Imagoschade door het achterlaten
van leegstaand vastgoed
Masterscriptie
Martin Mentink | 9 april 2014
Martin Mentink
9 april 2014
1
Afbeelding op de voorzijde: Laan van Langerhuize 1, Amstelveen.
Sinds 2010 het hoofdkantoor van KPMG langs de A9 in Amstelveen.
Martin Mentink
9 april 2014
2
Colofon
Afstudeeronderzoek
Titel
Document
Datum
Pagina’s
Woorden
Martin Mentink
Adres
Email
Student
Telefoon
Imagoschade door het achterlaten van leegstaand vastgoed.
Masterscriptie
9 april 2014
127
41305
Gedempte Burgwal 32D
2512 BV ‘s-Gravenhage
[email protected]
1368656
+316 5251 6596
Delft University of Technology
Faculteit
Bouwkunde
Afdeling
Real Estate & Housing
Adres
Julianalaan 134
2628 BL Delft
Lab
Real Estate Management
ste
1 mentor
Theo van der Voordt (Real Estate Management)
[email protected]
e
2 mentor
Clarine van Oel (Housing)
[email protected]
Gecommitteerde
Bas Gremmen
[email protected]
Afstudeerbedrijf
Bedrijf
Adres
Begeleider
Martin Mentink
Adviespraktijk Gebouwen
http://adviespraktijkgebouwen.nl/
Savannahweg 17
3542 AW Utrecht
André Verschoor
[email protected]
9 april 2014
3
Martin Mentink
9 april 2014
4
Voorwoord
Het rapport dat nu voor u ligt is het eindrapport behorende bij het afstudeeronderzoek dat ik de
afgelopen maanden heb uitgevoerd. Het betreft het afstuderen op de master Real Estate & Housing
op de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft.
Het onderzoek sluit aan op mijn interesse in het actuele thema van leegstand binnen de
kantorenmarkt. Binnen dit thema gaat het in op de veranderingen die een real estate beslissing kan
hebben op het imago van bedrijven en hun maatschappelijke verantwoordelijkheid.
De aanleiding tot een onderzoek naar imagoschade door het achterlaten van leegstand is onder
andere de discussie omtrent de verhuizing van KPMG geweest, niet voor niets siert het nieuwe
hoofdkantoor de voorpagina van deze scriptie. Naar verluid heeft de gekozen constructie het bedrijf
miljoenen opgeleverd doordat KPMG kon delen in de ontwikkelwinst, die vervolgens is verdeeld
onder de partners van het bedrijf. Ondertussen moest de gemeente machteloos toestaan dat het
kolossale oude gebouw van het bedrijf leeg kwam te staan en leeg bleef staan.
In dit onderzoek richt ik me op werknemers van bedrijven die recent voor een dergelijke
verhuisbeslissing hebben gestaan. Niet alleen bedrijven die leegstand hebben achtergelaten komen
aan bod, maar ook bedrijven die juist bewust voor een andere oplossing gekozen hebben.
Dit document beschrijft het gehele onderzoek, van probleemstelling tot de gevolgde methodologie
en van de uitgevoerde interviews tot de uitgezette enquête die uiteindelijk tot de conclusies hebben
geleid.
Daarbij gaat mijn dank uit naar mijn medestudenten en vrienden met wie ik van gedachten kon
wisselen over het onderwerp, maar bovenal naar de drie mentoren die mij begeleid hebben
gedurende het onderzoek: Theo van der Voordt, die altijd voor me klaar stond en me steeds weer
wist te enthousiasmeren, Clarine van Oel, die altijd met een kritische blik naar het onderzoek keek en
bij wie ik met mijn vragen terecht kon en André Verschoor, voor de werkplek, de vele contacten
waarvan ik gebruik heb kunnen maken en de talloze bakjes koffie.
Tenslotte een woord van dank aan diegenen die mee hebben gewerkt aan een interview of de
enquête hebben ingevuld. Voor het opnemen van de namen van de organisaties en geïnterviewden
is toestemming verkregen.
Ik hoop dat deze scriptie u inzicht zal bieden in het onderwerp waarnaar ik de afgelopen tijd met veel
enthousiasme onderzoek heb gedaan. Rest mij nog u veel leesplezier te wensen.
Martin Mentink
9 april 2014
Martin Mentink
9 april 2014
5
Summary
Research
Vacancy in the office market is a recent and growing problem. The problem is related to the change
of office buildings from a production resource to an investment product in the last couple of years.
Long-term rental contracts for large office space have become valuable. Tenants are able to take part
in the profit when they move to a newly built office building. It is one of the reasons why the amount
of vacant Dutch office buildings keeps growing. Companies that move to new office space leave a
vacant building behind, for which in current times a new tenant is often very hard to find. Wellknown examples are KPMG in Amstelveen, Capgemini in Utrecht and the Municipality of Rotterdam.
Recent research shows that a possible damaged image after leaving behind vacant office space is a
factor in the decision process for many companies in a relocation process. For companies that
eventually decided not to move to another office building, research by Zaghdoud (2013) shows that a
damaged image was the main factor in this decision. However, it is currently unknown whether
leaving behind vacancy actually can damage the image of a company.
This research tries to connect figures to the factor image damage in such a decision process. In this
way, the factor can be included for a more objective decision making. This makes the research
relevant to companies that are thinking about relocating, as well as consultants that advise moving
companies. The research is limited to image damage among the employees of larger companies in
the Netherlands.
The research consists of different layers. First, research will be conducted on image as a factor in
decision processes. Next, it will be investigated whether leaving behind vacancy can potentially harm
the image of the company among its employees. Furthermore, the relative weight of the importance
of a social responsible housing decision, where companies choose to renovate or to move to existing
office space, is compared to other factors. Finally, light will be shed on the question whether a
changed image does affect the employees’ behavior: will it affect their decision to stay at the
company or to leave the company. This results in the following main research question:
‘Does leaving behind vacancy by companies after a move lead to a damaged image among their
employees and to what extent does a changed image affect the behavior of these employees?’
To answer the main research question, the following sub-questions are defined and answered:
-
How does the factor image currently play a role in a real estate decision process of a
company?
To what extent does leaving behind vacancy affect image of a company among its
employees?
What is for employees the relative weight of a social responsible housing decision compared
to other factors in the decision process?
To what extent does an image change of a company among their employees have an effect
on the willingness to work for the employer?
Martin Mentink
9 april 2014
6
Method
Nine semi-structured interviews have been conducted with companies that have recently relocated
or renovated their office space. The interviewed employees were all part of the decision making
process. Next to these nine interviews, two other interviews have been conducted with a real estate
consultant and a real estate investment management firm. Using the results of these interviews, a
picture is drawn on how image currently plays a role in decision processes. Next to answering the
first sub-question, these interviews have been used as input on how to set-up and distribute
questionnaires into the effect of real estate decisions on image and behavior among employees.
The questionnaires have been distributed among employees of Capgemini, Grontmij and Royal
HaskoningDHV, three of the companies that were interviewed about their recent real estate
decisions as well. Eventually, 99 employees completed the questionnaire. A statistical analysis of the
obtained data using SPSS has led to answers on the last three sub-questions.
Theory
In the theoretical framework, the concepts of image, (negative) publicity, relocation and corporate
social responsibility are defined and interconnected. This literature research serves as a context for
the main research that has been carried out afterwards.
Image of a company is defined as what comes directly to a consumer’s mind when thinking of a
company (Gray and Balmer, 1998). It consist of many factors. Image is an important factor in the
success or failure of nearly all large organizations. Relocation decisions are of influence to the image
of a company, provided that these decisions are known by the persons concerned. Through a solid
marketing campaign, the image of a company can be enhanced.
The significance of their image keeps gaining importance to companies, especially in the service
sector, where the provided services are getting more and more comparable in terms of price and
quality (Andreassen and Lindestad, 1998). However, for different reasons, the effect of real estate
and of image on the performance of a company is not easily measured. The effects of real estate
decisions are difficult to quantify and its impact is hard to distinguish from other variables as capital,
technology, human resources and ICT (De Vries et al., 2008).
Negative publicity can have a strong influence on the image of a company. Negative publicity may
have a positive influence, but only for unknown products. In general, negative publicity will harm a
brand or a company (Berger et al., 2010). However, it must be stated that there are differences to be
found in the influence of negative publicity. The influence in the service sector is larger (Eisingerich et
al., 2011) and the influence is determined by the way a company reacts to the publicity (Dean, 2004).
Previous research on the topic of company relocations by Hendrikx (2012) and Zaghdoud (2013)
encompassed 20 movements. For most of these cases, the current discussion about vacancy played a
role in the decision process. In these studies, image damage after leaving behind vacancy was the
most important reject factor for companies not to move into another office. However, this was not
supported by the quantitative research carried out by Zaghdoud (2013), which showed that costs
were the main reject factor. Furthermore, location was an important keep factor in both researches
and uncertainty about the personnel was another reject factor.
Corporate social responsibility (CSR) can be defined as the management of the interests of different
stakeholders concerning the environment, responsible and irresponsible acts related to the
Martin Mentink
9 april 2014
7
environment, and ethical and social issues in a way that adds value to the company (Vaaland et al.,
2008). But the effects of CSR are not automatically positive for the image of a company. The
underlying motives are important and influence consumers’ perception (Vlachos et al., 2009).
Interviews
Interviews are conducted with eleven different parties, which can be found in Figure 1. A subdivision
is made between six private organizations and three public bodies. The private and public
organizations all recently went through a relocation decision process. Capgemini, Deloitte, TNT,
Eneco and the Municipality of Rotterdam have decided to move to newly built office space. Grontmij
en Mitros decided to relocate to an existing office building and DHV renovated their own office
building to meet their requirements. The RGD, the service that manages the office stock of the
government, is currently in the process of reducing their office space. The two other actors, a real
estate consultant and a real estate investment management firm, provided additional background
information on the topic.
Figure 1 - interviews
The semi-structured style of interviewing allowed to discuss specific situations as well as several fixed
topics: the reason for the (internal or external) move; the criteria for and the choice of the new office
space; the choice between an existing or a newly built building or a renovation; sustainability labels;
and image. The semi-structured style helped to find the true motives for decisions and to eliminate
or detect socially desirable answers.
Motives to reconsider housing
All motives that were mentioned in the interviews to reconsider the current office space can be
classified into five categories. They are labeled either as a primary reason or as a secondary reason.
-
Financial. Monetary costs and benefits.
Sustainable. Lowering emissions or energy use.
Organization. Internal improvements: improved collaboration and communication.
Business process. Improving/changing the primary process through strategy or location.
Image. Improving/changing the image to attract more or different business or job applicants.
The motives are visualized using star diagrams, as shown in Figure 2. This figure gives an impression
of the importance of the five aforementioned categories as a motive to move. The values are derived
Martin Mentink
9 april 2014
8
from the interviews. A primary reason has a value of 3 in the diagram, a secondary reason a value of
2, a category with no reason scores a 1.
Figure 2 - motives to move
There is a large variety in motives visible to reconsider the current housing. What can be pointed out
is that the category ‘financial’ has always at least a secondary motive. Furthermore, when there is a
reason in the category ‘organization’ or ‘sustainable’, there are always at least two other categories
present.
Comparing private companies with public organizations shows that the three public parties do not
have motives to move present in the categories ‘sustainable’ and ‘image’. However, quite notably,
Martin Mentink
9 april 2014
9
private companies do have such motives present. The private companies apparently do see the
added (indirect) benefit. There seem to be no differences in motive when companies that move to
newly built offices and companies that renovate or more to existing buildings, are compared.
Image in the decision process
The role of the image of the company in the decision process is visualized using star diagrams (Figure
3). The following three categories have been scored on a scale of 1 to 3.
-
Image was a factor in the decision process. ‘Decision process’ shows whether image was a
criterion in the relocation decision of the company.
The image has been managed. ‘Managed’ shows whether there has been steered upon the
image of the company after the relocation decision or during the execution phase.
The potential negative effect of the decision on the image. ‘Potential damage’ shows
whether the relocation decision might have a negative effect on the image of a company:
newly built office space is considered a ‘yes’, moving to existing office space as ‘partly’ and a
renovation a ‘no’.
For the companies that were interviewed, image is often taken into account during the decision
making process for a relocation. This seems to be the case especially for private organizations.
However, most of the times it is not a decisive factor in this process. Companies often choose to
manage their image by elaborating on the reasoning behind a decision towards their employees,
rather than to act on it.
It can be said that the companies involved in this research are aware of the fact that it is important to
think about their image in a relocation decision. They do take it into account in the process, however
it is not of decisive importance. Communication is considered crucial, especially towards their
employees. A final decision should be explainable as well as explained. When this explanation arrives
at the right place through solid communication strategies, the fear of damage to the image is
minimal.
Moreover, this communication – or management of their image – is not only applied in cases of a
socially irresponsible decision (building new office space and leaving behind vacant office space). This
management is used to amplify the positive effects of a socially responsible decision, as well. Instead
of only using it to minimize negative effects of an irresponsible decision.
Costs of CSR
All companies involved in this research do elaborate on their CSR-goals on their website. For most of
them, CSR manifests itself in their housing decisions. This can be done through sustainable housing,
or through a sustainable housing decision: choosing a renovation or existing office space over newly
built office space to reduce the amount of vacancy. Deloitte, TNT and Eneco practice the former,
Grontmij and Mitros the latter. Capgemini does neither and DHV practices both.
Martin Mentink
9 april 2014
10
Figure 3 – values of image in the process
However, there have been costs involved for these companies to make socially responsible housing
decisions. To have sustainable housing or to make a sustainable housing decision, in most cases the
interviewed companies either sacrificed direct profit (or made a direct investment) or are willing to
pay a somewhat higher monthly rent. Simultaneously, this sacrificed profit or investment is often
earned back in the long-term by lower costs. The higher rent is compensated by a lower total rent
due to a lower total amount of square meters rented.
Sustainability is less and less a hype, according to the interviewed real estate consultant. It is
unmarketable to the tenant as well as the broker if sustainability is not taken into account. The
investments by the developer can be earned back through a higher selling price or through lower
energy costs, and more sustainable buildings have a more sustainable value for the owner as well.
Therefore, with the added benefit of a sustainable image for the tenant, a sustainable building can be
Martin Mentink
9 april 2014
11
beneficial for all actors involved. The same can be derived from the cases in this research. All newly
built offices have green energy labels, often driven by the marketability of the building for the
developer.
Questionnaire
The online questionnaire with 28 questions is distributed within three different companies:
Capgemini (respons rate of about 8%), Grontmij (respons rate of 71%) and Royal HaskoningDHV (
response rate close to 100%). Of these companies, Capgemini recently moved to a newly built office,
Grontmij is moving to various existing buildings in different places in the Netherlands and Royal
HaskoningDHV renovated its headquarters. The distribution of respondents can be found in Figure 4.
In total, it adds up to 99 respondents, of which more than half is an employee of Royal
HaskoningDHV. All questions of the questionnaire can be found in appendix VII.
There is a selection bias present, in the fact that most of the respondents of Grontmij hold a
management position (81%), whereas the majority of the respondents at Capgemini and Royal
HaskoningDHV hold an executive position (both 75% of the respondents).
Distribution of respondents, N = 99
16%
24%
Capgemini, N = 24
Royal HaskoningDHV, N = 59
60%
Grontmij, N = 16
Figure 4 - distribution of respondents
Image
The results from the questionnaire indicate that employees agree on the fact that newly built office
space should not be a first option when the current housing does not suffice anymore: a majority
(81%) does not pick this as one of the first options. However, there is not much difference in the
chosen alternative: 59% of the respondents choose a relocation to an existing building and 56% a
renovation of the current building as a possible first option (adds up to >100% due to the option to
pick more than one answer).
Next, the respondents were presented with three sliders, to grade on a scale of 1 to 10 with an
interval of 0.5, how important or true three statements were to/for them:
1. It is important, due to the current vacancy, to choose an existing building when a company is
moving.
2. The choice of a company between an existing building and a newly built building influences
my image of the company (Figure 5).
3. The choice of a company between an existing building and a newly built building influences
the image other people have of the company.
The results showed a large spread of answers, 1 to 10 for the first and second statement, 1.5-10 for
the third. The medians were 8, 6.5 and 7. The answers differ significantly from each other with a
Martin Mentink
9 april 2014
12
confidence of 95%. There is a significant correlation (p < 0.05) between statement 1 and 2 (Kendall’s
tau of 0.165) and between statement 2 and 3 (Kendall’s tau of 0.413).
Influence on image under employees
25
20
15
10
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figure 5 – influence of a housing decision on image (question 16)
Relative weight of a responsible decision
Of four earlier defined categories, employees consider reasons for a housing decision in the category
‘business process’ most important and ‘sustainable’ least important, results from the questionnaire
show. As can be seen in Figure 6, 78% of the respondents favor a business process related decision
(blue area in diagram) over a socially responsible housing decision (green). Sustainability is
considered to be less important with a 44% score. The other two categories are in between, both are
slightly more often picked over a responsible decision.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Socially responsible decision
Category
Financial
Sustainable
Business
process
Organization
Figure 6 – relative weight (question 18)
Changed behavior towards employer
To find a change in behavior towards their employer, the respondents again were presented with
three sliders, to grade on a scale of 1 to 10 with an interval of 0.5, how important or true three
statements were to/for them:
1. My employer making a socially responsible housing decision positively influences my decision
to stay employed at this company.
Martin Mentink
9 april 2014
13
2. My employer making a socially irresponsible housing decision that causes a lot of negative
publicity in the media, negatively influences my decision to stay employed at this company.
3. My employer making a socially irresponsible housing decision, that causes little to none
negative publicity in the media, negatively influences my decision to stay employed at this
company.
A positive correlation is found (Kendall’s tau coefficient of 0.198) between a changed image and the
decision of an employee to stay at their current employer. This influence works both ways: positive
and negative. This means that a positive (socially responsible) decision to renovate or to move to an
existing building has a positive influence on the decision whether to stay at their employer or not,
while a negative decision (moving to newly built office space) has a negative effect.
For both statements, more than half of the employees agreed at least partly: respectively 52% and
53% graded this statement with at least a 5 on a scale of 1 to 10. 23% and 26% graded a 7 or higher.
Positive influence after positive
decision
25
20
15
10
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figure 7 – behavior of employees (question 25)
When there was not a lot of publicity involved, the numbers dropped to 48% for a 5 or higher and
19% for a 7 or higher. Meanwhile, 39% of employees consider a housing decision of no influence
(graded 3 or lower) to their decision to stay at or leave their current employer.
Figure 7 shows a histogram of the grades that were given by the employees on the question to what
extent they agreed that a social responsible decision by their employer had a positive effect on their
decision to stay with the employer. A comparable shaped histogram was found for a negative
influence after a negative decision.
Other findings
To a certain extent, employees think that a social responsible real estate decision becomes more
important when the amount of square meters rented rises. Next to this, they estimate that this
decision is more important for their own company than for others. However, the responsibility for
the occurred vacancy is given to the owner of the building, not to the leaving tenant.
Conclusion
Results coming from the interviews indicate that at the moment companies do take image into
account as a factor in a decision process around an allocation. However, It is not a decisive factor.
Companies moving to newly built office space do not fear a damaged image, especially when there is
sound communication with their employees during the process.
Martin Mentink
9 april 2014
14
Results from the questionnaire indicate that leaving behind a significant amount of vacancy when a
company is moving does influence the image of the company among its employees. A changed image
is correlated with the willingness of employees to stay with their employer. However, a changed
image is much more common than an actual change in behavior: employees graded the first
statement higher than the second.
To conclude: the choice between a newly built building and an existing one has influence on the
image of the concerning company for at least a part of the employees. Subsequently, this change in
image does influence, in a positive manner as well as a negative, the decision of a part of the
employees to either stay with their current employer or to leave this employer.
Recommendations
A company should always consider a renovation or an existing building before it moves to a newly
built office space. This might prevent a damaged image and a changed behavior of employees
towards their employer. Image of the company should be part of the decision process. To do that, a
decision model could be used. When, for whatever reason, the company does choose to build new a
new office, communication becomes crucial.
A municipality could transparently map the current vacant space within its borders and facilitate
initiatives to reuse and renovate existing structures to prevent the vacancy rates from growing even
further. Administrative barriers should be taken away for companies and communication should be
optimized, to make sure the companies start to see the benefits of existing space and the
disadvantages of newly built space.
The government could tackle vacancy in two ways: stimulate demolition and renovation or try to
stop the municipalities from competing to make sure less new space is added to the total.
This study could be expended by extending the scope from employees only to employees and
customers of companies. Research into the influences of real estate decisions on image and the
effects of the changed image of companies among their customers can strengthen the conclusions of
this research.
Martin Mentink
9 april 2014
15
Inhoudsopgave
Colofon ............................................................................................................................................ 3
Voorwoord....................................................................................................................................... 5
Summary.......................................................................................................................................... 6
Inhoudsopgave .............................................................................................................................. 16
Leeswijzer ...................................................................................................................................... 18
Hoofdstuk 1 | Introductie & methodologie .......................................................................................... 19
1.1 | Probleemanalyse .................................................................................................................. 20
1.2 | Probleemstelling ................................................................................................................... 23
1.3 | Relevantie ............................................................................................................................. 26
1.4 | Onderzoeksvoorstel .............................................................................................................. 27
1.5 | Methodologie ....................................................................................................................... 28
Hoofdstuk 2 | Theoretisch kader .......................................................................................................... 31
2.1 | Inleiding ................................................................................................................................ 32
2.2 | Imago .................................................................................................................................... 33
2.3 | Negatieve publiciteit ............................................................................................................. 37
2.4 | Verhuisbewegingen .............................................................................................................. 39
2.5 | Maatschappelijk verantwoord ondernemen ........................................................................ 43
Hoofdstuk 3 | Imago in beslissingsprocessen ....................................................................................... 45
3.1 | Uitgevoerde interviews......................................................................................................... 46
3.2 | Analyse: de aanleiding voor de huisvestingskeuze............................................................... 48
3.3 | Analyse: de afwegingen in het beslisproces ......................................................................... 53
3.4 | Analyse: de kosten van MVO ................................................................................................ 61
3.5 | Aanvullende bevindingen ..................................................................................................... 65
3.6 | Conclusies uit de interviews ................................................................................................. 68
Hoofdstuk 4 | Invloed huisvesting op imago ........................................................................................ 69
4.1 | Opstellen enquête ................................................................................................................ 70
4.2 | Data-analyse ......................................................................................................................... 72
4.3 | Imago .................................................................................................................................... 77
4.4 | Relatief gewicht .................................................................................................................... 82
4.5 | Gedrag .................................................................................................................................. 86
4.6 | Overige bevindingen ............................................................................................................. 91
4.7 | Conclusies uit de enquêtes ................................................................................................... 93
Martin Mentink
9 april 2014
16
Hoofdstuk 5 | Conclusies en aanbevelingen ......................................................................................... 94
5.1 | Conclusies en discussie ......................................................................................................... 95
5.2 | Aanbevelingen ...................................................................................................................... 99
5.3 | Reflectie .............................................................................................................................. 101
Referentielijst .............................................................................................................................. 103
Websites ...................................................................................................................................... 105
Bijlage I | Interview opzet ........................................................................................................... 106
Bijlage II | Overzicht interviews................................................................................................... 108
Bijlage III | Scoring: Analyse interviews deel I ............................................................................. 109
Bijlage IV | Scoring: Analyse interviews deel II ........................................................................... 113
Bijlage V | Document Capgemini ................................................................................................ 116
Bijlage VI | Document Deloitte.................................................................................................... 118
Bijlage VII | Enquête Capgemini .................................................................................................. 121
Bijlage VIII | Begeleidende tekst ................................................................................................. 125
Bijlage IX | Hercodering resultaten enquête............................................................................... 126
Bijlage X | Keuzemodel................................................................................................................ 127
Martin Mentink
9 april 2014
17
Leeswijzer
Dit rapport is opgedeeld in drie verschillende stukken. Allereerst vindt u op pagina 1 tot 19 algemene
zaken als de colofon, het voorwoord, een Engelstalige samenvatting, de inhoudsopgave en deze
leeswijzer. Dan volgt op pagina 19 tot 103 de hoofdmoot van het afstudeeronderzoek. Tenslotte zijn
vanaf pagina 103 tot 127 de referentielijst en bijlagen I tot en met X van dit rapport te vinden.
De hoofdmoot van dit rapport is verder onderverdeeld in vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 1, welke te
vinden is op pagina 19 tot 31, wordt het onderwerp van het afstuderen geïntroduceerd. Dit wordt
geschetst aan de hand van een probleemanalyse en probleemstelling. Er volgt een beschrijving van
de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie, en de methodologie die gebruikt zal worden
om het onderzoek uit te voeren, wordt beschreven.
Hoofdstuk 2 omvat het theoretische kader waarop het onderzoek gebaseerd wordt. De vier volgende
zaken worden hierin behandeld: het imago van bedrijven, negatieve publiciteit, verhuisbewegingen
van bedrijven en maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). U vindt het theoretisch kader op
pagina 31 tot 45.
In hoofdstuk 3, dat loopt van pagina 45 tot 69, worden de resultaten van de interviews, het
kwalitatieve onderzoek, gepresenteerd. De geïnterviewde bedrijven en de bijbehorende
huisvestingskeuzes worden geïntroduceerd. Er volgt een analyse van de aanleiding voor de
vernieuwing van de huisvesting en hoe het imago in dat proces meespeelde. Hier worden voorlopige
conclusies aan verbonden die leiden tot de beantwoording van de eerste deelvraag.
Hoofdstuk 4, pagina 69 tot 94, bevat de analyse van de uitgezette enquêtes. Allereerst wordt het
opstellen en uitzetten van de enquête besproken. Dan wordt de steekproef beschreven, waarna de
drie andere deelvragen aan bod komen: de invloed van een huisvestingskeuze op het imago, het
relatieve gewicht van een maatschappelijke keuze bij een verhuizing en het gedrag van de
werknemers als gevolg van een veranderd imago.
Tenslotte worden in hoofdstuk 5, pagina 94 tot 103, de conclusies en aanbevelingen gepresenteerd
en volgt een persoonlijke reflectie op het onderzoek.
Martin Mentink
9 april 2014
18
Hoofdstuk 1 | Introductie & methodologie
Achtergrond: Papendorpseweg 100, Utrecht.
Martin Mentink
9 april 2014
Tot 2013 het kantoor van Capgemini op Papendorp,
wordt nu getransformeerd naar WTC
19Papendorp.
1.1 | Probleemanalyse
Inleiding
Afgelopen jaar is de leegstand van kantoren wederom toegenomen. Deze bedraagt inmiddels 7,8
miljoen vierkante meter, ongeveer 17% van de totale voorraad (Dynamis, 2013). Hiermee blijft het
onderwerp leegstand een zeer actueel thema binnen het vakgebied van Real Estate & Housing.
Structurele leegstand is een maatschappelijk probleem van sociaal en economisch verval (Remøy,
2010), maar verbetering van de situatie ligt in het huidige economische klimaat niet in de lijn der
verwachting.
Leegstand
Een bepaald niveau van leegstand is noodzakelijk voor een goede marktwerking. Een normale
waarde voor deze frictieleegstand als gevolg van verbouwingen en verhuisbewegingen zou in een
gezonde markt zo’n 4-5% bedragen (Zuidema and Van Elp, 2010). Wheaton (1999) beschrijft dat
leegstand als gevolg van de cyclische werking van de kantoormarkt een natuurlijk fenomeen is, wat
zorgt voor een leegstand van 3-8% van het totale aanbod op de kantorenmarkt.
Tot het einde van de vorige eeuw bevond de daadwerkelijke leegstand in Nederland zich binnen deze
grenzen. Sinds 2000 is de leegstand echter opgelopen tot de huidige waarde van 17%. In een notitie
van het CPB beschrijft Ossokina (2012) dat deze waarden wel hoog zijn, echter niet buitengewoon. In
de VS en ook voor het Nederland van voor 1990, zijn waarden van boven de 15% vaker
voorgekomen. Het zijn kenmerkende waarden voor een cyclische markt waarin tekort en overschot
elkaar afwisselen.
Echter, naast de meetbare leegstand van 7,8 miljoen vierkante meter rapporteert DTZ een
significante additionele verborgen leegstand van circa 2 miljoen vierkante meter (Zadelhoff, 2011).
AOS Studley beraamt de verborgen leegstand zelfs op ruim 6 miljoen vierkante meter (Studley,
2013). Dit betreft verhuurde meters die op dit moment niet gebruikt worden, bijvoorbeeld doordat
werkplekken leeg zijn. Herstel zal door deze verborgen leegstand trager verlopen, doordat eerst de
lege plekken weer opgevuld zullen worden.
