Jaarverslag 2013

MAATSCHAP
WONINGMAATSCHAP XXXIX
JAARVERSLAG 2013
MET FISCALE OPGAVE
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
INHOUDSOPGAVE
PAGINA
1. Verslag van de beheerder
3
2. Mededeling van het stichtingsbestuur
14
Jaarrekening 2013
3. Balans per 31 december 2013
16
4. Winst- en verliesrekening over 2013
17
5. Kasstroomoverzicht 2013
19
6. Toelichting op de balans per 31 december 2013
20
7. Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2013
26
Overige gegevens
8. Overige toelichtingen
28
9. Overige gegevens
29
Controleverklaring
31
Bijlagen jaarrekening 2013
34
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
2
1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER
Algemeen
Het exploitatie- en verkoopresultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 262 positief per participatie. Zowel het
exploitatieresultaat als het resultaat uit de verkoop van woningen hebben bijgedragen aan de winst.
Het secretariaat van het maatschapbestuur berust bij de beheerder. Eventuele vragen aan het maatschapbestuur
kunnen schriftelijk worden ingediend bij: Staalbankiers N.V., secretariaat Vastgoedfondsen, Postbus 327, 2501 CH
Den Haag.
Na vaststelling van de jaarrekening zal deze worden gepubliceerd op de website van Staalbankiers N.V.
(www.staalbankiers.nl).
Op basis van de waarderingsgrondslagen wordt onroerend goed in de jaarrekening verantwoord op historische
kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde. Over het boekjaar 2012 heeft
dit geleid tot een afboeking. De realiseerbare waarde per 31 december 2013 is lager dan per 31 december 2012,
maar door de gerealiseerde verkopen over 2013 heeft per saldo een positieve herwaardering plaatsgevonden. Het
resultaat uit herwaardering van het vastgoed bedraagt € 55 positief per participatie.
De beheerder beschikt voor de Maatschap over een beschrijving van de administratieve organisatie en interne
beheersingssysteem als bedoeld in artikel 121 van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft,
welke beschrijving voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht. De beheerder verklaart dat de
administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving
functioneren.
In onze brief van 3 oktober 2013 hebben wij u geïnformeerd omtrent het besluit om het property management* uit
te besteden aan MVGM Woningmanagement. Dit is op 1 oktober 2013 geëffectueerd. De vergoeding voor de
property manager wordt door de beheerder betaald uit de beheervergoeding. De property manager werkt volledig
onder eindverantwoordelijkheid van de beheerder.
*) Property management omvat alle activiteiten op het gebied van administratief, commercieel en technisch beheer. Te denken
valt hierbij aan het aannemen van storingsmeldingen en klachten, huurincasso, het afrekenen van stook- en servicekosten met
huurders en dergelijke.
Exploitatie
Per balansdatum is een bedrag aan huur te vorderen van € 80.905. Hiervan zijn zestien huurvorderingen ad circa
€ 46.600 overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. Voorts is een bedrag van € 9.080 als oninbaar afgeboekt.
Het totaal van alle afgeboekte vorderingen sinds de start van de Maatschap is € 31.732.
Met ingang van 1 juli 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de niet-geliberaliseerde sector (huur tot
€ 681,02) in werking getreden. Hierbij gelden er hogere percentages voor de maximale huurverhoging voor de
hogere en middeninkomens. Het kabinet wil hiermee doorstroming van deze groepen stimuleren en het
scheefhuren tegengaan. Voor 2013 betekent dit een huurverhoging van maximaal:
• Inflatie plus 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614;
• Inflatie plus 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000;
• Inflatie plus 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.000.
De inflatie over 2012 was 2,5%.
De huurverhoging per 1 juli 2013 voor Woningmaatschap XXXIX bedroeg gemiddeld 4,1%.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
3
Voorts is in 2013 ook de nieuwe verhuurderheffing in werking getreden. Op 2 juli 2013 heeft de Eerste Kamer
ingestemd met de Wet verhuurderheffing, die een heffing voor verhuurders voor alleen het jaar 2013 introduceert.
De heffing bedraagt 0,014% over de WOZ-waarde van de woningen die in de niet-geliberaliseerde sector vallen.
Ondanks forse kritiek op de politiek is de heffing over 2014 aanzienlijk verhoogd en vastgesteld op 0,381%.
De verhuurderheffing over 2013 bedroeg € 7.715.
In het boekjaar 2013 heeft zowel groot onderhoud als regulier klachtonderhoud plaatsgevonden.
In 2013 is in totaal een bedrag van circa € 195.500 uitgegeven aan regulier klachtonderhoud. Hiervan is in totaal
circa € 101.400 betaald aan bijdragen aan de diverse Verenigingen van Eigenaars ten behoeve van klein
onderhoud.
Voor groot onderhoud werd in totaal een bedrag van circa € 415.500 uitgegeven. Hieronder zijn de volgende
uitgaven begrepen:
• voor groot onderhoud aan de appartementencomplexen worden bijdragen aan de betreffende
Verenigingen van Eigenaars betaald. Over het boekjaar 2013 is hiervoor in totaal circa € 279.000 betaald;
• tevens is er bij diverse complexen ter versterking van de onderhoudsreserve een extra bijdrage aan de
Vereniging van Eigenaars betaald van in totaal circa € 37.600;
• daarnaast is in het boekjaar 2013 groot onderhoud, bestaande uit houtrotreparaties en buitenschilderwerk,
uitgevoerd aan 22 woningen te Dordrecht. De financiële consequentie van deze werkzaamheden bedroeg
circa € 13.400;
• voor het verhuurgereed maken van een tiental woningen is in totaal circa € 85.500 betaald.
Voorts is er in een woning te Leiden (project 10) een nieuwe cv-installatie geplaatst. Daarnaast zijn de ramen van
een aantal appartementen te Driebergen (project 5) voorzien van dubbelglas. In een woning te Schiedam is de
badkamer en keuken gerenoveerd. De totale kosten hiervan bedroegen € 19.278. Wegens het waardeverhogende
karakter van deze werkzaamheden zijn de kosten hiervan geactiveerd onder “onroerend goed in exploitatie”.
Door aanscherping van de eisen uit de Wet op het financieel toezicht dienen objecten van onder toezicht staande
Woningmaatschappen jaarlijks te worden getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. Op 9 januari 2014 is door
DTZ Zadelhoff v.o.f. een taxatierapport opgemaakt. De totale kosten hiervan bedroegen € 36.905.
Leegstand/Verhuur
De woningmarkt zit in 2013 nog steeds op slot. Dientengevolge is het aanbod van te koop staande woningen
onverminderd groot te noemen. Ter beperking van de leegstand zijn in 2013 in totaal 44 woningen verhuurd. De
huurprijzen zijn gemiddeld circa 17% hoger vastgesteld dan de laatst bekende huur. Voorts is de commerciële
ruimte te Amersfoort wederom verhuurd.
Per 31 december 2013 werden nog slechts twaalf woningen te koop en te huur aangeboden.
In de bijlage treft u een specificatie van de verhuurde woningen aan.
Verkopen
Het aantal in Nederland te koop staande woningen is in 2013 verder toegenomen. Het aantal verkopen en de
verkoopprijzen zijn verder gedaald. Desondanks is de beheerder er, mede dankzij aanvullende opknapwerkzaamheden, in geslaagd om in 2013 in totaal zestien woningen te verkopen. In de vastgestelde begroting
2013 is uitgegaan van de verkoop van elf woningen. Voorts zijn drie losse garages verkocht.
In de bijlage treft u een specificatie van de geëffectueerde verkopen aan.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
4
In onderstaande tabel zijn de verkopen gespecificeerd:
Locatie
Aantal
woningen
aangekocht
2007
Aantal woningen verkocht
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Aantal
woningen
ultimo 2013
Amstelveen
Amsterdam
Apeldoorn
Dordrecht
Driebergen
Haarlem
Den Bosch
Rotterdam
Schiedam
Verspreid bezit
25
16
22
51
25
30
25
84
188
216
1
1
1
1
2
1
12
9
1
1
6
4
2
1
4
4
15
9
3
2
2
3
7
27
6
2
1
1
2
3
12
6
2
1
2
5
11
1
2
4
2
1
4
2
1
1
1
1
1
3
8
17
12
15
38
13
21
13
73
110
165
Totaal
682
28
47
50
27
21
16
16
477
2007
2008
Aantal verkocht
2009
2010 2011
2012
2013
-
-
Locatie
commerciële
ruimte
aangekocht
Commerciële ruimte
1
-
-
-
-
commerciële
ruimte
ultimo 2013
-
1
Waardering vastgoed
De economische en financiële crisis heeft niet alleen gevolgen gehad voor het aantal verkopen en de
verkoopprijzen van de individuele woningen, maar ook de beleggingswaarde van de verhuurde woningen is verder
onder druk komen te staan. Potentiële beleggers in verhuurde woningen haakten af vanwege de beperkte
financierbaarheid door de banken en het daardoor extra vereiste aan eigen vermogen.
