•
•
oude
bedrijfsterreinen
in amsterdam
Stage onderzoek in opdracht van
,,,
het Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam.
November 1988, O.M. Van de Ven.
OUDE BEDRIJFSTERREINEN
IN AKSTERDAK.
Stage onderzoek in opdracht van
het Gemeentelijk Grondbedrijf
Amsterdam.
November 1988, O.M. Van de Ven.
OUDE BEDRIJFSTERREINEN
Inhoudsopgave:
Inleiding
1.
Verouderde bedrijfsterreinen algemeen.
Aanleiding.
l.O.
1.1.
Aard van de problematiek.
1.2.
Oorzaken van veroudering.
1.3.
Herstructurering.
1.4.
Oplossingsrichtingen.
2.
Verouderde bedrijfsterreinen in Amsterdam.
2.0
Inleiding.
2.1.
A-terreinen.
2.2
B-terreinen.
2.3.
C-terreinen.
3.
Beleid inzake verouderde bedrijfsterreinen.
3.0.
Inleiding.
3.1.
Rijksniveau.
3.2.
Provinciaal niveau.
3.3.0.
Gemeentelijk beleid Amsterdam.
3.3.1.
Grond(prijs)beleid voor bedrijfsterreinen
3.3.2.
Financieel instrumentarium.
3.4.
Conclusie.
De markt.
4.
Inleiding.
4.0
4.1
Vraag.
4.1.0.
Verandering van de vraag
4.1.1.
Aspecten van de vraag.
4.1.2.
Kwantitatieve vraag.
Aanbod.
4.2.
Kwaliteit van het aanbod.
4.2.0.
Omvang van het aanbod van bouwrijpe grond.
4.2.1.
Aanbod van bebouwd terrein.
4.2.2.
Confrontatie van vraag en aanbod.
4.3.
Samenvatting en conclusies.
5.
Samenvatting.
5.1
5.2.
Conclusies.
Bijlage I
Bijlage II
Literatuur en noten.
o.o.
1
5
5
5
5
6
7
9
9
9
14
18
21
21
21
22
24
26
29
30
31
31
31
31
32
34
35
35
39
39
41
44
44
47
51
52
Voorwoord.
Dit werkstuk is het verslag van een stageonderzoek
in opdracht van het gemeentelijk grondbedrijf te
Amsterdam.
De oorspronkelijke probleemstelling van het
onderzoek richtte zich op het inventariseren van
het effect dat grond- en grondprijsbeleid kan
hebben bij de (her)ontwikkeling van verouderde
bedrijfsterreinen in Amsterdam, en hoe dit beleid
kan aansluiten op mogelijke ingrepen ter
verbetering van deze terreinen. Het doel hierbij
was een bijdrage te leveren aan de onderbouwing
van een marktgericht grond-en grondprijsbeleid
voor oudere bedrijfsterreinen in Amsterdam.
Na de eerste orientatie op het onderwerp bleek de
problematiek omtrent oude en verouderde
bedrijfsterreinen dermate complex dat deze
probleemstelling moeilijk te operationaliseren
was.
Voorts zorgden een gebrek aan bruikbare gegevens,
en het feit dat er nog nauwelijks sprake is van
afgeronde projecten op het gebied van
herontwikkeling ervoor dat de uiteindelijke
probleemstelling en inhoud van het onderzoek van
wat algemenere aard werden dan aanvankelijk werd
beoogd.
In deze uiteindelijke vorm geeft het onderzoek de
stand van zaken op de oudere bedrijfsterreinen
weer. Speciale aandacht wordt gegeven aan de
huidige ontwikkelingen op de markt voor deze
bedrijfsterreinen en in hoeverre er sprake is van
een specifiek beleid ten aanzien van deze
terreinen.
Hiermee wordt wellicht een bijdrage geleverd aan
de diskussie over de toekomst van deze terreinen
die zich binnen de diensten van de gemeente
Amsterdam op verschillend wijze gevoerd wordt.
Tot slot past een woord van dank aan mijn
begeleiders op het grondbedrijf, Erik Meijer en
Gert Jan De Mooij, en mijn begeleider op het
Planologisch Instituut van de Universiteit van
Amsterdam, Dick Schuiling.
Amsterdam, November 1988, O.M. van de Ven.
3
Oude bedrijfsterreinen.
0.0 Inleiding.
De aandacht voor bedrijfsterreinen in steden is
lange tijd toegespitst geweest op de aanleg en
uitgifte van nieuwe terreinen. Het ruimtelijk
beleid, met name van grote steden, was meer gericht
op volkshuisvesting en als het om
bedrijfshuisvesting ging werden bedrijven vooral
beoordeeld op de mate van hinder die ze ten opzichte
van de overige stedelijke functies, vooral wonen,
zouden opleveren.
De economische recessie bracht een grotere aandacht
voor bestaande bedrijfsterreinen voort. Enerzijds
trad er een stagnatie in de uitgifte van
bedrijfsterrein op. Gemeentes kwamen hierdoor in een
versterkte concurrentie positie ten opzichte van
naburige gemeentes, en waren genoopt zich te
verdiepen in de kwaliteit van het eigen aanbod van
bedrijfsterreinen ten opzichte van de vraag die er
van de kant van het bedrijfsleven naar deze
terreinen bestond. Ligging, inrichting en prijs
moesten in het belang van de uitgifte meer afgestemd
worden op de vestigingseisen van de bedrijven.
Anderzijds dwong het streven de economisch sterke
punten van de stad te benutten de gemeenten zich ook
te orienteren op de bestaande bedrijfsterreinen.
Vanuit de optiek dat deze oudere terreinen een rol
zouden kunnen spelen in de voornoemde versterking
van de stedelijke economie, te weten als geschikte
vestigingsplaats voor bedrijven, ontstond de
interesse om dit deel van de voorraad nader te
onderzoeken. Hierbij speelden twee doelen een rol.
Ten eerste het behouden van bestaande
werkgelegenheid c.q. het behouden van de gevestigde
bedrijvigheid. Ten tweede het crëeren van een
zodanig aanbod van bedrijfsterrein dat dit
mogelijkerwijs nieuwe vestigingen van bedrijven op
zou kunnen leveren. Concreet komen deze
doelstellingen er op neer dat men de eventuele
problemen op de oudere bedrijfsterreinen moet
inventariseren, en moet overwegen of de oplossingen
die zich daarvoor aandienen voldoende perspectief
bieden voor het behoud en (her)ontwikkeling van deze
terreinen.
De afweging die gemaakt moet worden om over te gaan
tot behoud of (her)ontwikkeling van
bedrijfsterreinen is juist daarom gecompliceerd
omdat hierbij niet alleen van overheidswege diverse
beleidsvelden betrokken zijn, maar ook de
4
particuliere sector een belangrijke rol speelt,
omdat zij de markt voor de terreinen voor een groot
deel bepaalt en daarmee de mogelijkheden om deze
terreinen af te zetten.
Dit onderzoek heeft als bedoeling een onderbouwing
te geven voor een marktgericht grond(prijs)beleid
voor oudere bedrijfsterreinen in Amsterdam. Het
grond- en grondprijsbeleid zijn niet onbelangrijke
instrumenten bij de verdeling van de over het
algemeen schaarse stedelijke grond om de stedelijke
functies op elkaar af te stemmen en vorm te geven.
De Gemeente Amsterdam heeft in 1987 een nota
uitgebracht over de herstructurering van
bedrijfsterreinen (1). Hierin worden een aantal
bedrjfsterreinen behandeld die in aanmerking komen
voor een aanpak om de bedrijvigheid te behouden of
te stimuleren. Deze terreinen zijn gekozen om in dit
onderzoek behandeld te worden. Vaar in de Nota
Herstructurering vooral ingegaan werd op de
oplossingsrichtingen van de problemen die op de
terreinen werden aangetroffen, wordt in dit
onderzoek ook geprobeerd de terreinen op hun huidige
merites te beoordelen.
Een en ander leidt tot een volgende
probleemstelling:
I. Vaaruit bestaat de veroudering van oude
bedrijfsterreinen en hoe wordt hierop gereageerd
door zowel markt als beleid.
De onderzoeksvragen die dit oplevert zijn:
a. Vat houdt de veroudering van bedrijfsterreinen
in?
b. Hoe zijn de omstandigheden op de in Amsterdam als
verouderd aangemerkte terreinen, en wat voor
verschillen bestaan er mogelijkerwijs tussen deze
terreinen?
c. Hoe wordt er op beleidsniveau gereageerd op de
veroudering van bedrijfsterreinen en wat voor
maatregelen zijn er genomen?
d. Hoe is de huidige waardering van de Amsterdamse
terreinen vanuit de markt bekeken?
Een tweede probleemstelling is:
II. Vat voor positie kunnen deze terreinen in het
totale aanbod van bedrijfsterrein in de gemeente
Amsterdam innemen?
Hier wordt uitgegaan van de stelling dat de oudere
Amsterdamse bedrijfsterreinen een bijdrage kunnen
leveren aan de differentiatie van het totaal van
bedrijfsterreinen. Met behulp van de eerder gevonden
informatie wordt gepoogd tot een uitspraak te komen
over de rol die de grondprijs speelt bij
herstructurering van verouderd bedrijfsterrein.
In hoofdstuk 1 wordt naar aanleiding van de
hieromtrent verschenen literatuur omschreven wat er
5
wordt verstaan onder verouderde bedrijfsterreinen,
welke redenen er aan veroudering ten grondslag
liggen en de redenen waarom er wordt gepleit voor
een aanpak van de geconstateerde problemen.
In hoofdstuk 2 worden de Amsterdamse terreinen die
door de gemeente als verouderd zijn aangemerkt
geïnventariseerd. Aspecten die hier ter sprake komen
zijn: ligging, bezetting, problemen,
juridisch-planologische situatie,eigendomsverhouding
en eventuele plannen op de korte termijn.
In hoofdstuk 3 wordt bekeken in hoeverre er een
specifiek beleid bestaat ten aanzien van verouderde
bedrijfsterreinen, en wat de ontwikkelingen op
beleidsniveau zijn.
In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de veranderde eisen
van het bedrijfsleven ten aanzien van hun
vestigingsplaats. Vervolgens wordt een poging gedaan
de vraag naar de oude terreinen te beschrijven en
door confrontatie met de aanbodsituatie tot
uitspraken over de markt te komen.
Het laatste hoofdstuk bevat een samenvatting en
conclusies. Hier wordt naar aanleiding van de
conclusies van hoofdstuk 1 tot en met 4 een antwoord
op de bovengenoemde probleemstellingen geformuleerd.
(1) Herstructureringsnota, gemeente Amsterdam, 1987.
6
1. VEROUDERDE BEDRIJFSTERREINEN - ALGEMEEN.
1.0 Aanleiding.
In het overleg over de Structuurschets Stedelijke
Gebieden 1983 kwam van de zijde van een aantal
overlegpartners naar voren dat er problemen waren
met een aantal bedrijfsterreinen binnen de bebouwde
kom.
Dit was de aanzet om aandacht te gaan besteden aan
verouderde bedrijfsterreinen. In een nader onderzoek
naar de omvang en aard van het probleem(1)werd
duidelijk dat een groot aantal gemeenten te kampen
had met "problematische bedrijfsterreinen binnen de
bebouwde kom". Van de 1.300 ha onderzocht terrein
kon 800 ha naar de mening van de gemeenten als
problematisch omschreven worden. De terreinen zijn
verspreid over het hele land, maar opvallend was dat
de 4 grote steden (Amsterdam,Rotterdam,Den Haag,
Utrecht) 60% van de hoeveelheid problematisch
bevonden terreinen binnen hun grenzen hadden.
1.1 Aard van de problematiek.
De aard van de problemen is niet zo gemakkelijk
onder één noemer te brengen. "Down-grading" van
bedrijfsterreinen is een proces waarbij bedrijven
wegtrekken van een terrein waarna ofwel het terrein
wordt opgevuld met laagwaardiger bedrijven, ofwel
het terrein met leegstand en braakliggende gronden
te kampen krijgt. Een en ander kan een verloedering
of verpaupering van het bedrijfsterrein in de hand
werken waardoor de aantrekkelijkheid van een terrein
als vestigingsplaats achteruitgaat. Problemen die
op als verouderd aangemerkte bedrijfsterreinen werden aangetroffen waren: braakliggende terreinen,
leegstand van gebouwen, vandalisme, extensief
bodemgebruik, illegaal bodemgebruik,
bodemvervuiling, onveiligheid, slechte toegankelijkheid, slechte bereikbaarheid, onbenutte
infrastructuur, gebrek aan parkeerplaatsen, onvoldoende onderhoud van de openbare ruimte.
1.2 Oorzaken van veroudering.
Algemeen kan de problematiek rond de
bedrijfsterreinen omschreven worden als een
veroudering van het productiemilieu.De literatuur
geeft drie hoofdoorzaken voor de problemen(2). Als
eerste is er een verandering gaande van bedrijven of
bedrijfstakken door economische voor- of
achteruitgang. Bedrijfstakken verdwijnen of gaan
7
over op andere productiewijzen.Dit laatste betekent
vaak dat bedrijven andere eisen gaan stellen aan de
huisvesting. Eisen wat betreft vorm en grootte van
het bedrijfspand, de mogelijkheden van
transportafwikkeling en daardoor de inrichting van
de terreinen zijn de laatste jaren zodanig veranderd
dat bepaalde terreinen zich niet meer lenen voor
adequate vestiging van bedrijven.Daarbij komt dat de
toename van de dienstverlenende bedrijven en de
opkomst van de "high-techbedrijven" een eis van
representativiteit aan de terreinen toevoegt.
Een tweede oorzaak kan gezien worden op ruimtelijk
vlak. Doordat de omgeving van het terrein door de
jaren is veranderd, bijvoorbeeld doordat het terrein
inmiddels door bebouwing is ingesloten, zijn de ontsluitingsmogelijkheden van de terreinen afgenomen,
en de uitbreidingsmogelijkheden voor de bedrijven
geminimaliseerd.
De laatste oorzaak ligt in het beheer van het terrein. Als het beheer van de panden niet goed
geregeld is zal er aan de panden een 'natuurlijke'
veroudering optreden, en door onvoldoende onderhoud
en beheer van de openbare ruimte kan vervuiling en
verpaupering op gaan treden.
Al deze oorzaken hebben op zichzelf of in combinatie
een negatief effect op de kwaliteit van een
bedrijfsterrein en hebben tot gevolg dat
bedrijfsterrreinen met name binnen de bebouwde kom
een onduidelijke functie kunnen krijgen.
1.3 Herstructurering.
Herstructurering van bedrijfsterreinen kan blijkens
de literatuur een aantal ingrepen inhouden, waarbij
het de bedoeling is een terrein kwalitatief te
verbeteren zodat een bepaald vestigingsmilieu tot
stand komt. De ingrepen kunnen ten eerste betrekking
hebben op het aanpassen van de infrastructuur ten
behoeve van de (interne en externe) ontsluiting van
een terrein of een schaalverandering van de kavels.
Ten tweede kan de ingreep ook aanpassing aan en van
bedrijfsgebouwen inhouden. Als laatste kan het om
een functiewijziging van het terrein gaan waarbij
door herinrichting een nieuw vestigingsmilieu wordt
gecrëerd.
De kosten van herstructurering kunnen grote
verschillen vertonen. De oorzaak ligt in het feit
dat er een zware of een lichte ingreep kan worden
uitgevoerd. Ook doordat er nog nauwelijks voltooide
herstructureringsprojecten zijn is het moeilijk de
hoogte van de kosten te bepalen. Het onderzoek van
de Heidemij(2) geeft op basis van een inventarisatie
van 13 herstructureringsprojecten een globale
indicatie van de gemiddelde kosten per hectare voor
8
een lichte en een zware ingreep aan de
infrastructuur( respectievelijk f. 210.000 en f.
350.000). Hierbij komen echter nog andere kosten
zoals bedrijfsverplaatsingen, sloop, bodemsanering
en dergelijke, zodat een inschatting van kosten
moeilijk blijft en eigenlijk gebonden is aan de
specifieke ingrepen op een bepaald terrein.In ieder
geval zijn de kosten die verbonden zijn aan het
herstructureren vrijwel altijd hoger dan de kosten
voor de aanleg voor nieuw terrein(3).0m deze reden
wordt in de literatuur over herstructurering vaak
benadrukt dat bij de keuze voor de herstructurering
van een terrein de afweging plaats moet vinden op
grond van maatschappelijk of economisch rendement.
De reden om toch over te gaan tot het
herstructureren van oude bedrijfsterreinen komt
voort uit algemene en specifiekere doelstellingen
die een gemeente hanteert. In algemene zin gaat het
hier dan om het handhaven/versterken van
werkgelegenheid en het verbeteren van de ruimtelijke
structuur in een stad. Een specifieker doelstelling
die gehanteerd kan worden is het uitbreiden van
bestaande terreinen waardoor nieuwe uitgiftemogelijkheden worden geschapen, of het creëren van
gedifferentieerde vestigingsmilieus binnen een stad
of regio.
1.4 Oplossingsrichtingen voor verouderde
bedrijfsterreinen.
Afhankelijk van haar beleid kan een gemeente de
volgende besluiten nemen ten aanzien van haar
bedrijfsterreinen.