Groeiend aanbod
In een perfecte markt zou het aanbod de vraag volgen. Ontwikkelaars en investeerder worden
gedreven door de verwachte opbrengst van het vastgoed ten opzichte van de kosten. De
opbrengsten zijn echter niet puur afhankelijk van de hoeveelheid aanbod, maar afhankelijk van
verschillende factoren als de hoogte van de rente, de beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel
en de prijzen van de grond en het materiaal (Remøy, 2010). Het gevolg is dat er gespeculeerd wordt
met de bouw van kantoren (Remøy, 2010). In bepaalde omstandigheden kan het aanbod dus veel
harder groeien dan de vraag die er is naar kantoorruimte.
Voor een huurder kan nieuwbouw zelfs een goedkopere optie zijn dan het verlengen van een
huurcontract of het verhuizen naar bestaande bouw. Doordat een gebruiker mee deelt in de winst
die gemaakt wordt door de ontwikkelaar op de verkoop van een voor langere tijd verhuurd pand, kan
een ontwikkelaar nieuwbouw voor een lagere prijs aanbieden dan bestaande bouw van vergelijkbare
kwaliteit (Harding, 2012). Door dit fenomeen zullen bedrijven die overwegen te verhuizen vanuit
financieel oogpunt vaker voor nieuwbouw kiezen. Daarmee voegen ze nog meer leegstand toe aan
Martin Mentink
9 april 2014
20
het totaal. Gemeenten bevinden zich daarbij in een spagaat: aan de ene kant willen ze bedrijven
graag behouden of naar de gemeente trekken vanwege de werkgelegenheid. Bij nieuwbouw komt
daar het voordeel van de opbrengsten uit de grondexploitatie nog eens bij. Aan de andere kant
vergroot dit de kantorenleegstand in de stad, maar weigeren is voor de gemeente vanwege
voorgenoemde redenen vaak geen optie.
Krimpende vraag
Terwijl er nog steeds wordt bijgebouwd, lijkt de vraag naar kantoorruimte niet te gaan stijgen. Het
gemiddelde opnameniveau over de periode 2009 tot 2012 is voor alle sectoren gedaald ten opzichte
van het niveau in de periode 2005 tot 2008 (Zadelhoff, 2013). Dit is enerzijds te wijten aan de
economische crisis, waardoor gemiddeld genomen minder werknemers nodig zijn. Anderzijds is door
nieuwe opkomende werkvormen zoals Het Nieuwe Werken minder ruimte per werknemer
noodzakelijk. Deze ontwikkeling wordt door het management van bedrijven ook gepromoot vanwege
de lagere huisvestingskosten per werknemers doordat er minder vierkante meters nodig zijn.
Onttrekken
Met de verwachte nieuwbouw zonder een stijgende vraag, is de enige overgebleven oplossing voor
het voorkomen van een verdere groei van de huidige leegstand het onttrekken van kantoorpanden
aan de markt. Dit kan door middel van sloop, of door transformatie naar andere functies. Om sloop
of transformaties mogelijk te maken is echter vaak een afboeking nodig van de eigenaar van het
leegstaande pand. Deze blijkt dan vaak toch liever te wachten op die ene huurder, of vindt het
incidentele lege pand dragelijk op de gehele portefeuille. Met de huidige taxatieregels levert een
hergebruik met lagere huren een directe afboeking op, die de eigenaren of banken niet aan kunnen.
Daarnaast is maar een relatief klein gedeelte, zo’n 15 tot 20% (Van Eekelen, 2012), van de
leegstaande kantoren geschikt voor transformatie. Bovendien, ook voor een eventuele nieuwe
functie is maar vraag tot op een zekere hoogte.
Toekomst
In het licht van de bovengenoemde ontwikkeling lijkt het gat tussen vraag en aanbod op de
kantorenmarkt, en daarmee de leegstand, de komende tijd alleen maar groter te worden. Ossokina
(2012) onderkent dit en omschrijft de combinatie van de twee genoemde trends, daling van de
werkgelegenheid en daling van het kantoorgebruik per werkende, als problematisch. Deze
combinatie leidt tot een grote kans op structureel hoge leegstand, zelfs bij een nieuwbouwstop.
Oplossingen kunnen gezocht worden in drie richtingen: beperking van de groei van het aanbod,
stijging van de vraag naar kantoorruimte en het onttrekken van panden aan de kantorenmarkt door
sloop of transformaties, waarbij dit onderzoek zich beperkt tot de eerste categorie: de beperking van
de groei van het aanbod.
Voorgaand onderzoek
Hendrikx (2012) richtte zich op de eindgebruiker en tracht de motieven en afwegingen bij de keuze
tussen blijven en verhuizen in kaart te brengen door middel van elf case studies onder relatief grote
bedrijven. Hij concludeerde dat de leegstanddiscussie een rol speelde bij 6 van de 11 geïnterviewde
bedrijven. Zaghdoud (2013) voegde aan dit onderzoek nieuwe case studies onder grotere bedrijven
aan toe en introduceert een kwantitatief onderzoek (N=102). Hierbij is een enquête uitgezet via
CoreNet onder verschillende soorten bedrijven: van grote multinationals tot eenmanszaken. Daarbij
worden niet alleen de push- en pullfactoren behandeld, maar worden ook de keepfactoren en
Martin Mentink
9 april 2014
21
rejectfactoren beter belicht. Dit betekent dat er niet alleen wordt gekeken naar waarom bedrijven
ervoor kiezen om te verhuizen (push) en wat de aantrekkingskracht is van de nieuwe huisvesting
(pull), maar ook wat ze zou doen besluiten om te blijven (keep) en om welke reden ze bepaalde
panden afwijzen (reject).
Uit het case studie-onderzoek van Zaghdoud (2013) bleek dat de belangrijkste rejectfactor de kans op
imagoschade bij het achterlaten van leegstaand vastgoed was. Dit betekent dat, ook bij de bedrijven
die uiteindelijk wel zijn verhuisd, er angst was voor imagoschade. Overigens volgde uit de enquête
van Zaghdoud echter dat de investeringskosten die gepaard gaan met een verhuizing een
belangrijkere rejectfactor was dan de kans op imagoschade. Deze onderzoeken zullen verder worden
toegelicht in hoofdstuk 2.4.
Conclusie
Met de aanhoudende bouw van nieuwe kantoren, de daling van zowel het totale aantal benodigde
werkplekken als het aantal vierkante meters per werknemer en de beperkte mogelijkheden tot
transformatie en sloop, is de kantorenleegstand een groeiend probleem zonder direct uitzicht op
verbetering. Verschillende factoren verstoren het economisch evenwicht tussen vraag en aanbod op
de kantorenmarkt. Waar een gebouw vroeger een productiemiddel van het bedrijf was, is het
tegenwoordig verworden tot een financieel product voor de ontwikkelaar en de belegger.
De groei van het aanbod zou beperkt kunnen worden wanneer imagoschade van doorslaggevend
belang is in het beslissingsproces. Wanneer meer bedrijven de factor meenemen in het proces, of
wanneer aan de factor een hogere waarde wordt toegekend, zou dit meer bedrijven kunnen doen
besluiten niet te kiezen voor nieuwbouw, maar voor een transformatie of voor een verhuizing naar
bestaande bouw.
Martin Mentink
9 april 2014
22
1.2 | Probleemstelling
Inleiding
Een belangrijke vraag binnen een onderzoek naar leegstand is voor wie leegstand een probleem is.
Zoals gezegd is het een maatschappelijk probleem, het speelt verloedering in de hand en het komt
door gebrek aan sociale controle de veiligheid niet ten goede. Voor de eigenaren van het vastgoed is
het een direct en indirect financieel probleem: zowel de cashflow uit huurinkomsten als de waarde
bij verkoop van het pand zakken weg.
Voor de hurende organisatie is een hoge leegstand in de buurt sociaal onwenselijk met het oog op de
eigen werknemers en bezoekende klanten, maar het biedt ook kansen. Het komt bijvoorbeeld diens
onderhandelingspositie ten goede wanneer er wordt gezocht naar nieuwe ruimte, of wanneer een
huurcontract afloopt. Uit onderzoek blijkt dat mogelijke imagoschade nog wel een drempel voor
eindgebruikers is om te verhuizen. Een beroep op diens maatschappelijke verantwoordelijkheid of
het besef van mogelijk imagoverlies, met daarbij mogelijke negatieve gevolgen voor de concurrentie
positie, zou de gebruiker er mogelijk van kunnen weerhouden te verhuizen.
Daarvoor is het noodzakelijk om een beter en meer subjectief beeld te verkrijgen van de waarde die
de factor zou moeten krijgen in het beslissingsproces rond een herhuisvesting. Heeft imagoschade
door het achterlaten van leegstand inderdaad uiteindelijk negatieve invloed op de concurrentie
positie van het bedrijf, dan zouden in de toekomst mogelijk meer bedrijven een maatschappelijk
verantwoorde keuze maken. Dit heeft daarmee als direct gevolg dat de groei van de leegstand wordt
afgeremd.
Praktijk
Bekende voorbeelden van bedrijven die verhuizen met achterlating van grote leegstand zijn er legio.
De bekendste is misschien wel KPMG, dat in 2010 verhuisde naar een nieuw gebouwde kolos van 60
duizend vierkante meter, daarbij op steenworp afstand 50 duizend vierkante meter leeg
achterlatend. De negatieve publiciteit rond deze verhuizing was groot. Er werd gekopt dat de
partners van de accountant 25 miljoen binnen haalden met de verhuizing (Vermeulen, 2012), en na
een goed bekeken TV-uitzending van ‘de Slag om Nederland’ waarin de verhuizing aan de kaak werd
gesteld, bleef KPMG vier dagen een ‘trending-topic’ op Twitter (Pit, 2012).
Andere actuele voorbeelden zijn Capgemini, dat 55 duizend meter heeft achtergelaten in Utrecht en
Robeco, dat 19 duizend meter achterlaat in Rotterdam door te verhuizen naar het Weenapoint.
Deloitte bouwt op dit moment in nieuw kantoor op de Zuidas, waardoor twee kantoren in
Amstelveen en in Sloterdijk leeg zullen komen te staan. Daarnaast zijn er ook voorbeelden van
publieke instellingen die leegstand achterlaten na een verhuizing: de gemeente Rotterdam verlaat
het Marconiplein om zich te vestigen aan de Maas in De Rotterdam.
Imago
Het afstudeeronderzoek van Zaghdoud (2013) wijst uit dat mogelijk verlies van imago in ieder geval
een deel van de bedrijven ervan weerhoudt om nieuw te bouwen. De bedrijven die wel verhuizen
hebben angst voor mogelijke imagoschade. Een verdiepend onderzoek naar de daadwerkelijke
imagoschade die deze bedrijven kunnen oplopen ontbreekt echter. Onderzoeksresultaten
betreffende de mening van werknemers en klanten van deze bedrijven zouden bloot kunnen leggen
Martin Mentink
9 april 2014
23
of het achterlaten van leegstand inderdaad een belangrijk criterium dient te zijn in het
beslissingsproces. Mogelijk kunnen bedrijven dan schade aan het imago, waardoor ze klanten of
werknemers verliezen, voorkomen. Mocht het imago er niet onder lijden, zou een beroep gedaan
moeten worden op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van deze partijen om de leegstand in
de toekomst niet nog verder op te laten lopen.
Afbakening
Het onderzoek beperkt zich tot de invloed van huisvestingskeuze op het imago onder werknemers
van grotere bedrijven in Nederland.
Het onderzoek richt zich op grotere bedrijven die in Nederland relatief veel werknemers hebben,
omdat deze bedrijven vanwege hun grootte veel meters aan de leegstand toe zouden kunnen
voegen. Een verhuizing brengt dan meer publiciteit met zich mee dan bij een klein bedrijf.
Conclusie
Over de invloed van imagoschade onder werknemers, bij het achterlaten van leegstand door
werkgevers, is weinig bekend. Een deel van de verhuizende bedrijven neemt de afweging nu al mee
in het beslissingsproces, maar niet op basis van harde cijfers. Het achterlaten van leegstand
genereert publiciteit, maar of een dergelijke verhuisbeweging het imago ook schaadt en of dit
vervolgens invloed heeft op werknemers van deze bedrijven, moet nog onderzocht worden. Dit
onderzoeksveld wordt geïllustreerd door middel van het conceptueel model dat is weergegeven in
Figuur 1.
In dit model wordt de causale relatie tussen het gedrag van werknemers en een huisvestingskeuze
onderzocht. Het imago van een bedrijf wordt gevormd door, onder andere, de huisvestingskeuze van
het betreffende bedrijf. Van invloed op dit proces zijn de huidige leegstand op de kantorenmarkt in
Nederland, de communicatie en publiciteit rond de huisvestingskeuze en het type bedrijf. In deze
laatste categorie valt het soort producten of diensten dat het bedrijf levert, maar ook de
bedrijfscultuur en de doelstellingen van het bedrijf op het gebied van maatschappelijk verantwoord
ondernemen.
Vervolgens wordt onderzocht wat de invloed is van het veranderde imago van het bedrijf onder de
werknemers op het gedrag van de werknemers ten opzichte van het bedrijf: heeft het een positieve
of negatieve invloed op hun beslissing om voor de werkgever te blijven werken?
Martin Mentink
9 april 2014
24
Figuur 1 – conceptueel model
Martin Mentink
9 april 2014
25
1.3 | Relevantie
Maatschappelijke relevantie
Leegstand in de kantorenmarkt neemt verontrustende vormen aan, uitzicht op verbetering is er op
dit moment nog niet. Verhuizen is voor veel bedrijven om meerdere redenen interessant, maar de
kans op imagoschade bij het achterlaten van leegstand wordt gevreesd. Over de daadwerkelijke
invloed van dit soort beslissingen op real estate niveau is weinig bekend. Door aan deze relatie
hardere conclusies te kunnen verbinden, bijvoorbeeld bewijs voor het belang van de factor, zouden
bedrijven gemotiveerd kunnen worden om dit criterium zwaarder te laten meewegen tijdens het
beslissingsproces dan nu het geval is. Hierdoor zou de groei van leegstand beperkt kunnen worden,
en het maatschappelijk verantwoord ondernemen gestimuleerd.
Wanneer met dit onderzoek invloed van het achterlaten van leegstand op het imago én negatieve
effecten van een slechter imago, aangetoond kunnen worden, zou de groei van de leegstand
daarmee verminderd kunnen worden doordat bedrijven de factor als belangrijk beslissingscriterium
laten meewegen in het beslissingsproces. Het remmen van de groei van de leegstand is van
maatschappelijk belang. Daarbij heeft het een positieve invloed op de positie van zowel de
kantooreigenaren als de kantoorgebruikers: de huurders zullen minder snel kiezen voor nieuwbouw,
wat de waarde van de kantoren voor de eigenaar ten goede komt en de gebruiker verkleint de kans
op imagoschade, waardoor het beter werknemers en klanten aan zich kan binden.
Wanneer de relatie tussen het achterlaten van leegstand en imago van bedrijven niet blijkt te
bestaan, is dit voornamelijk voor bedrijven in het beslissingsproces van belang. Met die kennis kan
een betere afweging gemaakt worden, door het achterlaten van leegstand niet of minder te laten
meewegen in het beslissingsproces. Uiteraard is dit dan wel van negatieve invloed op de bestaande
leegstand op de kantorenmarkt.
Wetenschappelijke relevantie
Dit onderzoek is een verdieping op een van de conclusies van het afstudeerwerk van Zaghdoud. Het
tracht ontbrekende kennis aan te vullen in het beslissingsproces rond het thema blijven of verhuizen
met betrekking tot het imago van een bedrijf, een onderwerp binnen corporate real estate
management. Het breidt dat onderzoek uit met statistische informatie over de invloed van het
achterlaten van leegstand op het imago van bedrijven. Verder biedt het onderzoek meer specifieke
informatie binnen de leegstanddiscussie.
Persoonlijke motivatie
Persoonlijk ligt mijn interesse binnen het vakgebied van Real Estate & Housing vooral in de richting
van het corporate real estate management. Daarbinnen heeft de huidige leegstand mij altijd
gefascineerd, in het bijzonder het fenomeen waarbij nieuwbouw goedkoper aangeboden kan worden
aan een eindgebruiker dan bestaande bouw. De maatschappelijke discussie hierachter boeit mij ook.
Bedrijven pretenderen bijvoorbeeld op een website zelf graag maatschappelijk verantwoord te
ondernemen, maar wat nu als er financieel gewin behaald kan worden door een verhuizing? Is het
dan ineens het probleem van de eigenaar dat hun oude pand niet meer verhuurd wordt na hun
vertrek?
Dit onderzoek gaat in op aspecten die te maken hebben met leegstand, verhuisbewegingen en imago
van bedrijven en is op die reden voor mij een interessant en leerzaam onderzoek om uit te voeren.
Martin Mentink
9 april 2014
26
1.4 | Onderzoeksvoorstel
Vraagstelling
De hoofdvraag van dit onderzoek luidt als volgt:
Leidt het achterlaten van leegstand door bedrijven bij een verhuizing tot imagoschade onder hun
werknemers en in hoeverre beïnvloedt de mogelijke verandering in imago het handelen van deze
werknemers?
De subvragen, de deelstappen richting beantwoording van de hoofdvraag, zijn als volgt gedefinieerd:
-
Hoe wordt op dit moment omgegaan met de factor imago in het beslissingsproces rond een
huisvestingskeuze van een bedrijf?
In hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing
van een bedrijf van invloed op het imago van dit bedrijf bij diens werknemers?
Wat is voor werknemers het relatieve gewicht van een maatschappelijke verantwoorde
huisvestingskeuze ten opzichte van andere factoren?
In hoeverre heeft een verandering in het imago van een bedrijf onder werknemers invloed
op de bereidheid van deze werknemers om te blijven werken bij de betreffende bedrijf?
Doelstelling
De doelstelling van het onderzoek is om inzicht te krijgen in de mate waarin het achterlaten van
leegstand van invloed is op het imago van organisaties onder hun werknemers en de vraag of en hoe
werknemers daar vervolgens ook naar handelen. Dit antwoord zou gevonden kunnen worden door
middel van beantwoording van de subvragen.
Wanneer er na het onderzoek een beter beeld ontstaat van deze relatie, kunnen bedrijven beter
afgewogen keuzes omtrent hun vastgoed maken. Het relatieve gewicht van imagoschade ten
opzichte van andere factoren in het beslisproces rond een verhuisbeweging zou bepaald kunnen
worden. Dit onderzoek kan daartoe conclusies presenteren en aanbevelingen doen, waaruit zal
blijken of het achterlaten van leegstand in bepalende factor zou moeten zijn in het huisvestingsbeleid
en daarmee uiteindelijk van invloed kan zijn op de totale leegstand in Nederland.
Doelgroep
De doelgroep van het onderzoek is daarmee meteen genoemd: de bedrijven die voor een beslissing
komen te staan om te blijven in hun huidige huisvesting of te verhuizen naar nieuwbouw dan wel
bestaande bouw. Dit kan zijn door het aflopen van een huurcontract, huisvesting die niet meer
voldoet, noodzakelijke uitbreiding of krimp, etc.
Ten tweede zullen ook partijen die vastgoedadvies geven geïnteresseerd zijn in de uitkomst. Door
kennis op het gebied dit gebied kunnen zij de bedrijven door wie ze ingehuurd worden voor een
advies, beter van dienst zijn. De factor imagoschade in de afweging kan dan op een meer objectieve
manier meegenomen worden in het beslisproces.
Martin Mentink
9 april 2014
27
1.5 | Methodologie
Inleiding
Een onderzoek naar het beslisproces van verhuizende bedrijven met betrekking tot het achterlaten
van leegstand kan gemakkelijk sociaal wenselijke antwoorden opleveren. Daarnaast zullen bedrijven
mogelijk huiverig zijn wat betreft een onderzoek naar hun eigen werknemers. De toegepaste
methodologie is dus cruciaal in dit onderzoek.
Literatuurstudie
Een literatuurstudie legt de theoretische basis voor het uit te voeren onderzoek. Hierin komen de
onderwerpen imago, verhuisbewegingen van bedrijven, negatieve publiciteit en MVO naar voren. In
dit theoretische kader wordt de context geschetst waarbinnen het onderzoek plaats zal vinden. Het
biedt de noodzakelijke input om een goed kwantitatief onderzoek uit te kunnen voeren.
Een belangrijk thema binnen het theoretische kader betreft het imago van bedrijven. Hoe wordt een
imago van een bedrijf opgebouwd en wat is de mogelijke invloed van het huisvestingsbeleid van een
bedrijf op het imago? Is een goed imago een doelstelling, of is het een middel tot? Daarnaast wordt
de toegevoegde waarde van imago besproken en gekeken naar manieren om imago meetbaar te
maken.
Daarna is gekeken naar negatieve publiciteit. Een verandering in imago kan enkel tot stand komen
wanneer informatie over de verhuizing via verschillende media terecht komt bij klanten en
werknemers. Dit hoofdstuk test of negatieve publiciteit inderdaad een imagoverandering teweeg
brengt en of negatieve publiciteit ook een positieve invloed kan hebben op een bedrijf: is ‘any
publicity good publicity?’
Vervolgens komen verhuisbewegingen van bedrijven aan bod. Het onderzoek van Hendrikx en
Zaghdoud wordt verder toegelicht, de belangrijkste factoren voor een bedrijf om te verhuizen
worden beschreven.
Tenslotte wordt gekeken naar maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). Wat is het precies,
hoe wordt dit meegenomen in het verhuisproces en hoe belangrijk vinden werknemers MVO?
Verdiepende interviews
Door middel van 11 verdiepende interviews is een beeld verkregen hoe bedrijven nu omgaan met
het imago rond een huisvestingskeuze. Daarbij is telkens gevraagd in hoeverre het imago
daadwerkelijk meegenomen wordt in het beslissingsproces en of het een doorslaggevende factor kan
zijn. Daarnaast is ingegaan op de vraag wat er gedaan is om de schade te beperken bij een verhuizing
naar nieuwbouw, of om het imago te versterken bij een transformatie of verhuizing naar bestaande
bouw. De interviews zijn idealiter gehouden met personen die bij een bedrijf direct betrokken zijn bij
het beslissingsproces rond een verhuizing.
In eerste instantie zijn bedrijven benaderd die recent de beslissing hebben genomen om te blijven of
te verhuizen. Recent, enerzijds omdat de leegstandsproblematiek iets is van de laatste jaren en de
verwachting is dat dit een steeds belangrijkere rol speelt in het beslissingsproces, anderzijds omdat
de beslissingsproces dan nog redelijk vers in het geheugen staat. Er zijn om die reden enkel bedrijven
benaderd die niet eerder dan 2010 intern of extern zijn verhuisd. Daarbij zijn enkel relatief grote
Martin Mentink
9 april 2014
28
bedrijven benaderd, omdat is dit geval een verhuisbeweging meer bekendheid vergaart en er
potentieel veel vierkante meter leeg wordt achtergelaten.
Niet ieder bedrijf dat benaderd is voor een interviews was bereid om mee te werken. Van het trio
bedrijven die de grootste publiciteit kregen omtrent hun beslissing om leegstand achter te laten,
KMPG, Capgemini en Deloitte, wilde de eerste niet meewerken. Naast Deloitte en Capgemini zijn
TNT, Eneco, DHV en Grontmij geïnterviewd.
Vervolgens zijn verschillende publieke partijen benaderd voor een interview. Naast het feit dat deze
partijen, Mitros, de RGD en de gemeente Rotterdam, in alle gevallen ook casussen opleverden door
hun eigen verhuisbewegingen, leveren de RGD en de gemeente Rotterdam als actor in het
onderzoeksgebied ook waardevolle achtergrondinformatie.
Tenslotte zijn er interviews gehouden met enkele overige actoren. Belegger CBRE GI is eigenaar van
een zo’n 80 kantoorpanden in Nederland. Zij hebben dus direct te maken met leegstand wanneer
een huurder een kantoorpand van CBRE GI verlaat. Daarnaast pogen ze natuurlijk ook partijen aan te
trekken voor de leegstand in hun portefeuille. Jones Lang LaSalle is als vastgoedadviseur actief voor
eigenlijk alle andere soorten partijen in een huisvestingsproces: voor beleggers, ontwikkelaars en
bedrijven. Een interview met een ontwikkelaar zou ook nog erg waardevol geweest kunnen zijn.
Echter wilde OVG, die voor 4 van de geïnterviewde nieuwbouw heeft neergezet (Deloitte, TNT,
Eneco, Gemeente Rotterdam), niet meewerken.
Door deze verscheidenheid aan actoren, is de onderlinge link tussen actoren vaak goed te leggen,
waardoor een verhaal van beide kanten belicht kan worden. Zo is CBRE GI de eigenaar van het pand
dat Capgemini grotendeels heeft achtergelaten, en hebben drie verschillende geïnterviewde
bedrijven (Deloitte, Eneco en Grontmij) verhuisbewegingen gemaakt binnen de Gemeente
Rotterdam.
Aan de hand van de interviews zijn de verhuisbewegingen van de bedrijven geanalyseerd. Daarbij is
eerst gekeken naar de aanleiding voor de verhuizing en vervolgens naar het imago in het
beslisproces. Om de betrouwbaarheid en de transparantie te vergroten is de analyse van de
interviews door twee personen afzonderlijk uitgevoerd en vervolgens vergeleken. Na deze fase wordt
in hoofdstuk 3 de eerste deelvraag beantwoord worden: hoe wordt op dit moment omgegaan met
de factor imago in het beslissingsproces rond een verhuizing van een bedrijf?
Kwantitatief onderzoek
Parallel aan de verdiepende interviews is gestart met het opstellen van een enquête. De bevindingen
die gedaan worden tijdens de interviews dienen daarbij als input voor het opstellen en de manier van
uitzetten van de enquête.
De enquête bestaat uit verschillende delen. Na enkele demografische kenmerken en vragen over de
functie en kantoortijden van de respondent betreft het eerste deel van de enquête het onderzoek
naar de verandering in imago door het achterlaten van leegstand. Vervolgens wordt gekeken naar
het belang van deze keuze voor werknemers, om zo het relatieve gewicht te kunnen bepalen.
Uiteindelijk vraagt de enquête naar een verandering in gedrag van werknemers ten opzichte van het
bedrijf als gevolg van diens huisvestingskeuze. Aan de hand van deze drie delen van de enquête
kunnen de laatste deelvragen beantwoord worden.
Martin Mentink
9 april 2014
29
De enquête is uitgezet onder een deel van de werknemers van de bedrijven Capgemini, Royal
HaskoningDHV en Grontmij, waarbij er een respons is behaald van N = 99. In hoofdstuk 4 wordt het
opstellen, het uitzetten en de respons van de enquête verder toegelicht.
Conclusies en aanbevelingen
Na het verzamelen van de data is deze statistisch geanalyseerd met behulp van het programma SPSS.
Aan de hand hiervan worden conclusies getrokken die de gestelde hoofdvraag kunnen
beantwoorden: leidt het achterlaten van leegstand door bedrijven bij een verhuizing tot
imagoschade onder hun werknemers en in hoeverre beïnvloedt de mogelijke verandering in imago
het handelen van deze werknemers?
Verder worden aanbevelingen gedaan aan bedrijven en adviespartijen over het gewicht dat de factor
imago zou moeten krijgen in het beslissingsproces rond een huisvestingskeuze. Wanneer het
achterlaten van leegstand directe invloed heeft op het imago, en het imago vervolgens op het
handelen van de werknemer, dan is dat informatie die ten eerste belangrijk is voor bedrijven die een
dergelijke beslissing te maken hebben. Ten tweede kan het een rem zijn op de nieuwbouw van
kantoren en daarmee een rem op de groei van de leegstand op de kantorenmarkt in Nederland.
Martin Mentink
9 april 2014
30
Hoofdstuk 2 | Theoretisch kader
Achtergrond: Europoint-complex, Galvanistraat 15, Rotterdam.
Martin Mentink
9 april 2014
Tot 2014 zijn 2 van de 3 torens in gebruik door de gemeente
31
Rotterdam, tot de verhuizing naar ‘De Rotterdam.’
2.1 | Inleiding
Deze literatuurstudie zal de theoretische basis leggen voor het uit te voeren onderzoek. Hierin
komen de onderwerpen imago, negatieve publiciteit, verhuisbewegingen van bedrijven en MVO naar
voren. In dit theoretische kader wordt de context geschetst waarbinnen het onderzoek plaats zal
vinden. Het biedt de noodzakelijke input om een goed onderzoek uit te kunnen voeren.
Als eerst komt het onderwerp imago aan bod. Hoe wordt een imago van een bedrijf opgebouwd, wat
is de toegevoegde waarde van het imago voor een bedrijf en hoe kan imago meetbaar gemaakt
worden.
Dan zal gekeken worden naar informatie en communicatie, meer specifiek gaat het dan om
negatieve publiciteit. Een verandering in imago kan enkel tot stand komen wanneer informatie over
de verhuizing via verschillende media terecht komt bij klanten en werknemers. Dit hoofdstuk test of
negatieve publiciteit inderdaad een imagoverandering teweeg kan brengen en of negatieve
publiciteit ook een positieve invloed kan hebben op een bedrijf: is ‘any publicity good publicity?’
