INTERNATIONAAL SPREIDEN IN VASTGOED: minder risico, meer rendement Robuuste thuisbasis met buitenlands groeipotentieel Bouwinvest Research Insights 1 >> Sturing op risico’s stuwt kapitaalstroom richting vastgoed Vastgoed interessant als diversifier in de assetmix met aantrekkelijke yield (pagina 4) >> Nederlandse pensioenfondsen koploper in wereldwijde vastgoedexposure Pensioenfondsen ervaren en vooruitstrevend in opbouw wereldwijde vastgoedportefeuille (pagina 6) >> Azië blinde vlek voor institutionele beleggers Wereldwijd vastgoedaanbod suggereert hogere Aziatische allocatie (pagina 9) >> Internationaal spreiden in vastgoed, minder risico, meer rendement Robuuste thuisbasis met buitenlands groeipotentieel (pagina 11) >> Europa nu aantrekkelijk geprijsd Regionale Europese markten bieden attractieve premiums, meeste groeipotentie nog altijd in Azië en Amerika (pagina 15) Een uitgave van Bouwinvest La Guardiaweg 4 1043 DG Amsterdam afdeling Research voorjaar 2014 2 Bouwinvest Research Insights outline Vastgoed als beleggingscategorie..................................................................... 4 Roadmap internationale vastgoedallocatie................................................ 5 Vastgoedallocatie Nederlandse institutionele beleggers................... 6 Omvang en dynamiek wereldwijde speelveld............................................ 8 Diversificatiepotentieel internationaal vastgoed................................... 10 Fundament en timing van de investering..................................................... 14 Bouwinvest Research Global Market Monitor............................................ 15 I nternationaal spreiden in vastgoed, minder risico, meer rendement Dit paper gaat in op de diversificatievoordelen van het wereldwijd beleggen in vastgoed. Door te spreiden over vastgoedmarkten die onderling weinig samenhang vertonen, wordt het risico op portefeuilleniveau teruggebracht. Vastgoedsectoren binnen een land vertonen veelal een aanzienlijke samenhang. Een significante risicoreductie is vooral mogelijk door buiten de eigen economie te beleggen en internationaal te spreiden. Dit paper gaat allereerst kort in op de huidige verschuivingen in de vastgoedallocatie van institutionele beleggers. Daarna wordt een stapsgewijze benadering geboden voor het op gestructureerde wijze realiseren van een wereldwijde allocatie naar vastgoed. Vervolgens wordt de huidige vastgoedallocatie van Nederlandse institutionele beleggers besproken en komen de voor- en nadelen van de verschillende routes voor het beleggen in vastgoed aan bod. Hierna volgt een introductie van de wereldwijde institutionele vastgoedbeleggingsmarkt en wordt gekeken naar omvang, dynamiek en beschikbaarheid. Het paper vervolgt met het beschrijven van de karakteristieken en de onderlinge samenhang van de verschillende vastgoedbeleggingsmarkten. Vertrekkend vanuit een Nederlandse direct vastgoedportefeuille wordt een theoretische benadering van de voordelen van het spreiden over internationaal indirect vastgoed geboden. Het paper sluit af met een bespreking van de daadwerkelijke selectie en timing van de investeringsbeslissing. Hierbij wordt tevens aandacht besteed aan de Global Market Monitor, het door Bouwinvest ontwikkelde model dat de aantrekkelijkheid van vastgoedmarkten wereldwijd kwantificeert en onderling vergelijkbaar maakt. Bouwinvest Research Insights 3 Vastgoed als beleggingscategorie Wereldwijd is sprake van een toenemende kapitaalstroom richting vastgoed. Eén van de meest vooraanstaande redenen hiervan is de sterke sturing op risico’s sinds de financiële crisis. Beleggers zijn op zoek naar risicoreductie door optimaal te spreiden over beleggingscategorieën (figuur 1). Momenteel vindt een her-balancering plaats van aandelen en obligaties ten gunste van vastgoed. Een tweede reden van de huidige verhoogde interesse naar vastgoed is de zoektocht naar yield. Door de historisch lage rente op staatsobligaties en door de gematigde vooruitzichten voor waardegroei op de beleggingsmarkt, gaat veel aandacht uit naar vastgoed met een stabiel direct rendement. De aanvangsrendementen van vastgoed hebben de neiging in de pas te lopen met de ontwikkeling van de rente op staatsobligaties. Momenteel is echter sprake van een verhoogde premie, vooral door de aanhoudend lage rentes. Beleggers lijken gunstig te worden gecompenseerd voor het additionele risico inherent aan vastgoedbeleggingen. Bovendien wordt vastgoed nog altijd gezien als een goede beschermer tegen inflatie, in ieder geval wat betreft de directe huurinkomsten. >> figuur 1: Redenen om te investeren in vastgoed --- belang ---> T oenemende kapitaalstroom richting vastgoed 5 4 3 2 1 0 Beleggers Diversificatievoordeel voor muli-asset portefeuille Verhogen rendement Dakfondsen Fondsmanagers Superieur rendement per eenheid risico over andere assets Direct rendement Bescherming tegen inflatie Bron: INREV - Investment Intentions Survey 2014 D iversificatie binnen de vastgoedportefeuille Net als over de verschillende beleggingscategorieën trachten beleggers ook binnen de allocatie naar vastgoed de portefeuille zo ‘efficiënt’ mogelijk in te richten. Hierbij wordt ofwel een zo hoog mogelijk rendement nagestreefd bij een vooraf bepaalde risicotolerantie, danwel wordt een minimale risicoblootstelling gezocht bij een vooraf vastgesteld vereist rendement. Door te spreiden over vastgoedmarkten die onderling weinig samenhang vertonen, wordt het risico (de volatiliteit van het gerealiseerde rendement) op portefeuilleniveau teruggebracht. Spreiden begint over aantallen objecten (en huurders) binnen een specifieke marktsectorcombinatie. Hierdoor kan het objectrisico worden beperkt tot het risico inherent aan de betreffende markt. Binnen de eigen landsgrenzen kan vervolgens spreiding worden aangebracht door in verschillende sectoren te beleggen. Het diversificatiepotentieel is hierbij enigszins beperkt. Rendementen van verschillende sectoren binnen een land vertonen veelal een aanzienlijke samenhang. Een significante verdere risicoreductie is vooral mogelijk door buiten de eigen economie te beleggen en internationaal te spreiden. 