, een
campusachtige groene setting met een prettig werk- recreatieklimaat.
Sectoraal doet de Life Sciences/Health sector het naar verhouding goed. De markt groeit.
Nijmegen heeft hierin goede kansen, maar ook concurrentie (m.n. Oss). Deze sector is slechts
deels georiënteerd op bedrijventerreinen; veel meer in kantoren, campussen (Heijendaal, NTC)
en in laboratoriumruimten.
De halfgeleiderindustrie (semiconductor) op wereldschaal zal groeien door uitbreiding van het
aantal toepassingen. De meeste productie zal echter in Azië plaatsvinden. In deze sector zien we
ook het beeld van krimp bij de grote bedrijven en groei bij de kleinere bedrijven die in innovatie en
toelevering zitten. De wensen die genoemd worden t.a.v. de bedrijfshuisvesting en werkomgeving
lijken op die van de Life Sciences/ Health sector. Wel komen locaties op reguliere
bedrijventerreinen wat sneller in beeld.
Maakindustrie
Binnen de maakindustrie doet een aantal toonaangevende bedrijven in de regio Nijmegen het
naar verhouding goed. De vlucht naar Azië lijkt gestopt, waarbij Europese bedrijven zich kunnen
onderscheiden in kleine en gespecialiseerde productiestromen waarbij kennis komt kijken. Ook
lopen de loonkosten in Azië op. Meer maakindustrie komt terug naar West-Europa en USA. Of de
term reshoring (terugkomen van productie naar westerse landen, als tegenovergestelde van off
shoring) kwantitatief een wezenlijke trend aanduidt, zal nog moeten blijken.
Er is een stijgende vraag naar hoogwaardige producten die snel geconfigureerd kunnen worden.
Daarvoor zijn meer mensen op MBO-4 niveau nodig, evenals meer hoger opgeleiden. Daar is in
Aziatische landen gebrek aan. In Nijmegen zijn die mensen nog wel te krijgen, maar zijn er nu al
problemen met het vullen van leerwerkplekken.
Maar voor het grootste deel van de maakindustrie is het zaak de slechte economische
omstandigheden te overleven. Wat betreft huisvesting is er geen behoefte aan externe
uitbreiding. Het accent ligt veel meer op het beter benutten van de bestaande locaties en
gebouwen. Binnen het productieproces wordt gezocht naar kostenoptimalisatie, onder meer in de
vorm van duurzaamheidsprincipes (“zero waste”, energiebesparing, duurzame uitstraling van de
panden).
Logistiek
In de logistiek zien we naast onderbenutte capaciteit, ook dynamiek door opkomst van nieuwe
concepten (warehousing) en continue aanpassingen uit kostenoverwegingen van het
ruimtebeslag aan de werkelijke behoefte van de bedrijven. Die werkelijke behoefte kan groeien of
krimpen door de omvang van de lopende contracten. In deze sector heeft Nijmegen zeker grote
kansen, maar ook concurrenten (Venlo, Duitsland). De hoge grondprijzen in Nijmegen zijn een
10
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt
kwetsbaar punt. Daarnaast ligt Nijmegen eigenlijk aan de noordrand van de corridor van de
Nederlandse mainports naar het relevante achterland richting het zuidoosten.
Overige activiteiten vanuit de interviews
Bedrijvigheid gerelateerd aan de bouw doet het zeer slecht. Bij deze bedrijven is geen
ruimtebehoefte te verwachten. Eerder het omgekeerde: er is ruimte over en er is een shake out
aan de gang.
De agro-foodindustrie kent landelijk goede perspectieven door de relatieve ongevoeligheid voor
conjunctuurschommelingen en de goede exportmogelijkheden. Ondanks recente investeringen in
deze sector (HIC, Banken Champignons), is Nijmegen geen grote speler op dit gebied en liggen
hier niet zozeer kansen in de productiekant van deze sector. Wel kent Nijmegen een aantal
toonaangevende bedrijven in nichemarkten. Voor de toekomst moet Nijmegen het veel meer
hebben van onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten en handel en logistiek, m.n. ook voor de
agro-foodsector.
In de Energie en Milieutechnologie sector (EMT) bestaat groei en krimp naast elkaar. Krimp in de
grootschalige opwekking, groei in decentrale energieproductie. In het elektriciteitsnetwerk zijn
nationaal en internationaal grote investeringen te verwachten, met gunstige effecten en veel
kansen voor de bedrijven die deze producten en diensten leveren.
4.2.2
Lokale bedrijfsonroerend goed markt
45
bedrijventerreinen (Ha)
40
350
aanbod
bedrijfsruimte (x 1000m2)
vraag
300
35
250
30
200
25
20
150
15
100
10
50
5
0
0
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
kantoren (x 1000m2)
100
03
13
20
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
winkels (x 1000 m2 leegstand)
rest stad
centrum
80
15
60
10
40
5
20
0
0
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Figuur 9 Vraag en aanbod in Bedrijfsmatig Onroerend Goed (BOG);
Bron: De Vastgoedgoedrapportages; Locatus; bew. O&S Nijmegen
In Figuur 9 staat een overzicht van vraag en aanbod in alle markten voor bedrijfsmatig onroerend
goed (incl. de winkelvastgoedmarkt, die we hier niet bespreken).
Het aanbod aan bedrijventerreinen (terstond uitgeefbaar) neemt op enkele momenten (o.m.
2003 en 2010) schoksgewijs toe door de aanleg/ontsluiting van nieuwe terreindelen, waarna de
voorraad geleidelijk terugloopt met de uitgegeven kavels. De afzet van bedrijventerrein loopt al
11
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt
sinds 2008 terug en is in 2012 minder dan één hectare (vergelijkbaar met de uitgifte in 2004).
Hierdoor kennen we nu een voorraad van 34 hectaren bij een gemiddelde afzet van 5,7 ha per
jaar in de laatste 10 jaar. Dit aanbod bevindt zich voor het grootste deel op Bijsterhuizen (29,5 ha)
en voor het andere deel (3,7 ha) op Winkelsteeg. Daarnaast komt er door herontwikkeling 6 (-8)
ha uitgeefbaar in Mercuriuspark (werktitel).
Er is leegstand in de bedrijfsruimte- en kantoorruimtemarkt. In de bedrijfsruimtemarkt (voor
logistiek, assemblage en productie) zit nog wel beweging, doordat bedrijven hun ruimtebehoefte
aanpassen aan de omvang van de activiteiten (bij groei én bij krimp). In echt grote panden is er
weinig aanbod. In kleinere panden des te meer. Ook geeft de makelaardij aan dat zij, naast
bestaande bedrijfsruimten, ook steeds meer bouwkavels in portefueuille heeft. Toch zien we dat
het aanbod sinds een (hoge) piek in 2010, de laatste jaren geleidelijk wat afneemt. Dit kan komen
door de hoge marktopname in 2012, maar ook door de sloop van gebouwen.
In de kantorenmarkt valt de Nijmeegse leegstand mee. Trends: alles op één vloer, gebruikers
kiezen voor de laagste huurprijs in een relatief nieuw gebouw. Huurprijzen 52 degrees zijn te
hoog, met leegstand als gevolg. Over het algemeen worden aan het stationsgebied de beste
kansen toegedicht voor de toekomst, ondanks de grotendeels versleten gebouwenvoorraad daar.
Meerdere respondenten ontraden kantoorontwikkeling in de Waalsprong.
Er is wél vraag naar laboratoriumruimten en cleanrooms. Vereist wel veel kennis om dat goed
te ontwikkelen. Bundeling is gewenst, zorg voor goede omgevingskwaliteit, beeldkwaliteit,
ontmoetingsmogelijkheden, uitstraling. Voorbeelden: Eindhoven, Wageningen.
4.2.3
Oordeel bedrijventerreinen
Figuur 10 Beoordelingen bedrijfsomgeving en huisvesting, Monitor Vestigingsklimaat 2010, O&S Nijmegen;
Kleur geeft wezenlijke afwijkingen van het gemiddelde aan.
Algemeen beeld
Bij de beoordeling door bedrijven die er gevestigd zijn, sprong in 2010 Bijsterhuizen eruit door
goede cijfers. In de omgeving Brabantse Poort (Wijchenseweg, Lindenholt) waren er lage cijfers
voor bereikbaarheid en parkeren. Op de Grift werden lage scores genoteerd voor de openbare
ruimte. Winkelsteeg, Westkanaaldijk en Noord- en Oostkanaalhavens, kenden scores rond het
gemiddelde (7-min voor de omgeving, 7½ voor het eigen pand).
Bijsterhuizen
Ook in de interviews van 2013 springt Bijsterhuizen er gunstig uit, zowel onder de daar
gevestigde geinterviewden als onder de totale groep respondenten.
Sterk: ligging, uitstraling, de samenwerking in de bedrijvenvereniging, veiligheid, contacten
Zwak: ontbreken glasvezelnet, nog op te vullen lege plekken.
Aandachtspunten: Bijsterhuizen onder de aandacht brengen van investeerders; Nijmegen is (te)
onbekend, vent de mogelijkheden meer uit; grondprijzen zijn van belang; organiseer nationale
12
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt
distributiedag in Nijmegen; pro-actief meedenken; zoek de bedrijven op; maak meer mogelijk wat
betreft RO, dit leidt tot snellere uitgifte.