De marktwaarde in verhuurde staat van het onroerend goed is gebaseerd op het beschikbare taxatierapport,
opgemaakt d.d. 9 januari 2014 door DTZ Zadelhoff v.o.f.
In de toelichting op de balans is onder “onroerend goed in exploitatie” de balanswaardering van het vastgoed per
31 december 2013 opgenomen.
Financiering
Gezien de strengere eisen die de banken stellen en tevens om de solvabiliteit van de Maatschap op peil te
houden en ook in de toekomst het risico van herfinanciering te beperken, heeft de beheerder voorgesteld
om de uitkeringen afhankelijk te maken van de Loan-To-Value (LTV). De LTV wordt bepaald door de
hypothecaire lening te relateren aan de balanswaarde van het vastgoed. De LTV is te verlagen door
verhoging van de aflossing dan wel een verbetering van de beleggingswaarde van het onroerend goed.
Conform het besluit dat is genomen in de Vergadering van Vennoten op 17 april 2013, heeft in 2013 een
extra aflossing plaatsgevonden van € 259.173.
Per 31 december 2013 bedraagt de LTV van de Maatschap 101,5%.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
5
Op 10 december 2013 heeft een bijzondere Vergadering van Vennoten plaatsgevonden. De huidige financier van
de Maatschap, Staalbankiers N.V., heeft voor deze vergadering aangegeven geen (her)financiering meer te
verlenen. Een mogelijke verlenging tot en met 31 december 2014 is wel bespreekbaar om de Maatschap de tijd te
gunnen in deze situatie te voorzien. Na de bijzondere vergadering heeft een gesprek plaatsgevonden tussen het
bestuur van de Stichting (bewaarder) en de Directie van de financier Staalbankiers N.V. Dit heeft niet geleid tot
andere afspraken. In maart 2014 zullen nadere afspraken tussen Stichting, Maatschapbestuur, beheerder en
financier worden gemaakt. De verwachting is namelijk dat indien een verkoop van het vastgoed in 2014 dient
plaats te vinden, dit zal leiden tot geen of minimale terugbetaling van de resterende inleg aan de vennoten.
Overigens zullen eventuele tekorten na de verkoop van het vastgoed, vanwege het non-recourse karakter van de
hypothecaire lening, niet op het vermogen van de vennoten kunnen worden verhaald.
In de Vergadering van Vennoten zal dit punt verder aan de orde komen. Deze vergadering wordt gehouden op
15 april 2014 om 13.00 uur ten kantore van Staalbankiers N.V.
Uitkering
Over het boekjaar 2012 heeft er geen uitkering plaatsgevonden. Thans zou het mogelijk zijn over het boekjaar
2013 een bedrag van € 885 uit te keren. Dit bedrag bestaat uit € 262 exploitatie- en verkoopresultaat en € 594
terugbetaling eigen inleg (er wordt immers – volgens het besluit in de jaarvergadering d.d. 13 april 2010 – bij
iedere verkoop slechts 80% afgelost), vermeerderd met € 29 als gevolg van een waardeaanpassing van twee
ingekochte participaties naar taxatiewaarde.
Op grond van de LTV geeft de financier geen toestemming tot het doen van een uitkering aan de vennoten.
De beheerder stelt voor om de beschikbare liquiditeit ad € 885 per participatie, mogelijk onder inhouding van een
buffer voor toekomstige exploitatie-uitgaven en investeringen, aan te wenden om de hypothecaire lening af te
lossen. Hiermee zal de LTV verder worden teruggebracht.
Het voorstel luidt derhalve:
Exploitatieresultaat
Verkoopresultaat
Liquiditeit uit verkoop
Waardeaanpassing ingekochte participaties
Reservering
135
127
594
29
(885)
Uitkering (voorstel)
-
In de Vergadering van Vennoten, te houden op 15 april 2014, zal het definitieve uitkeringsbeleid worden
vastgesteld.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
6
Onderstaand treft u de uitkeringstabel aan (bedragen in euro’s):
- begindatum
- einddatum
: 29 juni 2007
: 29 juni 2014
_______________________________________________________________________________________________________
Jaar
Inleg
Exploitatie
Inkoop
Reservering/ Totaal Rendement *)
eigen geld
verkoopresultaat participatie Aflossing
_____________________________________________________________________________________________
Inleg
(25.000)
(25.000)
Uitkeringen
2007 ** (8 maanden)
2008
2009
2010
2011
2012
2013 (voorgesteld)
Totaal
383
661
1.230
803
597
555
594
(143)
52
212
134
(89)
(102)
262
(127)
(116)
29
(166)
(337)
(885)
(20.177)
326
(214)
(1.388)
240
713
1.315
937
342
-
-0,6%
0,2%
0,9%
0,6%
-0,4%
-0,5%
1,2%
(21.453)
*) Rendement op jaarbasis, op basis van de resterende nominale inleg per 1 januari
**) (Interim-)uitkering in 2008 op basis van realisatie in 2007
Continuïteit
De Maatschap heeft op de balansdatum een negatief eigen vermogen en een negatief werkkapitaal.
De beheerder wijst op de situatie dat de huidige hypothecaire financiering per 30 juni 2014 afloopt. Per
31 december 2013 overschrijdt de resterende hypothecaire schuld de beleggingswaarde van het vastgoed met
circa 1%. Voor een voortzetting van de looptijd van de Maatschap is een (her)financiering benodigd. Met name
doordat de getaxeerde waarde van het vastgoed lager is dan de restschuld van de her te financieren hypothecaire
lening is dit tot op heden onmogelijk gebleken. Een voortdurende afwijzing van (her)financiering zal leiden tot
gedwongen verkoop van het vastgoed.
Uit het bovenstaande blijkt dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten, echter
continuïteit van de bedrijfsactiviteiten is niet onmogelijk. Om deze reden is de jaarrekening opgesteld op basis van
de continuïteitsveronderstelling van de bedrijfsactiviteiten.
Beëindiging / Verlenging Maatschap
Op 10 december 2013 is een bijzondere Vergadering van Vennoten gehouden. In deze vergadering heeft
rechtsgeldige besluitvorming plaatsgevonden inzake een wijziging van de maatschapovereenkomst (artikel 2, lid 4
en artikel 4). Dit punt is inmiddels notarieel afgewikkeld.
De Maatschapperiode loopt af op 29 juni 2014. In een extra Vergadering van Vennoten, te houden op 15 april 2014,
zal het formele besluit over de te volgen procedure worden genomen.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
7
Verwachtingen 2014
Inmiddels zijn wij in het achtste boekjaar van de Maatschap beland. Tot op heden zijn er geen woningen verkocht.
Er staan twintig woningen leeg, gelegen te Amstelveen (1), Amsterdam (1), Haarlem (2), Leiden (1),
Rotterdam (5), Schiedam (5) en Sittard (5). Voorts is de huur opgezegd van een vijftal woningen, gelegen te
Leiden (1), Nijmegen (1), Rotterdam (1), Sittard (1) en Tilburg (1). De beperking van de leegstand blijft een punt
van aandacht. Hiertoe is een aantal appartementen in de verhuur genomen. Tot op heden zijn er vier woningen
verhuurd, gelegen te Arnhem (1), Kerkrade (1) en Rotterdam (2).
Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financiële crisis van 2008 is de woningmarkt
betrekkelijk hard geland: waar potentiële kopers elkaar tien jaar terug nog verdrongen, vallen op dit moment vooral
de bordjes “te koop” op. De bouwproductie is teruggevallen en de werkgelegenheid in de bouwsector en bij de
toeleveranciers staat onder druk. Op de achtergrond speelt de afname van het consumentenvertrouwen, de
oplopende werkloosheid en de terughoudendheid bij de banken om leningen te verstrekken. Tot zover het slechte
nieuws. Op dit moment, begin 2014, lijkt de crisis aan zijn eind te komen en zijn er weer positieve geluiden over de
economie en de woningmarkt. Bovendien is er duidelijkheid in Den Haag doordat het Woonakkoord, dat VVD en
PvdA afsloten met D66, Christenunie en SGP, in december 2013 ook de Eerste Kamer gepasseerd is.
