September 2014

Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 8 • nr 6 • september 2014 • zie ook: www.nvm.nl
‘Behoefte aan meer
vastgoed neemt toe’
2
Rondetafeldebat over NHG
‘Geen tovermiddel om
markt vlot te trekken’
6
‘Plaatsing windmolen
schadelijk voor prijs
van koopwoning’
9
Michaël van Straalen, voorzitter MKB-Nederland
‘Het is nú tijd voor kopers
om in te stappen’
Voorzitter Michaël van Straalen van MKB-Nederland noemt twee items die bovenaan het
lijstje staan van zijn werkgeversorganisatie: kosten op arbeid en woningbouwproductie.
De één moet drastisch omlaag, de ander fors omhoog. Hij is blij met het voorzichtige herstel
van de bouw en ziet perspectieven voor de woningmarkt. “De dynamiek komt langzaamaan
terug. Het is nú tijd voor kopers om in te stappen.”
Het geleidelijk economisch herstel is
van directe invloed op het midden- en
kleinbedrijf, zegt Van Straalen. “Dat
profiteert in zijn algemeenheid daar nu
al van. Bedrijven die exporteren – 70
procent van de Nederlandse export komt
voor rekening van het MKB – merken nu
al dat het economisch iets beter gaat.
Maar als je kijkt naar de binnenlandse
economie, dan gaat dat proces veel
trager. Wij zouden willen dat het kabinet
maatregelen neemt om de binnenlandse
bestedingen weer aan te jagen. En
ruimte geeft aan ondernemers om
weer te excelleren, te innoveren en te
investeren.”
Collectieve lasten
MKB-Nederland pleit al geruime tijd
voor een substantiële verlaging van
kosten op arbeid. Die zijn ontzettend
hoog in ons land, zegt Van Straalen.
“Dat kan niet doorgaan, want daarmee
druk je de economische groei de kop
in. De collectieve lasten moeten naar
beneden. Dat is een grote uitdaging
voor het kabinet.” Hij noemt als
voorbeeld de Zorgverzekeringswet.
“Een ondernemer betaalt een
inkomensafhankelijke premie (50
procent) via het loonstrookje van
de werknemer. Dat is maar liefst
7,7 procent van het loon! Zolang de
zorgkosten in de kern niet worden
aangepakt, blijven ondernemers
aanlopen tegen exorbitant hoge
loonkosten. Maar evengoed moeten de
lasten voor werknemers omlaag. Het
mes moet aan twee kanten snijden wil
de economie een boost gaan maken.”
Upswing
Van Straalen: “De Nederlandse economie
heeft één ding keihard nodig en dat
is bouwen. De woningmarkt moet van
het slot af. Dat zeg ik niet alleen om
die bouwondernemingen of aannemers
een hart onder de riem te steken. Het
is een economisch vaststaand feit dat
rondom de bouw in de volle breedte
zoveel economische activiteit is, dat je
daarmee de upswing van de binnenlandse
economie kunt vormgeven. Woningbouw
zet een heel breed scala van activiteiten
in gang: Van installateur tot verhuizer,
van groenvoorziening tot architect. De
detailhandel is sterk gebaat bij een
upswing in de woningmarkt. Er moet
gemuteerd worden.”
Lees verder op pagina 3
Rubrieken
Makelen in een moeilijke markt
4
Faits divers
5
De eerste woning van
Mariska van Kolck
12
In de kantlijn: de Van Nellefabriek
in Rotterdam
12
voorwoord
Nog veel werk
te doen
‘Het lijkt erop dat het herstel van de
woningmarkt eindelijk ingezet is. Na
zes jaar crisis worden er meer huizen
verkocht. Bovendien neemt de waarde
van huizen weer toe. De dramatische
waardedaling is tot stilstand gekomen.
Goed nieuws voor de huizenbezitter,
die het de afgelopen jaren flink voor de
kiezen heeft gehad.
Marc van Heel, directeur BlackRock Benelux:
‘Behoefte aan meer
vastgoed neemt toe’
Vermogensbeheerder BlackRock is ‘s werelds grootste belegger. In de AEX, de index van
grootste beursgenoteerde bedrijven in Amsterdam, heeft zij namens haar klanten een
belang van 17 miljard euro. “Nederland en België samen zijn onze belangrijkste markt op
het Europese continent.”
Maar er is nog geen reden voor een uitbundige
juichstemming. Er is namelijk nog veel mis met de
woningmarkt. Zo komt de markt in grote delen van
ons land nog amper in beweging en kampen veel
Nederlanders met een restschuld. Ook is er nog
steeds een duurzame ‘mismatch’ tussen huren en
kopen. Er is in wezen nauwelijks een duurzame
huursector. Daarnaast komt een grote groep
Nederlanders door te strenge kredietregels van
hypotheekverstrekkers niet in aanmerking voor een
eigen woning. Een toenemend aantal zzp’ers staat
hierdoor op de woningmarkt buitenspel.
Marc van Heel van BlackRock Benelux:
“In Europa willen wij ons meer profileren in de retailmarkt.”
wat wij doen, in Europa willen wij ons meer profileren in de
retailmarkt.”
Hoe belangrijk is de Benelux voor BlackRock?
Van Heel: “Nederland en België samen genomen zijn naast het
Verenigd Koninkrijk één van de belangrijkste markten in Europa.
Dat betekent dat er een sterke focus ligt op beide landen. Dat
is ook de reden waarom we in Amsterdam een groot kantoor als
uitvalsbasis hebben.”
Al met al moet er dus veel gebeuren voordat er
sprake is van een fundamenteel herstel van de
woningmarkt. Het werk op de woningmarkt is nog
lang niet af. Met de begrotingsbehandelingen van
minister Blok van Wonen in zicht, vragen wij daarom
politiek Den Haag om aandacht voor het creëren van
een structureel gezonde woningmarkt. Met eerlijke
financiële voorwaarden voor iedereen, ook zzp’ers
en starters. Met een goede verhouding tussen kopen
en huren. Met voldoende ruimte voor nieuwbouw om
aan de groeiende vraag te voldoen, bijvoorbeeld naar
seniorenwoningen.
Werk aan de winkel dus, want een goede
doorstroming op de woningmarkt is van wezenlijk
belang voor u én voor Nederland.
Ger Hukker,
voorzitter NVM
“Kijken we naar de Nederlandse pensioenmarkt, dan praten we
over 1,2 biljoen aan assets. Dat is voor ons verreweg de grootste
institutionele markt op het Europese vasteland. Logischerwijs
hebben we ons daarop als eerste geconcentreerd . We hebben
meer dan honderd Nederlandse klanten, waaronder de grootste
pensioenfondsen. Daarnaast is ook de verzekeringsmarkt voor
ons een zeer belangrijke markt.”
‘Er is meer vraag naar
inflatiecompenserende
producten. Vastgoed
valt daar ook onder’
BlackRock is bekend bij professionele beleggers, maar
minder bij het grote publiek. Daar gaat hopelijk verandering
in komen, zegt Marc van Heel, directeur BlackRock Benelux.
“Het is belangrijk om uit te leggen wat BlackRock doet. Wij
zijn een vermogensbeheerder die zowel grote als kleine
beleggers ondersteuning biedt om te kunnen beleggen, via
bijvoorbeeld marktinzichten, omvangrijk risicobeheer en onze
beleggingsfondsen. Waarbij het belangrijk is om te weten dat
het vermogen dat BlackRock beheert van onze klanten is, en
niet van onszelf. Wij zijn groot geworden in de institutionele
markt. In de Verenigde Staten weten ook kleine beleggers
Wat is BlackRock?
Bij BlackRock in Amsterdam werken vijftig
mensen. Zij zijn vooral actief op het gebied van
relatiebeheer. Andere financiële centra van
BlackRock, waaronder New York en Londen, zijn
zogeheten beleggingscentra waar het vermogen
van klanten wordt beheerd.
De Nederlandse vestiging heeft een kapitaal
van circa 152 miljard euro onder haar hoede.
Professionele beleggers investeren daarvan
doorgaans ongeveer de helft in obligaties, zo’n 40
procent in aandelen en 10 procent in vastgoed.
2
In hoeverre staat Nederlands vastgoed in de
belangstelling bij professionele beleggers?
“Pensioenfondsen hebben traditiegetrouw een redelijk hoog
aandeel in vastgoed. Van dat vastgoed is een gedeelte in
Nederland geïnvesteerd. Wat wij momenteel zien is dat met
name Nederlandse pensioenfondsen steeds verder buiten de
landsgrenzen kijken, zoals Amerika en Azië. Je ziet daardoor
hun exposure in het buitenland groter worden. Wij helpen
pensioenfondsen daarbij.”
Vorig jaar heeft BlackRock het vastgoedbedrijf MGPA
overgenomen. “MGPA is met name in Europa en Azië werkzaam,
gebieden waar wij minder actief waren”, zegt Van Heel.
“Door deze overname kunnen we nu een mondiaal product op
vastgoedgebied aanbieden. Het stelt ons beter in staat om met
Europese vastgoedbeleggers, ook in Nederland, in contact te
treden om te praten over het optimaliseren van portefeuilles.
Maar het verschaft ons ook mogelijkheid om kennis op
het gebied van vastgoedprojecten uit te wisselen. Ook in
Nederland.”
Wat zijn de vooruitzichten ten aanzien van de
vastgoedmarkt? Wat verwacht u de komende jaren?
“Twee dingen. Aan de vraagzijde zien we ten eerste een
duidelijke behoefte binnen institutionele portefeuilles om het
gedeelte vastgoed op te hogen. We verrichten regelmatig
peilingen onder onze beleggers en daaruit komt die wens sterk
naar voren.”
“Ten tweede, in de pensioenfondswereld is men – zeker op de
langere termijn – beducht voor inflatie. Hoe kan dat inflatierisico
binnen de financiële portefeuille het best worden afgedekt? Er
is daardoor meer vraag naar inflatiecompenserende producten.
Vastgoed valt daar ook onder.”
“Aan de aanbodkant staan er nog steeds veel kantoren leeg.
Daar zien we nog geen aantrekkende beweging. In andere
delen van de markt, de hypotheekmarkt voor particulier
vastgoed, zien we die beweging wel. Dat is een positieve
ontwikkeling.”
