Vastgoedmonitor
FoodValley regio 2014
barneveld • ede • nijkerk • renswoude • rhenen • scherpenzeel • veenendaal • wageningen
Colofon
De Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 is een uitgave van
de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley.
E-mail: [email protected]
Internet: www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl
Onderzoek
Bureau Middelkoop, Amsterdam, Jan Winsemius
Coördinatie
Marije Kuppens, MKL Management support
Ontwerp en vormgeving
Case Communicatie, Ede
Fotografie
Jac. van der Wiel Fotografie, Bennekom
Juni 2014
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door
middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder
voor­afgaande schriftelijke toestemming van Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley.
© 2014; Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley.
Initiatiefnemers
corporaties | foodvalley
Participant goud
afdeling Veenendaal
afdeling Zuid-West Veluwe
Rabobank Vallei&Rijn:
Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen
Participant zilver
Participant brons
3
Participanten
4
vastgoedmonitor 2014
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 01
Hoofdstuk 02
Voorwoord
6
Inleiding
7
Trends en Verwachtingen
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Hoofdstuk 03
Hoofdstuk 04
Productie
Betaalbaarheid
Veranderingen zorgsector
Energie en vastgoed
Vraag naar huur
Regionale woningmarktagenda
9
10
13
14
15
16
16
Data Sociaal economische ontwikkelingen
17
3.1
3.2
3.3
3.4
18
18
20
21
Landelijke economische trends
Regionale economische trends
Demografische trends
Verhuisbewegingen
Data Woningmarkt
25
4.1
4.2
4.3
4.4
4.4.1
4.4.2
4.5
26
27
29
32
32
35
38
Marktsignalen
Voorraadontwikkeling
Transacties
Prijsniveau
Koopmarkt
Huurmarkt
Doorlooptijd
Voorwoord
Regio FoodValley is een samenwerkingsverband van acht gemeenten (Barneveld, Ede,
Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen) met samen
330.000 inwoners. De ambitie is om gezamenlijk de FoodValley regio te ontwikkelen tot
hét agrofoodcentrum van Europa, de internationale topregio voor kennis en innovaties
op gebied van gezonde en duurzame voeding! Die doelstelling is tot nu toe een succes.
FoodValley wordt steeds meer nationaal en internationaal een begrip.
De vastgoedmonitor is gericht op het in beeld brengen van de ontwikkelingen op de
vastgoedmarkt in de regio. Deze monitor is in het bijzonder gericht op de woningmarkt.
Die vastgoed- en woningmarkt zijn voor de regio als geheel van groot belang. Een goed
functionerende woningmarkt wordt gevoed door de economische kracht van de regio.
Andersom is de woningmarkt ook van belang voor de economische kracht van de regio.
Dat voorbeeld komt nergens zo direct tot uiting als rondom de Wageningen universiteit
(WUR). De internationale aantrekkingskracht van de WUR hangt direct samen met de
huisvestingsmogelijkheden van internationale studenten. Zonder die huisvesting wordt
het moeilijk om de studenten te trekken.
De Vastgoedmonitor is een initiatief van de Stichting Vastgoedmonitor regio FoodValley.
De stichting is opgericht door een aantal ondernemers in de vastgoedsector uit de FoodValley
regio. Inmiddels hebben de gemeenten, de woningcorporaties uit de regio, de provincies
Gelderland en Utrecht en diverse andere partijen zich aangesloten bij dit initiatief.
De stichting wordt steeds meer een platform om met marktpartijen en overheden
gezamenlijk in discussie te gaan over de toekomst van de regio en het vastgoed in het
bijzonder. Zo is het afgelopen jaar gezamenlijk gediscussieerd over het programma
voor de stichting Vastgoedmonitor. De stichting heeft in 2014, na dit beraad met de partners,
besloten tot een nieuw programma voor de komende periode:
- In 2014 wordt een nieuwe Vastgoedmonitor opgesteld. Deze monitor geeft voortschrijdend
inzicht in vaste data omtrent de woningmarkt, zodat een historische trend in beeld kan
worden gebracht. Het verschil met eerdere vastgoedmonitors is dat de huidige monitor
alleen is gericht op de woningmarkt
- In 2015 wordt de volgende projectenmonitor opgesteld. Deze bestaat uit een analyse van
de projectgegevens van geplande woningbouwprojecten die door de provincies worden
gemonitord.
- In 2014 wordt een start gemaakt met het opzetten van een vraagmonitor die de vraag op de
woningmarkt in de regio scherper in beeld brengt.
- In 2015 wordt een afzonderlijke monitor voor commercieel vastgoed opgezet.
- De stichting organiseert symposia en bijeenkomsten rondom vastgoedthema’s.
Het eerste resultaat is deze nieuwe vastgoedmonitor, die in tegenstelling tot eerdere
vastgoedmonitors, volledig is gericht op het thema wonen. De nieuwe projectenmonitor staat
in de planning en de eerste stappen zijn gezet om te komen tot een vraagmonitor. Het idee
is verder dat de stichting in de toekomst meer en meer kan fungeren als een platform waar
verschillende partijen open ideeën uit kunnen wisselen over de toekomst van de regio. Deze
nieuwe vastgoedmonitor-wonen 2014 biedt daarvoor een basis.
6
vastgoedmonitor 2014
Inleiding
01
De woningmarkt in de regio FoodValley laat op verschillende punten duidelijke tekenen
van herstel zien in 2013. Dat herstel zet in het eerste kwartaal van 2014 sterker door.
Het is te vroeg om definitief de vlag uit te hangen. Daarvoor is een langduriger herstel
noodzakelijk, maar voorlopig zijn de tekenen positief. Het aantal transacties stijgt. De
doorlooptijd bij verkopen daalt. Wel was in 2013 nog sprake van een duidelijk daling van
het prijsniveau per m2. Die daling heeft bijgedragen aan het herstel van de dynamiek
op de markt. Begin 2014 lijkt ook die prijsdaling te stabiliseren. Daarbij is in de laatste
jaren ook de productie in FoodValley redelijk op niveau gebleven. Over de hele linie doet
de markt in FoodValley het beter dan de Nederlandse woningmarkt. Die woningmarkt
wordt bovendien ondersteund door een sterke economische positie van de regio, zowel
nationaal als internationaal. Er is nog steeds over een langere periode een groeiende
woningbehoefte.
Dat herstel betekent nog niet dat de markt als geheel vanzelf weer op gang komt.
Het probleem is dat we ook bij blijvend herstel in een nieuwe situatie zitten, na de crisis,
met een programmering en plannen van voor de crisis.
Belangrijk blijvend aandachtspunt is de geplande nieuwbouwproductie. Het
nieuwbouwprogramma voor de komende jaren wijkt echter in typologie en prijscategorie
af van het goedkope programma waarmee de laatste jaren de productie op peil is
gehouden. Het herstel van de woningmarkt, zoals dat het afgelopen jaar zichtbaar was, is
niet voldoende om de productie die in de planning staat te halen. Daarvoor is een herstel
nodig dat ook leidt tot een duidelijke programmatische omslag in de nieuwbouw. Om die
omslag te maken is een prijskwaliteitsverhouding nodig die aansluit op de behoefte van
mensen en de betaalbaarheid. Die prijskwaliteitsverhouding vraagt ook in de nieuwbouw
om een lagere prijsstelling dan waar in het verleden mee is gerekend. Die prijsstelling is
alleen te halen met een passende grondprijs en scherpe bouwkosten. Daarbij moet er ook
rekening mee worden gehouden dat de koopkracht van een grote groep potentiële kopers
voor langere tijd onder druk staat door het waardeverlies op hun huidige woning. Dat is
een risico voor de nieuwbouwmarkt dat niet verdwenen is met een licht vraagherstel.
Een ander risico voor de regio is de afnemende omvang van de goedkope en betaalbare
woningvoorraad. De afgelopen jaren is met name de goedkope voorraad gekrompen.
De verwachting is dat met het nieuwe huurbeleid ook de betaalbare woningvoorraad, tot
1 585,- verder zal krimpen. Het is de vraag onder welke condities die trend kan worden
gekeerd.
Los van de marktontwikkelingen van het afgelopen jaar is het tijd om weer met een
open blik naar de toekomst van de woningmarkt te kijken. Er zijn verschillende trends
en mogelijke ontwikkelingen die aanknopingspunten bieden om niet alleen te reageren
op de crisis, maar ook een nieuwe agenda voor de woningmarkt van de FoodValley op te
stellen. Dat begint met de prijskwaliteitverhouding en grondprijzen die nodig zijn om
de nieuwbouw weer te laten aansluiten bij de lange termijn behoefte. Daarnaast moet
ook worden gedacht aan de kwaliteit van de bestaande voorraad, verduurzaming van de
woningvoorraad, veranderingen in de zorg en de consequenties en kansen die dergelijke
onderwerpen bieden voor de woningmarkt van de FoodValley. In de regio is meermaals
gesproken over het maken van een mogelijke vraagmonitor, gericht op het scherper in
beeld brengen van de kwalitatieve behoefte van de (nieuwe) inwoners van de FoodValley.
Door weer naar de toekomst te kijken kan de blik worden gericht op de vraag aan
welke gedifferentieerde woonmilieus in FoodValley behoefte is en welke investeringen in
omvang en kwaliteit van de voorraad nodig zijn om te voldoen aan die behoefte. Het is
tijd dat alle partijen in de regio gezamenlijk, marktpartijen, overheden en corporaties, een
regionale visie ontwikkelen op de woningmarkt. De Stichting Vastgoedmonitor kan én wil
daarvoor een platform zijn.
8
vastgoedmonitor 2014
Trends en Verwachtingen
02
9
Locatie- en programma-analyse woningbouw
2.1
Productie
Grafiek 2.1.1
2. Trends en Verwachtingen!
!!2. Trends en Verwachtingen!
Landelijk is sprake van een herstel van de woningmarkt, maar de verwachting is niet dat
!!
directProductie!
sprake zal zijn van een sterke stijging van de productie. De voortgang van plannen en
2.1
Landelijk
is sprake
van eenbouwvergunningen
herstel van de woningmarkt,
maar
verwachting
is niet
dat direct
de
hoeveelheid
afgegeven
wijst niet op
eende
dergelijke
stijging.
Sterker,
2.1 Productie!
sprake zal zijn van een sterke stijging van de productie. De voortgang van plannen en de
de dalingisvan
de productie
van
de corporatiesector
kan inmaar
het komende
jaar nog zwaar
drukken
Landelijk
sprake
van een
herstel
van de woningmarkt,
de verwachting
niet dat
direct
hoeveelheid
afgegeven
bouwvergunningen
wijst niet op een
dergelijke
stijging.isSterker,
de
op de nieuwbouwproductie.
sprake
zal
zijn
van
een
sterke
stijging
van
de
productie.
De
voortgang
van
plannen
en
de
daling van de productie van de corporatiesector kan in het komende jaar nog zwaar drukken op
hoeveelheid
afgegeven bouwvergunningen wijst niet op een dergelijke stijging. Sterker, de
de
nieuwbouwproductie.!
daling van de productie van de corporatiesector kan in het komende jaar nog zwaar drukken op
de nieuwbouwproductie.!
Jaarplanning per type FoodValley
Jaarplanning)per)type)
bron projectenmonitor
2500"
Jaarplanning)per)type)
2000"
2500"
Bijzonder"
1500"
2000"
Onbekend"
Bijzonder"
GGB"09treden"
1000"
1500"
Onbekend"
appartement"
500"
1000"
2020"
2021"
2022"
2023"
2024"
2025"
2026"
2027"
2028"
2029"
2030"
2020"
2021"
2022"
2023"
2024"
2025"
2026"
2027"
2028"
2029"
2030"
2017"
2017"
2019"
2016"
2016"
2019"
2015"
2015"
2018"
2014"
2014"
2018"
2013"
2013"
GGB"09treden"
Eengezins"
0"
500"
appartement"
Eengezins"
!!
!
In FoodValley is de productie de afgelopen jaren in!absolute getallen op een goed niveau
gebleven. In 2013 zijn 1824 woningen gerealiseerd. Die
! productie is zelfs iets hoger dan de
0"
grafiek 2.1.1 Planning in typen FoodValley, bron projectenmonitor
grafiek 2.1.1 Planning in typen FoodValley, bron projectenmonitor
In FoodValley is de productie de afgelopen jaren in absolute getallen op een goed niveau
gebleven. In 2013 zijn 1824 woningen gerealiseerd. Die productie is zelfs iets hoger dan de
In
FoodValley
is de
productie
de Een
afgelopen
jaren in absolute
getallen enigszins
op een goed
niveau is
laatste
prognose
van
eind
2013.
die
vertekent,
laatste
prognose
van
eind 2013.
Eenbijzonderheid,
bijzonderheid,
die de
de productie
productie
enigszins
vertekent,
is wel
gebleven.
In
2013
zijn
1824
woningen
gerealiseerd.
Die
productie
is
zelfs
iets
hoger
dan
wel
dat
in
Ede
sprake
is
van
twee
verplaatsingen
van
zorggerelateerd
wonen
die
277
extrade
dat in Ede sprake is van twee verplaatsingen van zorggerelateerd wonen die 277 extra
laatste prognose
van eind 2013. Een bijzonderheid, die de productie enigszins vertekent, is wel
woningen
woningenoplevert.!
oplevert.
dat in Ede sprake is van twee verplaatsingen van zorggerelateerd wonen die 277 extra
woningen
oplevert.!
Bij
een productie
van 1824 woningen is de vraag niet zo zeer of een herstel te verwachten is,
Bij
een productie
van 1824 woningen is de vraag niet zo zeer of een herstel te verwachten
maar eerder of mag worden verwacht dat ook de komende jaren hetzelfde niveau kan worden
Bij
een
productie
van
1824
is dedat
vraag
niet
zo zeer of
eenhetzelfde
herstel
verwachten
is,
maar
eerder
of
mag
worden
verwacht
ook de
komende
jaren
kan is,
gehaald als de afgelopen
2 woningen
jaren.
De belangrijkste
bedreiging
daarvoor
ligt inteniveau
de
maar
eerder
of
mag
worden
verwacht
dat
ook
de
komende
jaren
hetzelfde
niveau
kan
worden
worden
gehaald
als
de
afgelopen
2
jaren.
De
belangrijkste
bedreiging
daarvoor
ligt
in
de
programmatische kenmerken van de nieuwbouwproductie. !
gehaald
als
de
afgelopen
2
jaren.