4 Bouwinvest Research Insights Roadmap internationale vastgoedallocatie Internationaal beleggen in vastgoed vergt een duidelijke definiëring van de doelstellingen ten aanzien van de allocatie. Om optimaal te kunnen profiteren van de krachtige diversificatievoordelen is een goed begrip van de karakteristieken van de verschillende vastgoedmarkten en -sectoren noodzakelijk. Door de confrontatie tussen de karakteristieken van de vastgoedmarkten enerzijds, en de helder gedefinieerde doelstellingen vanuit de belegger anderzijds, kan de optimale streefportefeuille worden geformuleerd. In figuur 2 is uiteengezet hoe de allocatie naar vastgoed op gestructureerde wijze in vier stappen kan worden gerealiseerd. Stap 3 - Realistisch transitieproces richting streefportefeuille Stap 1 - Bestaande portefeuille vanuit vier gezichtspunten Stap 4 - Monitoren van de voortgang In de eerste stap wordt het vertrekpunt duidelijk en helder gedefinieerd. De bestaande vastgoedportefeuille wordt geanalyseerd op basis van meerdere gezichtspunten, zoals: In stap 4 wordt de voortgang richting de streefportefeuille periodiek geanalyseerd. Dit gebeurt wederom op basis van de eerder genoemde gezichtspunten. Bovendien wordt in deze vierde stap tussentijds ook bijsturing aangebracht indien de (markt)omstandigheden daarom vragen. »» Regioallocatie: spreiding over regio’s, landen en steden; In stap 3 wordt een realistisch transitieproces uitgewerkt dat de bestaande portefeuille richting de streefportefeuille moet brengen. Hierin worden de acquisities, disposities en verwachte waardeontwikkelingen geprognosticeerd binnen een vooraf vastgestelde planperiode. De geformuleerde vraag wordt afgezet tegen het aanbod in de markt - zowel het aanbod direct vastgoed, danwel het aanbod indirect vastgoed via vastgoedfondsen of -aandelen. Het instapmoment van de belegging verdient hierbij eveneens speciale aandacht. »» Sectorallocatie: spreiding over woningen, kantoren, winkels, logistiek, hotels, etc.; »» Risicoallocatie: spreiding over de risico’s laag, midden en hoog; »» Allocatie over investeringsstrategieën: spreiding over direct vastgoed (objecten) en indirect vastgoed (beursgenoteerde aandelen en niet-beursgenoteerde fondsen). Stap 2 - Confrontatie randvoorwaarden & marktkarakteristieken >> figuur 2: Roadmap beleggen in vastgoed In stap 2 worden de randvoorwaarden van de belegger expliciet gemaakt en de karakteristieken van de verschillende vastgoedmarkten in kaart gebracht. De randvoorwaarden en doelstellingen van de belegger kunnen aspecten zijn als: stabiel rendement, liquiditeit, inflatiebescherming en spreiding. De karakteristieken per markt worden onder meer gevormd door de omvang, de beschikbaarheid, de liquiditeit, de performance en de risico’s. Op basis van de confrontatie tussen doelstellingen en karakteristieken kan vervolgens de streefportefeuille worden geformuleerd. Deze streefportefeuille kan over de bestaande portefeuille (stap 1) worden gelegd, waardoor inzichtelijk wordt waar mogelijk ‘gaten’ in de spreiding zitten. Bron: Bouwinvest Research Bouwinvest Research Insights 5 Vastgoedallocatie Nederlandse institutionele beleggers B T ijdragen aan de nationale economie Nederlandse pensioenfondsen moeten meer investeren in de Nederlandse economie, aldus recente geluiden uit politiek en maatschappij. Hierbij wordt vooral gewezen op de rol van pensioenfondsen bij kredietverlening aan bedrijven en huishoudens in Nederland. In het belang van de maatschappelijke discussie onderzocht DNB de allocatie van Nederlandse pensioenfondsen. Hieruit bleek dat circa 14% van het totale vermogen binnen de landsgrenzen is belegd (maart 2013). H ome sweet home bias De voorliefde voor beleggingen in eigen land is groter wanneer wordt ingezoomd op de vastgoedallocatie binnen de totale assetmix. Uit onderzoeken van de IVBN en de INREV volgt dat Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars gemiddeld circa 40% van de vastgoedportefeuille in eigen land investeren. De bijdrage aan de nationale economie wordt voor een belangrijk deel gedaan in de vorm van directe investeringen in de private huurwoningsector. De Nederlandse pensioen- en verzekeringsbranche is omvangrijk. Uit gecombineerde schattingen van INREV en IPD kan worden opgemaakt dat grofweg 45% van het Nederlandse professioneel beheerde vastgoed in handen is van pensioenfondsen en verzekeraars (figuur 3). Alleen pensioenfondsen en verzekeraars in Italië en Frankrijk hebben een vergelijkbaar aandeel van hun lokale markten in handen. Het belegd vermogen van Nederlandse institutionele beleggers is dermate omvangrijk, dat hun totale wereldwijde vastgoedallocatie de omvang van de binnenlandse professionele vastgoedbeleggingsmarkt overstijgt. he Flying Dutchman Onder meer het gebrek aan voldoende institutioneel beleggingsproduct in eigen land heeft vooral pensioenfondsen uitgedaagd de beleggingshorizon te verbreden. Tevens