Vervolgens komen de handelingen en acties van bedrijven aan bod: in dit geval de
verhuisbewegingen. Het onderzoek van Hendrikx en Zaghdoud wordt verder toegelicht, de
belangrijkste factoren voor een bedrijf om te verhuizen worden beschreven.
Tenslotte wordt gekeken naar de maatschappelijke verantwoordelijkheid van bedrijven. Wat is
maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO), hoe wordt dit meegenomen in het verhuisproces
en hoe belangrijk vinden werknemers MVO?
Martin Mentink
9 april 2014
32
2.2 | Imago
Inleiding
In het volgende hoofdstuk wordt beschreven hoe het imago gedefinieerd kan worden, uit welke
factoren het is opgebouwd, en hoe dit is gekoppeld aan het huisvestingsbeleid van een organisatie.
Daarnaast wordt de toegevoegde waarde van imago onderzocht en wordt gekeken naar mogelijke
indicatoren die gebruikt kunnen worden om imago of imagoschade meetbaar te maken.
Imago en reputatie
Gray en Balmer (1998) beschrijven de groeiende noodzaak voor bedrijven om op imago en reputatie
te sturen. Imago wordt daarbij gedefinieerd als de mentale voorstelling van het publiek bij het
bedrijf. Wat komt er op bij consumenten wanneer men de naam hoort of het logo ziet. Reputatie is
daaraan gerelateerd, maar het betreft meer een waardeoordeel over de bedrijfsonderdelen.
Onderscheid tussen imago en reputatie wordt gemaakt op basis van tijd om het op te bouwen. Een
sterk imago kan opgebouwd worden door een goed gecoördineerde communicatie campagne. Een
goede reputatie echter behoeft constante prestaties van het bedrijf, en kan versterkt worden door
effectieve communicatie.
Beiden componenten, imago en reputatie, worden gemanaged met twee hoofddoelen (Gray and
Balmer, 1998): het creëren van het beoogde beeld en een gunstige reputatie van het bedrijf onder de
doelgroepen.
Ook Worcester (2009) onderschrijft het belang van imago als belangrijke factor in het slagen van een
organisatie en definieert het als volgt: het netto resultaat van alle ervaringen, impressies,
overtuigingen, gevoel en kennis die men heeft van een bedrijf.
Real estate interventies hebben invloed op het imago van het bedrijf onder alle stakeholders. Deze
invloed is te zien op macro, meso en micro niveau, waarbij het gaat om portfolio management,
locatie strategie, gebouw strategie en werkplek strategie. Een beslissing om te verhuizen heeft
invloed op al deze onderdelen (Khanna et al., 2013). Het achterlaten van leegstand specifiek is een
beslissing op portfolio niveau en heeft dus invloed op het imago van het bedrijf.
Het imago van een bedrijf is dus dat wat er direct op het netvlies verschijnt bij een consument, en is
opgebouwd uit vele factoren. Daarmee is ook de vraag betreffende de koppeling van het
huisvestingsbeleid en het imago beantwoord: de huisvestingsbeslissingen zijn van invloed op het
imago, mits deze bekend zijn bij de persoon in kwestie. Wat verder belangrijk is om uit te lichten, is
het feit dat er beschreven wordt dat het imago door een goede campagne verbeterd kan worden.
Deze conclusie wordt onderschreven door Gray en Balmer (1998). Zij stellen dat de identiteit van een
bedrijf wordt opgebouwd uit vier eigenschappen waarin een bedrijf zich kan onderscheiden: de
bedrijfsstrategie, de filosofie van de leidinggevenden, de bedrijfscultuur en de vormgeving van de
organisatie. Bedrijfscommunicatie is de kritieke link tussen identiteit enerzijds en imago en reputatie
anderzijds. Onder bedrijfscommunicatie valt alle communicatie van het bedrijf met verschillende
stakeholders, die op hun beurt via secundaire en tertiaire communicatie het imago en de reputatie
van het bedrijf verder beïnvloeden. Communicatiemethodes en -kanalen moeten op de breedst
mogelijke manier opgevat worden, stakeholders worden op vele manieren beïnvloed: het omvat
bijna alles wat een bedrijf doet. Gray en Balmer noemen architectuur als belangrijk voorbeeld van
een vorm van deze communicatie, naast branding, grafisch design, formele berichten, media relaties
Martin Mentink
9 april 2014
33
en de routineuze interacties. Het ontwerp en interieur van een kantoor zegt veel over een bedrijf en
de bedrijfscultuur.
Toegevoegde waarde
Het belang van imago voor een bedrijf wordt onderschreven door verschillende onderzoeken. Imago
is een belangrijke factor in het succes of falen van nagenoeg alle grote organisaties (Worcester,
2009). Een sterke reputatie geeft concurrentievoordeel (Balmer, 2009). Er wordt ook een directe
invloed genoemd: de reputatie van een bedrijf heeft in de ogen van de verschillende actoren invloed
op de bereidheid om ofwel steun te verlenen of te onthouden. Daarmee heeft de reputatie een
directe invloed op de verkoop van producten en dus de winst (Gray and Balmer, 1998).
Daarnaast levert een sterk imago en een positieve reputatie ook andere voordelen op voor bedrijven,
zoals betere sollicitanten en wordt een gunstige reputatie in de ogen van de werknemers
verantwoordelijk geacht voor een hoog moraal en productiviteit (Gray and Balmer, 1998).
Imago wordt steeds belangrijker voor bedrijven. In de huidige competitieve markt worden bedrijven,
voornamelijk in de dienstensector, steeds vergelijkbaarder qua prijs en kwaliteit. Steeds meer
bedrijven gebruiken daarom allerlei communicatie kanalen om een sterk imago op te bouwen, om op
die manier relatieve aantrekkelijkheid te vergaren (Andreassen and Lindestad, 1998).
Wanneer de kwaliteit van geleverde diensten van een bedrijf moeilijk te evalueren is, wordt imago
van de leverende partij gezien als een belangrijke factor die de perceptie van kwaliteit, de
tevredenheid en de loyaliteit van de klant beïnvloedt (Andreassen and Lindestad, 1998).
Verder schrijven Andreassen en Lindestad (1998) dat, voornamelijk bij complexe en minder vaak
afgenomen diensten, het imago van een bedrijf de belangrijkste driver voor de tevredenheid van de
klant is. Managers zouden dus, om de klant maximaal tevreden te stellen, een sterk bedrijfsimago
moeten opbouwen, terwijl ook de kwaliteit van de geleverde diensten hoog dient te blijven. Er wordt
beschreven dat de sleutel naar winstgevendheid klantloyaliteit is, en de belangrijkste route richting
loyaliteit is het bedrijfsimago.
De Vries et al. (2008) identificeert vijf real estate strategieën, die invloed hebben op negen
onderdelen die te maken hebben met het presteren van organisaties. Uit Figuur 2 blijkt dat een real
estate beslissing, als vijfde resource genoemd onder input, invloed heeft op het proces en de output
van een organisatie, en daarmee op de productiviteit, winstgevendheid en concurrentie positie.
Imago wordt in het model genoemd als een van de factoren die tijdens het proces van belang zijn.
Hiermee onderschrijft De Vries de link tussen imago en het presteren van een organisatie, door
invloed van real estate beslissingen. Echter onderkent ze dat de effecten niet altijd even positief zijn
als verwacht, en niet altijd even goed zichtbaar. Verder onderzoek is dus noodzakelijk.
Martin Mentink
9 april 2014
34
Figuur 2- invloed van real estate op prestaties ( De Vries et al. 2008)
Hiermee wordt aangetoond dat, zeker bij complexe diensten, het imago van een bedrijf van groot
belang is en van toegevoegde waarde voor de winstgevendheid van het bedrijf. Het is geen doel op
zichzelf, maar een middel tot verbetering van de concurrentiepositie van het bedrijf. De vraag of de
invloed op het imago wanneer een bedrijf de keuze maakt om vastgoed leeg achter te laten groot
genoeg is om daadwerkelijk door te werken in de winstgevendheid is hiermee natuurlijk nog niet
beantwoord.
Methode
Het meten van imago en imagoschade is niet gemakkelijk. De Vries et al. (2008) beschrijven de
impact van real estate in het algemeen op het presteren van organisaties. Er wordt gesteld dat er
drie grote belemmeringen zijn in het meten van de impact:
-
-
Er is geen standaard definitie voor de prestaties van bedrijven die alle relevante aspecten
belicht.
Het is lastig om de effecten van real estate interventies te kwantificeren, omdat zaken als
imago, werknemer tevredenheid en concurrentie voordeel in tegenstelling tot financiële
resultaten moeilijk zijn te meten.
De impact van real estate kan niet geïsoleerd worden van andere variabelen als kapitaal,
technologie, HR en ICT.
Deze belemmeringen zijn er ook wanneer er gekeken wordt naar specifiek de impact van een real
estate beslissing als het achterlaten van leegstand op het imago van de organisatie. De Vries
concludeert dat een ‘black box approach’ onvoldoende is om de complexe relatie tussen real estate
interventies en prestaties van een organisatie te begrijpen. De black box moet geopend worden, een
Martin Mentink
9 april 2014
35
diepgaande analyse naar alle interventies en alle veranderende prestaties is nodig om een beter
begrip van de impact te verkrijgen.
Andreassen en Lindestad (1998) schrijven dat een indicatie voor een succesvolle opbouw strategie
van het imago gevonden wordt wanneer bedrijven een relatieve aantrekkelijkheid hebben in hun
imago ten opzicht van andere bedrijven. Het imago is dan significant anders van andere bedrijven in
dezelfde industrie, terwijl de geleverde producten of diensten niet veel verschillen.
Bij beide voorstellen, een analyse van alle interventies of een vergelijking tussen verschillende
bedrijven, blijft het isoleren van specifiek de invloed van het achterlaten van leegstand op het imago
een uitdaging. In de literatuur werd geen oplossing gevonden om door middel van case studies tot
een dergelijk bewijs te komen. Een statistisch onderzoek onder werknemers van bedrijven kan
uitkomst bieden om deze relatie wel aan te tonen.
Conclusie
Het imago van een bedrijf is dat wat direct op het netvlies verschijnt wanneer men aan het bedrijf
denkt. Het imago is daarmee een belangrijke factor in het succes of falen van bijna alle grote
organisaties. Zeker in de dienstensector wint het imago van een bedrijf aan importantie, omdat
diensten steeds vergelijkbaarder worden in prijs en kwaliteit.
Huisvestingbeslissingen zijn van invloed op het imago van een bedrijf, mits deze beslissingen bekend
zijn bij de betreffende persoon. De invloed van real estate en van imago op het presteren van een
bedrijf zijn echter lastig meetbaar, omdat ze lastig te onderscheiden zijn van andere factoren.
Martin Mentink
9 april 2014
36
2.3 | Negatieve publiciteit
Inleiding
Een bekend gezegde luidt: ‘any publicity is good publicity’. Dit suggereert dat wanneer een partij in
het nieuws komt, dit een positieve invloed heeft, ook wanneer het negatieve publiciteit betreft. Deze
paragraaf onderzoekt hoe in de literatuur wordt aangekeken tegen dit fenomeen en dus of er reden
is om aan te nemen dat het achterlaten van leegstand en de daarbij gepaard gaande nieuwsgeneratie een positieve uitwerking kan hebben voor een bedrijf of een merk. Dat dit belangrijk is in
het huidige tijdperk wordt onderschreven door Eisingerich et al. (2011), waarin wordt gesteld dat
door de explosie van sociale media, de verspreiding van informatie in het algemeen en negatieve
informatie specifiek, drastisch is gestegen. Daarbij is negatieve informatie meer invloedrijk dan
positieve.
Publiciteit
Dean (2004) schrijft dat negatieve publiciteit het imago van een bedrijf bedreigt. Zoals beschreven in
Gray en Balmer (1998) is een imago op te bouwen door zorgvuldige communicatie vanuit het bedrijf.
Echter wordt publiciteit geloofwaardiger en invloedrijker geacht dan door een bedrijf gecontroleerde
communicatie (Bond and Kirshenbaum, 1998). Daarmee is het dus een zeer belangrijke factor in het
proces rond de opbouw van een imago van bedrijven.
Berger et al. (2010) heeft door middel van case studies onderzocht of in specifieke gevallen negatieve
publiciteit de verkoop van producten deed stijgen. Uit dit onderzoek bleek dat dit inderdaad het
geval was, maar enkel voor onbekende producten. Door de publiciteit ging de naamsbekendheid
omhoog, wat de verkoop ten goede kwam. Wanneer een product grotere bekendheid geniet, is de
negatieve publiciteit wel van negatieve invloed op de verkoopcijfers.
Pullig et al. (2006) suggereren dat er twee klassen zijn te onderscheiden met negatieve informatie:
prestatie-gerelateerd en waarden-gerelateerd, waarbij het achterlaten van leegstand dus duidelijk in
de laatste categorie valt. Onderzoek van Eisingerich et al. (2011) stelt dat goede prestaties in de ene
klasse een bedrijf niet beschermt tegen negatieve informatie in de andere klasse. Daarbij wordt het
opbouwen van imago in de prestatie-gerelateerde klasse belangrijker naarmate de expertise van de
klant stijgt.
Eisingerich et al. (2011) onderschrijven dat voornamelijk in de dienstensector negatieve informatie
een disproportioneel grote impact heeft, omdat diensten lastig objectief te beoordelen zijn.
In Dean (2004) worden drie factoren beschreven die invloed hebben op de reactie van een klant na
negatieve publiciteit. Het gaat om de reactie van het bedrijf, de reputatie van het bedrijf voorafgaand
aan het voorval en de verantwoordelijkheid van het bedrijf voor het voorval. Er wordt ten eerste
geconcludeerd dat er een verschil in effectiviteit bestaat tussen reacties op het voorval: de juiste
reactie, correctief, levert betere resultaten dan een verkeerde reactie zoals ontkenning. Deze reactie
is met name belangrijk voor bedrijven die goed in aanzien staan, omdat juist van die bedrijven ook
een goede reactie wordt verwacht. De grootste impact op de consument bleek echter de
verantwoordelijkheid van het bedrijf voor het voorval te zijn.
Monga en John (2008) onderzoeken of negatieve publiciteit een merk schaadt. Daarbij maken ze
onderscheid tussen analytische en holistische denkers. Onder holistische denkers is een merk minder
Martin Mentink
9 april 2014
37
vatbaar voor negatieve publiciteit, omdat zij externe factoren en verklaringen meewegen in hun
oordeel over de negatieve publiciteit, terwijl analytische denkers contextuele factoren minder
meenemen en de negatieve informatie toeschrijven aan het merk.
Ahluwalia et al. (2000) vonden een andere belangrijke factor in het inschatten van de reactie van een
consument na negatieve informatie: betrokkenheid. Consumenten die erg betrokken zijn bij een
merk komen intuïtief met tegenargumenten voor de negatieve informatie. Consumenten die het
merk wel goed vinden, maar minder betrokken zijn, doen dit veel minder, waardoor hun houding
tegenover het merk na de negatieve informatie veel meer verandert.
Werknemers
De onderzoeken omtrent de invloed van (negatieve) publiciteit richten zich voornamelijk op de
klanten van de bedrijven en niet op de werknemers. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat de
factor publiciteit een grotere component is in de opbouw van het imago van een bedrijf onder
klanten dan onder werknemers. Als werknemer wordt het imago van de eigen werkgever door
meerdere zaken opgebouwd dan enkel de gegenereerde publiciteit en eventueel het daadwerkelijke
product of dienst dat het bedrijf levert aan een klant. Voor een werknemer spelen ook bijvoorbeeld
de interne communicatie en het proces waar de werknemers deel van is, dat leidt tot het
uiteindelijke product of dienst mee.
De invloed die publiciteit heeft, zal dus gemakkelijker te onderscheiden zijn bij klanten, wat de vele
onderzoeken naar de impact van publiciteit op klanten in plaats van op werknemers verklaart. Dit
neemt niet weg dat de resultaten van de onderzoeken interessant zijn: wanneer de impact van
publiciteit onder klanten anders is dan onder werknemers, is de impact onder klanten nog altijd van
belang voor de werknemers van het bedrijf. Werknemers hebben namelijk om verschillende redenen
ook baat bij een gunstig imago van hun werkgever onder derden, vanwege het presteren van het
bedrijf en vanwege het beeld dat derden van de werkgever van de werknemer zelf hebben.
Conclusie
Er kan geconcludeerd worden dat het gezegde ‘any publicity is good publicity’ niet zonder meer op
gaat. Negatieve publiciteit heeft een sterke invloed op het imago van een bedrijf, in ieder geval onder
de klanten, maar ook de werknemer is hierbij gebaat. Het is mogelijk dat negatieve publiciteit een
positieve invloed heeft, maar dan enkel bij onbekende producten. Over het algemeen zal negatieve
publiciteit het merk of het bedrijf schaden. Wel zijn er verschillen te vinden qua invloed van
negatieve publiciteit. De invloed is groter in de dienstensector en de invloed wordt mede bepaald
door de manier hoe een bedrijf reageert op de publiciteit. De invloed van negatieve publiciteit is
bovendien afhankelijk van het soort consument: bij analytische denkers en bij minder betrokken
consumenten weegt het zwaarder mee.
Martin Mentink
9 april 2014
38
2.4 | Verhuisbewegingen
Dit hoofdstuk gaat dieper in op de afstudeeronderzoek van Hendrikx en Zaghdoud. Het beschrijft
welke beslissingsfactoren de belangrijkste rol spelen in het traject van blijven of verhuizen. Daarnaast
belicht het hoe bedrijven nu om gaan met het criterium imago in het beslissingsproces met
betrekking tot verhuizen.
Leegstandsdiscussie
Hendrikx (2012) deed 13 case studies naar Nederlandse bedrijven die in de voorgaande jaren voor de
keuze hebben gestaan om te blijven of te verhuizen. Hen is de vraag voorgelegd of de huidige
leegstand van invloed is op de huisvestingskeuze. Van de 11 relevante respondenten, die de keuze
tussen 2009 en 2011 hebben gemaakt, gaven 6 bedrijven aan dat deze leegstandsdiscussie inderdaad
een rol speelde. Van deze 11 bedrijven gaven er echter ook 9 aan dat de leegstand een positieve
invloed heeft op het beschikbare aanbod: dit is financieel aantrekkelijker (6x), en er vindt
verduurzaming van het bestaande vastgoed plaats, als gevolg van de oplopende leegstand (5x).
In het onderzoek van Zaghdoud (2013) is dezelfde vraag voorgelegd aan 7 andere respondenten door
middel van vergelijkbare case studies. Van deze respondenten geven er 5 aan dat de
leegstandsdiscussie een rol speelde tijdens het huisvestingsproces. Bij 3 van deze 5 gevallen heeft het
invloed gehad op de uiteindelijke allocatie, bij 2 niet. De 2 respondenten waarbij de discussie geen
rol speelde, geven beiden aan dat bij een nieuw huisvestingsproces dit wel een rol zou spelen.
Beslisfactoren
In 1977, 1988, 1999 en 2008 is onderzoek gedaan naar push- en pullfactoren in het
huisvestingsproces van Nederlandse bedrijven in verschillende sectoren en van verschillende
groottes. Pushfactoren betreft de redenen om te verhuizen betreffende de eigen locatie en het eigen
gebouw. Pullfactoren zijn omstandigheden waardoor een andere locatie aantrekkelijker wordt
gevonden door bedrijven om zich te vestigen. Voor dit case studie onderzoek is een standaard
vragenlijst gebruikt met 26 push- en 23 pullfactoren. Hierdoor ontstaat een beeld van de
verschuivingen in push- en pullfactoren over de tijd.
Vervolgens is door zowel Hendrikx als Zaghdoud met dezelfde vragenlijst onderzoek gedaan naar de
push- en pullfactoren in 2011 en 2013. Tabel 1 geeft een rangorde van de 5 belangrijkste factoren om
te verhuizen in de verschillende onderzoeken. Opvallend is dat in de twee meest recente
onderzoeken de factor ‘organisatorische overwegingen’ is gestegen naar de eerste positie. Uit de
case studies bleek dat dit voornamelijk het gevolg is van enerzijds het samenvoegen van onderdelen
van een bedrijf, anderzijds vanwege de recente opkomst van Het Nieuwe Werken. Daarnaast is
‘duurzaamheid’ een belangrijke nieuwkomer in de rangorde. Bedrijven grijpen steeds meer de kans
aan om bij een verhuizing te kiezen voor een duurzamer gebouw.
Daarbij moet aangetekend worden dat de onderzoeken van Hendrikx en Zaghdoud geen update zijn
van de bestaande reeks onderzoeken tot 2008, omdat de respondenten op een andere manier zijn
geselecteerd. De andere resultaten zouden (ten dele) hiervan een gevolg kunnen zijn, maar de
veranderingen sluiten wel aan op een trend die past in de huidige tijdsgeest: de steeds bredere
invoer van Het Nieuwe Werken en duurzamer bouwen.
Martin Mentink
9 april 2014
39
1977
(Pellenbarg)
N = 50
1988
(Besselink et al.)
N = 50
1999
(Kok et al.)
N = 50
2008
(Boelens)
N = 35
2011
(Hendrikx)
N = 13
2013
(Zaghdoud)
N=7
Gebrek
uitbreidingsruimte
Organisatorische
overwegingen
Slechte staat van
de bedrijfsruimte
Gebrek
uitbreidingsruimte
Organisatorische
overwegingen
Moeilijke
plaatselijke
verkeerssituatie
Slechte staat van
de bedrijfsruimte
Gebrek
uitbreidingsruimte
Organisatorische
overwegingen
Optimistische
toekomstverwachtingen
Geen
representatief
gebouw
Slechte
bereikbaarheid
Gebrek
uitbreidingsruimte
Organisatorische
overwegingen
Optimistische
toekomstverwachtingen
Geen
representatief
gebouw
Slechte staat van
de bedrijfsruimte
Organisatorische
overwegingen
Duurzaamheid
Organisatorische
overwegingen
Aflopend
huurcontract
Duurzaamheid
Dreigende
onteigening/
huuropzegging
Geen
representatieve
omgeving
Geen
representatief
gebouw
Slechte staat van
bedrijfsruimte
Gebrek
uitbreidingsruimte
Slechte
bereikbaarheid OV
Optimistische
toekomstverwachtingen
Slechte
bereikbaarheid OV
Tabel 1 - Pushfactoren top 5 (Zaghdoud, 2013)
Wat betreft de pullfactoren, zie tabel 2, is een minder duidelijke lijn te ontdekken in de resultaten.
Opvallend is dat ‘gunstige verkeersligging’ minder sterk terug komt in de twee meest recente
onderzoeken dan in de onderzoeken daaraan voorafgaand. Een ‘representatief gebouw’ is een
andere belangrijke factor. Verder lijkt ‘mogelijkheid tot uitbreiding’ duidelijk weggezakt in de
recentere onderzoeken, wat een logisch gevolg van de crisis kan zijn. Bij het onderzoek van Zaghdoud
komt verder ‘bereikbaarheid met het OV’ sterk naar voren.
1977
(Pellenbarg)
1988
(Besselink et al.)
1999
(Kok et al.)
2008
(Boelens)
2011
(Hendrikx)
2013
(Zaghdoud)
Mogelijkheid tot
uitbreiding
Organisatorische
overwegingen
Aanwezigheid
bedrijfsruimte
Gunstige
verkeersligging
Mogelijkheid tot
uitbreiding
Gunstige
plaatselijke
verkeerssituatie
Lage prijs grond en
gebouwen
Betere
bereikbaarheid
voor afnemers
Gunstige
verkeersligging
Representatief
gebouw
Mogelijkheid tot
uitbreiding
Gunstige
verkeersligging
Representatief
gebouw
Aanwezigheid
bedrijfsruimte
Representatief
gebouw
Mogelijkheid tot
uitbreiding
Gunstige
verkeersligging
Betere
bereikbaarheid OV
Representatief
gebouw
Organisatorische
overwegingen
Aanwezigheid
bedrijfsruimte
Meer
parkeergelegenheid
Lage prijs grond en
gebouwen
Representatieve
omgeving
Representatieve
omgeving
Lage prijs grond en
gebouwen
Representatieve
omgeving
Gunstige
verkeersligging/
lage huurprijs
Gunstige
verkeersligging
Gunstige
plaatselijke
verkeerssituatie
Tabel 2 – Pullfactoren top 5 (Zaghdoud, 2013)
De vier onderzoeken van 1977 tot 2008 focusten enkel op de verhuisbewegingen. Hendrikx en
Zaghdoud hebben ook de keep- en rejectfactoren meegenomen in het onderzoek. Dit betreft
respectievelijk de redenen om te blijven met betrekking tot het eigen pand of locatie en met
betrekking tot het nieuwe gebouw of locatie.
Het onderzoek van Hendrikx was nog vrij summier, met slechts enkele factoren waaruit de
respondenten konden kiezen. De belangrijkste keepfactor bleek de locatie: het bedrijf was daar ofwel
van oudsher gevestigd, of vanwege het imago dat de locatie had. De belangrijkste rejectfactoren
waren financieel van aard, of hadden betrekking op het personeel.
Zaghdoud gebruikte in zijn onderzoek naar keep- en rejectfactoren geen vooraf gedefinieerde
factoren, maar baseerde de rangschikking op basis van door de bedrijven zelf genoemde factoren in
Martin Mentink
9 april 2014
40
interviews. Opvallend is dat imagoschade bij het achterlaten van leegstand de hoogst scorende
rejectfactor is, mede als gevolg van de publiciteit die het achterlaten van leegstand recent heeft
gekregen. Ook hier blijkt de locatie weer een belangrijke keepfactor, en onzekerheid over het
personeel een belangrijke rejectfactor, zie tabel 3.
1
2
3
4
5
6
Keepfactoren 2013
(Zaghdoud)
Rejectfactoren 2013
(Zaghdoud)
Imago van de plaats
Vanouds gevestigd
Imagoschade achterlaten leegstand
Emotionele binding gebouw
-
Imagoschade achterlaten leegstand
Onzekerheid over meegaan personeel
Noodzaak tot pendel personeel
Onzekerheid arbeidsmarkt
Investeringskosten
Minder productieve periode
Tabel 3 - Keep- en rejectfactoren (Zaghdoud, 2013)
Enquête
Naast de resultaten uit de case studies is door Zaghdoud kwantitatief onderzoek gedaan (N = 102). In
tabel 4 en 5 worden de push- en pullfactoren weergegeven. Deze ondersteunen de resultaten van de
case studie grotendeels. ‘Organisatorische overwegingen’ blijkt veruit de belangrijkste pushfactor.
‘Representatiewaarde van het nieuwe gebouw’ wordt genoemd als belangrijkste pullfactor, maar
wordt kort gevolgd door ‘Representatiewaarde van de omgeving.’ Hierbij moet aangetekend worden
dat de resultaten in dit onderzoek niet op significatie zijn getest, maar er enkel een rangschikking is
gemaakt op basis van de gemiddelde scores.
Pushfactoren
Totaal
Verhuisd
(nieuw)
Verhuisd
(bestaand)
Proces
Gebleven
Aantal
Organisatorische overwegingen
Overige motieven
Slechte staat van bedrijfsruimte
Duurzaamheid
Gebrek aan
uitbreidingsmogelijkheden
Slechte bereikbaarheid met het OV
55
1,85
3,79
3,93
4,25
4,29
11
1,55
3,36
3,45
4,64
4,73
21
2,14
2,95
4,00
4,62
4,10
13
1,92
4,83
3,23
3,54
4,92
10
1,50
4,89
5,20
4,00
3,40
5,64
5,82
5,19
5,85
6,10
Tabel 4 - Pushfactoren enquête (Zaghdoud, 2013)
Pullfactoren
Totaal
Verhuisd
(nieuw)
Verhuisd
(bestaand)
Proces
Aantal
Representatiewaarde gebouw
Representatiewaarde omgeving
Gunstige bereikbaarheid met het
OV
Gunstige bereikbaarheid met de
auto
Mogelijkheid tot uitbreiding
Lage prijs te verwerven grond
45
2,96
3,44
4,24
11
2,82
3,82
4,73
21
3,15
3,81
4,24
13
2,77
2,54
3,85
4,36
4,64
4,38
4,08
4,62
5,27
4,45
5,18
4,39
5,05
5,16
5,69
Tabel 5 - Pullfactoren enquête (Zaghdoud, 2013)
Martin Mentink
9 april 2014
41
In tabel 6 en 7 zijn de keep- en rejectfactoren weergegeven. De locatie blijkt ook hier, net als in de
case studies, de belangrijkste factor te zijn om te blijven: zowel ‘Van oudsher gevestigd’ als ‘het
imago van de plaats’ scoren hoog. Opvallend is echter dat imagoschade door het achterlaten van
leegstand slechts op de 6e plaats wordt gerangschikt naar aanleiding van de enquête. De conclusie
van de case studies worden hier dus niet ondersteund. De kosten, zowel de investeringskosten als de
verhuiskosten, blijken duidelijk een belangrijkere rejectfactor naar aanleiding van de resultaten van
de enquête.
