01
3
Ja
D a
ve e b rv
e
a
rz k r
et en sla
te s g
n
2
2 | Havensteder
Inhoud
De bakens verzetten
4
1. Bestuur
6
2. Toezicht
7
3. Havensteder in strategisch perspectief
12
4. Bewoners en belanghouders
14
5. Wijken en buurten
22
6. Samenwerking met partners
26
7. Vastgoed als middel
29
8. Organisatie
34
9 Financiële huishouding
39
Bijlage 1 : verbindingen jaarverslag 2013
44
Bijlage 2 : kengetallen
50
Een uitgave van Havensteder / [email protected]
colofon
tekst / Havensteder
redactie / R.O.B. Reclame Ontwerp Bureau B.V.
eindredactie / Miriam van Kuppenveld
fotografie / Martin Bouwman, Annet Delfgaauw
concept ontwerp / BootsmaDesign
uitvoering / R.O.B. Reclame Ontwerp Bureau
druk / Ipskamp Drukkers
Een digitale versie van dit jaarverslag vindt u op www.havensteder.nl
jaarverslag 2013 | 3
De bakens verzetten
| Door de financiële crises en de beleidswijzigingen van de Nederlandse regering is
voor ons als woningcorporatie een compleet nieuwe situatie ontstaan. Nog geen twee
jaar na de start van Havensteder moesten we het roer drastisch omgooien. We zetten
alle zeilen bij om de storm te doorstaan en uit het financieel zware weer te komen. We
kondigden een investeringsstop af, introduceerden een nieuw huurbeleid en zetten de
eerste stappen richting een stevige reorganisatie om onze bedrijfslasten te verlagen.
De ingrepen hebben een enorme impact op de huurders, de stad, de regio Rotterdam
en de medewerkers van onze organisatie. |
De crisis en het Woonakkoord veranderden onze financiële situatie. Daarom bepaalden wij in de zomer van
2013 onze nieuwe koers voor de komende jaren. Onze
huurders staan voorop en krijgen hoogste prioriteit.
Ook streven we naar een financieel duurzaam
Havensteder. Dat betekent dat we onze inkomsten
verhogen en onze uitgaven beperken. Zo brengen we
onze bedrijfslasten naar beneden. Leningen lossen we
af om onze rentelasten te beperken.
Het nieuwe Havensteder dat gaat ontstaan, wil duurzaam zijn. Met een solide financiële basis. We werken
vanuit het principe ‘Eerst verdienen, dan uitgeven’. Al
onze inspanningen zijn erop gericht om onze begroting
te realiseren en de (bouw)projecten die wij ons voornemen, te starten. Dit is echter onder het voorbehoud
dat de begrote opbrengsten daadwerkelijk binnenkomen. Wij kiezen er nadrukkelijk voor geen verplichtingen aan te gaan die kunnen leiden tot extra leningen.
4 | Havensteder
Investeringen in bouwprojecten moeten betaald worden
uit een deel van de huuropbrengsten en uit de verkoopopbrengsten. Als we onze begroting realiseren, ontstaat
in de loop van het jaar ruimte voor meer investeringen.
Die uitgaven zijn geprioriteerd. Definitieve toezeggingen
doen wij pas als het geld ook daadwerkelijk op onze
bankrekening staat.
Projecten die al in uitvoering zijn, gaan door. Alle andere
(bouw)projecten bereiden we voor tót uitvoering, maar
daar starten we nog niet mee. We monitoren per maand
of we de begroting realiseren. Zodra geld beschikbaar
is, besluiten we direct welk project kan starten. Dat is
‘Eerst verdienen, dan uitgeven’.
In 2013 werkten we de hoofdlijnen die we voor de
nieuwe koers formuleerden, verder uit. We maakten
in januari een programmaplan voor Havensteder 2.0,
waarin we de hoofdlijnen van de nieuwe versie van ons
bedrijf beschreven. Het programmaplan werkten we uit
in een contourenplan. Dit contourenplan bood houvast
voor de eerste periode waarin we werkten in de voor
ons nieuwe realiteit. We wilden deze nieuwe realiteit
met nieuw elan tegemoet treden. Onze strategie was
het bereiken van een duurzaam verdienmodel. Dit betekent dat de structurele uitgaven zijn gebaseerd op de
structurele inkomsten (uit huur) en niet op incidentele
inkomsten uit woningverkoop of projecten. Daarnaast
schetsten we de contouren van een woningportefeuille
die ‘duurzaam’ in balans is. Dat betekent een kwaliteitsniveau dat aansluit op de klantvraag met voldoende
risicospreiding door verschillende vastgoedtypen. We
schetsten in ons contourenplan ook hoe we onze organisatie efficiënt en effectief in gaan richten. Dit doen we
door te focussen op onze kerntaken en op procesoptimalisatie. Ten slotte maakten we een implementatieplan
om het voorgenomen beleid uit te voeren en de organisatie op de nieuwe uitgangspunten te richten.
In het koersplan 2013-2017 ‘Sterk in Wonen’ staat waar
we over vier jaar (willen) staan. Het koersplan vervangt
het ondernemingsplan, dat wij bij de fusie in de zomer
van 2011 opstelden. In het koersplan laten we zien welke
keuzes we maken, op welke klanten we ons richten, met
welke producten en dienstverlening we het verschil willen
maken, en hoe we de continuïteit van ons bedrijf zeker
stellen. In het plan staan onze aangescherpte missie, visie
en doelen. In de bijlage is het bod aan de huurderorganisaties opgenomen, dat we samen met hen opstelden.
Daarnaast werkten we in 2013 hard aan het stroomlijnen
en verbeteren van operationele processen en resultaten.
Onze organisatiekosten hebben we goed in de greep.
De ingezette beweging naar Havensteder 2.0 is in 2013
al zichtbaar ingezet. Het proces verloopt volgens planning. In het verhuurproces maakten we grote stappen
door onder andere de inzet van de lean methodiek. Het
aantal leegstaande woningen brachten we fors terug.
De gemiddelde leegstandsduur vertoont een dalende
tendens. De huuropbrengsten liggen op het niveau van
de begroting.
Havensteder kiest noodgedwongen voor een stevig
harmonisatiebeleid. De streefhuren moeten gehaald
worden vanuit het oogpunt van financiële continuïteit
van de onderneming, maar ook vanuit het oogpunt van
kwaliteit van de woningen, betaalbaarheid, beschikbaarheid en verhuurbaarheid.
Bij bedrijfs onroerend goed (BOG) zien we leegstand
door ondernemers die vertrekken of failliet gaan.
In 2013 besteedden we veel tijd en aandacht aan
het onder controle krijgen van het incassoproces en
het verbeteren van de resultaten. Het beleid gericht
op preventie van achterstanden levert resultaat op.
Tegelijkertijd neemt het aantal huisuitzettingen toe. Het
aantal klanten in de schuldhulpverlening neemt eveneens toe. Dat baart ons zorgen. We maken ons er sterk
voor om wonen, juist voor onze primaire en voor kwetsbare doelgroepen, betaalbaar te houden. Dit kan soms
op gespannen voet staan met onze uitgangspunten voor
een duurzaam Havensteder. Hoe we dit precies handen
en voeten kunnen geven, werken we in 2014 verder uit.
Ondanks alle commotie en veranderingen hebben onze
medewerkers zich ingespannen om hun werk goed
te doen. Ook zorgden zij ervoor dat onze bewoners
geen hinder ondervonden van alle interne wisselingen
en wijzigingen. Ik wil alle medewerkers daarvoor
bedanken!
Hedy van den Berk l bestuurder
jaarverslag 2013 | 5
1. Bestuur
| Het bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de
governance van Havensteder. Governance omvat de manier waarop de bestuurder
een organisatie leidt. Het is van belang dat dit goed, efficiënt, verantwoord en
transparant gebeurt.
|
1.1 VERSLAG VAN DE BESTUURDER
Havensteder heeft een eenhoofdig bestuur. Mevrouw
Hedy van den Berk is de bestuurder van Havensteder.
De beloning die mevrouw Van den Berk ontvangt,
voldoet aan de beloningscode voor bestuurders van
woningcorporaties. In de jaarrekening 2013 vindt u een
specificatie van de beloning van de bestuurder over het
gehele kalenderjaar.
Taken en verantwoordelijkheden
Het bestuur heeft in de eerste plaats de leiding over de
organisatie. Daarnaast beheerst het bestuur de risico’s
die de organisatie loopt. Ook legt het bestuur verantwoording af over wat de organisatie doet. Deze verantwoording is vooral bestemd voor de belanghouders van
Havensteder: het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties (BZK), toezichthoudende organisaties, huurders, huurderorganisaties, (zakelijke) partners
en het personeel. De raad van commissarissen houdt
toezicht op het beleid van het bestuur en de activiteiten
van de organisatie.
Verslag aan de raad van commissarissen
Het bestuur informeerde de raad van commissarissen
met name over:
•de nieuwe koers van Havensteder en de uitwerking
daarvan richting het huurbeleid, de portefeuillestrategie, het financiële beleid en de organisatie. Dit
onderwerp stond in elke vergadering van de raad
van commissarissen in 2013 op de agenda;
•belangrijke juridische kwesties en procedures en
risicomanagement;
•integriteit en integriteitskwesties;
•voortgang van de afspraken over de operationele
processen in drie tertiaalrapportages.
Nevenfuncties bestuurder Havensteder
Bestuurder Hedy van den Berk heeft sinds 2009 de
volgende nevenfunctie: Lid Raad van Toezicht
Stichting MEE, Zuid Holland Noord
In het Reglement Bestuur Stichting
Havensteder staat hoe het bestuur zijn
taken invult en uitvoert. U vindt dit
reglement op de website. Scan hiervoor bijgaande QR-code.
Belangrijkste bestuursbesluiten in 2013:
•jaarverslag en jaarrekening 2012;
•bedrijfsplan en begroting 2014;
•koersplan Havensteder 2013-2017;
•(des)investeringsvoorstellen.
6 | Havensteder
Mw. drs. H.J. van den Berk
bestuurder
Rotterdam, 23 mei 2014
2. Toezicht
| Havensteder wil integer en transparant zijn. Ook moet er gedegen toezicht zijn op
wat we doen. Zowel intern als extern. | 2.1 GOVERNANCECODE
In de Governancecode Woningcorporaties staan de
basisregels voor het besturen van een woningcorporatie. Deze regels gaan in op goed bestuur en toezicht,
openheid, verantwoordelijkheid en financiële beheersing. Havensteder wijkt op twee kleine onderdelen van
de governancecode af:
1.In het jaarverslag wordt niet per definitie slechts
één afzonderlijk hoofdstuk aan de toepassing van de
governancecode gewijd, zoals de code voorschrijft.
Dit komt doordat de governancecode raakvlakken
heeft met de inhoud van meerdere hoofdstukken in
het jaarverslag.
2.De bestuurder kan kleine opdrachten aan de externe
accountant geven, zonder toestemming van de raad
van commissarissen. De bestuurder en de raad
van commissarissen hebben dit afgesproken. De
onafhankelijkheid van de accountant wordt vanzelfsprekend wel gewaarborgd. De bestuurder meldt
regelmatig aan de raad welke opdrachten zij aan de
accountant heeft verstrekt. Ook vindt er achteraf toetsing plaats.
Deze afwijkingen zijn ingegeven door praktische
motieven.
De Governancecode Woningcorporaties is vastgesteld op 1 juli
2011. U vindt dit document op de
website. Scan hiervoor bijgaande
QR-code.
2.2 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
Intern toezicht
Intern toezicht is toezicht vanuit de organisatie: de raad
van commissarissen. De bestuurder is verantwoordelijk
voor het reilen en zeilen van de corporatie in de dagelijkse praktijk. De raad van commissarissen houdt hier
toezicht op en geeft de bestuurder advies.
Er zijn externe en interne richtlijnen voor het toezicht,
die gelden voor bestuurder en raad van commissarissen. Dit is het zogenoemde toezichtskader. Het
Burgerlijk Wetboek, de Woningwet, het Besluit beheer
sociale-huursector (Bbsh) en de Governancecode
Woningcorporaties zijn belangrijke externe kaders.
Intern worden de richtlijnen gevormd door de statuten
van de stichting en de reglementen voor het bestuur en
de raad van commissarissen. De raad van commissarissen heeft vooral aandacht voor:
•de maatschappelijke bijdrage die Havensteder levert;
•de realisatie van voorgenomen strategische en
jaardoelen;
•de manier waarop de organisatie haar taken uitvoert
en of dit goed gebeurt.
Het is belangrijk dat de organisatie voldoet aan de
wet- en regelgeving, integer handelt en voldoende
transparant is naar belanghebbenden. Ook moet er een
goed werkend systeem zijn om mogelijke risico’s vast te
stellen en te beheersen.
Alle belangrijke onderwerpen zijn vastgesteld en vastgelegd in het Governance Handboek Havensteder. Dit
handboek is te vinden op de website. Scan hiervoor de
hiernaast getoonde QR-code.
Uitgebreide informatie over intern toezicht staat in
het Reglement raad van commissarissen Stichting
Havensteder. De statuten en het reglement zijn ook
te vinden op de website. Scan hiervoor de hiernaast
getoonde QR-code.
Activiteiten raad van commissarissen
De raad van commissarissen is de werkgever van de
bestuurder. De raad houdt toezicht, neemt besluiten en
adviseert (gevraagd en ongevraagd) de bestuurder. De
raad is ook opdrachtgever van de externe accountant.
Zij ziet erop toe dat de accountant onafhankelijk is.
Als leidraad voor het toezicht gebruikt de raad van
commissarissen beleidsdocumenten. Het koersplan
en de daarop gebaseerde routekaart van Havensteder
vormen de belangrijkste leidraad.
De raad had in 2013 ‘Havensteder 2.0’ als een vast
onderwerp op de agenda staan. Havensteder 2.0 is
de term die intern gebruikt wordt voor het nieuwe
Havensteder. Deze vernieuwde versie van Havensteder
anticipeert op externe ontwikkelingen. Havensteder 2.0
is per 1 april 2014 een feit.
jaarverslag 2013 | 7
datum
onderwerpen
25-01
• begroting en meerjarenbegroting
• programmaplan Havensteder 2.0
• samenstelling commissies
06-03
• vaststellen selectie- en remuneratiecommissie 2013
•huurbeleid
• derde tertiaalrapportage 2012
• control jaarplan inclusief auditplan
• risico-inventarisatie juridische zaken
•ketenintegratie
• organisatie Flexibel Wonen
• procesoptimalisatie primaire processen
• stichting I Tech You
10-04
• Havensteder 2.0: uitgangspunten, kaders, programmaopzet, reorganisatie
15-05
•
•
•
•
•
•
•
•
12-07
• eerste tertiaalrapportage 2013
• business cases ontwikkeling, verkoop, VvE-diensten en servicedienst
• kaderbrief 2014
• financiering en liquiditeit
• stand van zaken dispositie
• jaarverslag Geschillenadviescommissie (GAC) 2012
• effecten extramuralisering en scheiden van wonen en zorg
•brief ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) inzake Verolme Boulevard en
bekrachtigingsbesluit
• externe evaluatie raad van commissarissen najaar 2013
06-09
•
•
•
•
30-10
• voorbereiding remuneratiegesprek
• oordeelbrief en toelichting nieuwe werkwijze door Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
• opdrachtverstrekking aan Deloitte
• volmacht Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
• ongeborgde financiering / Hofbogen / StadsVastgoed
• tweede tertiaalrapportage 2013
• koersplan 2013 - 2017
• investeringsvoorstellen Reigerpad en Weimansweg
• desinvesteringsvoorstel Slaakhuys
•ketensamenwerking
• dispositie perceel H 1628 te Hellevoetsluis
13-12
• bedrijfsplan & begroting 2014
•managementletter
• Vreewijk - GEX
• verbindingenstatuut en toezichtskader verbindingen
• compliance rapportage
• stand van zaken Slaakhuys, Hofbogen en Stadsvastgoed
• voorstel financiering Hofbogen
• dispositie extra tranche
• startgesprek visitatiebureau
hoofdlijnen renumeratieverslag
jaarstukken 2012
contourenplan Havensteder 2.0
wonen en zorg
strategie de Hoven
Stichting Walang
aansprakelijkheidsverzekering leden raad van commissarissen Havensteder
werkbezoek met Burgemeester en Wethouders Capelle aan den IJssel
marktwaarde en deelname IPD Corporatie Vastgoedindex
selectie visitatiebureau
presentatie asbest in de Zonnetrap
presentatie en werkbezoek Vreewijk
tabel 2.1 vergaderonderwerpen en besluiten van de raad van commissarissen
8 | Havensteder
Bestuurlijk overleg
De voorzitter en vicevoorzitter van de raad van commissarissen bereiden samen met de bestuurder de agenda
van de raadsvergaderingen voor. Dit heet het bestuurlijk
overleg. In het bestuurlijk overleg komen ook inhoudelijke kwesties aan de orde die horen bij de adviesrol
van de raad van commissarissen. In 2013 vond er
iedere maand een bestuurlijk overleg plaats. In elk
overleg stond het thema Havensteder 2.0 op de agenda.
Onderwerpen van gesprek waren:
•de beleidsuitgangspunten en de uitwerking daarvan
voor de huurders;
•de woningportefeuille;
•de financiën van Havensteder;
•de organisatie en haar medewerkers.
Intern toezicht in het verslagjaar 2013
2013 was het jaar waarin Havensteder de bakens
verzette. De nieuwe visie, strategie en koers werden
uitgezet en bediscussieerd. Een aantal afspraken met
gemeenten en huurderorganisaties werden opengebroken. Deze afspraken gingen over nieuwbouw,
onderhoud en leefbaarheid. Ook was een stevige
re­organisatie nodig om de bedrijfskosten naar beneden
te krijgen. Bestuur en raad van commissarissen overwogen zorgvuldig hoe die reorganisatie eruit zou komen
te zien. De raad van commissarissen gaf de bestuurder
advies, hield de spiegel voor en bewaakte de voortgang
van het reorganisatieproces.
2013 was ook het jaar van de stevige inhoudelijke
discussies in de raad van commissarissen. De (soms
tegenstrijdige) belangen werden zo goed mogelijk tegen
elkaar afgewogen. De raad onderschrijft de noodzaak tot
strakke financiële sturing. Maar de volkshuisvestelijke
belangen zijn leidend bij het nemen van beslissingen.
De raad van commissarissen en de bestuurder spraken
intensief over de betaalbaarheid die extra onder druk
komt te staan. De raad van commissarissen maakt
zich zorgen over de betaalbaarheid voor de huurders
van Havensteder. De raad steunt de bestuurder in
haar aanpak om hiervoor politieke aandacht te krijgen.
Dit doet de bestuurder samen met de huurders en
langs andere wegen. De kerntaak van Havensteder,
naam
huisvesting bieden aan mensen de dat niet helemaal
zelfstandig kunnen regelen, staat voorop.
De raad van commissarissen realiseert zich dat de
re-organisatie voor velen heel ingrijpend is; voor huurders, voor de medewerkers die het betreft en voor
degenen die zonder deze collega’s het bedrijf verder
voortzetten. De raad zag erop toe dat de reorganisatie
zorgvuldig werd opgezet en uitgevoerd.
De raad van commissarissen evalueerde haar functioneren onder voorzitterschap van een externe partij. De
raad blikte terug op de onderwerpen die zijn besproken
in 2013. Zij constateerde dat er (noodzakelijkerwijs)
veel aandacht is besteed aan bedrijfseconomische
onderwerpen. In de toekomst staan volkshuisvestelijke
en maatschappelijke kwesties en het thema van de
betaalbaarheid voor de huurders opnieuw hoger op de
agenda.
Samenstelling raad van commissarissen
De raad van commissarissen bestaat volgens de
statuten uit vijf tot zeven leden. De huurders mogen
twee leden bindend voordragen. Een van deze twee
leden, de heer V.H. Gruis, is begin 2013 afgetreden. De
huurders droegen een nieuwe kandidaat voor, de heer
D.J. Schrijer, die op 1 maart 2013 is aangetreden. De
heer B.J. van Bochove is per 1 januari 2013 de nieuwe
voorzitter van de raad van commissarissen.
De raad selecteert de voorzitter en de
leden aan de hand van een profiel. Het
profiel is onderdeel van het Reglement
raad van commissarissen Stichting
Havensteder (bijlage A). U vindt dit
reglement op de website. Scan hiervoor bijgaande QR-code.
Onderstaande tabel toont de benoemingsdata van de
commissarissen en de reguliere data van aftreden.
De hoofd- en nevenfuncties van alle commissarissen zijn te vinden op de website. Scan hiervoor de
bovenstaande.
leeftijd
functie
datum
benoeming
datum
aftreden
De heer B.J. van Bochove
*1
63 jaar
voorzitter
01-01-2013
01-01-2017
Mevrouw M.C. Meindertsma
*2
70 jaar
vicevoorzitter
01-01-2007
01-01-2015
De heer drs. D.J. Schrijer
*1
47 jaar
lid
01-03-2013
01-03-2017
De heer dr. P.L. Batenburg *2
60 jaar
lid
01-01-2007
01-01-2015
De heer G. Erents RA
*1
63 jaar
lid
01-07-2011
01-07-2015
De heer dr. R.B.J. Teule MPA
*2
52 jaar
lid
09-11-2011
01-01-2015
De heer ir. P.O. Vermeulen
*1
66 jaar
lid
01-07-2011
01-07-2015
tabel 2.2 benoemings- en aftredingsdata van de commissarissen *1 = herbenoembaar *2 = niet herbenoembaar
jaarverslag 2013 | 9
Van 1 februari 2012 tot en met 1 juli 2013 was de heer
Erents interim bestuursvoorzitter van Vestia. In die
hoedanigheid was hij onder andere verantwoordelijk
voor de financiële portefeuille. Deze situatie is uit noodzaak geboren, het verdient geen navolging. Daarom
maakte de raad van commissarissen goede afspraken
over hoe hier goed mee om te gaan. Deze afspraken
kunt u vinden op onze website. In 2013 hebben geen
transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige
belangen speelden.
Beloning raad van commissarissen
Havensteder beloont de raad van commissarissen
volgens de regels van de honoreringscode commissarissen van woningcorporaties. Havensteder vergoedt
ook kosten op basis van declaratie. Het gaat om daadwerkelijk gemaakte kosten voor de uitvoering van hun
functie en kosten voor verbetering van deskundigheid
en kwaliteit. In de jaarrekening staat een overzicht van
de vergoedingen per commissaris. De voorzitter en vicevoorzitter ontvingen ieder € 10.312,50 exclusief BTW
en de leden van de raad ieder € 8.250 exclusief BTW.
Deze bezoldiging volgt de regeling die is vastgelegd in
de bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten
instellingen volkshuisvesting.
Commissies van de raad van commissarissen
De raad van commissarissen kent twee commissies: de auditcommissie en de selectie- en
remuneratiecommissie.
De auditcommissie adviseert de raad over financiële
onderwerpen. Denk hierbij aan financiële beleidsvorming, planning en rapportage, risicomanagement en de
relatie met de externe accountant. De auditcommissie
bereidt de vergaderingen van de raad van commissarissen op deze onderwerpen voor. Vanuit de raad
van commissarissen hebben de heren Batenburg,
Vermeulen en Erents zitting in de auditcommissie. De
heer Erents is de voorzitter van deze commissie. De
auditcommissie vergaderde in 2013 zes maal.
10
|
Havensteder
De selectie- en remuneratiecommissie ondersteunt de
raad van commissarissen bij de selectie, benoeming
en beloning van de commissarissen en het bestuur.
Ook voert deze commissie functionerings- en beoordelingsgesprekken met de bestuurder. De voorzitter van
de raad van commissarissen, de heer Van Bochove, en
per toerbeurt een lid van de raad van commissarissen
zijn de leden van de selectie- en remuneratiecommissie.
In 2013 was de heer Teule namens de raadsleden lid
van de remuneratiecommissie. De raad van commissarissen is positief over de bestuurder vanwege haar open
houding, de bereidheid om kritiek te ontvangen en te
delen. De remuneratiecommissie sprak in 2013 één keer
met de bestuurder.
De taken en bevoegdheden van de commissies staan in
het Reglement raad van commissarissen Havensteder.
U vindt het reglement op de website. Scan hiervoor de
QR-code op pagina 9. Het reglement van de auditcommissie staat in bijlage C. Het reglement van de selectieen remuneratiecommissie staat in bijlage E.
Verklaring
De raad van commissarissen heeft de jaarstukken
beoordeeld. Ook heeft zij het verslag van de register­
accountant ter kennisname aangenomen. De raad heeft
de jaarstukken 2013 in de vergadering van 21 mei 2014
goedgekeurd. De goedkeuring strekt tot decharge van
de bestuurder.
Namens de raad van commissarissen,
B.J. van Bochove, voorzitter.
Rotterdam, 21 mei 2014.
2.3 EXTERN TOEZICHT
Financiële continuïteit Havensteder
Met ingang van 2013 hanteert het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) een nieuwe beoordelingswijze
waarbij het toezicht wordt verbreed en aangescherpt.
De nieuwe beoordeling vervangt het continuïteits- en
solvabiliteitsoordeel van voorgaande jaren. Vanwege de
verbreding en aanscherping van toezicht legt het CFV
vaker dan voorheen interventiemaatregelen op. Deze
maatregelen kunnen in zwaarte variëren. Denk hierbij
aan monitoringsafspraken, het maken van een verbeterplan of het opleggen van verscherpt toezicht waarbij
bijvoorbeeld een herstelplan moet worden opgeleverd.
Het CFV meldt in haar toezichtbrief dat ze de financiële
continuïteit van Havensteder op een zestal terreinen
beoordeelde:
•kwaliteit financiële verantwoording;
•behoud maatschappelijk gebonden vermogen;
•kwalitatief financieel risicobeheer;
•liquiditeit;
•solvabiliteit;
•draagkracht vermogen in relatie tot activiteiten.
Het uitgevoerde onderzoek over het behoud van maatschappelijk gebonden vermogen en solvabiliteit geeft
geen aanleiding tot opmerkingen. Over het draagkrachtvermogen van Havensteder merkt het CFV op dat de
financiële continuïteit op basis van de ingediende gegevens gewaarborgd is. Hierbij heeft CFV kennis genomen
van het contourenplan 2.0, dat op enkele verdere
besparingen na in de opgave aan het CFV is verwerkt.
Het CFV noemt het plan ambitieus en geeft aan dat het
nauwlettend gemonitord moet worden.Over de kwaliteit
van de financiële informatie en het financieel risico­
beheer meldt het CFV dat het opgegeven kasstroom­
overzicht ook interne toerekeningen bevat. Dit belemmert
volgens het CFV een goede analyse. Vanaf 2014 bevat het
kasstroomoverzicht geen interne toerekeningen meer.
Havensteder corrigeerde dit na de opmerkingen van het
CFV.
Over de liquiditeit merkt het CFV op dat Havensteder
een relatief omvangrijke en complexe derivaten­
portefeuille heeft: Havensteder beschikt over veel beleggingsinstrumenten, in soms ingewikkelde constructies.
Om die reden kreeg Havensteder een beoordeling van
de opzet van de interne organisatie rondom derivaten.
Deze beoordeling vond plaats op basis van een zelf­
evaluatie en geeft volgens het CFV geen aanleiding voor
een vervolgonderzoek.
De hiervoor beschreven opmerkingen zijn voor CFV wel
aanleiding om bij Havensteder over te gaan tot monitoring. Hierover zijn specifieke toezichtafspraken gemaakt.
Rechtmatigheid
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties (BZK) geeft in haar oordeelsbrief over
verslagjaar 2012 aan dat Havensteder voldoet aan de
staatssteunregeling.
Faciliteringsvolume
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft
garanties aan financiers die leningen verstrekken aan
woningcorporaties. Dankzij deze garanties kunnen
corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden.
Voordat het WSW garanties afgeeft, beoordeelt zij de
kredietwaardigheid van de corporaties. Oftewel: in
hoeverre kunnen de corporaties eventuele schulden met
eigen middelen betalen? Aan de hand van deze beoordeling bepaalt het WSW het volume van de leningen
waarvoor zij garant wil staan: het faciliteringsvolume.
Het WSW beoordeelt Havensteder in 2013 als kredietwaardig en geeft faciliteringsvolume vrij voor de jaren
2013, 2014 en 2015. In 2013 werd dezelfde beoordelingssystematiek gehanteerd als voorgaande jaren. Met
ingang van 2014 zal het WSW een nieuwe beoordelingssystematiek hanteren.
jaarverslag 2013 | 11
3. Havensteder
in ­strategisch
­perspectief
| Havensteder heeft het Koersplan 2013-2017 opgesteld. De huurderorganisaties
zijn bij de ontwikkeling van het plan betrokken. |
Het koersplan met de titel ‘Sterk in Wonen’ vervangt het
Ondernemingsplan 2011-2015. Havensteder stelde dit
ondernemingsplan in de zomer van 2011 bij de fusie op.
Dit deden we met de kennis die we toen hadden van de
ontwikkelingen en mogelijkheden.
Door externe ontwikkelingen in 2012 moesten we onze
koers drastisch wijzigen. We stelden onze ambities
stevig bij. We maakten keuzes in wat we wel en niet
doen als corporatie. Zo bepaalden we op welke klanten
we ons richten, met welke producten en dienstverlening.
En hoe we de continuïteit van ons bedrijf kunnen waarborgen. We scherpten onze kaders aan. Het financiële
kader en de hieraan gerelateerde portefeuille­strategie
waren een belangrijke leidraad voor het koersplan.
Havensteder wil een duurzaam bedrijf zijn, dat ook in de
toekomst mensen in staat stelt om fijn te wonen.
In het koersplan staat waar we over vier jaar (willen)
staan. In het plan staan onze aangescherpte missie,
visie en doelen. Als bijlage is een bod aan de huurders­
organisaties opgenomen.
U vindt het koersplan op de website
van Havensteder. Scan hiervoor
bijgaande QR-code.
12 | Havensteder
3.1 KERNTAKEN, MISSIE EN DOELEN HAVENSTEDER
De missie van Havensteder vormt de reden van bestaan
voor de organisatie. Om te bepalen waar we onze tijd en
geld in investeren, maakten we een kerntakenanalyse op
basis van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh).
We voeren onze taken doelmatig uit. Daarvoor formuleerden we strakke financiële kaders.
Kerntaken
•We bieden huisvesting voor mensen met een laag
inkomen of kwetsbare positie.
•Beheer is onze kerntaak. Deze taak voeren we in en
om de woning uit. We zijn kritisch op wat we op
wijkniveau doen.
•We bouwen en slopen woningen alleen waar de
kwaliteit onder het absolute minimum is gezakt. En
als renoveren of verbeteren geen redelijk alternatief
is. De prioriteit ligt bij het in stand houden van het
huidige woningbezit.
•Participatie staat hoog in het vaandel, maar we gaan
dat wel gerichter doen.
•We trekken ons terug uit bedrijfs onroerend goed
(BOG) tenzij er een maatschappelijke meerwaarde is.
•Op het gebied van wonen en zorg, voor ouderen en
bijzondere doelgroepen, verwacht de overheid juist
meer van ons. Daar gaan we ons op inrichten.
Missie
We zijn sterk in huisvesting voor mensen met een
beperkt inkomen of een kwetsbare positie in de stadregio Rotterdam.
Doelen
In het koersplan staan de strategische kerndoelen van
Havensteder: doelen die we willen bereiken om als
woningcorporatie en organisatie goed te functioneren.
De kerndoelen zijn onderverdeeld in vijf thema’s:
•onze bewoners
•onze wijken
•onze portefeuillestrategie
•onze financiële strategie
•onze organisatie
Kerndoelen bewoners
We huisvesten mensen met een laag inkomen of een
laag-midden inkomen en mensen die op een andere
manier een kwetsbare positie hebben op de woningmarkt. We spannen ons in voor een goede dienstverlening aan onze huurders. We betrekken onze huurders bij
ons beleid en het beheer van hun woning. We werken
samen met anderen om onze doelen te bereiken. Hierin
zijn we betrouwbaar.
Kerndoelen wijken
Onze huurders voelen zich thuis in hun woonomgeving. We benoemen speerpunten in wijkvisies om onze
ambities waar te maken. We richten onze focus op
datgene waarop we direct invloed kunnen uitoefenen:
de woningen van onze huurders. We zetten ook sociale
investeringen in. En we weten wat er speelt in onze
wijken. Onze medewerkers zijn onze ogen en oren.
garantie van financierbaarheid. Zo kunnen we onze
werkzaamheden nu en in de toekomst uitvoeren, onafhankelijk van verkoop van woningen. Om risico’s in de
toekomst op te kunnen vangen creëren we een buffer.
Ook investeren we in stevig risicomanagement.
Kerndoelen organisatie
We handelen in overeenstemming met onze waarden.
We zijn resultaatgericht, professioneel, werken goed
samen, zijn klantgericht, robuust en betrouwbaar als
partner. We streven continu naar verbeteringen in ons
werk. We werken wijkgericht en de verantwoordelijkheid
ligt laag in de organisatie. We voeren een goed ondernemersbestuur met gedegen toezicht op de organisatie.
3.2 EXTERNE ONTWIKKELINGEN
De omgeving waarin Havensteder werkt, verandert
voortdurend. Ontwikkelingen in de gemeente en regio
Rotterdam, maar ook in Nederland, hebben invloed op
wat wij doen.
Landelijke ontwikkelingen
De Nederlandse overheid wil meer evenwicht op de
woningmarkt. Om dit te bereiken, zet de overheid in op:
•het beperken van het marktaandeel van corporaties;
•het opleggen van heffingen;
•het focussen op kerntaken.
Voor Havensteder lopen de heffingen in 2017 op tot € 24
miljoen per jaar. In april 2013 startte de parlementaire
enquêtecommissie Woningcorporaties haar onderzoek naar
de opzet en het functioneren van het stelsel van woningcorporaties. Dit onderzoek is ingesteld vanwege de incidenten
die zich de laatste jaren voordeden bij corporaties.
Kerndoelen portefeuillestrategie
Onze woningen sluiten aan op onze huidige en toekomstige bewoners. We werken aan duurzame en toekomstbestendige woningen en wijken. We dragen bij aan een
evenwichtigere woningmarkt in de regio en de doorstroming hierbinnen. De woningen en gebouwen die wij
bezitten, onze vastgoedportefeuille, dragen bij aan ons
duurzaam verdienmodel.
Lokale ontwikkelingen
In 2012 nam het parlement een wijziging van de
Gemeentewet aan. Deze wijziging houdt in dat de deelgemeenten in onder andere Rotterdam in 2014 worden
opgeheven. Rotterdam vervangt de deelgemeenten
door stadskwartieren en hanteert daarbij dezelfde
gebiedsgrenzen. Ook kondigde de gemeente Rotterdam
verdere bezuinigingen aan.
Kerndoelen financiële strategie
We zijn een financieel gezond bedrijf. Ons credo is:
‘Eerst verdienen, dan uitgeven’. We streven naar
Wij moeten en willen met minder geld zo veel mogelijk
bereiken in de wijken waar we werken. Daarbij zoeken
we voortdurend de samenwerking op.
jaarverslag 2013 | 13
4. Bewoners en
belanghouders
| Havensteder zet zich in voor de bewoners in de wijken waar ze actief is. Deze
mensen zoeken een prettige woning die betaalbaar is en een passende kwaliteit
heeft. Havensteder heeft ook belanghouders: huurders, huurderorganisaties, (deel)
gemeenten, sociaal maatschappelijke partijen en andere partijen die werken aan
verbetering van de wijken. |
4.1 DOELGROEPEN
Havensteder is er in de eerste plaats voor mensen met
een laag inkomen (tot € 34.229 per jaar) of een kwetsbare positie op de woningmarkt. In 2013 verhuurden
wij meer dan 90% van onze vrijgekomen sociale
huur­woningen aan deze mensen. Met dit percentage
voldoen wij aan de regels van de Nederlandse overheid.
Ouderen
Veel oudere bewoners willen zelfstandig blijven wonen.
Om aan deze wens te voldoen, biedt Havensteder
passende woningen. In de afgelopen jaren maakten
we honderden woningen geschikt voor levensloopbestendige bewoning. Dit deden we met het
Opplusprogramma. In 2013 zijn ook woningen opgeplust. Inmiddels is het aanbod van 55+ woningen
voldoende voor de vraag.
Starters
Starters hebben nog voldoende huurmogelijkheden in
Rotterdam. Dit blijkt uit de lokale trendanalyse woningmarkt Rotterdam. Analyses van Woonnet Rijnmond
14
|
Havensteder
tonen aan dat jaarlijks rond 45% van de vrijkomende
woningen wordt verhuurd aan starters. In 2013 realiseerde Havensteder geen specifieke projecten en/of
maatregelen voor starters. Wel gaven wij 10% korting
op koopwoningen.
Bijzondere doelgroepen
Bijzondere doelgroepen zijn mensen die niet zelfstandig
kunnen of willen wonen. Meestal zijn dit cliënten van
zorginstellingen. Bijvoorbeeld mensen met een (verstandelijke) beperking, tienermoeders, ex-verslaafden
of ex-gedetineerden. De begeleiding van bijzondere
doelgroepen was tussen 2005 en 2012 in handen van
de organisatie Flexibel Wonen. Na het opheffen van
Flexibel Wonen koos Havensteder voor een nieuwe
werkwijze. Om zaken te vereenvoudigen, sloten we in
iedere wijk in Rotterdam een samenwerkingsovereenkomst met maximaal twee zorgpartijen. Alléén aan deze
twee partijen leverden we woningen. Hierbij hielden
we ons aan de afspraken in het Platform Huisvesting
Bijzondere doelgroepen. Daarnaast werkten we met
nieuwe typen huurcontracten (de Huurzorgcontracten)
en woonbegeleidingsovereenkomsten. Hierdoor zijn
juridische zaken beter geregeld bij overlast en bij het
opzeggen van de begeleiding. We kwamen de gemaakte
prestatieafspraken 2013 met de gemeente Rotterdam
na. Het eerste kwartaal van 2014 volgde een evaluatie.