Vervolg van pagina 1
Schenkingsregeling
Van Straalen vindt het zeer bemoedigend te zien dat het aantal
verhuisbewegingen toeneemt de laatste maanden. “Er zijn meer
starters op de woningmarkt dan een jaar geleden. Daar zijn natuurlijk
ook maatregelen op genomen. In veel gemeenten hebben we de
startersfaciliteit. En er zijn private initiatieven die de koopsubsidie
opnieuw geïnitieerd hebben. En dan heb je natuurlijk de versoepeling
van de schenkingsregeling die een ﬂinke impuls heeft gegeven
aan de kopersmarkt. Ik ben enthousiast als ik zie hoeveel mensen
daar gebruik van hebben gemaakt. Het zou kortzichtig zijn als het
‘Boven in de doos ligt de
bouw, de woningmarkt’
“Als wij vandaag een doos hadden met ingrediënten
om de economie te stimuleren, dan ligt boven in die
doos de bouw, de woningmarkt”, zegt Van Straalen
“Dat kan niet anders. Dat is echt de trigger om de boel
in beweging te krijgen. Ja, er is gelukkig veel gebeurd.
Maar er moet meer gebeuren. In de huurmarkt valt
nog veel te verbeteren. Hebben we in de huurmarkt
voldoende dekking om de vraag naar huurwoningen
adequaat te beantwoorden? Het antwoord is nee.
Dat moet opgelost worden. Kijken we naar de
woningcorporaties dan hebben die te weinig geld om
in nieuwe huurwoningen te investeren. Die enorme
volumes die zij in beweging zouden kunnen brengen
in hun domein, de publieke sector, die blijven uit. Daar
maak ik mij zorgen over. Dat betekent dus dat er geen
gezonde, evenwichtige woningsector in Nederland is,
met een goed opgebouwde huursector, van sociaal
naar de private sector. Dat moet verbeterd worden.”
interview
‘Bemoedigend dat het
aantal verhuisbewegingen
toeneemt’
Kortlopende huurcontracten
Van Straalen: “Ik ben een voorstander van kortlopende
huurcontracten voor bedrijfsonroerend goed. Dat is
belangrijk in deze tijd van economische onzekerheid.
Daar kan de NVM een bijdrage aan leveren. Ook
kan zij een bijdrage leveren aan het bewustzijn
van de bedrijfsonroerendeigenaar dat er soms ook
verlies genomen moet worden. Die moet niet met
hoge fictieve vierkantemeterprijzen blijven rekenen
gecombineerd met een huurvrije periode.”
kabinet dat nu wil stopzetten. De minister van Financiën kan alleen
maar blij zijn met deze ontwikkeling en moet zich niet verschuilen
achter de kosten. Je moet niet vergeten dat de beweging door de
versoepeling van het schenkingsrecht achterlangs zorgt voor een
enorme belastingopbrengst. De Nederlandse staat wordt er alleen
maar beter van. MKB-Nederland is niet de enige die pleit voor een
handhaving van de schenkingsregeling. Ook de NVM en VNO-NCW
zijn diezelfde mening toegedaan. Ik hoop dat er in Den Haag goed
naar ons wordt geluisterd (inmiddels is bekend geworden dat de
verruimde schenkingsregeling per 1 januari wordt stopgezet, red.).”
Nu acteren
Van Straalen: “Je ziet de verbetering, het grotere aantal mutaties,
niet uitsluitend in de nieuwbouw maar ook in de bestaande bouw.
Dat wordt mede veroorzaakt door de extreem lage hypotheekrente
en de gunstige huizenprijzen. Als je al die startersmaatregelen, de
schenkingsvrijstelling, lage hypotheekrente en lage huizenprijzen
bij elkaar optelt, dan moet je als koper niet op je handen blijven
zitten. Dan moet je nu gaan acteren. Veel mensen doen dat al en
ik ben er, gezien het gunstige klimaat, van overtuigd dat nog meer
mensen dat gaan doen de komende tijd.
Er is rust aan het front. Het kabinet heeft zijn koers bepaald en
is nu klaar met de discussie over de hypotheekrenteaftrek. En
terecht. We zijn klaar met de loan-to-value discussie. Makelaars
hebben juist nu een belangrijke rol om potentiële kopers goed te
informeren over hoe dat allemaal in elkaar grijpt. Kortom, er is
sinds lange tijd weer sprake van een interessante en aantrekkende
kopersmarkt. Ook het MKB profiteert daarvan.”
Michaël van Straalen, voorzitter MKB-Nederland: “In de
huurmarkt valt nog veel te verbeteren”
‘De Nederlandse economie heeft één ding keihard nodig:
dat is bouwen. De woningmarkt moet van het slot af’
hogeRe PRijZen vooR een RetRowoning
Woningbezitters zijn bereid meer te betalen voor woningen die gebouwd zijn in een
zogenaamde historische bouwstijl. Deze retrowoningen zijn 5 tot 14 procent duurder dan
andere type woningen, maar blijken niet waardevaster.
Dit blijkt uit het onderzoek ‘De waarde van Stijl’, verricht door
het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en de Amsterdam
School of Real Estate (ASRE). Bij retroarchitectuur gaat
het bijvoorbeeld om woningen die zijn geïnspireerd op de
architectuur uit de jaren dertig van de vorige eeuw of die van
zeventiende-eeuwse herenhuizen.
Vinex-wijken
De prijsanalyse is gericht op de 86 Vinex-uitbreidingswijken
die Nederland rijk is. Er is onderscheid gemaakt tussen
‘neotraditionele’ en ‘verwijzend naar traditionele’ bouwstijlen.
De neotraditionele stijl is in alle opzichten (qua gebouwvorm,
gevelcompositie en detaillering) een nabootsing van bouwstijlen
uit het verleden. Bij ‘verwijzend naar’ wordt vrijer omgegaan
met de historische stijl. Vaak worden bij deze woningen wel de
gebouwvorm en gevelcompositie nagebootst, maar ontbreekt de
detaillering.
De prijsanalyse laat zien dat woningen die ‘verwijzen’ naar
bouwstijlen uit het verleden gemiddeld 5 procent duurder zijn
dan niet-traditionele woningen en dat prijzen van neotraditionele
woningen maar liefst 14 procent boven die van woningen met
September 2014
een niet-traditionele bouwstijl liggen. In het laatste geval kan
een deel van het prijsverschil vermoedelijk worden verklaard
door het materiaalgebruik en de mate van detaillering en dus
hogere bouwkosten.
geconcludeerd is dat er een mismatch is tussen wat
huizenbezitters waarderen en wat ontwikkelaars aanbieden.
Immers, in een goed functionerende markt mogen er geen
prijsverschillen – bij gelijke bouwkosten – zijn tussen
bouwstijlen.”
Waardeontwikkeling
Uit het onderzoek blijkt verder dat de bouwstijl geen effect heeft
op de waardeontwikkeling van de woning. Sinds het begin van
de crisis zijn woningen met verschillende bouwstijlen namelijk
in vergelijkbare mate in prijs gedaald. Bij de analyse is er
rekening mee gehouden dat woningen in een historiserende stijl
gemiddeld groter zijn en mogelijkerwijs aantrekkelijker gelegen.
“De betalingsbereidheid voor historiserende architectuur
is groter dan voor andere bouwstijlen. Wat is hiervan de
implicatie?”, zo vragen de onderzoekers zich af. “Het is
verleidelijk om te zeggen dat er meer huizen in historiserende
architectuur moeten worden gebouwd. Maar dat zou
een verkeerde gevolgtrekking zijn. Wat wel kan worden
‘Er is een mismatch tussen wat huizenbezitters
waarderen en wat ontwikkelaars aanbieden’
3
Serie
MAKELEN IN EEN
MOEILIJKE MARKT
In deze serie vertellen makelaars
over hoe ze met ondernemerschap,
innovaties, klantbenadering en nieuwe
diensten succesvol opereren in deze
moeilijke markt. In dit dertiende
deel een gesprek met Michel ten
Hag, directievoorzitter van Ten Hag
Makelaarsgroep. Dit makelaarskantoor
met diverse vestigingen in de
provincies Gelderland en Overijssel
richt zich naast aan- en verkoop van
woningen en bedrijfshuisvesting
steeds meer op aanvullende diensten
zoals consultancywerkzaamheden en
conversie/ hergebruik van gebouwen.
Michel ten Hag: “Als je gaat kijken hoe
je je mensen op een andere wijze in
kunt zetten, dan krijg je een verdere
verbreding en verdieping van je vak.”
MAKELEN
IN EEN
MOEILIJKE
MARKT
“Vanaf het begin van de crisis hebben wij er goed over
nagedacht hoe we onze kennis en kunde anders in kunnen
zetten. En daarom zijn wij ook in staat geweest om in de
afgelopen zeven jaren van crisis ons omzetverlies te beperken.
Zo hebben we bij de bedrijfsmakelaardij inmiddels een omzet
die voor ruim 60 procent niet meer transactie-afhankelijk
is. Wij zijn daar heel sterk bezig met de transformatie van
leegstaande bedrijfsgebouwen. Bovendien zijn wij er leading
in om met andere marktpartijen zoals bouwers, architecten
en andere consultants een invulling aan te geven. Op het
gebied van de woningmakelaardij bieden wij steeds meer
consultancywerkzaamheden. Als land zijn wij namelijk redelijk
uniek in het grote aantal transacties ten opzichte van onze
voorraad. Wij verhuisden relatief vaak ten opzichte van de
inwoners van de landen om ons heen. Dat betekent dus dat
als het aantal transacties minder wordt, je je meer op de
bestaande woningvoorraad moet gaan richten. Dat zijn wij
gaan doen en dat kan dus via vele wegen. “
Het werk toen en nu
De markt toen en nu
Visie op de toekomst
“Een makelaar richt zich steeds vaker op meer zaken dan
alleen transacties. Hij houdt zich veel vaker bezig met
taxatiewerk, consultancywerkzaamheden en nog een aantal
nevenwerkzaamheden die behoren tot zijn kennisgebied
en vaardigheden, maar die misschien niet direct met een
makelaar worden geassocieerd. Zo hebben wij bijvoorbeeld
‘Klussenfrans’ in het leven geroepen. Dit is een dienst
waarmee wij huizen, voordat wij ze op Funda plaatsen, eerst
pimpen en zo optimaal verkoopklaar maken. Eigenlijk zoals
een autodealer zijn auto’s nog eens flink oppoetst voor hij
ze in de showroom zet. Daarnaast hebben wij in Enschede
onlangs de eerste Reimarkt geopend. Deze winkelformule
is een initiatief van een consortium van architectenbureaus
KAW en Kuub en twee regionale bouwers. Met deze partijen
hebben wij een uitvraag gewonnen in Enschede om ten
minste 40.000 woningen te verduurzamen. Bij Reimarkt
kunnen zowel huurders als kopers uit deze stad terecht voor
advies omtrent verduurzaming en direct uit het schap een
verduurzamingssprong kopen.”
