Woningmarktmonitor december 2014

Economisch Bureau
Woningmarktmonitor
Philip Bokeloh 020 38 32 657
Keurslijf houdt prijzen in toom
22 december 2014
•
•
•
Economisch herstel en lagere rente zorgen voor verbetering op de huizenmarkt
De inhaalvraag, de verruiming van de schenkingsregeling en de starterslening geven tijdelijk extra steun
Krappere hypotheeknormen beperken toekomstige prijsstijgingen
Hoe is de situatie op de huizenmarkt?
Wij zien de situatie op de huizenmarkt sterk verbeteren. Na vijf
jaren van dalingen stijgt het prijspeil eindelijk weer. De
prijsindex bestaande woningen van CBS/Kadaster lag in
november 2,4% hoger dan in dezelfde maand een jaar
geleden. Het is al de achtste maand op rij dat de prijsindex
stijgt. Het moet raar lopen wil de gemiddelde prijsstijging in
2014 niet op 1% uitkomen. Dat is een duidelijke verbetering
ten opzichte van 2013 toen de prijzen nog met 6,6% daalden.
De prijsstijging is bovendien breed gedragen. Afgezien van
Groningen, Friesland en Zeeland stijgen de prijzen in alle
provincies. Naar woningtype is zelfs sprake van stijgingen over
de gehele linie, al zijn deze krachtiger voor appartementen,
tussenwoningen en hoekwoningen dan voor
tweeondereenkap- en vrijstaande woningen. Cijfers van
Calcasa bevestigen dit beeld. Volgens hun berekeningen
stijgen de waarderingen in 90% van de 12.000 buurten en
neemt de waardering van de lage prijsklassen sneller toe dan
van de hogere prijsklassen.
De verkoop van hoger geprijsde woningen trekt dus aan.
Behalve bij de verkoop van duurdere woningtypes is dit
eveneens terug te zien in de aandelen van de hogere
prijsklassen in de woningverkopen. Terwijl het aandeel van
woningen tot EUR 100.000 slinkt, groeit het aandeel van
woningen boven EUR 300.000. In het prijssegment ertussen is
ook een verschuiving te zien naar wat duurdere woningen. De
groeiende aandelen van duurdere woningen suggereren dat
de doorstroming weer op gang komt. Dit ondanks dat 1,5
miljoen eigenwoningbezitters ‘onder water’ staan.
Aandeel hogere prijsklassen in verkopen stijgt
% van totale verkopen
60
55
50
45
Ook de verkopen laten een duidelijke verbetering zien. In de
elf maanden tot en met november zijn 128.000 transacties
gesloten. Met een traditionele koopspurt aan het eind van het
jaar zou het aantal transacties in 2014 wel eens boven
145.000 woningen kunnen uitkomen, 35.000 meer dan in
2013. De toename is ook zichtbaar bij nieuwbouwwoningen. In
de eerste tien maanden van het jaar zijn volgens de
Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers ruim
18.000 nieuwbouwwoningen verkocht, 6.000 meer dan in
dezelfde periode vorig jaar. Bouwbedrijven zijn optimistischer
gestemd. Zij hebben meer werk omhanden en hun
orderboeken raken voller.
De toename van de woningverkopen vindt net als de
prijsstijging plaats over een breed front. Om te beginnen
nemen de verkopen in alle provincies stevig toe. Wel is de
toename het sterkst in de Randstad. Vooral in steden met een
grote economische dynamiek, zoals Amsterdam en Utrecht,
stijgt het aantal transacties sterk. Daarnaast groeit de
belangstelling voor alle woningtypes. In het derde kwartaal
stegen de verkopen van appartementen, tussenwoningen en
vrijstaande woningen met bijna 40%. Tweeondereenkap- en
hoekwoningen deden het met een stijging van bijna 30% ook
goed.
40
08
09
10
Onder EUR 200.00
11
12
13
14
Boven EUR 200.000
Bron: Kadaster
De verminderde ondersteuning van starters blijkt evenmin een
onoverkomelijke belemmering te vormen voor doorstromers.
