Kwartaalbericht Woningmarkt - Rabobank, Kennis en Economisch

Kwartaalbericht Woningmarkt
Stabilisatie woningmarkt krijgt verder vorm
Auteurs: Pieter van Dalen, Theo Smid en
Leontine Treur
februari 2014
Kennis en Economisch Onderzoek
Voorzichtig herstel van recessie zet door
De Nederlandse economie is in de loop van 2013 uit de recessie gekomen. Voor 2014 verwachten
we een beperkte verdere groei van de economische activiteit. Die groei zal echter vooral vanuit de
internationale handel komen. Het consumentenvertrouwen is in het afgelopen half jaar fors verbeterd. Het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens daalt dit jaar veel minder hard dan in de
afgelopen twee jaren. Voor huishoudens die zich niet met baanverlies geconfronteerd zien, neemt
de koopkracht zelfs toe. Maar de eerdere sterke daling van het reëel beschikbaar inkomen en de
woningprijs zullen dit jaar nog voor een verdere afname van de particuliere consumptie zorgen.
Woningmarkt stabiliseert maar snel herstel niet waarschijnlijk
De Nederlandse woningmarkt heeft in 2013 opnieuw een moeilijk jaar gehad. De woningprijs
daalde ten opzichte van het gemiddelde van 2012 in 2013 met 6,4%, een net iets grotere daling
dan de 6,3% van 2012 ten opzichte van 2011. De transactieaantallen bereikten in 2013 met
110.103 verkopen een nieuw dieptepunt. De daling van 6,1% ten opzichte van het jaar ervoor was
bovendien groter dan in de voorgaande drie jaren. Het grootste deel van deze daling kwam in de
eerste helft van 2013. In de tweede helft van 2013 is echter al een eerste herstel ingezet.
In het vierde kwartaal van 2013 zijn er aanzienlijk meer bestaande woningen verkocht dan in het
derde kwartaal. Het aantal transacties in het vierde kwartaal was het hoogst sinds 2009. Met 110
duizend transacties zijn er in 2013 echter minder woningen verkocht dan in 2012. Dit is mede veroorzaakt door de fiscale hervorming per 1 januari 2013, die ervoor zorgde dat huishoudens eind
2012 hun aankoop versnelden ten koste van het aantal verkopen in de eerste maanden van 2013.
Op basis van de verbeterde betaalbaarheid en het aanzienlijk minder negatieve sentiment verwachten wij een toename van het aantal woningverkopen in 2014. Doordat de leencapaciteit de
afgelopen jaren is gedaald en een relatief grote groep huishoudens met een potentiële restschuld
zit, zal deze stijging echter beperkt zijn.
De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) zijn in de tweede helft van 2013 per saldo
gelijk gebleven. Sinds de top van 2008 is de prijs nu 20% lager, wat de betaalbaarheid van woningen heeft verbeterd aangezien het besteedbare inkomen minder hard is gedaald. Wij verwachten
dat de bodem van de woningprijs in de loop van 2014 zal worden bereikt. Tegelijkertijd zal de prijs
niet snel kunnen stijgen.
Verandering hypotheeknormen en rente niet erg groot
Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in 2013 voor het eerst in decennia gedaald. Oorzaken
hiervoor waren een afname van het aantal nieuwe hypotheken en een stijging van de aflossingen.
Het maximale bedrag dat mag worden geleend op basis van het inkomen (NIBUD) en de waarde
van de woning (LTV) is per 1 januari 2014 licht gedaald. Ook zal in de loop van 2014 het NHGplafond worden verlaagd. De financierbaarheid van woningen is daarentegen toch iets verbeterd.
Wij verwachten dat de kapitaalmarktrentes beperkt stijgen en dus is een sterke stijging van de
hypotheekrente niet waarschijnlijk. De beperkte aanpassingen in de normen voor hypotheekverstrekking daarbij in ogenschouw genomen, verwachten wij niet dat de financieringscondities in
2014 een belemmering vormen voor een voorzichtig herstel van de verkoopaantallen en een
stabilisatie van de woningprijs.
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
2
Hoofdstuk 1: Economie herstelt voorzichtig
De Nederlandse economie is in de loop van 2013 uit de recessie gekomen. Na ruim twee jaar van
vrijwel onafgebroken krimp groeide de economie in het derde kwartaal weer voorzichtig. Bovendien
wijzen sentimentsindicatoren en productiecijfers uit de maakindustrie op een sterk vierde kwartaal.
Voor 2014 verwachten we een beperkte verdere groei van de economische activiteit. Die groei zal
echter vooral vanuit de internationale handel komen. Dalende bestedingen door huishoudens zullen
het herstel voorlopig nog afremmen.
Exportgedreven groei
Vanuit de internationale handel was er vorig jaar een licht positieve bijdrage aan de economische
groei. Dit kwam echter vooral doordat het importvolume afnam. De exportgroei was met 2% erg
laag. In een aantal voor Nederland belangrijke handelspartners als de VS, het VK en Duitsland zijn
de economische vooruitzichten tegen het einde van 2013 verbeterd. Daardoor trekt de uitvoergroei
dit jaar aan. Door de hogere activiteit in op export gerichte sectoren verwachten we dat het volume
van de bedrijfsinvesteringen in 2014 weer licht zal gaan groeien (tabel 1).
Tabel 1: Kerngegevens Nederland
jaar op jaar mutatie in %
12
Bruto binnenlands product
-1,3
-1
½
Particuliere consumptie
-1,6
-2¼
-1½
Overheidsbestedingen
-0,8
-1¼
-¼
Private investeringen
-4,6
-7¼
1¼
Uitvoer goederen en diensten
3,2
2
4¾
Invoer goederen en diensten
3,3
-¼
4¼
2,8
2½
1
Werkloosheid (%)
5,3
6¾
7½
Begrotingssaldo (% BBP)
-4,1
-3
-3¼
Staatsschuld (% BBP)
71,3
74½
75½
9,4
11
11
Consumentenprijzen
Saldo lopende rekening (% BBP)
13
14
Bron: CBS, Rabobank
Meer vertrouwen
In de laatste maanden van 2013 en in januari van dit jaar is het pessimisme onder consumenten
duidelijk verminderd. Met name de onzekerheid over de economische situatie is afgenomen. Voor
het eerst sinds het begin van 2011 zijn consumenten weer overwegend optimistisch gestemd over
het economische klimaat in de komende twaalf maanden. Ook het oordeel van consumenten over
hun financiële situatie in het komende jaar verbeterde de afgelopen maanden flink. Ondanks het
verbeterde sentiment is de bereidheid tot grote aankopen echter nauwelijks toegenomen, waardoor
de stijging in het vertrouwen zich niet meteen in meer bestedingen zal omzetten.