Om deze ontwikkelingen in het juiste perspectief te kunnen plaatsen, is een breder zicht nodig op de diverse
ontwikkelingen die direct en indirect doorwerken op vraag, aanbod en prijzen in de woningmarkt. Daarbij is het
goed te beseffen dat de woningmarkt een bijzondere markt is en wel omdat woningen (a) lang mee gaan, (b)
relatief duur zijn, (c) niet van plaats verschoven kunnen worden, (d) de overheid de nodige invloed uitoefent met
regels en subsidies, (e) een groot deel van de verhuurders geen commerciële motieven heeft en (f) bovendien de
helft van alle aanbieders ook vrager is (namelijk de eigenaar-bewoners die veelal een andere koopwoning
zoeken).
In dit jaarverslag wordt aandacht geschonken aan (1) de demografische groei van het aantal huishoudens, (2) de
inkomensontwikkeling van diezelfde huishoudens, (3) de woonvoorkeuren en de vraag naar woningen van deze
huishoudens, (4) de mate waarin voor die vraag gebouwd wordt, (5) de prijsontwikkeling en tot slot (6) de politieke
beleidsontwikkelingen en de belangstelling van investeerders voor vastgoed.
(1) Ondanks de economische crisis heeft de demografische groei zich de afgelopen jaren gewoon doorgezet. Het
aantal huishoudens is de laatste jaren, net als voor 2008, toegenomen met circa 60.000 per jaar. En ook de
komende jaren wordt een verdere toename verwacht met een zelfde aantal. Daarbij zijn er wel regionale
verschillen. De groei is vooral groot in de Randstad en de grotere steden. Aan de randen van ons land, zoals in de
Krimpregio’s, is de groei duidelijk minder groot. Maar tot 2020 neemt het aantal huishoudens in vrijwel alle
gemeenten nog toe in aantal. (Figuur 1).
(2) Wel is het gemiddelde inkomen per huishouden de laatste jaren iets gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie gaat
het om een daling van goed 6% in de periode 2008-2012. De aanhoudende inkomensstijging uit de periode 19952008 is daarmee voor een deel weer ingeleverd. Ook in 2014 wordt nog een beperkte inkomensdaling door het
CPB verwacht, waarmee het inkomen in 2015 terug zal zijn op het niveau van de jaren 2001/2002. (Figuur 2).
(3) Met deze aanhoudende demografische groei en licht stagnerende inkomensontwikkeling, is de vraag naar huur
en koopwoningen aanzienlijk. Uit recent consumentenonderzoek is gebleken dat de woonconsument zijn
woonwensen door de crisis wel uitstelt, maar zeker niet afstelt. Door de crisis is de doorstroming in de koopsector
ingezakt. Maar de verhuizingen die daardoor niet gerealiseerd konden worden, hebben ertoe geleid dat er nu juist
meer woningzoekenden zijn. Daarbij is er sprake van een evenwichtige verdeling over zowel huur als koopsector.
De grote vraag in de huursector hangt voor een deel samen met de negatieve inkomensontwikkeling van de
laatste jaren en voor een deel samen met de onzekerheden ten aanzien van de koopsector. Jonge mensen lijken
de overstap naar de koopsector iets langer uit te stellen dan enkele jaren terug. De grote vraag in de koopsector
hangt vooral samen met de genoemde stagnatie van de doorstroming in dit segment. Als gevolg hiervan zijn ruim
één miljoen huishoudens op zoek naar een (andere) woning waarvan ruim 500.000 uitkijken naar een huurwoning
en 500.000 uitkijken naar een koopwoning. (Figuur 3).
(4) De bouwsector heeft het in 2013 opnieuw erg moeilijk gehad. Er zijn in 2013 slechts zo’n 50.000 nieuwe
woningen gebouwd. Dit is (vanaf 2010) het vierde achtereenvolgende jaar waarin de bouwproductie op een
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
8
historisch laag niveau is uitgekomen. In de jaren daarvoor (tot en met 2009) werden nog circa 80.000 nieuwe
woningen per jaar gebouwd. Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) verwacht een verdere daling
van de productie in 2014 met 7% waardoor er nog slechts 45.000 woningen opgeleverd zullen worden. (Figuur 4).
Deze daling van de nieuwbouwproductie, in combinatie met een redelijk op peil blijvende renovatie en
onderhoudsmarkt, zet de werkgelegenheid in de bouwsector onder druk. Volgens het EIB zijn er sinds het
uitbreken van de crisis 70.000 voltijdse banen verloren gegaan. Verder heeft de achterblijvende bouwproductie
ervoor gezorgd dat het woningtekort begint op te lopen. Het aantal huishoudens neemt sterker toe dan het aantal
woningen. Tussen 2009 en 2012 groeide het aantal huishoudens met 200.000 en het aantal woningen met
140.000. Een deel van deze nieuwe huishoudens heeft daardoor uit moeten wijken buiten de reguliere
woningmarkt. Meerdere huishoudens delen een woning of hebben woonruimte gevonden op kamers, in tijdelijk
beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) en dergelijke. Voor de komende jaren wordt een zelfde demografische
groei verwacht zodat uitgaande van de meest recente verwachtingen voor de bouwproductie, het woningtekort de
komende jaren alleen nog maar verder zal oplopen. Voor heel Nederland wordt een verdere toename van het
woningtekort verwacht van 162.000 woningen (2,2% van de voorraad) in 2012, naar 286.000 in 2020 (3,7% van
de voorraad). Vooral in het Westen van het land dreigt het tekort op te lopen. (Figuur 4a).
(5) Deze spanning vertaalt zich niet in oplopende verkoopprijzen. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de
gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2013 ruim 3% lager lag dan in het vierde kwartaal van 2012.
Gerekend vanaf de top van de markt, welke in het derde kwartaal van 2008 lag, is de gemiddelde verkoopprijs met
bijna 20% gezakt. Ook het aantal woningen dat verkocht is, lag in 2013 opnieuw 6% lager dan in 2012: 110.000
verkopen in 2013 tegen 117.000 in 2012. Ten opzichte van 2008 zijn er in 2013 zelfs 40% minder koopwoningen
verkocht. Wel zijn er de eerste tekenen van een opleving in de koopsector waar te nemen. In het vierde kwartaal
van 2013 is het aantal verkochte woningen toegenomen. Ook de prijzen lijken niet verder meer te dalen. Of de
woningmarkt hiermee inderdaad “uitgebodemd” is, moet nog blijken. Maar een positief signaal is dat het aantal
woningen dat te koop staat begint te zakken, van 228.000 eind 2012 naar 212.000 eind 2013. En ook de
verwachtingen zoals die begin 2014 uitgesproken zijn door NVM en deskundigen, spreken niet langer over een
verdere prijsdaling. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen, in combinatie met de relatieve
politieke rust, worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt eind 2013. (Figuur 5).
(6) In het woonakkoord dat in december 2013 de Eerste Kamer gepasseerd is, staan de volgende maatregelen die
zowel huur als koopsector raken: jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen, een tot 1,7 miljard in 2017 oplopende
verhuurderheffing, een vereenvoudigd woningwaarderingstelsel waaraan elementen uit de WOZ-waarde zijn
toegevoegd, verplichte aflossing van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn),
verlaging van het maximale aftrektarief en een verhoging van het huurtoeslag budget. Bij de behandeling in de
Eerste Kamer is overigens afgesproken de verhuurderheffing begin 2016 te evalueren.
In 2013 was er voor het eerst de mogelijkheid om de huur van gereguleerde huurwoningen (dat zijn huurwoningen
onder de liberalisatiegrens) inkomensafhankelijk en boven inflatie te verhogen. De mogelijkheden voor deze extra
huurverhoging zijn in 2013 goeddeels benut door de verhuurders. Op basis van het Woonakkoord mocht de huur
voor huishoudens met een inkomen tot € 33.000 met 1,5% boven inflatie verhoogd worden; huishoudens met een
inkomen tussen € 33.000 en 43.000 met 2% boven inflatie en huishoudens met een inkomen boven € 43.000 met
4% boven inflatie. Gemiddeld komt dit neer op goed 2% boven inflatie. De sociale verhuurders hebben de huren
van deze gereguleerde woningen gemiddeld met 1,7% boven inflatie verhoogd, de commerciële verhuurders met
ongeveer 1,2%.