“Voor ons is met name de onderkant van de markt nog
in beweging. Hier in het oosten van het land vinden er
in de prijscategorieën boven de 300 of 400 duizend euro
weinig transacties plaats. Wij zien een verschuiving van de
koopmarkt naar de huurmarkt. Daarnaast zijn ook de klanten
veranderd. De jongere generaties zijn eerder geneigd tot
huur. Met name de duurdere huurmarkt loopt goed, zowel
nieuwbouw als bestaande bouw. Dat is dan ook een van de
dingen waar wij ons op gericht hebben. Zo hebben wij van
een aantal woningcorporaties de opdracht gekregen om
voor de duurdere verhuur exclusief al hun verhuurzaken te
regelen. Langs die weg zorgen we dat we tot aanvullende
transacties komen. Bij de echt hoge prijscategorieën zie je
dat de aflossingscomponent die in de hypotheekconstructies
verplicht is gesteld om aftrek te hebben, wel heel erg hard
doortelt. Velen die redelijk zaten, zijn blijven zitten. Daardoor
is de doorstroming gestagneerd. De doorstroming stagneert
ook doordat een redelijk deel van de woningen in financiële
zin onder water staat. In BOG-land begint dat een klein beetje
beter te worden, maar bijvoorbeeld in de categorieën overheid
en semi-overheid komt nu juist leegstand naar voren, al is dat
wel plaatsgebonden.”
“De toekomst is uitdagend, omdat die veranderingen in onze
werkzaamheden door zullen blijven gaan. In eerste aanleg ziet
dat er misschien bedreigend uit, want als je die transacties
niet meer doet, hoe moet dat dan? Maar als je doordenkt
en gaat kijken hoe je je mensen op een andere wijze in kunt
zetten, dan krijg je een verdere verbreding en verdieping van
je vak. Inmiddels trekt de woningmarkt ook weer wat aan,
met name in de grote plaatsen. In Zwolle merken we dat heel
sterk, evenals in de stedendriehoek (Zutphen, Apeldoorn,
Deventer) en in de universiteitsstad Enschede. Op termijn
zullen naar verwachting ook de prijzen zich herstellen. Het
sentiment in de markt is weliswaar nog steeds niet heel mooi,
maar er zit wel wat verbetering in. Maar aangezien het enige
tijd heeft geduurd tot de markten slechter werden, zal ook die
opgaande lijn enigszins met horten en stoten gepaard gaan. Ik
verwacht dan ook dat er zeker nog vijf jaar overheen zal gaan,
om weer terug te komen op het niveau van 2007.”
‘Verduurzamingssprong
uit het schap’
4
Ondernemen met
nieuwe diensten
‘Een makelaar richt zich
steeds vaker op meer
zaken dan alleen
transacties’
CoLUmn
Het is nu al meer dan 10 jaar geleden dat de toenmalige
staatssecretaris Remkes de idee lanceerde dat corporaties
per jaar 50.000 huurwoningen zouden moeten verkopen.
Dat gaf toen veel onrust en het is er ook niet van gekomen.
Gelukkig maar. Om verschillende redenen was het niet zo’n
goed idee. Een goed werkende woningmarkt heeft ook een
substantieel aandeel huurwoningen nodig.
Tegenwoordig weten we dat er vooral behoefte is aan huurwoningen in het
middensegment. Dat zou goed kunnen worden gerealiseerd door middel van kwalitatief
goede corporatiewoningen. Verder kan omvangrijke verkoop van corporatiewoningen
ook schadelijk zijn voor de koopwoningmarkt. Het heeft een negatieve invloed op de
doorstroming en kan ook tot prijsbederf leiden.
Zorg
De zorg over de mogelijke negatieve invloed van corporatieverkopen is goed te
begrijpen. Niet in de laatste plaats door het beleid van het ministerie. In oktober
2013 is de mogelijkheid om korting te geven aan particulieren weer verder verruimd.
Alsof het ministerie de corporaties wil aansporen douceurtjes te geven. Waarom zou
een particulier die bij een corporatie koopt bevoordeeld moeten worden boven een
particulier die een bestaande koopwoning koopt?
Daar waar het behoud van het maatschappelijk vermogen van corporaties een centraal
beleidsthema is, is dat bij de verkoop van huurwoningen kennelijk ineens niet meer
CoLUmn
coRPoRatieveRkoPen
aan de orde. Ondertussen is de verkoop van corporaties aan particulieren de laatste
jaren, crisis of niet, betrekkelijk stabiel gebleven, zo tussen zestien en dertienduizend
woningen per jaar. Omdat het aantal transacties in de koopsector de laatste jaren
scherp is gedaald, is het aandeel van corporatieverkopen in het totaal aantal transacties
wel fors toegenomen. Met de huidige toename van het aantal transacties neemt het
aandeel weer af.
Oneerlijke concurrentie
Leidt de verkoop van corporatiewoningen nu tot prijsbederf? Concrete voorbeelden van
‘oneerlijke’ concurrentie van corporaties zouden tot een bevestigend antwoord kunnen
leiden. Maar ook gedwongen verkopen, of verkopen uit een erfenis kunnen onder de
marktprijs plaats vinden. Of er sprake is van een algemene trend van prijsbederf door
het gedrag van corporaties, is alleen via onderzoek vast te stellen. De laatste jaren zijn
verschillende onderzoeken uitgevoerd.
In het laatste onderzoek dat recent is gepubliceerd zijn gegevens van de NVM en
die van het Kadaster samengevoegd. Er is gekeken of de verkoopprijs van reguliere
koopwoningen beïnvloed is door de verkoop van corporatiewoningen binnen een straal
van 250 meter. Er is een effect vastgesteld. Gemiddeld is het negatieve prijseffect
2 procent. Dit komt overeen met een bedrag van 3.374 euro per verkochte reguliere
koopwoning. Naarmate het aantal corporatieverkopen groter is, is ook het negatieve
prijseffect groter. Het gemiddelde effect
is echter verrassend gering gelet op de
relatieve omvang van de corporatieverkopen
en de kortingen die daarbij worden
gegeven, overigens vaak met nadere
voorwaarden, zoals Koopgarant. Eerdere
onderzoeken lieten een vergelijkbaar
resultaat zien.
Kunnen we nu gerust gaan slapen?
Dat lijkt me te optimistisch. Het
gaat om maatvoering. Verkoop van
corporatiewoningen in de huidige omvang
kan door de markt goed worden opgenomen.
Het blijft echter oppassen met politici die
ten laste van het maatschappelijk bestemd
vermogen van corporaties graag mooie sier
maken.
Johan Conijn, buitengewoon
hoogleraar Woningmarkt Universiteit
van Amsterdam, verbonden aan de
Amsterdam School of Real Estate
FaitS diverS
Verkoop van corporatiewoningen in de huidige omvang kan
door de markt goed worden opgenomen’
dromen over de kleinste huizen
In Nederland en elders kiezen steeds meer mensen voor kleinere huizen. Soms gebeurt dat
noodgedwongen door minder financiële ruimte. De situatie is gelukkig nog niet zo nijpend
als bijvoorbeeld in New York City, waar de prijzen zo hoog zijn, dat veel mensen zich
slechts studio’s kleiner dan 40 m2 kunnen veroorloven. Maar ontslag, minder werken en
hogere lasten kunnen wel redenen zijn dat mensen in een kleiner huis gaan wonen.
Er zijn ook mensen die welbewust voor klein wonen kiezen.
Niet om het geld, al zijn de woonlasten lager, maar om de
andere voordelen. Een kleine woning, in Amerika te koop vanaf
7 m2, betekent een lage energierekening, minder onderhoud en
schoonmaken, weinig spullen, een simpel leven en een lagere
impact op het milieu. Ook in Nederland groeit de belangstelling
voor minihuizen onder huizenzoekers.
Bouwbesluit
Eenvoudig is het evenwel niet om in Nederland een minihuis te
(laten) bouwen. Dat komt deels door het Bouwbesluit, waarin
regels en voorwaarden vastgelegd zijn waaraan een huis
moet voldoen. Eén van de regels is de minimale oppervlakte
van de woonkamer, slaapkamer en keuken bij elkaar, bij een
nieuw huis 18 m2. Daarnaast moet elke afzonderlijke woon- en
slaapkamer een minimale oppervlakte van 11 m2 hebben. Wie
een klein huis met woon- en slaapkamer wil betrekken, zit
minstens op 25 m2.
FAITS
DIVERS
Less is more
Natuurlijk is dat al behoorlijk klein voor Nederlandse begrippen:
een huis is hier gemiddeld 120 m2 groot. Woningen groter dan
25 m2 zijn in Nederland echter allesbehalve nieuw. Alleen al in
September 2014
Amsterdam staan op dit moment 323 huizen te koop met een
oppervlakte tot 40 m2. De kleine-huizenbeweging van de laatste
jaren richt zich juist specifiek op de allerkleinste huizen: kleiner
dan 20 m2. Less is more, heet het.
Door de Bouwbesluiteisen zal het in Nederland evenwel
nog lastig zijn een allerkleinst huis vanaf 7 m2 te bewonen.
Hoewel de eisen de afgelopen jaren wel versoepeld zijn,
zoeken sommige inventieve huizenjagers de oplossing buiten
de regels om: door het huis op wielen te zetten, is het in feite
een woonwagen, waar soepeler eisen voor gelden. Zo is het
soms toch mogelijk om op minimale grootte te leven.
5
debat
Debat over Nationale Hypotheekgarantie
‘Het is geen tovermiddel om
de markt vlot te trekken’
De Nationale Hypotheekgarantie (NHG), bedoeld als vangnet bij de verkoop van de
eigen woning, is al enige tijd aan verandering onderhevig. Er is de laatste jaren al
verschillende keren met de NHG-grens geschoven. Eerst omhoog en nu weer naar
beneden. Zo ging de grens per 1 juli omlaag van 290.000 euro naar 265.000 euro. Ook
worden er regelmatig vraagtekens gezet bij de financiële risico’s van dit instrument
voor de overheid. Moet de NHG, nu de woningmarkt zich langzaam herstelt, nog wel in
de huidige vorm blijven voortbestaan? Wat is de invloed geweest op de huizenprijzen?