Onderzoek van het Kadaster wijst uit dat starters steeds vaker
een woning van een uittreder kopen of een nieuwbouwwoning
betrekken.1 Slechts één op de drie starters koopt nog een
woning van een doorstromer. In 2005 was de verhouding nog
twee op drie. Omdat de toetreding van starters per saldo
minder vervolgaankopen genereert dan voorheen, is het
zogenaamde doorstroomtreintje korter dan gedacht.
Is er al sprake van een verkopersmarkt?
Nee, zo ver is het nog niet. De sterke toename van het aantal
transacties heeft nog niet geleid tot een forse daling van de
voorraad woningen te koop. Dit komt onder andere doordat de
grotere verkoopkansen verhuislustige woningbezitters
1
Marwijk, R. van, (2014) Starters op de koopwoningmarkt, Kadaster
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
aanmoedigen om hun huis te koop te zetten. Daarnaast
verdwijnen lastig te verkopen woningen minder snel uit het
aanbod. Volgens makelaarsvereniging NVM zijn de
intrekkingen zelfs gedaald tot het laagste niveau sinds 2008.
De voorraad te koop is met ruim 207.000 woningen nog even
omvangrijk als aan het begin van het jaar.
Wel staat vast dat het bij het huidige transactievolume minder
tijd vergt om het actuele woningaanbod te verkopen. De
theoretische verkooptijd bedraagt nu zeventien maanden, vijf
maanden korter dan in januari. Niet alleen in theorie worden
woningen sneller verkocht, maar ook in de praktijk. De in het
derde kwartaal verkochte woningen stonden volgens de NVM
gemiddeld 122 dagen te koop, tegen 133 dagen in het
voorgaande kwartaal.
een stijging van de hypotheekproductie tot EUR 46 mld. In de
twaalf maanden tot en met november 2013 stond de productie
nog op EUR 39 mld.
De groei van de hypotheekproductie is ook te zien aan de
aanvragen voor hypotheekoffertes bij Hypotheek Data Netwerk
(HDN), waarbij de meerderheid van de hypotheekverstrekkers
is aangesloten. Tot en met november 2014 registreerde HDN
meer dan 195.000 aanvragen, ruim 60.000 meer dan in het
jaar ervoor.
Hypotheekproductie neemt weer licht toe
EUR mld
150
120
Toch is de gemiddelde looptijd van het actuele aanbod met
395 dagen nog erg lang. Dit heeft vooral te maken met de
omvangrijke voorraad moeilijk te verkopen woningen. Recent
te koop gezette huizen vinden vlot een nieuwe eigenaar. Bijna
de helft van deze woningen is binnen een half jaar verkocht.
Maar voor de huizen die al langer te koop staan, zijn de
verkoopkansen veel kleiner. Volgens Calcasa zijn er inmiddels
65.000 woningen die al langer dan drie jaar te koop staan.
Woningen staan langer te koop als de vraagprijs te hoog is. De
gemiddelde vraagprijs van de voorraad te koop staat
momenteel op EUR 297.000; een enigszins geflatteerd bedrag
vanwege het relatief grote aantal dure woningen in de
voorraad te koop. De vraagprijs ligt hiermee EUR 72.000
boven de huidige gemiddelde transactieprijs. Eerder lag het
verschil EUR 6.000 hoger. De daling is vooral toe te schrijven
aan de hogere transactieprijzen, want de gemiddelde
vraagprijs is sinds januari min of meer gelijk gebleven. De
stabilisatie van de vraagprijs stemt overeen met het bericht
van de NVM dat woningaanbieders minder vaak hun prijzen
naar beneden bijstellen.
Langzaam verschuift de macht van kopers naar verkopers.
Maar vooralsnog ligt deze meer bij de eerste dan bij de tweede
groep. NVM-cijfers onderstrepen dit. Het verschil tussen de
laatste vraagprijs en de transactieprijs bedraagt nu minder dan
5%. Dit is goed ten opzichte van begin 2013, toen het verschil
nog bijna 7% bedroeg, maar matig in vergelijking met de
periode vóór 2009 toen het verschil slechts 3½% groot was.
Is het herstel terug te zien op de hypotheekmarkt?
