Pré Wonen werkt aan de wijk!
Jaarverslag 2013
Inhoud
1.
Verslag van het bestuur ......................................................................................... 4
1.1.
Inleiding: omstandigheden en ontwikkelingen ................................................. 4
1.1.1. Politiek en sector .......................................................................................... 4
1.1.2. Intern ............................................................................................................ 5
1.2.
De nabije toekomst........................................................................................... 6
1.3.
Stakeholders .................................................................................................... 7
2.
Vitale en gewilde wijken ....................................................................................... 11
2.1.
Wijkontwikkeling ............................................................................................. 11
2.1.1. Parkwijk ...................................................................................................... 12
2.1.2. Meerwijk ..................................................................................................... 13
2.1.3. Kuenenplein/Plantage ................................................................................ 14
2.2.
Beheer en onderhoud van gewilde wijken ..................................................... 16
2.2.1. Onderhoud algemeen ................................................................................. 16
2.2.2. Haarlem ...................................................................................................... 17
2.2.3. Beverwijk .................................................................................................... 19
2.3.
Bijzondere regelingen ..................................................................................... 20
2.4.
Hotspots aanpakken....................................................................................... 21
3.
Oog voor de klant.................................................................................................. 22
3.1.
Middeninkomens ............................................................................................ 22
3.2.
Wonen en Zorg ............................................................................................... 23
3.3.
Meedoen als bewoner .................................................................................... 24
4.
Energiebewust bouwen en beheren.................................................................... 26
5.
Een solide corporatie ........................................................................................... 28
5.1.
Beleidsontwikkeling ........................................................................................ 28
5.2.
Dienstverlening ............................................................................................... 29
5.3.
Systemen en processen op orde ................................................................... 31
5.4.
Werkorganisatie ............................................................................................. 34
6.
Financiën ............................................................................................................... 37
6.1.
Ontwikkelingen ............................................................................................... 37
6.2.
Gevolgen voor Pré Wonen ............................................................................. 39
6.3.
Risicomanagement ......................................................................................... 39
6.4.
Financiële positie ............................................................................................ 41
6.5.
Maatschappelijk rendement ........................................................................... 44
6.6.
Resultaten 2013 ............................................................................................. 45
6.7.
Inzet van het vermogen .................................................................................. 51
6.8.
Waardeontwikkeling vastgoed ....................................................................... 52
6.9.
Fiscaliteiten en fiscaalresultaat ...................................................................... 52
6.10. Treasurybeleid ................................................................................................ 53
6.11. Nevenstructuren en samenwerkingsverbanden ............................................. 55
7.
Governance / Verslag van de Raad van Commissarissen ................................ 60
7.1.
Algemeen ....................................................................................................... 60
7.2.
Samenstelling en werkwijze ........................................................................... 63
7.3.
Overzicht belangrijkste gespreksonderwerpen .............................................. 64
7.4.
Honorering bestuur en Raad van Commissarissen ....................................... 65
7.5.
Commissies .................................................................................................... 66
7.6.
Leden van de Raad van Commissarissen ..................................................... 67
2 van 68
Pré Wonen in 2013 in kort bestek
In dit jaarverslag legt Pré Wonen verantwoording af over 2013. We informeren onze
huurders, kopers, partners, maatschappelijke en belangenorganisaties, marktpartijen,
beleidsmakers, bestuurders en medewerkers over onze belangrijkste prestaties.
Kerntaak en ambities
 Pré Wonen verhuurt en beheert woningen in IJmond en Zuid-Kennemerland. We
werken aan vitale en gewilde wijken via fysieke investeringen en sociaaleconomische
vernieuwing.
 Ondanks moeilijke economische omstandigheden, politieke turbulentie en een lastige
woningmarkt wisten wij onze ambities voor een belangrijk deel te realiseren.
 In ons nieuwe beleidsplan Werk aan de wijk! hebben we onze speerpunten voor
2013-2016 aangegeven: Werken aan vitale en gewilde wijken, Oog voor de klant,
Energiebewust bouwen en beheren. Onderliggend thema: een solide corporatie.
Organisatie
 Na de reorganisatie van 2012 heeft Pré Wonen zich verder ontwikkeld. In de loop van
het jaar hebben we processen verbeterd om onze klanten nog beter te bedienen.
 Medewerkers uit verschillende organisatieonderdelen werken samen in een
projectstructuur. Zo is een meer integrale benadering mogelijk.
Beleid
 Ons onderhoudsbeleid is opnieuw opgesteld naar aanleiding van het beleidsplan.
 We zijn gestart met het (her)formuleren van ons verkoopbeleid.
 We gaan het strategisch vastgoedbeleid herijken en aanvullen met vastgoedsturing.
Bouw en renovatie
 Ondanks de crisis is Pré Wonen doorgegaan met nieuwbouw en renovatie.
 De onderhoudskosten zijn t.o.v. 2012 gestegen maar lopen in de pas met de
begroting.
Verkoop en verhuur
 Ondanks het sombere klimaat op de woningmarkt wist Pré Wonen het beoogde
verkoopresultaat weer te behalen en zelfs te overstijgen.
 Voor 812 woningen zijn huurovereenkomsten afgesloten met nieuwe huurders.
Klanten
 In februari is Mijn Pré Wonen live gegaan, ons digitale klantenportaal.
 In april heeft Pré Wonen het Huurlabel van KWH ontvangen. Onze klanten zijn
tevreden over onze dienstverlening.
 Pré Wonen werkt aan vernieuwing van het participatiebeleid.
Medewerkers
 Ultimo 2013 telde Pré Wonen 164 medewerkers (ultimo 2012: 167).
Financiën
 Geconsolideerd jaarresultaat na belasting en mutatie actuele waarde: € 70,2 miljoen
(negatief)
 Exploitatieresultaat van de kernactiviteit: € 16,8 miljoen (positief).
3 van 68
1.
Verslag van het bestuur
1.1. Inleiding: omstandigheden en ontwikkelingen
1.1.1. Politiek en sector
Het jaar 2013 had een roerig begin. Eind 2012 werd, als gevolg van het Regeerakkoord,
belangrijke regelgeving van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) op het laatste moment gewijzigd. Dat had tot
direct gevolg dat alle woningcorporaties – dus ook Pré Wonen – in december 2012
opnieuw hun begroting moesten opmaken, op basis van een aantal nieuwe parameters.
Deze herziene begroting werd in januari 2013 goedgekeurd en gaf aan dat de koers al bij
de start moest worden verlegd.
De aangescherpte eisen van de externe toezichthouders vormden nog slechts een
voorbode van wat de sector verder dat jaar te wachten stond. Het Woonakkoord, op 13
februari 2013 gesloten door minister Blok met een aantal Tweede Kamerfracties, was de
onheilspellende volgende ontwikkeling. Hieruit bleek dat de verhuurdersheffing
onaangetast kon blijven en de inkomensafhankelijke huurverhoging kon worden
doorgezet. De huurders en de corporatiesector hadden het nakijken. Vervolgens bleek de
uitvoering van deze inkomensafhankelijke huurverhoging voor een groot aantal
woningcorporaties, waaronder Pré Wonen, door toedoen van de Belastingdienst niet
uitvoerbaar. Wij hebben daarop gekozen voor een generieke huurverhoging van 4% per
1 juli 2013.
Eind mei verscheen de concept-Novelle, waarin minister Blok een voorstel deed om de
Herzieningswet (inmiddels door de Tweede Kamer behandeld) aan te passen. De
woningcorporaties, de gemeenten, de Woonbond en branchevereniging Bouwend
Nederland sloeg de schrik om het hart. Grote struikelblokken doemden op: volledig
betalen van de verhuurdersheffing, beperking van ons werkdomein, plus een verplichte
juridische scheiding van het commercieel bezit, dat in een overgangs-BV moet worden
ondergebracht. Iedere partij zag grote bedreigingen op zich afkomen. Branchevereniging
Aedes sloot vervolgens een akkoord met de minister. Daarin wordt de verhuurdersheffing
als een politiek feit beschouwd, terwijl de verplichte juridische scheiding tussen DAEB- en
niet-DAEB bezit werd geschrapt. Dit is van groot belang voor de noodzakelijke
differentiatie in wijken en buurten. In oktober stemden de leden van Aedes, zij het onder
luid gemor, met dit akkoord in. Wel riepen de leden het Aedes-bestuur op om onderzoek
te doen naar de effecten ervan op de betaalbaarheid van de huren.
Regionale samenwerking
Onder de titel Lokaal Akkoord Haarlem maken de woningcorporaties in goede onderlinge
samenwerking prestatieafspraken met de gemeente voor de komende vier jaar. De
(financiële) omstandigheden waarin de gemeente én de corporaties zich bevinden, zijn
verre van rooskleurig. Dit kan ook effect hebben op de mate waarin de gemaakte
afspraken worden gerealiseerd. Daarom is in het Lokaal Akkoord vastgelegd dat
zorgvuldige monitoring kan leiden tot tussentijdse bijstelling van de afspraken.
Ook met de gemeente Bloemendaal en Beverwijk is gewerkt aan prestatieafspraken.
Alleen met de gemeente Bloemendaal is het niet meer gelukt die afspraken vast te
leggen in 2013. Deze afspraken zijn 23 januari 2014 door de gemeenteraad
goedgekeurd.
4 van 68
Op bestuurlijk niveau heeft Pré Wonen met de gemeente Beverwijk overeenstemming
bereikt over de fasering en uitwerking van de aanpak van de wijk De Plantage. Dat
positieve resultaat heeft een flinke inspanning van ons gevraagd.
1.1.2. Intern
Ondanks voortdurende moeilijke economische omstandigheden, grote politieke
turbulentie en een lastige woningmarkt, wisten wij in 2013 belangrijke resultaten te
bereiken en op al onze speerpunten vooruitgang te boeken. Daar zijn we trots op! Onze
ambities zijn voor een belangrijk deel waargemaakt, zoals dit jaarverslag laat zien. Ook
onze financiële meerjarendoelstellingen en ons huishoudboekje zijn op orde. Dat geeft
een goed gevoel voor de toekomst.
Beleidsplan
In het voorjaar van 2013 is het nieuwe beleidsplan van Pré Wonen gepresenteerd: Werk
aan de wijk! Hierin staan onze speerpunten voor de periode 2013-2016 aangegeven:
werken aan vitale en gewilde wijken, oog voor de klant, energiebewust bouwen en
beheren. Onderliggend thema is een solide corporatie – die is namelijk van essentieel
belang om aan onze speerpunten te kunnen werken. Gezien de vele ontwikkelingen die
de corporatiesector beïnvloeden, zullen we jaarlijks bekijken of en hoe er aanpassingen
nodig zijn. De vier speerpunten vindt u terug in de hoofdstukindeling van dit jaarverslag.
Vitale en gewilde wijken
Ons werk in de wijken ging in 2013 onafgebroken door. Voor de aandachtswijken
Meerwijk en Parkwijk in Haarlem, en Kuenenplein/Plantage in Beverwijk liggen inmiddels
heldere wijkvisies op tafel, met daarin een wijkanalyse die richting geeft aan onze
activiteiten. Met de gemeente Beverwijk hebben we afgesproken dat de eerste fase van
de vernieuwing van Kuenenplein/Plantage kan beginnen. In Parkwijk en Meerwijk werken
we al aan de vernieuwing van de woningvoorraad. Ook pakken we hotspots aan in
Beverwijk en Haarlem. Het programmamanagement Wijkontwikkeling is geleidelijk beter
in de organisatie ingebed geraakt. Dat zie je terug: onze wijkaanpak begint zichtbare
resultaten op te leveren. De Moesmobiel in Parkwijk heeft in april de Kern met Pitprijs
gewonnen, een landelijke prijs voor het beste leefbaarheidsproject 2012.
Oog voor de klant
Een belangrijk element in het nieuwe beleidsplan is het thema ‘oog voor de klant’. We
willen dat meer bewoners een woning naar wens hebben, een woning die ze kunnen
betalen. Daarop waren in 2013 al veel van onze activiteiten nadrukkelijk gericht. Pré
Wonen zet zich ook in voor de middeninkomens. Dat doen we door verkoop van
woningen onder de Pré Koopregeling, de vrije ruimte in het verhuurbeleid, en door bij
nieuwbouw ook woningen te bouwen met een huurprijs tot circa € 900.
Duurzaam bouwen en beheren
‘Watt voor Watt’
In 2013 hebben we onze handtekening gezet onder ‘Green deal, de Haarlemse
methode’. Deze samenwerkingsovereenkomst is bedoeld om bestaande woningen
energie-efficiënter te maken. Het is slechts één van de acties die we ontplooien in het
kader van een ander belangrijk speerpunt uit ons beleidsplan: energiebewust bouwen en
beheren.
5 van 68
Solide organisatie
De drie centrale doelstellingen die hierboven benoemd staan, betekenen ook een opgave
voor de organisatie. Een solide organisatie is een vereiste, en dat betekent dat de
deskundigheid en motivatie van medewerkers net als de dienstverlening aan onze
klanten en de financiële organisatie op orde moeten zijn.
Om één voorbeeld te noemen: Mijn Pré Wonen. Al enige tijd besteden we veel energie
aan de verdere digitalisering van onze dienstverlening en bedrijfsvoering. Dat leidt tot
meer gemak voor onze klanten en tot efficiencyvoordeel voor onszelf. In februari 2013 is
deze portal voor onze klanten live gegaan.
KWH Huurlabel
Pré Wonen heeft in april het Huurlabel van KWH ontvangen. Een jaar lang werd continu
bij onze klanten gemeten hoe tevreden zij waren over de kwaliteit van onze
dienstverlening. Daaruit kwam naar voren dat Pré Wonen voldoet aan de normen van dit
kwaliteitsinstituut. Een prima prestatie, zeker tegen het licht van onze recente
reorganisatie. Pré Wonen is hier best trots op.
Financiële situatie
Onze financiële positie is eind 2013 goed te noemen. Onze bedrijfsvoering is er op
gericht om voldoende rendement te genereren om onze maatschappelijk inzet te kunnen
financieren. De economische ontwikkelingen en het huidige politieke klimaat eisen
daarom Pré Wonen dat zij haar financiele ratio’s op orde heeft. We toetsen die aan de
uitgangspunten van het WSW en CFV. Eind 2013 voldoen we aan die normen.
1.2. De nabije toekomst
Betaalbaarheid
Meer dan ooit staat de financiële positie van de woningcorporaties in de schijnwerpers.
Ten eerste: overheidsheffingen en saneringsbijdragen zullen de komende jaren onze
investeringscapaciteit beperken. De extra huurverhogingen, ingevoerd ter compensatie
hiervan, genereren op korte termijn onvoldoende middelen om deze beperking volledig
op te heffen, zeker omdat wij de wettelijke ruimte voor huurverhoging niet helemaal zullen
benutten. Pré Wonen voelt zich namelijk sterk verantwoordelijk om de woningen
betaalbaar te houden voor grote groepen huurders. We passen daarom zoveel mogelijk
maatwerk toe bij de jaarlijkse huurverhoging.
Het restrictief beleid van de overheid en de toezichthouders CFV en WSW beperkt de
woningcorporaties verder in de aanwending van hun vrije kasstromen. Het beleid is erop
gericht dat financiële buffers worden opgebouwd en dat de schuldenlast wordt
verminderd. Hiermee wordt het huidige borgingstelsel veilig gesteld met het oogmerk de
financiële posities van corporaties te verbeteren. Hoe dit ook zij: de bedrijfslasten van de
corporaties zullen de komende jaren sterk de aandacht krijgen en zoveel mogelijk worden
beperkt.
Gemeenteraadsverkiezingen
Met het oog op de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 leggen de prestatieafspraken
met de gemeenten een redelijke stabiele basis onder onze activiteiten. We moeten ons
echter wel bewust zijn van de mogelijkheid dat nieuwe bestuurscoalities – zeker tegen de
achtergrond van het Woonakkoord en de plannen van minister Blok – meer directief
invulling kunnen geven aan de samenwerking met de woningcorporaties. We zullen
6 van 68
ervoor zorgen dat de nieuw gekozen raadsleden in de loop van 2014 kennis kunnen
maken met het werk van Pré Wonen.
Positie woningcorporaties
In 2013 is de parlementaire enquête naar de woningcorporatiesector van start gegaan. In
2014 wordt het onderzoek voortgezet. De corporaties zullen dus weer volop in de
schijnwerpers komen te staan en waarschijnlijk zeer kritisch onder de loep worden
genomen. Ze bereiden zich hierop voor en hebben – met het oog op de enquête – kort en
bondig hun taakomschrijving en rolopvatting benoemd:
 Goede (maatschappelijke) legitimatie
 Een duidelijke publieke opdracht (prestatieafspraken)
 Een duurzame financiële basis
 Professioneel en transparant werken
De parlementaire enquête kan worden gezien als een volgend, mogelijk krachtig
instrument om de woningcorporaties in omvang en slagkracht verder te beteugelen.
Naar verwachting zal in 2014 de herziening van de Woningwet eindelijk rond komen. Niet
dat daar overigens veel heil voor huurders en woningcorporaties van is te verwachten.
Maar na jaren van slepende voorbereiding zal er wel eindelijk duidelijkheid komen over
de rol en positie van de woningcorporaties. In de aanloop naar de behandeling van de
Woningwet zal Pré Wonen ervoor blijven pleiten dat corporaties ook voor de groepen in
het middensegment van de woningmarkt kunnen blijven investeren. Dat is volgens ons
van wezenlijk belang, omdat we zien dat de commerciële bedrijven niet investeren in de
zogenoemde aandachtsgebieden.
1.3. Stakeholders
Om onze doelstellingen te realiseren – zoals vitale en gewilde wijken, en meer focus op
de klant – is een goede samenwerking nodig met onze belanghebbenden. Als Pré
Wonen de eigen strategische doelen kan verbinden aan de belangen van de
stakeholders, is dat in het belang van beide partijen. Bovendien bevorderen we op die
manier de samenwerking. Leidraad bij de samenwerking met anderen is dat we het
gezamenlijk belang onderkennen en vervolgens een bijdrage leveren vanuit ieders eigen
kracht en verantwoordelijkheid. Dit vergt wel een andere instelling van alle betrokken
partijen. Ook moet er duidelijkheid zijn over de verschillende belangen.
In 2013 heeft Pré Wonen daar op verschillende manieren werk van gemaakt. De
belangrijkste ontwikkelingen lichten we hier toe.
Beleidsplan
Zoals in de Inleiding staat vermeld, heeft Pré Wonen in 2013 het nieuwe beleidsplan
gepresenteerd Werk aan de wijk! waarin vitale en gewilde wijken, oog voor de klant en
duurzaamheid de centrale thema’s zijn. Samenwerking met vele partijen is essentieel om
tot goede resultaten te komen.
Een aantal stakeholders heeft in een eerdere fase een bijdrage geleverd aan de
totstandkoming van het beleidsplan Werk aan de Wijk! Alle partijen waarmee Pré Wonen
op enige manier samenwerkt, hebben na de zomer dit (digitale) beleidsplan ontvangen.
In 2014 organiseren we weer gelegenheden om met onze stakeholders het beleidsplan
en het jaarplan 2014 inhoudelijk te bespreken, en te verkennen op welke terreinen we de
samenwerking verder kunnen bevorderen.
7 van 68
Samenwerking met onze bewoners
In 2012 zijn we begonnen met de inzet van klantenpanels bij het opstellen van een
wijkvisie. Inmiddels is dit standaard geworden. In 2013 is dat bij de wijkvisies
Meerenstein en Oosterwijk/Zwaansmeer gebeurd. De ervaringen van bewoners leverden
soms verschuivende accenten op. Zo bleek woonruimteverdeling een belangrijk
onderwerp bij de beleving van een wijk. Uit een eerdere wijkanalyse kwam dit niet zo
nadrukkelijk naar voren.
De samenwerking met onze bewoners verandert van karakter. Vanouds was Pré Wonen
de initiatiefnemer en deden bewoners mee. Tegenwoordig faciliteert Pré Wonen vooral
het eigen initiatief van de bewoners. Dit doet ook recht aan wat bewoners zelf belangrijk
vinden. Elders in dit jaarverslag staan concrete projecten vermeld.
In 2013 zijn we begonnen om samen met de bewonerskernen te onderzoeken hoe we de
bewonersparticipatie eigentijds en efficiënt kunnen vormgeven op beleids- en uitvoerend
niveau. In 2014 gaan we daarmee verder.
Samenwerking met collega-woningcorporaties in de regio
Met onze collega-woningcorporaties in de regio, Elan Wonen, Brederode Wonen, Ymere
en WOONopMAAT, zoeken we samenwerking op. Ook bij de ontwikkeling van
nieuwbouwwoningen is dat zo.
 Pré Wonen en Brederode Wonen hebben de prijsvraag gewonnen voor de
ontwikkeling van een buurthuis met appartementen in Velsen, onder de naam ‘Het
Terras’. De voorbereidingen zijn inmiddels getroffen. Begin 2014 start de bouw van
de 11 appartementen en 670 m² ten behoeve van het dorpshuis voor de gemeente.
Brederode Wonen zorgt voor het beheer.
 Belcanto, Schalkwijk Midden
Het gaat hier om de herontwikkeling van voormalige bedrijfsbebouwing en kantoren.
Dat gebeurt vanuit de VOF Belcanto, waarin de drie Haarlemse woningcorporaties
deelnemen. Door de stroeve woningmarkt is in 2013 besloten het project voor vijf jaar
op te schorten en het beheer van de huidige opstallen te intensiveren.
 Samen met corporatie WOONopMAAT zijn voorbereidingen getroffen voor een (nog
te realiseren) nieuwbouwproject, het Slotakkoord. Uit praktische overwegingen wordt
onderzocht of deze corporatie het project overneemt.
Daarnaast stemmen we met deze collega’s de tijdelijke huisvesting af voor bewoners bij
de wijkvernieuwing. Ook als we een wijkvisie opstellen, voeren we nauw overleg. In
Haarlem heeft dat onder meer geleid tot de zogenoemde ‘receptuur’ voor Haarlem-Oost.
Dit programma, inmiddels aangeboden aan de gemeente, bevat naast fysieke ingrepen
ook acties om de sociaaleconomische structuur van dit deel van de stad te versterken.
De ‘receptuur’ is onderdeel van de Ontwikkelvisie Haarlem-Oost. Deze is in voorbereiding
en moet in 2014 worden afgerond.
Met zes andere corporaties uit de regio heeft Pré Wonen onderzocht of samenwerking op
het gebied van financiering kan leiden tot betere kansen op de kapitaalmarkt. Nu het voor
corporaties steeds lastiger wordt om goed toegang te vinden tot de financiële markten,
zou krachtenbundeling een oplossing kunnen zijn. We hebben een intentieovereenkomst
gesloten om hier onderzoek naar te doen. De deelnemende corporaties zijn overigens tot
geen enkele vervolgactiviteit verplicht.
8 van 68
Wonen, welzijn en zorg
In 2012 heeft de gemeente Haarlem het initiatief genomen om op het gebied van wonen,
welzijn en zorg een strakkere regie te voeren. Geheel in lijn met het beleid van het
College van B&W krijgt deze rol vorm in regionaal verband. Daarom zijn vanaf het begin
de gemeenten Heemstede en Bloemendaal erbij betrokken. In dit brede overleg
vertegenwoordigt Pré Wonen de woningcorporaties, DOCK de welzijnsorganisaties,
terwijl de zorgsector vertegenwoordigd is via de GGZ, een organisatie voor verstandelijk
gehandicapten en een organisatie voor ouderenzorg. De wethouders Van der Hoek
(Haarlem) en Botter (Heemstede) zijn voorzitter van het overleg. In 2013 zijn er drie
bijeenkomsten geweest om sterk van start te kunnen gaan. Het overleg heeft ertoe geleid
dat er meer gezamenlijk zicht is gekomen op knelpunten als gevolg van toekomstige
veranderingen. Daardoor zijn de deelnemende partijen daarop beter voorbereid.
Op wijkniveau werkt Pré Wonen nauw samen met zorg- en welzijnsinstellingen. Een goed
voorbeeld is het Meerwijkcentrum in Haarlem. Met onder meer welzijnsorganisatie Dock
zijn afspraken gemaakt om dit centrum open te houden en er een goed buurtcentrum van
te maken.
Met RIBW werkt Pré Wonen structureel samen. Dat leidt onder meer tot de nieuwbouw
van wooneenheden aan de Pieter Wantelaan in Haarlem: een nieuwbouwproject met 26
woonunits en 4 algemene ruimten. Een aandachtspunt is de toekomstige scheiding van
wonen en zorg als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving. Pré Wonen zal zich goed
rekenschap moeten geven van de consequenties daarvan voor dit project, en voor
soortgelijke andere projecten.
Prestatieafspraken met gemeenten
Bij de totstandkoming van de prestatieafspraken in Haarlem hebben de gemeente
Haarlem en de drie woningcorporaties Elan Wonen, Ymere en Pré Wonen nauw
samengewerkt. Dat heeft veel tijd gekost, maar er liggen nu wel gezamenlijk gedragen
afspraken op tafel, gebaseerd op gedeelde belangen. Ook de monitoring van de
afspraken zal in samenwerking gebeuren.
De prestatieafspraken in Bloemendaal zijn voorbereid door de gemeente Bloemendaal,
Brederode Wonen en Pré Wonen. Hier was minder sprake van gedeelde belangen.
Hoewel ook hier de voorbereiding veel tijd heeft gevergd, was de samenwerking
constructief. Op 26 januari 2014 heeft de gemeenteraad van Bloemendaal uiteindelijk
ingestemd met de gemaakte prestatieafspraken.
In Beverwijk sluit de gemeente afzonderlijke prestatieafspraken met Pré Wonen en
WOONopMAAT. Deze zijn begin maart 2014 ondertekend.
Aedes
Pré Wonen is lid van Aedes, de koepel van woningcorporaties. Aedes heeft in 2013 een
weinig gelukkige rol gespeeld in de ontwikkelingen rond de woningmarktplannen van
minister Blok. De inzet en de effecten van de ‘stille’ lobby wekten onder Aedes-leden veel
beroering. Dat uiteindelijk een akkoord werd gesloten tussen Aedes en de minister
waarin de Woonbond niet is gekend, heeft veel uitleg gevraagd.
Pré Wonen blijft Aedes kritisch volgen, zeker wat betreft de tijdige terugkoppeling van
besluiten naar de leden, cq. een grotere betrokkenheid van die leden bij de
besluitvorming. Dat was ook in 2013 weer aan de orde. Met het ‘gedoe’ rond het
9 van 68
Woonakkoord en de verhuurdersheffing is opnieuw gebleken dat wij de toegevoegde
waarde van deze brancheorganisatie kritisch moeten blijven volgen.
Sponsoring en donaties
Pré Wonen maakt onderscheid tussen donaties en sponsoring. Bij sponsoring
verwachten we een duidelijke tegenprestatie van de gesponsorde organisatie. Bij nieuwe
contracten kijken we tegenwoordig nadrukkelijker of er een relatie is met Werk aan de
wijk! en of de sponsoring bijdraagt aan de realisatie van onze doelstellingen.
In 2013 waren er sponsorafspraken met:
 Dolhuys Haarlem, museum voor psychiatrie
Deze instelling zet zich in voor het wegnemen van vooroordelen over psychiatrische
patiënten.
 Museum Kennemerland
Pré Wonen voelt zich betrokken bij de geschiedenis van ons werkgebied. In Museum
Kennemerland kunnen kinderen met die geschiedenis kennismaken door middel van
workshops en rondleidingen.
 ABC Architectuurcentrum in Haarlem
Architectuur van niveau draagt eraan bij dat mensen trots kunnen zijn op hun buurt
en bevordert de identificatie met de woonomgeving. Het ABC Architectuurcentrum
biedt een platform voor tentoonstellingen, projecten en discussieavonden. We vinden
dit een belangrijk initiatief en ondersteunen het ABC daarom al enige jaren.
Donaties doet Pré Wonen om eenmalig een initiatief te ondersteunen. Per keer wordt
bepaald of we een donatie doen. Vaak hangt zo’n donatie samen met buurtinitiatieven.
In 2013 hebben wij € 41.600 aan sponsoring en donaties uitgegeven.
10 van 68
2.
Vitale en gewilde wijken
Hier willen we naar toe
• Wijken blijven vitaal en gewild.
• Over vier jaar wonen er in de drie aandachtswijken meer huishoudens
met een middeninkomen.
• De uitstraling in delen van de wijk Meerwijk is beter en de buurt is meer
betrokken.
• In Parkwijk zijn meer mensen actief betrokken bij het schoon houden
van hun buurt en het winkelcentrum voorziet meer in de behoeften van
de buurtbewoners.
• In Kuenenplein/Plantage voelen meer mensen zich veilig in hun wijk.
• Over tien jaar zijn de aandachtswijken aantoonbaar verbeterd, vitaal en
gewild. Wijken worden meer gewaardeerd door bewoners en zijn in trek
bij woningzoekenden. De leefbaarheid is verbeterd.
• De ‘hotspots’ zijn verdwenen of de problemen zijn beheersbaar.
• Bewoners voelen zich meer verantwoordelijk voor hun buurt.
• Bewoners voelen zich veiliger in hun buurt.
2.1. Wijkontwikkeling
Drie aandachtswijken
Samen met andere partijen werkt Pré Wonen in onze regio aan vitale en gewilde wijken
waar mensen graag willen wonen. Pré Wonen heeft een overzicht van alle wijken
gemaakt, met daarin aangegeven of een wijk vitaal en gewild is. In wijken die dat al zijn,
voeren we normaal beheer uit. Andere wijken verdienen extra aandacht, zodat zij ook
vitaal en gewild (kunnen) worden.
In ons werkgebied zijn drie van deze aandachtswijken: Meerwijk en Parkwijk in Haarlem,
en Kuenenplein/Plantage in Beverwijk. Voor deze wijken zijn wijkvisies gemaakt, met
daarin een analyse van de wijk op basis van statistische gegevens en de mening van
bewoners en van professionals die de buurt goed kennen. Met de professionals is
overleg gevoerd; de mening van bewoners is gedestilleerd uit klantenpanels.
De visie realiseren
Belangrijker dan een visie op de wijk is natuurlijk dat deze visie ook wordt gerealiseerd.
Daarom gaat iedere visie vergezeld van een wijkplan: een verzameling projecten die
samen de visie waarmaken. Dit kunnen fysieke projecten en sociaal- of economische
projecten zijn. Een aantal ervan doet Pré Wonen alleen; andere realiseren we samen met
een partner uit de wijk, terwijl weer andere projecten de verantwoordelijkheid zijn van een
derde partij. Voor onze drie aandachtswijken hebben wij concrete wijkplannen gemaakt.
De projecten in deze wijkplannen zijn opgenomen in de begroting van 2014, zodat ze ook
daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd. Andere projecten leiden tot aanpassingen van
reguliere werkzaamheden.
Het maatschappelijk rendement
Meten is weten. Niet alle projecten leveren het zelfde rendement op. Bij sociale of
economische projecten is het zaak om te kiezen voor het project met het meeste
rendement. Pré Wonen heeft hiervoor samen met RIGO een effectenmodule ontwikkeld.
Tussentijds en achteraf kunnen we de effectenmodule gebruiken om te controleren of het
gewenste rendement ook daadwerkelijk wordt of is behaald.
11 van 68
Project monitoren
De effectenmodule geeft het maatschappelijk rendement aan. Pré Wonen wil echter ook
monitoren of een project het beoogde doel haalt. Hiertoe maken we gebruik van de
monitormodule van Wat werkt in de wijk. Daarmee bewaken we periodiek of we het
gewenste resultaat behalen. Zo kunnen we tijdig bijsturen of alsnog kiezen voor een
ander project.
De wijk vitaal en gewild?
Het is van groot belang om te weten of het wijkplan de wijk écht vitaler en gewilder
maakt. Vanaf 2014 gaat Pré Wonen daarom jaarlijks analyses maken van de
aandachtswijken om dit te meten. Daarvoor gebruiken we dezelfde statistische gegevens
die aan de basis lagen van de wijkvisie. Daarnaast blijven we regelmatig (digitale)
klantenpanels houden om te achterhalen hoe de bewoners de wijk ervaren.
Voor de drie aandachtswijken heeft Pré Wonen -- zoals hierboven aangegeven – een
wijkplan gemaakt. Hieronder geven we per aandachtswijk een overzicht van de
resultaten.
2.1.1. Parkwijk
Een schone buurt
Pré Wonen neemt deel aan het buurtbedrijf Haarlem-Oost: een werkgelegenheidsproject
van Paswerk in samenwerking met de gemeente en de drie woningcorporaties. Dit
buurtbedrijf verwijdert bijvoorbeeld grofvuil en onderhoudt de plantsoenen. We willen de
trend doorbreken dat buurtbewoners vervuiling veroorzaken en zich niets gelegen laten
liggen aan de regels uit de huurovereenkomst.
Staal- Bazelstraat leefbaar
De leefbaarheid in dit complex staat onder druk. Samen met de bewoners bedenken we
plannen om de leefbaarheid te verbeteren. Rommel in de portieken wordt verwijderd, het
portiek zelf krijgt een opknapbeurt. We benaderen de bewoners individueel.
De jeugd heeft de toekomst
Pré Wonen neemt deel aan Rebup en Medialab. Deze projecten zorgen voor meer
structuur in het leven van jongeren die (bijvoorbeeld door vroegtijdige schooluitval)
structuur kwijt zijn geraakt. Onder meer contact met ouderen kan ze op weg helpen naar
een perspectief voor de toekomst.
Winkelcentrum Beatrixplein
Het winkelcentrum Beatrixplein in Parkwijk heeft een schrale uitstraling. Het
winkelaanbod sluit niet aan bij de (toekomstige) behoeften van de bewoners van
Parkwijk. In samenwerking met collega-corporatie Ymere heeft Pré Wonen een
economisch veldwerker ingehuurd. De eerste stappen zijn intussen gezet naar de
oprichting van een winkeliersvereniging. Om de winkeliers een steuntje in de rug te
geven, heeft Pré Wonen Consumatics gevraagd om voor alle winkels aanbevelingen te
doen om de omzet te verbeteren. Een van de eerste resultaten van de acties: het
winkelcentrum komt in aanmerking voor het Kwaliteitskeurmerk Veilig Ondernemen. In
januari 2014 is de eerste ster uitgereikt. Om het plein wat meer leven in te blazen is er in
2013 een sfeervolle zomermarkt georganiseerd.
Meer differentiatie
De bevolkingssamenstelling in Parkwijk is nu te eenzijdig. Er wonen (te) veel mensen met
een laag inkomen. Door aan de woningvoorraad koop- en middeldure huurwoningen toe
12 van 68
te voegen, trekken we een nieuwe doelgroep aan. De nieuwbouw van het complex aan
de Jan Sluyterslaan e.o. is hiervoor prima geschikt. De eerste bewoners van de huidige,
te slopen woningen zijn thuis bezocht en uitgeplaatst. Naar verwachting kan de
nieuwbouw in 2014 van start gaan.
Mobiele moestuin
Bij het sloopcomplex Jan Sluyterslaan is de mobiele moestuin van start gegaan. Onder
het motto ‘De moestuin terug in de stad’ worden kinderen (van scholen en de
kinderopvang) zich hier bewust van het feit dat groente en fruit in de moestuin groeien.
Ook ouderen van het Reinaldahuis zijn bij het project betrokken. Een braakliggend terrein
krijgt zo een mooie, nuttige tijdelijke invulling. De mobiele moestuin is een succes: er is
een continu programma met gemiddeld ongeveer 40 deelnemers. Ook landelijk heeft de
Moesmobiel de aandacht getrokken: het project heeft de Kern-met-pitprijs gewonnen
voor het beste leefbaarheidsproject van 2013. Met de hieraan verbonden geldprijs is een
nieuw natuurbewustwordingsproject met schoolkinderen gestart.
Buurtbedrijf Oost
Samen met de gemeente, Ymere en Elan Wonen heeft Pré Wonen het Buurtbedrijf Oost
opgezet. Dit Buurtbedrijf biedt mensen met afstand tot de arbeidsmarkt werk in de
openbare ruimte van Parkwijk. Onder begeleiding van een professionele coördinator
wordt het werk aangenomen en aan de groepen in opdracht meegegeven. We
verwachten hiermee mensen weer terug te brengen in een arbeidsritme en zodoende
meer kans op regulier werk te bieden. Daarnaast maken we extra werk van het op orde
houden van de omgeving in Parkwijk. In een wijk die fysiek op de schop gaat, is dat van
groot belang.
Vernieuwing woningvoorraad
 Jan Sluyterslaan, Parkwijk
Op basis van de wijkvisie van Parkwijk zullen 192 verouderde eengezinswoningen
worden vervangen door nieuwbouwwoningen. In 2013 zijn de voorbereidingen
afgerond, zodat in 2014 de eerste fase kan starten.

