Jaarrekening
Deel III
Jaarrekening 2013
Jaarrekening
2013
ALGEMEEN
Naam van de toegelaten instelling :
Stichting Vidomes
Statutaire Vestigingsplaats :
Delft
Adres en vestigingsplaats hoofdkantoor :
Kleveringweg 24 te Delft
Postadres :
Postbus 390, 2600 AJ Delft
Telefoonnummer :
(015-) 2702900
E-mail adres :
[email protected]
Internetsite :
www.vidomes.nl
Kamer van Koophandel :
's-Gravenhage, nummer 27212980
INHOUD JAARREKENING 2013
Omschrijving
Pagina
Jaarverslag van het bestuur
4
1.
Balans per 31 december 2013 (voor voorgestelde resultaatbestemming)
5
2.
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013
6
3.
Kasstroomoverzicht 2013 (directe methode)
7
4.
Algemene toelichting
8
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
9
6.
Grondslagen voor waardering van het resultaat
15
7.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
17
8.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
18
9.
Kasstroomoverzicht
20
10.
Toelichting op de balans per 31 december 2013
21
11.
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2013
31
12.
Overige informatie
38
13.
Overige gegevens
40
14.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
41
JAARVERSLAG VAN HET BESTUUR
Voor het jaarverslag van het bestuur verwijzen wij u naar het jaarverslag Vidomes 2013.
blz: 4
1. BALANS PER 31 DECEMBER 2013
(voor voorgestelde resultaatbestemming)
Balans per 31 december 2013 (* € 1.000,- afgerond)
Activa
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa
Immateriële vaste activa
Licenties software
A1.
A1.1
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie
A2.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
A2.1
478
729
6.171
7.084
A3.
A3.1
159.919
142.724
A3.2
A3.3
A3.4
1.505.470
36.286
18.465
1.573.161
33.533
22.087
1.720.140
Financiële vaste activa
Overig kapitaalbelang
Latente belastingvordering
Overige effecten
Te vorderen BWS-subsidies
Overige financiële vaste activa
A4.
A4.1
A4.2
A4.3
A4.4
A4.5
8
5.753
970
154
5
1.771.505
8
3.305
2.000
305
12.908
6.890
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
A5.
A5.1
A5.2
Onderhanden projecten
A6.
Vorderingen
Huurdebiteuren zittende huurders
Gemeenten
Overige vorderingen
Pensioenen
Overlopende activa
A7
A7.1
A7.2
A7.3
A7.4
A7.5
Liquide middelen
228
4.837
18.526
242
4.902
5.065
5.144
53
2.469
1.174
43
703
19
3.093
1.047
139
2.118
34
646
5.032
3.984
39.029
4.904
1.782.858
1.814.345
A8.
Passiva
Eigen vermogen
Wettelijke reserve participatie SWY
Overige reserves
Resultaat boekjaar
P1.
P1.1
P1.2
P1.3
1.006.175
38.422-
998.454
7.721
967.753
Egalisatierekening
Egalisatie BWS subsidies
P2.
P2.1
154
1.006.175
305
154
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
Voorziening latente belastingverplichting
Voorziening reorganisatiekosten
Overige voorzieningen
P3.
P3.1
P3.2
P3.3
P3.4
2.354
159
1.722
633
305
5.722
2.142
590
717
4.868
Langlopende schulden (leningen o/g)
Leningen overheid
Leningenkredietinstellingen
Verplichtingen uit verkopen onder voorwaarden
P4.
P4.1
P4.2
P4.3
16.338
691.227
37.390
9.171
16.176
668.918
34.171
744.955
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Schulden ter zake van pensioenen
Onderhanden projecten
Overlopende passiva
P5.
P5.1
P5.2
P5.3
P5.4
P5.5
P5.6
37.530
6.049
1.481
20.068
719.265
41.756
7.008
1.839
25
28.801
65.128
79.429
1.782.858
1.814.345
blz: 5
2. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013
Winst en verliesrekening over 2013 (* 1000,- afgerond)
Ref.
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en
onderhanden projecten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
1.
2.
3.
106.703
10.597
66
102.159
10.364
173
4.
5.
6.
7.
2.159
940
937
2.875
4.842
961
1.622
6.875
Som der bedrijfsopbrengsten
124.277
126.996
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa
en vastgoedportefeuille
Personeelskosten
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Overige personeelslasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
8.
9.
10.
10a.
10b.
10c.
10d.
11.
12.
13.
14.
1.266
790
11.030
3.020-
10.626
1.464
1.869
2.474
21.193
262
10.294
20.727
11.531
1.616
2.041
1.977
24.249
631
10.816
16.028
Som der bedrijfslasten
81.205
66.659
Bedrijfsresultaat
43.072
60.337
54.527-
21.870-
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
15.
Financiële baten en lasten
Waardeverandering financiële vaste activa en effecten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
16.
17.
18.
1.0301.866
32.234
6771.870
33.001
Som der Financiële baten en lasten
31.398-
31.808-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
42.853-
6.659
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Som der belastingen
19.
4.431
1.062
4.431
1.062
Resultaat na belastingen
38.422-
7.721
Resultaatbestemming
Onttrekking/Dotatie aan de overige reserves
Onttrekking/Dotatie aan de wettelijke reserve participatie SWY
Totaal
38.42238.422-
11.828
4.1077.721
blz: 6
3. KASSTROOMOVERZICHT 2013
(directe methode)
Kasstroomoverzicht over 2013 (* 1000,- afgerond)
2013
Ref.
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten
Ontvangsten van huurders
Ontvangsten van subsidiegevers
Ontvangsten overige
W1,2, A7
W3, P7
W7, A7, P5
Betalingen aan werknemers
Betalingen aan leveranciers onderhoud
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
Betalingen overige
W10, A4, P3,5
W11, A7, P5
W14, A7, P5
W10,12,13,14, A7, P3,5
116.622
161
2.586
112.131
195
12.255
119.369
10.65120.4744.76236.030-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen rente
Betaalde rente
Betaalde vennootschapsbelasting
W17, A7
W18
W19
71.917-
74.909-
47.452
49.672
135
32.779-
Kasstroom uit operationele activiteiten
124.581
11.52924.2494.90434.227-
168
32.86432.644-
32.696-
14.808
16.976
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen in materiële vastie activa
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen in financiële vaste activa
Investeringen in immateriële vaste activa
A2,7, P5
W5, A2,5,6,7, P5
A4
A4
A1, P5
29.17617.445
12.896
8
100-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
43.72816.864
12.91112
4791.073
40.242-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)
Aflossing langlopende schulden (leningen)
P4
P4
60.000
41.756-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie liquide middelen in boekjaar
113.800
85.71218.244
28.088
34.125
4.822
Mutatie liquide middelen in boekjaar
De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen:
Stand per 1 januari
Liquide middelen
Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet
Mutatie boekjaar
Liquide middelen
Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet
Stand per 31 december
Liquide middelen
Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet
Stand per 31 december
blz: 7
4.904
4.904
82
2.0381.956-
34.125
34.125
4.822
2.038
6.860
39.029
39.029
4.904
4.904
4. ALGEMENE TOELICHTING
Algemeen
Stichting Vidomes is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Haaglanden en is
werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Delft. De activiteiten
bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector.
Consolidatie
Vidomes heeft in 50 verenigingen van eigenaren een belang, veelal middels het bezit van een aantal woningen. Dit belang is niet gewaardeerd in de
jaarrekening, omdat Vidomes zich beroept op de wettelijke vrijstelling dat de gezamenlijke betekenis te verwaarlozen is op het geheel van de
jaarrekening (art. 2:407, lid a BW). Op basis van de beschikbare informatie van de verenigingen van eigenaren is het belang van Vidomes
gekwantificeerd op € 4,6 miljoen.
Presentatie
In RJ 645 zijn modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven.Voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoraal model
tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Vidomes kiest voor het categorale model.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Vidomes zich verschillende oordelen en
maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering
en resultaatbepaling zijn opgenomen in hoofstuk 8 van deze jaarrekening. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht
noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de
betreffende jaarrekeningposten.
Effecten (voorgenomen) regeringsbeleid
Vidomes wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze
maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een
door het CFV mogelijk jaarlijks op te leggen extra heffing voor saneringssteun.
De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Vidomes op van € 9,2 mln in 2014 naar € 13,1 mln in 2018. Voor de periode
2014-2018 houdt Vidomes rekening met een totale verhuurderheffing van € 56,9 mln.
Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2014 € 3,6 mln. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt Vidomes rekening met een totale
saneringsteun heffing van € 23,4 mln.
Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de
kapitaalmarkt heeft Vidomes een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de aankomende
jaren zien toe op personeel, organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op de exploitatiekasstroom van Vidomes.
Vidomes heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, nl. 1,33% in 2014 aflopend naar 0,42% in 2018.
Voor 2014 mag en zal Vidomes een hogere huurstijging realiseren dan waar in de projectie rekening mee is gehouden. Dit heeft een positief effect op
de exploitatiekasstromen van Vidomes.
Vidomes heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 30 mln per jaar. De
gecommitteerde investeringen per 31 december 2013 liggen onder dit bedrag. Over 2014 en 2015 zijn na afloop van het boekjaar al investeringen
geschrapt ten opzichte van de projecties.
Met deze maatregelen kan Vidomes in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Vidomes verwacht na uitvoering van
genoemde maatregelen blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, DSCR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsgraad) en daarmee toegang
te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.
blz: 8
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit
besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Door de Raad voor de Jaarverslaggeving is RJ 645 Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de
sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Vidomes past deze Richtlijn toe.
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,
uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
In de jaarrekening kunnen afrondingsverschillen voorkomen.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of actuele waarde. Indien geen specifieke
waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties
opgenomen. Met de referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden in
de jaarrekening genummerd.
Algemeen
Vergelijking met vorig jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridische afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen
inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom
projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de
bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Immateriële vaste activa
Licenties
De licenties zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De cumulatieve
afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.
De economische levensduur is overeenkomstig de contractperiode van de licentie. Ultimo 2013 betekent dit een levensduur van 3 jaar.
Met op balansdatum verwachte duurzame waardeverminderingen wordt rekening gehouden.
Materiële vaste activa
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs:
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige
gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven.
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend
toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan
bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke
financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de
gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
Verwerking van groot onderhoud:
Vidomes verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de verkrijgingsprijs indien wordt voldaan aan de criteria voor activering.
De geactiveerde kosten worden als afzonderlijk component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige
boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden
wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de
naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
blz: 9
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De cumulatieve
afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.
De verwachte economische levensduur van de activa ten dienste van de exploitatie is als volgt vastgesteld:
Kantoren en inventaris:
Bouw: 50 jaar
Overig: 5 - 10 jaar
Auto's:
5 jaar
Automatisering:
3-7 jaar
Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Indien de taxatiewaarde lager is dan de historische kostprijs minus afschrijvingen is er
sprake van een bijzondere waardevermindering.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden
geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij anders is vermeld.