De
belangrijkste
bedreiging
daarvoor
ligt
in
de
programmatische kenmerken van de nieuwbouwproductie.
programmatische kenmerken van de nieuwbouwproductie. !
!
!
Grafiek 2.1.2
bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014)
Planning'in'financieringscategorieën'
Planning in financieringscategorieën
2500"
Planning'in'financieringscategorieën'
2500"
2000"
2000"
1500"
Bijzonder"
Onbekend"
Bijzonder"
Koop"
Onbekend"
Huur"
Koop"
1500"
1000"
1000"
500"
500"
0"
0"
Huur"
2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" 2021" 2022" 2023" 2024" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030"
2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" 2021" 2022" 2023" 2024" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030"
grafiek 2.1.2 Planning in financieringscategorieën, bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014)
grafiek 2.1.2 Planning in financieringscategorieën, bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014)
In 2013 zijn ± 700 eengezinswoningen gerealiseerd (exclusief grondgebonden 0-treden) en
± 1000 appartementen. In de komende twee jaar zou bij het dalend aantal appartementen in
Pagina #5 van #25
de planning de productie van eengezinswoningen moeten stijgen naar boven de 900 in 2014
Pagina
van #25
en boven de 1200 in 2015 om de productie ongeveer op gelijk niveau te houden.
Dat is#5 een
substantiële omslag.
Er is in de planning ook een omslag zichtbaar in financieringscategorieën. In 2013 zijn
nog ruim 700 huurwoningen gerealiseerd. In 2014 zitten er minder dan 500 huurwoningen
10
vastgoedmonitor 2014
In 2013 zijn ± 700 eengezinswoningen gemaakt (exclusief grondgebonden 0-treden) en ± 1000
appartementen. In de komende twee jaar zou bij het dalend aantal appartementen in de
planning de productie van eengezinswoningen moeten stijgen naar boven de 900 in 2014 en
boven de 1200 in 2015 om
de2015
productie
ongeveer
gelijk niveau te
Dat isDat
een
en in
minder
dan 450op
huurwoningen
in houden.
de planning.
betekent dat een groei van de
substantiële omslag.! productie van koopwoningen nodig is om de totale productie op een gelijk peil te houden.
Tegelijk is er de afgelopen jaren sprake geweest van een grote productie in de goedkope koop.
Er is in de planning ook een omslag zichtbaar in financieringscategorieën. In 2013 zijn nog ruim
Ook dat programma-aandeel
neemt
de500
komende
jarenminder
af.
700 huurwoningen gerealiseerd.
In 2014 zitten er minder
dan
en in 2015
dan 450
!
huurwoningen in de planning. Dat betekent dat een groei van de productie van koopwoningen
nodig is om de totale productie
op een gelijk
te houden.en
Tegelijk
is er de afgelopen
jaren hangen met elkaar
Die verandering
inpeil
prijscategorie
de verandering
in woningtype
sprake geweest van eensamen.
grote productie
in
de
goedkope
koop.
Ook
dat
programma-aandeel
Vanaf 2014 leunt de productie in de regio veel sterker dan de afgelopen jaren op een
neemt de komende jaren af.!
aanzienlijke productie van middendure en dure koop eengezinswoningen. Het vraagt om
meer danen
hetdeaantrekken
vaninde
verkopen om
die productie
opsamen.
gang te brengen.
Die verandering in prijscategorie
verandering
woningtype
hangen
met elkaar
!
Vanaf 2014 leunt de productie in de regio veel sterker dan de afgelopen jaren op een
aanzienlijke productie vanDe
middendure
dure koop
eengezinswoningen.
Het vraagt
omdemeer
prognose en
omtrent
de productie
wordt verder gedrukt
door
hoeveelheid afgegeven
dan het aantrekken van bouwvergunningen.
de verkopen om die Deze
productie
opin
gang
brengen.!
liggen
2012teen
2013 beduidend lager dan de gemiddelde
jaarproducties. Het aantal afgegeven bouwvergunningen dat in het eerste kwartaal van
De prognose omtrent de productie wordt verder gedrukt door de hoeveelheid afgegeven
2014
is, omgerekend
naarbeduidend
een heel jaar
nogdan
lager.
hierin is ook het lagere aantal
bouwvergunningen. Deze
liggen
in 2012 en 2013
lager
de Opvallend
gemiddelde
vergunningaanvragen
door corporaties
2012,
2013 en
(omgerekende)
eerste
jaarproducties. Het aantal
afgegeven bouwvergunningen
dat in in
het2011,
eerste
kwartaal
vanhet
2014
is,
kwartaal
van lager.
2014. Opvallend hierin is ook het lagere aantal
omgerekend naar een heel
jaar nog
vergunningaanvragen door corporaties in 2011, 2012, 2013 en het (omgerekende) eerste
kwartaal van 2014.!
!
Grafiek 2.1.3
Bouwvergunningen
Bouwvergunningen+
bron CBS
2000$
1800$
1600$
1400$
1200$
1000$
800$
600$
400$
200$
0$
2009$
2010$
2011$
2012$
2013$
Anders$par/culier$huur$
0$
61$
0$
1$
19$
Bouwers$voor$de$markt$huur$
58$
149$
147$
140$
256$
476$
249$
Overheid$corpora/e$huur$
295$
93$
Anders$par/culier$koop$
158$
145$
159$
134$
108$
Bouwers$voor$de$markt$koop$
832$
984$
1003$
795$
626$
275$
Overheid$corpora/e$koop$
94$
245$
9$
31$
0$
grafiek 2.1.3 Afgegeven bouwvergunningen, CBS
wordt ingezoomd
op dewaarvoor
specifieke
programma’s waarvoor
Wanneer wordt ingezoomdWanneer
op de specifieke
programma’s
bouwvergunningen
zijn bouwvergunningen zijn
aangevraagd
dan
valt
in
2013
vooral
het
grotere
aantal
bouwvergunningen
voor huurwoningen
aangevraagd dan valt in 2013 vooral het grotere aantal bouwvergunningen voor huurwoningen
op dat is verleend aan bouwers
de markt.
Het is het
hoogste
aantal
afgelopen
op dat isvoor
verleend
aan bouwers
voor
de markt.
Hetinisdehet
hoogste 5aantal in de afgelopen
jaarsperiode, waarmee duidelijk
wordt dat
er in de
markt een,
zij dat
het er
lichte,
is lichte, reactie zichtbaar
5-jaarsperiode,
waarmee
duidelijk
wordt
in dereactie
markt zichtbaar
een, zij het
op de behoefte aan vrije sector huurwoningen. !
is op de behoefte aan vrije sector huurwoningen.
!!
!!
!
11
Trends en Verwachtingen
Pagina #6 van #25
12
vastgoedmonitor 2014
2.2
Betaalbaarheid
Een belangrijke belemmering voor de woningmarkt blijft de restschuld (of verdwenen
overwaarde) van de kopers van inmiddels de afgelopen 14 jaar. Deze grote groep eigenaren,
waarvan vooral de eerste kopers normaalgesproken een belangrijke groep zouden zijn om
opnieuw te gaan kopen in een nieuwbouwwijk, zit vast in zijn huis. Bij nieuwbouw is daarbij
van belang dat ook rekening moet worden gehouden met het verschil tussen de prijsbepalende
overwaarde die we in het verleden gewend waren en de „onderwaarde” die er nu is.
Bijkomend probleem is dat het lastig is de prijskwaliteitsverhouding van nieuwbouw op
niveau te krijgen bij een onveranderde bouwkosten en een onveranderd grondprijsbeleid.
Het afgelopen jaar is weer sprake geweest van een duidelijke daling van het prijsniveau per m2.
Dat heeft onontkoombaar opnieuw gevolgen voor de residuele grondwaarde van kavels.
Betaalbaarheid is voor deze groep belangrijk in die zin dat de prijs van een koopwoning
zal moeten zijn afgestemd om de financieringsmogelijkheden van het inkomen zonder
overwaarde. Juist de betaalbaarheid is van groot belang om weer een grootschalige nieuwbouwproductie op gang te krijgen.
Grafiek 2.2.1
Betaalbaarheid
bron NVM 2014, bewerkt bureau Middelkoop
Daarnaast is betaalbaarheid van belang voor de lagere inkomensgroepen. Op steeds meer
plekken in het land laten demografische analyses en inkomensprognoses zien dat deze
kerndoelgroep van het corporatiebeleid niet kleiner wordt maar juist groeit. Die trend komt
overeen met de analyse die een eerdere vastgoedmonitor op dit thema is gemaakt. Die
ontwikkeling staat in schril contrast met de afnemende omvang van de goedkope en betaalbare
sociale huurvoorraad. Deze tegengestelde trends zijn uiteindelijk niet jarenlang vol te houden
zonder dat steeds grotere problemen aan de onderkant van de woningmarkt ontstaan.
13
Trends en Verwachtingen
2.3
Veranderingen zorgsector
De veranderingen in de zorgsector, waarvan de extramuralisatie één van de belangrijkste is,
vragen de komende jaren om een positiebepaling van verschillende partijen, zowel in de zorg
als daarbuiten. Het is nog onduidelijk hoe de toekomstige gecombineerde vraag van zorg en
wonen door die verschillende partijen zal moeten worden beantwoord.
Gemeenten zitten nu nog in de voorbereidingsfase voor het overnemen van allerlei nieuwe
taken. Zorgpartijen zelf zitten in een transitiefase, waarin nog onduidelijk is wat precies de
consequenties van de nieuwe situatie zijn. Corporaties spreken de intentie uit hun rol te
spelen, maar moeten nog wachten wat de ontwikkelingen in de zorgsector zelf precies zullen
inhouden.
Er is nog onduidelijk wie precies welk onderdeel van de vraag zal beantwoorden. Wat wel
duidelijk is, is dat op korte termijn een programma voor de toekomst van de zorgsector zal
moeten worden opgesteld. In de regio zijn deze ontwikkelingen ook aan de orde. Er worden
bijeenkomsten georganiseerd over de toekomst van de zorg, zoals bijvoorbeeld de marktplaats
wonen en zorg in Veenendaal in begin van dit jaar. Er zijn landelijke prognoses omtrent
sluiting van zorgcomplexen, waar ook complexen in de regio op voorkomen. De regio heeft het
project Woonbewust, dat is gericht op het verbeteren van de woningvoorraad in verband met
het langer zelfstandig wonen van senioren.
De komende anderhalf jaar moet uitkristalliseren hoe en waar verschillende groepen na
de ontkoppeling van wonen en zorg gaan wonen en wat de zorgarrangementen zijn die
daarbij worden geleverd. Dat programma heeft ook fysieke implicaties en vraagt regionaal om
opdrachtgeverschap en om programma’s op wijkniveau. Ook hier ligt een kans voor regionale
samenwerking.
14
vastgoedmonitor 2014
2.4
Energie en vastgoed
Door de lage energieprijsstijging van de afgelopen jaren lijkt het thema van energie
wat minder actueel. Toch blijft de algemene trend dat energieprijzen stijgen boven
inflatieniveau. De verwachting blijft tevens dat de kwaliteit van woningen een belangrijk
onderdeel vormt van het antwoord op die problematiek.
De verbetering van woningen gericht op energiebesparing vormt tevens op verschillende
manieren een kans. In het algemeen is er een omslag gaande waarbij de betaalbaarheid
van het wonen niet alleen wordt bepaald op basis van de directe huur of rente en aflossing
van hypotheek. De totale woonlasten worden als basis genomen voor de betaalbaarheid,
waarmee nieuwe kwaliteiten en nieuwe financieringsmogelijkheden kunnen ontstaan.
De kasstromen van de energiebesparing kunnen worden ingezet voor investeringen in
nieuwbouw en woningverbetering. In bestaande wijken kunnen die investeringen, die
vooral zijn gericht op het verbeteren van de schil van de woning, ook de uitstraling van
gebieden verbeteren.
Het innovatieprogramma van de Energiesprong lijkt inmiddels stappen te maken in het
realiseren van significante besparingen in de verbetering van woningen. Op de markt van
conceptwoningen inmiddels oplossingen aangeboden van zeer energiezuinige woningen
waarvan de meerkosten overzichtelijk zijn.
In de regio is op onderdelen al zichtbaar dat het thema een rol speelt. Zo geeft het college
van Gedeputeerde Staten van Gelderland geeft meer dan 10 miljoen euro subsidie voor
het extra duurzaam maken van 1.566 woningen in het Gelderse deel van de FoodValley.
Met de subsidies kunnen de woningen, die dit en volgend jaar gerenoveerd worden, extra
energiezuinig worden gemaakt. Er ligt vooral een kans in een regionaal programma voor de
verbetering van de bestaande voorraad.
15
Trends en Verwachtingen
2.5
Vraag naar huur
Er is aanhoudend een grote vraag naar huurwoningen die, zoals ook in de vorige
monitor aangegeven, structureel lijkt. Die groeiende vraag hangt onder andere samen
met het negatievere imago van kopen, een veranderende trend bij jongeren, teruggelopen
financieringsmogelijkheden en vergrijzing.
Het afgelopen jaar zijn veel huurwoningen gebouwd, maar in de planning is geen sprake
van een sterk groeiend aanbod. Corporaties bouwen nog wel, maar verkopen tegelijk,
waardoor hun woningvoorraad niet toeneemt. De institutionele opdrachtgevers hebben bij
elkaar niet de omvang om het verschil tussen vraag en aanbod in nieuwbouw op te vangen,
hoewel in de productie en vergunning aanvragen wel een stijging van de productie van
beleggershuurwoningen zichtbaar is. Er is bovendien regionaal, nationaal- en internationaal
wel voldoende interesse om te investeren in woningen in Nederland. Er is echter niet de
interesse om te investeren in de risicodragende ontwikkeling van die woningen. Als de
financiering van de ontwikkeling kan worden georganiseerd ligt er een kans om op korte
termijn een vraag te beantwoorden en tot productie te komen.
2.6
Regionale
woningmarktagenda
Met een zicht op herstel van de woningmarkt zou het goed zijn opnieuw een visie te
ontwikkelingen op het wonen in de regio. Dat geldt niet alleen voor de gemeenten maar
voor alle partijen in de regio die verbonden zijn aan de woningmarkt. Locaties, plannen,
programma’s, kwaliteiten en prijzen vloeien in belangrijke mate nog voort uit een visie
van voor de crisis. Weliswaar is op onderdelen sprake geweest van een bijstelling, maar die
bijstelling was veelal niet meer dan een direct noodzakelijke reactie op de veranderende
omstandigheden in de omgeving. Er is nog geen sprake geweest van het opstellen van
een echt nieuwe richtinggevende visie.