Een aantal redenen kan dit verminderde pessimisme verklaren. Om te beginnen is de angst voor
een opleving van de Europese schuldencrisis afgenomen. Bovendien neemt de koopkracht dit jaar
voor het eerst sinds vier jaar weer toe. Doordat de inflatie fors is afgenomen, komt er dit jaar een
einde aan de reële loondaling (figuur 1). De afname van de inflatie in recente maanden komt voor
de helft voort uit het wegvallen van het prijsverhogende effect van de BTW-verhoging van oktober
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
3
2012. Daarnaast spelen de prijsdaling van autobrandstoffen een rol en de sterkere euro ten opzichte van de dollar in vergelijking met een jaar eerder. Hoewel de inflatie dit jaar fors lager uitkomt
dan vorig jaar, werkt de relatief hoge inflatie van 2013 nog wel door in de huurverhogingen die per
1 juli 2014 ingaan. We verwachten dat de gemiddelde inflatie in 2014 uitkomt op 1%.
De koopkracht wordt verder ondersteund doordat pensioenfondsen dit jaar minder hoeven te korten dan vorig jaar. Bij sommige fondsen is er zelfs alweer ruimte om de pensioenen te verhogen.
Zo verhoogt ABP de pensioenen met 0,5%, waarmee de korting van begin vorig jaar feitelijk wordt
teruggedraaid. Pensioenfonds Zorg & Welzijn past een indexatie toe van ruim 0,9%. Beide fondsen
vertegenwoordigen samen ruim een derde van alle gepensioneerden. Ook wordt het belastingtarief
in de eerste schijf tijdelijk verlaagd en profiteren huishoudens met lagere inkomens van hogere
heffingskortingen. Verder wordt het verbeterde sentiment mogelijk verklaard door beleidsrust op
een aantal belangrijke dossiers, zoals de woningmarkt en de sociale zekerheid.
De werkloosheid is in de afgelopen maanden nagenoeg stabiel gebleven. Volgens de consumentenenquête van de Europese Commissie daalt het percentage consumenten dat een verder oplopende
werkloosheid verwacht (figuur 2). Bovendien lijkt de situatie op de woningmarkt te stabiliseren (zie
hoofdstuk 2). Ook nam het financiële vermogen van huishoudens in de tweede helft van 2013 toe
onder invloed van stijgende beurskoersen.
Figuur 2: Minder pessimisme over werkloosheid
Figuur 1: Inflatie fors gedaald
5
%
%
5
8
4
4
7
3
3
jaar-op-jaar mutatie consumentenprijsindex en cao-lonen
%
%
Nederlandse werkloosheid en werkloosheidsverwachting
Verwachting geeft saldo van het percentage mensen die
de werkloosheid zien stijgen en dalen
80
60
6
40
5
2
2
1
1
3
0
2
0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Inflatie
20
4
0
-20
03
04
05
06
07
Werkloosheid (l)
Loonstijging cao's
Bron: CBS
08
09
10
11
12
13
14
Bron: CBS, Reuters EcoWin
Ondanks het afgenomen pessimisme, verbeterde vooruitzichten op de woningmarkt en stabilisatie
van de werkloosheid verwachten we voor dit jaar een verdere afname van het particuliere consumptievolume. De economische groei zal naar verwachting nog niet sterk genoeg zijn om een
verdere daling van de werkgelegenheid te voorkomen. Een deel van het bedrijfsleven zal de productie per werknemer eerst willen opschroeven alvorens over te gaan tot het aannemen van nieuw
personeel. Daardoor loopt de werkloosheid nog verder op. Naar verwachting komt deze in 2014
gemiddeld uit op 7½%. Hoewel de koopkracht dit jaar toeneemt, daalt het reëel beschikbaar inkomen door een verdere daling van de werkgelegenheid. Daar komt bij dat een deel van de huishoudens met een koopwoning door de prijsdaling van de afgelopen jaren een hypotheek heeft die
hoger is dan de waarde van de woning. Ook is de consumptiedaling in de afgelopen twee jaar
achtergebleven bij de daling van het reëel beschikbaar inkomen. Wij verwachten dat de consumptieve bestedingen in 2014 door deze combinatie van factoren nog zullen krimpen. De voorzichtigheid van consumenten zal ook de woningmarkt de komende jaren nog parten spelen.
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
-40
Werkloosheid komende 12 mnd (r)
Consument blijft terughoudend
februari 2014
100
4
Hoofdstuk 2: Ontwikkelingen markt bestaande koopwoningen
De Nederlandse woningmarkt heeft in 2013 een moeilijk jaar gehad. De woningprijs daalde ten
opzichte van het gemiddelde van 2012 in 2013 met 6,4%, een net iets grotere daling dan de 6,3%
van 2012 ten opzichte van 2011. De transactieaantallen bereikten in 2013 met 110.103 verkopen
een nieuw dieptepunt. De daling van 6,1% ten opzichte van het jaar ervoor was bovendien groter
dan in de voorgaande drie jaren. Het grootste deel van deze daling kwam in de eerste helft van
2013. In de tweede helft van 2013 is echter al een eerste herstel ingezet. Het aantal transacties
nam (seizoensgecorrigeerd) sterk toe en de prijs bleef per saldo vrijwel gelijk (figuur 3).