Ten eerste kan men niet ingrijpen. In dat geval zal
de ontwikkeling van het terrein sterk afhangen van
de bedrijven die er gevestigd zijn of het type
bedrijven dat zich er wil vestigen, de meest
waarschijnlijklijke ontwikkeling die bij deze aanpak
ontstaat, is verdergaande 'downgrading'. Dit hoeft
niet per definitie als een negatieve ontwikkeling
gezien te worden; ook aan laagwaardige
bedrijfsterreinen bestaat behoefte.
Ten tweede kan men wel ingrijpen. In het ene geval
om het terrein een andere functie te geven, en in
het andere geval om de functie van het terrein te
behouden en te versterken. De keuze voor één van
deze oplossingen zal steeds afhankelijk zijn van de
beleidsprioriteiten die een gemeente stelt en de
mogelijkheden die het terrein zelf als locatie
biedt.
Als wordt besloten tot ingrijpen met behoud van de
bedrijfsbestemming kan de ingreep variëren van
kleine aanpassingen tot ingrepen die vrijwel
neerkomen van de aanleg van nieuw bedrijfsterreinen.
9
De volgende ingrepen kunnen voorkomen:
- Aanpassingen die vooral betrekking hebben op de
openbare ruimte en de infrastructuur. Hieronder valt
het aanpassen van de externe en interne ontsluiting;
zoals het verbeteren van de entree van het terrein
en het verwijderen van overbodig geworden
infrastructuur. Het verbeteren van de kwaliteit van
de openbare ruimte van het terrein, bewegwijzering,
groenvoorzieningen,en parkeervoorzieningen.
- Aanpassingen die betrekking hebben op de
bedrijfssegmentatie/inrichting van een terrein; Het
aanbrengen van zoneringen of veranderen van
milieu-eisen om de vestiging van een bepaald soort
bedrijven te concentreren.
Herverkaveling, de uitruil van stukken grond tussen
bedrijven onderling en de gemeente,( de bedrijven
stellen stukken grond ter beschikking waarvoor ze in
een later stadium een stuk grond terug krijgen tegen
hetzelfde prijspeil ) omzeilt onteigening. Bij deze
procedure moet echter rekening worden gehouden met
een zeer lange tijdshorizon, omdat herverkaveling op
vrijwillige basis plaatsvindt. Daarnaast zorgt de
bestaande bebouwing op het terrein voor erg grote
onderlinge verschillen.
Het slopen van incourante gebouwen of het verbouwen
van bruikbare panden, waarna grond of gebouwen
worden aangeboden.
- Maatregelen om de situatie op het gebied van
onderhoud en beheer op het terrein te verbeteren.
Over het algemeen is het onderhoud van een terrein
formeel wel geregeld, zowel van de kant van de
gemeente als van de bedrijven. De gemeente zou
verbetering kunnen aanbrengen in de situatie door
het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan,
en alert te zijn ten opzichte van klachten.
Beheer van bedrijfsterreinen is een begrip dat
vooralsnog weinig inhoud heeft. Men moet hierbij
denken aan een gezamelijke inspanning van zowel
bedrijven als gemeente, met de bedoeling de
kwaliteit van het terrein op de lange termijn te
bewaren. Zaken als verbeterd toezicht, promotie en
acquisitie, en aanpassingen aan boven-en
ondergrondse infrastructuur die in de loop van de
tijd wenselijk kunnen worden(4)kunnen onder deze
vorm van beheer vallen. Vanzelfsprekend is beheer
niet zozeer een herstructureringsmaatregel, maar een
maatregel die juist de bedoeling heeft drastisch
ingrijpen in de toekomst te voorkomen, en de
potentiele vestiger op een terrein zekerheid te
bieden omtrent de kwaliteit van het terrein.
10
2. VEROUDERDE BEDRIJFSTERREINEN IN AMSTERDAM.
2.0 Inleiding.
In Amsterdam zijn er door de afdeling economische
zaken een aantal bedrijfsterreinen aangewezen die
als verouderd beschouwd kunnen worden.
Deze werden gepresenteerd in de nota herstructurering bedrijfsterreinen(op deze nota zal in
hoofdstuk 3 worden teruggekomen). Aanvankelijk ging
het om 15 terreinen die voor herstructurering in
aanmerking kwamen, maar in de uiteindelijke versie
van de nota bleven er 13 over.
Om een globale typering van deze terreinen mogelijk
te maken is de volgende indeling te gebruiken.
A. Een terrein dat door het wegvallen van de
dominante bedrijfstak in aanmerking komt voor
functieverandering. Deze functieverandering moet
gestimuleerd worden of vindt al spontaan plaats.
B. Een bedrijfsterrein waar de functionaliteit dpor
de jaren is afgenomen waardoor leegloop en
stagnatie dreigen, of al is ontstaan.
C. Een terrein dat nooit volledig uitgegeven is of
goed gelopen heeft als bedrijfsterrein, waardoor
zogenaamde 'randverschijnselen' zijn gaan
optreden.
In dit hoofstuk worden de terreinen besproken die
deel uitmaken van deze categorieen.
2.1 A-terreinen.
De volgende terreinen vallen onder deze categorie.
Het voormalige ADM/NDSM terrein (ca 20 ha)
[kaartnr. 1]
Op dit terrein was oorspronkelijk
scheepsbouwindustrie gevestigd. Na de opheffing van
de gevestigde bedrijven kwam het terrein vrijwel
volledig vrij.
Door de specifieke inrichting van het terrein,werven
en bedrijfsgebouwen voor scheepsbouw, was het
terrein in principe ongeschikt voor andere
bedrijvigheid. De infrastructurele inrichting
voldeed niet voor andere bedrijvigheid, het terrein
was bijna volledig op het water georienteerd.
Momenteel is er door een herverkaveling op het
gedeelte aan de Cornelis Douwesweg een strook
11
bedrijfsterrein geschikt gemaakt voor bebouwing en
tevens is de ontsluiting verbeterd. De ligging aan
de Klaprozenweg biedt een snelle ontsluiting via de
Coentunnel naar de rest van Amsterdam. Inmiddels
hebben zich hier allerlei bedrijven gevestigd. De
rest van het terrein is echter nog niet geschikt
voor uitgifte. Het is nog in de staat zoals het is
achtergebeleven na het vertrek van de
scheepsbouw.Dit gedeelte van het terrein biedt een
rommelige aanblik.
Het terrein is in eigendom van de gemeente.
Er vigeert op het terrein geen bestemmingsplan, het
gebruik als bedrijfsterrein is vastgelegd in 'De
eerste herziening van het uitbreidingsplan Noord,
zijnde een partiele herziening van het noordelijke
gedeelte' (8 mei 1963). Deze herziening bestaat uit
een kaart en een beschrijving van het gebied.
Doordat hier een deel van het Amsterdams
Uitbreidingsplan (AUP) vigeert is er voor de
herinrichting van het terrein geen bestemmingsplan
nodig.
Gembo-terrein.(Z ha)
[kaartnr. 6]
Dit terrein staat vrijwel geheel leeg. Er staan
ongebruikte fabriekshallen met daarnaast
braakliggend terrein. Dit terrein was volledig
gericht op het water, er zijn geen noemenswaardige
wegen. De ingang naar het terrein ligt zeer
ongunstig aan een smalle dijk met éénrichtingsverkeer.Een extra probleem op dit terrein wordt gevormd
doordat de ondergrond bestaat uit slappe en met
waterglas vervuilde grond.
Het terrein is geheel in eigendom van de gemeente
Amsterdam.
De status van bedrijfsterrein is hier vastgelegd in
het 'Uitbreidingsplan Nieuwendam zuid" (20 februari
1957) waarin naast het Gembo-terrein ook het terrein
van Akzo en een gedeelte van het ir. Vliegenbosch is
opgenomen. De bestemming is industrieterrein met in
het oosten scheepsbouw. Voor dit gebied wordt een
nieuw bestemmingsplan gemaakt, waarin het Verschure
terrein aan het gebied wordt toegevoegd. Dit
bestemmingsplan zal conserverend van aard zijn.
Cruquiusweg.(14 ha)
[kaartnr.7]
Het gedeelte van de Cruquiusweg dat als herstructureringsgebied wordt aangewezen beslaat het uiterste
12
deel van het schiereiland waarop deze weg gelegen
is. Dit terrein maakt deel uit van het oostelijk
havengebied. De havenfunctie van het terrein is
geheel verdwenen en een groot gedeelte is herbestemd
voor woningbouw. Aan de ontsluitingsweg van het
terrein vindt momenteel nieuwbouw van woningen
plaats hetgeen het terrein extra moeilijk bereikbaar maakt. Het bedrijfsterrein is wel in gebruik en
redelijk bezet met bedrijven, middelgrote industrie,
groothandel, en opslag. Er is een A-inrichting
gevestigd(dit is een bedrijf dat volgens de Vet
Geluidshinder tot de bedrijven met de hoogste
geluirlsproduktie behoort).
Het grondgebruik van deze bedrijven varieert van
intensief tot extensief. Ook de staat van de
opstallen is gevarieerd, van nieuw tot oud.
Het terrein is vrijwel geheel in erfpacht uitgegeven, uitzondering is een terrein waarop een
betoncentrale gevestigd is.
Het gebruik van dit terrein in de nabije toekomst is
sterk afhankelijk van het bestemmingsplan dat
hiervoor in voorbereiding is. De ontsluiting van het
terrein zal sterk verbeterd worden met een
aantakking aan de ringweg vanaf het terrein zelf.
Het karakter van de bedrijvigheid kan volgens het
bestemmingplan dat momenteel in procedure is
behouden blijven.
Panamaweg ( ca 10 ha)
[kaartnr.S]
Het terrein ligt in het oostelijk havengebied(zie
Cruquiusweg). Het wordt in het structuurplan van
Amsterdam aangewezen als nieuw in te richten
bedrijfsterrein. Momenteel is het terrein voor een
groot deel in gebruik als spoorwegemplacement. De
bedrijven die er gevestigd zijn vallen te
omschrijven als extensieve bedrijvigheid, het gaat
vooral om opslag in de openlucht. De ontsluiting is
beperkt en de kwaliteit van de weg slecht. Voor het
grootste gedeelte is het terrein particulier bezit.
Zoals voor de Cruquiusweg geldt hier dat de
ontwikkeling van het terrein onlosmakelijk verbonden
is met de plannen voor het Oostelijk Havengebied in
zijn geheel.
Papaverweg ( 32 ha)
[kaartnr. 2]
Het terrein wordt begrensd door de Klaprozenweg,
Zijkanaal I, en het Johan van Hasseltkanaal.
Juridisch-planologisch vigeert op dit terrrein de
verordening ex. art. 43 Yoningwet 1901 'Vijf
industrieterreinen'(26 november 1943). Deze
13
verordening voorziet erin dat het terrein slechts
gebruikt wordt voor doeleinden van handel en
industrie, en niet voor woningbouw. Het terrein kan
worden onderverdeeld in 4 deelgebieden. De strook
langs de Klaprozenweg wordt grotendeels in beslag
genomen door bedrijven die gebruik maken van het
Papaverkanaal. Dit gedeelte heeft geen interne
verbinding met de rest van het terrein. Ten zuiden
van het Papaverkanaal bestaat het terrein uit het
gebied Papaverhoek, gelegen aan de entree van het
terrein. Dit gedeelte omvat kleinschalige
bedrijvigheid en detailhandel. De strook direct
onder het Papaverkanaal bevat middelgrote en
kleinere industriele bedrijven,
handelsondernemingen, en een haven van de
stadsreiniging. Incidenteel komt in deze strook
leegstand voor. De zuidelijkste strook van het
terrein vertoont leegstand en braakliggend terrein.
Binnenkort zal vrijwel deze gehele strook voor uitgifte in aanmerking komen. De
vuilverbrandingsinstallatie die hier momenteel nog
gevestigd is zal waarschijnlijk vervuilde grond
achterlaten.
De ontsluiting van het gebied vindt in het
noordelijkste gedeelte plaats direct op Klaprozenweg
Het zuidelijke gedeelte komt via de Papaverweg op de
Klaprozenweg. De Papaverweg is een doodlopende weg
die voor de ontsluiting(ook intern) van het gebied
zorgt, de circulatie van verkeer is op het terrein
niet optimaal. In het Papaverhoekgebied treedt
regelmatig verstopping op.
Het terrein is geheel in eigendom van de gemeente
Amsterdam of uitgegeven in erfpacht, behoudens één
perceel dat in particuliere handen is.
Buiksloterham. (58,3 ha)
[kaartnr. 3]
De Buiksloterham ligt ten zuiden van het Papaverweggebied. Het is aan alle kanten omsloten door
water. Het terrein is eigenlijk maar op één plaats
via een brug goed bereikbaar. Op de noordwestelijke
punt vaart een veerpont die deel uitmaakt van een
gevaarlijke stoffenroute. De orientatie op
watervervoer heeft er toe geleid dat in dit gebied
de wegenindeling volstrekt niet is aangepast aaan de
huidige orientatie op wegvervoer. Problemen treden
op waar de openbare weg gebruikt wordt voor parkeren. Straten die doodlopen op water belemmeren de
interne circulatie. De ligging van het Tolhuiskanaal
is zodanig dat men slechts via een ingewikkelde
route naar het aan het IJ gelegen deel van dit
terrein kan komen. Op het terrein vigeert eveneens
de verordening 'Vijf industrieterreinen'(zie
14
Papaverweg).
De bedrijvigheid op het terrein is zeer gevarieerd.
De zuidpunt van het gebied wordt geheel in beslag
genomen door een SHELL-complex. De bedrijven aan de
Grasweg die aan de IJ-oever grenzen zijn overwegend
middelgrote industrieen. Het overig gedeelte van het
terrein is moeilijk eenduidig te beschrijven:
representatieve bedrijfsgebouwen en verpauperde
gebouwen met een geimproviseerd karakter zijn de
twee uitersten waarin de verschillende soorten
bedrijven hier gevestigd verkeren. Leegstand, voor
zover die te vinden is, komt vooral voor aan het
eind van de Grasweg, het gedeelte van het terrein
dat het verst van de entree is verwijderd.
Het terrein is voor een groot gedeelte in
particulier eigendom (61%) Het gedeelte dat in
gemeente-eigendom is is geheel uitgegeven in
erfpacht.
Hamerstraat. (17,76 ha)
[kaartnr. 4]
De Hamerstraat ligt in het oostelijke gedeelte van
Amsterdam Noord aan de IJ-oever. Het wordt begrensd
door het IJ, het Johan van Hasseltkanaal (oost), en
de Meeuwenlaan. De ontsluiting van het terrein vindt
plaats over de Meeuwenlaan. Op dit terrein is de
bebouwing zeer intensief, hetgeen congestieverschijnselen tot gevolg heeft. Hier is kortgeleden
al voor een deel verbetering in aangebracht door
twee ongebruikte kanalen te dempen. Hiermee heeft
dit terrein een voorbeeldfunctie gekregen in de
literatuur over herstructurering van
bedrijfsterreinen. Na aanvang van de demping besloot
namelijk een groot bedrijf om op haar aanvankelijke
verhuisplannen terug te komen, en over te gaan tot
investeringen op het terrein. Ook het nu nog
aanwezige vaarwater wordt niet meer gebruikt. Er
zijn plannen om nog meer kanalen te gaan dempen.
Met uitzondering van enkele grotere, nationaal
gerichte bedrijven zijn de bedrijven op dit terrein
kleinschalig en lokaal gericht te noemen.
Ook op dit terrein vigeert de verordening 'Vijf
Industrieterreinen'(zie Papaverweg).
Het terrein is voor 40% in particulier eigendom, het
overige deel is uitgegeven in erfpacht.
Verschure-terrein.(5 ha)
[kaartnr. 5]
Het Verschure terrein is een voormalige werf die
geheel verlaten is. Het ligt aan de noordelijke
IJ-oever tussen de woonwijk Vogeldorp en de
vestiging van Akzo-chemie. Door de ligging naast de
15
woonwijk, waar ook de ontsluitingsweg naar het
terrein doorheenvoert kan het terrein niet meer als
werf gebruikt worden. Het terrein is nog geheel
ingericht ten behoeve van de voormalige
bedrijfsvoering. Grote gebouwen en de betonnen
ondergrond van de voormalige helling maken het
terrein weinig geschikt voor andere bedrijvigheid,
zodat het terrein grondig ingrijpen behoeft voor een
ander gebruik. Het terrein is onder tijdelijke
erfpachtvoorwaarden uitgegeven aan een bank tot
2013. Deze bekijkt momenteel mogelijkheden om een
bedrijfsverzamelgebouw op het terrein te vestigen.
Conclusie ten aanzien van A-terreinen.
De terreinen hebben als overeenkomst dat het
terreinen zijn die in het verleden voor
havengerichte activiteiten waren bedoeld. De
verordeningen en bestemmingsplannen sluiten daarbij
aan waardoor al deze A-terreinen bedrijven op kunnen
nemen die grote overlast kunnen veroorzaken
(A-inrichtingen, Vet Geluidhinder).
Met het verdwijnen van scheepvaart en scheepsbouw
hebben zich op de terreinen met kleinere kavels
bedrijven gevestigd die over het algemeen lokaal
gericht zijn. Terreinen met een specifieke
inrichting en/of grote kavels leveren problemen op
voor uitgifte.