Die visie zou moeten gaan over de gewenste woonmilieudifferentiatie in de regio en
de verbeteringen in de bestaande voorraad en de toevoegingen waar een dergelijke woonmilieudifferentiatie om vraagt. Die visie zou ook in moeten gaan op de prijskwaliteitverhouding die gemaakt moet worden om potentiële kopers te verleiden weer te gaan
kopen zodat de nieuwbouwproductie, aansluitend op de bouwopgave, weer op gang komt.
Tegelijk vraagt die visie om een financiële onderbouwing, niet in de laatste plaats op het
punt van een bij de geschetste prijskwaliteit passend grondprijsbeleid.
In de monitor is ook aangegeven dat er een blijvend grote behoefte is aan goedkope én
duurdere huurwoningen. Eén van de opgaven in die visie op de toekomst is een strategie om
de betaalbare huurwoningen te behouden en nieuwe huurwoningen aan de voorraad toe te
voegen. Die strategie kan wel eens een belangrijk onderdeel vormen van de kans om snel te
komen tot een verandering in het nieuwbouwprogramma dat in de regio wordt gerealiseerd.
Er zou bijvoorbeeld kunnen worden gestart met een aantal pilots.
Tot slot blijft het na de grote omslag op de woningmarkt van belang weer grip te krijgen op
de wensen en mogelijkheden van kopers en huurders. Het is niet meer zo vanzelfsprekend
duidelijk wat verschillende groepen kunnen betalen. Evenmin is duidelijk wat de kwaliteit is
die verschillende doelgroepen in de nieuwe marktomstandigheden vragen. Bovendien zijn er
allerlei trends en omslagen op de markt die vragen om nieuwe kwaliteiten, die in het verleden
niet vanzelfsprekend werden aangeboden. In dat kader is in de regio wel gesproken over de
wens om de vraag nog scherper in beeld te brengen.
Een scherper beeld van de vraag kan de basis vormen voor het bepalen van een regionale
woonagenda voor de FoodValley. De Stichting Vastgoedmonitor wil graag fungeren als
platform om een dergelijke agenda op te stellen.
16
vastgoedmonitor 2014
Data Sociaal economische ontwikkelingen
03
3.1
Landelijke economische
trends
Na de sterke stijging van de werkloosheid in 2012 en het eerste kwartaal van 2013 is de
situatie in de loop van 2013 en begin 2014 enigszins gestabiliseerd. Er is ook weer een lichte
stijging van het aantal vacatures.
Grafiek 3.1.1
Vacatures Nederland
bron CBS
350 300 250 200 Niet-­‐commerciële dienstverlening Zakelijke dienstverlening 150 Commerciële dienstverlening Nijverheid en energie Landbouw, bosbouw en visserij 100 2014 1e kwartaal* 2012 1e kwartaal 2010 1e kwartaal 2008 1e kwartaal 2006 1e kwartaal 2004 1e kwartaal 2002 1e kwartaal 0 2000 1e kwartaal 50 Toch is ook in 2013 de Nederlandse economie nog in totaal met 0,8 procent gekrompen.
Wel was in het vierde kwartaal van 2013 sprake van een groei met 0,9 procent ten opzichte
van een kwartaal eerder en een groei van 0,8% ten opzichte van een jaar eerder.
Economische groei in Nederland
2014 1e kwartaal 2013 1e kwartaal 2012 1e kwartaal 2011 1e kwartaal 2008 1e kwartaal 2007 1e kwartaal 6% 4% 2% 0% -­‐2% -­‐4% -­‐6% 2010 1e kwartaal Economische groei, BBP bron CBS 2014
2009 1e kwartaal Grafiek 3.1.2
De belangrijkste positieve ontwikkeling is het consumentenvertrouwen, dat zich lijkt te
herstellen. Ook in 2010/2011 was al sprake van een duidelijk herstel, om vervolgens in 2012 en
begin 2013 toch weer naar een nieuw dieptepunt te gaan. Het is nog afwachten of de huidige
stijging van het vertrouwen blijvend is.
Consumentenvertrouwen in Nederland
Consumentenvertrouwen Bron CBS 2014
20 10 0 -­‐10 -­‐20 -­‐30 18
2014 1e kwartaal 2013 1e kwartaal 2012 1e kwartaal 2011 1e kwartaal 2010 1e kwartaal 2009 1e kwartaal -­‐50 2008 1e kwartaal -­‐40 2007 1e kwartaal Grafiek 3.1.3
vastgoedmonitor 2014
3.2
Regionale economische
trends
De kamer van koophandel heeft in het derde kwartaal van 2013 met de economische
barometer een beeld geschetst van de economische ontwikkeling van de regio FoodValley ten
opzichte van het landelijk gemiddelde. Op verschillende punten steekt FoodValley positief
af. Het aantal startende hoofdvestigingen van ondernemingen ligt met een groei van 31,5%
duidelijk boven het landelijk gemiddelde van 16,7%. Het aantal faillissementen ligt met een
groei van 14,3% ongeveer op het gemiddelde van 14,6%. Het totaal aantal bedrijven groeit nog
steeds, maar het aantal faillissementen is wel gegroeid ten opzichte van het voorgaande jaar.
De laatste jaren hoorde bij die geconstateerde groei steeds de relativerende opmerking dat
sprake was van een sterk groeiend aantal ZZP-ers. Dit jaar is er echter sprake van een sterke
groei in de Industrie, de Groothandel en de Vervoerssector. Wel is die groei in de groothandel
vooral toe te schrijven aan één bedrijf in Veenendaal. Voor de totale cijfers merkt de KvK wel op
dat sprake is van een wijziging in de registratiesystematiek, die mogelijk tot trendbreuken kan
leiden.
Tabel 3.2.1
Economische prognose
bron provincie Gelderland 2013
Kerngegevens middellange termijn FoodValley Nederland
bevolking
Nederland
FoodValley
16.762.000
348.000
beroepsbevolking
7.894.000
154.000
werkgelegenheid
8.968.000
160.000
Groei beroepsbevolking in % p / j
2000 / 2008
1,2%
1,6%
2009 / 2012
0,3%
0,2%
2013 / 2014
0,8%
1,3%
2015 / 2018
0,2%
0,6%
Werkgelegenheidsgroei in % p / j
2000 / 2008
1,0%
1,2%
2009 / 2012
0,0%
0,3%
2013 / 2014
-1%
0,0%
2015 / 2018
0,3%
0,8%
Werkloosheidspercentage
2000
3,8%
2,8%
2008
3,8%
2,9%
2013
8,5%
6,2%
2014
9,4%
6,7%
2018
9,1%
6,4%
270.000
3.700
Werkloosheid
2000
2008
200.000
4.400
2013
680.000
9.600
2014
750.000
10.600
2018
735.000
10.400
19
Data Sociaal economische ontwikkelingen
De provincie Gelderland heeft in oktober 2013 een economische prognose (PEV) gemaakt
waarin ook voor de totale FoodValley regio, inclusief de Utrechtse gemeenten, een prognose
wordt gegeven. Voor de periode 2015-2018 is een groei van de werkgelegenheid voorzien van
0,8%. Alleen de Noord-Veluwe scoort met 1,0% hoger. De prognose voor heel Nederland
ligt op 0,2%. het werkloosheidspercentage van 6,2% in 2013 zou in 2014 nog groeien naar
6,7% om in 2018 te zijn gedaald tot 6,4%. Belangrijk bij die cijfers is dat de regio FoodValley
in die periode een duidelijk grotere groei van de beroepsbevolking heeft dan alle andere
Gelderse regio’s en ook een grotere groei dan het landelijk gemiddelde. Die groei van de
beroepsbevolking in combinatie met de vertegenwoordiging van sterke economische sectoren
in de regio FoodValley maakt dat de vooruitzichten, zeker bij een voortzettend landelijk
economisch herstel, goed zijn.
20
vastgoedmonitor 2014
3.3
Demografische trends
In grote lijnen is er geen wijziging ten opzichte van eerdere demografische prognoses.
Er wordt landelijk nog steeds een groei van het aantal inwoners voorzien en door de grotere
hoeveelheid één- en tweepersoonshuishoudens een relatief nog grotere groei van het aantal
huishoudens. In Nederland is tot 2040 nog sprake van een groei van het aantal huishoudens
met 12%.
De groei in de regio vindt volgens de prognoses nog plaats in alle gemeenten, maar is
niet gelijkelijk over die gemeenten verdeeld. Barneveld, Ede en Veenendaal groeien in de
prognose bovengemiddeld. Overigens is de lokale differentiatie in dergelijke prognoses veelal
in belangrijke mate gebaseerd op geplande bouwprogramma’s. Bovendien kunnen regionaal
en helemaal lokaal grote verschillen in prognoses optreden afhankelijk van de gehanteerde
systematiek.
Grafiek 3.3.1
Huishoudens* 1000 cbs
Demografische prognose, bron CBS 2014
Huishoudens * 1000 cbs 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Wageningen 21,2 21,5 21,6 21,8 22 22,1 22,2 22,4 22,5 22,6 22,7 22,8 22,9 23 23,1 23,1 23,1 23,2 23,3 23,4 23,4 23,5 23,5 23,6 23,6 23,6 23,6 Veenendaal 26,2 26,4 26,7 26,9 27,1 27,3 27,5 27,8 28,1 28,3 28,5 28,8 29,1 29,3 29,5 29,6 29,8 29,9 30 30,1 30,3 30,3 30,5 30,5 30,6 30,6 30,6 Scherpenzeel 3,7 3,7 3,7 3,8 3,8 3,8 3,9 3,9 4 4 Rhenen 7,7 7,8 7,8 7,9 7,9 7,9 8 8 Renswoude 1,9 1,9 Nijkerk 16,2 16,4 16,6 16,8 17 17,1 17,3 17,4 17,6 17,7 17,8 17,9 18 Ede 46,9 47,6 48,3 48,7 49,1 49,6 50 50,3 50,7 51,1 51,4 51,7 52 52,3 52,6 52,8 53 53,1 53,3 53,4 53,5 53,6 53,8 54 54,1 54,2 54,2 Barneveld 20,1 20,4 20,7 21,1 21,5 21,8 22,2 22,4 22,6 22,7 22,9 23 23,1 23,2 23,3 23,4 23,4 23,4 23,4 23,3 23,4 23,4 23,4 23,5 23,5 23,5 23,6 2 2 2 8 8 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 8 8 8 8,1 8,1 8,1 8 8 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 2,1 2,1 2,1 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,1 18 18 18 18 18,1 18,1 18 18,1 18,1 18,1 18,1 18,1 18,1 18,1 Ook voor de regio FoodValley lopen de prognoses nogal uiteen. Wel is er een eenduidige
conclusie, namelijk dat alle prognoses nog een flinke groei in de regio laten zien. Wanneer
die prognoses direct worden gehanteerd om bouwprogramma’s te formuleren is het wel van
belang steeds op basis van een vergelijking te kijken of de optimistische of te pessimistische
prognose is gehanteerd. Hieronder is een vergelijking gegeven van een aantal regionale
prognoses en groeiscenario’s. De groei is eenduidig, alleen de mate van groei verschilt.
Tabel 3.3.2
Huishoudens
bron, Primos/Pearl
Huishoudens
01-01-13
2014
2015
2020
Primos 2012 referentie
137.439
-
142.785
Primos 2012 plus trend
137.439
-
143.457
Primos 2012 plus kwp
137.439
-
143.468
Primos 2013 referentie
137.439
-
144.329
151.512
157.913
163.484
-
143.900
145.700
147.400
149.000
150.400
Pearl
2025
2030
149.659
156.341
161.400
150.622
157.247
162.814
150.997
157.666
162.929
Daarbij geldt ook volgens de laatste prognoses nog steeds dat een jaarlijkse woningprogrammering van ± 1600 woningen op basis van de meeste prognoses én de historische
productie nog steeds realistisch is.
21
Data Sociaal economische ontwikkelingen
3.4
Verhuisbewegingen
De gegevens omtrent de verhuizingen in de regio komen steeds pas in juli beschikbaar.
Dat betekent dat de verhuisgegevens feitelijk een tijd achterlopen op de overige gegevens in de
monitor. In 2012 is aan de verhuisbewegingen af te lezen dat de dynamiek in de regio duidelijk
aan het toenemen is. In alle gemeenten is sprake van een groter aantal verhuisbewegingen
dan in het voorgaande jaar.
Tabel 3.4.1
Verhuisbewegingen
Verhuisbewegingen,CBS 2013
uit
Barneveld
Ede
Nijkerk
Renswoude
Rhenen Scherpenzeel Veenendaal
Wageningen
Nederland
1634
3936
1145
192
822
317
1871
2264
Barneveld
-
283
124
6
11
29
30
9
424
naar
Ede
339
-
53
40
73
24
350
Nijkerk
139
19
-
1
1
5
6
2
Renswoude
7
44
9
-
5
14
33
0
Rhenen
8
67
0
7
6
-
126
89
Scherpenzeel
22
32
2
14
2
-
13
0
Veenendaal
32
310
4
46
186
25
-
49
Wageningen
Regio
10
512
2
2
94
7
62
-
557
1267
194
116
372
110
620
573
Bijschrift: De eerste tabel met verhuisbewegingen laat zien in het eerste vak linksboven zien dat er
1634 mensen verhuizen uit Barneveld naar de rest van Nederland. Vervolgens is afleesbaar hoeveel
mensen er uit Barneveld naar verschillende kernen binnen de regio verhuizen.
22
vastgoedmonitor 2014
Tabel 3.4.2
Verhuisbewegingen,CBS 2013
naar
Barneveld
Ede
Nijkerk
Renswoude
Rhenen Scherpenzeel Veenendaal
Wageningen
Nederland
1455
4209
1186
207
783
243
1823
2613
Barneveld
-
339
139
7
8
22
32
10
uit
Ede
283
-
19
44
67
32
310
512
Nijkerk
124
53
-
9
0
2
4
2
Renswoude
6
40
1
-
7
14
46
2
Rhenen
11
73
1
5
-
2
186
94
Scherpenzeel
29
24
5
14
6
-
25
7
Veenendaal
30
350
6
33
126
13
-
62
Wageningen
Regio
9
424
2
0
89
0
49
-
492
1303
173
112
303
85
652
689
Bijschrift:De tweede tabel van verhuisbewegingen laat linksboven zien dat er uit Nederland 1455
mensen verhuizen naar Barneveld. Vervolgens staan daaronder hoeveel mensen uit de verschillende
kernen binnen de regio komen.!