Afschrijvingen
Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk
vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings-of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen de actuele waarde. De invulling van
deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs.
Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat al het vastgoed minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Vanwege de
herrekening voor Aedex is in 2013 al het bezit getaxeerd.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op
het eigen vermogen vermeld.
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De
huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend
goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage
zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Het beleid van Vidomes is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het
financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en
herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Vidomes zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat, met inachtneming van de
relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, de basis voor de waardering.
Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings-of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen marktwaarde in verhuurde staat met
inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De
aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige
(na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele
waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en
uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze
verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper
de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde
in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht.
Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF)
genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet
“contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten
wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de
volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan
uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s.
blz: 10
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet
naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet
ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”.
De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op deze basis komt een
opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en
segmentspecifieke risico’s. Voor 2013 bedraagt de basis IRS 1,907% en de sector risico-opslag 4,90%.
Voor de verschillende typen vastgoed en lokaties (wijken) worden gedifferentieerde percentages aangehouden met een bandbreedte van 0,25% tot 3,31%, hetgeen resulteert
in en disconteringsvoet van minimaal 7,01% en maximaal 11,93%.
De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode.
Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:
(1) locatieveroudering;
(2) economische / markttechnische veroudering en
(3) technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer
rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt
is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de
bouwperiode en de locatie van invloed. De door Vidomes gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,5% en 14,19%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse
huuropbrengst te delen door de exit yield.
Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit
afgegeven
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op
het eigen vermogen vermeld.
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden
verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige
exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische
omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde
meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van
meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere
jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
– Voor 2014 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 4,44% bestaande uit inflatie (2,75%) en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,69%
– Voor de jaren na 2014 is rekening gehouden met een huurverhoging van 2% (voorgaand jaar: 2%);
– jaarlijkse huurderving van 1,84% van de huuropbrengst (voorgaand jaar: 1,35% voor 2013 en voor 2014 e.v. 1,43%);
– mutatiegraad van 7,1% (voorgaand jaar: 7,3%) en huurharmonisatie tot 90% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 100% van de max. red. huur);
– jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%);
– genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.142,- per verhuureenheid (voorgaand jaar:€ 1.323,-);
– genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 360,- (voorgaand jaar:€ 399,-);
– kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 776,- per verhuureenheid
(voorgaand jaar: € 776,-);
– een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode voor een zelfstandige woning van € 5.000,-, een onzelfstandige woning €
2.500,-, voor BOG, MOG of parkeerplaatsen wordt de historische kostprijs gehanteerd of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem);
– een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen;
– een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
– de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem),
de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.
– Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later nog geen wettelijke kader. De minister heeft het wetsvoorstel voorbereid. In het wetsvoorstel zijn de tarieven voor
2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 3,81%, 4,49%, 4,91% en 5,36% van de WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de
liberalisatiegrens. De inschatting is gemaakt dat deze wetgeving doorgang zal vinden. Op basis van die inschatting is de verhuurdersheffing voor de jaren 2014 t/m 2017
ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages
– De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij
vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties
uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een
periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op
basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en
verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben
voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
blz: 11
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Vidomes verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking
van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Vidomes onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke
kwalificeren als een financieringstransactie.
Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties.
Als financieringstransactie kwalificeren:
• Verkopen waarbij Vidomes het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag wat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;
• Verkopen waarbij Vidomes een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
• Verkopen waarbij Vidomes een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de reële waarde op terugkoopmoment.
Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:
• De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het
verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde
waardestijging en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van
waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder
waardeverminderingsverlies.
• De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt
opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).
• De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden;
eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille'.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag wat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de
overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'niet-gerealiseerde
waardeverandering vastgoedportefeuille'.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er
wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken
waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde
zijnde de reële waarde.
Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder
'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde
herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
Financiële vaste activa
Overig kapitaalbelang
De participatie in Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) wordt gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde op grond van de meest recente jaarrekening. Indien het
eigen vermogen van SWY negatief is, wordt de participatie gewaardeerd op nihil.
De participatie in Warmtebedrijf Eneco Delft B.V. (WBED B.V.) wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.
Latente belastingvordering
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal
kunnen plaatsvinden. Deze actieve belastinglatenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. De gehanteerde
disconteringsvoet bedraagt 3,21%.
Bij het bepalen van de belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en passiva is rekening
gehouden met de verwachte levensduur van deze activa en passiva. Voor de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed betekent dit dat
alleen de latentie als gevolg van voorgenomen verkopen leidt tot een contante waarde hoger dan nihil. De contante waarde van de latentie voor het door te exploiteren bezit
tendeert naar nihil.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat
er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
De berekening van de latente belastingvorderingen vindt plaats tegen de op het einde van het belastingjaar geldende tarieven, voor zover bij de wet reeds vastgesteld.
Overige effecten
De onder de financiële vaste activa opgenomen certificaten in het Wif, die worden aangehouden tot het einde van de looptijd, worden initieel gewaardeerd op de reele waarde
van het cerrtificaat, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens wordt gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde.
Te vorderen BWS-subsidies
De te vorderen BWS-subsidies worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en vermeerderd met de toegezegde subsidies en de rente over het resterende saldo.
De waardering is tegen contante waarde. Contant making vindt plaats tegen rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38%. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van het
disconteringspercentage en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
blz: 12
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Overige financiële vaste activa
De onder de financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen en overige vorderingen, alsmede leningen en obligaties die tot het einde van de
looptijd zullen worden aangehouden. De vorderingen worden initeel gewaardeerd tegen reële waarde.
Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van de leningen of verwerving van de obligaties
sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook
transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen
worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst- en verliesrekening.
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen
geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
Afgeleide financiële instrumenten
De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het
onderliggende derivaat beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende derivaat niet-beursgenoteerd is, wordt het
derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met
het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet.
Vidomes past hedge accounting toe op alle afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Vidomes gedocumenteerd.
Vidomes stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge
instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie.
Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument
afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende.
• Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.
• Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de
hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie.
• Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook
gewaardeerd tegen de periode-einde koers.
Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de corporatie op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel
actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de corporatie de omvang van het
verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening.
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de
boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financieel actief zoals die is
bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daardoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de
waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te
waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van terugname, als er geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen
verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft onverkochte opgeleverde nieuwbouwwoningen en de teruggekochte Koopgarant woningen.
De onverkochte opgeleverde koopwoningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs bestaat uit
directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en
variabele kosten. Indien voor het vervaardigen noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten
opgenomen in de vervaardigingsprijs.
De teruggekochte (Koopgarant) woningen onder voorwaarden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zaken in aanbouw, welke per balansdatum nog niet verkocht zijn.
De onverkochte onroerende zaken in aanbouw worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs bestaat uit directe materiaalen arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten.
Indien voor het vervaardigen noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de
vervaardigingsprijs.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met
de incourantheid van de voorraden.
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw.
Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte
verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde
projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder vastgoed in ontwikkeling voor verkoop.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de
gamortiseerde kostrpijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.
blz: 13
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Huurdebiteuren
Een voorziening voor oninbaarheid huurdebiteuren wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Ultimo 2013 is met behulp van een ouderdoms analyse
het risico van oninbaarheid en de hiertoe benodigde voorziening op individuele basis bepaald. De voorziening is getoetst aan de werkelijke afschrijving in de afgelopen jaren.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan1 jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder
schulden aan kredietstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Reserve participatie SWY
Vidomes had een participatie van 15% in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Indien er sprake is van een negatief eigen vermogen, wordt het aandeel in het negatief eigen
vermogen gereserveerd.
Egalisatierekening BWS
Op deze rekening is het nog niet aan de exploitatie toegerekende deel van de toegezegde subsidie opgenomen.
De egalisatierekening is gewaardeerd tegen contante waarde. Deze wordt contant gemaakt tegen een rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38%. Jaarlijks wordt rente
toegevoegd op basis van het subsidierendement. De jaarlijkse vrijval is gebaseerd op een voorgecalculeerd subsidiebedrag. De vrijval komt ten gunste van de post
overheidsbijdragen in de winst- en verliesrekening.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom
van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte rederlijkerwijs kan worden geschat.
Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de reele waarde van het
complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de reele waarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit
meerdere een voorziening gevormd.
Voorziening voor latente belastingverplichtingen
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die
in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het
verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,21%.
Voorziening reorganisatiekosten
Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarover reeds in het verslagjaar besluitvorming heeft plaatsgevonden en interne communicatie heeft
plaatsgevonden.
Voorziening uitgestelde beloningen
De voorziening is gevormd voor toekomstige jubileum uitkeringen aan personeel. De waardering van de voorziening is tegen nominale waarde en gebaseerd op de komende
5 jaar.
Voorziening loopbaanontwikkeling
Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten uitgaven ter stimulering van de loopbaanontwikkeling.
Voorziening voor schadeclaims huurders
Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten schadeclaims van bewoners van de Populierendreef.
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs,
zijnde het ontvangen bedrag (nominale waarde) rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder kortlopende schulden.
Verplichtingen uit onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
In het kader van de verkopen onder voorwaarden heeft Vidomes een terugkoopverplichting. Deze verplichting bevat naast de marktwaarde min de afgesproken korting tevens
Kortlopende schulden
Kortlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen de gamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.
Verplichting verlofuren
Een verplichting is getroffen voor de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om aan de verplichting tot uitbetaling van de verlofuren ineens te kunnen voldoen. De
verplichting is gevormd op basis van het saldo verlof uren ultimo 2013 en het geldende uurtarief in januari 2014.
blz: 14
6. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN HET RESULTAAT
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op
transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde effecten en
afgeleide instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn
overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding
tot de in totaal te verrichten diensten.
Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximum 4% verhoogd met een
inkomensafhankelijk percentage van 0,5% of 2,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar
bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de
daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de 'lasten servicecontracten'.
Overheidsbijdragen
Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen:
– vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;
– overige overheidsbijdragen.
Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met
voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten.
Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als nettoomzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale
projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-enverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens
de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en
opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar
kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden
toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-enverliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden
projecten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de
vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden
verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn
overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen
en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Afschrijvingen op (im)materiële activa ten dienste van de exploitatie
De afschrijvingen op materiële vaste activa en licenties software worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats
volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.
Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.
Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen.
Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activa posten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben
betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van
de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde.
Voor onroerende zaken in ontwikkeling ontstaat deze bijzondere waardevermindering op het moment van investeringsbeslissing door de directie. Bij het bepalen van
de afwaardering op activa in ontwikkeling wordt conform RJ 645 rekening gehouden met het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de stichtingskosten
van het project.
blz: 15
6. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN HET RESULTAAT
Personeelskosten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover zij verschuldigd zijn aan
werknemers.
Pensioenen
Vidomes heeft de volgende pensioenregeling:
Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Vidomes heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling.
Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke
voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Vidomes betaalt hiervoor
premies waarvan de de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijk geïndexeerd, indien en voor zover
de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo
december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het
pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Vidomes heeft geen
verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte,
contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Vidomes. De premies worden
verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien
dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans
opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een
voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor:
• de verplichting van Vidomes tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het
pensioenfonds;
• extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Vidomes toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit
CAO-afspraken) bij een eindloonregeling;
• onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties;
• nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Vidomes.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum
worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en
verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-realiseerbare waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van
de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente
worden meegenomen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het
actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging
opgenomen leningenen en de gewogen rentevoet van de leningendie niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de
uitgaven en periode van vervaardiging.
Waardeveranderingen financiele vast activa en van effecten
Afwaarderingen op de geamortiseerde kostprijs van de financiele vaste activa worden rechtstreeks verwerkt in de winst-en verliesrekening.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Vidomes integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale
activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen
opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal
compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met
wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het hanteren belastingtarief.
Latente belastingvorderingen en latente belastingschulden worden opgenomen tegen contante waarde. Deze worden contant gemaakt tegen de netto rente. Dit
percentage bedraagt voor 2013 3,21%.
Vidomes heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald.
blz: 16
7. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING
Het treasurystatuut met daarin opgenomen het financieel beleid is vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de RvC in april 2012. In het treasury statuut
wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasury beleid van Vidomes dient het gebruik van afgeleide financiële
instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts
toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt
voor het innemen van een speculatieve positie.
Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Vidomes zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële
derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Prijsrisico's
Vidomes loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa, overige effecten. Vidomes beheerst het prijsrisico
door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen per tegenpartij.
Valutarisico
Vidomes is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
Renterisico
Vidomes loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa als gevolg
van wijzingen in de marktrente. Vidomes maakt geen gebruik van derivaten om dit risico op deze posten af te dekken.
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Vidomes risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de
rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Vidomes renteswaps gecontracteerd, zodat zij per
saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Vidomes een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening
tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op
basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasury statuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen
passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide
kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere
kosten dan bij het aanttrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil
zeggen dat betaaldata, hoofdsom en rentetype van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de
derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening of volledig daarbinnen vallen.
Bij een daling van de marktrente van 1% neemt de marktwaarde onder gelijk blijvende omstandigheden af met € 14,6M toe. Bij een rentestijging van 1% zal de
marktwaarde van de derivaten met 14,6M toenemen. Deze hebben geen directe impact op de Winst- en Verliesrekening en het eigen vermogen omdat sprake is
van een effectieve hedgerelatie.
Kredietrisico
Vidomes heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Vidomes maakt gebruik van meerdere banken als
tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.
Beschikbaarheidsrisico
Vidomes is voor de toegang tot de kapitaalmarkt veelal afhankelijk van de beschikbaarheid van de borging door het WSW.
Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Vidomes loopt per balansdatum zijn als volgt:
Banksaldo
Kredietlimiet
Lopende investeringsverplichtingen
Nog niet benutte borgings ruimte WSW (2014)
31 december 2013
€ 39.029.156
€ 16.000.000
€ 11.477.077
€0
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Vidomes zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.
blz: 17
8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. De directie dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die
van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Vastgoedbeleggingen, reële waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij bepaling van de reële waarde van de actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn
uiteengezet in de grondslagen.
De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een
bijzondere onzekerheid.
Generieke uitgangspunten voor woningen en BOG:
• Prijsinflatie: 20-jaars gemiddelde CBS
• Bouwkostenstijging: 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging
• Looninflatie: 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS.
• Disconteringsvoet
Het model maakt gebruik van de Discounted Cash Flow methode, waarbij de kasstromen in de toekomst contant worden gemaakt tegen het
Disconteringsvoet percentage. Dit percentage bestaat uit:
o De Interest Rate Swap (24 maands gemiddelde van een 10 jarig contract). Dit vast percentage voor alle objecten wordt door IPD op basis van
benchmark vastgesteld en bedroeg eind 2013 1,907%.
o Een sector opslag van 4,9% eind 2013. Dit is een opslag die rekening houdt met de kenmerken voor het beleggen in vastgoed. Per jaar wordt
dit percentage voor alle objecten vastgesteld door de taxateur, dit in overleg met de andere taxateurs die deelnemen aan IPD/aeDex. Vaak is dit
percentage een communicerend vat met de IRS, omdat de IRS per jaar erg kan fluctueren en de risico’s in het beleggen in vastgoed niet in deze
hoedanigheid mee fluctueert.
o Een risico opslag van 0,15% voor beleggingen in huurwoningen vanwege het risico in de combinatie van verhuurderheffing na 2017 en
potentiële inkomensafhankelijke huurverhogingen na 2014.
o Een risico opslag per object van minimaal 0,25% en maximaal 4,97% eind 2013. In dit percentage worden de exploitatierisico’s die
samenhangen met het specifieke object gewaardeerd.
Woningtaxaties
De waardering van de vastgoedbeleggingen is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat conform de IPD/aeDex. Die wordt bepaald door de
contante waarde te bepalen van de kasstromen over 15 jaar van de hoogste van een tweetal scenario’s: uitponden en doorexploiteren. Daarbij worden
de volgende uitgangspunten gehanteerd:
• Leegwaarde
De leegwaarde staat voor de verkoopwaarde van eén plattegrondtype in het object. De leegwaarde wordt bepaald door de taxateur op basis van
plattegronden, m2 GBO/VVO. De taxateur doet een geveltaxatie en vraagt referentietransacties op uit de NVM database en kadaster.
• Markthuur
De markthuur is de huurprijs die uitgaande van optimale marketing en verhuur behaald zou worden op het moment van waardebepaling. Indien de
maximaal redelijke huur lager ligt dan de markthuur en het betreft geen geliberaliseerde woning dan wordt de maximaal redelijke huur aangehouden.
• Mutatiegraad
Bij bestaand bezit is de historische verhuurmutatie, het gemiddelde van afgelopen 6 jaar, het uitgangspunt. De mutatiegraad staat gelijk aan het aantal
opzeggingen naar rato van het aantal contracten in een object/complex.
Bij nieuwbouw bepaalt de taxateur de verkoopmutatie op basis van o.a. verkoopcourantheid van de woningen, verkoopomgeving en verwachte lage
uitstroom door lage huur.
• Onderhoud
Gedurende de beschouwde periode wordt het woningobject onderhouden. Het onderhoud dat wordt uitgevoerd is bij wet afdwingbaar door de huurder en
betreft in geen geval investeringen.De onderhoudsnormen worden bepaald aan de hand van de Vastgoed Taxatie Wijzer (VTW).
• Beheer
De hoogte van de beheerskosten is overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. De parameter beheerskosten wordt daarom vastgesteld
onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outsourcingscenario. De beheerskosten worden bepaald aan
de hand van de Vastgoed Taxatie Wijzer.
• Exit yield
De exit yield geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jaars
exploitatieperiode. De vaststelling van de exit yield is beschreven onder de waarderingsgrondslag voor Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging.
blz: 18
8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
Taxaties BOG
De marktwaarde bij bedrijfsonroerend goed is op basis van het scenario doorexploiteren.Voorts gelden de volgende uitgangspunten.
• Markthuur
De huurprijs die bij nieuwe verhuring op het moment van waarderen gegeven de dan geldende vraag/aanbodverhoudingen op de markt, onder de
conditie van optimale marketing, ten hoogste tot stand kan komen. De markthuur is uit te drukken in een prijs per m2 VVO. Voor wat betreft het gebruikte
VVO-begrip en BVO-begrip wordt aangesloten bij de hiervoor volgens NEN-2580 geldende definitie.
• Markthuuraanpassing
Een percentage waarmee de markthuur zich naar verwachting jaarlijks zal ontwikkelen. In dit percentage, dat wordt gehanteerd om de jaarlijkse
markthuuropbrengsten gedurende de DCF-periode tot uiting te brengen, komt onder andere de positionering van het object/complex in de BOGhuurmarkt tot uitdrukking.
• Looptijd contract maanden
Het betreft hier de totale periode waarvoor het contract is aangegaan. De einddatum van het contract is de datum waarop zich het eerstvolgende
verlengingsmoment aandient, mits dat tevens het eerste moment is waartegen de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen dan wel het moment
waarop de bestaande huurovereenkomst van rechtswege eindigt.
• Onderhoud
Afhankelijk van de aanwezige voorzieningen en installaties in het betreffende object wordt aan de hand van de VTW een marktconform bedrag per m2
BVO per jaar ingeschat. Dit bedrag dient als basis voor het berekenen van de totale onderhoudskosten.
• Beheer
De hoogte van de beheerskosten is overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. De parameter beheerskosten wordt daarom vastgesteld
onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outsourcingscenario.
• Exit yield
De exit yield wordt bepaald onder de aanname dat de koper de huurexploitatie van het object/complex voortzet, dit tenzij nu al kan worden aangenomen
dat per het einde van de DCF-periode de marktpositie van het object/complex en/of de omgevingsfactoren met zich mee zullen brengen dat eventuele
kopers van dat moment de exploitatie zullen beëindigen en het object/complex zullen gaan herontwikkelen.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als
“intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten
en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting
is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake
indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de
projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en
aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Vidomes een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking
van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:
• het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
• de verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
• de waardering van de leningenportefeuille;
• het vormen van een herbestedingsreserve.
Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
De reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde
partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële
waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van
waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto
contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
blz: 19
9. KASSTROOMOVERZICHT
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de werkelijke ontvangsten en uitgaven opgenomen.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid
gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder
financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder
aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij
geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
blz: 20
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
31-12-2013
31-12-2012
Per 1 januari
Aanschafwaarde
Cumlatieve afschrijvingen
Boekwaarden
953.066
223.657729.409
1.118.547
717.578400.969
Mutaties
Investeringen
Buitengebruikstelling
Afschrijvingen
Afschrijvingen buitengebruikstellingen
Totaal mutaties
46.906
58.951298.03858.951
251.132-
479.302
644.783150.862644.783
328.440
Per 31 december
Aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarden
941.021
462.744478.277
953.066
223.657729.409
19.616.642
8.173.4424.359.5277.083.673
20.271.260
8.060.29312.210.967
214.810
325.448970.258187.969
509.428458.469325.448
622.534
912.842-
308.607
270.200693.025256.046
639.395270.200
4.359.5275.127.294-
18.535.746
8.627.9223.736.9936.170.831
19.616.642
8.173.4424.359.5277.083.673
ACTIVA
A1
A1.1
Immateriële vaste activa
Licenties software
De afschrijvingstermijn is 3 jaar.
A2
A2.1
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Per 1 januari
Aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijvingen
Waardeverminderingen
Boekwaarden
Mutaties
Investeringen
Buitengebruikstelling
Desinvestering
Desinvestering afschrijving
Afschrijvingen
Extra afschrijving
Cumulatieve afschrijvingen buitengebruikstelling
Waardeverminderingen
Totaal mutaties
Per 31 december
Aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijvingen
Waardeverminderingen
Boekwaarden
Het afschrijvingspercentage varieert van 0% tot 33,33%.