Jazeker. Het aantal afgesloten hypotheken neemt sterk toe. In
de twaalf maanden tot en met november zijn er ruim 211.000
hypotheken afgesloten. November 2013 lag het vergelijkbare
totaal nog op 176.000. Daar komt bij dat de gemiddelde
hypotheeksom van deze contracten licht is gestegen van
gemiddeld EUR 245.000 in november 2013 tot gemiddeld EUR
247.000 november 2014. De toename van het aantal
contracten en de hogere gemiddelde hypotheeksom leiden tot
90
60
30
0
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Hypotheekproductie
Bron: Kadaster
Het merendeel van deze aanvragen betreft
annuïteitenhypotheken. De hypotheekrentaftrek geldt sinds
2013 alleen nog voor nieuwe hypotheken met een annuïtair of
lineair aflossingsschema. Hierdoor is het aandeel annuïtair
dramatisch gestegen van nihil naar liefst 70%. De nieuw
uitgegeven hypotheken hebben door de aflossingsverplichting
een lagere risicograad.
De kredietrisico’s nemen ook al af doordat huizenkopers
minder belangstelling hebben voor tophypotheken en meer
eigen vermogen inbrengen. Uit de hypotheekoffertes bij HDN
valt op te maken dat de verhouding tussen de lening en de
waarde van het onderpand is gedaald tot minder dan 90%.
Verder blijkt dat de voorkeur voor langere rentevaste periodes
voorzichtig weer groeit. De nieuwe hypotheekcontracten zijn
dus minder gevoelig voor renteschommelingen.
Hier staat tegenover dat huizenkopers afgezet tegen het
inkomen juist weer meer beginnen te lenen. Begin 2013 lag de
verhouding nog op vier maal het inkomen. Volgens de meest
recente berichten ligt de verhouding nu op 4,5 maal het
inkomen.
Verder neemt het aandeel van hypotheken met Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) af. Eind 2012 viel drie op de vier
transacties bestaande woningen nog onder NHG. Inmiddels is
dit bijna een op twee. De daling hangt vooral samen met de
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
opeenvolgende verlagingen van de NHG-limiet. Hierdoor
vallen steeds minder woningen binnen de grenzen van NHG.
Internationaal Monetair Fonds in de buurt van het
langetermijngemiddelde.
Ondanks de hogere hypotheekproductie daalt de uitstaande
hypotheekschuld. Volgens het Centraal Bureau voor de
Statistiek bedroeg de totale hypotheekschuld in juni EUR 660
mld. Een jaar eerder lag het uitstaande hypotheekbedrag nog
EUR 8 mld hoger. De daling valt toe te schrijven aan de
sterkere neiging tot aflossen, die op zijn beurt weer voortkomt
uit de restschuldproblemen, de lage spaarrente en de tijdelijke
verruiming van de schenkingsvrijstelling. Volgens De
Nederlandsche Bank (DNB) is in de eerste drie kwartalen van
2014 in totaal bijna EUR 7 mld vrijwillig afgelost op
hypotheken.
In hoeverre helpt de economische situatie?
Een andere stimulans voor de woningmarkt is de economische
situatie. Die verbetert. Na twee jaren van krimp groeit de
economie weer, zij het bescheiden. De economie is voor de
groei niet meer afhankelijk van de handel met het buitenland.
Ook de bedrijfsinvesteringen dragen bij. Door de verbeterde
winstgevendheid en verbeterde vermogenspositie groeit het
ondernemersvertrouwen. De stijging van de industriële
productie gaat gepaard met een hogere bezettingsgraad. Dat
spoort aan tot investeren.
Waar komt het hernieuwde vertrouwen vandaan?
Het vertrouwen in de woningmarkt is sterk toegenomen. Sinds
de dip in december 2012 is de vertrouwensindicator van
Vereniging Eigen Huis aanhoudend gestegen. In november
bereikte de indicator met een waarde van 105 het hoogste
niveau sinds het begin van de reeks in 2004. Toch zit de schrik
er nog in. Een kleine meerderheid van de geënquêteerde
huishoudens geeft de voorkeur aan een huurwoning. Dit staat
in schril contrast met de periode vóór de crisis. Toen had een
ruime meerderheid van de huishoudens nog een voorkeur voor
een koopwoning.