De gemiddelde huurverhoging van Woningmaatschap XXXIX per 1 juli 2013 bedroeg 4,1% (inflatie plus 1,6%).
Vanaf 2015 krijgen verhuurders meer vrijheid om de huren van het gereguleerde bezit te verhogen. Naar
verwachting zullen de meeste verhuurders dan niet meer op basis van het inkomen van de huurder maar op basis
van de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen de huren (boveninflatoir) gaan verhogen. Tegelijk zal
waarschijnlijk een nieuw en vereenvoudigd woningwaarderingstelsel gaan gelden, al moet daar de definitieve
beslissing nog over genomen worden in Den Haag. In dat vernieuwde stelsel bepaalt de WOZ-waarde voor circa
25% de maximale huur. De noodzaak van een verdere professionalisering van het beheer is ook één van de
hoofdredenen om het property management extern onder te brengen bij de beheerder MVGM (per 1 oktober 2013
geëffectueerd). Het Woonakkoord maakt hogere huren mogelijk hetgeen aantrekkelijk is voor verhuurders en
beleggers. Tegelijk zorgen deze hogere huren in combinatie met de onder druk staande huishoudinkomens voor
oplopende woonlasten. Dit betekent dat verhuurders een naar tijd en plaats gedifferentieerd huurbeleid zullen
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
9
moeten ontwikkelen met oog voor de in die specifieke situatie maximaal markthuur. Verder is een deel van de
woningzoekenden gevoelig voor deze huurontwikkeling en zou kunnen verhuizen naar de koopsector. Daar staat
echter tegenover dat ook in de koopsector het een en ander verandert. De dalende prijzen en lage hypotheekrente
hebben een positief effect gehad op de positie van de koopsector. Andere ontwikkelingen hebben echter een
negatief effect: de verplichte aflossing voor starters, de geleidelijke verlaging van het maximale aftrektarief, de
terugloop van de maximale hypotheek (104% van de waarde in 2014 aflopend naar 100% in 2018) en de
verlaging van de Nationale Hypotheek Garantie (tot € 265.000 per 1 juli 2014).
Het geheel overziend, lijkt de aanhoudende demografische groei in combinatie met de stagnatie van de
bouwproductie garant te staan voor een stevige bodem in de markt waarbij er voorlopig de nodige vraag blijft naar
zowel huur als koopwoningen. De werkloosheid en de negatieve inkomensontwikkeling vormen aan de andere
kant risicofactoren. Met het oog daarop lijkt het verstandig marges in te bouwen in het beleid van verhuurders en
investeerders. Dit zowel qua aantallen (een zekere druk op de markt handhaven) als qua prijs (betaalbaar en in
een juiste verhouding tot de geboden kwaliteit).
Bron: ABF Research
Diverse grafieken en tabellen
Figuur 1: De absolute groei van het aantal huishoudens per gemeente, 2012-2020; bron: Primos 2013
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
10
Figuur 2: Het gemiddeld huishoudinkomen in Nederland, 1991-2012; bron CBS en de verwachte ontwikkeling van het
Duizenden
Gemiddeld besteedbaar huishoudeninkomen per jaar
huishoudinkomen, 2012-2015; bron CPB
37
35
33
31
29
27
CBS
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
25
Verwachtingen CPB
Aantal woningzoekende huishoudens (*1000)
Figuur 3: Het aantal dat wil huren resp. kopen; bron: WBO-WoON 1986-2012
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1990
1994
1998
2002
Wil kopen
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
2006
2009
2012
Wil huren
11
Aantal nieuwgebouwde woningen
Duizenden
Figuur 4: Aantal nieuwgebouwde woningen per jaar; 2000-2013; bron: CBS
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Figuur 4a: Verwacht woningtekort in percentage van de woningvoorraad, 2020; bron: Primos 2013
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
12
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
Duizenden
300
Aantal verkochte woningen per jaar
Gemiddelde verkoopprijs
Duizenden
Figuur 5: Gemiddelde verkoopprijs per kwartaal en totaal aantal verkopen per jaar; 2000-2013; bron: Kadaster
50
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gemiddelde verkoopprijs Kwartaal 1
2
3
4
Aantal verkopen
Den Haag, 18 maart 2014
Staalbankiers N.V.
J.G.P. Hage
mr. P.J. Keller MRE FRICS
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
13
2. MEDEDELING VAN HET STICHTINGSBESTUUR
Het Bestuur van Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen biedt de hierbij gepresenteerde jaarrekening ter
goedkeuring en vaststelling aan de vennoten van Maatschap Woningmaatschap XXXIX aan. De jaarrekening is
opgesteld door de beheerder en voorzien van een controleverklaring van de onafhankelijke accountant, welke is
opgenomen op pagina 32 en 33.
Den Haag, 18 maart 2014
Het Bestuur,
prof.dr. W.M. Lammerts van Bueren, voorzitter
mr.ing. J.F.A.M. van Kimmenaede
E.B. Kloos
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
14
MAATSCHAP
WONINGMAATSCHAP XXXIX
JAARREKENING 2013
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
15
3. BALANS PER 31 DECEMBER 2013
(in euro’s, voor resultaatbestemming)
Noot
2013
_________
2012
__________
6.3)
38.460.000
---------------
40.680.000
---------------
6.4)
101.178
---------------
194.639
---------------
6.5)
902.625
--------------_________
393.917
--------------_________
39.463.803
41.268.556
16.647.500
(16.751.640)
16.604.594
(16.974.492)
6.6)
(104.140)
----------------
(369.898)
---------------
6.7)
---------------
41.123.023
---------------
6.7)
6.8)
39.038.908
529.035
--------------_________
515.431
--------------_________
39.463.803
41.268.556
Activa
Beleggingen
Onroerend goed in exploitatie
Vorderingen
Debiteuren en overige vorderingen
Overige activa
Liquide middelen
Totaal activa
Passiva
Eigen vermogen
Maatschapkapitaal
Uitkeringsrekening vennoten
Totaal eigen vermogen
Schulden op lange termijn
Hypothecaire lening
Schulden op korte termijn
Hypothecaire lening
Crediteuren en overige schulden
Totaal passiva
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
16
4. WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
(in euro’s)
Noot
2013
2012
____________________ ____________________
Opbrengsten uit beleggingen
Theoretische huuropbrengsten
Huurderving als gevolg van leegstand
Afgeboekte huurvorderingen
Huuropbrengsten
Exploitatiekosten
7.1)
2.955.136
(117.842)
(9.080)
2.909.665
(193.741)
(2.496)
2.828.214
(1.127.414)
2.713.428
(1.189.319)
1.700.800
1.524.109
Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen
Verkoopopbrengst
Kostprijs
Verkoopkosten
Winstdeling Staalbankiers
7.3)
2.484.500
(2.281.175)
2.338.500
(2.130.403)
203.325
(91.574)
(14.421)
208.097
(84.681)
(12.359)
Verkoopresultaat
Som der bedrijfsopbrengsten
97.330
---------------
111.057
---------------
1.798.130
1.635.166
Bedrijfsopbrengsten/Bedrijfslasten
Interest opbrengsten
Interest kosten
Algemene kosten
7.2)
3.979
(1.542.986)
(57.496)
1.074
(1.657.628)
(56.583)
Som der bedrijfslasten
(1.596.503)
(1.713.137)
Beschikbaar resultaat voor uitkering
201.627
---------------
(77.971)
---------------
41.897
_________
(8.830.040)
--------------_________
243.524
(8.908.011)
Ongerealiseerd resultaat uit onroerend goed in exploitatie
Herwaardering vastgoed
6.3)
------------------
Resultaat na herwaardering
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
17
2013
2012
___________________ ___________________
Resultaat per participatie
Exploitatieresultaat
Verkoopresultaat
135
127
(247)
145
Beschikbaar resultaat voor uitkering
Herwaardering vastgoed
262
55
(102)
(11.498)
Resultaat na herwaardering
317
(11.600)
Rendement per participatie op jaarbasis
1,5%
-54,1%
Rendement per participatie op jaarbasis
(exclusief herwaardering vastgoed)
1,2%
-0,5%
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
18
5. KASSTROOMOVERZICHT 2013
(in euro’s)
Noot
2013
_________
2012
_________
Beschikbaar resultaat voor uitkering
6.6)
201.627
---------------
(77.971)
---------------
Mutatie debiteuren en overige vorderingen
Mutatie crediteuren en overige schulden
6.4)
6.8)
93.461
13.604
(63.986)
205.173
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Mutaties werkkapitaal
107.065
--------------_________
141.187
--------------_________
Kasstroom uit operationele activiteiten
308.692
---------------
63.216
---------------
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
Investering
Kostprijs verkochte woningen
6.3)
6.3)
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
(19.278)
2.281.175
(56.443)
2.130.403
2.261.897
---------------
2.073.960
---------------
22.234
(2.084.115)
(88.936)
(1.833.140)
(2.061.881)
--------------_________
(1.922.076)
--------------_________
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Waardeaanpassing ingekochte participaties
Aflossing hypothecaire lening
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
6.7)
Netto kasstroom c.q. afname liquide middelen
508.708
215.100
Liquide middelen per 1 januari
Liquide middelen per 31 december
393.917
902.625
178.817
393.917
Mutatie liquide middelen
508.708
215.100
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
19
6. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
1a.