Leonard Springerlaan, Parkwijk
De aanpak van de twee woontorens (onder meer de opwaardering van de entrees)
aan de Leonard Springerlaan in Parkwijk is nagenoeg afgerond. De wijkvisie Parkwijk
bepaalt dat één van de woontorens wordt getransformeerd naar huurappartementen
in de vrije sector. Dit gebeurt bij mutatie. Zo kunnen we hier een andere doelgroep
bedienen.
2.1.2. Meerwijk
Samenwerking in wijkversterking
Voor de wijk Meerwijk is een wijkcontract afgesloten. Hierin liggen afspraken met de
gemeente vast over de bijdragen die verschillende betrokken partijen leveren aan de
leefbaarheid in deze wijk.
De Kas
De Kas wil startende ondernemers een kans bieden en ondersteunen, schoolprestaties
van kinderen stimuleren en activiteiten bieden die economische groei in de wijk
bevorderen. Met de stuurgroep van De Kas heeft Pré Wonen in 2013 overleg gevoerd om
het project te verduurzamen, zodat het zelfstandig verder kan, zonder financiële
13 van 68
ondersteuning. Welzijnsorganisatie Dock zal hierin het voortouw nemen. Omdat het
huurcontract met van Hoorne BV tijdelijk is verlengd, hebben we meer tijd om dit uit te
werken. In 2014 moet er uitsluitsel komen.
Wijkcentrum Meerwijk
Pré Wonen heeft zich ervoor ingezet om het wijkcentrum Meerwijk nieuw leven in te
blazen. In overleg met de gemeente is een constructie afgesproken waarbij Pré Wonen
hoofdhuurder wordt en het centrum vervolgens vult met onderhuurders. Eind 2012 is het
eerste bedrijf van start gegaan. Vanaf februari 2014 zal het wijkcentrum geheel in gebruik
zijn en officieel worden heropend. In het centrum komen een foodcafé, een
tweedehandswinkel en een dependance van het Buurtbedrijf Oost. Welzijnsorganisatie
Dock vestigt er een centrum voor persoonlijke ontwikkeling en school De Piramide heeft
haar bibliotheek in het pand gevestigd. Bovendien komen er flexplekken voor
medewerkers van diverse organisaties in de buurt. Ook de wijkraad zal deze plekken
gebruiken.
Verbeteren dan wel behouden sociale structuur
 Het project Buurtvaders is voortgezet in samenwerking met Ymere. Het verloopt
succesvol: de vaders spreken de overlastgevende jeugd aan. Het gebied waarin ze
actief zijn is uitgebreid, zodat ze ook elders de jeugd kunnen aanspreken op
ongewenst gedrag.
 De Midzomermarkt in Meerwijk (gezellig samenzijn en elkaar ontmoeten) was een
groot succes, met circa 200 bezoekers.
Vernieuwing woningvoorraad
 Aziëweg locatie 1, Meerwijk
Dit project bestaat uit twee woontorens met in totaal 122 appartementen en
parkeergelegenheid op het maaiveld, ingepast in het park. Gezien de huidige
marktomstandigheden is in overleg met de gemeente voor gekozen om één toren in
de vrijesectorhuur te houden, en de andere in de sociale huur te realiseren. Het
financieringstraject voor de toren in de vrije sector duurt lang. Vooralsnog is de
planning om eind 2014 met de bouw te starten.
2.1.3. Kuenenplein/Plantage
De Stek
De activiteiten in De Stek in de wijk De Plantage hebben we ook in 2013 samen met de
gemeente en het welzijnswerk opgezet en uitgevoerd. Met wisselend succes hebben
buurtbewoners deelgenomen aan deze bijeenkomsten. Vanwege de uitbreidingsplannen
van de VOMAR heeft de gemeente besloten de locatie van De Stek te slopen. Pré
Wonen vindt het belangrijk de bewoners van De Plantage regelmatig en goed te
informeren over de voortgang van de wijkaanpak. We zoeken naar een mogelijkheid om
deze activiteiten elders voort te zetten.
In en rondom de Stek heeft het jaarlijkse 5 mei festival weer plaatsgevonden. Veel
activiteiten voor meerdere doelgroepen met een flinke opkomst kinderen, jongeren,
ouderen zorgden voor een goede, ontspannen sfeer.
Aanpak van het openbaar groen
De groenvoorziening en openbare ruimte in de wijk zijn de afgelopen jaren achteruit
gegaan. We hebben de gemeente hierop aangesproken. Daarnaast hebben we zelf het
14 van 68
initiatief genomen om voor de tweede keer een maatschappelijke stage te organiseren
rond het onderhoud van het groen en de openbare ruimte. Dit werd weer een succes:
ruim 100 leerlingen van het Kennemer College deden mee. Ook zijn nieuwe afspraken
gemaakt met de gemeente, die het onderhoud heeft opgeschaald naar een hoger niveau.
Oprichten Buurtteam Indische buurt (Kuenenplein/Plantage)
Pré Wonen heeft de organisatie Proliving ingezet om een buurtteam voor de Indische
buurt van de grond te krijgen. In 2013 is gestart met de werving van actieve bewoners,
wat tot dan toe niet was gelukt, ondanks verschillende pogingen. De start is hoopvol: er
heeft zich inmiddels een aantal bewoners aangemeld. Begin 2014 wordt het project
voortgezet.
Vernieuwing woningvoorraad
Met de gemeente zijn we overeengekomen dat de eerste fase van de vernieuwing van de
wijk Kuenenplein/Plantage kan beginnen. Eind 2013 is hierover een overeenkomst op
hoofdlijnen gesloten. Daarin hebben Pré Wonen en de gemeente de uitgangspunten
bepaald en afspraken gemaakt over de nieuwe woningen, de planning, en de aanpak van
de openbare ruimte.
Hier volgt een opsomming van de concrete fysieke ontwikkelprojecten in deze
aandachtswijk:
 Oostertuinen 2-24
De 24 duplexwoningen aan de Oostertuinen zijn gesloopt. Het is wenselijk om hier
huurwoningen in de vrije sector toe te voegen in de categorie eengezinswoningen. Er
zullen 13 nieuwe woningen worden gebouwd, in een pilot voor modulair aanbesteden
en bouwen. De oplevering staat gepland voor mei 2014.
 Wijk aan Duinerweg
Dit is het tweede pilotproject met modulair aanbesteden en bouwen. Op deze
voormalige schoollocatie heeft Pré Wonen rechten op basis van afspraken met de
gemeente Beverwijk, vastgelegd in het convenant ‘Ontwikkellocaties corporaties
gemeente Beverwijk’. Onderzoek wijst uit dat hier 16 eengezinswoningen kunnen
worden gebouwd. Discussie over de beeldkwaliteit heeft het project vertraagd. Begin
2014 gaan we van start.
 Oostertuinen 38-68
Dit is een complex duplexwoningen, min of meer in het verlengde van Oostertuinen
2-24. In 2012 is onderzoek gedaan naar de meest wenselijke vastgoedingreep.
Gezien de recente ervaringen met de modulaire woningbouw en het feit dat het
investeringsniveau van renovatie dat van sloop/nieuwbouw benadert, is voor
sloop/nieuwbouw gekozen. Klanten krijgen daardoor nieuwbouwkwaliteit met
optimale energieprestaties. Het is de bedoeling dat het project nog in 2014 van start
gaat. Inmiddels is met de bewoners overeenstemming bereikt over het Sociaal Plan,
zodat de daadwerkelijke herhuisvesting kan beginnen.
 Laan van Kanaän
Een paar jaar geleden is hier een portiek-etagecomplex gesloopt. In overleg met de
gemeente en het aanjaagteam Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is
onderzocht of er nieuwbouw kan komen. In de beoogde opzet blijkt dit niet te gaan
lukken. Pré Wonen zal nu zelf een project ontwikkelen; het moet in 2015 starten.
 Plantage fase 2
Na de indiening van het alternatieve plan voor deze locatie bij het College van B&W
is de ontwikkeling van fase 2 weer ter hand genomen. In 2013 zijn de tijdelijke
bewoners uitgeplaatst, waarna de drie woongebouwen zijn gesloopt. Daarnaast zijn
de afspraken met de vastgoedontwikkelaar van de VOMAR nagenoeg afgerond; dit
15 van 68
zal in 2014 worden bekrachtigd. De VOMAR gaat de supermarkt uitbreiden en laten
aansluiten op de winkelstrip van de Plantage. Voor de buurtbewoners betekent dit
een prima winkelvoorziening in de nabijheid. Ook zal zich hier een apotheek
vestigen. De nieuwbouw gaat daarnaast onderdak verschaffen aan drie huisartsen.
2.2. Beheer en onderhoud van gewilde wijken
2.2.1. Onderhoud algemeen
Voor onderhoud en beheer geldt onverkort: wat kapot is, repareren we; wat niet kan
worden gerepareerd, vervangen we; wat er niet is, komt er niet; en na mutatie of gepland
onderhoud is de woning veilig. Dankzij deze werkwijze hebben we vanaf 2011 een daling
van de onderhoudskosten bereikt. Deze daling vlakt nu af. De onderhoudskosten zijn
t.o.v. 2012 gestegen i.v.m. overlopende werkzaamheden vanuit 2012. Die kosten waren
voorzien. De onderhoudskosten lopen daarom in de pas met de begroting.
Reparatieonderhoud
De kosten voor reparatieonderhoud stroken met de begroting voor 2013. Ze liggen met
gemiddeld € 321 iets boven het niveau van het landelijke benchmarkcijfer van € 300 per
woning. Het aantal reparaties blijft ongeveer op het landelijk gemiddelde: 1 per woning
per jaar.
Mutatieonderhoud
De gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud waren in 2013 iets hoger dan begroot:
€ 2.632 versus € 2.588. Dat is wel lager dan vorig jaar (€ 2.900). Begroot waren 902
mutaties; het werkelijke aantal was 810. De kosten per mutatie lagen hoger dan het
benchmarkcijfer € 2.500. In onze mutatiekosten is echter ook gedeeltelijk de vervanging
van badkamers, toiletten en keukens verwerkt, en dat is niet in de benchmark
opgenomen.
Planmatig onderhoud
Pré Wonen had zich voor 2013 ten doel gesteld om alle begrote werkzaamheden op het
gebied van planmatig onderhoud uit te voeren en te laten factureren in het
begrotingsjaar. Dat is gelukt. Aan planmatig onderhoud is € 9.880.000 uitgegeven.
Daarvan was € 8.491.000 voor regulier planmatig onderhoud, € 434.000 voor esthetica,
en € 954.000 voor onderhoud tijdens renovatie werkzaamheden
Branddoorslag
In 2011 heeft Pré Wonen een onderzoek afgerond naar de risico’s van branddoorslag in
ons bezit. De uitvoering van de vereiste maatregelen is gepland tot 2016. Om bewoners
zo min mogelijk lastig te vallen, combineren we deze werkzaamheden zoveel mogelijk
met planmatig of groot onderhoud. In 2013 hebben we voor € 150.000 aan maatregelen
uitgevoerd.
Asbestbeheersing
Pré Wonen is een van de deelnemers van het eerste uur aan het Landelijk Asbest Volg
Systeem (LAVS). In 2013 is een grote stap voorwaarts gezet, zowel met interne
opleidingen als met het ‘asbest-proof’ maken. We voldoen nu aantoonbaar aan onze
zorgplicht en alle geldende wet- en regelgeving. We kunnen en willen daarin op
transparante wijze inzicht geven. In 2014 wordt het project afgerond.
16 van 68
2.2.2. Haarlem
Buurtbemiddeling
Door buurtbemiddeling op te nemen in de prestatieafspraken met de gemeente Haarlem
is naar verwachting de financieringsdiscussie voor de komende jaren afgerond.
Buurtbemiddeling is in de optiek van de woningcorporaties een belangrijk instrument ter
bestrijding van overlast. Deze vorm van bemiddeling, waarbij wijkbewoners zelf een rol
spelen bij de oplossing van overlast, blijkt een succes. Dat bewoners zelf optreden, past
in de huidige trend dat burgers meer initiatief en zelfstandigheid ontplooien.
Convenant schoon, heel en veilig
Met de gemeente Haarlem, de collega-woningcorporaties en Spaarnelanden is een
convenant gesloten rond de prestatieafspraken voor ‘schoon, heel en veilig’. Een goede
uitwerking van deze begrippen kwam er in 2013 echter nog niet. In 2014 staat dit weer op
de agenda. Onze buurtbeheerders spelen hierbij een belangrijke rol. Zij hebben immers
heldere afspraken nodig om goed te kunnen communiceren met de bewoners. De
buurtbeheerders hebben zich het afgelopen jaar vooral gericht op het onderdeel ‘schoon’.
Ze signaleren daarbij een noodzakelijke verbetering.
Samenwerking Lievegoed zorggroep
Met de Lievegoed zorggroep zijn nieuwe afspraken gemaakt over de huisvesting van de
24 cliënten voor wie deze zorginstelling beschermd wonen verzorgt in ons complex Laan
van Berlijn in Schalkwijk. Deze cliënten willen kunnen uitstromen naar reguliere woningen
in een straal rondom de Laan van Berlijn. In 2013 zijn we tot een
samenwerkingsovereenkomst gekomen. Daarbij stellen we ongeveer twee woningen per
jaar beschikbaar voor deze doorstroming, met daaraan gekoppeld een zorgovereenkomst
voor bepaalde tijd. De overeenkomst ondertekenen we in 2014.
Preventie huisuitzetting
Met de gemeente Haarlem bestaan afspraken over de preventie van huisuitzetting. Pré
Wonen verwijst huurders met betalingsproblemen door naar de gemeente. Het
uitgangspunt is: we willen bereiken dat deze bewoners dankzij goede begeleiding hun
financiële problemen kunnen oplossen, en niet na een juridisch incassotraject op straat
komen te staan. Bij de prestatieafspraken is dit onderwerp opnieuw op de agenda gezet.
De gemeente zal een vaste contactpersoon aanstellen. In de wijken waar sociale teams
actief zijn, worden deze geïnformeerd en kunnen ze vervolgens tot actie overgaan. De
overige afspraken blijven gehandhaafd.
Verbeteren dan wel behouden sociale structuur en prettige woonomgeving
Veelal in samenwerking met de bewoners, welzijnsorganisatie Dock en de gemeente
heeft Pré Wonen diverse activiteiten georganiseerd op het gebied van de sociale
structuur. We noemen de volgende activiteiten:
 Er waren diverse lentefrisacties om gezamenlijk de buurt op te frissen.
 Op het terrein aan de Italiëlaan in de Europawijk was de huttenbouw en de zeskamp
voor de jeugd een succes.
 In Haarlem-Noord (Vondelbuurt) is in de schoolvakantie voor kinderen een naaiatelier
gehouden.
 In 2012 is een bosschagegebied aan het Texelhof veranderd in een vruchtentuin.
Deze tuin trekt steeds meer bewoners. Ze willen graag een bijdrage leveren aan het
onderhoud.
17 van 68
Nieuwbouw
Om wijken die al vitaal en gewild zijn zo te houden, is het nodig om te blijven investeren.
Maar we moeten er ook voor zorgen dat er in de toekomst voldoende woningen voor
onze doelgroep beschikbaar blijven. Daarom ontwikkelt Pré Wonen de volgende
projecten:
 Delftwijk
In het kader van Delftwijk 2020 hebben Pré Wonen, Ymere en twee andere
ontwikkelaars in Delftwijk nieuwe woningen en bedrijfsruimten gebouwd. In 2013
heeft de gemeente het wijkpark aangelegd, met subsidie van de woningcorporaties.
Het grenst aan de drie woongebouwen (Slauerhoff) van Pré Wonen.
 Van Moerkerkenstraat (Delftwijk)
Na een scenarioanalyse is de vastgoedingreep gewijzigd: in plaats van
sloop/nieuwbouw plegen we nu groot onderhoud. In samenspraak met de
geselecteerde aannemer is het onderhoudsplan verder uitgewerkt. De planvorming
was voor de zomer afgerond, terwijl ook voldoende bewonersdraagvlak is bereikt. Na
de bouwvak konden de werkzaamheden starten. Naar verwachting zullen alle
werkzaamheden na de bouwvak van 2014 zijn afgerond.
 Hof van Egmond (Slachthuisbuurt)
Voor het Hof van Egmond (160 woningen) heeft Pré Wonen een plan van aanpak
uitgewerkt. Gezien de grote bouwtechnische gebreken is een rigoureuze aanpak
vereist. De gemeentelijke monumentenstatus vergt extra inspanningen. De gekozen
aanpak komt erop neer dat achter de monumentale gevel een nieuwe woning wordt
gebouwd. Daardoor krijgen de woningen een eigentijds karakter en wooncomfort en
kunnen ze nog jarenlang in exploitatie worden gehouden. Het ziet er naar uit dat we
in 2014 kunnen starten, zeker met het eerste blok van 6 woningen.
 Dunklerstraat (Slachthuisbuurt)
Voor dit complex staat groot onderhoud gepland, plus het seriematig ontduplexen
van de resterende beneden-bovenwoningen. Het bewonersoverleg is gestart; de
uitvoering staat gepland voor 2014/2015.
 Nieuwbouw Italiëlaan (Europawijk-Zuid)
De impasse met de gemeente over het gewijzigde woningbouwprogramma van Pré
Wonen lijkt doorbroken, mede door de samenhang met het naastgelegen grootonderhoudsproject Helsinkistraat. In overleg ronden we nu de planvorming af om zo
spoedig mogelijk met de bouw te kunnen beginnen.
 Sterrebosstraat (Leidsevaartbuurt)
Voor dit complex, bestaande uit 46 eengezinswoningen, is een vastgoedingreep
afgerond. Het doel ervan was tweeledig: enerzijds groot onderhoud, anderzijds
verkoopbevorderende maatregelen. Deze ingreep verliep succesvol. Enkele
leegstaande woningen worden momenteel verkocht.
 Spoorwegstraat fase 2, Zijlweg-Oost
Deze ontwikkeling sluit aan op de studentenhuisvesting aan de Spoorwegstraat. Bij
de ontwikkeling van fase 1 zijn afspraken gemaakt over de afname van woningen
door Pré Wonen in fase 2. De bouw van 24 startersappartementen is in het eerste
kwartaal van 2013 gestart.
18 van 68
2.2.3. Beverwijk
Wijkgericht werken met tal van partijen
Bij de verbetering van de leefbaarheid in Beverwijk werkt Pré Wonen met verschillende
partijen wijkgericht samen: bewoners en verschillende partners, zoals de gemeente, de
politie, collega-woningcorporaties, de Stichting Welzijn Beverwijk, VIVA! Zorggroep en de
Reinunie. Gezamenlijk hebben we wijkuitvoeringsplannen vastgesteld voor de wijken met
een urgentie. Voor 2013 waren dit onder andere de wijken Kuenenplein/Plantage,
Meerestein-Noord en Oosterwijk. Van deze wijkuitvoeringsplannen hebben we meer dan
90% gerealiseerd of in gang gezet. Onze consulenten Wijkbeheer zijn hierin de initiators
van Pré Wonen. Zij onderhouden de contacten in de wijkcoördinatieteams met de
professionals en in de wijkgroepen met de bewoners.
Pré Wonen stelt niet alleen uren en menskracht ter beschikking. Vanuit ons
leefbaarheidsbudget zetten we ook geld in om maatschappelijke doelen te realiseren.
Deze staan beschreven in de wijkuitvoeringsplannen. Hieronder presenteren we enkele
succesvolle voorbeelden van onze leefbaarheidsacties en van de inzet van onze
medewerkers en middelen.
De uitvoering van de Wijkuitvoeringsplannen 2013 door de partners in het wijkgericht
werken is goed geslaagd. Ondanks de bezuinigingen hebben zij toch hun
verantwoordelijkheid genomen en hun taken uitgevoerd. Gezien de maatschappelijke
ontwikkelingen, waarbij meer actief burgerschap wordt verwacht en er flinke
bezuinigingen worden doorgevoerd, is een discussie gestart over een nieuwe werkwijze.
Zelfredzaamheid wordt nu het uitgangspunt. Pré Wonen heeft over dit onderwerp een
discussieavond georganiseerd met de wijkgroepen. Uitgangspunt was dat de wijkgroepen
zelfstandig verder gaan, dan wel dat enkele groepen naar verwachting zullen stoppen.
‘Schoon, heel en veilig’
Voor ‘schoon, heel en veilig’ is een norm bepaald. In enkele woningcomplexen is deze
norm vervolgens vertaald in duidelijke leefregels. Handhaving van die regels is lastig,
maar wel noodzakelijk om het gewenste effect te bereiken. Daarom hebben we in onze
nieuwe organisatie vanaf 2012 meer buurtbeheerders ingezet. Ze doen hun werk dichtbij
onze klanten en spelen bij de handhaving van de regels een sleutelrol. In 2013 hebben zij
hun taken goed kunnen uitvoeren en is de samenwerking met de partners verbeterd. De
resultaten zijn zichtbaar, in de ene wijk overigens beter dan in de andere.
Afsluiting doorgang Breestraat/Peperstraat
Na enkele jaren van ernstige overlast is – na uitvoerig overleg met de gemeente en
woningcorporatie WOONopMAAT – besloten om de openbare doorgang in het complex
Breestraat/Peperstraat af te sluiten. Begin 2013 hebben we dat met een klein feestje
gevierd. De onveilige situatie is nu verleden tijd; er is een veilig binnenterrein gemaakt,
dat onderdeel is geworden van de woonomgeving. De bewoners zijn erg tevreden.
Verbeteren dan wel behouden sociale structuur
Pré Wonen heeft, veelal in samenwerking met de bewoners, Stichting Welzijn en de
gemeente, verschillende activiteiten georganiseerd op het gebied van de sociale
structuur. We noemen de volgende activiteiten:
 Sint-Maartenoptocht, Aagtendorp
 Burendag, complex 320
 Buurtfeest, Oosterwijk
 Maatschappelijke stage Pré Diner, jong ontmoet oud
19 van 68
Portiekportiers Meerestein
Het is een moeizaam proces om naast jongeren ook volwassenen aan te trekken als
portiekportiers in Meerestein. Begin 2013 werkten de kinderen er nog enthousiast aan,
maar langzaamaan is de groep kleiner geworden. Volwassenen sluiten zich niet aan.
Met het oog op onze wijkvisie hebben we in Meerestein een klantenpanel georganiseerd.
De belangstelling was niet erg groot, maar de uitkomst geeft wel een goed beeld van de
sociale structuur in deze wijk. Het is gelukt om twee enthousiaste bewoners een
actievere rol te laten vervullen. Een eerste ontmoetingsbijeenkomst, eind 2013, werd een
groot succes. Dat stimuleert ons om aan deze buurt met veel energie verder te werken.
Dat gaan we samen met de actieve bewoners doen.
2.3. Bijzondere regelingen
Noodteam en contingentenregelingen
Begin 2013 is het nieuwe convenant Noodteam ondertekend. Hierin zijn de afspraken
over de opvang en huisvesting van inwoners in noodsituaties opnieuw vastgelegd. Een
belangrijke rol hierin speelt de sociale noodopvang Kennemerhof, waarin bewoners in
problematische situaties tijdig kunnen worden ondergebracht. Het RIBW verzorgt de
begeleiding. Ook regelt het convenant de verantwoordelijkheid van de noodteams rond
de toewijzingen en monitoring van de kanswoningen.
We vinden het belangrijk dat mensen zoveel mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Helaas
zijn er altijd mensen die (tijdelijk) in instellingen of zelfs op straat leven. Met gemeenten
en zorginstellingen proberen we mensen die daar ‘klaar’ voor zijn eerst onder begeleiding
zelfstandig te laten wonen, om hun vervolgens na een jaar een zelfstandige
huurovereenkomst aan te bieden. In Beverwijk zijn er op deze manier drie kanswoningen
beschikbaar gekomen. In Haarlem zijn onder de zogenoemde contingentregeling 13
woningen beschikbaar gesteld.
In 2013 hebben wij in totaal 18 woningen aan statushouders toegewezen, waarbij 38
personen zijn gehuisvest. Per gemeente is dit als volgt verdeeld:
Haarlem: 6 verhuringen – 21 personen
Bennebroek/Bloemendaal: 7 verhuringen – 9 personen
Heemstede: 2 verhuringen – 5 personen
Beverwijk: 3 verhuringen – 3 personen
Het is lastig om in Haarlem, Heemstede en Bloemendaal de taakstelling te realiseren. We
zijn afhankelijk van het beschikbaar komen van passende woonruimte voor deze
groepen. Met name de grote gezinnen vormen een knelpunt.
Blijfgroep
Pré Wonen is met de Blijfgroep in gesprek geweest over de samenwerking bij de
huisvesting van de doelgroep: vrouwen met kinderen die te maken hebben met huiselijk
geweld. De Blijfgroep in Haarlem wil huisvesting in één gebouw voor de gehele zorgregio
Haarlem (Midden- en Zuid-Kennemerland). Pré Wonen denkt hierover mee; we
onderzoeken de mogelijkheden.
Gezamenlijk zoeken we ook naar een oplossing voor het probleem van de erbarmelijke
huisvesting in Heemskerk. Hier moet dringend iets aan gebeuren. Het gaat om
huisvesting van 24 cliënten die behoefte hebben aan zelfstandige woonruimte, in
groepjes bij elkaar in de buurt, met een overbrugbare afstand voor de zorgverlening. In
2012 hebben we afspraken gemaakt over een pilot in 2013. Helaas heeft ook De
20 van 68
Blijfgroep een stap terug moeten doen als gevolg van ontwikkelingen in de regelgeving.
Het project is daardoor voorlopig in de ijskast gezet.
Preventie huisuitzetting
De samenwerking met Socius is stopgezet. De gemeente Beverwijk en Pré Wonen zijn
van mening dat deze samenwerking onvoldoende toegevoegde waarde opleverde. De
preventie van huisuitzetting is nu weer meer een kwestie van samenwerking tussen de
gemeente en Pré Wonen geworden. We hebben afspraken gemaakt over de informatieuitwisseling. De gemeente schakelt waar nodig schuldhulpverlening in. Vooralsnog
verloopt deze samenwerking goed.
Grijswijzer
De werkgroep Grijswijzer, die in kaart wil brengen welke woningen specifiek voor
ouderen geschikt zijn, heeft een aantal jaren stil gelegen, maar is in 2013 weer van start
gegaan. De woningcorporaties, de gemeenten van IJmond-Noord en de VIVA! doen mee.
Nu een sterrensysteem is opgezet en de complexen zijn geïnventariseerd, is het tijd voor
een volgende stap. Daarbij komen vragen aan de orde als: Hoe informeren we de klant?
Hoe weet deze op een eenvoudige manier de juiste weg naar passende woningen te
vinden? Inmiddels zijn gesprekken gaande over toewijzingscriteria voor zogenoemde
zorgwoningen en over een (fysiek en/of digitaal) loket voor de klant. We verwachten
hierover in 2014 gezamenlijke afspraken te kunnen maken.
2.4. Hotspots aanpakken
In het nieuwe beleidsplan hebben we voor het eerst expliciet de snelle en stevige aanpak
van zogeheten hotspots opgenomen. Dit zijn vaak relatief kleine gebiedjes waar
problemen als vervuiling en vernieling voorkomen die het woongenot aanzienlijk
belemmeren. Het is onze ervaring dat de overlast voor bewoners kan worden beperkt, als
we er maar snel bij zijn. Vanaf de zomer hebben we mogelijke risicolocaties
geïnventariseerd. Vervolgens hebben we tien hotspots benoemd. De inzet van de
buurtbeheerders is hier in het najaar op aangepast. Ook zijn er interne afspraken
gemaakt over de aanpak. In 2014 zullen de eerste resultaten zichtbaar zijn.
Buiten deze aanpak hebben we in het complex Alkmaarseweg in Beverwijk de algemene
bergingsruimten afgesloten. Deze werden als opslagplaats gebruikt, wat veel ongemak
opleverde. In Beverwijk is daarnaast de overlast van een aantal jongeren in de
Alzettestraat verminderd door de inzet van de huismeester en door de plaatsing van
camera’s in de entrees en de bergingsgangen.
21 van 68
3.
Oog voor de klant
Hier willen we naar toe
• Meer bewoners hebben een woning naar wens.
• Meer bewoners hebben een woning die ze kunnen betalen.
• Het woningaanbod past beter bij de (toekomstige) behoefte van de
doelgroep.
• Meer senioren wonen in een geschikte woning.
• Beleid dat aansluit bij veranderingen in de zorg.
• Bewoners doen mee in de buurt.
• Bewoners voelen zich meer betrokken en verantwoordelijk voor hun
eigen wijk.
3.1. Middeninkomens
Deze groep rekent Pré Wonen nadrukkelijk ook tot haar doelgroep. In ons werkgebied
ondervinden ook huishoudens met een jaarinkomen tot pakweg € 48.000 moeilijkheden
om aan betaalbare woonruimte te komen. Daarnaast speelt iets anders mee. In een
aantal wijken is het omwille van de differentiatie en leefbaarheid van belang om de
middeninkomens ook hier te kunnen huisvesten. In alle prestatieafspraken met de
verschillende gemeenten zijn voor deze doelgroep dan ook doelstellingen opgenomen.
Via het verhuurbeleid, het verkoopbeleid en door onze nieuwbouwplannen zorgen we,
binnen de beperkte mogelijkheden die regelgeving en financiering ons bieden, dat ook
deze huishoudens op de woningmarkt aan bod kunnen komen.
Nieuwbouw
We bouwen in de drie aandachtswijken ook voor de middeninkomens. De plannen en
resultaten zijn te vinden in hoofdstuk 2.1 van dit jaarverslag (Wijkontwikkeling). In de
overige gebieden spelen de volgende ontwikkelingen:
 De Pionier, Transvaalbuurt Haarlem
Dit is een markant herkenningspunt aan het Spaarne. Het gebouw met 78
appartementen, een van de hoogste torens van Haarlem, is in 2013 opgeleverd. Het
is een ontwerp van de huidige stadsbouwmeester, de Haarlemse architect Max van
Aerschot. Er zijn nog enkele appartementen, parkeerplaatsen en de bedrijfsunits in
de plint van het gebouw te koop.
 De Remise, Leidsevaartbuurt Haarlem
Het voormalige busremiseterrein van Connexxion is in 2008 aangekocht door Hoorne
Vastgoed B.V. en Pré Wonen. In 2012 is gebleken dat de verkoopcampagne niet het
beoogde resultaat opleverde. Daarom is het plan in 2013 herontwikkeld. Inmiddels is
met de gemeente overeenstemming bereikt over de aangepaste stedenbouwkundige
opzet. In 2014 willen we overeenstemming bereiken met de omwonenden. De
verbouwing van de VOMAR, staat gepland voor 2014.
 Vitae Vesper, Koninginnebuurt
Dit complex heeft de afgelopen jaren dienst gedaan voor een zorgpartij en is tot eind
2014 in gebruik bij de RIBW. Na een scenarioanalyse van de toekomstmogelijkheden
van het complex en de locatie is ervoor gekozen een aantal scenario’s uit te werken:
verkoop in de huidige staat; verkoop van de kavel met het nieuwbouwplan; of
verkoop van afzonderlijke kavels.
Verhuren
In 2013 heeft Pré Wonen voor 812 woningen huurovereenkomsten afgesloten met
nieuwe huurders, waarvan 122 met een huursom > € 681,02.. Onze kerntaak is het
22 van 68
huisvesten van de mensen met een inkomen onder maximaal € 34.229 (norm 2013). We
mogen volgens Europese regels van alle verhuringen met een huurprijs < € 681,02
10% aan huishoudens boven deze grens toewijzen. In 2013 hebben van het totaal aantal
verhuringen 6,81% verhuurd aan de zogenoemde lage middeninkomens. Zo bedienen
we via de woningtoewijzing ook de groepen met een inkomen tussen € 34.229 en €
40.000.
Verkopen
In 2013 zijn er 86 woningen, 15 garages en 1 BOG uit de bestaande woningvoorraad
verkocht. Van het aantal woningen is 73,3 % verkocht met de Pré Koopregeling. Van de
verkochte woningen zijn er 11 verkocht aan huurders waarvan 9 keer met een Pré
Koopregeling. Dat houdt in dat kopers een korting van 25% van de marktwaarde krijgen
en Pré Wonen het aankooprecht tegen 75% van de dan geldende marktwaarde. Groepen
die niet eenvoudig aan betaalbare woonruimte kunnen komen als gevolg van de
aangescherpte regels, bieden we zo toch kansen op de woningmarkt.
3.2. Wonen en Zorg
In 2013 is het WenZ-team van start gegaan. Dit interne multidisciplinaire projectteam richt
zich op de combinatie Wonen en Zorg. In 2013 is er allereerst vooral geïnventariseerd en
in kaart gebracht: met welke relaties doet Pré Wonen zaken op het gebied van wonen en
zorg? Hoeveel vastgoed hebben we specifiek voor bijzondere doelgroepen en senioren?
Welke projecten lopen er? Welke aanvragen komen binnen en welke ontwikkelingen op
dit onderwerp zien we? Na deze oriënterende fase worden in 2014 keuzes gemaakt. We
gaan beoordelen hoe we ons willen inzetten op dit terrein, daarbij zo goed mogelijk
aansluitend bij de veranderingen in de zorg en de behoefte in de regio. Ook voert Pré
Wonen steeds vaker overleg met andere betrokken partijen, zoals gemeenten,
zorginstellingen en andere corporaties. Wonen en Zorg is immers een gezamenlijke
opgave is. Met innovatieve initiatieven zoeken we buiten de gebaande paden naar
nieuwe oplossingen.
Nieuwbouw
Pré Wonen heeft al in haar beleid en dagelijkse praktijk oog voor de behoefte van
speciale doelgroepen. Dat betekent niet alleen dat we zorg dragen voor huisvesting van
mensen met een specifieke zorgvraag in onze bestaande woningvoorraad. We
ontwikkelen ook nieuwbouwwoningen.
 Marinehospitaalterrein (Bloemendaal)
In Bloemendaal is het project Park Tetrode weer opgepakt. Het is de bedoeling dat
Pré Wonen hier een woongebouw afneemt met 21 sociale huurappartementen en
500 m² ten behoeve van de Stichting Dol-Fijn, die er 8 tot 10 units wil huren voor
haar doelgroep. Brederode Wonen neemt het beheer op zich.