Winkelsteeg/NTC
Voor bedrijventerrein Winkelsteeg wordt een wisselend oordeel gegeven. De ontwikkeling rond
Novio Tech Campus wordt als kansrijk en goed beoordeeld. Voor het totale terrein Winkelsteeg
bestaat over het algemeen een negatiever beeld: grote delen verouderd, rommelig en weinig
samenhang.
Sterk: goede bereikbaarheid en die wordt nog beter met nieuwe brug en komst station. Er zijn
positieve ontwikkelingen gaande (NTC en HIC). De nabijheid tot campus Heijendaal. Heijendaal
zit vol en op NTC zijn ruimte en faciliteiten beschikbaar. Er is reuring in de markt op dit gebied,
maar je zult er heel hard aan moeten trekken. Health en Life Science loopt beter (betreft ook
meer onderzoek) en zoeken elkaar meer op. Semiconbedrijven zoeken toch vaak een
goedkopere, vaak solitaire plek. Zij zijn meer en sneller actief in de productie.
Zwak: nog erg veel oude, verouderde panden. De uitstraling laat te wensen over.
Aandachtspunten: Beeldkwaliteit / uitstraling verbeteren; NTC nog beter op de kaart zetten en
nog aantrekkelijker maken voor starters en MKB-ers, door financiering te bieden en door
vergunningsprocessen heel snel en goedkoop te doorlopen.
Noord- en Oostkanaalhavens
Over het algemeen neutrale beoordelingen door de bedrijven die er zitten, wat betreft stand van
zaken en ontwikkeling.
Sterk: aanwezigheid havens, dicht bij de stad, verbeterende ontsluiting (nieuwe brug), de
aanwezige mogelijkheden voor zwaardere bedrijfsactiviteiten, diversiteit en samenwerking;
vernieuwing langs de hoofdwegen
Zwak: uitstraling van het geheel, geen glasvezel, ontbreken van samenwerking tussen bedrijven,
verkeersproblemen, achterblijven ontwikkeling verder weg van hoofdwegen.
Aandachtspunten: verkeersproblemen, gemeente moet samenwerking organiseren om omgeving
op peil te houden, ruimte voor ontwikkeling zware industrie en maakindustrie behouden.
De Grift Noord en Zuid
Naast onbekendheid met de Grift, lopen de oordelen over de Grift uiteen van: goed en kansrijk
voor logistieke bedrijven en bedrijven gericht op dienstverlening aan de stad, tot bedrijventerrein
zonder profiel/gezicht.
Sterk: goede bereikbaarheid en gunstige ligging aan A 15, sluit aan bij de uitloper van de
Randstad die begint bij Tiel.
Zwak: geen duidelijk profiel, rommelig beeld en mengeling van allerlei soorten bedrijven, niet
geschikt voor de maakindustrie.
Aandachtspunten: terrein zonder profiel, knip Griftdijk, geen aanééngesloten gebied, inpassen
bestaand terrein in nieuw terrein, ontsluiting nieuwe kavels, onbekendheid bij marktpartijen.
Westkanaaldijk
Neutrale beoordeling
Sterk: diversiteit, met enkele bedrijven als (voor-)trekker.
Zwak: grote verschillen in uitstraling van het terrein.
Aandachtspunten: Betere aansluiting op A73 via achter ontsluiting Hogelandseweg rechtstreeks
op A73 via nieuw aan te leggen weg Hogelandseweg Zuid (die Kinderdorp daarmee omsluit);
Ondernemers vrezen files tijdens de spitsen na opening van de Oversteek. Kijken hoe
bereikbaarheid kan worden gewaarborgd.
Lindenholt
Oordeel goed, geen schokkende leegstand, meeste panden up to date en gemakkelijk
indeelbaar.
Sterk: Glasvezel, nog ruimte voor uitbreiding kantoren.
13
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt
Zwak: toegankelijkheid Kerkenbos voor autoverkeer. Files bij stoplichten. Aantal panden te weinig
goed geoutilleerd en niet modern. Sommige bedrijfspanden vallen uit de toon bij het
kantoorkarakter van het terrein. Verder weg van de Wijchenseweg zakt de kwaliteit weg.
Aandachtspunten: ontsluiting en beheer groen/openbare ruimte, kansen benutten om het
kantoorkarakter van het terrein te vergroten. Oude panden opruimen.
4.2.4
Terreinen met uitgiftemogelijkheden: bekendheid en geschiktheid
Algemeen
Voor alle terreinen geldt dat het vestigingsklimaat zo optimaal mogelijk moet zijn: aanwezigheid
glasvezel, goed bereikbaar, veilig, uniformiteit op de terreinen (zorg dat het er goed uitziet),
voorzieningen in de buurt, modern, plezierig werkklimaat creëren.
Als aantrekkelijke voorbeeldterreinen buiten Nijmegen zijn genoemd Medel (Tiel) en terreinen in
Venlo (o.m. Freshpark). Voor campusontwikkelingen worden Eindhoven en Wageningen als
voorbeelden aangehaald. Ook wijzen meerdere respondenten op concurrerende mogelijkheden in
Duitsland en het risico dat Nijmegen te hoge grondprijzen hanteert. Het vermijden van
koppelverkoop van bedrijfsgrond met verplichte opdrachtverlening aan een bepaalde bouwer
wordt wel genoemd als algemeen uitgangspunt
Het contact met een vertegenwoordiger van de gemeente werd zeer op prijs gesteld door veel
geïnterviewden. Dit werd meermaals genoemd als een middel waarmee de gemeente de
ontwikkeling van sectoren of gebieden zou kunnen bevorderen.
De gemeente kan optreden als katalysator van samenwerking tussen bedrijven. Anderzijds
kunnen bedrijven met hun netwerken ook ambassadeurs zijn voor de stad.
Trek gezamenlijk op met eigenaren van panden en ondernemers in een periodiek overleg om te
bekijken hoe je gezamenlijk kunt verbeteren (voorbeeld samenwerking bedrijvenvereniging
Bijsterhuizen).
Uitspraken per terrein vanuit de interviews
Bijsterhuizen is een bekend terrein. Over het algemeen als goed beoordeeld. Vooral geschikt
gevonden voor logistieke actitiviteiten of bedrijven waarbij logistieke eisen een grote rol spelen.
Uit de interviews ontstaat de indruk dat logistieke kwaliteit van een terrein en
consumentverzorging elkaar enigszins bijten. Voor die laatste activiteiten is Bijsterhuizen minder
geschikt (decentraal). Op Bijsterhuizen valt nog wel wat te verbeteren aan de zachtere kwaliteiten
als OV-bereikbaarheid, betere faciliteiten voor tussen de middag, betere / meer horeca, etc..
Net als Bijsterhuizen is Novio Tech Campus/Winkelsteeg een bekend terrein: de meeste
respondenten kunnen er een oordeel over geven. De ontwikkeling rond NTC wordt als goed en
kansrijk beoordeeld: er liggen goede kansen voor crossovers tussen sectoren Health en
Semiconductors en Health en Food. Daar tegenover staat dat grote delen van Winkelsteeg
opwaardering behoeven en er te weinig éénheid in uitstraling is. 52 Degrees heeft een geweldige
uitstraling, maar zal in een ander prijssegment moeten gaan opereren (flink naar beneden). De
komst van station Goffert is erg belangrijk en heeft een grote meerwaarde voor Winkelsteeg.
Het terrein wordt als ongeschikt genoemd voor logistieke en commerciële actiteiten. Binnen een
smaller deel van de sectoren (Health/Life Sciences, semiconductors, vastgoedsector) wordt de
ontwikkeling van de Novio Tech Campus wél omarmd. Er zijn goede en sterk verbeterde
faciliteiten beschikbaar, er is kennis en draagvlak aanwezig en met het Heinz Innovation Center
ook een aansprekende nieuwe ontwikkeling. Ook is er markt voor lab-/cleanroomruimten.
Benadrukt wordt het idee van een high tech campus trouw te blijven. Waarborg dat het fysiek
geconcentreerd blijft. Een andere geïnterviewde adviseerde heel Winkelsteeg te betrekken bij de
campusontwikkeling, zorg dat daar zaken/voorzieningen komen die toegevoegde waarde hebben
voor de campusontwikkeling. Ook het opzetten van een equipment fund om gemeenschappelijke
dure voorzieningen te realiseren is geopperd.
De ontwikkellocaties bij de stadsbrug (Mercuriuspark) zijn veel minder bekend: het is duidelijk
nog geen herkenbaar product/aanbod. De locaties worden ongeschikt gevonden voor de
14
Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt
maakindustrie ( te kleinschalig) en logistiek (te kleinschalig en te druk). Voor kennisgebaseerde
activiteiten ligt het te ver van de logische aanknopingspunten (Heijendaal, NXP).
De belangrijkste kwaliteit van deze locaties is het lokaal en regionaal klantenpotentieel, gezien de
ligging binnen het stedelijk gebied en de verwachte verkeersstroom door het gebied. Gezien de
hoogteverschillen in het gebied zullen de locaties overigens maar deels in het zicht van dat
verkeer liggen. Enkele respondenten zien in dit gebied goede lokaties voor
PDV/zelfbedieningsgroothandels, Pick Up Points van internetwinkels en MacDonalds (of
soortgelijke zaken). Vanuit het bestaande terrein NOK bestaan ook wel zorgen over de
verkeersdruk die de brug en dit soort consumentgerichte activiteiten met zich meebrengen (files,
verslechtering bereikbaarheid).