worden hiermee belangrijke diversificatievoordelen behaald en kan een hoger risico-gecorrigeerd rendement worden gerealiseerd. Nederlandse institutionele beleggers zijn ervaren en vooruitstrevend in het opbouwen van een wereldwijde vastgoedportefeuille. Vergeleken met andere Europese landen wordt een relatief groot aandeel van de vastgoedportefeuille in het buitenland ondergebracht (figuur 4). >> figuur 4: Vastgoedallocatie naar het buitenland Aandeel totale vastgoedportefeuille belegd in het buitenland 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 57% 35% 13% 8% EUR (mIljard) 300 250 200 150 100 50 0 IPD - Omvang vastgoedbeleggingsmarkt INREV - Institutionele vastgoedallocatie buitenland INREV - Institutionele vastgoedallocatie binnenland 6 Bouwinvest Research Insights 1% Bron: INREV - Institutional Universe Comparison Study, 2010 - 2012 >> figuur 3: Vastgoedallocatie institutionele beleggers Binnenlandse vastgoedportefeuille vs. omvang vastgoedbeleggingsmarkt Bron: INREV - Institutional Universe Comparison Study, IPD Estimated Market Size, 2010 - 2012 18% Bron: BlackRock Asia Property Fund III, 2014 Asia Square, Singapore 12% B lootstelling aan internationaal vastgoed Er zijn grofweg drie investeringsstrategieën in vastgoed, te weten direct investeren in objecten, beleggen in indirect niet-beursgenoteerd vastgoed (ofwel vastgoedfondsen) en beleggen in indirect beursgenoteerd vastgoed (ofwel vastgoedaandelen). De mogelijkheden om via vastgoedfinancieringen blootstelling op te bouwen worden in dit paper buiten beschouwing gelaten. Vastgoed is kapitaalintensief. Een wereldwijde diversificatiewens is derhalve lastig te vervullen door enkel direct in de stenen te investeren. Door indirect in vastgoed te beleggen is met hetzelfde kapitaal aanzienlijk meer spreiding op te bouwen. Bovendien is vastgoed kennisintensief en vergt lokaal een actief beheer. Door de selectie van de juiste fondsmanagers en aandelen koopt de belegger tevens de nodige lokale management en expertise in. De verschillende investeringsstrategieën hebben elk hun voor- en nadelen (figuur 5). De invulling wordt onder meer ingegeven door de omvang van het mandaat, de randvoorwaarden aan bijvoorbeeld transparantie, duurzaamheid of liquiditeit en het vereiste bufferkapitaal. Maar ook door valutarisico’s, transactiekosten, de maatschappelijk rol en de hedge-kwaliteiten met betrekking tot inflatie. V astgoedfondsen en -aandelen De meeste Nederlandse institutionele beleggers hanteren bij een internationale allocatie een combinatie van vastgoedfondsen en vastgoedaandelen. Hiermee wordt optimaal van de karakteristieken van beide strategieën geprofiteerd. Bovendien krijgt de belegger toegang tot het volledige aanbod aan internationaal vastgoed. Zo komt het in de praktijk voor dat een bepaald gewenst type vastgoed slechts investeerbaar is via vastgoedfondsen, of in andere gevallen enkel via vastgoedaandelen. Een veelgevoerde discussie is of vastgoedaandelen eigenlijk wel vastgoed zijn. Menig onderzoek wijst uit dat beleggingen in beursgenoteerd vastgoed op de (middel)lange termijn de prestatie van het onderliggende vastgoed volgen. Vastgoedaandelen zijn daarmee een prima aanvulling op het behalen van de lange termijn doelstellingen van institutionele partijen. Via vastgoedaandelen is het bovendien mogelijk om met een relatief gering mandaat toegang te krijgen tot reeds goed gediversifieerde en kwalitatief hoogwaardige portefeuilles. >> figuur 5: Voor- en nadelen investeringsstrategiën in vastgoed privaat publiek indirect niet-beursgenoteerd indirect beursgenoteerd route >> direct vastgoed vastgoedfonds multi manager/dakfonds vastgoedaandelen voordelen >> • lage correlatie aandelen > diversificatiepotentie • specifieke markt-/sectorbloot stelling • inflatiehedge • controle over strategie • sturen op huurinkomsten • voorsprong door lokale marktkennis • maatschappelijke bijdrage • meer spreiding over markten en objecten • potentieel toegang tot groeimarkten • in potentie meer liquiditeit t.o.v. direct • toegang tot lokale expertise fondsmanagers • implementatie makkelijker dan directe allocatie nadelen >> • objectspecifiek risico • kapitaal- & managementintensief • geringe liquiditeit • transactiekosten • overeenkomst van belangen met fondsmanager(s) • volatiliteit • liquiditeit, exit soms moeilijk • hogere correlatie met aandelen korte termijn > diversificatiepotentieel gering • beschikbaarheid product • verhoogde macro-economische risico’s • additionele transactiekosten en fees (politiek, valuta, regelgeving, reputatie) • verhoogd risico (politiek, valuta, leverage, regelgeving, reputatie) • grote spreidingsvoordelen • liquiditeit (herbalanceren portefeuille) • transparantie & reporting • dividendrendement • inspelen op gunstige prijscondities, arbitrage afweging << hoog direct rendement, controle, specifiek risico, managementintensief, kosten diversificatie, volatiliteit, liquiditeit, hefboom, afstootmogelijkheden, vereist bufferkapitaal hoog >> Bron: Bouwinvest Research, bewerking van o.a. INREV en UBS Global Asset Management, 2014 Bouwinvest Research Insights 7 Omvang en dynamiek wereldwijd speelveld S preidingsmogelijkheden nemen toe >> figuur 6: Verdeling institutioneel vastgoedbezit naar belangrijkste markten wereldwijd* Arabische Golfstaten 3,7% Europa 30% * Verenigde Staten Canada Brazilië Mexico Overig Amerika Verenigd Koninkrijk Duitsland Scandinavië Frankrijk Centr.