Figuur 3: Verkopen stijgen, prijs vlakt uit
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
x 1000
Aantal verkochte bestaande woningen,
eigen seizoenscorrectie, 3-maands gemiddelde
Prijsindex bestaande koopwoningen,
mutatie 3-maands gemiddelde t.o.v de voorgaande drie maanden
03
04
05
06
07
08
Prijsontwikkeling
09
10
11
12
13
18
16
14
12
10
8
%
6
4
2
0
-2
-4
Overdrachten
Bron: CBS, Rabobank
2.1 Transacties
In het vierde kwartaal van 2013 zijn er aanzienlijk meer bestaande woningen verkocht dan in het
derde kwartaal. Het aantal transacties in het vierde kwartaal was het hoogst sinds 2009. Met 110
duizend transacties zijn er in 2013 echter aanzienlijk minder woningen verkocht dan in 2012. Dit
komt mede door de fiscale hervorming per 1 januari 2013, die ervoor zorgde dat huishoudens eind
2012 hun aankoop versnelden ten koste van het aantal verkopen in 2013. Op basis van de verbeterde betaalbaarheid en het veel minder negatieve sentiment verwachten wij een toename van
het aantal verkopen in 2014. Door een lagere leencapaciteit en een relatief grote groep huishoudens met een potentiële restschuld zal deze stijging echter beperkt zijn.
Toename transacties zet door
In het vierde kwartaal van 2013 zijn 35.968 woningen van eigenaar gewisseld. Dit is op kwartaalbasis de derde stijging op rij in 2013. Het vierde kwartaal is doorgaans hoger dan de andere kwartalen, maar in vergelijking met andere jaren was het aantal transacties ook hoog. Ten opzichte van
2012 zijn in het vierde kwartaal van 2013 ook meer woningen verkocht (+0,7%). Dit is opmerkelijk, aangezien het aantal woningverkopen in het laatste kwartaal van 2012 fors toenam doordat
veel huishoudens voor het einde van het jaar een woning wilden kopen om nog gebruik te kunnen
maken van fiscaal gunstige hypotheekvormen. Daarnaast zijn er op 1 januari 2013 aanzienlijk
strengere NIBUD-normen ingetreden (zie hoofdstuk 3). In het laatste kwartaal van 2013 waren er
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
5
geen grote beleidsveranderingen op komst. Door de sterke daling van de transactieaantallen in het
begin van 2013 is het totaal aantal transacties voor het hele jaar (110.103) lager dan dat van 2012
(117.261). Toch heeft het tweede halfjaar van 2013 al een groot deel van het matige eerste
halfjaar goedgemaakt. Het vierde kwartaal kende zelfs meer transacties dan hetzelfde kwartaal van
2010 (figuur 4). Toen waren beperkte financieringsmaatregelen als de aangescherpte NIBUDnormen en de verlaging van de NHG kostengrens nog niet ingevoerd. Hierdoor zijn onder andere
relatief minder woningen gekocht (OTB, 2011).
Het vooruitzicht voor het eerste kwartaal van 2014 is goed. Het aantal koopovereenkomsten bij
NVM-makelaars geeft een actuele marktontwikkeling over ruim 70-75% van de markt (twee tot
drie maanden eerder dan bij het Kadaster). Met 27.018 koopovereenkomsten was dit het hoogste
sinds het vierde kwartaal van 2007. Dit was dan ook verrassend positief en duidt op een positieve
ontwikkeling van het aantal koopregistraties bij het Kadaster in het eerste kwartaal van 2014.
Hiermee kwam het aantal koopovereenkomsten bij de NVM over 2013 (87.556) hoger uit dan het
totaal van 2012 en dicht in de buurt bij het niveau van 2011.
Figuur 4: Kwartaal- en jaartransacties
x 1000
x 1000
70
250
60
200
50
40
150
30
100
20
50
10
0
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Transacties per kwartaal (l)
0
Transacties per jaar (r)
Bron: CBS, Kadaster
Aanbod daalt door toename transacties
Door het toenemende aantal transacties is de onverkochte woonvoorraad in het laatste kwartaal
van 2013 gedaald. Het aanbod nam afgelopen kwartaal 5,2% af naar 212.468 koopwoningen. In
vergelijking met december 2012 staan er ruim 7% minder woningen te koop. Hiermee kent de
huidige situatie op de woningmarkt dan ook een verschil met de tijdelijke stabilisatie van 2010;
toen nam het aanbod toe (figuur 5). Het huidige aanbodniveau is echter wel aanzienlijk hoger dan
destijds en kopers hebben dan ook nog steeds relatief veel keus en een sterke onderhandelingspositie. Dit is zeker het geval bij duurdere woningen. Deze positie begint wel geleidelijk wat af te
zwakken. De krapte-indicator die het totale beschikbare koopaanbod deelt door het aantal transacties staat momenteel op 18, waar deze aan het begin van 2013 nog op 29 stond (figuur 6). Ook
is de gemiddelde verkooptijd in het vierde kwartaal van 2013 gedaald naar 154 dagen. In
december 2012 was dit nog 171 dagen.
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
6
Figuur 5: Aanbod daalt na periode van stabilisatie
x 1000
x 1000
250
Figuur 6: Krapte-indicator per woningtype
#
#
250
60
200
200
50
150
150
40
40
100
100
30
30
20
20
10
10
50
50
0
0
0
60
Keuzemogelijkheden
consument: Aanbod ten
opzichte van transacties
09
Totaal
Aantal te koop staande woningen
10
50
11
Tussenwoning
12
2-onder 1 kap
13
0
Vrijstaande woning
Bron: NVM
Bron: Huizenzoeker.nl
Factoren voor toename transacties koopwoningen
De toename van het aantal transacties kan worden verklaard aan de hand van vier factoren. Ten
eerste zijn de (nominale) prijzen sinds 2008 met ruim 20% gedaald, terwijl het bruto beschikbaar
inkomen per huishouden in die periode ongeveer 2% is gedaald. Ondanks de aangescherpte
financieringsnormen (zie hoofdstuk 3) zijn de betaalbaarheid en de financierbaarheid hierdoor
verbeterd. Ook Calcasa (2013) stelt dat de betaalbaarheid 1 fors is verbeterd, met 41,2% sinds de
piek van 2008. Dit is voornamelijk gunstig voor starters op de woningmarkt die voor de crisis
moeite hadden om een betaalbare woning te vinden. Francke en Van de Minne (2013) zien dan ook
dat starters momenteel woningen kopen die voorheen buiten hun bereik waren.