Waardevermindering bedrijfspanden betreft de afwaardering naar lagere taxatiewaarde. In 2012 zijn de vestigingspanden getaxeerd. Deze
taxaties zijn in 2013 opnieuw gebruikt. In 2012 bleken 3 van de 4 panden een lagere taxatiewaarde dan boekwaarde te hebben. In 2013 heeft op
de afwaardering een terugname plaatsgevonden doordat er op de panden is afgeschreven en hierdoor de boekwaarde is verlaagd.
De vergelijkende cijfers 2012 heeft er een reclassificatie plaatsgevonden tussen 'desinvestering' en 'waardeverminderingen' voor een bedrag van
€ 436.979,-. Dit betreft de afwaardering van de verbouwingskosten in de door ons gehuurde locatie op de Koningin Julianalaan 372b te Voorburg.
In 2012 is de huur door ons opgezegd.
blz: 21
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
A3
Vastgoedbeleggingen
Het verloop van de boekwaarden van de vastgoedbeleggingen is in het navolgende schema samengevat:
A3.1 t/m A3.4
Sociaal
vastgoed in
exploitatie
gekwalificeerd
als vastgoedbelegging
Commercieel
vastgoed in
exploitatie
31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Herwaarderingen
150.066.671
7.343.206-
885.294.829
687.866.251
Cumulatieve
waardeverminderingen
Boekwaarden per 1
januari 2013
Mutaties 2013
Investeringen
Overboeking vanuit
voorraad
Overboeking vanuit
materiele vaste activa
t.d.v. exploitatie
Desinvesteringen
Overboeking sloop
Herwaardering
Mutatie
waardeverminderingen
Overboeking gereedgekomen activa
Overboeking verkocht
onder voorwaarden
Overboeking vanuit voorziening onrendabele
investeringen
Afgeboekte nietgerealiseerde projecten
Overige overboekingen
Totaal mutaties 2013
31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Herwaarderingen
Cumulatieve
waardeverminderingen
Boekwaarden
Onroerende
zaken verkocht
onder
voorwaarden
35.586.248
2.052.844-
Vastgoed in
ontwikkeling
voor eigen
exploitatie
Totaal
46.354.364
24.267.000-
1.117.302.112
654.203.201
-
-
142.723.465
1.573.161.080
33.533.404
22.087.364
1.771.505.313
13.650
3.286.571
1.230.750
14.652.089
19.183.060
950.701
782.289
4.087.4904.578.63410.098.995
950.701
2.975.66415.198.21450.057.00615.074.823
-
3.804.759-
1.297.993985.3973.804.759
48.910.089-
15.198.21425.173.818-
15.198.214-
188.000
-
-
14.016.331
14.016.331-
17.195.842
67.690.580-
172.829.274
12.909.967-
886.528.598
618.941.901
159.919.307
1.505.470.499
-
3.622.781-
39.323.764
3.038.241-
28.312.634
9.848.052-
36.285.523
188.000
-
2.752.119
-
782.289
8.361.147-
15.198.214
6.710.948
-
51.365.400-
1.126.994.270
593.145.641
18.464.582
1.720.139.911
In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 17.457 woningen en 1.411 garages opgenomen. De
geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 2.639 miljoen.
De wijze van totstandkoming van de waardering is nader uitgewerkt in de 'Grondslagen voor waardering van activa en passiva' en onder
'Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling'. In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening
gehouden met een verhuurderheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van
respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ waarde. Na 2017 is geen rekening gehouden met verhuurderheffing.
Door Vidomes is een verkoopplan opgesteld waarin 2852 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 45 woningen
binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 7.875.000. De boekwaarde bedraagt
ultimo het verslagjaar € 4.755.875.
In totaal zijn 356 woningen verkocht onder voorwaarden vanaf 2005. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant”
principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 0% en 25% en een terugkoopverplichting door Vidomes.
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 1.776.088,- aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek
gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,28 %.
Het vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de
indeling naar complexen is differentiatie in de vastgoedsturing van Vidomes ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak
bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische
vastgoedbeleid van Vidomes.
blz: 22
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt € 989.810.377,- (2012:
1.102.182.395,-)
€
De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling, zijn van bijzonder belang door de waarschijnlijkheid dat toekomstige
gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van Vidomes zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de
effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse
opgenomen:
Parameters
Gehanteerd in
Stel mogelijke
Effect op bedrijfswaarde (1)
bedrijfswaarde
afwijking
x € 1 miljoen
In% van de bedrijfswaarde
Huurverhoging
1e jaar inflatie +1,88%, daarna 2%
-/-1%
€
-161,9
-16,4%
Huurharmonisatie
Gemiddeld 0,19% per jaar 1e 5 jaar) -/-0,19%
€
-29,8
-3,0%
Disconteringsvoet
5,25% gehele levensduur
-/-1%
€
100,1
10,1%
Variabele lasten
€ 1.142
-/-100
€
31,5
3,2%
Onderhoudslasten
€ 1.136
-/-100
€
31,5
3,2%
Restwaarde grond (zelfst. Woningen)
€ 5.000
-/-€ 5000
€
-44,0
-4,4%
Woning verkopen
239 woningen
-/- 100 woningen €
-4,2
-0,4%
(1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk).
Verzekering & zekerheden
De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen brand-, vliegtuig en stormschade. Er is geen verzekerde som per
eenheid of op totaalniveau vastgesteld. Verzekeraars zullen in geval van schade geen beroep doen op onderverzekering.
In het verslagjaar heeft Vidomes het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van
deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 7.916.113. Ingebruikname zal
in het volgende boekjaar plaatsvinden van de projecten Molenhof, Damcentrum en De Gilden/Leidschendam-Zuid
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder indirecte overheidsgarantie. Er zijn geen
hypothecaire zekerheden afgegeven.
31-12-2013
A4
A4.1
31-12-2012
Financiële vaste activa
Overig kapitaalbelang
Participatie Warmtebedrijf Eneco Delft te Delft
Saldo per 1 januari
Oprichting
Resultaat deelneming
Saldo per 31 december
8.000
8.000
8.000
8.000
Vidomes is voor 0,33% participant in Warmtebedrijf Eneco Delft. Het saldo einde boekjaar bedraagt 0,33% van het geplaatst kapitaal van het
warmtebedrijf per 31 december 2013. Het warmtebedrijf is per 9 augustus 2011 opgericht. De participatie is opgenomen tegen nominale waarde.
In het boekjaar is besloten de participatie in 2014 te beëindigen.
Participatie Stichting Woonformatie Ypenburg te Ypenburg
Saldo per 1 januari
Resultaat participatie
Afwaardering
Verkoop
Saldo per 31 december
1
1-
811.950
811.9491
-
Vidomes was voor 15% participant in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Op 30 januari 2013 heeft Vidomes haar participatie in SWY
overgedragen aan Staedion.
Totaal overige kapitaalbelang
A4.2
8.000
8.001
Latente belastingvordering
Verrekenbare tijdelijke verschillen:
Saldo per 1 januari
Dotatie
Onttrekking
Saldo per 31 december
2.457.257
16.750
429.8082.044.199
2.491.276
357.700
391.7192.457.257
847.969
2.860.886
Compensabele verliezen:
Saldo per 1 januari
Dotatie
Onttrekking
Saldo per 31 december
3.708.855
210.612
3.080.393
2.443.036847.969
Totaal latentie belastingvordering
5.753.054
3.305.226
De latente belastingvordering is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de (on)roerende zaken ten dienste van
de exploitatie en het (resterende) agio/disagio ter zake van de leningenportefeuille en derivaten.
Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum € 335.158,- binnen een jaar wordt gerealiseerd.
blz: 23
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
De actieve latentie voor de nog compensabele verliezen is in 2013 verder opgelopen i.v.m. een verwacht negatief fiscaal resultaat. De
verwachting is dat het compensabele verlies in 2015 kan worden gerealiseerd vanwege een verwachte fiscale winst in dat jaar.
De actieve belastinglatenties zijn gewaardeerd tegen de contante waarde. De disconteringsvoet bedraagt 3,21%. De nominale waarde van de
actieve belastinglatentie bedraagt € 6.768.465,- t.o.v. € 4.187.697 in 2012.
De latente belastingverplichtingen zijn toegelicht in hoofdstuk 8.
A4.3
Overige effecten
31-12-2013
Certificaten WIF
970.000
31-12-2012
2.000.000
De looptijd is vooralsnog onbepaald. De certificaten betreffen achtergestelde leningen van nominaal € 2.000.000,-. Het vaste rentepercentage
bedraagt 2,25%. De variable rente bedraagt maximaal 3,25%. Als marktwaarde is gehanteerd het gemiddelde van de intrinsieke waarde en de
geschatte executiewaarde op basis van de enkelvoudige balans van het WIF ultimo 2012.
A4.4
Te vorderen BWS-subsidies
Per 1 januari
Te vorderen BWS-subsidies
304.528
458.212
Mutaties
Bij: toevoeging rente
Af: ontvangen BWS-subsidies
Bij: correctie voorgaande jaren
Totaal mutaties
11.347
161.887
150.540-
18.420
194.826
22.722
153.684-
Per 31 december
Te vorderen BWS-subsidies
153.988
304.528
In 2014 zal € 81.271,- door de gemeenten worden afgelost.
De te vorderen BWS-subsidies worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en vermeerderd met de toegezegde subsidies en de
rente over het resterende saldo. De waardering is tegen contante waarde. Contant making vindt plaats tegen rentepercentage dat varieert van
3,53% tot 4,38%. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van het disconteringspercentage en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal
30 jaar. De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 2 jaar.
A4.5
Overige financiële vaste activa
Leningen u/g
-
12.900.000
De post leningen u/g bestond eind 2012 uit een kasgeldlening aan SWY van € 12.900.000,- met een rentevergoeding van 1,6%. Op 30 januari
2013 is deze afgelost.
Leningen personeel:
Saldo per 1 januari
Correctie vorig boekjaar
Verstrekkingen
Aflossingen
Saldo per 31 december
7.894
896
3.954
7.7195.025
8.967
10.896
11.9697.894
De post leningen personeel bestond eind 2013 uit de fietsplanregeling. De reële waarde is gelijk aan de boekwaarde. In 2014 zal € 3.006,worden afgelost.
Totaal overige financiële vaste activa
A5
A5.1
5.025
12.907.894
227.750
242.356
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft 2 teruggekochte Koopgarant woningen (2012: 1woning en 3 parkeerplaatsen).
In 2013 zijn er 13 woningen teruggekocht, 12 woningen zijn wederverkocht en 3 parkeerplaatsen zijn verkocht uit de voorraad per 1-1-2013
A5.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
4.836.703
Mutaties
Investeringen
Overboeking naar vastgoedbeleggingen in exploitatie
Resultaat Leidschendam-Zuid
Verkoop 7 woningen Citerstraat
Verwacht verlies grond Marienpark
4.902.154
8.578.453
898.345637.8371.231.3165.876.40665.451-
Totaal voorraden
5.064.453
5.144.510
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zaken in aanbouw, welke per balansdatum nog niet verkocht
zijn. De voorraad onderhanden werk bestaat eind 2013 uit de grondwaarde van de projecten Mariënpark (€ 2.988.000), Leidschendam-Zuid/De
Gilden (€ 1.804.620) en Molenhof (€ 44.096).