- & Oost-Europa Nederland Italië Spanje Overig Europa Japan Hong Kong China Singapore Australië Overig APAC Arabische Golfstaten Waar mogelijk is uitgegaan van de door IPD afgegeven inschattingen van de grootte van de markt. Het betreft hier een inschatting van het vastgoedbezit van de totale institutionele beleggingsmarkt (publiek & privaat) en is inclusief een inschatting van het bezit van institutionele beleggers die niet meedoen in de IPD-index. Overeenkomstig aan onderzoeken van LaSalle Investment Management en Pramerica Real Estate wordt voor markten die niet gedekt zijn door de IPD een BBP-gedreven methodologie toegepast voor het bepalen van het institutionele bezit - zie paper Youguo Liang & Willard McIntosh, Global Commercial Real Estate, 1999 Bron: IPD, IMF, Bouwinvest Research, 2012/2013 >> figuur 7: Regionale verdeling vastgoedallocatie institutionele beleggers 100% 80% 60% 40% 20% 0% Europa Azië-Pacific 13% 32% 13% 88% 79% 55% 6% 6% 8% Noord-Amerikaanse beleggers Europese beleggers Aziatische beleggers Bron: INREV, Investor intentions Survey, januari 2014 >> figuur 8: Transparantie vastgoedmarkten en corruptieperceptie landen wereldwijd transparant 1,0 Vastgoed Transparantie Index Nederland 1,9% Gezien de omvang van de internationale vastgoedmarkten zijn de meeste Westerse institutionele beleggers nog onderwogen naar Amerika en Azië-Pacific (figuur 7). Hierbij speelt de overweging naar vastgoed in eigen land uiteraard een belangrijke rol. De mate van wereldwijde spreiding binnen de streefportefeuille is afhankelijk van bepaalde randvoorwaarden die gesteld worden aan de allocatie, zoals bijvoorbeeld het corruptie- en transparantieniveau in een land (figuur 8), maar ook duurzaamheid en liquiditeit. Een belangrijk deel van het Nederlandse institutionele vastgoedkapitaal streeft op portefeuilleniveau een core beleggingsprofiel na (al vindt hierbinnen eveneens diversificatie plaats over risicoprofielen). Vooralsnog wordt een groot aantal opkomende markten in Azië en Zuid-Amerika, alsmede in het Midden-Oosten en Afrika, als te weinig transparant beschouwd en kennen daarmee een te hoog risicoprofiel. Noord- & Zuid-Amerika Amerika 34% Azië-Pacific 32% R andvoorwaarden bepalen de allocatie De institutionele vastgoedbeleggingsmarkt wordt steeds groter door een verdere professionalisering van de vastgoedsector wereldwijd. De spreidingsmogelijkheden voor institutionele beleggers nemen daarmee toe. De groei zit met name in de opkomende en meer volwassen Aziatische markten. Een inschatting van de huidige wereldwijde verdeling van het vastgoedbezit van institutionele beleggers toont aan dat de Aziatische regio inmiddels qua omvang gelijkwaardig is aan Amerika en Europa (figuur 6). Volgens deze inschatting vertegenwoordigt het totale institutionele vastgoedbezit een waarde van bijna USD 7.700 miljard. Het Nederlandse institutionele vastgoed vertegenwoordigt een waarde van ongeveer USD 150 miljard (€ 115 miljard), ofwel bijna 2% van het wereldwijde speelveld. US 1,5 France Brazil Greece Indonesia Mexico 2,5 3,0 4,0 Slovenia Bahamas Costa Rica Qatar Uruguay 1 2 meest corrupt Ghana Algeria Angola Sudan 5,0 3 R² = 0,59 Chile Venezuela 4,5 opaak Japan Argentina 3,5 Australia New Zealand Finland Denmark Singapore Norway Italy South Africa Poland Malaysia 2,0 UK NL Canada HK 4 5 6 Corruptieperceptie Index 7 8 9 Bron: Real Estate Transparency Index - JLL / LaSalle Investment Management, Corruption Perception Index - Transparency International 8 Bouwinvest Research Insights 10 minst corrupt >> figuur 9: Marktkapitalisatie aanbod vastgoedfondsen Verdeling o.b.v. netto kapitaalwaarde INREV, ANREV en NCREIF ODCE Indices Verenigde Staten 39% Azië-Pacific 19% Europa 42% Verenigde Staten Verenigd Koninkrijk Nederland Zwitserland Italië Duitsland Frankrijk EU - Overig Single Country EU - Multi Country Australië Japan Hong Kong China Singapore APAC - Overig Single Country APAC - Multi Country >> figuur 10:Marktkapitalisatie aanbod vastgoedaandelen Verdeling o.b.v. bruto kapitaalwaarde FTSE EPRA/NAREIT Global ex. MEA Index Amerika 49% Azië-Pacific 36% Verenigde Staten Overig Amerika Europa Japan Overig Azië Pacific Europa 15% Bron: INREV, ANREV, NCREIF, december 2013 Bron: FTSE EPRA/NAREIT - Global Ex MEA Index, januari 2014 A anbod vastgoedfondsen van oudsher gericht op VS en Europa Een belangrijk deel van het internationale institutionele vastgoed is ondergebracht bij vastgoedfondsen en beursgenoteerde vastgoedondernemingen. De vastgoedfondsenmarkt richt zich vooralsnog in belangrijke mate op Europa en de Verenigde Staten. Eind 2013 bepalen de Europese en Amerikaanse vastgoedfondsen beiden voor circa 40% het fondsaanbod in de wereldwijde index (figuur 9). Het aanbod vastgoedfondsen in de regio Azië-Pacific, circa 20% van de wereldwijde index, is bezig aan een sterke opmars. De economische groeiverwachtingen, urbanisatie, de opkomst van de middenklasse, spaaroverschotten, de vele nieuwbouwinitiatieven en de toenemende transparantie in de markt, suggereren een grotere overweging naar de regio in de toekomst. A Vooralsnog zijn de volwassen markten in Amerika en Europa meer liquide, getuige de beleggingsdynamiek in commercieel vastgoed over de afgelopen jaren (figuur 12). De activiteit binnen de Aziatische regio is vooral afkomstig uit de regio zelf, in 2013 vertegenwoordigde Aziatische beleggers circa 90% van de dynamiek. Hiervan vindt 80% binnen individuele landen plaats en 10% betreft intra-regionale activiteiten. De liquiditeit in de Aziatische regio neemt naar verwachting toe, vooral door meer intra-regionale activiteiten van institutionele beleggers (pensioenfondsen) en zeer welvarende particulieren. >> figuur 11: Wereldwijde economische groeiverwachting Cumulatieve groei 2014/2016 >> figuur 12: Beleggingsdynamiek commercieel vastgoed naar regio Sterk herstel in Amerika, groeiende dynamiek in Azië-Pacific 2014F 2015F 2016F regionaal gemiddelde USD miljarden 400 300 200 100 0 Europa Bron: Experian Economics, december 2013 forecast Amerika 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 % 25 50 20 0 15 10 5 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Economische en demografische groeiverwachtingen verschillen wereldwijd. Zo is de groeipotentie in Noord-Amerika en Azië momenteel groter dan in Europa (figuur 11). Het belang van de regio Azië-Pacific binnen de institutionele vastgoedportefeuilles gaat naar verwachting toenemen. 