Sander Lenferink

Funding & value capturing:
Innovatieve instrumenten voor de
finance & governance van knooppuntontwikkeling
Dr. Sander Lenferink
Institute for Management Research
28 maart 2014
Achtergrond: Value capturing als proces
Value creation
Ontwikkeling
basisinfrastructuur
• Transport
• Water
• Electriciteit
• Communicatie
Verbeteren bestaande
infrastructuur
Value
capture
Direct:
• Belasting
Value
expenditure
Algemene middelen
Indirect:
Projectgebonden
• Bijdrages
• Optimalisaties (bijv.
• Ontwikkelovereenkomst Inpassing)
• Ontwikkelrechten
• Compensatie
Naar een nieuwe gebiedsontwikkeling?
Op zoek naar innovatieve instrumenten voor value capturing:
• Andere rol publiek-privaat?
• Meer bottom-up?
• Lokale financiering?
Implementing TOD (iTOD) – Randstad Noordvleugel
Urban Regions in the Delta (URD) – Regio Arnhem – Nijmegen
- Zoektocht naar finance en governance instrumenten
- Vormgeven aan randvoorwaarden voor toepassing in NL
Fase 1. Inventarisatie en verkenning
Fase 2.
Experimenten
- Verhandelbare ontwikkelingsrechten
Fase 3. Fit-for-practice
Fase 1.
Inventarisatie en verkenning
Initiatief
Governance
Financieel
Juridisch
Integrale
Ontwerp-/ontwikkelwedstrijd
Fondsvorming
Stedelijke erfpacht
gebieds-
Joint venture light
Uitruilbare ontwikkelrechten
ontwikkeling
Bouwclaim nieuwe stijl
VvE op gebiedsniveau
Assessment districts /
Investeringszone
Tax incremental financing (TIF)
Gebiedsconcessies
(algemeen)
Collectief particulier
Leegstandsverordening
Garantieregelingen
Tijdelijke verhuur / functies
opdrachtgeverschap
Unbundled Parking
Organische ontwikkelstrategie
Meerjarige koppeling
Particulier beheer buitenruimte
ontwikkeling en exploitatie
Stedelijke herverkaveling
Integrale
Publieke ontwikkelaar
Fondsvorming (varianten
Open bestemmingsplan
gebieds-
Regionaal ontwikkelbedrijf
gebied + infra)
Bouwenveloppen
ontwikkeling
Alliantie
Coalitiemodel
Gebiedsonderneming
EMVI
Eigen initiatief
Stedelijke herverkaveling
(+infra)
Gebiedsaandelen (vastgoed +
Verhandelbare ontwikkelrechten
openbare ruimte + infra)
Verhandelbare CO²-
(combinatie
met infra en
mobiliteit)
Tax incremental financing (TIF) emissierechten
Cofinanciering
Exploitatievergunning
Transportation utility fees
DBFM
Ontwikkelaarsbijdrage
DBFMO
Fase 1.
Inventarisatie en verkenning
Verscheidenheid reflectie van complexe samenleving:
• Maatwerk
• Nieuwe vormen, nieuwe arrangementen
Enkele interessante innovaties verder verkennen:
• Verhandelbare Ontwikkelingsrechten
• BIZ
• TIF
• Stedelijke herverkaveling
• Unbundled parking
Fase 2.
Experimenten
Verhandelbare ontwikkelrechten - context
Aanbod in plannen voor ontwikkeling (woningen, bedrijven en
kantoren) veel groter dan vraag
Bijv. Aanbod bedrijventerreinen tot 2025:
210 hectares
Vraag tot 2025:
120 hectares
Gevolg:
Waarde ontwikkeling gaat omlaag
Alle aanbieders (= gemeentes) lijden hieronder
Tragedy of the commons
Overaanbod als Prisoners’ dilemma
Game theory : Economische, rationele beslissing
Speler 2
Strategie 1
5
Strategie 1
Speler 1
(beperken aanbod)
5
7
1
1
Strategie 2
(maximum aanbod)
Strategie 2
7
3
Bijv. Speler 1:
7 > 5
3 > 1
Strategie 2
3
• Betekenis: Gemeentes zullen het maximum aan rechten/plannen blijven
aanbieden, ongeacht wat andere gemeentes doen!