De Grift Noord en Zuid: men ziet zeker de kwaliteit van de ligging langs de A15 en (dus) voor
logistiek.Het bestaande terrein wordt meer dan eens als rommelig getypeerd, zonder heldere
structuur of profiel. Wat betreft de geschiktheid voor logistiek suggereren enkele respondenten
specialisatie op dienstverlening aan de stad. Ook duurzame logistiek wordt genoemd.
Maar er zijn ook duidelijk positievere typeringen: goed ontsloten terrein, potentie om een A-locatie
te worden bij een goede inrichting.
15
Totaalbeeld bedrijventerreinen
5
Totaalbeeld bedrijventerreinen
5.1
Samenvattend beeld
Verwachte terreinuitgifte in de toekomst
Bij de regionale planning wordt uitgegaan van het “conjunctuurloze” TM scenario. Daarin daalt de
uitbreidingsbehoefte op lange termijn naar 0 en slaat om naar overschotten vanaf circa 2025.
Naast dit globale lange termijn scenario is een realistischer verwachting gemaakt die wél rekening
houdt met conjunctuur. De banengroei en terreinuitgifte van de laatste 15 jaar hangen immers
sterk samen. Op basis van de werkgelegenheidsverwachting tot 2018 (PEV 2013-2018) wordt
een herstel van de uitgifte verwacht tot ongeveer 6 ha per jaar vanaf 2013 (ongeveer het
gemiddelde van de laatste 10 jaar). Wel moet rekening worden gehouden met concurrentie van
het ruime aanbod aan bestaande bedrijfsruimten en met minder kans op uitgifte van grote kavels.
Hierdoor zal zeker op korte termijn de uitgifte lager uitvallen.
Als we hier het aanbod en de uitgifteverwachting in de planexploitaties tegenover zetten is de
conclusie dat de uitgifteverwachting veel hoger is dan de verwachting op basis van de voorziene
banengroei in de stad tot 2018 en ver boven de trendmatige ontwikkeling van de
uitbreidingsbehoefte aan bedrijventerreinen (TM-scenario). Zie figuur 7 paragraaf 3.3. Dit
betekent dat er nagedacht moet worden aan welke knoppen gedraaid moet worden om tot een
bijsturing van de planexploitaties te komen: uitstellen, afstellen, nog meer faseren, anders invullen
etc. etc.
Economische ontwikkeling binnen sectoren
o Groeiverwachting in logistieke sector, stabilisatie in maakindustrie, krimp in bouw en
installatietechniek, kansen in life sciences, health en semiconductors, concentratie binnen
groothandel, kansen voor de maakindustrie in ontwikkeling keten recycling/zero waste cyclus,
kansen in energiesector
Ruimtelijke vraag
o Logistiek: grote ruimtevragers in logistiek (≥ 20.000 m2), behoefte aan grote (en niet te dure
kavels) voor logistiek, nieuwe concepten van warehousing
o Life Sciences/Health/Semi: behoefte aan goed geoutilleerde laboratoriumfaciliteiten en
cleanrooms en (goedkope) huisvesting in (ver-) nieuw(d)e gebouwen, fysieke clustering in
campussen en kleinschalig benodigde bedrijfs- en kantoorruimte in aantrekkelijke omgeving
o Maakindustrie: geen uitbreidingsvraag, trekt zich terug op bestaand terrein of realiseert
uitbreiding op huidige plek en/of binnen bestaand onroerend goed
o EMT: krimp naast groei, kansen voor bedrijven die toeleveren aan decentrale
energieproductie en investeringen in het netwerk.
o Bouwnijverheid: geen ruimtebehoefte, verdere krimp waardoor ruimte over is/komt
o Groothandel: concentratie/centralisatie van groothandelsactiviteiten waardoor er landelijk
minder vestigingen komen. Op de centrale plekken uitbreiding.
o Algemeen: ontwikkel eerst ten zuiden van de Waal, maak dat af en vervolgens ten noorden
van de Waal (de Grift/Park 15).
Algemene eisen aan bedrijventerreinen
Voor alle terreinen geldt dat het vestigingsklimaat zo optimaal mogelijk moet zijn: aanwezigheid
glasvezel, goed bereikbaar, veilig, uniformiteit op de terreinen (zorg dat het er goed uitziet),
voorzieningen in de buurt, modern, plezierig werkklimaat creëren.
Specifiek naar terreinen
o Bijsterhuizen logistiek, aandacht voor geschikte kavels (qua omvang) en concurrerende
grondprijs, profilering Bijsterhuizen als kwalitatief goed terrein dat zeer geschikt is voor
logistiek, ook bij (internationale) investeerders; verbetering gewenst in de zachte kwaliteiten:
OV, verblijfskwaliteit voor personeel.
16
Totaalbeeld bedrijventerreinen
o
o
o
5.2
Winkelsteeg; houdt vast aan concept Novio Tech Campus met daarbij behorende faciliteiten
om het terrein aantrekkelijk te maken; life sciences, health, semi en crossovers daartussen.
Upgrading van verouderde delen (groen, verblijfskwaliteit, ontmoetingsfaciliteiten, e.d.);
Noord- en Oostkanaalhavens: behoudt ruimte voor maakindustrie en ruimte voor zware
bedrijvigheid, benut (unieke) havenfaciliteiten (groei multimodale overslagactiviteiten).
Ruimte voor ontwikkeling van bedrijfsactiviteiten aan weerszijden Energieweg (locaties
nieuwe stadsbrugtracé/Mercuriuspark). Dit gebaseerd op het lokale/regionale
klantenpotentieel. Op de kaart zetten Mercuriuspark door duidelijk profiel/merk en wat er
mogelijk is.
De Grift; kansen voor duurzame logistiek met name faciliterend naar bedrijven met een
verzorgende functie in de stad Nijmegen; voorzichtig en gefaseerd ontwikkelen, eerst
Bijsterhuizen afmaken. Aandacht voor duidelijk profiel (heeft nu geen gezicht) en in de markt
zetten.
Scenario’s
Er is een aantal scenario’s waaruit gekozen kan worden om beweging te krijgen in de markt voor
bedrijventerreinen. Bij het ene uiterste wordt vastgehouden aan de beoogde branchering en
prijzen en daarbij een lagere afzet geaccepteerd (kwaliteitsscenario). Bij het andere uiterste wordt
de branchering verruimd en de prijzen verlaagd om de afzet te maximaliseren (ruimemarktscenario).
Kwaliteitsscenario: kiezen voor kwaliteit met tegelijkertijd terugbrengen volumes en het verder
faseren van terreinen. In dit scenario wordt ervoor gekozen om eerst ten zuiden van de Waal de
bedrijventerreinenuitgifte grotendeels af te ronden en daarna de ontwikkeling van de Grift Noord
en Zuid ten noorden van de Waal ter hand te nemen. Kwaliteit borgen door vast te houden aan
de strakkere branchering: logistiek en modern gemengd op Bijsterhuizen, Life Sciences en Health
op NTC (Winkelsteeg), Mercuriuspark/stadsbrugtracé hoogwaardige bedrijven (qua
beeldkwaliteit/verschijningsvorm) en De Grift Noord en Zuid in de tijd naar achter schuiven, totdat
uitgifte van Bijsterhuizen nagenoeg is afgerond. De overige terreinen (Ressen, Bergerden) niet
als bedrijventerrein inzetten.
Ruime-marktscenario. Kiezen voor een ruime markt: vasthouden aan geprogrammeerde
volumes en branchering loslaten: functies verruimen door bijvoorbeeld meer PDV branches,
(grootschalige) horeca, zelfstandige kantoren, sport en ontspanning en culturele en
maatschappelijke functies toe te staan. Daarnaast actievere marketing inzetten, en concurrerende
prijzen, incentives, e.d.
Mixscenario: per terrein opnieuw naar branchering/segmentering kijken in relatie tot
locatiekenmerken, concurrentie stedelijk/regionaal/bovenregionaal en verwachte vraag. Met dit
scenario wordt het mogelijk te kiezen voor behoud van kwaliteit door slechts deels ruimer te
brancheren. Dit in combinatie met het faseren en afstemmen van de uitgifte van
bedrijventerreinen onderling en het niet toevoegen van nieuwe locaties. Daarnaast inzetten op
een strakkere profilering van de terreinen door actieve promotie en marketing en bij de
(deel-)markt van het terrein passende grondprijzen.
5.3
Voorkeursscenario
Het scenario waar de voorkeur naar uitgaat is het mixscenario: dit scenario komt tegemoet aan
het behoud van enerzijds kwaliteit (vasthouden aan economische profielen) en anderzijds
verruiming van de marktmogelijkheden waardoor het mogelijk is tegemoet te komen aan
(manifest of latent) aanwezige huisvestingsvragen vanuit de markt.
Vertaald naar de verschillende terreinen houdt dit in:
• Mercuriuspark/locaties stadsbrugtracé/Wolfkuilseweg: hier verruimen we de markt en bieden
van ruimte voor bedrijven die georiënteerd zijn op de stroom van consumenten die de
17
Totaalbeeld bedrijventerreinen
•
•
•
•
•
Energieweg (gaan) passeren en het klantenpotentieel in de onmiddellijke omgeving.