Tabel 3.4.3
Verhuisbewegingen,CBS 2013
saldo naar
Barneveld
Ede
Nijkerk
Renswoude
Rhenen Scherpenzeel Veenendaal
Wageningen
Nederland
-179
273
41
15
-39
-74
-48
349
Barneveld
-
56
15
1
-3
-7
2
1
uit
Ede
-56
-
-34
4
-6
8
-40
88
Nijkerk
-15
34
-
8
-1
-3
-2
0
Renswoude
-1
-4
-8
-
2
0
13
2
Rhenen
3
6
1
-2
-
-4
60
5
Scherpenzeel
Veenendaal
Wageningen
Regio
7
(8
3
0
4
-
12
7
-2
40
2
-13
-60
-12
-
13
-1
-88
0
-2
-5
(7
-13
-
-65
36
-21
-4
-69
-25
32
116
Bijschrift: De derde tabel met verhuisbewegingen laat het saldo van de eerste twee zien. Hier betekent
de eerste cel linksboven dat er in totaal 179 mensen meer uit Barneveld zijn vertrokken dan er naar
Barneveld zijn gekomen. Het is niet vanzelfsprekend zo dat een negatief saldo slecht is, f betekent
dat een gemeente krimpt. Het totaalsaldo van een gemeente hangt immers af van demografische
ontwikkeling én verhuizingen. Daarvan is Barneveld een goed voorbeeld. Barneveld is een gemeente
waar veel kinderen worden geboren. Daardoor groeit de gemeenten. Die kinderen zorgen echter ook
voor een hoog vertreksaldo doordat ze buiten de gemeente een opleiding gaan volgen.
Meest interessant zijn de gegevens die de vertrekoverschotten en -tekorten binnen de regio
laten zien. De cijfers moeten als volgt begrepen worden. Barneveld heeft een vertrekoverschot
naar heel Nederland. In totaal verhuizen 179 mensen meer uit Barneveld dan er naar
Barneveld verhuizen. Van die 179 vertrekt verliest Barneveld het meest bewoners, namelijk 56,
aan Ede.
23
Data Sociaal economische ontwikkelingen
Meest interessant zijn de gegevens die de vertrekoverschotten en -tekorten binnen de regio
In de eerdere tabellen is af te lezen dat die 56 het saldo is van 339 verhuizingen uit
laten zien. De cijfers moeten
als volgt begrepen worden. Barneveld heeft een vertrekoverschot
Barneveld
naar Ede
283 uit Ede
naar
Naast
verschil
tussen het aantal
naar heel Nederland. In totaal verhuizen
179enmensen
meer
uitBarneveld.
Barneveld
danhet
er naar
Barneveld
vertrekkers
en
vestigers
is
ook
het
aantal
vertrekkers
en
vestigers
bij
elkaar
verhuizen. Van die 179 vertrekt verliest Barneveld het meest bewoners, namelijk 56, aan Ede.opgeteld
!
!
interessant. Op basis daarvan kan worden gezien tussen welke gemeenten de sterkste
marktrelatie
is. Deze
tabel
gelezen
dat het totaal
aantal verhuizingen
In de eerdere tabellen is af
te lezen dat
die 56
hetmoet
saldozoisworden
van 339
verhuizingen
uit Barneveld
naar Ede en 283 uit Ede naar
Barneveld.
Naast
hetvan
verschil
tussen
tussen
Barneveld en
de rest
Nederland
(vanhet
en aantal
naar) invertrekkers
totaal 3098 en
is.
vestigers is ook het aantal vertrekkers en vestigers bij elkaar opgeteld interessant. Op basis
daarvan kan worden gezien tussen welke gemeenten de sterkste marktrelatie is. Deze tabel
moet zo worden gelezen dat
het totaal aantal verhuizingen tussen Barneveld en de rest van
Tabel 3.4.4
Verhuisbewegingen
Nederland
(van
en
naar)
in
totaal
3098 is.!
Verhuisbewegingen, CBS 2013
!
van & naar
Barneveld
Ede
Nijkerk
Renswoude
Rhenen Scherpenzeel Veenendaal
VAN$&$NAAR Barneveld Ede
Nijkerk
Renswoude Rhenen
Scherpenzeel Veenendaal Wageningen
Nederland
3089
8145
2331
399
1605
560
3694
4877
Nederland
814513
2331 19
399
Barneveld
622
2633089
511605
62 560
193694
Ede
622
72 56 19
660
936 62
Barneveld
62284
263 140
13
51
Nijkerk
263
10
1
7 140
10 56
4 660
Ede 72
622
72
84
Renswoude
13
84
10
12
28
79
2 10
Nijkerk
263
72
10
1
7
Rhenen
19
140
1
12
8
312
183
Renswoude
13
84
10
12
28
79
Scherpenzeel
51
56
7
28
8
38
7
Rhenen
19
140
1
12
8
312
Veenendaal
62
660
10
79
312
38
111
Scherpenzeel
56 2
7 183
28
38
Wageningen
19
936
4 51
7 8
111
Regio
1049
2570
367 62
228
1272 38 1262
Veenendaal
660
10 675
79 195 312
-
!
#
Wageningen
19
grafiek 3.4.4 Verhuisbewegingen, CBS 2013
Regio
1049
Wageningen
4877
19
936
4
2
183
7
111
936
4
2
183
7
111
-
2570
367
228
675
195
1272
1262
!
De tabel laat zien dat er een sterke relatie is tussen de woningmarkt van Ede en Barneveld en
de woningmarkt van Ede en Veenendaal. Opvallend genoeg is er nauwelijks een directe relatie
tussen de markten van Veenendaal en Barneveld. Dit overzicht bevestigt nog eens dat Nijkerk
een uitzonderlijke positie in De
de tabel
regiolaat
inneemt
verreweg
het laagste
percentage
van devan Ede en Barneveld en
zien datmet
er een
sterke relatie
is tussen
de woningmarkt
totale verhuizingen binnendede
regio.!
woningmarkt van Ede en Veenendaal. Opvallend genoeg is er nauwelijks een directe relatie
tussen de markten van Veenendaal en Barneveld. Dit overzicht bevestigt nog eens dat Nijkerk
een uitzonderlijke positie in de regio inneemt met verreweg het laagste percentage van de
totale verhuizingen binnen de regio.
Verschil)verhuisbewegingen)
Verschil verhuisbewegingen
2011-2012
Grafiek 3.4.5
201132012)
bron CBS 2013
ge
n"
al
"
"
ag
W
en
Ve
en
en
in
ze
da
el
"
en
rp
he
"
en
en
Sc
Rh
de
w
ou
ns
Ni
jke
rk
"
Re
Ba
rn
ev
Ed
e"
el
d"
700"
600"
500"
400"
300"
200"
100"
0"
grafieken 3.4.5 Verhuisbewegingen, CBS 2013
Grafiek 3.4.6
Regionale verhuizingen
Regionale)verhuizingen)
bron CBS 2013
60%#
50%#
40%#
30%#
20%#
2011#
10%#
2012#
#
!
Ed
e#
Ni
jke
rk
#
Re
ns
w
ou
de
#
Rh
en
en
Sc
#
he
rp
en
ze
el
Ve
#
en
en
da
al
W
#
ag
en
in
ge
n#
Ba
rn
ev
el
d#
0%#
!
Pagina #14 van 25
#
grafieken 3.4.6 Verhuisbewegingen, CBS 2013
24
vastgoedmonitor 2014
Data woningmarkt
04
4.1
Marktsignalen
Eind 2012 was in de regio FoodValley sprake van een aantal positieve signalen op de
koopmarkt. Waar in Nederland het aantal transacties verder daalde, was in FoodValley al sprake
van een stijging. In 2013 is ook landelijk sprake geweest van een stabilisatie van de markt,
met op een aantal punten een verbetering. Het gemiddeld prijsniveau stabiliseert enigszins.
Ook het aantal transacties stabiliseert.
In 2012 was voor het eerst sinds de eerste meting in 2003 in één maand een nettoaflossing
van hypotheekschuld zichtbaar. In 2013 zet de trend door en is voor het eerst in decennia
de totale hypotheekschuld gedaald van 1 653 miljard naar 1 637 miljard. De daling van het
uitstaande hypotheekbedrag in 2013 komt door een afname van het aantal nieuwe hypotheken
én een stijging van de aflossingen mede onder invloed van de lage spaarrente.
Het eerste kwartaal van 2014 zag de Nederlandse Bank voor het eerst in jaren de vraag
naar woninghypotheken stijgen. De verbetering wordt door hypotheekverstrekkers toegewezen
aan de betere vooruitzichten op de woningmarkt. Om ook daadwerkelijk tot een groei van
de verstrekking te komen zal ook het aanbod moeten groeien. Het is nog steeds zo dat er
belemmeringen zijn in het krijgen van hypotheken, waarbij vooral de groeiende groep ZZP-ers
nog steeds problemen ondervindt.
26
vastgoedmonitor 2014
4.2
Voorraadontwikkeling
Er is ten opzichte van vorig jaar geen grote wijziging in de kwantitatieve bouwopgave. Er
is nog steeds sprake van prognoses die landelijke een flinke huishoudensgroei laten zien
en dus nog steeds een kwantitatieve bouwopgave. De landelijke productie blijft achterlopen
bij de behoefteprognoses. Wel ligt in de laatste twee kwartalen van 2013 de verkoop van
nieuwbouwwoningen voor het eerst sinds 2010 weer op een hoger niveau dan de oplevering,
waarmee de voorraad nieuwbouwwoningen te koop afneemt.
Grafiek 4.2.1
Verkoop en oplevering nieuwbouwwoningen
Bron, Monitor nieuwe woningen 2014
14000 Verkoop en oplevering nieuwbouwwoningen 12000 10000 8000 6000 Verkoop nieuwbouw koopwoningen Oplevering nieuwbouw koopwoningen 4000 Derde kwartaal 2013 Vierde kwartaal 2013 Eerste kwartaal 2013 Tweede kwartaal 2013 Derde kwartaal 2012 Vierde kwartaal 2012 Tweede kwartaal 2012 Derde kwartaal 2011 Eerste kwartaal 2012 Vierde kwartaal 2011 Tweede kwartaal 2011 Derde kwartaal 2010 Eerste kwartaal 2011 Vierde kwartaal 2010 Tweede kwartaal 2010 Derde kwartaal 2009 Eerste kwartaal 2010 Vierde kwartaal 2009 Tweede kwartaal 2009 Derde kwartaal 2008 Eerste kwartaal 2009 Vierde kwartaal 2008 Tweede kwartaal 2008 Derde kwartaal 2007 Eerste kwartaal 2008 Vierde kwartaal 2007 Tweede kwartaal 2007 Derde kwartaal 2006 Eerste kwartaal 2007 Vierde kwartaal 2006 Eerste kwartaal 2006 0 Tweede kwartaal 2006 2000 De exacte voorraadontwikkeling zoals die in het verleden in beeld was, laat sinds de
omslag in de registratiewijze van het CBS onbetrouwbare uitkomsten zien op landelijk niveau.
Daarom worden nu cijfers gebruikt die binnen de regio zelf zijn geïnventariseerd.
De afgelopen 10 jaar is gemiddeld sprake geweest van een productie van ongeveer 1500
woningen per jaar. In 2013 zijn er net als overigens in 2012 meer woningen gebouwd dan
dit gemiddelde met een aantal van 1824. Daarmee blijft de productie in de regio ondanks de
crisis op de woningmarkt weer op een goed niveau. Het niveau sluit, in tegenstelling tot de
van 1824. Daarmee blijft de productie in de regio ondanks de crisis op de woningmarkt weer op
landelijke productie, bovendien aan op de meerjaren kwantitatieve woningbehoefte. Het enige
een goed niveau. Het niveau sluit, in tegenstelling tot de landelijke productie, bovendien aan op
probleem
is dat
de kwalitatieve
kenmerken van
productie
(typen
ende
prijscategorie)
de
meerjaren
kwantitatieve
woningbehoefte.
Het de
enige
probleem
is dat
kwalitatieve afwijken
van de gemiddelde
meerjarenplanning
zodat het sterkafwijken
de vraag
blijft
deze kwantitatieve
kenmerken
van de productie
(typen en prijscategorie)
van
de of
gemiddelde
meerjarenplanning
zodat het sterk de vraag blijft of deze kwantitatieve productie is vol te
productie is vol te houden.
houden.!
Grafiek 4.2.2
Productie 2013 regio FoodValley
Produc'e)2013)regio)FoodValley))
Productie, gemeenten FoodValley 2014
Wageningen"
Veenendaal"
Scherpenzeel"
egw"
Rhenen"
app"
GGB"gelijk"
Renswoude"
bijzonder"
Nijkerk"
Ede"
Barneveld"
0"
100"
200"
300"
400"
500"
600"
700"
800"
De totale cijfer en de cijfers van Ede in het bijzonder worden sterk gekleurd door twee projecten
in de zorg waarbij sprake is van een verhuizing van oude naar nieuwe complexen. In totaal gaat
het om 277 woningen.!
!
Opvallend aan de cijfers van de jaarproductie is ook dat, in het bijzonder in Ede, het percentage
gerealiseerde appartementen hoog is. Hier ligt dan ook een belangrijk risico in de Data Woningmarkt
27
programmatische omslag die nodig is om de productie op peil te houden.!
GGB"gelijk"
Renswoude"
bijzonder"
Nijkerk"
Ede"
Barneveld"
De totale cijfers en de cijfers van Ede in het bijzonder worden sterk gekleurd door twee
0"
100"
200"
500"
600"
700"
800"
projecten
in de zorg
waarbij
sprake 300"
is van een400"verhuizing
van oude
naar nieuwe
complexen.
In totaal gaat het om 277 woningen.
De totale cijfer en de cijfers van Ede in het bijzonder worden sterk gekleurd door twee projecten
in de zorg waarbij sprake is van een verhuizing van oude naar nieuwe complexen. In totaal gaat
aan de cijfers van de jaarproductie is ook dat, in het bijzonder in Ede,
hetOpvallend
om 277 woningen.!
!het percentage gerealiseerde appartementen hoog is. Hier ligt dan ook een belangrijk risico
Opvallend
aan de cijfers omslag
van de jaarproductie
is ook
dat, in hetop
bijzonder
in Ede, het percentage
in de programmatische
die nodig is om
de productie
peil te houden.
gerealiseerde appartementen hoog is. Hier ligt dan ook een belangrijk risico in de
programmatische omslag die nodig is om de productie op peil te houden.!