In Amsterdam Noord is het westelijke gedeelte
redelijk goed ontsloten door een rechtstreekse
verbinding met de Coentunnel. In het oostelijke
gedeelte is het gebied Hamerstraat extern goed
verbonden met de IJ-tunnel en (in mindere mate) de
Coentunnel. De terreinen die goed bezet zijn met
(nieuwe) bedrijven hebben te kampen met een
infrastructuur die niet voldoende voor wegtransport
is ingericht. De havens en kanalen in de gebieden
zijn voor een groot deel overbodig geworden en
leveren barrieres op voor het autoverkeer. De
terreinen aan de oostelijke IJ-oever in Amsterdam
Noord bieden bieden het minste perspectief om weer
snel bezet te worden vanwege hun gebrekkige
ontsluiting.
In het Oostelijk Havengebied zijn de terreinen
slecht ontsloten en onderhouden. Aangezien de
terreinen deel uit maken van de gehele planvorming
omtrent de herontwikkeling van het gebied is er op
dit moment wat betreft de bedrijfsterreinen sprake
van een vacuumsituatie waarin slechts duidelijk is
welke terreinen voor bedrijven gehandhaafd blijven.
Voor alle A-terreinen geldt bij eventueel ingrijpen,
dat er grote kans bestaat op vervuiling van de
16
terreinen, vanwege de aard van de vertrokken
bedrijvigheid. Dit kan aanzienlijke extra kosten
opleveren.
2.2 B-terreinen.
Schinkel(ca 20 ha)
[kaartnr. 12]
Het bedrijventerrein Schinkel wordt begrensd door de
Ringweg, het vaarwater de Schinkel, en de Henk
Sneevlietweg. Aan de oorspronkelijke bestemming van
"terrein bestemd voor industrie en handel" werd in
1953 voor het noordwestelijk gedeelte uitgebreid met
de toestemming voor "bedrijfsruimten en inrichting
van bijzondere aard". Op het noordoostelijke
gedeelte van het terrein vigeert het bestemmingplan
Generaal Vetterstraat (1963): het gebied is bestemd
voor inrichtingen van handel en industrie met in het
uiterste noordoosten de toestemming kantoorbebouwing
op te richten.
Door de ligging aan de Ringweg is de ontsluiting
gunstig. Het levert een goede verbinding met zowel
Schiphol als Amsterdam als geheel op. Via de
Luchtvaartstraat en de Overschiestraat kan het
Confectiecentrum snel bereikt worden. Deze
ontsluiting vindt plaats door een tunnel onder de
Ringweg door. Met het openbaar vervoer is het
terrein minder goed te bereiken. Binnenkort zal de
openbaar vervoersituatie echter verbeterd worden
door de aanleg van de ringspoorbaan. De havens die
op het terrein zijn aangelegd ten behoeve van
vervoer over water hebben deze functie grotendeels
verloren hetgeen wordt geïllustreerd door het feit
dat hier een aantal woonboten liggen.Het terrein is
op het zuidelijke gedeelte zeer dicht bebouwd. Laden
en lossen en parkeren op de openbare weg geven
aanleiding tot verstoppingen. De bebouwing is hier
over het algemeen uit de jaren 50. Uitzondering
hierop is de Anthony Fokkerweg waar enkele
representatieve bedrijfsgebouwen staan. Het
zuidelijke gedeelte is vrijwel geheel in erfpacht
utgegeven.
Het noordwestelijke gedeelte wordt gedomineerd dor
het Nationaal Lucht- en Ruimtevaartlaboratorium. Dit
terrein is minder dicht bebouwd dan het zuidelijke
gedeelte. Ook hier is representatieve bebouwing aan
de Anthony Fokkerweg. Het overige gedeelte biedt een
rommelige aanblik.
Het noordoostelijke gedeelte loopt over in een
woonwijk. Hier staat het acht verdiepingen hoge
17
Schinkelkantoor. De grond in het noordelijk gedeelte
is uitgegeven in erfpacht of particulier bezit, Het
aandeel particuliere grond is hier groter dan in het
zuidelijk deel.
Amstel I en II (+ 60 ha)
[kaartnr. 11]
Deze terreinen liggen aan de zuidoever van de
Amstel. Ze worden globaal begrensd door de spoorlijn
Amsterdam-Utrecht, en de snelweg Amsterdam-Utrecht.
Een bijzonderheid van het terrein is dat het
gedeeltelijk op het grondgebied van de gemeente
Ouder-Amstel ligt en als zodanig afhankelijk is van
het bestemmingsplan dat deze gemeente voor dit
gebied vaststelt. De grond is voornamelijk eigendom
van de gemeente Amsterdam en wordt uitgegeven in
erfpacht.
Amstel I, aangewezen in het AUP, is pas gaan
vollopen in de jaren 50-60. Op het ogenblik vigeert
op het terrein de 'Herziening uitbreidingsplan
industriegebied-Amstel(oost)(19 mei 1961), waarin
een gedeelte van het terrein wordt aangewezen voor
'bedrijven en inrichtingen ten behoeve van de
watersport'. Alhoewel het overig terrein is
aangewezen voor industrie en handel, valt hier de
laatste jaren een groei in het kantooraandeel van de
bedrijven waar te nemen.
Het terrein wordt doorsneden door de Duivendrechtse
vaart. De watergebondenheid van de bedrijven is
echter enorm afgenomen zodat dit water eerder een
barriere vormt dan een waardevolle toevoeging aan de
infrastructuur van het terrein. Mede hierdoor valt
het terrein onder te verdelen in de strook ten
westen van de vaart, het gedeelte ten noorden van de
Ringweg die hier in aanleg is, en het gedeelte ten
zuiden hiervan. Het gedeelte ten westen van de vaart
heeft een rechtstreekse aansluiting op de snelweg
Amsterdam-Utrecht. Het oostelijke gedeelte heeft als
voornaamste ontsluitingsweg de Spaklerweg, die
aansluiting biedt op de Yibautstraat en het
industrieterrein Amstel III.
Binnenkort zal de ontsluiting aanzienlijk verbeterd
worden door de Ringweg.
De interne ontsluiting van het terrein is plaatselijk door dichte bebouwing problematisch. Dit geldt
vooral voor het gedeelte ten noorden van de Paul van
Vlissingenstraat.
De groenvoorzieningen op het terrein ZlJn
verwaarloosd en verminderen de overzichtelijkheid.
Dat kan naar de mening van plaatselijke ondernemers
criminaliteit in de hand kan werken.
Op het ogenblik valt het op dat veel bedrijven van
Amstel I en II naar Amstel III verhuizen.(VGM)
18
Het terrein is grotendeels uitgegeven in erfpacht,
een klein gedeelte is nog uitgeefbaar.
Van Slingelandtstraat. (16 ha)
[kaartnr. 13]
Het terrein ligt aan de Haarlemmerweg en wordt ten
westen begrensd door de begraafplaats Vredenhof, Ten
oosten doorhet gemeentelijk waterleidingterrein en
ten zuiden door het terrein van de centrale
markthallen. Het staat hier overigens niet mee in
verbinding. Het terrein wordt vanaf de Haarlemmerweg
door drie straten ontsloten; respectievelijk de
Vredenhofweg, de van Slingelandtstaat, en een
straatje naar het braakliggende terrein waar vroeger
de gemeentewasserij stond (WSBZ-terrein).
Onderling zijn er tussen deze delen van het terrein
geen verbindingen. De Vredenhofweg dient tevens als
toegang naar het gedeelte van het terrein waar
vroeger een gemeentelijke bestratingswerf was, maar
nu verhuurd wordt als overwinteringsterrein voor
kermisexploitanten. Het gebruik van dit terrein
heeft het karakter van semi-permanente bewoning,
maar door de ligging naast het abbatoir wordt voor
het terrein geen woonbestemming afgeven. De bebouwing aan de van Slingelandtstraat is oud en dikwijls
van een geimproviseerd karakter. De bedrijvigheid op
het terrein is kleinschalig van aard, met
uitzondering van de bedrijven die aan de
Haarlemmerweg gevestigd zijn.
Het terrein is opgenomen in het Amsterdams
Uitbreidingsplan(AUP), waarin het samen met het
bedrijfsterrein aan de overkant van het Vestelijk
Marktkanaal(den Brielstraat) het industriegebied
Landlust vormt. Op het terrein vigeren slechts de
oude regelingen afkomstig uit het AUP, en op het
onderdeel Landlust ten oosten van de spoorlijn is
slechts de bouwverordening van kracht.
Er is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding
voor het gebied van Slingelandtstraat/Markthallen.
De grond op het terrein is vrijwel geheel in
eigendom van de gemeente Amsterdam en uitgegeven in
erfpacht of verhuurd. Het WSBZ-terrein is inmiddels
bouwrijp gemaakt en gereed voor uitgifte.
Problemen op het terrein worden vooral gevormd door
de interne ontsluiting, die in vorm en kwaliteit
niet voldoet. Dit levert een verpauperde aanblik en
moeilijkheden voor parkeren,laden en lossen.
Conclusie B
De reden dat bij bepaalde terreinen de
functionaliteit is afgenomen ligt over het algemeen
19
In het feit dat de bereikbaarheid is teruggelopen.
De terreinen zijn aangelegd op plaatsen waar op het
moment dat ze werden aangewezen, de jaren 30, de
stadsrand was. Destijds was er een behoefte
geconstateerd aan bedrijfsterreinen die aansloten op
de bestaande stad voor lichte en middelgrote
industrie. De bestemming van deze terreinen werd
vastgelegd in het Algemeen Uitbreidingsplan van
Amsterdam(AUP).(zie bijlage III) De terreinen die in
het AUP werden aangewezen zijn:Landlust, Sloterdijk
I, Veespertrekvaart, Schinkel, en Amstel I. Van deze
terreinen worden er drie in de nota herstructurering
genoemd, en één gedeeltelijk.
In deze categorie worden Schinkel, Amstel I en een
gedeelte van Landlust(Van Slingelandtstraat)
besproken. Het terrein Veespertrekvaart komt later
aan de orde, en Sloterdijk I is niet opgenomen. Dat
bepaalde terreinen niet of slechts gedeeltelijk zijn
opgenomen in de Amsterdamse herstructureringsnota
wil overigens niet zeggen dat hier geen sprake is
van eventuele veroudering.(zie 3.2)
Door de Tweede Vereldoorlog heeft het tot de jaren
vijftig geduurd tot deze terreinen zich
daadwerkelijk gingen ontwikkelen. Langzamerhand
heeft de grens van de bebouwde kom zich echter
verplaatst zodat de de terreinen soms ingesloten
worden door woonbebouwing.
Een ander verschijnsel dat valt waar te nemen is een
verandering in de soort bedrijvigheid die er
gevestigd is. Industriele bedrijvigheid heeft,zoals
ook elders, een steeds kleiner aandeel in de werkgelegenheid.
Op de B-terreinen is sprake van een (te) hoge
bezettingsgraad waardoor de doorstroming van het
verkeer gehinderd wordt. Het onderhoud schiet
tekort, en dat geeft aanleiding tot klachten bij de
gevestigde ondernemers.
In feite kan men de B-terreinen zien als het
voorbeeld van tamelijk recente bedrijfsterreinen
waarvan het concept binnen korte tijd verouderd is
geraakt.
2.3. C-terreinen.
Polderweg (10 ha)
[kaartnr. 9]
Het gebied Polderweg wordt begrensd door de
Linneusstraat, de ringvaart om de Vatergraafsmeer en
twee spoorlijnen. De aanleg van het gebied dateert
uit de jaren twintig. Een van de meest belangrijke
20
bedrijven op het terrein was een gasfabriek. Op het
ogenblik valt eigenlijk alleen het gedeelte tussen
de Polderweg en de Oranje Vrijstaatkade als
bedrijfsterrein aan te merken; het overige gedeelte
tussen de spoorlijnen en de Polderweg vestigt
weliswaar een bedrijfsverzamelgebouw maar de de
voornaamste functies zijn wonen, openbare gebouwen,
en scholen. De bestemming is ook vastgelegd in het
bestemmingsplan Tuinwijck(1950) dat hier vigeert. In
het gebied ten zuiden hiervan gelden slechts de
gemeentelijke bebouwingsvoorschriften.
In het gedeelte tussen de Polderweg en de Oranje
Vrijstaatkade is het aandeel van de gebouwen die
voor bedrijvigheid worden gebruikt nog altijd minder
dan het aandeel gebouwen voor andere functies:recreatie en voorzieningen. Een groot aantal van de
oude gebouwen op het terrein hebben een ander
gebruik gekregen of staan leeg. De bedrijven zijn
vooral gevestigd aan de Beyersweg en de
Vesselstraat: het gaat om 18 bedrijven
(o.a.metaalprodukten) Het terrein dat niet bebouwd
is in het gebied is het braakliggend terrein van de
voormalige gasfabriek. De bodem van dit terrein is
sterk vervuild zodat het slechts te bebouwen valt
nadat dit probleem is opgelost. De ontsluiting van
het gebied is redelijk alhoewel ook hier een
parkeerprobleem valt waar te nemen. De externe
ontsluiting vind plaats over de Linneusstraat, een
vrij drukke winkelstraat.
De grond op het terrein is voornamelijk in eigendom
en in gebruik van de gemeente, of uitgegeven in
erfpacht. De grond waarop de huidige bedrijvigheid
gevestigd is, is over het algemeen particulier.
Veespertrekvaart (ca 50 ha)
[kaartnr. 10]
Dit bedrijfsterrein ligt tussen de Veespertrekvaart,
de spoorlijn Amsterdam-Utrecht/metro, en het talud
van de toekomstige Ringweg. Ruimtelijk sluit het
gebied aan bij de bedrijfsterreinen Amstel I en II,
en de Omval. Het terrein heeft een geisoleerde
ligging; de ontsluiting vindt plaats door tunnels
onder de spoorweg. Het terrein maakt deel uit van de
terreinen die in het AUP werden aangewezen als
industrieterreinen,de ontwikkeling van dit terrein
is echter anders geweest dan die van de andere
tereinen. Deze raakten vanaf de jaren vijftig gevuld
met bedrijven; op het terrein Veespertrekvaart zijn
grote delen van het terrein onbebouwd en
onuitgegeven gebleven.
Het terrein wordt gewoonlijk onderverdeeld in drie
21
gebieden. Op het noordelijk deel van het terrein dat
zich achter de penitentiaire inrichting
('Bijlmerbajes') bevindt is de grond over het
algemeen verhuurd. Hier heeft zich een gebied
ontwikkeld met meer of minder marginale
bedrijfsactiviteiten. Tussen de gebouwen en
gebouwtjes lopen onverharde wegen. Het
middengedeelte van het terrein is deels particulier
terrein, deels uitgegeven in erfpacht. Hier zijn
enkele dienstverlenende bedrijven gevestigd en een
bedrjfsverzamelgebouw. In dit gedeelte ligt ook het
tracee van de nooit tot stand gekomen Johannes
Blookerweg. Hier is de grond verhuurd als een
overwinteringsterrein voor circusartiesten. Dit
terrein vormt een probleem. Door een tekort aan
controle is het aantal standplaatsen sterk gegroeid
en worden ook gedeeltes van de openbare weg en de
belendende braakliggende grond voor opslag en andere
activiteiten gebruikt. Hiervan ondervinden de
ondernemers die in het bedrijfsverzamelgebouw
gevestigd zijn veel last.
Het zuidelijkste gedeelte van het terrein ligt voor
een groot gedeelte braak. Aan de Duivendrechtse Kade
staat verouderde bebouwing, waarin overigens wel
bedrijven zijn gevestigd. Er staat een
bedrijfsverzamelgebouw uit de jaren '70 en enkele
terreinen zijn in gebruik voor opslag van
gemeentelijke diensten. Binnenkort zal de
ontsluiting van dit terrein aanzienlijk verbeterd
doordat het aangetakt zal zijn op de Ringweg.
Conclusie C-terreinen.
De terreinen in deze categorie hebben als
voornaamste karakteristiek dat ze slechts
gedeeltelijk als bedrijfsterrein in gebruik zijn. De
oorzaken liggen in het feit dat het terrein over het
algemeen blijkbaar niet aantrekkelijk genoeg was
voor bedrijven zodat er of veel braakliggende grond
is, of dat er sprake is van andere functies dan
bedrijvigheid. Om als bedrijfsterrein te kunnen
functioneren zou, naast een ingrijpen in de
infrastructuur, zodanig moeten worden ingegrepen,
dat men beter zou kunnen spreken van het crëeren van
nieuw bedrijfsterrein. Voor beide terreinen, maar
vooral voor het terrein Yeespertrekvaart is dan het
probleem wat er met de andere gebruikers van het
terrein zou moeten gebeuren.
22
3. BELEID INZAKE VEROUDERDE BEDRIJFSTERREINEN.
3.0 Inleiding.
In het onderzoek naar de stand van zaken bij
herstructurering van oude bedrijfsterreinen met de
bedoeling bedrijven te behouden dan wel aan te
trekken is het van belang te weten in hoeverre dit
streven is opgenomen in een specifiek beleid. In dit
hoofdstuk wordt uiteengezet in hoeverre de
herstructurering is opgenomen in het beleid op
rijksniveau, provinciaal niveau en gemeentelijk
niveau met betrekking tot Amsterdamse terreinen.
