HOE HERKEN IK TOEKOMST BESTENDIG VASTGOED?

HOE HERKEN IK TOEKOMST
BESTENDIG VASTGOED?
Locatie, locatie, locatie is passé
In de Vastgoed Focus van mei 2014 stonden wij stil bij het onderwerp
‘toekomstbestendig vastgoed’. Hoe herkennen we dit soort vastgoed?
Lange tijd was het adagium in de vastgoedmarkt dat de ‘locatie’ de
waarde van het vastgoed bepaalt: locatie, locatie, locatie. Natuurlijk
is locatie belangrijk, maar niet de enige factor die waardeperspectief
op de langere termijn kan bieden. Er zijn voorbeelden genoeg van
lege kantoren in de centra van onze steden die al jaren leegstaan.
Superlocaties, maar niemand wil er zitten. Of juist andersom: hoeveel
locaties zijn er niet die twintig jaar geleden superhot waren, in de
markt ook zo werden benoemd, maar waar nu niemand meer wil
zitten. Wat is locatie, locatie, locatie dan nog waard?
Locatie, gebouw én gebruiker
De commerciële levensduur van gebouwen en locaties wordt korter. En
dat moeten we ons goed realiseren bij de financiering en beoordeling
van vastgoed. Om toekomstbestendig vastgoed te herkennen, gaan
we op zoek naar die combinaties waar locatie, gebouw en gebruik
nu en op termijn ‘vanzelfsprekend’ zijn. En dan valt op dat dit voor
veel objecten niet zonder meer opgaat, of slechts deels. Maar in veel
gevallen ook helemaal niet! Schematisch ziet dat er als volgt uit:
Locatie
Transformatie/
nieuwbouw
(toekomstige)
leegstand
Toekomst
bestendig
Gebruiker
Huurcontract/
eigenaargebruiker
Gebouw
Bij het financieren van vastgoed moet worden herkend waar de
combinatie locatie, gebouw en gebruiker elkaar overlappen. Daar is:
• een stabiele kasstroom realistisch
• waardeperspectief op langere termijn mogelijk
Disclaimer
Contactgegevens
Dit artikel is uitgegeven door
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Bank (030) 232 32 32.
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
Aan deze publicatie kunnen geen
(030) 232 39 11
rechten worden ontleend.
[email protected] / www.fghbank.nl
HOE HERKEN IK TOEKOMSTB ESTENDIG VASTGOED?
Vanuit de vastgoedsector is het vastgoed bijna altijd het uitgangspunt:
locatie en gebouw creëren nieuwe vraag. Maar snel veranderende
omgevingsfactoren zorgen juist voor verandering van het
vastgoedgebruik. Dynamiek ontstaat niet aan de aanbodzijde van de
markt, maar juist aan de vraagzijde.
Anders kijken naar vastgoedfinanciering
We moeten dus anders kijken naar vastgoed. De gevolgen voor de
financiering moeten we duidelijker differentiëren.
• De concurrentie in het beleggen en financieren in toekomstbestendig
vastgoed wordt groter. Niet in de laatste plaats doordat het vastgoed
dat zich hier écht voor kwalificeert, door krimp en uitval van
gebruikers naar verwachting schaarser wordt.
• Vooral de langetermijnkwaliteit van de locatie wordt in de toekomst
minder vanzelfsprekend. Leegstand blijft structureel aanwezig in
veel sectoren en regio’s en de keus is aan de gebruiker. En juist die
gebruiker is met de veranderende omgevingsfactoren steeds vaker
op zoek naar flexibiliteit. We zien dan ook in toenemende mate dat
de stabiliteit van de huurstroom belangrijk wordt. De relatie tussen
kwaliteit en lengte van de huurstroom, het risico van de financiering
en het rendement moet onderdeel zijn van hoe we financiering
inrichten.
• Nieuwe mogelijkheden ontstaan op die locaties waar wel
gebruikersvraag is, maar (nog) geen geschikt vastgoed. Hier is
waardepotentieel mogelijk door te investeren in herontwikkeling,
transformatie of waar nodig nieuwbouw. Herkennen van deze
mogelijkheden vraagt om specifieke vastgoedkennis en in veel
gevallen ook een gezonde dosis ondernemerschap.
• Naast herkennen van ‘toekomstbestendig vastgoed’ is het ook
van belang het tegenovergestelde te herkennen: (toekomstige)
leegstand. Duidelijk is dat een groeiend deel van de vastgoed
voorraad dit risico loopt. Hiervan moeten we ons bewust zijn.
Kortom, vastgoed financieren in de huidige markt vraagt om een
brede benadering van de totale context.
We moeten dus anders kijken naar vastgoed. De gevolgen voor
de financiering moeten we duidelijker differentiëren.
FGH BANK NOVEMBER 2014

Download Report