Pieter Wantelaan, Ramplaankwartier Haarlem
Deze locatie in het westelijk deel van Haarlem is al jaren onderwerp van discussie.
De buurt wil niet dat er wordt gebouwd, maar de gemeenteraad heeft deze bezwaren
naast zich neergelegd. In nauw overleg met de gemeente is een plan gemaakt dat
past binnen de planologische kaders van het nieuwe gemeentelijke
bestemmingsplan. Naar verwachting kunnen we na de bouwvak van 2014 starten
met de bouw van een gebouw voor RIBW met 26 woonunits en 4 algemene ruimten.

Nijverheidsweg, Heemstede
23 van 68
Op uitnodiging van de gemeente Heemstede is Pré Wonen betrokken geraakt bij een
initiatief van een groep ouders van licht verstandelijk gehandicapte kinderen. Deze
groep is op zoek naar een woonvorm waar de kinderen in bepaalde mate zelfstandig
kunnen wonen. De gemeente heeft een locatie aangewezen en beschikbaar gesteld.
In 2013 is het project (8 appartementen) verder ontwikkeld. Discussie met de
gemeente over de grondprijs heeft voor vertraging gezorgd.
3.3. Meedoen als bewoner
Participatiebeleid
Op twee fronten werkt Pré Wonen aan een vernieuwend participatiebeleid. In
samenwerking met onze beide Bewonerskernen en onder leiding van een externe
voorzitter werken we aan een effectievere overlegstructuur. Daarnaast kijken we naar
nieuwe mogelijkheden om bewoners en bewonersgroepen te betrekken bij complex- en
buurtactiviteiten, dan wel bij specifieke thema’s waarbij we de inbreng van bewoners
wenselijk vinden. Onderdeel van ons participatiebeleid is ook dat onze eigen rol
verandert. We nemen minder zelf het voortouw en richten ons meer op het faciliteren van
initiatieven van bewoners. Beide aspecten van dit vernieuwde participatiebeleid lopen
door in 2014.
Pré Wonen hecht veel waarde aan participatie. Participatie verbetert naar onze
overtuiging ons product en bevordert daarmee de essentie van ons werk: mensen prettig
laten wonen. Dat kan door huurders te laten meedenken en meedoen bij de ontwikkeling
van het beleid en bij het beheer van hun woning en woonomgeving. Participatie wordt
zichtbaar in het overleg met bewonerscommissies, klankbordgroepen en de
Bewonerskernen. Ook in woonwensgesprekken doen we nuttige, gerichte informatie op.
Daarnaast zijn we op zoek naar nieuwe vormen van participatie. Intern onderzoekt Pré
Wonen welke vormen daaraan een extra bijdrage kunnen leveren. Klantenpanels en
discussiebijeenkomsten proberen we al uit. Ze leveren goede resultaten op.
In 2013 hebben we vanzelfsprekend gedurende het gehele jaar regulier overleg gevoerd
met onze bewonerscommissies en de Bewonerskernen.
Bewonerskernen
In het overleg met de Bewonerskernen is na de reorganisatie van Pré Wonen in 2012
een tijdelijke overlegsituatie ingevoerd. Nu Pré Wonen geen vestigingen meer kent, is er
ook geen overleg meer op vestigingsniveau. Pré Wonen geeft zo nodig wel extra
toelichting in de Bewonerskernvergaderingen. Formeel overleg vindt nu plaats op
organisatieniveau. In 2013 is dat vijf keer gebeurd. De meest besproken onderwerpen
waren: het onderhoudsbeleid, de jaarlijkse huurverhoging, de aanpassingen van het Pré
Woonpakket, de evaluatie van de verkoop, de aanpak van open verbrandingstoestellen,
het EnergieActiePlan, de prestatieafspraken met de gemeenten Haarlem en Beverwijk,
en de begroting van het planmatig onderhoud voor 2014.
Om de participatie van de Bewonerskernen bij onze beleidsontwikkeling te verbeteren,
hebben we bij de ontwikkeling van het onderhoudsbeleid, het huurverhogingsbeleid en
het Pré Woonpakket de Bewonerskernen al in de conceptfase geïnformeerd. Het
voordeel daarvan is dat de Bewonerskernen bij de totstandkoming van het beleid hun
mening kunnen inbrengen.
Samen met de Bewonerskern Zuid-Kennemerland hebben we op 16 mei een excursie
georganiseerd naar projecten in de IJmond. Alle bewonerscommissieleden werden
24 van 68
hiervoor uitgenodigd. Ook heeft Pré Wonen in december een bedankavond
georganiseerd. Daarop werd aandacht besteed aan het digitale portaal Mijn Pré Wonen
en is bij de leden informatie ingewonnen over de mogelijkheden om bewonersparticipatie
te verbeteren. De bijeenkomst werd door de bewonerscommissieleden erg gewaardeerd.
Bewonerscommissies
Met de bewonerscommissies voert Pré Wonen jaarlijks regulier overleg. Daarbij kwamen
de geplande onderhoudswerkzaamheden, de servicekosten, de leefbaarheidsacties en
de resultaten van de schouw aan de orde. Ook is gesproken over de begroting en de
uitgaven van de bewonerscommissie. De schouw werd meestal samen met de
bewonerscommissie uitgevoerd, maar nog niet in alle gevallen.
Met de bewonersvereniging Hof van Egmond in de Slachthuisbuurt (Haarlem) hebben we
regelmatig overleg gevoerd over de technische knelpunten in het complex, en over het
voorstel van Pré Wonen om dit ingrijpend aan te pakken. Om de woningen voldoende te
kunnen herstellen, zullen de bewoners tijdens de ingreep niet in de woning kunnen
blijven. In 2013 hebben we individuele huisbezoeken afgelegd en is een enquête
gehouden. Ook is overleg gestart over een sociaal projectplan. Helaas is het bestuur van
de bewonersvereniging opgestapt, waarop het overleg stil kwam te liggen. Na de zomer
van 2013 is een nieuw bestuur gekozen; in januari 2014 hervatten we het overleg,
waarna we voor de zomer 2014 het sociaal plan rond willen hebben.
Ook voor het herstructureringsproject Jan Sluyterslaan in Parkwijk (Haarlem) voeren we
regelmatig overleg met de bewonersvertegenwoordiging. Naast de nieuwbouwplannen is
hier ook gesproken over het sociaal projectplan. Door de brede vertegenwoordiging van
de bewoners is het gelukt om voor het gehele project een sociaal projectplan vast te
stellen en van tenminste 70% van de bewoners akkoord te krijgen. De ondertekening
heeft inmiddels plaatsgevonden; de uitplaatsingen van de eerste fase zijn afgerond.
In 2013 is met de bewonerscommissie Leonard Springerlaan (Haarlem) veelvuldig
overleg geweest over het groot onderhoud, met name aan de entrees en bergingen. De
eerste flat is opgeleverd. Dit mag een succesvolle metamorfose worden genoemd.
Ook over het groot onderhoud aan de Sterrebosstraat (Haarlem) is veelvuldig met de
bewonerscommissie overlegd. Het is gelukt om 100% deelname van de bewoners te
realiseren. Inmiddels is het groot onderhoud feestelijk afgerond.
Bij het complex Oostertuinen in de wijk Kuenenplein/Plantage (Beverwijk) is het
eveneens gelukt om met een bewonersvertegenwoordiging tot een sociaal projectplan te
komen. Inmiddels hebben we huisbezoeken bij de bewoners afgelegd en is de
uitplaatsing begonnen.
25 van 68
4.
Energiebewust bouwen en beheren
Hier willen we naar toe
• Een reductie in gasverbruik van 20% in 2018.
• Meer bewoners gaan bewuster om met
energie.
Pré Wonen vindt het belangrijk dat zowel nu als in de toekomst prettig wonen mogelijk is
voor onze doelgroepen. In ons beleidsplan hebben we met het oog daarop een expliciete
opdracht geformuleerd ten aanzien van de verduurzaming van onze woningvoorraad. Die
ambitie voeren we uit door in onze nieuwbouwprojecten minimaal de normen van het
Bouwbesluit te hanteren. Als groot onderhoud is gepland, kijken we tegelijkertijd naar
verbetering van de isolatie en de technische installaties. De activiteiten en resultaten in
2013 op het gebied van vastgoedontwikkeling en vastgoedbeheer die niet in het kader
van wijkontwikkeling zijn gepland, zijn daarom in dit hoofdstuk opgenomen.
Energiebesparing
In 2011 is Pré Wonen begonnen met de uitvoering van het EnergieActiePlan (EAP). Het
doel is helder en concreet: we willen onze woningen energiezuiniger maken. Daarmee
willen we enerzijds een belangrijke milieudoelstelling behalen in 2018 (een besparing van
20% op gasgebruik), anderzijds willen we de energielasten van onze huurders
terugdringen. Energiebesparende maatregelen nemen we via twee sporen. Bij het eerste
spoor treffen we maatregelen tegelijk met groot onderhoud. Als dit te ver vooruit in de tijd
ligt, komen de complexen in aanmerking voor de ingrepen uit het EAP.
Consortium overeenkomst ‘Watt voor Watt’
In 2013 hebben we onze handtekening gezet onder Green deal, de Haarlemse methode!
Deze samenwerkingsovereenkomst is bedoeld om bestaande woningen energieefficiënter te maken. De gemeente Haarlem, de drie woningcorporaties, de Vereniging
van Eigenaren Tuinwijk Noord, Alliander en Altera Vastgoed hebben zich tot doel gesteld
om gedurende de looptijd van de overeenkomst minimaal 1500 bestaande woningen met
twee energielabelstappen te verbeteren, of tenminste energielabel B te realiseren. De
overeenkomst loopt tot eind 2014. Aan het project is een subsidie verbonden; deze is
gekoppeld aan de realisatie van de doelstelling.
In 2013 zijn energetische maatregelen getroffen bij het groot onderhoud van de
complexen aan de William Boothstraat e.o., Van Moerkerkenstraat en Sterrebosstraat in
Haarlem. Daarnaast zijn in een aantal complexen spouwmuren gevuld, vooruitlopend op
een groot onderhoudsaanpak.
Afmelden energielabels
Om inzicht te krijgen in de energieprestaties van ons vastgoedbezit heeft Pré Wonen de
afgelopen jaren hard gewerkt aan de controle van al onze energielabels. In 2013 is deze
controle afgerond. Ons gehele bezit is nu voorzien van een gecontroleerd en afgemeld
energielabel. Dit helpt ons met het nemen van strategische beslissingen en het effectief
en efficiënt verduurzamen van onze voorraad.
Bewonersinitiatieven
Pré Wonen ondersteunt waar mogelijk initiatieven van bewoners op het gebied van
duurzaamheid. In 2013 is het verzoek om zonnecellen te plaatsen op het complex
26 van 68
Drielandenhoek verder uitgewerkt in overleg met de bewoners. In 2014 worden deze
zonnecellen geplaatst en zal verrekening van de energie plaatsvinden.
Welkomstpakket
Nieuwe huurders ontvangen van Pré Wonen een welkomstpakket gericht op
duurzaamheid. Om ze beter bewust te maken van duurzaamheid, krijgen zij een
energiepakket met adviezen en spaarlampen.
Vastgoed
 Groot onderhoud
Helsinkistraat, Europawijk Haarlem
In 2013 is gewerkt aan de voorbereiding van groot onderhoud. Het is de bedoeling om de
96 eengezinswoningen te voorzien van een eigentijdse uitstraling en tegelijkertijd de
energieprestatie te verbeteren. De bewoners zijn geïnformeerd over de aanpak, het
proces en de energieambitie: een A-label na het uitvoeren van groot onderhoud.
 Nieuwbouw
H. Bosmansstraat, Slachthuisbuurt-Zuid Haarlem
Volgens planning begint de bouw van dit project in 2015. Het jaar 2013 stond in het teken
van uitplaatsing van de huidige huurders en afstemming met de gemeente over de
parkeeroplossing en een goede inpassing van de woonblokken. De huidige
portiekwoningen hebben een ongunstig energielabel F. De te ontwikkelen nieuwbouw zal
vanwege de aan te scherpen eisen uit het Bouwbesluit in 2015 minimaal een A+-label
krijgen. De uitplaatsing van de laatste bewoners zal in 2014 plaatsvinden.
 Proefcomplex
In 2011 is begonnen met een proefcomplex aan de Amerstraat in Beverwijk. In totaal zijn
hier 78 eengezinswoningen voorzien van extra isolatie. Daarmee hebben de woningen
een gunstiger energielabel (label B) verkregen. Bewoners zullen in de loop van de tijd
merken dat ze minder hoeven te stoken. Begin 2013 is het energieverbruik over 2012
afgezet tegen het gemiddelde van de twee voorafgaande jaren. Gebleken is dat
huishoudens gemiddeld € 23 per maand hebben bespaard op energie.
27 van 68
5.
Een solide corporatie
Hier willen we naar toe
• Een blijvend solide en efficiënte woningcorporatie voor onze huurders.
• Meer tevreden klanten.
Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen realiseren, moet de organisatie van
Pré Wonen effectief en efficiënt zijn. Dat is een vanzelfsprekende vereiste. In dit
hoofdstuk besteden we uitgebreid aandacht aan wat we doen om de kwalitatief sterke en
solide organisatie van Pré Wonen te behouden en te ontwikkelen.
5.1. Beleidsontwikkeling
De concept-Novelle van minister Blok (voorjaar 2013) en het later gesloten Woonakkoord
gaven aan dat er nog het nodige gaat veranderen in de regelgeving en het beleid voor –
onder meer – de corporatiesector. Over de exacte wijzigingen en de consequenties
daarvan was in 2013 nog geen duidelijkheid. Die zal er pas in 2014 komen, als de
gewijzigde Herzieningswet in de Tweede Kamer wordt behandeld.
Beleidsplan
In het voorjaar van 2013 heeft Pré Wonen het nieuwe beleidsplan Werk aan de wijk!
afgerond. Onze speerpunten voor de periode 2013-2016 staan er duidelijk in benoemd.
Gezien de vele ontwikkelingen in de corporatiesector zullen we jaarlijks bekijken of en
hoe we het beleidsplan moeten aanpassen. Als dit zo is, dan voeren we die
aanpassingen ook door in onze afdelings- en jaarplannen.
In het beleidsplan hebben we drie thema’s helder benoemd: werken aan vitale en gewilde
wijken, focus op de klant en duurzaam bouwen en beheren. Het onderliggende thema is
een solide corporatie. Dat is, zoals hierboven aangegeven, essentieel om onze
doelstellingen te kunnen bereiken.
In aanvulling hierop hebben het managementteam, het bestuur en de Raad van
Commissarissen in de tweede helft van 2013 van gedachten gewisseld over de
strategische ontwikkeling van de organisatie in een nieuwe context. Hierbij is gebruik
gemaakt van scenariodenken. In 2014 zetten we deze strategische verkenning voort.
Vastgoedsturing
Pré Wonen heeft al jaren een strategisch vastgoedbeleid (SVB). Eind 2013 wisselden het
bestuur en het managementteam van gedachten over de noodzaak van vastgoedsturing.
Het SVB biedt aanknopingspunten voor het strategisch beleid van de corporatie (bottom
up), maar vastgoedsturing gaat verder: hierbij zijn de toekomstvisie en de missie van Pré
Wonen het vertrekpunt. In 2013 zijn we begonnen met de formulering van een
wensportefeuille en de invulling van assetmanagement. Beide zijn onderdeel van
vastgoedsturing.
Onderhoudsbeleid
In 2013 heeft Pré Wonen het onderhoudsbeleid opgesteld. Aanleiding daartoe was het
nieuwe beleidsplan en de wens om na de reorganisatie van 2012 de interne afspraken
opnieuw helder in onderhoudsbeleid te formuleren. De afdeling Wonen is nauw betrokken
bij de onderhoudsplanning; het is één van de manieren waarop het thema ‘Oog voor de
klant’ vorm krijgt. De Bewonerskernen hebben inmiddels een positief advies gegeven
over het onderhoudsbeleid.
28 van 68
Verkoopbeleid
Eind 2013 zijn we gestart met het actualiseren van ons verkoopbeleid. Wijzigingen in de
regelgeving hebben consequenties voor ons, bijvoorbeeld voor de Pré Koopregeling. In
het eerste kwartaal van 2014 ronden we het verkoopbeleid af.
Communicatie
Communicatie heeft in 2013 veel aandacht gekregen. Hieronder vallen onder andere de
positionering van de organisatie, gebiedscommunicatie, de introductie van sociale media,
en interne ondersteuning en advisering.
Pré Wonen wil duidelijk laten zien hoe we de speerpunten uit ons nieuwe beleidsplan
Werk aan de wijk! vormgeven. Op bijeenkomsten met stakeholders, bij evenementen en
dergelijke besteden we daar dus veel aandacht aan. Onze betrokkenheid bij vitale en
gewilde wijken brachten we bijvoorbeeld tot uitdrukking in de presentatie van het boek
Plantage, een leefbaarheidsbijeenkomst in Parkwijk, deelname aan ‘Schalkwijk aan Zee’
en aan de kerstmarkt in Meerwijk. Ook in onze nieuwsbrieven lieten we zien wat we doen
om onze doelstellingen te bereiken. Een artikel in HRLM besteedde aandacht aan de
inzet van Pré Wonen op het gebied van duurzaamheid. Met speciale geveldoeken lieten
we zien hoe we ons inzetten voor energiebesparingsmaatregelen.
De gebiedscommunicatie in en over de wijken Plantage en Parkwijk laat zien hoe Pré
Wonen zich inspant om deze wijken naar een hoger niveau te brengen. We werken
hierbij zoveel mogelijk samen met andere partijen. Door bezuinigingen en doordat deze
partners (soms) andere keuzes maken, wordt het moeilijker om hierbij samen op te
trekken.
Sociale media zijn onmisbaar geworden in onze externe communicatie. Het is wel zaak
om daarbij onze doelgroepen goed voor ogen te houden. Voor Parkwijk hebben we een
Facebookpagina ontwikkeld. De partijen die in deze wijk actief zijn (zoals de Stichting
Ontmoet elkaar in Parkwijk, de winkeliers, maar ook collega-corporatie Ymere en de
gemeente Haarlem) werken hierbij samen om alle informatie te bundelen. Eind 2013 is
de belangstelling voor een nieuwbouwproject gepeild. Dat leverde driemaal zoveel
belangstellenden op dan er woningen komen.
Onze huurders kunnen nu ook het portal mijnprewonen.nl raadplegen. Na de introductie
van deze site zagen we het aantal deelnemers gestaag stijgen, al bleek ook dat
sommigen nog enige begeleiding nodig hebben. Ze kregen die van onze medewerkers
van het Klantcontactcentrum.
Intern ondersteunt en adviseert het team Communicatie over nieuwsbrieven rond diverse
projecten. Maar het geeft ook bewonersinformatie, bijvoorbeeld over asbest en bij
stormschade. Goede, professionele communicatie is voor Pré Wonen van groot belang
om intern en extern duidelijk te maken waar we voor staan.
5.2. Dienstverlening
De toetsing door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) is vanaf
2012 veranderd. Was er voorheen sprake van een toetsingsperiode, nu voert het KWH
continu metingen uit. Een groot voordeel is dat we tussentijds resultaten kunnen inzien
en dat we dus ook kunnen bijsturen als dat moet.
Pré Wonen kreeg een nieuw, tweejarig certificaat. Dat laat zien dat onze klanten tevreden
zijn over onze dienstverlening. Meteen daarop zijn we op zoek gegaan naar
29 van 68
verbeterpunten. We hebben onszelf weer nieuwe en realistische doelen en ambities
opgelegd. De praktijk is echter weerbarstig. Ten opzichte van de certificering zijn onze
resultaten op een aantal punten achteruit gegaan. Dat is natuurlijk een tussenstand, maar
het is wel een signaal dat we onszelf op deze punten moeten verbeteren. In 2014 richten
we onze pijlen hierop. Samen met alle teammanagers gaan we de verbetering die we
voor ogen hadden echt realiseren. De cijfers over de eerste twee maanden geven aan
dat we in de goede richting bewegen.
KWH
Klantcontact
Periode tot
Bereikbaa Communicatie
rheid
en Informatie
Verhuizen
Woning
zoeken
Nieuwe
woning
Onderhoud
Huur
Reparaties Onderhoud
opzeggen
Klachten
behandelen
Klachten
behandelen
Voortschr.
Totaal
gem.
Januari
Febr
Maart
April
Mei
Juni
Juli
Augustus
6,8
6,8
6,7
7,1
7,2
7,1
7,2
6,8
7,6
7,5
7,6
7,2
7,2
7,2
7,2
6,9
7,3
7,4
7,4
7,4
7,4
7,3
7,3
7,4
7,5
7,5
7,5
7,4
7,5
7,5
7,5
7,5
7,7
7,8
7,8
8,6
7,9
7,5
7,9
7,9
7,4
8,2
8,2
7,9
7,8
7,8
7,8
7,8
8
8
8
7,7
7,9
7,9
7,9
7,9
6,7
6,8
6,8
6,6
6,6
6,6
6,6
6,6
7,4
7,5
7,5
7,5
7,4
7,4
7,3
7,3
September
Oktober
November
December
6,9
7,0
7,0
6,9
6,8
6,6
6,6
6,6
7,4
7,3
7,3
7,4
7,5
7,4
7,4
7,4
8,0
8,0
8,0
8,0
7,8
7,8
7,9
7,8
7,9
7,6
7,7
7,7
6,6
6,5
6,5
6,4
7,3
7,3
7,3
7,3
Klachten en geschillen
Klachten over onze dienstverlening nemen wij ter harte. We zien ze als leermomenten
voor onze organisatie en onze medewerkers. We beoordelen daarbij vooral of we juist
hebben gehandeld, of we van de klacht kunnen leren, en of we onze handelwijze moeten
aanpassen. In 2013 heeft Pré Wonen in totaal 145 klachten ontvangen. Dit zijn 77
klachten minder dan in 2012 (222).
De gemiddelde afhandelingsduur van een klacht is ongeveer 16 dagen. Dat is 2 dagen
langer dan onze norm. Uit onze telefonische after sales blijkt dat ongeveer 21% van de
klagers ontevreden is over de klachtenafhandeling, terwijl onze norm is dat 60% van de
klagers daarover tevreden/neutraal moet zijn.
Klachtenbeheer
aantal afgehandelde klachten
gem afhandeltermijn in dagen
2012
174
23
2013
155
16
Aard van de klacht
bejegening
bereikbaarheid
herhalingsklacht
niet nakomen van afspraken
tijdigheid
veiligheid
anders
2012
42
10
10
44
7
3
58
2013
32
12
13
59
10
1
28
Nazorg
(zeer ) tevreden
neutraal
(zeer) ontevreden
2012
46
42
26
2013
76
46
33
30 van 68
Via de regionale geschillencommissie zijn voor Pré Wonen 10 zaken ingediend. Daarvan
zijn er 4 ongegrond verklaard. De geschillen betroffen de afhandeling van klachten, de
verstrekte informatie en de hoogte van vergoeding.
Bij de Huurcommissie zijn 25 zaken in behandeling genomen. In 2013 zijn er 20
Huurcommissiezaken afgehandeld;
 2 verzoeken zijn ingetrokken
 3 zaken niet ontvankelijk verklaard
 3 zaken heeft de huurder gelijk gekregen
 12 zaken gewonnen.
Evaluatiegesprekken met leveranciers
Om onze dienstverlening verder te verbeteren, hebben we in 2013 ieder kwartaal
evaluatiegesprekken gevoerd met onze leveranciers. De gewenste kwaliteit van de
werkzaamheden werd daarbij vooraf vastgelegd. Hierdoor konden we de kwaliteit meten
en indien noodzakelijk verbeteren. De gesprekken hebben geleid tot een verbetering van
de onderlinge communicatie, maar ook (en dat is belangrijker) tot een hogere kwaliteit
van de dienstverlening aan onze huurders als het gaat om klachtenonderhoud.
5.3. Systemen en processen op orde
Verhuur
Conform de Europese regelgeving moet Pré Wonen per 1 januari 2011 vrijkomende
woningen met een maandhuur onder de huurtoeslaggrens (2013: € 681,02) voor 90%
toewijzen aan onze primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen lager dan
€ 34.229.
Toewijzing huurwoningen
In Zuid-Kennemerland hebben de gemeenten en de woningcorporaties afspraken
gemaakt over de toewijzing van woningen met een huurprijs onder € 681,02 in relatie tot
het gebruik van de 10% vrije toewijzingsruimte. In de eerste categorie worden deze
woningen beschikbaar gesteld aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229. De vrije
toewijzingsruimte wordt in eerste instantie gebruikt voor urgenten en
stadsvernieuwingskandidaten, en in bepaalde situaties voor eigen toewijzing via de
zogenoemde 30%-regeling. Als er voldoende ruimte is, kunnen woningen onder € 681,02
ook worden aangeboden in de tweede categorie aan huishoudens met een inkomen
boven € 34.229, maar onder € 40.000.
In IJmond hebben gemeenten en woningcorporaties afgesproken dat woningen tot aan
de huurtoeslaggrens zullen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €
40.000. In het eerste jaar bleek bijsturing noodzakelijk. Besloten is dat de woningen die
via ‘Direct te Huur’ beschikbaar komen, alleen nog worden toegewezen aan huishoudens
met een inkomen tot € 34.229. Dit blijkt voldoende effect te hebben, waardoor we daarna
in de regio IJmond ook voldoen aan de 90%-eis van ‘Brussel’.
31 van 68
Toewijzingen DAEB :
1 Beverwijk/Heemskerk
2 Haarlem
3 Haarlem-Schalkwijk eo
Totaal
Toewijzings percentage 2013
Inkomen < Ink.
Grens
Inkomen > ink.
Grens
Totaal
Percentage
"scheef" per Regio
259
189
195
18
14
15
277
203
210
6,50%
6,90%
7,14%
643
47
690
6,81%
6,81%
De rapportage geeft aan dat 47 van de totaal 690 verhuringen met een huur onder €
681,02 zijn verhuurd aan huurders met een inkomen hoger dan € 34.229. Pré Wonen
voldoet hiermee aan de geldende wet- en regelgeving. Doordat we in het eerste halfjaar
voorzichtig zijn geweest (na de ervaringen van 2012) is het percentage toewijzing boven
de gestelde inkomensgrens vrij laag. In het tweede halfjaar is bijgestuurd, maar nog te
beperkt. In 2014 beginnen we met meer vrije ruimte voor toewijzing aan de zogenaamde
lage middeninkomens. Hiermee willen we bereiken dat in bepaalde wijken ook inwoners
met een hoger inkomen een woning krijgen toegewezen zodat eenzijdige samenstelling
van een wijk kan worden voorkomen.
Verkoop
Pré Wonen verhuurt en beheert woningen: dat is onze kerntaak. Maar ook de verkoop
van bestaande (huur)woningen behoort intussen tot de reguliere taak van
woningcorporaties. Voor Pré Wonen is dat ook zo. Op deze manier vullen we onze
financiële middelen aan, bijvoorbeeld voor wijkversterking en nieuwbouw, en voor de
financiering van de diverse heffingen die we krijgen opgelegd.
De afgelopen jaren werden gekenmerkt door de aanhoudende economische crisis en
stagnatie op de woningmarkt. Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten voor de
woningmarkt voorzichtig positiever. Die voorzichtigheid voert nog wel de boventoon. Dat
heeft te maken met een historisch laag consumentenvertrouwen, het nieuwe
overheidsbeleid rond de hypotheekrenteaftrek, en de nog altijd heersende
terughoudendheid van kopers: ze blijven wachten op een mogelijke verdere daling van
de huizenprijzen. Dat heeft overigens ook positieve aspecten voor kandidaat-kopers: de
woningprijzen zijn laag, de onderhandelingsruimte is toegenomen en het aanbod van
woningen in ruimer geworden.
Ondanks het sombere klimaat op de woningmarkt wist Pré Wonen het beoogde
verkoopresultaat in 2013 weer te behalen en zelfs ver te overstijgen. Dit resultaat is
vooral tot stand gekomen door onze Pré Koopregeling (kortingsregeling), maar we zien
ook goede resultaten in de vrije verkoop.
Daarnaast heeft Pré Wonen in 2013 maatschappelijk vastgoed verkocht aan het SIG: het
gebouw De Schans in Beverwijk,. Het gebouw zal vooral voor dagbehandelingsactiviteiten worden gebruikt.
Resterende nieuwbouw (koop) 2013
De verkoop van een aantal resterende nieuwbouwappartementen is in 2013 moeizaam