Keepfactoren
Totaal
Gebleven
Proces
Aantal
Van oudsher gevestigd
Imago van de plaats
Emotionele binding met het
gebouw
Overige motieven
Culturele
ontspanningsmogelijkheden
Imagoschade bij achterlaten
leegstaand gebouw
23
2,54
2,75
3,08
10
3,00
2,60
2,70
13
2,00
2,62
3,38
3,21
4,71
3,10
4,60
3,46
4,85
4,71
5,00
4,69
Tabel 6 - Keepfactoren enquête (Zaghdoud, 2013)
Rejectfactoren
Totaal
Gebleven
Proces
Aantal
Investeringskosten
Verhuiskosten
Het in eigendom hebben van
gebouw
Overige motieven
Noodzaak tot pendel personeel
Imagoschade bij achterlaten
leegstaand gebouw
23
2,08
2,83
3,67
10
2,20
2,40
4,40
13
1,92
3,08
3,31
3,92
3,96
4,54
3,70
3,80
4,50
4,23
3,92
4,54
Tabel 7 - Rejectfactoren enquête (Zaghdoud, 2013)
Martin Mentink
9 april 2014
42
2.5 | Maatschappelijk verantwoord ondernemen
Inleiding
In dit hoofdstuk zal maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) gedefinieerd worden en wordt
de koppeling tussen MVO en corporate real estate management gelegd.
MVO
Vaaland et al. (2008) geven de volgende definitie van MVO: maatschappelijk verantwoord
ondernemen is het managen van de belangen van stakeholders betreffende verantwoordelijke en
onverantwoordelijke handelingen gerelateerd aan milieu, ethische en sociale kwesties op een manier
die het bedrijf voordeel oplevert. Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen drie soorten van
MVO: ethisch, belangeloos en strategisch. De strategische variant is daarbij voornamelijk met zakelijk
gewin als driver: het gaat dan om het genereren van positieve publiciteit en goodwill om het imago
van het bedrijf te verbeteren. Vaaland beschrijft dat het zakelijke gewin van MVO in twijfel getrokken
kan worden, zeker bij deze strategische variant.
Vlachos et al. (2009) beschrijven het verschil tussen waarde-gedreven MVO en strategisch-gedreven
MVO ook. Er worden vier groepen motieven beschreven die verschillende invloed hebben. Het
betreft egoïsme-gedreven motieven, strategisch-gedreven motieven, stakeholder-gedreven
motieven en waarden-gedreven motieven. Er wordt gesteld dat het scepticisme over de redenen
waarom bedrijven zich bezig houden met MVO, groeiende is. Maar, wanneer een bedrijf MVO toont
met de juiste motieven en uitleg, dan heeft dit een positieve invloed op het vertrouwen onder de
stakeholders, ongeacht de geleverde kwaliteit.
Naast de juiste motieven, is het van belang dat managers beschikken over voldoende charisma. Door
het uitdragen van een inspirerende visie of het stellen van uitdagende doelen, denken
ondergeschikten dat de MVO inspanningen als uiteindelijk doel hebben om goed te doen, of om de
verplichtingen van het bedrijf aan de maatschappij te vervullen (Vlachos et al., 2013).
MVO biedt bedrijven daarmee de mogelijkheid om de reputatie te verbeteren onder verschillende
stakeholders, waaronder de eigen werknemers (Esen, 2013). Uiteindelijk heeft de subjectieve
interpretatie van de werknemer van de MVO motieven zelfs een invloed op de baan-tevredenheid
(Vlachos et al., 2013).
Onderscheid bedrijven
Arendt en Brettel (2010) onderzochten het effect van MVO op identiteit, imago en prestaties in
verschillende industrieën. Uit het onderzoek bleek dat MVO het proces om imago op te bouwen
activeert, en dat het succes significant verschilt voor het soort bedrijf. Bij grotere product-based
bedrijven helpt MVO om de attractiviteit van hun imago te versterken. Voor kleinere services-based
bedrijven helpt MVO juist om bekendheid te genereren onder stakeholders. Het is dus belangrijk om
een verschil te maken tussen het soort bedrijf, wanneer de invloed van het achterlaten van leegstand
op het imago wordt onderzocht.
Koppeling CREM
Thyssen (2011) koppelt MVO aan CREM (corporate real estate management) in een framework,
waarmee CREM-managers de impact van hun beslissingen op de verschillende stakeholders beter
Martin Mentink
9 april 2014
43
kunnen overzien. Het portfolio kan daarmee optimaal afgestemd worden op het MVO-aspect van de
bedrijfsstrategie. De zeven genoemde stakeholders zijn: werknemers, klanten, concurrenten,
zakenpartners, de maatschappij, aandeelhouders en de toekomstige generaties. Het framework
bestaat uit vijf stappen die doorlopen dienen te worden:
-
Definieer het type beslissing (exterieur, interieur, locatie of bouwproces);
Identificeer de groepen stakeholders waarop de beslissing mogelijk invloed heeft (gebruikers,
lokale partijen, economische regio);
Identificeer de verschillende mechanismen die invloed hebben op de stakeholders;
Vergaar de benodigde verdere informatie over de gevonden relaties;
Pas de bedrijfsstrategie betreffende MVO toe om een gebalanceerde beslissing te maken.
Hierbij beschrijft Thyssen dat een verhuisbeslissing onder alle type beslissingen valt in stap 1,
waardoor het uitgesplitst moet worden in sub beslissingen. Als gevolg heeft een grote beslissing als
een verhuizing invloed op alle drie de groepen stakeholders, die apart worden behandeld (stap 2). In
stap drie worden alle werkende mechanismen bekeken. Uit het framework blijkt het belang van het
imago voor alle vier types beslissingen, voor zowel de groep met gebruikers (klanten, werknemers,
zakenpartners) als de groep met lokale partijen. Wanneer vervolgens de benodigde verdere
informatie over de relaties wordt onderzocht en gecombineerd met de bedrijfsstrategie, kan er een
goed afgewogen beslissing genomen worden die ondersteund wordt zowel op het gebied van MVO
als op CREM.
Conclusie
De effecten van MVO, het maatschappelijk verantwoord ondernemen, zijn niet automatisch positief.
De achterliggende motieven en de manier van uitdragen zijn belangrijk en hebben invloed op de
opvattingen van de stakeholders, waaronder de werknemer, over het bedrijf. Daarnaast moet er een
onderscheid gemaakt worden tussen verschillende soorten bedrijven, wanneer MVO gebruikt wordt
om een imago op te bouwen of om bekendheid te genereren. Door middel van een framework
kunnen managers de impact van MVO beslissingen op CREM-niveau beter overzien.
Martin Mentink
9 april 2014
44
Hoofdstuk 3 | Imago in beslissingsprocessen
Achtergrond: Crystal Tower, Orlyplein 10, Amsterdam.
Martin Mentink
9 april 2014
Op dit moment nog het kantoor
45van Deloitte in
Sloterdijk, komt leeg na de verhuizing naar de Zuidas.
3.1 | Uitgevoerde interviews
Inleiding
Er zijn interviews afgenomen met elf partijen. Het doel van het uitvoeren van de interviews was het
verkrijgen van casussen en informatie ten behoeve van het uitzetten en opstellen van een enquête.
Met een casus wordt hier een huisvestingskeuze van een bedrijf bedoeld. Daarnaast kan met behulp
van de interviews de deelvraag beantwoord worden hoe bedrijven met imago omgaan in het
beslissingsproces. Onderstaand Figuur 3 illustreert dit.
Figuur 3 – overzicht interviews
Interviews
De interviews zijn semi-gestructureerd afgenomen. De volgende punten kwamen in elk interview
terug, zonder dat de exacte formulering van de open vragen vast stond:
-
een korte uitleg over het afstudeeronderzoek en reden voor het interview;
de functie en verantwoordelijkheden van de geïnterviewde tijdens de verhuizing;
de aanleiding voor de (interne dan wel externe) verhuizing;
de criteria en keuze voor de nieuwe huisvesting;
de afweging tussen renovatie, nieuwbouw en bestaande bouw;
het beleid in het geval van leeg achtergelaten vastgoed bij een verhuizing;
duurzaamheidscertificering van het nieuwe kantoorpand;
het imago in het proces en het managen van het imago tijdens en na de verhuizing;
de rol van de gemeente in het proces.
Deze manier van interviewen bood de mogelijkheid om op de specifieke situatie van de verschillende
bedrijven in te gaan en om door te vragen over de daadwerkelijke achterliggende redenen van
bepaalde beslissingen. Zo werden sociaal gewenste antwoorden zoveel mogelijk voorkomen of in
ieder geval gedetecteerd. Daarnaast leverde de open manier van vragen additionele informatie op
die niet voorzien was, de zogenaamde ‘bijvangst’. Deze informatie kon weer meegenomen worden in
de daarop volgende interviews, waardoor de vragenlijst zichzelf bleef ontwikkelen. Als voorbeeld is
de vragenlijst bij het interview met Capgemini terug te vinden in Bijlage I. In Bijlage II is een overzicht
te vinden van alle geïnterviewden. Van de meest gebruikte woorden in de interviews is de wordcloud
Martin Mentink
9 april 2014
46
in Figuur 4 gemaakt. Hiermee is, zonder dat de daadwerkelijke transcripts gelezen hoeven te worden,
een beter beeld te verkrijgen van de inhoud en de onderwerpen van de interviews.
Figuur 4 - wordcloud
Martin Mentink
9 april 2014
47
3.2 | Analyse: de aanleiding voor de huisvestingskeuze
Inleiding
De afgenomen interviews gingen in op 9 specifieke huisvestingskeuzes. In het geval van Grontmij zijn
twee verschillende recente verhuisbewegingen besproken, die beiden deel uitmaken van de huidige
reorganisatie. Het interview met de RGD ging over de totale bezuinigingsopgave waarvoor de RGD op
dit moment staat. Uit de interviews met CBRE GI en Jones Lang LaSalle volgden geen specifieke
verhuisbewegingen, deze interviews waren bedoeld om achtergrondinformatie over het onderwerp
te vergaren. Zie hiervoor ook nogmaals Figuur 3. In Tabel 8 zijn de casussen op een rij gezet en
worden enkele algemene kenmerken beschreven.
Bedrijf
Contract
Vorm
Metrage
voor
Metrage
na
Opening
Label
na
Plaats
Capgemini
Aflopend
Nieuwbouw
42.000
21.000
mei 2013
Utrecht
Deloitte
Aflopend
Nieuwbouw
~28.000
(3)
40.000
sept 2014
TNT
Aflopend
Nieuwbouw
~8.000
12.000
sept 2011
Eneco
DHV
Grontmij
Rotterdam
Grontmij
Groningen
Mitros
Aflopend
Eigendom
Doorlopend/
aflopend
Aflopend
44.000 (6)
17.700
~6.000 (3)
26.000
17.700
3.000
april 2012
jan 2011
mei 2013
april 2014
A+ label
Groningen
14.000
mei 2013
-
Utrecht
Minimaal
C label
A label
Nederland
Nieuwbouw
3.200.000
(60)
40.000
n.v.t.
Aflopend
~10.000
(3)
~16.000
(3)
4.000.000
(130)
66.000 (2)
6.400
Eigendom/
aflopend
Mengvorm
Nieuwbouw
Renovatie
Bestaande
bouw
Bestaande
bouw
Bestaande
bouw
Mengvorm
Breeam
Very
Good
Breeam
Outstanding
LEED
Platinum
A+++
A+ label
A label
-
RGD
Gemeente
Rotterdam
april 2014
Amsterdam
Hoofddorp
Rotterdam
Amersfoort
Rotterdam
Rotterdam
Tabel 8 - algemene informatie (tussen haakjes in de kolom metrage het aantal kantoorpanden)
In de tabel is te zien dat er in totaal 5 gevallen zijn waarbij er is verhuisd naar nieuwbouw, één keer is
het eigen pand gerenoveerd en 3 keer is er gekozen voor bestaande bouw bij een verhuizing.
Verder is er vanzelfsprekend te zien dat in veel gevallen sprake was van aflopende huurcontracten
toen het beslissingsproces rond nieuwe huisvesting werd gestart. Enkel in het geval van DHV was het
kantoor in eigendom en in het geval van Mitros was één van de drie oude kantoren, én het nieuwe
kantoor, in eigendom. De kantoorportefeuille van het Rijk betreft een mengvorm, waarbij tijdens de
geplande bezuiniging een verschuiving zal plaatsvinden van 55% van de totale portefeuille in
eigendom, naar 70% van de portefeuille eigendom. Er zullen dus voornamelijk huurpanden worden
afgestoten.
Per casus is het totale metrage dat in gebruik is, relatief hoog, het betreft allemaal middelgrote tot
grote kantoorpanden. Tussen de haakjes is weergegeven over hoeveel panden de vierkante meters
Martin Mentink
9 april 2014
48
verdeeld zijn. Verder is te zien dat het metrage na een verhuizing veelal daalt. Bij Deloitte is wel een
stijging te zien, echter zal Deloitte meteen vloeren gaan leeg zetten. Dit wordt gedaan omdat ze de
aangehuurde ruimte inmiddels al niet meer nodig hebben en door volledige vloeren leeg te zetten
wordt er op de energiekosten bespaard. Daarnaast zijn bij Deloitte veel medewerkers vanuit kleinere
kantoren in de regio naar de grotere kantoren verplaatst. Effectief heeft ook Deloitte dus ook minder
vierkante meters nodig.
Qua openingsdata is te zien dat alle casussen relatief recent zijn, met een opening in januari 2011 is
het hoofdkantoor van DHV in Amersfoort de oudste casus. Wat betreft de duurzaamheidslabels is te
zien dat de gebouwen veelal duurzaam zijn, met minimaal A labels. Een vernieuwd huurcontract of
nieuwbouw biedt vaak de mogelijkheid om hier aandacht aan te besteden. De RGD voert nog het
beleid dat aangekochte gebouwen minimaal een C label moeten hebben. Tenslotte bevinden de
panden zich door het hele land, in of vlakbij de grotere steden.
Aanleiding voor de verhuizing
Door middel van de interviews is onderzocht wat de belangrijkste aanleiding is geweest voor de
bedrijven om de huisvesting te heroverwegen. De directe antwoorden op de interviewvragen, de
criteria aan de vernieuwde huisvesting en de onderliggende toon tijdens het interview hebben geleid
tot een persoonlijke interpretatie van de hoofdredenen.
De redenen voor de bedrijven om te verhuizen zijn vervolgens onderverdeeld in vijf categorieën:
-
-
-
Financieel. Betreft monetaire kosten en baten: een verlaging van de kosten voor het bedrijf
door een reductie van de huurprijs, het aantal gehuurde vierkante meters, de energiekosten
of de benodigde investeringen.
Duurzaam. Betreft redenen vanuit duurzaamheidsoogpunt: een verlaging van de uitstoot of
het energiegebruik per vierkante meter.
Organisatie. Betreft een interne verbetering of verandering: een verbeterde samenwerking
of communicatie of een verlaging van de reistijden.
Bedrijfsproces. Betreft een verbetering of verandering van het primaire proces van het
bedrijf door een vernieuwde strategie, een andere werkomgeving of locatie: het bedrijf kan
op die manier beter of ander werk leveren.
Imago. Betreft een verbetering of verandering van het imago van het bedrijf naar buiten toe:
het levert voor het bedrijf daardoor meer klanten of sollicitanten op.
Tabel 9 biedt per bedrijf een overzicht van de belangrijkste aanleidingen voor het heroverwegen van
de huisvesting, onderverdeeld in deze categorieën. Voor elk bedrijf is in elke categorie een score
toegekend op een driepuntsschaal. Een categorie met een primaire reden scoort een 3, een categorie
met een secundaire reden scoort een 2, een categorie zonder reden scoort een 1.
De geïnterviewden hebben deze scores niet zelf gegeven, de waardes zijn bepaald door
ondergetekende aan de hand van de persoonlijk afgenomen interviews en door Lisa Bruijntjes
(recent afgestudeerd aan de TU Delft in hetzelfde vakgebied) aan de hand van de transcrips van de
interviews. Er is tot een gezamenlijke interpretatie gekomen door een vergelijking tussen de
verschillende categorieën per bedrijf. Daarbij scoort de belangrijkste categorie altijd een 3 en is er
geen minimum of maximum aan het aantal scores van 2 en 3. Een verduidelijking van de manier van
scoren en de verschillen in de scoring tussen Lisa en ondergetekende zijn te vinden in Bijlage III. In
Martin Mentink
9 april 2014
49
Figuur 3 zijn deze waarden vervolgens gevisualiseerd in sterdiagrammen, waarbij voor elke as geldt
dat het binnenste streepje een 1 is, het middelste streepje een 2 en het buitenste streepje een 3.
Figuur 5 - aanleiding
Martin Mentink
9 april 2014
50
Bedrijf
Situatie
Capgemini
Verhuizing naar
nieuwbouw
Min 21.000 m2
Verhuizing naar
nieuwbouw
Plus 12.000 m2 (excl
provinciekantoren)
Verhuizing naar
nieuwbouw
Plus 4.000 m2
Deloitte
TNT
Eneco
Aanleiding
Financieel
Kostenreductie, huren
van minder meters (3).
Kostenreductie, huren
van minder meters door
afstoten
provinciekantoren (3).
Een besparing door lager
energiegebruik (2).
Duurzaam
- (1)
Organisatie
- (1)
Bedrijfsproces
- (1)
Imago
- (1)
Grote directe
investering in
duurzaamheid (2)
Cross-functioneel
samenwerken.
Invoeren van HNW (3).
Imago van de locatie (2)
Terugdringen van de
CO2 uitstoot van de
gebouwen van het
bedrijf (3)
Extra verduurzamingen
doorgevoerd tijdens
bouw (2).
Stijgen van label G naar
label A (2).
- (1)
Nieuwe up-market
strategie +
ontmoetingsfunctie
van de locatie (2).
- (1)
Verhuizing naar
nieuwbouw
Min 18.000 m2
Renovatie
Gelijk aantal m2
Kostenreductie, huren
van minder meters (3).
Grontmij
Verhuizing naar
bestaande bouw
Min 6.600 m2
Centralisatie ten behoeve
van een kostenbesparing
(3).
- (1)
- (1)
Mitros
Verhuizing naar
bestaande bouw
Min 2.000 m2
Gekozen voor bestaande
bouw vanwege kosten
(2).
- (1)
Werknemers fysiek
dichter bij huurder
(2).
RGD
Afstoten van
kantoren
Min 800.000 m2
Verhuizing naar
nieuwbouw
Min 26.000 m2
Structurele bezuiniging
op huisvesting van 80
miljoen (3).
Uiteindelijk een
economisch voordeel
voor de stad (2).
- (1)
Centralisatie vanwege
minder reizen en meer
fysieke communicatie
(3).
Optimaal faciliteren van
primaire proces (2).
- (1)
- (1)
- (1)
Gebiedsontwikkeling,
garantstelling voor
bouw van ‘De
Rotterdam’ (3).
- (1)
DHV
Gemeente
Besparing op
energiekosten en
investeringskosten (2).
- (1)
Centralisatie ten behoeve
van onderlinge
samenwerking (2).
- (1)
- (1)
Uitdragen ‘Planet Me’
programma t.b.v. het
imago door o.a. het
gebouw (2).
- (1)
Verbetering
werkomgeving voor
de eigen werknemers
(3).
Locatie gekozen
vanwege nabijheid
van kenniscentra (2).
Verbetering
werkomgeving t.b.v.
het aantrekken van
talent (2)
Keuze voor bestaande
bouw is een statement
richting opdrachtgevers
(2).
- (1)
Tabel 9 – aanleiding (tussen haakjes de mate van belang: 3 = primaire reden (dikgedrukt), 2 = secundaire reden, 1 = niet van belang)
Martin Mentink
9 april 2014
51
Analyse
In de sterdiagrammen is duidelijk een grote diversiteit te zien als aanleiding om de huisvesting te
heroverwegen voor de verschillende partijen. Daarnaast spelen er vaak meerdere redenen. Enkel
voor Capgemini is er één reden de directe aanleiding voor de verhuizing: een financiële. Voor twee
partijen speelt er één primaire reden en één secundaire (bij de RGD en bij de gemeente Rotterdam,
voor alle overige partijen zijn er minimaal 3 categorieën ten minste een secundaire reden te vinden
als aanleiding voor de verhuizing.
Voornamelijk bij Deloitte, maar ook bij TNT, Eneco, DHV, Grontmij en Mitros is door de grootte van
het oppervlak binnen de lijnen in het diagram te zien dat er redenen spelen in meerdere categorieën.
Ook hier is een grote diversiteit zichtbaar. Voor Deloitte en Grontmij is de hoofdreden een financiële,
voor Eneco en Mitros een organisatorische, voor TNT een duurzame.
Wanneer er als indicatie gekeken wordt naar een gemiddelde voor de 9 diagrammen, is er een trend
zichtbaar. De categorie financieel is het vaakst genoemd als aanleiding voor de bedrijven om de
huisvesting te heroverwegen, voor alle bedrijven speelt er een primaire ofwel een secundaire
financiële aanleiding. Deze categorie wordt op afstand gevolgd door de andere categorieën, die
allemaal ongeveer even vaak voorkomen.
Andere opvallende zaken zijn dat wanneer duurzaam of imago één van de redenen is, er altijd
redenen spelen in minimaal drie categorieën: voor deze bedrijven speelt dus minder vaak één
hoofdreden, maar wordt de huisvestingsbeslissing van meerdere kanten belicht. Andere trends zijn
aan de hand van de sterrendiagrammen niet te ontdekken: categorieën lijken elkaar niet uit te
sluiten of juist altijd gelijktijdig aanwezig te zijn.
Een opvallend resultaat is dat wanneer de commerciële bedrijven vergeleken worden met de
publieke partijen, redenen in de categorie duurzaam en imago enkel voorkomen bij commerciële
partijen. Bij Mitros, de RGD en de gemeente Rotterdam zijn redenen in deze categorie niet aan de
orde. Het aantal cases is te laag om te kunnen concluderen dat duurzaamheid en imago minder van
belang zijn voor publieke organisaties, maar het is wel valt wel op na de analyse van de interviews in
dit onderzoek. Een verklaring zou kunnen zijn dat de private partijen het zakelijke belang en
concurrentievoordeel van duurzaamheid en imago zien, waar publieke partijen deze keuzes meer
vanuit een MVO-doelstelling mee zouden wegen.
De aanleiding voor het nadenken over de huisvesting bij bedrijven die uiteindelijk een bewuste keuze
maken om te blijven of naar bestaande bouw te verhuizen en voor de bedrijven die leegstand
achterlaten lijken niet samen te hangen.
Vergelijking met eerder onderzoek
Wanneer de genoemde factoren vergeleken worden met de push- en pullfactoren uit de
onderzoeken van Hendrikx (2012) en Zaghdoud (2013), zijn er zowel overeenkomsten als verschillen
te zien. Zowel in Tabel 10 als in het voorgaande onderzoek zijn vergelijkbare organisatorische,
bedrijfsprocesmatige en duurzame overwegingen te zien. Omdat in het voorgaande onderzoek
gevraagd is naar factoren die een rol spelen betreffende het eigen pand en de locatie, komen de
financiële factoren daar veel minder sterk naar voren dan in dit onderzoek. Een ander duidelijk
verschil is de factor locatie, in de onderzoeken van Hendrikx en Zaghdoud blijkt de ligging ten
opzichte van het OV, maar ook voor het wegverkeer, een belangrijke reden om te verhuizen. Ook in
dit onderzoek is de locatie een belangrijke afweging, echter niet direct de reden om te verhuizen.
Martin Mentink
9 april 2014
52
3.3 | Analyse: de afwegingen in het beslisproces
Inleiding
Nu een beeld is ontstaan over de aanleiding voor de verhuizing van de verschillende bedrijven, kan
gekeken worden naar de daadwerkelijke afwegingen die gemaakt zijn in het beslisproces en hoe het
imago daarin een rol speelt. Daarbij is het goed om dit proces in de tijd te plaatsen om beter op het
netvlies te krijgen met welke omstandigheden de bedrijven te maken hadden.
Tijdslijn
Figuur 6 geeft de tijdslijn weer. Zoals in de vorige paragraaf is besproken zijn alle nieuwe of
vernieuwde kantoorpanden relatief recent geopend of moeten ze nog geopend worden. DHV is wat
betreft de openingsdatum de oudste casus. De beslisprocessen voorafgaand aan de verhuizing liepen
echter al langer. Dit is in donkergrijs op de tijdslijn aangegeven, met in rood het uiteindelijke
beslismoment. In lichtgrijs is vervolgens het uitvoeringstraject te zien, met in groen de datum van
(verwachte) ingebruikname van het nieuwe of vernieuwde kantoorpand.
Figuur 6 - tijdslijn
Te zien is dat de beslistrajecten allemaal liepen in een tijd dat de kantorenleegstand al een bekend
probleem was in Nederland. Het TV-programma ‘de Slag om Nederland’, die de kantorenleegstand
Martin Mentink
9 april 2014
53
en de ontwikkelwinsten die behaald werden met nieuwbouw voor een groter publiek bekend
maakte, werd echter pas na de meeste beslismomenten uitgezonden. Enkel de beslissing van
Grontmij bevindt zich op de tijdslijn na de uitzending van het programma. Wel vindt de uitzending
plaats tijdens of voor de bouw of transformatie van verschillende andere kantoren: die van
Capgemini, Deloitte, Mitros en de gemeente Rotterdam.
De uitvoeringstrajecten bij Grontmij en Mitros zijn erg kort, dit heeft te maken met het feit dat hier is
gekozen om te verhuizen naar bestaande bouw, waardoor de uiteindelijke ingebruikname sneller
mogelijk is. Bij Mitros is tweemaal een beslistraject opgenomen op de tijdslijn, omdat in eerste
instantie is besloten tot nieuwbouw, waar de woningcorporatie later op is teruggekomen.
Afweging
In de interviews zijn vervolgens de afwegingen omtrent de huisvestingskeuze van de bedrijven aan
bod gekomen. In Tabel 10 komt eerst de afweging om wel of niet te blijven in het huidige pand en de
keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw aan bod, waarbij dikgedrukt de uiteindelijk gekozen
optie aangeduid wordt. Daarnaast wordt in de laatste kolom weergegeven in hoeverre duurzaamheid
wordt meegenomen in het pand waar het bedrijf zich uiteindelijk vestigt.
Vervolgens is er in Tabel 11 een overzicht te zien van de omgang van de bedrijven met het imago. De
laatste kolom geeft aan in hoeverre de partijen actie hebben ondernomen met betrekking tot de
panden die leeg werden achtergelaten, wanneer van toepassing.
Voor de volgende drie punten met betrekking tot de rol van het imago is bij elk bedrijf een score
toegekend op een driepuntsschaal.
-
-
Is imago meegewogen in het beslisproces. ‘Beslisproces’ geeft aan of het criteria imago van
invloed is geweest op de uiteindelijke huisvestingskeuze van het bedrijf.
Is er gestuurd op het imago. ‘Gestuurd’ geeft aan of er na het beslismoment door het
betreffende bedrijf is gestuurd op het imago of dat het imago werd gemanaged na de
genomen beslissing en tijdens de uitvoering.
Is er potentiële imagoschade als gevolg van de gemaakt keuze. ‘Potentiële schade’ geeft
aan of het imago in het geding is gekomen als gevolg van de huisvestingskeuze. Daarbij is bij
nieuwbouw het imago in het geding (3), bij verhuizing naar bestaande bouw gedeeltelijk (2)
en is bij een renovatie is er geen kans op imagoschade als gevolg van de huisvestingskeuze
(1).
De scoring van de bovenstaande punten is niet door de geïnterviewden zelf gedaan, maar opnieuw
een persoonlijke interpretatie aan de hand van de interviews. Deze scoring is echter gemakkelijker te
onderbouwen dan de scoring in de vorige paragraaf, waar de aanleiding om te verhuizen werd
onderverdeeld in categorieën. Hier betekent een 3: ‘ja, het imago is meegewogen in het proces / er is
op gestuurd / er potentiële imagoschade’. Een 1 geeft aan dat dat niet het geval was en een 2 geeft
aan dat dat gedeeltelijk of enigszins het geval was. Een verduidelijking van de manier van scoren is te
vinden in Bijlage IV. In Figuur 7 worden de aspecten van het imago gevisualiseerd met
sterdiagrammen.
Martin Mentink
9 april 2014
54
Bedrijf
Huisvestingskeuze
Blijven
Nieuwbouw
Bestaande bouw
Er kon geen overeenkomst over een
nieuwe huurtermijn bereikt worden met
de verhuurder.