In de voorraad in ontwikkeling bestemd voor verkoop is een bedrag van € 544.777 aan rente opgenomen.
In de waardering van de voorraden van projecten is de omzetbelasting opgenomen. De omzetbelasting wordt teruggevorderd bij oplevering van
het project.
blz: 24
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
A6
31-12-2013
31-12-2012
2.469.039
84.360
2.500.00053.399
703.122
1.167.2422.933.159
2.469.039
Onderhanden projecten
Stand onderhanden projecten per 1 januari
Uitgaven in het boekjaar
Ontvangen termijnen woningen
Gerealiseerde winst
Saldo per 31 december
Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw.
Het onderhanden project eind 2012 (grond van project Damcentrum) is in 2013 verkocht en 100% gerealiseerd.
Er is 1 kavel van het project Leidschendam-Zuid in 2013 verkocht en in 2014 geleverd ad € 53.399.
A7
Vorderingen
Alle vordering hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven
het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
A7.1
Huurdebiteuren zittende huurders
Voorziening voor oninbaarheid
Stand per 31 december
De huurachterstand per 31 december is als volgt opgebouwd:
1 - 2 maanden
> 2 maanden
De huurachterstand in % van de totale jaarhuur en vergoedingen bedraagt:
A7.2
Gemeenten
A7.3
Overige vorderingen
1.440.040
266.0291.174.011
1.551.993
505.1061.046.887
29%
71%
33%
67%
1,23%
1,38%
42.627
138.739
Vordering vertrokken huurders
Voorziening voor oninbaarheid
714.127
618.43195.696
835.179
675.489159.690
Overige debiteuren
Voorziening voor oninbaarheid
615.489
8.000607.489
2.017.127
58.8391.958.288
Totaal overige vorderingen
703.185
2.117.978
Voor het risico van oninbaarheid van huur- en overige debiteuren is een voorziening opgenomen. De voorziening is berekend met behulp van een
ouderdomsanalyse op individuele basis. De totale voorziening is verdeeld over de zittende en vertrokken huurders.
A7.4
Pensioenen
Te vorderen pensioenpremies
A7.5
18.984
34.198
18.984
34.198
635.232
2.457.721
3.092.953
585.751
59.977
645.728
Overlopende activa
Vooruitbetaalde bedragen/vooruitontvangen facturen
Nog te ontvangen bedragen
Totaal overlopende activa
De post vooruitbetaalde bedragen bestaat voornamelijk uit vooruitbetalingen inzake automatiseringskosten en verzekeringskosten.
De post nog te ontvangen bedragen bevat een vergoeding voor het beëindigen van een huurcontract, verrekening BTW op project Mariënpark en
de verkoop van een woning.
De vergelijkende cijfers 2012 'vooruitbetaalde bedragen' zijn met € 407.007,- opgehoogd. Dit betreft ramingen nog te betalen servicekosten die
voorgaand jaar in mindering waren gebracht op vooruitbetaalde bedragen, maar dit jaar gepresenteerd worden onder de overlopende passiva.
A8
Liquide middelen
Kassen diverse vestigingen
ABN AMRO
ING
Rabobank
Gelden onderweg
22.943
21.166
38.958.593
12.037
14.417
37.220
8.627
4.840.439
418
17.038
Totaal liquide middelen
39.029.156
4.903.742
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Vidomes.
blz: 25
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
PASSIVA
P1
P1.1
Eigen vermogen
31-12-2013
Wettelijke reserve participatie SWY
Saldo per 1 januari
Correctie vorig boekjaar
Resultaat participatie
Overboeking naar Overige reserve
Saldo per 31 december
-
31-12-2012
4.106.606
4.106.606-
Vidomes was voor 15% participant in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Op 30 januari 2013 heeft Vidomes haar participatie in SWY
overgedragen aan Staedion.
P1.2 t/m P1.3
Overige reserves
Saldo per 1 januari
Overboeking vanuit Wettelijke reserve participatie SWY
Jaarresultaat te onttrekken/toe te voegen aan overige reserves
Saldo per 31 december
1.006.174.263
38.421.750967.752.513
994.346.527
4.106.606
7.721.130
1.006.174.263
Voor het bepalen van de ongerealiseerde herwaarderingen is voor het berekenen van het verschil tussen de reële waarde en de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs uitgegaan van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Ultimo 2013 is in totaal € 728.063.367,- aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2012: € 782.253.336,-).
In 2013 is € 44.391.340,- aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen, € 955.838,onttrokken wegen realisatie door verkoop, € 2.335.574,- toegevoegd wegens verkopen onder voorwaarden, € 11.904.684 ontrokken wegens
realisatie door sloop en € 726.321,- toegevoegd wegens nieuwbouw.
P2
P2.1
Egalisatierekening
Egalisatie BWS subsidies
Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt:
Stand per 1 januari
Toekennningen
Toevoegingen rente
Correctie voorgaande jaren
Stand per 31 december
P3
P3.1
304.528
161.88711.347
153.988
458.212
194.82618.420
22.722
304.528
5.722.000
5.722.000
3.555.770188.000
2.354.230
11.986.000
4.035.000
16.021.000
6.168.0004.131.0005.722.000
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
Saldo per 31 december
Mutatie ivm stelselwijziging mbt voorziening onrendabele investeringen
Saldo per 1 januari
Niet gerealiseerde projecten en waardemutaties
Dotatie
Overboeking naar vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor eigen exploitatie
Saldo per 31 december
In 2013 blijft een voorziening staan voor het project Marienpark. Op dit project zijn per 31-12-2013 nog niet voldoende kosten gemaakt om de
onrendabele top in mindering te brengen van de vastgoedbeleggingen in ontwikkeling. Verwacht wordt dat van het saldo per jaareinde €
2.354.230,- binnen een jaar wordt besteed.
P3.2
Voorziening latente belastingverplichtiging
Saldo per 1 januari
Dotatie
Onttrekking
Saldo per 31 december
2.142.571
1.983.704158.867
2.601.538
1.359.278
1.818.2452.142.571
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de roerende zaken
ten dienste van de exploitatie (2012), het verkoopprogramma en de schadevergoeding participatie SWY (2012).
Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum € 26.099,- binnen een jaar wordt gerealiseerd.
De passieve belastinglatentie wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. De disconteringsvoet bedraagt 3,21%. De nominale waarde van de
passieve belastinglatentie bedraagt € 174.955,- t.o.v. € 2.269.171,- in 2012.
P3.3
Voorziening reorganisatiekosten
Saldo per 1 januari
Dotatie
Vrijval
Onttrekking
Saldo per 31 december
589.786
1.721.825
95.794493.9921.721.825
589.786
589.786
Het saldo van de voorziening eind 2012 bestond uit kosten van de in 2012 geplande reorganisatie. In 2013 is het niet onttrokken deel van de
voorziening vrijgevallen, omdat de reorganisatie in 2013 is afgerond. Voor Vidomes 2.0 (reorganisatie in 2014) is in 2013 een nieuwe voorziening
getroffen aangezien hierover reeds in 2013 planvorming en interne communicatie heeft plaatsgevonden
blz: 26
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
P3.4
Overige voorzieningen
31-12-2013
Voorziening voor uitgestelde beloningen
Saldo per 1 januari
Dotatie
Onttrekking
Saldo per 31 december
96.714
16.196
7.989104.921
31-12-2012
85.380
11.334
96.714
Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige jubileum uitkeringen in de komende jaren. Verwacht wordt dat € 11.435,- binnen een jaar
wordt besteed.
Voorziening loopbaanontwikkeling
Saldo per 1 januari
Correctie vorig boekjaar
Dotatie
Onttrekking
Saldo per 31 december
579.975
78.799
150.448508.326
649.795
28.69697.312
138.436579.975
Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige uitgaven ter stimulering van de loopbaanontwikkeling. Verwacht wordt dat € 150.000,binnen een jaar wordt besteed.
Voorziening voor schadeclaims huurders
Saldo per 1 januari
Dotatie
Onttrekking
Vrijval
Saldo per 31 december
40.000
20.00020.000
60.000
20.00040.000
Het saldo van deze voorziening bestaat uit eventuele schadeclaims van bewoners van de Populierendreef. Het claimrecht vervalt in 2015. Er
wordt daarom verwacht dat € 20.000,- binnen een jaar vrij valt.
Totaal overige voorzieningen
P4
P4.1 t/m P4.2
633.247
716.689
16.337.265
691.226.778
707.564.043
16.176.112
668.917.983
685.094.095
Langlopende schulden (leningen o/g)
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Totale leningen
De mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Bij:
Af:
Saldo per 1 januari (langlopend + kortlopend)
Nieuwe stortingen
726.850.311
60.000.000
786.850.311
Normale jaarlijkse aflossing
Aflossing ineens bij einde looptijd
Saldo per 31 december (langlopend + kortlopend)
5.856.21635.900.000745.094.095
Saldo per 31 december (kortlopend)
Saldo per 31 december (langlopend)
37.530.052
707.564.043
745.094.095
Aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2014
bedraagt € 37.530.052.
De gemiddelde restant looptijd van de leningenportefeuille bedraagt 17 jaar. Van het saldo einde boekjaar heeft € 537.042.677,- een resterende
looptijd van meer dan 5 jaren. De totale duration van gehele portefeuille is 8,3 jaar.
De rentevoet per 31 december 2013 is gemiddeld 4,28% inclusief 1 roll-over lening en 8 roll-over leningen met gekoppelde swap (2012: 4,48%).
De marktwaarde van de totale leningenportefeuille (kortlopend en langlopend) ligt met €840.419.449,- op 112,79% van de nominale waarde.
Vidomes stuurt voor het renterisico op de WSW norm van maximaal 15% risico per 12 maanden. Het renterisico voor de komende jaren is
grotendeels afgedekt door middel van swaps en het afsluiten van leningen met vooraf afgesproken percentages. Het maximaal renterisico voor
de jaren 2014-2023 ligt op 13,6 % van de totale hoofdsom in 2015. In verband met het grote aandeel aan investeringen waarvan de startdatum
nog verder in de tijd kan verschuiven en flucturerende uitgaven en inkomsten is hier nog geen actie op ondernomen. De mogelijkheden om
renterisico's af te dekken door woningcorporaties zijn ook aanzienlijk beperkt door de beleidsregels over derivaten. In 2014 nemen we actie na
afgifte van faciliteringsvolume door het WSW.
De post leningen kredietinstellingen en overheid bevat een bedrag van € 729.639.941,- waarvoor WSW borging is verkregen, de rest van de
leningen wordt geborgd door de gemeente Leidschendam.
Vastrentende leningen
Leningen met variabele rente
Basisrenteleningen
577.594.095
125.000.000
42.500.000
745.094.095
blz: 27
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Het saldo aan langlopende schulden neemt in 2014 naar verwachting af met circa € 10 miljoen.
Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 42.500.000,- aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste
basisrente betaald van gemiddeld 3,63%.
Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling (BNG) wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening
opeisbaar en dient er een break cost te worden bepaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente
en voor de lening overeengekomen basisrente. Ter indicatie is in onderstaande tabel aangegeven wat de marktwaarde op balansdatum was van
de basisrenteleningen. Het saldo van de marktwaarde en de hoofdsom is een indicatie van de break cost.
Basisrenteleningen
Rente
Spread
3,66%
3,54%
3,13%
0,50%
0,45%
0,10%
Hoofdsom
x € 1 mln.
€ 10.000.000
€ 10.000.000
€ 22.500.000
Marktwaarde
-€ 12.005.894
-€ 11.849.500
-€ 24.775.486
Ingangsdatum
2-mei-2012
1-jul-2011
1-nov-2012
Spreadherziening
2-mei-2017
1-jul-2016
3-nov-2014
Einddatum
2-mei-2047
3-jul-2051
1-nov-2062
Voor de variabel rentende leningen is voor € 110.000.000,- aan renteswap aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken.
Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken:
Dealcode
Euribor
IRS0000368
LBBT003414
IRS0000369
LBBT003415
IRS0000370
LBBT003530
IRS0000371
LBBT003531
IRS0000372
LBBT003830
IRS0000373
LBBT003831
IRS0000374
LBBT004009
IRS0000375
LBBT004381
EUR 3M
EUR 3M
EUR 3M
EUR 3M
EUR 6M
EUR 6M
EUR 6M
EUR 6M
EUR 3M
EUR 3M
EUR 3M
EUR 3M
EUR 3M
EUR 3M
EUR 3M
EUR 3M
Subtotaal gekoppelde swaps
Hoofdsom
x € 1 mln.
€ 10.000.000
€ 10.000.000
€ 10.000.000
€ 10.000.000
€ 15.000.000
€ 15.000.000
€ 15.000.000
€ 15.000.000
€ 10.000.000
€ 10.000.000
€ 10.000.000
€ 10.000.000
€ 20.000.000
€ 20.000.000
€ 20.000.000
€ 20.000.000
Ingangsdatum
1-mrt-2010
1-mrt-2013
1-jun-2010
15-dec-2010
1-sep-2010
2-sep-2013
1-dec-2010
1-jun-2011
1-jul-2011
1-okt-2011
1-sep-2011
1-sep-2011
1-mrt-2009
1-mrt-2012
1-dec-2009
3-dec-2012
Einddatum
1-mrt-2030
1-mrt-2030
1-jun-2026
1-jun-2026
1-sep-2022
1-sep-2022
1-dec-2027
1-dec-2027
3-jul-2023
3-jul-2023
2-sep-2024
2-sep-2024
1-mrt-2028
1-mrt-2028
1-dec-2025
1-dec-2025
€ 110.000.000
Rente
Marktwaarde
3.812.607-
4,99250%
0,40000%
4,99250%
0,37500%
4,94250%
0,11000%
5,01500%
0,19000%
5,02000%
0,30000%
5,03000%
0,41000%
4,92930%
0,72000%
4,94860%
0,34000%
3.337.7953.882.0324.660.2102.961.0343.038.2817.064.400-
5.972.505€
Limiet marktwaardeverrekening
BNG
Niet overeengekomen, derhalve geen verrekening van marktwaarde.
ING
Niet overeengekomen, derhalve geen verrekening van marktwaarde.
34.728.864Marktwaarde
13.036.90521.691.959-
Alle swaps zijn per 31 december 2013 in een effectieve hedgerelatie betrokken. Vidomes heeft geen csa-contracten waarin breakclauses of
margin calls zijn opgenomen waarvoor bijstortingen nodig zouden kunnen zijn.
blz: 28
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
31-12-2013
P4.3
Saldo per 1 januari
34.172.346
Toevoegingen door verkopen uit bestaand bezit
Toevoegingen door verkopen uit nieuwbouw
Mutatie uit terugkopen
Mutatie uit waardeveranderingen
Totaal mutaties
5.655.375
1.343.8301.093.7023.217.843
Saldo per 31 december
P5
P5.1
31-12-2012
Verplichtingen uit verkopen onder voorwaarden
37.390.189
32.633.852
4.669.613
1.831.0311.300.0881.538.494
34.172.346
In 2013 zijn er 46 woningen verkocht onder voorwaarden uit bestaand bezit, 12 woningen wederverkocht onder voorwaarden waarvan 1 woningen
uit voorraad en geen woningen verkocht onder voorwaarden uit nieuwbouw. Er zijn 13 woningen teruggekocht in 2013.
Ultimo 2013 zijn per saldo 356 woningen (2012: 311) verkocht onder voorwaarden sinds 2005.
Verwacht wordt binnen 1 jaar 35 woningen terug te kopen tegen een waarde van € 3.672.100 en 182 woningen binnen 5 jaar tegen een waarde
van € 19.094.920.
Kortlopende schulden
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korten dan 1 jaar
Schulden aan kredietinstellingen
ING/Postbank (krediet)
Aflossingsverplichting langlopende schulden volgend boekjaar
37.530.052
41.756.216
Totaal schulden aan kredietinstellingen
37.530.052
41.756.216
Met de ING-bank is een kredietovereenkomst afgesloten van maximaal € 16.000.000,-, er zijn geen zekerheden gesteld op deze
kredietovereenkomst. De debetrente is vastgesteld op 1,40% boven het 3-maands Euribor tarief.
Ultimo 2013 is ten behoeve van derden bankgarantie afgegeven op de hoofdrekening bij de ING tot een bedrag van € 8.983,-.
P5.2
Schulden aan leveranciers
P5.3
Belastingen en premies sociale verzekeringen
P5.4
6.048.884
7.008.014
Nog af te dragen belastingen
1.481.427
1.838.720
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
1.481.427
1.838.720
Schulden ter zake van pensioenen
Nog te betalen pensioenen
P5.5
-
-
Onderhanden projecten
Saldo per 1 januari
Uitgaven in het boekjaar
Ontvangen termijnen kavels
Gerealiseerde winst
Saldo per 31 december
25.014
25.014-
54.375134.194
54.80525.014
Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw.
Ultimo 2012 bestond onderhanden projecten uit 2 verkochte kavels in project Leidschendam-Zuid/De Gilden.
P5.6
Overlopende passiva
Transitorische rente
Vooruitontvangen huren
Vooruitontvangen borg huurders
Met huurders te verrekenen servicekosten
Nog te betalen bedragen
Verplichting verlofuren
Sociaal Fonds werknemers
15.584.526
1.411.403
27.554
1.329.260
1.256.712
436.162
22.307
16.229.035
1.194.785
2.039.631
8.853.829
461.932
21.347
Totaal overlopende passiva
20.067.924
28.800.559
De post nog te betalen bedragen bestaat hoofdzakelijk uit de nog te betalen project- en onderhoudskosten 2013.
De vergelijkende cijfers 2012 'nog te betalen bedragen' zijn met € 407.007,- opgehoogd. Dit betreft ramingen nog te betalen servicekosten die
voorgaand jaar in mindering waren gebracht op vooruitbetaalde bedragen, maar dit jaar gepresenteerd worden onder de overlopende passiva.
blz: 29
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
31-12-2013
31-12-2012
Waarborgverplichting
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw
28.668.640
27.360.957
Het obligo betreft de verplichting om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken zodra het vermogen van het waarborgfonds daalt onder het niveau dat met de
rijksoverheid en gemeenten is afgesproken. Dit obligo is vastgesteld op 3,85% van het schuldrestant van de door het WSW geborgde leningen.
Overeengekomen financieringen
In het verslagjaar zijn 2 financieringen met een in 2014 te storten hoofdsom afgesloten. Een financiering van € 10 miljoen met een looptijd tot 2049 en
overeengekomen vaste rente tot 2026 van 3,15% wordt gestort in april 2014. Een financiering van € 15 miljoen met een looptijd tot 2050 en overeengekomen vaste
rente tot 2025 van 3,185% wordt gestort in september 2014.
Afgeleide financiële instrumenten
De impact en de betekenis van de potentieel toezicht belemmerende maatregelen zijn vooralsnog onduidelijk. In 2014 is een Plan van Aanpak ingediend bij het CFV.
Vooralsnog stelt Vidomes dat, behoudens het eenzijdig laten vervallen van de bedoelde bepalingen door de tegenpartij, alle beschikbare opties een nadelig financieel
effect zouden hebben en daarom als niet reëel worden gezien.
Investeringsverplichtingen
Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken in ontwikkeling per 31 december
9.860.835
25.538.126
1.616.242
1.428.218
De investeringsverplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum.
Onderhoudsverplichtingen
Aangegane verplichtingen planmatig en projectmatig onderhoud per 31 december
Van de onderhoudsverplichtingen zal naar verwachting € 1.616.242,- binnen één jaar en circa 0,- na vijf jaar tot afwikkeling komen.
Herstructurering Palenstein.
Samen met twee andere corporaties en de gemeente Zoetermeer werkt Vidomes aan dit project. Eind 2004 hebben betreffende partijen een
samenwerkingsovereenkomst getekend. Deze samenwerking is in 2012 herbevestigd door middel van een Allonge “samenwerkingsovereenkomst”. Hierin zijn de
uitgangspunten voor de herstructurering geformuleerd. In 2013 is een sloopbesluit genomen voor de Florens van Brederodelaan, hierdoor heeft een afwaardering
plaatsgevonden. De precieze omvang van de aan te gane verplichtingen voor de latere fasen is nog niet bekend. Daardoor is de omvang van de onrendabele top
voor deze fasen onbekend en is hiervoor geen (extra) voorziening in de jaarrekening opgenomen.
Koopwoningen Leidschendam-Zuid
In het kader van de overeenkomst met Schouten & De Jong Projectontwikkeling B.V. heeft Vidomes de verplichting om 18 koopwoningen af te nemen voor de
gezamelijke realisatie en ontwikkeling van project Leidschendam-Zuid. Vidomes heeft per 31 december 2013 nog de verplichting om de restant termijnen te betalen
van 6 woningen in aanbouw. Daarnaast heeft Vidomes zicht verplicht nog eens 4 resterende niet verkochte woningen af te nemen indien deze 3 maanden na
oplevering nog niet verkocht zijn. Totale restant verplichting ultimo 2013 is € 1.368.268.
Heffing saneringsfonds
Vidomes zal in de periode 2014 tot en met 2018 naar verwachting in totaal € 23,4 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.
Leaseverplichtingen
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:
Te betalen:
Binnen één jaar
€
57.143
Tussen een jaar en vijf jaar
€
46.342
Meer dan vijf jaar
€
€
103.485
Gedurende het verslagjaar zijn in de winst-en-verliesrekening verwerkt:
Minimale leasebetalingen
€
Voorwaardelijke leasebetalingen
€
Sub-leaseontvangsten
€
€
149.656
149.656
Bankgaranties
Per 31-12-2013 heeft vidomes 1 bankgarantie afgegeven van totaal € 8.982,58.
blz: 30
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
2012
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
1.