verlopen. Ondanks een prijsverlaging na de oplevering, blijkt er weinig animo voor deze
categorie. In het project De Pionier zijn in 2013 4 woningen verkocht. Er staan nog 5 van
de 78 appartementen te koop. Inmiddels zijn de prijzen (vastgesteld in 2009) herzien.
32 van 68
Naar verwachting zullen de resterende appartementen voor de zomer 2014 wel zijn
verkocht.
Doorkijk woningmarkt 2014
Volgens diverse prognoses zal de woningmarkt in 2014 nog een licht dalende trend laten
zien. Intussen is toch wel sprake van een voorzichtig herstel. In het gunstigste geval
zullen we stabilisatie zien en een lichte toename van het aantal transacties. Een en ander
is sterk afhankelijk van de reacties van de consument op het Woonakkoord en de
effecten daarvan in 2014. De consument is vooralsnog onzeker en afwachtend. We
verwachten wel dat we mede door gerichte toepassing van de Pré Koopregeling nog
voldoende woningen kunnen verkopen om ons gebudgetteerde verkoopresultaat te
behalen.
Informatisering en automatisering
In 2013 zijn Informatisering en Automatisering (I&A) bij elkaar gebracht. Dat is vertaald in
een I&A-beleidsplan, afgeleid van het beleidsplan Werken aan de Wijk!
De samenwerking is vastgelegd in zes trajecten:
1. Positionering informatisering. Dit traject is gericht op het beleggen van taken en
verantwoordelijkheden van het functioneel beheer. Ze worden zoveel mogelijk
decentraal in de organisatie geplaatst.
2. Beheer van de informatievoorziening. Dit komt voort uit onze wens om
voortdurend, op tijd, betrouwbare informatie beschikbaar te hebben.
3. Processen en stromen. Dit geeft een totaalbeeld (samenhang) van de
beschikbare informatie binnen onze processen.
4. Infrastructuur. In dit traject onderzoeken we hoe we onze middelen flexibel
(mobiel) kunnen inzetten, en de betrouwbaarheid en continuïteit ervan kunnen
bewaken.
5. Dienstverlening. De dienstverlening van Pré Wonen moet professioneel, flexibel
en van een hoog niveau zijn. In dit traject streven we naar een hoge
klanttevredenheid.
6. Digitale interactie. In dit traject werken we de inzet van ons belangrijkste
communicatiekanaal nader uit.
In 2013 is de veiligheid van het geautomatiseerde systeem getest. Het resultaat: ons
systeem en de data worden veilig geacht. Wel nemen we een enkele maatregelen om de
beveiliging te verbeteren.
Pré Wonen heeft in 2013 ook gewerkt aan de ontwikkeling van het één loket-principe
(intern). We hebben een aanzet gegeven om de samenhang tussen onze processen in
kaart te brengen, en we hebben diverse processen verbeterd (onder andere de
postverwerking, de facturatie en de schoonmaakopdrachten).
Inkoop
Vanaf 2007 is Pré Wonen intensief aan de slag met de inkoopfunctie. In 2010 is voor het
eerst ons inkoopbeleid vastgesteld. De doelstellingen zijn in 2013 aangescherpt. Op dit
moment is de hoofddoelstelling dat we de inkoopfunctie willen versterken zodat we de
kosten en de kwaliteit beheersen. Daarnaast is het ons doel onze medewerkers te
stimuleren en te motiveren om hun verantwoordelijkheid te nemen voor het effect van de
inkoop op de organisatie.
In het inkoopproces kunnen we nog meer zaken op orde krijgen. Zo staat bij het
onderhoud nog een aantal inkooptrajecten op stapel, kunnen we nog beter gaan werken
met het contractenregister, en zouden we de naleving (zowel intern als extern) van
33 van 68
gemaakte afspraken met betrekking tot het inkoop- en aanbestedingsbeleid nog beter
kunnen doen. Kortom: Pré Wonen kan nog meer rendement behalen.
5.4. Werkorganisatie
Sinds 2012 werkt Pré Wonen met een vernieuwde organisatie. Zodoende behalen we
meer doelmatigheidsvoordelen en zijn we erin geslaagd door specialisatie onze
organisatie te professionaliseren en optimaliseren. In 2013 heeft de organisatie zich weer
verder ontwikkeld. In de loop van het jaar hebben we processen verbeterd om onze klant
beter te kunnen bedienen. Steeds vaker werken medewerkers uit verschillende
functionele organisatieonderdelen samen in een projectstructuur (matrixorganisatie).
Zodoende is een meer integrale benadering van met name Wijkontwikkeling mogelijk. De
werkelijke formatie is kleiner dan de vastgestelde formatie.
Strategisch personeelsbeleid
Om de doelstellingen uit het beleidsplan Werk aan de Wijk! te realiseren heeft Pré
Wonen gekwalificeerde en gemotiveerde medewerkers nodig: mensen die met plezier
naar hun werk gaan en dit uitstralen naar onze klanten. Wij willen daarom
omstandigheden creëren waaronder onze medewerkers optimaal presteren, terwijl zij
tegelijkertijd voldoening uit hun werk halen en zich inzetten voor de klant.
In 2013 hebben wij ons strategisch personeelsbeleid bijgesteld en aangepast aan ons
nieuwe beleidsplan. De twee belangrijkste toevoegingen zijn strategische
personeelsplanning én een houvast voor de balans tussen zakelijk en sociaal.
Strategische personeelsplanning
Verschillende ontwikkelingen oefenen invloed uit op de toekomstige koers en de
bedrijfsvoering van Pré Wonen: de economische recessie, de veranderende wet- en
regelgeving, de digitalisering en de vergrijzing. Deze ontwikkelingen hebben
vanzelfsprekend ook effect op ons personeelsbestand. Door ons personeelsbestand
strategisch te plannen, kunnen we de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van onze
medewerkers goed afstemmen. Ook kunnen we zo het aantal toekomstige fte’s en de
benodigde competenties adequaat bepalen, terwijl we tegelijk anticiperen op nieuwe
ontwikkelingen. Dat doen we door verschillende personeelsinstrumenten in te zetten
(instroom, doorstroom en uitstroom).
Vernieuwde arbeidsvoorwaarden
Pré Wonen heeft in 2013 een nieuw systeem van arbeidsvoorwaarden ontwikkeld. Het
sluit aan bij ons strategisch personeelsbeleid, gericht op het optimaliseren van onze
resultaten. Gezien de ontwikkelingen in de corporatiesector blijft Pré Wonen haar
bedrijfsvoering aanscherpen, zodat we slagvaardiger kunnen inspelen op deze
veranderende omgeving. Zo blijft Pré Wonen een solide organisatie die haar ambities en
maatschappelijke taak op langere termijn kan blijven waarmaken.
De komende jaren wordt er nog meer van ons en onze medewerkers verwacht. Vandaar
dat we de focus ook meer leggen op de cultuur (organisatiewaarden) en het beheersbaar
maken van onze (personeels)kosten. Ons nieuwe systeem aan arbeidsvoorwaarden past
daar goed bij. Het biedt meer flexibiliteit, zowel voor de medewerker als de werkgever.
Op basis van deze flexibiliteit kunnen we snel inspelen op veranderende
omstandigheden, zowel voor de organisatie als het individu. Het traject is in
samenwerking met de Ondernemingsraad goed afgesloten: ruim meer dan 90% van de
medewerkers heeft met de nieuwe voorwaarden ingestemd.
34 van 68
Pré Wonen Waardevol
In 2012 zijn we gestart met het cultuurtraject Pré Wonen Waardevol, bedoeld om de
organisatiewaarden ‘verantwoordelijk, proactief, flexibel en zakelijk’ te laten doorwerken
in de dagelijkse werkzaamheden van de medewerkers. Het gaat erom dat
(team)managers en medewerkers in hun houding en gedrag deze organisatiewaarden
tonen, om zodoende de resultaten te optimaliseren.
Het thema voor 2013 was Samen voor de Klant! In tien groepen gingen medewerkers de
wijken in om een concreet probleem op te lossen. Elke klus was gerelateerd aan één van
onze vijf klantprincipes. Elke groep kreeg één dag om de klus te bedenken en één dag
om die uit te voeren. Het heeft allerlei concrete resultaten opgeleverd, maar ook
daadwerkelijk geleid tot betere onderlinge samenwerking en meer oog voor de klant.
De organisatiewaarden zijn niet alleen in een open training verwerkt, maar ook
toegevoegd aan onze werkplannen. Daardoor blijven ze op de agenda staan bij onze
plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken.
Management development
Management development, een continu proces, is bedoeld voor de ontwikkeling van het
bestuur en (team)management. In 2013 hebben we een volgende stap gezet in de
verdere ontwikkeling van het management. Daarbij is de blik naar buiten gericht.
Managers van Pré Wonen hebben elkaar weer geïnspireerd en afspraken gemaakt om
(nog) meer gebruik te maken van elkaars kwaliteiten. De teammanagers zijn daarnaast
meer betrokken bij het management development-traject. Er is aandacht besteed aan
versterking van de rol van leidinggevende, omgang met de organisatiewaarden,
verschillende stijlen van coachen, en beïnvloedingsvaardigheden.
Medewerkers
Eind 2013 telde Pré Wonen 164 medewerkers (ultimo 2012:167). Dat zijn 147,68 fte
(ultimo 2012: 151 fte). Hiervan is 50,6% vrouw en 49,4% man (ultimo 2012: 50,9% vrouw
en 49,1% man).
Leeftijdsopbouw
60-65
55-60
50-55
45-50
40-45
35-40
30-35
20-30
2013
9
24
28
31
25
21
23
3
2012
13
24
30
26
30
20
21
3
In dienst in 2013: 11 medewerkers (2012: 12)
Uit dienst in 2013: 14 medewerkers (2012: 24)
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim is in 2013 licht gedaald ten opzichte van 2012. Met name in het begin
van 2013 had Pré Wonen te maken met langdurig verzuim. Slechts een beperkt deel
hiervan was werk gerelateerd. De (team)managers en het team Personeelszaken hebben
35 van 68
hier gericht werk van gemaakt In de loop van het jaar nam het ziekteverzuim af tot
6,46%.
Medewerkersonderzoek
Pré Wonen wil graag weten hoe de medewerkers tegen de organisatie en hun eigen
afdeling aankijken. We vinden het belangrijk om een compleet inzicht te krijgen in de
werkbeleving en in de punten waarop onze organisatie zich kan verbeteren. De input van
medewerkers is daarbij essentieel. De doelstelling is een algehele score op
medewerkerstevredenheid van 7,0.
Bureau Effectory heeft eind 2012 voor de vijfde keer een medewerkersonderzoek
uitgevoerd. De resultaten werden in 2013 bekend: voor 2012 was de score 7,7
(benchmark Woningcorporatie 7,7; Nationale Tevredenheidsindex 7,5). We zijn er trots
op dat we in de nieuwe organisatie een relatief hoge medewerkerstevredenheid hebben
kunnen handhaven.
Ondernemingsraad
Op 4 juli 2013 zijn er verkiezingen voor de Ondernemingsraad gehouden. Drie leden van
de OR hebben daarbij hun plaats beschikbaar gesteld. Hierdoor is de samenstelling van
de ondernemingsraad na de verkiezingen als volgt:
Max van Baar (voorzitter, afdeling Vastgoed)
Albert Westenberg (lid, afdeling Vastgoed)
Franc Lana (lid, afdeling Vastgoed)
André de Boer (ambtelijk secretaris, afdeling Vastgoed)
Peter van der Linden (lid, afdeling Interne organisatie)
Nieuwe leden:
Edwin Dekker (lid, afdeling Controlling)
Cees Mol (lid, afdeling Vastgoed)
Anjo Kwakkenbos (vice-voorzitter, afdeling Wonen)
Vertrokken leden:
 Henny Cardol (lid, afdeling Controlling)
 Peter Koster (vice-voorzitter, afdeling Wonen)
In 2013 is er 9 keer een gezamenlijk en constructief overleg geweest tussen
Ondernemingsraad en bestuur. De heer J.D de Kort, lid van de Raad van
Commissarissen benoemd op voordracht van de Ondernemingsraad, is twee maal
aanwezig geweest. Diverse onderwerpen zijn aan bod gekomen. Standaard op de
agenda stonden het project ‘Het nieuwe werken’ en actualiteiten uit de
corporatiebranche. Ook de jaarrekening 2012, de begroting 2014 en de
tertaalrapportages kwamen aan de orde.
Een belangrijk onderwerp was het arbeidsvoorwaardenpakket. Hierover is in de tweede
helft van het jaar intensief overleg geweest met het bestuur. Ook zijn diverse sessies met
het personeel belegd. Deze overleggen hebben geleid tot een nieuw pakket
arbeidsvoorwaarden, waarvoor de Ondernemingsraad vervolgens het personeel om
instemming heeft gevraagd. Het traject is succesvol: 98% van de uitgebrachte stemmen
was voor het nieuwe pakket arbeidsvoorwaarden.
36 van 68
6.
Financiën
6.1. Ontwikkelingen
Het jaar 2013 begon hectisch. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) pasten op het laatste moment hun
uitgangspunten aan ten aanzien van de doorrekening van de verhuurdersheffing en de
inkomensafhankelijke huurverhogingen. Daardoor moesten wij onze begroting voor 2014
in januari nogmaals doorrekenen.
De definitieve hoogte en duur van de heffingen en de precieze inkomensafhankelijke
huurverhogingen zijn eind 2013 vastgelegd in het Woonakkoord, dat op 21 december
door de Eerste Kamer is goedgekeurd.
Woonakkoord
‘Het Woonakkoord omvat een fors aantal maatregelen die de bouw en daarmee de
werkgelegenheid stimuleren, energiebesparing bevorderen, starters helpen en
scheefwonen tegengaan. Ook verzacht het de effecten van belangrijke hervormingen uit
het regeerakkoord voor de woningmarkt.’ Zo luidt de toelichting op het Woonakkoord in
de voorlichtingscampagne van de Rijksoverheid. De belangrijkste maatregelen op een rij:
 Afhankelijk van het inkomen kunnen de huurprijzen boven inflatie stijgen met 1,5%,
2% of 4%.
 De verhuurdersheffing wordt afgetopt op maximaal € 1,7 miljard en wordt ook na
2017 geheven.
 In nieuwe gevallen komen alleen nog annuïtaire hypotheken in aanmerking voor
renteaftrek.
 De bijdrage van het Rijk aan startersleningen wordt verhoogd van € 20 miljoen naar €
50 miljoen.
 De verlaagde btw op bouwwerkzaamheden (niet 21% maar 6%) is met een jaar
(2014) verlengd.
 Het investeringsfonds voor energiemaatregelen wordt verhoogd van € 150 miljoen
naar € 600 miljoen.
 De Belastingdienst verzorgt de informatie aan de woningcorporaties over
inkomenscategorieën.
 De laagste inkomens worden ontzien doordat het budget voor de huurtoeslag tot en
met 2017 stapsgewijs wordt verhoogd.
Herzieningswet (Concept-Novelle minister Blok)
De verwachting was dat de Herzieningswet (de nieuwe Woningwet) gelijktijdig met het
Woonakkoord zou worden gepresenteerd en vastgesteld. In de zomer van 2013 heeft
minister Blok tijdens de onderhandelingen over het Woonakkoord echter aangegeven dat
hij de zogenoemde Novelle op enkele punten wilde aanpassen. Dit was te lezen in een
uitgelekt voorstel, waarin het werkterrein van de woningcorporaties minder beperkt werd
dan oorspronkelijk het plan was. Woningcorporaties mogen ‘commerciële’ activiteiten
ontplooien, mits dit in een aparte BV zou plaatsvinden. Om tot het Woonakkoord te
komen, heeft de minister aangegeven dat hij genoegen neemt met een administratieve
scheiding tussen commerciële en niet-commerciële activiteiten, waarbij dan wel een
strenger financieel kader past dan bij zo’n juridische splitsing.
Eigen-middelenbeleid WSW
Het eigen-middelenbeleid bepaalt welke middelen een deelnemende woningcorporatie
verplicht moet besteden aan doelen die voor het WSW borgbaar zijn, en/of aan aflossing
37 van 68
van leningen die het WSW borgt. Ook bepaalt het welke middelen een corporatie kan
inzetten om te voldoen aan de opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer.
Hierdoor wordt inzichtelijk welk deel van de liquide middelen kan worden ingezet voor
commerciële activiteiten (niet-Daeb). Het eigen-middelenbeleid gaat uit van beoordeling
van de kasstromen en de beoordeling van liquide middelen.
In combinatie met het regeerakkoord was dit beleid begin 2013 aanleiding voor het WSW
om alle toegekende faciliteringsvolumes tot en met 2014 te herroepen. Eind mei heeft
Pré Wonen van het WSW een hernieuwd faciliteringsvolume tot en met 2014 ontvangen.
Dit volume is, conform de eerdere toezegging, gelijk gebleven: € 112 miljoen.
Financierbaarheid
Vaak wordt gedacht dat de financierbaarheid van de organisatie geen probleem is, zodra
het faciliteringsvolume conform de aanvraag is verkregen. De werkelijkheid is anders.
Niet het WSW stelt namelijk de financiële middelen beschikbaar, maar banken en/of
beleggers. Vanwege de regelgeving van Basel III, rendementseisen en risicobeperkingen
zijn deze banken en/of beleggers momenteel zeer terughoudend bij hun financieringen.
Maar ook gemeenten zullen terughoudender worden bij hun borgstelling, als gevolg van
aansprakelijkheid. Om die reden heeft het WSW in december 2013 aan de VNG
toegezegd dat het de gemeenten op de hoogte zal stellen van de financiële positie van
de woningcorporaties waarvoor zij borg staan. Het een en ander heeft nog een ander
nadelig gevolg. Hoe minder investeerders er zijn, hoe hoger de prijs van geleend geld zal
worden. Dat wordt immers een schaars goed.
Omdat Pré Wonen haar huishoudboekje goed op orde heeft, is de financierbaarheid van
onze borgbare activiteiten op dit moment niet al te lastig. En omdat we financieel solide
zijn, denken we ook een betere kans te maken om niet-borgbare activiteiten te
financieren. In dit verband is in 2013 een pilot gestart voor het project Jan Sluyterslaan
(Parkwijk, Haarlem). Daarvoor hebben wij een algemene en een project-businesscase
opgesteld en ingediend bij de BNG. Bij het sluiten van de boeken bevond dit traject zich
in de afrondende fase. Medio januari 2014 hebben we de toezegging ontvangen dat de
BNG bereid is een gedeelte van onze investering commercieel te financieren.
Verdienmodel
Tegelijkertijd zoekt Pré Wonen naar mogelijke aanpassing dan wel verruiming van het
verdienmodel. Eén van de mogelijkheden die we zien, is de introductie van
assetmanagement. Hiermee willen we het verdienpotentieel van ons bestaand bezit
verder benutten. We kijken daarbij dan sterk naar de kosten en opbrengsten van onze
verschillende complexen, de mogelijkheden ten aanzien van de huuropbrengsten, maar
ook naar toekomstige investeringen en de onderhoudsplanning. In 2013 is een model
voor assetmanagement opgesteld; het is de bedoeling dat het in 2014, zodra we de
begroting voor 2015 opstellen, meer inzicht gaat geven in onze financiële continuïteit.
Waarderingsgrondslagen RJ645
In 2012 heeft Pré Wonen besloten alle activa te waarderen tegen marktwaarde, conform
RJ 645. Dit is in twee stappen gebeurd. In 2012 zijn de niet-borgbare activiteiten tegen
marktwaarde gewaardeerd. In 2013 is hetzelfde gebeurd met de borgbare activiteiten.
Over de waarderingsmethode hebben we uitvoerig overleg gevoerd met onze
accountants. Voor de gevolgen verwijzen we naar hoofdstuk 6.2.
38 van 68
6.2. Gevolgen voor Pré Wonen
In 2013 zijn de ‘rekenmeesters’ van Pré Wonen druk doende geweest om de gevolgen
van alle veranderingen in kaart te brengen. Zoals eerder aangegeven is aan het begin
van het jaar de begroting voor 2013, die toen al was vastgesteld, herijkt. Omdat wij goed
hebben geanticipeerd op alle mogelijke ontwikkelingen, bleken geen extra maatregelen
benodigd.
De begroting voor 2013 is gedurende het jaar wel sterk bijgesteld qua samenstelling en in
de tijd, met name op het gebied van vastgoedontwikkeling. Dat kwam vooral door externe
oorzaken. We moesten een pas op de plaats maken omdat sommige voorstellen te veel
onzekerheden met zich meebrachten. Daarnaast blijft vooral de Herzieningswet voor
grote onduidelijkheid zorgen. Om deze twee redenen hebben we de
investeringsprognose voor 2013 bijgesteld: van ruim € 37 miljoen naar slechts € 5
miljoen. De liquiditeitspositie van Pré Wonen is daardoor eind 2013 gestegen tot € 31
miljoen in plaats van de geprognosticeerde € 5 miljoen. Daarbij is de opbrengst uit
verkopen van ons bestaand bezit (circa € 14 miljoen) ver boven onze verwachting
uitgekomen (circa € 9 miljoen).
Een overschot aan liquide middelen moeten we volgens de richtlijnen van het WSW
inzetten voor borgbare investeringen (sociale huurwoningen). Het faciliteringsvolume zal
met hetzelfde bedrag aan overschot worden verlaagd. Onze liquiditeitspositie komt al met
al ruim uit boven 10% van onze jaarhuuropbrengst inclusief servicekosten (maximaal
€ 8,3 miljoen). Die norm schrijft het WSW voor. Eind oktober heeft het WSW overigens
het beleid iets aangepast, waardoor er iets meer ruimte is gecreëerd. Het is nu mogelijk
om de netto opbrengsten over twee afgelopen jaren in te zetten voor niet-borgbare
activiteiten. Hoe dit feitelijk zal uitpakken, is afhankelijk van de vraag hoe de dPi wordt
beoordeeld die wij in januari 2014 hebben ingediend.
Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen, zou Pré Wonen de huren extra kunnen
verhogen. Door externe omstandigheden was het voor ons niet mogelijk om de
inkomensafhankelijke huurverhoging tijdig in te voeren. Omdat we de benodigde
informatie niet op tijd kregen aangeleverd, moesten we een extra huuropbrengst van
ongeveer € 0,3 miljoen laten liggen. Met dit scenario hielden wij overigens al rekening.
Naar verwachting zal de benodigde informatie op hoofdlijnen medio maart 2014 wel
bekend zijn. Na overleg met de bewonerskernen zal vervolgens duidelijk worden in welke
mate we in 2014 gebruik gaan maken van de mogelijkheid om extra huurinkomsten te
genereren.
* € 1000,-
inkomensafhankelijk huurverhoging
verhuurdersheffing
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
242
-8.275
727
-9.430
1.221
-10.450
1.735
-11.485
1.980
-11.655
1.973
-11.615
1.984
-11.679
2.006
-11.806
2.029
-11.945
2.056
-12.099
Uit de tabel is op te maken dat de extra inkomensafhankelijke huurverhoging (niet
cumulatief) onvoldoende is om de verhuurdersheffing te dekken.
De verlaging van de btw op bouwwerkzaamheden heeft geleid tot een verlaging van onze
onderhoudskosten van ongeveer € 1 miljoen. De btw-verlaging is met één jaar verlengd;
ook in 2014 zullen we daar dus weer van kunnen profiteren.
6.3. Risicomanagement
Op 18 februari 2013 heeft de Raad van Commissarissen het interne controleplan (ICplan) van Pré Wonen goedgekeurd. Dit plan geeft het bestuur en de Raad van
39 van 68
Commissarissen inzicht in de controle op de realisatie van onze doelstellingen, en het
laat zien hoe de controles plaatsvinden.
Interne beheersing is een proces, uitgevoerd door directie, management en overig
personeel, ontworpen om redelijke zekerheid te verkrijgen over het:
 bereiken van de strategische doelstellingen;
 bereiken van effectiviteit en efficiency van bedrijfsprocessen;
 zorgen voor betrouwbare financiële informatie;
 zorgen voor de naleving van relevante wet- en regelgeving.
De interne beheersing is gebaseerd op het ‘Three Lines of Defense’-model, weergegeven
in onderstaande afbeelding.
In eerste instantie zijn de medewerkers zelf verantwoordelijk voor de beheersing van
risico’s. In de tweede linie zijn het management en het bestuur verantwoordelijk voor het
risicomanagement bij het realiseren van de doelen. De laatste verdedigingslinie vormt de
interne controle, een onafhankelijke functie binnen Pré Wonen. Deze interne
controlefunctie is gericht op de beoordeling van en de advisering over de interne
beheersing van de organisatie. De bevindingen worden besproken met de managers en
halfjaarlijks gerapporteerd aan het bestuur en de Auditcommissie/RvC.
Integraal risicomanagement
Pré Wonen ziet een deugdelijk en robuust integraal risicomanagement als voorwaarde
voor een goede interne beheersing. Onze omgeving wordt steeds ingewikkelder, de
verwachtingen van stakeholders worden steeds hoger, maar ook klanten, externe
toezichthouders en de maatschappij vragen steeds meer van ons. En dat in een tijd
waarbij de financiële middelen eerder zullen afnemen dan toenemen. Inzicht in en
bewustwording van risico’s helpt ons dan om zo effectief en efficiënt mogelijk onze
doelstellingen waar te maken. Daarbij is het van belang dat de organisatie over de gehele
linie stil staat bij:
 het onderkennen en beheersen van risico’s
 en de mate van risicobereidheid
In 2013 hebben wij ons integraal risicomanagement verder uitgewerkt. Hierbij zijn alle
afdelingen betrokken geweest. Het doel was om expliciet onze risicobereidheid in kaart te
brengen, steeds in relatie tot ons nieuwe beleidsplan voor 2013-2016. De vraag luidde:
welke mogelijke risico’s willen we wel of niet lopen? En in welke mate? In 2014 bedden
we onze risicobereidheid in onze bedrijfsvoering in, doordat alle afdelingen van Pré
Wonen - onder andere - vanuit risico’s gaan rapporteren. Met het oog daarop stellen we
zogeheten Key Risk Indicatoren (KRI’s) vast. In een risicomatrix is voor iedereen meteen
helder te zien welke beheersmaatregelen zijn genomen om risico’s te verminderen, te
40 van 68
vermijden of onder welke omstandigheden we risico’s accepteren. Deze monitoren we
zorgvuldig en rapporteren we in een viermaandelijks verslag aan het bestuur en de Raad
van Commissarissen.
Bestuur en Raad van Commissarissen zijn ook zelf onderdeel van de inbedding van
integraal risicomanagement. Het bestuur heeft met het oog hierop samen met het
managementteam deelgenomen aan een interne workshop. Bestuur en management
hebben de hoogste prioriteit gegeven aan de volgende drie risico’s:
 Houding en gedrag van medewerkers
 Landelijke politiek en regelgeving
 Duurzaamheid verdienmodel
In 2014 worden zowel de teammanagers als de Raad van Commissarissen verder
betrokken bij de uitwerking van onze risicobereidheid.
Auditplan
Het managementteam stelt jaarlijks een auditplan vast. Een procesaudit is een
onderzoek van het auditteam, bestaande uit medewerkers die worden begeleid door
interne controle. Het doel is: te weten komen of het proces loopt zoals het op papier
beschreven staat. In dit verslagjaar zijn de volgende procesaudits uitgevoerd:




Voorbereidings-, realisatiefase en onderhoudstermijn (projectontwikkeling / realisatie)
Medehuurderschap
Huurderopties (betrekken bestaande woning of nieuwbouwwoning)
Verkoop bestaande woningen
Planning & Control-cyclus
In onze Planning & Control-cyclus leggen we nauwkeurig vast van welke activiteit, door
wie en wanneer verantwoordingsstukken klaar moeten zijn. Ook is vastgelegd welk
document het kader stelt bij de realisatie van de activiteit. Bij alle verantwoordingsstukken
stellen we een controledocument op, inclusief een volledige dossieropbouw. Hierdoor kan
de externe accountant bij de controle gebruik maken van complete dossiers. Het
betekent dat wij onze interne controle op orde hebben en de accountant mede daardoor
efficiënter kan werken en wij de kosten kunnen drukken.
Externe accountant
In het verslagjaar is Pré Wonen met het oog op de Governancecode van externe
accountant gewisseld. De controle op het verslagjaar 2012 heeft PWC nog uitgevoerd; dit
verslagjaar 2013 heeft EY gecontroleerd. Om een goed beeld te krijgen van onze interne
beheersingsmaatregelen heeft deze accountant een zogenoemde nulmeting gedaan.
Daaruit werd duidelijk dat EY onze dossieropbouw voor wat betreft een deel van de
processen als basis voor de controle kan gebruiken.
6.4. Financiële positie
De bedrijfsvoering van Pré Wonen is gebaseerd op een duurzaam businessmodel. Dat
wil zeggen: onze bedrijfsvoering toetsen we telkens opnieuw aan de financiële
continuïteit van onze organisatie, daarbij kijkend naar:
 Kasstromen op korte termijn > Interest Coverage Rate (ICR) en efficiencyratio
 Kasstromen op lange termijn > Loan to Value en solvabiliteit
 Onderpand > dekkingsratio
41 van 68
Interest Coverage Ratio (ICR)
De belangrijkste ratio voor de korte termijn is onze Interest Coverage Rate (ICR). Wij
vinden dat die minimaal 1,5 moet zijn. Dat is iets boven 1,4, de norm van het WSW.
De ICR geeft aan in hoeverre Pré Wonen in staat is aan haar renteverplichtingen te
voldoen uit de exploitatie. Hierin zijn ook de vennootschapsbelasting, de
verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage verwerkt.
De lichte stijging ten opzichte van de begroting is het gevolg van balansmutaties. Voor de
komende vijf jaar verwachten we dat de ICR zich zal bewegen boven de minimale norm
van 1,5. Daarbij moet worden aangetekend dat we in de jaren 2015 tot en met 2017
maar net boven onze eigen norm uitkomen. Bij het opstellen van de begroting 2015 zal
hier nader op ingegaan worden.
Interest dekkingsratio (norm >= 1,5)
Jaar
2013
Begroting 2013
1,92
Realisatie 2013
2,02
Begroting 2014
2014
1,86
2015
1,54
2016
1,54
2017
1,58
2018
1,70
Efficiencyratio
Om grip te blijven houden op de kosten, drukken we deze uit in een percentage van de
opbrengsten. Dat is de efficiencyratio. Deze ratio mag niet hoger zijn dan 51%. Dit vinden
wij een maximale grens omdat we voldoende kasstromen moeten en willen generen om
de rentelast en verhuurdersheffingen op te vangen zonder directe bijstelling van onze
ambities.
De daling ten opzichte van de begroting is het gevolg van lagere overige exploitatielasten
(incl. servicekosten). Voor de komende vijf jaar verwachten we dat de efficiencyratio zich
gemiddeld onder de norm zal bewegen.
Efficiencyratio (norm <= 51%)
Jaar
2013
Begroting 2013
53,4%
Realisatie 2013
51,3%
Begroting 2014
2014
50,1%
2015
52,4%
2016
50,0%
2017
48,4%
2018
46,7%
In meerjarenperspectief zien we dat alleen 2015 een lastig jaar wordt. Als gevolg van
extra onderhoud stijgen we dat jaar ver boven de norm. Kijken we naar het gemiddelde
van de komende vijf jaar, dan zien we dat we binnen de norm blijven. Een afwijking in
enig jaar achten wij acceptabel.
Loan to Value en solvabiliteit
Om te beoordelen of we ook op de langere termijn kunnen blijven voldoen aan onze
financiële verplichtingen, kijken we naar de Loan to Value (de verhouding tussen de
schuldenlast en de bedrijfswaarde) en de solvabiliteit (de verhouding tussen het eigen
vermogen en totale vermogen, op basis van de marktwaarde). In het verslagjaar 2013
hanteren we een norm van 30%. Deze norm is vastgesteld in een periode dat de
marktwaarden nog geen sterk dalende trend vertoonden en de waardering van onze
activa op bedrijfswaarde plaatsvond. Begin 2014 zal deze norm worden herijkt naar de
nieuwe waarderingsmethode.
42 van 68
Eind 2013 is de Loan to Value 32,8% (op basis marktwaarde) en de solvabiliteit 64,8%.
Voor de komende vijf jaar verwachten wij dat de Loan to Value op basis van de WOZwaarde rond de 30% zal blijven bewegen. Pré Wonen is dus redelijk ‘conservatief’
gefinancierd. We zien wel dat de LTV op basis van de marktwaarde hoger is omdat de
WOZ een jaar achterloopt. Het is een signaal dat bij verdere daling van de marktwaarde
het financieren van investeringen met voldoende vreemd vermogen lastig wordt.
Loan to value ( bij martkwaarde <=30%)
Jaar
2013
2014
Begroting 2013 (70% WOZ)
30,9%
Realisatie 2013 (70% WOZ)
27,4%
Realisatie 2013 (marktwaarde)
32,8%
Begroting 2014 (70% WOZ)
2015
27,4%
2016
29,6%
30,3%
2017
2018
30,2%
30,9%
Scenarioanalyse
Doordat de waarde van ons bestaand bezit nu gebaseerd is op 70% van de WOZwaarde, zorgt de simulatie van de marktwaarde-index in de risicoanalyse voor een grote
fluctuatie in de solvabiliteit. De scenario’s zijn gebaseerd op de meest recente landelijke
verwachte woningprijsontwikkeling. In deze ontwikkeling wordt een grotere daling
verwacht van de marktwaarde ten opzichte van ons basisscenario.
De komende vijf jaar is het mogelijk dat de ondergrens van de solvabiliteit (70%) wordt
onderschreden ten gevolge van macro-economische ontwikkelingen. Het gemiddelde
blijft rond de 70%. Gunstige ontwikkelingen kunnen leiden tot een solvabiliteit van boven
de 90%. Het verschil tussen het slechtste en het beste scenario bedraagt 58%. Het
slechtste scenario doet zich voor bij voortdurend dalende marktprijzen en aanhoudend
hoge rente. Als de verkoopopbrengsten tegenvallen als gevolg van lagere prijzen zal
meer moeten worden geleend tegen een hogere rente. Hoewel het zeer lastig in te
schatten is, worden beide ontwikkelingen op de kortere termijn niet aannemelijk geacht.
Extra maatregelen zijn dan ook niet nodig want wij verwachten dat onze solvabiliteit in
meerjarenperspectief zich rond het gemiddelde zal bewegen.
Ontwikkeling solvabiliteit komende 5 jaar
85%
75%
65%
gemiddeld
55%
begroting 2014
45%
minimum
35%
maximum
25%
15%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
43 van 68
Tenslotte kijken we naar de 2%-aflossingsfictie van het WSW. In onderstaande grafiek is
onze operationele kasstroom weergegeven, exclusief en inclusief de 2%-aflossingsfictie.
25.000
20.000
15.000
Operationele kasstroom
10.000
Operationele kasstroom -/- 2%
aflossingsfictie
5.000
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
-5.000
We zien dat gemiddeld genomen de operationele kasstroom inclusief 2% voldoende is.
Ook het WSW kijkt – net als wij- naar een gemiddelde over drie jaar. Bij een voldoende
blijven de kapitaalmarkten in principe voor ons bereikbaar.
6.5. Maatschappelijk rendement
Hét maatschappelijk rendement bestaat niet. Pré Wonen zoekt naar een goede definitie
die bij ons past. Het ‘Driekamermodel’ kan daarbij een middel zijn. Dit is een integraal,
strategisch sturingsconcept voor woningcorporaties, ontwikkeld door Ortec, waarbij vanuit
drie kamers naar de bedrijfsvoering wordt gekeken: de maatschappelijke, de vermogensen de vastgoedkamer. In 2014 onderzoeken we verder hoe dit model ons verder kan
helpen om ons maatschappelijk rendement beter over het voetlicht te brengen. Voor nu
volstaan we ermee onze beleidseffecten inzichtelijk te maken door onszelf te vergelijken
met een commerciële belegger. We zijn daarom deelnemer van IPD/aeDex, een
organisatie die de corporatievastgoedindex berekent en rendementsmetingen van de
Nederlandse woningcorporaties publiceert.
Bij het verschijnen van dit jaarverslag worden de gegevens voor 2013 aangeleverd. Een
rapportage over dit jaar is nu dus nog niet mogelijk. Over 2012 zijn wel gegevens en
cijfers beschikbaar.
Maatschappelijk rendement 2012
2009
2010
2011
2012
Pré Wonen
2,30%
2,20%
1,90%
1,70%
benchmark
1,70%
1,70%
1,90%
2,00%
verschil
0,60%
0,50%
0,00%
-0,30%
Het maatschappelijk rendement is het verschil tussen het behaalde direct rendement van
Pré Wonen en geschat rendement van commerciële partijen. Uit de tabel blijkt dus dat wij
in 2012 1,7% minder rendement hebben gehaald dan een commerciële partij zou
behalen. In 2012 was dit nog 1,9%. We zien vanaf 2009 een daling van ons
maatschappelijk rendement ten opzichte van commerciële partijen. Dit is een gevolg van
44 van 68
ons huurbeleid. In genoemde jaren is het streefhuurpercentage waar mogelijk
opgetrokken naar 85% van maximaal redelijk.
De tabel laat ook zien dat Pré Wonen in 2012 voor het eerst een hoger financieel
rendement heeft dan het gemiddelde van de benchmark: 0,30%. Anders gezegd: de
benchmark heeft een lager direct rendement gehaald dan wij. Het verschil wordt met
name veroorzaakt doordat onze onderhoudskosten lager zijn dan van de benchmark.
6.6. Resultaten 2013
Jaarresultaat
Het gerealiseerde jaarresultaat bedraagt € 70,2 miljoen negatief. Dit is € 98,4 miljoen
hoger dan de begroting (negatief € 168,7 miljoen). Het verschil wordt veroorzaakt door
mutaties in de actuele waarde van ons bezit.
x € 1.000
Jaarresultaat
Realisatie 2013
Begroting 2013 Realisatie 2013 v.s. begroting Realisatie 2012
-168.670
-70.223
-98.447
-
-185.533
-90.263
-95.270
Waardeveranderingen vastgoed in exploitatie
-15.405
-54.818
-
-32.621
-57.642
-
Waardeveranderingen:
Realisatie 2012
v.s. realisatie
2013
-
Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa
-
433
-
-10.653
11.086
Onrendabele investeringen
-
163
-163
-
9.559
-9.396
-
19.444
-3.014
18.310
1.134
Gecorrigeerd resultaat
16.863
Exploitatieresultaat
Het bedrijfsresultaat bedraagt € 37,4 miljoen. In de begroting 2013 was een
bedrijfsresultaat voorzien van € 35,9 miljoen.
x € 1.000
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Vergoedingen
Bijdragen BWS
Opbrengst uit verkopen bestaand bezit
Netto verkoopresultaat verkopen nieuwbouw
Overige opbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijvingen t.d.v. exploitatie
Resultaat sloop
Onrendabele investeringen MVA
Personeelslasten
Onderhoudslasten
Overige bedrijfslasten
Verhuurdersheffing
Herstructurering
Bijdrage Saneringssteun
Bedrijfsresultaat
Realisatie 2013
Begroting 2013 Realisatie 2013 v.s. begroting
79.791
4.068
219
1.107
-2.088
300
83.397
79.936
3.763
251
1.356
233
633
86.172
145
-305
32
249
2.321
333
2.775
-580
1.058
-9.464
-18.590
-16.458
-44.034
-522
-1.277
433
-9.831
-18.442
-15.711
-45.350
58
-2.335
433
-367
148
747
-1.316
-290
-135
-3.000
35.938
-296
-36
-3.105
37.385
-6
99
-105
1.447
Met name het netto verkoopresultaat nieuwbouw en de sloopkosten veroorzaken
afwijkingen in het bedrijfsresultaat. Deze verschillen kunnen eenvoudig worden verklaard:
koopprojecten zijn uitgesteld en de sloop van een aantal complexen is verplaatst naar
2014.
45 van 68
Verkoopresultaat
Als gevolg van de sectorale heffingen en de saneringsbijdrage wordt Pré Wonen bij de
uitvoering van het investeringsprogramma steeds afhankelijker van opbrengsten uit de
verkoop van bestaand bezit. De verkoop van woningen verloopt in de huidige
woningmarkt echter niet vanzelfsprekend. Daarom hanteren we verschillende
instrumenten om de verkopen te stimuleren.
25
20
15
Regulier Aantal
10
Regulier met korting (10%) Aantal
Pré Koopregeling regulier (25%) Aantal
5
Pré Koopregeling MGE (25%) Aantal
0
In 2013 heeft Pré Wonen 89 woningen en 14 garages verkocht op basis van
transportdatum. Dit zijn 32 reguliere verkopen (inclusief garages), 2 reguliere verkopen
met korting en 63 verkopen onder voorwaarden, terwijl 6 maatschappelijk gebondeneigendom-woningen (MGE) zijn ingekocht en weer verkocht. In onderstaande grafiek zijn
de verkoopopbrengsten uitgesplitst naar de diverse regelingen.
in €
Pré Koopregeling
Regulier met korting (10%)
Regulier
Doorverkoop MGE woningen met Pré koopregeling
Aantal vhe Taxatiewaarden
63
10.731.000
2
435.000
32
6.134.504
6
1.297.500
103
18.598.004
Korting
-2.685.750
-30.000
7.200
-324.375
-3.032.925
Kasstroom
8.045.250
405.000
6.141.704
973.125
15.565.079
Investeringen
Onze investeringen zijn achtergebleven bij onze begroting. Bij het opstellen van de
begroting 2013 werd een totaal investeringsbedrag voorzien van € 37 miljoen. We
kwamen echter uit op slechts € 5 miljoen (exclusief opbrengst uit de verkoop van
koopwoningen). Dit is een direct gevolg van de uitstel van de start van projecten.
De belangrijkste oorzaken van de stagnatie zijn of waren:
1. Vertraging in de planvoorbereiding doordat geen overeenstemming met
gemeenten wordt bereikt: Italiëlaan, Plantage, H. Bosmansstraat, Wijk aan
Duinerweg, het Terras.
2. Het externe financieringstraject ten behoeve van niet-DAEB-investeringen. Ook
hier is sprake van een enorm verschil in urgentiebesef bij externe financiers,
zoals bij de Jan Sluyterslaan. Het traject voor de Aziëweg is hierdoor vertraagd.
3. Verkrijgen van instemming van bewoners: Hof van Egmond.
Voor 2014 staat een groot aantal investeringen gepland. In onderstaande grafieken is
duidelijk te zien dat we investeren in onze aandachtswijken omdat wij daarvan vitale en
gewilde wijken willen maken. Differentiatie aan woningen is daarbij een instrument om dit
te realiseren.
46 van 68
Investering 2014 - sociale huur
9%
8%
Investering 2014 - dure huur
3%
17%
27%
70%
66%
Meerwijk
Overig
Parkwijk
Plantage/Kuenenplein
Meerwijk
Overig
Parkwijk
Plantage/Kuenenplein
Toelichting resultaat 2013
Pré Wonen stuurt op kasstromen. Per 1 januari 2013 was er ongeveer € 37 miljoen in
kas. Eind 2013 was dat € 30 miljoen. Dit is beduidend meer dan de voorgeschreven norm
van het WSW (maximaal 10% van de jaarhuur inclusief servicekosten).Ondanks dat het
WSW recentelijk voor het bepalen van de norm meerderen jaren in ogenschouw neemt,
is het duidelijk dat een gedeelte van onze gealloceerde ‘overliquiditeit’ in mindering zal
worden gebracht op ons faciliteringsvolume.
x € 1.000
Jaarrekening
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten (incl. verkoop bestaand bezit)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie liquide middelen
Begroting
2013
Jaarrekening
2012
22.997
533
-30.621
17.003
-37.430
5.427
24.969
-1.623
-12.884
-7.090
-15.000
10.462
Onze kernactiviteit, het beheren van woningen, leverde in 2013 een exploitatieresultaat
op van € 16,8 miljoen. Afgezet tegen ons eigen vermogen van € 957,5 miljoen per 1
januari 2014 betekent dat een rendement van 1,8%. Met andere woorden: elke euro die
Pré Wonen vanuit het eigen vermogen investeert in het primaire proces, levert 1,8
eurocent aan resultaat op. Zo werkt Pré Wonen gericht aan de financiële basis voor
toekomstige activiteiten.
bedragen x € 1.000
Jaarrekening
2013
Huuropbrengsten
Vergoedingen
Bijdragen BWS
Overige opbrengsten
Geactiveerde productie
Baten voorgaande jaren
Bedrijfsopbrengsten
Begroting
2013
Jaarrekening
2012
79.936
3.763
251
633
935
-
79.791
4.068
219
300
756
-
77.344
3.357
297
496
616
242
85.518
85.134
82.352
Afschrijvingen t.d.v. exploitatie
Personeelslasten
Onderhoudslasten
Belastingen en heffingen
Levering van goederen en diensten
Leefbaarheid
Overige exploitatielasten (excl. projecten / sloop )
Overige bedrijfslasten
52210.76618.4428.2693.5821.1241.7304.949-
58010.22018.5908.0154.0261.3401.7624.740-
97610.26814.8945.1303.3878982.0435.650-
Rentebaten / toegerekende rente investeringen
Rentelasten
1.460
20.008-
507
20.966-
1.032
20.312-
67.932-
69.732-
62.526-
1.384
-
4.49314-
Bedrijfslasten
Vennootschapsbelasting
Resultaat deelnemingen
Exploitatieresultaat uit verhuur
75436-
16.796
16.786
15.319
47 van 68
Uit onderstaande grafiek blijkt dat Pré Wonen in 2013 van iedere euro 23% aan
onderhoud heeft besteed (11% dagelijks en 12% planmatig) en 23% heeft gebruikt om
aan de renteverplichtingen te voldoen. Uit de grafiek van de begroting 2014 blijkt dat de
heffingen van het CFV een steeds groter beslag leggen op onze kasstromen. Onze vrije
kasstromen dalen van 21% naar 16%.
verdeling huuropbrengsten jaarrekening
2013
verdeling huuropbrengsten begroting
2014
20%
23%
16%
22%
Vrije kasstroom
Vrije kasstroom
Personele lasten
Personele lasten
11%
Dagelijks onderhoud
1%
12%
Planmatig onderhoud
Leefbaarheid
14%
10%
Heffingen CFV
11%
4%
12%
1%
Dagelijks onderhoud
Planmatig onderhoud
13%
Leefbaarheid
Heffingen CFV
Overige bedrijfslasten
2%
VPB
Rentelast
VPB
11%
13%
2%
Overige bedrijfslasten
Rentelast
Kengetallen
Kengetallen 2013 - 2012 Pré Wonen (geconsolideerd)
2013
2012
woningen / woongebouwen
kamers
garages
parkeerplaatsen
overige verhuureenheden
totaal verhuureenheden
13.334
258
1.405
438
422
15.857
13.510
263
1.429
439
428
16.069
Aantal kostenfactoren
14.167
14.346
Gemiddeld verzekerde waarde per Kostenfactor
Gemiddelde grondslag OZB per Kostenfactor
77
165
84
169
1
1
1033108212-
263
6
11432
2
15
171
Mutaties in aantal verhuureenheden
aantal opgeleverd
aantal aangekocht
aantal verkocht
aantal samengevoegd
aantal gesplitst
aantal gesloopt
in exploitatie genomen bedrijfspanden
overige mutaties / administratief
totaal mutatie
* kostenfactor wordt gehanteerd voor alle vhe’s (woningen hebben kostenfactor 1, kamers 0,5 en garage 0,2)
48 van 68
Aantal woningen naar huurprijsklasse per gemeente
Haarlem
goedkoop tot € 374,44
betaalbaar € 535,91 - € 574,35
duur
vanaf € 574,35
2013
2012
21%
54%
25%
1.950
5.177
1.122
8.249
24%
63%
14%
totaal
1.759
4.410
2.024
8.193
9%
45%
46%
73
292
187
552
13%
53%
34%
totaal
52
247
253
552
10%
53%
37%
86
426
169
681
13%
63%
25%
totaal
67
362
248
677
20%
55%
26%
914
2469
567
3.950
23%
63%
14%
totaal
749
2093
992
3.834
Bennebroek (Bloemendaal)
goedkoop tot € 374,44
betaalbaar € 535,91 - € 574,35
duur
vanaf € 574,35
Heemstede
goedkoop tot € 374,44
betaalbaar € 535,91 - € 574,35
duur
vanaf € 574,35
Beverwijk
goedkoop tot € 374,44
betaalbaar € 535,91 - € 574,35
duur
vanaf € 574,35
Heemskerk
goedkoop tot € 374,44
betaalbaar € 535,91 - € 574,35
duur
vanaf € 574,35
-
totaal
9
69
78
totaal
2.627
7.121
3.586
13.334
Totaal
goedkoop tot € 374,44
betaalbaar € 535,91 - € 574,35
duur
vanaf € 574,35
Kwaliteit
aantal reparatieverzoeken per 1000 woningen
% woningen verbeteringen bij mutatie / bij huurder
niet-planmatig onderhoud per kostenfactor
planmatig onderhoud per kostenfactor