Algemene informatie
De Burgerlijke Maatschap Woningmaatschap XXXIX ("de Maatschap") werd bij notariële akte van
29 maart 2007 aangegaan ten einde met ingang van 1 mei 2007 voor rekening van de vennoten te beleggen
in registergoed projecten ten behoeve van particuliere bewoning, gelegen in de plaatsen Almelo, Amersfoort,
Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Bodegraven, Breda, Breukelen, Capelle aan den IJssel,
’s-Hertogenbosch, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Emmeloord, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem,
Helmond, Hoorn, IJmuiden, Kerkrade, Leiden, Maastricht, Nieuwegein, Nijmegen, Noordwijk, Papendrecht,
Roden, Roermond, Rosmalen, Rotterdam, Schiedam, Sittard, Tilburg, Veghel, Venlo, Vlaardingen,
Voorschoten, Weert en Zutphen. De statuten bepalen dat het bestuur van de Maatschap berust bij minimaal
twee door de Vergadering van Vennoten gekozen vennoten.
De Maatschap heeft een overeenkomst gesloten met Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. en de op
27 oktober 2005 opgerichte Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de Stichting"). De Stichting treedt
uitsluitend op als bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht en heeft ten doel het bewaren
van de liquide middelen en van het onroerend goed. In deze jaarrekening zijn tevens de liquide middelen, het
onroerend goed en de hypothecaire schuld verwerkt die op naam staan van de Stichting, voor zover
betrekking hebbende op Woningmaatschap XXXIX, aangezien het economisch eigendom hiervan bij de
Maatschap berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Staalbankiers Vastgoedfondsen
Beheer B.V. heeft de beheertaken uitbesteed aan Staalbankiers N.V., afdeling Vastgoedfondsen.
De jaarrekening 2013 omvat de periode vanaf 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle
voorkomende bedragen luiden in euro’s. De jaarrekening is opgesteld op basis van de grondslagen voor
financiële verslaggeving van Titel 9, Boek 2 BW.
1b.
Continuïteit
De Maatschap heeft op de balansdatum een negatief eigen vermogen en een negatief werkkapitaal.
De beheerder wijst op de situatie dat de huidige hypothecaire financiering per 30 juni 2014 afloopt. Per
31 december 2013 overschrijdt de resterende hypothecaire schuld de beleggingswaarde van het vastgoed
met circa 1%. Voor een voortzetting van de looptijd van de Maatschap is een (her)financiering benodigd. Met
name doordat de getaxeerde waarde van het vastgoed lager is dan de restschuld van de her te financieren
hypothecaire lening is dit tot op heden onmogelijk gebleken. Een voortdurende afwijzing van (her)financiering
zal leiden tot gedwongen verkoop van het vastgoed.
Uit het bovenstaande blijkt dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten, echter
continuïteit van de bedrijfsactiviteiten is niet onmogelijk. Om deze reden is de jaarrekening opgesteld op
basis van de continuïteitsveronderstelling van de bedrijfsactiviteiten.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
20
2.
3.
Waarderingsgrondslagen
(a)
Algemeen
Afsluitprovisies uit hoofde van herfinancieringen worden uit voorzichtigheidsoverwegingen rechtstreeks
ten laste van het resultaat gebracht in het jaar dat deze worden verstrekt c.q. betaald.
Voor zover niet anders vermeld, heeft waardering van de activa en passiva tegen nominale waarde
plaatsgevonden.
(b)
Onroerend goed in exploitatie
Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve
afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarin mede begrepen alle directe verwervingskosten,
zoals notariskosten en de aan Staalbankiers N.V. verschuldigde vergoeding over de koopsom.
(c)
Debiteuren en overige vorderingen
Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van
noodzakelijk geachte voorzieningen.
(d)
Huuropbrengsten
De huuropbrengsten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord in de periode waarop zij
betrekking hebben.
(e)
Resultaatbepaling
De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed
door middel van notariële akte wordt geleverd.
(f)
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode.
Onroerend goed in exploitatie
Onroerend goed in exploitatie is bij de verkrijging door de Maatschap per 12 juli 2007 integraal getaxeerd
door onafhankelijke taxateurs, waarbij de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten de reële waarde per
balansdatum benadert.
-
-
Het onroerend goed, gelegen te Almelo, Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Bodegraven, Breda,
Breukelen, Capelle aan den IJssel, ’s-Hertogenbosch, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Emmeloord,
Emmen, Enschede, Groningen, Helmond, Hoorn, IJmuiden, Kerkrade, Leiden, Maastricht, Nieuwegein,
Noordwijk, Papendrecht, Roden, Roermond, Rosmalen, Tilburg, Veghel, Venlo, Voorschoten, Weert en
Zutphen werd in juridisch eigendom verkregen op 27 november 2006 van Stienstra Vastgoed B.V.
Het onroerend goed, gelegen te Amstelveen, werd in juridisch eigendom verkregen op
27 november 2006 van Muermans Vastgoed XV B.V.
Het onroerend goed gelegen te Amsterdam, werd in juridisch eigendom verkregen op 13 oktober 2006
van Vierzorg Huizen Maatschappij B.V.
Het onroerend goed gelegen te Haarlem en Vlaardingen, werd in juridisch eigendom verkregen op
27 november 2006 van Ahlen Real Estate B.V.
Het onroerend goed, gelegen te Nijmegen, werd in juridisch eigendom verkregen op
27 november 2006 van Buro Stienstra B.V.
Het onroerend goed, gelegen te Rotterdam, werd in juridisch eigendom verkregen op
27 november 2006 van Muermans Vastgoed 51 B.V.
Het onroerend goed, gelegen te Schiedam, werd in juridisch eigendom verkregen op 2 maart 2007
van Muermans Vastgoed XVII B.V.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
21
-
Het onroerend goed, gelegen te Sittard, werd in juridisch eigendom verkregen op 27 november 2006
van De Thermen Beheer B.V.