Ook met de gemeente Capelle aan den IJssel overlegden wij om op een vergelijkbare manier te werken
als in Rotterdam. Directe aanleiding voor dit overleg
was de opheffing van twee intramurale locaties (locaties
met inpandige zorg). Een deel van de cliënten moest
door wijzigingen in het overheidsbeleid (zie paragraaf
wonen, welzijn, zorg) zelfstandig gaan of blijven wonen.
Uiteindelijk sluiten we ook in Capelle aan den IJssel
samenwerkingsovereenkomsten.
Prestatieafspraken bijzondere doelgroepen
Met het Rijk en de gemeenten maakte Havensteder
prestatieafspraken voor het huisvesten van bijzondere
doelgroepen. In tabel 4.1 staan de taakstellingen en
resultaten van 2013.
We onderscheiden specifieke doelgroepen en statushouders. Tot de specifieke doelgroepen rekenen we
onder andere ex-gedetineerden, ex-dak- en thuislozen,
slachtoffers van huiselijk geweld en jongeren die begeleiding vragen. Statushouders zijn immigranten met een
verblijfsvergunning.
Woonservicegebieden
Afgelopen jaren leerden zorgpartijen, welzijnspartijen
en corporaties elkaar beter kennen op het gebied van
wonen, welzijn en zorg. In alle wijken in Rotterdam
waren overleggen in de woonservicegebieden. Een
woonservicegebied is een gebied waar ouderen en
mensen met een beperking zo zelfstandig mogelijk
kunnen wonen.
In samenwerking met de deelgemeenten brachten we
de volgende zaken in kaart:
•het aantal ouderenwoningen in de wijk;
•de accommodaties waar ouderen en mensen met
een beperking naar toe kunnen;
•de aangeboden cursussen;
•het vrijwilligerswerk dat men zou kunnen doen.
doelgroep
taakstelling 2013
geleverd in 2013
specifieke doelgroepen Rotterdam
89 woningen
93 woningen
statushouders Rotterdam
59 woningen
50 woningen
statushouders Albrandswaard
3 personen
1 woning t.b.v. 3 personen
statushouders Barendrecht
6 personen
1 woning t.b.v. 4 personen
statushouders Capelle aan den IJssel
29 personen
9 woningen t.b.v. 22 personen
specifieke doelgroepen Capelle aan den IJssel
n.v.t.
12 woningen geleverd aan Pameijer
tabel 4.1 prestatieafspraken bijzondere doelgroepen
jaarverslag 2013 | 15
Nu is er een nieuwe fase aangebroken. In deze fase gaat
het vooral om de samenwerking tussen de verschillende
partijen.
Wonen, welzijn en zorg
De komende jaren gaat er in Nederland veel veranderen
in de langdurige zorg. Jarenlang groeide het aantal
mensen dat AWBZ-zorg afnam. Nu, aan de vooravond
van een grote vergrijzingsgolf, gaat het roer om. De
overheid wil het aantal mensen dat recht heeft op
intramurale zorg (zorg in een zorgpand) verminderen
en daarmee kosten besparen. Door dit nieuwe beleid
verhuizen inwoners van Nederland straks minder vaak
naar een beschermde woonvorm, zoals een verzorgingshuis of een kleinschalige woonvorm voor mensen
met een verstandelijke of psychiatrische beperking.
Verzorgingshuizen worden opgeheven. Als de plannen
doorgaan, zullen uiteindelijk 78.000 mensen geen
indicatie meer ontvangen om naar een beschermde
woonvorm te verhuizen. Zij moeten ofwel in hun eigen
woning blijven (circa 58.000 ouderen) of zelf een woning
gaan huren (circa 20.000 mensen met een beperking).
De gemeente Rotterdam heeft berekend dat het in de
stad Rotterdam om 4.800 mensen gaat die zich extra op
de woningmarkt bewegen.
Het nieuwe Wetsontwerp Langdurige Intensieve Zorgt
(de opvolger van de AWBZ) is nog niet definitief vastgesteld. Maar nu is al duidelijk dat het effect op het
functioneren van Havensteder en haar medewerkers
groot zal zijn. Bij het uitwerken van ons nieuwe klantbedieningsconcept besteden wij speciale aandacht
aan deze doelgroepen. Dan gaat het bijvoorbeeld over
contacten via telefoon en aan de balie met deze huurders. Dat verloopt anders dan het contact met ‘doorsnee’ huurders.
Woonruimteverdeling
Havensteder biedt vrijgekomen woningen uit de sociale
voorraad aan volgens de regels in de overeenkomst
Woonruimteverdeling. Wij adverteerden wekelijks via
de website van Woonnet Rijnmond met vrijgekomen
woningen. In totaal meldden we 3.804 keer een sociale
huurwoning aan in het systeem. Van deze woningen
werd 12% voor een tweede of derde keer aangemeld,
omdat er na een eerste aanbiedronde geen of geen
geschikte kandidaten waren. Ook adverteerden wij in
de woonkrant-op-maat. In de woonkrant-op-maat
vinden woningzoekenden de woningen die aan hun
persoonlijke wensen voldoen. Het abonnement is er
in een gratis e-mailvariant. De postvariant is vervallen
per 1 januari 2014 vanwege het geringe aantal
abonnees.
16 | Havensteder
De meeste woningzoekenden reageerden op het
woningaanbod via de website van Woonnet Rijnmond.
De overige woningzoekenden, ongeveer 1%, reageerden
telefonisch via het voice response systeem.
We wijzen de woningen toe conform de afspraken in
de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam.
Dit betekent dat van de kandidaten die op de woning
reageren, urgente gevallen voorrang hebben. Daarna
wijzen we de woning toe aan de reagerende kandidaat met de langste inschrijfduur. Bij de kandidatenselectie houden we rekening met de voorwaarden in
de woningadvertentie. Denk hierbij aan het maximale
staatssteuninkomen, leeftijd of huishoudgrootte vanaf
vijf of meer kamers.
In 2013 verhuurden wij 3.174 woningen met een
huurprijs tot € 681,02 per maand (zie tabel 4.2).
Naast sociale huurwoningen verhuren we vrijesectorwoningen: woningen met een huur vanaf € 681,02
per maand. Dit doen we via Woonnet Rijnmond, de
Havensteder website (‘direct te huur’) en via makelaars.
In 2013 verhuurden we 367 vrijesectorwoningen.
Middeninkomens
Door de regels van de Staatssteunregeling kan
Havensteder de middeninkomens minder goed van
huurwoningen voorzien. De Staatssteunregeling
bepaalt namelijk dat wij minimaal 90% van onze sociale
woningen verhuren aan mensen met een laag inkomen
(tot € 34.229 per jaar, prijspeil 2013).
Kopers
Havensteder richt zich in beperkte mate op de koopmarkt. Dit doen we om onze doelgroepen op de koopmarkt te bedienen. De verkoop omvat zowel bestaand
bezit als nieuwbouw. We ontwikkelen nieuwe instrumenten om verkoop te stimuleren.
No-showregeling
Het gebeurt regelmatig dat uitgenodigde woning­
zoekenden niet komen opdagen bij een woning­
bezichtiging. Dit kost de corporaties tijd en geld.
Bovendien dupeert dit andere woningzoekenden.
Daarom stelde Maaskoepel de ‘no-showregeling’ op.
Woningzoekenden die drie keer binnen één jaar zonder
afmelden niet komen opdagen bij een woning­bezichtiging,
krijgen een voorlopige blokkade op hun woonpas. Zij
kunnen niet meer reageren op woningen en moeten
contact opnemen met een van de corporaties die een
no-show heeft geregistreerd. Zij krijgen dan uitleg over de
regeling en de tijdelijke blokkade wordt verwijderd.
De no-showregeling geldt per 30 september 2013.
Wht-grens
totaal
klasse l
klasse 2
klasse 3
1.568
322
904
342
€ 21.025
393
49
236
108
onder inkomensgrens Wht
€ 21.100
133
13
72
48
boven inkomensgrens Wht
€ 21.100
45
3
37
5
1 persoonshuishouden
jonger dan 65 jaar
onder inkomensgrens Wht
€ 21.025
1 persoonshuishouden
jonger dan 65 jaar
boven inkomensgrens Wht
1 persoonshuishouden
65 jaar of ouder
1 persoonshuishouden
65 jaar of ouder
subtotaal
2.139
2 persoonshuishouden
jonger dan 65 jaar
onder inkomensgrens Wht
€ 28.550
479
19
290
170
2 persoonshuishouden
jonger dan 65 jaar
boven inkomensgrens Wht
€ 28.550
55
0
26
29
2 persoonshuishouden
65 jaar of ouder
onder inkomensgrens Wht
€ 28.725
38
1
23
14
2 persoonshuishouden
65 jaar of ouder
boven inkomensgrens Wht
€ 28.725
15
0
10
5
meerpersoonshuishouden
jonger dan 65 jaar
onder inkomensgrens Wht
€ 28.550
402
2
273
127
meerpersoonshuishouden
jonger dan 65 jaar
boven inkomensgrens Wht
€ 28.550
41
0
30
11
meerpersoonshuishouden
65 jaar of ouder
onder inkomensgrens Wht
€ 28.725
5
0
3
2
meerpersoonshuishouden
65 jaar of ouder
boven inkomensgrens Wht
€ 28.725
0
0
0
0
subtotaal
229
subtotaal
totaal
448
3.174
Klasse 1: huur lager of gelijk aan de kwaliteitskortingsgrens van de Wet op de huurtoeslag (€ 374,44).
Klasse 2: huur hoger dan de kwaliteitskortingsgrens, maar lager of gelijk aan laagste aftoppingsgrens van de Wet op de
huurtoeslag (€ 535,91).
Klasse 3: huur hoger dan de laagste aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag en onder liberalisatiegrens (€ 681,02).
tabel 4.2 verdeling woonruimte
4.2 DIENSTVERLENING
Als klantgerichte organisatie vindt Havensteder onderstaande zaken belangrijk:
•Wij willen dat onze klanten tevreden zijn over
de woningen, de woonomgeving en onze
dienstverlening.
•We kennen onze klanten en doen onderzoek naar
hun wensen. Het KWH-huurlabel (zie paragraaf 4.6)
geeft aan hoe tevreden onze klanten zijn.
•Wij zijn via diverse kanalen bereikbaar. Klanten
kiezen zelf hoe zij contact met ons opnemen. Zij
bereiken ons via één telefoonnummer en/ of één
e-mailadres. Onze klantenservice brengt hen snel in
contact met de juiste persoon. Dit noemen wij het
één ingangsprincipe.
In 2013 ontwikkelden we een nieuw dienstverleningsconcept. Dit concept biedt de klant de mogelijkheid
om meer zaken online te gaan regelen. De visie en de
daarbij horende online strategie stelden we in 2013 op.
jaarverslag 2013 | 17
Aansluitend hierop startten we een offertetraject met
partijen die ons het beste kunnen helpen om de visie
te vertalen naar een online klantbedieningsportal en
nieuwe website. Het offertetraject is in 2013 afgerond.
Klachten afhandelen
In 2013 ontvingen we ruim 500 klachten. Een forse
afname ten opzichte van 2012. Toen ontvingen wij 1.000
klachten over onze dienstverlening of de uitvoering
van beleid en procedures. Wellicht heeft de afname te
maken met het strakke terugbelbeleid en onze aandacht
voor het efficiënt, effectief en in één keer aanpakken
van klachten. Hierdoor blijven herhaalklachten uit. De
klachten gingen voornamelijk over de volgende zaken:
•We reageerden onvoldoende, te laat of niet op klachten.
•We gaven onjuiste en/of onvolledige informatie.
•Medewerkers werkten onderling of met derden langs
elkaar heen.
•We voerden werkzaamheden niet goed of niet op tijd
uit.
In juli 2013 ging de bestuurder akkoord met het
uitwerken van een effectiever en efficiënter proces om
klachten over de dienstverlening af te handelen. Op
1 januari 2014 startten we met het nieuwe proces. De
belangrijkste verbeteringen zijn:
•We sturen de klacht direct naar de behandelaar en
niet naar de direct leidinggevende.
•Doorlooptijden: we behandelen 90% van de reguliere
klachten binnen zeven dagen, uitzonderingen binnen één
maand en zeer complexe zaken binnen zes maanden.
•After sales: we onderzoeken de tevredenheid van de
klant na afhandeling van de klacht.
De doelen van het nieuwe proces van klachtenafhandeling zijn:
•De klant ervaart een kwalitatief zorgvuldige en tijdige
afhandeling van de klacht. Ook als Havensteder de
klacht niet kan of wil honoreren.
•We leren van de klachten, waardoor we soortgelijke
klachten in de toekomst kunnen beperken (o.a. door
after sales).
•De afhandelingstermijnen zijn helder.
•Het nieuwe proces dient als basis voor het opstellen/
evalueren van het beleid klachtenmanagement.
5%
5%
90%
18 | Havensteder
 Binnen 7 dagen
afhandelen
 Binnen 1 maand
afhandelen
 B innen 6 maanden
afhandelen
Geschillenadviescommissie
Havensteder neemt, samen met collega-corporaties Woonstad Rotterdam, Woonplus Schiedam,
Patrimonium Barendrecht en sinds 2013 ook Maasdelta,
deel aan de Geschillenadviescommissie (GAC). De
GAC is voor deze corporaties de onafhankelijke klachtencommissie voor huurders. Dit staat omschreven in
het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In 2011
waren er 90 geschillen. In 2012 waren er 75 geschillen
ingediend. In 2013 nam het aantal geschillen af tot 58
(zie tabel 4.3). Ook het aantal ontvankelijke geschillen
is sterk gedaald: van 70 in 2012 tot 42 in 2013.
Respectievelijk waren er 34 (deels) gegronde geschillen
in 2012 en slechts 14 in 2013. Ook deze afname van
geschillen is wellicht te herleiden naar het strakker
aanpakken van de klachten en het terugbelbeleid.
Veel geschillen kennen een technische achtergrond.
Dat betekent dat ze over de kwaliteit van woningen
of onderhoudszaken gaan. Daarnaast is er regelmatig
sprake van sociale knelpunten die vaak niet eenvoudig
op te lossen zijn. Bijvoorbeeld (buren)overlast. Ook
onduidelijkheid over aansprakelijkheid of ontevredenheid over de dienstverlening zijn regelmatig de oorzaak
van een geschil.
totalen
2012
totalen
2013
5
16
ontvankelijk, waarvan
70
42
- deels gegrond
34
14
- ongegrond
8
12
geschil voor hoorzitting
ingetrokken
5
4
opgelost tijdens hoorzitting
7
2
loopt
11
11
lopende zaken
16
8
totaal ingediende klachten
75
58
GAC-zaken 2013 totalen
niet ontvankelijk
tabel 4.3 GAC-zaken
Havensteder heeft de geschillen nader onderzocht. We
hadden meer geschillen kunnen voorkomen door praktischer en minder ‘volgens de regeltjes’ met klachten om
te gaan. We zullen ons meer verplaatsen in degene die
een klacht heeft.
4.3 PRETTIGE WONING EN WOONOMGEVING
Havensteder werkt aan een prettige woning en woonomgeving, bij voorkeur samen met bewoners en
belanghouders. We investeren hier op verschillende
manieren in met fysieke investeringen en sociaal economische projecten.
De wijkbeheerders spannen zich voortdurend in om de
woonomgeving schoon, heel en veilig te houden. En
via projecten investeren we in kindvriendelijke wijken,
vergroening van plekken, graffitibestrijding en
goed huurderschap. Met als doel dat huurders zelf
ook hun verantwoordelijkheid nemen voor hun
woonomgeving.
Het jaar 2013 stond in het teken van de overgang van
het nieuwe wijkbeheerbeleid. Kern van dit beleid is dat
we met wijkbeheerders in de wijken werken. Alleen in
de servicecomplexen werken we nog met huismeesters. De wijkbeheerders hebben in tegenstelling tot een
huismeester geen complex, maar een wijk in beheer. Zij
houden op een preventieve en ontwikkelende manier
de leefbaarheid in een wijk op peil. Dit doen zij door
onder andere vervuiling te bestrijden, bewoners aan te
spreken en bij overlast te bemiddelen.
De wijkbeheerder is een sociaal professional; hij
maakt niet schoon en repareert alleen kleine technische mankementen. Schoonmaken en reparatie wordt
uitbesteed aan andere professionals. De rol van de
wijk­beheerder gaat verder dan waartoe Havensteder
verplicht is. Daarom vragen wij een bijdrage aan de
bewoners voor de inzet van de wijkbeheerder.
4.4 HUURBELEID
Havensteder biedt elke huurder een passende woning.
Het basisprincipe is dat we een huurprijs vragen die
past bij de kwaliteit van de woning.
Huurverhoging
Sinds 1 juli 2013 mogen woningcorporaties de
huren voor huishoudens met een verzamelinkomen
(inkomens­toetsjaar 2011) boven de toewijzingsgrens
voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen.
De hoogte van de huurverhoging hangt dus af van het
inkomen van het huishouden. Hoe hoger het inkomen,
hoe hoger de huurverhoging. Met deze inkomensafhankelijke huurverhoging wil het kabinet het zogenaamde
scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de
woningmarkt bevorderen. Havensteder voerde de extra
huurverhoging door om de kosten voor de verhuurdersheffing te betalen.
De inkomensgroepen werden in drie categorieën
ingedeeld:
•Voor de lagere inkomens tot € 33.614 euro gold een
huurverhoging van 1,5%. De inflatie was 2,5%. De
maximale huurverhoging was dus 1,5% + 2,5% = 4%.
•Voor de middeninkomens van € 33.614 tot € 43.000
gold een percentage van 2% plus dezelfde inflatie
van 2,5%. De maximale huurverhoging was hiervoor
4,5%.
•De hogere inkomens vanaf € 43.000 kregen te
maken met een percentage van 4%. Met de inflatie
van 2,5% kwam de maximale huurverhoging voor de
hogere inkomens op 6,5%.
De huurprijs van de vrijesectorwoningen met een
aanvangshuur boven de huurgrens verhoogden we
met 3%.
4.5 PARTICIPATIE
Huurprijs
Havensteder bepaalt de huurprijs via woningwaarderingspunten van het Rijk. Dit betekent dat we onze
woningen volgens een vast systeem punten geven
voor verschillende onderdelen. Bijvoorbeeld de grootte
van de woning, het aantal kamers, de ligging en de
woonomgeving. Op basis van die punten berekenen we
de huurprijs. Voor de sociale huurwoningen rekenen
we gemiddeld een lagere huur dan wat we volgens
het puntensysteem mogen doen. Ongeveer 4% van
onze woningen valt onder de zogenaamde vrijesector­
woningen. Deze woningen vallen niet onder het wettelijke puntensysteem. Wij houden de huurprijzen van
vrijesectorwoningen marktconform.
Huurkosten en servicekosten
Huurders betalen niet alleen huur, maar ook servicekosten en stookkosten. Dit zijn bijvoorbeeld de schoonmaakkosten voor het portiek of de elektriciteitskosten
van gemeenschappelijke ruimten.
Havensteder is voorstander van participatie. We werken
samen met bewoners en belanghouders aan een prettige woning en woonomgeving. Bewoners doen actief
met ons mee en hebben medezeggenschap.
Participatie via huurderorganisaties
Er zijn twee huurderorganisaties actief: het
Huurdersplatform (HPF) en de Stichting Huurders­
alliantie Com·wonen (SHC). Dit zijn de overkoepelende
huurderorganisaties van voormalig PWS en voormalig
Com·wonen. De omvorming tot een overkoepelende
huurderorganisatie is nog niet gelukt. De ondersteuning
die Havensteder heeft geboden om nader tot elkaar
te komen, begint zijn vruchten af te werpen. In 2013
tekenden beide partijen een intentieovereenkomst om
een overkoepelende huurder­organisatie te vormen
die alle huurders van Havensteder vertegenwoordigt.
Sindsdien voert Havensteder ook weer met beide
partijen gezamenlijk overleg.
jaarverslag 2013 | 19
Het proces om tot een huurderorganisatie te komen
loopt gestaag door en leidt naar alle waarschijnlijkheid
in 2014 tot resultaten. Tijdens gezamenlijke overleggen
behandelden we diverse onderwerpen. Daarbij vroegen
we formeel advies over de volgende onderwerpen:
•huurbeleid 2013
•incassoproces
•visie op participatie
•contourenplan Havensteder
•koersplan Havensteder
gesprek. Samen denken we na over de toekomst van
de wijk.
Gebied Zuid West
Bospolder-Tussendijken
Buurt Bestuurt is in Delfshaven ‘uitgevonden’. Zowel in
Bospolder als in Tussendijken zetten bewoners zich in
voor Buurt Bestuurt. In Bospolder is in de Snoekstraat
op initiatief van bewoners een alternatief buurthuis voor
hangjongeren gerealiseerd. Hangjongeren behoren tot
de top drie ergernissen van bewoners.
Op het stook- en servicekostenbeleid en het wijkbeheerbeleid hebben de overkoepelende huurderorganisaties instemmingsrecht. Ze stemden er niet zomaar
mee in. Hun bijdrage leidde uiteindelijk tot een breder
gedragen en beter wijkbeheerbeleid en stook- en
servicekostenbeleid.
De werkgroep stook- en servicekosten begeleidde ook
de invoering van de Warmtewet per 1 januari 2014. Deze
werkgroep bestaat uit medewerkers van Havensteder
en een afvaardiging van de overkoepelende huurders­
organisaties, en is opgericht om het stook- en servicekostenbeleid vorm te geven.
Lombardijen-Barendrecht-Albrandswaard
In verschillende wijken participeerden bewoners
in Buurt Bestuurt. In samenwerking met politie,
Stadstoezicht en Havensteder bepaalden bewoners
wat als eerste in de wijk aangepakt moet worden. In
Lombardijen is na een aantal schouwen een schoonmaakactie gehouden. In Complex 208 is een klankbordgroep opgericht die met ons meedenkt over het
verbeteronderhoud. Wij blijven intensief overleggen
met onze bewonerscommissie, complexcommissies en
het huurdersplatform.
Na het advies over het contourenplan Havensteder
2.0 vond een aantal intensieve zomersessies plaats
met de overkoepelende huurderorganisaties. Tijdens
deze zomersessies maakten we nieuwe afspraken. Die
afspraken namen we ook mee in het koersplan. Na de
zomersessies hielden we een aantal themabijeenkomsten om thema’s verder uit te diepen.
Gebied Centrum Noord
In de Agniesebuurt is in 2013 buurthuis de Nieuwe
Banier geopend. Dit buurthuis, gerund voor buurt­
bewoners, is gevestigd in het hart van de Agniesebuurt
en fungeert als (sociaal) middelpunt van de wijk.
Havensteder werkt volop samen met de partijen in het
gebouw.
Tot slot pakten de overkoepelende huurderorganisaties
verzoeken van huurders op in het kader van de ‘top drie
ergernissen’. Veel ergernissen werden daarmee inzichtelijk en worden komend jaar opgelost.
Gebied Oost
In 2013 maakten we in Oost een start met de implementatie van het nieuwe participatiebeleid. Naast formele
participatie zoeken we naar nieuwe vormen van participatie. Zo is het wijkbeheer actief op social media en
zoeken we naar mogelijkheden voor crowdfunding. Met
de huurderorganisaties voerden we gesprekken over
redelijke kosten.
Participatie in de wijk
Havensteder stimuleert participatie in de wijk. We gaan
ook op wijkniveau met bewoners en belanghouders in
20
|
Havensteder
Nieuwe vormen van participatie
Havensteder kiest voor formele en informele vormen
van participatie. We zetten in op de vorm die het
meest efficiënt en effectief is, maar zoeken ook naar de
verbinding tussen formele en informele participatie.
Efficiënt en effectief betekent ook dat we onze personele en financiële middelen inzetten waar dit het meest
oplevert. Dit is mede afhankelijk van de situatie en de
doelgroep.
voor huurders, huurderorganisaties en medewerkers. Het handboek beschrijft alle rechten en plichten
die formeel gelden voor huurderorganisaties en
Havensteder. In het handboek staan ook inspirerende
vormen van participatie, praktische tools en de wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in de Wet op het
overleg huurders verhuurder (de Overlegwet).
4.6 KWALITEIT
We stemmen onze participatie af op de behoefte van de
huurders, op de plekken en momenten waar het nodig
is. Deze participatie op projectbasis is van tijdelijke duur
en heeft een budget dat is gebaseerd op een werkplan
en begroting. Het klantenpanel is een goed voorbeeld
van een effectieve informele vorm van tijdelijke projectmatige participatie. Havensteder speelt daarbij actief in
op spontane initiatieven.
Goedlopende formele participatie juichen we toe.
In november 2013 gingen de SHC en HPF akkoord
met het Handboek Participatie. Dit is een naslagwerk
verhuizen
onderhoud
klachten behandelen
In april 2014 werd bekend dat wij het KWH-huurlabel
2013 behaalden.
eindscore
totaal
2012
eindscore
totaal
2013
vragenlijst
beoordelen
informatie
telefonische
dienstverlening
bereikbaarheid
6,3
7,0
7,0
7,6
6,9
communicatie
en informatie
6,4
6,9
6,7
8,0
woning zoeken
7,3
7,1
7,1
7,4
nieuwe woning
betrekken
8,0
7,6
7,3
8,9
woning verlaten
7,9
7,8
7,7
8,0
reparaties
7,1
7,5
7,5
7,8
planmatig onderhoud
7,7
7,6
7,6
7,2
6,1
6,2
5,8
7,8
7,1
7,2
onderdeel
klantcontact
Havensteder wil de bewoners en belanghouders
snel, goed en betrouwbaar van dienst zijn. We meten
onze kwaliteit met het kwaliteitslabel van KWH
(Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). In
2013 mat het kwaliteitscentrum de dienstverlening van
Havensteder. De resultaten staan in tabel 4.4.
klachten behandelen
totaal
tabel 4.4 resultaten KWH meting december 2013
jaarverslag 2013 | 21
5. Wijken en buurten
| Havensteder werkt met partners aan krachtige wijken, waar mensen goed wonen
en leven. Met verschillende woningen voor onze doelgroepen. Met de (deel)gemeenten
waar wij woningen en andere gebouwen verhuren/verkopen, maakten we in 2011
afspraken. Dit zijn gebieds- en prestatieafspraken. Deze afspraken leiden tot acties. | 5.1 WIJKGERICHT WERKEN
Elke wijk is anders, heeft eigen kwaliteiten en trekt
specifieke doelgroepen aan. Daarom kijkt Havensteder
per wijk waar de opgaven liggen. Op basis daarvan
stellen we een toekomstvisie op. Hierbij kiezen we voor
een integrale aanpak in samenwerking met belang­
houders, waarmee wij ons op het vastgoed richten. We
bekijken de sociale, fysieke en economische aspecten in
samenhang. Op basis van dat beeld beslissen we hoe
we onze mensen en middelen inzetten. Dat noemen we
wijkgericht werken.
5.2 WIJKAANPAK
Sociale investeringen versterken de sociale structuur
en leefbaarheid in een wijk. Deze investeringen zijn
ook goed voor de ontwikkeling van het rendement en
de waarde van het vastgoed. Met gemeenten en partners leggen we samenwerkingsafspraken vast. Deze
dienen als leidraad voor wijkvisies met een uitvoeringsprogramma en gebiedsafspraken. In 2015 hebben wij
wijkvisies voor alle wijken waar wij woningen/panden
verhuren en verkopen.
5.3 DE STAND VAN ZAKEN IN ONZE WIJKEN EN
BUURTEN
Agniesebuurt
De pilot kluswoningen voor huurders die in 2012 is
gestart, rondden we in 2013 af. De drie bovenwoningen
zijn opgeleverd. In 2013 vierden wij de opening van
gemeenschapsorganisatie de Nieuwe Banier. De oude
drukkerij aan de Banierstraat is een ideale plek voor het
sociale hart van de Agniesebuurt. Een bewonersbedrijf
22 | Havensteder
waar bewoners, professionele organisaties, overheid en
bedrijfsleven elkaar ontmoeten en versterken.
Oplevering kindvriendelijke route Erasmusbuurt en
Rottekwartier
In 2006 begon de ontwikkeling van de kindvriendelijke
route. Onderweg leverden we diverse deelplannen op.
In 2013 was de route compleet. Dat vierden we met een
eindfeest en een mooi boek dat de hele ontwikkeling
goed in beeld brengt.
Ontwikkeling Zomerhofkwartier (ZoHo)
In 2013 ging de ontwikkeling ZoHo goed van start.
Havensteder ontwikkelt in ZoHo organisch – slow urbanism. Slow urbanism is ontwikkelen zonder een vooraf
gesteld eindbeeld, maar met een stip op de horizon
binnen bepaalde kaders. Die kaders zijn onder andere:
•creatieve maakindustrie als branchering;
•geen grote investeringen;
•een ontwikkelingsperiode van tien jaar.
Met ZoHo willen we antwoorden vinden op de vraag:
‘Hoe kan de stad zich verder ontwikkelen nu de traditionele manier van slopen, nieuw bouwen en verkopen
niet meer werkt?’. Ook willen we met ZoHo inspelen
op kansen die zich voordoen om wonen, werken en
verblijven in dit gebied op een stapsgewijze en elkaar
versterkende manier aan elkaar te verbinden. Zo dragen
we bij aan een duurzaam, veerkrachtig en bovenal
aangenaam stuk stad.
Uitvoeringsprogramma Crooswijk Werkt
Rotterdambreed springt Crooswijk, en in het bijzonder
Oud Crooswijk, er niet goed uit. Een grote groep bewoners doet niet actief mee in de samenleving en is langdurig werkloos. Een slechte gezondheid, taalachterstand
en sociale isolatie zijn hier oorzaken (en gevolgen) van.
Om te zorgen dat Crooswijk weer mee gaat
doen, startten de gemeente, deelgemeente
Kralingen-Crooswijk en woningcorporaties Havensteder
en Woonstad Rotterdam een samenwerkingsverband:
Alliantie Crooswijk. Niet naast, maar mét elkaar zetten
wij ons in voor een wijk die werkt.
Met de samenwerkingspartners kijken we vooruit
naar 2030 en handelen we op korte termijn. Voor de
periode tot 2017 stelden we doelen, waaruit een aantal
inspanningsverplichtingen vloeiden. In het uitvoeringsprogramma ‘Crooswijk Werkt’ staat met welke 25
projecten we in eerste instantie aan de slag gaan. Dit
doen we via zes aandachtsgebieden: taal & onderwijs,
economie & werkgelegenheid, sociale binding & structuur, gezondheid, wonen & buitenruimte en veiligheid. Op vrijdag 8 maart 2013 ondertekenden we het
uitvoeringsprogramma.
Kelderramen Oude Haven
Om de leefbaarheid en betrokkenheid in de Oude
Haven te versterken, startten we een klein en sympathiek project. Kelderramen ontsierden het straatbeeld.
Op initiatief van de wijkbeheerder zijn daarop kleurige
vlakken geplaatst met favoriete recepten van bewoners.
Op een van de ramen staat het favoriete recept van onze
bestuurder Hedy van den Berk.
Schiezicht
Schiezicht is het afgelopen jaar tot bloei gekomen.
Het gebouw aan de Spangensekade is vrijwel geheel
verhuurd en verkocht. Zowel de woningen als de
bedrijfsruimten. De actieve bewonersgroep van de
Mathenesserdijk leverde hieraan een grote bijdrage. De
opening van de Fabriek van Delfshaven droeg eveneens
bij aan de bedrijvigheid en de positiviteit in het gebied.
Enthousiaste bewoners en ondernemers verbeteren de
uitstraling van het gebied. Samen met de gemeente
wordt ook de buitenruimte aangepakt en ingericht.
Molenvliet, olifantsgras aan. NNRGY is een onderneming die op meerdere plaatsen in Nederland een groene
invulling geeft aan braakliggend terrein. Havensteder is
eigenaar van het terrein en gaf een gedeelte in bruikleen
aan NNRGY. Er zijn nog geen ontwikkelingen op het
gebied van CPO op deze kavel.
Lomba Leeft Lombardijen
In 2013 beëindigden we het project Lomba Leeft. De
overgebleven fondsen zetten we in om de veiligheid in
de wijk, vooral rondom de woningen van Havensteder,
te verbeteren. Dit gebeurt in 2014. We brengen bijvoorbeeld extra verlichting aan op de woningen en langs
achterpaden. Ook snoeien we struiken en bomen.
Stadslandbouw
Hotspot/Hutspot is een eethuis dat kookt met producten
van stadslandbouwproject ‘Van Grond tot Mond’ in
Lombardijen. Het project won het afgelopen jaar een
aantal mooie publieksprijzen en oorkondes. Onder
andere de Groen en Doen-award. In de wijk Schiebroek
is met succes een tweede Hotspot/Hutspot geopend. De
locatie in Lombardijen verhuist in 2014 naar de Dantetuin.
Vreewijk
In het kader van het verbeterprogramma in Vreewijk
opende Havensteder begin 2013 het Vreewijkhuis. In
dit gerestaureerde rijksmonument midden in de wijk
werken Havensteder, de Bewonersorganisatie Vreewijk
(BOV) en de huurdersvereniging Vreewijk (HvV) samen.
De pilotprojecten van het verbeterprogramma
(Reigerpad en Weimansweg) gingen van de haalbaarheidsfase naar de ontwerpfase. Voor beide projecten
bleek renovatie haalbaar. Het directieteam van
Havensteder stemde daarom in met het investeringsvoorstel. In september 2013 verhuisden de eerste bewoners met urgentie en startte de tijdelijke verhuur.
Lombardijen
In 2013 startte de verbeteraanpak van Complex 208 in
Lombardijen. We vernieuwen de 320 woningen in de
twaalf woonblokken rond de Petrarcastraat. Het blijven
sociale huurwoningen, maar met een hoger comfort
en verbeterd energielabel. Voor de bewoners is dit een
heftige gebeurtenis, waarbij ze tien werkdagen in een
logeerwoning van Havensteder verblijven. De begeleiding
van de bewoners is hierin onmisbaar. Het project is na
een lastige start inmiddels op stoom. De eerste woningen
zijn naar tevredenheid van de bewoners opgeleverd.
Het pilotproject ‘Onderhoud in één’ aan de Kortedreef
(fase 3) voerden we uit en rondden we af. De evaluatie
van dit project volgt in 2014. Met een subsidie van het
rijk ontwikkelden de samenwerkende partijen (deel­
gemeente, bewonersorganisaties en Havensteder) een
nieuwe website over het verbeterprogramma:
www.vreewijkverder.nl. Ook werkte Havensteder samen
met bewoners aan verschillende wijkontwikkelings­
projecten zoals de wijkeconomie aan de Groenezoom,
de museumwoning en het Verhalenboom-project.
Onderzoek Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
(CPO) in Lombardijen
In 2013 plantte NNRGY op een gedeelte van het
braakliggende terrein in Smeetsland Noord, langs het
In 2013 startte wijkteam Vreewijk, samen met het
dedicated team, het experiment ‘woningbemiddeling Vreewijk’. Nieuwe bewoners, die een sociale
huur­woning in Vreewijk zoeken, maken nu eerst een
jaarverslag 2013 | 23
woontest op de website. Na de test schrijven zij zich
in voor een kennismakingsdag in de wijk en voeren ze
een kennismakingsgesprek. Met deze informatie maakt
de verhuurmakelaar een passende match. Zo vinden
we gemotiveerde Tuindorpbewoners die bewust kiezen
voor het groene Tuindorp Vreewijk. In 2013 werd de
Landbouwtoren opgeleverd. Het wijkteam zette zich
maximaal in voor de verhuur van de appartementen in
de Landbouwtoren. Eind 2013 was ongeveer 90% van de
toren verhuurd.
Activeren VvE’s Carnisse
In Carnisse blijft een aantal kleine VvE’s over. We
begeleiden VvE’s bij het maken van onderhouds­
begrotingen, het voeren van een goede administratie
en het uitvoeren van woningverbeteringen. Deze
aanpak voerden we uit in nauwe samenwerking met de
organisatie VVE 010, een samenwerkingsverband van
gemeente Rotterdam en de corporaties. In 2014 kijken
we of dit traject verlengd wordt.
De Hoven
Door de maatregelen vanuit Den Haag zet Havensteder
de herstructurering van De Hoven on hold. We willen en
kunnen hier niet meer in investeren. Wel zijn we bereid
mee te werken aan de herstructurering. We spraken
daarom af dat we op zoek gaan naar nieuwe samenwerkingsvormen, waarbij de gemeente en Havensteder
bereid zijn onder bepaalde condities de ontwikkeling mogelijk te maken. Marktpartijen spelen dan een
cruciale rol in de herontwikkeling. Eind 2013 tekenden
de gemeente en Havensteder een nieuwe intentieovereenkomst. Samen komen we tot de vernieuwde
samenwerking. Ook onderzoeken we nieuwe
ontwikkelingsmethoden.
24 | Havensteder
In het laatste kwartaal 2013 hielden de gemeente,
Havensteder en drie marktpartijen een informatieve
workshop. Met deze workshop maakten we de mogelijkheden in Vreewijk inzichtelijk. Samen met de gemeente
werken we nu aan een business case. Daarna willen we
een aantal marktpartijen benaderen. Medio 2014 moet
de business case gereed zijn.
De Terp
De gemeente, Havensteder en Urban Interest, eigenaar van de winkels in wijkwinkelcentrum De Terp in
de wijk Oostgaarde, werken samen met de volgende
doelstellingen:
•duidelijkheid in de splitsingskosten;
•verbetering van de uitstraling van de winkels op de
begane grond.