Huishoudens hebben nog lichte voorkeur voor huur
% respondenten (gemiddelde afgelopen 12 maanden)
80
70
60
50
De hogere bedrijfsinvesteringen zijn gunstig voor de
arbeidsmarkt. Het aantal gewerkte uitzenduren neemt toe. Er
komen meer vacatures. En ondanks dat er bij de overheid
banen verdwijnen, zijn er minder ontslagaanvragen en daalt de
werkloosheid. Dit gebeurt wel traag, want meer mensen stellen
zich beschikbaar voor de arbeidsmarkt vanwege de grotere
kansen op een baan. De verbetering van de arbeidsmarkt
ondersteunt het consumentenvertrouwen. De internationale
spanningen ten spijt is het vertrouwen groter dan aan het
begin van het jaar.
De overheid legt bovendien minder lastenverzwaringen op.
Hierdoor stijgt het besteedbaar inkomen. De noodzaak voor
hogere belastingen is minder groot nu de regering niet meer
op het strafbankje van de Europese Commissie zit. Na de
ingrijpende aanpassingen in de overheidsfinanciën voldoen het
begrotingssaldo en de overheidsschuld beter aan de criteria
van Brussel. Ook de risico’s in de financiële sector achten de
Europese beleidsmakers acceptabel. Alle Nederlandse banken
slaagden dit jaar voor de stresstest van de Europese Centrale
Bank (ECB).
40
30
20
08
09
10
11
Voorkeur huur
12
13
14
Voorkeur koop
Bron: Vereniging Eigen Huis
Het hernieuwde vertrouwen in de woningmarkt is toe te
schrijven aan een mix van factoren. Om te beginnen is er meer
zekerheid over de fiscale behandeling van de eigen woning.
Daarnaast is kopen bij het huidige prijsniveau veel
aantrekkelijker voor kopers. De combinatie van waardedaling
en lagere rente leidt tot een verbeterde betaalbaarheid.
Afgezet tegen het netto inkomen zijn de netto woonlasten
exclusief aflossingen historisch laag. Ook in vergelijking tot
huren wint kopen aan glans. Zowel in 2013 als in 2014 lag de
gemiddeld huurverhoging in het gereguleerde huursegment op
4%. Het verschil tussen de kosten van een koopwoning en de
kosten van een huurwoning ligt volgens berekeningen van het
Het besteedbaar inkomen wordt verder gestimuleerd door de
lage inflatie. Deze is gedaald tot minder dan een half procent.
De belangrijkste oorzaak hiervan vormen de zwakke
bestedingen. Daarnaast dalen de grondstoffenprijzen. Een vat
Brent olie kost eind 2014 USD 60, een enorm verschil met
begin 2014 toen de prijs USD 55 hoger lag. De lagere
grondstoffenprijzen vergroten de koopkracht en stimuleren de
bestedingen.
Welke rol speelt de rente?
Wat ook bijdraagt aan het herstel van de woningmarkt is de
rente. Die staat bijzonder laag. De Nederlandse overheid
betaalt op een obligatie met een looptijd van tien jaar minder
dan 1%. Dat is nog niet de helft van het tarief dat begin 2014
van toepassing was. In lijn met de overheidsrente zijn ook de
fundingkosten voor banken gedaald. Een belangrijke
benchmark hiervoor is de zogenaamde swaprente. De
swaptarieven zijn over het gehele looptijdenspectrum gedaald.
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
Een reden voor de rentedaling vormt de inflatie. Die is gezakt
naar een historisch laag niveau. De inflatie van de eurozone
ligt met minder dan half procent ruimschoots onder het
streefniveau van 2% van de ECB. Door de aanhoudend
zwakke inflatie houden steeds meer mensen rekening met een
ook in de toekomst gematigde prijsontwikkeling. Dit baart de
ECB zorgen, want daarmee komt het gevaar van deflatie
dichterbij.