Ten tweede is het vertrouwen in de woningmarkt –gemeten door de Eigen Huis Marktindicator van
de Vereniging Eigen Huis- sinds januari 2013 twaalf maanden aaneengesloten gestegen. Het vertrouwen, gemeten in januari 2014 (85%), staat op het hoogste punt sinds 2008. In het verleden
heeft het vertrouwen met een vertraging van acht maanden een voorspellende waarde gehad.
Hoewel dit verband juist in de afgelopen jaren een stuk minder sterk is geweest, denken we dat de
sterke toename van het vertrouwen een stijging van de verkoopaantallen zal ondersteunen. Het
lijkt er op dat huishoudens het nu een beter moment vinden om een woning te kopen dan in de
afgelopen jaren. Dit zal het aantal transacties naar verwachting doen toenemen. Door blijvende
problemen op de woningmarkt verwachten we echter niet dat het aantal transacties zo snel zal
stijgen als het vertrouwen wellicht suggereert (figuur 7).
Ten derde lijkt er een einde gekomen aan de voortdurende discussies over beleidshervormingen op
de woningmarkt. Consumenten weten daardoor weer waar ze aan toe zijn als ze een woning gaan
kopen. Ten vierde ziet de huurmarkt zich geconfronteerd met sterkere huurstijgingen dan in de
afgelopen jaren. Bovendien blijft de huurmarkt een onderontwikkeld alternatief en zijn de
maandlasten van een koopwoning na hypotheekrenteaftrek voor een vergelijkbare huurwoning
doorgaans nog steeds lager.
1
Deel van netto maandinkomen dat wordt gebruikt voor netto woonlasten.
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
7
Figuur 7: Vertrouwen duidt op toename transacties
25
%
x 1000
110
100
20
90
15
80
10
70
5
0
60
Saldo van optimisten en pessimisten,
% +100. Marktindicator van Vereniging
Eigen Huis (VEH) en 6-maands
voortschrijdend gemiddelde van transacties
05
06
07
08
09
10
50
11
6-maands gemiddelde transacties (l)
12
13
14
40
EHM 8 maanden vooruit (r)
Bron: VEH, Bewerking Rabobank
Belemmeringen voor transactieherstel
De toename van de transactieaantallen zal in 2014 naar verwachting echter beperkt blijven. Van de
groep huishoudens die wil verhuizen (861.000) zijn er ruim 250.000 huishoudens (28%) met een
potentiële restschuld. 2 Voor de laatstgenoemde groep zal het dus lastig worden om te verhuizen.
Een restschuld kan worden meegefinancierd naar een volgende woning, maar de maandlasten
zullen voor deze huishoudens wel hoger uitvallen. Dat kan een verhuizing in de weg staan. Gezien
het feit dat een snelle prijsstijging op korte termijn niet is te verwachten, zal deze problematiek
ook de komende jaren nog een rem zetten op de toename van het aantal woningverkopen. We zien
dan ook dat de looptijd van het aanbod blijft stijgen; 14% van de woningen staat nu zelfs langer
dan drie jaar te koop (figuur 8). Zoals gezegd, neemt de gemiddelde verkooptijd tegelijkertijd af.
Hiermee zien we steeds meer een tweedeling in het aanbod: nieuw aangeboden woningen
verkopen wat sneller dan voorheen, maar woningen die langer dan een jaar te koop staan hebben
een steeds kleinere kans om te worden verkocht (NVM, 2013). Deze huizen zijn mogelijk te hoog
geprijsd, aangezien veel huishoudens een potentiële restschuld niet graag tot werkelijkheid maken
(CPB, 2013). Dit weerhoudt de markt van een snelle groei in het aantal transacties. Daarnaast zal
de werkloosheid naar verwachting verder oplopen. Dit zal de vraag naar koopwoningen kunnen
beperken. Tevens worden de financieringsnormen dit jaar weer iets verder beperkt (zie hoofdstuk
3). Tot slot is het van belang dat er politieke duidelijkheid blijft over de woningmarkt. Nieuwe
maatregelen kunnen voor nieuwe onzekerheid zorgen en zouden het transactieherstel kunnen
belemmeren.
Verwachtingen
Wij verwachten dat de positieve factoren een iets sterker effect zullen hebben dan de
belemmeringen die wij voor transactieherstel zien. Daarom voorzien we dat de toename van de
verkoopaantallen die in de tweede helft van 2013 is ingezet in 2014 voorzichtig doorzet. Indien het
gemiddelde aantal verkopen in de tweede helft van 2013 (seizoensgecorrigeerd) doorzet in 2014,
zal het Kadaster dit jaar tenminste 120 duizend woningverkopen registreren.
2
Eigen berekening op basis van WoON 2012.
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
8
Figuur 8: Nog steeds toename oud aanbod
%
%
30
25
Aanbodpercentage naar looptijd in de
voorraad. Telt gezamenlijk op tot 100%
30
25
20
20
15
15
10
10
5
0
5
Tot 1
Tussen 1 Tussen 2 Tussen 3 Tussen 1 Tussen 2 Meer dan
kwartaal in
en 2
en 3
en 4
en 2 jaar en 3 jaar 3 jaar in
aanbod kwartalen kwartalen kwartalen in aanbod in aanbod aanbod
in aanbod in aanbod in aanbod
Aanbod per 15 november 2011
0
Aanbod per 15 november 2012
Aanbod per 15 november 2013
Bron: NVM
2.2 Prijzen
De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) vertoonden in de tweede helft van 2013 een
teken van stabilisatie: per saldo bleven de prijzen op hetzelfde niveau. Sinds de top van 2008 ligt
de prijs nu 20% lager, wat de betaalbaarheid van woningen heeft verbeterd omdat het besteedbaar inkomen minder hard is gedaald. Wij verwachten dat de bodem van de woningprijsontwikkeling in de loop van 2014 zal worden bereikt. Tegelijkertijd zal de prijs niet snel kunnen toenemen.