Grafiek 4.2.2
Productie 2013 regio FoodValley
Produc'e)2013)regio)FoodValley)
Productie, gemeenten FoodValley 2014
Wageningen"
Veenendaal"
Scherpenzeel"
huur"
Rhenen"
koop"
onbekend"
Renswoude"
Bijzonder"
Nijkerk"
Ede"
Barneveld"
0"
100"
200"
300"
400"
500"
600"
700"
800"
!!
grafieken 4.2.2 ProducRe, gemeenten FoodValley 2014
Pagina #17 van 25
#
28
vastgoedmonitor 2014
4.3
Transacties
In Nederland is voor het eerst sinds 2006, met uitzondering van een kleine opleving in
2009, weer sprake van een lichte stijging van het aantal transacties. De regio FoodValley steekt
daarbij zeer positief af met voor het tweede jaar achtereen een duidelijke stijging van het aantal
transacties.
4.3 Transacties!
Index transac#es FV NL 50% In Nederland is voor
het eerst sinds 2006, met uitzondering van een kleine opleving in 2009,
Grafiek 4.3.1 weer sprake van Index
transacties
Nederland
een
lichte
stijging vanFoodValley
het aantal transacties.
De regio FoodValley steekt
40% daarbij zeer positief af met voor het tweede jaar achtereen een duidelijke stijging van het aantal
bron NVM
30% transacties.!
!
20% As#tel 10% Food Valley Food Valley 0% Nederland Nederland -­‐10% -­‐20% -­‐30% -­‐40% -­‐50% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 !
4.3.1 TransacRes, bron NVM
# Bij een vergelijking van het aantal transacties per type valt vooral op
! dat er een duidelijke
verbetering is in de afzet van vrijstaande woningen en een lichte verbetering in de afzet van
appartementen.
Tegelijk
waren dat
typen
sinds op
het dat
begin
crisis de grootste
Bij een vergelijking
van het aantal
transacties
perde
type
valtdievooral
er van
eendeduidelijke
klappen
op
de
markt
te
verweken
hebben
gehad.
verbetering is in de afzet van vrijstaande woningen en een lichte verbetering in de afzet van
appartementen. Tegelijk waren dat de typen die sinds het begin van de crisis de grootste
klappen op de markt te verweken hebben gehad.!
Grafiek 4.3.2
Transacties FoodValley per type
!
Transac#es'per'type'
bron NVM 2014
1000"
900"
800"
700"
As#tel'
600"
Tussenwoning"
Hoekwoning"
500"
Twee"onder"één"kap"
Vrijstaande"woning"
400"
Appartement"
300"
200"
100"
"
"
13
20
"
12
20
"
11
20
"
10
20
"
09
20
"
08
20
"
07
20
"
06
20
"
05
20
"
04
20
"
03
20
"
02
20
01
00
20
!
20
"
0"
grafieken 4.3.4 TransacRes FoodValley, NVM 2014
#
!
Bij De sterke stijging van het aantal transacties in FoodValley is toe te rekenen aan alle
De sterke stijgingwoningtypen,
van het aantal
transacties
in FoodValley
is toe te rekenen
aan
waarbij
voor hoekwoningen
en vrijstaande
woningen
hetalle
aantal transacties het
woningtypen, waarbij
voor
hoekwoningen
en
vrijstaande
woningen
het
aantal
transacties
het
sterkst stijgt.
sterkst stijgt.!
!!
!!
Wanneer wordt gekeken naar de transacties per gemeente springt de sterke stijging van
het aantal transacties in Ede in het oog, alsmede de stijging in Barneveld en Nijkerk. Die drie
gemeenten zorgen in belangrijke mate voor de regionale groei van het aantal transacties.
29
Pagina #18 van
# Woningmarkt
Data 25
30
vastgoedmonitor 2014
Wanneer wordt gekeken naar de transacties per gemeente springt de sterke stijging van het
aantal transacties in Ede in het oog, alsmede de stijging in Barneveld en Nijkerk. Die drie
Wanneer
wordt
gekeken
naar de transacties
perregionale
gemeente
springt
van het
gemeenten
zorgen
in belangrijke
mate voor de
groei
van de
hetsterke
aantalstijging
transacties.!
aantal
transacties
in
Ede
in
het
oog,
alsmede
de
stijging
in
Barneveld
en
Nijkerk.
Die
drie
Transacties per gemeente
Grafiek 4.3.3
gemeenten zorgen in belangrijke mate voor
de regionale groei van het aantal transacties.!
Transac-es%per%gemeente%
!
!
Transacties, bron NVM
1200"
Transac-es%per%gemeente%
1000"
1200"
aantal%per%jaar%aantal%per%jaar%
800"
1000"
Barneveld"
Ede"
Nijkerk"
600"
800"
Barneveld"
Renswoude"
Ede"
Rhenen"
Nijkerk"
Scherpenzeel"
400"
600"
Renswoude"
Veenendaal"
Rhenen"
Wageningen"
Scherpenzeel"
200"
400"
Veenendaal"
Wageningen"
"
"
"
13
20
12
20
"
"
11
20
10
20
"
09
20
"
"
08
20
07
20
06
"
20
20
05
"
"
20
04
"
20
03
"
02
20
01
20
20
00
"
0"
200"
"
"
"
13
20
12
20
"
"
11
20
10
20
"
09
20
"
"
08
20
07
06
20
20
20
05
"
"
20
04
"
20
03
"
02
20
01
"
00
20
#
20
!
!
"
0"
4.3.2 TransacRes, bron NVM
!
4.3.2 TransacRes, bron NVM
Waar de totale ontwikkeling van transacties in de regio een positief beeld geeft, laat de
#
! de
Waar de totale ontwikkeling
van transacties in de regio een positief beeld geeft, laat
indexering
per
gemeente
een
veel
diffuser
beeld
zien.
Toch
zijn
ook
hier
indexering per gemeente een veel diffuser beeld zien. Toch zijn ook hier een aantal een
zeeraantal zeer
positieve
kenmerken
te onderscheiden:
Waar
de totale
ontwikkeling
van transacties
in de regio een positief beeld geeft, laat de
positieve
kenmerken
te onderscheiden:!
drie
gemeenten
zitten
met
het aantal
transacties
nog
structureel
bovenzeer
het
-indexering
per
gemeente
een
veel
diffuser
beeld
zien.
zijn ook
hier
een
drie gemeenten zitten met het aantal transacties
nogToch
structureel
boven
hetaantal
niveau
vanniveau
2000!
van
2000
-positieve
kenmerken
te
onderscheiden:!
vijf van de acht gemeenten groeien!
- drie
- vijf van
dehet
acht
gemeenten
groeien
gemeenten
zitten
aantal
transacties
nog structureel
boven
het niveau van 2000!
alleen
in Renswoude
ismet
sprake
van
een
sterke
daling
van het aantal
transacties!
- vijf van de acht gemeenten
groeien!
- alleen in Renswoude is sprake van een sterke daling van het aantal transacties
- alleen in Renswoude is sprake van een sterke daling van het aantal transacties!
Grafiek 4.3.5
!!
!!
Index'transac#es''per'gemeente'FV''
100,0%&
Index transacties per gemeente FV
Index'transac#es''per'gemeente'FV''
80,0%&
Transacties FoodValley, NVM 2014
100,0%&
60,0%&
80,0%&
Barneveld&
40,0%&
Ede&
As#tel'
60,0%&
Barneveld&
Renswoude&
40,0%&
0,0%&
As#tel'
Nijkerk&
20,0%&
20,0%&
Ede&
Rhenen&
2000&
2001&
2002&
2003&
2004&
2005&
2006&
2007&
2008&
2009&
2010&
2011&
2012&
2013&
0,0%&
!40,0%&
Nijkerk&
Scherpenzeel&
Renswoude&
Veenendaal&
!20,0%&
Rhenen&
Wageningen&
2000&
2001&
2002&
2003&
2004&
2005&
2006&
2007&
2008&
2009&
2010&
2011&
2012&
2013&
Scherpenzeel&
Veenendaal&
!20,0%&
Wageningen&
!60,0%&
!40,0%&
!80,0%&
!60,0%&
!
!
!
!
!
#
grafieken 4.3.3 TransacRes FoodValley, NVM 2014
!80,0%&
!
!
!
grafieken 4.3.3 TransacRes FoodValley, NVM 2014
#
!
De regio als geheel scoort zo goed omdat het aantal transacties in alle grote gemeenten stijgt.!
De regio als geheel scoort zo goed omdat het aantal transacties in alle grote gemeenten stijgt.
De
regio
geheel
zoaantal
goed omdat
het aantal
transactiesconclusie
in alle grote
stijgt.!
Al met
al als
is op
basisscoort
van het
transacties
de belangrijkste
dat gemeenten
er weer beweging
in de markt begint teAlkomen.
Vorig
jaar
was
in
de
regio
al
sprake
van
een
positieve
ontwikkeling
met al is op basis van het aantal transacties de belangrijkste conclusie dat er weer
Al
al is op basiszet
vandoor.
het aantal
transacties de belangrijkste conclusie dat er weer beweging
en met
die ontwikkeling
beweging
in !de markt begint te komen. Vorig jaar was in de regio al sprake van een positieve
in de markt begint te komen. Vorig jaar was in de regio al sprake van een positieve ontwikkeling
ontwikkeling en die ontwikkeling zet door.
en die ontwikkeling zet door. !
Pagina #19 van 25
#
Pagina #19 van 25
#
31
Data Woningmarkt
4.4
Prijsniveau
Grafiek 4.4.1
4.4.1 Koopmarkt
De werkelijke ontwikkeling van de woningwaarde blijft nog steeds enigszins onduidelijk.
Een vergelijking van de gemiddelde transactieprijzen wordt vertroebeld doordat bepaalde
marktsegmenten beter verkopen dan andere marktsegmenten. Prijzen per m2 zijn
al betrouwbaarder, hoewel ook hier sprake is van een vertroebeling doordat bepaalde
marktsegmenten beter verkopen.
Prijsindex koopwoningen
Prijsindex koopwoningen bron CBS 2014
120 100 2010=100% 80 60 40 2013 1e kwartaal 2012 1e kwartaal 2011 1e kwartaal 2010 1e kwartaal 2009 1e kwartaal 2008 1e kwartaal 2007 1e kwartaal 2006 1e kwartaal 2005 1e kwartaal 2004 1e kwartaal 2003 1e kwartaal 2002 1e kwartaal 2001 1e kwartaal 2000 1e kwartaal 1999 1e kwartaal 1998 1e kwartaal 1997 1e kwartaal 1996 1e kwartaal 0 1995 1e kwartaal 20 Het CBS geeft bovenstaande marktindex, die aangeeft dat het prijsniveau in de loop van 2013
stabiliseert. De absolute transactieprijzen per woningtype laten in ieder geval voor het laatste
jaar een ongeveer gelijk beeld zien. De prijsontwikkeling lijkt zich te stabiliseren.
Wanneer echter wordt gekeken naar de transactieprijzen per m2 ontstaat toch een enigszins
ander beeld van de marktontwikkeling. Zowel in Nederland als in FoodValley is in 2013 nog
een duidelijke daling van prijzen per m2 te zien geweest.
Grafiek 4.4.2
Transactieprijzen
Transac+eprijzen bron NVM
€ 3.000 € 2.800 € 2.600 € 2.400 /m2 € 2.200 Food Valley € 2.000 Nederland € 1.800 € 1.600 € 1.400 € 1.200 € 1.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 In FoodValley was zelfs sprake van een iets sterkere prijsdaling dan in Nederland als totaal,
waardoor de prijzen per m2 in FoodValley en Nederland weer dichter bij elkaar zijn komen
te liggen. Het verschil was in 2000 nog 1 240 per m2. Nu is het verschil nog slechts 1 75 per
m2. De sterkere daling van transactieprijzen per m2 in de regio gaat gepaard met een sterkere
stijging van het aantal transacties. De dynamiek van de woningmarkt in de FoodValley regio
is daarmee duidelijk groter dan de dynamiek in de landelijke woningmarkt, wat een positief
32
vastgoedmonitor 2014
signaal is, aangezien één van de belangrijkste problemen van de afgelopen jaren juist het
Het verschil was in 2000
nog €
240
per m2.was.
Nu De
is het
verschil
slechts
€ 75
per m2.
De jaar achtereen
gebrek
aan
dynamiek
markt
zat „opnog
slot”.
Daarmee
is voor
het tweede
sterkere daling van transactieprijzen
m2 in de waarbij
regio gaat
gepaard
met een
stijging
sprake van een per
ontwikkeling
het aantal
transacties
in sterkere
de FoodValley
sterker stijgt dan
van het aantal transacties.
De
dynamiek
van
de
2 woningmarkt in de regio FoodValley is daarmee
landelijk en de prijs per m sterker daalt dan landelijk. Kennelijk is in FoodValley sprake van
duidelijk groter dan de dynamiek in de landelijke woningmarkt, wat een positief signaal is,
een scherpere marktcorrectie die tegelijk leidt tot een sterker herstel.
aangezien één van de belangrijkste problemen van de afgelopen jaren juist het gebrek aan
dynamiek was. De markt zat „op slot”. Daarmee is2 voor het tweede jaar achtereen sprake van
per in
m de
perFoodValley
gemeente, over
2013stijgt
latendan
voorlandelijk
vrijwel alle
een ontwikkeling waarbij De
hettransactieprijzen
aantal transacties
sterker
engemeenten
de
daling
zien
die
voor
de
hele
regio
in
beeld
is
gebracht.
Uitzonderingen
zijn
de prijs per m2 sterker daalt dan landelijk. Kennelijk is in FoodValley sprake van een scherpereNijkerk
en Scherpenzeel,
terwijl de
prijzen in Ede minder hard dalen dan in de overige dalende
marktcorrectie die tegelijk
leidt tot een sterker
herstel.!
!
gemeenten.
De transactieprijzen per m2 per gemeente, over 2013 laten voor vrijwel alle gemeenten de
daling zien die voor de hele regio in beeld is gebracht. Uitzonderingen zijn Nijkerk en
Scherpenzeel, terwijl deTransactieprijzen
prijzen in Ede minder
dan in de overige dalende
perhard
m2 dalen
per gemeente
Grafiek 4.4.3
gemeenten. !