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 ziatische markten rukken op Azië-Pacific Bron: JLL, Global Capital Flows, januari 2014 Bouwinvest Research Insights 9 Diversificatiepotentieel internationaal vastgoed >> figuur 13:Totaalrendement naar investeringsstrategie en regio >> figuur 14:Risico-rendementsprofielen wereldwijdvastgoed Beleggingsprofielen wereldwijd vastgoed naar regio en investeringsstrategie (2006-2012) % 60 7-jaar geannualiseerd totaalrendement (%) % 100 50 0 -50 -100 -40 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 -80 ANREV** GPR - Asia *Q4 2013 rolling annual return INREV* GPR - Europe GPR - Oceania 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 -60 NCREIF GPR - Americas 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 INREV* GPR - Europe GPR - Oceania 10 01 02 03 04 05 06 07 08 01 09 02 10 03 11 04 12 05 13 06 07 08 09 10 11 12 13 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 -20 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 100 50 0 0 -50 -100 **Q2 2013 rolling annual return Bron: INREV, NCREIF (NFI-ODCE), ANREV, GPR, januari 2014 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 20 % 8 NCREIF APAC GPR -IPD Americas 6 B GPR - Asia IPD NL IPD Global 4 IPD Europa Global Non-Listed 2 0 Liquiditeit van vastgoed is de mate van verhandelbaarheid. Hoewel taxaties doorgaans eens per kwartaal plaatsvinden, wordt de feitelijke waarde pas gerealiseerd bij verkoop. Dit geldt zowel voor vastgoedobjecten, als de vastgoedbeleggingen in fondsen en aandelen. De frequentie van de feitelijke verhandelingen van objecten en aandelen vertaalt zich in de gerealiseerde volatiliteit, waarbij vastgoedaandelen ontegenzeggelijk een uitschieter zijn. De tweede variabele die het risico-rendementsprofiel aanzienlijk beïnvloedt is het gebruik van vreemd vermogen. Terwijl de directe vastgoedmarktindex van IPD zonder leverage is, herbergen de indices van de vastgoedfondsen en vastgoedaandelen wel vreemd vermogen. Zo bedraagt de huidige leverage van Europese vastgoedfondsen en -aandelen gemiddeld ongeveer 40%. De mate van leverage verschilt echter per regio, per risicoprofiel en per investeringsstrategie (figuur 15). >> figuur 15:Core vastgoedfondsen - gebruik van leverage verschilt % GPR Europa IPD N-Amerika 0 Door onder meer verschillen in omvang, groei en de fase van ontwikkeling waarin een land zich bevindt, gedragen vastgoedmarkten zich wereldwijd verschillend. De performance wordt bovendien voor een belangrijk deel beïnvloed door verschillen in liquiditeit en leverage. Figuur 13 & 14 tonen deze performance van de wereldwijde direct vastgoedmarkten, vastgoedfondsenmarkten en vastgoedaandelenmarkten. GPR Azië GPR Global ANREV** ANREV INREV reed investeringspallet door liquiditeit en leverage GPR Continent Amerika 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 12 40 10 NCREIF (ODCE) Direct Vastgoed (IPD) - Regionale Indices Vastgoedfondsen (INREV/ANREV/NCREIF) Vastgoedaandelen (GPR) 20 7-jaar volatiliteit (%) 30 40 Vastgoedf Direct NL Global APAC APAC Property 5 Global USAsia (INREV/AN America 0 (IPD) -andelen Funds REV/NCR… (GPR) 0 Regional… 20 40 20 15 ondsen Bron: IPD, INREV, ANREV, NCREIF (NFI-ODCE), GPR, Bouwinvest Vastgoeda North Vastgoed 10 Americas Research S amenhang publiek en privaat vastgoed De rendementen op beursgenoteerd vastgoed (publiek) lopen voor op het directe en niet-beursgenoteerde vastgoed (privaat). Onderzoek vanuit onder meer de EPRA, het Europese platform voor beursgenoteerd vastgoed, toont aan dat vastgoedaandelen gemiddeld zes maanden vooruit lopen op de ontwikkelingen op de direct vastgoedmarkt. Het verschil in timing van rendementen kan zorgen voor verdere diversificatie in de totale portefeuille. Daarnaast brengt een toevoeging van beursgenoteerd vastgoed meer liquiditeit in de totale portefeuille, waarmee deze indien nodig optimaal kan worden herbalanceert. De keerzijde van meer liquiditeit vormt de blootstelling aan de volatiliteit van de aandelenmarkt. Echter, op de middel- en lange termijn presteren vastgoedaandelen meer in de pas met het onderliggende directe vastgoed (figuur 16). Op langere termijn verzwakt ook de samenhang tussen vastgoedaandelen en de reguliere aandelenmarkt. Overigens biedt de korte termijn volatiliteit ook weer kansen om te kopen tegen gunstige prijscondities in vergelijking met de private markt. Door tactisch gebruik te maken van deze prijsverschillen (arbitrage) kan wederom een verdere diversificatie worden bewerkstelligd. 