In het eerste kwartaal van 2013 tekenden wij een vaststellingsovereenkomst. In deze overeenkomst maakten
we duidelijke afspraken over de verdeling van kosten
in de VvE, die tot op heden onduidelijk was. Dit heeft
echter nog niet geleid tot aanpassing van de splitsingsacte. Ook de verbetering van de uitstraling loopt
vertraging op. Door het economische klimaat kan Urban
Interest niet investeren. Op bestuurlijk niveau komen wij
eens per kwartaal bij elkaar om bij te praten en eventuele knelpunten te bespreken en op te lossen. We zijn
voornemens de samenwerking voort te zetten.
Buurten met Uitzicht
In het Actieplan Buurten met Uitzicht werkte
Havensteder aan de verbetering van de inkomens­
positie, sociale samenhang en veiligheid in de Hoeken,
Hoven en Wiekslag. Dit doen we samen met bewoners,
de gemeente en maatschappelijke partners gedurende
vier jaar. Het Rijk is co-financierder van deze aanpak. In
2013 vond een tussenevaluatie plaats van het actieplan.
Conclusie: er wordt vooruitgang geboekt, maar nog niet
op alle vlakken. Dit is mede te wijten aan de gevolgen
van de economische crisis, die zeker ook in de zwakkere
wijken te voelen is. Naar aanleiding van de evaluatie
stelden we de strategie en de prioriteiten voor de laatste
anderhalf jaar van Buurten met Uitzicht vast. Werk,
inkomen en armoedebestrijding zijn eerste prioriteit.
Opgroeien, opvoeden en de scholing zijn tweede prioriteit. Deze zaken moeten we aanpakken om te voorkomen dat problemen op volgende generaties worden
doorgegeven. De eerder vastgestelde prioriteit met
betrekking tot wonen blijft gehandhaafd. Hier ligt vooral
de focus van Havensteder. De nadruk ligt op de tevredenheid van huurders en het handhaven van leefregels.
Voor de herstructurering van Hoven fase 2 zoeken we
samen met de gemeente naar creatieve oplossingen.
Het meest prominente actiepunt binnen Buurten met
Uitzicht is het Eropaf-team; een multidisciplinair team
dat achter de voordeuren komt. Het Eropaf-team werkt
via het principe 1 gezin, 1 plan, 1 regisseur. Havensteder
participeert sinds september 2013 in dit team met een
incassoconsulent. Doel is huurachterstanden bij de bron
aan te pakken. Ook willen we onze huurders de tools en
inzichten geven om hun financiële huishouden op een
goede manier te managen.
Crowdfunding in Capelle aan den IJssel
In 2013 stopte Havensteder met de Wijkkrachtbijdrage
in Capelle aan den IJssel. Huurders spaarden sinds
2011 voor meer dan 300 activiteiten om hun straat of
buurt (nog) beter en leuker te maken. Dit veroorzaakte
veel positieve energie. Dat willen we graag behouden.
Samen met partners zoeken we naar de mogelijkheid
om donaties in echt geld mogelijk te maken via crowdfunding. De rol van de overheid wordt kleiner en er
wordt een groter beroep gedaan op het eigen initiatief
van de burger. Van woningcorporaties wordt verwacht
dat ze zich meer richten op hun kerntaken. Havensteder
ziet een crowdfundplatform als een mooie kans om
eigen initiatieven van burgers te faciliteren. Via een
platform voor crowdfunding (geld) en crowdsourcing
(middelen en inzet) kunnen Capelse initiatiefnemers
de verbinding zoeken met buurtgenoten, organisaties,
ondernemers, overheid of andere sponsoren om hun
initiatief mogelijk te maken. Het versterkt de betrokkenheid met elkaar en met de Capelse samenleving. We
onderzoeken daarom of we met onze Capelse partners
een dergelijk platform voor Capelse bewonersinitiatieven kunnen realiseren. Deze zoektocht verliep minder
snel dan verwacht. Maar voor 2014 ziet het er positief
uit. De gemeente Capelle aan den IJssel, een bank en
een fonds willen in ons initiatief participeren. Het platform start naar verwachting in het tweede of derde
kwartaal van 2014.
5.4 Sponsoring
Havensteder sponsort activiteiten in de buurten en
wijken waar zij werkt. Dat doen wij om de leefbaarheid
in onze wijken te verbeteren en zo het woongenot te
vergroten. Wij sponsoren kleinschalige bijeenkomsten
in buurten en wijken, zoals buurtbarbecues en sportwedstrijden. Deze sponsoractiviteiten zijn altijd een
onderdeel van een groter plan voor de wijk of buurt.
jaarverslag 2013 | 25
6. Samenwerking
met partners
| Havensteder werkt op verschillende niveaus samen met andere partijen aan
goede woningen en wijken. In 2012 overlegden we met (deel)gemeentes, huurder­
organisaties, zorgpartners, bouwers, andere woningcorporaties en bewoners­
organisaties. In een aantal gevallen werkten we samen met hen aan projecten. |
6.1 KETENSAMENWERKING
Door procesinnovatie en procesoptimalisatie blijft
Havensteder continu verbeteren en vernieuwen. Een
van de manieren waarop we dat doen, is ketensamenwerking. Het is een manier van samenwerken waarbij
schotten tussen organisaties worden weggehaald. We
focussen op het gezamenlijk belang. Het gaat om beter,
sneller en goedkoper woningen ontwikkelen, bouwen
en onderhouden. Huurders en kopers en Havensteder
hebben daar profijt van. Het gaat dan om lagere
ontwikkel- en bouwkosten met behoud van kwaliteit,
betere planning en daarmee kortere doorlooptijden.
Hierdoor hebben we onder andere minder opleverpunten. De overlast voor bewoners beperken we tot een
minimum.
Ketensamenwerking in de vastgoedketen
In 2013 vonden vele personele wisselingen bij alle
partners plaats. Hierdoor kwam de continuïteit van de
samenwerking onder druk te staan. Een belangrijke mijlpaal is de introductie van het Verdien- en Verdeelmodel
rond de zomer. Hiermee wordt de marktconformiteit van
de bouwkosten extern getoetst en spreken we smart
targets af met de ketenpartners. De financiële resultaten, bovenop de smart targets, verdelen we tussen de
partners. Personele wisselingen, de introductie van het
Verdien- en Verdeelmodel, de verschuiving van nieuwbouw en de wens om de ketensamenwerking verder te
verbreden naar onderhoud, leidden tot een doorstart
van ketensamenwerking in 2014.
Landbouwtoren (Vreewijk)
De Landbouwtoren is oorspronkelijk niet gestart als
ketensamenwerking. Wel was dit nieuwbouwproject een
van de eerste projecten die we deels in een Bouwwerk
26
|
Havensteder
Informatie Model (BIM) uitwerkten. BIM is een 3D
gebouwmodel waarin alle gegevens voor het ontwerp-,
bouw- en beheerproces zijn geïntegreerd. Alle betrokken
partijen werken met dit model. Omdat het werken met
BIM nog nieuw was, begon dit project met vallen en
opstaan. Toch behaalden we uiteindelijk een aanzienlijke
afname van de faalkosten. Door de intensieve keten­
samenwerking in de uitvoering leverde dit een substantieel positief resultaat op voor zowel Havensteder als de
ketenpartner.
Schollevaar (Capelle aan den IJssel)
In Schollevaar werken we inmiddels vier jaar samen met
onze ketenpartner(s). Ieder deelplan leert ons verder
verfijnen en het proces te verbeteren. Het resultaat: een
lagere prijs en een klanttevredenheid van 7,5. Ook is de
target ‘tijd’ inmiddels gehaald en nemen de werkzaamheden in de woning twaalf dagen of minder in beslag.
In het kader van ‘eerst verdienen dan uitgeven’ (EVDU)
hebben we in 2014 in Schollevaar een kleine onderbreking in de continuïteit van de werkzaamheden. Deze tijd
gebruiken we om samen met onze partners de keten
verder te optimaliseren en smart targets vast te stellen.
Zo staan we gesteld om het volgende deelplan uit te
voeren zodra de financiën beschikbaar zijn.
208 (Lombardijen)
Het project 208 kent een lange geschiedenis. Mede door
de veranderende omstandigheden paste Havensteder
de ingreep aan. Het gewijzigde programma en de
personele wijzigingen bij Havensteder en onze partners
bemoeilijkte de aanpak. Het invoeren van het Verdienen Verdeelmodel vlak voor uitvoering zette de samenwerking verder onder druk. Desondanks stelden we
gezamenlijk een marktconforme prijs en smart targets
vast. Tijdens de uitvoering vond het team extra asbest.
Momenteel zetten we alle zeilen bij om dit project
binnen de afgesproken kaders in 2014 op te leveren. De
klanttevredenheid en het beperken van de overlast voor
onze bewoners heeft de hoogste prioriteit.
Pilotprojecten Weimansweg en Reigerpad (Vreewijk)
In Vreewijk vindt de ingreep plaats vanuit het principe
‘behoud tenzij’: we slopen alleen als er geen andere
mogelijkheid is. In de haalbaarheidsfase is geconstateerd dat beide pilotprojecten behouden kunnen blijven
en dus gerenoveerd worden. Onze ketenpartners zijn
al sinds de ontwerpfase bij deze renovatie betrokken.
Alle technische oplossingen zijn dus al geoptimaliseerd
en worden getest in de proefwoning. Hierdoor kunnen
we de bewoners vroegtijdig goed informeren over de
plannen. Ook kunnen we de overlast voor de bewoners
tijdens de uitvoering beperken. De effecten hiervan
worden zichtbaar tijdens de uitvoering.
Ook voor de pilots is het Verdien- en Verdeelmodel
van toepassing. Dit vraagt om een nieuwe manier van
werken van de ketenpartners en van ons. De inzet is om
de projecten 10% goedkoper uit te voeren dan de marktconforme toets. Deze marktconforme toets vindt plaats
na vaststelling van het voorlopig ontwerp in 2014. Dan
stellen we ook de andere smarttargets vast. Ook hierbij
hebben klanttevredenheid en het beperken van overlast
voor de bewoners prioriteit.
Kortedreef (Vreewijk)
In december 2013 rondden we de uitvoering van de pilot
Kortedreef af. Kortedreef is het eerste deelproject van
het project ‘Onderhoud in één’ (OIE). Hierbij voeren we
onderhoudswerkzaamheden uit die vooruitlopen op de
definitieve ingreep over tien tot vijftien jaar. De opgave
hier is geheel anders dan bij de overige ketenprojecten.
De ingreep staat vooraf niet vast en is per woning
verschillend. We evalueerden de pilot Kortedreef met
de bewoners. De terugkoppeling leverde ons meerdere
leerpunten op, die we meenemen om de volgende
deelprojecten te optimaliseren. Voor de overige deel­
projecten van OIE spraken we af om met zo min mogelijk overlast in bewoonde situatie de werkzaamheden
zo kort mogelijk op elkaar te laten aansluiten. Omdat er
geen continue bouwstroom is met dezelfde werkzaamheden is het hier niet mogelijk een vast aantal dagen
reductie in uitvoering af te spreken.
6.2 VERBINDINGEN
Havensteder heeft veel samenwerkingsverbanden
of overeenkomsten met andere personen, woning­
corporaties, organisaties of bedrijven. Met deze partijen
hebben we bestuurlijke en/of financiële banden. In de
bijlage op pagina 44 staan al onze verbindingen in 2013.
Onderstaand is een aantal belangrijke verbindingen
nader toegelicht:
Verolme Boulevard B.V.
Verolme Boulevard B.V. is een gezamenlijke onderneming van Havensteder en Dura Vermeer Bouw Zuid West.
Samen ontwikkelen we plannen voor de voormalige
scheepswerven van Verolme en IJssel Vliet Combinatie
(YVC). Deze bevinden zich op de grens van Rotterdam
en Ridderkerk. Momenteel is de locatie in gebruik als
bedrijventerrein. De komende jaren willen we vooral de
verhuuropbrengsten hiervan verhogen. Het ministerie
van BZK liet ons in 2013 schriftelijk het volgende weten:
we mogen wel blijven deelnemen in Verolme Boulevard
B.V. als het terrein louter als grondpositie wordt aangehouden. We mogen niet deelnemen als we op het terrein
commerciële activiteiten ontplooien.
Momenteel onderzoeken wij op welke wijze wij weer
aan de regelgeving kunnen voldoen. De strategie op
termijn blijft woningbouw. Op dit moment onderzoeken
we de mogelijkheden om het oostelijk deel van het
YVC-terrein te verkopen. Hiervoor hebben zich reeds
potentiële kopers gemeld. We hebben afgesproken
dat we het ministerie van BZK periodiek (bij voorkeur
eenmaal per half jaar) op de hoogte brengen van onze
vorderingen bij het treffen van maatregelen.
Hofbogen B.V.
Havensteder en Vestia zijn aandeelhouder in Hofbogen
B.V. Samen kochten we in 2005 het spoorwegviaduct
van de Hofpleinlijn. Onder het viaduct en in de stations
zitten bedrijfsruimtes. Wij verhuren en onderhouden
deze bedrijfsruimtes. In 2012 stemden de aandeel­
houders onder voorwaarden in met de uitvoering van
de restauratie van de tweede fase van Station Hofplein
in 2013. Om deze restauratie te kunnen betalen, hebben
we een hypothecaire lening bij het Nationaal Restauratie
Fonds aangevraagd. De externe financiering is eind
2013 beëindigd en omgezet in rentedragende leningen,
verstrekt door beide aandeelhouders. Inmiddels ontwikkelen we nieuwe plannen die beter aansluiten bij de
huidige marktsituatie. Momenteel bereiden we een
business case voor vervreemding (verkoop) voor. Ook
voeren we overleg met de gemeente Rotterdam en
overige belang- en toezichthouders.
N.V. Stads Vastgoed
Havensteder is een van de aandeelhouders van Stads
Vastgoed. Deze vennootschap koopt huizen aan, knapt
ze op en verkoopt ze weer. In november 2013 liet de
externe financier de aandeelhouders schriftelijk weten
dat de financieringsovereenkomst met N.V. Stads
Vastgoed per 31 december 2013 verloopt. Omdat N.V.
Stads Vastgoed er niet in is geslaagd om het saldo van
jaarverslag 2013 | 27
de rekening-courant tijdig af te lossen, zijn de aandeelhouders in januari 2014 aangesproken op de door hen in
2011 afgegeven borgstelling.
Eind november 2013 bereikten we overeenstemming
met een koper over de verwerving van de totale rest­
portefeuille van N.V. Stads Vastgoed. Daarop besloten
de aandeelhouders in december 2013 unaniem om de
N.V. Stads Vastgoed te ontbinden. Eind januari 2014 is
de verkochte restportefeuille geleverd. Bij de liquidatie
van de vennootschap worden de door de aandeelhouders verstrekte leningen volledig afgelost. De vereffening wordt voor 1 juli 2014 afgerond.
Stichting VVE010
In 2009 richtten de gemeente Rotterdam, Woonbron
en Woonstad Rotterdam de stichting VVE010 op.
Havensteder sloot hier later bij aan. De stichting
ondersteunt, (re)activeert en stimuleert veelal kleine
Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in zwakkere
woningmarktgebieden. Deze VvE’s vinden meestal geen
onderdak bij commerciële VvE-beheerders. In 2014
wordt een besluit genomen over het al dan niet voortzetten van de activiteiten van VVE010.
WOM Mathenesserkwartier B.V.
Havensteder, Woonbron en Gebr. Verschoor Bouwen Aannemingsbedrijf pakken de woningen en
28 | Havensteder
bedrijfspanden aan in het Mathenesserkwartier
(Rotterdam West). Dat doen we in een WijkOntwikkelingsMaatschappij (WOM), die in 2004 is
opgericht. We richten ons op slechte panden van particulieren. We kopen ze op, knappen ze op en verhuren
ze. De verhuur verloopt goed.
Combinatie Pompenburg VOF
In juli 2012 richtten Ontwikkelings- en Bouwcombinatie
Hofplein VOF, Stichting Vestia Groep en Stichting
Havensteder het bestaande samenwerkingsverband
onder de naam Combinatie Pompenburg VOF formeel
op. In april 2013 betaalde RandstadRail de nog over
2011 en 2012 verschuldigde huur voor het gebruik van
het perceel. In juli 2013 diende Combinatie Pompenburg
VOF bij de Belastingdienst een verzoek om teruggaaf
van omzetbelasting in over de periode van 2008 tot en
met 2012. De Belastingdienst heeft dit verzoek inmiddels gehonoreerd en aangegeven dat teruggaaf wordt
verleend.
VvE’s
Wanneer we woningen verkopen in onze complexen,
ontstaan er VvE’s. Ook met deze VvE’s hebben
we verbindingen. Wij hebben niet in elke VvE een
meerderheid.
7. Vastgoed
als middel
| Havensteder biedt woningen passend bij haar doelgroep. Het product bestaat
uit een betaalbare woning, die we goed en duurzaam onderhouden, waar mensen
prettig wonen. De prijs/kwaliteitverhouding is in balans. Omdat er een grote variatie
in woonwensen bestaat, bouwen wij een vastgoedportefeuille op die hier zo veel
mogelijk op aansluit. |
Ook ontwikkelen wij dienstverlening die hierbij past.
Wij sturen op acceptabele woonlasten. Dit betekent dat
wij onze woningen duurzaam onderhouden en kansen
bieden om flexibel van product (woning) te wisselen
als de situatie of de klant hierom vraagt. Het rendement
van onze vastgoedportefeuille is de basis om op lange
termijn onze missie te realiseren. Duurzaamheid is voor
ons een belangrijk item. Het gaat ons zowel om het
milieu en materiaalgebruik in het algemeen, als om de
woonlasten van onze bewoners. Om de sociale duurzaamheid te vergroten, sturen wij vanuit onze rol als
groot vastgoedeigenaar op het ontwikkelen van sterke
wijken en buurten.
Kerndoelen
•Onze vastgoedportefeuille sluit aan op de vraag van
onze huidige en toekomstige bewoners.
•We werken aan duurzame en toekomstbestendige
woningen en wijken.
•We dragen bij aan een evenwichtiger woningmarkt
in de stadsregio en de doorstroming hierbinnen.
•Onze vastgoedportefeuille rendeert goed, zowel
maatschappelijk als financieel: we werken continu
aan vernieuwing en verbetering van onze vastgoedportefeuille. De vastgoedportefeuille draagt bij aan
ons duurzaam verdienmodel.
7.1 VASTGOEDPORTEFEUILLE
De vastgoedportefeuille van Havensteder bestaat uit
woningen, bedrijfsgebouwen en maatschappelijke
gebouwen. Ons woningbezit is in 2013 beperkt afgenomen door verkoop en sloop. Het aantal overige
eenheden is in 2013 toegenomen, vooral door de
oplevering van parkeerplaatsen en bedrijfsruimten in de
Landbouwbuurttoren. In tabel 7.1 en 7.2 staat de ontwikkeling van de totale vastgoedportefeuille in 2013.
woningen in exploitatie
aantal
woningen in exploitatie per 1 januari 2013
opleveringen
45.167
159
overige mutaties
25
verkoop
-215
sloop
-49
woningen in exploitatie per 31 december 2013
45.087
tabel 7.1 woningen
overige eenheden onroerend goed
(o.g.) in exploitatie
overige eenheden o.g. in exploitatie per 1
januari 2013
aantal
5.161
opleveringen
300
overige mutaties
-36
verkoop
-22
sloop
-6
overige eenheden in exploitatie per 31
december 2013
5.401
tabel 7.2 overige verhuureenheden
Omvang voorraad sociale woningen
Havensteder wil in 2022 ten minste 36.000 – 37.500
sociale huurwoningen in portefeuille hebben voor de
primaire doelgroep (tot € 34.229). Daarnaast willen we
maatwerk bieden voor onze secundaire doelgroep, de
lage middeninkomens tussen € 34.229 en € 45.000.
Dit staat beschreven in de streefportefeuille in onze
portefeuillestrategie. Aanvullend beschikken we in
het geliberaliseerde segment over woningen voor
jaarverslag 2013 | 29
de middeninkomens. Eind 2013 hebben we 43.186
woningen in de sociale sector. Daarnaast verhuren we
1.901 woningen in de vrije sector. Dit is 4,2 procent van
ons totale woningbezit.
Renovatie- en verbeterprojecten
In 2013 startte Havensteder met de renovatie en/of
verbetering van 611 vhe’s. We leverden 648 gerenoveerde/verbeterde vhe’s op. Het grootste deel hiervan
betreft verbeteringen. Zie tabel 7.6 en 7.7.
Nieuwbouwprojecten
In 2013 startte Havensteder met de nieuwbouw van
82 koopwoningen. We leverden 486 nieuwe vhe’s op.
Zie tabel 7.4 en 7.5.
woningtype
eenheden ultimo 2013
goedkoop Wht (< €374,44)
aantal
%
eenheden ultimo 2012
aantal
%
5.657
13
6.113
14
31.063
69
31.599
70
duur tot huurtoeslaggrens Wht (€574,35 - €681,02)
6.038
13
5.613
12
duur boven huurtoeslaggrens Wht (> €681,02)
1.901
4
1.400
3
428
1
442
1
45.087
100
45.167
100
betaalbaar Wht (€374,44 - €574,35)
onzelfstandige / overige wooneenheden
totaal
tabel 7.3 woningvoorraad in huurexploitatie naar woningtype
project
totaal
vhe's
Beekjuffer
31
130Watt 2a
51
Totaal
82
sociale
huur
commerciële
huur
MOG
BOG
parkeerplaatsen
koop
31
51
0
0
0
0
0
82
sociale
huur
commerciële
huur
MOG
BOG
parkeerplaatsen
koop
96
51
6
219
96
51
0
6
219
114
totaal
vhe's
sociale
huur
commerciële
huur
MOG
BOG
parkeerplaatsen
koop
Complex 208
320
320
Dansenbuurt Noord 3
138
138
0
0
0
0
0
tabel 7.4 gestarte nieuwbouwprojecten 2013
project
totaal
vhe's
Het Mooie Plan fase 2
83
Landbouwbuurt fase 2
372
Koraaljuffer
Totaal
83
31
31
486
tabel 7.5 opgeleverde nieuwbouwprojecten 2013
7.2 MEERJARENONDERHOUDSBEGROTING
project
Legalisering Erasmusstraat
1
1
35
35
Prent-Penseel-Grafiek
117
117
Totaal
611
611
Korte Dreef
tabel 7.6 gestarte renovatie- en verbeterprojecten 2013
30 | Havensteder
project
Slaakhuys
totaal
vhe's
sociale
huur
4
7
7
Pop 5
3
3
40
40
Dansen Zuid 1 en 2
BOG
parkeerplaatsen
koop
0
0
75
Steunpunt Vreewijk
Funderingsherstel 2011/2012
MOG
75
Pop 4+
Legalisering Erasmusstraat
commerciële
huur
1
1
146
146
Dansenbuurt Noord 3
138
138
Steen-Evoluon-Agnietenhof
234
234
Totaal
648
569
2
2
2
77
tabel 7.7 opgeleverde renovatie- en verbeterprojecten 2013
Havensteder investeert in onderhoud. In onze meer­
jarenonderhoudsbegroting (MJOB) plannen we onderhoud van tevoren in. Deze planning maken we aan de
hand van de conditiemetingen van onze gebouwen en
input vanuit bewonersorganisaties, collega’s in de wijk
en data-analyse.
Planmatig onderhoud
Van het totale onderhoudsprogramma voor planmatig
onderhoud voerde Havensteder 102% uit in 2013. Van
het verbeteronderhoud zetten we een deel on hold,
vanwege de impact van externe ontwikkelingen op onze
financiële positie. In 2013 besteedden we een bedrag
van € 75 miljoen aan onderhoud, zie tabel 7.8.
7.3 ONDERHOUD
7.4 VERKOOP
Havensteder werkt aan duurzame, toekomstbestendige
gebouwen. We onderhouden deze gebouwen, zodat ze aan
een door ons vereist kwaliteitsniveau voldoen. Hiervoor
hanteren we een kwaliteitsnorm. Om dit goed te organiseren, bekijken we het kwaliteitsniveau van de gebouwen
op één en dezelfde manier; zowel binnen als buiten de
organisatie. Dit begint bij een eenduidige omschrijving
van de kwaliteit van een gebouw. Met de kwaliteitsnorm
vullen we onze opdrachtgeversrol naar onze aannemers
beter in. Ook kunnen we het gewenste kwaliteitsniveau
van Havensteder beter uitleggen aan de huurder.
Contractonderhoud
In 2013 optimaliseerde Havensteder een aantal
contracten. Ook stelden we twee contracten nieuw op:
het contract voor mechanische ventilaties en legionella.
Door het legionellacontract maken we de legionellaproblematiek beter beheersbaar. Het contract voor verwarming is verder geoptimaliseerd, waarbij rekening is
gehouden met de ingevoerde warmtewet. Het contract
voor niet planmatig onderhoud (NPO) optimaliseerden
we naar aanleiding van onze ervaringen: we maakten
slimmere afspraken en we verbeterden de rolverdeling
tussen wijkaannemer en Havensteder.
Havensteder verkoopt bestaande en nieuwe woningen
en gebouwen. We verkopen op locaties waar we geen
meerwaarde meer bieden. Ook verkopen we om meer
variatie in wijken te krijgen, in zowel prijsklassen als
inkomens.
Verkoop bestaande bouw
2013 was een uitdagend jaar voor de verkoop van
woningen. Het aantal verkochte woningen bleef in
Rotterdam en Capelle gelijk ten opzichte van 2012. De
verkoopprijzen daalden. Als gevolg van de wijzigingen in
het fiscale stelsel met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek verwachtten wij, na het voorschot dat wij namen
in 2012, een daling van het aantal verkopen in 2013. Deze
daling is niet doorgezet dankzij de inzet van 10% korting op
de verkoopprijs. In 2013 verkocht en leverde Havensteder
243 woningen. De omzet was (€ 23.947.450). Voor de
verkoop in 2013 stonden 125 woningen begroot.
In 2013 is de verkoopportefeuille in het verlengde van 2012
verder op orde gebracht. De leegstand in de portefeuille
was onder controle. We bewaakten de verkoopportefeuille
aan de voorkant en aan de achterkant. Om dit te realiseren,
jaarverslag 2013 | 31
onderhoudssoort
realisatie (x € 1.000)
begroting (x € 1.000)
verschil (x € 1.000)
contractonderhoud
9.628
10.977
1.349
reparatieonderhoud
14.339
12.150
-2.189
mutatieonderhoud
11.258
12.100
842
4.473
5.485
1.014
57.807
59.939
2.134
17.388
29.913
12.525
75.193
89.852
14.659
planmatig onderhoud
VVE-onderhoudsbijdrage
subtotaal regulier onderhoud
verbeteronderhoud
totaal
18.109
19.227
1.118
tabel 7.8 onderhoud
maakten we afspraken. Ook pasten we ons systeem aan,
waardoor woningen die langer dan 1,5 jaar in de verkoop
stonden terug de verhuur in gingen. We voorkwamen onnodige leegstand. Wanneer een huurder zijn woning opzegde,
bepaalden we of we deze woning weer gingen verhuren
of verkopen. Als er al veel woningen te koop stonden, dan
boden we de vrijgekomen woning te huur aan. We pakten
indien nodig iedere woning aan voordat we deze op de
markt zetten. Dit waren met name visuele ingrepen, waardoor we de woningen beter op de markt presenteerden. We
werkten in een aantal complexen ook met modelwoningen.
10% korting
Begin 2013 zijn we woningen gaan verkopen met een
korting van 10% op de verkoopprijs. Dit heeft een zeer
positieve impuls gegeven aan de verkoopsnelheid.
De leegstandskosten zijn verlaagd en de omzet is fors
gestegen ten opzichte van de begroting.
Marketing
Dankzij samenwerking met externe partijen hebben
we in 2013 effectief invulling gegeven aan onze online
marketingstrategie. Het aantal bezichtigingen en
verkopen nam aantoonbaar toe.
De gebiedskantoren zijn ingericht met uitingen van onze
verkopen en onze poolauto’s zijn bestickerd met actiemateriaal rondom ‘koop en huur’. We namen ook deel
aan de Startersmarkt in Alexandrium en de Livin’ 2013
in samenwerking met de verhuurafdelingen.
Verkoopvoorraad nieuwbouw
De Schiecentrale
In juni 2011 is besloten om het complex Schiecentrale
in dispositie te zetten. De dispositie was ook in 2013
nog niet succesvol. Poging tot individuele verkoop van
woningen ging in de tussentijd gewoon door, maar
zonder succes. De vraagprijzen waren niet meer marktconform. De vraagprijzen waren gebaseerd op taxaties
in maart 2012. In september 2013 hebben we een notitie
ingediend met het verzoek om de huidige koopsommen
aan te passen naar marktconforme prijzen. Hiervoor
hebben we goedkeuring gekregen. Dit resulteerde direct
in bezichtigingen en verkopen. In 2013 zijn er dan ook
vijf appartementen daadwerkelijk geleverd.
Verkoop nieuwbouw
De verkoop van nieuwbouw betreft in de meeste
gevallen restanten van nieuwbouwprojecten.
130Watt - acht transporten
In het eerste kwartaal van 2013 was het volledige marketingbudget uitgegeven. In verband met de projectoverdracht tussen projectmanagers duurde het indienen van
een voorstel voor extra budget lang. Er was dan ook
weinig ruimte voor marketingactiviteiten. In 2013 is wel
deelgenomen aan de Livin’ beurs. Ook is er een supermarktactie opgezet om de Turkse doelgroep te bereiken.
Deze actie is eind 2013 gestart en loopt nog steeds.
Verder zijn in 2013 de voorbereidingen getroffen voor
het creëren en inrichten van een modelwoning.
) In de begroting was nog geen rekening gehouden met de tijdelijke BTW-verlaging. In de realisatie hebben we hier wel voordeel van
gehad. Het BTW-voordeel is benut om (verbeteronderhouds)projecten die eerder on hold stonden, alsnog te kunnen uitvoeren.
1
32 | Havensteder
De Juffers
Beekjuffer -tien transporten
Koraaljuffer - vier transporten
In februari 2013 hebben we een modelwoning geopend.
De makelaars hebben maandelijkse openstellingen
georganiseerd, die tot aan de zomer goed werden
bezocht. Na de zomer stagneerde de verkoop, vanwege
de beperkte keuzemogelijkheden. Er is nog een klein
aantal appartementen niet verkocht.
De Hoven – vier transporten
In 2013 is, zoals voorgaande jaren, zeer terughoudend
gehandeld bij de Hoven. Eind 2013 is de vernieuwde
verkoop (tegen verlaagde prijzen) voorbereid die in 2014
is gestart.
Het Mooie Plan - zeven transporten
In 2013 is verhuur en verkoop verder uitgevoerd
conform de marketingplannen die in 2012 zijn opgesteld. En met succes; alles is uitverkocht en verhuurd in
2013, behalve de laatste twee woningen waarvan het
transport langdurig op zich laat wachten.
7.5 BOG/MOG
Havensteder heeft gebouwen in bedrijfs onroerend
goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG).
In 2013 waren de kernbegrippen voor BOG en MOG:
vinger aan de pols, waar nodig handhaven en realisme.
De vinger aan de pols zorgde ervoor dat de betalingsachterstanden binnen budget bleven. Het handhaven
zorgde voor een fors bedrag aan afkoopsommen,
waarmee we de pijn van de huurderving enigszins
verzachtten. We maakten onze keuzes met een realistische kijk op zaken: geld verdienen waar het kan en met
het minimum genoeg nemen waar het moet.
Huuropzeggingen
Opvallend veel huurders zegden in 2013, al dan niet
noodgedwongen, de huur op. Hier tegenover stond dat
veel ondernemers, ondanks de marktomstandigheden,
een huurcontract met ons afsloten. Vaak was er sprake
van een overname, maar we sloten ook veel nieuwe
contracten af. Flexibiliteit in looptijd van het huurcontract was hierin van essentieel belang. Omdat de ondernemers hierdoor minder risico liepen, waren zij bereid
om toch een huurcontract aan te gaan.
Vaak vragen ondernemers ons of ze eerder dan de overeengekomen einddatum van hun contract af kunnen.
Met deze vragen gingen we zeer kritisch om, maar vaak
moesten we hen teleurstellen. Soms spraken we met de
betreffende ondernemers een afkoopsom af om verder
risico te beperken.
Betalen
Veel huurders hadden in 2013 moeite de huur (op tijd)
te betalen. Faillissementen zorgden voor een forse
post oninbare vorderingen. De samenwerking tussen
BOG en incasso was goed. Hierdoor lukte het om
binnen de begrote cijfers te blijven voor de betalingsachterstanden. De afboekingen werden door eerder
genoemde, niet te voorziene, faillissementen fors
overschreden.
Bijzondere verhuringen
Lange tijd zorgden de bedrijfspanden aan de Fluiterlaan
in Capelle voor forse huurdervingcijfers. In 2013 sloten
wij echter een contract voor 400m2 sportschool. Ook
opende naast ons kantoor een luxe zonnebankstudio
zijn deuren. De laatste leegstaande vierkante meters
gaven wij eind 2013 in optie aan een Capelse partij.
In het voormalig station Hofplein wisten we meesterkok
François Geurds (twee Michelinsterren) aan ons te
binden met een huurcontract voor een restaurant en een
uniek smaaklaboratorium.
Met verschillende partijen gaven we in 2013 succesvol
invulling aan een deel van het Zomerhofkwartier. We
merken dat dit een plek wordt waar ondernemingen zich
graag vestigen.
7.6 DUURZAAMHEID
Havensteder werkt actief aan duurzaamheid. Met groene
energielabels dragen we bij aan duurzaam wonen. Ook
dragen groene labels bij aan minder energieverbruik, en
dus lagere energiekosten. Eind 2013 heeft 48% van ons
bezit een groen energielabel. In ons koersplan formuleerden we de ambitie dat in 2025 80% van de woningen
in onze portefeuille een groen energielabel (A, B of C)
heeft.
jaarverslag 2013 | 33
8. Organisatie
| Havensteder wil haar doelen bereiken en haar taken goed uitvoeren. Daar richten
we onze organisatie op in. We handelen open, integer en transparant. We zijn een
goede werkgever. We werken doelmatig en doeltreffend en streven constant naar
verbetering. |
2013 stond in het teken van het op orde krijgen van de
belangrijkste operationele processen en het klaarstomen
van de organisatie voor de nieuwe situatie.
Onze taken worden anders. We gaan minder geld
uitgeven aan onderhoud en ontwikkeling, we krimpen
onze woningportefeuille in en we gaan met minder
mensen het werk doen. Dat betekent een grote omslag
voor de organisatie. We willen dat deze omslag
plaatsvindt zonder dat de huurders dat merken. We
gebruikten 2013 om dit goed voor te bereiden.
8.1 ORGANISATIE
De organisatie is zich bewust van de noodzaak tot
kostenbewust werken. In 2013 hielden we onze inkomsten en uitgaven goed in de gaten. Dit is terug te zien in
de resultaten.
De organisatiekosten hebben we goed onder controle.
De afname van (andere) kosten verloopt voorspoedig.
Punt van aandacht is het hoge ziekteverzuim.
we aan vitale en krachtige wijken. We werken aan wijken
met toekomstwaarde en bouwen aan de stad en stadsregio. We maken waar wat we zeggen. Dat maakt ons
een robuuste onderneming: warm en stevig, geen onzin,
Rotterdams in doen en laten en een rustpunt voor onze
omgeving.
8.3 INTEGRITEIT
Als woningcorporatie zorgt Havensteder voor goede
huisvesting, vooral voor de lagere inkomensgroepen.
Dat vraagt om professionaliteit, betrouwbaarheid en
integriteit van de organisatie. Bovendien ziet de samenleving veel van wat wij als corporatie doen. Daarom
vinden wij het belangrijk om betrouwbaar en solide te
zijn en kostenbewust te handelen. Als wij de buiten­
wereld willen laten zien dat wij een professionele en
integere organisatie zijn, dan moet dit van binnenuit
komen. De hele organisatie moet erop gericht zijn om zo
eerlijk, transparant en integer mogelijk te werken. Een
integriteitsbeleid biedt duidelijkheid in hoe wij omgaan
met bepaalde situaties. En waar onze grenzen liggen.
Daarnaast heeft Havensteder een
gedragscode en een klokkenluider­
regeling. Al deze stukken zijn te vinden
op de website. Scan hiervoor
bijgaande QR-code.
De organisatie kromp per 1 april 2014 tot drie directies:
•Directie Wonen
•Directie Onderhoud & Ontwikkeling
•Directie Financiën & Middelen
8.2 IDENTITEIT EN CULTUUR
8.4 PERSONEEL
Havensteder staat als een huis. Klantgerichtheid,
samenwerking, professionaliteit en resultaatgerichtheid
zijn de waarden van waaruit wij werken. Onze kernwaarden staan samengevat in ons waardenhuis.
Havensteder wil een goede werkgever zijn. Mensen
werken er met plezier en betrokkenheid. De competenties van onze medewerkers sluiten aan bij de waarden
van onze organisatie. We werken eraan dat medewerkers trots op Havensteder zijn. In 2012 traden er
drie trainees in dienst bij Havensteder voor anderhalf
jaar. Op deze manier geeft Havensteder starters op de
Havensteder is een robuuste organisatie met oog voor
huurders en medewerkers. Samen met partners werken
34 | Havensteder
De organisatie ziet er als volgt uit:
Afbeelding 8.1 organogram 1 april 2014
jaarverslag 2013 | 35
arbeidsmarkt de mogelijkheid om praktijkervaring op te
doen. In september liep hun contract af. Twee van hen
zijn nog in dienst van Havensteder.