Zijn de risico’s voor de overheidsfinanciën niet te groot? Op initiatief van NVMagazine
gingen Gerbert Hebbink, econoom bij De Nederlandsche Bank, econoom Arnoud Boot
van de Universiteit van Amsterdam, Wim Flikweert, manager marketing hypotheken,
strategie en innovatie bij de ING, en NVM-voorzitter Ger Hukker over de NHG in debat.
Hoe kijkt u momenteel tegen de rol van de NHG aan?
Gerbert Hebbink (DNB): “Met de NHG wordt te veel het opbouwen
van een schuld gestimuleerd.”
Boot: “Er zijn twee aspecten. Aan de ene kant heb je het
beleggersperspectief, waarbij de garanties die aan banken
worden gegeven het kopen van hypotheekpapier attractief
maakt voor beleggers. De beleggers willen natuurlijk dat deze
garanties zo waterdicht mogelijk zijn. Daarnaast vind ik dat de
rol van de NHG gewoon veel te groot is bij de wijze waarop we
de huizenmarkt financieren. Het is een soort subsidie geworden.
70 tot 80 procent loopt tegenwoordig via de NHG. Dat is een
onvoorstelbaar grote hoop. We hebben natuurlijk de hele
huizenmarkt opgeblazen. Door de introductie van de NHG zijn die
huizenprijzen extra opgeblazen. Het is een versterkend effect,
de verkeerde kant op. We moeten naar een systeem toe, waarbij
die NHG een minder belangrijke rol speelt.”
Hebbink: “Vanuit beleggersperspectief zie je dat NHG-leningen
makkelijk verhandelbaar zijn en dat is prettig voor banken. Op de
langere termijn heb je daar de NHG niet meer voor nodig. Daar
kunnen ook andere instituten voor ontstaan. Ik ben het met Boot
eens dat met de NHG te veel het opbouwen van een schuld wordt
gestimuleerd. Eigenlijk is de aanmoediging: ‘neem maar een zo groot
mogelijke lening en koop daar een woning van’. Er is sinds een paar
jaar gelukkig wat op dit terrein gebeurd, maar een instrument om het
kopen te stimuleren hebben we in Nederland eigenlijk niet nodig.”
fundamentele verandering plaatsvindt, zowel maatschappelijk
als politiek. Er wordt nu de nadruk gelegd op minder lenen en
sneller aflossen. Er bestaat een aversie tegen risico’s. Eerst
bij de gemeentes en nu bij het Rijk. Vanuit Europa wordt ons
gevraagd of we wel genoeg op de eigen balans hebben staan.
Terwijl het instrument de overheid nog nooit 1 euro heeft
gekost.”
Enkele jaren geleden, tijdens de crisis, heeft de NVM
er hard voor gelobbyd om die grens naar 350.000 euro te
verhogen. Heeft dat gewerkt?
Hukker: “Dat heeft wel degelijk gewerkt. Ik durf rustig de
stelling aan dat als de NHG er niet was geweest, de prijzen
dieper waren gezonken. Dat er meer mensen onder water
hadden gestaan en dat er meer problemen op de woningmarkt
waren ontstaan. Ik wil niet zeggen dat het een tovermiddel is
om de markt vlot te trekken, maar het is wel een instrument
geweest om in ieder geval minder hard aan die boom van de
woningmarkt te schudden.”
Wim Flikweert (ING): “De NHG heeft de verbrokkeling van de
gemeentegarantie opgeheven.”
Zou de NHG alleen voor starters moeten gelden, zoals
eerder is gesuggereerd?
Boot: “In de huidige huizenmarkt moet je absoluut de starters
ontzien. Maar de huizenmarkt van morgen zal veel meer op die
van Duitsland lijken. Daar spaart men eerst voor een huis, maar
heeft men ook toegang tot de huurmarkt. Er is in Nederland geen
toegang tot de huurmarkt. Dus je bent gedwongen een duur huis
te kopen op jonge leeftijd. Men is gedwongen om dat gelijktijdig
te doen met het sparen voor het pensioen. We moeten meer
‘De huizenmarkt van morgen
zal veel meer op die van
Duitsland lijken’
naar een situatie toe waarin mensen makkelijker kunnen huren.
Ze moeten niet meteen pensioen opbouwen, maar geld sparen
om een huis te kopen.”
Hukker: “De NHG wordt te veel in een bepaalde hoek geduwd.
Ik hoor het De Nederlandsche Bank nog zeggen dat een
consument onverantwoord gedrag toonde door een NHGlening af te sluiten. Terwijl ik denk dat hij juist zijn verstand
gebruikte. Hij wordt deels beschermd bij calamiteiten en
kreeg een mooie rentekorting. Sterker, bijna een eeuwige
rentekorting, en hoefde daar een zeer beperkte premie voor
te betalen. Nu is het verworden tot een generiek instrument.
In de top van de markt hebben we zelfs marktaandelen van
90 procent gehad. De crisis heeft ertoe geleid dat er een
Boot: “Op de dag dat die verhoging werd ingevoerd, stond er
van mij en van mijn collega Lans Bovenberg een artikel in de
NRC, waarin wij ons afvroegen of de overheid helemaal gek
geworden was. Het verhogen van de verzekering terwijl het
huis in brand staat. Dat was een beetje wat men aan het doen
was. De mensen die toen een huis hebben gekocht, zijn op
een buitengewoon ongunstig moment de markt ingestapt. De
overheid heeft een niet te voorkomen neergang van de markt
even afgeremd.”
Hukker: “Ik zie dit anders. Dit waren geen tophypotheken, maar
mensen met een hypotheek in een prijsklasse tussen de 265.000
en 350.000 euro die de rentekorting gingen halen. Ze gingen een
hoge bijdrage leveren aan het vermogen van het Waarborgfonds.
Het waren bovendien klanten met een laag risico. De meeste
mensen hadden al overwaarde en leenden niet alles. Die gingen
voor de rentekorting.”
Boot: “Maar ze kochten een huis van 300.000 of 350.000 euro,
dat vervolgens drie jaar later maar 250.000 euro waard was.
Mensen die letterlijk een kwart van hun vermogen zijn verloren.
Terwijl we wisten dat die markt omlaag ging.”
Flikweert: “De NHG is een heel goed instrument geweest. Het
heeft de verbrokkeling van de gemeentegarantie opgeheven.
Het heeft hierbij een belangrijke rol gespeeld. Maar het is ook
geleidelijk aan een soort kortingsinstrument geworden en dat
heeft niets meer met het stimuleren van het eigenwoningbezit
te maken. Het zou nu benut moeten worden om heel gericht
specifieke ondersteuning te geven aan mensen die daarmee echt
geholpen worden bij de aankoop van een huis. Of die geholpen
moeten worden bij bijvoorbeeld het oplossen van problemen met
de fundering van hun huis.”
De deelnemers aan het debat, van links naar rechts: Wim
Flikweert, Ger Hukker, Arnoud Boot en Gerbert Hebbink.
6
Wat is de Nationale
Hypotheek Garantie?
Wanneer u een hypotheek onder NHG afsluit, betaalt
u aan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
1 procent van de hypotheekwaarde. In ruil daarvoor
staat dit fonds garant voor de lening, mocht u die op
een later moment niet meer zelf kunnen betalen.
Bij een NHG-hypotheek heeft de geldverstrekker
meer zekerheid dat deze lening wordt terugbetaald.
Daarom krijgt men als NHG-houder korting op de
rente die men over de hypothecaire lening betaalt.
Daarnaast is de NHG bedoeld als vangnet wanneer de
zaken anders lopen dan gepland. Dit kan bijvoorbeeld
veroorzaakt worden door een scheiding, een
overlijden of baanverlies. Het fonds wordt in het geval
van een gedwongen verkoop uw schuldeiser. Het
fonds kan, afhankelijk van uw situatie, de schulden
kwijtschelden in het geval van een gedwongen
verkoop.
Aan de NHG is een bepaalde grens verbonden. Per
1 juli van dit jaar is die grens verlaagd van 290.000
euro naar 265.000 euro (inclusief alle kosten, zoals
notariskosten). Onder de 265.000 euro kan men dus een
NHG-hypotheek afsluiten. Vorig jaar werd van meer
dan 3600 huishoudens de restschuld kwijtgescholden.
Dat is meer dan ooit. Naar verwachting zal dit aantal
de komende jaren nog verder toenemen. Hierdoor zal
de roep om een aanpassing van de NHG waarschijnlijk
nog luider worden.
‘De NHG wordt te veel
in een bepaalde hoek
geduwd’
mogelijk. Kijk naar Duitsland, maar dat heeft wel tijd nodig voor
de markt daarop aangepast is. Of je financiert wat meer aan de
voorkant zoals we nu doen. Daar heb je een NHG-constructie
voor specifieke groepen voor nodig. Dan accepteer je dat je
inderdaad een risico loopt. Maar we zijn het er in ieder geval
over eens dat de NHG hervormd moet worden.”
Wat zou nou de verstandigste volgende stap zijn in het
herstructureren van de NHG?
debat
‘De NHG-premie moet
wel wat meer
kostendekkend zijn’
Flikweert: “Er is een wezenlijk verschil met de oude situatie.
In de oude situatie kon je gewoon blind zeggen: neem de NHG,
want je hebt een lage premie en die heb je binnen no time terug
verdiend uit het rentevoordeel. Dat is veranderd. En die premie
gaat straks nog meer omhoog, als het een beetje tegen zit. Ik wil
ten slotte nog wel zeggen dat ik heel veel waarde hecht aan de
landelijke dekking van de NHG. Je moet het kind niet met het
badwater weggooien. De NHG heeft een stukje rust gegeven
en de lappendeken van individuele regelingen per gemeente is
verdwenen. Die zie ik niet graag terugkomen.”
Hukker: “Met deze woningmarkt moeten we de schokken wel
zoveel mogelijk beperken. Als er wat verandert, zoals bij de
NHG, moet dat qua timing een goed moment zijn om te doen. De
markt is nog te kwetsbaar.”