Daarnaast blijft er ruimte voor hoogwaardige bedrijven die zichtbaar aan het nieuwe
stadsbrugtracé gevestigd willen worden.
(Overig NOK: behoud van de mogelijkheden voor (vestiging van) zwaardere bedrijven en
watergebonden bedrijven. Faciliteren van bedrijven in de EMT/maakindustrie bij
ruimtevragen: concentratie/uitbreiding in bestaand onroerend goed).
Bijsterhuizen: hier kiezen we niet voor verruiming, maar voor het vasthouden aan het
economisch profiel van logistiek en modern gemengd, dus kwaliteitsscenario. Wel verruimen
we de mogelijkheden voor pick-up bedrijven voor internetwinkels (zonder showroom). Geen
verruiming voor PDV. Aandacht voor promotie en vermarkting: contacten met investeerders
leggen en aandacht voor grondprijzen in relatie tot concurrerende terreinen.
Winkelsteeg/NTC: hier gaan we voor het kwaliteitsscenario, dit betekent vasthouden aan
concept NTC, dit betekent dat het moet gaan om bedrijven in Life Sciences,Health en
Semiconductors of daaraan gelieerd. Wel rekening houden met de huisvestingseisen van
deze sector: goede (gedeelde) laboratoriumfaciliteiten in combinatie met (ver-)nieuwe(de)
kantoor-/bedrijfsruimten. Daarnaast ruimte bieden om volwaardige ontwikkeling tot
campusgebied mogelijk te maken met de daarbij behorende concept-ondersteunende
functies (beperkt horeca en andere faciliteiten (ontmoetingsruimte en ruimte voor opleidings/congres-/vergaderfaciliteiten)) en synergiebedrijven(bedrijven die toegevoegde waarde
hebben voor de Life Sciences, Health en Semiconbedrijven).
Komt niet in aanmerking voor logistiek.
Winkelsteeg/Compaqterrein: voor dit terrein van 3,7 ha houden we voorlopig vast aan de
eerder ingezette koers, dit betekent de keuze voor het kwaliteiteitscenario: een verdere
versterking van het economisch profiel rond het Heinz Innovation Center met aanvullende
innovatieve bedrijvigheid met aandacht voor kwaliteit van de bedrijfsbebouwing aan de
Nieuwe Dukenburgseweg. Met de insteek op kwaliteit wordt het beeld van Winkelsteeg als
bedrijventerrein waar kennis en innovatie plaatsvindt rond Novio Tech Center en het HIC
verder versterkt en is synergie mogelijk tussen beide centers (crossovers Health en Food). Dit
betekent dat er extra inzet op acquisitie en promotie nodig is en dat het uitgiftetempo wat
lager kan zijn dan in een scenario waar gekozen wordt voor verruiming van
bestemmingsmogelijkheden.
Op het moment dat zich echter initiatieven vanuit de markt aandienen die van dit economisch
profiel afwijken zal deze vraag bestuurlijk worden voorgelegd (maatwerk).
De Grift Noord en Zuid; voor beiden geldt dat ingestoken wordt op het kwaliteitsscenario,
maar dat wel kritisch wordt gekeken naar de fasering en het (te verwachten) uitgiftetempo
o Voor de Grift Noord betekent dit vasthouden aan economisch profiel duurzaam
logistiek, met aandacht voor grote aaneengesloten kavels. Na doortrekking A 15 in
2018 ontstaan hiervoor de beste economische kansen. Naast dit gegeven is het
belangrijk om de fasering af te stemmen op de uitgifte van Bijsterhuizen (loopt tot
2021) en Park 15. Het is een serieuze optie om de uitgifteverwachting in de
planexploitatie hierop af te stemmen. Verder aandacht voor uitstraling en duidelijke
profilering.
o De Grift Zuid: vasthouden aan economisch profiel (kleinschalig) gemengd:
bedrijfshallen in combinatie met bedrijfswoningen. Niet verder faseren, wel aandacht
voor de uitgiftesnelheid, immers het op de markt zetten van veel kleine kavels leidt
over het algemeen tot een lager uitgiftetempo.
Voor Ressen en Bergerden: toevoegen van beide lokaties aan het areaal van
bedrijventerreinen veroorzaakt een enorm overaanbod aan bedrijventerrein en zal een
negatief en drukkend effect hebben op de realisatie van de andere planexploitaties voor
bedrijventerreinen. Voor beide lokaties zal naar een alternatieve invulling gekeken moeten
worden.
18
Totaalbeeld bedrijventerreinen
5.4
Bijgesteld aanbod bedrijventerreinen in de planexploitaties
x 10000 m2
Door verschuivingen in de fasering van de afzet van de grootste terreinen (wat meer naar
achteren, langer doorlopend), is onderstaande uitgifteverwachting in de planexpoitaties
opgenomen (Figuur 11). Met deze uitgifteverwachting wordt de “bult” in de planexploitaties de
komende jaren afgevlakt en blijft daarmee binnen de maximale uitgifteverwachting van 6 ha tot
2018. Daarna is nog geen verwachting op basis van conjunctuur te geven.
7
6
De Grift Zuid
5
De grift Noord
De Grift Zuid
De grift Noord
Wolfskuilseweg
4
Wolfskuilseweg
3
mercuriuspark
mercuriuspark
knoop Winkelsteeg
2
Bijsterhuizen
Bijsterhuizen
Compaq
knoop Winkelsteeg
1
Compaq
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Figuur 11 Uigifteverwachting binnen de planexploitaties aangepast aan de conjuncturele verwachting tot 2018
5.5
Actieoverzicht per bedrijventerrein
Mercuriusparkt/locaties stadsbrugtracé/Wolfkuilseweg
• Bestemmingsplanwijziging met verruiming voor bepaalde specifieke PDV branches (klassieke
PDV branches (auto,boten, caravans, bouwmarkt/tuincentrum)), beperkte
leisurefuncties(schaats- en klimhal, sport- en fitnesscentra, kartbaan, etc) en 2 grootschalige
horecafuncties.
Planning: Voorjaar 2014 in de raad
• Profilering van Mercuriuspark als aantrekkelijke locatie voor de vestiging van bedrijven die
klantenpotentieel in directe omgeving hebben en willen profiteren van de zichtbaarheid aan
de Energieweg
• Actualisatie fasering in planexploitatie in de eerstvolgende VGP
Kanaalhavens (Noord- en Oostkanaalhavens)
• Bestemmingsplan is vastgesteld in de raad. Hierin is rekening gehouden met het behoud van
de mogelijkheden voor de (vestiging van) zwaardere bedrijven, bedrijven in de maakindustrie
en watergebonden bedrijven
• Aandacht voor uitstraling van het totale terrein door onderhoud en beheer op peil te houden.
Behoefte aan glasvezel. Zorg over mogelijke verkeersproblemen na opening Oversteek
Bijsterhuizen
• Bestemmingsplanherziening is recent vastgesteld in de raad en onherroepelijk. Hierin is
vastgehouden aan het economisch profiel van logistiek en modern gemengd en is de
mogelijkheid voor de vestiging van pick-up bedrijven voor internetwinkels opgenomen. Ook is
de vestiging van één horecavoorziening planologisch mogelijk gemaakt.
• Meer aandacht voor profilering en promotie en vermarkting van Bijsterhuizen als logistieke
hotspot in samenwerking met het Logistiek Expertise Centrum Nijmegen. Dit kan door
bijvoorbeeld de Nationale Distributiedag te organiseren.
19
Totaalbeeld bedrijventerreinen
•
•
Actief contacten met potentiele investeerders en beleggers onderhouden. Gebruik maken van
de extra regionale acquisitiecapaciteit die beschikbaar is gesteld voor het aantrekken van
(inter-) nationale logistieke bedrijven door de Provincie Gelderland. Quick scan grondprijzen
vergelijkbare logistieke terreinen in de regio: zijn we concurrerend?
Aandachtspunt is de verblijfskwaliteit voor het personeel dat op Bijsterhuizen werkt. Wens
voor glasvezel leeft hier ook.
Actualisering fasering in de halfjaarlijkse planexploitatie GR Bijsterhuizen in de eerstvolgende
VGP
Winkelsteeg;
Novio Tech Campus
• Bestemmingsplanherziening met enerzijds vasthouden aan het economisch profiel (concept
NTC) met de nadruk op bedrijvigheid in Health, Life Sciences en Semiconductors, anderzijds
ruimte bieden om de campus volwaardig te ontwikkelen door daarbij behorende concept
ondersteunende functies mogelijk te maken (cleanrooms en laboratoria in combinatie met
kleine kantoren, beperkt (ondersteunende) horeca en ruimte voor opleidings- en
congresfaciliteitenhoreca)) en synergiebedrijven(bedrijven die toegevoegde waarde hebben
voor de Life Sciences, Health en Semiconbedrijven). Aandacht voor de verblijfskwaliteit en
groen.
Planning: Voorjaar 2014 in de raad.
• Profilering/promotie van Novio Tech Campus en extra acquisitie inspanningen.
Aantrekkelijker maken van NTC voor starters en MKB-ers door financiering te bieden (seed
capital) en snelle (en goedkope) vergunningsprocessen.