Sterke prijsdaling is eruit
De huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van 2013 licht gedaald. Op kwartaalbasis was er een
min van 0,2%, terwijl er in het derde kwartaal een stijging was van 0,4%. Hiermee heeft de prijs
in de loop van 2013 een teken van stabilisatie getoond. Per saldo zijn de prijzen in de tweede helft
van 2013 gelijk gebleven. Jaar-op-jaar is er nog sprake van een daling, maar de kortetermijnontwikkeling ligt zoals gezegd al een half jaar rond de 0% (figuur 9).
De hiervoor genoemde factoren voor de toename van het aantal transacties ondersteunen de prijsstabilisatie in de loop van dit jaar. Doordat de onverkochte voorraad afneemt, wordt de onderhandelingspositie voor kopers iets minder sterk. Dit is voor hen ongunstig, maar draagt wel bij aan
prijsstabilisatie aangezien de onderhandelingspositie van aanbieders verbetert.
Naast de CBS-index geven ook de andere prijsindices aan dat de prijzen stabiliseren (figuur 10).
Wij verwachten dat de prijsbodem dit jaar zal worden bereikt. Als het huidige prijsniveau (december 2013) gelijk blijft, zal in mei 2014 weer een eerste stijging op jaarbasis worden genoteerd. Dit
kan een extra impuls geven aan het vertrouwen in de woningmarkt. In het nieuws wordt namelijk
doorgaans de jaar-op-jaarontwikkeling van de prijzen beschreven. De stabilisatie van de prijzen in
het afgelopen halfjaar zal daardoor bij veel mensen niet bekend zijn.
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
9
Figuur 10: Verschillende prijsdefinities
Figuur 9: Prijsontwikkeling
%
%
Index
Index
4
300
7,5
3
275
275
5,0
2
250
250
2,5
1
225
225
0,0
0
200
200
175
175
-2,5
-1
150
-2
125
-3
100
10,0
-5,0
-7,5
-10,0
Prijsindex Bestaande Koopwoningen,
jaar-op-jaar mutatie en mutatie van
het 3-maands gemiddelde
t.o.v. de voorgaande 3 maanden
03
04
05
06
07
08
3-maands op 3-maands (r)
09
10
11
12
13
-4
300
150
1995 Q1 = 100
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Mediane huizenprijs (NVM)
Pbk (CBS/Kadaster, -3mnd)
Koopsommen (Kadaster, -3mnd)
WOX (CALCASA WOX, -3mnd)
125
100
Jaar-op-jaar (l)
Bron: CBS
Bron: CBS, NVM, Calcasa, Kadaster
Verwachtingen
In ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt stelden we dat herstel van de verkoopaantallen en
prijzen tijd zal kosten. Het broze herstel heeft het afgelopen kwartaal verder vorm gekregen, maar
er zijn na de crisis verschillende veranderingen opgetreden waardoor de huizenprijs relatief niet
meer zo snel kan stijgen. Ten eerste zetten de aangescherpte kredietnormen (zie hoofdstuk 3) een
plafond op de prijsontwikkeling. Huishoudens kunnen bij hetzelfde inkomen een minder hoge
hypotheeklening krijgen dan voorheen. We voorzien bovendien slechts een beperkte stijging van
het nominaal beschikbaar huishoudinkomen (hoofdstuk 1). Ten tweede zal de toename van de
transactieaantallen naar verwachting niet sterk zijn (zie 2.1), wat er vervolgens voor zorgt dat de
prijs ook niet snel kan stijgen. Het verschil tussen de vraagprijs en de daadwerkelijke transactieprijs blijft groot (figuur 11). Ten derde is het aanbod in de afgelopen maanden weliswaar gedaald,
maar het is mogelijk dat de stabilisatie van de woningmarkt voor een aantal huishoudens
aanleiding zal zijn om hun woning te koop te zetten. Het resulterende extra aanbod heeft dan een
neerwaarts effect op de prijzen. De komende maanden zullen we meer zicht krijgen op de mate
waarin het aanbod met de toename van het aantal transacties meegroeit. Tot slot blijft het herstel
van de Nederlandse economie broos. Dezelfde factoren die de groei van de particuliere consumptie
tegenhouden en de toename van de transactieaantallen beperken, maken ook een snelle stijging
van de woningprijzen onwaarschijnlijk.
Ondanks deze belemmerende factoren dragen de stimulerende indicatoren, zoals het verbeterde
vertrouwen en betaalbaarheid, naar verwachting wel bij aan prijsstabilisatie. Wij verwachten
daarom dat de prijsbodem in de loop van dit jaar wordt bereikt. Als het huidige prijsniveau stabiel
blijft, zal er in 2014 over het gehele jaar een daling zijn van 0,3% vanwege het hogere niveau aan
het begin van 2013. Hoewel de daadwerkelijke daling iets groter zou kunnen worden zal de
prijsdaling in 2014 aanzienlijk kleiner zijn dan in de afgelopen jaren.
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
10
Figuur 11: Verschil vraagprijs en transactieprijs
%
%
105
105
100
100
95
95
90
90
85
85
80
75
80
Index, september 2008=100
09
10
11
12
Vraagprijs
75
13
PBK-index
Bron: Huizenzoeker.nl, CBS
Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen
3.1 Omvang hypotheekschuld gedaald
Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in de loop van 2013 voor het eerst in decennia gedaald.
Eind 2012 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog € 651 miljard;
aan het eind van het derde kwartaal van 2013 was dit gedaald tot € 645 miljard (figuur 12).