Qua structuur en grootte waren de
huidige panden niet geschikt voor het
cross-functioneel samenwerken.
Leidsche Rijn vanwege de
bereikbaarheid van de locatie: snelweg
en treinstation.
Zuidas vanwege het imago van de plek
en dichtbij klanten, concurrenten en de
VU.
De belegger wilde niet meewerken aan
het CO2 neutraal maken van het oude
pand, daarmee was een vertrek voor TNT
gelegitimeerd.
Eneco wilde vanwege de onderlinge
samenwerking centraliseren. Daarvoor
waren de 6 oude panden te klein.
De nieuwbouw moest een voorbeeld
stellen voor alle kantoorpanden van TNT
in de wereld, dat CO2 neutraal mogelijk
was zonder extra kosten.
In Rotterdam was de mogelijkheid in te
springen op een bestaande
ontwikkeling, dichtbij een station.
Bestaande bouw van de benodigde
grootte in omgeving Utrecht was van
onvoldoende kwaliteit.
Op het moment dat Deloitte het nodig
had was er geen pand beschikbaar van
de juiste grootte die voldeed aan het
PvE.
De optie om voor een bestaand pand te
kiezen is niet in het beslissingsproces
meegenomen.
DHV
Om te blijven moest de oude gevel
vernieuwd worden. Vervolgens is dit
aangegrepen om te renoveren.
De kosten voor nieuwbouw op dezelfde
plek werden geschat op 4x die van de
renovatie.
De optie om voor een bestaand pand te
kiezen is niet in het beslissingsproces
meegenomen.
Grontmij
De oude panden waren afzonderlijk te
klein om in the clusteren. Daarnaast
nabijheid van kennisinstituten belangrijk.
Nieuwbouw is geen optie voor Grontmij,
maatschappelijke gezien, en als
statement richting opdrachtgevers.
Mitros
Vanwege de centralisering wilde Mitros
van drie verschillende kantoren naar een
kantoor.
RGD
De panden in eigendom worden veelal
aangehouden, de gehuurde panden het
eerste afgestoten.
Blijven in de torens op het Marconiplein
had in principe gekund voor de
gemeente Rotterdam.
Eerst gekozen voor nieuwbouw, later
toch renovatie. Nieuwbouw ging
uiteindelijk niet door vanwege de te
hoge kosten.
Nieuwbouw is in principe not done, tenzij
er nog oude trajecten lopen of onder
speciale omstandigheden.
Er is een garantstelling afgegeven,
vanwege de gebiedsontwikkeling en
vanwege economische in plaats van
financiële motieven.
Er zijn genoeg panden om te
revitaliseren, het is een van de trends in
de markt. De panden zijn zelf in te
richten en qua ligging vaak gunstig.
Pand kwam vrij omdat woningbouw er
niet meer haalbaar bleek. Daarnaast
vond Mitros vanwege leegstand
nieuwbouw geen optie.
Wanneer het nodig is nieuwe meters
aan te huren, wordt er gekozen voor
bestaande bouw.
De optie om voor een bestaand pand te
kiezen is niet in het beslissingsproces
meegenomen.
Capgemini
Deloitte
TNT
Eneco
Gemeente
De mogelijkheid om alle werknemers te
huisvesten in een bestaand pand dat
groot genoeg was, is niet gevonden
De rol van
Duurzaamheid
Door ontwikkelaar geïnitieerd BREEAM
label, vanwege de verkoopbaarheid.
Investeringen door Deloitte op grond van
terugverdientijd.
Vanwege verkoopbaarheid extra
investeringen van OVG.
De eis CO2 neutraal, LEED Platinum en
Greencalc 1000+ waren harde eisen.
Vervolgens is de goedkoopste optie
gekozen.
Eneco heeft enkele verduurzamingen
doorgevoerd in het project, maar hogere
labels bleken vooral praktisch niet meer
haalbaar.
Een A label is als doel gesteld, vervolgens
is meest economische combinatie van
maatregelen genomen om dit te
bereiken.
Nieuwbouw zou best duurzamer kunnen
zijn dan bestaande bouw, maar de keuze
voor bestaande bouw is een statement
richting opdrachtgevers.
Bij ingrijpende renovaties streeft Mitros
altijd naar minimaal een B label.
Daarvoor zijn in dit geval de installaties
vernieuwd.
Het Rijk huurt en koopt alleen nog
kantoren met minimaal energielabel C.
Vanuit de gemeente zijn geen speciale
eisen op het gebied van duurzaamheid
doorgevoerd.
Tabel 10 – afwegingen (dikgedrukt de gekozen optie)
Martin Mentink
9 april 2014
55
Bedrijf
Capgemini
Deloitte
TNT
Eneco
DHV
Grontmij
Mitros
RGD
Imago
Imago een factor in het beslissingsproces
Het imago heeft niet heel direct meegespeeld: Capgemini
erkent dat ze een ‘slechte huurder’ zijn, maar zolang de
beslissing uitlegbaar is, wordt het imago geen criterium
(1).
Het proces is al sinds 2007 in gang, toen geen rekening
mee gehouden. Voor Deloitte was belangrijk dat de
hoofreden duidelijk was, dan wordt het geaccepteerd.
Verder zit nadenken over imago in principe verweven in
elke beslissing (1).
De legitimering voor de beslissing om te vertrekken was
voor TNT heel belangrijk, vervolgens heeft het niet
meegespeeld in de keuze tussen nieuwbouw en
bestaande bouw (2).
Imago heeft niet echt meegespeeld: de mogelijkheid tot
een andere keuze is simpelweg niet gezien (1).
Keuze voor renovatie was niet vanuit imago maar vanuit
kosten. Imago speelt niet mee vanuit leegstandprobleem,
wel vanuit kwaliteit van kantoor voor werknemers (2).
Speelde mee: nieuwbouw is maatschappelijk geen optie
en renovatie is goed voor imago onder opdrachtgevers
(3).
Speelde mee, naast financiële redenen ook
maatschappelijk geen optie om nieuwbouw neer te zetten
(3).
Keuze om niet nieuwbouw komt minder voort uit imago,
meer uit maatschappelijk belang (1).
Managen/sturen van imago
Beleid met betrekking tot
Het achtergelaten pand
Actief over nagedacht met adviseur. Er voor gekozen om op
veel dingen niet te reageren. Communicatie via intranet en
materiaal meegegeven aan de sales force (3).
Niets mee gedaan, wel actief op zoek naar
oplossingen voor de laatste nog tot 2018
gehuurde toren op Papendorp.
Flink bijgestuurd na negatieve publiciteit: in allerijl over
nagedacht met afdeling communicatie. Eerste paal bewust
onder de radar, verspreiding van Q&A onder partners,
managers en deel werknemers (3).
Nagedacht over oude panden in de vorm van
sloopcertificaten, maar niets concreet. Wel
leegstandmanagement in eigen portefeuille.
Het ‘Planet Me’ programma werd actief naar buiten toe
uitgedragen. Het gebouw was daarbij geen doel, maar een
onderdeel (2).
Met het oude pand is niets gedaan.
Communicatie naar werknemers toe heel belangrijk, vooral
vanwege gebrek aan duidelijkheid over het eigendom van de
panden (2).
Medewerkers zijn uitgebreid meegenomen in het traject:
brochures, nieuwsbrieven, inloopsessies, daardoor kwam
het ook vanzelf bij klanten terecht (2).
Niet mee bezig om het beleid breed uit te dragen. Wel
transparantie en tijdige communicatie richting werknemers
(2).
Geen duidelijk beleid, wordt terughoudend mee omgegaan.
Integere beslissing was het belangrijkste (1).
Er wordt gepraat over verduurzaming van oude
panden vanuit Eneco, vanwege de
maatschappelijke verantwoordelijkheid van Eneco.
Niet van toepassing.
Overbodige meters behouden of tegen een lage prijs
verkopen is slecht voor de belastingbetaler, dus dat wordt
niet gedaan (1).
Geen communicatie met ambtenaren over beslissingen: te
tijdrovend. Wel wordt het beleid helder gemaakt (1).
Met oude panden wordt niets gedaan.
Wordt niet perse iets mee gedaan, in specifieke
gevallen wordt wel meegedacht met de eigenaar.
Met de oude panden die gehuurd waren is niks
gedaan, het pand in eigendom is verkocht.
Beslissing dateert in principe van lang voor de crisis, toen
Voor oude huurpanden wordt de eigenaar
speelde de leegstandsproblematiek nog niet. Uiteindelijk
gefaciliteerd, voor panden in eigendom wordt bij
gaven ook maatschappelijke belangen de doorslag, niet
verkoop een transformatievoorwaarde
het imago (1).
meegegeven.
Tabel 11 - omgang met imago (tussen haakjes de mate waarin het imago een factor was/erop gestuurd is: 3 = ja, 2 = gedeeltelijk/enigszins, 1 = nee).
Gemeente
Martin Mentink
9 april 2014
56
Figuur 7 – de rol van imago in het beslissingsproces
Analyse
Tabel 10 laat zien dat duurzaamheid bij de meeste partijen een rol speelt in het beslissingsproces bij
een huisvestingskeuze. Hierbij wordt vaak een financiële afweging gemaakt: ofwel vanuit het
oogpunt van de ontwikkelaar met als doel het vergroten van de waarde en de verkoopbaarheid van
het pand, ofwel uit oogpunt van de eigenaar of gebruiker, vaak met als doel om een bepaald
energielabel te behalen en te besparen op de energiekosten.
Martin Mentink
9 april 2014
57
Wat betreft het beleid met betrekking tot de achtergelaten panden bij een verhuizing, blijkt uit de
interviews dat verschillende veroorzakers van leegstand mee wilden denken met de eigenaar over
een nieuwe invulling, zie ook Tabel 11. Partijen als Eneco en Grontmij geven bijvoorbeeld aan hun
eigen expertise ter beschikking te willen stellen. Hoewel het voor deze partijen niet een direct
voordeel oplevert, is het met het oog op het imago wel goed wanneer deze panden niet leeg blijven
staan. Echter kunnen deze antwoorden ook als sociaal wenselijk gezien worden. CBRE GI ziet
huurders in de praktijk hun verantwoordelijk helemaal niet nemen voor de achtergelaten panden.
CBRE GI geeft aan dat dat voor hen, als eigenaar, ook niet nodig is, het is het goed recht van de
huurder om te vertrekken. CBRE GI vaart liever zijn eigen koers, huurders hoeven niet mee te
denken.
Uit Tabel 11 en de sterdiagrammen in Figuur 7 volgt dat de partijen waar het imago het meest heeft
meegespeeld in het beslissingsproces Grontmij en Mitros zijn. Beide partijen geven aan dat
nieuwbouw geen maatschappelijk verantwoorde keuze meer is voor hen. Bij TNT en DHV speelt het
in mindere mate mee. Bij TNT is de legitimering voor het achterlaten van leegstand er pas gekomen
toen de eigenaar van het oude pand niet mee wilde werken aan verduurzaming. DHV kiest bewust
voor renovatie, maar daar speelt een financiële reden die zwaarder weegt dan een reden gerelateerd
aan het imago van het bedrijf.
Bij de overige bedrijven, Capgemini, Deloitte en Eneco, speelde het imago niet mee in het
beslisproces. Bij Deloitte werd als reden hiervoor genoemd dat het proces al voor de crisis was
ingezet, toen een verslechtering van het imago door nieuwbouw nog niet aan de orde was. Zie
daarvoor ook de tijdslijn in Figuur 6. Alle drie de bedrijven geven daarnaast aan dat het simpelweg
een afweging is geweest, waarbij de voordelen van nieuwbouw groter waren.
Verder is duidelijk te zien dat bij verschillende bedrijven er gestuurd wordt op het imago als gevolg
van de huisvestingskeuze. Daarbij is opvallend dat de meeste partijen zich in eerste instantie richten
op de eigen werknemers en het via de werknemers bij de klanten terecht laten komen. Zo hebben
zowel Capgemini als Deloitte documenten opgesteld voor de medewerkers, waarmee de
medewerkers de beslissingen weer richting klanten konden verantwoorden. Zie daarvoor Bijlage V en
Bijlage VI. Uitzondering zijn TNT en de gemeente Rotterdam. TNT richt zich juist duidelijk op het
publiek en de klant met het uitdragen van het ‘Planet Me’ programma. De gemeente Rotterdam legt
huisvestingsbeslissingen ook niet uit aan de eigen werknemers, dit zou volgens de geïnterviewden te
tijdrovend en complex zijn.
Wat betreft de publiekelijke communicatie hebben vooral Deloitte en Capgemini een duidelijke
strategie gekozen. Zij lopen, vanwege de omvang van de achtergelaten leegstand en als leidend
voorwerp in het programma ‘de Slag om Nederland’, ook het meest kans op imagoschade van de
bedrijven die hebben meegewerkt aan een interview. Capgemini heeft er heel duidelijk voor gekozen
om de storm zo veel mogelijk over te laten waaien en heeft publiekelijk niet gereageerd. Ook
Deloitte heeft met dezelfde reden de eerste paal bewust niet gevierd, zoals ze dat bijvoorbeeld 5 jaar
geleden wel gedaan zouden hebben. Het hoogste punt is dan wel weer gevierd, omdat het gebouw
met het logo van Deloitte toch al zichtbaar was voor iedereen.
In Figuur 8 wordt onderscheid gemaakt tussen boven de bedrijven die kozen voor nieuwbouw en de
bedrijven die kozen voor renovatie of een verhuizing naar bestaande bouw en onder tussen de
private ondernemingen en publieke organisaties. Als indicatie zijn per as de gemiddelde waarden
voor de bedrijven weergegeven.
Martin Mentink
9 april 2014
58
Figuur 8 - vergelijking van de rol van het imago tussen partijen
In de eerste categorie, waar de bedrijven die kozen voor nieuwbouw zijn vergeleken met de overige
bedrijven, is er een duidelijk verschil in hoeverre het imago een factor is geweest in het beslisproces.
Wanneer er voor nieuwbouw is gekozen, was het imago in alle gevallen ook géén factor in het
beslisproces, behalve bij TNT. Bij TNT was het wel een factor, maar is er uiteindelijk toch voor
nieuwbouw gekozen. Wanneer een bedrijf verhuisde naar bestaande bouw of koos voor renovatie
was het imago in alle gevallen wél een factor in het beslisproces, behalve bij de RGD. Bij de RGD
wordt, wanneer er nieuwe panden nodig zouden zijn, in principe voor bestaande bouw gekozen,
maar niet vanwege het imago.
De huisvestingskeuze heeft geen invloed op de gekozen sturing. Er wordt door de geïnterviewde
bedrijven gestuurd op zowel het versterken van positieve effecten (bij een verhuizing naar bestaande
bouw of een renovatie) als het beperken van negatieve effecten op het imago (bij nieuwbouw).
Ook in de tweede categorie, privaat versus publiek, zijn duidelijke verschillen te zien. Nu juist wel in
de sturing op het imago. Opvallend is dat bij de private bedrijven in alle gevallen sturing op het imago
aanwezig is, terwijl dit bij de publieke partijen in alle gevallen juist niet het geval is.
De gemiddelde waarden voor de potentiële schade en of het imago een factor was in het
beslissingsproces liggen dan wel weer dicht bij elkaar, wanneer de private en de publieke partijen
worden vergeleken.
Martin Mentink
9 april 2014
59
Vergelijking met eerder onderzoek
In de onderzoeken van Hendrikx (2012) en Zaghdoud (2013) speelde bij respectievelijk 6 van de 11 en
5 van de 7 bedrijven de leegstandsdiscussie een rol in de huisvestingskeuze. Deze lijn zet zich voort,
bij 6 van de 9 bedrijven speelde de leegstandsdiscussie een rol. Nieuwbouw was zelfs in principe
geen optie meer bij vier van de negen partijen (DHV, Grontmij, Mitros, de RGD). In het geval van TNT
ontstond er pas een legitimering voor nieuwbouw toen de eigenaar van het oude pand niet mee
wilde werken. Hetzelfde gold in zekere zin voor Capgemini, maar dan omdat de eigenaar niet wilde
meewerken aan marktconforme huurprijzen. Bij Eneco speelde de leegstand minder een rol, bij de
gemeente Rotterdam en Deloitte was de beslissing om te verhuizen al voor de crisis genomen, toen
de het probleem van de kantorenleegstand nog minder speelde.
De twee belangrijkste rejectfactoren in het onderzoek van Zaghdoud waren imagoschade en
ontevredenheid onder de werknemers. Deze factoren worden door de bedrijven in dit onderzoek
ook gezien, echter niet als rejectfactor: het is geen reden om een verhuizing niet te laten
plaatsvinden. Ter voorkoming van imagoschade en ontevredenheid onder de werknemers wordt wel
veel belang gehecht aan communicatie richting de werknemers bij een verhuisbeweging, maar
wanneer deze communicatie er is, valt de daadwerkelijke angst voor de twee genoemde
rejectfactoren mee.
Concluderend kan er gezegd worden dat in dit onderzoek een duidelijke koppeling te zien is tussen
het type bedrijf (privaat/publiek) en de gekozen sturing die er gegeven wordt op het imago na de
beslissing. Of het imago ook daadwerkelijk in het geding is, heeft minder invloed op de sturing die
eraan gegeven wordt. Er wordt immers ook op de positieve effecten op het imago gestuurd wanneer
er wel een maatschappelijk verantwoorde keuze wordt gemaakt, niet enkel op het beperken van de
negatieve effecten bij een keuze die ingaat tegen het maatschappelijk belang. Dit is in lijn met de
conclusie van Dean (2004), dat bedrijven door middel van de juiste manier van communiceren
invloed kunnen uitoefenen op hun imago. Tenslotte is te zien dat wanneer het imago als factor is
meegenomen in het beslisproces, er vaak een maatschappelijk verantwoorde keuze wordt gemaakt
en er geen nieuwbouw wordt gepleegd.
Martin Mentink
9 april 2014
60
3.4 | Analyse: de kosten van MVO
Inleiding
Op hun website hebben bijna alle bedrijven een pagina gewijd aan maatschappelijk verantwoord
ondernemen of duurzaamheid. Enkel bij de gemeente Rotterdam is dit niet het geval. Wel heeft de
gemeente Rotterdam een wethouder duurzaamheid, binnenstad en buitenruimte, en is er een
zogenaamd Programma Duurzaamheid.
Analyse
In Tabel 12 wordt de huisvestingsstrategie van de bedrijven, zoals deze volgde uit de interviews,
vergeleken met de visie op MVO zoals deze te lezen is op de website, om te zien of voor de
geïnterviewde bedrijven huisvesting ook onderdeel is van maatschappelijk verantwoord
ondernemen.
Vergelijking met eerder onderzoek
Zoals beschreven in hoofdstuk 2 zijn er drie varianten van MVO: ethisch, belangeloos en strategisch
(Vaaland et al., 2008). Daarbij heeft de strategische variant als doel om zakelijk gewin te behalen: het
gaat dan volgens Vaaland om het genereren van positieve publiciteit en goodwill om het imago van
het bedrijf te verbeteren. Dit is zeker van toepassing bij Deloitte, TNT, Eneco en Grontmij, die hun
huisvesting gebruiken als uiting van maatschappelijk verantwoord ondernemen en dus de
strategische variant van MVO toepassen in hun huisvestingsstrategie. Dit gebeurt door
duurzaamheid (in het geval van Deloitte, TNT en Eneco) of door de keuze voor bestaande bouw
(Grontmij).
Vaaland beschrijft verder dat het zakelijke gewin van MVO in twijfel getrokken kan worden. Dit is
volgens Vaaland zeker het geval bij strategisch MVO, waar hier dus sprake van is. Waar het zakelijke
gewin dat de bedrijven die MVO toepassen in hun huisvestingstrategie dus onzeker en bovendien
moeilijk meetbaar is, kan wel gekeken worden naar de kosten van het MVO voor deze bedrijven. In
Tabel 13 wordt uitdrukking gegeven aan de financiële gevolgen van de gekozen huisvestingsstrategie.
Martin Mentink
9 april 2014
61
Bedrijf
Capgemini
MVO
Website
Sinds het bestaan van Capgemini komen principes van maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo) en
duurzaamheid impliciet tot uiting in al onze werkzaamheden en ons doen en laten. (…) Door steeds explicieter aan mvo
en duurzaamheid te ‘doen’, wil Capgemini zich als duurzame, succesvolle onderneming blijven neerzetten, zijn
aantrekkelijkheid als werkgever blijven vergroten en zijn positieve zakelijke reputatie behouden (website 1).
Deloitte
Deloitte ontleent maatschappelijke ‘licence to operate’ primair aan de kwaliteit en integriteit van onze dienstverlening
en aan de bijdragen die wij leveren aan de samenleving.
Wanneer er nieuwe kantoren ontworpen worden, wordt state-of-the-art technologie en hoge standaarden, zoals
BREEAM, toegepast (website 2).
TNT
TNT Express hecht veel waarde aan haar maatschappelijke functie. We werken dan ook zoveel mogelijk volgens het
principe van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Dat wil zeggen dat we niet alleen streven naar winst,
maar ook willen bijdragen aan een betere maatschappij. Dat doen we door rekening te houden met de gevolgen van
onze activiteiten voor mens en milieu (website 3).
Eneco
Als voortrekker van de verduurzaming maken we ook veel werk van onze eigen verduurzaming. Sinds 2007 meten we
de klimaatafdruk van onze interne bedrijfsvoering.
Om de CO2-uitstoot per medewerker terug te dringen werken onze drie kernbedrijven Stedin, Joulz en Eneco aan drie
thema’s: mobiliteit, huisvesting en papier (website 4).
DHV
DHV spreekt zich uit voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving en duurzaam ondernemen. Daarmee
erkennen wij dat onze bedrijfsactiviteit invloed heeft op de samenleving. Als gevolg van dit inzicht wil DHV zich positief
onderscheiden op het gebied van MVO (website 5).
Grontmij
Bij Grontmij zijn we van mening dat MVO onze aanpak op het gebied van duurzaamheid moet weerspiegelen. We
steunen onze klanten dagelijks in het behalen van hun eigen duurzaamheidsdoelen en we helpen hen om leiderschap te
tonen in het creëren van een duurzame leefomgeving. Ook verbeteren we onze eigen prestaties als werkgever en als lid
van de maatschappij. Door zelf het goede voorbeeld te geven, profiteren onze stakeholders (website 6).
Mitros
Mitros heeft een integriteitscode. Mitros streeft ernaar om zo integer mogelijk te zijn in de omgang met klanten, met
leveranciers en relaties, met elkaar en met bedrijfseigendommen.
Woningcorporaties hebben een belangrijke maatschappelijke taak: het zorgen voor goede huisvesting primair voor de
lagere inkomensgroepen. Het imago van en het vertrouwen in corporaties hangt sterk samen met het hebben van een
goed integriteitsbeleid (website 7).
RGD
Aan de rijks brede afspraak van 25% energiebesparing in 2020 wordt door de RGD bijgedragen door het toepassen van
minimumeisen, de Duurzaam Inkopen criteria, op natuurlijke momenten van nieuwbouw, renovatie, aanhuur en
huurcontractverlenging. Huisvesting wordt ingekocht/aangehuurd met minimaal een C label (website 8).
Gemeente
Het Programma Duurzaamheid ontleent z’n legitimiteit mede aan de gemeentelijke inzet op het verduurzamen van de
bedrijfsvoering. Deze voorbeeldfunctie is niet alleen van symbolische waarde. Door de omvang van de gemeentelijke
vastgoedportefeuille betekent het een flinke stimulans voor verduurzaming van Rotterdam.
Met de activiteiten die we vanuit dit programma uitvoeren willen we bereiken dat duurzaamheid een standaard
onderdeel wordt van de gemeentelijke bedrijfsvoering. We richten ons hierbij op o.a. verduurzaming van het
gemeentelijke vastgoed (website 9).
Tabel 12 - MVO van bedrijven op website en in interview
Martin Mentink
9 april 2014
Interview
In hun huisvestingsstrategie komt het MVO duidelijk niet terug en is
Capgemini niet bereid om hogere kosten te accepteren voor een
maatschappelijk verantwoorde keuze en het versterken van zijn
positieve zakelijke reputatie. Wel is op de website, net als in het
interview, terug te vinden dat Capgemini hun beslissing graag wil
uitleggen als kostenbewuste keuze.
Deloitte zoekt het MVO dus vooral in de geleverde diensten van het
bedrijf, maar in de huisvestingsstrategie worden ook hoge
standaarden als BREEAM toegepast. Echter alleen als dat
terugverdienbaar is.
De gebouwen zijn één van de ‘activiteiten’ voor TNT, daar wordt dus
inderdaad gezocht naar mogelijkheden om de invloed op het milieu te
beperken met het emissievrije kantoorpand.
Huisvesting is dus één van de thema’s van het zichzelf als duurzaam
profilerende bedrijf. Dit is in zekere zin te zien in het nieuwe
kantoorpand, al zijn de verduurzamingen die zijn doorgevoerd niet
revolutionair.
DHV geeft aan dat de bedrijfsactiviteit invloed heeft op de
samenleving en geeft daar uiting aan door – mede omdat het ook
financieel aantrekkelijker was - voor een renovatie te kiezen.
In het interview komt ook dit voorbeeld stellen van Grontmij terug.
Omdat opdrachtgevers met vergelijkbare problemen zitten, laat
Grontmij door middel van de eigen maatschappelijk verantwoorde
huisvestingsstrategie zien wat er mogelijk is.
Dit integere beleid is ook in de huisvestingsstrategie van Mitros terug
te vinden. Er wordt een integere beslissing genomen om de
nieuwbouw te schrappen en in een bestaand pand te trekken, maar
daar wordt niet bewust extra ruchtbaarheid aan gegeven.
Naast het beleid waarbij kantoren op termijn allemaal minimaal een C
label moeten hebben, kiest de RGD voor de gebouwen van de
rijksoverheid duidelijk voor bestaande bouw, gene nieuwbouw.
Het nieuw te bouwen Stadskantoor wordt BREEAM Excellent, maar
verder komt het Programma Duurzaamheid van de gemeente
Rotterdam duidelijk niet tot uiting in de huisvesting. Nieuwbouw,
zowel van het Stadskantoor als met De Rotterdam, blijft een optie.
62
Bedrijf
Keuze
Financiële gevolgen
Capgemini
Lagere kosten, geen MVO wat
betreft huisvestingstrategie.
Deloitte
Duurzaamheid: directe
investering.
Duurzaamheid: emissievrij
kantoorpand.
Een besparing van 14 miljoen op jaarbasis op de huisvesting: van 21
naar 7 miljoen. Zowel door minder meters als door minder kosten per
vierkante meter.
Zo’n vier miljoen directe investering in duurzaamheid. Wel
terugverdienbaar, maar over een termijn van 10 jaar.
Door verlaging van de energiekosten uiteindelijk geen hogere kosten
voor de huisvesting van TNT, maar er had bespaard kunnen worden op
de huurprijs bij een minder duurzaam kantoorpand.
Extra investeringen zijn door ontwikkelaar doorberekend in de
huurprijs, waardoor voor Eneco de prijs per vierkante meter iets zal
stijgen. Echter gaat het totale aantal meters flink omlaag.
Renovatie bleek qua investering 4x goedkoper dan nieuwbouw,
vervolgens meest economische alternatief gekozen om tot A label te
komen, waardoor het gehele project subsidiabel werd onder de energie
investeringsaftrek. Jaarlijkse besparing van honderd duizend euro op
energiekosten.
In nieuwbouw had Grontmij uren kunnen maken, waardoor dat
economisch interessant was geweest. Had direct geld opgeleverd, die
dan uiteindelijk in een marktconforme huur wel terugbetaald werd.
Mitros ontwikkelt zelf, maar kon bij de geplande nieuwbouw geen
marktconforme huur realiseren. Nieuwbouw was dus niet haalbaar, een
pand transformeren dat zich al in de eigen portefeuille bevond wel.
Een besparing op de huisvestingskosten door minder vierkante meters
te huren, bij contractverlenging wordt de mogelijkheid benut om te
stijgen in energielabel: dan minimaal een C label.
Een hogere prijs per vierkante meter, maar door in totaal minder
meters te huren vergelijkbare huisvestingskosten.
TNT
Eneco
DHV
Duurzaamheid: extra
verduurzamingen doorgevoerd in
ontwerp.
Keuze voor renovatie +
duurzaamheid.
Grontmij
Keuze voor bestaande bouw
Mitros
Keuze voor bestaande bouw
RGD
Keuze voor bestaande bouw +
duurzaamheid.
Keuze voor realiseren van de
gebiedsontwikkeling, geen MVO.