De uitspraken van Gerbert Hebbink (DNB) zijn op
persoonlijke titel gedaan.
‘Door de introductie
van de NHG zijn de
huizenprijzen extra
opgeblazen’
Hukker: “Dat je het inpast in een groter geheel. Je kunt
bijvoorbeeld meenemen hoe je met zzp’ers omgaat, hoe je
groot onderhoud en verduurzaming inpast en inspeelt op de
veranderende arbeidsmarkt. Maatwerk dus. Het zou in ieder
geval verstandig zijn om mensen die daarbij betrokken zijn, in
het overleg te hebben.”
Boot: “Het aantal gevallen dat onder de NHG valt, moet naar
beneden. Dan keert de NHG toch een beetje terug in de hoek
waar hij hoort. Dat is stap één. Bij de tweede stap moet je gaan
nadenken over dat grotere systeem en wat de rol van de NHG in
dat systeem is.”
Minister Blok stelt voor om de NHG-grens te verlagen
naar twee ton.
Hukker: “De Kamer heeft ooit gezegd dat de gemiddelde
woningprijs van ruim twee ton een mooi doel is.”
Maar de NHG is toch ook een soort sociaal vangnet
voor mensen die door allerlei omstandigheden in de
problemen zijn gekomen? Nu lijkt het alsof de NHG vooral
wordt gebruikt om de koop te stimuleren en net even die
leencapaciteit te verhogen.
Hebbink: “Dit is het doel over twee jaar en daarna gaan we mee
met de gemiddelde prijsstijging. Dat is het voorstel. Maar de
gehele NHG is dan inderdaad aangepast.”
Is twee ton is een redelijke grens?
Boot: “We moeten natuurlijk heel voorzichtig zijn en goed kijken
naar overgangsvraagstukken. Er kunnen hele generaties tussen
wal en schip vallen. Maar je wilt gewoon niet dat mensen 100
procent van de waarde van het huis lenen. Zeker niet de sociaal
zwakkeren. Als de NHG dat mogelijk maakt, is dat onwenselijk.
Ik vind dat we terug moeten gaan naar 80 procent.”
Hukker: “Dat deel ik helemaal niet. Ik heb een hogere dunk
van consumenten. Die gaan niet over een nacht ijs en staan
veel volwassener in de markt dan menigeen denkt. Ik vind
het verantwoord om die 100 procent loan-to-value overeind
te houden. Er is niets mis mee om iemand binnen de NHG tot
een kostengrens van twee ton een stap op de woningmarkt te
laten maken. Bij 80 procent, zoals op de Duitse woningmarkt,
is iemand al 43 of 44 jaar voordat hij zijn eerste stap op de
woningmarkt kan zetten. Als starter ben je dan gedwongen de
huurmarkt op te gaan, terwijl dat aanbod er momenteel helemaal
niet is. Ik vind dus dat die loan-to-value van 100 procent in stand
kan worden gehouden. Dan moet er met die consument wel een
afspraak worden gemaakt dat hij de top in 10 jaar aflost.”
Hebbink: “Die 80 procent is volgens mij niet een doel op
zichzelf. Het kan ook 90 procent zijn, afhankelijk van andere
aanpassingen. Aan de andere kant: je moet ook naar het
buitenland kijken. We zijn het enige land in de wereld waar zo
veel kan worden geleend.”
Flikweert: “Als je accepteert dat consumenten meer eigen
geld nodig hebben en dus pas later een woning kunnen kopen,
dan moet je wel een huursector hebben die dat opvangt. Dat is
September 2014
Econoom Arnoud Boot: “Het aantal gevallen dat onder de NHG
valt, moet naar beneden.”
Hukker: “In Drenthe financier je daar een vrijstaande woning
voor, voor de doorstromer. Maar in Amsterdam financier je daar
niets mee, als het zo doorgaat.”
Hebbink: “De NHG-premie mag geen instrument zijn, maar die
moet volgens mij wel wat meer kostendekkend zijn. Dat is nu 1
procent. Het was 0,2 procent. Dat was natuurlijk helemaal een
lachertje.”
Nieuwe regels NHG
Dit jaar heeft de Stichting Waarborgfonds Eigen
Woningen, in samenwerking met onder meer het
Nibud, nieuwe NHG-regels ingevoerd. Die zijn erop
gericht om gedwongen verkopen zoveel mogelijk te
vermijden. Mensen moeten, ook na bijvoorbeeld een
echtscheiding, in hun eigen woning blijven wonen.
NVM-voorzitter Ger Hukker: “Consumenten gaan niet over een nacht
ijs en staan veel volwassener in de markt dan menigeen denkt.”
Deze nieuwe criteria heten beheercriteria en
zijn in de plaats gekomen van de zogenaamde
acceptatiecriteria. Volgens het Waarborgfonds
doen deze nieuwe criteria meer recht aan de
actuele financiële situatie van huiseigenaren.
Critici vinden daarentegen dat de nieuwe criteria
‘mensen in hun eigen huis opsluit’ en dat bepaalde
lasten, zoals alimentatie, ten onrechte buiten
beschouwing worden gelaten. Hierdoor zijn sommige
huiseigenaren niet of nauwelijks in staat om aan hun
hypotheekverplichtingen te voldoen en komen zij in de
financiële problemen.”
‘Met deze woningmarkt moeten
we de schokken zoveel mogelijk
beperken’
7
imterview
Olaf Geysendorpher, directeur bij Wegwijs:
‘Aankoop van een woning
nu zeer aantrekkelijk’
Het is nú het moment om een koopwoning te kopen, zo vindt financieel
consumentenplatform Wegwijs.nl. Belangrijkste reden is de rentelast die gedaald is naar
het niveau van 1999. Koopwoningen zijn hierdoor zeer betaalbaar geworden. Een andere
positieve factor is de woningprijs. Volgens Olaf Geysendorpher, directeur bij Wegwijs,
bevindt zich die naar verhouding op een ‘laag niveau’.
Op basis van data van het CBS, het Kadaster en eigen data stelt
Wegwijs dat een huizenkoper in het tweede kwartaal van 2014
gemiddeld 677 euro aan maandlasten betaalde. Dat is evenveel
als aan het einde van 1999. Wegwijs gaat hierbij uit van een 10
jaar vaste bruto hypotheekrente.
In 2008 bereikten de maandlasten een piek. Een nieuwe
eigenaar was toen gemiddeld 1.148 euro per maand kwijt.
Van een modaal inkomen ging 47,2 procent naar zijn rentelast.
Iemand die in mei van dit jaar een hypotheek afsloot, betaalt
daarentegen 26,2 procent van zijn inkomen aan rente.
Kwart goedkoper
Directeur Geysendorpher: “In 1999 lag het modale inkomen
op 24.050 euro. In 2014 op 33.500 euro. Met rentelasten die
praktisch gelijk zijn, is een koopwoning dus ruim een kwart
goedkoper geworden. De betaalbaarheid is eigenlijk sinds het
begin van de meting in 1991 nooit beter geweest dan nu.”
Volgens Geysendorpher wordt er in de media te weinig
een verband gelegd tussen rentelasten en de prijs van
koopwoningen. “Heel veel partijen hebben het in de media
over de woningprijs, óf over de hypotheekrente. Maar er wordt
vaak verzuimd om die twee aspecten met elkaar in verband
te brengen. Als je dit wel doet, weet je wat je daadwerkelijk
betaalt per maand en kun je de woonsituaties per jaar beter
onderling vergelijken.”
Wegwijs heeft ook de verhouding tussen de gemiddelde
stijging van de woningprijs en de werkelijke woningprijs op dit
moment in beeld gebracht. “De werkelijke woningprijs is voor
het eerst, sinds 1947, onder die gemiddelde stijging gedoken.
In vergelijking met het gemiddelde zou de werkelijke prijs veel
hoger moet zijn.” De gemiddelde prijsstijging sinds 1947 is 5,07
procent. Momenteel bedraagt het verschil tussen de gemiddelde
en de werkelijke prijs 50.000 euro.
Verplicht aflossen
Sinds 1 januari 2013 is iedere woningeigenaar verplicht
maandelijks af te lossen op een nieuwe hypotheek, mocht hij in
aanmerking willen komen voor hypotheekrenteaftrek. De lage
stand van de hypotheekrente zorgt ervoor dat de pijn van deze
maatregel wordt verzacht, zo laten de cijfers van Wegwijs zien.
Zo moest de bezitter van een gemiddelde woning in mei 2007,
nog voordat de economische crisis uitbrak, 995 euro betalen aan
bruto rentelasten. In mei van dit jaar was dit 979 euro. Maar dit
was wél inclusief de verplichte aflossing.
Geysendorpher vindt het een uitgelezen moment om nú een
woning te kopen, of een hypotheek over te sluiten, omdat de
economie weer lijkt aan te trekken. Een aantrekkende economie
zorgt in de regel voor een stijgende rente. “We zien al drie
maanden op rij een lichte stijging van de woningprijs. Dat
lijkt dus een definitieve kentering. De hypotheekrente is nog
steeds laag en daarmee de woonlasten ook. De hypotheekrente
is verwant aan de kapitaalmarktrente die eveneens op een
historische dieptepunt staat. Zodra die rente gaat stijgen, stijgt
iets later de hypotheekrente en daarmee de woonlasten van de
woningkoper. Op dat moment is de kentering onomkeerbaar.”
‘De betaalbaarheid van een koopwoning is sinds het begin
van onze metingen nooit beter geweest dan nu’
Rekenmodel voor ondersteuning
taxateur agrarisch vastgoed
De NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV) wil het taxeren van agrarisch
en landelijk vastgoed op een meer uniforme en transparante manier laten verrichten. Er is
een rekenmodel in ontwikkeling, dat voldoet aan de internationale taxatierichtlijnen: het
NVM Taxatiemodel Agrarisch. De rapportage van het nieuwe rekenmodel voldoet aan de
wens van opdrachtgevers, zoals banken en accountants.
NVM A&LV speelt met het uniforme NVM Taxatiemodel
Agrarisch in op de trend dat in de agrarische sector steeds
meer taxaties worden verricht. Dit hangt samen met de
aanhoudende schaalvergroting in de agrarische sector. Land- en
tuinbouwbedrijven worden steeds groter en complexer, waardoor
ook de financiële risico’s toenemen. Banken willen dergelijke
risico’s voorkomen, zeker nu zij worden geconfronteerd met de
strengere kapitaaleisen in het Basel III-convenant dat Europese
toezichthouders hebben gesloten.
eisen. Ze willen een betere onderbouwing van de marktwaarde.