• Actualisering fasering in de planexploitatie in de eerstvolgende VGP
Winkelsteeg;
Compaqterrein
• Geen bestemmingplanherziening. Voor het Compaqterrein houden we voorlopig vast aan de
eerder ingezette koers, dit betekent de keuze voor het kwaliteiteitscenario: een verdere
versterking van het economisch profiel rond het Heinz Innovation Center met aanvullende
innovatieve bedrijvigheid. Op het moment dat zich initiatieven vanuit de markt aandienen die
hiervan afwijken zal deze vraag bestuurlijk worden voorgelegd (maatwerk).
Winkelsteeg overig
• Beeldkwaliteit/uitstraling verbeteren. Upgrading verouderde delen.
De Grift Noord
• Vasthouden aan economisch profiel van duurzaam logistiek
• Verder fasering van de uitgifte door het startmoment van de uitgifte af te stemmen op
doortrekking van A 15 en afronding van Bijsterhuizen, dit betekent verder uitstel tot 20182021.
• Ambitiedocument gevolgd door bestemmingsplan gebaseerd op de ontwikkeling en uitgifte
van enkele grote kavels voor logistiek die Bijsterhuizen niet meer te bieden heeft.
Planning: ambitiedocument 2014 in raad. Bestemmingsplan: 2015.
• Protocol SER-ladder (ladder duurzaamheid) vertalen in concept bestemmingsplan en
conceptbestemmingsplant aan stadsregio/provincie Gelderland voorleggen.
• Duidelijke profilering van de Grift Noord op duurzaam logistiek aan de A15
• Actualisering van de fasering in de planexploitatie in de eerstvolgende VPG
20
De Grift Zuid
• Economisch profiel: kleinschalig gemengde bedrijvigheid;bedrijfshallen in combinatie met
bedrijfswoningen en bedrijven gericht op dienstverlening aan de stad
• Bestemmingsplan najaar 2013 opstarten. Protocol SER-ladder (ladder duurzaamheid)
vertalen in concept bestemmingsplan en conceptbestemmingsplant aan stadsregio/provincie
Gelderland voorleggen.
Planning: voorjaar 2014 in de raad
• Actualisering van het uitgiftetempo in de planexploitatie in de eerstvolgende VGP(rekening
houden met een lager uitgiftetempo)
Bergerden en Ressen
• Onderzoek naar alternatieve invulling van beide locaties
• Vertalen naar planexploitaties in eerstvolgende VGP
21
Bijlagen
Bijlagen
Actuele terreinprofielen
Lijst stakeholders
Gespreksleidraad interviews
Bedrijventerrein volgens IBIS
22
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
BIJLAGEN
bijlagen.docx
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
2
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Terreinprofielen
3
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
4
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Bedrijventerrein Bijsterhuizen
oppervlak
Bruto 242 ha
uitgeefbaar
Netto 157 ha (incl. Wijchens deel)
uitgifteperiode
1994 - nu
29,5 ha waarvan 24 ha GR en
5,5 particulier
karakter terrein
grootschalig regionaal
bedrijventerrein voor logistiek,
(groot-)handel en industrie.
vestigingen
240 w.v.50 vestigingen op het
arbeidsplaatsen
Nijmeegs deel
intensiteit
33 banen/ha
Totaal 4.320 w.v.975 op het
Nijmeegs deel
karakter bedrijven
Grote logistieke
dienstverleners zijn dominant
aanwezig
Economisch
Distributie, gemengd en zichtlocaties met hogere beeldkwaliteit aan weerszijde van A 326,
profiel nota BT
rondom Palkerplein en langs A 73.
vanaf 2004
typering
Na een lange planologische aanloop volgde tussen 1997 en 2001 een zeer hoog
ontwikkeling
uitgifteniveau; daarna is een periode geweest met zeer lage uitgiftes. Vanaf 2007 is de uitgifte
weer fors toegenomen met o.a. verkopen aan Koninklijke Nootenboom en Langeveld
Sleegers. Vanaf 2010 zien we de invloed van de economische crisis terug in een sterk
teruglopende uitgifte. In 2011 is 3,5 ha en in 2012 slechts 0,25 ha uitgegeven. In dezelfde
periode zien we ook de leegstand toenemen (checken!!). Het particulier aanbod dat
beschikbaar is, is nog niet in gebruik genomen door eindgebruikers (deels kavels, deels
onroerend goed).
aandachtspunten
Relatieve onbekendheid als logistieke hotspot, logistiek is (nog) te weinig vertegenwoordigd
in Nijmegen , toon meer aandacht voor distributie (organiseer nationale distributiedag), (te)
hoge grondprijzen, nog op te vullen plekken, gemeente moet bedrijven vaker opzoeken,
meer contact bestuur-bedrijven, wens voor glasvezel, beperkende
bestemmingsplanvoorschriften (m.n. bouwhoogte), wees flexibeler.
Bestemmingsplan
In het nieuwe bestemmingsplan is een onderscheid gemaakt tussen twee bestemmingen bedrijventerrein. De bestemming
‘Bedrijventerrein – 1’ heeft met name betrekking op de zichtlocaties aan de A/N326 en de gronden ten zuiden hiervan.
Ook de gronden gelegen aan de A73 behoren tot de zichtlocaties. Hier zijn bedrijven toegestaan in een categorie tot
maximaal milieucategorie 3.2, met een enkele uitzondering voor een gebiedje aan de zuidzijde nabij de A 73, waar een
zwaarder bedrijf is toegestaan (milieucategorie 4.2). Daarnaast zijn op grond van de bestemming ‘Bedrijventerrein – 1’
bedrijfsverzamelgebouwen mogelijk. De mogelijkheid om bedrijfswoningen te realisteren in het zuidwesten van het
plangebied is komen te vervallen.
De uitgangspunten voor de zichtlocaties in het beeldkwaliteitplan ‘Ruimtelijk richtlijnen Bijsterhuizen’ zijn opgenomen in
het bestemmingsplan. Daarnaast is intensief ruimtegebruik vertaald naar concrete bebouwingsregels voor minimaal
bebouwingspercentage en bouwhoogte.
Binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein – 1’ zijn de ruimtelijke richtlijnen als volgt vertaald: gedifferentieerde
bouwhoogten in de bouwvlakken, minimale afstanden tot perceelsgrenzen, minimale en maximale breedten van
bedrijfspercelen en een maximaal bebouwingspercentage van 70 % over het bouwvlak. Buitenopslag is niet toegestaan
met een enkele uitzondering voor groothandelsbedrijf in trucks (vrachtwagens).
De bestemming ‘Bedrijventerrein -2’ heeft betrekking op het noordelijke plandeel, achter de zichtlocaties en voor het
middengebied van fase 7 in het zuidelijke plandeel. Hier zijn zwaardere bedrijven toegestaan (tot milieucategorie 4.2) en
gelden niet de specifieke eisen die aan de zichtlocaties zijn gesteld. De bebouwingsdichtheid is wat hoger en het
bebouwingspercentage is hier maximaal 80 % van het gedeelte gelegen binnen het bouwvlak. Voor de fase 7 in het
plangebied, die nog in ontwikkeling is, geldt een minimaal bebouwingspercentage van 40 %. Hier zijn geen
bedrijfsverzamelgebouwen toegestaan. Buitenopslag is hier wel mogelijk, maar is wel gebonden aan specifieke
voorwaarden. Reeds bestaande zwaardere bedrijven en bedrijven die niet specifiek zijn vernoemd in de ‘Staat van
bedrijfsactiviteiten’ bij het plan (bedrijvenlijst) zijn specifiek aangeduid. Bijsterhuizen is een geluidsgezoneerd
bedrijventerrein: de zwaarste bedrijvigheid wordt toegestaan in het midden van het terrein, ver van de reeds bestaande
woningen ten zuiden en zuidwesten van Bijsterhuizen.
5
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Op het bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan vanaf milieucategorie 2. Bedrijven in de categorie 1 zijn niet toegestaan.
Een uitzondering hierop vormt de vestiging van categorie 1 bedrijven in bedrijfsverzamelgebouwen.
Er is een positieve bedrijvenlijst (Staat van bedrijfsactiviteiten) opgenomen, gericht op de beoogde ontwikkeling van het
bedrijventerrein: logistieke of logistiek verwante bedrijven, technisch hoogwaardige bedrijven en groothandels- en
productiebedrijven in eind- en halffabrikaten (geen productie en/of groothandel van ruwe grondstoffen). De nieuwe
bedrijvenlijst geeft aan welke bedrijven zich tenminste op het bedrijventerrein mogen vestigen. Door middel van het
toepassen van een afwijkingsregeling kunnen tevens, qua aard en omvang hieraan gelijkwaardige bedrijven worden
toegelaten.
Binnen de bedrijfsbestemming komt nog een aantal specifieke functies voor, waaronder een milieustraat, een bedrijf voor
reparatie en onderhoud voor opleggers met voornamelijk buitenopslag en een tankstation voor vrachtwagens met LPG
verkoop met een ondergeschikte horecafunctie. Daarnaast wordt nabij het Palkerplein, op een nog niet ontwikkelde
locatie, een horecabedrijf toegestaan. De betreffende bedrijven zijn geen onderdeel van de bedrijvenlijst. Bestaande
bedrijven die niet voorkomen in de bedrijvenlijst zijn specifiek bestemd,evenals bedrijven in een afwijkende categorie. Ten
behoeve van de bestaande ondersteunende horeca (bijvoorbeeld cateringbedrijf La Vie) is een regeling/functieaanduiding
opgenomen.
