Bent u toeschouwer of doet u mee? Gert Harm ten Bolscher •21-3- Inhoud • Trends voor de bouw-/ vastgoedwereld? • Anders denken • Aanpak vanuit F2F-/Citadel-netwerk Wat betekenen trends voor de vastgoed- en bouwwereld? Relevante ontwikkelingen voor de komende jaren • Niet denken vanuit bezit, maar vanuit • • • gebruik Flexibilisering arbeid Overweldigende techniek  behoefte aan de menselijke maat Genetwerkt samenwerken Niet bezit maar gebruik centraal Gevolgen: • TCO-benadering • Prestatiegaranties/bonusmalus • DBFMO-constructies • Andere rollen voor traditionele partijen uit de bouwkolom • Kennis delen/samenwerken Flexibilisering arbeid • Thuiswerk: werk- en privé door elkaar • • Werken als het nodig is/kan Waar wifi is, is een werkplek Ontmoeting met collega’s cruciaal voor creativiteit, organisatiecultuur enz. Behoefte aan menselijke maat • Einde aan ontwikkeling groot, groter, • • grootst Techniek geen doel maar hulpmiddel voor de gebruiker Behoefte aan echt contact Genetwerkt samenwerken • Professionals hebben • • elkaar nodig in de complexe en dynamische werkelijkheid Samenwerken vanuit een gezamenlijk doel Kernwoorden: vertrouwen en gezamenlijke win Ecologische voetafdruk Gemiddeld 2,7 ha Beschikbaar: 2,1 ha Waarde duurzame huisvesting (1) • Jones Lang LaSalle nov. 2013: Twee- • • derde is bereid 1 tot 5% meer huur te betalen voor extra duurzaamheidsprestaties Rabobank juni 2013: Beleg in duurzaam vastgoed DTZ feb. 2011: Energiezuinig kantoor leidt tot hogere inkomsten Waarde duurzame huisvesting (2) • Universiteit Maastricht (i.s.m. • Amerikaanse Universiteit): duurzame gebouwen hebben 16% hoger rendement Drijvende krachten: – verlaging exploitatiekosten – imago – duurzaam inkopen overheid Productiviteit en ziekteverzuim Productiviteitswinst [%] Ziekteverzuimdaling [1,5%] Geen luchtvervuiling 3-7 1,5 Voldoende ventilatie 1-2 0,5 Temperatuur regelbaar 2-3 0,5 Temperatuur goed 7 - Goede verlichting 2-3 - - 0,5 3-9 - 10 - 15 2,5% Daglicht Geen geluidshinder Totaal Perspectief duurzaam pand Kostenplaatje (kantoorpand) • Salariskosten: • Energiekosten: ‘Batenplaatje’ jaarlijks • 5% productiviteitswinst: • 2% lager ziekteverzuim: • Lagere energiekosten: • Hogere vastgoedwaarde: Investeringsruimte? • Jaarlijks voordeel: • Meerinv. duurzaam pand: € 2.500 - 3.000 /m² € 12 - 18 /m² € 125 - 150 /m² € 40 - 60 /m² € 3 - 8 /m² € 15 - 30 /m² min. € 185 /m² € 200 - 400 /m² Wat staat centraal? Bij ontwikkeling en renovatie: • Investeringskosten  financierings- en/of huurkosten Veel minder of geen aandacht voor: • Exploitatiekosten • Gebouw als productiemiddel • Effect huisvesting op: duurzaam imago, gezondheid, productiviteit, flexibiliteit enz. Perspectief Kantoorpand: • Ontwerpkosten: € 65 – 80 /m² • Investeringskosten: € 1.300 – 1.500 /m² • Energie-, onderhouds- en schoonmaakkosten: € 45/m² (per jaar) • Primaire proces: € 3.000/m² (per jaar) Perspectief over 25 jaar Kantoorpand: • Ontwerpkosten: € 65 – 80 /m² • Investeringskosten: € 1.300 – 1.500 /m² • Energie-, onderhouds- en schoonmaakkosten: € 1.700/m² • Primaire proces: € 115.000/m² In verhouding over 25 jaar Ontwerp : Investering : Exploitatie : Primair Proces 1 20 20 100 In verhouding over 25 jaar Ontwerp : Investering : Exploitatie : Primair Proces 1 20 20 100 Focus? Keuzes? Voldongen feiten? Logisch? Van inspanning naar prestatie Inspanningen Prestaties De werkzaamheden worden gedefinieerd De conditie wordt gedefinieerd Dit draagt bij aan de conditie Dit bepaalt de werkzaamheden Financiering uit vitaliteitsfonds? Andere rollen voor ALLE betrokkenen Voorbeeld scholenaanpak Voorbeeld Scholen • Verduurzaming scholen – Isolatie (gevel, glas, dak) – CV-ketel vervangen, inregelen klimaatinstallaties – Vervanging verlichting – Plaatsing pv-panelen • Verbeteren binnenklimaat • Budgetneutraal Business cases Lening Energiefonds Overijssel: ca. 3,5% rente • • Netto contante waarde: € 135.000 Rendement investering (IRR): 9,5% Exploitatiemogelijkheden • Plaatje gebruiken om definities vast te stellen! •21-3- Geïntegreerde contractvormen? • Voordelen: – geen eindpunt bij oplevering – verantwoording en betrokkenheid na oplevering gaan door – component keuzes worden gemaakt uit het oogpunt van kosten effectiviteit Door de juiste manier van aanbesteden, zijn kostenbesparingen van meer dan 35% op het onderhoud eerder regel dan uitzondering. Uitbesteding totaal onderhoud • • • • Afsluiten prestatie-contract voor onderhoud, energiereductie en goed binnenklimaat NIET: verschillende prestatiecontracten per techniek (verlichting, PV-panelen) WEL: geïntegreerd prestatiecontract voor totale onderhoud Beoordeling op KPI’s (Kritieke Prestatie Indicatoren) – Energiegebruik – Binnenklimaat – Onderhoud en beheer Prestatiecontract afsluiten • • • • • • • Onderhoudsbeleid matchen met bedrijfsvoeringsbeleid KSF's bepalen en vertalen in KPI's Bepalen meest bijpassende onderhoudsvorm / management bij organisatie en budget Afstemmen monitoringsbehoefte passend bij organisatie: van alles uitbesteden tot zelf aansturen. Aanbesteding met prestatie onderhoudsbestek obv KPI's Implementatie monitoring Opstarten onderhoudscontract Clustering van projecten Andere benadering… • Circulaire economie Probleem … … of grondstoffenbank? Circulaire economie • Betalen voor gebruik/prestaties • Fabrikant/leverancier blijft eigenaar • van de grondstoffen Contracttermijn bepaalt de prijs voor het gebruik Vragen? Onze belangrijke problemen kunnen niet worden opgelost op hetzelfde denkniveau waarmee we ze creëerden. Albert Einstein (1879 – 1955) Droom Gezamenlijk project vanuit F2F-/Citadelnetwerk Uitwerking • Gezamenlijk: iedereen die iets kan en • wil toevoegen (halen en brengen principe) Renovatieconcept ontwikkelen voor concreet project of met concept geïnteresseerde vastgoedeigenaren zoeken Planning • Aftrap: 20 maart • Contouren bepalen: 9 april (vanaf • • • 16.00 uur) Uitwerking: april – augustus 2014 Definitief concept: september 2014 Start concreet project: Q4 2014 Interactie •21-3- •21-3- Wie gaat mee? •21-3-