Op 12 april 2007 is het onroerend goed van Staal Satelliet I B.V. (100% dochteronderneming van
Staalbankiers N.V.) aan Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen (inzake Woningmaatschap XXXIX)
geleverd. Het onroerend goed is onderverdeeld in de projecten 1 tot en met 11 (zie het prospectus voor de
beschrijving van de objecten) en bevatten de volgende plaatsnamen:
Project 1:
Project 2:
Project 3:
Project 4:
Project 5:
Project 6:
Project 7:
Project 8:
Project 9:
Project 10:
Project 11:
Amstelveen
Amsterdam Zuidoost
Apeldoorn
Dordrecht
Driebergen
Haarlem
‘s-Hertogenbosch
Rotterdam
Schiedam
Verspreid bezit
Commerciële ruimte
De samenstelling van het onroerend goed in exploitatie is als volgt:
Aantal woningen/winkels en recreatieruimte
Woningen
Amstelveen
Amsterdam
Apeldoorn
Dordrecht
Driebergen
Haarlem
Den Bosch
Rotterdam
Schiedam
Verspreid bezit
Garages
Project 1 t/m 10
Commerciële ruimte
Bedrijfspand te Amersfoort
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
31-12-2012
Verkopen
31-12-2013
18
12
15
39
14
22
14
73
113
173
1
1
1
1
1
3
8
17
12
15
38
13
21
13
73
110
165
493
16
477
74
3
71
1
-
1
22
Oorspronkelijke
kostprijs
Woningen
Amstelveen
Amsterdam
Apeldoorn
Dordrecht
Driebergen
Haarlem
Den Bosch
Rotterdam
Schiedam
Verspreid bezit
Verkopen
3.436.735
2.081.293
2.171.103
5.098.508
2.135.756
3.156.554
2.633.784
8.082.903
7.341.779
21.426.813
2.300.000
1.490.000
1.210.000
3.290.000
1.530.000
2.230.000
1.790.000
5.900.000
6.150.000
14.695.000
(221.886)
(133.132)
(151.570)
(159.315)
(199.698)
(15.088)
(213.011)
(1.187.475)
51.886
(20.000)
(10.000)
63.132
(4.493)
(685)
79.698
(244.912)
(5.734)
133.005
2.130.000
1.470.000
1.200.000
3.220.000
1.373.937
2.070.000
1.670.000
5.640.000
5.931.255
13.640.530
57.565.228
40.585.000
(2.281.175)
41.897
38.345.722
-
-
19.278
-
19.278
94.760
95.000
-
-
95.000
57.659.988
40.680.000
41.897
38.460.000
Investering 2013
Commerciële ruimte
Bedrijfspand te Amersfoort
Realiseerbare waarde
Herwaardering
2013
31-12-2013
31-12-2012
(2.261.897)
Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve
afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde.
De marktwaarde in verhuurde staat van het onroerend goed is gebaseerd op het beschikbare taxatierapport,
opgemaakt d.d. 9 januari 2014 door DTZ Zadelhoff v.o.f., en bedraagt € 38.460.000.
Voor informatiedoeleinden bedraagt de WOZ-waarde 2013 (met peildatum 01-01-2012) € 58,1 miljoen.
De gerealiseerde verkoopopbrengsten over het boekjaar 2013 zijn circa 8,1% hoger dan de historische
kostprijs en circa 54,9% hoger dan de realiseerbare waarde per 1 januari 2013.
Binnen de voorwaarde zoals vermeld in artikel 11, lid 6 van de Maatschapovereenkomst heeft een drietal
investeringen plaatsgevonden voor een bedrag van € 19.278. De investeringen betreffen de kosten inzake
renovatie van de woningen, behorende bij de complexen te Driebergen, Leiden en Schiedam.
4.
Debiteuren en overige vorderingen
Nog te ontvangen van notaris
Huurdebiteuren
Overige vorderingen en overlopende activa
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
31-12-2013
_________
31-12-2012
_________
80.905
20.273
80.233
76.577
37.829
101.178
194.639
23
5.
Liquide middelen
Teneinde de resultaten uit liquiditeitenbeheer te optimaliseren, heeft de beheerder de bestaande
creditrentefaciliteit voor de rekening-courant uitgebreid door middel van het uitzetten van gelden op een
spaarrekening. De beheerder heeft hiertoe bij Staalbankiers N.V. een Staal Spaarrekening en een Staal
Solide Spaarrekening geopend. Bedragen op deze rekening zijn rentedragend en zijn vrij opneembaar.
Afhankelijk van de ruimte in liquiditeit worden deze rekeningen gebruikt.
Per 31 december 2013 bedroeg de creditrente-vergoeding op de Staal Spaarrekening variërend van 0,25%
(bij saldo tot € 100.000) tot 1,25% (bij saldo vanaf € 250.000) en op de Staal Solide Spaarrekening variërend
van 0,35% (bij saldo tot € 250.000) tot 1,80% (bij saldo vanaf € 1.000.000).
6.
Eigen vermogen
De mutaties in het eigen vermogen gedurende 2013 zijn als volgt:
Maatschapkapitaal
Eigen vermogen per 1 januari 2013
Waardeaanpassing ingekochte
participaties
Herwaardering Uitkeringsrekening
vastgoed
Exploitatie-/
verkoopresultaat
Totaal
_________
__________
_________
16.604.594
(16.979.987)
5.495
(369.898)
(20.672)
22.234
42.906
-
_________
Resultaat over 2013
Af: Interim-uitkering 2013
16.647.500
-
(16.979.987)
41.897
-
(15.177)
201.627
-
(347.664)
243.524
-
Eigen vermogen per 31 december 2013
16.647.500
(16.938.090)
186.450
(104.140)
Eigen vermogen per 31 december 2013 per participatie:
Maatschapkapitaal
Herwaardering Uitkeringsrekening
vastgoed
Exploitatie-/
verkoopresultaat
_________
_________
_________
21.676
(22.055)
243
Totaal
_________
(136)
Overzicht aantal participanten, aantal participaties en intrinsieke waarde per participatie ultimo boekjaar:
Aantal participanten
Aantal participaties
Intrinsieke waarde per participatie
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
31-12-2013
_________
31-12-2012
_________
31-12-2011
_________
264
768
(136)
264
768
(482)
267
776
11.117
24
7.
Hypothecaire lening
De lening wordt onderverdeeld in twee leninggedeelten, te weten A en B en is verstrekt door
Staalbankiers N.V. De lening heeft een non-recourse karakter.
De hoofdsom van de geldlening is geheel aflosbaar bij beëindiging van de Maatschap. Bij tussentijdse
verkoop van onroerend goed wordt een bedrag ter grootte van 80% van de kostprijs afgelost. De aflossingen
geschieden boetevrij op de roll-overlening (uitsluitend op een rentevervaldag) en tot een maximumbedrag
per jaar van 15% van de oorspronkelijke hoofdsom van de vaste lening. Bij overschrijding moet de Stichting
over het extra af te lossen bedrag een vergoeding wegens vervroegde aflossing betalen. Een aflossingsjaar
loopt van 29 juni tot en met 28 juni. Het nieuwe aflossingsjaar is op 29 juni 2013 van start gegaan.
Als zekerheden zijn op het aangekochte onroerend goed hypothecaire inschrijvingen verstrekt alsmede stille
verpandingen van huurvorderingen en assurantiepenningen.
Het verloop van de hypothecaire lening gedurende 2013 is als volgt:
Balans per 1 januari 2013
Aflossingen
Extra aflossing, niet uitgekeerde overtollige
liquiditeit over het boekjaar 2012 (conform besluit jaarvergadering)
41.123.023
(1.824.942)
Balans per 31 december 2013
39.038.908
(259.173)
Het obligo per participatie bedraagt per 31 december 2013
50.832
Het verloop per individuele lening is hieronder nader gespecificeerd:
_____________________________________________________________________________________
Rentevast
Leningperiode tot
Balans per
Balans per
gedeelte
Rente %
en met
01-01-2013
Aflossing
31-12-2013
_____________________________________________________________________________________
A
B
8.
eenmaands Euribor + 50 basispunten
4,81%
30-06-2014
9.856.022
31.267.001
2.084.115
9.856.022
29.182.886
41.123.023
2.084.115
39.038.908
31-12-2013
_________
31-12-2012
_________
Crediteuren en overige schulden
Te betalen accountantskosten
Vooruitontvangen huur
Crediteuren
Te betalen beheervergoeding
Te betalen rente en aflossing
Waarborgsommen in beheer
Servicekosten
Te betalen overige kosten
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
15.488
61.066
84.186
43.961
85.907
158.959
9.716
69.752
9.108
65.612
34.096
40.419
143.740
126.987
(2.528)
97.997
529.035
515.431
25
7. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
1.
Exploitatiekosten
De specificatie van de exploitatiekosten is als volgt:
2013
_________
Klachtonderhoud
Groot onderhoud
Leegstandkosten/servicekosten eigenaar
Beheervergoeding *)
Onroerende zaakbelastingen/waterschapslasten
Verhuurderheffing
Verhuurcourtage
Reclame- en promotiekosten
Juridische kosten
Administratiekosten VvE
Administratiekosten
Verzekeringen
195.639
415.417
42.267
160.375
147.940
7.715
21.814
5.925
14.425
77.503
(1.138)
39.532
2012
_________
237.180
436.001
21.609
154.550
168.298
17.739
13.909
13.640
79.206
6.928
40.259
1.127.414
1.189.319
2013
_________
2012
_________
Huuropbrengsten
Bij/af: Servicekosten
2.828.214
388.166
2.713.428
364.185
Bij/af: Saldo vooruitontvangen huren / achterstallige huren
3.216.380
(8.874)
3.077.613
13.383
Geïncasseerde huuropbrengsten
3.207.506
3.090.996
160.375
154.550
2013
_________
2012
_________
4.800
15.489
37.207
4.800
15.180
36.603
57.496
56.583
*) Beheervergoeding
De specificatie van de beheervergoeding is als volgt:
Beheervergoeding 5%
2.