Zelfstandige kantoren (met uitzondering van zelfstandige kantoren die onderdeel uitmaken van een
bedrijfsverzamelgebouw), garagebedrijven, bedrijfswonigen, detailhandel en detailhandel in volumineuze goederen zijn
niet toegestaan. Detailhandel is uitsluitend in ondergeschikte vorm toegestaan (productiegebonden detailhandel).
Internetverkoop is wel toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden dat:
- er geen uitstalling ten behoeve van de verkoop plaatsvindt;
- er geen showroom en/of verkoopruimte aanwezig is;
- geen mogelijkheid aan personen wordt geboden voor het afhalen van goederen.
In het Wijchens deel van het bedrijventerrein wordt voor een klein gedeelte van het bedrijventerrein (in fase 7) een
binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het afhalen van goederen bij internetbedrijven mogelijk te maken.
Dit gedeelte van het bedrijventerrein is gelegen aan de uitvalswegen zodat de verkeerstoename op het bedrijventerrein
hierdoor beperkt blijft.
Daarnaast zijn geluidzoneringsplichtige bedrijven, risicovolle inrichtingen en M.e.r.-(beoordelings)-plichtige bedrijven
uitgesloten.
6
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Bedrijventerrein Noord- en Oostkanaalhavens
oppervlak
Bruto 175 ha
uitgeefbaar
Netto 114 ha
- Mercuriuspark 4,6 ha
uitgeefbaar vanaf 2014 (in
totaal is 15 ha bedrijventerrein geherstructureerd)
- 1,1 ha Ambachtsweg
uitgeefbaar vanaf 2014
- 30 ha bedrijventerrein is in
transformatie naar wonen in
het kader van Waalfront West
uitgifteperiode
1906-1913, 1945-1968
karakter terrein
Terrein kent de grootste
Mercuriuspark en Ambachtsweg
overslaghaven van
vanaf 2014
Gelderland. Naast BCTN zijn
er nog andere
watergebonden bedrijven
gevestigd, Het betreft m.n
bedrijven in de Industrie,
nijverheid en (groot-) handel.
Verder zijn er er een enkele
perifere detailhandelsvestigingen (o.a. Gamma)
gevestigd. Enige terrein waar
zware industrie gevestigd is
en kan worden.
vestigingen
241
arbeidsplaatsen
5386
intensiteit
47 arbeidsplaatsen/ha
karakter bedrijven
(groot-) handelsterrein tot
zwaar industrieterrein
Economisch profiel Noordkanaalhaven; transformatie naar woningbouw (Waalfront West)
nota BT vanaf 2004
Oostkanaalhaven (havengebied):: zwaar
Zuidelijk deel Kanaalhaven: gemengd en maatwerk voor zwaar. Rond
Energieweg/Neerbosscheweg: gemengd en zichtlocaties met hogere beeldkwaliteit
typering
Aan de Energieweg hebben forse verkeerstechnische ingrepen plaatsgevonden die een
ontwikkeling
goede verkeersafwikkeling naar de nieuwe stadsbrug “de Oversteek” mogelijk maken. De
vernieuwde Energieweg vormt hiermee naast doorgaande route ook een representatieve
entree. Waar het tracé van “de Oversteek” begint ontstaat nieuwe uitgeefbare ruimte voor
(hoogwaardige) bedrijven in Mercuriuspark.
aandachtspunten
Ruimte voor ontwikkeling van zware industrie en maakindustrie behouden, bedrijventerrein
in stand houden en beschermen tegen woningbouwontwikkelingen, aandacht voor goede
bereikbaarheid , glasvezel ontbreekt, mogelijkheden voor meer overslag in havens creëren
(bestemmingsplantechnisch lastig), aandacht voor snelheidsbeperkende maatregelen
Scheepvaartweg en drukke Nijverheidsweg. Fietspaden langs Scheepvaartweg dicht op
Nijverheidsweg
Bestemmingsplan
In 2013 wordt het nieuwe bestemmingsplan voor de Kanaalhavens vastgesteld. Dit bestemmingsplan omvat niet het
gebied van het nieuwe stadsbrugtracé waar Mercuriuspark ontwikkeld wordt. Hiervoor wordt een nieuw bestemmingsplan
gemaakt. Daarnaast zijn er nog een tweetal postzegelplannen voor deelterreinen: Novio terrein en terrein Breed (hoek
Wolfkuilseweg).
Het nieuwe bestemmingsplan voor Noord- en Oostkanaalhavens staat niet toe dat er op het terrein
detailhandelsactiviteiten plaatsvinden. Een uitzondering is gemaakt voor
7
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
1
de drie reeds aanwezige perifere detailhandelsvestigingen in het gebied (Gamma, Karwei en
Van der Stad). Verder is in het bestemmingsplan onder voorwaarden
productiegebonden detailhandel en ondergeschikte detailhandel voor groothandelsbedrijven
toegestaan. De voorwaarden betreffen onder andere dat de detailhandel in directe relatie
moet staan met de aanwezige bedrijfsvoering (productiebedrijven mogen alleen producten
verkopen die door het bedrijf zelf zijn geproduceerd) en dat de detailhandelsfunctie voor wat
betreft de bedrijfsvoering van ondergeschikt belang is (maximaal 20% van de totale
bedrijfsvloeroppervlakte met een maximale omvang van 100 m² verkoopvloeroppervlakte)
In het bestemmingsplan is de toelaatbaarheid van bedrijven gekoppeld aan de "Staat van
Bedrijfsactiviteiten Model Nijmegen". Er is een interne zonering aangebracht. Afhankelijk van de ligging van de gronden
en afhankelijk van de daarop gevestigde bedrijven, is bepaald welke categorieën van bedrijven op deze gronden zijn
toegestaan. Hoe verder de gronden zijn gelegen van gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen) des te hoger de
toegestane categorie. Bestemming Bedrijventerrein - 1 laat bedrijven toe uit de milieucategorieën 1 t/m 3.2. Bestemming
Bedrijventerrein - 2 laat bedrijven toe uit de milieucategorieën 2 t/m 4.2 en bestemming Bedrijventerrein - 3 laat bedrijven
toe uit de milieucategorieën 2 t/m 5.1. Aan enkele bedrijven die wel vallen binnen deze milieucategorieën maar die niet
voorkomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten is een op het bedrijf toegesneden aanduiding gegeven. Het betreft onder
andere de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijventerrein’ voor respectievelijk: ’bouwmarkt’, ‘detailhandel perifeer',
'asfaltcentrale' en 'puinbreker'. Ook voor garagebedrijven, autohandelaren en een vrachtautohandel zijn aparte
aanduidingen opgenomen.
Tot slot is aan enkele bedrijven een specifieke op het bedrijf toegeschreven bestemming gegeven. Dit betreft specifieke
aanduidingen als voor Containeroverslagbedrijf, Electriciteitscentrale, Waterstaatkundig bedrijf en Kringloopbedrijf.
1
Perifere detailhandel is detailhandel die niet of moeilijk inpasbaar is in bestaande en/of traditionele winkelcentra
vanwege de volumineuze aard van de goederen en vanwege de (wijze van) bevoorrading, zoals detailhandel in auto’s en
caravans, keukens en tegels en sanitair, en bouwmarkten.
8
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Bedrijventerrein de Grift Noord en Zuid
oppervlak
Bestaand (verouderd) terrein:
Uitgeefbaar
24,5 ha netto
-
Uitgegeven: 24,5 ha
-
37 ha niet terstond
Nieuw: 42 ha bruto,
uitgeefbaar
37 ha netto
uitgifteperiode
Uitgifte nieuw: vanaf 2014
Karakter bestaand
Bestaand terrein betreft drie
terrein
sterk verschillende terreinen
door herindeling bij Nijmegen
gekomen
vestigingen
90
Aantal
775
arbeidsplaatsen
intensiteit
29 arbeidsplaatsen per ha
karakter bestaande
Rietgraaf: ambacht, handel,
bedrijven
Stationsstraat: agribusiness
(Barenbrug)
Industrieterrein Oosterhout:
gemengd, handelsactiviteiten
Economisch profiel
Op de aaneengesloten kavels
marktstudie STEC
langs de A 15 en Griftdijk
duurzame logistieke
bedrijvigheic. Op naar binnen
gelegen percelen en langs
stationsstraat : kleine clusters
modern gemengd,
hoogwaardige en kleinschalige bedrijvigheid
gecombineerd met
typering
ontwikkeling
Aandachtspunten
bedrijfswoningen..
De omvang van het bedrijventerrein de Grift Noord en Zuid is teruggebracht van 64 ha bruto
naar 42 ha bruto. Het terrein wordt gefaseerd in ontwikkeling genomen. Ten zuiden van de
Stationstraat blijft het bedrijf Barenbrug gevestigd. Deze zone zal als overgangszone naar
het woongebied Groot Oosterhout ontwikkeld worden (lichte bedrijvigheid gecombineerd
met woon-werkunits). Het gehele nieuw te ontwikkelen terrein(rondom industrieterrein
Oosterhout) krijgt als voornaamste profiel duurzaam logistiek. Zone met windmolens langs
A 15. Duurzaamheid uit zich verder o.a. door bedrijfsdaken met zonnepanelen en het
toepassen van airrights. Bijzondere functie (crematorium) op een deel van het terrein.