De beleidsmakers in Frankfurt hebben vanwege de dalende
inflatieverwachtingen alle reden om het monetair beleid verder
te verruimen. De ECB heeft al aangekondigd haar balans met
de helft te vergroten tot EUR 3.000 mld. Hoe zij dit precies wil
bereiken, is onduidelijk. Vast staat wel dat de ECB op grote
schaal schuldtitels zal opkopen, onder andere in bundels
verpakte hypotheekleningen. Dit vooruitzicht maakt
beleggingen in hypotheekleningen meer liquide en minder
riskant, wat de aanhoudende daling van de spread op
hypotheeksecuritisaties verklaart. RMBS-spreads op
vijfjaarsleningen zijn inmiddels bijna gehalveerd.
Banken kunnen zich goedkoper financieren
Swaprentecurve met looptijden van 1 t/m 30 jaar
5
4
3
2
1
0
1
2
3
4
Gemiddelde 2007
5
6
7
8
9 10 12 15 20 25 30
Gemiddelde 2011
Jan-14
Dec-14
Bron: Datastream
De daling van de spreads valt behalve aan de ECB ook toe te
schrijven aan de hoge Nederlandse betalingsmoraal. Volgens
Moody’s is het percentage hypotheekgevers met een NHGdekking die een betalingsachterstand hebben van meer dan
negentig dagen, gedaald van 0,75 in juni tot 0,72 in
september. De cumulatieve verliezen bedragen volgens de
kredietbeoordelaar slechts 0,11%. Deze in vergelijking met
andere landen lage percentages hangen onder andere samen
met de internationaal lage werkloosheid en het solide sociale
vangnet.
De lagere fundingkosten voor banken vertalen zich in een
daling van de hypotheektarieven. Volgens DNB is de
gemiddelde rente op een tienjaars rentevaste hypotheeklening
in de loop van het jaar met 80 basispunten afgenomen tot
minder dan 4%. Bij leningen met een rentevaste periode tot
een jaar is de gemiddelde rente met zowat 30 basispunten
gedaald tot 2,7%. De gemiddelde rente op nieuwe
hypotheekcontracten bedraagt nu 3,3%, oftewel 40
basispunten lager dan aan het begin van 2014.
Wat is de invloed van tijdelijke factoren?
Tijdelijke factoren spelen een belangrijke rol bij het
woningmarktherstel. Vanwege de aanhoudende prijsdalingen
besloten veel huishoudens eerder nog hun aankoop uit te
stellen. Volgens het Woononderzoek Nederland waren er in
2012 tegen 2,2 miljoen huishoudens die binnen twee jaar
wilden verhuizen naar een andere woning, 260.000 meer dan
drie jaar daarvoor. In de publicatie ‘ Wonen in ongewone tijden’
werd zelfs gesproken van een stuwmeer van verhuisplannen.
De inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben dit
stuwmeer waarschijnlijk verder gevuld. Nu de prijzen weer
stijgen, durft een deel van de huishoudens het aan om hun
verhuiswens alsnog te realiseren. Deze inhaalvraag geeft het
woningmarktherstel tijdelijk extra kracht.
Het effect van de inhaalvraag is voorlopig nog niet uitgewerkt.
Dit is anders voor de effecten van de tijdelijke verruiming van
de schenkingsregeling. De schenkingsregeling blijkt veel
populairder dan gedacht nadat deze in oktober 2013 is
verruimd van EUR 51.000 naar EUR 100.000. De regeling is
zo populair dat de regering teveel belastingopbrengsten
misloopt en de verruiming in 2015 niet wil verlengen. Bij de
raming ging de regering uit van 20.000 schenkingen voor de
periode oktober 2013 tot en met december 2014. Maar in
september bleek er al 50.000 keer beroep te zijn gedaan op de
regeling.
Bij gebrek aan gegevens over het gebruik van de regeling is
het lastig om in te schatten hoeveel transacties de tijdelijke
verruiming van de schenkingsvrijstelling feitelijk oplevert. Dit
geldt eens temeer omdat de schenkingen deels zijn gebruikt
om schuld af te lossen en om te verbouwen. Uit berichten van
makelaars en notarissen valt niettemin op te maken dat
momenteel bij zo’n 15% van de transacties schenking een rol
speelt. Het jaar hiervoor lag dit nog op ongeveer 10%. Het
aantal transacties dat met een schenkingsregeling tot stand is
gekomen, ligt daarmee 11.000 hoger dan in 2013. Het valt
echter niet te beoordelen of de verruiming van de
schenkingsregeling doorslaggevend is geweest voor deze
transacties.