3.1 Rijksniveau.
Nadat de bespreking van de Structuurschets
Stedelijke Gebieden deel d (1985) signalen had
opgeleverd dat er van de kant van het bedrijfsleven
sprake was van onvrede ten aanzien van oudere
bedrijfsterreinen, nam de Rijks Planologische Dienst
(RPD) initiatief in deze zaak met twee
onderzoeksopdrachten naar deze problematiek.De
conclusies uit deze rapportages hadden tot gevolg
dat het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer(VROM) in overleg trad met
het ministerie van Financien over het opzetten van
een rijksregeling in deze. Hiermee ging men accoord
mits het ministerie van VROM kon zorgen voor
'endogene compensatie'. Tijdens de bespreking van
een nota waarin een opzet werd gemaakt voor een
tijdelijke regeling (10 miljoen per jaar gedurende 5
jaar) werd echter geen overeenstemming bereikt. Het
belang van de aanpak van de bedrijfsterreinen werd
wel onderschreven, op grond van de uit de rapportage
afkomstige argumenten(uniek vestigingsmilieu,
ruimtelijke samenhang, voorkomen van
kapitaalvernietiging) maar er was geen geld
beschikbaar. Hierbij werd aangetekend dat de
verantwoordelijkheid voor de aanpak van de terreinen
bij het ministerie van Economische zaken zou moeten
liggen. In juni 1987 werd overleg gevoerd met de
vier grote gemeenten over de mogelijkheid een
(financiele) oplossing te vinden via een
hersleuteling van de stadsvernieuwingsfondsen. In
dit kader is in opdracht van de Rijks Planologische
Dienst onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van
enkele herstructureringsprojecten in Amsterdam en
Rotterdam. Dit onderzoek zal speciale aandacht
besteden aan aspecten van publiek/private
samenwerking (PPS, gezamenlijke aanpak en
financiering door overheid en particulieren samen)
23
De resultaten van dit onderzoek zijn echter nog niet
bekend.
Later overleg (zoals in het kader van de vierde
nota) heeft nogmaals duidelijk gemaakt dat er op
Rijksniveau geen middelen beschikbaar komen die
speciaal bedoeld zijn voor de aanpak van de
terreinen. De mogelijkheden die op dit ogenblik in
bespreking zijn, hebben betrekking op een
incorporatie van de vernieuwing van
bedrijfsterreinen in het stadsvernieuwingsfonds.
Interessant is verder het advies van de Raad van
advies voor Ruimtelijke Ordening (1) dat werd
opgesteld met de bedoeling de impasse op het gebied
van herstructurering te doorbreken.Hierin wordt
gesteld dat het belang van economische
herontwikkeling voorop staat. Men pleit voor een
afweging van terreinen ten opzichte van elkaar en
het opstellen van een duidelijke planologische
visie.'De taak van de (gemeentelijke) overheid is
vooral gelegen bij de aanpak van minder waardevolle
terreinen en ten aanzien van de voorwaarden
waaronder het particulier initiatief wellicht
belangstelling zal tonen voor de potentieel meer
waardevolle gebieden'.
3.2 Provinciaal niveau.
De provinciale beleidsvisie wordt beschreven aan de
hand van het streekplan voor het Amsterdam
Noordzeekanaalgebied(2).In dit streekplan wordt de
noodzaak van herstructurering van bedrijfsterreinen
onderschreven. De provincie schrijft in haar
beleidsvoornemens omtrent de economie zich te
richten op het zo spoedig mogelijk beschikbaar komen
van een instrumentarium ten behoeve van de
herstructurering van oude bedrijfsterreinen.
Voorzover het streekplan specifiek ingaat op te
herstructureren terreinen worden de terreinen
Sloterdijk I en II genoemd en Amsterdam Noord.
Daarnaast geeft het streekplan een aantal
beleidsproblemen die betrekking hebben op de
problematiek van verouderde bedrijfsterreinen:
"Het verslechterde woon-werk- en leefmilieu in
bepaalde delen van de stad alsmede het aangetaste
imago van de stad als geheel" en "de verminderde
bereikbaarheid van de stad vanuit de regio en de
bereikbaarheid van de binnensteden". In de
uitwerking van beleid ter oplossing van deze
problemen hanteert het streekplan de doelstelling
dat het areaal bedrijfsterrein niet uitgebreid moet
worden maar in kwaliteit dient te worden verbeterd.
Beheer en herstructurering zijn middelen waarmee met
name aan gunstige vestigingsvoorwaarden voor
kleinschalige bedrijven en de specifieke eisen van
24
het midden-en kleinbedrijf moet worden
tegemoetgekomen.
In breder verband wordt het versterken van het
bestaande stedelijke gebied uitg~werkt in ~ones van
primaire en secundaire'""~aandáë.ht'.-'" · '·
VERSTERKING BESTAAND STEDELIJK GEBIED
i11.4.3
i.
~
ZONES VAN PRIMAIRE AANDACHT
[
J
ZONES VAN SECUNDAIRE AANDACHT
bron: Streekplan ANZKG, 1987(2)
Zones van primaire aandacht zijn delen van het
stedelijk gebied die 'structurele elementen van de
regionale basisstructuur in zich dragen of waar
grote functieveranderingen om planologische toetsing
in breder verband vragen', tot deze zone horen
Amsterdam Noord en het Oostelijk Havengebied. De
andere terreinen liggen voornamelijk in de zones van
secundaire aandacht waar de aandacht niet gericht is
op functieverandering maar op vernieuwing en
herinrichting ten behoeve van het behoud van de
oorspronkelijke functie.
25
3.3. Gemeentelijk beleid Amsterdam.
3.3.0
Berstructureringsbeleid.
Op 22 januari 1986 nam de gemeenteraad van Amsterdam
een voorstel aan waarin werd gesteld dat
'intensiever moet worden gewerkt aan de
reconstructie en modernisering van verouderde
bedrijfsterreinen'. Dit voorstel werd opgenomen in
het beleid dat zich richt op het versterken van de
bestaande stad. Tegen de achtergrond van de op
handen zijnde Rijksbijdrageregeling, werd door de
afdeling Economische Zaken (EZ) het initiatief
genomen voor een inventarisatie van verouderde
terreinen binnen de gemeente. Dit resulteerde in de
nota Herstructurering Bedrijfsterreinen(3).Hierin
worden de in dit onderzoek besproken terreinen
voorgesteld, en 'opgenomen in een indicatief
meerjarenplan. Blijkens de globale kostenraming
bedraagt het onrendabele gedeelte van de benodigde
investeringen minstens 47 miljoen gulden. De
opbrengsten van gronduitgiften en
bijdragen uit het stadsvernieuwingsfonds zijn in
deze raming al grotendeels opgenomen.
INDICATIEF MEERJAREN-PROGRAMMA 1987-1990, VOOR DE AANPAK VAN VEROUDERDE BEDRIJFSTERREINEN
Proj('cten
Investering
Onrendabel
Fasering
198ï
H:llnerstraat
r_{rwe
z·_/à:u·
3~fa.;e
\ Veespenrek vaart
Voormalig i'\DSM-AD:\1 1'/àse
reeds \ oorzien
15 mln
5 ml11
15 mln
x 1:11!1
-cl mln
~
!L:n
lOmln
:5 mln
Polderweg
v. SlingdandtstL1:J.t
Tmaal
i2 mln
-lri mln
9 mln
p.m.
p.m.
p.m.
p.m.
p.m.
fJfr..
run
p.m.
p m.
planvorming
planvorming
Amstel I en II
1')~
:r jàst:
H r;1ln
2 mln
il mln
:1 mln
J mln
plan\·or:nÎné!:
planvurming
pl.lilvorming
planvorming
pi.mYormin3
Overige projecten
Buiksloterham/Papavcrwcg
Gem ho
\'erschure
Cruquiuswcl!;
Panamaweg
Schinkel
p m.
p.m.
p.m.
pbnvorming
pianvornung
planvorming
pianvormmg
bron: Herstructureringsnota Amsterdam(3)
Uit de tabel wordt de prioriteitstelling van de
projecten duidelijk. Deze wordt als volgt
gemotiveerd: voor de terreinen in Noord gaat het om
1989
1990
-cl mln
-
reeds voouien
1:2 mln
8 mln
11 mln
3 mln
3 mln
:?fa.;<'
1988
2 mln
:2mln
-l mln
-cl mln
-! :uln
I mln
1 mln
-cl mln
1 mln
l mln
13 mln
12 mln
12 mln
5 mln
2 mln
1 mln
l mln
26
de voortgang van reeds gestarte werkzaamheden;
Polderweg en van Slingelandtstraat krijgen
prioriteit vanwege hun ligging binnen de
werkingssfeer van het Stadsvernieuwingsfonds; en ten
slotte ontlenen Veespertrekvaart en Amstel I en II
hun prioriteitstelling aan het verbeterde
perspectief dat de Ringweg hier binnenkort zal
bieden.
In de gemeentebegroting voor 1988 is de
herstructurering van verouderde bedrijfsterreinen
opgenomen als prioriteitstelling bij de afdeling EZ.
Het zicht op een Rijksbijdrage is inmiddels sterk
verminderd: het ministerie van EZ heeft een door de
vier grote steden gevraagde bijdrage in de kosten
van herstructurering afgewezen. Alhoewel dit op het
moment van het opstellen van de begroting nog niet
geheel duidelijk was, is er wel uitgegaan van een
100% financiering uit eigen middelen van het
onrendabele gedeelte van de benodigde investeringen.
De meerjarenplanning(zie voorgaande tabel) heeft in
de gemeentebegroting een verandering ondergaan.(zie
onderstaande tabel)
Terreinen in de gemeentebegroting (EZ)(x f. 1000)
1988
1989
1990
Algemene dienst:
1. Veespertrekvaart
2. Papaverweg
Stadsvernieuwings
fonds:
1. Hamerstraat
2. Polderweg en/
of v. Slingelandtstraat
1.750
2.500
3.750
4.250
3.750
5.500
5.500
2.000
5.500
2.000
1.000
6.500
bron: gemeentebegroting 1988.
Het aantal terreinen dat opgenomen is in de
meerjarenplanning, zoals blijkt uit deze lijst, is
in aantal afgenomen en er heeft een herschikking van
prioriteiten plaats gevonden. Het gebied Papaverweg
is naar voren geschoven en Amstel I en II zijn
verdwenen. Als motivatie voor deze opzet wordt de
betere uitvoerbaarheid van de aanpak van een
geringer aantal terreinen genoemd.
In breder verband komen de oude terreinen ook voor
op de begroting van ruimtelijke ordening. Een aantal
van de hier opgenomen terreinen vormen hier een
onderdeel van ruimtelijke
ontwikkelingsrichtingen("assen") in Amsterdam. Het
27
Oostenlijk Havengebied(waarin Panamaweg en
Cruquiuskade zijn gelegen) is opgenomen als
aandachtspunt bij de ontwikkeling van de IJ-as;
Amstel I en II en Veespertrekvaart bij de zuidelijke
ontwikkelingsas. De ruimtelijke maatregelen die in
dit kader worden voorgesteld zijn 'verbetering van
de infrastructuur en kwaliteit' van deze terreinen.
De stand van zaken in de daadwerkelijke planvorming
ten behoeve van de in de begroting opgenomen
terreinen levert het volgende beeld op.
Voor de Veespertrekvaart is een voorlopige nota van
uitgangspunten verschenen voor het 9 ha grote
gedeelte dat direct aan de toekomstige ringweg
grenst. Hier wordt uitgegaan van een bedrijfsterrein
ten behoeve van audiovisuele bedrijven.
De van Slingelandtstraat is in planvormingsfase;
speciale aandacht gaat hier uit naar de
mogelijkheden die het braakliggende gedeelte, het
voormalige terrein van de gemeentewasserij hier
biedt.
Yerkzaamheden op het Polderwegterrein zijn voorlopig
opgeschort na de constatering van ernstige
bodemvervuiling.
Op het terrein Hamerstraat wordt de tweede fase van
herstructurering voorbereid door de stadsdeelraad,
de herstructurering richt zich hier vooral op het
brengen van meer ruimte op het terrein, eventueel
zal door demping van overtollig vaarwater grond
vrijkomen voor uitgifte. Voor het Papaverwegterrein
is de planvorming in een jong stadium.
Tot slot nog een woord over de rol van
stadsdeelraden bij het tot standkomen en uitvoeren
van herstructurering. Dat deze rol erg kan
verschillen per deelraad wordt duidelijk bij een
vergelijking tussen de bemoeienissen in de
stadsdeelraad Vatergraafsmeer en de stadsdeelraad
Noord. Ondanks het feit dat beide deelraden
terreinen beheren van een belang 'op
structuurplanniveau' is Noord zeer actief inzake de
planvorming en uitvoering van de aanpak van de
aanwezige bedrijfsterreinen. In de
Yatergraafsmeer(Amstel I, Yeespertrekvaart) is de
participatie in de aanpak van bedrijfsterreinen
geringer. Hierbij moet overigens wel gewezen worden
op het het bestaan van ontwikkelingsgroepen waarin
ook de deelraden participeren. Dat de taakverdeling
tussen gemeente en stadsdeelraad nog niet geheel
duidelijk ligt moge bijgaand kranteartikel
illustreren.
3.3.1. Grond(prijs}beleid voor bedrijfsterreinen.
Het merendeel van de bedrijfsterreinen in Amsterdam
wordt uitgegeven in erfpacht.
·----·-·----
Berisping
rechteraan
gemeente
en deelraad
Vonnis beëindigt ruzie
over W enckebachweg
(Van een onzer verslaggeefsters)
Al\·1STERDAM - Conflicten tussen
gemeentebestuur en deelraad horen
niet te worden uitgevochten voor de
rechtbank. Een gemeentebestuur
moet besturen en niet onderling kissebissen. Aldus luidt. vrij vertaald.
de uitspraak in het kort geding dat
ondernemers aan de ·wenckebachweg twee weken geleden aanspanden tegen de gemeente.
Rechtbankpresident mr B. Asscher had het tijdens de zitting al
een b€-etje laten doorschemeren.
Toen bleek dat de advocaat ,·an de
gemeente, mr J. Werner, de deelraadwethouder Jan van Dijk uit de
Watergraafsmeer had meegenomen,
\·eroorloofde Asscher zich de
kwinkslag: '"Vr0€ger nam u altijd
échte wethouders mee."
Aanleiding voor het geding was
de verloedering van het industrieterrein aan de Wenckebachv.1eg. aan
de voet van de Bijlmerbajes. Ondernemers en bewoners ergeren zich
onder meer aan een overvolle 'overwinteringsplaats' voor circus- en
kermisexploitanten, die het hele
jaar door intensiefgebruikt wordt en
aan de wildgroei van illegale autosl~rijer:' _op en rond_ dat terrein.
I
L.
PAROOL: 19-8-1988.
De problemen werden niet opgelost omdat het stadsbestuur \·ond
dat dit een taak van de deelraad \Vas,
terwijl de deelraad zei weinig te
kunnen uitrichten zonder medewerking van het stadsbestuur. Het
verwijderen van illegale bouv.;sels
bijvoorbeeld vereist mschakelmg
van de politie. De polltie valt echter
niet onder de deelraad maar onder
de burgemeester. En de burgemeester wil geen agenten beschikbaar
stellen voor een taak die onder de
deelraad valt.
De rechter wenste zich niet te
mengen in het gemeentelijke gepingpong. Er ligt nu een vonnts dat
'de gemeente· moet zorgen voor een
groenstrook die het overwinteringsterrein aan het oog moet onttrekken, dat 'de gemeente' het vuilnisprobleem moet oplossen en dat de
gemeente' de illegale sloperijen
dient te verwijderen. Het moet ook
snel: 'de gemeente" -iient alles bmnen vier weken gertgeld te hebben.
Burgemeester, Ed van Thijn heeft
de boodsdim"'-~Pvreperif'Nog ge~m
uur na hef -ç-t*frns liet hij desgevraagd wefè-t.J.ft~at mj 6\:er de brug
komt. Als\!F61J ontruimmg àgenten nodig zijn, zal hij die beschikbaar stellen. En ook de groenstrook
wordt geregeld. Toen het kort geding aanhangig werd gemaakt,
maakte de deelraad gebnnk \·an de
hierdoor ontstane gemeentéltjke paraek en ·sleepte nog dezelfde dqg
~n bestelbon wegbij GrondbedriJr.
ae
28
Dit houdt in dat de gemeente een privaatrechtelijk
contract afsluit met degene die de grond in gebruik
wenst te nemen, waarbij de gemeente het
bloot-eigendom behoudt en de erfpachter het recht
krijgt op het volle genot van de grond. In het
erfpachtcontract wordt de bestemming van het perceel
vastgelegd, en de vergoeding die voor de grond
betaald moet worden. Deze vergoeding, de canon, is
een percentage van de grondprijs van het stuk grond
en wordt halfjaarlijks geind. De grondprijzen worden
evenals het canonpercentage jaarlijks bij B en
V-besluit vastgesteld.
In Amsterdam wordt een functioneel prijsbeleid
gevoerd. Dit houdt in dat de prijs van een stuk
grond afhankelijk is het gebruik van de grond, zoals
bijvoorbeeld bedrijfsterrein of woningbouw.
Op de onderzochte terreinen is sprake van twee
soorten erfpachtcontracten. De ene soort is een
tijdelijke recht, de andere een voortdurende recht.
Voortdurende rechten worden sinds 1966 voor
terreinen afgegeven. Deze verschillen van de
tijdelijke rechten op de volgende punten:
-De erfpachter heeft recht op de verlenging van het
contract.
-Voortdurend recht gevestigd na 1966 wordt
5-jaarlijks aangepast aan de hoogte van het Netto
Binnenlands Produkt.Deze aanpassing is bedoeld om de
canon waardevast te maken.