Algemene kosten
De specificatie van de algemene kosten is als volgt:
Kosten Stichting/Bewaarder
Accountantskosten
Taxatiekosten
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
26
3.
Overeenkomst ter zake van Beheer en Bewaring
Tussen de Maatschap, Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de bewaarder") en Staalbankiers
Vastgoedfondsen Beheer B.V. ("de beheerder") is een overeenkomst gesloten betreffende het beheer en de
bewaring. Deze overeenkomst voorziet onder meer in het volgende:
4.
(a)
Een eenmalige vergoeding van 2% voor Staalbankiers N.V. (initiatiefnemer) voor zijn werkzaamheden
en risico’s met betrekking tot het aangaan en de promotie van de Maatschap en de Bewaarder en de
aankoop van de onroerende zaken.
(b)
Een vergoeding voor de beheerder van 5% (inclusief BTW) over de ontvangen huuropbrengsten van
het onroerend goed.
(c)
Een vergoeding voor de beheerder bij verkoop van het onroerend goed van 10% van de verkoopwinst,
bepaald als het verschil tussen de verkoopopbrengst en de kostprijs bestaande uit de aankoopprijs
inclusief de aankoopkosten.
Belastingen
In de jaarrekening zijn geen belastingen over het resultaat en uitkeringen verwerkt, aangezien de Maatschap
niet zelfstandig belastingplichtig is. Volgens de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 en de Wet op
Vennootschapsbelasting 1969 worden, vanwege de fiscale transparantie, de bezittingen en schulden van de
Maatschap direct toegerekend aan de vennoten.
5.
Kostenratio
Het niveau van de kosten van de Maatschap, gerelateerd aan haar gemiddelde intrinsieke waarde, beliep
148,0%. Hierbij zijn de verkoopkosten buiten beschouwing gebleven.
6.
Omloopsnelheid van de activa
Het aantal in 2013 verkochte woningen gerelateerd aan het aantal woningen aan het begin van het
boekjaar beliep 3,3%.
Den Haag, 18 maart 2014
Staalbankiers N.V.
J.G.P. Hage
mr. P.J. Keller MRE FRICS
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
27
8. OVERIGE TOELICHTINGEN
1.
Gelieerde partijen
De projecten werden door de bewaarder ten behoeve van de Maatschap verworven van
Staal Satelliet I B.V. die de door haar verkregen objecten had gekocht van niet-gelieerde partijen.
Nadien heeft geen acquisitie meer plaatsgevonden.
Bij het uitvoeren van haar werkzaamheden zal de beheerder gebruikmaken van de diensten van een
gelieerde partij: Staalbankiers N.V. De beheertaken worden verzorgd door de afdeling Vastgoedfondsen
van Staalbankiers. Bij de uitoefening van deze taken treedt Staalbankiers uitsluitend op in het belang van
de vennoten. Hierop houdt de bewaarder toezicht. De uitbesteding zal plaatsvinden in overeenstemming
met artikel 38 van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft met betrekking tot de
voorwaarden waaraan voldaan moet worden bij het uitbesteden van één of meer taken van beheer.
Er zal niet in gelieerde partijen worden belegd.
2.
Persoonlijke belangen bestuurders en commissarissen
Het totale persoonlijke belang van de bestuurders en commissarissen in Maatschap Woningmaatschap
XXXIX is nihil.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
28
9.
OVERIGE GEGEVENS
1.
Controleverklaring
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring op pagina 32 en 33.
2.
Uitbreiding en vervreemding van maatschapaandelen en liquidatie
Na 29 juni 2007, de startdatum van de Maatschap, kunnen zonder toestemming van alle vennoten geen
nieuwe maatschapleden toetreden, noch kan het maatschapkapitaal worden verhoogd.
De (statutaire) einddatum van de Maatschap is 29 juni 2014. Het al dan niet verlengen van de
maatschapperiode zal aan de orde komen in de extra Vergadering van Vennoten d.d. 15 april 2014.
3.
Winstverdeling
Artikel 13 van de maatschapovereenkomst luidt als volgt:
4.
(1)
De winst – het positieve saldo van het exploitatieresultaat en het verkoopresultaat van de winst- en
verliesrekening, vermeerderd met het bedrag van de (eventuele) afschrijvingen – wordt met
inachtneming van de volgende leden van dit artikel twee keer per jaar aan de vennoten uitgekeerd,
tenzij de Vergadering van Vennoten besluit tot reservering van (een gedeelte van) de winst. In geval
van reservering van de winst wordt de kapitaalrekening van ieder der vennoten gecrediteerd
overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde. Tegelijk met de uitkering van de winst kan ook een
restitutie van een deel van de eigen inbreng plaats hebben.
(2)
De beheerder kan besluiten om een extra voorschot op de winst uit te betalen.
(3)
Iedere vennoot is in de winst gerechtigd naar rato van de inbreng op zijn maatschapaandeel. Indien
een vennoot zijn winstaandeel niet (volledig) opneemt, wordt het (resterende) winstaandeel geboekt in
rekening-courant met die vennoot.
(4)
Verliezen worden door de vennoten gedragen in de lid 3 bedoelde verhouding. Verliezen worden op de
kapitaalrekening van ieder der vennoten gedebiteerd overeenkomstig het in de vorige zin bepaalde.
(5)
Indien blijkens de vastgestelde winst- en verliesrekening over enig boekjaar verlies is geleden, hetwelk
niet uit een reserve bestreden of op andere wijze gedekt wordt, geschiedt in de volgende jaren geen
winstuitkering, zolang zodanig verlies niet is aangezuiverd, tenzij de Vergadering van Vennoten anders
besluit.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012
De jaarrekening 2012 is vastgesteld in de maatschapvergadering gehouden op 17 april 2013. De
maatschapvergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane
voorstel.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
29
5.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013
Het bedrag beschikbaar voor uitkering aan vennoten bedraagt € 680.094. Dit bedrag omvat het resultaat
over 2013 ad € 201.627, vermeerderd met een liquiditeitsoverschot ad € 456.233 en vermeerderd met
€ 22.234 als gevolg van een waardeaanpassing van twee ingekochte participaties naar taxatiewaarde.
Op basis hiervan zou over 2013 een bedrag van € 885 per participatie kunnen worden uitgekeerd. Er heeft
geen interim-uitkering over 2013 plaatsgevonden.
Aangezien de financier geen toestemming verleent tot het doen van een slotuitkering, stelt de beheerder
voor de beschikbare liquiditeit ad € 885 per participatie extra af te lossen op de hypothecaire lening.
In de Vergadering van Vennoten, te houden op 15 april 2014, zal het definitieve uitkeringsbeleid worden
vastgesteld.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
30
MAATSCHAP
WONINGMAATSCHAP XXXIX
CONTROLEVERKLARING 2013
Conform het advies van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) ter vermijding van fraude met
handtekeningen van accountants, is de controleverklaring niet voorzien van een persoonlijke handtekening. De
Beheerder heeft de originele, ondertekende verklaring in zijn bezit. Indien u deze wilt inzien, verzoeken wij u dit
kenbaar te maken bij de Beheerder (telefoon: 070 310 14 92 / e-mail: [email protected]).
Verdere informatie kunt u vinden op de website van de NBA: www.nba.nl.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
31
Controleverklaring: zie aparte pdf.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
32
MAATSCHAP
WONINGMAATSCHAP XXXIX
BIJLAGEN JAARREKENING 2013
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
33
FISCALE OPGAVE 2013
Bijgaand treft u de berekening aan van de (fiscale) waarde en opbrengst per participatie in Maatschap
Woningmaatschap XXXIX over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013.
Doel van de invulinstructie is om de vennoten te informeren over de wijze waarop de participatie in Maatschap
Woningmaatschap XXXIX in de aangifte kan worden verantwoord. Opgemerkt wordt dat iedere vennoot zelf
verantwoordelijk is voor het opstellen van zijn of haar aangifte.
Fiscale waardering
Doordat de Maatschap transparant is voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting, worden de bezittingen en
schulden van de Maatschap pro rata toegerekend aan de vennoten, ongeacht of de vennoot een particuliere
belegger, ondernemer of aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit (bijvoorbeeld een B.V. of een N.V.)
is.