Ook de Startersleningen dragen tijdelijk bij aan het herstel van
de woningmarkt. Bij dit soort leningen hoeven starters de
eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. In 2013 en
2014 hebben naar schatting 13.000 starters gebruik gemaakt
van de regeling voor een gemiddeld bedrag van EUR 29.000.
Ruim één op de vijf gebruikers had waarschijnlijk geen woning
gekocht zonder de Starterslening. De regeling heeft zodoende
tenminste 2.600 verkopen opgeleverd. Het werkelijke aantal
ligt hoger, want zeven van de tien gebruikers had
woningaanschaf zonder de Starterslening moeten uitstellen.
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
De kans is klein dat de regeling de komende jaren nog veel
transacties genereert. Het potje voor Startersleningen is bijna
uitgeput. In 2014 verhoogde het Rijk de bijdrage aan de
Startersleningen. Om de crisis op de woningmarkt te bezweren
stelde het EUR 50 mln beschikbaar. Aangezien de markt
aantrekt en de problemen zich niet zozeer bij starters maar bij
doorstromers concentreren, voelt het Rijk zich niet geroepen
om het potje aan te vullen. Bij gebrek aan financiering van het
Rijk dreigen veel gemeenten te stoppen met de Starterslening.
Zijn er nog andere hindernissen?
Naast bovengenoemde tijdelijke factoren zijn er ook andere
hindernissen voor de huizenmarkt. Zo daalt de belastingaftrek
voor het hoogste marginale tarief zoals gepland naar 51%.
Daarnaast wacht in juli een verdere verlaging van de NHGgrens van EUR 20.000 naar EUR 245.000. Ook stijgt het
eigenwoningforfaittarief voor woningen tussen EUR 75.000 en
EUR 1.040.000 van 0,7% naar 0,75%. Dit als gevolg van de
hogere huren. Verder stijgen de aanvullende woonlasten
volgens Vereniging Eigen Huis met bijna 2% naar gemiddeld
EUR 712 als gevolg van de hogere tarieven voor de
onroerendezaakbelasting, de riool- en de afvalstoffenheffing.
Tot slot verplicht minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok
eigen woningbezitters een minimale bijdrage te leveren aan de
Vereniging van Eigenaren, om het gevaar van
onderhoudsachterstand en verloedering tegen te gaan.
Genoemde wijzigingen leiden tot geringe kostenstijgingen, die
het herstel nauwelijks in de weg zitten. Een grotere bedreiging
vormen de kredietnormen. De banken zijn minder
terughoudend met hypotheken verstrekken en verscherpen
niet langer de acceptatiecriteria. Hier staat tegenover dat zij op
basis van het onderpand en het inkomen minder hypotheek
mogen verstrekken.
Het maximumbedrag dat banken op basis van het onderpand
mogen verstrekken daalt jaarlijks met 1 procentpunt. De
zogenaamde Loan to Value ratio (LTV-ratio) staat in 2015 op
103% en moet in 2018 op 100% uitkomen. Wat daarna
gebeurt is onduidelijk. Het Centraal Planbureau en DNB
werken aan een advies voor het Financieel Stabiliteitscomité.
Dit comité, waarin vertegenwoordigers van DNB, de Autoriteit
Financiële Markten en het ministerie van Financiën zitting
hebben, dient een afweging te maken tussen de voor- en de
nadelen van verdere verlaging. Belangrijkste voordelen van
een lage LTV zijn minder volatiele huizenprijzen, een lager
risico van restschuld bij prijsdaling, minder hoge schulden en
een daardoor stabielere financiële sector.
Op korte termijn brengt LTV-verlaging ook nadelen met zich
mee. Om te beginnen zet een verlaging van de LTV het
prijspeil onder druk, wat het restschuldprobleem nog
hardnekkiger maakt. Een ander nadeel van LTV-verlaging is
dat het starters dwingt eerst eigen vermogen op te bouwen
voordat zij een eigen woning kopen. Dit terwijl de
spaarmogelijkheden van jonge huishoudens vanwege de hoge
collectieve pensioenpremies beperkt zijn en het
middensegment op de huurmarkt om deze groep te huisvesten
ontbreekt. Een verdere verlaging van de LTV is dus niet erg
opportuun.