Transac'eprijzen per m2 per gemeente bron NVM
!
2700 2600 2500 2400 Barneveld 2300 Nijkerk Ede Renswoude Rhenen 2200 Scherpenzeel Veenendaal 2100 Wageningen 2000 1900 1800 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 grafiek 4.4.3 TransacReprijzen per m2 per gemeente , bron NVM
!
Waar over heel 2013 nog sprake is van een duidelijke daling van transactieprijzen per m2,
geeft een beeld per kwartaal inclusief het eerste kwartaal van 2014 een veel stabieler beeld
2
Waar over heel 2013 nog
sprake
is van
duidelijke
daling
transactieprijzen
perper
m2,
te zien.
Begin
2014een
is zelfs
sprake van
eenvan
lichte
stijging van prijzen
mgeeft
voor vrijwel alle
een beeld per kwartaal woningtypen.
inclusief het eerste kwartaal van 2014 een veel stabieler beeld te zien.
Begin 2014 is zelfs sprake van een lichte stijging van prijzen per m2 voor vrijwel alle
woningtypen.!
Grafiek 4.4.4
Transactieprijzen per m2 FoodValley
Transac#eprijs'per'm2'FoodValley'
bron NVM
€3.200&
€3.100&
€3.000&
€2.900&
€2.800&
€2.700&
As#tel'
€2.600&
€2.500&
Tussenwoning&
€2.400&
Hoekwoning&
€2.300&
Twee&onder&één&kap&
€2.200&
Vrijstaande&woning&
€2.100&
Appartement&
€2.000&
€1.900&
€1.800&
€1.700&
&
l*
&
&
al
ar
ta
a
ta
ar
w
w
20
14
&1
e&k
&
al
ta
ar
e&k
20
13
&4
&
al
ta
ar
w
w
e&k
20
13
&3
&
al
ta
ar
w
e&k
20
13
&2
&
al
ta
ar
w
e&k
e&k
20
13
&1
&
al
ta
ar
w
20
12
&4
&
al
ta
ar
w
e&k
20
12
&3
&
al
ta
e&k
&2
12
20
20
12
&1
e&k
w
ar
&
11
20
&
10
20
&
09
20
&
08
20
07
06
20
20
&
€1.600&
grafiek 4.4.4 TransacReprijzen per m2 per gemeente , bron NVM
!
Er is een duidelijke omslag in de markt zichtbaar als het gaat om het verschil tussen vraag-
Er is een duidelijke omslag in de markt zichtbaar als het gaat om het verschil tussen vraag- en
en transactieprijs.
Sinds 2007
is sprake
geweest
een steeds
groter oplopend
transactieprijs. Sinds 2007
is sprake geweest
van een
steeds
grotervan
oplopend
verschil
tussen verschil tussen
vraagen transactieprijs.
In 2013
is het
in FoodValley
voor
eerstsprake
sinds de
crisis
vraag- en transactieprijs.
In 2013
is in FoodValley
voor
eerst sinds
dehet
crisis
van
hetsprake van
het teruglopen van dit verschil. De oorzaak is enerzijds een meer realistische vraagprijs en
anderzijds een stabilisering van het prijsniveau.
Pagina #21 van 25
#
33
Data Woningmarkt
!
!
Grafiek 4.4.5
Verschil transactieprijs <-> vraagprijs
Verschil)transac6eprijs)<=>)vraagprijs)
bron NVM
0,00%'
2000'
2001'
2002'
2003'
2004'
2005'
2006'
2007'
2008'
2009'
2010'
2011'
2012'
2013'
!2,00%'
afwijking)t.o.v.)vraagprijs)
!4,00%'
Tussenwoning'
Hoekwoning'
Twee'onder'één'kap'
!6,00%'
Vrijstaand'
Appartement'
!8,00%'
!10,00%'
!12,00%'
4.4.6 TransacReprijzen per type, bron NVM
Transactieprijzen per type
transac.eprijzen per type bron NVM
€600.000 €500.000 €400.000 VON prijs Tussenwoning €300.000 Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaande woning €200.000 Appartement €100.000 20
20
13
12
1
e kw
20
ar
13
ta
2
al
e kw
20
ar
13
ta
3
al
e kw
20
ar
13
ta
4
al
e kw
ar
ta
al
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
00
20
€0 20
!!
!
Grafiek 4.4.6
34
vastgoedmonitor 2014
!
4.4.5 TransacReprijzen per type, bron NVM
4.4.2 Huurmarkt
De druk op de sociale huurmarkt neemt weer toe. Dat blijkt uit de meest recente cijfers van
4.4.2 Huurmarktde Sociale Huurmonitor. Woningzoekenden zijn steeds actiever op de sociale huurmarkt.
Het aantal
actieveweer
woningzoekenden
het vierde
De druk op de sociale huurmarkt
neemt
toe. Dat blijktisuitten
deopzichte
meest van
recente
cijferskwartaal
van dein 2012
weliswaar met 5 procent
afgenomen,
maarop
dede
mensen
diehuurmarkt.
op zoek zijn doen dit steeds actiever.
Sociale Huurmonitor. Woningzoekenden
zijn steeds
actiever
sociale
Verder ligt het aantal
in het
kwartaalinlager
dan
in de voorgaande drie
Het aantal actieve woningzoekenden
is tenverhuringen
opzichte van
hetafgelopen
vierde kwartaal
2012
weliswaar
met 5 procent afgenomen,
maar de
mensen
die op zoek
doen dit
steedstenactiever.
kwartalen.
Hoewel
de slaagkans
bijnazijn
10 procent
toenam
opzichteVerder
van eenligt
jaar eerder,
het aantal verhuringen in
het
afgelopen
kwartaal
lager
dan
in
de
voorgaande
drie
kwartalen.
is ook hier sprake van een afname ten opzichte van voorgaande kwartalen. De gemiddelde
Hoewel de slaagkans bijna
10 procent
toenam
ten opzichte
van eendat
jaar
is ook hier
wachttijd
nam ruim
3 maanden
toe. Dit betekent
heteerder,
voor woningzoekenden
moeilijker
sprake van een afnamewordt
ten opzichte
van
voorgaande
kwartalen.
De
gemiddelde
nam
om een woning te vinden. Tegelijkertijd daalde de tijd dat wachttijd
een woningzoekende
ruim 3 maanden toe. Ditrondkijkt
betekent
dat het voor woningzoekenden moeilijker wordt om een
voor een geschikte woning met ruim 1 maand.
woning te vinden. Tegelijkertijd daalde de tijd dat een woningzoekende rondkijkt voor een
geschikte woning met ruim 1 maand.!
!
Grafiek 4.4.7
!
Huurprijsstijging per jaar
bron CBS
5,0%$
4,5%$
4,0%$
3,5%$
3,0%$
2,5%$
landelijk$
2,0%$
corpora:es$FV$
1,5%$
1,0%$
!!
2013$
2011$
2012$
2009$
2010$
2008$
2007$
2005$
2006$
2004$
2003$
2001$
2002$
0,0%$
2000$
0,5%$
4.4.6 huurprijssRjging per jaar, bron CBS
Pagina #23 van 25
#
35
Data Woningmarkt
36
vastgoedmonitor 2014
Tabel 4.4.8
Huurprijsontwikkeling in euro's
bron Corporatie in perspecspectief
Belangrijke ontwikkeling op de markt van de afgelopen 2 jaar2009
is de ruimte2010
voor extra2011
(*jaarrekeningen corporaties)
Patrimonium woonstichting
2009
Veenendaalse Woningstichting
Patrimonium woonstichting
€
428 €
Woningstichting Barneveld
Veenendaalse Woningstichting
€
461 €
Rhenense Woningstichting
Woningstichting Barneveld
€
441 €
Woningstichting Nijkerk
Rhenense Woningstichting
€
396 €
de Woningstichting
Woningstichting Nijkerk
€
416 €
Stichting Idealis
de Woningstichting
€
408 €
Stichting Idealis Stichting SIB Woonservice
€
177 €
Woningcorporatie€Plicht Getrouw
Stichting SIB Woonservice
430 €
Vallei Wonen
Woningcorporatie Plicht
Getrouw€
447 €
Stichting Woonstede
Vallei Wonen
€
446 €
Stichting Woonstede
€
417 €
2010
440
472
455
393
424
418
185
437
460
474
454
428
440
461
472
2011
€ 441 452
€396 484
€ 416 468
€
400
408
€
436
177
€
426
€430 192
€447 452
€446 473
€ 417 488
€
468
€455
€393
€424
€
418
€
185
€
437
€
€460
€474
€454
€
452
2012 4842013
460 468
496 400
469 436
429
426
447
192
432
452
201 €
219,-*
447 473
491 488
492 468
477 € 510,-*
2012
2013
460
-
496
-
469
-
429
-
447
-
432
-
201
219*
447
-
491
-
492
-
477
510*
4.4.7 Huurprijsontwikkeling, bron CorporaRe in perspecRef (* jaarrekeningen corporaRes)
Belangrijke ontwikkeling op de markt van de afgelopen 2 jaar is de ruimte voor extra
huurstijging. De extra wettelijke ruimte is in 2013 direct zichtbaar in de hoogste huurstijging
huurstijging. De extra wettelijke
ruimte14isjaar.
in 2013 direct zichtbaar in de hoogste huurstijging in
in de afgelopen
de afgelopen 14 jaar. ! In 2014 is de verwachting dat sprake is van een vergelijkbare ontwikkeling. Die huurIn 2014 is de verwachting
dat sprake is van een vergelijkbare ontwikkeling. Die huurverhoging
verhoging die voor de corporatiesector direct samenhangt met de noodzakelijke dekking
die voor de corporatiesector direct samenhangt met de noodzakelijke dekking voor opgelegde
voor opgelegde heffingen, zou bij een doorzettende trend van een aantal jaren een groot
heffingen, zou bij een doorzettende trend van een aantal jaren een groot effect hebben op de
effect hebben op de betaalbaarheid van de huurvoorraad.
betaalbaarheid van de huurvoorraad.!
!
Tabel 4.4.9
Goedkope voorraad FoodValley
Goedkope'voorraad'FoodValley'
bron Corporatie in perspectief
Pa
2009"
2010"
2011"
2012"
Ve
tri
m
o
en niu
W en m"
on da
a
in
gs lse
W
:c "
on
h:
in
n
R
gs
:c hen g"
de h:n en
"W g" se"
on Nij
in ke
S: gs: rk"
ch ch:
:n
ng
W
g"
"
on
S Ide
in
gc :ch alis
or
"
po :ng
ra "SI
:e B"
S: Va "Pl
ch lle ich
:n i"W t"
g"W o
n
oo en
ns "
te
de
To "
ta
al
"
7000"
6000"
5000"
4000"
3000"
2000"
1000"
0"
4.4.8 Goedkope voorraad, bron CorporaRe in perspecRef
Voor de corporaties in de regio lopen de huurprijsstijgingen niet parallel aan de landelijke
Voor de corporaties in de
regio lopen de huurprijsstijgingen niet parallel aan de landelijke
ontwikkeling. In 2010 is sprake van een gemiddelde huurverhoging die beduidend hoger is
ontwikkeling. In 2010 is sprake van een gemiddelde huurverhoging die beduidend hoger is dan
dan landelijk. De cijfers van de corporatiesector van 2013 zijn nog niet beschikbaar, maar de
landelijk. De cijfers van de corporatiesector van 2013 zijn nog niet beschikbaar, maar de
verwachting is dat daar sprake is van een stijging die vergelijkbaar is met het hoge landelijke
verwachting is dat daar sprake is van een stijging die vergelijkbaar is met het hoge landelijke
percentage.
percentage.!
!
Er zijnbeschikbaar
geen significante
beschikbaar
van de vrije
huurmarkt
in de regio.
Er zijn geen significante cijfers
vancijfers
de vrije
sector huurmarkt
in sector
de regio.
Landelijk
Landelijk
zijn
er wel
wat gegevens
onder andere via
de verhuurbemiddelaar
zijn er wel wat gegevens
bekend,
onder
andere
via de bekend,
verhuurbemiddelaar
Pararius.
Zij
constateerden
voor
hetde
eerst
5 jaar
eensector
stijginghuurwoningen
van de prijs van vrije sector
constateerden voor hetPararius.
eerst in Zij
5 jaar
een stijging
van
prijsinvan
vrije
2
van € 12,23 naar 12,56huurwoningen
per m2 per maand.
Tegelijk
werd per
eenmdaling
van
de
vraag
gesignaleerd
van 1 12,23
naar 12,56
per maand. Tegelijk werd
een daling van de vraag
die echter gepaard ginggesignaleerd
met een nog
sterkere
afname
van
het
aanbod,
waardoor
de
druk
de waardoor
die echter gepaard ging met een nog sterkere afname van
hetop
aanbod,
markt verder toenam.! de druk op de markt verder toenam.
!
Pagina #24 van 25
#
37
Data Woningmarkt
dalingOndanks
van dehet
doorlooptijden
de verkooppunten
te zijn
ingezet,
hoewel
bij deover
vrijsta
marktherstel datvan
op verschillende
zichtbaar
is, is
in Nederland
het
nog steeds
van een van
duidelijk
oplopende
verkooptijd.!
hele jaarsprake
2013 deisdoorlooptijd
de verkoop
van woningen
toch weer gestegen. Dat betek
dat er landelijk
nogal
geen
einde is
aan de jarenlange
stijging van de
verkooptijd.!
In FoodValley
is wel
in 2013
bijgekomen
alle woningtypen
een duidelijke
daling
van de
is het
demarktherstel
ban gebroken.
Voor het
eerst
sinds
is sprake
4.5In FoodValley daarentegen
dat op verschillende
punten
zichtbaar
is, is2006
in Nederland
over het van een
de verkoop
te zien. WelheleOndanks
liggen
de
doorlooptijden
van
verschillende
woningtypen
jaar
2013
de
doorlooptijd
van
de
verkoop
van
woningen
toch
weer
gestegen.
Dat
betekent
Doorlooptijd
daling van de verkooptijd. Het gaat zelfs om de sterkste daling sinds 2000. Daarmee ligt de
dat er
landelijk nog geen
einde is gekomen
aan de
jarenlange stijging
van de verkooptijd.
uiteen.
Tussenwoningen
verkopen
verreweg
het
snelst.
! niveau,
verkooptijd
in FoodValley
nu
weer ongeveer
op het
Nederlandse
na een paar jaar
In FoodValley daarentegen is de ban gebroken. Voor het eerst sinds 2006 is sprake van
waarin het verkopen van
eenvan
woning
in FoodValley
beduidend
langer
duurde
dan in de rest
een daling
de verkooptijd.