Huren
Woningen
Verzorgingstehuizen
Bedrijfs onroerend goed
Garages
Overige
103.036.005
1.811.297
2.920.784
616.573
615.158
108.999.817
Huurderving leegstand
Huurderving oninbare vorderingen
1.834.097462.263-
Totaal huren
106.703.457
98.342.678
1.767.577
2.748.989
626.748
562.403
104.048.395
1.327.304561.992102.159.099
Huuropbrengst
De mutatie in de huuropbrengst van de woningen ten opzichte van het vorig boekjaar wordt veroorzaakt door:
Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli
2.440.345
Inkomenafhankelijke huurverhoging
911.710
Huurharmonisatie en overige mutaties
564.831
HoM-korting
35.806
Verhuur van nieuwbouw
1.274.840
Woningverbetering
46.936
Verkopen uit bezit
485.048Bijzonder vastgoed
162.002
Saldo mutaties
4.951.422
Huurderving
De dervingspercentages bedragen:
Wegens leegstand
Wegens oninbaarheid
Totaal
1,68%
0,42%
2,10%
1,28%
0,54%
1,82%
De huurderving wegens oninbaarheid bestaat uit de in 2013 afgeboekte vorderingen en een onttrekking uit de voorziening voor het risico van
oninbaarheid. De stand van de voorziening ultimo 2013 is bepaald via de statische methode. Met behulp van een ouderdomsanalyse is een risicoinschatting gemaakt. Op basis van dit risico is een vrijval bepaald van € 296.126,35.
De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
Delft
Leidschendam-Voorburg
Voorschoten
Den Haag
Rijswijk
Zoetermeer
2.
18.315.679
20.718.527
5.690.142
15.158.591
46.820.518
106.703.457
17.809.439
20.002.362
184.490
5.525.133
14.468.620
44.169.055
102.159.099
Vergoedingen verrekenbare servicekosten
Vergoedingen niet-verrekenbare servicekosten
10.123.133
473.501
9.877.748
486.190
Totaal vergoedingen
10.596.634
10.363.938
Opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten betreffen bijdragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. De kosten worden verantwoord
onder de lasten servicecontracten.
Niet verrekenbare servicekosten zijn servicekosten die niet via de servicekostenafrekening met de bewoners zullen worden afgerekend.
3.
Overheidsbijdragen
Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie
65.770
173.036
Totaal overheidsbijdragen
65.770
173.036
blz: 31
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
4.
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
2013
2012
Vastgoed bestemd voor verkoop
onderhanden projecten
2.159.249
4.841.672
Totale wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
2.159.249
4.841.672
In 2013 zijn 7 nieuwbouw koopwoningen verkocht uit het project Citerstraat en 5 kavels verkocht uit het project Leidschendam-Zuid/De Gilden.
5.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Af: Boekwaarde actuele waarde
Af: Verkoopkosten
Verkoopresultaat bestaand bezit
Mutatie saldo waardemutatie en terugkoopverplichting koopgarant woningen
Totaal verkopen
8.577.602
6.956.964600.7711.019.867
8.350.663
6.641.231509.6931.199.739
80.100-
238.780-
939.767
960.959
In het boekjaar 2013 zijn 44 woningen, 28 parkeerplaatsen en 1 bedrijfspanden verkocht. De gemiddelde marktwaarde van de verkochte woningen
bedroeg € 143.835 en de gemiddelde verkoopopbrengst bedroeg € 184.326. Na aftrek van de verkoopkosten bedroeg de nettowinst € 26.638 per woning.
In het boekjaar 2013 zijn er 46 woningen verkocht onder voorwaarden. Deze worden verantwoord op de balans en niet als gerealiseerde verkopen.
6.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Doorbelasting projecten
936.786
1.622.299
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
936.786
1.622.299
De geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf betreft de personeelskosten die zijn toegerekend aan onroerende zaken in ontwikkeling.
7.
Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen t.b.v. onderhoudsabonnementen
Vergoeding administratiekosten uit servicekosten
Vergoeding administratiekosten t.b.v. VVE's
Vergoeding voor gebruik van plaatsruimte voor zendapparatuur
Schadevergoeding participatie SWY
Vergoeding beëindiging contract
Overige bedrijfsopbrengsten
507.834
301.891
110.544
1.802.289
152.283
488.159
266.970
344.572
84.874
5.520.000
170.689
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2.874.841
6.875.264
298.038
97.579
870.318
1.265.935
150.862
205.671
433.723
790.256
BEDRIJFSLASTEN
8.
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Afschrijving licenties software
Afschrijving roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
blz: 32
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
9.
Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afwaardering bedrijfspanden ten dienste van de exploitatie
Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd
als vastgoedbelegging
Afwaardering activa in ontwikkeling en onderhanden werk
Totaal overige waardeveranderingen
2013
2012
622.5349.778.717-
4.796.506
9.798.000-
21.430.915
11.029.664
1.981.676
3.019.818-
Waardevermindering bedrijfspanden betreft de afwaardering naar lagere taxatiewaarde. In 2012 zijn de vestigingspanden getaxeerd. Deze taxaties zijn in
2013 opnieuw gebruikt. In 2012 bleken 3 van de 4 panden een lagere taxatiewaarde dan boekwaarde te hebben. In 2013 heeft op de afwaardering een
terugname plaatsgevonden doordat er op de panden is afgeschreven en hierdoor de boekwaarde is verlaagd.
De mutatie waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestaat uit de vrijval door het gewijzigde programma Marienpark afgerond ad € 8.748.000,
Damcentrum/Zaagmolenstraat afgerond ad € 1.241.000, Schoutenhoek Vlek A afgerond ad € 1.117.000 en een dotatie inzake Leidschendam-Zuid ad
€ 1.328.000
Afwaardering onderhanden werk:
De afwaardering op onderhanden werk betreft de waarde van de grond van project Marienpark, nog 11 te verkopen kavels van het project LeidschendamZuid en afwaardering grondwaarde Florens van Brederodelaan.
Door gewijzigde inzichten van het project Marienpark in de verkoopopbrengst en de herverdeling van de stichtingskosten tussen het huurprogramma en
koopprogramma is de verwachting dat bij het huidige programma een verlies zal ontstaan van € 5.876.406,-. Het verwachte verlies van de nog te
verkopen 11 kavels is € 356.295,-. De afwaardering van de Florens van Brederodelaan bedraagt € 15.198.214,-.
10. Personeelskosten
10a. Lonen en salarissen
Brutolonen
Vergoedingen
Totaal lonen en salarissen
10b. Sociale lasten
Totaal sociale lasten
9.355.522
1.270.704
10.626.226
10.222.631
1.308.464
11.531.095
1.464.432
1.464.432
1.615.544
1.615.544
De verantwoorde brutolonen zijn inclusief overwerk, het vakantiegeld, de onttrekking aan de verplichting voor verlofuren en het ontvangen ziekengeld.
Onder de verantwoorde vergoedingen vallen o.a. de bonussen 2013, de beëindiging- en stamrechtvergoedingen, de reservering uitgestelde beloningen en
de woonwerk vergoedingen.
De vergelijkende cijfers van de vergoedingen (10a) zijn met € 685.129,- naar beneden aangepast. De werkgeversbijdrage ZVW is nu verantwoord onder
de sociale lasten (10b).
In 2013 bedraagt het gemiddelde aantal fte's 191,6. In 2012 was dit 207,9 fte's. Hiermee komen de gemiddelde salariskosten per fte uit op € 72.856,- en
exclusief de beëindiging- en stamrechtvergoedingen bedragen de gemiddelde salariskosten per fte € 71.073,-. In 2012 was dit € 71.473,-. Dit is een daling
van 0,56 % ten opzichte van 2012.
Gedurende het jaar 2013 had Vidomes gemiddeld 218 werknemers in dienst. In 2012 gemiddeld 233 werknemers.
10c. Pensioenlasten
Totaal pensioenlasten
1.868.554
1.868.554
De sociale en pensioenlasten in % van de salarissen en vergoedingen bedraagt:
10d. Overige personeelslasten:
Ingeleend personeel
Overige personeelslasten
Doorbelastingen
Totaal overige personeelslasten
Specificatie van de kosten van ingeleend personeel:
Ten gevolge van openstaande vacatures
Ten gevolge van verzuim
Overige
2.041.025
2.041.025
31,4%
31,7%
1.290.694
2.243.846
3.534.540
1.061.0102.473.530
1.692.865
1.410.067
3.102.932
1.126.0161.976.916
617.937
267.173
405.584
1.290.694
Totaal personeelskosten
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Totaal netto personeelskosten
16.432.742
936.786
15.495.956
17.164.580
1.622.299
15.542.281
De totale netto personeelskosten bedragen € 15.495.957,-. Dit is een afname van 0,3% ten opzichte van 2012. Onder de overige personeelslasten is de
dotatie van € 1,7 mln aan de reoganisatievoorziening Vidomes 2.0 opgenomen.
blz: 33
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
11. Onderhoudslasten
2013
Planmatig onderhoud
2012
13.534.511
15.291.199
7.658.023
8.957.962
21.192.534
24.249.161
Leefbaarheid
261.544
631.327
Totaal leefbaarheid
261.544
631.327
Dagelijks onderhoud:
Reparatieverzoeken
Mutatieonderhoud (incl. verhuurbevorderend)
Contractonderhoud
Overig
Totaal dagelijks onderhoud
3.342.245
1.687.029
2.431.857
196.892
Totaal onderhoudslasten
12. Leefbaarheid
In 2012 is de projectsteunheffing ad. € 344.844,- verantwoord onder deze post. Deze heffing was bestemd voor het versterken van de leefbaarheid in
specifieke wijken waar Vidomes geen bezit heeft.
13. Lasten servicecontracten
Verrekenbare servicekosten
Niet-verrekenbare servicekosten
Totaal lasten servicecontracten
10.140.240
154.173
10.492.208
324.150
10.294.413
10.816.358
483.352
4.797.395
150.703
130.566
2.272.951
1.931.070
121.022
377.146
10.264.205
609.568
4.699.076
205.241
155.552
2.106.341
1.909.962
66.461
322.125
10.074.326
14. Overige bedrijfslasten
14a Specifieke bedrijfslasten
Kosten van onderhoudsabonnementen
Onroerend zaakbelastingen en waterschapslasten
Verzekeringen
Contributies koepelorganisaties
Exploitatiebijdragen VVE' s
Kosten onderhanden projecten
Verhuur- en promotiekosten nieuwbouw/renovatie
Overige exploitatielasten
Totaal specifieke bedrijfslasten
Kosten onderhanden projecten:
Kosten Damcentrum/Zaagmolen
Kosten Leidschendam-Zuid/De Gilden
Kosten Citerstraat
132.709
567.045
1.231.316
1.931.070
In 2013 zijn 7 nieuwbouw koopwoningen uit voorraad verkocht van het project Citerstraat dat in 2012 is opgeleverd. In 2013 is een rente opbrengst in
project Damcentrum/Zaagmolen verantwoord en 5 verkochte grondkavels in project Leidschendam-Zuid/De Gilden.