Tabel 13 - kosten van MVO
Gemeente
Kosten van het imago
Alle private bedrijven hebben op hun website een pagina gewijd aan maatschappelijk verantwoord
ondernemen en bij veel van deze bedrijven komt dit ook tot uiting in de huisvesting. Drie bedrijven
kiezen voor een duurzaam kantoorpand om op die manier het imago te versterken: Deloitte, TNT en
Eneco. In alle gevallen kost ze dat wel geld: Deloitte in de vorm van een directe investering, TNT en
Eneco in de vorm van een hogere huurprijs. Echter is het zo dat deze bedrijven door de verhuizing
ook besparen op hun huisvesting. Voor Deloitte is de investering binnen 10 jaar terug te verdienen,
voor TNT is door de lage energiekosten de totale huurlast gelijk gebleven en voor Eneco zijn de
huisvestingskosten na de verhuizing gedaald, doordat er in totaal minder vierkante meters gehuurd
worden.
Twee bedrijven kiezen bewust niet voor nieuwbouw, om zo het imago te versterken: Grontmij en
Mitros. Grontmij laat door deze keuze de mogelijkheid liggen om eigen uren in de bouw van een
nieuw kantoor te steken. Zo laat het bedrijf dus directe winst liggen ten faveure van een lagere
huurprijs, iets dat op de lange termijn geld oplevert. In zekere zin is deze keuze dus vergelijkbaar met
de investering van Deloitte. Ook Mitros kiest niet voor nieuwbouw, maar juist doordat ze met de in
eerste instantie gepland nieuwbouw, die ze dan zelf zouden ontwikkelen, geen marktconforme
huurprijs konden realiseren. Dat lukte met de transformatie van een bestaand pand wel omdat dit al
in eigendom van Mitros was, maar nog leeg stond, dus voor Mitros heeft de bewuste keuze juist
geen negatieve financiële gevolgen.
DHV is het enige bedrijf dat het imago versterkt door zowel flink te verduurzamen als voor een
renovatie te kiezen. Beide keuzes waren voor DHV ook financieel gezien erg gunstig. Door de stap in
Martin Mentink
9 april 2014
63
labels werd het gehele project subsidiabel en kwam de totale investering op een kwart van de kosten
van nieuwbouw uit. Daarnaast bespaart DHV nu jaarlijks een ton op de energiekosten. Capgemini is
het enige bedrijf dat geen uiting geeft aan MVO door middel van de eigen huisvesting: er wordt voor
nieuwbouw gekozen, waarbij het behaalde label uiteindelijk door de ontwikkelaar werd geïnitieerd
uit het oogpunt van de verkoopbaarheid van het kantoorpand. Wel bespaart Capgemini met de
nieuwbouw gigantisch op de huisvestingslasten: er wordt op jaarbasis 14 miljoen bespaard door een
lagere huurprijs en het inkrimpen van het aantal gehuurde meters. Voor Capgemini was een
maatschappelijk verantwoorde keuze op het gebied van huisvesting dus financieel niet te
verantwoorden.
Opvallend is verder dat de gemeente Rotterdam en de RGD een andere koers varen. De RGD benut
de mogelijkheden rond een contractverlenging om minimaal een C label voor de gebouwen van het
Rijk te realiseren. Daarnaast wordt er in principe geen nieuwbouw meer gepleegd. De gemeente
Rotterdam kiest echter nog wel voor nieuwbouw, daar wegen de gebiedsontwikkeling van de Kop
van Zuid en de economische belangen van de stad zwaarder.
Concluderend kan dus gesteld worden dat juist de private ondernemingen in deze casussen bereid
blijken om te investeren in MVO, ook al in het zakelijke gewin onzeker. Dat is echter wel
gemakkelijker wanneer er tegelijkertijd bespaard wordt op de nieuwe huisvesting door het huren van
minder vierkante meters, lagere energiekosten of doordat nieuwbouw duurder is, waardoor de
totale huisvestingslasten na een verhuizing gelijk blijven of lager worden.
Martin Mentink
9 april 2014
64
3.5 | Aanvullende bevindingen
Inleiding
Naast de hoofdonderwerpen in de interviews, de aanleiding voor de verhuizing, de criteria en keuze
voor de huisvesting en het imago, is ook telkens de rol van de gemeente besproken in de interviews.
In de probleemstelling van dit onderzoek is gesteld dat door tegengestelde belangen de gemeenten
er gedeeltelijk zelf voor zorgen dat de kantorenleegstand blijft groeien. De visie van de bedrijven
hierop zal worden toegelicht. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de visie van de geïnterviewde
belegger en adviseur op trends met betrekking tot huurcontracten, de rol van duurzaam bouwen en
hun mening over imago in het beslissingsproces.
De gemeente
Zowel Capgemini als Deloitte geven toe hun positie ten opzichte van de gemeente te benutten. In
Utrecht en Rotterdam willen beide gemeenten de grote bedrijven, die veel werkgelegenheid met zich
mee brengen, erg graag behouden voor de stad. Daarnaast was voor de gemeente Utrecht de
ontwikkeling van een nieuwe pand in Leidsche Rijn belangrijk voor de ontwikkeling van de rest van
het gebied. Tijdens het beslisproces hield Capgemini een nieuwbouwlocatie in Breukelen achter de
hand om druk te zetten op de gemeente. Daardoor werd bij de gemeente erg veel mogelijk bij de
verhuizing van Capgemini: alle ambtelijke drempels zijn in korte tijd genomen en Capgemini kreeg
een korting op de grondprijs.
In Rotterdam heeft de gemeente het mogelijk gemaakt om een stukje land aan te winnen om de
bouw van de Maastoren mogelijk te maken. Daarnaast zijn eisen van Welstand en het
bestemmingsplan aangepast. Ook Deloitte heeft met de dreiging te vertrekken dit afgedwongen bij
de gemeente. Aan de andere kant geeft Deloitte ook aan dat ze wel wat te bieden hebben voor het
imago en de werkgelegenheid van de stad.
Bij Grontmij wordt dit harde spel met de gemeente bewust niet gespeeld, omdat gemeentes een
grote opdrachtgever zijn voor Grontmij. Er wordt meer ingezet op een samenwerking. Het wordt
gewaardeerd dat een bedrijf als Grontmij naar de stad toe komt, voor de werkgelegenheid en
vanwege het betrekken van leegstaande kantoren. Dat betaalt zich voor Grontmij op zakelijk gebied
ook weer uit doordat het bedrijf betrokken wordt in het netwerk van de gemeente.
De gemeente Rotterdam zelf ziet ook dat steden met elkaar concurreren om de grote bedrijven. Zelf
zien ze het echter niet als een probleem, een stad moet zorgen voor een goed aanbod. De leegstand
is daarbij vooral een probleem voor de beleggers. Dat geldt zeker voor de kantoren die gedeeltelijk
leeg staan, zodat het op het maaiveld niet eens opvalt. Plannen tot transformatie worden vanuit de
gemeente wel gefaciliteerd, maar het initiatief moet vanuit het bedrijfsleven komen. De gemeente
kan dan wel zo snel mogelijk bepaalde risico’s wegnemen of partijen in contact brengen.
Rotterdam geeft aan dat de gemeente in eerste instantie de belangen van de eigen stad dient. Er
worden dan ook oplossingen voor de leegstand gezocht die niet meteen financieel de beste optie
hoeven te zijn, maar wel economisch: het hoeft niet direct het meest op te leveren, wanneer de
indirecte inkomsten potentieel hoger zijn. Dit betekent dat er soms genoegen genomen wordt met
bijvoorbeeld minder opbrengst uit de verkoop van vastgoed, mits het op andere gebieden een
positieve invloed heeft. Er wordt door de gemeente Rotterdam dus breder gekeken: op stadsniveau
in plaats van op objectniveau en naar de langere termijn in plaats van de korte termijn.
Martin Mentink
9 april 2014
65
CBRE GI ziet als belegger ook het probleem van gemeenten die nieuwbouw blijven faciliteren, maar
ze geven wel aan dat het probleem steeds minder speelt, omdat er de laatste jaren minder nieuw
wordt gebouwd. CBRE GI wordt, net als iedere kantooreigenaar, geraakt door elke uitbreiding van
het aanbod. Zelf geven ze aan dat daar in principe, afhankelijk van de situatie, weinig aan te doen is.
CBRE GI concentreert zich nu dan ook op het op niveau houden van de eigen portefeuille,
investeringen worden gedaan in bestaande bouw, niet in nieuwbouw. Deze investeringen worden
wel gekoppeld aan nieuwe huurcontracten, investeren op risico wordt bijna niet gedaan.
Jones Lang LaSalle ziet als adviseur het issue van concurrentie tussen gemeenten als onnodig. De
financiële prikkel voor een gebruiker die eraan vast zit, brengt verhuizingen tot stand. Er zou veel
meer gekeken moeten worden naar gezamenlijk opbrengsten en gezamenlijke kosten voor een
gemeente. Op dit moment is er veel te veel versnippering op de kantorenmarkt, zo geeft Jones aan.
Ook Jones schrijft, net als de gemeente Rotterdam, het probleem van de kantorenleegstand toe aan
de belegger: panden worden aangekocht met het oog op risico en rendement. Wanneer een
cashflow wegvalt, zitten vooral de kleinere beleggers met een leeg pand dat niet meer voldoet,
zonder investeringsruimte. Wel ziet Jones Lang LaSalle met een toename van de beleggingsvraag
naar een goed product het eerste herstel van de markt. Omdat nieuwbouw in het hogere segment op
de goede plek relatief schaars is, blijft daar vraag naar.
Concluderend kan gezegd worden dat de verschillende geïnterviewde actoren het erover eens zijn
dat zonder een landelijke aanpak, de concurrentie tussen gemeenten zowel door de gemeenten zelf,
als door de bedrijven die er gebruik van weten te maken, in stand gehouden wordt. Zolang dit
probleem door alle partijen bij de belegger gelegd wordt, maar dezelfde belegger blijft investeren in
nieuwbouw, houdt de leegstandproblematiek zichzelf in stand.
Lengte van huurcontracten
CBRE Global Investors ziet een trend in steeds meer kortlopende huurcontracten. Flexibiliteit is
belangrijk, omdat je niet weet wat de toekomst brengt. Daardoor wordt steeds vaker voor 5 jaar in
plaats van voor 10 jaar gekozen. Dat is ook een van de redenen dat er de laatste tijd minder
ontwikkeld wordt. Bij nieuwbouw zal een huurder zich zeker voor 10 jaar aan een gebouw moeten
binden, anders krijgt een ontwikkelaar zijn gebouw niet verkocht. Per saldo zal nieuwbouw, met de
huidige lage huurprijzen, op dit moment over het algemeen niet meer goedkoper zijn dan bestaande
bouw, volgende CBRE GI. Daarnaast speelt het bij een huisvestingsbeslissing een rol waar de
financiën terecht komen: is het een bedrijf met een partnerstructuur, waarbij de partners een
ontwikkelwinst willen verdelen, of is het een bedrijf waar beleggers een jaarlijkse winst verwachten
en wil het bedrijf dus liever een korting op de huurprijs gedurende de gehele looptijd van het
contract.
In de casussen is de trend van kortlopende huurcontracten niet te zien. Dit is te verklaren door het
feit dat de casussen bestaan uit relatief gerenommeerde bedrijven voor wie flexibiliteit in de
huurtermijn minder belangrijk is. Deze bedrijven bestaan al enige tijd en kunnen gemakkelijker
inschatten hoeveel vierkante meters ze de komende jaren nodig zullen hebben voor hun activiteiten.
In het geval van Deloitte is zelfs te zien dat ze zowel in Rotterdam als in Amsterdam het contract nu
al willen open breken om er vijf jaar aan vast te plakken, tegen de voorwaarde dat ze over die
periode minder meters hoeven te huren. Dit is voordelig voor zowel huurder Deloitte, die alle meters
zelf inmiddels niet meer nodig heeft, als ontwikkelaar OVG, die door het langere huurcontract de
waarde van het pand in Amsterdam ziet stijgen.
Martin Mentink
9 april 2014
66
Duurzaamheidslabels
Jones Lang LaSalle ziet duurzaamheid steeds minder als een hype. Het is tegenwoordig
onverkoopbaar richting de huurder en de belegger om daar niet meer aan te denken tijdens de
bouw. Enerzijds zijn investeringen in duurzaamheid terug te verdienen door lagere energiekosten,
anderzijds zijn panden die duurzaam worden gebruikt, ook duurzamer in hun waarde. Het kan
daarmee voor alle partijen interessant zijn om een duurzaam gebouw neer te zetten: voor de
huurder levert het lagere energiekosten op en kan het een positieve uitwerking hebben op het
imago, voor de ontwikkelaar komt het de verkoopbaarheid ten goede en voor een belegger levert
het een product op dat duurzamer kan zijn in waarde.
In de casussen is ditzelfde beeld te zien. Alle nieuwbouwprojecten beschikken over een
duurzaamheidslabel. Zowel in het geval van Deloitte als Capgemini is dit tenminste ten dele
ingegeven door de ontwikkelaar, om zo de verkoopbaarheid van het pand te bevorderen. OVG heeft
in het geval van het kantoor voor Deloitte in Amsterdam zelf fors geïnvesteerd, wat zich uiteindelijk
in de waarde terug zou moeten betalen. Ditzelfde is ook te zien bij het nieuwe pand van Capgemini,
waar BAM het initiatief nam voor de certificering ter verbetering van de verkoopbaarheid.
Imago
Volgens Jones is een huisvestingskeuze in de afgelopen jaren steeds complexer geworden, er spelen
meer facetten mee. Vroeger werden zaken als locatiekeuze, behoud van werknemers, aantrekken
van talent, veel minder meegenomen dan nu. In principe worden bij door Jones opgestelde
scenario’s geen opties uit de weg gegaan, er wordt voor zowel renovatie, nieuwbouw als bestaande
bouw naar de total costs of ownership gekeken. Wel wordt de menselijke kant daarin dus steeds
belangrijker. Er zijn daarbij tegenwoordig ook bedrijven die specifiek aangeven in bestaande bouw
gehuisvest te willen zijn, voor wie dat uit maatschappelijk oogpunt of vanuit het oogpunt van imago
dus belangrijk is.
CBRE GI geeft echter aan dat het imago in de onderhandelingen die zij voeren geen onderwerp van
gesprek is. Zo wordt bijvoorbeeld door huurders niet gevraagd om achtergelaten leegstand onder de
radar te houden en wordt er niet actief meegedacht door de huurder over de ontstane leegstand.
Martin Mentink
9 april 2014
67
3.6 | Conclusies uit de interviews
Inleiding
Door het houden van interviews met bedrijven die recent hun huisvesting hebben heroverwogen en
andere actoren in dit proces, is getracht een antwoord te vinden op de deelvraag:
Hoe wordt op dit moment omgegaan met de factor imago in het beslissingsproces rond een
huisvestingskeuze van een bedrijf?
Imago in het proces
Duidelijk is dat er bij alle bedrijven op een andere manier met imago wordt omgegaan. Het issue van
het achterlaten van leegstand is relatief nieuw, bedrijven passen hun strategie gaandeweg aan, maar
zoals ook beschreven in de probleemstelling, cijfers of richtlijnen zijn er niet. Er kan gezegd worden
dat alle bedrijven het imago tot op zekere hoogte meenemen in het proces, maar dat het in geen
enkel geval een doorslaggevende factor is geweest. Wel is te zien dat communicatie erg belangrijk
wordt gevonden, zeker naar de eigen werknemers toe. Een beslissing moet uitlegbaar zijn en
uitgelegd worden.
Ook bij de twee partijen die de meeste leegstand achterlaten, Capgemini en Deloitte, is het imago
geen bepalende factor geweest in het proces. Voor Capgemini moest het simpelweg goedkoper, bij
Deloitte is de beslissing al voor de crisis en de leegstandsproblematiek gemaakt. Wel is in beide
gevallen te zien dat er een duidelijke strategie wordt gekozen betreffende de communicatie: beiden
pogen om weinig publiciteit te genereren en leggen de beslissing uit bij de eigen medewerkers.
De andere partijen die nieuw hebben gebouwd, TNT en Eneco, hebben minder gevreesd voor het
imago. TNT was er wel bewust mee bezig: de legitimering om te verhuizen was er pas toen de
eigenaar van het oude pand niet mee wilde werken aan een renovatie. Eneco zag simpelweg geen
andere optie dan nieuwbouw, maar vanwege betrekkelijk weinig kennis van de eigen werknemers
over het onderwerp, werd communicatie hier ook van belang geacht.
Voor de bedrijven die kiezen voor bestaande bouw heeft imago het meest meegespeeld. Zowel
Mitros als Grontmij geeft aan dat nieuwbouw geen maatschappelijk verantwoorde keuze meer is.
Maar daar spelen ook zeker andere redenen: voornamelijk financieel en bedrijfsproces gerelateerd.
In het geval van de gemeente Rotterdam dateert de beslissing om te verhuizen al uit 2000. Toen
werd met imagoschade door leegstand nog geen rekening gehouden. De RGD is een bijzonder geval,
leegstand in de eigen portefeuille is simpelweg voor rekening van de belastingbetaler. De RGD kiest
duidelijk voor lagere kosten, niet voor het beperken van het maatschappelijke probleem.
Alle private ondernemingen hebben hun positie op het gebied van maatschappelijk verantwoord
ondernemen geformuleerd. Het verantwoord ondernemen komt bij de meeste bedrijven ook tot
uiting in hun huisvestingstrategie, via duurzame kantoorpanden of via een bewuste keuze voor een
renovatie of voor een verhuizing naar bestaande bouw.
Concluderend kan dus gezegd worden dat bedrijven zeker het belang zien om over het imago na te
denken bij een huisvestingskeuze. De factor is echter (nog) niet bepalend in de uiteindelijke
beslissing, bedrijven vinden de uitlegbaarheid belangrijker. Want wanneer deze uitleg via goede
communicatie op de juiste plek terecht komt, valt de angst voor imagoschade mee.
Martin Mentink
9 april 2014
68
Hoofdstuk 4 | Invloed huisvesting op imago
Achtergrond: Prinses Beatrixlaan 428, Voorburg.
Martin Mentink
9 april 2014
Tot 2008 het kantoor geweest van het CBS. Sindsdien
staat het leeg, met uitzondering van wat
69kleinschalig
tijdelijk gebruik, en is het voer voor politieke discussie.
4.1 | Opstellen enquête
Inleiding
Met behulp van de uitkomsten van de interviews met bedrijven die recent hun huisvesting hebben
heroverwogen en de andere geïnterviewde actoren in dit proces, is een enquête opgesteld. Hiermee
wordt onderzocht wat de invloed is van een huisvestingskeuze op werknemers in het algemeen en de
invloed van het achterlaten van leegstand in het bijzonder. De vragenlijst en de bijbehorende
nummering is terug te vinden in Bijlage VII.
Opbouw
De vragenlijst start met een openingspagina waarop de enquête wordt geïntroduceerd. Hier wordt
enkel uitgelegd dat de enquête onderdeel is van een afstudeeronderzoek naar kantorenhuisvesting
van bedrijven. De kantorenleegstand of imagoschade wordt niet genoemd, zodat de deelnemers de
vragen in eerste instantie onbevooroordeeld beantwoorden. Verder wordt de deelnemers uitgelegd
dat met de verzamelde data vertrouwelijk omgegaan zal worden en dat de resultaten niet persoonlijk
teruggekoppeld zullen worden. Er wordt aangegeven dat de enquête ongeveer 5 minuten duurt en
de deelnemers worden bedankt voor hun deelname.
Op de eerste twee pagina’s worden algemene demografische vragen gesteld. Geslacht, leeftijd,
opleiding, functie en het soort contract van de werknemers. Het doel hiervan is om mogelijke
significant verschillen antwoorden te vinden tussen de respondenten, gebaseerd op deze
kenmerken.
Vervolgens wordt gevraagd naar de werkuren: op een kantoor van de werkgever, of juist thuis of bij
de klant. Ook op welk kantoor de medewerkers het meest te vinden zijn is een van de vragen. Zo kan
er onderzocht worden of er verschillen zijn tussen respondenten die veel of weinig op kantoor zitten
en verschillen tussen respondenten op bepaalde locaties, bijvoorbeeld waar de huisvestingsvraag
actueel is.
De vragen op pagina 4 hebben betrekking op de duur van het dienstverband en de verwachting wat
de respondenten na hun dienstverband bij de huidige werkgever gaan doen.
Op pagina 5 wordt de respondenten naar vier van de vijf geïdentificeerde categorieën in de
interviews gevraagd: financieel, duurzaam, bedrijfsproces en organisatie. Aanleidingen om te
verhuizen in deze vier categorieën zijn volgens de geïnterviewden het meest belangrijk, maar wat
vinden de medewerkers daarvan? Vervolgens wordt gevraagd naar welke optie(s) in eerste instantie
gekeken zou moeten worden wanneer de huisvesting van een bedrijf niet meer voldoet: renovatie,
nieuwbouw of bestaande bouw.
Pas dan worden de respondenten verder ingelicht over het onderwerp van onderzoek. De huidige
kantorenleegstand in Nederland wordt genoemd en respondenten wordt gevraagd met een slider
van 1 tot 10 met een interval van 0,5 een rapportcijfer te geven in hoeverre ze het eens zijn met drie
stellingen. Is het belangrijk om naar bestaande bouw te verhuizen in plaats van nieuwbouw en is een
dergelijke keuze van invloed op het imago voor henzelf en voor anderen.
Om het relatieve gewicht van een maatschappelijk verantwoorde keuze te bepalen, wordt deze optie
afgezet tegen dezelfde vier categorieën als op pagina 5 van de enquête. Telkens kan aangeven
worden wat de respondent belangrijker vindt bij een verhuizing.
Martin Mentink
9 april 2014
70
Door middel van vier sliders vraagt de enquête vervolgens door op de mening van de respondenten
over een huisvestingskeuze. Is dit meer van belang bij grote kantoorpanden dan bij kleine, is het
meer van belang bij de werkgever van de respondent dan bij andere bedrijven en wat is hun mening
over de achtergelaten panden, voor wie is de verantwoordelijkheid? Dit zijn bevindingen vanuit de
interviews die hier getest worden.
Opnieuw twee sliders vragen dan naar de invloed van huisvesting in het algemeen op de beslissing
om voor de werkgever te gaan en te blijven werken. De laatste pagina van de enquête bevat drie
sliders die vragen naar een verandering in het handelen van de werknemers. Is de huisvesting en de
huisvestingskeuze van belang voor werknemers (geweest) voor de beslissing om voor de werkgever
te (blijven) werken. Is er verschil tussen een positieve en een negatieve beslissing en is de publiciteit
in de media van invloed?
Resultaten
De resultaten van deze enquête zullen inzicht verschaffen in de waarde die door medewerkers
gehecht wordt aan een huisvestingskeuze. Heeft deze keuze invloed op het imago en invloed op het
handelen.
Uiteindelijk zullen deze enquêtes een antwoord geven op de laatste 3 deelvragen:
-
-
-
In hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing
van een bedrijf van invloed op het imago van deze bedrijf bij diens werknemers?
(vraag 14, 15, 16 en 17)
Wat is voor werknemers het relatieve gewicht van een maatschappelijke verantwoorde
keuze ten opzichte van andere factoren?
(vraag 13 en 18)
In hoeverre heeft een verandering in het imago van een bedrijf onder werknemers invloed
op de bereidheid van deze werknemers om te blijven werken bij de betreffende bedrijf?
(vraag 23, 24, 25, 26 en 27)
De andere vragen hebben betrekking op algemene kenmerken van de respondent (vraag 1 t/m 12)
en testen verschillende bevindingen uit de interviews (vraag 19, 20, 21 en 22).
Martin Mentink
9 april 2014
71
4.2 | Data-analyse
Inleiding
Alle geïnterviewde personen die werkzaam zijn bij een private onderneming zijn benaderd om de
enquête uit te zetten binnen hun bedrijf. Van deze bedrijven waren Deloitte, Eneco, TNT en Mitros
niet bereid mee te werken. Dat had niet specifiek met de inhoud te maken, maar meer met de tijd
die het invullen kost en de hoeveelheid enquêtes die in het verleden al verzonden zijn binnen deze
bedrijven. De bedrijven waar de enquête wel is uitgezet zijn Capgemini, Royal HaskoningDHV en
Grontmij.
Huisvestingskeuze
De enquête is daarmee uitgezet onder drie bedrijven die recent allemaal een andere
huisvestingskeuze hebben gemaakt. Capgemini is om financiële redenen verhuisd naar nieuwbouw.
Grontmij kiest bewust voor bestaande bouw als statement richting de eigen klanten en DHV heeft
het eigen hoofdkantoor gerenoveerd, dit leverde zowel een besparing op de eenmalige
investeringskosten als op de jaarlijkse energiekosten op. In Figuur 9 zijn voor deze drie bedrijven
nogmaals de tijdslijn en de sterdiagrammen weergegeven. Daarbij is belangrijk om te vermelden dat
de enquête is uitgezet onder werknemers van het fusiebedrijf Royal HaskoningDHV, de renovatie van
het hoofdkantoor van DHV is anderhalf jaar voor de fusie al afgerond. Voor de fusie waren 41
respondenten (70%) werkzaam bij DHV. 14 kwamen er van Royal HaskoningDHV (24%), de overige 4
respondenten werkten ten tijde van de fusie nog niet voor een van deze twee bedrijven.
Afzetgroep
Bij Capgemini is de enquête door de geïnterviewde via een email en een extra herinnering
rondgestuurd naar een groep van 500 man die relatief veel op het hoofdkantoor van Capgemini in
Utrecht te vinden zijn. Bij Royal HaskoningDHV is de enquête in een mail rondgestuurd aan de
medewerkers die op het kantoor in Maastricht werken. In dit kantoor op Maastricht-Aachen Airport
zijn onlangs oud-Haskoning en oud-DHV medewerkers samengevoegd in een pand dat voorheen een
DHV-kantoor was. Er werken rond de 100 personen. Er is geen herinnering gestuurd.
Grontmij was niet bereid de enquête organisatie of vestiging breed uit te zetten, vanwege de
mogelijke gevoeligheid van het actuele onderwerp. Men zit nog midden in het landelijke
relocatieproces, mogelijk zou dit commotie veroorzaken. Wel is de enquête uitgezet onder een door
de geïnterviewde geselecteerde groep van 31 personen, voornamelijk managers binnen Grontmij.
Met deze selectiebias zal rekening gehouden moeten worden bij het vergelijken van de drie
verschillende bedrijven. De eerste email is gestuurd door de geïnterviewde, de herinnering door
ondergetekende. De begeleidende teksten bij de e-mails zijn te vinden in Bijlage VIII.
In Tabel 14 in de respons rate weergegeven. De eerste rij geeft aan naar hoeveel werknemers de
email is verstuurd, met tussen haakjes het aantal keer. De overige rijen geven aan hoeveel
werknemers op de link geklikt hebben (benaderd), met de enquête zijn begonnen en hoeveel de
enquête hebben afgerond. Opvallend is het verschil tussen de respons bij Royal HaskoningDHV, die
erg hoog is en bij Capgemini, die vrij laag is.
Martin Mentink
9 april 2014
72
Figuur 9 – tijdslijn en scoring op sterdiagrammen
Capgemini
Grontmij
Royal HaskoningDHV
Aangeschreven
~500 (2x)
31 (2x)
~100 (1x)
Benaderd
38 (~8%)
22 (71%)
100 (~100%)
Begonnen
27 (71% van benaderd)
18 (82% van benaderd)
73 (73% van benaderd)
Afgerond
24 (63% van benaderd,
16 (73% van benaderd,
59 (59% van benaderd,
89% van begonnen)
89% van begonnen)
81% van begonnen)
Tabel 14 - respons rate
Het bovenstaande zorgt ervoor dat er een totale dataset is met 99 respondenten (N = 99), waarbij de
meerderheid, namelijk 60%, op dit moment werkzaam is bij Royal HaskoningDHV, zoals ook te zien is
in Figuur 10.
Martin Mentink
9 april 2014
73
Verdeling respondenten, N = 99
16%
Capgemini, N = 24
24%
Royal HaskoningDHV, N = 59
Grontmij, N = 16
60%
Figuur 10 - verdeling respondenten
Tabel 15 geeft algemene data van de respondenten weer betreffende geslacht, leeftijd, hoe lang ze
inmiddels werkzaam zijn bij het bedrijf, of ze een vast contract hebben en over het soort functie.