80 60 40 20 0 Pan-Europees VK onderste kwartiel Australië bovenste kwartiel Bron: INREV, ANREV, NCREIF, januari 2014 10 Bouwinvest Research Insights Japan VS mediaan Naast spreiding over investeringsstrategieën bestaan er krachtige diversificatievoordelen door spreiding over regio’s en landen. De rendementen van een groot aantal Europese direct vastgoedmarkten ontwikkelingen zich relatief stabiel, terwijl deze over het algemeen lager liggen dan in Amerika en Azië. De hogere rendementen in Amerika en Azië gaan echter weer gepaard met meer volatiliteit. Bovendien bestaan er belangrijke verschillen in het verloop van de rendementen. Dit uit zich in relatief geringe correlaties tussen een belangrijk aantal direct vastgoedmarkten wereldwijd (figuur18). >> figuur 16:Correlaties vastgoedaandelen, aandelen en direct vastgoed 100% >> figuur 17:Risico-gecorrigeerde rendement en correlatie Diversificatie in theorie - de ideale toevoeging aan NL vastgoed -0,4 correlatie** met NL vastgoed -0,2 75% 50% 25% 0% 6 maanden 1 jaar 2 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar 0,0 0,2 *Duitsland Vastgoedaandelen vs. reguliere aandelen Vastgoedaandelen vs. direct vastgoed Vastgoedaandelen lagged & degeared* vs. direct vastgoed * 0,4 aantal maanden vertraagd en gecorrigeerd voor vreemd vermogen 0,8 *Ierland Portugal 1 jaar 2 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar 1,0 D Japan 0,0 iversificatie door een Nederlandse bril Nederlandse verzekeraars en pensioenfondsen hebben gemiddeld genomen een belangrijk deel van de vastgoedportefeuille geïnvesteerd op de binnenlandse direct vastgoedmarkt. Markten met een lage dan wel negatieve correlatie met Nederlands vastgoed zijn vanuit diversificatieoogpunt derhalve in het bijzonder attractief. Figuur 17 toont deze correlaties, waarbij deze zijn afgezet tegen de Sharpe-ratio (een ratio die het risico-gecorrigeerde rendement uitdrukt). Binnen Europa bieden vooral Zwitserland, Duitsland, Oostenrijk en het Verenigd Koninkrijk interessante diversificatiemogelijkheden ten opzichte van Nederlands vastgoed. Met name het Verenigd Koninkrijk (en Londen specifiek) is een omvangrijke en liquide markt waar veel internationaal kapitaal naartoe stroomt. Deze markt reageert daarmee relatief snel en heftig op veranderingen in de (wereld)economie. Daarnaast dragen het valuta verschil alsmede de taxatiemethodiek bij aan de geringe correlatie met de Nederlandse reeksen. Dit laatste geldt in belangrijke mate ook voor de Duitse vastgoedmarkt. Zwitserland geniet met de sterke munt en haar veilige imago eveneens een aparte status, en heeft zich grotendeels weten te onttrekken aan de afgelopen crisis. Oostenrijk VK Australië Canada VS Frankrijk Zweden 0,6 Bron: FTSE EPRA/NAREIT, Annual Market Review, december 2013 100% 80% 60% 40% 20% 0% 6 maanden Zwitserland Denemarken Italië Finland Spanje Nederland 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 Risico-gecorrigeerd rendement (Sharpe Ratio, 10jr) 3,0 Sharpe Ratio ondefinieerbaar als gevolg van negatief rendement over risico-vrij (10-jaars rente op staatsobligaties) * ** Beschouwde periode afhankelijk van beschikbaarheid data Bron: IPD Multinational Index (all property, local currency - uitgaande van afdekken valutarisico), Bouwinvest Research Een aantal meer West-Europese landen vertoont echter relatief veel samenhang met de Nederlandse markt. Het diversificatieargument lijkt hier minder sterk. Buiten Europa zijn echter eveneens interessante diversificatievoordelen en (risico-gecorrigeerde) rendementen te behalen in Amerika, Canada en Australië. Net als in het Verenigd Koninkrijk is de Amerikaanse vastgoedmarkt zeer efficiënt, waardoor omslagpunten in de vastgoedcyclus hier eerder worden geregistreerd. >> figuur 18:Correlaties direct vastgoedmarkten wereldwijd Australië Australië 1,00 Canada 0,90 Canada Frankrijk Duitsland Japan Zwitserland VK VS Nederland 1,00 Frankrijk 0,91 0,85 1,00 Duitsland -0,09 -0,02 0,00 1,00 Japan 0,95 0,89 0,93 -0,21 1,00 Zwitserland 0,05 0,28 0,05 0,82 0,01 1,00 VK 0,67 0,51 0,54 -0,18 0,41 -0,37 1,00 VS 0,88 0,91 0,80 0,12 0,79 0,15 0,61 1,00 Nederland 0,54 0,50 0,67 0,25 0,92 -0,21 0,41 0,53 1,00 Bron: IPD Multinational Index, jaarlijkse rendementen (all properties, local currency), beschouwde periode afhankelijk van beschikbaarheid data Bouwinvest Research Insights 11 I nternationaal vastgoed toevoegen aan de portefeuille Het rendement op Nederlands direct vastgoed is in vergelijking met andere vastgoedmarkten degelijk en het risico relatief beperkt. Door de Nederlandse portefeuille te complementeren met internationaal (indirect) vastgoed, kan in potentie een hoger rendement worden behaald. Een hoger rendement betekent doorgaans meer risico. Echter, door een efficiënte samenstelling van de portefeuille kan met de juiste spreiding het rendement worden verhoogd, terwijl de volatiliteit in de portefeuilleresultaten gelijk blijft of zelfs afneemt. Dit compromis is illustratief weergegeven in de figuren 19a en 19b, waarbij het rendement-risicoprofiel van een aantal samengestelde wereldwijde vastgoedportefeuilles is uiteengezet. Bij een volledig Nederlandse direct-vastgoedportefeuille als uitgangspunt, neemt door toevoeging van indirect beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed het gemiddelde jaarlijkse rendement op portefeuilleniveau toe. Bovendien neemt door toevoeging van indirect buitenlands vastgoed de volatiliteit van de portefeuilleresultaten in eerste instantie zelfs af. Op de lange termijn gaat de hier geïllustreerde diversificatietheorie voor vastgoed wel degelijk op. Echter, op de korte termijn kunnen perioden ontstaan waarbij een buitenlandse allocatie, met wederom een substantiële Nederlands