14b. Overige bedrijfslasten
Huisvestingskosten
Automatiseringskosten
Algemene kosten
Totaal overige bedrijfslasten
729.216
1.569.444
8.164.219
10.462.879
651.867
1.294.757
4.006.709
5.953.333
In de algemene kosten is de post heffingen opgenomen. Dit betreft in 2013 de saneringsheffing ad. € 4.020.525,- en de verhuurdersheffing
ad. €351.064,-.
20.727.084
Totaal overige bedrijfslasten
blz: 34
16.027.659
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
2012
Vermelding accountantshonorarium
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Controle van de jaarrekening
Andere controlewerkzaamheden
Overig PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. netwerk
Fiscale advisering
Andere niet-controlediensten
Totaal PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
134.038
22.449
130.505
53.463
12.229
168.716
7.965
1.133
193.066
Bovenstaande honoraria zijn gebaseerd op de werkzaamheden die gedurende het boekjaar zijn verricht en betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij
Vidomes zijn uitgevoerd door de externe onafhankelijke accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
2013
2012
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie
Waardeveranderingen Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging
Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Overige mutaties
4.578.63450.057.006985.3971.093.702
-
6.405.323
27.812.9701.522.5061.300.088
240.000-
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
54.527.335-
21.870.065-
15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
blz: 35
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
2012
1.030.000-
811.949135.443
1.030.000-
676.506-
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
16. Waardeveranderingen financiele vaste activa en effecten
Waardeverandering participatie SWY
Waardeverandering certificaten WIF
Totaal waardeveranderingen financiele vaste activa en effecten
Per 31 december 2013 heeft er een afwaardering plaats gevonden naar de marktwaarde van de certificaten WIF. Als marktwaarde is gehanteerd het
gemiddelde van de intrinsieke waarde en de geschatte executiewaarde op basis van de enkelvoudige balans van het WIF ultimo 2012.
17. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente woningen in ontwikkeling
Rente liquide middelen/ deposito's
Rente leningen u/g
Rente te vorderen subsidies BWS
Overige renteopbrengsten
1.776.088
44.699
17.299
11.347
16.480
1.683.754
39.590
122.635
18.420
5.451
Totaal rentebaten
1.865.913
1.869.850
Rente woningen in ontwikkeling
In 2013 werd 4,28% rente toegerekend aan 6 projecten. Per 31 december was aan deze projecten in totaal € 47.654.225 besteed. In 2012 waren dit 6
projecten met een totale investering van € 59.729.803,-.
18. Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente van leningen
Rente derivaten met afgedekte positie
Rente toegevoegd aan de egalisatierekeningen
Disagio WSW
Rente rekening courant
Rente kasgeldleningen o/g
Overige rentelasten
26.885.972
5.196.950
11.347
88.286
3.055
4.038
44.200
28.095.420
4.506.864
18.420
66.406
8.530
4.531
301.027
Totaal rentelasten
32.233.848
33.001.198
blz: 36
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
2012
19. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen
Mutatie latente belastingen in boekjaar
4.431.532
4.431.532
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
1.062.305
1.062.305
2013
Resultaat voor belastingen
Fiscale correctie
Belastbaar bedrag
42.853.28237.262.200
5.591.082-
Fiscale verliescompensatie
5.591.082
-
Verschuldigde winstbelasting
-
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Fiscaal is het resultaat € 5,6 mln negatief dit wordt veroorzaakt door o.a. verschillen in de
verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen en waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille, de verwerking van interest en de
fiscaal niet aftrekbare saneringssteun. De effective belastingdruk is 10,34%.
Totaal waardeveranderingen
Resultaat SWY
Schadevergoeding SWY
Fiscaal toegelaten afschrijving op materieel vastgoed
Dotatie HIR
Correctie rente activa in ontwikkeling
Agio/disagio leningen o/g
Mutatie projectresultaat
Mutatie onderhoud
Niet-aftrekbare bijdrageheffing saneringssteun
Overige verschillen
65.556.998
21.300.0005.520.000
1.747.2001.568.4201.181.4251.524.33610.117.390775.4594.020.525
378.907
37.262.200
Latente belastingen:
Verschillen waardering fiscaal en commercieel bezit
Verschillen waardering fiscaal en commercieel langlopende schulden
Verschillen waardering fiscaal en commercieel voorziening onderhoud
Correctie uit hoofde van verliescompensatie
584.860
985.786
2.860.886
4.431.532
De gemiddelde looptijd van de latentie is 16 jaar
De verschillen tussen de fiscale en commerciele waardering en winst komen voornamelijk voort uit afspraken gemaakt in het kader van VSO2.
blz: 37
2.030.566
1.605.618637.357
1.062.305
12. OVERIGE INFORMATIE
2013
2012
Werknemers
Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 191,6 werknemers in dienst (2012: 207,9). Dit aantal is gebaseerd op
het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
Bestuurders en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van:
- Bestuurders en voormalig bestuurders
- Commissarissen en voormalige commissarissen
Algemeen Directeur
Periodiek betaalde beloningen
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioen)
Uitkering bij beëindiging van het dienstverband
Winstdeling en Bonus
Totaal
163.918
34.981
198.899
163.627
34.676
198.303
De bezoldiging van bestuurders omvat:
- periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van
auto, onbelaste kostenvergoedingen en presentiegelden),
- beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, variabele (lange termijn) beloningen, sabbatical leave en jubileumuitkeringen),
- uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en
- winstdelingen en bonusbetalingen.
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (inclusief BTW) kan als volgt worden gespecificeerd:
Vergoedingen Voorzitter Raad van Commissarissen:
Drs. C.T.L. Korthout
Prof. dr. J.C.M. van Sonderen
Vergoedingen leden Raad van Commissarissen:
Drs. G. Buijs
Drs. M.G.T. Kleijweg
Drs. M.C. Oude Veldhuis
Drs. mr. C.M. Sjerps
C.H.J. van der Luijt RA
Prof. dr. J.C.M. van Sonderen
Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA
Drs. P. Rutte MRE
C.G. Sleddering
Overige kosten / vergoedingen:
Drs. C.T.L. Korthout
Drs. G. Buijs
Drs. M.G.T. Kleijweg
Drs. M.C. Oude Veldhuis MRE
Drs. mr. C.M. Sjerps
C.H.J. van der Luijt RA
Prof. dr. J.C.M. van Sonderen
C.G. Sleddering
Totaal
De overige kosten / vergoedingen Raad van Commissarissen betreffen o.a. kilometervergoedingen.
blz: 38
9.438
3.933
13.371
11.700
11.700
10.890
10.890
10.890
10.890
4.538
7.260
655
1.966
57.979
9.000
9.000
9.000
9.000
10.755
1.500
4.500
52.755
71.350
64.455
957
306
972
679
2.914
595
1.911
490
490
639
2.124
106
319
6.674
12. OVERIGE INFORMATIE
2013
WNT
De Wet Normering Topinkomens (WNT) stelt een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen in de publieke en
semipublieke sector. De algemene bezoldigingsnorm van de WNT bedraagt na indexering voor 2013 : € 228.599,-.
De bezoldiging van de functionarissen die over 2013 in het kader van de WNT verantwoord worden is als volgt:
C.H.G.M. van de Wiel - Algemeen Directeur - 1 fte (werkzaam van 01-01-2013 t/m 31-12-2013)
Beloning
Belaste kostenvergoeding
Beloningen betaalbaar op termijn
Uitkering bij beëindiging van het dienstverband
Totaal
153.214
34.981
188.195
De bezoldiging van bestuurders omvat:
- Beloningen (zoals salarissen, vrijwillige premies sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto
en presentiegelden),
- belaste kostenvergoeding,
- beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, variabele (lange termijn) beloningen, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) en
- uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband.
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen in het kader van de WNT (exclusief BTW) kan als volgt worden gespecificeerd:
Vergoedingen Voorzitter Raad van Commissarissen:
Drs. C.T.L. Korthout
Prof. dr. J.C.M. van Sonderen
Periode:
01-01-2013 t/m 31-08-2013
01-09-2013 t/m 31-12-2013
Vergoedingen leden Raad van Commissarissen:
Drs. G. Buijs
Drs. M.G.T. Kleijweg
Drs. M.C. Oude Veldhuis
Drs. mr. C.M. Sjerps
C.H.J. van der Luijt RA
Prof. dr. J.C.M. van Sonderen
Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA
Drs. P. Rutte MRE
01-01-2013 t/m 31-12-2013
01-01-2013 t/m 31-12-2013
01-01-2013 t/m 31-12-2013
01-01-2013 t/m 31-12-2013
01-01-2013 t/m 31-05-2013
01-01-2013 t/m 31-08-2013
01-12-2013 t/m 31-12-2013
01-10-2013 t/m 31-12-2013
7.800
3.250
11.050
9.000
9.000
9.000
9.000
3.750
6.000
542
1.625
47.917
58.967
Overige kosten / vergoedingen:
Drs. G. Buijs
Drs. M.C. Oude Veldhuis MRE
Drs. mr. C.M. Sjerps
C.H.J. van der Luijt RA
Totaal
791
253
803
561
2.408
De overige kosten / vergoedingen Raad van Commissarissen betreffen o.a. kilometervergoedingen.
Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van
het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd.
Vidomes herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot
externe niet-topfunctionarissen en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording
betrokken.
blz: 39
13. OVERIGE GEGEVENS
Resultaatbestemming
Vidomes is op basis van artikel 21 en 22 van het BBSH en de doelomschrijving van de stichting gehouden alle middelen te besteden op het gebied van
de volkshuisvesting. Voorstel resultaatbestemming is om het resultaat ten laste te brengen van de overige reserves. De resultaatbestemming is
vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening 2013 opgenomen.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen op pagina 41 van dit verslag.
Ondertekening
Vastgesteld en goedgekeurd d.d. 24 april 2014, te Delft
Bestuur:
Drs. C.H.G.M. van de Wiel MMc, algemeen directeur
Raad van Commissarissen:
Prof. dr. J.C.M. van Sonderen, Voorzitter
Drs. M.C. Oude Veldhuis MRE, Vicevoorzitter
Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA, Lid
Drs. P. Rutte MRE, Lid
Drs. M.G.T. Kleijweg, Lid
Drs. G. Buijs, Lid
Drs. mr. C.M. Sjerps, Lid
blz: 40

Financieel jaarverslag 2012

Berekening EMU saldo (pdf)

Download

ASR PD poster A3_ T.a.v. L. Butink

Nieuwsbrief 4 september 2014

C O N N E C T. S H A R E . L E A R N - Europe

Nieuwsbrief 13 mei 2014 - Bouwstenen voor Sociaal

Examen PC 2 vak CAS leergang 8 2014-2

Verslagstaat Bureau Financieel Toezicht