investering verbetering/onderhoud/EAP per kostenfactor
totaal onderhoudsuitgaven per kostenfactor
0%
12%
88%
-
20%
53%
27%
3.023
8.389
2.098
13.510
25
53
78
2013
1.009
0,4%
604
697
478
1.780
2012
956
0,3%
510
528
145
1.183
148
478
728
65,73%
3,23
143
455
685
66,35%
3,18
6,1%
1,9%
2,4%
6,1%
1,8%
2,6%
Balansposten (x € 1000)
Eigen vermogen
Overige voorzieningen
Egalisatierekeningen
Schulden op lange termijn
Materiële vaste activa
Vastgoedbeleggingen
Financiële vaste activa
Netto werkkapitaal
31-12-2013
956.949
7.775
549
460.495
12.362
1.413.415
560
-567
31-12-2012
1.027.172
6.410
769
482.643
12.832
1.490.752
781
12.631
Balansposten per kostenfactor (x € 1)
1 Woning = 1 Kostenfactor
Eigen vermogen
Overige voorzieningen
Egalisatierekeningen
Schulden op lange termijn
Materiële vaste activa
Vastgoedbeleggingen
Financiële vaste activa
Netto werkkapitaal
31-12-2013
31-12-2012
Prijs - kwaliteitverhouding per ultimo jaar
Gemiddeld aantal punten WWS per woning
Gemiddelde netto huur per woning
Gemiddeld maximaal redelijke huur
% netto huur van maximaal redelijk *
Gemiddelde puntprijs (x 1 €)
Het verhuren van woningen
Mutatiegraad (nieuwe verhuringen)
Huurachterstand in % v/d jaarhuur
Huurderving in % v/d jaarhuur
67.548
549
39
32.505
873
99.768
40
-40
0%
32%
68%
22%
62%
16%
71.600
447
54
33.643
894
103.914
54
880
49 van 68
Winst- en verliesrekening (x € 1000)
Huren
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Wijzigingen in voorraad en onderhanden projecten
Overige opbrengsten
Totale opbrengsten
2013
79.936
3.763
251
1.356
935
4.708
633
91.582
2012
77.344
3.357
297
2.649
616
-1.121
738
83.881
Afschrijvingen
Bijzondere waardevermindering vlottende activa
Personeelskosten
Onderhoudslasten
Bijdragen CFV
Overige bedrijfslasten
Totale lasten
522
-433
10.766
18.442
3.401
21.499
54.198
976
10.653
10.268
14.894
274
17.677
54.740
Bedrijfsresultaat
37.385
29.141
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
-88.270
-20.760
Financiele baten en lasten
Jaarresultaat (voor VPB)
-18.547
69.433-
-19.279
10.898-
VPB
Resultaat deelnemingen
Jaarresultaat na VPB
754-36
-70.223
-4.493
-14
-15.405
Winst- en verliesrekening per kostenfactor (x € 1)
1 Woning = 1 Kostenfactor
Huren
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Wijzigingen in voorraad en onderhanden projecten
Overige opbrengsten
Totale opbrengsten
5.642
266
18
96
66
332
45
6.464
5.391
234
21
185
43
-78
51
5.847
Afschrijvingen
Bijzondere waardevermindering vlottende activa
Personeelskosten
Onderhoudslasten
Overige bedrijfslasten
Totale lasten
37
-31
760
1.302
1.518
3.586
68
743
716
1.038
1.232
3.797
Bedrijfsresultaat
2.639
2.031
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
-6.231
-1.447
Financiele baten en lasten
Jaarresultaat (voor VPB)
-1.309
-4.901
-1.344
-760
VpB
Resultaat deelnemingen
Jaarresultaat na VPB
-53
-3
-4.957
-313
-1
-1.076
Financiële continuïteit
Solvabiliteit
Liquiditeit
Rentabiliteit eigen vermogen
Rentevoet vreemd vermogen
Rentabiliteit totaal vermogen
Renteresultaat in % eigen vermogen
Renteresultaat per kostenfactor
Interne financiering per kostenfactor
Kasstroom uit operat. act. per kostenfactor
2013
64,7%
98,9%
-6,8%
4,4%
-3,3%
-1,8%
-1.309
68.136
1.623
2012
65,5%
124,8%
-1,0%
4,2%
-3,0%
-1,8%
-1.344
71.166
1.740
Personeelsbezetting in fte's
Bestuur
Interne organisatie
Wonen
Strategie en communicatie
Controlling
Vastgoed
Afvloeiingsregeling i.h.k.v. doelmatigheid
Totaal
2013
5,78
17,79
61,63
9,50
10,66
44,19
0,67
150,22
2012
5,78
17,45
61,48
9,70
10,46
43,80
2,10
150,77
2013
2012
Toelichting
Eigen Vermogen 31-12 / Totaal Vermogen 31-12
Vlottende Activa / Vlottende Passiva
Jaarresultaat(Voor VPB) / Eigen Vermogen 1-1
Rentelasten / Gemiddelde uitstaande Leningen
(Jaarres. voor VpB + Kapitaalslstn) / Tot.Verm. 1-1
Financiële baten en lasten / Eigen Vermogen 1-1
50 van 68
Personeelsbezetting in fte's per 1000 woningen
Bestuur
Interne organisatie
Wonen
Strategie en communicatie
Controlling
Vastgoed
Afvloeiingsregeling i.h.k.v. deolamtigheid
Totaal
2013
0,43
1,33
4,62
0,71
0,80
3,31
0,05
11,27
2012
0,43
1,29
4,55
0,72
0,77
3,24
0,16
11,48
6.7. Inzet van het vermogen
Het eigen vermogen van Pré Wonen daalde eind 2013 met € 70,2 miljoen tot ruim
€ 956,9 miljoen. Inclusief de voorzieningen komt ons weerstandsvermogen uit op € 965,3
miljoen. Dit is 65% van het balanstotaal (2012: 66%). We hebben dit vermogen berekend
op basis van de waarderingsgrondslagen in onze jaarrekening, dus op basis van de
marktwaarde.
Op 24 oktober heeft Pré Wonen de zogenoemde Toezichtbrief 2013 ontvangen van het
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV geeft geen continuïteits- en
solvabiliteitsoordeel meer. Het kijkt naar een zestal toezichtterreinen:
 kwaliteit financiële informatie
 behoud maatschappelijk gebonden vermogen
 financieel risicobeheer
 liquiditeit
 solvabiliteit
 draagkracht
In de Toezichtbrief geeft het CFV een oordeel over deze toezichtterreinen. Het CFV is
van oordeel dat onze aangeleverde informatie geen aanleiding geeft tot nader onderzoek.
Ten aanzien van behoud van maatschappelijk gebonden vermogen vraagt men wel
aandacht voor het negatieve resultaat vanuit de verbindingen. Het CFV geeft aan geen
aanleiding te zien voor interventies.
51 van 68
6.8. Waardeontwikkeling vastgoed
Richtlijn 645
Pré Wonen heeft ervoor gekozen om haar bezit tegen marktwaarde te waarderen. In de
praktijk is echter gebleken dat de daarvoor benodigde gegevens nog niet allemaal
volledig waren. Die vertraging leidde ertoe dat wij ons sociaal vastgoed in 2012 hebben
gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde, conform richtlijn 212. In dit verslagjaar 2013
hebben wij ook onze sociale huurwoningen tegen marktwaarde gewaardeerd. Hierdoor is
wederom een stelselwijziging doorgevoerd. Daardoor is ons eigen vermogen met
€ 651,9 miljoen toegenomen.
De marktwaarde is bepaald met behulp van het model van IPD (zie 6.5). De
economische parameters zijn conform de opgave van IPD. De objectgebonden
parameters zijn opgesteld in overleg met onze taxateur, Dansen Van der Vegt. Deze
taxateur heeft ook een aannemelijkheidverklaring afgegeven, waarmee is aangegeven
dat de marktwaarde marktconform is. Ook worden de uitgangspunten van deze
waardebepaling door interne controle gevalideerd, dat wil zeggen beoordeeld of het
model juist is toegepast met de afgesproken parameters.
De bedrijfswaarde van ons sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december
2013 € 666,4 miljoen. Deze waarde is in 2013 met € 112,3 miljoen gedaald. De daling
van de bedrijfswaarde wordt met name veroorzaakt door het inrekenen van de
verhuurdersheffing.
De gevolgen van wijzigingen in onze bedrijfsvoering komt tot uitdrukking in de post
‘Wijzigingen in het exploitatiebeleid’ ad € 11,9 miljoen.
Verloop bedrijfswaarde 2012-2013 Pré Wonen
sociaal vastgoed in
exploitatie
com m ercieel
totaal
vastgoed in exploitatie
(x € 1.000)
Bedrijfswaarde 2012
656.181.333
122.553.420
778.734.753
Autonome ontwikkeling
Voorraadmutaties
Parameterwijzigingen: indexaties
Parameterwijzigingen: levensduur
Wijzigingen exploitatiebeleid
-26.141.438
9.493.806
11.160.097
31.752.975
14.754.133
15.159.386
3.048.665
-1.498.324
1.077.092
-2.798.368
-10.982.052
12.542.471
9.661.773
32.830.067
11.955.765
-159.492.653
-5.849.160
-124.322.240
-3.340.398
383.212
12.031.265
-162.833.051
-5.465.948
-112.290.975
531.859.092
134.584.685
666.443.777
Verhuurderheffing
Wijzigingen (des)investeringsbeleid
Bedrijfswaarde 2013
6.9. Fiscaliteiten en fiscaalresultaat
Vennootschapsbelasting
In 2013 werd aangifte vennootschapsbelasting gedaan over 2011. Ook is een begin
gemaakt met de aangifte over 2012. In 2011 was sprake van een fiscale winst. Doordat
Pré Wonen nog gebruik kon maken van de herbestedingsreserve was geen
vennootschapsbelasting verschuldigd. De Belastingdienst heeft de VSO2 stilzwijgend
verlegd. Pré Wonen heeft besloten de VSO2 voort te zetten. In de komende jaren
verwachten we hiervan voordeel voor een aantal projecten.
ANBI
Pré Wonen heeft in 2013 de ANBI-status aangevraagd. Deze status is van belang om
gebruik te kunnen maken van een aantal fiscale faciliteiten, met name in de sfeer van de
52 van 68
overdrachtsbelasting. De aanvraag is ingediend in samenwerking met branchevereniging
Aedes, die dat voor meerdere leden gelijktijdig heeft gedaan.
In juli heeft de Belastingdienst gereageerd op de collectieve aanvraag. Een aantal
woningcorporaties, waaronder Pré Wonen, kreeg de ANBI-status niet. De afwijzing was
het gevolg van eenzijdige aanpassingen van de beoordelingscriteria door de
Belastingdienst. Aedes heeft tegen de afwijzing een collectief bezwaarschrift ingediend
en vervolgens in augustus nogmaals een verzoek ingediend voor de woningcorporaties
die de ANBI-status niet hebben gekregen. Bij dat verzoek is rekening gehouden met de
verfijnde beoordelingscriteria van de Belastingdienst. Aedes heeft inmiddels aangegeven
dat de Belastingdienst zich welwillend opstelt. Naar verwachting zal Pré Wonen dan ook
begin 2014 de ANBI-status krijgen.
Vastgoedonderzoek Belastingdienst
Eind 2012 heeft de Belastingdienst onderzoek gedaan naar vastgoedtransacties
(specifiek grond) van Pré Wonen. In een landelijke steekproef bij alle
woningbouwcorporaties zijn twee transacties van Pré Wonen geselecteerd. De
Belastingdienst deed dit om meer inzicht in de fiscale administratieve organisatie bij
woningbouwcorporaties in het algemeen te krijgen, en om te beoordelen of er op grond
van het onderzoek aanleiding is voor fiscale correcties. Het onderzoek richtte zich op een
transactie in 2006 (grondruil Wijckerbaan) en een transactie in 2008 (aankoop grond
Haarlemse School).
In 2013 heeft de Belastingdienst dit onderzoek afgerond. Het heeft niet geleid tot
correcties op de eerder gedane aangifte.
Btw
Vanaf 1 maart 2013 is een btw-tarief van 6% op onderhoud en renovatie van toepassing.
Dit tarief zou in eerste instantie gelden tot 1 maart 2014, maar is met het Belastingplan
2014 verlengd tot eind 2014. Om gebruik te kunnen maken van de zogenoemde pro rataaftrek voor de btw heeft de Belastingdienst vanaf 2013 de eis gesteld dat het van
toepassing zijnde btw-tarief op bedrijfskosten zichtbaar is in de administratie. Pré Wonen
heeft de administratie nu als zodanig ingericht.
Fiscale resultaten
Over 2013 wordt een fiscaal resultaat verwacht van € 12,1 miljoen. Hiervan is € 7,5
miljoen te verrekenen met de z.g. voorvoegverliezen van de Préferent Holding. Dit
betekent dat Pré Wonen aan vennootschapsbelasting over 2013 een bedrag van ca.
€ 1,15 miljoen (25% van € 4,6 miljoen) moet afdragen. Dit bedrag wordt middels een
voorlopige aanslag betaald. Voor de komende tien jaar verwacht Pré Wonen voor € 8,5
miljoen aan vennootschapsbelasting te moeten afdragen.
6.10. Treasurybeleid
Op 29 oktober 2012 heeft de Raad van Commissarissen het Treasurystatuut van Pré
Wonen goedgekeurd. In 2013 is gebleken dat dit statuut ons ongewenste beperkingen
oplegt, namelijk bij het uitzetten van een tijdelijk overschot aan liquide middelen bij
financiële instellingen. Door de crisis zijn sommige banken afgewaardeerd naar een
dubbel-A-status, waaronder de Rabobank. Hierdoor was het in principe niet mogelijk om
ons liquiditeitsoverschot goed uit te zetten.
Een ander aspect is dat onze liquiditeit sterk afweek van onze prognose. Achterblijvende
investeringen en verhoogde verkoopopbrengsten zorgden ervoor dat Pré Wonen
53 van 68
‘overliquide’ raakte. Hierdoor was het in principe niet mogelijk om bij dubbel A-banken
voldoende liquide middelen te beleggen.
De Treasurycommissie heeft dan ook via het bestuur aan de Raad van Commissarissen
voorgesteld om tijdelijke ontheffing van beide beperkingen te accorderen. Dit voorstel is
overgenomen onder de voorwaarden dat het Treasurystatuut zal worden aangepast aan
de huidige situatie. Dit zal in 2014 plaatsvinden.
Het Treasurybeleid is gericht op het helpen waarborgen van de financiële continuïteit van
Pré Wonen. De belangrijkste daarvan afgeleide doelstellingen zijn:
 Bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid door tijdige en voldoende toegang
tot de geld- en kapitaalmarkt op zowel korte als lange termijn;
 Realiseren van passende financieringslasten door het minimaliseren van rentekosten
en maximaliseren van renteopbrengsten binnen de daarvoor vastgestelde kaders;
 Signaleren, spreiden en reduceren van renterisico’s;
 Signaleren, spreiden en reduceren van beleggingsrisico’s;
 Zorgdragen voor kosteneffectief en efficiënt betalingsverkeer;
 Onderhouden van goede investor relations met bestaande en potentiële financiers.
Jaarlijks stelt Pré Wonen een treasuryjaarplan op voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit
jaarplan is een apart hoofdstuk in de meerjarenbegroting. Hierin wordt – op basis van de
bestaande portefeuilles van leningen, uitzettingen, rente-instrumenten en de meest
recente meerjarenramingen, binnen de kaders zoals vastgelegd in het treasurystatuut –
het treasurybeleid voor het nieuwe begrotingsjaar vastgelegd.
In het statuut is nadrukkelijk een hoofdstuk opgenomen over toegestane instrumenten om
renterisico’s af te dekken. Zo dienen rente-instrumenten altijd 1-op-1 aan te sluiten op de
financieringsactiviteiten van de onderneming. Afdekken met rente-instrumenten van meer
dan eenderde van de leningenportefeuille is niet toegestaan.
Verloopoverzicht langlopende schulden
(x € 1.000)
Leningen
overheid
Stand per 1 januari 2013
23.198
Leningen
kredietinstellingen
449.012
Totaal
472.211
Mutaties:
Bij: nieuwe leningen
-
-
Af: vroegtijdige aflossing
-
-
Af: reguliere aflossingen
-395
-30.611
-31.006
22.804
418.401
441.205
-412
-31.853
-32.265
22.392
386.548
408.940
Stand per 31 december 2013
Af: aflossingsverplichting komend boekjaar
-
De gemiddelde gewogen rentevoet was in 2013 4,3%. In 2012 was dit ook 4,3%. De
gewogen looptijd van de leningen is 12,5 jaar. In 2012 was dit 13,5 jaar.
Bij het aantrekken van geldleningen houdt Pré Wonen rekening met een maximale
aflossingsverplichting van ongeveer € 30 miljoen per jaar, exclusief aflossingen van in het
verleden aangetrokken annuïtaire leningen. Met deze maximalisering houden we ruimte
om nieuwe leningen aan te trekken.
Het renterisico in 2016 lijkt hoog. Het betreft hier echter de renteaanpassing van een
basisrentelening. De impact van de rentewijziging zal daardoor beperkt zijn.
Pré Wonen maakt momenteel geen gebruik van zogenoemde derivaten. Wij zijn hierin
terughoudend in ons beleid. Daardoor betalen wij een iets hogere rente dan als we
hiervan wel gebruik zouden maken.
54 van 68
x € 1.000
2014
2015
Eindaflossingen
30.393
27.500
Jaaraflossingen
1.872
Renteconversie
2.326
2016
2017
2018
2019
2020
28.168
30.000
30.689
30.898
30.000
1.924
1.985
2.056
1.839
972
1.008
197
30.000
111
-
-
-
Duizenden
Aflossing leningportefeuille Pré Wonen
35.000
30.000
25.000
20.000
Aflossing
15.000
10.000
5.000
2042
2041
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
0
In 2013 is geen langlopende geborgde financiering aangetrokken aangezien de
financieringsbehoefte is afgenomen als gevolg van uitstel van projecten. Per december
2013 heeft Pré Wonen van ongeveer € 25 miljoen op spaarrekeningen staan.
Bank
Naam bankrekening
Rabobank
Bedrijfsspaarrekening
Rabobank
ABN Amro
BedrijfsBonusrekening
Ondernemerstopdeposito
ABN Amro
Ondernemerstopdeposito plus
ING
Vermogen Spaarrekening
ING
Zkl Kwartaalrekening
2.518.419 kwartaal
1,15%
ING
Bonusspaarrekening
5.000.000 jaar
1,19%
Totaal
Saldo
Rentevastperiode
2.472.506 n.v.t.
effectief % per 1/1/2014
0,90%
18.740 kwartaal
0,60%
5.066.529 kwartaal
1,10%
10.084.378 kwartaal
1,00%
-
n.v.t.
25.160.572
1,17%
1,06%
6.11. Nevenstructuren en samenwerkingsverbanden
Pré Wonen heeft een aantal verbindingen met andere rechtspersonen. De hieruit
voortvloeiende activiteiten vinden allemaal plaats op het terrein van (en in het belang
van) de volkshuisvesting. In de statuten van de diverse verbonden vennootschappen is
bepaald dat een aantal belangrijke besluiten moet zijn onderworpen aan voorafgaande
goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Het verbindingenstatuut geldt als een beleidsdocument bij beslissingen op het gebied van
aangaan van relaties met andere rechtspersonen en vennootschappen. Het
verbindingenstatuut streeft daarbij het volgende na:
 bieden van een informatief en uniform kader voor besluitvoorbereiders;
 bieden van een afwegingskader aan beslissers;
 verschaffen van inzicht en verantwoording aan de Raad van Commissarissen;
 kunnen dienen als verantwoording en bieden van inzicht aan alle stakeholders
(waaronder CFV, WSW, samenwerkingspartners, de accountant, etc.).
55 van 68
In de praktijk zijn de bestuurdersrol en de aandeelhoudersrol belegd bij het bestuur.
Daarom is in de statuten van Pré Wonen vastgelegd dat besluiten van het bestuur als
orgaan in verbindingen (ook) voorafgaande goedkeuring vereisen van de Raad van
Commissarissen. Hiermee vallen de verbindingen (indirect) in de reguliere interne
toezichtslijn. Hierdoor kan de Raad van Commissarissen bij de uitoefening van haar taak
het ondernemingsbelang van Pré Wonen vooropstellen. Er is dus geen nadeel van
mogelijke tegenstrijdige belangen, zoals die er wel kan zijn als sprake is van besloten
vennootschappen met een eigen Raad van Commissarissen die tevens in persoon de
Raad van Commissarissen van Pré Wonen is.
In de concept-Herzieningswet is de bestuurdersrol vooralsnog verboden. Dit verbod geldt
ook voor medewerkers van de toegelaten instelling. Hiermee wordt bereikt dat de
dagelijkse leiding aan derden wordt overgelaten. Als gevolg hiervan beraadt Pré Wonen
zich op de gevolgen voor de bedrijfsvoering in de verbindingen.
De Stichting Pré Wonen, de Toegelaten Instelling, consolideert in haar jaarrekening:
Préferent Holding B.V., Préferent Projectontwikkeling B.V., Belkanto B.V., De Remise
Haarlem B.V., Zona Matadero B.V. en Van den Belt en Co’s Handelmaatschappij B.V..
De consolidatie vindt als volgt plaats:
Volledig geconsolideerd:
 Préferent Holding B.V., Haarlem (100%)
 Préferent Projectontwikkeling B.V., Haarlem (100%)
 Préferent De Remise B.V. , Haarlem (100%)
 Préferent Belkanto B.V., Haarlem (100%)
 Préferent Zona Matadero BV, Haarlem (100%)
 Maatschappij tot voortzetting van de Zaken van Van den Belt en Co’s
Handelsmaatschappij B.V., Haarlem (100%)
Overige deelnemingen welke partieel/niet worden geconsolideerd:




VOF Belcanto (33%)
VOF De Remise (50%)
VOF Zona Matadero (33%)
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem (36%)
Pré Wonen
Préferent Holding BV
Préferent de Remise BV
Vof de Remise
Belang 50%
Préferent Belkanto BV
Vof Belcanto
Belang 33%
Préferent Zona Matadero BV
Vof Zona Matadero
Belang 33%
Préferent projectontwikkeling
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland
BV
Belang 36%
Van de Belt
Belang 100%
Préferent Holding BV heeft direct en indirect 9 vennootschappen onder zich.
56 van 68
Préferent Holding BV
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Stichting Pré Wonen (100%)
Stichting Pré Wonen
Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met,
het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere
ondernemingen op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en
dienstverlening in welke rechtsvorm dan ook.
Haarlem
16-9-2003
Netto vermogenswaarde (Enkelvoudig)
€
4.018.000
€
-5.698.000
€
8.188.000
€
8.030.000
€
6.716.000
Préferent Projectontwikkeling BV
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Préferent Holding B.V. (100%)
Préferent Holding B.V.
Het verzorgen van de ontwikkeling en realisatie van alle ingrijpende
renovaties-, nieuwbouw herstructureringsprojecten van Stichting Pré Wonen
binnen de ijmond en Zuid-Kennemerland bouwopgave voor de regio's.
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Préferent Holding BV
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Haarlem
16-9-2003
Netto vermogenswaarde (Enkelvoudig)
€
€
€
€
€
18.000
2.597.000
-425.000
7.731.000
-423.000
Préferent De Remise Haarlem BV
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Préferent Holding BV
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Préferent Holding B.V. (100%)
Préferent Holding B.V.
Het doen realiseren van bouwwerken alsmede participeren in
samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken.
Haarlem
23-6-2009
Netto vermogenswaarde
€
18.000
€
-2.072.000
€
282.000
€
165.000
€
28.000
Préferent Belkanto BV
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Préferent Holding BV
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Préferent Holding B.V. (100%)
Préferent Holding B.V.
Het ontwikkelen van grond die in haar bezit is.
Haarlem
20-9-2007
Netto vermogenswaarde
€
€
€
€
€
18.000
-7.346.000
-5.865.000
134.000
-645.000
57 van 68
Préferent Zona Matadero BV
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Préferent Holding BV
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Préferent Holding B.V. (100%)
Préferent Holding B.V.
Het ontwikkelen van grond die in haar bezit is.
Haarlem
31-12-2007
Netto vermogenswaarde
€
€
€
€
€
18.000
-1.526.000
-346.000
33.000
-80.000
Maatschappij tot voortzetting van Van den Belt en Co's Handelsmaatschappij B.V.
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Préferent PO BV
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Préferent Projectontwikkeling B.V. (100%)
Préferent Projectontwikkeling B.V.
Het ontplooien van ontwikkelingsactiviteiten.
Haarlem
30-1-1956
Netto vermogenswaarde
€
€
€
€
€
23.000
79.000
114.000
3.000
VOF Belcanto
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Préferent Belkanto BV
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Préferent Belkanto B.V. (33 1/3%)
Wopro II B.V. (33 1/3%)
Essence projecten B.V. (33 1/3%)
Préferent Belkanto B.V.
Wopro II B.V.
Essence projecten B.V.
De realisatie en verkoop van koopwoningen bestemd voor particulieren,
daaronder begrepen de werkzaamheden voor de financiering, inning van
koop/aannemingsovereenkomsten bouwtermijnen en aangaan.
Haarlem
21-9-2007
Proportioneel
€
€
-1.464.000
€
€
402.000
€
-2.544.000
VOF De Remise Haarlem BV
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Préferent Remise Haarlem BV
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Préferent De Remise Haarlem B.V. (50%)
Hoorne -De Remise Haarlem B.V. (50%)
Préferent De Remise Haarlem B.V.
Hoorne De Remise Haarlem B.V.
Herontwikkeling van het Connexxion/Vomar Voordeelmarkt terrein
Haarlem
23-6-2009
Proportioneel
€
€
-14.372.000
€
-13.298.000
€
330.000
€
-448.000
58 van 68
VOF Zona Matadero
Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd
Oprichtingsdatum
Waardering
Geplaatst Kapitaal
Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen
Schuldverhouding met Préferent Zona Matadero BV
Eigen vermogen ultimo 2013
Omzet 2013
Resultaat 2013
Préferent Zona Matadero B.V. (33 1/3%)
ELAN Zona Matadero B.V. (33 1/3%)
Wopro III B.V. (33 1/3%)
Préferent Zona Matadero B.V. (50%)
ELAN Zona Matadero B.V. (50%)
Wopro III B.V. (33 1/3%)
In het kader van de ontwikkeling en revitalisering van de Slachthuisbuurt te
Haarlem, wijkversterkende maatschappelijke voorzieningen tot stand te
brengen
Haarlem
3-1-2008
Proportioneel
€
€
€
-1.162.000
€
€
128.000
€
-177.000
59 van 68
7.
Governance / Verslag van de Raad van Commissarissen
7.1. Algemeen
Omgeving in beweging
Het jaar 2013 was een cruciaal jaar in het veranderingsproces waarin de corporatiesector
zich al enige tijd bevindt. Naar verwachting zal het nog wel een aantal jaren duren
voordat een nieuw werkbaar stelsel zijn beslag heeft gekregen.
Direct aan het begin van het jaar merkten we een toenemende druk op de
investeringsruimte. Als gevolg van het regeerakkoord legden het WSW en het CFV ter
elfder ure aangescherpte criteria op voor de begroting voor 2013. De begroting van Pré
Wonen, inmiddels goedgekeurd, moest worden herzien. Het zal duidelijk zijn dat het niet
meevalt om aansprekende maatschappelijke prestaties te leveren onder voortdurend
wisselende omstandigheden.
Door het Woonakkoord en het definitieve besluit tot invoering van de verhuurdersheffing
lijkt de onzekere financiële toekomst – met een beperking van de handelingsruimte van
de sector – een feit geworden. De betaalbaarheid voor de huurders als gevolg van de
maatregelen van minister Blok is nu een serieus knelpunt. Daarbij is het zeer de vraag of
de woningmarkt met dit beleid werkelijk uit het slop wordt getrokken.
Uit de concept-Novelle die rond de zomer naar buiten kwam, bleek dat de minister nog
een aantal beperkende maatregelen in petto had voor de sector. Het lijkt erop dat de
Herzieningswet in 2014 eindelijk in behandeling komt. Dat is hard nodig, want vooral de
onduidelijkheid over de administratieve splitsing van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten en
onder welke voorwaarden die vorm krijgt, gaat nu een beklemmende rol spelen.
Medio 2014 gaat de parlementaire enquête de publieke fase in. Het onderzoek van de
enquêtecommissie is gericht op de periode van de verdere verzelfstandiging van de
corporaties (begin jaren negentig) tot nu, en legt de focus op het functioneren van het
corporatiestelsel. De druk op de sector zal alleen maar verder toenemen.
Deze veranderingen en toekomstige onzekerheden betekenen een extra uitdaging voor
Pré Wonen. Intussen blijft het beroep op ons bestaan om te blijven bouwen en de huren
betaalbaar te houden. De manoeuvreerruimte om dat te doen is echter zeer beperkt.
Pré Wonen is het aan zijn doelstelling en doelgroep verplicht zijn stem te laten horen als
de overheid beleid ontwikkelt dat niet (meer) aansluit bij de belangen die een
woningcorporatie dient. In het werkgebied van Pré Wonen zijn de zorg voor de
middeninkomens, de voortgang van wijkontwikkeling en de inzet op leefbaarheid
belangrijke thema’s die niet meer tot de verantwoordelijkheid van de corporaties dreigen
te behoren.
Voor de realisatie van ons eigen beleid hebben we het afgelopen jaar steun gezocht bij
partners in de regio. Gezamenlijk hebben we initiatieven genomen om aan de landelijke
politiek signalen af te geven dat het voorgestane beleid nadelige effecten heeft. De Raad
van Commissarissen is van mening dat de organisatie dat daadkrachtig heeft gedaan. De
Raad is ervan overtuigd dat woningcorporaties, ook in het huidige tijdsgewricht, nog altijd
van grote toegevoegde waarde zijn voor de Nederlandse samenleving. Maar als de
wetgeving eenmaal een feit is, zal dat kunnen leiden tot gedwongen herziening van de
eigen beleidskeuzen. Het ziet er echter naar uit dat de corporaties zoals we die nu
kennen over een aantal jaren geleidelijk een andere positie en werkwijze zullen innemen.
De Raad van Commissarissen volgt deze ontwikkelingen nauwgezet. Voorop staat dat
Pré Wonen er alles aan blijft doen om de maatschappelijke taak waar te blijven maken.
60 van 68
Governance. Zichtbaar en merkbaar
De Raad van Commissarissen is zich sterk bewust van het belang en noodzaak van het
onderkennen en beheersen van risico’s. Dit besef bepaalt in belangrijke mate ons
handelen en is een vanzelfsprekend onderdeel van ons gesprek met het bestuur. Een
aantal ingrijpende incidenten in de buitenwereld heeft de waarde van een goed
ontwikkeld risicobewustzijn onderstreept. We voelen ons verantwoordelijk voor het
behoud van het imago van Pré Wonen als een betrouwbare en integere partner. Open
vizier houden en scherp blijven, dat is ons devies. De Raad van Commissarissen is
verheugd over het feit dat het bestuur een dergelijke houding ook aan de organisatie laat
zien. We vinden het belangrijk dat risicobewustzijn en integriteit van handelen bepalend
zijn voor het optreden van de top van Pré Wonen. Het bestuur daagt hen daartoe uit. De
Raad van Commissarissen zal ook in de toekomst het instrumentarium uitbreiden om zo,
met een positief-kritische houding, de rol van toezichthouder verder te ontwikkelen. We
streven echter geen rigide systeem van risicobeperking na. Het gaat erom door een
goede voorbereiding fouten en risico’s tijdig in beeld te krijgen en te beheersen, ze
adequaat op te lossen en herhaling te voorkomen.
De Raad van Commissarissen van Pré Wonen werkt bewust en gericht aan de
ontwikkeling van haar toezichthoudende rol. Dat vraagt tijd, inzet, reflectie en de wil om
elkaar aan te spreken. Daar investeren we in. We zien het als een positieve ontwikkeling
die aansluit bij de strengere eisen die aan toezichthouders worden gesteld. We willen
daar volledig aan kunnen voldoen. Het betekent dat de Raad van Commissarissen
handelend optreedt als hij daar aanleiding voor ziet, dan wel tegenspel biedt naar gelang
de situatie of het thema dat vraagt. Dat is een verandering voor iedereen, maar het houdt
iedereen ook scherp. De organisatie van Pré Wonen pakt dit goed op. Het bestuur weet
goed te schakelen tussen de signalen die de Raad afgeeft en de kracht en richting van
de organisatie. De Raad van Commissarissen ziet deze samenwerking, waarin ieder een
eigen rol en verantwoordelijkheid heeft, steeds beter verlopen.
Waar het gaat om good governance is de Raad van Commissarissen helder en duidelijk.
De Raad staat voor kwaliteit en continuïteit als belangrijke voorwaarden voor effectief
toezicht. De ontwikkeling van de organisatie in een woelige omgeving, de concrete
wijkontwikkeling, de stedelijke vernieuwing en projectontwikkeling strekken zich over een
lange periode uit. Dat vraagt meer dan normale zorg en aandacht van de Raad. De
professionele en verantwoorde invulling van onze rol van toezichthouder kan er in die
omstandigheden soms toe leiden dat de Raad na kritische beschouwing tot een eigen
standpuntbepaling komt ten aanzien van de criteria voor good governance.
Risicomanagement
De Auditcommissie heeft een belangrijke taak bij risicomanagement in het algemeen en
de financiële aspecten daarvan in het bijzonder. Deze thema’s komen aan de orde in de
besprekingen met het bestuur en de controller. In 2012 heeft de Raad van
Commissarissen een eigen werkbijeenkomst georganiseerd om de belangrijkste risico’s
te bepalen. In 2013 heeft de organisatie risicomanagement breed doorgevoerd. De
voortgang en de eerste resultaten ervan zijn ook in de Auditcommissie aan de orde
geweest. Het traject, bedoeld om risicobewustzijn bij Pré Wonen verder te stimuleren en
aandacht te vragen voor adequate beheersmaatregelen, zal in 2014 ook voor de Raad
van Commissarissen een vervolg krijgen. In 2014 volgt een speciale werkbijeenkomst
waarin de aandacht in belangrijke mate zal uitgaan naar de zogenoemde soft controls.
61 van 68
Beleidsplan
De Raad van Commissarissen constateert een duidelijke vooruitgang in de organisatie op
het gebied van zakelijkheid en toenemend risicobewustzijn. Dat is een positieve
ontwikkeling en het beantwoordt aan de eisen die in de huidige context worden gesteld.
Daar zijn we blij mee. In het voorjaar van 2013 presenteerde het bestuur het nieuwe
beleidsplan Werk aan de Wijk! In deze ongewisse tijden kiest het plan ervoor geen grote
vernieuwende stappen te zetten, maar voort te gaan op de ingeslagen weg. Daarin speelt
wijkontwikkeling een centrale rol. De Raad van Commissarissen ondersteunt deze
aanpak. We hebben er daarnaast op gewezen dat de ontwikkelingen in de externe
omgeving (politiek, maatschappij, wonen en zorg en dergelijke) vragen om een krachtige
anticiperende benadering. Het bestuur zal het voortouw nemen om in deze veranderende
context de eigen rol en positie van Pré Wonen te bepalen. Het bestuur heeft daartoe met
het managementteam een aantal toekomstscenario’s geschetst. In een
themabijeenkomst met de Raad van Commissarissen is uitvoerig gesproken over de
kansen en mogelijkheden van Pré Wonen in deze scenario’s. De transitie van de sector
houdt een uitdaging tot vernieuwing in. Pré Wonen wil en zal die uitdaging aangaan.
Wonen en zorg
De Raad van Commissarissen heeft in 2013 een werkbezoek gebracht aan collegacorporatie BrabantWonen. We hebben vooral aandacht besteed aan de
samenwerkingsverbanden en projecten op het gebied van wonen en zorg. Voor Pré
Wonen was het vooral interessant om te zien hoe zorgfaciliteiten op buurtniveau
functioneren. Daarnaast is gesproken over de herbestemming van verzorgingstehuizen
en de financierbaarheid daarvan. De Raad van Commissarissen heeft over het thema
wonen en zorg prestatieafspraken met het bestuur gemaakt voor 2014. Het onderwerp is
actueel in het werkdomein van Pré Wonen. Beide sectoren lijken elkaar nog steeds
onvoldoende te kennen, terwijl er juist volop noodzaak aanwezig is om tot productieve
samenwerking te komen.
SEV-experiment ‘De aanspreekbare commissaris’
De Raad van Commissarissen vindt het belangrijk om te blijven investeren in de eigen
ontwikkeling. Daarom heeft de Raad zich aangesloten bij het SEV-experiment ‘De
aanspreekbare commissaris’. In 2013 hebben we daaraan een eigen invulling gegeven.
In wisselende samenstelling zijn gesprekken gevoerd met diverse betrokkenen in het
maatschappelijk veld van het wonen: gesprekspartners werkzaam op landelijk, regionaal
en buurtniveau, zowel in de politiek, bij de overheid, in de zorg, het onderwijs als op het
gebied van het wonen. Ook is ervoor gezorgd dat de genodigden functioneren op
bestuurlijk, beleidsmatig of uitvoerend niveau. Zo deelden leden van de Tweede Kamer,
vertegenwoordigers van het Ministerie van BZK, wethouders en buurtvaders hun kennis
met onze commissarissen. De gesprekken waren boeiend en interessant en zorgden
ervoor dat de inhoudelijke component van het werk van de Raad is versterkt. Onze blik
op Pré Wonen is daardoor verruimd. De gesprekken hebben het volgende opgeleverd:
 Het inzicht in de eigen positie, verantwoordelijkheid en kritisch vermogen als
onafhankelijk toezichthouder in het maatschappelijk speelveld is groter geworden;
 Het gesprek binnen de Raad van Commissarissen en tussen het bestuur kreeg
inspiratie en stimulansen, waardoor de rol van de Raad als klankbord is versterkt;
 Het kritisch vermogen tot zelfreflectie is toegenomen, het risico van een tunnelvisie
en bedrijfsblindheid is juist kleiner geworden.
De Raad heeft zich voorgenomen deze gesprekken elke twee jaar te voeren. Daarnaast
organiseren we in het verlengde van dit experiment in het najaar van 2014 een regionale
62 van 68
netwerkbijeenkomst voor toezichthouders van maatschappelijke organisaties, met als
werktitel: De Uitdaging! Professioneel toezicht bij maatschappelijke organisaties.
Accountantselectie
Conform de richtlijnen van de Governancecode was in 2013 de selectie van een nieuwe
accountant aan de orde. Dit proces is van start gegaan in 2012 met een evaluatie van de
vorige accountant, PwC. Hieruit kwam een aantal criteria voor de selectie naar voren.
De Auditcommissie heeft in overleg met het bestuur in het traject van onderhandse
aanbesteding drie partijen uitgenodigd. De drie bedrijven hebben zich gepresenteerd aan
de Auditcommissie en het bestuur. De Auditcommissie heeft in juni een voorstel gedaan
aan de Raad op basis van de schriftelijke en mondelinge presentaties. Met name op
basis van de ervaren meerwaarde op het gebied van strategische advisering aan de
Raad en het bestuur, en het aantoonbare relevante netwerk, heeft de Raad zijn keuze
bepaald. Daarbij is positief gereageerd op de offerte van EY. In september heeft het
control-team van EY zich aan de Raad gepresenteerd. We kunnen terugkijken op een
zorgvuldig selectieproces waarin elk lid van de Raad van Commissarissen een relevante
inbreng heeft gehad. We spreken op deze plaats onze dank uit aan PwC voor de acht
jaren van kritische en professionele begeleiding en controle. Met vertrouwen zijn we voor
de komende vier jaar de samenwerking met EY aangegaan.
Participatie
De vraag naar de legitimiteit van de woningcorporaties is altijd actueel, dat is gerelateerd
aan de maatschappelijke opdracht van een corporatie. Op dit moment als gevolg van
vele ontwikkelingen in de sector en de discussie over de participatiemaatschappij speelt
het legitimiteitvraagstuk nog nadrukkelijker. Van wie zijn de woningcorporaties eigenlijk?
Hoe kunnen we ervoor zorgen dat huurders en buurtbewoners zinvol kunnen bijdragen
aan beleid- en uitvoeringsvraagstukken? De Raad vindt het daarom belangrijk dat er
heldere prestatieafspraken zijn met de gemeenten waarin Pré Wonen actief is. Voor
huurders en andere betrokkenen moet een duidelijke rol zijn weggelegd op complex-,
wijk- en organisatieniveau. Met de huidige bewonerskernen moet er een vruchtbare
samenwerking bestaan. Het is logisch dat we daarbij kijken naar belang en
deskundigheid, maar ook open staan voor inbreng vanuit onverwachte hoek.
7.2. Samenstelling en werkwijze
De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het
bestuur en de algemene zaken van Pré Wonen en haar verbindingen. Bij de
samenstelling en werkwijze is de onafhankelijkheid van de Raad gewaarborgd. De Raad
vervult ook op strategisch niveau een adviserende rol voor het bestuur. Daarnaast treedt
de Raad van Commissarissen op als werkgever voor het bestuur. Om deze brede
verantwoordelijkheid van de Raad goed te kunnen uitvoeren, kiest hij uit zijn midden de
leden voor de Remuneratiecommissie. Deze is in het bijzonder belast met de beoordeling
(aan de hand van prestatiecriteria) en de beloning van het bestuur. Ook benoemt de
Raad twee leden die gezamenlijk de Auditcommissie vormen. Deze commissie richt zich
op de werking van de risicobeheersing en -controlesystemen, waarbij de naleving van
wettelijke voorschriften in het bijzonder de aandacht heeft, en op de financiële
informatievoorziening van Pré Wonen.
Er is kennis genomen van de recent aangenomen wetgeving (art. 2: 276BW),van
toepassing vanaf 1 januari 2013 als gevolg waarvan een grote onderneming een
evenwichtige man/vrouw verdeling in het bestuur en de Raad van
Commissarissen in acht moet nemen, in die zin dat tenminste 30% van de
63 van 68
posities in het bestuur of Raad van Commissarissen gehouden moet worden door
vrouwen en ook tenminste 30% door mannen. Het bestuur bestaat uit 2 mannen, waarbij
niet wordt voldaan aan de evenwichtige verdeling. Voor wat betreft de Raad van
Commissarissen voldoet Pré Wonen wel aan de voorwaarde.
In 2013 vonden de volgende bijeenkomsten plaats:
 Tweemaandelijks agendaoverleg van de voorzitter en de vicevoorzitter met het
bestuur (6)
 Reguliere vergaderingen Raad van Commissarissen (6)
 Jaarlijkse zelfevaluatie (compact, in 2014 weer uitgebreider)
 Voorbereidende besprekingen ten behoeve van het SEV-experiment
 Gesprekken in het kader van het SEV-experiment ‘De aanspreekbare
commissaris’(17)
 Themabijeenkomst met bestuur en managementteam
 Overlegvergadering Ondernemingsraad-bestuur, bijgewoond door de heer De Kort(2)
 Overlegvergadering Bewonerskernen-bestuur, bijgewoond door mevrouw Schilte (3)
 Reguliere vergaderingen van de Auditcommissie (6)
 Vergadering van de Remuneratiecommissie (2)
 Bijeenkomsten i.k.v. selectie nieuwe commissaris
 Bijeenkomsten i.k.v. accountantselectie
Eind 2013 is de werving voor een nieuw lid van de Raad van Commissarissen gestart. De
heer Smilde treedt per 1 januari 2014 terug als lid van de Raad in verband met het
verstrijken van de reglementaire zittingstermijn. De RvC ervoor heeft uit oogpunt van
continuïteit en good governance de heer Smilde gevraagd nog een half jaar als adviseur
bij de RvC betrokken te blijven en zo een goede introductie van het nieuwe RvC lid te
verzekeren. Op voordracht van de bewonersvertegenwoordiging zal in januari 2014 de
heer F.M. van Beek als nieuw lid worden benoemd. Hij zal ook deel gaan uitmaken van
de Auditcommissie.
De samenstelling van de Raad van Commissarissen is per ultimo 2013 als volgt:
Mevrouw A.M. Rietdijk (voorzitter)
De heer C. Smilde (vice-voorzitter)
De heer M. Zonneveld (lid)
Mevrouw C.P.M. Schilte (lid)
De heer J.D. de Kort (lid)
7.3. Overzicht belangrijkste gespreksonderwerpen