Vennoten worden geadviseerd, mede in verband met hun specifieke omstandigheden, hun eigen persoonlijke
(fiscale) adviseur(s) te raadplegen. Veranderingen in inzichten van de Belastingdienst, jurisprudentie of in wetof regelgeving zijn voor rekening en risico van de vennoten.
Particuliere belegger (box 3)
In het prospectus (hoofdstuk 7 Fiscale aspecten) is de fiscale behandeling van de participaties voor een
particuliere belegger weergegeven. Tot 1 januari 2010 gold dat de onroerende zaken in bezit van de Maatschap
gewaardeerd dienen te worden tegen de waarde in het economische verkeer. Vanaf 1 januari 2010 is de fiscale
wetgeving gewijzigd en dienen de woningen van de Maatschap ten behoeve van box 3 gewaardeerd te worden
op basis van de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar, waarbij rekening gehouden wordt
met een lagere waarde wegens verhuurde staat. De waardering van de schulden van de Maatschap ten
behoeve van box 3 is ongewijzigd en dient plaats te vinden tegen de waarde in het economische verkeer.
De fiscale waardering van de bezittingen van de Maatschap is conform het hiervoor genoemde wettelijke
waarderingsvoorschrift vastgesteld. De waardering van de schulden van de Maatschap naar waarde in het
economische verkeer vindt plaats op de wijze zoals deze in het verleden door de beheerder is gehanteerd.
Per 1 januari 2011 kent de rendementsgrondslag van box 3 slechts nog maar één peildatum, namelijk de
waarde van de bezittingen en schulden per 1 januari. De waarden per 31 december worden niet meer in de
belastingaangifte opgenomen. De aldus bepaalde fiscaal te rapporteren waarden van bezittingen en schulden,
die de grondslag vormen voor de heffing in box 3, zijn opgenomen in de hierna bijgevoegde Fiscale bijlage A.
Als voorbeeld is bijgevoegd het model van het aangiftebiljet “P” 2013.
IB-ondernemers (box 1) en vennootschapsbelastingplichtige entiteiten
Indien een rechtspersoon/vennoot participeert in een Maatschap dan wel een natuurlijk persoon/vennoot voor zijn
of haar deelname wordt aangemerkt als een ondernemer in box 1, wordt de desbetreffende vennoot belast voor
een pro rata gedeelte van het fiscale resultaat van de Maatschap.
De waarde van de bezittingen en schulden vormt bij deze vennoten derhalve niet de heffingsgrondslag. Om tot
vaststelling van het aan te geven resultaat te komen, wordt een vermogensvergelijking opgesteld waarbij de
commerciële waarderingen worden omgezet in een fiscale waardering. Bij het opstellen van de
vermogensvergelijking is derhalve van belang op welke wijze de bezittingen en schulden van de Maatschap
commercieel zijn gewaardeerd in de balans en of er fiscaal een andere waardering geldt op basis van fiscale
regelgeving zodat er mogelijk fiscale/commerciële verschillen zijn.
De waardering van de bezittingen en schulden van de Maatschap vindt zowel in de commerciële als in de fiscale
balans in beginsel plaats tegen historische kostprijs, dan wel lagere realiseerbare waarde.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
34
Bij de bepaling van het aan te geven resultaat worden de aan de vennoot toegerekende inkomsten, zoals huur en
interest, verminderd met fiscaal aftrekbare kosten (exploitatiekosten, betaalde interest, etc), in de belastingheffing
betrokken.
Voor een participatie die tot het vermogen van een onderneming behoort en die volgens de regels van box 1
(winst uit onderneming) wordt belast dan wel in bezit is van een aan vennootschapsbelasting onderworpen
entiteit, zijn de in Fiscale bijlage B aangegeven waarden van activa en passiva alsmede de fiscale
winstberekening relevant voor uw aangifte.
Administratieplichtigen die in Nederland wonen of gevestigd zijn, zijn vanaf 1 januari 2005 wettelijk verplicht
elektronisch aangifte te doen voor de inkomstenbelasting met winst uit onderneming en de
vennootschapsbelasting. Dat betekent dat u vanaf het belastingjaar 2004 verplicht bent om elektronisch aangifte te
doen. Voor vragen omtrent de wijze van elektronisch aangifte doen, verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal)
adviseur(s) dan wel de Belastingdienst (infonummer ondernemers 0800-0543 of www.belastingdienst.nl).
Fiscale bijlagen
De in de Fiscale bijlagen opgenomen bedragen, vermenigvuldigd met het aantal door u gehouden participaties,
kunnen worden gerapporteerd in de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting 2013.
De structuur van de Maatschap is door de Belastingdienst als juist bevestigd (de zogenaamde ruling). Uw
belastinginspecteur kan met vragen of een nadere toelichting terecht bij:
Belastingdienst
De heer Hoffmann
Postbus 30507
1800 ED ALKMAAR
Deze bijlagen behoeven niet bij de in te dienen aangifte te worden gevoegd.
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
35
Fiscale bijlage A
Aangifte inkomstenbelasting 2013 – box 3
Fiscale waarde per participatie Maatschap Woningmaatschap XXXIX te Den Haag
Model volgens aangiftebiljet “P” 2013
Box 3
in euro’s
Bezittingen
20d
Overige vorderingen en contant geld
Waarde bezittingen op 1 januari 2013
20f
766
Overige onroerende zaken. Niet de eigen woning die hoofdverblijf is
Waarde bezittingen op 1 januari 2013
57.529
Schulden
21a
Waarde schulden op 1 januari 2013
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
54.217
36
Fiscale bijlage B
Aangifte inkomstenbelasting 2013 – box 1/vennootschapsbelasting 2013
Fiscale waarde en opbrengst per participatie Maatschap Woningmaatschap XXXIX te Den Haag
Fiscale vermogensopstelling per 31 december 2013
in euro’s
Activa
Materiële vaste activa
Onroerende zaken
Vlottende activa
Liquide middelen en Overige vorderingen
Passiva
Schulden en overlopende passiva
Schulden aan kredietinstellingen
Overige schulden
72.133
1.307
50.832
689
Fiscale winstberekening
Opbrengsten
1
Boekwinst op activa
Opbrengsten van rente op banktegoeden
2
Overige opbrengsten
Overige bedrijfskosten
3
Exploitatiekosten overige materiele vaste activa
4
Verkoopkosten
Kosten van schulden, andere rentelasten en soortgelijke kosten
5
Andere kosten
265
5
3.682
(1.468)
(138)
(2.009)
(75)
De onroerende zaken zijn in deze bijlage gewaardeerd tegen historische kostprijs. Onder
omstandigheden kunt u de onroerende zaken op lagere realiseerbare waarde waarderen. In dat
geval kunt u het afwaarderingresultaat ten laste van uw fiscale winst brengen.
De lagere realiseerbare waarde van de onroerende zaken per participatie bedraagt
De afwaardering per participatie bedraagt
50.078
22.055
Per 1 januari 2007 wordt de afwaardering van gebouwen op lagere realiseerbare waarde, de onderdelen van
deze gebouwen, de daarbij behorende ondergrond en aanhorigheden als één bedrijfsmiddel beschouwd indien
deze in dezelfde handen zijn dan wel bij een verbonden lichaam. Waardering op lagere realiseerbare waarde is
slechts geoorloofd, voor zover en zolang deze aantoonbaar duurzaam lager is. Indien in een volgend jaar de
realiseerbare waarde van het gebouw is gestegen, moet waardering naar die hogere realiseerbare waarde
plaatsvinden tot maximaal het bedrag dat volgens het gehanteerde stelsel van afschrijving als boekwaarde van
het gebouw zou zijn vastgesteld. Voor vragen omtrent de eventuele gevolgen van deze wetswijziging voor uw
specifieke situatie verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de Belastingdienst
(infonummer ondernemers 0800-0543 of www.belastingdienst.nl).
1
2
3
4
5
Verkoopprijs minus geactiveerde kostprijs onroerende zaken
Huuropbrengsten
Beheervergoeding, onroerende zaakbelasting, waterschapslasten, onderhoud, verzekeringen, administratiekosten
Inclusief makelaarscourtage en winstdelingsregeling Staalbankiers N.V.
Algemene kosten
WONINGMAATSCHAP XXXIX / 2013
37

Download Report