Het gaat zelfs om
de sterkste daling
sinds 2000.
Daarmee
het land gemiddeld. Een
de landelijke
ontwikkeling
van de
doorlooptijd
inclusie
ligt deanalyse
verkooptijdvan
in FoodValley
nu weer ongeveer
op het Nederlandse
niveau,
na een paar
jaar
waarin
het
verkopen
van
een
woning
in
FoodValley
beduidend
langer
duurde
dan
in
de
woningtype inclusief het eerste kwartaal van 2014 geeft een iets positiever beeld van de
rest van het land gemiddeld. Een analyse
van de landelijke ontwikkeling van de doorlooptijd
Doorloop&jd)FV)NL)
ontwikkeling in Nederland.
In het eerste kwartaal
lijkt ook landelijk voor het eerst in tijden ee
per woningtype, inclusief het eerste kwartaal van 2014, geeft een iets positiever beeld van de
daling van de doorlooptijden
van
de verkoop
te zijn
ingezet,
bijhetde
vrijstaande
wonin
ontwikkeling
in Nederland.
In het eerste
kwartaal
lijkt ook hoewel
landelijk voor
eerst
in tijden
een daling
de doorlooptijden
van de verkoop
te zijn ingezet, hoewel bij de vrijstaande
nog steeds sprake is van
eenvan
duidelijk
oplopende
verkooptijd.!
nogbij
steeds
sprake
is van een duidelijk
oplopende
verkooptijd.
In FoodValley is wel alwoningen
in 2013
alle
woningtypen
een
duidelijke
daling van de doorlooptijd
In FoodValley is wel al in 2013 bij alle woningtypen een duidelijke daling van de doorlooptijd
de verkoop te zien. Wel
liggen de doorlooptijden van verschillende woningtypen nog steeds
van de verkoop te zien. Wel liggen de doorlooptijden van verschillende woningtypen nog
uiteen. Tussenwoningen
verreweg het
snelst.
! het snelst.
steedsverkopen
ver uiteen. Tussenwoningen
verkopen
verreweg
250"
200"
150"
Food"Valley"
Grafiek 4.5.1
Nederland"
Doorlooptijd FoodValley Nederland
100"
Doorloop&jd)FV)NL)
bron NVM
250"
50"
200"
0"
2000"
150"
2001"
2002"
2003"
2004"
2005"
2006"
2007"
2008"
2009"
2010"
2011"
2.012"
2.013"
Food"Valley"
100"
grafiek 4.5.2 doorloopRjden , bron NVM
Nederland"
50"
0"
2000"
2001"
2002"
2003"
2004"
2005"
2006"
2007"
2008"
2009"
2010"
2011"
2.012"
2.013"
grafiek 4.5.2 doorloopRjden , bron NVM
Doorlooptijd typen Nederland
Doorloop,jd&typen&NL&
300"
250"
Doorloop,jd&typen&NL&
200"
300"
dagen&
Vrijstaande"woning"
150"
Twee"onder"één"kap"
250"
Hoekwoning"
Tussenwoning"
100"
200"
Appartement"
Vrijstaande"woning"
150"
50"
Twee"onder"één"kap"
Hoekwoning"
Tussenwoning"
100"
al
"
ta
13
"
20
grafiek 4.5.2 doorloopRjden , bron NVM
14
"1
e"
kw
ar
20
"
12
11
20
"
"
20
10
20
09
"
08
20
"
20
07
"
"
"
20
06
20
05
04
20
"
20
03
"
20
"
"
02
01
20
20
00
20
50"
"
Appartement"
0"
38
"
al
ar
ta
20
grafiek 4.5.2 doorloopRjden , bron NVM
14
"
1e
"kw
20
13
"
20
12
"
20
11
"
20
10
"
20
09
"
20
08
"
20
07
"
20
06
"
20
05
"
20
04
"
20
03
"
20
02
"
20
01
"
0"
20
00
"
bron NVM
dagen&
Grafiek 4.5.2
vastgoedmonitor 2014
5
Totstandkoming
Projectteam
De Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 is tot stand gekomen onder coördinatie van
Jan Winsemius van Bureau Middelkoop uit Amsterdam.
Bestuur en Raad van Advies
De aansturing van het project is verzorgd door het bestuur van de Stichting Vastgoed­
monitor­regio Food Valley. De Raad van Advies leverde een waardevolle bijdrage aan het proces,
de vraagstelling en de inhoud.
Secretariaat
Het secretariaat van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley is ondergebracht bij
Marije Kuppens van MKL managementsupport uit Lunteren.
40
vastgoedmonitor 2014
Bedrijfsinformatie
corporaties | foodvalley
Corporaties Foodvalley
Elf woningcorporaties in de FoodValley regio werken nu bijna twee jaar samen. Het gaat om
de corporaties uit Barneveld, Nijkerk, Woudenberg, Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal en
Scherpenzeel. Samen ondersteunen ze het FoodValley regioconcept.
Een van de pijlers van het prettige leefklimaat in de regio is het aanbod van kwalitatief goede
sociale huurwoningen. Klanten krijgen veel waar voor hun geld bij de corporaties in de
FoodValley regio. Er is in de regio daarom ook nog altijd veel vraag naar sociale huurwoningen.
Sterk punt in de economische dynamiek in de regio waardoor mensen kiezen voor flexibiliteit
in hun woonsituatie en voor een centrale ligging. Samen met de groenstedelijke woonmilieus
geeft dit de corporaties FoodValley een ijzersterke positie die ze in staat stelt verder te
investeren.
De sociale huurwoningen worden gezamenlijk verdeeld in de WERV; Wageningen Ede,
Rhenen en Veenendaal. In de vier WERV-gemeenten gelden regionale spelregels voor het
verdelen van de huurwoningen. Het biedt tevens woningzoekenden uit de provincies Utrecht
en Gelderland toegang tot de WERV. In de andere FoodValley-gemeenten is dat vooralsnog
anders geregeld. De volgende stap is het regionaal afstemmen van de bouwproductie.
Niet alleen het afstemmen van de nieuwbouwprojecten op de vraag is belangrijk, ook
aandacht voor de bestaande bouw in het sociale segment is bepalend voor aantrekkelijk wonen
in de regio. De corporaties zetten in op duurzaamheid, de kwaliteit van de woningomgeving en
de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.
De rijksoverheid treft maatregelen om de verhuurders een extra heffing voor de huurtoeslag
op te leggen en de sector te verkleinen. Terwijl de elf corporaties juist zien dat de vraag naar
sociale woningen groot is en investeringen noodzakelijk zijn om kwalitatief goed aanbod
te houden in de regio. Waar de investeringsruimte onder druk staat, is het van des te groter
belang de krachten te bundelen in samenwerking en de investeringen in te zetten op de goede
plekken. De corporaties in de FoodValley regio willen veel, maar kunnen het niet alleen.
Zo heeft niet alleen de nieuwbouw van de corporaties, maar ook de renovatie de support
van regionale en lokale overheden hard nodig. ‘Samen werken aan wonen in de FoodValley
regio’ is daarbij het motto van de woningcorporaties. De Vastgoedmonitor draagt daaraan een
belangrijk steentje bij.
41
Bijlagen
Regio FoodValley
Ondernemend, innovatief en verbindend
FoodValley blijkt steeds vaker een sterk concept. Was het voor veel mensen een vaag idee,
anno 2014 raken steeds meer mensen enthousiast over de kansen voor ondernemers: of ze
nu in foodwereld werken, in de bouw of in de zorg. En vroeg of laat krijgen de ideeën van
deze mensen vorm, ook in fysieke zin. Het begint vaak klein. Maar als het potentie heeft kan
een idee dat klein geboren is ontwikkelen tot een zichtbare icon. In 2013 verwerlkomden
we het Chinese bedrijf Yili. In aantal mensen en te huren kantooroppervlakte klein. Maar
groot in potentie. Yili is namelijk de grootste zuivelcompany van China. Het concern wil
de kennisalliantie met partners in Nederland versterken. Om die reden ontwikkelt het een
kennishub op de Wageningen Campus. Tien jaar geleden begon het het toenmalige Campina
ook met een kleine locatie in Wageningen. Nu staat op de campus het R&D centrum van een
van de grootste zuivelaars in de wereld, waar dagelijks 350 hoogopgeleide mensen werken aan
nieuwe producten en processen.
Aan de andere kant van de regio investeren vooraanstaande foodbedrijven in nieuwe
kantoren, die uiting geven aan groeiambities. De Bieze food groep, werkgever van 600
mensen die gespecialiseerd zijn in maaltijdservices, sauzen en ingredienten, realiseert een
nieuw hoofdkantoor in Nijkerk, aan de A28. Vlakbij verrijst het nieuwe hoofdkantoor van
Vreugdenhil Dairy, een internationale speler in de groeiende markt van zuivel en melkpoeders.
Maar ook kleinschalig ontwikkelen zich mooie concepten. Arnoud Hoogendoorn, directeur
van het Color Business Center in Ede, trekt veel foodbedrijven aan die kantoorruimte huren
in zijn bedrijfsgebouw in Ede. Hij zorgt voor verbinding en ontmoeting tussen retailadviseurs,
marketeers en ict-deskundigen. Die leren elkaar kennen en ontwikkelen nieuwe ideeen.
En we weten waar dergelijke ideeen toe kunnen leiden. In 2010 werd zo het idee voor
het World Food Center geboren. Naar verwachting zal dit jaar duidelijk worden of het
daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Inmiddels is een network ontwikkeld van diverse
spelers uit verschillende branches, nationaal en internationaal. Die winst heeft het al
opgeleverd. Als het ook nog fysiek vorm gaat krijgen, zal het een enorme versterking
betekenen van de FoodValley regio. Het zal andere bedrijven aantrekken, nieuwe investeringen
op gang brengen en een impuls geven aan moderne gebiedsontwikkeling.
Met de aanwijzing van Ede, midden in de Food Valley regio, als vestigingslocatie van het
World Food Center bewijst Regio FoodValley haar positie in het creëren van een goed woon-,
leef- en vestigingsklimaat voor bewoners, bedrijven, bezoekers, studenten, kenniswerkers en
recreanten.
Over de regio
Regio FoodValley is het bestuurlijke antwoord van acht samenwerkende gemeenten op
deze ambitie: Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en
Wageningen. De keuze voor Ede als locatie van het World Food Center is een bewijs van
succesvolle samenwerking. Drie partijen hebben elkaar daarmee gevonden in een gouden
driehoek: de overheid om een goed vestigingsklimaat en een hoogwaardige leefomgeving te
creëren, kennis- en onderzoeksinstellingen om innovaties te ontwikkelen, het bedrijfsleven om
deze te vermarkten.
Mooi en goed wonen
Een topregio. Dat is de Food Valley regio. Met een onderscheidend kennisprofiel op de
wereldmarkt, wat Regio FoodValley gaat vertalen in een langdurige krachtige regionale
economie. Met een subliem leef- en vestigingsklimaat voor werken, ondernemen, studeren en
recreëren. En natuurlijk voor wonen. Een economisch sterke regio kan alleen ontstaan met een
gezonde en stabiele woningmarkt.
42
vastgoedmonitor 2014
Vastgoedmonitor
Om een actueel beeld te hebben van de huidige marktsituatie in de Food Valley
regio op gebied van wonen en bedrijfsvastgoed (onder meer kantoren, winkels) is er de
Vastgoedmonitor Regio FoodValley 2014. De monitor is daarnaast een fantastisch document
om een compleet beeld te hebben van de plannen die Regio FoodValley-gemeenten hebben
voor de bouw van woonwijken en bedrijfsvastgoed. Ook geeft de monitor inzicht in trends- en
conjuncturele ontwikkelingen in de economie. Afstemmen van woningbouwprogramma’s en
beleid ontwikkelen voor woonruimteverdeling zijn andere initiatieven.
Topregio
Bijsturen op beleid en inspelen op veranderende marktomstandigheden wordt hierdoor
beter mogelijk. En dat betekent weer dat Regio FoodValley op ieder moment kan werken
aan een gezonde en stabiele woningmarkt, die nodig is voor een topregio voor bewoners,
bezoekers, kenniswerkers en toeristen.
Bouwfonds Ontwikkeling en de Rabobank
Samen bereik je meer. Als partners binnen de Rabobank Groep begrijpen Bouwfonds
Ontwikkeling en de lokale Rabobanken deze coöperatieve gedachte. Als één van de grootste
gebiedsontwikkelaars van Europa geeft Bouwfonds Ontwikkeling al 68 jaar vorm aan
vooruitgang. De Rabobank –die al meer dan 115 jaar bestaat– is sinds 1972 de grootste
financiële dienstverlener in Nederland. Samen werken Bouwfonds Ontwikkeling en de
Rabobank aan de financiering, ontwikkeling en realisatie van integrale woongebieden en
kleinschalig commercieel vastgoed. Precies daar waar het goed wonen, leven en recreëren is.
Door onze krachten en kennis te bundelen zijn wij een uitstekende partner voor gemeenten
en provincies bij de ontwikkeling en realisatie van de woon- en werkgebieden in de regio.
We vinden het belangrijk daar aanwezig te zijn waar het gebeurt. Daarom werken we met
kantoren en Rabobanken in de regio. Zo waarborgen we onze lokale verankering en kennis.
En zorgen voor een optimale betrokkenheid en verbinding tussen de lokale markt en
eindgebruiker. Want zo bereiken we met elkaar meer. Voor elkaar, voor de lokale samenleving,
voor u.
Bouwfonds Ontwikkeling B.V. - Regio Midden, De Brand 30, 3823 LK Amersfoort
telefoon: 033-4534111, www.bouwfonds.nl
Rabobank Vallei en Rijn, Rabobank Woudenberg-Lunteren, Rabobank Barneveld-Voorthuizen
www.rabo.nl
Midden Nederland Makelaars
Midden Nederland Makelaars werkt vanuit zes vestigingen. Midden Nederland Makelaars
heeft drie specialisaties, woningmakelaardij, bedrijfsmakelaardij en agrarisch onroerend goed.