-De canon kan worden afgekocht voor de(resterende)
looptijd van het contract. De canon voor de
resterende looptijd van contract wordt dan
gekapitaliseerd en in één keer betaald. De
vergoeding voor de grond na afkoop bedraagt 1 gulden
per half jaar (erkenning van het recht).
De voorwaarden voor tijdelijke rechten stammen uit
1937 en 1955. De canon van deze rechten blijft
gedurende de gehele looptijd van 50 jaar hetzelfde:
zoals vastgesteld op basis van de grondwaarde en het
canonpercentage dat in het jaar van uitgifte van
kracht was. Afkoop is bij tijdelijke rechten ook
mogelijk, maar komt niet voor: het houdt voor de
afkoper geen enkel voordeel in. Tevens kan het recht
geconverteerd worden; het recht wordt dan voor het
einde van de looptijd omgezet in een voortdurend
recht.
Op oude bedrijfsterreinen is de grond grotendeels
uitgegeven onder voorwaarden uit 1937 of 1955.
Doordat hier nog steeds de historische prijzen
gelden is de canon per vierkante meter zeer laag; de
grondwaardes die voor deze terreinen geboekt staan
varieren tussen f.10,- en f.50,- , met bijbehorende
canons van f. 0,30 tot f. 2,- (per vierkante meter
terrein). Het grondbedrijf, de gemeentelijke
instantie die verantwoordelijk is voor de uitgifte
29
van grond, gaat bij bedrijfsterreinen uit van
marktprijzen. De bouwrijpe grond op bedrijfsterrein
wordt dus als een produkt gezien.
Het huidig prijsbeleid voor grond op
bedrijfsterreinen is gedifferentieerd in priJzen
voor bedrijven van A, B, C, D, of E-type. Een
bedrijf wordt tot één van deze prijsgroepen gerekend
op grond van de aard van de bedrijvigheid, en
bebouwingsgraad. De prijzen verschillen per locatie
en per stadsdeel. Hieronder een overzicht van de
gehanteerde normen per type.
type
kantoor
aandeel
A*
100%
B
30% tot 70%
bebouwings- max.
percentage hoogte
eenheidsprijs per
bedrijisomschrijving
m2 bvo
kantoor
> 30%
< 20m
m2 grond
combinatie
kantoor/produktie
groothandel
distributie
transport
industrie
opslag
c
< 30%
> 20%
+
25m
m2 grond
D
< 30%
< 20%
+
15m
m2 grond
m2 bvo
E
verklaring:
bvo
>
<
*
(grootschalige)
detailhandel
norm afhankelijk van het vigerende bestemminsplan
bruto-vloeroppervlak
minimaal
maximaal
deze prijsnorm geldt ook buiten bedrijfsterreinen
bron: Grondbedrijf, Handleiding Grondprijzen 1988.
Het prijspeil dat de laatste jaren gemiddeld gold
voor de bouwrijpe grond op de onderzochte terreinen
(m.u.v. Noord)is f. 245,- exclusief toeslagen. Dit
neemt overigens niet weg dat er sprake was van
aanpassing van prijs aan marktomstandigheden. Voor
de recent uitgegeven grond op de oude terreinen
werden canons vastgesteld tussen de f. 15,- en f.
25,- per vierkante meter.
Juist voor uit te geven percelen op oude terreinen
is de marktprijs thans moeilijk vast te stellen
vanwege de geringe vraag(zie hoofdstuk 4) en de
verschillende rechten die er voorkomen, met de
daaruit voortvloeiende prijsverschillen tussen in
principe gelijkwaardige stukken grond.
Herstructurering van oude bedrijfsterreinen zal tot
gevolg hebben dat deze terreinen grotendeels weer in
de actieve exploitatie worden opgenomen. Dat houdt
30
in dat de investering die gedaan wordt voor
hernieuwde uitgifte op termijn zal moeten
terugvloeien in de gemeentekas. Dit benadrukt voor
het grondbeleid eens te meer dat er daadwerkelijk
afnemers voor de grond zullen moeten zijn.
Herstructurering heeft op deze wijze meer gevolgen
voor het grondprijsbeleid van de oude terreinen dan
andersom.
3.3.2. Financieel instrumentarium.
Het ontbreken van een integraal beleid ten behoeve
van de herstructurering van bedrijfsterreinen heeft
tot gevolg dat de gemeenten die aan de slag willen,
voor het onrendabele gedeelte aangewezen zijn op het
bestaande financieringsinstrumentarium voor zover
dat van toepassing is op de herstructurering van
bedrijfsterreinen. De laatste jaren zijn bepaalde
subsidies overgeheveld naar het gemeenteniveau;in
dit geval is een aanpak afhankelijk van de
prioriteitstellingen die de gemeente kan en wil
maken. Bij de subsidies op hoger niveau is er een
afstemmingsprobleem in de planvorming;
onduidelijkheid of subsidies toegekend zullen
worden, en voorfinancieringen die de gemeente zelf
moet doen.
Illustratie financieel instrumentarium.
IVoorwaardenscheppend beleid (ministerie van EZ); I
projectsgewijze toedeling van gelden , stopt per I
1989.
I
Sociaal economische knelpunten grote steden, per I
1987 opgenomen in gemeentefonds 17 miljoen gulden. I
Terugploegprogramma, afgeschaft per 1988,dit
I
bestond uit de inzet van uitkeringsgelden.(EZ/SYZ)I
Regioprogramma's(EZ)
I
Hinderwet schadevergoeding (VROM) per project.
I
Industrielawaai 1,7 miljoen (VROM)
I
Gemeentefonds, algemene middelen van een gemeente I
Stadsvernieuwingsfonds(voorzover van toepassing) I
structurele bijdrage van Economische zaken van
I
35,5 miljoen(voormalige steun aan bedrijven in
I
lstadsvernieuwingsgebieden).
I
!Subsidies voor verkeersmaatregelen.
I
IProjectsgewijze toedeling.
I
!Regionaal sociaal beleid.
I
!Interim Yet Bodem Sanering: provinciale toedeling, I
!grote gemeenten krijgen 1,5 miljoen, meestal
I
laangevuld of voorgefinancierd door het stadsver- I
lnieuwingsfonds.
I
!Provinciaal Yrakkenplan, mogelijkerwijs voor het I
!opruimen van sloperijen.
I
1 ....- . _
--·--······~--·····----
I
31
3.4. Conclusie ten aanzien van beleid voor
herstructurering van oude bedrijfsterreinen.
Het belang van het oplossen van de problemen op
bestaande bedrijfsterreinen vindt op alle
beleidsniveaus weerklank. Beleidsargumenten van
ruimtelijke, sociaal-economische en financiele aard
pleiten voor een specifiek beleid ten aanzien van
deze terreinen. Daarbij past een dergelijk beleid
binnen het beleid dat zich richt op het versterken
van de bestaande stad. Er kan op het ogenblik echter
niet worden gesproken van een specifiek beleid.
Concrete plannen zijn alleen op gemeenteniveau
aanwezig. Het grote struikelblok is de financiering
van het onrendabele gedeelte van de aanpak en wie
zich daarvoor verantwoordelijk zou moeten stellen.
De publiek/private samenwerking die in dit kader wel
wordt voorgestaan kan juist op gemeenteniveau
moeilijkheden opleveren. Niet alle bedrijven kunnen
of willen grote investeringen doen, zij kunnen
terecht wijzen op nalatigheid van de kant van de
gemeente als het om onderhoud gaat en er ontbreekt
over het algemeen een organisatiestructuur. Voorts
valt te constateren dat er in
herstructureringplannen van de gemeente Amsterdam
nauwelijks sprake is van een doelgroep voor de
terreinen, of van een afweging van de
herstructurering van de terreinen in groter
verband.De keuzes voor bepaalde terreinen lijken
vooral te zijn voortgekomen uit het feit dat er al
plannen voor bestonden. In dit kader zou men van een
ad hoc-beleid kunnen spreken en als zodanig niet
direct wervend ten opzichte van particulier
initiatief.
Daarnaast is de betrekkelijk geringe coördinatie
tussen de betrokken gemeentediensten en het geringe
overzicht van de werkelijke kosten die uiteindelijk
gemoeid zijn met herstructurering remmend voor de
beleidsvorming.
Er is echter nog geen overeenstemming over het
antwoord op de vraag waar het hier meer over
economisch stimuleringsbeleid dan wel ruimtelijk
ordeningsbeleid gaat.Behoud van bedrijven ten
behoeve van de stedelijke werkgelegenheid is
wezenlijk anders dan het aantrekken van nieuwe
bedrijven, door het ter beschikking stellen van
nieuw uit te geven grond. In navolging hiervan is
het begrijpelijk dat grond-en grondprijsbeleid nog
nauwelijks rol speelt in het huidige
herstructureringsbeleid. De grondprijs wordt
afhankelijk van marktomstandigheden vastgesteld.
Deze komen in het volgende hoofdstuk aan de orde.
32
4. DE MARKT.
4.0 Inleiding.
Een van de in de literatuur genoemde oorzaken voor
het minder aantrekkelijk worden van
bedrijfsterreinen,is dat het geboden produktiemilieu
niet aansluit op de vraag(l). Om voor
herstructurering in aanmerking te komen moet een
terrein in zekere mate op de vraag kunnen aansluiten
om de investering die met herstructurering gemoeid
is op korte of lange termijn rendabelte maken. Deze
gegevenheden maken het van belang om de markt voor
bedrijfsterreinen nader te onderzoeken met de nadruk
op de mogelijkheden voor oude bedrijfsterreinen.
De markt voor oude bedrijfsterreinen beslaat
eigenlijk twee markten; die van bouwrijpe grond en
die van gebouwen. Voor het omschrijven van de markt
is het van belang deze twee markten waar mogelijk
los van elkaar te zien.
Bij het beschrijven van vraag en aanbodaspecten voor
bedrijfsterrein wordt niet ingegaan op de vraag en
aanbodaspecten die van toepassing zijn voor
kantoren, ten eerste omdat deze bedrijven eigen
specifieke eisen hebben, ten tweede omdat deze
bedrijven zich in principe niet op deze terreinen
richten.
4.1. Vraag.
4.1.1. Verandering van de vraag.
Een van de belangrijkste veranderingen in de
kwalitatieve vraag naar bedrijfsterrein vindt haar
oorzaak in de steeds verder uiteenlopende
produktiewijzen van bedrijven, en de daarmee gepaard
gaande verschillende eisen en prioriteiten aan hun
huisvesting. Om deze reden wordt steeds vaker
gepleit(2) voor een kleuring of zonering op
bedrijfsterreinen. Dit houdt in dat ofwel een
terrein aangewezen wordt voor gelijksoortige
bedrijven, ofwel dat een terrein wordt ingedeeld in
zones waar gelijksoortige bedrijven zich kunnen
vestigen, en waar de voorzieningen speciaal op de te
vestigen bedrijven zijn gericht. Ondanks deze
constatering bestaat er nog geen bruikbare
segmentatie van bedrijven in vraagcategorieen.
Een aanzet tot het onderscheiden van
vraagcategoriëen wordt gedaan door Buro Bartels (3)
dat drie kriteria voor een bedrijfssegmentatie
noemt:·
33
a. Het belang van ruimtelijke nabijheid van een
bedrijf ten opzichte van van een ander bedrijf.
b. Het belang van representativiteit voor een
bedrijf.
c. De ondernemingsgrootte.
Het bezwaarlijke aan deze kriteria is dat ze
moeilijk te operationaliseren ten behoeve van
planvorming. Juist de aard van de bedrijfsvoering
komt niet duidelijk naar voren.
Een ander voorstel voor segmentatie is praktischer
van aard (4), dit voorstel maakt een weliswaar geen
uitputtende opsomming waarbinnen alle bedrijven
vallen, maar biedt wel een aanknopingspunt om de
gedachten te bepalen voor de planning van specifieke
bedrijven of bedrijvenzones op collectieve
bedrijfsterreinen.
1. Typische produktiebedrijven/lichte industrie.
2. Transport en distributie/groothandel.
3. Kantoren.
4. Autobedrijven/showrooms.
5. Retailparcs(grootschalige detailhandel).
6. Kleinschalige ambachtsbedrijven.
7. Combinaties van kantoor en bedrijfsgebouwen
(zoals computerfirma's).
8. Science parcs.
4.1.2. Aspecten van de vraag.
De kwaliteit van een bedrijfsterrein omvat de
volgende aspecten waar de vraag zich opricht:(Zoals
hierboven is beschreven kan de mate waarop een
bedrijf zich op een bepaald vraagaspect richt per
bedrijf verschillen.)
1. Ligging:
- De locatie van een gebouw of terrein moet centraal
in het afzetgebied gelegen zijn.
- De bereikbaarheid van het terrein moet goed zijn;
dit geldt met name voor de bereikbaarheid per auto
en openbaar vervoer. Dit houdt voor vervoer per
auto in dat een directe aansluiting op een snelweg
of regionale weg gewenst is.
- De zichtbaarheid vanaf de weg wordt van belang
geacht in verband met de vindbaarheid van het
terrein en om het imago van het terrein (in
gunstige zin) uit te dragen.
2. Inrichting:
- Het terrein moet in verband met het toegenomen
autogebruik beschikken over meerdere toegangswegen
(entrees).
- De infrastructuur moet zodanig zijn vormgegeven
dat de doorstroming van het verkeer niet gehinderd
wordt door laden, lossen en parkeren.
- Het terrein moet overzichtelijk zijn.
- De verschillende bedrijven moeten zodanig ten
34
opzichte van elkaar gesitueerd zijn dat zij geen
onderlinge overlast kunnen veroorzaken ten gevolge
van verschillende produktiewijzen.
3. Imago:
- Dit zijn inrichtingsaspecten die niet direct
verband houden met met het functioneren van
bedrijven. Het gaat hier om de status die een
terrein heeft door het type gebouwen dat er
staat, of het soort bedrijf dat er gevestigd is.
Groenvoorzieningen, de aanwezigheid of nabijheid
van voorzieningen op het gebied van
dienstverlening, en de staat van onderhoud zijn
alle medebepalend voor 'het gezicht' van een
terrein.
4. Kosten:
- Huisvestingskosten kunnen een rol spelen bij de
vrager, maar zijn slechts bij bepaalde bedrijven
van doorslaggevend belang. In de literatuur(S)
worden de volgende bedrijvengroepen in verband
gebracht met lage kosten; startende bedrijven,
bedrijven uit de stadsvernieuwing, en over het
algemeen kleine en middelgrote bedrijven zoals
ambachtsbedrijven, nijverheidsbedrijven,
industrie, en technische dienstverlening. Voor
deze bedrijven wordt een maximale huurprijs
gesuggereerd van circa 80 a 90 gulden per
vierkante meter per jaar.
De interesse voor de oude bedrijfsterreinen werd
onderzocht door hiernaar bij makelaars te
informeren. Er was weinig waardering voor de
kwaliteit van de terreinen. Amsterdam Noord wordt
als afgelegen en onaantrekkelijk beschouwd. De
overige terreinen werden voorzover ze bekend waren
beschreven als plaatsen waar men de bedrijven
"vandaan haalt". De naar de mening van de makelaars
goede locatie van de terreinen Schinkel en Amstel I
en II geven deze terreinen enige aantrekkingskracht.
De slechte staat van onderhoud en inrichting doen
hier echter wel aan af.
De mutaties van bedrijven in de stad zouden ook een
beeld kunnen geven van de gewenstheid van terreinen.
Dit is echter een zeer tijdrovend onderzoek en kon
binnen het kader van deze stage niet worden
uitgevoerd.
Er was wel informatie te vinden over de hervestiging
van bedrijven uit de stadsvernieuwing. Deze groep
bedrijven wordt vaak genoemd als potentiele vestiger
op de onderzochte terreinen. Uit het overzicht over
de periode 81-86 bleek dat er 66
niet-consumentverzorgende bedrijven (voornamelijk
bouwnijverheid, industrie, groothandel en tussen
handel) waren verplaatst met BOS-gelden(Bijdrage
Ondernemers in de Stadsvernieuwing).
35
De helft van deze bedrijven heeft zich op een
bedrijfsterrein gevestigd, 10% vestigden zich op een
bedrijvenstrook in een stadsvernieuwingsbuurt, en de
overige bedrijven vestigden zich elders in de stad
of in een andere gemeente in de buurt van
Amsterdam.(6) Het aantal bedrijven dat zich op de
onderzochte terreinen vestigde was weer een deel van
de bedrijven die zich op bedrijfsterreinen vestigde,
zodat de vraag van bedrijven uit de stadsvernieuwing
naar de onderzochte terreinen enigszins overschat
lijkt.
De vraag naar bedrijfsgebouwen valt ondermeer te
bepalen aan de hand van de gedane transacties, de
verkoop en verhuur van bestaande gebouwen in een
bepaald tijdsbestek. Op het ogenblik kan het door de
lage rentestanden voor bedrijven vaak
aantrekkelijker zijn nieuwbouw te plegen dan een
bestaand gebouw te betrekken en aan te passen aan de
eigen bedrijfsvoering(als dit al mogelijk is).