In het afgelopen jaar vonden de volgende trainingen plaats:
•management development (MD)
•leergang integraal adviseren (LIA)
•inhoudelijke trainingen voor medewerkers die in het
primaire proces werken
In het MD–traject besteedden wij veel aandacht aan
het verbeteren/versterken van de competenties van
de leidinggevenden van Havensteder. Dan gaat het
om resultaatgericht werken, coaching vaardigheden,
managen en richting geven. Daarnaast kregen de
leidinggevenden inzicht in de financiën van woning­
corporaties en van Havensteder in het bijzonder.
Tijdens het LIA-traject stond het projectmatig werken
(inclusief implementeren) centraal. Daarbij besteedden
we aandacht aan zowel de ‘harde’ (technische,
financiële) als de ‘zachte’ (sociale, maatschappelijke) kant. Daarnaast steunen wij op kleine schaal de
Roparun. Het Roparunteam bestaat uit medewerkers
van Havensteder. Wij steunen dit team in natura.
Personele sterkte
Aan het einde van 2013 bedroeg de personele omvang,
berekend naar full time formatie, 481,2 fte.
Eind 2012 was dat 501,90 fte.
afdeling
bestuur
bestuursstaf
Concern Control
bezetting per
31-12-2013
1,0
16,6
6,9
Financiën & Middelen
92,8
gebied Centrum Noord
74,7
gebied Oost
96,2
gebied Zuid West
72,6
HRM
16,7
Onderhoud & Ontwikkeling
82,4
Strategie & Portefeuillemanagement
21,4
totaal
481,2
tabel 8.1 personele omvang
De Ondernemingsraad (OR) in 2013
In 2013 startte de OR in een nieuwe samenstelling.
Eind 2012 waren de verkiezingen, waarbij meer dan
voldoende kandidaten zich verkiesbaar stelden. Voor
deze nieuwe OR stond 2013 vooral in het teken van de
reorganisatie: de overgang naar Havensteder 2.0.
Afbeelding 8.2 waardenhuis
36 | Havensteder
De nieuwe OR vroeg en kreeg een belangrijke rol
bij de totstandkoming van het contourenplan voor
Havensteder 2.0. Hierin stonden de eerste richtlijnen
voor de nieuwe organisatie. Samen met een brede
vertegenwoordiging van medewerkers (klankbordgroep) bepaalde de OR de inhoud van het advies aan
de directie. De OR had instemmingsrecht over de inrichtingsplannen die daarop volgden. Elk inrichtingsplan
werd dan ook besproken met zowel een klankbordgroep
per directie als de betrokken kwartiermaker. Dit leidde
in meerdere gevallen tot aanpassingen, waarna de OR
haar instemming op elk inrichtingsplan gaf.
De tweede helft van 2013 lag de focus op het plaatsingsproces. De OR heeft daarin slechts een beperkte
formele rol, maar bleef het proces nauwlettend volgen
en was voor zowel de organisatie als medewerkers een
gesprekspartner. Vanzelfsprekend was dit een ingrijpend proces, voor alle medewerkers en dus ook voor de
OR-leden.
Andere onderwerpen die in 2013 regelmatig op de
agenda van de OR stonden, waren het nieuwe wijk­
beheerbeleid, klimaat op de kantoren, ziekteverzuim en
secundaire arbeidsvoorwaarden. We noemen daarnaast
graag nog de eerste uitreiking van de Vuurtoren: een
initiatief van de OR om inspirerende voorbeelden van
hoe wij ons werk willen doen, te belonen. Het gaat dan
bijvoorbeeld om klantgericht werken, nieuwe manieren
van samenwerken of creatieve oplossingen.
Tijdens de nieuwjaarsbijeenkomst van 2013 reikte de
OR de eerste Vuurtorens uit. Winnaars Vuurtoren 2012
(uitgereikt in januari 2013) waren Brenda Slot (medewerker Klant en Verhuur) en de medewerkers van het
Projectteam Van Koop naar Huur. De medewerkers
van dit projectteam waren Thea Klop (projectleider),
Geert Ketelaars, portfoliomanager Oost, Ilse van den
Berg (portfoliomanager Verkoop), Bianca Bakvis (senior
adviseur Communicatie), Rosa Tieben (administratieve
ondersteuning), Leontien van Dong (verhuurmakelaar),
Nicolette Dominicu (verhuurmakelaar), Marijke van der
Burg (medewerker Klantontvangst), Peter Binnendijk
(technisch projectmanager), Marga van Iwaarden
(adviseur Staf Wonen), Carola Blok (technische, administratieve - en verhuurondersteuning), Annamarie
van der Velden (adviseur Strategie), Ron Heath
(huismeester) en Rivka van Straten (teammanager
Onderhoudsservice).
Eind 2013 startte de nominatieronde voor de tweede
editie. Winnaars Vuurtoren 2013 (uitgereikt in januari
2014) waren Nadiya Danilo, (administratief medewerker
Onderhoud & Ontwikkeling), Bianca Schell, Helen de
Jongh en Wendy van Amerongen (adviseurs HRM) en
Marga van Iwaarden (adviseur Staf Wonen).
Adviesraad
De Adviesraad is een onafhankelijk onderdeel van
Havensteder. De Adviesraad geeft gevraagd en ongevraagd advies over onderwerpen op beleids- en operationeel niveau. Deze onderwerpen hebben te maken met
actuele maatschappelijke thema’s die van invloed zijn
op de bedrijfsvoering van de organisatie. De Adviesraad
bestaat uit een groep externe professionals. Zij zetten
zich vanuit hun eigen werkterrein, expertise en ervaringen vrijwillig in. De Adviesraad brengt zo ‘buiten
naar binnen’. De Adviesraad is in 2013 teruggebracht
tot een kernteam van zeven leden met daaromheen een
flexibele schil. Dat wil zeggen: per thema of onderwerp
maakt de Adviesraad gebruik van haar netwerk om mee
te denken over ‘buiten naar binnen’. Zo kunnen meer
belangstellenden zich koppelen aan de Adviesraad en
wordt een breder kennisnetwerk aangesproken.
In 2013 organiseerde de Adviesraad de workshop
‘Diversiteit binnen Havensteder’. Deze workshop ging
over de meerwaarde van diversiteit binnen het personeelsbestand van Havensteder. Veel medewerkers
van Havensteder namen aan deze workshop deel. De
inspiratiebijeenkomst 2013 ‘Hart voor de klant of Hard
voor de klant?’ ging over het nieuwe klantbedieningsconcept van Havensteder. Deze bijeenkomst, en dan
vooral het rollenspel, willen we ook op de regiokantoren
organiseren.
De Adviesraad ging in 2013 actief op zoek naar de
dialoog met onze medewerkers. Dit resulteerde in een
Adviesraad Zomertour langs de regiokantoren, een
bezoek aan Bloemhof en Vreewijk en diverse gesprekken
met medewerkers. Zo bracht de OR het ‘buiten naar
binnen’ in de praktijk.
Ziekteverzuim
In 2013 was het ziekteverzuim hoog, ondanks alle
inspanningen om het verzuim naar beneden te krijgen.
Het percentage eindigde dit jaar op 6%. De verzuimduur
was ook hoog: gemiddeld 98 uur per werknemer. De
langdurig zieken uit 2012 bleven veelal ook in 2013 ziek
en er vond nauwelijks tot geen succesvolle re-integratie
plaats. Dat het verzuim zo hoog is, zit met name in het
langdurige verzuim. Maar ook de verzuimfrequentie is
hoog: gemiddeld 1,3 keer per medewerker per jaar.
jaarverslag 2013 | 37
Eind 2013 deed een organisatieadviesbureau een onderzoek naar ons verzuim. Conclusies zijn:
•De verzuimdrempel is niet hoog, medewerkers
melden zich makkelijk ziek.
•Medewerkers die ziek zijn, blijven vaker lang ziek.
•De langdurig zieken blijven ziek.
•De terugkeerdrempel zou wel eens hoog kunnen zijn,
want er vindt nauwelijks succesvolle re-integratie
plaats.
Voor ons aanleiding genoeg om voor 2014 een strakkere
koers ten aanzien van verzuim te varen.
8.5 EFFECTIEVE EN EFFICIËNTE BEDRIJFSVOERING
Om de organisatie effectiever te maken, steekt
Havensteder veel tijd en moeite in het beter structureren van de activiteiten. Wat moeten we doen om
onze doelen te bereiken? En welke activiteiten zijn het
belangrijkst? Cruciale activiteiten staan bovenaan op de
agenda.
Daarnaast gebruiken we de lean methode om slagvaardiger te kunnen handelen. We organiseren onze activiteiten zodanig, dat er geen fouten kunnen ontstaan.
We verwijderen verspillingen uit het proces en werken
slimmer. In 2013 maakten we een efficiencyslag in de
volgende zes processen:
•het mutatieproces
•het incassoproces
•de besluitvorming van het ontwikkelproces
•de reparatieafhandeling
•de klachtenafhandeling
•de factuurafhandeling
De focus lag per proces op kortere doorlooptijden, een
hogere kwaliteit, lagere kosten, het voorkomen van
verspillingen en het leveren van maximale waarde voor
onze klanten.
Eind 2013 was de verhuurleegstand bij het mutatieproces
55 dagen. Dat is een winst van vijftien leegstandsdagen
ten opzichte van begin 2013. Daar hebben we meer dan
€ 300.000,- mee verdiend. Een ander voorbeeld is
de verlaging van het onderhandenwerk in het proces
factuurafhandeling. Dat is met factor 2 omlaag gegaan;
van 1.800 openstaande facturen om gereed te maken
voor betaling naar 800 openstaande facturen.
8.6 RISICOMANAGEMENT
Risicomanagement is iets van heel Havensteder. We
bepalen waar risico’s en kansen liggen. Deze zetten we
op papier en houden we continu in de gaten, zodat we
38
|
Havensteder
er actief op kunnen sturen. Binnen de organisatie staat
risicomanagement hoog op de agenda. We hebben al
vele stappen gemaakt met het ‘in control’ komen van de
organisatie.
Concrete maatregelen en acties in 2013:
•We voerden een periodieke update uit van de risicoinventarisatie voor geheel Havensteder. Voor 2013
hielden we nog rekening met de verdeling naar risico’s op strategisch, tactisch en operationeel niveau.
In 2014 evalueren we deze indeling.
•We integreerden risicomanagement verder
binnen de bestaande Planning & Controlcyclus.
Risicomanagement heeft een steeds nadrukkelijkere rol als onderdeel van maandelijkse reviewgesprekken per directie en (tertiaal)rapportages.
Hiervoor zochten we ook actief de verbinding met de
directiecontrollers, vooral om het cultuuraspect te
benadrukken.
Daarnaast vormt risicomanagement een cruciaal onderdeel binnen het besluitvormingstraject richting directieteam en raad van commissarissen;
•We werkten de rol van de investeringscommissie
in 2013 verder uit. In de investeringscommissie zijn
onder andere de volgende onderwerpen behandeld:
- portefeuillestrategie en investeringsprogramma
- gebiedsexploitatie Vreewijk
- verbeterprojecten Noord
•We stelden specifieke rapportages op, onder andere
met betrekking tot verbindingen.
•Concern Control maakte afspraken over de wijze
waarop risicomanagement een plaats moet krijgen
binnen procesmanagement.
•Als we binnen een proces eventuele risico’s niet
preventief kunnen matigen via procesmaatregelen,
dan voeren we ons Interne Controle-programma
uit of we voegen ons naar de geldende wetten en
regels.
•Deelname aan ambassadeursnetwerk risicomanagement. We leveren hierin een inhoudelijke bijdrage
en vertalen ervaringen van andere corporaties en
sectoren waar relevant in ons eigen beleid.
•Voor projecten en onderhoud hielden we risico­
managementsessies die we ook uitvoerden.
Eind 2013 besloten we tot de aanschaf van een integraal
risicomanagement-instrument. Met deze tool kunnen
we flexibel voldoen aan de verschillende eisen vanuit
de organisatie. Hierbij wordt onderscheid gemaakt
naar taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden.
Daarnaast sluit het aan bij informatiebehoeften van onze
interne en externe toezichthouders.
9. Financiële
huishouding
| Op financieel gebied vond in 2013 een belangrijke ontwikkeling plaats: de wijzi-
ging in het regeringsbeleid op de woningmarkt. |
9.1 WIJZIGING IN HET REGERINGSBELEID
Op 14 februari 2013 stemde de Tweede Kamer in met
het Woonakkoord. Hierin zijn plannen opgenomen voor
de woningmarkt in Nederland. De verhuurderheffing en
het verhogen van huren boven inflatie (zie paragraaf 3.2)
zijn daarmee geformaliseerd. Door de verhuurderheffing
kunnen we de opbrengsten uit huurverhoging niet meer
gebruiken voor investeringen in onze woningen.
Begin 2013 kondigden wij plannen aan om terug te
gaan naar de kerntaken. We vormen de organisatie
om naar een robuuste en slagvaardige woningcorporatie. Een corporatie die haar noodzakelijke activiteiten
kan uitvoeren vanuit een solide financiële positie. De
plannen zijn in de loop van het jaar verder uitgewerkt en
geformaliseerd. We willen een stevige corporatie zijn,
die betrouwbaar en financieel duurzaam is. We willen
op een effectieve en efficiënte manier voor onze bewoners aan het werk zijn. Daarmee zijn we betrouwbaar.
Onze strategie is gericht op het bereiken van een duurzaam verdienmodel. Dit is een doelstelling die we alleen
op langere termijn kunnen bereiken. Het duurzaam
verdienmodel houdt het volgende in:
1.We baseren de structurele uitgaven op de structurele
inkomsten (huur) en niet op incidentele inkomsten
uit woningverkoop. We maken gebruik maken van de
huurruimte die de wetgever biedt.
2.De operationele kasstroom is groot genoeg om de
uitgaven te kunnen bekostigen van de beheer- en
onderhoudslasten, de rentelasten en de aflossing
van leningen, en de benodigde investeringen in de
vastgoedportefeuille.
3. De portefeuille is ‘duurzaam’ in balans. Dit betekent:
• een Havensteder-kwaliteitsniveau dat aansluit op
de klantvraag;
• voldoende risicospreiding door verschillende vastgoedtypen van verschillende bouwperiodes en
leeftijden;
• financieel goed renderende woningen en
gebouwen.
We verlagen onze beheerlasten onder meer door de
organisatiestructuur te wijzigen en in te krimpen inhet
personeelsbestand. We stoten woningen af om leningen
af te lossen en om middelen vrij te maken. Met die
middelen investeren we in de kwaliteit van ons bezit. We
richten ons op kostenbesparingen.
We zorgen voor een evenwichtige samenhang tussen
verkopen en investeren: ‘eerst verdienen, dan uitgeven’.
Zo borgen we de toegang tot financiering en worden we
een toekomstbestendig Havensteder.
Voor 2014 heeft de minister plannen aangekondigd als
aanvulling op de Herziening Woningwet en wijzigingen
in het Woningwaarderingstelsel. Wat deze plannen
exact voor onze huurders en onze organisatie betekenen
is op dit moment nog onduidelijk.
Liquiditeit
We bewaken de financieringsbehoefte die voortkomt
uit de operationele, investerings- en financieringskasstromen. Om zeker te zijn dat we ook in de toekomst
kunnen beschikken over vreemd vermogen, bewaken
we daarnaast de rentedekkingsgraad. Ook minimaliseren we ons beschikbaarheidsrisico. Zo zorgen we
ervoor dat we geld kunnen blijven lenen.
Sturen op kasstromen
In 2013 voldeden we aan het criterium van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit criterium houdt in dat we de komende vijf jaar een positieve
kasstroom hebben. Hierbij gaan we uit van twee procent
aflossingsfictie. Dit betekent dat we twee procent van
onze langlopende leningenportefeuille uit de operationele kasstromen kunnen aflossen. Het WSW hanteert
deze fictie om te waarborgen dat we onze leningenportefeuille binnen vijftig jaar kunnen aflossen met de
jaarverslag 2013 | 39
positieve operationele kasstromen die we maken. Het
gemiddelde saldo van de operationele kasstroom min
de 2% aflossingsfictie over vijf jaar is positief. Hierdoor
voldoen we aan dit criterium. (zie figuur 9.1 op de
volgende pagina)
Bewaken rentedekkingsgraad
De rentedekkingsgraad geeft aan in welke mate onze
rentebetalingen gedekt worden uit de operationele
kasstromen. Onze doelstelling is een rentedekkingsgraad van minimaal 2. Daarmee bereiken we dat we
voldoende kasstromen hebben om de kwaliteit van
onze woningen op peil te houden. Het WSW hanteert de
norm van 1,4. Het WSW kijkt vooral naar onze financiële
gezondheid. Wij maken ook keuzes vanuit de kwaliteit
van ons woningbezit. Voor 2013 is de rentedekkingsgraad 1,5. (zie figuur 9.2)
Minimaliseren beschikbaarheidsrisico
Een van de doelstellingen in het treasury beleid is
het minimaliseren van het beschikbaarheidsrisico.
Dit houdt in dat voldoende faciliteiten beschikbaar dienen
te zijn om de toekomstige financieringsbehoefte af te
dekken. Op korte en lange termijn. Zowel het bewaken
van de toekomstige financieringsbehoefte als het sturen
op de operationele kasstromen en de rentedekkingsfactor
zijn belangrijk bij het sturen van de organisatie.
Solvabiliteit
Onze solvabiliteit geeft inzicht in de mate waarin wij als
corporatie aan onze toekomstige verplichtingen kunnen
voldoen. Op basis van onze huidige waarderingsgrondslagen voor de bedrijfswaarde hanteren we een ondergrens van minimaal 20% solvabiliteit. Deze wordt uiterlijk
in 2015 bereikt. De solvabiliteit bedraagt aan het einde van
2013 17,5%. In 2012 was dit 18,2%.
operationele kasstroom 2013 t/m 2018
volgens WSW uitgangspunten - 2% aflossingsfictie
100.000
operationele kasstroom
50.000
0
vereiste waarde
-50.000
-100.000
2013
2014
2015
2016
2017
2018
figuur 9.1 operationele kasstroom
rentedekkingsgraad 2013 t/m 2018
percentage
2,5
2,0
rentedekkingsgraad
(ICR)
1,5
vereist
1,0
0,5
0
2013
2014
Figuur 9.2 rentedekkingsgraad
40 | Havensteder
2015
2016
2017
2018
solvabiliteit 2013 t/m 2018
percentage
30
25
solvabiliteit
begroting
20
15
vereist (%)
10
5
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Figuur 9.3 Verloop solvabiliteit
9.2 TREASURY EN FINANCIERING
De hoofddoelstelling van treasury is de financiële continuïteit te waarborgen. De belangrijkste taakgebieden zijn:
•toegang tot de geld- en kapitaalmarkt waarborgen en
hiermee de financierbaarheid zeker stellen;
•door renterisicomanagement de invloed van schommelingen in de rente beheersen;
•het financieringsresultaat optimaliseren.
De treasury activiteiten omvatten het minimaliseren van
het beschikbaarheidsrisico, het beheersen van het renterisico en het optimaliseren van het renteresultaat.
Het beleid van de treasury activiteiten voor de komende
jaren is opgenomen in het treasury beleidsplan. Het
treasury statuut gaat onder meer in op de interne organisatie. Er zijn bijvoorbeeld regels opgenomen over
de bevoegdheden en mandatering, interne controle,
interne verantwoording en de beheersingsstructuren.
Het treasury jaarplan is de uitwerking van het treasurybeleid voor het eerstkomende jaar.
Financiering
De financieringsbehoefte wordt bepaald door het saldo
van de operationele, de (des)investeringskasstromen
en de financieringskasstromen. Dit tekort financieren
we grotendeels met langlopende WSW-geborgde
leningen. In 2013 is voor € 69,5 miljoen aan leningen
aangetrokken. Hiervan heeft € 60 miljoen betrekking
op het herfinancieringen van aflossingen op bestaande
leningen en € 9,5 miljoen op een in 2013 aangetrokken
commerciële financiering.
Liquiditeiten
Havensteder maakt prognoses van de liquiditeitenontwikkeling op maandbasis voor een periode van 24
maanden. Op basis van het financieel meerjarenplan,
waarin onder meer de kasstromen uit het meerjareninvesteringsprogramma zijn verwerkt, stelden we een
meerjarige liquiditeitenplanning op.
Rentemanagement
Op basis van de liquiditeitenplanning en het bedrijfs­
economisch renterisico voeren we een actief rentemanagement. We dekten voor 2013 het toekomstig
renterisico door rentewijzigingen en herfinancieringen gedeeltelijk af door renteswaps af te sluiten.
Renteswaps omvatten het ruilen van rentebetalingen
tussen twee partijen. Met scenarioanalyses zijn de
effecten doorgerekend wanneer een gedeelte van het
toekomstig renterisico wordt afgedekt.
jaarverslag 2013 | 41
Derivaten
Wat derivatencontracten betreft, sloot Havensteder
bewust geen Credit Support Annex (CSA’s) af. Hierdoor
is er geen liquiditeitsrisico (betalen margin calls). Wel
sloten we voor 2012 rentederivaten af met break clauses
in de toekomst (vanaf 2020). In 2013 hebben we geen
derivatencontracten afgesloten.
In september 2012 publiceerde de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) de
beleidsregels voor het gebruik van financiële derivaten
door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze
beleidsregels traden op 1 oktober 2012 in werking. Met
ingang van deze datum mogen toegelaten instellingen
uitsluitend derivatencontracten afsluiten die voldoen
aan de voorwaarden in de artikelen van de beleids­
regels. Financiële derivaten die vóór 1 oktober 2012 zijn
aangeschaft, zijn in de meeste gevallen toegestaan.
Havensteder heeft derivatencontracten die al bestonden
voor 1 oktober 2012. Deze contracten bevatten clausules
die de uitoefening van het toezicht op de toegelaten
instellingen kunnen belemmeren. In het derde en vierde
kwartaal 2013 onderhandelde Aedes (vereniging van
woningcorporaties) met de banken die derivatenposities
met de corporatiesector hebben. In algemene zin kan
worden opgemerkt dat de centrale aanpak niet tot de
gewenste resultaten heeft geleid. Daarnaast zochten de
individuele corporaties, waaronder Havensteder, in de
tweede helft van 2013 de mogelijkheden om de toezichtbelemmerende bepalingen te verwijderen uit de derivatencontracten. Aangezien we per 31 december 2013 nog
toezichtbelemmerende bepalingen in de derivatenportefeuille hebben, stelden we voor 1 maart 2014 een plan
van aanpak op. Dit plan is ingediend bij het CFV.
42 | Havensteder
Het CFV voerde in 2013 een stresstest uit bij meerdere
corporaties, ook bij Havensteder. Doel hiervan is om
actueel inzicht te krijgen in het liquiditeitsrisico van
derivatenportefeuilles bij woningcorporaties. Zowel
individueel als op sectorniveau. In de stresstest is ook
gekeken naar het volume van de contracten waarbij in
de komende vijf jaar een breakclause vervalt. Dit om
globaal te kunnen bepalen hoe groot de toekomstige
liquiditeitsrisico’s zijn voor de contracten met een breakclause. Havensteder heeft evenals voorgaande jaren
ook in 2013 voldaan aan de stresstest van het Centraal
Fonds en hoeft geen liquiditeitenbuffer ten behoeve van
de derivaten aan te houden.
9.3 KWALITATIEVE ANALYSE RESULTATEN
Onze jaarrekening 2013 is opgesteld overeenkomstig
de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Toegelaten
Instellingen voor de Volkshuisvesting. Door de manier
waarop waardeveranderingen in het woningbezit nu
worden verantwoord, zijn de operationele resultaten
over 2013 niet eenvoudig te interpreteren. In de tabel is
de resultatenrekening volgens operationele opstelling
opgenomen. Daaruit blijkt een resultaat zonder waarderingseffecten voor belasting van € 47,8 miljoen positief,
of wel € 10,6 miljoen hoger dan de begroting van € 37,2
miljoen positief.
jaarcijfers
2013
jaarcijfers
begroot
2013
verschil
267.092
266.355
737
lasten verhuur en beheeractiviteiten
-47.958
-48.830
872
lasten onderhoudsactiviteiten
-58.499
-61.466
2.967
overige directe operationele lasten exploitatie bezit
-13.451
-5.835
-7.616
netto resultaat huur exploitatie vastgoedportefeuille
147.184
150.224
-3.040
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
-2.681
-2.347
-333
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
10.187
5.341
4.845
11.536
winst- en verliesrekening geconsolideerd (x € 1.000),
operationele indeling
huuropbrengsten
2.359
-9.176
-4.888
-4.451
-437
netto resultaat overige activiteiten
-27.168
-22.571
-4.597
saldo financiële baten en lasten
-77.322
-79.852
2.620
resultaat zonder waarderingseffecten voor belastingen
47.761
37.168
10.594
onrendabele investeringen
netto resultaat leveringen en diensten
tabel 9.4 overzicht bedrijfswaarde
In dit resultaat is een aantal bijzondere posten
opgenomen:
•projectresultaten/onrendabels + € 11,2 miljoen
•voorziening debiteuren
- €   2,5 miljoen
•reservering incassokosten
- €   3,9 miljoen
•voorziening reorganisatie
- €   6,7 miljoen
•saneringssteun
- €   1,6 miljoen
•verhuurderheffing
- €   0,7 miljoen
•onvoorzien/on hold
+ €   4,3 miljoen
Per saldo bedragen deze bijzondere posten + € 0,1
miljoen. Buiten deze bijzondere posten wordt het resultaat positief beïnvloed door hogere huuropbrengsten,
lagere lasten verhuur en beheer, lagere onderhoudslasten, lagere rentelasten en een beter resultaat uit
woningverkopen. Dit zijn ook de lijnen die we voor
Havensteder 2.0 hebben uitgezet.
jaarverslag 2013 | 43
Bijlage 1 : verbindingen jaarverslag 2013
Havensteder kent een aantal verbindingen. Denk hierbij
aan dochterondernemingen, deelnemingen in andere
rechtspersonen en overige verbindingen, waarbij
sprake is van bestuurlijke en/of financiële banden met
rechtspersonen. Deze bijlage biedt inzicht in de werkzaamheden en financiële situatie van verbindingen.
Naast vermelde verbindingen participeert Havensteder
in enkele honderden VvE’s.
Com·wonen FBI
a.
naam/rechtsvorm
Com·wonen FBI / B.V.
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
28 december 2007
d.
duur overeenkomst
onbeperkt
e.
doelstelling
Met name beleggen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen; verstrekken van zekerheden, waaronder garanties en
hypotheken
f.
aandeelhouders
Havensteder 100%
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
€ 18.000 (ultimo 2013)
h.
schuldverhoudingen met participanten
€ 12.141 (ultimo 2013)
n.v.t. (ultimo 2013)
i.
verstrekte garanties participanten
j.
eigen vermogen verbinding
€ 12.096 (ultimo 2013)
k.
omzet verbinding
nihil (2013)
l.
resultaat verbinding
-/- € 45 (ultimo 2013)
m.
werkzaamheden en overige informatie
in de B.V. vinden geen activiteiten plaats
Durban Rotterdam Housing Project
a.
naam/rechtsvorm
Durban Rotterdam Housing Project / stichting
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
25 januari 1999
d.
duur overeenkomst
Leningsovereenkomst liep t/m 31 december 2011
e.
doelstelling
Bijdragen leveren aan de opbouw van sociale volkshuisvesting in
Durban (gemeente eThekwini), de Zuid-Afrikaanse zusterstad van
Rotterdam; vindt plaats d.m.v. ondersteuning van een lokale woningcorporatie met onder andere laagrentende medefinanciering van
woningprojecten via een kredietfaciliteit
f.
bestuurders
Natuurlijke personen, gerelateerd aan gemeente Rotterdam, woningcorporaties, bouwsector
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
n.v.t. (ultimo 2013)
h.
schuldverhoudingen met participanten
Havensteder heeft een lening uitstaan van € 476.469, waarvan de volledige hoofdsom al eerder is afgewaardeerd. Tot en met 2013 is ongeveer
80% van de oorspronkelijke lening alsnog afgelost. Het schuldrestant
van de lening wordt afgelost in 2014.
i.
verstrekte garanties participanten
n.v.t. (ultimo 2013)
j.
eigen vermogen verbinding
€ 78.000 (ultimo 2013)
k.
omzet verbinding
€ 122.000 (2013)
l.
resultaat verbinding
€ 80.000 (2013)
44 | Havensteder
m.
werkzaamheden en overige informatie
Corporatie First Metro (Durban) had per 31-12-2011 de volledige
hoofdsom van de oorspronkelijke lening nog niet terugbetaald. Tot en
met 2013 is ongeveer 80% van de oorspronkelijke lening alsnog afgelost. Het schuldrestant van de lening wordt afgelost in 2014.
Om kennis- en personeelsuitwisseling voor medewerkers van First
Metro mogelijk te maken, heeft een aantal corporaties besloten om 5%
van hun leningsbedrag niet meer op te eisen. Zo heeft Havensteder tot
en met 2013 € 373.000 ontvangen: ongeveer 80% van het oorspronkelijke leningsbedrag, zijnde € 393.000 verminderd met € 20.000 (5%)
Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond
a.
naam/rechtsvorm
Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond / stichting
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
22 januari 2005
c.
oprichtingsdatum
d.
duur overeenkomst
Ontbonden 26 november 2013
e.
doelstelling
Bemiddelen bij huisvesting van en zorgdragen voor woontoezicht op
bijzondere doelgroepen in de stadsregio Rotterdam
f.
bestuurders
Woonstad Rotterdam, Havensteder, natuurlijk persoon
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
n.v.t. (ultimo 2013)
h.
schuldverhoudingen met participanten
n.v.t. (ultimo 2013)
i.
verstrekte garanties participanten
n.v.t. (ultimo 2013)
n.v.t. (ultimo 2013)
j.
eigen vermogen verbinding
k.
omzet verbinding
nihil (2013)
l.
resultaat verbinding
nihil (2013)
m.
werkzaamheden en overige informatie
De stichting is ontbonden in 2013. Woonstad Rotterdam vervult de
functie van bewaarder van boeken en bescheiden
Hofbogen
a.
naam/rechtsvorm
Hofbogen / B.V.
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
22 december 2005
d.
duur overeenkomst
onbeperkt
e.
doelstelling
Na het afscheid van NS van het Hofpleinspoortracé in Rotterdam
zorgdragen voor een nieuwe toekomst voor het monumentale complex;
leefbaarheid verbeteren en wijkkracht rond het tracé versterken door
het bieden van kansen aan gewenste bedrijvigheid onder en eventueel
op de spoorbogen en in stations; exploitatie van bedrijfsruimten in het
complex
f.
aandeelhouders
Havensteder 50%, Vestia 50%
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
€ 3.618.000 (ultimo 2012)
h.
schuldverhoudingen met participanten
€ 950.000 (ultimo 2012)
i.
verstrekte garanties participanten
Aandeelhouders hebben een cashflow- en terugbetalingsgarantie afgegeven ten behoeve van de hypothecaire banklening en de door de
aandeelhouders verstrekte leningen zijn hierbij achtergesteld (ultimo 2012)
j.
eigen vermogen verbinding
-/- € 2.548.662 (ultimo 2012)
k.
omzet verbinding
€ 650.936 (2012)
l.
resultaat verbinding
-/- € 3.545.068 (2012)
m.
werkzaamheden en overige informatie
Verhuur van bedrijfsruimten; renovatie station Hofplein; er bestaat een
ontwikkelrisico voor de plannen met de bovenkant van de bogen en een
investeringsrisico dat afhankelijk is van de ambitie van de plannen voor
het hele object
jaarverslag 2013 | 45
I Tech You
a.
naam/rechtsvorm
I Tech You Rotterdam / Stichting
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
19 juni 2012
d.
duur overeenkomst
onbeperkt
e.
doelstelling
Bevorderen bij de jeugd van belangstelling voor techniek in het algemeen en technische studies in het bijzonder zowel in regionale als
globale zin
f.
bestuurders
Natuurlijke personen en Havensteder
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
n.v.t. (ultimo 2013)
h.
schuldverhoudingen met participanten
€ 6.500 (ultimo 2013)
i.
verstrekte garanties participanten
n.v.t. (ultimo 2013)
j.
eigen vermogen verbinding
€ 169 (ultimo 2013)
k.
omzet verbinding
€ 121.230 (ultimo 2013)
l.
resultaat verbinding
€ 169 (ultimo 2013)
m.
werkzaamheden en overige informatie
Het opzetten en in stand houden van een high tech paviljoen, het
verkrijgen van subsidies en het werven van fondsen en giften
Combinatie Pompenburg
a.
naam/rechtsvorm
Combinatie Pompenburg / v.o.f.
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
10 juli 2012
d.
duur overeenkomst
Tot de realisatie van haar doel is bereikt en alle verplichtingen ter zake
zijn nagekomen
e.
doelstelling
Het gezamenlijk en voor gemeenschappelijke rekening van Partijen:
a.het beheren van de onroerende zaken en ontwikkelingsrechten in het
Plangebied die de Vennootschap (in eigendom) heeft verkregen
b.uitvoering geven aan de Overeenkomst Ontwikkelingsrecht
Pompenburg indien en zodra de marktomstandigheden dat toelaten
f.
vennoten
Ontwikkelings- en Bouwcombinatie Hofplein V.O.F. (50%)
Stichting Vestia Groep (25%)
Stichting Havensteder (25%)
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
•
€ 745.883
•3 percelen grond aan de Couwenburg, kadastraal bekend gemeente
Rotterdam, sectie AD, nrs 473, 792 en 794, met bijbehorende ontwikkelingsrechten verkregen door vennoten in 2008 voor € 500.000
h.
schuldverhoudingen met participanten
schuld aan Vestia € 47.705
schuld aan Havensteder € 22.398
i.
verstrekte garanties participanten
n.v.t. (ultimo 2013)
j.
eigen vermogen verbinding
€ 581.365 (ultimo 2013)
k.
omzet verbinding
n.v.t. (2013)
l.
resultaat verbinding
€ 146.047 (2013)
m.
werkzaamheden en overige informatie
Werkzaamheden conform doelstelling.
Overig: Inmiddels heeft de Belastingdienst het in 2013 ingediende
verzoek om teruggaaf van omzetbelasting gehonoreerd en aangegeven,
dat voor een bedrag van € 151.468 teruggaaf wordt verleend (inclusief
€ 15.714 heffingsrente over het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31
december 2012)
46 | Havensteder
Stadsherstel Historisch Rotterdam
a.
naam/rechtsvorm
Stadsherstel Historisch Rotterdam / N.V.
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
9 oktober 1980
d.
duur overeenkomst
onbeperkt
e.
doelstelling
Op maatschappelijk en economisch verantwoorde wijze behouden
en exploiteren van monumentale en beeldbepalende gebouwen in
Rotterdam e.o.
f.
aandeelhouders
78 aandeelhouders (ultimo 2012); Havensteder bezit 1,1% van
de aandelen
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
€ 12.279.739 (ultimo 2012)
h.
schuldverhoudingen met participanten
n.v.t. (ultimo 2012)
i.
verstrekte garanties participanten
n.v.t. (ultimo 2012)
j.
eigen vermogen verbinding
€ 13.388.307 (ultimo 2012)
k.
omzet verbinding
€ 1.566.688 (2012)
l.
resultaat verbinding
€ 270.865 (2012)
m.
werkzaamheden en overige informatie
Diverse verwervings-, herbestemmings-, restauratie- en onderhoudsactiviteiten historische panden in Rotterdam; uitbreiding aandelenkapitaal
met € 322.858 via stockdividend 2010
Stadsvastgoed
a.
naam/rechtsvorm
Stadsvastgoed / N.V.
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
5 oktober 1989
d.
duur overeenkomst
onbeperkt
e.
doelstelling
Bijdrage leveren aan de verbetering van woningen in kwetsbare
buurten binnen de Rotterdamse regio; meer specifiek via het verwerven
van in slechte staat verkerende panden, deze verbeteren en weer
verkopen aan met name aan eigenaar-bewoners
f.
aandeelhouders
BAM Woningbouw 2,4%
Bank Nederlandse Gemeenten 4,3%
Havensteder 39,2%
gemeente Rotterdam 14,9%
Vestia/Stadswonen 19,6%
(nota bene: 19,6% aandelen ingekocht/nog niet ingetrokken)
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
€ 10.827.768 (ultimo 2013)
h.
schuldverhoudingen met participanten
€ 790.347 (ultimo 2013)
i.
verstrekte garanties participanten
Aandeelhouders stonden gezamenlijk, ieder op grond van de relatieve omvang van hun aandelenbelang, garant voor de nakoming van
verplichtingen van Stads Vastgoed op grond van de financieringsovereenkomst of op grond van welke overeenkomst dan ook met de Bank;
omdat Stads Vastgoed er niet in is geslaagd om het saldo van de rekening-courant per 31 december 2013 af te lossen, zijn de aandeelhouders
in januari 2014 aangesproken op de door hen afgegeven borgstelling
j.
eigen vermogen verbinding
-/- € 1.257.267.670 (ultimo 2013)
k.
omzet verbinding
€ 1.979.184 (2013)
l.
resultaat verbinding
-/- € 2.038.295 (2013)
m.
werkzaamheden en overige informatie
De activiteiten zijn in de periode 2010-2013 afgebouwd; de totale restportefeuille is in november 2013 verkocht en de levering hiervan heeft
in januari 2014 plaatsgevonden. Opheffing volgt in het tweede kwartaal
van 2014
jaarverslag 2013 | 47
Verolme Boulevard
a.
naam/rechtsvorm
Verolme Boulevard / B.V.