Kwartaalcijfers voor de totale hypotheekomvang (inclusief hypotheken verstrekt door verzekeraars
en pensioenfondsen) zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar voor het vierde kwartaal van 2013. Op basis van beschikbare maandcijfers van door banken verstrekte hypotheken
schatten wij dat de totale hypotheekomvang in het vierde kwartaal op hetzelfde niveau zal blijven
of nog iets verder zal afnemen. De daling van het uitstaande hypotheekbedrag in 2013 is veroorzaakt door een afname van het aantal nieuwe hypotheken en een stijging van de aflossingen op
hypotheken.
Figuur 12: Omvang bestaande hypotheken
€ mrd
€ mrd
700
700
650
650
600
600
550
550
500
500
450
06
07
08
09
10
11
12
13
450
Bron: DNB
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
11
Nieuwe hypotheken
In lijn met de daling van het aantal woningverkopen en de daling van de huizenprijzen is in 2013
een lager bedrag aan nieuwe hypotheken verstrekt dan in de voorgaande jaren. De oversluitingen
daalden nog sterker in omvang dan de nieuwe verstrekkingen (figuur 13).
Figuur 13: Verstrekkingen 2008-2013
mrd €
mrd €
20
20
15
15
10
10
5
0
5
08
09
10
Nieuwe hypotheken
11
12
13
0
Oversluiters
Bron: Kadaster
Zoals besproken in hoofdstuk 2 verwachten we in 2014 een beperkte toename van het aantal
woningverkopen en een aanzienlijk minder sterke daling van de huizenprijzen. Daardoor kunnen de
nieuwe hypotheekverstrekkingen ook weer toenemen.
Aflossingen
De afname van de omvang van de totale hypotheekschuld betekent dat de aflossingen zijn toegenomen. Ook zijn de spaartegoeden van huishoudens veel minder gestegen dan in de voorgaande
jaren. Wij denken dat deze lage aangroei van de spaartegoeden niet zozeer te maken heeft met
hogere consumptie, maar dat er sprake is van ‘balansverkorting’ door huishoudens (figuur 14): het
aflossen van schulden uit bestaande (spaar)tegoeden.
Woningbezitters hebben verschillende redenen om extra af te lossen. Allereerst daalt een eventuele
potentiële restschuld. Ook maakt de lage spaarrente (zie grafiekenbijlage) het minder aantrekkelijk
om hoge spaartegoeden te hebben buiten de hypotheek. Tenslotte spelen diverse fiscale prikkels
mogelijk een rol. Zo bestond er in 2013 een fiscale prikkel om geld uit te laten keren uit levenslooptegoeden; voor houders van een stamrecht-BV geldt een vergelijkbare fiscale stimulans in
2014. Ook is er in 2014 een tijdelijke verlaging van het tarief in box 2 om directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) te stimuleren de winstreserves van hun BV’s als dividend uit te keren. Ouderen
hebben bovendien een prikkel om hun zogenaamde ‘box 3-vermogen’ te verminderen, omdat er
sinds 1 januari 2013 een vermogenstoets bestaat voor de eigen bijdrage in de (langdurige) zorg. In
box 3 telt de eigen woning niet mee (de tweede woning of de verhuurde dan wel leegstaande
woning wel). Vermogende ouderen zullen er daarom wellicht vaker voor kiezen om hun hypotheek
verder af te lossen of een deel van hun vermogen te schenken. De mogelijkheid voor een belastingvrije schenking is bovendien tijdelijk verruimd: van 1 oktober 2013 tot en met 31 december
2014 geldt een tijdelijke schenkingsvrijstelling tot € 100.000 als de ontvanger de schenking
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
12
Figuur 14: Verandering spaartegoeden en hypotheekschulden
mrd €
mrd €
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
-10
0
2007
2008
2009
Banktegoeden
2010
2011
2012
2013*
-10
Hypotheekschulden
Bron: DNB (*data hypotheekschuld t/m 2013K3)
besteedt voor de eigen woning. Het kan gaan om aankoop, verbetering, aflossing, betaling van een
restschuld of afkoop van erfpacht. De ontvanger hoeft geen kind te zijn van de schenker en er
geldt evenmin een leeftijdsgrens.
De woningeigenaren die over voldoende middelen beschikken om extra af te lossen zijn doorgaans
de wat oudere mensen van wie de woning niet onder water staat. Als zij extra aflossen op hun
eigen hypotheek dan is dit vooral ingegeven door de wens de huishoudbalans te optimaliseren.
Extra aflossingen uit spaargeld hebben vooral invloed op potentiële restschulden wanneer sprake is
van een schenking aan kinderen. Wij verwachten daarom dat met name de verruiming van de
schenkingsvrijstelling een beperkte positieve invloed kan hebben op de restschuldproblematiek en
de doorstroom op de woningmarkt.
Op basis van de beschreven factoren verwachten wij dat de aflossingen op hypotheken ook in 2014
relatief hoog zullen zijn. Als de transactieaantallen op de woningmarkt en daarmee de nieuwe
hypotheekverstrekkingen, stijgen naar het niveau van 2011, dan zal de totale hypotheekomvang in
2014 per saldo gelijk blijven of slechts licht toenemen.
3.2 Beperking maximale hypotheekbedrag in 2014
Het maximale bedrag dat mensen mogen lenen op basis van hun inkomen (NIBUD) en de waarde
van de woning (LTV) is per 1 januari 2014 licht gedaald. Ook zal in de loop van 2014 het NHGplafond worden verlaagd.
Loan-to-value (LTV)
Per 1 januari 2014 geldt een maximale hypotheekhoogte ten opzichte van de waarde van de
woning (loan-to-value) van 104% (in 2013 was dit 105%). Bij een aankoopprijs van € 200.000
scheelt dit dus € 2.000. De maximale LTV zal jaarlijks met 1% dalen, tot 100% in 2018. Dit
betekent dat een potentiële koper steeds meer eigen geld nodig heeft voor het financieren van
makelaars- en notariskosten en voor de inrichting en een eventuele verbouwing van de woning.