direct-vastgoedportefeuille als basis, niet als efficiënt kan worden beschouwd (zie kader). Op basis van de hier beschouwde perioden bevatten de meest efficiënte vastgoedportefeuilles (gekeken naar het hoogste risicogecorrigeerde rendement) een buitenlandse indirecte allocatie tussen de 30% en 50%. >> figuur 19a:Optimalisatie van risico en rendement Het toevoegen van internationaal vastgoed aan een Nederlandse portefeuille >> figuur 19b:Optimalisatie van risico en rendement Het toevoegen van internationaal vastgoed aan een Nederlandse portefeuille Aandeel portefeuille gealloceerd naar: jaarlijks gemiddeld portefeuillerendement I (%) Nederlands vastgoed 13 Internationaal vastgoed Nederlands vastgoed IV 12 11 10 jaarrendementen over de periode 2001-2012 (ex 08/09) 9 Aandeel portefeuille gealloceerd naar: 2,5 III gemiddeld kwartaalrendement portefeuille II (%) 14 8 III Internationaal vastgoed IV 2,0 1,5 kwartaalrendementen over de periode Q1 2010 - Q2 2013 1,0 0,5 0,0 7 2 3 4 5 6 7 volatiliteit (st.dev. jaarlijkse portefeuillerendementen) I (%) 8 0,0 0,5 1,0 1,5 volatiliteit (st.dev. kwartaalrendementen portefeuille) II (%) 2,0 I: Rendement (lokale valuta) en volatiliteit berekent over de periode 2001-2012 (exclusief 2008/2009). Vooralsnog zijn geen langere reeksen van niet-genoteerd fondsvastgoed beschikbaar. II: Kwartaalrendement (lokale valuta) en volatiliteit berekent over de periode Q1 2010 - Q2 2013. Vooralsnog zijn geen langere kwartaalreeksen van niet-genoteerd fondsvastgoed beschikbaar. III: Nederlandse portefeuille betreft IPD Netherlands (All Property) IV: Internationale portefeuille betreft indirect vastgoed, te weten 75% in niet-beursgenoteerde fondsen (INREV - UK, France, Germany, Italy ; ANREV - Australia, Japan ; NCREIF-ODCE) en 25% in vastgoedaandelen (GPR Europe, Americas, Asia/Oceania). Veronderstelde regionale verdeling vanaf 2005 betreft 40% Europa, 40% Amerika en 20% Azië-Pacific, overeenkomend met de marktkapitalisatie (december 2013) van de bij INREV/ANREV/NCREIF aangesloten fondsen. Voor 2005 wordt uitgegaan van 60% Europa, 40% Amerika. De berekening van de gewogen samengestelde portefeuillerendementen vindt plaats op basis van jaarlijkse her-balancering van de portefeuille. Bron: IPD, INREV, ANREV, NCREIF (NFI-ODCE), GPR 12 Bouwinvest Research Insights Diversificat tijdens ie de crisis Vanuit het oogpunt van de gemiddelde Nederlandse institutionele belegger (met een substantieel deel Nederlands direct vastgoed), zijn de voordelen van het spreiden over verschillende regio’s en markten tijdens de financiële crisis slechts beperkt tot uiting gekomen. In 2008 en 2009 is het indirecte internationale vastgoed over de gehele breedte flink afgestraft, mede door gebruik van leverage. Nederlands direct vastgoed presteerde in deze jaren relatief robuust, met alleen in 2009 een licht negatief totaalrendement. De crisisjaren hebben tot gevolg dat een toevoeging van indirect internationaal vastgoed (aan een Nederlandse direct vastgoedportefeuille) over de volledige beschouwde periode 2001-2012 niet als efficiënt wordt bevonden. Over een langere periode zijn de diversificatievoordelen echter evident. Binnen de relatief korte reeksen van niet-beursgenoteerd fondsvastgoed weegt de recente dip zwaar door. Puur ter illustratie van het potentiële diversificatievoordeel zijn derhalve in dit voorbeeld de resultaten uit 2008/2009 uitgesloten. Bouwinvest Research Insights 13 Fundament en timing van de investering S electeren van aantrekkelijke marktsectorcombinaties De karakteristieken van de verschillende vastgoedmarkten bepalen, samen met de beleggingsovertuigingen van de investeerder, het vastgoedbeleggingsbeleid en de streefportefeuille. Een goed begrip van de te selecteren marktsectorcombinaties is derhalve essentieel. Bouwinvest Research maakt hierbij gebruik van de Global Market Monitor, een in-house ontwikkeld instrument dat wereldwijd de situatie op de vastgoedmarkten kwantificeert en onderling vergelijkbaar maakt (zie kader Global Market Monitor). De monitor kijkt hierbij onder meer naar het fundament op de gebruikersmarkt, de omvang en volatiliteit van een markt, alsook naar de verwachtingen voor de komende vijf jaar. T imen van de investeringsbeslissing Beleggers die op zoek zijn naar spreiding en/of een hoger rendement dan die op de thuismarkt, kunnen door wereldwijd de juiste marktsectorcombinaties te selecteren het resultaat aanzienlijk beïnvloeden. De diversificatievoordelen gelden met name op de lange termijn. Echter, wereldwijd bevinden vastgoedmarkten zich in verschillende fasen van de cyclus, waardoor ook op de korte tot middellange termijn voordeel valt te behalen met de juiste selectie en timing van marktsectorcombinaties. Door de geringe liquiditeit van direct vastgoed is het echter niet altijd mogelijk om op gewenste momenten de allocatie naar markten en sectoren aan te passen. E uropees vastgoed aantrekkelijk geprijsd Figuur 20 toont de aanvangsrendementen van de belangrijkste kantorenmarkten in Europa, Azië en Amerika ultimo 2013. De grijze balken geven hierbij aan waartussen de aanvangsrendementen zich in de afgelopen vijftien jaar hebben bewogen. Momenteel liggen de aanvangsrendementen in een groot deel van de wereld op een historisch laag niveau. Op zoek naar rendement in een lage renteomgeving, en vooruitlopend op een robuust herstel van de gebruikersmarkten, is inmiddels een aanzienlijke kapitaalstroom richting de belangrijkste vastgoedbeleggingsmarkten gestroomd. Hierdoor is een groot deel van de