Verlaging van de LTV is bovendien minder dringend wanneer
het risico van betalingsproblemen gering is. Dit is het geval
wanneer huishoudens over voldoende inkomsten beschikken.
Een waarborg hiervoor vormt de Loan to Income (LTI) ratio.
Minister Stef Blok stelt het maximum bedrag vast dat mensen
op basis van hun inkomen mogen lenen. Hierbij laat hij zich
adviseren door het Nederlandse Instituut voor de
Budgetvoorlichting (Nibud). Eerder vormden de
hypotheeknormen van het Nibud slechts een leidraad voor
banken. Tegenwoordig zijn banken verplicht deze normen
nauwlettend te volgen.
Het stringente karakter van de hypotheeknormen verklaart het
tumult rondom de publicatie van de meest recente
woonquotetabellen van het Nibud. Vanaf dit jaar houdt het
Nibud in haar calculaties onder andere rekening met de
eventuele komst van kinderen, de mogelijke noodzaak tot
mantelzorg en onvermijdbare uitgaven bij ziekte of handicap.
Als gevolg van deze prudentere calculatiemethode blijft er
minder geld over voor wonen en mogen gezinnen afgezet
tegen hun inkomen minder hypotheek opnemen.
Huishoudens mogen opnieuw minder lenen
Maximale hypotheek in EUR obv toetsrente
260000
240000
220000
200000
07
08
09
10
11
12
13
14
15
Bij inkomen van EUR 50.000
Bron: Nibud
De uiteindelijke hoogte van de maximale hypotheek kan sterk
variëren. De berekening hangt af van een reeks factoren. Zo
weegt mee hoeveel partners het inkomen inbrengen en gelden
er uitzonderingsregels voor energiezuinige woningen. Verder
is de rentevaste periode van de hypotheek van belang. Als de
rentevaste periode langer is dan tien jaar, mogen banken
rekenen met de op de markt geldende hypotheekrente. Indien
korter, dient de bank te rekenen met de hogere toetsrente.
Kortom, het is onmogelijk om exact vast te stellen wat de
aanpassingen precies betekenen.
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
Om toch enige grip te krijgen, hebben wij berekend hoe sterk
de maximale hypotheek daalt voor de verschillende
inkomensgroepen. Daarbij gaan wij uit van gezinnen met één
kostwinner. Verder rekenen wij met de toetsrente. Aangezien
de meeste contracten een rentevaste periode kennen van
korter dan tien jaar, lijkt dit ons het meest gepast. Onze
berekeningen wijzen uit dat de maximale hypotheek sterk daalt
voor alle inkomensgroepen. De daling is het grootst voor de
huishoudens met een inkomen tot EUR 20.000. Meer dan
30%! Zelfs een lening van een halve ton zit er voor deze
groepen niet in, zodat deze huishoudens feitelijk de toegang
tot een koopwoning is ontzegd. Omdat deze groepen
nauwelijks actief zijn in het koopsegment, blijven de gevolgen
voor het koopsegment echter beperkt.
Ook de hogere inkomens boven EUR 60.000 mogen
beduidend minder lenen. De maximum hypotheek die de
hogere inkomens mogen opnemen, daalt met gemiddeld 5%.
Omdat de huishoudens met een hoog inkomen in de regel
minder lenen dan is toegestaan, is het hypotheekmaximum
echter minder relevant voor deze groep. Dit geldt niet voor de
middeninkomens tussen EUR 30.000 en EUR 50.000. Deze
huishoudens lenen vaak het maximale bedrag. Omdat zij
bovendien de grootste groep vormen, is de ontwikkeling van
de maximum hypotheek van deze groep een belangrijke
maatstaf voor de gehele markt. De neerwaartse bijstelling voor
deze groep is laag in verhouding tot de andere
inkomensgroepen, maar is nog altijd 2%.