• Maar in de praktijk zullen ze communiceren, wat is daarvan de invloed?
Verhandelbare ontwikkelrechten - Experiment
Welk gedrag vertonen gemeenten in de onderhandeling over het verminderen van
aanbod van plannen? (m.n samenwerking vs. concurrentie)
De rol van…
• Informatiebeschikbaarheid ( weet je de kostenstructuur van andere spelers?)
• Communicatie (kun je communiceren met andere spelers?)
… in de onderhandelingen van spelers over het
aanbieden van ontwikkelingsplannen?
Experimen
t
Beperkte
Communicat
ie
Open
Communica
tie
Beperkte
Informatie
Open
Informatie
Beperkte
Informatie
Open
Informatie
Het Experiment (80+ deelnemers)
Beperkte communicatie
Open communicatie
Hoe werkt het Experiment?
5 spelers (gemeenten) n = 5 : {1, 2, 3, 4, 5}
Spelers
Max Aanbod(s)
Aanbod (x)
1
s1
x1
2
s2
x2
3
s3
x3
4
s4
x4
5
s5
x5
Winst (p)
p1
p2
p3
p4
p5
Voor
pi  xi (r  ( xi  D) f )  ( si  xi )c
en
0  xi  si
5
is het collectieve optimum
max  pi
i 1
s  D
x
p
i
i
i
350.000
Resultaten Onderhandeling
Opbrengsten uit aanbod
295K
300.000
250K
250.000
350
300
200.000
Aanbod van plannen
300
268
250
259
207K
142K
100.000
227
200
150.000
192K
50.000
177
0
Closed
Beperkte
Information
informatie
150
100
Limited
Communication
Open
Open
communicatie
Communication
Revealed
Open
Information
informatie
Beperkte communicatie
50
0
Closed
Beperkte
Information
informatie
Revealed
Optimum
Open
Optimum
Information
informatie
Optimum
Optimum
Verhandelbare Ontwikkelrechten – Conclusie experiment
Informatiebeschikbaarheid
Open
Communicatie
Beperkt
Open
+++
+
Beperkt
++
-
In abstracte experimentele setting:
• Spelers communiceren, delen informatie en komen dichter bij het
optimum
• Informatiebeschikbaarheid (bijv. kostenstructuur) lijkt belangrijker
dan open communicatie bij dienen algemeen belang
•
Dus open boek onderhandelingen bij gemeentelijke afstemming?
Fase 3. Fit –for –practice - Verhandelbare ontwikkelrechten
Onderhandeling op Maptable in corridor
Arnhem – Doetinchem en Zaancorridor
(échte cijfers & échte plannen):
• Met regionale spelers
• Met lokale ambtenaren
• Met politici (en politieke spanningen?)
Fase 3: Fit-for-practice - Eerste bevindingen uit corridor
Arnhem-Doetinchem
• Concurrentie belemmert samenwerking:
o Regionale spelers laten makkelijker plannen los dan lokale ambtenaren:
“Ik lever niet mijn plannen in om jouw bedrijventerrein mogelijk te maken”
o Sub-regio’s zitten elkaar in de weg:
“Doetinchem is niet betrokken bij de afstemming van plannen in de stadsregio
Arnhem-Nijmegen”
• Financiële onderhandelingen o.b.v. ruimtelijke argumenten:
o Visualisatie helpt om probleem echt te maken
• Rol provincie: actief en sturend of als scheidsrechter?
“De provincie moet nú aangeven wat gewenst is, en had dat eerder al moeten doen”
• Bedrijfsmatige activiteiten zijn niet gericht op het station
“Bij TOD gaat het in deze corridor alleen om wonen”
• Verhandelbare ontwikkelrechten kunnen overaanbod voorkomen, maar
o toepasbaarheid is een probleem: hoe markt af te bakenen?
o de relatie met knooppuntontwikkeling (nog) niet duidelijk
Dank u
Voor meer informatie en
de experimenten met andere instrumenten:
[email protected]
024-3611477

Download Report