NIBUD
Het NIBUD stelt jaarlijks het maximale financieringslastpercentage vast voor verschillende inkomensklassen en rentestanden. Het financieringslastpercentage is het percentage van het inkomen
dat aan hypotheeklasten mag worden uitgegeven. Per 1 januari 2014 zijn deze financieringslast-
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
13
percentages iets naar beneden bijgesteld, waardoor de leencapaciteit bij een gegeven inkomen
voor huishoudens licht wordt beperkt. Deze beperking is veel geringer dan de beperking van begin
2013. Figuur 15 geeft de maximale hypotheek bij een rentepercentage tussen de 4,5 en 5%, voor
verschillende jaren.
De financieringslastpercentages voor 2014 zijn begin november 2013 aangekondigd; op dat
moment ging het NIBUD nog uit van een koopkrachtdaling in 2014. Wij verwachten net als het
Centraal Planbureau (CPB) dat de koopkracht in 2014 juist licht zal stijgen, waardoor de verlaging
wellicht niet nodig was geweest.
Figuur 15: Vergelijking maximale hypotheekbedrag (NIBUDnorm) 2010-2014
x 1.000
x 1000
400
350
300
400
Maximale hypotheek (verticale as) op basis van
bruto inkomen (horizontale as) bij een
rentepercentage van 4.75 procent
350
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
0
18500
50
28000
2010
38000
2011
48000
2012
2013
58000
0
2014
Bron: NIBUD, Rabobank
Overigens neemt het nominaal beschikbare inkomen van huishoudens in 2014 weer licht toe, zoals
beschreven in hoofdstuk 1. Daardoor verwachten we dat de impact van deze nieuwe aanpassing op
de woningprijzen en transactieaantallen verwaarloosbaar is.
NHG
De kostengrens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt momenteel op €
290.000. Op 1 juli 2014 wordt dit plafond verlaagd naar € 265.000, op 1 juli 2015 naar € 245.000,
op 1 juli 2016 naar € 225.000 euro en vervolgens naar de gemiddelde woningprijs.
Ondanks de hier besproken factoren die het maximale hypotheekbedrag licht beperken is de
financierbaarheid van woningen juist verbeterd. Dit komt door de daling van de woningprijzen (zie
paragraaf 2.2), de stijging van het nominaal beschikbare inkomen en de daling van de hypotheekrente.
Hypotheektarieven terug op niveau van voor crisis
De hypotheektarieven zijn sinds medio 2011 gedaald, met name bij rentevaste periodes korter dan
tien jaar (figuur 16). Eind 2013 bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 3,43%
bij een rentevaste periode van één tot en met vijf jaar en 4,10% voor een rentevaste periode van
vijf tot en met tien jaar (DNB, december 2013). Aan het begin van 2013 was dit nog respectievelijk
3,89% en 4,65%. De tarieven voor rentevaste periodes tot tien jaar zijn hiermee terug op het
niveau van voor de crisis.
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
14
Figuur 16: Hypotheektarieven nieuwe hypotheken
7
%
%
7
6
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
0
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
0
Variabele rente en <= 1 jaar rentevast
> 1 jaar en <= 5 jaar rentevast
> 5 jaar rentevast en <= 10 jaar rentevast
> 10 jaar rentevast
Bron: DNB
Wij verwachten dat de kapitaalmarktrentes in 2014 slechts licht zullen stijgen. De 10-jaarsswap
noteerde in januari 2014 rond de 2,0%. Wij verwachten een stijging naar 2,20% over zes maanden
en 2,40% over twaalf maanden.
Verder blijkt uit recente emissies van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential
mortgage-backed securities – RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door
banken en verzekeraars dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden zijn afgenomen.
Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten
betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Een daling
betekent dat de financieringscondities voor financiële instellingen zijn verbeterd. Aangezien we ook
verwachten dat de stijging van de swaprente beperkt zal blijven, achten wij een sterke stijging van
de hypotheekrente niet waarschijnlijk. Samen met de slechts beperkte vermindering van de
financieringsmogelijkheden verwachten wij dan ook niet dat de financieringscondities een
belemmering vormen voor het herstel op de woningmarkt.
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
15
Literatuurlijst
Calcasa (2013). WOX-Quarterly Q3.
CPB (2013). Verliesaversie op de woningmarkt.
Francke, M. en A. van den Minne (2013). Prijsontwikkelingen starterswoningen. Real Estate
Research Quarterly, 4:33-40.
NIBUD (2013). Nieuwe hypotheeknormen voor 2014.
NIBUD (2014). Koopkracht 2014: Grote groepen in de plus.
Meen, G. (1999). Regional house prices and the ripple effect: a new interpretation. Housing Studies,
14(6): 733-753.
Meen, G. (2002). The time-series behavior of house prices: a transatlantic divide? Journal of
Housing Economics, 11(1): 1-23.
NVM (2013). Woningmarktcijfers: 4e kwartaal 2013.
Rabobank (2013). Woningmarkt toont begin van broos herstel.
Rijksoverheid (2012). Hoogte overdrachtsbelasting.