Of de gevolgen van de aanpassingen even drastisch zijn als
de aanpassingen zelf, valt te bezien. Het is bijvoorbeeld
mogelijk dat meer huishoudens kiezen voor een langere
rentevaste periode. De bank hoeft het maximale
hypotheekbedrag dan niet vast te stellen op basis van de
woonquote die hoort bij de toetsrente, maar mag de
woonquote gebruiken die past bij de daadwerkelijk betaalde
rente. In sommige gevallen kan dit ruimte geven voor een iets
hogere maximale hypotheek. Het uiteindelijke effect van de
bijstelling is daarom erg onzeker.
Wat betekent dit voor de vooruitzichten?
Wij zijn ervan overtuigd dat de scherpe neerwaartse bijstelling
van de kredietnormen de prijsontwikkeling tempert. Een
recente studie van DNB wijst uit dat de kredietcondities van
grote invloed zijn op de huizenprijzen. Liefst de helft van de
prijsdaling over de periode 2009-2012 zou verband houden
met krappere kredietvoorwaarden.2 De ontwikkeling van de
kredietvoorwaarden vormt dus een belangrijke parameter voor
de prijsontwikkeling.
De substantiële verlaging van de LTI-normen dwingt ons
daarom tot een herziening van onze prijsprognoses. Voor 2015
hadden wij oorspronkelijk een prijsstijging van 2% staan. Deze
2
Francke, M. (2014) The effect of credit conditions on the Dutch housing market, DNB
raming verlagen wij naar 1%. Afgezet tegen de daling van de
maximaal toegestane hypotheek op basis van de toetsrente,
valt deze wijziging mee. Het bescheiden effect heeft te maken
met de verwachte opleving van de economie. Als de situatie
op de arbeidsmarkt verbetert, zal het besteedbaar inkomen
namelijk stijgen. Hier komt bij dat de hypotheekrente fors is
gedaald en dat er weer vertrouwen is in de huizenmarkt.
Ook stellen wij de prognose voor het aantal transacties naar
beneden bij. Eerder gingen wij nog uit van 5% meer
transacties in 2015. Nu houden wij rekening met een
stabilisatie. Op zichzelf is dit geen slechte prestatie. De markt
profiteert immers niet meer van de starterslening of de
verruiming van de schenkingsvrijstelling. Hooguit zijn er
vervolgaankopen op eerdere transacties die dankzij deze
regelingen zijn gerealiseerd. Ook voor de transacties geldt dat
de economische opleving, de lage rente en het herstel van
vertrouwen een grote steun zijn.
De woningmarkt weet in 2015 de winst van 2014 te
consolideren. Daarna zal de situatie op de woningmarkt in
2016 verder normaliseren. Als de effecten van de krappere
hypotheeknormen eenmaal zijn uitgekristalliseerd en de
economische groei doorzet, zullen de prijzen en het
transactievolume verder stijgen. Vooralsnog houden wij
rekening met een prijsstijging van 2% en een toename van het
aantal transacties met 10%.
Gezien de per saldo gematigde prijsontwikkeling is het
restschuldprobleem voorlopig niet opgelost. De
schenkingsvrijstelling biedt weliswaar enige verlichting. Maar
het effect van de regeling zal in 2015 minder groot zijn dan in
2014, omdat de regering de tijdelijke verruiming ervan stopt.
Een alternatief zou kunnen zijn dat huizenbezitters hun
pensioenopbouw aanspreken om de hypotheek af te lossen.
Waarschijnlijk komt de regering eind januari met de resultaten
van een verkennend onderzoek hiernaar. Uit de berichten tot
dusver blijkt dat het lastig zal zijn de aanpassing door te
voeren.
Ramingen prijsontwikkeling en aantal transacties
Transacties (% j-o-j)
Prijzen (% j-o-j)
2014
30
1
2015
0
1
2016
10
2
Bron: Economisch Bureau
Woningmarktmonitor - 22 december 2014
Economisch Bureau | Nederland
Philip Bokeloh
tel: 020 38 32 657
[email protected]
Disclaimer
De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar
geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn
verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden
gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen
en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging
worden gewijzigd.
Teksten zijn afgesloten op 22 december 2014
© ABN AMRO, december 2014
Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is
toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van
deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen
van ABN AMRO.

Download Report