In het blad Vastgoedmarkt(7) wordt in een overzicht
van de transacties betreffende bedrijfsgebouwen in
de regio Amsterdam in 1987 melding gemaakt van 39
transacties van bedrijfsgebouwen, waarvan enkele ook
een kantoorgedeelte hadden. De helft van de
verhandelde bedrijfsgebouwen stonden op de
onderzochte terreinen, en daar waar een
kantoorgedeelte aanwezig was bevond circa 1% zich op
de onderzochte terreinen. Het merendeel van deze
transacties had betrekking op gebouwen op Amstel I
en II.
4.1.3. Kwantitatieve vraag.
In kwantitatieve zin is het moeilijker de vraag te
voorspellen. Uitgaande van de huidige vragersmarkt
wordt het extrapoleren van de uitgiften van
bouwrijpe grond als redelijke behoefteraming gezien.
(8). De uitgifte van bouwrijpe grond op
bedrijfsterrein in Amsterdam (exclusief Noord en
zeehaventerrein dat binnen het beheersgebied van het
gemeentelijk havenbedrijf valt) vertoont op het
ogenblik een stijging(9); in 1986 werd circa 8 ha
uitgegeven, en in 1987 circa 14 ha. Het grootste
gedeelte van deze uitgiftes vond plaats op het
terrein Amstel III, een terrein dat kwalitatief goed
staat aangeschreven.(zie onderstaande tabel)
BIJLAGE 2 VESTICINGSMILIEUS
Bijlage 2.1
Vestigingsmilieu's in de regio naar type en locatie
-~_:*_-"._I.:N-- ,.·.-.·
-.· .·.
,
'•
.
_
:.
.........
\",,_·._,
schaal 1 : 200.000
~.
1a
binnenstad (0)
5
1b
overig centrumgebied
(1-20)
6
gemengd gebied
met kantoren (21-23!
IIIIIIIIIIIIIIU
arealen van zeehaven en
luchthaven (71-74)
bedrijfsterrein met
bijzondere bestemming (81-82)
.• : 1
• • .I
water
2b
gemengd gebied met
ambachtelijke bedrijven (25-27)
weg-mtrastructuu r
3
normaal bedrijfsterrein
(31-62)
ringvaart rond
Haarlemmermeer
4
extensief bedrijtsterrein
(65)
grens van regio AML
Bron: ETD
.....
36
UITGIFTE BEDRIJFSTERREIN (in ha)
regio Amsterdam
Amsterdam*
1985
1986
20
24
8,2
8,4
1987
14
bron: Grb/Vrom
* excl. Noord en gebied Gemeentelijk Havenbedrijf
Zonder kennis van de herkomst van de vestigers kan
men echter niet zozeer spreken van een netto toename
van de vraag, echter wel van een stijging van de
vraag naar kwalitief goede terreinen.
Amsterdam Noord biedt op veel kleinere schaal
hetzelfde beeld; hier werd in 1987 circa 0,6 ha
uitgegeven. De uitgiftes vonden voornamelijk plaats
op het terrein aan de Cornelis Douwesweg, een
terrein dat na gedeeltelijke herverkaveling en
verbeterde ontsluiting tegen een verlaagde canon
werd aangeboden. Van dit terrein is bekend dat het
merendeel van de bedrijven die zich er vestigden
afkomstig waren van andere terreinen in Amsterdam
Noord.
4. 2. Aanbod.
4.2.0. Kwaliteit van het aanbod.
Het aanbod laat zich evenals de vraag verdelen in de
twee markten van bouwrijpe grond en van gebouwen.
Bij het beschrijven van aanbod is het van belang dat
de positie van de onderzochte terreinen afgezet
wordt tegenover het overige aanbod van de stad in
ruime zin. De bijgaande kaart geeft een overzicht
van de huidige kwaliteitsdifferentiatie van de
bestaande voorraad bedrijfsterreinen in de regio
Amsterdam, zoals opgesteld door de Economisch
Technische Dienst Noordholland (ETD)(10). De
differentiatie houdt een onderverdeling van
vestigingsmilieus in categorieen in. De onderzochte
terreinen blijken voornamelijk deel uit te rnaken van
de categorie 'normaal bedrijfsterrein' en maken daar
zelfs het grootste gedeelte van uit. Het als
'normaal' beschreven bedrijfsterrein wordt door de
ETD in verband gebracht met een aantal
vestigingseigenschappen waaraan deze terreinen
zouden voldoen:
1. De gevestigde bedrijvigheid bestaat uit
industrie, en bedrijven met veel goederenvervoer.
2. Er is een goede bereikbaarheid.
37
3. Er is expansieruimte voor bedrijven.
4. Er is een milieuzonering.
5. Er zijn hoogwaardige voorzieningen.
6. Het gebruik is overwegend extensief.
Deze aanname over de kwaliteit van het aanbod wordt
in dit onderzoek gebruikt om de feitelijke kwaliteit
(zoals ondermeer beschreven in hoofdstuk 2)van de
onderzochte terreinen. tegen afzetten.
Ad 1 en ad 6: bedrijvigheid en gebruik.
Het feitelijk gebruik op de terreinen wijkt vaak af
van het veronderstelde; naast de genoemde bedrijven
zijn ook bedrijven als (groot)schalige detailhandel,
reparatie en dienstverlening op de terreinen
gevestigd. De onderstaande tabel geeft een indicatie
van verhoudingen van van gevestigde bedrijven ten
opzichte van elkaar.
PERCENTAGES BEDRIJVEN NAAR CATEGORIE.
Industrie Bouw Groothandel Horeca
Technische
Detailh. dienstverl.
-------------------------------------------------------------
NDSM
(33%)
(33%)
19%
11%
41%
7%
26%
Cruquiusw.
Papaverw.
(16%)
12,5%
(16%)
(-)
22%
35%
23%
8%
19%
10%
21%
12%
28%
19%
19%
56%
Y'trekv.
25%
8%
28%
5%
32%
Amstel
26%
46%
8%
18%
Polderwg
52%
10%
36%
Schinkel
25%
10%
15%
Gembo
B'ham
Verschure
Hamerstr.
Panamawg
12%
van Slingelandtstraat- g e e n
36%
6%
g e g e v e n s .
(bron:Bestuursinformatie, 1984)
Uit deze tabel blijkt de uiteenlopende aard van de
gevestigde bedrijven. Doordat de informatie uit
1984 stamt moet zij worden opgevat als een
indicatie. Met name de gegevens over het
NDSM-terrein zijn veranderd. Hier zijn op het
38
ogenblik veel garagebedrijven gevestigd(reparatie,
dienstverlening). Over de van Slingelandtstraat,
hoewel niet opgenomen in de tabel) kan opgemerkt
worden dat de bedrijvigheid aldaar voornamelijk
bestaat uit de categorie reparatie en
dienstverlening.
Een opvallend aspect aan de gevestigde bedrijven
is het relatief grote aandeel van de detailhandel
en horeca, een bedrijfscategorie waarvan het
oorspronkelijk niet bedoeling was dat deze zich op
bedrijfsterrein zou vestigen.
Op de terreinen in Amsterdam Noord is een
betrekkelijk overwicht van industrievestigingen
waar te nemen. Op de terreinen Amstel I en II
geldt dit voor de categorie groothandel.
Het gebruik van de vrijwel volledig bezette
terreinen(Buiksloterham, Hamerstraat, Amstel I en
II, van Slingelandtstraat en Schinkel) kan over
het algemeen beter als intensief beschreven
worden.
BEREIKBAARHEID.
extern
nu plan
intern
nu plan
NDSM
+
+
Papaverw.
-+
o.v.
nu plan
Gembo
Verschure
Hamerst.
-+
B'ham
-+
Panamaw.
-
+
Cruquiusw. -
+
V'trekv.
-
+
+
+
Amstel
-+
+
+
+
v.Slingl.
+
Schinkel
+
Polderw.
-+
+
+
+
+
+
+
39
ad 2: Bereikbaarheid
De bereikbaarheid van de onderzochte terreinen is
over het algemeen niet goed te noemen; in
bovenstaande tabel wordt de bereikbaarheid van de
terreinen uitgesplitst naar externe bereikbaarheid
(aansluiting op hoofdwegen), interne
bereikbaarheid(doorstroming op het terrein), en
bereikbaarheid per openbaar vervoer(aanwezigheid
halte en regelmatig bezocht door bus,tram, of
metro). Daarbij wordt nog opgenomen of er voor de
nabije toekomst plannen bestaan of in uitvoering
zijn die de situatie zullen veranderen.
Vooral het openbaar vervoer schiet tekort op de
terreinen; soms worden de terreinen slechts in de
spits door bussen bezocht. Vaar werktijden niet aan
'traditionele maatstaven' beantwoorden(part-time of
continu-banen)is dit een onvoldoende openbaar
vervoersituatie.Het Industriegebied Schinkel zal
binnenkort door de sneltram beter ontsloten worden.
De aanleg van de Oostelijke Ringweg biedt voor de
terreinen Amstel I en II, en Veespertrekvaart een
enorme verbetering in de ontsluiting omdat zij hier
direct op aangetakt zullen worden. De Noordelijke
Ringweg zal te zijner tijd voor een betere
ontsluiting van Amsterdam noord als geheel zorgen
maar is niet direkt op de terreinen aangesloten.
Overigens is de uitvoering van deze weg op het
ogenblik zeker drie jaar vertraagd door de
constatering van ernstige bodemvervuiling op het
tracee.
De interne bereikbaarheid van de terreinen is vooral
slecht door ruimtegebrek en de omwegen die door de
ligging van de kanalen worden veroorzaakt. Een
stratenpatroon met (te) scherpe bochten levert
problemen op voor modern vrachtverkeer. Voor degenen
die zich op de fiets of te voet naar het terrein
begeven zijn over het algemeen geen speciale
voorzieningen(zoals wandelroutes en fietspaden)
aanwezig.
ad 3: expansieruimte.
Expansieruimte, die nodig is als een bedrijf zich
wil uitbreiden of concentreren, is alleen aanwezig
op de terreinen die niet volledig zijn uitgegeven.
Het NDSMterrein, het Gembo-terrein, het
Verschure-terrein, de Veespertrekvaart, de
Polderweg, en op termijn de Papaverweg, Panamaweg,
en Cruquiusweg.
ad 4: milieuzonering
De aanwezigheid van een milieuzonering beperkt of
vergroot de mogelijkheden van vestiging van
bedrijven die hinder veroorzaken. Een milieuzonering
of lijst van toegestane bedrijven wordt opgenomen in
een bestemmingsplan. Er is momenteel slechts op een
beperkt aantal terreinen een milieuzonering
40
aanwezig, maar in het kader van de Hinderwet zal
deze voor alle terreinen op korte termijn moeten
worden opgesteld. Op de onderzochte terreinen
vigeren vaak oude verordeningen op grond waarvan
elke bedrijfssoort zich kan vestigen. Op de kaart
behorende bij het structuurplan van Amsterdam worden
de terreinen in Noord, het Oostelijk havengebied, en
Schinkel aangeduid als terreinen waar de vestiging
van A-inrichtingen (Grote lawaaiproduktie)mogelijk
is. Hieraan moet nog het terrein Veespertrekvaart
toegevoegd worden waar in het recente
bestemmingsplan een tweetal vrijstellingen voor
bestaande A-inrichtingen is opgenomen.
ad 5: Hoogwaardige voorzieningen.
Op geen der terreinen is er sprake van hoogwaardige
voorzieningen.
De onderzochte terreinen beantwoorden in ieder geval
niet aan het veronderstelde aanbod. De voorraad
'normaal' bedrijfsterrein blijkt voor de onderzochte
terreinen in kwalitatieve zin niet op het
veronderstelde niveau te liggen.
4.2.1. Omvang van het aanbod van bouwrijpe grond.
In de regio Amsterdam is de voorraad terstond
uitgeefbaar terrein 283 ha.(11). Het terstond
uitgeefbare terrein in Amsterdam(exclusief noord en
beheersgebied gemeentelijk havenbedrijf)is 81.2 ha,
met Amsterdam Noord erbij komt de voorraad terstond
uitgeefbaar terrein op circa 170 ha.
Het aandeel van de oude bedrijfsterreinen is echter
zowel in uitgeefbare grond als uitgifte tempo
gering. Op de terreinen Buiksloterham, Hamerstraat,
Polderweg, Schinkel, van Slingelandtstraat, Amstel I
en II, Panamaweg, en Cruquiusweg is (nog) niet of
nauwelijks grond uit te geven.
4.2.2. Aanbod bebouwd terrein.
De grondkosten van huisvesting op de onderzochte
terreinen zijn laag te noemen als het gaat om grond
waarop reeds een erfpachtrecht is gevestigd. De
canons die hier verschuldigd zijn, zijn sinds de
vestiging van het recht onveranderd gebleven. Dit
lzvert canons op tussen de f. 0,30 en f. 2,- per
m , wanneer het recht onder de voorwaarden uit 1937
of 1955 is uitgegeven. Over het algemeen is deze
grond bebouwd zodat de omvang en vraagprijs van de
bebouwing een beeld levert van het aanbod van
bebouwde grond. In de volgende tabel wordt een
indicatie gegeven van de hoeveelheden en prijzen van
41
bedrijfsgebouwen in de periode 1979-1988.
Aanbod van gebouwen op bedrijfsterreinen.
gebied
Noord
Amstel
Weespertr.
Schinkel
aantal
soort*
gem.huur gem.koop**
per jaar**
195,71,50
89,70
334,n.v.t.
467,-
p
159,105,60
94,70
n.v.t.
747,747,-
17
k
p
147,88,80
n.v.t.
563,30
4
3
k
p
125,125,-
429,n.v.t.
2
3
31
k
5
12
14
k
2
k/p
p
k/p
--------------------------------------------------1
6
p
69,50
631,I
--------------------------------------------------1
Polderweg
2
p
n.v.t.
1067,60
I
--------------------------------------------------1
Havens oost
19
p
70,446,I
--------------------------------------------------1
v.Slingel.
* soort p: produktieruimte/magazijn, k: kantoor,
k/p: produktier~imte met aandeel kantoor.
**prijzen per m vloer
Bron: Vastgoedmarkt 79-88.
De tabel geeft aan dat er vraagprijsverschillen
voorkomen tussen de terreinen. De precieze
oorzaken van deze verschillen kunnen echter zonder
informatie over de staat van de aangeboden
gebouwen niet zonder meer aan de staat van het
bedrijfsterrein toegeschreven worden. Uitgaande
van de vuistregel dat de grondwaarde ongeveer
gelijk is aan 2,5 maal de jaarhuur(12) geven deze
huren echter wel een indicatie van de huidige
grondwaarde. Op de terreinen in het zuid-oosten
van de stad worden naast produktie-en
magazijnruimtes ook combinaties van bedrijfs-en
kantoorgebouwen aangeboden.
Het aandeel van het gebouwenaanbod(7) op de
onderzochte terreinen in Amsterdam(inclusief
Diemen, Duivendrecht en Amstelveen) bedraagt
ongeveer 40% van het totale aanbod (1988).
Overigens loopt het aanbod van bedrijfspanden
sterk terug de laatste jaren(zie onderstaande
tabel):
42
''lflr.
Aabod vaa kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte
in Nederland 1978-1987 (per ultimo)
<x 1000 m2)
ltO)
4000
bcdrijf~ruimtc
kantoren
winkels
3000
, "
".
-- __
2000
",.
...........
...,,
".
-
....
... ... ...
....
'
'
/
' '·
....
/
/
/
~·
1000
......
,, ........
",.
_-.
.""."-
--------------·-··
··---.
...
-------
",.,..------- ------------ - ----........
0
ui&111lO
1
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
\985
1986
bron:VGM 29 januari 1988.
De reden van het teruglopen van het aanbod van
'tweede-hands gebouwen' moeten gezocht worden in
een economische opleving. Daarnaast spelen thans
ook de voorkeur voor nieuwbouw, en de technische
ontwikkelingen waardoor steeds minder
bedrijfsruimte nodig is een rol.
4.3.1. Confrontatie vraag en aanbod.
Vanneer de vraagaspecten worden afgezet tegenover
het aanbod op de onderzochte terreinen levert dit
de volgende gegevens op.
1. De ligging wordt slechts in twee gevallen
gunstig omschreven: de terreinen Amstel I en II en
Schinkel; in de nabije toekomst zal het terrein
Veespertrekvaart hieraan toegevoegd worden door de
aantakking op de ringweg.
De terreinen zijn vaak moeilijk te vinden: een
uitzondering hierop is Amsterdam Noord waar een
duidelijke bewegwijzering is naar de terreinen.
2. De inrichting is op geen van de terreinen
adequaat. Gedeeltelijk adequate inrichting komt
voor op het NDSM-terrein. Het grote probleem bij
de inrichting is dat de bestaande infrastructuur
niet aansluit op de huidige transportwijzen.
Op de volgebouwde terreinen is de bebouwing nog
een extra reden voor de ontoereikendheid van de
inrichting.
Op geen der terreinen is een interne
differentiatie aanwezig tussen soorten
1987
43
bedrijvigheid waardoor op de terreinen problemen
voorkomen van conflicterende productiewijzen.
3. Geen der terreinen kan representatief genoemd
worden, noch voor een bepaalde bedrijfstak, noch
naar bebouwing en inrichting. Juist de diversiteit
van gebouwen en bedrijfssoorten is eerder de
gezichtsbepalende factor op de terreinen, en sluit
daarmee niet aan op hetgeen in de literatuur
daaromtrent als gewenst wordt aangeduid. De
onderhoudsstaat van de aanwezige infrastructuur en
(groen)voorzieningen doet nog meer af aan de
representativiteit van het terrein. Het imago van
de terreinen is dus negatief.