Bedrijventerrein zonder profiel/gezicht, Knip Griftdijk, geschikt voor logistiek, te (hoge)
grondprijzen, nog geen aan één gesloten percelen, ontsluiting nieuwe kavels, inpassen
nieuw in bestaand industrieterrein, onbekendheid bij marktpartijen. Voorzichtig en gefaseerd
ontwikkelen
Bestemmingsplan
Voor het plangebied De Grift gelden sterk verouderde bestemmingsplannen (bestemmingsplan buitengebied Valburg,
1982, herziening en bestemmingsplan buitengebied Bemmel 1978). Daarnaast hebben er diverse binnenplanse
wijzigingen plaatsgevonden: zoals de uitbreiding van Mona’s eethuis en het legaliseren van grond- en milieubedrijf van
Wijk.
De Grift Noord
Het industrieterrein Oosterhout is een handelsterrein met beperkte industriële en logistieke
bedrijvigheid. Er zijn bedrijven gevestigd als Evers Specials (taugéproducent), Thermosite
Spanbetonvloeren, GACON Straal- en spuitinrichting, Dimar (hydraulische en PLC systemen voor tuin- en scheepsbouw),
Bongers drankengroothandel, VS Steenverkoop, Aannemersbedrijf
Jansen van Ralen en een aantal bedrijven in transportmiddelen (o.a.) Cleanmattrucks, Vos
bedrijfswagens en Schenk).
Het nog te ontwikkelen en uitgeefbaar te maken gebied rondom het bestaande industrieterrein
Oosterhout kent nog steeds een agrarische bestemming.Bestemmingsplan Buitengebied Valburg, 1982 herziening. Aan
het bestemmingsplan Buitengebied Valburg-10 (Windturbines de Grift) dat de plaatsing van 4 windmolens ten zuiden van
9
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
de A 15 mogelijk maakte, is goedkeuring onthouden. De nieuwe MER-procedure is in gang gezet, gevolgd door een
nieuwe planologische procedure om windmolens met een grotere rotor (50 meter) mogelijk te maken. Gemeente
Nijmegen heeft een intentieovereekomst getekend met de stichting Wiek II om een windturbinepark verder tot ontwikkeling
te brengen.
Ten westen van de Griftdijk bevindt zich het bestaande bedrijventerrein de Rietgraaf. Er wordt op
dit moment gewerkt aan een overeenkomst voor dit gebied om een passend bestemmingsplan
mogelijk te maken. Ten zuiden van dit bedrijventerrein ligt camping/restaurant/ motel “de Halve
weg” en autoservicestation de Rietgraaf.
De Grift Zuid
Het gebied ten zuiden van de stationsstraat (en ten oosten van Griftdijk) maakt voor een deel onderdeel uit van het
bestemmingsplan voor woningbouwlocatie Groot Oosterhout. Het gebied vormt een overgangszone naar Groot
Oosterhout. Zittende bedrijven, zoals Koninklijke Barenbrug BV (graszadenbedrijf), zijn/worden zoveel mogelijk ingepast.
De gemeente is eigenaar van het terrein ten westen van Barenbrug.
In het toekomstige woonpark Groot Oosterhout worden circa 1.800 woningen en bijbehorende voorzieningen gerealiseerd.
Aan een deel van het bestemmingsplan voor Groot Oosterhout is goedkeuring onthouden, omdat wordt afgeweken van de
in de VNG brochure aanbevolen afstand tussen de bedrijven Toorank (distilleerderijen en likeurstokerijen) en Strydhagen
(groothandel in antiek en werkplaats) tot de woonbebouwing. Er is een reparatieplan voor Groot Oosterhout in procedure.
Het gebied oostelijk van de Stationsstraat, overgaand in de Stationsweg richting spoorlijn, behoort
niet tot het exploitatiegebied van de gemeente. In dit gebied bevindt zicht grond- en milieubedrijf Van Wijk. Op het terrein
van dit bedrijf wordt een loods gevestigd met een inpandige puinbreker. De milieuzonering hiervoor bedraagt 200m. In het
bestemmingsplan is de loods zodanig gesitueerd dat de ontwikkeling van De Grift hier geen belemmering van ondervindt.
Gebied aan stationsstraat en ten westen van de Griftdijk.
Dit betreft een gebied van een voormalig kassencomplex met een omvang van 4,7 ha met de bestemming
”Bedrijfsdoeleinden”. Deze locatie is mogelijk in beeld voor de vestiging van een crematorium.
Om de ontwikkeling van bedrijventerrein De Grift mogelijk te maken is een nieuw
bestemmingsplan nodig, waarmee meteen eventuele ruimtelijke belemmeringen voor de
ontwikkeling van het gebied (o.a. geurcontour voormalige varkenshouderij Repkes, zonering
industrieterrein Oosterhout) worden weggenomen.
10
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Bedrijventerrein Winkelsteeg
oppervlak
uitgifteperiode
vestigingen
intensiteit
Economisch
profiel nota BT
vanaf 2004
typering
ontwikkeling
aandachtspunten
95 ha
uitgeefbaar
- 3,7 ha op voormalig
Compaqterrein
- 10 ha herontwikkeling NTC
w.v. 0,94 ha door Gemeente
Nijmegen
- FTD 0,74 ha door gemeente
Nijmegen
1953-nu
karakter terrein
Sterke karakterverschillen per
deelgebied. NXP Semiconductors en 52 Degrees
dominant aanwezig
Novio Tech Campus in
ontwikkeling. Recent
gevestigd het Heinz
Innovation Center aan de
Nieuwe Dukenburgseweg.
150
banen
7650
80 banen/ha
karakter bedrijven
NXP dominant
Gemengd, zichtlocaties met hogere beeldkwaliteit aan Dukenburgseweg en kennisintensief
rond 52 Degrees / Dukenburgseweg
Op Winkelsteeg is de afgelopen jaren veel dynamiek geweest (leegstand en ongebruikt terrein
richting Kanaal naast groei aan de Nieuwe Dukenburgseweg, Neerbosscheweg en Weg door
Jonkerbos). Novio Tech Campus is in ontwikkeling genomen met de herontwikkeling van
gebouw M aan de Nieuwe Dukenburgseweg op terrein van NXP. Dit deel aan de kop van de
Nieuwe Dukenburgseweg/Neerbosscheweg wordt getransformeerd naar een open innovatie
campus. De gemeente, NXP, Oost NV en Kadans willen dit deel van bedrijventerrein
Winkelsteeg in de komende dertig jaar herontwikkelen tot een aantrekkelijke,
toekomstgerichte werklocatie voor hoogtechnologische en kennisintensieve bedrijven.
Grote delen winkelsteeg behoeven opwaardering, beeldkwaliteit/uitstraling verbeteren, 52
degrees in te hoog prijssegment, Novio Tech Campus beter op de kaart zetten, NTC
aantrekkelijk maken voor MKB en starters door financieringsarrangementen, snelle en
goedkope vergunningsprocedures
Bestemmingsplan
Het bedrijventerrein wordt onderscheiden in drie deelgebieden:
a. het gebied ten noorden van de Nieuwe Dukenburgseweg; dit is het oudste deel van het bedrijventerrein Winkelsteeg.
Hier zijn bedrijven als NXP Semiconductors, Lincoln Smitweld en Breed gevestigd. In dit deel is Novio Tech Campus
in ontwikkeling.
Daarnaast is er een aantal kleine en middelgrote bedrijven gevestigd, m.n. ten noorden van en langs de St.
Teunismolenweg en langs de Roggeweg. Op enkele plaatsen bevinden zich bedrijfsverzamelgebouwen,
FiftyTwoDegrees neemt een prominente plaats in aan het Jonkerbosplein.
b. het gebied ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg, tussen het sportveldencomplex/ Winkelsteegseweg en de
Tarweweg; Het voormalige Compaqterrein is al geruime tijd in gebruik door de gemeentelijke Directie Stadsbedrijven
en door de brandweerkazerne. Recent is hier het Heinz Innovation Center geopend. Aan de randen van deze cluster
(Tarweweg en Hulzenseweg) zijn kleinschalige en middelgrote bedrijven gevestigd,waaronder twee garagebedrijven.
c. het gebied ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg, tussen de Tarweweg en de Weg door Jonkerbos; het betreft
het gebied tussen de daklozenopvang van Arcuris en de Jan Massinkhal. Hier bevinden zich twee garagebedrijven
en een bouwmarkt. Op de hoek van de Tarweweg en nieuwe Dukenburgseweg is het Domushuis gevestigd.
Afhankelijk van de ligging van de bedrijven is met een bestemmingsaanduiding aangegeven welke categorieën van
bedrijven zijn toegestaan. Deze categorieën zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Hoe verder de gronden
zijn gelegen van gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen) des te hoger de toegestane categorie.
De bedrijfsbestemmingen op Winkelsteeg zijn afgestemd op de mogelijkheden die het terrein en de omgeving bieden
alsmede op de gevestigde bedrijven: zwaardere bedrijven (categorie 2 tot en met 4) in gebied a en lichtere bedrijven
(categorie 2 tot en met 3) in de gebieden b en c.