Dat merk je bijvoorbeeld bij de Rabobank of bij de ABAB (ABAB
is een allround accountancy- en adviesorganisatie, red.). Met het
nieuwe taxatiemodel willen wij onze leden ondersteunen.”
Vergelijkbaar
of ten behoeve van erfpacht, onteigening, herbouwwaarde,
een waardetaxatie bij bedrijfsopvolging ten behoeve van
kredietfacilitering, schadeconsultancy, of voor het bepalen van
de balanswaarde.
“De bedoeling van het NVM Taxatiemodel Agrarisch Vastgoed
is dat opdrachtgevers mee kunnen kijken. Dit zijn accountants,
de Belastingdienst en banken. Door middel van een transparant
systeem en gebruik van uniform uitgangspunten worden de
taxaties onderling vergelijkbaar en toetsbaar, zegt Sebastiaan
Roggeveen, beleidsmedewerker Taxaties bij de NVM. “Onze
taxateurs merken dat opdrachtgevers steeds meer kwaliteit
8
Volgens Roggeveen worden taxaties verricht voor verschillende
doeleinden, zoals bijvoorbeeld voor het bepalen van de
inbrengwaarde in het kader van de grondexploitatie op basis van
de Wet ruimtelijke ordening, de aan- of verkoop van agrarische
grond, inventaris en/of opstallen, vrij van pacht en gebruik
Herijking
“De NVM is al in 2012 begonnen met een herijking van de visie
op het taxeren van agrarisch vastgoed. De organisatie zocht
Olaf Geysendorpher, directeur van Wegwijs: “We zien al drie
maanden op rij een lichte stijging van de woningprijs. Dat lijkt dus
een definitieve kentering.”
Wat is Wegwijs?
Financieel consumentenplatform Wegwijs, dat
gevestigd is in Dordrecht, bestaat volgens directeur
Geysendorpher uit twee takken. “Allereerst hebben
wij een dienst die gericht is op financieel adviseurs
om klanten te informeren. Wij maken nieuwsberichten
die die adviseurs naar hun klanten kunnen sturen.
Dat is deels geënt op wonen en hypotheken, een
onderwerp dat het meest bij consumenten leeft.”
Daarnaast verzorgt Wegwijs magazines over met
name financieel-economische onderwerpen, die
rechtstreeks naar leden worden verstuurd. Momenteel
zijn er zo’n 2.000 leden van deze magazines.
aansluiting bij internationale regelgeving. Taxateurs in Europa
moeten nu op dezelfde wijze gaan taxeren en werken met
dezelfde definities. Het NVM Taxatiemodel Agrarisch Vastgoed
sluit naadloos aan op de afspraken die in de EU zijn gemaakt,
zodat straks overal in Europa uniforme taxatierapporten worden
gemaakt”, aldus A&LV-voorzitter Arjan van der Waaij.
interview
Onderzoeker Martijn Dröes:
‘Plaatsing windmolen
schadelijk voor prijs
van koopwoning’
De plaatsing van een windmolen blijkt een nadelig effect te hebben op de waarde van een
nabij gelegen koopwoning. Een onderzoek van de Amsterdamse wetenschappers Martijn
Dröes en Hans Koster toont een waardedaling van 1,4 procent aan. In de periode 1985-2011
heeft dit in totaal een geschatte economische schade van 733 miljoen euro opgeleverd. Dröes
en Koster hebben bij dit omvangrijke onderzoekgebruik gemaakt van data van de NVM.
Dröes is onderzoeker van zowel de Universiteit van Amsterdam
als bij de Vrije Universiteit. Bij de Vrije Universiteit maakt hij
deel uit van de departement Ruimtelijke Economie en bij de
UvA behoort hij tot het Finance Departement. Hans Koster
werkt eveneens bij de Vrije Universiteit (ook Ruimtelijke
Economie).
“Het onderzoek is niet uitgevoerd in opdracht van een bepaalde
partij”, zegt Dröes. “Het onderwerp heb ik zelf bedacht. Een paar
jaar geleden kreeg ik van de gemeente Utrecht een brief in de
bus met de mededeling dat er bij mij in de buurt windmolens
zouden worden geplaatst. Nu heb ik zelf geen koopwoning, maar
door die brief ging ik me verdiepen in de mogelijke overlast
van windturbines, zoals slagschaduw, geluidsoverlast of
horizonvervuiling. Nadat ik bij de Vrije Universiteit ging werken,
kreeg ik toegang tot de database van de NVM en was het
mogelijk om dit onderzoek te verrichten.”
procent. Opvallend is dat al twee tot drie jaar voordat de turbine
geplaatst wordt, de huizenprijzen beginnen te dalen. Dat gebeurt
in anticipatie op de plaatsing. Naderhand zie je dat het effect
nog iets negatiever wordt en na vijf jaar komt het uit op -2,3
procent.”
Verschil in kwaliteit
Dröes en Koster hebben bij het onderzoek ‘voor zoveel mogelijk
factoren’ gecontroleerd, om uit te sluiten dat de uitkomsten door
andere factoren worden bepaald. “De kwaliteit van de woningen
kan bijvoorbeeld verschillen. Dat filteren we er dan uit en dan
kijken we wat er overblijft. Ook economische trends worden
meegenomen. Trends die bijvoorbeeld op gemeentelijk niveau
plaatsvinden.”
De mogelijke overlast van windturbines bestaat uit slagschaduw,
geluidsoverlast of horizonvervuiling.
Onderzoeker Martijn Dröes: “Al twee tot drie jaar voordat de
turbine geplaatst wordt, beginnen de huizenprijzen te dalen.”
volledige markt dekken, en ook huurwoningen meeneemt, dan
kom je uit op een totale geschatte schade van ongeveer 733
miljoen euro (in 2011 prijzen). Daarvan valt 403 miljoen euro
toe aan huiseigenaren (ongeveer 3500 euro per woning). Dat is
een behoorlijk forse totale waardevermindering. Overigens zijn
er zo’n 1900 windturbines in het onderzoek betrokken, waarvan
er 1800 op land staan. Het gaat hierbij om alle turbines die
geplaatst zijn tussen 1982 en 2012”, stelt Dröes.
Additionele kosten
Dröes en Koster wijzen beleidsmakers en eigenaren van
windturbines (energiemaatschappijen) erop dat ze meer
rekening moeten houden met het gegeven dat de plaatsing
van een windturbine extra geld kost. “Als je een windturbine
plaatst, moet je er bewust van zijn dat er additionele kosten aan
verbonden zijn, als er woningen in de buurt staan. Die kosten, de
waardevermindering van huizen, bedragen minimaal 10 procent
van de productiekosten van een turbine. Het is goed om hier in
de toekomst rekening mee te houden”, zo bevelen zij aan.
Milieuorganisaties niet blij
Weinig studies
Dröes vindt het opvallend dat slechts een beperkt aantal
studies zich met de onderwerp heeft beziggehouden. “In
weinig studies is gekeken naar de plaatsing van individuele
windturbines, zoals wij wel hebben gedaan. Windmolenparken
op zee hebben we buiten beschouwing gelaten. We hebben
de locatie van windturbines gekoppeld aan de woningprijzen
van nabij gelegen woningen. We hebben gekeken naar wat er
gebeurt met woningprijzen binnen een 2 kilometer radius van
een windturbine nadat hij geplaatst wordt. Vervolgens hebben
we de vraag gesteld of het uitmaakt of het er één of vijf zijn.
Maar we hebben hierbij niet een extra negatief prijseffect
geconstateerd, dat was niet aantoonbaar. Na de plaatsing van
een windturbine zie je dat de prijs van de woning lager wordt,
in vergelijking met een controlegroep. Deze laatste groep
bestaat uit vergelijkbare woningen die geen last hebben gehad
van windturbines en buiten de radius liggen. Over een langere
periode zijn we uitgekomen op een gemiddelde daling van 1,4
De onderzoekers vonden het onderzoek allesbehalve eenvoudig,
omdat er veel data onderzocht moesten worden. “Er bevinden
zich 2,2 miljoen transacties in de database van de NVM. Bij
deze transacties hebben we gekeken naar de periode 1985
tot 2011. Dit is een vrij lange periode en heeft ook geholpen
om aan te tonen dat er sprake is van een effect. In andere
onderzoeken werd er bijvoorbeeld maar aandacht besteed aan
één windmolenpark, of werden er vooral transacties ver weg
van een windturbine meegenomen. Wij beschouwen het effect
daarentegen als zeer lokaal, maar het is er dus wel. Er zijn
80.000 woningen (geregistreerd in de NVM database) die in
de periode 1985-2011 last hebben gehad van de plaatsing van
windturbines.”
De onderzoekers hebben om elke turbine heen een cirkel van 2
kilometer getrokken en het aantal woningen daarbinnen geteld.
“Zo kom je uit op 80.000. Als je uitgaat van een woningprijs
van ongeveer twee ton, het feit dat de NVM-data niet de
‘Slechts weinig studies hebben zich met dit
onderwerp beziggehouden’
September 2014
Milieuorganisaties zullen waarschijnlijk niet blij zijn met de uitkomsten
van het onderzoek van Martijn Dröes en Hans Koster. Dröes kan zich
dat voorstellen, maar stelt ook dat uit het onderzoek blijkt dat aan het
nastreven van de klimaatdoelen kosten zijn verbonden. “Die kosten zijn
niet willekeurig verdeeld over de ruimte. Sommige woningen hebben daar
wel last van, andere niet. Dat moet je dan meenemen, naast natuurlijk de
baten van CO2-vermindering. Je moet je ook afvragen wat het alternatief
is. Nederland moet voldoen aan bepaalde Europese doelen, die in het
Energieakkoord zijn verwoord. En je kunt windmolens niet allemaal op zee
zetten. Dat is te duur en bovendien is ons energienetwerk daarop nog niet
aangepast.”
Verzet tegen aanleg windmolens
In het Energieakkoord heeft het kabinet afgesproken dat het aandeel
duurzame energie tussen 2013 en 2020 van 4 naar 14 procent moet gaan.