4.Een uitspraak over de hoeveelheid uitgeefbare
bouwrijpe grond is min of meer verbonden aan een
uitspraak over de snelheid waarmee de grond wordt
afgezet. Op grond hiervan kan bepaald worden of de
hoeveelheid voldoende is.
Het huidige uitgiftetempo van bouwrijpe grond
maakt duidelijk dat de voorraad in kwantiteit ruim
voldoende is.
Het aandeel van de oude bedrijfsterreinen is
echter zowel in uitgeefbare grond als uitgifte
tempo gering. Op de terreinen Buiksloterham,
Hamerstraat, Polderweg, Schinkel, van
Slingelandtstraat, Amstel I en II, Panamaweg, en
Cruquiusweg is (nog) niet of nauwelijks grond uit
te geven.
5. De kosten van grond zijn laag waar het
uitgegeven grond betreft. Dit lijkt nauwelijks van
invloed te zijn op de vraagprijs van de bebouwing.
De aard van de bebouwing en de ligging zijn meer
bepalend voor het vraagprijsverschil.
De grondprijs die de gemeente heeft vastgesteld
voor bouwrijpe grond op de terreinen geeft geen
afspiegeling van de vraagprijsverschillen zoals
die bij het aanbod van bedrijfspanden per terrein
voorkomen. Deze grondprijs is f. 245,-(exclusief
toeslagen) Ze geldt voor de terreinen Amstel I en
II, Schinkel, Van Slingelandtstraat, en
Yeespertrekvaart. Voor de overige terreinen komt
de prijs in overleg met het grondbedrijf tot
stand. Hierbij wordt voor de prijsvorming de
marktsituatie van de grond in overweging genomen.
In Noord zijn de prijzen daardoor inmiddels
verlaagd.
De vraag naar bouwrijpe grond op bedrijfsterreinen
beperkt zich in Amsterdam vrijwel tot het terrein
Amstel III en in mindere mate Sloterdijk III.
Hieruit kan afgeleid worden dat de aanwezige
bouwrijpe grond op de onderzochte terreinen op het
ogenblik geen alternatief biedt voor de gewenste
kwaliteit in de vraag naar bouwrijpe grond. Het
44
terrein Amstel III is opgedeeld in
vestigingszones(); de zone die het meest
overeenkomt met de bebouwing op de
bedrijfsterreinen (voornamelijk produktieruimte)
is de C-strook. De hogere kernprijs van f. 275,die voor dit terrein geldt is blijkbaar geen reden
voor de meeste bedrijven om zich elders te
vestigen.
De bedrijven uit de stadsvernieuwing, die wel als
doelgroep voor bestaande bedrijfsruimte worden
genoemd hebben blijkens het overzicht van 1981 tot
en met 1986 geen voorkeur te hebben voor vestiging
op oude terreinen. Daarbij blijkt hun aantal niet
erg groot te zijn.
Als de markt op regionaa~ niveau voor de als
gelijkwaardig beschouwde 'normale
bedrijfsterreinen' bekeken wordt blijkt dat een
groot deel van de terreinen niet voldoet aan het
produktiemilieu dat er verondersteld wordt.
Ten slotte kan geconcludeerd worden dat de
onderzochte terreinen geen sterke
marktpositie hebben, omdat de vraag zich momenteel
vooral laat omschrijven als de vraag naar
kwaliteit. De terreinen kennen wel onderlinge
verschillen in kwaliteit, zoals blijkt uit de mate
waarin de verschillende terreinen voldoen aan
aspecten van ligging en inrichting, en waarvan de
vraagprijzen van gebouwen een indicatie geven.
.......
~
-~·
""
~--:_~~\\~-;
-----
;t~:~
~-·: ~·::~ ~~
A
Verouderde en leegstaande bedrijfsruimte op het terrein
Weespertrekvaart.
45
5. SAMENVATTING EN EINDCONCLUSIE.
5.1. SAMENVATTING.
VEROUDERING.
Uit de literatuur wordt duidelijk dat de
veroudering van bedrijfsterrein een begrip is dat
vooral gebruikt wordt in verband met oudere
collectieve bedrijfsterreinen. Er worden ongewenst
ontwikkelingen('downgrading') mee aangeduid die op
grote schaal op de Nederlandse bedrijfsterreinen
worden geconstateerd. Het eerste onderzoek
hiernaar leverde op dat van de 1300 ha onderzocht
bedrijfsterreinen 800 ha als problematisch kon
worden omschreven.
De geconstateerde problemen zijn van verschillende
orde: inadequate ontsluiting en inrichting,
leegstand, braakliggend terrein,vervuiling,
illegaal gebruik, en een gebrekkig onderhoud.
Een eerste typologie van deze terreinen
onderscheidt terreinen die grotendeels
braakliggen, en terreinen die (te) dicht bezet
zijn.
Een drietal hoofdredenen liggen ten grondslag aan
de problematiek van veroudering, namelijk:
-Economisch: de verandering van de structuur en de
wensen van het bedrijfsleven.
-Ruimtelijk: de verandering in de structuur en het
gebruik van de omgeving.
-Organisatorisch: Het tekortschieten van
onderhoud, en het ontbreken van een
beheersregeling waardoor problemen 'op tijd'
worden gesignaleerd.
HERSTRUCTURERING.
Onder herstructurering van bedrijfsterreinen
worden in feite twee dingen verstaan:
I. Ingrepen die de bestaande problemen op een
terrein opheffen,zonder dat er aan de
oorspronkelijke vormgeving veel wordt veranderd.
II. Ingrepen waarbij een terrein opnieuw wordt
vormgegeven, zodat het een aantrekkelijke
vestigingsplaats voor een bepaalde doelgroep van
bedrijven wordt.
De kosten die hieraan verbonden zijn verschillen.
In dit verband wordt gesproken van een 'lichte' en
een 'zware' ingreep.
OUDE BEDRIJFSTERREINEN IN AMSTERDAM.
De terreinen in Amsterdam die zijn onderzocht,
zijn allef verouderd te noemen volgens de
46
hierboven gegeven omschrijving.
De terreinen bleken globaal te kunnen worden
onderverdeeld in drie categorieen;
-Terreinen die rond het IJ gelegen zijn en geleden
hebben onder het verlies van bepaalde
bedrijfstakken (A-terreinen);
- Terreinen waarvan de functionaliteit door de
jaren is afgenomen (B-terreinen);
-Terreinen die slechts ten dele als
bedrijfsterrein in gebruik zijn (C-terreinen).
Uit de inventarisatie bleek dat bij alle terreinen
verbeteringen van de interne en externe
ontsluiting mogelijk zijn. De juridischplanologische situatie van de terreinen is over
het algemeen beperkt geregeld: van het merendeel
van de terreinen is de aanwijzing als
bedrijfsterrein afkomstig uit het Amsterdams
Uitbreidingsplan. Aan de hand van dit plan is de
procedure om een ingreep te plegen waarbij de
vormgeving van het terrein verandert eenvoudiger
dan bij een bestemmingsplan; het krijgen van een
aanlegvergunning is eenvoudiger.
Het bestaan van een bestemmingsplan biedt de
gebruiker van het terrein betere waarborgen op de
langere termijn.
Het merendeel van de terreinen staat.open voor
vestiging van alle bedrijfssoorten, omdat in de
regelgeving van deze terreinen hierover uitspraken
ontbreken.
De geluidszoneringen die op grond van de Wet
Geluidshinder moeten worden aangebracht zijn
meestal nog niet aanwezig, maar zullen op korte
termijn moeten zijn aangebracht.
De eigendomssituatie verschilt per terrein. Op de
A-terreinen is zowel uitgeefbare grond in gemeente
eigendom, in erfpacht uitgegeven grond, en
particuliere grond; op B-terreinen overweegt in
erfpacht uitgegeven grond; op de C-terreinen is
vrij veel grond waarop bedrijven gevestigd zijn in
particulier bezit.
Onder de onderzochte terreinen komen zowel
volledig bezette terreinen, als deels of geheel
(officieel)onbezette terreinen voor. Over het
algemeen valt de gevestigde bedrijvigheid als
divers te omschrijven. Op de terreinen voert
zelden een bepaalde categorie van bedrijvigheid de
boventoon:
In de A- categorie komen zowel 'volle' als 'lege'
terreinen voor, behoudens enkele uitzonderingen is
er op de 'volle' terreinen veel lokaalgerichte
bedrijvigheid aanwezig. Industriele bedrijvigheid
heeft er een overwicht ten opzichte van de andere
onderzochte terreinen. Opvallend is het aandeel
van detailhandelsvestigingen op een aantal
47
terreinen in Amsterdam Noord.
Op de B-terreinen is de bedrijvigheid zeer divers.
Op Amstel I en II is er een overwicht van
groothandels- en distributie bedrijven te
signaleren. Op de B-terreinen komt naast
produktieruimte ook kantoorruimte voor.
Op de C-terreinen is de bedrijvigheid vooralsnog
ondergeschikt aan ander gebruik. De bedrijvigheid
die er gevestigd is, is op het terrein
Veespertrekvaart min of meer gelijk aan Amstel I
en II, met uitzondering van de bedrijvigheid op de
verhuurde gedeelten van het terrein.
Op vrijwel alle terreinen is er sprake van
ontoereikend onderhoud, verpaupering, en
vervuiling. Met name daar waar terrein braak ligt
is na het vertrek van bedrijven gezien de aard van
de vertrokken bedrijvigheid, bodemvervuiling te
verwachten .
BELEID.
Er is geen specifiek beleid ten aanzien van
verouderde bedrijfsterreinen en voorlopig geen
uitzicht op een (financiele) rijksregeling in
deze. Herstructurering van bedrijfsterreinen is
vooral een zaak van de gemeente.Ook de
financiering van een eventuele aanpak komt
voor rekening van de gemeente. De planning van een
aanpak wordt extra bemoeilijkt doordat de middelen
en regelingen die hiervoor in aanmerking komen
slecht op elkaar zijn af te stemmen.
Hierdoor wordt de hoeveelheid bedrijfsterrein die
in de gemeente Amsterdam aangepakt gaat worden
drastisch beperkt. De keuze voor de terreinen die
in het Amsterdamse herstructureringsbeleid
opgenomen zijn gebleven lijkt te hebben
plaatsgevonden op basis van praktische gegevens.
Het gaat vooral om terrein waar om het
onrendabele gedeelte van de investering te
verkleinen gebruik gemaakt kan worden van het
stadsvernieuwingsfonds, en de mogelijkheid van
gronduitgifte naderhand. Terreinen waar de
problemen voortkomen uit overbezetting komen zo
buiten het programma te vallen.
Doordat de afweging voor de aanpak van de
bedrijfsterreinen niet voortvloeit uit een
plan ten aanzien van het totale aanbod van
bedrijfsterreinen in de stad kan gesproken worden
van een ad hoc-aanpak. Daarbij kan worden
opgemerkt dat juist de ondernemers, die als eerste
de aandacht op verouderde bedrijfsterreinen
gevestigd hebben, de minste baat van de
herstructurering hebben, omdat de bestaande
plannen zich vooral richten op de de aanpak van
onbebouwde terreinen.
48
VRAAG.
Zowel bij vraag als aanbod naar bedrijfsterrein
kunnen twee markten onderscheiden worden: De markt
voor bouwrijpe grond en de markt voor (oude)
bedrijfsgebouwen.
In beide gevallen is de huidige interesse van
nieuwe vragers voor de terreinen beperkt. Nieuwe
vestiging vindt voornamelijk plaats op het terrein
Amstel III(een nieuw bedrijfsterrein in Amsterdam
Zuid-Oost), en in mindere mate op Sloterdijk
III(Yest). De reden van de geringe aandacht voor
de oude terreinen kan vooral verklaard worden uit
de volgende zaken:
- een onbekende of onbeminde locatie;
het feit dat het terrein al volledig is
uitgegeven;
er is sprake van een verminderde interesse van
vragers voor tweedehands bedrijfsgebouwen;
- de behoefte aan een segmentatie van
bedrijfsvestigingen die verdergaat dan op oudere
bedrijfsterreinen gebruikelijk is (o.a. door
veranderde methoden van bedrijfsvoering, waaruit
conflicterende vestigingseisen kunnen
voortvloeien).
De vraag naar bedrijfsterreinen laat zich aldus
beschrijven als een vraag naar kwaliteit.
AANBOD.
Het aanbod van bouwrijpe grond is in Amsterdam op
grond van het huidige uitgiftetempo ruim
voldoende. De oude bedrijfsterreinen nemen echter
een relatief klein deel van de terstond
uitgeefbare grond in.
Het aanbod van gebouwen op oude bedrijfsterreinen
is in vergelijking met het totale aanbod van
gebouwen op bedrijfsterreinen vrij groot: 40%.
De gemiddelde vraagprijzen op de terreinen geven
aan dat de gemiddelde waardering voor de terreinen
verschilt. Op Schinkel en Amstel I en II werden de
hoogste prijzen gevraagd(respectievelijk f. 94,70
en f.125 huur per vierkante meter per jaar) Op de
andere terreinen was de gemiddelde prijs tussen de
70 en 90 gulden; De laagste prijzen werden
gevonden in het Oostelijk Havengebied en de Van
Slingelandtstraat.
Voor Amsterdam als geheel geldt dat er weinig
sprake is van differentiatie in het aanbod. Er
worden door de Provincie verschillen in
produktiemilieu(zoals centrumgebied, gemengd
gebied, bedrijfsterrein, zeehaventerrein)
geconstateerd. In het aanbod van collectieve
bedrijfsterreinen zouden echter ook onderlinge
verschillen kunnen worden aangebracht.
49
5.2. Conclusies.
HERSTRUCTURERING, BELEID, EN MARKT.
Herstructurering van oude bedrijfsterreinen is een
kostbare investering, die haar rechtvaardiging zal
moeten vinden in de daadwerkelijke verbetering van
het gehele aanbod van bedrijfsterreinen in de
gemeente.
De meest opvallende tekortkoming in het aanbod van
oude bedrijfsterreinen in Amsterdam is een tekort
aan kwaliteit, de enorme diversiteit van
gevestigde bedrijven op de terreinen en de geringe
differentiatie van de bedrijfsterreinen onderling.
De terreinen die in aanmerking komen voor
herstructurering worden echter vooral naar de
potenties van het terrein zelf beoordeeld. Een
afweging in groter verband gemaakt zou bijdragen
aan de verbetering van de marktpositie van het
gehele stedelijke aanbod.
Voorzover er sprake is van doelgroepen die zich na
herstructurering op de terreinen zouden willen
vestigen is het moeilijk te voorspellen of dit
inderdaad zal gebeuren.
TOEKOMSTIG BELEID.
Uit het onderzoek naar de oude bedrijfsterreinen
wordt duidelijk dat het concept voor de vormgeving
van bedrijfsterrein binnen enkele jaren kan
veranderen. Dit pleit ervoor dat de gemeente in
haar voorwaardenscheppend beleid ten behoeve van
bedrijfsterreinen 'de vinger aan de pols' houdt om
de kwaliteit van de terreinen in stand te houden.
De gemeente zal hiertoe het onderhoud en beheer
van de terreinen duidelijker moeten regelen.
Vellicht zou dit een taak voor de stadsdeelraden
kunnen zijn.
Daarnaast is het wenselijk per terrein overzicht
te hebben van de ontwikkelingen aldaar, zoals de
gevestigde bedrijven en de mutaties daarin.
Overleg met het bedrijfsleven kan bijdragen aan
groter inzicht en kennis in de specifieke
behoeftes van de markt en de bedrijven.
Om de particuliere sector te interesseren voor
deelname aan beheer en (her)ontwikkeling van
terreinen moet een gemeente aan een aantal
voorwaardes voldoen:
-Het terrein moet voldoende aantrekkelijk zijn.
-Er moet binnen een bepaalde tijdshorizon
duidelijkheid en zekerheid over overheidsplannen
ten opzichte van het terrein bestaan.
-De participatie moet zowel bestuurlijk als
juridisch goed georganiseerd zijn.
50
Op het ogenblik is het onvoldoende duidelijk waar
de competenties van de verschillende ambtelijke
diensten liggen.
De instelling van de stadsdeelraden maakt de
situatie voor de gebruikers van deze diensten nog
onduidelijker. Het is mogelijk dat de
belangstellende, die bepaalde locaties ten
opzichte van elkaar wil afwegen, zich moet wenden
tot het Grondbedrijf, het Havenbedrijf, diverse
stadsdeelraden en eventueel enkele diensten op de
gemeentelijke secretarie. Vat dat betreft zou men
bij de uitgifte van grond aan de klant tegemoet
kunnen komen door hiervoor een centraal
(informatie)punt in te stellen.
HERSTRUCTURERING, OUDE TERREINEN, EN GRONDPRIJZEN.
Herstructurering van oude tereinen dient in feite
twee beleidsdoelstellingen waarbij de overheid een
voorwaarden scheppende taak zou kunnen hebben:
1. behoud van stedelijke werkgelegenheid en
bedrijven;
2. vergroten van de mogelijkheden voor
gronduitgifte op bestaand bedrijfsterrein.