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
28 december 2007
d.
duur overeenkomst
onbeperkt
e.
doelstelling
Verkrijgen, vervreemden, bezwaren, beheren, ontwikkelen, renoveren,
in stand houden, verhuren, exploiteren, realiseren, verkopen van
onroerende zaken. Deze activiteiten hebben betrekking op de Verolmeen YVC-locatie, een ontwikkellocatie voor woningbouw in Rotterdam/
Ridderkerk
f.
aandeelhouders
Dura Vermeer Bouw Rotterdam (DVBR) 33%
Havensteder 67%
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
€ 21.468.204 (ultimo 2012)
h.
schuldverhoudingen met participanten
€ 7.164.453 achtergestelde lening van DVBR (ultimo 2013); kortlopende
schulden aan Havensteder € 2.019.777 (ultimo 2013); kortlopende
schulden aan DVBR € 1.777.324 (ultimo 2013)
n.v.t. (ultimo 2013)
i.
verstrekte garanties participanten
j.
eigen vermogen verbinding
€ 21.453.558 (ultimo 2013)
k.
omzet verbinding
€ 1.171.146 (2013)
l.
resultaat verbinding
-/- € 32.646 (2013)
m.
werkzaamheden en overige informatie
Bezit van ca. 18,5 ha bedrijfsterrein in Rotterdam/Ridderkerk, omvattende een voormalige scheepswerf, met buitendijks terrein, kades
en haven; tijdelijk verhuurd; op termijn ontwikkeling van circa 1.500
woningen
VVE 010
a.
naam/rechtsvorm
VvE 010 / stichting
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
20 januari 2009
d.
duur overeenkomst
onbeperkt
e.
doelstelling
Ondersteunen, reactiveren, stimuleren, adviseren van verenigingen
van eigenaars van appartementencomplexen; om onderhoudsachterstanden weg te werken, zogenaamde ‘slapende verenigingen’ tot leven
te wekken en te komen tot doelmatig en efficiënt beheer en exploitatie,
gericht op langdurige instandhouding van beheerde gebouwen
f.
bestuurders
gemeente Rotterdam, Woonstad Rotterdam, Woonbron, Havensteder
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
€ 1.656.875 (ultimo 2013)
h.
schuldverhoudingen met participanten
n.v.t. (ultimo 2013)
i.
verstrekte garanties participanten
n.v.t. (ultimo 2013)
j.
eigen vermogen verbinding
€ 232.245 (ultimo 2013)
k.
omzet verbinding
€ 309.626 (2013)
l.
resultaat verbinding
-/- € 254.365 (2013)
m.
werkzaamheden en overige informatie
Eind 2013 een beheerportefeuille van circa 180 VvE’s, waarvan 120
VvE’s uit de projectmatige aanpak
48 | Havensteder
WOM Mathenesserkwartier
a.
naam/rechtsvorm
WOM Mathenesserkwartier / B.V.
b.
vestigingsplaats
Rotterdam
c.
oprichtingsdatum
27 januari 2004
d.
duur overeenkomst
onbeperkt
e.
doelstelling
In het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn door
verwerven, verbeteren en exploiteren van panden als
WijkOntwikkelingsMaatschappij in het Mathenesserkwartier (Rotterdam
West)
f.
aandeelhouders
Gebr. Verschoor 33 1/3 %
Woonbron 33 1/3 %
Havensteder 33 1/3 %
g.
ingebracht kapitaal-agio participanten totaal
€ 2.670.000 (ultimo 2012)
h.
schuldverhoudingen met participanten
n.v.t. (ultimo 2012)
i.
verstrekte garanties participanten
n.v.t. (ultimo 2012)
j.
eigen vermogen verbinding
€ 3.005.542 (ultimo 2012)
k.
omzet verbinding
€ 572.472 (2012)
l.
resultaat verbinding
€ 99.509 (2012)
m.
werkzaamheden en overige informatie
Het bezit van de WOM omvat panden met een totale boekwaarde van
€ 7,9 miljoen (ultimo 2012); voornemen is om de WOM binnen enkele
jaren te beëindigen
jaarverslag 2013 | 49
bijlage 2: kengetallen
vastgoed in exploitatie
woongelegenheden
bedrijfsruimten, garages e.d.
totaal aantal vhe’s
onderhoud vastgoed
2013
2012
45.087
45.003
5.401
5.161
50.488
50.164
2013
2012
reparatieonderhoud totaal
14.339
16.742
mutatieonderhoud totaal
11.258
9.017
planmatig onderhoud totaal
18.109
25.470
overig onderhoud totaal
14.101
13.291
totaal onderhoud
57.807
64.521
aantal vhe’s
45.087
50.164
onderhoud per vhe
1.282
1.286
prijs/kwaliteit vastgoed
2013
2012
gemiddeld aantal punten woningwaardering
127,0
gemiddelde netto huur woningen per maand
477,00
461,00
3,76
3,61
D
D
gemiddelde prijs per punt
gemiddeld energielabel woningen
verhuur vastgoed
127,5
2013
7,85
2012
verhuringen in % van totaal woningbezit
leegstandsderving in % jaarhuur
3,67
3,41
huurachterstand huidige huurders in % jaarhuur
2,18
2,20
huurachterstand vertrokken huurders in % jaarhuur
2,21
2,01
balans / verlies- en winstrekening
eigen vermogen (bedrijfswaarde) totaal
2013
403.022
6,13
2012
480.601
33.742
48.952
huren totaal
267.092
255.303
jaarresultaat totaal
- 45.660
- 55.918
2013
2012
voorzieningen totaal
financiële continuïteit
solvabiliteit in %
rentabiliteit totaal vermogen in %
rentabiliteit eigen vermogen (voor belasting) in %
rentabiliteit vreemd vermogen in %
liquiditeit (current ratio) in %
cash flow per verhuureenheid in €
eigen vermogen per verhuureenheid in €
50 | Havensteder
15,9
18,2
1,5
1,8
-10,0
-11,4
4,0
4,3
0,3
0,5
799
582
7.983
9.581
jaarverslag 2013 | 51
Inhoud
Jaarstukken 2013
Jaarrekening 2013
Geconsolideerde jaarrekening 2013
Geconsolideerde balans 31 december 2013
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening 2013
Enkelvoudige balans 31 december 2013
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
Overige gegevens
Bijlagen
52 | Havensteder
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013
Geconsolideerde balans
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
jaarverslag 2013 | 53
Geconsolideerde balans (voor resultaatbestemming) (x € 1.000)
activa
ref.
31-12-2013
31-12-2012
vaste activa
materiële vaste activa
1
bedrijfsmiddelen
sociaal vastgoed in exploitatie
1.1
1.866.418
2.032.179
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.2
3.927
4.841
(on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.3
31.006
34.110
vastgoedbeleggingen
commercieel vastgoed in exploitatie
1.4
439.056
368.391
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.5
84.066
72.961
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.6
3.893
12.156
2.428.366
2.524.638
financiële vaste activa
2
andere deelnemingen
2.1
1.148
1.110
latente belastingvorderingen
2.2
37.121
40.315
leningen ug
2.3
5.023
457
43.292
41.882
2.471.658
2.566.520
totaal vaste activa
vlottende activa
voorraden
3
vastgoed bestemd voor verkoop
3.1
17.882
30.697
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
3.2
21.233
24.581
overige voorraden
3.3
5.066
4.964
44.181
60.242
0
0
onderhanden projecten
vorderingen
4
5
huurdebiteuren
5.1
2.520
5.892
gemeenten
5.2
195
407
belastingen en premies sociale verzekeringen
5.3
0
4.561
overige vorderingen
5.4
4.994
4.960
overlopende activa
5.5
4.229
4.235
11.938
20.055
962
1.302
57.081
81.599
2.528.739
2.648.119
liquide middelen
totaal vlottende activa
totaal activa
54 | Havensteder
6
ref.
31-12-2013
31-12-2012
groepsvermogen
7
403.022
480.601
egalisatierekening
8
654
695
9.1
24.371
44.245
voorziening reorganisatiekosten
9.2
6.700
495
voorziening deelneming
9.3
2.000
0
overige voorzieningen
9.4
671
4.212
33.742
48.952
passiva
voorzieningen
voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
langlopende schulden
9
10
leningen overheid
10.1
57.520
72.699
leningen kredietinstellingen
10.2
1.742.028
1.759.370
verplichtingen verkoop onder voorwaarden
10.3
81.710
69.435
10.4
6.565
6.548
1.887.823
1.908.052
overige schulden
kortlopende schulden
11
schulden aan kredietinstellingen
11.1
127.878
120.896
schulden aan leveranciers
11.2
14.415
20.615
schulden aan groepsmaatschappijen
11.3
1.502
1.247
belastingen en premies sociale verzekeringen
11.4
3.778
6.634
schulden ter zake van pensioenen
11.5
542
416
11.6
55.383
60.011
203.498
209.819
2.528.739
2.648.119
overlopende passiva
totaal passiva
jaarverslag 2013 | 55
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 (gecombineerd model) (x € 1.000)
ref.
2013
2012
huuropbrengsten
15
267.092
255.303
opbrengst servicecontracten
16
20.935
18.372
lasten servicecontracten
17
-25.823
-23.871
lasten verhuur en beheeractiviteiten
18
-47.958
-49.563
lasten onderhoudsactiviteiten
19
-58.499
-65.770
overige directe operationele lasten exploitatie bezit
20
-13.451
-8.084
afschrijvingen vastgoed in exploitatie
21
-148.629
-137.596
-6.333
-11.209
netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
22
4.972
4.838
uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief organisatiekosten
23
-7.653
-7.445
-2.681
-2.607
netto resultaat verkocht vastgoed in ontw ikkeling
verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
24
21.197
8.427
verkoopkosten inclusief organisatiekosten
25
-4.418
-3.289
boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
26
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
-6.592
-2.981
10.187
2.158
-10.683
overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
27
2.359
gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving
28
58.533
57.957
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
29
4.293
12.645
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
30
-2.547
-2.120
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden
31
124
747
62.762
58.546
592
824
waardeveranderingen vastgoedportefeuille
opbrengsten overige activiteiten
-
-
32
592
824
kosten overige activiteiten
netto resultaat overige activiteiten
overige organisatiekosten
33
-20.235
-10.935
leefbaarheid
34
-7.526
-9.624
waardeveranderingen van financiele vaste activa en van verplichtingen
35
-503
-321
rentebaten en soortgelijke opbrengsten
36
647
154
rentelasten en soortgelijke kosten
37
-77.376
-82.005
saldo financiele baten en lasten
-77.232
-82.172
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-40.465
-55.018
belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
38
-3.234
-939
resultaat deelnemingen
39
-1.962
39
-45.660
-55.918
-
-
-45.660
-55.918
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
buitengewoon resultaat na belastingen
resultaat na belastingen
56 | Havensteder
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (x € 1.000)
ontvangsten van huurders
ontvangsten van subsidiegevers
290.652
277.190
824
6.467
3.990
297.119
282.004
betalingen aan werknemers
27.374
26.729
betalingen aan leveranciers onderhoud
65.664
63.249
ontvangsten van overige
betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
19.716
17.883
betalingen aan overige
66.008
62.547
178.762
170.408
118.357
111.596
kasstroom uit bedrijfsoperaties
-463
-156
78.457
82.519
77.994
82.363
kasstroom uit operationele activiteiten
40.363
29.233
investeringen in materiële vaste activa
-49.923
-85.856
desinvesteringen materiële vaste activa
ontvangen interest
betaalde interest
35.416
31.997
investeringen in financiële vaste activa
-
-250
desinvesteringen financiële vaste activa
-
852
-14.507
-53.257
9.500
-
kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
ontvangsten uit kortlopende schulden
ontvangsten uit langlopende schulden
60.000
171.090
aflossingen van langlopende schulden
-85.554
-167.587
-16.054
3.503
9.802
20.521
liquide middelen per 1-1
-34.328
-13.807
liquide middelen per 31-12
-24.526
-34.328
9.802
-20.521
31-12-2013
1-1-2013
kasstroom uit financieringsactiviteiten
mutatie liquide middelen
liquiditeitsverloop
toe-of afname liquide middelen
Specificatie saldo 31-12
ing (huurrekening)
ing (betaalrekening)
liquide middelen
overig
5.349
76.878
-30.798
-112.508
962
1.302
-39
0
-24.526
- 34.328
jaarverslag 2013 | 57
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
Algemene grondslagen voor de opstelling van de
geconsolideerde jaarrekening
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode
1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle
bedragen zijn x € 1.000 tenzij anders vermeld.
Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening van Havensteder is
opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer
sociale-huursector (Bbsh). Dit besluit schrijft voor om
Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, onder voorbehoud van
enkele specifieke uitzonderingen. Ook is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de Richtlijn
645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, die de
Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft uitgegeven.
Deze richtlijn is in 2011 herzien. Havensteder past deze
herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe.
De waardering van activa en passiva en de bepaling
van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. De activa en passiva worden gewaardeerd
volgens het kostprijsmodel, tenzij bij de desbetreffende
grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt
vermeld.
Baten en lasten rekenen we toe aan het jaar waarop
ze betrekking hebben. Winsten nemen we slechts op
voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd.
Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong
vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in
acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Continuïteit
Op 14 februari 2013 heeft de Tweede Kamer ingestemd
met het Woonakkoord. Hierin zijn plannen opgenomen
voor de woningmarkt in Nederland. De verhuurderheffing en het verhogen van huren boven inflatie zijn
daarmee geformaliseerd, met enkele andere maat­
regelen. De verwachte opbrengsten uit huurverhoging
zijn de komende jaren niet toereikend om de heffing
te voldoen. Daarbij zijn de opbrengsten uit huurverhoging niet meer beschikbaar voor investeren in onze
woningen. Dat dwingt ons om de koers te verleggen.
In 2013 hebben wij dan ook plannen aangekondigd om
terug te gaan naar de kerntaken en de organisatie om te
vormen naar een robuuste en slagvaardige woningcorporatie die in staat is om haar noodzakelijke activiteiten
uit te voeren vanuit een solide financiële positie. Dit is
onder meer gepaard gegaan met een inkrimping van de
organisatie vanaf 1 april 2014. We staan voor de uitdaging om onze beheer- en onderhoudslasten omlaag te
brengen. Tegelijkertijd zullen we gebruik maken van
58
|
Havensteder
de huurruimte die de wetgever biedt. Ook richten we
de portefeuille nog meer in op onze primaire doelgroep. Dat betekent dat we woningen zullen afstoten
om leningen af te lossen en om middelen vrij te maken
die we investeren in de kwaliteit van ons bezit. Onze
stuurbaarheid toont zich in het realiseren van de kostenbesparingen en de samenhang tussen verkopen en
investeren: ‘Eerst verdienen, dan uitgeven’. Toegang
tot financiering is dan geborgd. Zo worden we een
toekomstbestendig Havensteder.
Grondslagen voor de consolidatie
De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen
en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van
de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen
van derden in het vermogen en in het resultaat van de
groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uiting gebracht.
De financiële gegevens van Verolme Boulevard BV
(joint venture) zijn proportioneel (voor een evenredig
deel) in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen
onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en
transacties.
De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen
rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden
de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd
tegen de in de consolidatie begrepen rechtspersonen en
vennootschappen:
Proportioneel geconsolideerd
Verolme Boulevard BV, te Rotterdam (66,67% belang)
projectontwikkeling. In de aandeelhoudersovereenkomst is opgenomen dat beide aandeelhouders tot het
moment dat uit de eerste fase van het project, opbrengsten zullen worden gegenereerd elk voor een gelijk deel
risico dragen.
Niet geconsolideerd
Overige deelnemingen, gewaardeerd op
nettovermogenswaarde
Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier
BV, te Rotterdam (33,33% belang) projectontwikkeling
Hofbogen BV, te Rotterdam (50,0% belang) projectontwikkeling, omdat deze van te verwaarlozen betekenis is.
Stadsvastgoed NV, te Rotterdam (39,18% belang)
projectontwikkeling
Stadsherstel Historisch Rotterdam NV, te Rotterdam
(1,10% belang)
Com·wonen FBI BV (100% belang) te Rotterdam wordt
niet geconsolideerd, omdat deze van te verwaarlozen
betekenis is.
Combinatie Pompenburg V.O.F. (25% belang) te
Rotterdam opgericht 10 juli 2012 wordt niet geconsolideerd, omdat deze van te verwaarlozen betekenis is.
Havensteder heeft de volgende verbindingen (allen te
Rotterdam):
Stichting VvE-010
Stichting Durban Rotterdam Housing Project
Stichting Flexibel Wonen (ontbonden per 26-11-2013)
Deze verbindingen worden niet geconsolideerd, omdat
geen sprake is van een economische eenheid.
Geconsolideerde grondslagen voor de waardering van
activa en passiva
Activa en passiva worden, indien niet anders vermeld,
gewaardeerd tegen nominale waarde.
Transacties verbonden partijen
Met de meeste deelnemingen heeft Havensteder naast
een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij
we producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen afnemen of uitbesteden. Deze transacties
zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele
afspraken, waarbij marktconforme condities zijn
overeengekomen.
1. MATERIËLE VASTE ACTIVA
1.1 SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE
Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie
geclassificeerd als bedrijfsmiddel
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met
een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed.
De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijs­
niveau dat de minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties jaarlijks vaststelt. In 2013 bedraagt
deze grens € 681,02 (2012: € 664,66).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat
is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijsinstellingen en culturele
instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op
de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking
van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Havensteder kwalificeert het sociaal vastgoed als
bedrijfsmiddel, aangezien wij een beleid hebben dat
is gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke
taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
Grondslag waardering als bedrijfsmiddel en
waardering tegen actuele waarde gebaseerd op
bedrijfswaarde
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd
tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de
kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de
investering. De indeling naar kasstroomgenererende
eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Havensteder
kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende
eenheden, omdat deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en daarmee de basis voor haar vastgoed­sturing
vormt. De reële waarde stellen we afhankelijk van de
voorgenomen bestemming van de complexen. De
onroerende zaken kunnen we voor langere of kortere
termijn voor verhuur aanhouden.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke
en onderbouwde veronderstellingen. Zij geven de
beste schatting van de directie weer van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn
gedurende de resterende levensduur van het actief.
De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode
van vijf jaar. Dit is onder voorbehoud van de verwachte
kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige
contracten met een werkingsduur van meer dan vijf
jaar. Het onderhoud is voor 2014-2015 gebaseerd op
het bestaande beleid. Vanaf 2016 gaat Havensteder
over naar de VEX-norm (met differentiatie naar bouwjaar en type) voor eenheden die niet in een VvE zitten.
Voor VvE-onderhoud rekenen we met de bedragen uit
de VvE-begroting plus een bedrag voor verhuurdersonderhoud. Voor de totale portefeuille rekenen we met
de gemiddelde norm van € 1.150,- (prijspeil 2013) per
woning. Dit is doorgevoerd voor de gehele planningsperiode. Voor latere jaren gaan we uit van de verwachte
gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging,
rente en ook genormeerde lastenniveaus.
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het
actief, worden geactiveerd.
Afschrijvingen berekenen we over de bedrijfswaarde. De
bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond,
opstal en overige componenten. Over het aandeel van
de grond schrijven we niet af. De afschrijvingen baseren
we op de geschatte economische levensduur per
component en worden berekend op basis van een vast
percentage van de verkrijgingsprijs.
jaarverslag 2013 | 59
De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in
exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het
eigen vermogen verwerkt in een reserve ongerealiseerde herwaardering. De hierop volgende jaarlijkse
waardeveranderingen verwerken we als volgt in de
jaarrekening:
• Een waardevermeerdering van een complex onder
het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten
gunste van de reserve ongerealiseerde herwaardering
gebracht. Dit geldt niet voor een complex waarvan in
het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie verwerken we waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief
resultaat in de winst-en-verliesrekening, voor zover dit
een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij merken we op dat de terugneming
nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou
zijn, als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn
verantwoord.
• Een waardevermindering van een complex onder het
sociaal vastgoed brengen we in beginsel ten laste
van het resultaat. Als echter een reserve ongerealiseerde herwaardering voor dit complex gevormd is,
brengen we de waardevermindering direct ten laste
van de reserve ongerealiseerde herwaardering tot
het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende
complex in de reserve ongerealiseerde herwaardering
is opgenomen.
1.2 SOCIAAL VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD
VOOR EIGEN EXPLOITATIE
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als bedrijfsmiddel betreft complexen in aanbouw
ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als
sociaal vastgoed. De complexen in aanbouw waarderen
we tegen verkrijgingsprijs en - indien van toepassing - verminderd met subsidies, eventuele overige
opbrengsten en een eventuele bijzondere waardevermindering wanneer de bedrijfswaarde van de na oplevering te verhuren objecten lager is dan de verwachte
stichtingskosten. Deze bijzondere waardevermindering (de onrendabele top) verantwoorden we bij het
aangaan van de feitelijke verplichting als verlies in de
winst-en-verliesrekening.
De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat op grond van
voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een
bijzondere waardevermindering op grond van te dekken
60 | Havensteder
stichtingskosten. Ingenomen grondposities verwerken
we onder deze post tegen verkrijgingsprijs, bijkomende
kosten en - indien van toepassing - verminderd met
bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening
vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
De geactiveerde rente berekenen we tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen, mits
deze onroerende en roerende zaken in ontwikkeling niet
verlieslatend zijn.
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan
de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling,
dan waarderen we de onroerende zaak op nihil. Ook
nemen we een voorziening aan de creditzijde van de
balans op.
De investeringen in complexen in ontwikkeling die de
fase van haalbaarheidsonderzoek (nog) niet hebben
doorlopen zijn ten laste van het resultaat gebracht.
Uitzondering zijn de investeringen met betrekking tot
de grondpositie. Ingenomen grondposities verwerken
we onder deze post tegen aanschafprijs en bijkomende
kosten, mits op basis van haalbaarheidsberekeningen is
aangetoond dat we deze historische kosten op termijn
kunnen terugverdienen. Rentetoerekening vindt eerst
plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten
verantwoorden we het aandeel van de koopobjecten.
Voor zover de koopobjecten zijn verkocht, gebeurt dit
onder de post onderhanden projecten. Voor zover de
koopobjecten nog niet zijn verkocht, gebeurt dit onder
de voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop. Het aandeel huurwoningen verantwoorden we
onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling.
Aangegane verplichtingen zijn vermeld bij de niet in de
balans opgenomen verplichtingen.
1.3 (ON)ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE
EXPLOITATIE
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie waarderen we op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs. Dit vindt plaats onder
aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare
activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe
opbrengstwaarde.
De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire
systeem.
De gehanteerde afschrijvingstermijnen van desbetreffende investeringen zijn:
Eigen panden:
Verbouwing kantoren eigen panden:
Verbouwing kantoren huurpanden looptijd
contract met maximum:
Inventaris:
Automatisering:
Vervoersmiddelen:
Op vastgoedbeleggingen schrijven we niet af.
Financiering vormt geen onderdeel van de berekening
van de marktwaarde in verhuurde staat.
50 jaar
10 jaar
10 jaar
5 jaar
3-5 jaar
5 jaar
Investeringen in het jaar activeren we aan het einde van
het jaar en de afschrijvingen vinden plaats in het eerstvolgende jaar.
1.4 COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE
Grondslag commercieel vastgoed in exploitatie
geclassificeerd als vastgoedbelegging:
Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie
met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het
bedrijfsonroerend goed (BOG) en het overig commercieel vastgoed. Havensteder kwalificeert het commercieel vastgoed als vastgoedbelegging, aangezien dit
onroerende zaken betreft die worden aangehouden
om huuropbrengsten, waardestijgingen of beiden te
realiseren.
Grondslag waardering als vastgoedbelegging en
waardering tegen actuele waarde gebaseerd op
marktwaarde in verhuurde staat:
Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde
staat maakt Havensteder gebruik van het IPD/Ortec
rekenmodel d.m.v. een netto contante waarde berekening (Discounted Cash Flow (DCF)). Dit betekent dat we
voor een toekomstige periode van 15 jaar de inkomsten
en uitgaven zo goed mogelijk schatten en dat we deze
aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ maken
naar het heden. Daarnaast bepalen we een eindwaarde
na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Input parameters stellen we vast in samenspraak met externe taxateurs en gevalideerd door IPD. Het inschatten van kosten
en opbrengsten doen we aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren
is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit
blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden
is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop
van individuele woningen wordt overgegaan. De
hoogste van de twee scenario’s bepaalt de uiteindelijke
marktwaarde in verhuurde staat.
1.5 ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER
VOORWAARDEN
Onroerende zaken die in het kader van een regeling
Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen
aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een
terugkoopverplichting kent, merken we aan als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken
waarderen we tegen actuele waarde: de met de koper
overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en
daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de
in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde
nemen we aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting op. Deze terugkoopverplichting
waarderen en toetsen we jaarlijks aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de
contractvoorwaarden.
1.6 COMMERCIEEL VASTGOED IN ONTWIKKELING
BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in
aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen
in aanbouw waarderen we tegen verkrijgingsprijs
en - indien van toepassing - verminderd met subsidies, eventuele overige opbrengsten en een eventuele
bijzondere waardevermindering. Het verschil tussen
de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object
of Discounted Cash Flow methode van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten bepaalt de bijzondere
waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering (de onrendabele top) verantwoorden we bij het
aangaan van de feitelijke verplichting als verlies in de
winst-en-verliesrekening.
De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat op grond van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende
rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere
waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Ingenomen grondposities verwerken we
onder deze post tegen verkrijgingsprijs, bijkomende
kosten en - indien van toepassing - verminderd met
jaarverslag 2013 | 61
bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening
vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA
De geactiveerde rente berekenen we tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen, mits
deze onroerende en roerende zaken in ontwikkeling niet
verlieslatend zijn.
2.1 DEELNEMINGEN
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan
de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling,
dan waarderen we de onroerende zaak op nihil. Ook
nemen we een voorziening aan de creditzijde van de
balans op.
De investeringen in complexen in ontwikkeling die de
fase van haalbaarheidsonderzoek (nog) niet hebben
doorlopen zijn ten laste van het resultaat gebracht.
Uitzondering zijn de investeringen met betrekking tot
de grondpositie. Ingenomen grondposities verwerken
we onder deze post tegen aanschafprijs en bijkomende
kosten, mits op basis van haalbaarheidsberekeningen is
aangetoond dat we deze historische kosten op termijn
kunnen terugverdienen. Rentetoerekening vindt eerst
plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten
verantwoorden we het aandeel van de koopobjecten.
Voor zover de koopobjecten zijn verkocht, gebeurt dit
onder de post onderhanden projecten. Voor zover de
koopobjecten nog niet zijn verkocht, gebeurt dit onder
de voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop. Het aandeel huurwoningen verantwoorden we
onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling.
Aangegane verplichtingen zijn vermeld bij de niet in de
balans opgenomen verplichtingen.
Deelneming
De deelnemingen met invloed van betekenis op het
beleid zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of tegen
nettovermogenswaarde. Indien Havensteder een deelneming met invloed van betekenis heeft, waarderen we
de deelneming tegen nettovermogenswaarde. Indien
Havensteder geen invloed van betekenis heeft, waarderen we de deelneming tegen verkrijgingsprijs. Bij een
waarde lager dan € 0,- vormen we een voorziening. De
nettovermogenswaarde berekenen we op basis van de
grondslagen van Havensteder.
In onderstaand overzicht staat het kapitaalbelang van
Havensteder in desbetreffende verbinding en de wijze
van waardering van de deelname in de jaarrekening:
2.2 LATENTE BELASTINGVORDERINGEN
De commerciële en fiscale waardering van activa en
passiva verschillen van elkaar doordat we uiteenlopende commerciële en fiscale waarderingsgrondslagen
toestaan en toepassen. Het uiteenlopen van deze
waarden is vaak van tijdelijke, en soms, langdurige aard.
Het langdurig karakter ligt vooral aan de nog resterende
exploitatieduur van het vastgoed. Door deze verschillen
ontstaan belastingvorderingen (actieve latenties) en
belastingschulden (passieve latenties) die op termijn
verrekend worden.
De waardering van een latentie is gebaseerd op de
contante waarde. Om de waardering te berekenen,
maakten we een inschatting van het moment waarop
de latentie wordt gerealiseerd. Dit kan zijn bij verkoop
of sloop van het vastgoed. Voor het berekenen van de
contante waarde nemen wij het strategisch beleid voor
het vastgoed als uitgangspunt.
Kapitaalbelang
Waardering
1,10%
verkrijgingsprijs
Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV
33,33%
nettovermogenswaarde
Stadsvastgoed NV
39,18%
nettovermogenswaarde
Hofbogen BV
50,00%
nettovermogenswaarde
100,00%
nettovermogenswaarde
Stadsherstel Historisch Rotterdam NV
Com·wonen FBI BV
62 | Havensteder
Als gevolg van de gemaakte afspraken met de belastingdienst over de jaren 2006 en 2007 (VSO 1) en 2008 en
verder (VSO 2) ontstaan verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed. Het
belangrijkste verschil komt voor in de waardering van
het huidige bezit.
Op grond van VSO 2 zijn bijvoorbeeld de sociale huurwoningen voor 70% van de WOZ waarde op de fiscale
openingsbalans per 1 januari 2008 opgenomen.
Fiscaal mag worden afgeschreven tot de WOZ waarde.
De mogelijkheid tot fiscale afschrijving is daardoor
beperkt van omvang.
Het vastgoed is op te delen in drie bestemmingen:
1. C
omplexen (vastgoed) op grond van het vastgestelde
beleid bestemd om te verkopen.
2. C
omplexen (vastgoed) op grond van het vastgestelde
beleid om te slopen en herontwikkeling.
3. C
omplexen (vastgoed) zonder een specifieke bestemming (doorexploiteren tot nadere besluitvorming).
Onroerende zaken in exploitatie
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop
Op basis van de verkoopplannen is er een inschatting
gemaakt van het moment van verkoop van het vastgoed en dus de realisatie van de latentie. De latentie
is berekend door het verschil te bepalen tussen de
commerciële en de fiscale boekwaarde op balansdatum
en dit bedrag vervolgens contant te maken tegen de
netto rente over de periode balansdatum tot verwachte
verkoopdatum.
2. Vastgoed om te slopen en herontwikkelen
Woningen bestemd voor de sloop worden in de bedrijfswaarde gewaardeerd tegen de grondwaarde. Fiscaal zijn
de woningen gewaardeerd tegen de fiscale openingsbalanswaarde per 1-1-2008. Het realisatiemoment van
de latentie is afhankelijk van de aard en omvang van de
herontwikkeling.
Aangezien dit nog onzeker is, is een betrouwbare
inschatting van de latentie niet mogelijk en daarom op
nihil gewaardeerd.
3. Vastgoed zonder specifieke bestemming
Bij vastgoed zonder specifieke bestemming is over het
algemeen sprake van een hoge mate van onzekerheid
ten aanzien van het moment van realisatie en de wijze
waarop het vastgoed wordt gerealiseerd. Uit oogpunt
van het voorzichtigheidsbeginsel is gekozen om voor dit
vastgoed geen latentie op te nemen.
Onroerende zaken in ontwikkeling/Voorraad onderhanden projecten
Binnen het vastgoed in ontwikkeling maken we onderscheid tussen de volgende twee soorten:
• Nieuwbouw bestemd voor de verhuur
• Nieuwbouw bestemd voor de verkoop
Nieuwbouw bestemd voor de verhuur
De fiscale waarde van nieuwbouwwoningen die
bestemd zijn voor verhuur is hoger dan de commerciële
waarde. Dit komt onder meer doordat commercieel
rekening wordt gehouden met de onrendabele toppen.
Fiscaal is dit niet toegestaan.
Er is grote mate van onzekerheid over het moment
waarop dit waardeverschil wordt gerealiseerd en de
manier waarop dit gebeurt.
Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel is daarom gekozen
de latentie te waarderen op nihil.
Nieuwbouw bestemd voor de verkoop
De fiscale en commerciële waarde van nieuwbouw­
woningen bestemd voor de verkoop zijn over het algemeen gelijk. Beide waarderen we - rekening houdend
met eventuele winsten - tegen de verwachte verkoop­
opbrengst. Hierdoor is er geen waardeverschil en hoeft
er geen latentie gevormd te worden.
Vanuit commercieel oogpunt bieden we een aantal
nieuwbouwwoningen aan in de kooptussenvorm koopgarant. Hiervoor is in de waardering van de koopvoorraad een voorziening gevormd ten laste van de winst en
verlies rekening. Fiscaal mag dit niet en blijft de woning
gewaardeerd tegen de verwachte verkoopprijs. Bij
verkoop van de woning met koopgarantkorting wordt
de korting commercieel als een verlies verwerkt in de
winst en verlies rekening. Fiscaal wordt de verleende
korting niet als een verlies gezien. De korting blijft op
de balans staan tot het moment dat de woning wordt
teruggekocht en de korting bij de waarde van de woning
wordt opgeteld. De realisatie van het waardeverschil is
niet betrouwbaar te bepalen. De koper van een nieuwbouwwoning is niet verplicht om de woning met koopgarantkorting af te nemen en het kortingspercentage
kan in hoogte verschillen. Om die reden is de latentie
gewaardeerd op nihil.
De aangifte over 2011 hebben we in april 2014 ingediend. De aangifte is nog niet vastgesteld. In de
oorspronkelijke aangiften van PWS is nog geen rekening
gehouden met de zogeheten meta-toezicht verschillen.
jaarverslag 2013 | 63
Deze verschillen zijn in kaart gebracht en dienen we op
korte termijn in bij de Belastingdienst. Bij het opstellen
van de fiscaal compensabele verliezen is rekening
gehouden met de meta-toezichtverschillen.
2.3 LENINGEN U/G
De leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale
waarde, rekening houdend met mogelijk duurzame
waardeverminderingen. Een uitzondering zijn de aan de
Stichting Walang, Stichting Rotterdam Durban Housing
en Stichting Zuiderkroon verstrekte leningen. Deze zijn
afgewaardeerd naar nihil als gevolg van debiteurenrisico. De overige leningen u/g zijn verstrekt aan VVE’s
welke in beheer zijn bij Havensteder en aan kopers
middels de Starters Rente Regeling.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe
loonkosten en de overige kosten die we rechtstreeks
aan de vervaardiging kunnen toerekenen. In de historische kosten zijn niet de aangegane verplichtingen
meegenomen. Deze zijn vermeld bij de niet uit de balans
blijkende verplichtingen. Wel worden rentekosten
meegenomen over de bestede kosten, mits de voorraad in ontwikkeling niet verlieslatend is. De opbrengstwaarde berekenen we als de verwachte verkoopprijzen
verminderd met de nog te maken verkoopkosten.
Subsidies in verband met de ontwikkeling van onroerende zaken brengen we in mindering op het geïnvesteerde bedrag.
3.3 OVERIGE VOORRADEN
De voorraden erfpachtgrond en de voorraad onderhoudsmaterialen waarderen we tegen nominale waarde.
VLOTTENDE ACTIVA
4. ONDERHANDEN PROJECTEN
3. VOORRADEN
3.1 VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP
De voorraad bestaat uit opgeleverde koopwoningen
die niet verkocht zijn. Deze woningen waarderen we
tegen de stichtingskosten dan wel tegen de lagere
opbrengstwaarde.
Individuele beoordeling van de voorraden bepaalt deze
lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat
de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige
kosten die we rechtstreeks aan de vervaardiging toerekenen. De opbrengstwaarde berekenen we als volgt:
de verwachte verkoopprijzen verminderd met de nog
te maken stichtingskosten. De nog te maken stichtingskosten verantwoorden we onder de overlopende
passiva. Nog te ontvangen koopsommen voor verkocht
vastgoed verantwoorden we onder de overlopende
activa.
3.2 VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR
VERKOOP
De voorraad woningen (niet opgeleverd en nog niet
verkocht) waarderen we tegen de stichtingskosten
dan wel tegen de lagere opbrengstwaarde. Individuele
beoordeling van de voorraden bepaalt deze lagere
netto-opbrengstwaarde.
64 | Havensteder
De onderhanden projecten (verkochte onroerende
zaken in aanbouw bestemd voor verkoop) waarderen
we tegen vervaardigingskosten verminderd met gedeclareerde termijnen en eventuele afwaarderingen voor
verwachte verliezen.
De verantwoording van opbrengsten en kosten vindt
plaats volgens percentage of completion methode. Dit
gebeurt naar rato van de verkochte eenheden gerelateerd tot de totale te verwachten opbrengsten en
de fysieke voortgang. Indien we het resultaat op een
onderhanden project niet op betrouwbare wijze kunnen
inschatten, rekenen we geen winst toe. De bestede
kosten voor de verkochte woningen verantwoorden we
in de winst-en-verliesrekening onder de post wijzigingen
onderhanden werk.
De projectkosten omvatten de direct op het project
betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en
toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die we
contractueel aan de opdrachtgever kunnen toerekenen.
In de historische kosten zijn de aangegane verplichtingen niet meegenomen. Deze zijn vermeld bij de niet
in de balans opgenomen verplichtingen. Wel nemen we
rentekosten mee over de bestede kosten. In de onderhanden projecten zijn ook de uit projectontwikkeling
voortkomende projecten opgenomen. Dit indien en voor
zover voor eenheden van het project voor of tijdens de
constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.
Projectopbrengsten en projectkosten op grond van de
onderhanden projecten verwerken we als opbrengsten
en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van
de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin
de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot
de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding
tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het
uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een
fysiek onderscheidbaar projectonderdeel.
6. LIQUIDE MIDDELEN
Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, presenteren we onder de vlottende
activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo
een creditstand vertoont, presenteren we onder de
voorzieningen.
Voor zover de betreffende groepsmaatschappijen een
negatieve nettovermogenswaarde hebben, worden de
negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet
toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derdenaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en
in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de
nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij
wederom positief is, worden resultaten toegerekend aan
het aandeel derden.
5. VORDERINGEN
Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden
met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden zijn opgenomen onder schulden aan
kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
7. GROEPSVERMOGEN
5.1 HUURDEBITEUREN
8. EGALISATIEREKENING
Dit betreft de nominale waarde van de vorderingen op
huurders rekening houdend met een voorziening voor
mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische
benadering.