Dit moet gebeuren door meer zonnepanelen te laten bouwen maar vooral
ook door meer windmolenparken te bouwen. Niet iedereen is blij met
die windmolens. Er zijn inmiddels al honderden actiegroepen, die zich
hiertegen verzetten. Zo hebben boze inwoners van Huizen zich verenigd in
de actiegroep Stop Windmolens Gooimeer. Volgens de actiegroep wil de
overheid windmolens van wel 185 meter bouwen. Dat is even hoog als de
Rotterdamse Euromast. En in Emmen heeft de politieke partij Vrolijk Emmen
van het verzet tegen de windmolens een speerpunt gemaakt. Ze betitelt
windmolens onder meer als horizonvervuiling.
De komst van windmolens heeft vorig jaar in het Zeeuwse Sint Philipsland
geleid tot een vermindering van de aanslag onroerendgoedbelasting (OZB).
Van enkele tientallen woningen in Sint Philipsland ging de WOZ-waarde met
gemiddeld meer dan 40.000 euro omlaag, waardoor de OZB lager uitkwam.
9
PriKbord
Heerlen, Emmen en Lelystad
meest groene gemeenten
In Heerlen, Emmen en Lelystad is het meeste groen binnen de stedelijke
bebouwing te vinden. Leiden en Haarlem staan onderaan de lijst van groen in de
31 grootste gemeenten van Nederland.
Dat hebben wetenschappers van onderzoeksbureau Alterra van de Wageningen
Universiteit uitgerekend. Zij stelden de ranglijst samen op grond van de
hoeveelheid vierkante meters groen, gedeeld door het aantal woningen in de
bebouwde kom. Die cijfers zijn vergeleken met gegevens uit 2002, 2003 en
2009. Opvallend is volgens de onderzoekers dat de totale hoeveelheid groen in
de grotere Nederlandse steden nauwelijks is toegenomen sinds 2009. Voor veel
gemeenten is ‘vergroening’ wel een speerpunt van beleid.
Emmen bijvoorbeeld staat op de tweede plaats op de ranglijst, maar heeft sinds
2009 8,6 procent aan groen ingeleverd. In Almelo (- 31,4 procent), Deventer
(- 20,3 procent) en Tilburg (- 12 procent) is het meeste groen verdwenen. Van
de vier grootste steden heeft Utrecht er met 24,3 procent het meeste groen
bijgekregen.
AM naar
N
k
e
o
z
r
e
d
n
O
ningen
o
r
G
n
e
d
n
a
p
versteviging
kt van
derzoe
pij (NAM) on
lie Maatschap
do
ar
A
ebied of
se
nd
ng
aardbevi sg
De Nederla
se
ng
ni
ro
G
t
panden in he
vijftigduizend
n verstevigd.
moeten worde
ze
e
at
m
ke
el
en in w
en
rdoost-Groning
uwen in Noo
bo
ge
en
n
ge
in
loop der tijd
Hoeveel won
akt, moet in de
ep
ng
aa
n
de
n wor
versteviging
precies moete
n start met de
ee
M
A
N
de
tallen
ar maakt
lgen nog tien
blijken. Dit ja
mend jaar vo
Ko
n.
ge
in
on
w
eens
van een zestal
lgd door nog
nderden, gevo
ho
16
20
in
,
gebouwen
.
de jaren erna
duizenden in
een
bouwen met
oningen en ge
w
t
ef
tr
uizen en
be
ng
ie
, verzorgi sh
De operat
en
iz
hu
en
ek
zi
,
nctie, zoals
den verstevigd
belangrijke fu
nden niet wor
pa
de
ls
A
op
s.
co
erne
t risi
brandweerkaz
rdbevingen he
zoekers bij aa
be
en
s
er
on
lopen bew
uwen
izen en gebo
letsel.
en van die hu
ak
m
ig
nd
te
di
ngsbes
n euro e
Het aardbevi
t de 500 miljoe
ui
d
ig
st
ko
be
te jaren
wordt de eers
kbaar stelde.
ervoor beschi
p
m
Ka
r
te
is
min
‘Huizenprijs kan
komende jaren ﬂink
stijgen’
Volgens Taco van Hoek, directeur van
het Economisch Instituut voor de Bouw,
kan de huizenprijs de komende twee
jaar vijf tot tien procent stijgen. Dat
stelde Van Hoek in het Financieele
Dagblad.
„Als de vraag stevig aantrekt en het tijd
kost voor het aanbod van woningen om
hierop in te spelen, zullen de prijzen
stijgen.” Voorwaarde is volgens Van
Hoek wel dat ingrepen van de overheid
op de huizenmarkt uitblijven. Zijn
instituut verzette zich afgelopen jaren
tegen overheidsmaatregelen die het
moeilijker maken om een eigen woning
te financieren.
10
Wat gebeurt er op Twitter?
Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt.
Henri Janssen @HenriJanssenFNV 11 september
Prestatiebeurs daarna geen vaste
baan, geen hypotheek dus dure
Huurwoning. Tja hoe komt dat nou:
toename #Burnout bij jongeren?
Kees Verhoeven @KeesVee 4 september
Oud-Vestia-baas Staal mag zijn miljoenen
houden. Omdat toenmalige Raad van
Commissarissen nog steeds achter zijn
vertrekpremie staat #genant
charles verhoef @CharlesVerhoef 9 september
#Wiebes verlengt
#schenkingsregeling niet vanwege
kosten. Hij vergeet extra inkomsten
voor schatkist door positieve
effecten op #woningmarkt
Niels @NielsTn 2 september
Tjemig 0,4% tot 0,7% rente op
spaarrekeningen…. Dan maar #aflossen
op #hypotheek
Daan Keij @daankeij 5 september
Vanmiddag even aansluiten bij NVM studiereis
naar België/Brussel. Vandaag
in teken van Europese instellingen.
Bezoek parlement en gesprekken
Paulus Jansen @PaulusJansenSP 25 augustus
#StefBlok wil eigen bijdrage huurtoeslag
bij huur >E389/mnd verhogen van 35
naar 37%. Nu al eenderde huurders
< armoedegrens. Straks?
interview
VVD-Kamerlid Roald van der Linde:
‘Nieuw energielabel
gaat huiseigenaar
weinig geld kosten’
De Tweede Kamer heeft begin juli ingestemd met een vernieuwd en vereenvoudigd
energielabel. Dit energielabel is erop gericht de huiseigenaar minder bureaucratische
rompslomp te bezorgen dan het vorige. Het is bovendien veel goedkoper: in plaats van
zo’n tweehonderd euro een paar tientjes. Een uitstekende ontwikkeling, meent VVDKamerlid Roald van der Linde. “We zijn hier heel blij mee.”
“Twee jaar geleden lag er een heel uitgebreid voorstel voor het
energielabel. De Kamer heeft zich terecht daartegen gekeerd”,
zegt Van der Linde, die VVD-woordvoerder is op het gebied van
wonen. “Het zou een enorme bureaucratische opgave worden.
Het zou voor met name huiseigenaren veel kosten meebrengen.
Met het label zijn we eigenlijk een achterhoedegevecht aan
het voeren. Over tien jaar wordt er geen huis meer gebouwd,
dat niet meer energieneutraal is. Dus de vraag is: waar heb
je dan dat label voor nodig? Maar we hebben dit afgesproken
in Europees verband en bovendien gaat de bestaande
woningvoorraad nog wel even mee. Voor alles wat er nu nog
gebouwd wordt, is het energielabel de komende vijftig jaar op
zijn minst nog een beetje nuttig.”
Van der Linde spreekt van een ‘energielabel light’, waarover hij
zeer tevreden is. “Je hebt in Nederland een enorme eenvormige
huizenvoorraad. Het meeste kun je door de mal trekken en daar
heb je weinig kosten aan.”
Denemarken
Samen met andere Kamerleden was Van der Linde in juli in
Denemarken op studiereis. Hij constateerde dat daar wel het
‘oude’ energielabel was ingevoerd. “Daar kost het 600 tot
700 euro per woning. Ik viel bijna van mijn stoel. Ze vertelden
ook doodleuk: als je een huis koopt van twee of drie ton, wat
maakt dan 600 of 700 euro uit? Dat verdient zichzelf wel terug.
Allemaal dat soort dingen. Maar 600 tot 700 euro is gewoon
verschrikkelijk veel geld. Toen ik dat hoorde, dacht ik: dan
hebben we in Nederland in ieder geval het goede gedaan.”
Volgens Van der Linde gaat het ‘energielabel light’ 30 euro
kosten. “Dat heeft minister Blok ons voorgehouden. Daar kunnen
nog een paar tientjes bovenop komen voor bijvoorbeeld de
validatie door de deskundige. Alleen als je dan niet tevreden
bent en nog een hele stap wilt maken, wordt het nog prijziger.
Maar dat hoeft dus niet. Ik houd de minister hier wel aan. Het
moet niet meer dan die paar tientjes worden.”
Goed te doen
De huiseigenaar moet zelf op tien punten het energielabel
toetsen en dat is goed te doen, meent Van der Linde. “Je weet
VVD-Kamerlid Roald van der Linde: “Je weet zelf wel of je
dubbelglas hebt en of het dak extra geïsoleerd is.”
zelf wel of je dubbelglas hebt en of het dak extra geïsoleerd is.
Dat soort dingen.”
Het invoeren van het energielabel is een verplichting van de
Europese Commissie. Het houdt verband met de Europese
richtlijn Energieprestatie Gebouwde Omgeving. Eerder dreigde
Brussel al met boetes als Nederland de afspraken op dit gebied
niet zou nakomen. Van der Linde denkt dat de kou nu uit de lucht
is. “De minister is in Brussel geweest, heeft het toegelicht en
verwacht er geen problemen mee.”
Nieuwe vorm energielabel
Officieel is het sinds 2008 verplicht om bij de verkoop van een bestaand huis
een energielabel te overleggen. Maar in de praktijk gebeurt dat nauwelijks,
omdat woningeigenaren er weinig waarde aan hechten. Vanaf 2015 krijgen
huiseigenaren een indicatief energielabel toegestuurd. Dit energielabel
wordt vergezeld van een brief, waarin het adres van een website staat.
Op deze website kunnen de huiseigenaren zelf de tien kenmerken die het
energielabel bepalen, controleren. Op bepaalde punten kan het label dan
geactualiseerd worden. Vervolgens checkt en valideert een deskundige op
afstand het energielabel, waarna het wordt geregistreerd. De NVM en ook
het energiebesparingsinitiatief Meer Met Minder hebben bijgedragen aan de
vereenvoudigingen en verbeteringen van het label.