Risicobeheersing
Accountantsverslag 2012
Managementletter 2012
Jaarverslag en jaarrekening 2012
Investeringsstatuut
Treasurystatuut
Accountantselectie
Dienstverleningsplan 2013 EY
64 van 68


Beleidsplan Werk aan de wijk!
Huurbeleid


Wijkontwikkeling
Wijkversterking: Dashboard

Startdocumenten:
H. Bosmanstraat, William Boothstraat, Nijverheidsweg, Dunclerstraat. De Plantage
fase 2, Oostertuinen, Helsinkistraat

Projectvoorstellen:
Aziëweg, Drielandenhoek EAP, Van Moerkerkenstraat, Wijk aan Duinerweg, Jan
Sluyterslaan, Sterrebosstraat, Het Terras

Afsluitdocumenten:
Slauerhoff, De Pionier, Park Brederode, Ekemastraat, Roordastraat, de Ladder, De
Plataan

Stand van zaken/voortgang projecten:
Het Terras, Spoorwegstraat, De Remise



Tertaalrapportages
Kaderbrief 2014
Financiële sturingsratio’s
Begroting 2014, Meerjarenbegroting 2014 t/m 2023

7.4. Honorering bestuur en Raad van Commissarissen
Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke
en Semipublieke Sector (hierna :WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049
en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van
26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van
dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken
van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari
2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT
wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.
De WNT is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. Deze wet schrijft voor dat
de bezoldiging moet worden verantwoord in de jaarrekening indien de maximale
bezoldiging wordt overschreden. Voor 2013 bedraagt de maximale bezoldiging ingevolge
de WNT € 228.599, inclusief belastbare kostenvergoedingen en beloningen betaalbaar
op termijn.
Bestuur
De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen,
sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling
van auto en presentiegelden) en beloningen die betaalbaar zijn op termijn (zoals
pensioenlasten en jubileumuitkeringen). Er is geen uitkering bij het beëindigen van het
dienstverband, noch is er sprake van winstdelingen en bonusbetalingen. Momenteel is de
honorering opgenomen in een overgangsregeling met het oog op de invoering van de
WNT en de staffel die de minister daaraan heeft toegevoegd.
65 van 68
Het bestuur bestaat uit de heer drs. V. C. Verhoeven en de heer ir. B.L. van Zijll.
Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd
(in €):
2013
Beloning
V.C. Verhoeven
133.951
133.951
133.951
133.951
10.646
2.851
10.646
3.110
Fiscale bijtelling leaseauto
-
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
-
136.802
-
144.597
137.061
31.538
31.538
31.489
31.489
176.135
168.339
176.086
168.550
Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioen)
Totaal
B.L. van Zijll V.C. Verhoeven
-
144.597
Subtotaal
2012
B.L. van Zijll
1
Omvang van het dienstverband (in fte)
hele jaar
Duur van het dienstverband (in boekjaar)
1
1
hele jaar
1
hele jaar
hele jaar
Het bestuur heeft in 2013 geen bezoldigingen ontvangen die de maximale bezoldiging
overschrijden.
De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2014 die onlangs is vastgesteld, heeft geen gevolgen voor de
bezoldiging van de bestuurders. Pré Wonen valt in categorie H, met bijbehorend
bezoldigingsmaximum van € 185.200.
Raad van Commissarissen
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is als volgt gespecificeerd (in €):
Beloning
Naam
Functie
Rietdijk, A.M.
Smilde, C.
Voorzitter
Vice voorzitter
Zonneveld, M.A
Auditcommisie
Schilte, C.P.M.
Auditcommisie
Kort, J.D. de
Lid
Kliffen, G.
Lid
2013
14.250
11.875
11.875
11.875
9.500
-
Belastbare vaste en variabele
onkostenvergoedingen
2012
14.250
11.875
11.875
11.875
9.500
9.500
2013
2012
81
93
467
-
408
1.060
182
232
431
988
De norm voor toezichthouders bedraagt conform de WNT 7,5% (€ 17.145) voor de
voorzitter en 5% (€ 11.430) voor leden. Deze norm wordt in 2013 voor 3 toezichthouders
overschreden. De bezoldiging is gebaseerd op in verleden gemaakte afspraken, conform
de richtlijnen van de VTW, en loopt in de pas met de verantwoordelijkheden van de
toezichthouders en de tijdsbesteding die daarmee is gemoeid. Voor huidige
toezichthouders is echter de overgangsregeling van toepassing.
De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2014 die onlangs is vastgesteld, heeft wel gevolgen voor de bezoldiging
van de commissarissen. De bezoldiging voor leden en voorzitters van een Raad van
Commissarissen mag per kalenderjaar niet meer zijn dan 5% (€ 9.260) respectievelijk
7,5% (€ 13.890) van het bezoldigingsmaximum in de staffel die geldt voor de
topfunctionaris van de corporatie. Voor huidige toezichthouders is echter de
overgangsregeling van toepassing. Voor nieuwe afspraken zal de nieuwe Regeling
worden gehanteerd.
7.5. Commissies
De Raad van Commissarissen heeft twee vaste commissies: de Auditcommissie en de
Remuneratiecommissie. Voor beide commissies is een reglement opgesteld. Het is te
vinden op de website van Pré Wonen, www.prewonen.nl.
66 van 68
Auditcommissie
De Auditcommissie heeft als taak de Raad te adviseren over (voornamelijk) financiële en
bedrijfseconomische aspecten. Dit zorgt voor een optimalisering van de besluitvorming.
De auditcommissie bestond in 2013 uit de heer Zonneveld (voorzitter) en mevrouw
Schilte (lid).
In 2013 kwam de commissie zes keer bij elkaar. Daarbij werden onder meer de volgende
onderwerpen besproken:
 Tertaalverslagen
 Jaarverslag en jaarrekening 2012
 Begroting 2014
 Fiscaliteit
 Definities sturingsratio’s
 Risicomanagement
 Controle aanpak en rapportages met externe accountant PwC
 Selectietraject nieuwe accountant
Remuneratiecommissie
De Remuneratiecommissie heeft als taak om aan de Raad voorstellen te doen over de
bezoldiging van het bestuur en leden van de Raad. De commissie bestaat uit mevrouw
Rietdijk (voorzitter) en de heer Smilde (lid). De commissie voert
functioneringsgesprekken met het bestuur. De commissie heeft het functioneren van het
bestuur over 2013 positief gewaardeerd. Er is tevens geconstateerd dat in 2013 geen
besluiten door het bestuur zijn genomen waarbij sprake zou kunnen zijn van
tegenstrijdige belangen.
Eind 2013 is gebleken dat de heer Verhoeven wegens ziekte voor geruime tijd niet in
staat is zijn functie te vervullen. De Raad heeft besloten dat heer van Zijll gedurende die
periode als zelfstandig bevoegd bestuurder ook de taken van zijn collega zal waarnemen.
7.6. Leden van de Raad van Commissarissen
De Raad telt eind 2013 vijf leden. Statutair kunnen er zeven commissarissen zijn.
Commissarissen worden conform de statuten van Pré Wonen voor een periode van drie
jaar benoemd, met de mogelijkheid de zittingstermijn twee maal te verlengen. De leden
van de Raad van Commissarissen die vanaf 2011 zijn benoemd, zijn conform de
vernieuwde Governancecode benoemd voor een periode van vier jaar, met de
mogelijkheid de benoemingsperiode eenmaal te verlengen.
Mevrouw A.M. Rietdijk (voorzitter, voorzitter Remuneratiecommissie)
Oud-wethouder Volkshuisvesting en Stedelijke Vernieuwing in Haarlem; zelfstandig
adviseur en coach.
Benoemd in 2006, herbenoemd in 2012, niet meer benoembaar.
Nevenfuncties:
Lid Raad van Toezicht GGZ Noord-Holland Noord.
De heer drs. C. Smilde (vicevoorzitter, lid Remuneratiecommissie)
Directeur-eigenaar Case, coaching, proces- en interimmanagement te Delft;
geassocieerd met Güller Güller Architects and Urbanists, Rotterdam, Zürich, en met
4Motion bureau voor Ruimtelijke Ontwikkeling Ede.
Directeur stichting Mainport en Groen te Haarlem.
Adviseur van de Luchthaven Den Helder.
67 van 68
Benoemd in 2004, herbenoemd in 2010, aftredend in 2013, niet meer benoembaar.
Nevenfuncties:
Lid van de Raad van Toezicht van de stichting Cultuurcompagnie Noord-Holland,
bestuurslid van de stichting Vrienden van het Podium voor de Architectuur
Haarlemmermeer en Schiphol
De heer drs. M.A. Zonneveld RA (1964); (lid, voorzitter Auditcommissie)
Directeur Financiën ROC Amsterdam en ROC Flevoland.
Benoemd in 2011, aftredend in 2015, voor een termijn benoembaar.
Nevenfuncties:
Lid Raad van Toezicht Woningcorporatie Stichting Zaandams Volkshuisvesting (ZVH).
Mevrouw C.P.M. Schilte (lid; lid auditcommissie, benoemd op voordracht van de
bewonerskernen)
Oud-directeur Stayokay Hostels.
Benoemd in 2010, herbenoemd in 2013, herbenoembaar.
Nevenfuncties:
Voorzitter Raad van Toezicht Almeerse Scholen Groep Almere.
Voorzitter Bestuur Haarlemse Opera Haarlem.
Lid Nationaal Bestuur Zonnebloem Breda.
Lid PSO (ontwikkelingssamenwerking) Den Haag.
De heer J.D. de Kort (1960); lid
Gemeentesecretaris/algemeen directeur gemeente Diemen.
Benoemd in 2011, aftredend in 2014, voor een termijn benoembaar.
Nevenfuncties:
Lid Raad van Commissarissen Sportfondsen Lisse BV
68 van 68

Vacature Tester

Voor de Prof. Huizingschool (SO) zoeken wij z.s.m.

2014 - 1 - Du Pré groenprojecten

Key Account manager Benelux

PT - Consort Architects

Vacature MGK - De Brandwacht.nl B.V.

Medewerker verkoop binnendienst (M/V) seats to suit

Entry-form MAC

Vacature: Schoonheidsspecialistes

bij Rob - Pré Wonen