De eerste doelstelling is van toepassing op de
merendeels uitgegeven terreinen. De huidige
situatie op de terreinen geeft aanleiding tot
klachten bij de daar gevestigde bedrijven en zou
mogelijkerwijs tot vertrek van bedrijven kunnen
leiden. De klachten van de bedrijven richten zich
met name op het verouderde concept en gebrekkig
onderhoud van de terreinen; verandering aan de
grondprijs kan in dit opzicht niet als zelfstandig
middel worden gezien om de aantrekkelijkheid van
het terrein te verhogen.
De boekwaardes van het uitgegeven terrein zijn in
de meeste gevallen historische prijzen(70%). De
canon die voor deze grond verschuldigd is, is zeer
laag en ligt nog voor geruime tijd vast. Tenzij de
bestaande rechten geconverteerd worden, gaat de
volgende contractstermijn vaak pas over 15 jaar
in(zie bijlage I). Waar de grond is uitgegeven
onder de voorwaarden van 1966 (30%)en niet is
afgekocht(24,5%) kan het voorkomen dat de canons
na indexering op den duur boven het marktwaarde
van het perceel stijgt. In een dergelijk geval kan
de canon van een perceel dat bijvoorbeeld tien
jaar geleden is uitgegeven thans hoger te liggen
dan de canon van een perceel dat nu wordt
uitgegeven, en waarbij de aanvangscanon op de
huidige marktwaarde van het perceel is gebaseerd.
De tweede doelstelling is van toepassing op de
gedeelten van oude terreinen waar grond uit te
51
geven is. Vaar de terreinen grotendeels
braakliggen gaat het in feite om de aanleg van
nieuwe bedrijfsterreinen. De huidige situatie van
de terreinen sluit niet aan bij de bedrijven die
een vestigingsplaats zoeken. In Amsterdam Noord
heeft de prijsverlaging op het voormalige NDSM
terrein in combinatie met verbeteringen aan de
ontsluiting van het terrein een gunstig gevolg
voor de uitgifte op dit terrein gehad. Een
uitbreiding van werkgelegenheid heeft dit echter
nauwelijks tot gevolg, aangezien veel bedrijven
afkomstig waren van de omliggende oude
bedrijfsterreinen.
Het effect van het grondprijsbeleid is in de
huidige stand van zaken beperkt ten opzichte van
de twee gestelde beleidsdoelen.
Als er wel wordt ingegrepen op de terreinen, zal
dit zeker effect hebben op de uitgifteprijs. De
gemeente staat hier voor een keuze uit twee
aanpakvarianten die verschilende gevolgen voor de
grondprijs kunnen inhouden.
Een ingreep ter verbetering van een terrein zal
vrijwel zeker hoge kosten met zich meebrengen. Het
grote financiele knelpunt aan de uitvoer van
verbeteringen is het onrendabele gedeelte van de
investering. Er kan in de exploitatie een zodanige
hoogte van de uitgifteprijs na verbetering worden
berekend, dat het onrendabele gedeelte van de
investering verkleind of op langere termijn
opgeheven wordt. De consequentie hiervan is dat
men zich met de verbeteringsmaatregelen moet
richten op dat segment van de bedrijven dat bereid
en in staat is deze hogere prijzen te betalen op
het betreffende terrein.
Aan de andere kant kan er gekozen worden om, zoals
regelmatig geopperd wordt, de oude terreinen te
gebruiken als vestigingsplaats voor bedrijvigheid
die gebaat is bij een betrekkelijk goedkope
vestigingsplaats op een bedrijfsterrein. In dit
geval kan men dit doel nastreven door de
ingreep op het terrein beperkt te houden.In dit
geval zou de investering in de grond
mogelijkerwijs minder kostbaar hoeven zijn.
In het geval dat er sprake van een kostbare
ingreep en een doelgroep die weinig kan opbrengen,
zou men de grondprijs kunstmatig laag moeten
houden. Het is echter de vraag is of de grondprijs
wel het middel is om deze bedrijven te stimuleren,
vanwege de lange duur en de privaatrechtelijke
aard van het erfpachtrecht. Vellicht zouden in dit
geval object-of subjectsubsidies, of speciale
fondsen het beoogde doel beter dienen.
Een ander gevolg van het kunstmatig laag houden
van grondprijzen is dat men in dat geval
52
duidelijke normen behoeft omtrent de bedrijven die
voor vestiging in aanmerking komen, omdat er
anders een oneiglijke concurrentie ten opzichte
van andere bestaande terreinen binnen de stad zou
kunnen ontstaan(zoals op het NDSM-terrein is
gebeurd).
Er is nauwelijks sprake van terreinen waar de
herstructurering al voltooid is. Hierdoor is er
nog geen duidelijk inzicht in de kosten en baten
die aan herstructurering verbonden zijn. Het te
vroeg om te speculeren wat het precieze effect op
en van de grondprijs zal zijn.
Tot slot volgen uit deze conclusies de volgende
aanbevelingen:
1. Er zou meer aandacht moeten worden besteed aan
beheer en onderhoud van bedrijfsterreinen, zowel
door gemeente als ondernemers. Met name de
besteding van reeds beschikbare middelen hiertoe
kan op korte termijn worden vastgesteld.
2. Ten behoeve van een betere communicatie tussen
gemeente en ondernemers, verdient het aan beveling
zowel ten behoeve van ondernemers die een
vestigingsplaats zoeken, als ondernemers die op
bedrijfsterreinen gevestigd zijn, een
inzichtelijker, "klantvriendelijker", en bij
voorkeur centraal informatiepunt in te richten.
3. Door geïndexeerde canons van percelen op
terreinen die in marktopzicht nauwelijks
waardestijging vertonen te toetsen aan de canon
die op het moment van indexering voor nieuw uit
te geven grond van gelijkwaardige kwaliteit zou
gelden, kan voorkomen worden dat de canons
onevenredig oplopen.
4.Met het kunstmatig (niet conform de markt) laag
houden van de grondprijs om de uitgifte op een
terrein te stimuleren dient zeer voorzichtig te
worden omgesprongen om oneigelijke concurrentie
tussen de gemeentelijke terreinen te voorkomen.
Na herstructurering heeft het de voorkeur om
andere middelen dan het grondprijsniveau in te
zetten om een bepaald segment van de bedrijven tot
vestiging te stimuleren.
~/~>;. ·.
·. .
Als de schoorstenen roken
~~~~~t;::~~-;w~,.,
~< ~-="'=f6.û~~~~*Et~~-~-:/._:.·,·o,
..
•'?f.4t-~JI~~~-:~r;;.~':;::::·
bloeit de welvaart in het land.
Ondernemingsgeest. een belcidvol flnancti!d beheer en werklaamheid vormen de pijlers,
waarop het gezonde. economische bestel in :\eder!and rust.
De Bank vervuit hierbij met haar adviezen een <.1nmi<ibare functie.
~dvert2~~ie
van de
Nederla~doe
Ra~k
uit de
Actuele boodschap met verouderd concept.
j8~en
v~jft~~=
53
Bijlage I
Verdeling van uitgiften naar voorwaarden.
Gebied
T55
T37
Polderweg
3
Buiksloterham 23
Hamerstraat
16
Papaverweg
21
v Slingel.
6
Yeespertrekv.
Amstel I/II
6
Schinkel
34
Overig
g e e n
V66
V66afkoop
Totaal
8
16
6
21
8
(1)
13
21
9
4
14
11
(3)
22
27
(13)
3
8
g e g e v e n s .
11
48
45
55
19
25
55
45
Termijn waarbinnen het huidige contract afloopt binnen:
Buiksloterham
Hamerstraat
Papverweg
v. Slingel.
Schinkel
Amsteli/II
Yeespertrekv.
Overig
5jr
10jr
3
5
4
-
-
-
-
1
-
-
g e e n
15jr
8
8
10
2
22
-
g e g e v e n s
bron: Grondbedrijf Amsterdam
20jr
>20jr
11
5
.
4
12
24
-
alles.
54
Bijlage II
Oude bedrijfsterreinen en hun ligging ten opzichte
van hoofdwegen.
1. ADM/NDSM-terrein
2. Papaverweg
3. Buiksloterham
4. Hamerstraat
5. Verschure-terrein
6. Gembo-terrein
7. Cruquiusweg
8. Panamaweg
9. Polderweg
10. Veespertrekvaart
11. Amstel I en II
12. Schinkel
13. Van Slingelandtstraat
OUDE BEDRIJFSTERREINEN
EN HUN LIGGING TEN OPZICHTE VAN HOOFDWEGEN.
C)
-overwegend leeg
terrein
VI1l
-vol terrein
-•••
-snelweg
-snelweg in aanleg
-belangrijke verbindingsweg
55
Literatuur en noten hoofdstuk 1.
1. Bureau Stedebouw ir P.J.Zandvoort B.V. , Herstructurering
bedrijfsterreinen, 1985.
2. Heidemij Adviesbureau/ Bureau voor Ruimtelijke Ordening van
Heesewijk,
Herstructurering verouderde bedrijfsterreinen,1987.
3. Twijnstra en Gudde NV management consultants, De centrale stad;
schetsen voor de structuur. 1986.
4. Y. B. ten Kate, Beheer van bedrijfsterreinen, RPD 1987.
5. Rooilijn, themanummer verouderde bedrijfsterreinen,PDI oktober
1987.
6. Ruimtelijke verkenningen 1987, RPD.
7. Geoplan cursus, veranderende eisen aan
bedrijfsterreinen,literatuur,
1988.
Literatuur en noten hoofdstuk 2.
1. Herstructureringsnota, gemeente Amsterdam, 1987
2. Amsterdam werkt, nieuwe tijden voor oude bedrijfsterreinen,
gemeente Amsterdam EZ, 1987.
3. 10 kilometer noordelijke IJ-oever, Stadsdeelraad Noord, 1988.
4. Conceptnota bedrijfsterreinen, Gemeente Amsterdam RO, 1987.
5. Schinkel, bedrijfsterrein in beweging, Gemeente Amsterdam
EZ,
1986.
6. Amsterdam Noord, Revitaliseren bedrijventerrein Papaverweg e.o.,
Bureau voor Ruimtelijke Ordening van Heesewijk B.V., 1986.
7. Beleidsplan ontwikkeling Buiksloterham/Papaverweggebied, SDR
Noord, 1987.
8. Inventarisatie nota Polderweggebied, Gemeente Amsterdam RO,
1986.
9. Herstructureringsmogelijkheden en knelpunten op het
bedrijfsterrein Yeespertrekvaart, A. van den Akker, Gemeente
Amsterdam EZ.
Literatuur en noten hoofdstuk 3.
1. Raad van Advies voor de Ruimtelijke Ordening, Advies over de
herstructurering van verouderde bedrijfsterreinen,1987.
2. Provincie Noord Holland, Streekplan Amsterdam
Noordzeékanaalgebied.1987.
3. Gemeente Amsterdam, Herstructureringsnota, 1987.
4. Brief van de vier grote steden aan de staatssecretaris van
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, en Milieubeheer,d.d. 3
juni 1987.
5. Gemeente Amsterdam, Begroting 1988.
6. Gemeente Amsterdam, Begroting Stadsvernieuwingsfonds 1988.
7. Meerjarenplan Stadsvernieuwing 88- 92.
Literatuur en noten hoofdstuk 4.
1. Geoplan cursus veranderende eisen aan bedrijfsterreinen,
literatuur,1988.
2. Planologische discussiebijdragen: Bedrijfsterreinaanbod afstemmen
op wensen van koning klant. V.M.C. van Berkel-van de Honert,
1988.
3. Segmentatie in de markt voor bedrijfshuisvesting, Dr. C.P.A.
Bartels-Drs A.H. Webbink, in Economisch Statistische Berichten,
56
8-4-1987.
4. Drs Liebig(MBO) in (1).
5. Bijdragen aan ondernemers in de stadsvernieuwing- evaluatie
1981-1986, Gemeente Amsterdam EZ, 1988.0ok vermeld in
Papaverwegrapport(noot 6 hoofdstuk 2).
6. Bijdragen aan ondernemers in de stadsvernieuwing- evaluatie
1981-1986, Gemeente Amsterdam EZ, 1988
7. VastGoedMarkt, Samenvattende overzichten van het aanbod van
commercieel onroerend goed per provincie, jaargangen 1979 t/m
1988.
8. Mw drs van Berkel van den Honert in (1).
9. Resultaat Actieve Grondexploitatiegebieden stand per 1-1 1988,
Gemeente Amsterdam, Grondbedrijf 1988.
10. Overgenomen uit:Economische perspectieven voor
Amsterdam-Meerlanden, Economisch Technologische Dienst voor
Noord-Holland, 1986.
11. VROM 1-1-1987.
12. Dhr Erfman, Rijks Taxatiedienst, Haarlem, deze vuistregel is
slechts van toepassing op de relatie tussen jaarhuur en grondprijs
voor gebouwen bedoeld als kantoor, produktie of magazijnruimte.
13. Het bedrijfsleven in de Amsterdams/Zaanse regio in 1986, Kamer
van Koophandel en fabrieken voor Amsterdam, 1987.
14. Bedrijfsverplaatsingen in en rond Amsterdam, Kamer van
Koophandel
en fabrieken voor Amsterdam, 1987.
15. Knelpunten en perspectieven in de Amsterdamse regio, Drs A.F.
Koopman, Economisch Geografisch Instituut, Universiteit van
Amsterdam, 1985.
16. Enquete bedrijfsterreinen 1986, ETI/RPD, 1986.
17. Collectieve bedrijfsterreinen in Nederland, L. Bak, 1985.
18. Streekplan Amsterdam Noordzeekanaal gebied, Provincie
Noord-Holland, 1987.
Interviews.
Gemeente Amsterdam:
Dhr Alberti.(RO)
Dhr Teunissen.(RO)
Dhr Stoutenbeek (RGO)
Dhr Sykora (EZ)
Dhr Jansen (OGB)
Dhr Weerelts(Grondbedrijf)
Dhr Goedhart (SDR Watergraafsmeer)
Dhr Kolthoff (SDR Noord)
Dhr den Dunnen(SDR Noord)
Mw Meintser(SDR Noord)
Dhr van Olden(SDR Noord)
Kamer van Koophandel:
Dhr Roozen.
Makelaars:
Zadelhoff, Dhr ter Mors.
J.Elburg, Dhr Vollmer.
Bakker, Dhr Bakker. (Amsterdam Noord).
ALGEMEEN UITBREIDINGSPLAN VAN AMSTERDAM.
"i••.
za: -·
-·
•
:5:..:
-
a::
w
>
--
•
IJJ
BEBOUWING.
IJl
PAI\KEN, PLANTSOENEN, EN%.
WOONWIJKEN, GEMIDDELD
110 WONINGEN PER H.A.
.!!B
WOONWIJKEN, GEMIDDELD
10 WONINGEN PER H.A.
~:·.~~T>;~:
WOONWIJKEN, GEMIDDELD
55 WONINGEN PER H.A.
A1
;-~:;:::~~~:
TERREINEN HET BIJZONDERE
BESTEMMING.
BEBOUWING HET BIJZONDERE
BESTEMMING.
TUINBOUW EN VOOR DE UITDAARVAN
VER·
OEFENING
EISCHTE GEBOUWEN.
~""
#~
...............
liJ
HAVEN- EN OPSLAGTERREINEN.
VEENDERIJ.
LANDBOUW EN VEETEELT EN
VOOR DE UITOEFENING DAAR·
VAN VEREISCHTE GEBOUWEN
WATER.
.. ,.
..,,, ....,,
~,.
QO::::l
SPORn&AREINEN.
GEHENGDE WIJK.
~.,y~= fZ~i
--·
BEGRAAFPLAATSEN.
VOLKSTUINEN EN
SCHOOLWERKTUINEN.
IDEM, DOCH BESTEMD VOOR
TOEKOMSTIGE UITBREIDING
VAN HAVENS EN INDUSTRIETERREINEN.
lNDUSTRIETERREINEN.
--- =--
HOOFDVERKEEflSWEGEN.
RIOOLWATERZUIVERING$INRICHTINGEN.
=
=-=----
SPOORWEGEN EN SPOORWEGINRICHTINGEN.
Foto Peter Boersma, afgestaan door Openbaar Kunstbezit ( Kunstschrift 1978-1, p. 20)
-·--·......
.-..
BOSCH.
WOONWIJKEN, GEMIDDELD
15 WONINGEN PER H.A.
PLANNEN OHUGGENDE
GEMEENTEN.
--·-··
••••
·----
BRUGGEN, VIADUCTEN.
VERKEEI\STUNNEL
SPOORWEGTUNNEL
PONTEN•
:::c<:
T
ttt
INTERCOMHUNALE
TRAMWEGEN.
SLUIZEN.
LUCHTHAVEN LANDVUIGTUIGEN (SCHIPHOL).
LUCHTHAVEN WATER·
VUIGTUIGEN (SCHEWNGo
WOU DE).
GEMEENTEGREN~TEVENS
GRENS VAN HET UITBREIDING$PLAN.

Huishoudelijk Reglement 2015

KVO Schouw Bedrijventerreinen Hardinxveld Giessendam Op 14

Leiden, Gasfabriek Nieuw Leyden fase IV Het

Brief melding "recreatief of tijdelijk terrein"

Mavoc Mechelen - Antwerpse Volleybal Federatie

Aanvraagformulier Verkaveling van een terrein

Reglement 20140630 - Klein ARMelisweerd

Koninklijk Ter R ivieren T.C.

2014-06-25 besluit tot uitgifte

folder rvl Rob voorop