Capgemini
Grontmij
Royal HaskoningDHV
N
24
16
59
Man
18 (75%)
12 (75%)
42 (71%)
Vrouw
6 (25%)
4 (25%)
17 (29%)
Gemiddelde leeftijd (range)
39 jaar (23-60)
48 jaar (31-62)
41 jaar (22-63)
Werkzaam bij bedrijf (range)
9 jaar (0-26)
15 jaar (3-37)
9 jaar (0-28)
Vast contract
23 (96%)
16 (100%)
52 (88%)
Ondersteunende functie
3 (13%)
2 (13%)
8 (14%)
Uitvoerende functie
18 (75%)
1 (6%)
44 (75%)
Leidinggevende functie
3 (13%)
13 (81%)
3 (5%)
Tabel 15 - beschrijvende statistiek
Uit bovenstaande tabel blijkt dat de meerderheid van de respondenten een man is met een vast
contract. Daarbij zijn de werknemers van Grontmij gemiddeld een stuk ouder dan de werknemers
van Capgemini en Royal HaskoningDHV en werken ze al langer bij het bedrijf. Dit heeft te maken met
het feit dat de enquête bij Grontmij is verspreid onder voornamelijk managers binnen het bedrijf: de
meerderheid bekleed inderdaad een leidinggevende functie, terwijl bij Capgemini en Royal
HaskoningDHV de meerderheid van de respondenten een uitvoerende functie heeft. In Bijlage IX is
de hercodering van functie naar functiecategorieën te vinden.
Figuur 11 visualiseert enkele statistieken van de werknemers. Hier is opnieuw te zien dat de
functieverdeling bij de respondenten van Grontmij duidelijk anders is. Dit blijkt niet direct gekoppeld
aan een ander opleidingsniveau, de meerderheid van de respondenten is bij alle bedrijven hoger
opgeleid. Wel zijn er verschillen te zien in het antwoord op de vraag wat de werknemers na hun
carrière bij hun huidige werkgever willen gaan doen: als vervolgstap wordt bij Capgemini vooral een
andere werkgever genoemd, terwijl de werknemers van Grontmij en RoyalHaskoningDHV in
meerderheid bij hun huidige werkgever met pensioen willen gaan.
Martin Mentink
9 april 2014
74
Figuur 11 - beschrijvende statistiek m.b.t. de werknemers
Tenslotte is in de enquête gevraagd hoeveel tijd de respondenten op het kantoor van hun werkgever
werken en hoeveel uur bij de klant of thuis. De gegevens zijn te vinden in Tabel 16 en Tabel 17.
Daarbij valt op dat de medewerkers van Capgemini het minste op het eigen kantoor te vinden zijn: zij
zitten relatief vaak bij een klant of ze werken thuis.
Deze demografische gegevens kunnen gebruikt worden om de steekproef bij de drie bedrijven te
controleren. Zo is dus te zien dat er door de manier van selecteren van respondenten een bias is
ontstaan. Daarnaast kunnen de demografische gegevens gebruikt worden om correlaties te vinden
tussen deze karakteristieken van de respondenten en hun antwoorden op de vervolgvragen in de
enquête.
Tijd op kantoor per week
Capgemini
Grontmij
RHDHV
Totaal
0-10 uur
38%
0%
12%
16%
10-20 uur
4%
12%
10%
9%
20-30 uur
33%
44%
39%
38%
>30 uur
25%
44%
39%
37%
Tabel 16 - tijd op kantoor per week
Martin Mentink
9 april 2014
75
Werken bij klant
Thuiswerken
Capgemini
Grontmij
RHDHV
Capgemini
Grontmij
RHDHV
46%
50%
44%
27%
19%
47%
Dagdeel/week 12%
25%
19%
9%
62%
36%
Dag/week
0%
25%
10%
41%
19%
12%
>dag/week
42%
0%
27%
23%
0%
5%
Niet
Tabel 17 - werken bij klant en thuis
Martin Mentink
9 april 2014
76
4.3 | Imago
Inleiding
Deze paragraaf zal inzicht bieden in hoeverre het achterlaten van leegstand bij een verhuizing van
een bedrijf van invloed is op het imago van dit bedrijf bij diens werknemers. Hiervoor worden vraag
14 t/m 17 van de enquête gebruikt, zie voor de vragen ook Bijlage VII.
Resultaten
Nog voor de leegstand genoemd wordt in de enquête, wordt de respondenten gevraagd naar welke
optie(s) de werkgever in eerste instantie moet kijken wanneer de huidige huisvesting om wat voor
reden dan ook niet meer voldoet. Daarbij wordt de keuze gegeven uit renovatie van het bestaande
pand, een verhuizing naar bestaande bouw of een verhuizing naar nieuwbouw. Tevens is er de
mogelijkheid om meer dan één optie aan te vinken: zo kunnen de respondenten bijvoorbeeld
aangeven dat in eerste instantie alle opties bekeken moeten worden, dat in eerste instantie alleen
renovatie een optie is, of dat er in eerste instantie niet naar nieuwbouw gekeken moet worden, maar
enkel naar een renovatie of een verhuizing naar bestaande bouw. Om deze reden tellen de
percentages dus op tot boven de 100%. De resultaten zijn te vinden in Figuur 12.
100%
90%
80%
70%
60%
Renovatie
50%
Bestaande bouw
40%
Nieuwbouw
30%
20%
10%
0%
Capgemini
Grontmij
RHDHV
totaal
Figuur 12 - opties voor vernieuwde huisvesting
Renovatie van het huidige kantoor (56%) en verhuizen naar bestaande bouw (59%) worden beiden
door meer dan de helft van de respondenten genoemd als mogelijke eerste optie wanneer de
huidige huisvesting niet meer voldoet. Wel geeft nog 19% van de respondenten aan dat nieuwbouw
al in eerste instantie een optie kan zijn. Hierbij is het erg opvallend om te zien dat ‘renovatie’ bij
Capgemini het hoogst scoort en bij Royal HaskoningDHV het laagst. Dit terwijl er juist bij Capgemini
recent is gekozen voor nieuwbouw en bij Royal HaskoningDHV een renovatie is geweest van het
hoofdkantoor van DHV in Amersfoort.
In de enquête wordt de respondenten vervolgens kort uitgelegd dat er een grote kantorenleegstand
bestaat in Nederland. Hierna wordt de vraag gesteld in hoeverre de respondent het belangrijk vindt
dat de werkgever bij een verhuizing kiest voor bestaande bouw in plaats van nieuwbouw. Met een
Martin Mentink
9 april 2014
77
rapportcijfer van 1 tot en met 10 met een interval van 0.5 geeft de respondent aan hoe belangrijk dit
is, waarbij 10 het meest belangrijk is en een 1 het minst belangrijk.
Daarnaast wordt door middel van een zelfde slider gevraagd of de werknemers vinden dat deze
keuze direct van invloed is op het imago voor henzelf en hoe ze inschatten dat dat geldt voor
anderen. Tabel 18 geeft de mediaan en de range van de rapportcijfers voor deze drie vragen. De
keuze voor bestaande bouw wordt daarbij erg belangrijk gevonden met een mediaan van een 8,
gemeten over alle respondenten. Daarnaast wordt er ingeschat dat de invloed op het imago groter is
onder anderen (mediaan van een 7) dan onder de werknemer zelf (6.5).
Keuze voor bestaande
Imago bij werknemer
Imago onder derden
bouw
N
Mediaan
Range
Mediaan
Range
Mediaan
Range
Capgemini
24
7
3-10
6
2.5-10
7
2.5-9
Grontmij
16
8.5
6-10
8
1-10
8
2.5-10
RHDHV
59
8
1-10
6
1-10
7
1.5-9
Totaal
99
8
1-10
6.5
1-10
7
1.5-10
Tabel 18 – mediaan en range voor vraag 15, 16, 17 per bedrijf
Er valt op dat de werknemers van Grontmij hogere cijfers geven dan werknemers van de andere
twee bedrijven, mogelijk komt dit door de grote groep leidinggevende respondenten bij Grontmij,
die vaker voor een sociaal gewenst antwoord kiezen. Vanwege deze selectiebias worden de
resultaten uitgesplitst per functie in Tabel 19. Verder is een grote spreiding in de resultaten te zien.
Er worden zowel zeer lage als zeer hoge cijfers gegeven door de respondenten.
Keuze voor bestaande
Imago bij werknemer
Imago onder derden
bouw
N
Mediaan
Range
Mediaan
Range
Mediaan
Range
Ondersteunend
13
8
3-10
5
1.5-8
5.5
3.5-9.5
Uitvoerend
63
8
1.5-10
6
1-10
7
1.5-10
Leidinggevend
19
8
3.5-10
8
1-10
8
2.5-10
Anders
4
8.75
1-10
6
1-10
8
7-10
Totaal
99
8
1-10
6.5
1-10
7
1.5-10
Tabel 19 - mediaan en range voor vraag 15, 16, 17 per functie
In Tabel 20 wordt vervolgens getest of de antwoorden op de drie enquêtevragen significant
verschillen onder de groepen werknemers met verschillende functies. Om dat te doen zijn de 19
antwoordmogelijkheden teruggebracht tot 2 groepen, waarbij de mediaan dient als scheidingslijn. In
het voorbeeld van vraag 15 betekent dat het volgende: 1-8 = 0 en 8.5-10 = 1, want de mediaan is 8.
Vervolgens worden er met SPSS crosstabs gegenereerd, waarin de functies worden uitgezet tegen de
rapportcijfers. In elke cel wordt hierin het verwachte aantal respondenten vergeleken met het
daadwerkelijke aantal respondenten, om zo mogelijke verschillen tussen de functiegroepen te
vinden. Omdat p > 0.05 voor alle drie de vragen, kan hier gesteld worden met een betrouwbaarheid
Martin Mentink
9 april 2014
78
van 95% dat er geen significante verschillen zijn tussen de verschillende functiegroepen in hun
antwoord op vraag 15, 16 en 17.
X² waarde df Asymp. Sig.
Keuze voor bestaande bouw 1.112
3
0.774
Imago bij werknemers
3.512
3
0.319
Imago onder derden
7.351
3
0.062
Tabel 20 – toetsing op significante verschillen
Figuur 13 toont het histogram behorende bij de antwoorden op vraag 15, het belang van de keuze
voor bestaande bouw. Hierin zijn de cijfers te zien die de respondenten verbonden hebben aan de
vraag of, met het oog op de kantorenleegstand, een werkgever bij een verhuizing voor bestaande
bouw moet kiezen. Hierbij staan de rapportcijfers op de x-as, waarbij elk halve punt boven de hele
waarde is samengenomen met deze hele waarde. Op de y-as staat de frequentie. Hier is de grote
spreiding van antwoorden te zien: van respondenten die het in het geheel niet eens zijn met de
stelling (1), tot respondenten die het er volledig mee eens zijn (10). Daarbij is er een grote piek op de
8, wat ook de mediaan is.
Keuze voor bestaande bouw vanwege
leegstand
30
25
20
15
10
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figuur 13 - histogram keuze bestaande bouw i.p.v. nieuwbouw
Figuur 14 toont de histogrammen voor de volgende twee vragen in de enquête. Hierbij is te zien dat
de invloed op het imago onder de werknemers een nog grotere spreiding kent, waarbij de mediaan
op 6.5 ligt. Ook hier is de range 1-10, maar de lage getallen komen allemaal vaker voor en de piek
(hier bij 7 en 7.5) is een stuk lager. De invloed op het imago onder derden wordt weer wat groter
ingeschat, met een duidelijke piek bij de cijfers tussen de 7 en de 8.5. De mediaan ligt hier op een 7.
In Tabel 21 worden door middel van een t-test de rapportcijfers op deze 3 vragen vergeleken. In alle
drie de gevallen is p < 0.05, dus kan er met een betrouwbaarheid van 95% gezegd worden dat de
waarden significant van elkaar verschillen.
Martin Mentink
9 april 2014
79
Invloed op imago onder werknemers
Invloed op imago onder derden
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figuur 14 – histogram van imago onder werknemers en derden
Mean
SD
SE
t
df
Sig. (2-tailed)
Bestaand kantoor – imago werknemers
1.5556
2.9562
0.2971
5.236
98
0.000
Bestaand kantoor – imago derden
0.7273
2.8476
0.2862
2.541
98
0.013
Imago werknemers – imago derden
-0.8283
2.0679
0.2078
-3.985
98
0.000
Tabel 21 - paired samples t-test
Vervolgens is getest of de antwoorden op bovenstaande vragen onderling gecorreleerd zijn. Het
belang van de keuze voor bestaande bouw is positief gecorreleerd met de invloed van een
huisvestingskeuze op het imago onder werknemers (correlatiecoëfficiënt van 0.165) met een
betrouwbaarheid van 95%, want p < 0.05 (zie Tabel 22). Ook de invloed van een huisvestingskeuze op
het imago dat een werknemers zelf van het bedrijf heeft en de invloed zoals de werknemer inschat
die anderen hebben van het bedrijf zijn significant positief gecorreleerd, met een
correlatiecoëfficiënt van 0.413.
Keuze voor
Invloed op
Invloed op
bestaande bouw
imago onder
imago onder
vanwege leegstand
werknemers
derden
(vraag 15)
(vraag 16)
(vraag 17)
1.000
0.165
0.072
0.025
0.332
Keuze voor
Kendall’s tau_b
bestaande bouw
Sig. (2-tailed)
vanwege leegstand
N
99
99
99
Invloed op imago
Kendall’s tau_b
0.165
1.000
0.413
onder werknemers
Sig. (2-tailed)
0.025
N
99
0.000
99
99
Tabel 22 – correlatie test
Martin Mentink
9 april 2014
80
Conclusie
De deelvraag ‘in hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een
verhuizing van een bedrijf van invloed op het imago van deze bedrijf bij diens werknemers,’ is als
volgt te beantwoorden:
Werknemers vinden in grote meerderheid (81%) dat nieuwbouw niet de eerste optie moet zijn
wanneer de bestaande huisvesting niet meer voldoet. Vervolgens is er weinig verschil tussen de
voorkeur voor renovatie van het bestaande pand (56%), of een verhuizing naar bestaande bouw
(59%), de respondenten geven die opties ongeveer even vaak aan als eerste optie wanneer er naar
vernieuwing van de huisvesting wordt gekeken.
Wanneer er gekeken wordt hoe belangrijk de werknemers de keus voor bestaande bouw vinden ten
opzichte van nieuwbouw, dan volgt uit de rapportcijfers (mediaan van een 8) dat werknemers daar
relatief veel belang aan hechten. Hoewel er een spreiding te zien in de rapportcijfers, de stelling
wordt zowel met een 1 beoordeeld als met een 10, is er bij het cijfer 8 een grote piek te zien.
Ook heeft deze keuze voor een meerderheid invloed op het imago dat zij zelf van het bedrijf hebben:
tussen deze twee vragen is een significante correlatie gevonden. Hier is de spreiding in rapportcijfers
echter groter en de mediaan lager: een 6.5. Dit betekent voor een deel van de respondenten dat er
belang wordt gehecht aan de keuze, maar dat de keuze niet doorwerkt in het imago. Van de
werknemers geeft 59% de invloed op het imago een rapportcijfer van een 6 of hoger, als mate van
belang. 28% geeft het zelfs een 8 of hoger, 22% geeft lager dan een 4.
De werknemers schatten de invloed van een huisvestingskeuze op het imago onder anderen hoger in
dan de invloed op het imago dat ze zelf van het bedrijf hebben. De mediaan is een 7. 73% geeft hoger
dan een 6, 39% hoger dan een 8 en 10% lager dan een 4. Er is een significante correlatie tussen de
invloed op het imago onder de werknemers zelf en de invloed zoals de werknemers die inschatten
onder anderen.
Martin Mentink
9 april 2014
81
4.4 | Relatief gewicht
Inleiding
Hier zal ingegaan worden op de antwoorden op de enquêtevragen 13 en 18. Met behulp van deze
data zal ingegaan worden op de waarde die gehecht wordt door werknemers aan een
maatschappelijk verantwoorde keuze bij een verhuisbeweging ten opzichte van vier van de
categorieën die uit de interviews volgden, de belangrijkste aanleidingen voor bedrijven om te
verhuizen.
Resultaten rangorde
De respondenten is gevraagd wat zij voor hun werkgever de belangrijkste reden vonden om de eigen
huisvesting te heroverwegen. Daarbij konden de respondenten de volgende vier opties in volgorde
zetten van het meest tot het minst belangrijk, als aanleiding voor een verhuizing:
-
een financiële reden (het kan goedkoper of het bespaart op de kosten)
een duurzame reden (het kan groener)
een bedrijfsprocesmatige reden (het levert werk op of het verbetert de kwaliteit van de
werkomgeving)
een organisatorische reden (het verbetert de interne organisatie en daarmee de geleverde
kwaliteit)
In deze rangorde werd de bedrijfsprocesmatige reden het vaakst genoemd als meest belangrijk,
namelijk door 54% van de respondenten. Zie hiervoor ook Tabel 23. Een duurzame reden als
aanleiding om de herhuisvesting te heroverwegen wordt het vaakst genoemd als minst belangrijke
reden van deze vier (door 62% van de respondenten).
Categorie (N=99)
Financieel
Duurzaam
Bedrijfsproces
Organisatie
Het meest
belangrijk
27%
5%
54%
14%
Eén na
belangrijkst
27%
8%
22%
43%
Twee na
belangrijkst
31%
23%
17%
29%
Het minst
belangrijk
15%
62%
7%
14%
Tabel 23 – belangrijkste redenen als aanleiding voor een herhuisvesting (vraag 13)
Figuur 15 visualiseert deze tabel. Ook hier is goed te zien dat de meeste werknemers een
bedrijfsprocesmatige reden belangrijker vinden dan een duurzame reden, terwijl redenen in de
andere twee categorieën zich daar tussenin bevinden.
Martin Mentink
9 april 2014
82
100%
90%
80%
70%
60%
Organisatie
50%
Bedrijfsproces
40%
Duurzaam
30%
Financieel
20%
10%
0%
Het meest
belangrijk
Eén na
belangrijkst
Twee na
belangrijkst
Minst
belangrijk
Figuur 15 – belangrijkste redenen als aanleiding voor een herhuisvesting (vraag 13)
Vervolgens is de rangorde van de functiegroepen onderling vergeleken. Per categorie zijn de
waarden van de Pearson Chi-kwadraattoets, het aantal vrijheidsgraden en de significantie te vinden
in Tabel 24. Uit deze tabel blijkt dat voor de categorie ‘financieel’ en voor de categorie ‘organisatie’,
met een betrouwbaarheid van 95% de antwoorden significant verschillen tussen de functiegroepen,
want p < 0.05.
Functie *
X² waarde
df
Asymp. Sig.
Financieel
21.061
9
0.012
Duurzaam
15.843
9
0.07
Bedrijfsproces
14.649
9
0.101
Organisatie
18.291
9
0.032
Tabel 24 – Pearson toets rangorde
In Figuur 16 zijn deze twee categorieën gevisualiseerd, om de verschillen tussen de functiegroepen in
beeld te brengen. Aan de linkerkant staat de scoring van een financiële reden. Wat opvalt, is dat de
respondenten met een ondersteunende functie deze reden belangrijker vinden dan de respondenten
met een leidinggevende functie. Voor een bedrijfsprocesmatige reden, weergegeven aan de
rechterkant, geldt dit juist andersom. Een reden in deze categorie wordt relatief veel op de eerste
plaats gezet door leidinggevenden, terwijl respondenten met een ondersteunende functie hier over
het algemeen minder belang aan hechten.
Martin Mentink
9 april 2014
83
Financiële reden
Organisatorische reden
100%
90%
80%
70%
60%
Het meest belangrijk
50%
Twee na belangrijkst
40%
Eén na belangrijkst
30%
Het minst belangrijk
20%
10%
0%
Figuur 16 – belang van twee categorieën voor functiegroepen (vraag 13)
Resultaten keuze
Naast de rangordevraag, is de respondenten in de enquête ook gevraagd om een keuze te maken.
Wat is belangrijker: een maatschappelijke verantwoorde huisvestingskeuze of een reden in één van
de vier genoemde categorieën. Een maatschappelijke keuze is gedefinieerd als het kiezen door een
bedrijf voor een renovatie of voor bestaande bouw in plaats van nieuwbouw vanwege de grote
kantorenleegstand in Nederland. Op deze manier kan het relatieve gewicht van deze keuze voor
werknemers ten opzichte van andere factoren bepaald worden.
De werknemers kregen de vraag wat ze belangrijker vinden voor de nieuwe huisvesting van hun
werkgever, een maatschappelijk verantwoorde keuze of:
-
de kosten voor de werkgever voor het nieuwe pand (financieel)
de duurzaamheid van het nieuwe pand (duurzaam)
de kwaliteit van de werkomgeving in het nieuwe pand (bedrijfsproces)
de interne organisatie in het nieuwe pand (organisatie)
In Figuur 17 is in het groen het percentage werknemers te zien dat voor de maatschappelijke
verantwoorde huisvestingskeuze koos. In het blauw is het percentage te zien dat de andere categorie
belangrijker vond. Hier is te zien dat ‘bedrijfsproces’ de belangrijkste categorie blijft voor de
werknemers. 78% van de werknemers vindt de kwaliteit van de werkomgeving daarmee belangrijker
dan een maatschappelijk verantwoorde keuze. De duurzaamheid van het nieuwe pand is met 44%
van de werknemers die dit belangrijker vindt dan een keuze voor een renovatie of voor bestaande
bouw duidelijk minder belangrijk. ‘Financieel’ en ‘organisatie’ zitten hier opnieuw tussenin.
Ook voor deze keuze is net als bij de rangorde een vergelijking gemaakt tussen de antwoorden van
de functiegroepen. Zoals in Tabel 25 is te zien, is hier geen significant verschil gevonden.
Martin Mentink
9 april 2014
84
100%
90%
80%
70%
60%
50%
Maatschappelijk
verantwoorde keuze
40%
Categorie
30%
20%
10%
0%
Financieel
Duurzaam
Bedrijfsproces Organisatie
Figuur 17 - relatief gewicht categorieën (vraag 18)
Functie *
X² waarde
df
Asymp. Sig.
Financieel
7.240
3
0.065
Duurzaam
1.317
3
0.725
Bedrijfsproces
3.660
3
0.301
Organisatie
0.323
3
0.956
Tabel 25 – Pearson toets keuze
Conclusie
De deelvraag ‘wat is voor werknemers het relatieve gewicht van een maatschappelijke verantwoorde
keuze ten opzichte van andere factoren,’ is als volgt te beantwoorden:
Werknemers vinden de factor ‘bedrijfsproces’ het meest belangrijk en ‘duurzaam’ het minst. Daarbij
vindt leidinggevend personeel een organisatorische keuze belangrijker en ondersteunend personeel
een financiële keuze.
Wanneer deze categorieën afzonderlijk tegen een maatschappelijk verantwoorde keuze worden
uitgezet, geeft 78% van de werknemers een bedrijfsprocesmatige keuze de voorkeur boven een
maatschappelijk verantwoorde keuze. Bij duurzaam is dit met 44% een stuk lager. Financieel en
organisatorisch zitten hier met 58% van de werknemers die een dergelijke reden belangrijker vinden
dan een maatschappelijke keuze tussenin.
Dit betekent dat er in alle gevallen een groep werknemers is bij wie de maatschappelijke
verantwoorde keuze de voorkeur krijgt boven een reden in een andere categorie. Deze groep is dus
bereid een prijs te betalen om niet in nieuwbouw gehuisvest te worden. Bij deze keuze zijn geen
significante verschillen tussen de werknemers te zien. Het kan opvallend genoemd worden dat
‘duurzaam’ het minst gekozen wordt door de werknemers: zowel wanneer er naar een rangorde
wordt gevraagd, als wanneer de categorieën afzonderlijk tegen een maatschappelijk verantwoorde
keuze worden afgezet. Blijkbaar hechten werknemers in eerste instantie meer waarde aan een
directe vorm van concurrentievoordeel, dan aan een indirecte vorm.
Martin Mentink
9 april 2014
85
4.5 | Gedrag
Inleiding
In deze paragraaf wordt onderzocht of de verandering in imago, zoals te zien in paragraaf 4.3, ook
een verandering in gedrag teweeg kan brengen. Hiervoor worden vraag 23 t/m 27 uit de enquête
gebruikt.
Resultaten
Eerst is de respondenten in algemene zin gevraagd of de huisvesting van de werkgever van invloed
geweest is op hun keuze om er te gaan werken en vervolgens om er te blijven werken. De
respondenten konden hier opnieuw een rapportcijfer geven op een half punt nauwkeurig op een
schaal van 1 tot 10, van helemaal niet belangrijk tot heel belangrijk. Uit de data blijkt dat
respectievelijk 45% en 32% van de respondenten de twee bovengenoemde vragen met een 1, in het
geheel niet belangrijk, beantwoorden. Vervolgens is er onder de overige respondenten een redelijk
gelijkwaardige spreiding te zien over alle andere cijfers.
Uit Tabel 26 blijkt dat met als mediaan het cijfer 1.5, de huisvesting voor de meeste werknemers
geen rol speelt in de keuze van werknemers om voor een bedrijf te gaan werken. Wel is hier een
grote spreiding in de antwoorden te zien. Met een mediaan van een 3 is de huisvesting wel
belangrijker voor de werknemers om bij het bedrijf te blijven werken, maar nog altijd is dit cijfer vrij
laag.
De huisvesting van mijn werkgever is van invloed
(geweest) op mijn keuze om er te:
N
gaan werken
blijven werken
Mediaan Range
Mediaan Range
Ondersteunend 12 1
1-10
4
1-8.5
Uitvoerend
63 2
1-10
5
1-10
Leidinggevend
19 1
1-7.5
1.5
1-8
Anders
4
1-2
1.5
1-5
Totaal
99 1.5
1-10
3
1-10
1
Tabel 26 - invloed huisvesting
In Tabel 27 is te zien dat de gegeven scores significant verschillen tussen de functiegroepen bij de
eerste vraag, over het gaan werken bij de werkgever, want p < 0.05. Het uitvoerend personeel hecht
hier meer waarde aan dan het overige personeel. Voor de tweede vraag, de invloed van de
huisvesting van de werkgever op de keuze om te blijven werken, is geen significant verschil
gevonden. Uit Tabel 28 volgt dat de cijfers tussen deze twee vragen onderling significant verschillen,
p < 0.05. De huisvesting is dus voor werknemers belangrijker in de keuze om bij een werkgever te
blijven, dan dat deze was in de keuze om er te gaan werken.
Martin Mentink
9 april 2014
86
X² waarde df Asymp. Sig.
Gaan werken
8.629
3
0.035
Blijven werken 4.424
3
0.219
Tabel 27 – Pearson toets
Gaan werken – blijven werken
Mean
SD
SE
t
df
Sig. (2-tailed)
1.15152
2.43639
0.24487
-4.703
98
0.000
Tabel 28 – paired samples t-test
Tenslotte is de respondenten gevraagd naar een verandering in hun gedrag door een veranderd
imago. Heeft een maatschappelijk verantwoorde keuze van een bedrijf een positieve invloed op hun
keuze om er te blijven. En heeft een keuze die ingaat tegen het maatschappelijk belang een
negatieve invloed, enerzijds bij veel publiciteit, anderzijds bij geen of weinig publiciteit. Tabel 29 laat
de mediaan en de spreiding van deze vragen zien, wederom op een schaal van 1 tot 10.
Het is van invloed op de keuze om bij mijn werkgever te blijven werken
wanneer er een huisvestingskeuze gemaakt wordt die maatschappelijk:
wel verantwoord is
niet verantwoord is,
niet verantwoord is,
met veel publiciteit.
met weinig publiciteit.
Range
Mediaan
Range
Mediaan
Range
Ondersteunend 13 3.5
1-7
3
1-7
3
1-7
Uitvoerend
61 5
1-9
5.5
1-10
5
1-9
Leidinggevend
18 3.25
1-10
3
1-8.5
2.25
1-8.5
Anders
4
1-7
1
1-7
3
Totaal
96 5
1-10
5
1-10
4.25
N
Mediaan
1.5
1-10
Tabel 29 - gedrag werknemers
In Figuur 18, waar opnieuw de halve waarden zijn samengevoegd met het voorgaande hele getal, is
te zien dat de 1 het meest gekozen cijfer is: voor deze werknemers heeft deze beslissing dus in het
geheel geen invloed op hun keuze om te blijven bij de werkgever. Wel is er piek te zien voor de
getallen 5, 6 en 7. Voor 51% van de respondenten geldt dat ze minimaal een 5 hebben gegeven wat
betreft de positieve invloed bij een maatschappelijk verantwoorde keuze, 23% gaf minimaal een 7.
Martin Mentink
9 april 2014
87
Positieve invloed door positieve keuze
Negatieve invloed door negatieve
keuze met veel publiciteit
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Figuur 18 - invloed van huisvestingskeuze op gedrag medewerkers
De invloed van een huisvestingskeuze werkt beide kanten op: 53% geeft minimaal een 5 voor een
negatieve invloed door een keuze die ingaat tegen het maatschappelijk belang en veel publiciteit
krijgt, 25% gaf minimaal een 7.
Ook hier is weer getoetst op significante verschillen tussen de functiegroepen, zoals te zien is in
Tabel 30. Een significant verschil is aanwezig bij de 2e en de 3e vraag, waar een niet verantwoorde
keuze wordt gemaakt door de werkgever, want p < 0.05. Leidinggevend en ondersteunend personeel
hechten hier duidelijk minder waarde aan dan uitvoerend personeel.