Hieronder vallen de jaarlijkse huuropbrengsten die in
het verleden voor een aantal jaren zijn afgekocht door
een huurder.
5.2 GEMEENTEN
9. VOORZIENINGEN
Dit betreft bedragen die Havensteder tegoed heeft van
de diverse gemeente(n).
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op
balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat
een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan
de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat.
5.3 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE
VERZEKERINGEN
Dit betreft te ontvangen overheidsbelastingen en teveel
betaalde premies sociale verzekeringen.
9.1 VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN EN
HERSTRUCTURERINGEN
5.4 OVERIGE VORDERINGEN
Voorziening onroerende en roerende zaken in
ontwikkeling
De voorziening onroerende en roerende zaken in
ontwikkeling wordt gevormd voor het negatieve saldo
van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verhuur,
ontstaan door een bijzondere waardevermindering,
ontvangen subsidies of overige opbrengsten. De voorziening is gewaardeerd op basis van nominale waarde.
Dit zijn tegoeden welke Havensteder nog te ontvangen
heeft van debiteuren en leveranciers.
5.5 OVERLOPENDE ACTIVA
Dit zijn posten die in het volgend jaar verwerkt c.q.
ontvangen worden en betrekking hebben op 2013 of een
eerder boekjaar.
Voorziening onderhanden projecten
De voorziening onderhanden projecten wordt gevormd
voor het negatieve saldo van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop die ook daadwerkelijk
zijn verkocht. Dit negatieve saldo is ontstaan door
een verantwoord verlies wanneer sprake is van een
jaarverslag 2013 | 65
verlieslatend contract, ontvangen subsidies of overige
opbrengsten. De voorziening is gewaardeerd op basis
van nominale waarde.
Voorziening vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop
De voorziening vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
de verkoop wordt gevormd voor het negatieve saldo
van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
dat nog niet is verkocht. Dit negatieve saldo is door een
verantwoord verlies op basis van een verwacht verlieslatende ontwikkeling, ontvangen subsidies of overige
opbrengsten. De voorziening is gewaardeerd op basis
van nominale waarde.
9.2 VOORZIENING REORGANISATIEKOSTEN
Deze voorziening is gewaardeerd tegen de verwachte
nominale waarde van de nog te verwachten kosten in
verband met de lopende reorganisatie bij Havensteder.
10. LANGLOPENDE SCHULDEN
10.1/10.2 LENINGEN OVERHEID/
KREDIETINSTELLINGEN
Hieronder vallen geldleningen met een looptijd van
langer dan één jaar die aangetrokken zijn bij de
gemeenten en/of bij kredietinstellingen.
De langlopende leningen waarderen we bij de eerste
verwerking tegen reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de
verwerving van de schulden, nemen we in de waardering bij eerste verwerking op. Schulden waarderen we
na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs,
het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of
disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de
uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de
verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat
we de effectieve rente gedurende de looptijd van de
schulden in de winst-en-verliesrekening verwerken.
9.3 VOORZIENING DEELNEMING
De deelnemingen met invloed van betekenis op het
beleid zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of
tegen nettovermogenswaarde. Indien Havensteder een
deelneming met invloed van betekenis heeft, wordt
de deelneming gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde, anders verkrijgingsprijs. Bij waarde lager dan €
0 wordt een voorziening gevormd. De nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen
van Havensteder.
9.4 OVERIGE VOORZIENINGEN
De overige voorziening bestaat uit loopbaanontwikkeling. Deze wordt gevormd ter dekking van toekomstige
verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers met een dienstverband bij
Havensteder op grond van de CAO Woondiensten een
budget beschikbaar gesteld krijgen. De voorziening is
gewaardeerd op basis van nominale waarde en is gebaseerd op de jaarlijkse toekenning minus bestedingen tot
en met dat jaar.
66 | Havensteder
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
10.3 VERPLICHTINGEN VERKOOP ONDER
VOORWAARDEN
Onder de langlopende schulden is de verplichting
verkoop onder voorwaarden opgenomen. Deze is
bepaald op de contractwaarde van de terugkoopverplichting rekening houdende met de geschatte waardeontwikkeling van het actief. De waardeverandering van
de terugkoopverplichting is onderdeel van de financiële
baten en lasten in de winst-en-verliesrekening.
10.4 OVERIGE SCHULDEN
Achtergestelde leningen waarderen we tegen de nominale waarde. Deze leningen zijn achtergesteld bij alles
dat derden te vorderen (zullen) hebben.
Waarborgsommen ontvangen we bij de eerste verhuur
van een verhuureenheid, die we weer verrekenen bij het
opzeggen van de huur van het desbetreffende pand.
11. KORTLOPENDE SCHULDEN
ontwikkeling daarin. Bijzondere posten lichten we zoveel
mogelijk naar aard en omvang toe met het oog op de
analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten.
11.1 SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN
Dit is de rekening-courantschuld bij kredietinstellingen van Havensteder en het binnen het jaar te
voldoen gedeelte van langlopende schulden bij de
kredietinstellingen.
15. HUUROPBRENGSTEN
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege
gebonden aan een maximum. De opbrengsten uit
hoofde van huur worden aangemerkt als gerealiseerd
in het jaar van opeisbaarheid, omdat bij tussentijdse
beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
11.2 SCHULDEN AAN LEVERANCIERS
Dit zijn nog te betalen facturen aan de diverse leveranciers, waarvan de prestaties in het lopende boekjaar zijn
verricht.
11.3 SCHULDEN AAN GROEPSMAATSCHAPPIJEN
Dit is de rekening-courant schuld bij een deelneming.
11.4 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE
VERZEKERINGEN
Hieronder vallen nog verschuldigde/te betalen overheidsbelastingen en premies sociale
verzekeringen.
16. OPBRENGST SERVICECONTRACTEN
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en
bewoners ter dekking van te maken en
gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening
plaats op basis van de daadwerkelijke
bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de
lasten servicecontracten.
17. LASTEN SERVICECONTRACTEN
De kosten van de servicecontracten worden hier
verantwoord.
18. LASTEN VERHUUR EN BEHEERACTIVITEITEN
11.5 SCHULDEN TER ZAKE VAN PENSIOENEN
Hieronder vallen nog verschuldigde/te betalen
pensioenen.
Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en
beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.
19. LASTEN ONDERHOUDSACTIVITEITEN
11.6 OVERLOPENDE PASSIVA
Hier worden posten verantwoord die in het volgend jaar
verwerkt c.q. betaald worden.
Geconsolideerde grondslagen voor de bepaling van het
resultaat
Het resultaat bepalen we met inachtneming van de
hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten
verantwoorden we in het jaar waarin we deze realiseren.
Lasten verantwoorden we in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.
Bijzondere baten of lasten behoren tot de gewone
bedrijfsuitoefening, maar lichten we afzonderlijk toe
op grond van aard, omvang of het incidentele karakter
om een goed inzicht te geven in het resultaat uit
gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met de
De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en
mutatieonderhoud brengen we ten laste van de exploitatie onder. De uitgaven voor planmatig- en projectonderhoud komen eveneens ten laste van de exploitatie.
Het dagelijks- en mutatieonderhoud onderscheiden we
in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst.
Onder deze post verantwoorden we alle direct aan het
verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud. Van
toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum
verwerken we onder de niet in de balans opgenomen
verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden
zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is
van waardevermeerdering van het actief.
jaarverslag 2013 | 67
20. OVERIGE DIRECTE OPERATIONELE LASTEN
EXPLOITATIE BEZIT
26. VERKOOPKOSTEN INCLUSIEF
ORGANISATIEKOSTEN
De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve
van vastgoed in ontwikkeling verantwoorden we hier.
De rente in het kader van voorfinanciering verantwoorden we onder de rentebaten.
De kosten die betrekking hebben op de verkopen
inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de
kostenverdeelstaat.
21. AFSCHRIJVINGEN VASTGOED IN EXPLOITATIE
27. BOEKWAARDE VERKOCHTE
VASTGOEDPORTEFEUILLE
De afschrijving op vastgoed in exploitatie vindt plaats
volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Voor het afschrijven gebruiken
we de componentenmethode. Dit betekent dat we de
waarde verdelen in grond (niet op afschrijven), casco,
installaties en inrichting. Elk met hun bijbehorende
afschrijvingstermijn.
22. GEREALISEERDE HERWAARDERING A.G.V.
AFSCHRIJVING
De afschrijving op vastgoed in exploitatie vindt plaats
volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. De realisatie van de afschrijving
op basis van historische kosten leidt tot realisatie van
herwaardering. Dit komt in deze post tot uitdrukking.
Hieronder verantwoorden we de boekwaarde van het
verkochte vastgoed.
28. OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN
VASTGOEDPORTEFEUILLE
De afwaardering voor vastgoed in ontwikkeling bepalen
we op grond van de bedrijfswaarde per complex.
Wanneer sprake is van gecombineerde huur-/koopprojecten, betrekken we in eerste instantie het totaalresultaat in de berekening. Naar rato van realisatie van winst
op verkoop nieuwbouw van het project, boeken we het
onrendabele deel van het huurdeel van het project af.
29. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN
VASTGOEDPORTEFEUILLE
23. OMZET VERKOCHT VASTGOED IN ONTWIKKELING
De opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in
ontwikkeling.
24. UITGAVEN VERKOCHT VASTGOED IN
ONTWIKKELING INCLUSIEF ORGANISATIEKOSTEN
De uitgaven van de verkochte vastgoed in ontwikkeling
inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de
kostenverdeelstaat.
25. VERKOOPOPBRENGSTEN
VASTGOEDPORTEFEUILLE
Hieronder verantwoorden we de gerealiseerde verkoopopbrengsten tegen verkoopprijzen van het verkochte
vastgoed uit de vastgoedportefeuille.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die
ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
30. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN
VASTGOEDPORTEFEUILLE BESTEMD VOOR VERKOOP
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop betreffen winsten of
mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in
de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in
het verslagjaar.
31. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN
VASTGOED VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
verkocht onder voorwaarden betreffen winsten of
mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging
in de waarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.
68
|
Havensteder
32. OPBRENGSTEN OVERIGE ACTIVITEITEN
uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren
belastingtarief.
Hieronder verantwoorden we de WWI-subsidies.
33. OVERIGE ORGANISATIEKOSTEN
Hieronder verantwoorden we de saneringssteun en
de overige kosten die zijn gemaakt in het kader van de
gewone bedrijfsuitvoering zoals huisvestingskosten,
bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, leveringen en diensten, etc. De overige bedrijfslasten rekenen we toe aan het verslagjaar waarop zij
betrekking hebben.
34. LEEFBAARHEID INCLUSIEF ORGANISATIEKOSTEN
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten
van fysieke ingrepen. Deze kosten betreffen niet investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten
goede moeten komen.
35/36/37. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Rentebaten en rentelasten verwerken we tijdsevenredig,
rekening houdend met de effectieve rentevoet van de
betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de
rentelasten houden we rekening met de verantwoorde
transactiekosten op de ontvangen leningen.
Rentelasten activeren we voor kwalificerende activa
gedurende de periode van vervaardiging van een
actief, in het geval dat het een aanmerkelijke tijd vergt
om kwalificerende activa gebruiks- of verkoopklaar te
maken. De te activeren rente berekenen we op basis
van de verschuldigde rente over specifiek voor de
vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen
rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding
tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
38. BELASTINGEN
De belasting over het resultaat berekenen we over
het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal
compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren
(voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na
bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Daarbij houden
we rekening met wijzigingen die optreden in de latente
belastingvorderingen en latente belastingschulden
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties
integraal onder de vigerende belastingwetgeving.
De specifieke invulling van de belastingplicht is voor
woningcorporaties vastgelegd in de VSO 1 en VSO 2.
VSO 2 heeft VSO 1 opgevolgd en had een looptijd
tot en met 31 december 2012. Havensteder en de
Belastingdienst hebben geen reden gezien om de overeenkomst eenzijdig op te zeggen. De overeenkomst is
daarom stilzwijgend verlegd tot en met 31 december
2013. In de opstelling is er van uitgegaan dat de huidige
VSO 2 regelgeving ook na deze datum van toepassing
blijft. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van
VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt,
kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen
schatting.
39. RESULTAAT DEELNEMINGEN
Als resultaat van deelnemingen, waarin invloed van
betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, nemen we het aan de woningcorporatie
toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen op. Dit resultaat bepalen we op basis van de bij
Havensteder geldende grondslagen voor waardering en
resultaatbepaling.
Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis
wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid,
merken we het dividend als resultaat aan. Verwerking
hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe
methode, waarbij de grondslagen van de balans en
winst-en-verliesrekening zijn gehanteerd. De directe
methode geeft een beter inzicht in de kwaliteit van de
kasstromen en het resultaat van Havensteder. Onder de
liquide middelen zijn de ter vrije beschikking staande
kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen
opgenomen.
jaarverslag 2013 | 69
Toelichting geconsolideerde balans (bedragen x €1.000,-)
1. MATERIËLE VASTE ACTIVA
Bedrijfsmiddelen
Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:
materiële vaste activa
bedrijfsmiddelen
cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
cumulatieve herwaarderingen
cumulatieve waardeveranderingen en
afschrijvingen
boekwaarde per 1 januari 2013
Vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
(On)roerende
zaken ten
dienste van
de exploitatie
704
4.517
46.042
-825.738
-181
324
-11.932
2.031.656
523
4.841
34.110
55
23.364
1.419
Sociaal
vastgoed in
exploitatie
2.108.309
Roerende
zaken in
exploitatie
749.085
mutaties
investeringen
desinvesteringen
-10.767
afschrijvingen op basis van verkrijgings- of
vervaardigingsprijs
-83.660
extra afschrijving op basis van bedrijfswaarde
-64.969
-71
-270
subsidies
-18.752
overboekingen naar voorziening
opgeleverd (overboekingen naar activa in
exploitatie)
herclassificatie/herkwalificatie van/naar
commercieel
herwaarderingen
overige waardeveranderingen
-4.523
7.106
-7.106
-11.699
-966
-167
2.986
-1.588
-170
totaal mutaties 2013
-165.745
-16
-914
-3.104
cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
2.092.985
759
787
47.461
cumulatieve herwaarderingen
683.424
-
2.986
-
cumulatieve waardeveranderingen en
afschrijvingen
-910.498
-252
154
-16.455
1.865.911
507
3.927
31.006
boekwaarde per 31 december 2013
70 | Havensteder
In onderstaande opstelling is inzichtelijk gemaakt welke mutaties van het sociaal vastgoed in exploitatie via de
resultatenrekening zijn verwerkt:
sociaal vastgoed in exploitatie
via
resultaten­
rekening
mutaties
Ref
mutaties
investeringen desinvesteringen
-10.767
-5.642
ref 26
afschrijvingen op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs
-83.660
-83.660
ref 21
extra afschrijving op basis van bedrijfswaarde
-64.969
-64.969
ref 21
-1.588
-303
ref 29
-165.745
-154.574
subsidies
overboekingen naar voorziening
opgeleverd (overboekingen naar activa in exploitatie)
7.106
herclassificatie/herkwalificatie van/naar commercieel
-11.699
herwaarderingen
overige waardeveranderingen
totaal mutaties 2013
-167
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
sociaal vastgoed in exploitatie:
grond
geen
afschrijvingen
casco
lineair
50 jaar
installaties
lineair
20 jaar
boilers
annuïteiten
10 jaar
warmtemeters
annuïteiten
10 jaar
Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.
roerende zaken in exploitatie:
jaarverslag 2013 | 71
(on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie:
bedrijfsgebouwen eigen panden
lineair
50 jaar
verbouwing bedrijfsgebouwen eigen panden
lineair
10 jaar
verbouwing kantoren huurpanden looptijd contract met maximum
lineair
10 jaar
terreinen
geen
afschrijvingen
automatisering
lineair
2,5- 5 jaar
inventaris
lineair
5 jaar
vervoermiddelen
lineair
5 jaar
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn:
indexcijfers:
2014
2015
2016
2017
2018 e.v.
looninflatie
2,20%
2,40%
2,60%
2,80%
3,00%
prijsinflatie
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
bouwindex/onderhoudsindex
2,20%
2,40%
2,60%
2,80%
3,00%
onroerend goed markt index
-3,00%
-1,50%
-%
2,00%
2,00%
lange rente
3,60%
3,95%
4,25%
4,50%
4,75-5,25%
korte rente
1,95%
2,30%
2,60%
2,85%
3,10-3,60%
De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%.
Huuropbrengsten
Huurstijging:
2014 2,50%
2015 2,00%
2016 2,00%
2017 2,00%
2018 e.v. 2,00%
De huurstijgingspercentages zijn gerelateerd aan het
inflatieniveau: het huurstijgingspercentage in een
jaar gelijk is aan het inflatiepercentage van het jaar
daarvoor.
Daarnaast geldt voor 2014 tot en met 2017 jaarlijks 1,5%
extra huurverhoging.
Verkoopopbrengsten
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte
opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor
verkoop, definiëren we als de contante waarde van het
bedrag dat men verkrijgt bij vrijwillige verkoop binnen
een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten
72 | Havensteder
die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling
van dit bedrag voeren onafhankelijke externe deskundigen taxaties uit of hanteren we vergelijkbare onroerende zaken als referentie. De verkopen worden voor
een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.
Exploitatielasten
De exploitatielasten per verhuureenheid (vhe) zijn
ontleend aan de begroting van Havensteder. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen:
•Directe exploitatielasten, onder andere belastingen,
verzekeringspremies, etc.
•Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben
op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder
andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Havensteder heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal
fte’s dat betrekking heeft op sociaal vastgoed.
•Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn
aan het sociaal vastgoed in exploitatie, die conform
het wettelijk kader zijn geformaliseerd of waarvoor
Havensteder inschat dat de kans van voorkomen zeer
waarschijnlijk is (zo is bijvoorbeeld verhuurderheffing
tot einde levensduur ingerekend).
Levensduur
De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de
resterende economische levensduur zijn:
•De restant levensduur van een vhe is minimaal één
jaar en maximaal vijftig jaar.
•De vhe’s met een intentie tot sloop/verbetering
(besluit is niet formeel genomen) hebben een restant
levensduur tot en met het geplande jaar van uitvoering van die sloop/verbetering.
•De in 2013 uitgevoerde/opgeleverd verbeteringen
hebben ultimo 2013 de nieuwe restant levensduur
gekregen.
•Bij een aantal complexen met een levensduur korter
dan tien jaar, is de levensduur verlengd met vijf jaar
zonder dat daar een ingreep voor noodzakelijk is.
Restwaarde
De restwaarde wordt voor € 5.000 per woning (prijspeil
2013), geïndexeerd en contant gemaakt, ingerekend.
Indeling in kasstroomgenererende eenheden
De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in
overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid
van Havensteder. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en
levensduurinschatting.
Herclassificatie/herkwalificatie
herclassificatie/herkwalificatie
2013
-11.699
saldo herclassificatie/herkwalificatie
herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel
vastgoed in exploitatie
468
aantal verhuureenheden
-34.319
effect op overige waardeverminderingen
effect op overige waardevermeerderingen
-34.319
herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal
vastgoed in exploitatie
45
aantal verhuureenheden
-
effect op overige waardeverminderingen
22.620
effect op overige waardevermeerderingen
22.620
Mutatie reële waarde sociaal vastgoed in exploitatie
De reële waarde in het verslagjaar (2013) is afgenomen met een bedrag van € 165,7 miljoen ten
opzichte van de reële waarde aan het einde van 2012.
jaarverslag 2013 | 73
De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren:
2013
-6.713
autonome ontwikkeling
gevolgen wijzigingen intern beleid en schattingen van parameters:
in de huurcomponent
-49.740
in de onderhoudslasten
-41.253
in de overige lasten
-34.588
in de levensduur
in de restwaardeverwachting
in de voorgenomen desinvesteringen
5.952
241
-23.347
gevolgen van mutaties in het bezit:
nieuwbouw bezit
verkocht bezit
sloop/overige mutaties
herclassificatie
259
-2.596
-2.261
-11.699
-165.745
Jaarresultaat (autonome waarde mutatie)
De autonome ontwikkeling van de bedrijfswaarde
betreft de waardeontwikkeling als gevolg van de
verschuiving in de tijd. Dit heeft de volgende effecten:
•De bedrijfswaarde (zijnde de contante waarde van de
toekomstige kasstromen) daalt met € 127 miljoen,
doordat de kasstromen van de voorgaande periode
(jaar 2013) zijn gerealiseerd.
•De bedrijfswaarde stijgt met € 103,6 miljoen, doordat
de overige kasstromen één jaar dichterbij komen.
•Daarnaast komen ook de desinvesteringen en de
harmonisatie van 2018 binnen de horizon. Deze
desinvesteringen hebben een positief effect van € 3
miljoen. De harmonisatie geeft een positief effect van
€ 13,7 miljoen.
Gevolgen wijzigingen intern beleid en schattingen van
parameters
Indexaties
In 2013 zijn verschillende parameters bijgesteld. Het
gaat om de prijs- en marktindex. Dit leidt ertoe dat we
de kosten en de opbrengsten anders indexeren.
De prijsindex is naar beneden bijgesteld. Dit heeft tot
gevolg dat de huuropbrengsten een negatief effect
genereren van € 8 miljoen en lagere lasten teweegbrengen met een positief effect van € 1,2 miljoen. De
hogere marktindex zorgt voor een positief effect van de
74 | Havensteder
verkopen op de bedrijfswaarde van € 8,1 miljoen. Deze
effecten zijn opgenomen in de componenten die we
hieronder noemen.
Huurcomponent
De streefhuren zijn aangepast van 98%-100% naar
gemiddeld 96,4%. Exclusief de complexen waar we
met de gemeente(n) afspraken over hebben gemaakt
en complexen die binnen vijf jaar worden gesloopt.
Daarnaast toppen we nu af op streefhuur. Vorig jaar
gebeurde dat nog op liberaliseringsgrens. Dit geeft per
saldo een negatief effect van € 55,6 miljoen. De huurderving is gekoppeld aan de huuropbrengsten. Dus ook
een lagere derving. Dit heeft een positief effect op de
bedrijfswaarde van € 5,8 miljoen.
Onderhoudslasten
De onderhoudsnorm is gestegen. Ook is er budget
toegevoegd voor calamiteiten en neutraliseren onderhoud. Dit geeft een negatief effect van € 41,3 miljoen.
Overige lasten
De verhuurderheffing geeft een negatief effect van €
19,1 miljoen (mede als gevolg van het inrekenen van
een hoger tarief). Het saldo van de overige lasten is €
15,5 miljoen.
Restant levensduren
De in 2013 opgeleverde complexen met een verbeteringreep generen een positief effect door levensduurverlenging van € 6 miljoen.
(Des-)investeringsbeleid
Er zijn minder sociale woningen in 2014-2018 ingerekend voor verkoop dan in jaarrekening 2012. Dit heeft
een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 18,7
miljoen. Er zijn meer te slopen vhe’s ingerekend dan
vorig jaar. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 4,6 miljoen.
in exploitatie over dan verwacht. Dit leidt ertoe dat de
bedrijfswaarde eind 2013 daalde met € 2,6 miljoen.
Sloop en overig
In 2013 zijn minder verhuureenheden gesloopt. Hierdoor
waren er eind 2013 meer verhuureenheden in exploitatie. Dit had een lagere bedrijfswaarde tot gevolg van €
0,1 miljoen. Overige weggevallen eenheden geven een
negatief effect van € 1 miljoen. Overige mutaties zorgen
voor een negatief effect van € 1,2 miljoen.
Nieuwbouw bezit
In 2013 is voor € 0,3 miljoen aan nieuw bezit
toegevoegd.
Herclassificatie
In 2013 zijn 45 vhe’s geherclassificeerd van commercieel
naar sociaal bezit. Dit geeft een positief effect van € 22,6
miljoen. Daarnaast zijn 468 vhe’s geherclassificeerd van
sociaal naar commercieel. Dit heeft een negatief effect
van € 34,3 miljoen. Per saldo resulteert dit een negatieve mutatie van € 11,7 miljoen.
Verkopen
In 2013 zijn meer verhuureenheden verkocht dan
begroot. Er bleef hierdoor een lagere bedrijfswaarde
Vastgoedbeleggingen
Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna
opgenomen:
Gevolgen van mutaties in het bezit
cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
commercieel
vastgoed in
exploitatie
onroerende
zaken verkocht
onder
voorwaarden
vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen exploitatie
353.031
75.618
16.378
cumulatieve herwaarderingen
155.843
cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
-140.483
-2.657
-4.222
boekwaarde per 1 januari 2013
368.391
72.961
12.156
9.121
mutaties
investeringen
26.107
5.489
desinvesteringen
-4.983
-1.008
subsidies
-
-
-205
overboekingen naar voorziening
-
-
1.185
opgeleverd (overboekingen naar activa in exploitatie)
-
9.457
-21.329
wijziging programma (overboeking van/naar koop)
-
-
2.985
45.426
-
966
herclassificatie/herkwalificatie van/naar sociaal
4.115
-2.833
-986
totaal mutaties 2013
70.665
11.105
-8.263
overige waardeveranderingen
cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
423.047
89.556
8.135
cumulatieve herwaarderingen
185.853
-
966
cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
-169.844
-5.490
-5.208
439.056
84.066
3.893
boekwaarde per 31 december 2013
jaarverslag 2013 | 75
In onderstaande opstelling is inzichtelijk gemaakt welke mutaties van het commercieel vastgoed in exploitatie via
de resultatenrekening zijn verwerkt:
commerciële vastgoed in exploitatie
mutaties
via
resultaten­
rekening
ref
mutaties
investeringen
26.107
desinvesteringen
-4.983
-4.983
ref 26
45.426
481
ref 29
4.115
4.115
ref 29
70.665
-387
afschrijvingen verkrijgings- of vervaardigingsprijs
subsidies
overboekingen naar voorziening
opgeleverd (overboekingen naar activa in exploitatie) wijziging
programma (overboeking van/naar koop) herclassificatie/herkwalificatie van/naar sociaal
herwaarderingen
overige waardeveranderingen
totaal mutaties 2013
De marktwaarde van de commerciële woningen laat een
lichte stijging zien in 2013. Deze lichte stijging wordt
vooral veroorzaakt door een positieve ontwikkeling van
de huurmarkt. De gemiddelde contracthuur is in 2013
flink gestegen en de verwachtingen voor de komende
jaren zijn gunstig. De gemiddelde leegwaarde van de
woningen laat in 2013 nog wel een daling zijn.
De markwaarde van het bedrijfsonroerend goed laat
in 2013 een lichte daling zien. Dit komt vooral doordat
contracthuren en markthuren van bedrijfsonroerend
goed stagneren.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de
actuele waarde van het commercieel vastgoed, verantwoorden we in de winst- en-verliesrekening over de
periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast
vormen we een reserve ongerealiseerde herwaardering
ten laste van de resultaatbestemming. De reserve ongerealiseerde herwaardering betreft het ongerealiseerde
positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs
2013 totaal
76 | Havensteder
Mutatiegraad
Mutatiegraad betreft het aantal vrij van huur komende
woningen gedurende een jaar, uitgedrukt in een percentage van het aantal woningen in huurexploitatie aan
het begin van dat jaar. Meerjarige gemiddelde mutatiegraden uit het verleden, kunnen een goede inschatting
voor de toekomst zijn. Maar bij veranderende omstandigheden kan dit ook uitdrukkelijk een verkeerd beeld
schetsen. De mutatiegraad stellen we op voor zowel het
scenario doorexploiteren als het scenario uitponden.
Voor de mutatiegraad uitponden bepalen we een apart
percentage voor ieder jaar dat de DCF-periode beslaat.
Mutatiegraad doorexploiteren
gemiddelde
2013
7,0%
Mutatiegraad uitponden
gem. jaar 1
gem. jaar 2-6
gem. jaar 7-15
7,0%
6,4%
5,8%
Exit yield (k.k.)
De exit yield is het percentage dat het resultaat is van de
verwachte jaarhuur van (het resterende aantal eenheden
in) het complex aan het einde van de DCF-periode,
gedeeld door de totale geschatte verkoopopbrengst
(kosten koper) op datzelfde moment en we de uitkomst
vervolgens vermenigvuldigen met 100%. We maken
onderscheid in een ‘exit yield na uitponden’ en een
‘exit yield na doorexploiteren’. De exit yield zelf wordt
gewaardeerd (het percentage en dus niet de variabelen
in de breuk die tot het percentage moeten leiden).
2013
gemiddeld
doorexploiteren
7,8%
uitponden
8,0%
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet wordt gevormd door de door IPD
voorgeschreven risicovrije rentevoet (2013: 1,907%),
verhoogd met een in dit veld in te vullen risico opslag
voor:
•Een opslag voor algemene onroerende zaak risico’s.
•Een risico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s die specifiek voortvloeien uit het gebied waar
het object in gelegen is.
•Een risico-opslag voor het segment waartoe het
object behoort (dit laatste voor zover die risico’s niet
reeds tot uitdrukking komen in de parameters die
overigens voor de DCF-waardering uitdrukkelijk zijn
benoemd.)
2013
gemiddeld
min
max
8,6%
7,8%
9,0%
Leegwaarde ontwikkeling
jaar 1
2013
-3,0%
jaar 2
-2,3%
De leegwaarde ontwikkeling schatten we voor de eerste
drie jaren negatiever in t.o.v. 2012. Vanaf 2016 schatten
we de positieve ontwikkeling van de leegwaarde weer
hoger in. Het waarde-effect van deze verschuiving
binnen de parameters is naar verwachting licht negatief.
Huurstijging
Het uitgangspunt in de marktwaarde waardering is dat
de huren met inflatie worden verhoogd.
Onderhoudskosten
Bij onderhoud gaat het om het zogeheten instandhoudingsonderhoud: het onderhoud dat benodigd is om
het object in dezelfde technische staat te behouden als
waarin het zich op het moment van waarderen bevindt.
Daaronder vallen ook die onderhoudsmaatregelen die
nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te
heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de
kwaliteit van het complex/object op basis waarvan een
huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Tot het
onderhoud rekenen we ook het zogeheten incidenteel of
klachtenonderhoud. Mutatie onderhoud staat daar los
van.
jaar 3
-0,5%
jaar 4
1,0%
jaar 5 ≥
2,1%
jaar 6
2,1%
gemiddeld per vhe
2012 totaal
€ 868,-
2013 totaal
€ 892,-
Mutatieonderhoud
Het per mutatie per woning te besteden bedrag terzake
van het enkel en alleen als gevolg van die mutatie voor
rekening van de eigenaar/verhuurder van die eenheid
komende onderhoud. Hierbij maken we onderscheid
in het mutatie-onderhoud in het kader van uitponding
(eenheden worden bij vrijkomen van huur vanuit de
optiek van onderhoud verkoopklaar gemaakt) en in het
kader van doorexploiteren (de eenheden blijven door de
deelnemer verhuurd).
scenario
“doorexploiteren”
scenario
“uitponden”
2012 totaal
€ 1.245,-
€ 620,-
2013 totaal
€ 975,-
€ 660,-
jaarverslag 2013 | 77
Beheerkosten
Waardering van de beheerkosten dient marktconform
plaats te vinden (los van de kosten die de deelnemer
zelf maakt). Dit betekent dat we hiervoor moeten
uitgaan van de onderkende referentiecijfers in de markt,
bijvoorbeeld een percentage van de brutohuur (inclusief de huur die zou kunnen worden toegerekend aan
de m2 vloeroppervlak/verhuureenheden die op enig
moment niet verhuurd zijn). De parameter beheerkosten stellen we vast onder de voorwaarde dat een
externe partij deze beheren op basis van een maximaal
outsourcingsscenario.
scenario ‘doorexploiteren’
2012 totaal
€ 335
2013 totaal
€ 348,5
Disconteringsvoet toeslag op IRS
gemiddeld
2013
min
10,0%
5,25%
gemiddeld
min
max
16,5%
Exit yield (k.k.)
2013
11,1%
8,5%
max
20,0%
Bedrijfswaarde commercieel vastgoed
De bedrijfswaarde van de vastgoedbeleggingen is in het
verslagjaar (2013) toegenomen met € 51,7 miljoen. De
bedrijfswaarde is aan het eind van 2013 € 453 miljoen.
BOG/MOG
Op een aantal punten wijken de uitgangspunten voor de
waardering van bedrijfs- en maatschappelijk onroerend
goed af van de uitgangspunten voor woningen.
De afwijkingen geven we hieronder aan.
herclassificatie/herkwalificatie
saldo herclassificatie/herkwalificatie
2013
45.426
herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal
vastgoed in exploitatie
45
aantal verhuureenheden
effect op overige waardeverminderingen
-12.256
effect op overige waardevermeerderingen
-12.256
herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel
vastgoed in exploitatie
468
aantal verhuureenheden
effect op overige waardeverminderingen
effect op overige waardevermeerderingen
57.682
57.682
78
|
Havensteder
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden:
2013
2012
556
552
78
56
-35
-29
geen vov meer
-
-23
toevoeging vov
57
-
656
556
aantal verhuureenheden 1 januari
verkopen boekjaar
terugkopen boekjaar
aantal verhuureenheden 31 december
Bij de contracten gebaseerd op het koopgarant-principe
geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen
10% en 33,3%. Daarnaast heeft Havensteder een
terugkoopverplichting.
De actuele waarde van onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden is gebaseerd op de taxatie van
de verkochte of aangekochte onroerende zaken. Een
2. financiële vaste activa
2.1 deelnemingen
2.2 latente belastingvorderingen
2.3 leningen u/g
saldo
2.1 deelnemingen
2.1.1 stadsherstel historisch rotterdam nv
2.1.2 wijkontwikkelingsmaatschappij mathenesserkwartier bv
2.1.3 com·wonen fbi bv
saldo
onafhankelijke en kundige taxateur verzorgt deze
taxatie. Op basis van de vergelijking tussen de taxatierapporten en de opgenomen verplichtingen bepalen
wij of we de waardering van de overige opgenomen
verplichtingen moeten aanpassen.
Toevoeging VOV betreft een correctie op voorgaande
jaren.
31-12-13
31-12-12
1.148
1.110
37.121
40.315
5.023
457
43.292
41.882
31-12-13
31-12-12
134
129
1.002
969
12
12
1.148
1.110
jaarverslag 2013 | 79
overzicht deelnemingen
Stadsherstel Historisch Rotterdam NV
statutaire
zetel
gestort
aandelenkapitaal
gestort
kapitaal
Havensteder
gestort
kapitaal
Havensteder
in %
Rotterdam
12.280
134
1,10%
Stads Vastgoed NV
Rotterdam
7.339
2.876
39,18%
WOM Mathenesserkwartier BV
Rotterdam
18
6
33,33%
Hofbogen BV
Rotterdam
3.618
1.809
50,00%
18
12
66,67%
Verolme Boulevard BV
Rotterdam
Com·wonen FBI BV
Rotterdam
18
18
100,00%
Pompenburg VOF
Rotterdam
746
186
25,00%
verloopoverzicht deelnemingen
2.1.1 Stadsherstel Historisch Rotterdam NV
voor­
ziening
ontvangen
dividend
resultaat
boekjaar
deelneming
waarde
per
31-12-13
129
-
5
-
134
waarde
per
1-1-2013
-
645
969
-
2.1.2 Stads Vastgoed NV
2.1.3 WOM Mathenesserkwartier BV
-645
-
33
1.002
-
1.355
-1.355
-
12
-
-
-
12
1.110
2.000
5
-1.967
1.148
2.1.4 Hofbogen BV
2.1.5 Com·wonen FBI BV
-
Actieve belastinglatentie
Het saldo belastinglatenties betreft latente belastingvorderingen die op activa en passiva ontstaan op grond van
verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening.
2.2 latente belastingvorderingen
31-12-13
actieve belastinglatentie
verliescompensatie
vastgoed bestemd voor verkoop
saldo
waarderingsverschil
leningen o/g
overige
80 | Havensteder
31-12-12
6.953
7.480
29.186
33.495
982
-660
37.121
40.315
verloopstaat
31-12-2012
mutatie 2013
31-12-2013
gemiddelde
looptijd jaar
475
-119
356
6
7.481
-528
6.953
7.006
-409
6.597
36
specificatie
mutatie:
leningen o/g
overige
a
toevoeging
b jaarlijkse
vrijval
c oprenting
d aanpassing%
a-b+c+d totaal
184-
627
239
163
409-
2-
121
12
8-
119-
186-
748
251
155
528-
Het kortlopende gedeelte van de latentie bedraagt € 0,8 miljoen.
De nominale waarde van het waardeverschil is € 40,0 miljoen.
Actieve belastinglatentie
De actieve belastinglatentie die is opgenomen houdt rekening met tijdelijke verschillen tussen waardering in de
jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij discontering
plaatsvindt tegen de nettorente. De nettorente bestaat uit de voor Havensteder geldende rente van langlopende
leningen (3,59%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De opgenomen latentie
heeft betrekking op het verschil van waardering van de balansposten lening u/g, derivaten, leningen o/g, activa ten
dienste van de organisatie en onroerende zaken in exploitatie 10 procent korting.
Deze verschillen bestaan uit de waardering op de fiscale beginbalans op basis VSO2 afspraken en de commerciële
balans. Voor de overige balans posten is niet aan te duiden wanneer de eventuele waarderingsverschillen worden
gerealiseerd en zijn uit oogpunt van voorzichtigheid op nul gewaardeerd. De vorming van de actieve latentie loopt
via de post belastingen in de resultatenrekening van 2013.
verliescompensatie
saldo
31-12-2012
mutatie
saldo 31-122013
2007
891
-891
-
2008
12.950
-11.323
1.627
2009
3.506
-1.056
2.450
2010
9.590
-3.631
5.959
2011
4.277
4.404
8.681
2012
2.282
8.187
10.468
33.496
-4.310
29.186
Op basis van de MIDOB 2014-2023 verwachten we dat de verliescompensatie voor een gedeelte benut kan worden.