11
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Enkele specifieke bedrijven zoals garagebedrijven, benzineservicestations, een bouwmarkt isoor enkele specifieke
situaties is een subbestemming opgenomen waarin ter plaatse een
specifieke bedrijfssoort is toegestaan
Productiegebonden en ondergeschikte detailhandel is bij (groothandels)-bedrijven toegestaan
onder een aantal voorwaarden. Zo mag de oppervlakte ervan niet meer bedragen dan 20% van
de bedrijfsvloeroppervlakte van het bedrijf met een maximum verkoopvloeroppervlakte van
100 m² en dient er een directe relatie te zijn met de bedrijfsvoering/productie. Grootschalige detailhandel en zelfstandige
kantoren zijn uitgesloten. Kantoren in bedrijfsverzamelgebouwen zijn wel mogelijk. Op de plankaart zijn verder specifieke
aanduidingen aangebracht voor Multifunctioneel Bedrijfscentrum (FTD), Maatschappelijke Doeleinden (o.a. CWZ),
Kuuroord (Sanadome), Horeca (Goffertboerderij) en Recreatieve Doeleinden (stadion de Goffert, Jan Massinkhal)..
Aan weerskanten van de Nieuwe Dukenburgseweg worden hogere eisen aan beeldkwaliteit gesteld. Daarnaast is er een
aantal bepalingen in het bestemmingsplan opgenomen die het ruimtegebruik op Winkelsteeg intensiveren, hierbij gaat het
om hogere minimale bebouwingspercentages en minimale bouwhoogtes.
Er is een wijzigingsbevoegdheid voor realisatie van station Nijmegen de Goffert opgenomen. Dit station moet gaan zorgen
voor de ontsluiting van de werklocaties in het gebied (FiftyTwoDegrees, NXP, bedrijventerrein Winkelsteeg, CWZ,
Sanadome) alsmede het omliggende woongebied.
Voor het plangebied van de Novio Tech Campus is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding.
12
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Lijst stakeholders
13
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
14
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Sector
Logistieke dienstverlening
Semiconductors
Health
EMT/Maakindustrie
Agri/food
Groothandel
Intermediairs
15
Stakeholder
CTN
HSF Logistics
Cornelissen Transport
DHL
NXP
Sencio
Nedcard
Trymax
SOS
BCS
Mercachem
Synthon
UMC/TNO
Urogyn
UMC (valorisatie)
AAP
GDF Suez
S4Energy
Smit Transformatoren
Alewijnse
Nacco
Sappi
ARN
Dura Vermeer
Banken Champignons
Evers Specials
Nijol
Makro
IKN
KiEMT
Health Valley
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
16
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Gespreksleidraad interviews
17
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
18
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Itemlijst interview bedrijfslocaties
Namens de gemeente Nijmegen
Gesprek met: DHL
Datum:
Sectorkennis over: logistiek
Werklocatie: Bijsterhuizen
Introductie
Op dit moment zijn de marktomstandigheden voor de uitgifte van bedrijventerrein slecht.
Hoewel het verleden heeft laten zien dat de vraag ook weer sterk kan aantrekken, is het op dit
moment de verwachting dat niet alle plannen in de regio voor bedrijventerreinen gerealiseerd
kunnen worden. Dat vraagt om een kritische blik op wat we “in de winkel” hebben staan aan
terstond uitgeefbaar terrein en op wat we nog “in het magazijn” hebben liggen aan plannen.
Naast prognoses en registraties van terreinuitgifte, willen we door een interviewronde voeding
krijgen over de stand van zaken en de verwachtingen in sectoren die voor de afzet van
Nijmeegse bedrijventerreinen belangrijk zijn. Vandaar dat ik graag uw inschatting wil horen over
de sector waarin u actief bent/goed kent,.
Omdat u ook op Bijsterhuizen gevestigd bent, wil ik ook graag uw taxatie horen over de gang van
zaken in dat gebied.
19
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
We zullen het eerst hebben over de logistiek
Hoe gaat het in de logistiek landelijk, maar ook in Nijmegen? (omzet, winstgevendheid, etc.),
land: goed slecht neutraal
Nijmegen goed slecht neutraal
Is de sector economisch expansief of krimpend?
Wat zijn de onderliggende economische trends in de sector?
1.
2.
3.
Ruimtelijk gedrag
Wat is het huidige beeld wat betreft onroerend goed of ruimtegebruik, zitten de bedrijven ...
krap in de jas of juist ruim in de jas
o.h.a. goed gehuisvest of juist verouderd
ruimtelijk uitbreidend of krimpend
Bij uitbreiding: ter plaatse door verbouw, door uitbreiding in bestaande bouw of nieuwbouw
op nieuw terrein.
Welke kwalitatieve trends ziet u in de huisvesting van logistieke bedrijven (bijvoorbeeld
gebouwconcepten, productieorganisatie, etc.).
1.
2.
3.
Welke terreinen of soort terreinen doen het goed (ook buiten Nijmegen), welke niet.
Waarom?
20
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Hoe beoordeelt u vanuit uw sector gezien:
Bijsterhuizen
goed slecht neutraal; bij goed of slecht waarom?
NovioTechCampus/Winkelsteeg
goed slecht neutraal; bij goed of slecht waarom?
Ontwikkellocaties nabij oprit stadsbrug goed slecht neutraal; bij goed of slecht waarom?
Park15 (beoogd terrein langs de A15 bij Valburg) goed slecht neutraal; bij goed of slecht
waarom?
De Grift (terrein in de Waalspong tegen de A15) goed slecht neutraal; bij goed of slecht
waarom?
Welk voorkeurterrein zou u toevoegen? _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
waarom/vanwege welke reden?
Wat is uw verwachting voor de komende drie jaar voor de sector in deze regio en voor de
ruimtebehoefte/voorkeuren?
Wat zijn uw inschattingen als u wat verder kijkt?
Welke drie punten zou de gemeente met voorrang moeten aanpakken om de ontwikkeling
van uw sector in de regio te bevorderen?
1
2
3
21
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
U bent gevestigd op Bijsterhuizen. Hoe zou u de bestaande situatie daar typeren?
goed slecht neutraal
Wat zijn voor u de sterke punten van het terrein, wat de zwakke?
Sterk:
Zwak:
Wanneer u drie jaar terug kijkt, ziet u dan vooruitgang of achteruitgang?
vooruitgang achteruitgang neutraal
(bij vooruitgang of achteruitgang) Waarom?
Verwacht u dat het terrein er de komende jaren op vooruit gaat of achteruit?
Vooruitgang achteruitgang neutraal
(bij vooruitgang of achteruitgang) Waarom?
Welke drie punten zou de gemeente met voorrang moeten aanpakken wat betreft
Bijsterhuizen?
1
2
3
22
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Definitie bedrijventerreinen conform IBIS
23
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Bedrijventerreinen en planexploitaties
Bedrijventerreinen worden hier opgevat zoals omschreven en opgenomen in IBIS (Integraal
Bedrijventerrein InformatieSysteem).
Enkele voorwaarden om van een bedrijventerrein te spreken:
Bedrijventerrein: een werklocatie van minimaal 1 ha bruto bestemd en geschikt voor gebruik door handel, nijverheid
en industrie. Op deze terreinen kan ook enige commerciële en niet-commerciële dienstverlening (zoals
kantoorgebouwen, detailhandel) aanwezig zijn, maar deze hebben samen een minderheidsaandeel in de
terreinoppervlakte. De volgende terreinen vallen er niet onder: een zeehaventerrein, een economische zone, een
kantorenlocatie, een terrein voor grondstoffenwinning, een terrein voor olie- en gaswinning, een terrein voor
waterwinning, een terrein voor agrarische doeleinden, een terrein voor afvalstort.
Over het algemeen worden aaneengesloten terreinen bedoeld voor meerdere bedrijven
(collectieve bedrijventerreinen) in de inventarisatie betrokken.
Figuur 1 ligging bedrijventerreinen in en direct aansluitend aan Nijmegen (IBIS)
Planexploitaties waarin de gemeente Nijmegen deelneemt en die gericht zijn op bedrijfsmatig
gebruik, lopen niet altijd “1-op-1” met deze terreinen.
De meeste terreinen zijn geheel of grotendeels uitgegeven, waardoor de planexploitaties
gesloten zijn.
24
BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid
Bij lopende exploitaties kan het gaan om:
1. eerste uitgifte (greenfield, zoals het resterende deel van Bijsterhuizen, de Grift),
2. terreindelen die eerder verkocht of verhuurd zijn geweest en weer aangeboden worden
(herontwikkelingsaanbod als Mercuriuspark, Compaq, Wolfskuilseweg).
3. niet-bedrijventerrein (Bergerden (landbouw), Vlek 14 Ressen (naar verwachting niet
hoofdzakelijk handel, nijverheid en industrie).
Ten slotte is nog vermeldenswaard dat ook particuliere eigenaren greenfield- of
herontwikkelingsaanbod te koop aanbieden op bedrijventerreinen (op Bijsterhuizen en
Winkelsteeg m.n.). Voor de gemeente zijn dit geen lopende planexploitaties (meer).
25

Enkelbestemmingen Dubbelbestemmingen

Workshop Ruimte voor Bedrijvigheid Opgave

meer….. - Schijndel

REGIONAAL VAKANTIEROOSTER NIJMEGEN E.O. 2015

ARBO veiligheidsinstructiefolder 3

Presentatie zonnestroom JP Ensing

Economielezing Bedrijventerreinen Van leegstand naar kans

%XLWHQJHZRQHQ LQ %HULQJHQ

paraaf polffefeuille}4qci

Hallo allemaal, Op zondag 17 mei vind de Marikenloop in