wereldwijde kantorenmarkt momenteel duur geprijsd in historisch perspectief. Waardegroei zal in deze markten vooral uit een verdere huurgroei moeten komen. Dit geldt vooral voor de Amerikaanse en Chinese steden, evenals Hong Kong en Singapore. Binnen Europa is de beleggingsinteresse veelal uitgegaan naar de meer liquide en veiliger geachte markten als Londen, Parijs en de Duitse en Scandinavische steden. Ook hier liggen de aanvangsrendementen laag in historisch perspectief. Internationaal kapitaal lijkt zijn pijlen nu eveneens te richten op de meer regionale Europese beleggingsmarkten, waar het kantoorvastgoed momenteel aantrekkelijk geprijsd is. Naast onder meer de regionale steden in het VK en fors gecorrigeerde markten als Dublin, Lissabon, Madrid en Barcelona, lijkt ook de timing op de kantorenmarkt van Amsterdam vooralsnog aantrekkelijk. >> figuur 20:Kantoren wereldwijd - Netto aanvangsrendementen ultimo 2013 Huidig niveau afgezet tegen bandbreedte aanvangsrendementen afgelopen 15 jaar % 10 8 6 4 2 0 Bron: Property Market Analysis (PMA) - Autumn 2013 Forecast, Bouwinvest Research 14 Bouwinvest Research Insights Bouwinvest Research Global Market Monitor V astgoed wereldwijd in kaart G efundeerde discussies en gezond verstand De Global Market Monitor (GMM) is een door Bouwinvest Research ontwikkeld model dat de attractiviteit van landen en vastgoedmarkten wereldwijd kwantificeert en onderling vergelijkbaar maakt. De attractiviteit wordt gemeten op basis van een groot aantal indicatoren, waarbij de monitor zowel op historische datareeksen als op forecast-series leunt. Door landen en vastgoedmarkten per indicator relatief aan elkaar te scoren en deze middels wegingen tot een totaalscore te brengen, ontstaat een ranking van de meest attractieve landen en vastgoedmarkten wereldwijd. De Global Market Monitor bestrijkt de belangrijkste mondiale kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkten en wordt ieder half jaar van een update voorzien. Additioneel wordt elk kwartaal een overzicht van de meest attractieve economiën opgesteld. Dit gebeurt op basis van de huidige en verwachte economische en demografische ontwikkelingen, alsmede meer randvoorwaardelijke indicatoren als transparantie, corruptie en duurzaamheid. B eleggingsovertuiging bepaald aantrekkelijkheid De attractiviteit van landen en vastgoedmarkten is maatwerk en hangt in sterke mate af van de investeringsstrategie van de belegger. De indicatoren achter de ranking, alsmede de wegingen van deze indicatoren in de totaalscore, dienen derhalve te worden afgestemd op de beleggingsovertuigingen van de investeerder. Een core lange termijn beleggingsstrategie zal meer nadruk leggen op een gezond fundament op de gebruikersmarkt, terwijl een meer opportunistische belegger vooral geïnteresseerd is in de korte termijn vooruitzichten op de beleggingsmarkt. De monitor is derhalve als een dynamisch, interactief instrument opgesteld, waarbij de indicatoren en wegingen zijn aan te passen aan de beleggingsstijl van de investeerder. Zoals bij elk kwantitatief model, dienen de resultaten op een verantwoordelijke manier te worden geïnterpreteerd en verwerkt. Daarbij is een goed begrip van de aannamen en restricties van het model essentieel. De resultaten van de monitor dienen niet als een plattegrond voor de vastgoedallocatie, maar als een waardevol instrument in het geheel van overwegingen om tot een goed geïnformeerde en onderbouwde investeringsbeslissing te komen. G lobal Market Monitor - Quick Stats Belangrijkste steden & regio’s wereldwijd worden gedekt: Kantorenmarkten 57 Logistieke markten 45 Binnenstedelijke winkelmarkten (Europa en Azië) 38 Nationale beleggingsmarkten voor winkelcentra* 15 Nationale woningbeleggingsmarkten* 11 Economiën 26 (verdieping naar 10 metropoolregio’s in de VS) * A dditionele inzichten door gebruik van deelscores De attractiviteit van landen en vastgoedmarkten wordt gemeten op basis van een groot aantal indicatoren. Deze zijn geclusterd in drie thema’s, te weten het historisch Fundament, de Marktkarakteristieken en de Timing, waarbij de verwachtingen voor de komende jaren worden geanalyseerd. Naast de relatieve positie in de ranking, biedt de monitor hiermee de mogelijkheid om markten op specifieke onderdelen te vergelijken. Bouwinvest Research Insights 15 Contact Stephen Tross Managing Director International Investments +31 (0)20 677 1785 [email protected] George Theuvenet Relationship Manager Institutional Clients +31 (0)20 677 1622 [email protected] Leender Massier Analyst Global Real Estate Markets +31 (0)20 677 1738 [email protected] Over Bouwinvest Bouwinvest Real Estate Investment Management (REIM) B.V. is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed voor institutionele beleggers. Zij voert het beheer over drie Nederlandse sectorfondsen. Het belegd vermogen bedraagt in totaal EUR 6,1 miljard. Bouwinvest REIM beschikt over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten als bedoeld in artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht en staat derhalve onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Alle auteursrechten, patenten, intellectuele en ander eigendom, en toestemmingen op dat gebied die van toepassing zijn op de inhoud van de publicatie, behoren toe aan en zijn verkregen door Bouwinvest. Deze rechten zullen niet overgaan op personen die toegang verkrijgen tot deze informatie. Aan de inhoud van deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. 16 Bouwinvest Research Insights
© Copyright 2024 ExpyDoc