Hiervoor is een latentie gevormd. De latentie is berekend aan de hand van toekomstige fiscale resultaten in welke
jaar het verlies kan worden verrekend. Dit bedrag is contant gemaakt tegen de netto-rente over de periode van
balansdatum tot de datum van de vrijval. De fiscale verliezen van 2007 tot en met 2010 zijn verrekenbaar als voorvoegingsverliezen. De verliezen uit 2011 en 2012 zijn geheel verrekenbaar met de toekomstige fiscale winsten
van geheel Havensteder. Op basis van de MIDOB 2014-2023 verwachten we dat de we verliescompensatie voor
een gedeelte kunnen benutten. De totale nominale waarde van de nog te verrekenen verliezen bedraagt € 204,3
miljoen, waarvan nominaal € 168,7 miljoen verrekenbaar is.
Vastgoed bestemd voor verkoop
Op basis van de verkoopplannen is er een inschatting gemaakt van het moment van verkoop van het vastgoed en
dus de realisatie van de latentie. De latentie is berekend door het verschil te bepalen tussen de commerciële en de
fiscale boekwaarde op balansdatum. Dit bedrag maken we vervolgens contant tegen de nettorente over de periode
balansdatum tot verwachte verkoopdatum. De nominale waarde van het te verrekenen bedrag is € 1,1 miljoen met
een looptijd van 5 jaar. Het kortlopende gedeelte bedraagt € 65.000.
jaarverslag 2013 | 81
saldo
31-12-2012
vastgoed bestemd voor verkoop
mutatie
-660
1.643
2.3 leningen u/g
saldo
31-12-2013
982
31-12-13
31-12-12
2.3.1 Stg Walang
2.144
2.144
2.3.2 Hofbogen
4.366
0
2.3.3 Stg Durban
102
375
2.3.4 Stg Gezondheidscentrum Zuiderkroon
115
175
2.3.5 VVE Hanrath I
100
125
73
96
484
236
7.384
3.151
2.3.6 VVE Schout Heinrichstraat
2.3.7 Starters Renteregeling (SRR)
Afwaardering
2.3.1 Stg Walang
-2.144
-2.144
2.3.3 Stg Durban
-102
-375
2.3.4 Stg Gezondheidscentrum Zuiderkroon
-115
-175
-2.361
-2.694
5.023
457
saldo
mutaties
2013
waarde
per
31-1213
afwaardering
waarde
per
31-1213
-2.144
0
rente
looptijd
tot
waarde
per
1-1-2013
2.3.1 Stg Walang
4,85
02-01-24
2.144
0
2.144
2.3.2 Hofbogen
4,00
1-6-2043*
0
4.366
4.366
0
4.366
-
13-12-11
375
-273
102
-102
0
2.3.4 Stg Gezondheidscentrum
Zuiderkroon
4,80
01-12-12
175
-60
115
-115
0
2.3.5 VVE Hanrath I
2.3.3 Stg Durban
5,00
15-12-18
125
-25
100
0
100
2.3.6 VVE Schout Heinrichstraat
-
15-12-17
96
-23
73
0
73
2.3.7 Starters Renteregeling
(SRR)
-
10 jaar
236
248
484
0
484
3.151
4.233
7.384
-2.361
5.023
De vordering op Stichting Walang betreft een verstrekte hypothecaire lening ten behoeve van de financiering
woningen die Stichting Walang aangekocht heeft. Het betreft een lening met een rentepercentage van 4,85% en
met een looptijd van 20 jaar. Havensteder heeft het recht van 1e hypotheek op 123 woningen van Walang. Vanwege
liquiditeitsproblemen van Stichting Walang is sinds 2008 achterstand ontstaan in termijnen voor rente en aflossing.
De stichting is voorzien van een regeling met dubieuze debiteuren.
82 | Havensteder
3. voorraden
31-12-13
31-12-12
3.1 vastgoed bestemd voor verkoop
17.882
30.697
3.2 vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
21.233
24.581
5.066
4.964
44.181
60.242
31-12-13
31-12-12
30.697
35.890
3.3 overige voorraden
saldo
3.1 vastgoed bestemd voor verkoop
saldo 1 januari
891
3.203
-2.848
-3.819
herlabelling voorraad naar huur
-6.162
-2.457
herwaardering voorraad
-4.696
-2.120
17.882
30.697
opgeleverde woningen in boekjaar
verkochte woningen in boekjaar
saldo
Op 31 december 2013 staan er 174 opgeleverde woningen en 158 parkeerplaatsen te koop. Conform de waarderingsgrondslagen waarderen we deze post tegen stichtingskosten of lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde leidt bij deze post tot een afwaardering van de stichtingskosten. De lagere opbrengstwaarde is bepaald op
basis van de verkoopstrategie.
De verkoopwaarde van deze woningen is onderbouwd met taxatierapporten van externe deskundigen.
Wanneer de huidige verkoopstrategie niet tot het gewenste resultaat leidt, zullen we de verkoopstrategie heroverwegen en aanpassen.
3.2 vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
31-12-13
31-12-12
24.581
26.563
investeringen
987
2.824
resultaat
-365
-3.323
saldo 1 januari
wijziging programma (overboeking van/naar huurprojecten)
verkoopopbrengst
mutatie voorziening
-1.956
2.172
0
-2.361
-2.014
-1.294
-3.348
-1.982
cumulatief ultimo boekjaar
aanschafwaarde
56.807
59.790
resultaatnemingen
-35.574
-35.209
21.233
24.581
saldo
jaarverslag 2013 | 83
3.3 overige voorraden
31-12-13
31-12-12
4.800
4.800
266
164
5.066
4.964
erfpacht
materialen
saldo
4. onderhanden projecten
saldo 1 januari
2013
2012
0
0
6.393
7.253
gedeclareerde termijnen
-4.864
-9.810
overboekingen naar 'vastgoed bestemd voor verkoop"
-1.132
-1.787
-104
2.614
investeringen
resultaat
resultaat koopgarant
mutatie voorziening
0
0
-293
1.730
0
0
4.968
7.196
-104
2.614
-4.864
-9.810
0
0
5. vorderingen
31-12-13
31-12-12
5.1 huurdebiteuren
2.520
5.892
195
407
aanschafwaarde t/m huidig boekjaar
resultaatnemingen t/m huidig boekjaar
gedeclareerde termijnen boekjaar
saldo
5.2 gemeenten
0
4.561
5.4 overige vorderingen
4.994
4.960
5.5 overlopende activa
4.229
4.235
11.938
20.055
31-12-13
31-12-12
huidige huurders
6.080
6.588
vertrokken huurders
6.148
5.129
12.228
11.717
-9.708
-5.825
2.520
5.892
5.3 belastingen en premies sociale verzekeringen
saldo
5.1 huurdebiteuren
voorziening huurdebiteuren
saldo
84 | Havensteder
5.2 gemeenten
31-12-13
31-12-12
195
407
31-12-13
31-12-12
btw
0
319
vennootschapsbelasting
0
4.242
saldo
0
4.561
saldo
5.3 belastingen en premies sociale verzekeringen
5.4 overige vorderingen
financieel vaste activa kortlopend
te ontvangen van crediteuren (creditnota's)
overige debiteuren
afwaardering voor dubieuze debiteuren
saldo
5.5 overlopende activa
31-12-13
31-12-12
37
605
1.086
1.128
5.909
5.851
7.032
7.584
-2.038
-2.624
4.994
4.960
31-12-13
31-12-12
2.434
1.768
rekening couranten
80
781
te ontvangen rentes
12
1
1.703
1.685
4.229
4.235
31-12-13
31-12-12
kassen
6
2
banken
895
1.341
61
-41
962
1.302
vooruitbetaalde kosten
overige
saldo
6. liquide middelen
kruisposten
saldo
jaarverslag 2013 | 85
7. groepsvermogen
saldo 1 januari
2013
2012
480.601
513.198
herwaardering direct via eigen vermogen
-31.919
23.321
resultaat
-45.660
-55.918
403.022
480.601
2013
2012
aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen per 1-1
480.601
513.198
jaarresultaat na stelselwijziging
-45.660
-55.918
mutatie herwaardering bedrijfswaarde
-31.919
23.321
403.022
480.601
saldo
Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen:
aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen per 31-12
het groepsvermogen (overige reserves) is onder te verdelen in gerealiseerd vermogen en niet-gerealiseerd vermogen.
gerealiseerd vermogen
reserve ongerealiseerde herwaardering
aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen per 31-12
8. egalisatierekening
saldo 1 januari vooruitontvangen huur
af: huurdeel
bij: rente toerekening
saldo
9. voorzieningen
31-12-13
31-12-12
-488.127
-423.627
891.149
904.228
403.022
480.601
2013
2012
695
734
-90
-90
49
51
654
695
31-12-13
31-12-12
24.371
44.245
9.2 voorziening reorganisatiekosten
6.700
495
9.3 voorziening deelneming
2.000
0
671
4.212
33.742
48.952
9.1 voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen
9.4 overige voorzieningen
saldo
86 | Havensteder
9.1 voorzieningen onrendabele investeringen en
herstructureringen
31-12-13
31-12-12
16.085
34.836
9.1.2 voorziening (on)roerende zaken in ontwikkeling commercieel
5.160
3.975
9.1.3 voorziening onderhanden projecten
1.436
1.730
9.1.4 voorziening vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
1.690
3.704
24.371
44.245
saldo 1 januari
34.836
63.432
mutaties
-18.751
-28.596
16.085
34.836
saldo 1 januari
3.975
2.668
mutaties
1.185
1.307
5.160
3.975
9.1.1 voorziening (on)roerende zaken in ontwikkeling sociaal
saldo
9.1.1 voorziening (on)roerende zaken in ontwikkeling sociaal
saldo
9.1.2 voorziening (on)roerende zaken in ontwikkeling commercieel
saldo
9.1.3 voorziening onderhanden projecten
saldo 1 januari
mutaties
saldo
1.730
0
-294
1.730
1.436
1.730
9.1.4 voorziening vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
saldo 1 januari
3.704
4.998
mutaties
-2.014
-1.294
1.690
3.704
saldo
jaarverslag 2013 | 87
9.2 voorziening reorganisatiekosten
saldo 1 januari
mutaties
saldo 31-12
9.3 voorziening deelneming
saldo 1 januari
mutaties
saldo 31-12
2013
2012
495
2.805
6.205
-2.310
6.700
495
2013
2012
0
0
2.000
0
2.000
0
De voorziening deelneming is gevormd voor de deelnemingen in Hofbogen B.V. en Stads Vastgoed N.V.
(zie paragraaf 2.1).
9.4 overige voorzieningen
saldo 1 januari
mutaties
saldo 31-12
2013
2012
4.212
620
-3.541
3.592
671
4.212
De overige voorzieningen per einde boekjaar 2013 hebben betrekking op de voorziening loopbaanontwikkeling.
10. langlopende schulden
10.1 leningen overheid
10.2 leningen kredietinstellingen
10.3 verplichtingen verkoop onder voorwaarden
10.4 overige schulden
saldo
88 | Havensteder
31-12-13
31-12-12
57.520
72.699
1.742.028
1.759.370
1.799.548
1.832.069
81.710
69.435
6.565
6.548
1.887.823
1.908.052
10.1 leningen overheid
2013
2012
72.699
110.303
aflossingsverplichting voorgaand jaar
5.237
15.114
aflossingen in het boekjaar
-2.661
-3.706
aflossingen ineens volgens contract/vervroegd
-2.577
-43.775
-15.178
-5.237
57.520
72.699
saldo 1 januari
aflossingsverplichting < 12 maanden
saldo 31-12
Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met
kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Hiervoor geldt jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een
obligoverplichting, die is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Als gevolg hiervan is
het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. In 2013 heeft het WSW aan
corporaties gevraagd om volmacht te verstrekken zodat zij, indien de situatie van de betreffende corporatie daartoe
aanleiding geeft, gebruik kan maken van haar recht om hypotheek te vestigen op het door de corporatie bij het
WSW ingezette onroerend goed. Havensteder heeft betreffende volmacht aan het WSW verstrekt.
10.2 leningen kredietinstellingen
2013
2012
1.759.370
1.668.773
aflossingsverplichting voorgaand jaar
79.941
119.555
aangetrokken leningen
60.000
171.090
1.899.311
1.959.418
saldo 1 januari
reguliere jaarlijkse aflossingen in het boekjaar
-10.731
-10.245
aflossingen ineens volgens contract/vervroegd
-69.210
-109.862
aflossingsverplichting < 12 maanden
-77.342
-79.941
1.742.028
1.759.370
saldo 31-12
jaarverslag 2013 | 89
Rente en kasstroomrisico
Onderstaand is de leningenportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd (x € 1.000).
leningsrente
restant looptijd
2-5 jaar
> 5 jaar
totaal
1% - 2%
1.300
36.555
37.855
2% - 3%
60.000
303.584
363.584
3% - 4%
43.907
387.092
430.999
4% - 5%
158.864
660.636
819.500
5% - 6%
26.531
104.537
131.068
6% - 7%
444
1.947
2.391
7% - 8%
169
6.362
6.531
8% - 9%
0
3.031
3.031
9% - 10%
0
4.589
4.589
291.215
1.508.333
1.799.548
totaal
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 92,5 miljoen zijn niet
begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder de kortlopende schulden.
De gemiddelde rente bedraagt 4,00% (in 2012: 4,24%).
De gemiddelde restant looptijd bedraagt 15,2 jaar.
De bij de toelichting op de kortlopende schulden vermelde zekerheden voor de schulden aan kredietinstellingen
(vestiging pandrecht op debiteuren, vorderingen en voorraden) zijn ook van toepassing op de langlopende leningen
die verstrekt zijn door kredietinstellingen.
10.3 verplichtingen verkoop onder voorwaarden
saldo 1 januari
2013
2012
69.435
73.155
terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
vermeerderingen
17.632
6.075
verminderingen
3.813-
6.755-
1.544-
3.040-
81.710
69.435
mutaties
waardeontwikkeling
saldo 31-12
90 | Havensteder
10.4 overige schulden
31-12-13
31-12-12
achtergestelde lening
4.777
4.810
saldo 1 januari waarborgsommen
1.738
1.543
50
195
6.565
6.548
ontvangen/terugbetaalde waarborgsommen
saldo
Dura Vermeer Bouw Rotterdam B.V. heeft een lening verstrekt aan Verolme Boulevard B.V. met een hoofdsom ter
grootte van € 7,1 miljoen. Hiervan bedraagt het aandeel Havensteder € 4,8 miljoen (66,67%). Aflossing vindt plaats
vanaf het moment dat in de 1e fase van het project opbrengsten worden gegenereerd. Met ingang van 1 januari
2013 vergoeden we geen rente meer, maar is de vergoeding voor kapitaalverstrekking winstafhankelijk gemaakt. In
2013 is geen winst behaald en wordt geen vergoeding voldaan. De lening en rente zijn achtergesteld bij alles dat
derden te vorderen (zullen) hebben.
De waarborgsommen ontvangen we uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventuele verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen
inclusief rente verrekenen we bij beëindiging van de huurovereenkomst.
11. kortlopende schulden en overlopende passiva
31-12-13
31-12-12
127.878
120.896
14.415
20.615
11.3 schulden aan groepmaatschappijen
1.502
1.247
11.4 belastingen en premies sociale verzekeringen
3.778
6.634
11.1 schulden aan kredietinstellingen
11.2 schulden aan leveranciers
11.5 schulden ter zake van pensioenen
11.6 overlopende passiva
saldo
11.1 schulden aan kredietinstellingen
542
416
55.383
60.011
203.498
209.819
2013
2012
9.500
0
-5.349
-76.878
ING (betaalrekening)
30.798
112.508
kortlopend deel van de langlopende schulden
92.929
85.266
127.878
120.896
kasgeld BNG
ING (huurrekening)
saldo 31-12
jaarverslag 2013 | 91
Havensteder heeft een kredietfaciliteit waarin geen zekerheden zijn opgenomen. Onder het kortlopende deel van de
langlopende schulden is ook het kortlopende deel van de leningen van gemeenten opgenomen.
11.2 schulden aan leveranciers
saldo
11.3 schulden aan groepsmaatschappijen
Verolme Boulevard BV
saldo
11.4 belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-13
31-12-12
14.415
20.615
31-12-13
31-12-12
1.502
1.247
1.502
1.247
31-12-13
31-12-12
2.683
4.810
af te dragen loonheffing
875
1.451
te betalen zakelijke lasten
212
367
8
6
3.778
6.634
31-12-13
31-12-12
542
416
31-12-13
31-12-12
28.388
30.064
5.110
4.919
af te dragen btw
af te dragen sociale lasten
saldo
11.5 schulden ter zake van pensioenen
saldo
11.6 overlopende passiva
niet vervallen rente
vooruitontvangen huren
fondsen
nog te ontvangen facturen
af te rekenen service- en stookkosten
vakantiedagen
beheercomplexen
diversen
saldo
92 | Havensteder
340
380
13.925
15.863
837
2.622
1.123
1.366
65
-118
5.595
4.915
55.383
60.011
NIET IN DE GECONSOLIDEERDE BALANS
OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW
voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van
WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep
gedaan op deze obligoverplichting. De obligoverplichting is per ultimo 2013 € 71,2 miljoen.
Bankgarantie
Aan de Stichting Pensioenfonds is een bankgarantie
verstrekt ad € 67.000 inzake de huur van het pand aan
de Picassopassage. Overige bankgaranties zijn verstrekt
aan Schaap & Partners € 435.131, Tasman properties
C.V. € 39.108.
Financiële instrumenten
Havensteder heeft renteswaps afgesloten ten behoeve
van het reduceren van het toekomstig renterisico als
gevolg van het expireren van bestaande geldleningen.
De renteswaps zijn gekoppeld aan individuele leningen.
De bruto positie ad. € 851 miljoen is per ultimo 2013
gelijk gebleven ten opzichte van 2012. De netto positie
ad. € 589 miljoen van de derivatenportefeuille is per
ultimo 2013 eveneens gelijk gebleven ten opzichte van
ultimo 2012. Dit bedraagt ultimo 2013 circa 30% van de
leningenportefeuille. Het verschil tussen de bruto en
netto positie betreft afgesloten receiver swaps. Deze
swaps neutraliseren payer swaps. De looptijden van de
renteswaps lopen uiteen, omdat de expiratiedata variëren van 2016 tot 2061. De marktwaarde per 31-12-2013
bedraagt -/- € 57 miljoen (ultimo 2012 -/- € 109 miljoen).
De negatieve waarde is van belang als wij de swaps af
zouden rekenen, maar dit is niet het geval.
De renteswaps zijn gekoppeld aan leningen. Met een
renteswap beheersen wij het renterisico door de rente
van middellange roll-over leningen voor langere tijd te
fixeren door met een bank rentebedragen uit te ruilen.
In 2013 is er voor € 67,5 mln. aan derivaten gekoppeld
aan nieuw aangetrokken financiering. Van de derivaten
die in de jaren 2014 tot en met 2020 starten, heeft
€ 316,5 miljoen betrekking op nog aan te trekken
leningen voor de herfinanciering van aflopende
leningen (ultimo 2012 € 384 miljoen). Havensteder zal
voor deze aan te trekken leningen dezelfde kenmerken
qua looptijd, vervaldata e.d. afspreken met financiers,
als de kenmerken van de swapcontracten.
Embedded derivaten
De leningenportefeuille van Havensteder bevat leningen
met derivaten, zogenaamde embedded derivaten, te
verdelen in:
• Constant Maturity Swap (CMS) structuur
• Extendible leningen
Havensteder heeft een CMS Structuur van in totaal
€ 42 miljoen. De twee renteswaps met een
CMS-structuur zijn gekoppeld aan twee geldleningen met
een CMS-structuur waardoor per saldo een vaste rente
ontstaat. Havensteder heeft twee extendible leningen van
totaal € 64 mln. Bij de extendibles is er sprake van twee
tijdvakken waarin een verschillend rentetype kan gelden.
Voor deze leningen geldt dat aan het begin van een
nieuw tijdvak de geldgever het recht heeft te bepalen of
bijvoorbeeld een vooraf vastgesteld renteniveau dan wel
een variabele rente wordt gehanteerd.
Interne organisatie en randvoorwaarden
Havensteder heeft de kaders betreffende Treasury vastgelegd in het Treasury Statuut, het beleid beschreven in
het Treasury Beleid en de uitwerking van het beleid voor
het komende jaar in het Treasury Jaarplan opgenomen.
Havensteder beperkt het renterisico tot vooraf bepaalde
grenzen. Derivaten worden enkel gebruikt ter afdekking
van het renterisico en niet ter speculatie. De besluitvorming en de uitwerking van het treasurybeleid wordt
ondersteund en voorbereid door de Treasurycommissie.
Voor het aangaan van derivaten of wijziging van de
voorwaarden in de contracten is autorisatie van de Raad
van Commissarissen vereist. Havensteder beschikt over
een stelsel van administratieve organisatie en interne
controle, waardoor de noodzakelijke functiescheiding
binnen de organisatie gewaarborgd is.
Centraal Fonds stesstest en zelfevaluatie
Per ultimo 2013 heeft het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) voor de 4e keer een stresstest
uitgevoerd. Het CFV heeft aangegeven dat Havensteder
evenals de vorige stresstests voldoet aan de stresstest.
Het CFV heeft in juli 2013 aan een groot aantal corporaties waaronder Havensteder gevraagd een zelfevaluatie
uit te voeren naar de opzet van de interne organisatie
rondom derivaten. De opmerkingen uit de beoordeling
van het CFV van de zelfevaluatie heeft Havensteder
verwerkt in de interne processen. CFV heeft Havensteder
niet geselecteerd voor nader onderzoek ten aanzien van
de interne organisatie omtrent derivaten.
Liquiditeitsbuffer
Havensteder heeft geen directe CSA’s in de huidige
derivatenportefeuille. De break clauses in de derivatenportefeuille starten vanaf 2020. Twaalf maanden voor
de datum van de break clauses dient eventueel een
jaarverslag 2013 | 93
liquiditeitsbuffer opgebouwd te zijn, rekening houdend
met een stress analyse waarbij de rente 2-procentpunt
onder de marktrente ligt.
Hierdoor bestaat er voor Havensteder geen liquiditeitsrisico op grond van deze derivaten ultimo 2013. Dus
houden we geen liquiditeitsbuffer aan.
Beleidsregels
Observaties van de derivatenportefeuille van
Havensteder ten aanzien van de nieuwe beleidsregels:
•De derivatenpositie is afgesloten vóór inwerkingtreding van de beleidsregels.
•De afgesloten raamcontracten vóór inwerkingtreding
van de beleidsregels toezicht belemmerende bepalingen bevatten.
•De derivatenportefeuille is afgesloten onder de
bestaande raamcontracten uit 2011.
•Bestaande raamcontracten en derivatenposities
worden in de beleidsregels gerespecteerd.
• De derivaten hebben een lange looptijd.
•De derivatenportefeuille is opgebouwd uit met name
plain vanille swaps met als tegenpartij met minimaal
één internationale A-rating.
•Rentederivaten mogen uitsluitend worden ingezet bij
het uitvoeren van het rentemanagement ter beperking van renterisico’s.
•Geen nieuwe derivatenposities zijn aangegaan na de
inwerkingtreding van de nieuwe beleidsregels.
Toezicht belemmerende bepalingen
Conform de brief van het CFV van 16 juli 2013 dient
Havensteder te bepalen of er sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen per einde 2013. Havensteder
heeft in de raamcontracten toezichtbelemmerende
bepalingen. Begin 2014 heeft Havensteder hiervoor
intern een plan van aanpak opgesteld om de toezichtbelemmerende bepalingen te elimineren. Dit plan van
aanpak is inmiddels bij het CFV ingediend.
Type hedge
Kostprijs hedge accounting op basis van individuele
leningen. Kostprijs hedge accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische
kenmerken van de instrumenten met de financieringen.
Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele
contracten.
Afgedekte positie
Havensteder dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd
aan huidige en toekomstige leningen af. Hierbij worden
de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten, respectievelijk af te sluiten leningen per dag
afgedekt. Deze kasstromen worden naar kalenderjaar
gegroepeerd.
Hedge instrumenten
Havensteder maakt gebruik van rentederivaten om
de variabiliteit van toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige
leningen af te dekken. Havensteder maakt gebruik
van Interest Rate Swaps (IRS). Hierbij ontvangt
Havensteder een variabele rente van de tegenpartij en
betaalt Havensteder een vaste rente. Havensteder heeft
geen swaps afgesloten ter dekking van toekomstige
investeringen.
Accounting
Het hedging instrument en de hedge items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen
kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd.
Hedge ineffectiviteit wordt in de winst-en- verliesrekening verwerkt.
Marktrisico
De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te
stellen.
Hedge documentatie
Doelstellingen risicobeheer
In het treasurystatuut van Havensteder staan de kaders
benoemd omtrent het beheersen van risico’s. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders van het
Treasurystatuut. In het vigerende statuut is het gebruik
van de afschermende rente-instrumenten toegestaan ter
beheersing van het renterisico op zekere kasstromen.
Het aangaan van rente-instrumenten mag alleen
worden overeengekomen met kredietwaardige partijen
met minimaal A-rating.
Hedge strategie
Risico van wijzigingen in de rente afdekken met
derivaten.
94 | Havensteder
Valutarisico
Havensteder voert alleen transacties in euro’s (€) uit en
loopt geen valutarisico.
Renterisico
Havensteder loopt renterisico over de rentedragende
vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en
rentedragende langlopende en kortlopende schulden.
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien
van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Havensteder
risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking
tot renterisico afgesloten. Met betrekking tot bepaalde
vastrentende schulden heeft Havensteder renteswaps
afgesloten, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele
rente betaalt.
Kredietrisico
Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen
voldoen. Door het spreiden van transacties over
verschillende financiële instellingen proberen we dit
risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating).
Dit is opgenomen in het treasurystatuut. De hoogte van
het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het
bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de
marktwaarde van de derivaten.
Liquiditeitsrisico
Het gaat hierbij om het risico dat we over onvoldoende
middelen beschikken om aan de directe verplichtingen
te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van
Havensteder en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu
crediteuren of financiële instellingen zijn. Havensteder
heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij
altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het
aantrekken van langlopende leningen, is een kasgeldfaciliteit van € 9,5 miljoen en een rekening/courant faciliteit ter grootte van € 60 miljoen beschikbaar.
Margin call
Voor de derivatenportefeuille is met de tegenpartijen
afgesproken dat beide partijen geen onderpand dienen
te verstrekken als gevolg van een positieve of negatieve
marktwaarde. Bij één tegenpartij heeft Havensteder
€ 42,0 miljoen aan swaps waarbij een “negative
rescontre limiet” (NRL) van toepassing is van € 19,2
miljoen. Ultimo 2013 bedroeg de marktwaarde van deze
posities -/- € 7,7 miljoen (ultimo 2012 -/-€ 8,5 miljoen),
dat is ruim onder de NRL. Bij een daling van honderd
basispunten ontstaat een marktwaarde van circa
-/- € 11 miljoen. Het liquiditeitsrisico beschouwen we
als gering. Dit blijkt eveneens uit de door het CFV uitgevoerde stresstest bij een rentedaling van respectievelijk
één en twee procentpunt.
Break clauses
Havensteder heeft in de jaren 2020 t/m 2023 mandatory
breaks in de contracten van de renteswaps. Deze zijn als
volgt verdeeld over de jaren:
2020:
€   95 miljoen
2021:
€ 352 miljoen
2022:
€ 135 miljoen
2023:
€   15 miljoen
Op het moment van de mandatory break kan een liquiditeitsbehoefte ontstaan als de betreffende renteswap
een negatieve marktwaarde heeft. Havensteder wil
hier onder andere op anticiperen door het risico te
verminderen en de break clauses over meerdere jaren
te spreiden.
Verplichtingen
Havensteder heeft verplichtingen uitstaan ten behoeve
van de onderhanden projecten:
2012
31.790
2013
21.888
Rotterdam-Zuid
Havensteder neemt deel aan de gezamenlijke aanpak
van Rotterdam-Zuid. Ons aandeel tot 2017 bestaat
onder meer uit een aantal pilotprojecten in Vreewijk. In
de periode 2014 – 2017 worden 876 woningen aangepakt voor een bedrag van € 85 miljoen.
Huur(verplichtingen) kantoorpanden eigen gebruik
Hieronder is een overzicht opgenomen van kantoorpanden voor eigen gebruik. De huurprijzen zijn exclusief
huurstijgingen van desbetreffende kantoorpanden en
zoals vermeld in desbetreffende huurovereenkomsten.
contract
tot en met
jaarhuur
Heer Bokelweg
30-06-2017
108
Overwegwachter
30-06-2016
16
Schaardijk
31-12-2014
35
Schiekade
31-01-2014
31
Veilingweg
31-10-2016
22
kantoorpand
totaal
204
Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen
De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds
voor de Woningcorporaties (SPW) is een zogenaamde
salaris-diensttijdregeling. Als aangesloten werkgever
bij SPW is Havensteder slechts verplicht een vastgestelde premie te betalen, die het bestuur van SPW
vooraf vaststelt. Er bestaat geen enkele reglementaire
of statutaire verplichting om eventuele tekorten van
het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er
geen enkele aanspraak van aangesloten werkgevers op
eventuele opgebouwde buffers. Er zijn geen financiële
consequenties.
jaarverslag 2013 | 95
Het afgeronde dekkingspercentage van SPW is 114%
per 31-12-2013 (eind 2012: 106%). Dit percentage ligt
boven het gestelde minimum (105%). Als de dekkingsgraad lager is dan het minimaal vereiste vermogen
is er sprake van een dekkingstekort. In zo’n situatie is
het fonds verplicht een herstelplan in te dienen bij De
Nederlandsche Bank (DNB). In dat plan wordt dan vastgelegd welke maatregelen er worden genomen om te
zorgen dat SPW binnen vijf jaar weer uit haar dekkingstekort is. Over vijftien jaar moet dan ook het reservetekort weggewerkt zijn. Het doel van het herstelplan is
het verhogen van de dekkingsgraad van het fonds. De
dekkingsgraad is de verhouding tussen het vermogen en
de pensioenverplichtingen. SPW wil dit bereiken door de
eerder verleende korting op de premie te stoppen. Zolang
er een dekkingstekort is, kan SPW de pensioenen niet
laten meegroeien met de loon- en prijsontwikkeling. In
het herstelplan staat dat SPW met het bestaande beleid
uit het dekkingstekort en het reservetekort kan komen.
Ontwikkeling dekkingsgraad onzeker
Het verloop van de dekkingsgraad is afhankelijk van
verschillende factoren zoals de rente, de aandelenkoersen en de levensverwachting. Deze factoren beïnvloeden het vermogen en de verplichtingen van SPW.
De ontwikkeling op de financiële markten blijven op dit
moment nog onzeker. Het is daarom op dit moment nog
niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich
de komende tijd ontwikkelt.
Garantie koopwoningen
Havensteder heeft zich aangesloten bij de stichting
Woningborg. Daarmee hebben kopers de garantie op
afbouw en afwikkeling van opleveringspunten van
de koopwoningen, ook als Havensteder niet aan die
verplichting kan voldoen. Havensteder heeft voor nieuwbouwprojecten een obligo uitstaan bij Woningborg en
Stiwoga voor een bedrag ad € 18,2 miljoen.
Prestatieafspraken met gemeenten
Havensteder heeft prestatieafspraken gemaakt met
de gemeenten waar haar bezit is gelegen. Deze
afspraken hebben onder andere betrekking op woonruimteverdeling, leefbaarheid, schuldhulpverlening
en productie­afspraken over nieuwbouw. De hiermee
samenhangende investeringen en kosten zijn verwerkt
in de balans en winst-en-verliesrekening.
Juridische zaken
Havensteder is aansprakelijk gesteld voor enkele
gebrekkige leveringen. Havensteder betwist deze
96 | Havensteder
vorderingen om uiteenlopende redenen en heeft de
aansprakelijkheid beargumenteerd afgewezen. Partijen
zijn in afwachting van de uitspraak van de rechter of
zijn in onderhandeling voor een minnelijke regeling.
Daarnaast heeft Havensteder een derde partij aansprakelijk gesteld in verband met opgelopen schade aan
eigendommen van Havensteder en derden. In de civielrechtelijke procedure met betrekking tot de (vermeende)
benadeling door onder andere de voormalig directeurbestuurder van PWS, heeft het Gerechtshof in mei 2009
deze veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5,4
miljoen voor door PWS geleden schade, te vermeerderen met wettelijke rente en te verminderen met van
anderen ontvangen bedragen ter kwijting van dezelfde
schade. April 2011 heeft de Hoge Raad in cassatie dit
vonnis bekrachtigd. Tevens heeft PWS in 2006 aangifte
gedaan bij het Openbaar Ministerie. Het gerechtelijk
vooronderzoek in de strafzaak is nog niet afgerond zodat
nog niet duidelijk is of de strafzaak van de voormalig
bestuurder ter zitting komt.
Garantiestellingen
Havensteder staat borg voor de jaarlijkse annuïteit van
de volgende leningen:
omschrijving
Lening 1 First Metro Housing Company
annuïteit
114.236
Microcredit Foundation LOK
39.000
Lening 2 First Metro Housing Company
18.665
totaal
171.901
De garantiestellingen lopen allen door tot en met 2035.
Havensteder staat garant voor voor 0,007% van haar
balanstotaal. Dit valt binnen de door het ministerie van
BZK gestelde grenzen.
Aankopen
Verolme Boulevard B.V.
In een raamovereenkomst tussen Dura Vermeer Bouw
Rotterdam B.V., Stichting Havensteder en Verolme
Boulevard B.V. is bepaald dat Stichting Havensteder
circa 375 huurwoningen en circa 375 koopgarant­
woningen, inclusief bijbehorende parkeerplaatsen,
volgens de geldende parkeernorm ontwikkelt, welke
Stichting Havensteder afneemt tegen nader overeen te
komen voorwaarden.
15. huren
huur
af: huurkortingen
af: huurderving wegens leegstand
totaal huren
2013
2012
278.486
266.671
-1.187
-2.272
-10.207
-9.096
267.092
255.303
De post huren is met name toegenomen door algemene huurverhoging van 2,5 %, huurharmonisatie van 0,4% en
inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,6%. Daarnaast levert het in exploitatie nemen van verhuureenheden
door nieuwbouw en renovatie meer huur op.
16. vergoedingen
overige zaken, leveringen en diensten
2013
2012
22.328
21.346
af: vergoedingsderving
-556
-636
af: te verrekenen met huurders
-837
-2.338
20.935
18.372
2013
2012
-21.916
-19.707
-3.908
-4.164
25.823-
-23.871
totaal vergoedingen
17. lasten servicecontracten
servicecontracten
toegerekende organisatiekosten
totaal lasten servicecontracten
De bedragen die we in rekening brengen voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn
gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks
vindt voor 1 juli afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.
jaarverslag 2013 | 97
18. lasten verhuur en beheeractiviteiten
2013
2012
-23.644
-23.557
sociale lasten
-3.570
-3.492
pensioenlasten
-4.640
-4.524
salarissen
afschrijvingen activa t.d.v. de exploitatie
overige organisatiekosten
overige opbrengsten
saldo organisatiekosten
-46.538
-49.202
17.546
-18.185
-17.907
-47.958
-49.563
afdeling bezetting per 31-12-2013
Bestuur
Bestuursstaf
Concern Control
1,0
16,6
6,9
Financiën & Middelen
92,8
Gebied Centrum Noord
74,7
Gebied Oost
96,2
Gebied Zuid West
72,6
HRM
16,7
Onderhoud & Ontwikkeling
82,4
Strategie & Portefeuillemanagement
21,4
totaal
98 | Havensteder
6.307
-31.656
belastingen en verzekeringen
De bezetting wordt in de tabel rechts getoond inclusief
stagiairs en inleen i.v.m. ziekte.
6.435
16.766
toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheer
De toegerekende lasten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin verdelen
we onder andere de totale loonkosten over de activiteiten. Het woningbezit van Havensteder is verzekerd
tegen herbouwwaarde voor een vast tarief per eenheid
met de clausule dat het bezit niet is onderverzekerd. Het
aantal bij Havensteder werkzame werknemers, berekend
op fulltime basis, kunnen we als volgt uitsplitsten op
directieniveau:
-3.927
-20.009
-29.772
toegerekend aan andere onderdelen
totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten
-4.524
-16.595
481,2
19. lasten onderhoudsactiviteiten
onderhoud
toegerekende organisatiekosten
totaal lasten onderhoudsactiviteiten
2013
2012
-57.807
-64.521
-692
-1.249
-58.499
-65.770
18.109
25.470
de onderhoudslasten zijn te verdelen in:
planmatig onderhoud
mutatieonderhoud
11.258
9.018
klachtenonderhoud
14.339
16.742
contractonderhoud
9.628
8.704
onderhoudsbijdrage VVE
4.473
4.587
57.807
64.521
20. overige directe operationele lasten exploitatie bezit
2013
2012
afboekingen huurdebiteuren
-2.935
-2.136
dotatie dubieuze huurdebiteuren
-1.902
-1.659
kosten 35%regeling
-716
-770
wijkbeheer
-958
-696
juridische kosten
-263
-541
-3.900
-885
totaal lasten onderhoud
incassokosten
verhuurbaar maken
-955
-229
naamplaatjes/sleutels/sloten
-354
-247
bijdrage verhuurderheffing
-753
-
overige kosten
-715
-921
-13.451
-8.084
2013
2012
148.629
137.596
148.629
137.596
totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit
21. afschrijvingen vastgoed in exploitatie
afschrijvingen vastgoed in exploitatie
totaal afschrijvingen vastgoed in exploitatie
jaarverslag 2013 | 99
22. omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
2013
2012
omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
4.972
4.838
4.972
4.838
23. uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief
organisatiekosten
2013
2012
externe verkoopkosten
-5.004
-4.992
toegerekende organisatiekosten
-2.649
-2.454
-7.653
-7.446
24. verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
2013
2012
verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
21.197
8.427
totaal verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
21.197
8.427
25. verkoopkosten inclusief organisatiekosten
2013
2012
externe verkoopkosten
-3.083
-2.184
toegerekende organisatiekosten
-1.335
-1.106
-4.418
-3.290
2013
2012
-10.625
-4.442
4.033
1.461
-6.592
-2.981
totaal omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
totaal uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief
organisatiekosten
totaal verkoopkosten inclusief organisatiekosten
26. boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
historische boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
gerealiseerde herwaardering agv verkoop
totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
In 2013 zijn 180 eenheden (inclusief dispositie) uit het bestaande bezit verkocht tegenover 114 eenheden in 2012.