VEH (2014). Eigen Huis Marktindicator
februari 2014
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
16
Grafieken
Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningen
PBK
%
120
Index, 2010=100
100
80
60
0
90
90
20
80
80
15
70
70
10
60
60
50
50
40
40
30
30
0
-5
20
-10
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
x 1000
x 1000
25
5
40
Verstrekte bouwvergunningen
20
20
10
-15
0
Verandering PBK-index j-o-j (r)
Prijs Index Bestaande Koopwoningen (PBK-index, l)
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Huurwoningen
Bron: CBS
Swaprente
Kapitaalmarkt: verschillende landen
%
%
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
0
1
Euro Swaprente
04
05
06
07
08
2 jaar
09
5 jaar
10
10 jaar
11
12
13
14
0
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
%
09
Nederland
30 jaar
%
Rente op staatsobligaties (10jr)
08
10
11
Portugal
Ierland
12
Italie
13
Spanje
14
Bron: Reuters EcoWin
Spaar- en hypotheekrentes
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
%
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Duitsland
Bron: Reuters EcoWin
%
0
Koopwoningen
Bron: CBS
6
10
12 maands totalen
%
%
7
7
7
6
6
6
6
5
5
5
5
4
4
4
4
3
3
3
3
2
2
2
2
1
1
1
1
0
0
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
0
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Variabele rente en <= 1 jaar rentevast
1-jaars spaarrente Eurozone
1-jaars spaarrente Hoog
> 1 jaar en <= 5 jaar rentevast
1-jaars spaarrente Nederland
10-jaars hypotheekrente Eurozone
> 5 jaar rentevast en <= 10 jaar rentevast
10-jaars hypotheekrente Hoog
10-jaars hypotheekrente Nederland
Bron: ECB
februari 2014
13
> 10 jaar rentevast
Bron: DNB
Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek
1
7
0
Grafieken
Volume bestaande hypotheken naar instelling
x € mrd
Volume nieuwe hypotheken naar looptijd
x € mrd
700
700
600
600
500
500
400
400
300
300
200
200
100
100
12
13
2
0
03
04
05
06
07
08
09
11
12
0
13
> 1 jaar en <= 5 jaar rentevast
> 5 jaar rentevast en <= 10 jaar rentevast
> 10 jaar rentevast
Bron: DNB
Internationale werkloosheid
30
Werkloosheid, november 2013
25
25
20
20
15
15
10
10
0
Bron: CBS
Bron: Eurostat
Internationale vergelijking prijsontwikkeling
Economische verwachtingen
Index 2005=100
200
200
180
180
160
160
140
140
120
120
100
100
Italië
13
Spanje
0
Griekenland
(okt)
5
Portugal
5
Ierland
05 06 07 08 09 10 11 12 13
Verandering werkloosheid, 3-maands gemiddelde (r)
Werkloosheidspercentage internationale definitie (l)
Werkloosheidspercentage nationale definitie (l)
%
%
30
Eurozone
Verandering in het werkloosheidspercentage,
internationale definitie
2,6
2,4
2,2
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
%-punt
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
-0,6
Finland
Nederlands werkloosheidspercentage, seizoensgecorrigeerd,
nationale (CBS) en internationale (Eurostat/ILO) definitie
Frankrijk
%
Index 2005=100
10
Variabele rente en <= 1 jaar rentevast
Special purpose vehicles
Verzekeringsinstellingen
Nederlandse werkloosheid
04
4
2
0
Bron: DNB
8
7
6
5
4
3
2
1
0
-1
-2
6
4
België
11
8
6
VS
Monetair-financiële instellingen
Pensioenfondsen
Beleggingsinstellingen
10
10
8
VK (sep)
09
12
10
Nederland
08
jaar op jaar mutatie in %
12
14
Bruto binnenlands product
-1,3
-1
½
Particuliere consumptie
-1,6
-2¼
-1½
Overheidsbestedingen
-0,8
-1¼
-¼
Private investeringen
-4,6
-7¼
1¼
Uitvoer goederen en diensten
3,2
2
4¾
Invoer goederen en diensten
3,3
-¼
4¼
80
80
60
60
40
40
20
20
Consumentenprijzen
2,8
2½
1
0
Werkloosheid (%)
5,3
6¾
7½
0
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Nederland
UK
VS
Frankrijk
Noorwegen
Spanje
Zweden
Ierland
Bron: Reuters EcoWin
februari 2014
14
12
Duitsland
07
x miljard
Luxemburg
06
x miljard
Oostenrijk
0
14
Begrotingssaldo (% BBP)
-4,1
-3
-3¼
Staatsschuld (% BBP)
71,3
74½
75½
9,4
11
11
Saldo lopende rekening (% BBP)
Bron: CBS en Rabobank
Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek
2
Kerngegevens
Woningprijzen
Kwartaal-op-kwartaal (%)
2013Q1
2013Q2
2013Q3
2013Q4
NVM (mediane woningprijs)
-1,4
1
-0,6
1,5
Kadaster (gemiddelde prijs)
-3
-1,1
1,8
-0,5
CBS/Kadaster PBK-index
-2,3
-2
0,4
-0,2
Calcasa Wox
-2,5
-1
1,1
-
2012
2013
2013Q3
2013Q4
117.261
110.049
28.925
35.968
2.488
1.863
355
554
2012
2013Q1
2013Q2
2013Q3
Totaal
37.370
5.530
6.440
5.995
Koopwoningen
21.886
2.874
3.621
3.385
Huurwoningen
15.484
2.656
2.819
2.610
2012
2013Q2
2013Q3
2013Q4b
Lopende hypotheken
4,71
4,59
4,56
4,52
looptijd <=1 jaar
4,32
4,18
4,14
3,99
looptijd >1 en <=5 jaar
4,29
3,88
3,79
3,69
looptijd > 5 jaar
4,71
4,59
4,56
4,52
Nieuwe hypotheken
4,27
3,80
3,76
3,60
looptijd <=1 jaar
3,72
3,12
3,02
2,91
looptijd >1 en <=5 jaar
4,06
3,65
3,54
3,44
looptijd > 5 jaar
4,73
4,12
4,29
4,17
2011
2012
2013a
2014 a
BBP (volumegroei, %)
1,1
-1,3
-1
½
Inflatie (%)
2,3
2,8
2½
1
Werkloosheid (%)
Prognoses Rabobank
Tot en met november
4,4
5,3
6¾
7½
Markt van bestaande koopwoningen (CBS/Kadaster)
Verkochte woningen
Onvrijwillige verkopen
Verleende bouwvergunningen (CBS)
Rente (DNB)
Economische kerngegevens (januari 2014)
a
b
februari 2014
Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek
3
Colofon
Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank
Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen.
Deze omvatten onder andere Reuters EcoWin, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS.
Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele
aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft
algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.
Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de
toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst,
aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.
Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is
verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank
omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.
Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.
Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar
‘[email protected]’.
Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Theo Smid en Leontine Treur
Redactie: Enrico Versteegh
Eindredactie:
Tim Legierse, hoofd Nationaal Macro-Economisch Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek
Graphics:
Pieter van Dalen/Selma Heijnekamp
Productiecoördinatie:
Christel Frentz
© 2014 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland
februari 2014
Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek
4

Download Report