‘In Denemarken kost het oude energielabel 600 tot 700 euro per woning’
Rapport Bouwfonds Property Development
‘Komende jaren grotere behoefte
aan kleinere woningen’
Tot 2025 is er in Nederland een groeiende behoefte
aan kleinere woningen en appartementen. Dit geldt
met name in de Randstad en in de regio Den BoschEindhoven. Er is ook, in vergelijking met 2 jaar
geleden, een toegenomen vraag naar het kopen van
een woning, maar wel voor een lagere prijs.
Dat zegt ontwikkelaar Bouwfonds Property Development in het rapport
‘Woningmarkten in perspectief.’ Han Joosten, Hoofd Marktonderzoek van
Bouwfonds: “De vraag naar meer kleinere woningen
komt voort uit de vergrijzing en door het stijgende
aantal alleenstaanden in Nederland. Tot 2025 groeit
de Nederlandse bevolking met 680.000 personen, maar
het aantal huishoudens neemt met 740.000 toe. Er
gaan dus minder mensen in een huishouden wonen.
Daarnaast is er een prijseffect. Door de crisis kunnen
mensen zich minder veroorloven voor de aankoop van
een woning.”
In vergelijking met twee jaar geleden willen
consumenten fors minder betalen voor een
koopwoning. De gewenste prijs zakte met bijna
September 2014
50.000 euro naar ruim 273.000 euro. Voor een appartement zakte de gewenste
koopprijs zelfs met 60.000 euro naar 203.500 euro.
Verhuizen in trek
Ondanks de crisis is het aantal Nederlanders dat wil verhuizen aanzienlijk
toegenomen. De groep consumenten die binnen 3 jaar van woning wil
veranderen is de afgelopen 2 jaar gestegen tot 60 procent. Daarbij is de
bereidheid om te kopen toegenomen en om te huren juist afgenomen. In 2011
was die situatie nog omgekeerd: toen prefereerden meer consumenten een
huurwoning.
Joosten: “Door de toegenomen bereidheid om te
verhuizen, zien we dat het er economisch beter
voor staat. Mensen hebben de afgelopen jaren hun
verhuisgedrag uitgesteld, en nu is men in Nederland
bezig aan een inhaalslag. De ontwikkelingen op de
woningmarkt zien er anno 2014 dan ook goed uit.
Consumenten die een woning willen kopen kunnen dat
nu relatief goedkoop doen.”
Ondanks de crisis is het aantal Nederlanders dat wil
verhuizen aanzienlijk toegenomen.
Colofon
NVMagazine is een periodieke uitgave van de
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en
vastgoeddeskundigen NVM.
NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies
uit de wereld van onroerend goed in de markten
wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed.
Uitgever
NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein,
T: 030 608 5185
Hoofdredactie
Roeland Kimman ([email protected])
Bladmanagement & eindredactie
PACT Public Affairs
Redactie
Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders,
Peter Westhof
Fotografie
Sicco van Grieken, Eric Veenhuyzen, Eneco,
gemeente Emmen, PACT Public Affairs
Vormgeving & opmaak
Koos in Vorm
Druk & distributie
MediaCenter Rotterdam
Abonnementen
NVMagazine wordt toegezonden aan personen die
beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn.
Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever.
Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na
toestemming van de hoofdredactie.
11
Serie
Presentatrice, actrice en zangeres Mariska van Kolck:
‘Als je er binnenkomt,
moet je voelen:
hier ga ik gelukkig worden’
Mariska van Kolck: “Mijn eerste woning kocht ik in 1992. Ik woonde destijds in Duitsland en
zou terugkomen naar Nederland. De woning – een hoekhuis uit de jaren 80 met tuin – stond aan
de Roerdomp in Kockengen. Ik koos voor dit plaatsje, omdat ik enerzijds niet naar de grote stad
wilde en mijn ouders daar bovendien een klein stukje vandaan woonden. Zij kwamen met dit
idee en het leek mij ﬁjn om in de buurt van mijn ouders te wonen. Toen ik er ging kijken was ik
eigenlijk meteen verkocht, dus ik heb niet lang getwijfeld over de aankoop.
Hoekhuis
Veel licht
Het feit dat het op een hoek gelegen was, vond ik daarbij het
meest aantrekkelijk. En dat heb ik nog steeds, want het huis
waar ik nu woon is ook weer een hoekhuis. Het aankoopbedrag
lag ergens tussen de 220.000 en 250.000 gulden. Ik was nog
erg jong, maar het werk dat ik had – ik presenteerde in die tijd
onder meer een aantal televisieprogramma’s – waren samen met
de prognose op werkzaamheden in de toekomst genoeg, om vrij
eenvoudig een hypotheek te krijgen.
Het interieur van de woning was totaal niet mijn smaak, dus ik
heb wel het een en ander aangepast. Zo heb ik een kolenkachel
in de keuken verwijderd en er een schuifpui in laten zetten,
waardoor het heel licht werd. Van boven tot onder glas met
uitzicht op de tuin; echt een cadeautje. Want ik hou van veel
licht in huis. Ook mijn huidige woning is heel licht. Deze
jarendertigwoning heeft daarnaast ook nog veel authentieke
details, zoals glas-in-loodramen en openslaande deuren naar de
tuin.
Mijn eerste woning
In de rubriek ‘Mijn eerste woning’
komen bekende Nederlanders aan
het woord over de aankoop van
hun eerste woning. Waarom werd
de woning gekocht, hoe verliep de
aankoop en hoe werd de woning
gefinancierd? En welk advies wil de
BN’er potentiële kopers van een huis
meegeven? In dit dertiende deel het
verhaal van presentatrice, actrice en
zangeres Mariska van Kolck die haar
eerste woning in Kockengen heeft
gekocht.
alle bijkomende kosten. Want daar schrik ik telkens weer van.
Toch heb ik voor zowel de aankoop als nu bij de verkoop van
mijn huidige woning in Breukelen een makelaar ingeschakeld.
Hij zorgt voor een goede begeleiding van de aan- of verkoop en
neemt je een hoop zorgen uit handen.”
Mariska van Kolck: “Kies bij je eerste woning liever voor iets kleiners,
maar waar je wel een goed gevoel bij hebt.”
Briefje in de bus
Na een jaar of vijf ben ik weer verhuisd naar het buitenland. De
verkoop van de woning ging toen eenvoudig. Ik werd destijds
benaderd door mensen die via een briefje in de bus aangaven dat
ze geïnteresseerd waren in mijn huis, mocht ik het ooit willen
verkopen. Dat kwam precies op het goede moment. Met hen heb
ik vervolgens contact opgenomen en zij hebben de woning ook
gekocht. Dus dat ging allemaal vrij snel.
Goede keus
in de KantLiJn
‘Ik hou van veel licht in huis’
Ik vind dat als je een huis koopt, je meteen het gevoel moet
hebben dat het een goede keus is, zonder daar heel veel voor te
hoeven verbouwen. Als je er binnenkomt, moet je voelen: hier
ga ik gelukkig worden, hier ga ik het leuk hebben. Ik denk dat
dat het belangrijkste is, en je niet laten leiden door een goed
bedrag. Kies dan liever voor iets kleiners, maar waar je wel een
goed gevoel bij hebt. Daarbij kan een makelaar je goed helpen.
Dat is best wel prijzig, maar dat is een huis kopen sowieso met
tRansPaRante van nellefabRiek
toegevoegd aan unesco-lijst
Afgelopen zomer werd bekend dat de Van Nellefabriek in Rotterdam op de Werelderfgoedlijst
van Unesco is geplaatst. Het is het eerste Nederlandse fabrieksgebouw dat op de lijst kwam
te staan en daarmee het tiende erfgoedstuk uit het Koninkrijk der Nederlanden.
Om op de lijst te komen moet een Unesco-commissie vinden dat
een gebouw van “uitzonderlijke universele waarde is voor de
wereldgemeenschap’’.
De Van Nellefabriek is gebouwd tussen 1927 en 1930 en was
een schoolvoorbeeld van Het Nieuwe Bouwen. Dit is een
internationale verzamelnaam voor verschillende bouwstijlen en
radicale stedenbouwkundige vernieuwingen.
In het complex werd vooral tabak, thee en koffie geproduceerd.
De wereldvermaarde architect Le Corbusier omschreef het
als ‘het mooiste schouwspel van de moderne tijd’. Het ging
hem om de architectuurkeuze van licht, lucht, ruimte, reinheid
en beweging. Maar naast de esthetiek creëerde Kees van
der Leeuw, niet alleen bouwheer maar ook vennoot van de
fabriek, ook een fundamentele verbetering van de werk- en
levensomstandigheden van de fabrieksarbeiders.
gedachte achter de bouw verder uit te dragen: het creëren van
licht, lucht, ruimte, reinheid en beweging. Tegelijkertijd konden
de arbeiders tijdens de pauzes flaneren in die vrije ruimtes.
Paradijselijk
Arbeiderslust
Het gebouw en de directe omgeving werden haast paradijselijk
voor fabrieksarbeiders die donkere werkplekken gewend waren.
De lichtheid moest opgewektheid uitstralen. De arbeider moest
zowel staand of zittend een onbelemmerd uitzicht hebben. Zo
voelden de werknemers zich niet opgesloten. Van der Leeuw
maakte een studiereis naar Amerika om onder meer geschikte
kunstverlichting te vinden.
Precies die twee combinaties van moderne architectuur en het
creëren van nieuwe arbeiderslust zou de voormalige fabriek
uniek genoeg maken om op de Werelderfgoedlijst voor te komen.
Tegenwoordig biedt het gebouw onderdak aan uiteenlopende
bedrijven op het gebied van media en design. Een aantal ruimten
wordt gebruikt voor vergaderingen, congressen en evenementen,
hier komen jaarlijks 40.000 à 60.000 bezoekers op af. Het
complex is niet vrij toegankelijk voor toeristische bezoekers.
De grachtengordel in Amsterdam, de molens bij Kinderdijk, het
Rietveld Schröder Huis en de Waddenzee staan (onder meer)
eveneens op de Werelderfgoedlijst.
De bijna transparante fabriek werd nog lichter door invulling
van de ruimte om het gebouw. Groenperken en de tuin met
rustweide, fleurige borders en vijverpartij waren nodig om de
12

Download Report