Elk van deze terreinen kent een hoge mate van vakkennis. Zo is het opleidingsniveau van onze
makelaars hoog, zijn ze allen beëdigd makelaar/taxateur en gecertificeerd conform stichting
VastgoedCert. Daarnaast is Midden Nederland Makelaars aangesloten bij de Nederlandse
Vereniging voor Makelaars (NVM). In elke discipline hebben de gediplomeerde makelaars van
Midden Nederland Makelaars hun sporen verdiend. U praat met vakmensen die volledig op de
hoogte zijn van alle aspecten die met onroerend goed te maken hebben. Met drie specialisaties
op het gebied van onroerend goed is Midden Nederland Makelaars de meest deskundige
makelaar in het Midden van Nederland.
Midden Nederland Makelaars B.V., Kampstraat 32, 37771 AV Barnveld
telefoon: 0342-455400, www.mnm.nl
43
Bijlagen
Olenz notarissen
"De ondernemende notaris: Hij bestaat. Zij trouwens ook. U vindt ze bij Olenz. Een team
van ambitieuze mensen die laten zien dat het anders kan. Die weten dat het opmaken van
een akte een middel is en geen doel. Die weten dat hun kracht niet ligt in het vastleggen
van afspraken, maar in het vastleggen van doordachte afspraken. De ondernemende notaris
geeft antwoord op de vraag die u nog niet hebt gesteld. In uw eigen taal. Desnoods met het
nodige tekenwerk. Op de kop als het moet. Kortom, een notaris die iets elementairs toevoegt.
Ondernemerschap. En dat is goed merkbaar."
Olenz notarissen, Vendelier 2, 3905 PA Veenendaal
telefoon: 0318-529393, www.olenz.nl
Provincie Gelderland
De provincie Gelderland streeft er met haar partners naar om vraag en aanbod op de woningmarkt, de markt voor bedrijventerreinen en de kantorenmarkt met elkaar in balans te brengen
en te houden. Dat deed ze al door op regionale schaal met partners afspraken te maken over de
programmering van woningen en bedrijventerreinen. Vanaf nu zal de provincie ook in gesprek
gaan over de programmering van kantoren en detailhandel. Daarnaast werkt de provincie
samen met haar partners aan een woonagenda waarin de belangrijke uitdagingen in de regio
op het vlak van wonen worden benoemd en opgepakt. Voor al die activiteiten is door partners
gedeelde informatie over actuele en te verwachten ontwikkelingen en de stand van zaken in de
bestaande woning- en vastgoedvoorraad van cruciaal belang. De vastgoedmonitor van de FoodValley levert die informatie en is daarmee een belangrijk startpunt voor gesprekken en afstemming tussen de vele betrokken partijen over de opgaven waar we gezamenlijk voor staan.
Provincie Gelderland Markt 11, 6811 CG Arnhem, postbus 9090, 6800 GX Arnhem
telefoon: 026-3599111, www.gelderland.nl
Bouwend Nederland afdelingen Zuid-West Veluwe en Veenendaal
afdeling Veenendaal
afdeling Zuid-West Veluwe
De afdelingen Zuid West Veluwe en Veenendaal van Bouwend Nederland bestaan beiden al
zo’n 80 jaar. De laatste jaren is er jaarlijks een gezamenlijke bestuursvergadering en een
gemeenschappelijke ledenvergadering met interessante sprekers en actuele onderwerpen.
Het werkgebied van onze leden omvat o.a. een groot deel van de FoodValley. Onze medewerkers zijn uit de directe regio afkomstig en samen met Onderwijs en Overheid vormen wij de
3 O’s. Het ultieme streven is om met het onderwijs samen te zorgen voor goed gekwalificeerd
en gemotiveerd personeel uit de regio. “Met de mensen, voor de mensen”. Door structureel
overleg met de overheid willen we komen tot een goede afstemming voor de bouw- en
infra activiteiten. Dan ligt het ook voor de hand om mee te doen (inmiddels al jaren, hetzij
individueel, hetzij collectief) met voorheen de WERV Vastgoedmonitor en nu de vernieuwde
FoodValley Vastgoedmonitor.
Secretariaat Bouwend Nederland Veenendaal: Kelderman Bouw, de heer H. Koopman, Zuiderkade 7,
6718 PE Ede gld
Secretariaat Bouwend Nederland Zuid-West Veluwe: de heer G. van Leersum, Postbus 13,
6720 AA Bennekom
44
vastgoedmonitor 2014
Initiatiefnemers - bestuur
De Bunte Vastgoed
Domicilie Makelaars
Kees de Jong
Nick de Boer
De jaarlijkse Vastgoedmonitor zien wij
als belangrijk fenomeen om in gesprek
te zijn en met alle partijen tot hogere
kwaliteit te komen. Zodat bedrijventerreinen in de regio er aantrekkelijk
uitzien en woonwijken in alle gemeenten veilig en prettig bewoond worden.
Dat is het perspectief waar De Bunte
Vastgoed voor staat en dat is de reden
dat wij als vastgoedontwikkelaar onze
bijdrage aan de Vastgoedmonitor
leveren, ook in dit jaar weer.”
Als makelaar woon en werk ik in de
prachtige FoodValley regio. Het is echt
mijn gebied. Ons kantoor, Domicilie
Makelaars Ede, is enthousiast actief in
onder andere de nieuwbouwsector en
het bedrijfseconomisch onroerend goed.
We zijn daarom zeer nauw betrokken bij de ontwikkelingen die in deze
regio plaatsvinden. Niet alleen voor de
toekomst, maar juist ook nu. Want er
gebeurt veel. Gemeenten groeien aan
elkaar en vastgoed speelt in zowel wonen
en werken als leren en recreëren een
bepalende rol. Als makelaar in woningen en bedrijfsonroerend goed ben ik
dagelijks in gesprek met eindgebruikers,
mensen die de regio maken. Vanuit
ons kantoor merk ik de behoefte aan
zorgeloos wonen en prettig werken. Ons
gebied heeft veel potentie. Ik heb daarin
ook persoonlijk een heldere visie. Die
wil ik graag delen met anderen. Daarom
neem ik deel aan Stichting Vastgoedmonitor Food Valley. Wat mij betreft gaat de
regio een prachtige toekomst tegemoet.
Ik hoop daarin, samen met de betrokken
medewerkers van ons makelaarskantoor,
nog jarenlang plezierig te werken.”
Wij zijn een zelfstandige en onafhankelijke vastgoedontwikkelaar, gevestigd
in Ede en ontwikkelen projecten zoals
woningbouw, kantoren, winkels en
bedrijfsgebouwen. “De ontwikkeling
van de FoodValley regio is voor ons een
bijzondere zaak. Het is immers onze
regio, een gebied vol mogelijkheden en
kansen. Al een aantal jaren mag ik deel
uit maken van het bestuur dat de
Vastgoedmonitor uitgeeft. De monitor
maakt inzichtelijk welke kansen er nog
steeds liggen voor inwoners, bedrijven,
overheden en de vastgoedbranche. Net
als vele andere regio’s profiteren we nu
van alle informatie, prachtig gebundeld
in één vastgoedmonitor.
www.debunte.nl
45
www.domicilie.nl
Bijlagen
Kelderman Bouw en Vastgoed
Ontwikkeling
Hans Koopman
Evenwicht in vraag en aanbod is belangrijk voor een gezonde marktsituatie.
Afstemming in programmering tussen gemeenten en marktpartijen is van
groot belang om tot een evenwichtig en
gedoseerd aanbod te komen. Hiervoor
pleit onze stichting al jaren. Het doet
mij persoonlijk deugt om te zien dat er
nu daadwerkelijk initiatieven op dat vlak
worden ontplooid. Overheid en bedrijfsleven hebben elkaar in het bijzonder op
dit punt hard nodig. In potentie biedt de
FoodValley regio veel kansen voor groei
en ontwikkeling. De monitor 2014 laat
zien dat ontwikkelingslijn ten opzichte
van de gemiddelde ontwikkeling in
Nederland welliswaar wat afzwakt maar
toch nog altijd positief is.
Wij kiezen met Kelderman voor de
lange termijn. Een nuchtere kijk op de
toekomst en luisteren naar onze klanten
in de markt. Immers zij bepalen wat
belangrijk is. Ons bedrijf is actief in de
FoodValley regio en staat dicht bij onze
klant. Wij staan met ons team klaar
om u te adviseren en te begeleiden. Bij
allerhande soorten bouw- en ontwikkelopgaven. Mocht u vragen hebben, kom
dan gerust langs aan de Zuiderkade. De
koffie staat voor u klaar!
www.keldermanbouw.nl
FoodValley corporaties
Piet de Vrije
De FoodValley regio heeft haar plaats
inmiddels meer dan ruimschoots
verworven. De resultaten die worden
geboekt zijn prima en kunnen nog meer
aandacht krijgen binnen de diverse
sectoren en bij het publiek. We hopen als
bestuur van de Vastgoedmonitor daar op
ons terrein mede aan bij te dragen.
Maar zoals genoegzaam bekend, is het
succes in onze sector van het vastgoed in
deze tijd niet onverdeeld gunstig. Dat
staat uiteraard los van de FoodValley
regio. Immers in heel Nederland zien we
op het gebied van bedrijfsmatig onroerend goed en op de woningmarkt
stagnatie.
Positief is het om te constateren dat in
de FoodValley regio op diverse terreinen
zich positief onderscheidende ontwikkelingen voordoen. In de Vastgoedmonitor
is daar aandacht voor. Hieruit blijkt eens
te meer dat de FoodValley een sterke
regio is en dat zich dat ook door vertaald
naar het bedrijfsmatig vastgoed en naar
de woningmarkt.
De FoodValley corporaties zijn zeer
content met de brede deelname ook van
de acht gemeenten en de Provincie
Gelderland aan de monitor. Door de
financiële wijzigingen waar corporaties
mee te maken hebben gekregen in het
afgelopen jaar zijn de perspectieven om
te investeren fors afgenomen. Door
samenwerking met de gemeenten en
provincies wordt gezocht naar nieuwe
vormen om aan de immer grote vraag
naar sociale huurwoningen in onze regio
te kunnen voldoen.
De Vastgoedmonitor heft zich ontwikkeld tot een fenomeen dat veel meer is
geworden dan de jaarlijkse update van
The State of the Art.
Naast de jaarlijkse schat aan gegevens
is er een levendig platform ontstaan waar
partijen elkaar treffen en een basis
vinden voor verbindingen en samenwerking. In de Raad van Advies van de
monitor komt dat goed tot uitdrukking,
maar ook in de bijeenkomsten die naast
het jaarlijkse symposium worden
gehouden over specifieke thema’s.
We geloven in de succesvolle verbindende driehoek van kennis, beleid en
voortbrenging waarvoor de FoodValley
regio model staat. Eenzelfde kracht
straalt de vastgoed sector uit door in die
driehoek iedereen te enthousiasmeren
samen te werken. Vanuit onze invalshoek; de kennis rond het vastgoed hopen
we de deelnemers aan de monitor hun
kennis met ons en met elkaar te delen en
zo bij het beleid en de het dagelijks werk
aan het vastgoed beter te scoren.
www.patrimonium-veenendaal.nl
46
vastgoedmonitor 2014
ouwbedrijf van de Kolk B
Garderen B.V.
Henk van de Kolk
Dat vraag en aanbod op de vastgoedmarkt nauwkeurig op elkaar afgestemd
worden, past beter dan ooit in deze
economie. Dat levert de kwaliteit op waar
we met elkaar naar streven. Dat is ook de
reden waarom Bouwbedrijf van de Kolk
zo content is met deze Vastgoedmonitor.
Juist nu is het van groot belang dat
we samen een goed gevoel krijgen bij
de dynamiek in de markt. Bouwen voor
de juiste doelgroep, doseren en faseren,
komen tot economisch verantwoorde
grondprijzen, een goede samenwerking
tussen overheid en marktpartij… Als we
respect hebben voor elkaars belangen,
kunnen we ook de kwaliteit waarborgen
die zo hard nodig is.
Bouwbedrijf van de Kolk heeft die
kwaliteit hoog in het vaandel staan. Als
participant van dit initiatief, maar ook
als moderne, ontwikkelende bouwondernemer. Samen met onze opdrachtgevers
gaan we voor succes op de lange termijn.
Ik ben ervan overtuigd dat de FoodValley regio talloze kansen biedt voor dat
succes. Zeker als we de handen blijvend
ineenslaan!
www.vandekolk.nl
47
Bijlagen
Raad van Advies
De Raad van Advies maakt onderdeel uit van de organisatie. Van elke GOUD Participant
heeft één vertegenwoordiger zitting in de Raad van Advies. Deze Raad voorziet het bestuur
gevraagd en ongevraagd van advies. Het bestuur krijgt waardevolle suggesties voor de
procesaanpak, de programmering van de bijeenkomsten en over de onderzoeksvragen en
inhoud van het rapport. De inbreng van de Raad van Advies wordt buitengewoon gewaardeerd
en draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de monitor.
De leden van de Raad van Advies:
• Voorzitter: de heer T. van der Velde (Teun)
• Gezamenlijke FoodValley-corporaties - de heer H. van Heteren (Hans)
• Regio FoodValley - de heer G. van den Hengel (Gerard)
• Provincie Gelderland - mevrouw M. Koopman (Mirjam)
• OLENZ notarissen - de heer mr. J.W. Hermans (Jan Willem)
• Gezamenlijk Participant: Bouwfonds Ontwikkeling BV - de heer R.L. Arends (Rob) en
Rabobank Vallei&Rijn, Rabobank Woudenberg-Lunteren,
Rabobank Barneveld-Voorthuizen - de heer ing. G.A. van Hoeven EMBA (Gerard)
•Gezamenlijk Participant: Bouwend Nederland, afd. Veenendaal - de heer R. van Laar (Roel)
en Bouwend Nederland, afd. Zuid-West Veluwe - de heer W. van der Meer (Wim)
• Midden Nederland Makelaars - de heer D.G. Hartkamp (Gerben)
• LATEI projectontwikkeling B.V. - de heer A. Poot (Antoni)
48
vastgoedmonitor 2014
Postbus 4, 6740 AA Lunteren • T 0318 - 481520 • [email protected]
www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl

Subsidieregeling ESF 2014-2020 voor AMR

My Title - Transformatie Jeugdzorg

(video) verslag - Regio Foodvalley

Chinese zuivelgigant kiest voor Wageningen

26 november 2014 pagina 27

Nieuw onderzoek op www.rotterdam.nl Tweede kwartaal 2014

Inverko stoot ASML van troon

Deelnemerslijst Recreatie Vakbeurs Gorinchem

THESISONDERWERPEN 2015-2016 (versie 25 maart 2015

VVOP B2