100 | Havensteder
27. overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
kosten leegmaken (saldo kosten/opbrengsten)
projectresultaten
afwaardering kantoorpand
totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
28. gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving
gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving
2013
2012
345
-1.181
2.014
-4.816
-
4.686-
2.359
-10.683
2013
2012
58.533
57.957
totaal gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving
58.533
57.957
totaal gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving
58.533
57.957
De afschrijving op bedrijfsmiddelen is lineair bepaald op basis van de economische levensduur en de componentenmethode. Dit betekent dat we de waarde verdelen in grond (niet op afschrijven), casco, installaties en inrichting
en over de bijbehorende termijnen afschrijven.
Het verschil tussen de afschrijving op basis van bedrijfswaarde en historische kosten is als gerealiseerde herwaardering (bate) verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
29. niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
niet-gerealiseerde waardeveranderingen bedrijfsmiddelen
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
30. niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
bestemd voor verkoop
31. niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht
onder voorwaarden
2013
2012
-303
20.572
4.596
-7.927
4.293
12.645
-2.547
-2.120
124
747
jaarverslag 2013 | 101
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen bedrijfsmiddelen betreft afgeboekte onrendabele resultaten van het
sociaal vastgoed (complexen waarvan de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde op basis van historische
kosten). De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen betreft de toename van de marktwaarde
van het commercieel vastgoed. De dotatie aan de voorziening voor de onverkochte voorraad is gepresenteerd
onder de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop.
32. netto resultaat overige activiteiten
2013
2012
0
0
592
824
totaal opbrengsten overige activiteiten
592
824
32. netto resultaat overige activiteiten
2013
2012
kosten overige activiteiten
opbrengsten overige activiteiten
kosten overige activiteiten
opbrengsten overige activiteiten
totaal opbrengsten overige activiteiten
0
0
592
824
592
824
2013
2012
-19.499
-9.140
Deze post bestaat uit de WWI gelden die wij ontvangen hebben.
33. overige organisatiekosten
incidentele lasten
algemene organisatiekosten
dekking algemeen diverse posten
toegerekende lasten nieuwbouw huur
geactiveerde productie nieuwbouw huur
niet toegerekende lasten vve beheer
totaal overige organisatiekosten
1.285
-
558
827
-3.067
-3.146
1.075
1.219
-587
-695
-20.235
-10.935
De incidentele lasten bestaan met name uit saneringssteun ad € 10 miljoen en frictiekosten inzake de reorganisatie
ad € 6,7 miljoen.
34. leefbaarheid
2013
2012
externe kosten leefbaarheid
-2.998
-4.878
toegerekende organisatiekosten (kostenverdeelstaat)
-4.528
-4.746
-7.526
-9.624
totaal leefbaarheid
Leefbaarheidskosten bestaan uit kosten voor gebiedsbeheer, participatie/huurdersplatform, wijkvisies en diverse
kosten voor sociale activiteiten.
102 | Havensteder
honoraria externe accountant en de accountantsorganisatie
2013
accountants
overig netwerk
totaal netwerk
268
-
268
onderzoek jaarrekening
9
-
9
-
69
69
24
111
135
301
180
481
accountants
overig netwerk*
totaal netwerk
199
-
199
47
-
47
-
185
185
andere controleopdrachten
fiscale adviesdiensten
andere niet-controlediensten
totaal
2012
onderzoek jaarrekening
andere controleopdrachten
fiscale adviesdiensten
andere niet-controlediensten
totaal
* Doorbelast 2013 in kader van ketensamenwerking
* Doorbelast 2012 in kader van ketensamenwerking
36. rentebaten en soortgelijke opbrengsten
81
299
380
327
484
811
52
2013
2012
rente leningen u/g
133
24
overige renteopbrengsten
514
130
647
154
totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
De rentebaten zijn ten opzichte van voorgaand jaar toegenomen voornamelijk als gevolg van een incidentele bate
met betrekking tot een belastingteruggave.
37. rentelasten en soortgelijke kosten
2013
2012
-191
-484
-76.720
-81.095
-7
-8
kosten garantie/herfinanciering
-269
-242
overige rentelasten
-189
-176
-77.376
-82.005
rente bank/giro
rente leningen lange termijn
rente glasfonds
totaal rentelasten en soortgelijke kosten
De rentelasten zijn ten opzichte van voorgaand jaar voornamelijk afgenomen door een lagere gemiddelde rente.
Dit is het gevolg van uitgevoerde renteherzieningen op bestaande geldleningen en een lagere rente op de geldmarkt. Het belang van variabel rentende geldleningen is in 2013 toegenomen waardoor extra is geprofiteerd van
de lagere korte rente.
jaarverslag 2013 | 103
38. belastingen
2013
2012
latente vennootschapsbelasting
actieve belastinglatentie
actieve latentie verliescompensatie
passieve latentie vastgoed bestemd voor verkoop
totaal belastingen
-568
-248
-4.309
-649
1.643
-42
-3.234
-939
Aan de hand van de commerciële jaarrekening van 2013 is het fiscale resultaat bepaald. Bij de berekening is
rekening gehouden met de fiscale verschillen tussen de commerciële en fiscale jaarrekening.
aansluiting commercieel en fiscaal resultaat:
-45.660
commercieel resultaat
correctie afschrijving en herwaardering vastgoed
onrendabele toppen
fiscaal resultaat projecten
77.659
52
-4.178
correctie projectsteun
-1.068
correctie opbrengst verkopen
-6.352
fiscale afschrijving op agio leningen o/g
-2.746
correctie onderhoud
-10.720
correctie rentebaten
2.558
resultaat deelneming
saneringssteun
gemengde kosten aftrek
correctie belastingen
1.988
10.113
92
3.234
70.632
24.972
fiscaal resultaat
verrekend met verliezen uit vorige jaren
vennootschapsbelasting 2013
25%
-24.972
0
effectief vpb tarief 2013 bedraagt
-7.08%
effectief vpb tarief 2012 bedraagt
4,57%
Op basis van de MIDOB 2014-2023 verwachten we dat Havensteder voldoende winst kan genereren om de gehele
berekende VPB-latentie te compenseren. De verantwoorde vennootschapsbelastinglast is de beste schatting naar
aanleiding van een in detail uitgewerkte inventarisatie van de activiteiten van Havensteder, vanuit de VSO en de
Nadere Afspraak. De inventarisatie is nog niet op het niveau van de aangifte uitgewerkt. Daarom kan de werkelijke
aangifte afwijken van de nu in de jaarrekening verantwoorde uitkomsten.
104
|
Havensteder
39. resultaat deelnemingen
resultaat deelneming W.O.M.
resultaat deelneming Hofbogen BV
resultaat deelneming Stadsherstel
resultaat deelneming Stadsvastgoed
resultaat deelneming PWS VGO BV
totaal resultaat deelnemingen
2013
2012
33
26
-1.355
-
5
-
-645
-
13
-1.962
39
Voor de deelnemingen in Hofbogen BV en Stadsvastgoed hebben we een voorziening opgenomen voor het aandeel
in het negatieve vermogen. 39. resultaat deelnemingen
resultaat deelneming W.O.M.
resultaat deelneming Hofbogen BV
resultaat deelneming Stadsherstel
resultaat deelneming Stadsvastgoed
resultaat deelneming PWS VGO BV
totaal resultaat deelnemingen
2013
2012
33
26
-1.355
-
5
-
-645
-
13
-1.962
39
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen waarvoor in 2013 geldmiddelen zijn opgeofferd.
OVERIGE TOELICHTINGEN
Bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen
Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semi-publieke
sector (hierna: WNT) in werking getreden. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen
in de publieke en semipublieke sector en onder de WNT geldt een publicatieverplichting in de jaarrekening. De
algemene bezoldigingsnorm van de WNT bedraagt voor 2013: € 228.599. De WNT kent overgangsrecht voor
afspraken die zijn gemaakt vóór inwerkingtreding van de WNT. De bij aanstelling gemaakte beloningsafspraken
met de bestuurder zijn ingeschaald op basis van de adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Bestuurder
Woningcorporaties (Commissie Izeboud) en zijn gemaakt vóór bekendmaking van de WNT. Op grond van de WNT
kwalificeren de volgende personen als topfunctionaris van Havensteder in 2013:
jaarverslag 2013 | 105
naam
functie
beloning
fiscale
bijtelling
auto
belastbare
kostenvergoedingen
voorzieningen
betaalbaar
op termijn
totaal
H.J. van den Berk
bestuurder
€ 173.003
€ 11.550
€ 3.000
€ 41.141
€ 228.694
B.J. Pluijmers
Directeur Strategie &
portefeuillewaardemanagement
€ 143.739
€ 11.986
€ 3.000
€ 33.541
€ 192.266
M. Kroon
Directeur Financien en
Middelen
€ 119.638
€ 4.883
€ 3.000
€ 27.518
€ 155.039
H.H. Rotgans
Directeur Onderhoud &
Ontwikkeling
€ 119.119
€ 7.411
€ 3.000
€ 27.386
€ 156.916
P.A.F. van Lieshout
Directeur Centrum
Noord
€ 112.082
€ 9.407
€ 3.000
€ 25.598
€ 150.087
T.E. Morsheim
Directeur Zuid West
€ 102.634
€ 7.815
€ 3.000
€ 23.197
€ 136.646
Z. Udovicic
Directeur Oost
€ 105.411
€0
€ 3.000
€ 22.865
€ 131.276
W.F. de Mooij
Directeur programma
integratie
€ 64.936
€0
€ 1.500
€ 15.091
€ 81.527
De directeur programma integratie is in juni 2013 uit dienst getreden.
Honorering leden Raad van Commissarissen 2013
leeftijd
functie
datum
benoeming
datum
aftreden
periode 2013
honorering
63 jaar
Voorzitter
01-01-13
01-01-17
01-01 t/m 31-12
€ 10.312,50
Mevrouw M.C. Meindertsma
*2
70 jaar
Vicevoorzitter
01-01-07
01-01-15
01-01 t/m 31-12
€ 10.312,50
De heer drs. D.J. Schrijer *1
47 jaar
Lid
01-03-13
01-03-17
01-01 t/m 31-12
€ 6.875,00
De heer dr. P.L. Batenburg *2
60 jaar
Lid
01-01-07
01-01-15
01-01 t/m 31-12
€ 8.250,00
De heer G. Erents RA *1
63 jaar
Lid
01-07-11
01-07-15
01-01 t/m 31-12
€ 8.250,00
De heer dr. R.B.J. Teule
MPA *2
52 jaar
Lid
09-11-11
01-01-15
01-01 t/m 31-12
€ 8.250,00
De heer ir. P.O. Vermeulen *1
66 jaar
Lid
01-07-11
01-07-15
01-01 t/m 31-12
€ 8.250,00
08-02-05
08-02-13
01-01 t/m 08-02
€ 859,38
beloning
belastbare
kostenvergoedingen
voorzieningen
betaalbaar op
termijn
beëindigingsuitkeringen
totaal
€ 23.008
€0
€ 5.077
€ 275.927
€ 304.012
naam
De heer B.J. van Bochove *1
De heer V.H. Gruis
*1 = herbenoembaar *2 = niet herbenoembaar
Overige (niet-top)functionarissen
functie
in dienst
sinds
programma
adviseur
integratie
1989
Naar aanleiding van de doorgevoerde fusie en bijbehorende reorganisatie is na 24 jaar het dienstverband beëindigd. Aan de functionaris is een wettelijke vergoeding voor de beëindiging van het dienstverband uitgekeerd.
106
|
Havensteder
ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2013
Enkelvoudige balans
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening
Enkelvoudige grondslagen voor waardering van het resultaat
Toelichting op de enkelvoudige balans
Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening
jaarverslag 2013 | 107
Enkelvoudige balans (voor resultaatbestemming) (x € 1.000)
activa
ref.
31-12-13
31-12-12
1.866.418
2.032.179
vaste activa
materiële vaste activa
1
bedrijfsmiddelen
sociaal vastgoed in exploitatie
1.1
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.2
2.011
2.757
(on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.3
31.006
34.110
commercieel vastgoed in exploitatie
1.4
439.056
368.391
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.5
84.066
72.961
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.6
vastgoedbeleggingen
financiële vaste activa
3.893
12.156
2.426.450
2.522.554
2
deelnemingen
2.1
15.452
15.435
latente belastingvorderingen
2.2
37.081
40.315
leningen ug
2.3
5.023
457
57.556
56.207
2.484.006
2.578.761
vastgoed bestemd voor verkoop
3.1
17.882
30.697
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
3.2
8.585
11.829
overige voorraden
3.3
5.066
4.964
31.533
47.490
0
0
totaal vaste activa
vlottende activa
voorraden
3
onderhanden projecten
4
vorderingen
5
huurdebiteuren
5.1
2.426
5.826
gemeenten
5.2
195
407
vorderingen op groepsmaatschappijen
5.3
698
856
belastingen en premies sociale verzekeringen
5.4
0
4.509
overige vorderingen
5.5
4.492
4.436
overlopende activa
5.6
4.229
4.235
12.040
20.269
934
1.040
44.507
68.799
2.528.513
2.647.560
liquide middelen
totaal vlottende activa
totaal activa
108
|
Havensteder
6
passiva
eigen vermogen
ref.
31-12-13
31-12-12
448.682
536.519
-45.660
-55.918
403.022
480.601
654
695
7
overige reserves
resultaat lopend boekjaar
egalisatierekening
8
voorzieningen
9
voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
9.1
31.271
50.745
voorziening reorganisatiekosten
9.2
6.700
495
voorziening deelneming
9.3
2.000
0
overige voorzieningen
9.4
langlopende schulden
671
4.212
40.642
55.452
10
leningen overheid
10.1
57.520
72.699
leningen kredietinstellingen
10.2
1.742.028
1.759.370
verplichting verkoop onder voorwaarden
10.3
81.710
69.435
overige schulden
10.4
1.748
1.703
1.883.006
1.903.207
schulden aan kredietinstellingen
11.1
127.878
120.896
schulden aan leveranciers
11.2
14.053
20.232
belastingen en premies sociale verzekeringen
11.3
3.517
6.267
schulden ter zake van pensioenen
11.4
550
416
overlopende passiva
11.5
kortlopende schulden
totaal passiva
11
55.191
59.794
201.189
207.605
2.528.513
2.647.560
jaarverslag 2013 | 109
Enkelvoudige winst- en verliesrekening (x € 1.000)
ref.
jaarcijfers
2013
jaarcijfers
2012
huuropbrengsten
15
266.311
254.735
opbrengst servicecontracten
16
20.935
18.372
lasten servicecontracten
17
-25.823
-23.871
lasten verhuur en beheeractiviteiten
18
-47.893
-49.503
lasten onderhoudsactiviteiten
19
-58.499
-65.770
overige directe operationele lasten exploitatie bezit
20
-13.451
-8.084
afschrijvingen vastgoed in exploitatie
21
-148.629
-137.596
-7.049
-11.716
netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
22
4.972
4.838
uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief
organisatiekosten
23
-6.949
-7.125
-1.976
-2.287
24
21.197
8.427
verkoopkosten inclusief organisatiekosten
25
-4.418
-3.289
boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
26
-6.592
-2.981
10.187
2.158
-10.683
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
27
2.359
gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving
28
58.533
57.957
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
29
4.293
12.645
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
bestemd voor verkoop
30
-2.547
-2.120
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht onder
voorwaarden
31
124
747
62.762
58.546
waardeveranderingen vastgoedportefeuille
netto resultaat overige activiteiten
32
592
824
overige organisatiekosten
33
-20.213
-10.919
leefbaarheid
34
-7.526
-9.624
110 | Havensteder
waardeveranderingen van financiele vaste activa en van
verplichtingen
35
-503
-321
rentebaten en soortgelijke opbrengsten
36
656
163
rentelasten en soortgelijke kosten
37
-77.373
-81.841
saldo financiele baten en lasten
-77.220
-82.000
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-40.443
-55.018
belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
38
-3.233
-939
resultaat deelnemingen
39
-1.983
39
-45.660
-55.918
-
-
-45.660
-55.918
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
buitengewoon resultaat na belastingen
resultaat na belastingen
ENKELVOUDIGE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING
EN BEPALING VAN HET RESULTAAT
en de passiva en de resultaten verwijzen wij naar de
toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor
zover we hierna niet anders vermelden.
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens
de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen
voor de jaarverslaggeving, die de Raad voor de
Jaarverslaggeving uitgeeft. Voor jaarrekeningen van
woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven
Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
Resultaat boekjaar
Deze post bestaat uit het resultaat na belastingen na
mutatie actuele waarde materiële vaste activa van het
lopend jaar.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van
de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering
van activa en passiva en de bepaling van het resultaat
en ook voor de toelichting op de onderscheiden activa
Overige reserves
Waardering vindt plaats door toevoeging van het jaarresultaat aan de stand eind van vorig boekjaar en door
de verwerking van eventuele financiële gevolgen van
stelselwijzigingen in de waarderingsgrondslagen en
resultaatbepaling.
jaarverslag 2013 | 111
TOELICHTING ENKELVOUDIGE BALANS
2.1 deelnemingen
2.1.1 Stadsherstel Historisch Rotterdam NV
2.1.2 Stads Vastgoed NV
2.1.3 WOM Mathenesserkwartier BV
2.1.4 Hofbogen BV
2.1.5 Verolme Boulevard BV
2.1.6 Com·wonen FBI BV
saldo
31-12-13
31-12-12
134
129
0
0
1.002
969
0
0
14.304
14.325
12
12
15.452
15.435
Havensteder heeft verschillende verbindingen met andere rechtspersonen. De activiteiten die hieruit
voortvloeien vinden plaats op het terrein van de volkshuisvesting. Hieronder een overzicht.
verloopoverzicht deelnemingen
2.1.1 Stadsherstel Historisch Rotterdam NV
2.1.2 Stads Vastgoed NV
2.1.3 WOM Mathenesserkwartier BV
2.1.4 Hofbogen BV
2.1.5 Verolme Boulevard BV
2.1.6 Com·wonen FBI BV
112
|
Havensteder
waarde
per
1-1-2013
voorziening
ontvangen
dividend
resultaat
boekjaar
deelneming
waarde per
31-12-13
129
-
5
-
134
-
645
969
-
-
1.355
14.325
-
12
-
15.435
2.000
-645
-
33
1.002
-1.355
-
-
-21
14.304
-
-
12
5
-1.988
15.452
-
Eigen vermogen
Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen.
2013
2012
aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen per 1-1
480.601
513.198
jaarresultaat na stelselwijziging
-45.660
-55.918
mutatie herwaardering bedrijfswaarde
-31.919
23.321
403.022
480.601
aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen per 31-12
Het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is onder te verdelen in gerealiseerd groepsvermogen en
ongerealiseerd groepsvermogen.
gerealiseerd vermogen
reserve ongerealiseerde herwaardering
aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen per 31-12
31-12-13
31-12-12
-488.127
-423.627
891.149
904.228
403.022
480.601
Als gevolg van de waardering van het vastgoed tegen actuele waarde, kunnen we het bezit onderverdelen in
complexen waarbij de bedrijfswaarde / marktwaarde lager is dan de boekwaarde op basis van vervaardigingsprijs
(‘negatieve herwaardering’) en complexen waarbij de bedrijfswaarde / marktwaarde hoger is dan de boekwaarde
op basis van vervaardigingsprijs (‘positieve herwaardering’). De ‘negatieve herwaardering’ maakt onderdeel uit
van het gerealiseerd vermogen. De ‘positieve herwaardering’ is als niet-gerealiseerd vermogen gepresenteerd.
Vanwege de gekozen complexindeling van het bezit, kunnen de negatieve verschillen als onderdeel van het gerealiseerd vermogen niet gecompenseerd worden door de positieve verschillen in het ongerealiseerd vermogen.
jaarverslag 2013 | 113
VERSCHILLEN IN HET EIGEN VERMOGEN EN HET RESULTAAT TUSSEN DE ENKELVOUDIGE EN
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013
In de toelichting worden alleen de jaarrekeningposten die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening
weergegeven.
balans verschillen 2013
ref.
2013
enkelvoudig
2013
geconsolideerd
2013
verschil
sociaal vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie
1.2
2.011
3.927
-1.916
deelnemingen
2.1
15.452
1.148
14.304
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
verkoop
3.2
8.585
21.233
-12.648
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
huurdebiteuren
5.1
2.426
2.520
-94
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
vorderingen op groepsmaatschappijen
5.3
698
-
698
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
belastingen en premies sociale
verzekeringen
5.3
-
-
-
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
overige vorderingen
5.4
4.492
4.994
-502
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
7.616
7.514
102
6.
934
962
-28
ref.
2013
enkelvoudig
2013
geconsolideerd
2013
verschil
9.1
31.271
24.371
6.900
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
overige schulden
10.4
1.748
6.565
-4.817
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
schulden aan leveranciers
11.2
14.053
14.415
-362
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
schulden aan groepsmaatschappijen
11.3
-
1.502
-1.502
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
overlopende passiva
11.6
55.191
55.383
-192
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
69.244
71.300
-2.056
activa
bedrag x € 1.000,-
liquide middelen
passiva
bedrag x € 1.000,voorziening onrendabele investeringen
en herstructureringen
114
|
Havensteder
verklaring
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
deelneming Havensteder
in Verolme Boulevard BV
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
verklaring
balans verschillen 2012
activa
bedrag x € 1.000,-
ref.
2012
enkelvoudig
2012
geconsolideerd
2012
verschil
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
eigen exploitatie
1.2
2.757
4.841
-2.084
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
deelnemingen
2.1
15.435
1.110
14.325
deelneming Havensteder
in Verolme Boulevard BV
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
verkoop
3.2
11.829
24.581
-12.752
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
huurdebiteuren
5.1
5.826
5.892
-66
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
vorderingen op groepsmaatschappijen
5.3
856
-
856
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
belastingen en premies sociale
verzekeringen
5.3
4.509
4.561
-52
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
overige vorderingen
5.4
4.436
4.593
-157
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
verklaring
15.627
15.046
581
6.
1.040
1.302
-262
ref.
2012
enkelvoudig
2012
geconsolideerd
2012
verschil
9.1
50.745
44.245
6.500
overige schulden
10.4
1.703
6.548
-4.845
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
schulden aan leveranciers
11.2
20.232
20.615
-383
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
overlopende passiva
11.6
59.794
60.011
-217
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
80.026
80.626
-600
liquide middelen
passiva
bedrag x € 1.000,voorziening onrendabele investeringen
en herstructureringen
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
verklaring
voorziening Verolme
Boulevard BV
jaarverslag 2013 | 115
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING 2013
39. resultaat deelnemingen
2013
2012
resultaat deelneming W.O.M.
33
26
resultaat deelneming Verolme Boulevard BV
-21
resultaat deelneming Hofbogen BV
resultaat deelneming Stadsherstel
-1.355
-
5
-
-645
resultaat deelneming Stadsvastgoed
resultaat deelneming PWS VGO BV
totaal resultaat deelnemingen
-
13
-1.983
39
2013
Het verschil tussen het enkelvoudige resultaat en het resultaat volgens de geconsolideerde winst-en-verliesrekening
wordt verklaard door:
ref.
2013
enkelvoudig
2013 geconsolideerd
2013
verschil
huren
15
266.311
267.092
-781
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
lasten verhuur en beheeractiviteiten
18
-47.893
-47.958
65
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief organisatiekosten
24
-6.949
-7.653
704
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
overige organisatiekosten
33
-20.213
-20.235
22
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
rentebaten en soortgelijke opbrengsten
36
656
647
8
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
rentelasten en soortgelijke kosten
37
-77.373
-77.376
3
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
winst-en-verliesrekening 2013
(x € 1.00)
116
|
Havensteder
verklaring
2012
ref.
2012
enkelvoudig
2012
geconsolideerd
2012
verschil
huren
15
254.735
255.303
-568
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
lasten verhuur en beheeractiviteiten
18
-49.505
-49.565
60
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief organisatiekosten
24
-7.127
-7.446
319
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
overige organisatiekosten
33
-10.921
-10.937
16
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
rentebaten en soortgelijke opbrengsten
36
163
154
9
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
rentelasten en soortgelijke kosten
37
-81.841
-82.005
164
aandeel Havensteder in
Verolme Boulevard BV
winst-en-verliesrekening 2012
(x € 1.00)
verklaring
jaarverslag 2013 | 117
ONDERTEKENING JAARREKENING D.D. 21-05-2014
het bestuur van Havensteder
118
|
Havensteder
raad van commissarissen van Havensteder
OVERIGE GEGEVENS
Controleverklaring van de onafhankelijk accountant
Hiervoor verwijzen wij naar de hierna opgenomen
verklaring.
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het
resultaat
In de statuten wordt bepaald dat de statutaire resultaat­
neming ten gunste of ten laste van de overige reserves
wordt gebracht.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013
De jaarrekening 2013 is vastgesteld in de vergadering
van de Raad van Commissarissen gehouden op
21-05-2014. De vergadering heeft de bestemming van
het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane
voorstel.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het
boekjaar 2013
Het bestuur stelt met goedkeuring van de Raad van
Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar
2013 als volgt te bestemmen: € -/- 45,7 miljoen ten laste
van de overige reserves te brengen.
jaarverslag 2013 | 119
120 | Havensteder
jaarverslag 2013 | 121
122 | Havensteder
jaarverslag 2013 | 123
124 | Havensteder
jaarverslag 2013 | 125
begrippenlijst
126 | Havensteder
Wat bedoelen we met bepaalde begrippen in dit jaarverslag? In de hiernavolgende begrippenlijst staan deze
begrippen uitgelegd.
bedrijfswaarde
Onder bedrijfswaarde van onroerende zaken verstaan
we de contante waarde van de toe te rekenen geschatte
toekomstige kasstromen. Dit zijn de kasstromen die te
maken hebben met de uitoefening van het bedrijf.
Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh)
Woningcorporaties zijn toegelaten instellingen die
uitsluitend werken op het gebied van volkshuisvesting.
Met die toelating zijn ze verbonden met de overheid. De
rechten en plichten van een woningcorporatie zijn
vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet.
De uitwerking van deze regels staat in het Besluit beheer
sociale huursector.
bijzondere doelgroepen
Mensen die niet zelfstandig in een woning kunnen
voorzien.
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
Zelfstandig bestuursorgaan van het ministerie van BZK.
Adviesorgaan van de minister. Houdt financieel toezicht
en heeft saneringsfunctie. Het oordeel van het CFV geeft
aan of het volkshuisvestelijk beleid van de corporatie in
financieel opzicht kan worden gecontinueerd en of de
voorgenomen activiteiten passen binnen de financiële
ruimte die de corporatie tot haar beschikking heeft.
continuïteits- en solvabiliteitsoordeel
Gaf in voorgaande jaren aan in hoeverre de voorgenomen activiteiten volgens maatstaven van CFV
passend zijn in relatie tot de financiële en solvabele
mogelijkheden van een woningcorporatie. Inmiddels
hanteert
het CFV een nieuwe beoordelingswijze.
om een kredietaanvraag te doen en zo startkapitaal te
verkrijgen. Crowdfunding verloopt zonder financiële
intermediairs. Er is direct contact tussen investeerders
en ondernemers.
crowdsourcing
Het principe van crowdsourcing komt overeen met
crowdfunding: een grote groep mensen helpt je, waardoor een project kans van slagen heeft. Crowdsourcing
gaat niet over geld, maar over middelen en inzet.
decharge
Opheffing van een specifieke verantwoordelijkheid.
derivaten(portefeuille)
Verzamelnaam voor afgeleide producten die betrekking
hebben op kapitaal. Ze worden verhandeld op de kapitaalmarkt, zoals opties, termijncontracten, obligaties,
rente- en valutaswaps.
(in) dispositie (zetten)
Verkoop van woningcomplexen.
energielabel
Het energielabel woningen geeft met klassen (A tot en
met G) en kleuren (groen tot en met rood) aan hoe
energiezuinig een huis is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Energielabel A (donkergroen) is
zuinig, energielabel G (rood) is onzuinig.
extramuralisering / extramurale zorg
Behandeling van een patiënt buiten het ziekenhuis
(alleen dagbehandeling)
faciliteringsvolume
Het volume van de leningen waarvoor het WSW garant
wil staan.
Credit Support Annex (CSA)
Een wettelijk document dat zaken rondom derivatentransacties regelt.
Geschillenadviescommissie (GAC)
De GAC is de onafhankelijke klachtencommissie voor
huurders van de corporaties Havensteder, Woonstad
Rotterdam, Woonplus Schiedam, Patrimonium
Barendrecht en Maasdelta.
crowdfunding
Crowdfunding is een alternatieve manier om een
project te financieren. Om een project te financieren
gaan ondernemers in de meeste gevallen naar de bank
governance
De manier waarop de bestuurder de organisatie leidt en
de wijze waarop de raad van commissarissen daarop
toeziet.
jaarverslag 2013 | 127
governancecode
Hierin staan de basisregels voor het besturen van een
woningcorporatie.
grondpositie
Juridisch eigendom van een stuk grond.
Havensteder 2.0
De term die wordt gebruikt voor de organisatie vanaf 1
april 2014, het nieuwe Havensteder.
intramurale locatie / zorg
Locatie met inpandige zorg / zorg in een zorgpand.
ketensamenwerking
Ketensamenwerking is een vorm van samenwerking
tussen partijen die opeenvolgend met elkaar samenwerken aan één product of proces.
KWH-huurlabel
Rapportcijfer dat de huurders geven over de
dienstverlening.
overeenkomst woonruimteverdeling
Afspraken tussen woningcorporaties en gemeenten
over hoe de woningen in de stadsregio Rotterdam
moeten worden verdeeld en in welke situaties hiervan
kan worden afgeweken.
parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties
Een middel dat de Eerste en Tweede Kamer kunnen
gebruiken om informatie over een bepaald onderwerp
te verkrijgen, in dit geval over het reilen en zeilen van
woningcorporaties.
primaire doelgroep
De doelgroep met lage inkomens, waar Havensteder
zich in eerste instantie op richt. De inkomensgrenzen
die hierbij gehanteerd worden, hangen af van de leeftijd
(jonger dan 65 jaar of 65 jaar en ouder) en van
de samenstelling van het huishouden (alleenwonend of
met medebewoners). Het maximuminkomen voor
iemand die jonger is dan 65 jaar en die medebewoners
heeft, was in 2011 € 33.614 per jaar.
lean methodiek
Een bedrijfskundige methodiek die als doel heeft
bedrijfsprocessen zo efficiënt mogelijk te maken
remuneratiegesprek, -verslag of -commissie
Het functioneringsgesprek dat een commissie van de
raad van commissarissen voert met de bestuurder. Van
dit gesprek wordt een verslag gemaakt dat wordt gepubliceerd op de website.
liquiditeit
De liquiditeit geeft aan of we op korte termijn aan onze
financiële verplichtingen kunnen voldoen met de
vlottende activa. Een kengetal voor het bepalen van de
liquiditeit is de current ratio: de vlottende activa als
percentage van het korte vreemd vermogen. Bij een
actief treasury-beleid ligt dit percentage tussen 0 en 1.
rentabiliteit
De rentabiliteit is de verhouding tussen het jaarresultaat
en het vermogen dat dit resultaat heeft verdiend. De
rentabiliteit is een belangrijke maatstaf voor beslissingscalculaties op de lange termijn
maximale huurverhoging
De verhoging van de huurprijs die we maximaal mogen
doorvoeren op basis van de hoogte van het inkomen
per huishouden. De overheid bepaalt de percentages.
niet planmatig onderhoud
Onderhoud dat niet volgens een (meerjaren)planning
wordt uitgevoerd, bijvoorbeeld klein onderhoud.
Opplusprogramma / opplussen
Het verbeteren van bestaande woningen en algemene
ruimten van woongebouwen tot toegankelijke, veilige
en bruikbare huizen voor ouderen en mensen met een
lichte functiebeperking. Wij richten ons bij het
opplussen van onze woningen op maatregelen die de
toegankelijkheid van de woning verbeteren.
128 | Havensteder
rentedekkingsgraad
Geeft aan in welke mate de rentebetalingen gedekt
worden uit de operationele kasstromen.
renterisico
De mogelijkheid dat het toekomstige resultaat en/of
vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als
gevolg van ontwikkelingen in de rente.
renteswap
Afspraken tussen twee partijen om gedurende een
bepaalde periode twee verschillende kasstromen te
ruilen. Bijvoorbeeld een variabele rente tegen een vaste
rente.
scheefwonen
Situatie waarbij mensen in relatie tot hun inkomen in
een te goedkope huurwoning wonen.
slow urbanism
Het ontwikkelen van een wijk, stad of dorp zonder een
vooraf gesteld eindbeeld, maar met een stip op de
horizon binnen bepaalde kaders.
appartementencomplex behoren. De vereniging van
eigenaren regelt het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen
van de eigenaren.
sociale huurwoningen
In Nederland staan meer dan drie miljoen huurwoningen. Het grootste deel daarvan valt onder de sociale
huursector, met huurprijzen tot maximaal € 681,02
(prijspeil 1 januari 2013). De woningen in deze sector
zijn gebouwd voor mensen die moeilijk in hun eigen
huisvesting kunnen voorzien. Dit komt door hun
inkomen of door andere omstandigheden. De woningen
zijn meestal in eigendom van woningcorporaties.
vrijesectorwoningen
Bij een vrije sectorwoning of een geliberaliseerde
huurwoning heeft de verhuurder meer vrijheid om de
huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale
huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden
namelijk niet voor geliberaliseerde huurwoningen.
solvabiliteit
Met solvabiliteit geven we aan in hoeverre we de financiële verplichtingen (betalingen) aan verschaffers
van vreemd vermogen (leningen) kunnen nakomen met
behulp van alle activa. Het kengetal solvabiliteit
is het eigen vermogen als percentage van het totale
vermogen.
solvabiliteitsoordeel
Hiermee wordt vastgesteld of een woningcorporatie volgens maatstaven van het CFV op basis van
voortzetting
van het beheer haar (financiële) verplichtingen kan
nakomen.
Staatssteunregeling
Europese regeling voor het verkrijgen van geborgde
financiering (staatssteun).
statushouders
Asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben.
streefportefeuille
Hierin staat hoe onze vastgoedportefeuille er in 2020 in
hoofdlijnen uitziet.
tertiaalrapportage
Een voortgangsrapport dat eens per vier maanden
uitkomt (3x per jaar).
treasury beleid
Treasury (Engels voor ‘schatkist’) staat voor het beheren
van de schatten, het geld van de organisatie.
VvE
Een vereniging van de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen die tot een
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft
garanties aan financiers die leningen verstrekken aan
woningcorporaties. Dankzij deze garanties kunnen
corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden.
Wet op de huurtoeslag (Wht)
De Wet op de huurtoeslag (Wht) voorziet in een tegemoetkoming in de huurkosten en in toewijzing van
sociale huurwoningen. Mensen die in verhouding
tot hun inkomen veel huur betalen, hebben recht op
een huurtoeslag. Om aanspraak te kunnen maken op
huurtoeslag moet de huurder 18 jaar of ouder zijn en
de Nederlandse nationaliteit hebben of rechtmatig in
Nederland verblijven. De Belastingdienst voert de Wht
uit.
Woonakkoord
In het Woonakkoord staat een fors aantal maatregelen
die de Regering afkondigde voor de woningmarkt.
De maatregel die hierin het meest impact heeft, is de
Verhuurderheffing.
woningwaarderingsstelsel
Met het woningwaarderingsstelsel (wws) drukken we de
kwaliteit van een huurwoning in punten uit. Het
wws wordt ook wel het ‘puntenstelsel’ genoemd. Aan
het aantal punten van een woning is een maximale
huurprijs gekoppeld.
woonservicegebied
Een (deel van een) wijk waarin optimale condities zijn
geschapen voor wonen met welzijn en zorg,
Inclusief niet-planbare 24-uurszorg. Meestal heeft een
woonservicegebied een kern met een wijkservicecentrum of zorgsteunpunt. Zo krijgen mensen de kans zo
lang mogelijk zelfstandig te wonen in hun woning of in
hun wijk.
jaarverslag 2013 | 129
130
|
Havensteder
jaarverslag 2013 | 131
ook te volgen op twitter @havensteder
14-10249-344
Postbus 1612 | 3000 BP Rotterdam
T 010 890 25 25
www.havensteder.nl

Actielijst communicatie 27 januari 2014

ASR PD poster A3_ T.a.v. L. Butink

Nieuwsbrief 4 september 2014

C O N N E C T. S H A R E . L E A R N - Europe

Download het volledige persbericht

Nieuwsbrief 13 mei 2014 - Bouwstenen voor Sociaal

Presentatie Grontmij – juni 2014

p/a Luissel 9 5282 JD Boxtel Aan de Voorzitter van

Artikel Regio in Bedrijf 16102014