X² waarde df Asymp. Sig.
Verantwoorde keuze
2.364
3
0.500
Niet verantwoord, veel publiciteit
10.154
3
0.017
3
0.036
Niet verantwoord, weinig publiciteit 8.540
Tabel 30 – Pearson toets
Vervolgens is door een paired samples t-test, zie Tabel 31, onderzocht of de rapportcijfers significant
van elkaar verschillen voor de drie enquête vragen. Dit is met 95% betrouwbaarheid alleen het geval
voor het verschil tussen de cijfers voor een onverantwoorde keuze met veel publiciteit en een
onverantwoorde keuze met weinig publiciteit, want p < 0.05. Werknemers zullen dus eerder
conclusies aan een huisvestingskeuze verbinden wanneer deze keuze veel publiciteit vergaard.
Verantwoord – niet verantwoord,
Mean
SD
SE
t
df
Sig. (2-tailed)
-0.1979
2.6670
0.2725
-0.726 95 0.469
0.2396
2.7319
0.2788
0.859
95 0.392
0.4375
1.7789
0.7979
2.410
95 0.018
veel publiciteit
Verantwoord – niet verantwoord,
weinig publiciteit
Veel publiciteit – weinig publiciteit
Tabel 31 - paired samples t-test
Martin Mentink
9 april 2014
88
Tenslotte is de correlatie van bovenstaande antwoorden onderling en met de invloed die een
huisvestingskeuze heeft op het imago onder werknemers getest. De resultaten zijn te vinden in Tabel
32.
Bovenstaande stellingen zijn onderling allemaal significant positief gecorreleerd met een
betrouwbaarheid van 95%, want p < 0.05. Zo heeft de correlatie tussen een positieve invloed op het
gedrag bij verantwoorde keuze en een negatieve invloed bij een onverantwoorde keuze met veel
publiciteit een correlatie coëfficiënt van 0.367. De correlatie coëfficiënt van een onverantwoorde
keuze met veel publiciteit en één met weinig publiciteit komt zelfs op 0.693. De invloed van een
huisvestingskeuze op het imago van werknemers is zoals gezegd gecorreleerd met zowel een
positieve invloed door een sociaal verantwoorde keuze (0.198) als met een negatieve invloed bij een
sociaal onverantwoorde keuze met veel publiciteit (0.173) en met weinig publiciteit (0.206).
Invloed op imago
Verantwoorde
Niet
onder werknemers
keuze
verantwoord,
(vraag 16)
veel publiciteit
Verantwoorde
Kendall’s tau_b
0.198
1.000
0.367
keuze
Sig. (2-tailed)
0.008
(vraag 25)
N
96
96
96
Niet verantwoord,
Kendall’s tau_b
0.173
0.367
1.000
veel publiciteit
Sig. (2-tailed)
0.020
0.000
(vraag 26)
N
96
96
96
Niet verantwoord, Kendall’s tau_b
0.206
0.351
0.693
weinig publiciteit
Sig. (2-tailed)
0.006
0.000
0.000
(vraag 27)
N
96
96
96
0.000
Tabel 32 – correlatie test
Conclusie
De deelvraag ‘in hoeverre heeft een verandering in het imago van een bedrijf onder werknemers
invloed op de bereidheid van deze werknemers om te blijven werken bij de betreffende bedrijf,’ kan
als volgt beantwoordt worden:
Er is een positieve correlatie tussen de mate waarin een huisvestingskeuze van een werkgever
invloed heeft op het imago van deze werkgever onder zijn werknemers en de invloed op de beslissing
van de werknemer om te blijven bij de werkgever. Deze invloed werkt beide kanten op, zowel
positief als negatief. Dat betekent dat een positieve keuze van de werkgever een positieve invloed
heeft op de beslissing van de werknemer om bij de werkgever te blijven werken, terwijl een
negatieve keuze, vooral bij grote publiciteit, een negatieve invloed heeft op de beslissing om bij de
werkgever te blijven.
Martin Mentink
9 april 2014
89
Met beide stellingen waren meer dan de helft van de werknemers het ten minste ten dele eens:
respectievelijk 52% en 53% gaven op een schaal van helemaal niet mee eens tot helemaal mee eens
van 1 tot 10 een rapportcijfer van minimaal een 5. Dit was nog 23% om 26% voor een 7 of hoger. Bij
weinig publiciteit lagen deze percentages op 48% en 19%. Aan de andere kant geldt voor een 39%
van de werknemers, ongeacht de invloed die een huisvestingsbeslissing eventueel op hun imago
heeft, er geen enkele invloed is op de keuze om te blijven of te vertrekken bij hun werkgever, zij
geven een rapportcijfer van een 3 of lager.
Martin Mentink
9 april 2014
90
4.6 | Overige bevindingen
Inleiding
Naar aanleiding van enkele bevindingen uit de interviews, is in de enquête nog naar enkele andere
zaken gevraagd. Het gaat hierbij om vraag 19 tot en met 22.
Resultaten
Opnieuw konden de respondenten op een schaal van 1 tot 10 aangeven in hoeverre ze het eens
waren met de stellingen. De eerste stelling vroeg de respondenten of een maatschappelijk
verantwoorde keuze, dus een keuze voor een renovatie of voor een verhuizing naar bestaande bouw,
belangrijker is bij grote kantoorpanden dan bij kleine kantoorpanden. Bij de tweede stelling is
gevraagd of een dergelijke maatschappelijk verantwoordelijk keuze belangrijker is voor de eigen
werkgever dan bij andere bedrijven. Daarnaast werd gesteld dat bij afloop van een huurcontract de
verantwoordelijkheid voor de ontstane leegstand bij de huurder blijft, of voor rekening van de
eigenaar komt.
Grote vs. kleine
Eigen bedrijf vs.
Leegstand
Leegstand
panden
ander bedrijf
verantwoordelijk-
verantwoordelijk-
heid huurder
heid eigenaar
Mediaan
Range
Mediaan
Range
Mediaan
Range
Mediaan
Range
Ondersteunend 5.5
1-8.5
5
1-8
1.5
1-8
9
1-10
Uitvoerend
5.5
1-10
5.5
1-10
3
1-8
8.5
4-10
Leidinggevend
6
1-10
5
1-10
3
1-6
8
5-10
Anders
3
1-8
1.5
1-6
1.5
1-3.5
8.75
2-10
Totaal
5.5
1-10
5
1-10
2.5
1-8
8.5
1-10
Tabel 33 - overige bevindingen enquête
X² waarde df
Asymp. Sig.
Grote vs. kleine panden
1.022
3
0.796
Eigen bedrijf vs. ander bedrijf
1.317
3
0.725
Leegstand verantwoordelijkheid huurder
6.016
3
0.111
Leegstand verantwoordelijkheid eigenaar 0.275
39 0.965
Tabel 34 – Pearson toets
Met een mediaan van een 5.5 wordt een keuze bij grote panden belangrijker gevonden dan bij kleine
panden. Uiteraard wordt er bij grotere panden meer leegstand aan het totaal toegevoegd en
hierdoor kan een verhuizing ook op meer publiciteit rekenen, waardoor de gevolgen mogelijk nog
groter zijn. Bij deze vraag is een grote spreiding in de antwoorden te zien, met meerdere pieken, bij
1, 5 en 8. Er is dus niet echt sprake van eenduidigheid onder de werknemers, maar meer van drie
groepen: voor wie kleine panden even belangrijk zijn als grote, een groep die zich niet al te sterk
uitspreekt en een groep die een maatschappelijk verantwoorde keuze bij grote panden wel
belangrijker vindt.
Martin Mentink
9 april 2014
91
Ook bij het eigen bedrijf ten opzichte van andere bedrijven is een grote spreiding te zien, nu met een
kleine piek bij de 1. Ook zijn er geen significante verschillen gevonden bij een vergelijking van de
antwoorden tussen de functiegroepen en tussen de drie bedrijven. De verwachting dat dit voor
Grontmij belangrijk is, omdat Grontmij relatief veel werk voor de gemeente doet en het bedrijf de
gemeente niet onder druk wil zetten of extra leegstand wil toevoegen, blijkt dus op basis van de
resultaten van de enquête niet gegrond.
De antwoorden op de laatste twee vragen zijn erg duidelijk: met een mediaan van 2.5 en 8.5 leggen
de respondenten de verantwoordelijkheid voor de leegstand bij de eigenaar van het vastgoed neer.
64% geeft een 3 of lager op de stelling dat de leegstand de verantwoordelijkheid is van de huurder
en 79% een 8 of hoger op de stelling dat de leegstand de verantwoordelijkheid is van de eigenaar.
Conclusie
Tot bepaalde hoogte zien werknemers dat het belang van een maatschappelijk verantwoorde keuze
groter wordt naarmate het aantal gehuurde vierkante meters toeneemt. Daarnaast wordt door een
deel van de respondenten ingeschat dat een dergelijke keuze belangrijker is voor het eigen bedrijf
dan voor andere bedrijven. De verantwoordelijkheid van de ontstane leegstand wordt echter wel
duidelijk bij de eigenaar van het vastgoed gelegd, niet bij de vertrekkende huurder.
Martin Mentink
9 april 2014
92
4.7 | Conclusies uit de enquêtes
Inleiding
Door het uitzetten van de enquête bij drie bedrijven die recent hun huisvesting hebben
heroverwogen, is getracht een antwoord te vinden op de volgende drie deelvragen:
-
In hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing
van een bedrijf van invloed op het imago van deze bedrijf bij diens werknemers?
Wat is voor werknemers het relatieve gewicht van een maatschappelijke verantwoorde
huisvestingskeuze ten opzichte van andere factoren?
In hoeverre heeft een verandering in het imago van een bedrijf onder werknemers invloed op
de bereidheid van deze werknemers om te blijven werken bij de betreffende bedrijf?
De invloed op het imago
Uit de enquête blijkt dat werknemers in meerderheid (81%) vinden dat nieuwbouw niet de eerste
optie moet zijn wanneer de bestaande huisvesting niet meer voldoet. Werknemers geven vervolgens
aan dat ze de keus voor bestaande bouw ten opzichte van nieuwbouw belangrijk vinden, de
rapportcijfers geven hier een mediaan van een 8. Dit is vervolgens gecorreleerd met de invloed op
het imago onder de werknemers, maar deze invloed is minder groot.
De spreiding in rapportcijfers is hier namelijk groter en de mediaan komt tot een 6.5. Dit betekent
dat er belang wordt gehecht aan de keuze, maar dit voor een deel van de respondenten niet
doorwerkt in het imago. Van de werknemers geeft 59% de invloed op het imago een rapportcijfer
van een 6 of hoger als mate van belang. 28% geeft zelfs een 8 of hoger, 22% geeft lager dan een 4.
Relatieve gewicht van verantwoorde keuze
Van vier eerder geïdentificeerde categorieën vinden werknemers redenen voor huisvestingskeuzes in
de categorie ‘bedrijfsproces’ het meest belangrijk en ‘duurzaam’ het minst. 78% van de werknemers
geeft een bedrijfsprocesmatige keuze de voorkeur boven een maatschappelijk verantwoorde keuze.
Bij duurzaam is dit met 44% een stuk lager. Financieel en organisatorisch zitten hier met 58% van de
werknemers die een dergelijke reden belangrijker vinden dan een maatschappelijke keuze tussenin.
Verandering in gedrag
Er is een positieve correlatie tussen een veranderd imago en de beslissing van de werknemer om te
blijven bij de werkgever. Deze invloed werkt beide kanten op, zowel positief als negatief. Dat
betekent dat een positieve keuze van de werkgever een positieve invloed heeft op de beslissing van
de werknemer om bij de werkgever te blijven werken, terwijl een negatieve keuze, vooral bij grote
publiciteit, een negatieve invloed heeft op de beslissing om bij de werkgever te blijven.
Met beide stellingen waren meer dan de helft van de werknemers het ten minste ten dele eens:
respectievelijk 52% en 53% gaven op een schaal van helemaal niet mee eens tot helemaal mee eens
van 1 tot 10 een rapportcijfer van minimaal een 5. Dit was nog 23% om 26% voor een 7 of hoger. Bij
weinig publiciteit lagen deze percentages op 48% en 19%. Aan de andere kant geldt voor een 39%
van de werknemers, ongeacht de invloed die een huisvestingsbeslissing eventueel op hun imago
heeft, er geen enkele invloed is op de keuze om te blijven of te vertrekken bij hun werkgever, zij
geven een 3 of lager.
Martin Mentink
9 april 2014
93
Hoofdstuk 5 | Conclusies en aanbevelingen
Achtergrond: ‘De Rotterdam,’ Wilhelminakade 135, Rotterdam.
Eind 2013 opgeleverd, in 2014 zal de gemeente Rotterdam de
kantoorruimte betrekken.
Martin Mentink
9 april 2014
94
5.1 | Conclusies en discussie
Inleiding
Dit onderzoek probeert een zo duidelijk en kwantitatief mogelijk antwoord te vinden op een
hoofdvraag met een thema dat moeilijk te kwantificeren is: imago, of imagoschade. Wanneer de
factor imago beter te kwantificeren is, kan het op een meer subjectieve manier meegenomen
worden in het beslissingsproces rond een huisvestingskeuze van bedrijven. Wanneer er bewuster
met deze huisvestingskeuze om zou worden gegaan – bijvoorbeeld doordat het imago een
belangrijkere factor wordt – zou dit een positieve invloed kunnen hebben op de kantorenleegstand in
Nederland.
Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van enerzijds verdiepende interviews waar een goed beeld
verkregen is van de aanleidingen van de bedrijven om te verhuizen en hoe in dit proces het imago
heeft meegespeeld. Anderzijds zijn er enquêtes uitgezet onder werknemers over het imago rond een
huisvestingskeuze, waardoor er cijfers aan het onderwerp verbonden kunnen worden.
Uiteindelijk heeft dit geleid tot een antwoord op de volgende hoofdvraag: leidt het achterlaten van
leegstand door bedrijven bij een verhuizing tot imagoschade onder hun werknemers en in hoeverre
beïnvloedt de mogelijke verandering in imago het handelen van deze werknemers?
Imago in het beslissingsproces
Op dit moment is het zo dat bedrijven het imago meenemen als factor in het beslissingsproces rond
een huisvestingskeuze. Dit gaat per bedrijf anders, strategieën worden gaandeweg aangepast,
duidelijke richtlijnen of cijfers zijn er nog niet. Een doorslaggevende factor in het beslisproces is het
imago niet, maar communicatie omtrent het imago is wel van groot belang voor de bedrijven. Zolang
een huisvestingskeuze goed uitlegbaar is, en dat ook goed wordt gecommuniceerd met voornamelijk
de eigen werknemers, valt de angst voor bijvoorbeeld imagoschade onder bedrijven op dit moment
mee. Imagoschade geldt dus niet als rejectfactor. Naast het imago spelen er bij de geïnterviewde
bedrijven vaker redenen in één of meerdere van de volgende categorieën: financieel, duurzaam,
bedrijfsprocesmatig, organisatorisch of imago.
Wat opvalt is dat er verschillen te zien zijn tussen de private partijen en de publieke partijen die hier
onderzocht zijn. Waar hun huisvestingskeuzes niet anders zijn, is er wel een verschil te zien in
aanleiding: er spelen vaker redenen in de categorieën ‘duurzaam’ en ‘imago’ bij de private partijen.
Ook is er verschil in de sturing op het imago van het bedrijf na een huisvestingskeuze: ook die is
vaker aanwezig bij de private partijen.
Bedrijven blijken daarbij bereid om eenmalig of maandelijks te investeren in duurzame huisvesting.
Dat kan in de vorm van een energielabel, maar ook in de vorm van een duurzame huisvestingskeuze:
geen nieuwbouw. Die kosten worden echter wel voornamelijk gemaakt wanneer er bezuinigingen op
een ander vlak van huisvesting tegenover staan.
Invloed op het imago
Het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing van een bedrijf is
duidelijk van invloed op het imago van deze bedrijf bij diens werknemers. Werknemers vinden in
grote meerderheid (81%) dat nieuwbouw niet de eerste optie moet zijn wanneer de bestaande
Martin Mentink
9 april 2014
95
huisvesting niet meer voldoet. Een voorkeur voor renovatie van het bestaande pand, of voor een
verhuizing naar bestaande bouw is dan weer niet aanwezig.
Wanneer er gekeken wordt hoe belangrijk de werknemers de keus voor bestaande bouw vinden ten
opzichte van nieuwbouw, dan volgt uit de rapportcijfers die de respondenten daar in de enquête aan
verbonden hebben (een mediaan van een 8 op een schaal van 1 tot 10, waarbij 1 helemaal niet mee
eens en 10 helemaal mee eens is) dat werknemers daar veel belang aan hechten.
Ook heeft deze keuze voor een meerderheid invloed op het imago dat zij zelf van het bedrijf hebben,
zij het in mindere mate met een mediaan van een 6.5. Van de werknemers geeft 59% dit invloed op
het imago een 6 op hoger, als mate van belang. 28% geeft het zelfs een 8 of hoger, 22% geeft lager
dan een 4. Er kan dus gesteld worden dat de keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw bij een
verhuizing voor de meerderheid van de werknemers een invloed heeft op het imago.
Relatief gewicht
Van vier eerder geïdentificeerde categorieën vinden werknemers redenen voor huisvestingskeuzes in
de categorie ‘bedrijfsproces’ het meest belangrijk en ‘duurzaam’ opvallend het minst. 78% van de
werknemers geeft een bedrijfsprocesmatige keuze de voorkeur boven een maatschappelijk
verantwoorde keuze. Bij duurzaam is dit met 44% een stuk lager. Financieel en organisatorisch zitten
hier met 58% van de werknemers die een dergelijke reden belangrijker vinden dan een
maatschappelijke keuze tussenin.
Invloed op het gedrag
Er is een positieve correlatie tussen een veranderd imago en de beslissing van de werknemer om te
blijven bij de werkgever. Deze invloed werkt beide kanten op, zowel positief als negatief. Dat
betekent dat een positieve keuze van de werkgever een positieve invloed heeft op de beslissing van
de werknemer om bij de werkgever te blijven werken, terwijl een negatieve keuze, vooral bij grote
publiciteit, een negatieve invloed heeft op de beslissing om bij de werkgever te blijven.
Met beide stellingen waren meer dan de helft van de werknemers het ten minste ten dele eens:
respectievelijk 52% en 53% gaven op een schaal van helemaal niet mee eens tot helemaal mee eens
van 1 tot 10 een rapportcijfer van minimaal een 5. Dit was nog 23% om 26% voor een 7 of hoger. Bij
weinig publiciteit lagen deze percentages op 48% en 19%. Aan de andere kant geldt voor een 39%
van de werknemers, ongeacht de invloed die een huisvestingsbeslissing eventueel op hun imago
heeft, er geen enkele invloed is op de keuze om te blijven of te vertrekken bij hun werkgever, zij
geven een 3 of lager.
Overige bevindingen
Tot bepaalde hoogte zien werknemers dat het belang van een maatschappelijk verantwoorde keuze
groter wordt naarmate het aantal gehuurde vierkante meters toeneemt. Daarnaast wordt ingeschat
dat een dergelijke keuze belangrijker is voor het eigen bedrijf dan voor andere bedrijven. De
verantwoordelijkheid van de ontstane leegstand wordt echter wel bij de eigenaar van het vastgoed
gelegd, niet bij de vertrekkende huurder.
Conclusie
Een keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw is van invloed op het imago van een groot deel van
de werknemers. Vervolgens beïnvloedt dit voor een deel van deze werknemers, zowel op een
positieve manier als een negatieve manier, de keuze om wel of niet bij deze werkgever te blijven
Martin Mentink
9 april 2014
96
werken. Deze invloed is dus aanwezig, maar slechts voor een deel van de werknemers. Voor een
groter deel is er geen invloed op het uiteindelijke gedrag ten opzichte van de werkgever.
Discussie
Net als in de onderzoeken van Hendrikx (2012) en Zaghdoud (2013), waar de leegstandsdiscussie een
rol speelde bij respectievelijk 6 van de 11 en 5 van de 7 bedrijven de in de huisvestingskeuze, is deze
lijn ook hier door te trekken. Bij 6 van de 9 bedrijven speelde de leegstandsdiscussie een rol. Bij de 3
bedrijven waar deze discussie geen rol speelde, was dat voornamelijk omdat de huisvestingskeuzes al
dateren van een tijd voor de crisis, toen de leegstandsdiscussie nog minder actueel was.
De twee belangrijkste rejectfactoren in het onderzoek van Zaghdoud waren imagoschade en
ontevredenheid onder de werknemers. Deze factoren worden door de bedrijven in dit onderzoek
ook gezien, echter niet als rejectfactor: het is geen reden om een verhuizing niet te laten
plaatsvinden. Ter voorkoming van imagoschade en ontevredenheid onder de werknemers wordt wel
veel belang gehecht aan communicatie richting de werknemers bij een verhuisbeweging, maar
wanneer deze communicatie er is, valt de daadwerkelijke angst voor de twee genoemde
rejectfactoren mee.
Dit is in lijn met de literatuur rond imago en negatieve publiciteit, waarbij aangegeven wordt dat
communicatie en leiderschap cruciaal zijn om een goed imago in stand te houden of te ontwikkelen.
Het is echter in tegenspraak met het onderzoek van Zaghdoud. Een verklaring zou gevonden kunnen
worden in het feit dat Zaghdoud zes cases onderzocht heeft waar het bedrijf heeft besloten niet te
verhuizen. Is dat geval komen rejectfactoren juist sterk naar voren, omdat ze de uiteindelijke
beslissing ondersteunen. In dit onderzoek heeft slechts één bedrijf, enkel DHV, besloten om te
blijven, waardoor het wel als factor naar voren kwam, maar niet als een beslissende factor in het
proces.
Een ander opvallend resultaat van dit onderzoek is het verschil in het beslissingsproces tussen
publieke en private partijen. In de aanleiding om te verhuizen speelt duurzaamheid en imago meer
mee bij de geïnterviewde private partijen dan bij de publieke partijen. Ook in de sturing op het imago
na de uiteindelijke beslissing is dit verschil te zien: private partijen kiezen voor een duidelijke sturing,
vooral richting hun werknemers, waar de publieke partijen dat veelal nalaten.
Zeker als aanleiding voor een huisvestingskeuze zou verwacht worden dat de publieke partijen vanuit
hun publieke functie rekening houden met duurzaamheid en hun imago naar de burgers toe. Een
verklaring kan gezocht worden in het geringe aantal cases, maar de verschillen zijn bij de
onderzochte cases toch sterk aanwezig. Mogelijk moeten de resultaten gezien worden in het licht
van een strategische variant van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) en proberen te
private bedrijven hiermee uiteindelijk zakelijk gewin te behalen. De relatieve aantrekkelijkheid van
deze bedrijven ten opzichte van de concurrenten kan op deze manier vergroot worden, blijkbaar
wordt die mogelijkheid op dit moment graag aangegrepen.
Zoals beschreven in de literatuur kan het imago van een bedrijf inderdaad worden versterkt door
MVO. Bedrijven in dit onderzoek passen dus vaak de strategische variant van het MVO toe in hun
huisvesting. Dit wordt gedaan door te kiezen voor een duurzaam gebouw of door een duurzame
huisvestingskeuze te maken: renovatie of bestaande bouw in plaats van nieuwbouw. Hoewel de
literatuur aangeeft dat het zakelijke gewin onzeker is, zijn de bedrijven toch bereid hierin te
Martin Mentink
9 april 2014
97
investeren. Wel is die investering dan vaak ofwel terugverdienbaar, of weegt deze op tegen
besparingen die tegelijkertijd worden gedaan met de huisvesting.
Wel is het verschil in beleid tussen de RGD op landelijk niveau en de gemeente Rotterdam op lokaal
niveau opvallend. Waar de RGD als groot vastgoedbezitter stuurt op het energiezuiniger maken van
de eigen kantoorpanden, heeft dit bij de gemeente Rotterdam geen prioriteit. Een meer
gelijkgestemde aanpak zou hierin in het landsbelang verwacht worden.
Tenslotte valt op dat de respondenten in de enquête duurzaamheid niet van groot belang vinden. In
een rangorde met drie andere categorieën met redenen om te verhuizen wordt duurzaamheid vaak
als minst belangrijke gekozen. Ook wanneer de respondenten vier maal de keuze krijgen tussen een
maatschappelijk verantwoorde keuze en een reden in een andere categorie, wordt het vaakst voor
de eerste optie gekozen wanneer deze tegenover duurzaamheid staat.
Blijkbaar is het zo dat de werknemers van bedrijven zelf graag voor een direct voordeel kiezen
(bijvoorbeeld financieel of bedrijfsprocesmatig), terwijl de beslissingsbevoegden ook de meer
indirecte voordelen van een bedrijf laten meewegen in hun keuze: uiteindelijk wordt er toch door de
meeste bedrijven een vorm van duurzaamheid toegepast in hun huisvesting.
Martin Mentink
9 april 2014
98
5.2 | Aanbevelingen
Inleiding
In deze paragraaf worden aanbevelingen gedaan voor verschillende actoren op grond van de
conclusies van dit onderzoek, maar ook aanbevelingen voor verdiepend of verbredend onderzoek dat
in de toekomst uitgevoerd zou kunnen worden door andere afstudeerders.
Bedrijf
Een groot deel van de werknemers vindt dat tegenwoordig, met de grote kantorenleegstand in
Nederland, nieuwbouw niet meer de eerste optie moet zijn wanneer de huisvesting wordt
heroverwogen. Om imagoschade en uiteindelijk ook een verandering in het handelen van de
werknemers te voorkomen, is het aan te raden om in eerste instantie de mogelijkheden tot renovatie
of verhuizen naar bestaande bouw grondig te onderzoeken.
Deze opties zijn praktisch en technisch vaker mogelijk dan over het algemeen de perceptie is en ook
financieel hoeft dit in het geheel geen onaantrekkelijk alternatief te zijn: vanwege de grote leegstand
is de onderhandelingspositie van bedrijven op het moment sterk. Een maatschappelijk verantwoorde
keuze zorgt voor een beter imago, wat een positieve invloed heeft op de keuze van een deel van de
werknemers om bij een werkgever te blijven werken. Deze huisvestingsbeslissing heeft dus direct
invloed op de tevredenheid van werknemers, wat op een meetbare manier positief is voor het
bedrijf: de werknemers zullen minder snel hun baan opzeggen om vervolgens voor een andere
werkgever te gaan werken.
Het imago zou dus mee moeten worden genomen in het beslisproces. Een optie zou zijn om het
keuzemodel te gebruiken dat is weergegeven in Bijlage X. Een Raad van Bestuur zouden individueel
kunnen aangeven welke voor- en nadelen van toepassing zijn voor het bedrijf waarvan de huidige
huisvesting niet meer voldoet. Het model zou vervolgens als input in de discussie gebruikt kunnen
worden.
Wanneer er om wat voor reden dan ook toch voor nieuwbouw gekozen wordt, is het cruciaal om
door een uitstekende communicatie de werknemers in dit traject te betrekken. Dat betekent dat de
aanleiding voor de werknemers duidelijk moet zijn, waarbij het meeste begrip opgebracht kan
worden voor bedrijfsprocesmatige, financiële of organisatorische redenen om te verhuizen.
Adviespartijen
Voor adviespartijen geldt in zekere zin hetzelfde advies als het advies dat gegeven wordt voor
bedrijven. De factor imago moet meegenomen worden in een huisvestingsbeslissing, omdat een
maatschappelijk verantwoorde keuze of een keuze die ingaat tegen het maatschappelijk belang van
invloed is op de werkgever. Daarbij is communicatie of sturing op het imago, zowel bij een positieve
keuze als een negatieve keuze, van groot belang.
Gemeente
De gemeente zit in een erg lastige positie. Een bedrijf aantrekken of behouden voor de gemeente is
van cruciaal belang voor de werkgelegenheid en de inkomsten. Daarbij is het verbieden of zelfs het
niet faciliteren van nieuwbouw vaak geen optie wanneer het een grote partij betreft. Wat de
gemeente wel kan doen, is de huidige leegstand optimaal in kaart brengen en initiatieven om
Martin Mentink
9 april 2014
99
bestaande bouw te hergebruiken of te renoveren faciliteren. Ambtelijke drempels moeten
weggenomen worden voor bedrijven en communicatie geoptimaliseerd, dan gaan bedrijven zelf ook
de voordelen van bestaande bouw of de nadelen van nieuwbouw zien. Bovendien vermindert het
meewerken van de gemeente de risico’s voor partijen die de mogelijkheden voor transformatie van
leegstaande kantoorpanden onderzoeken.
Overheid
Zolang er bijgebouwd blijft worden omdat ontwikkelaars en bedrijven een ontwikkelwinst willen
pakken, terwijl slopen en transformeren een probleem blijft vanwege de hoge boekwaarde en de
totale ruimtevraag blijft dalen door de crisis en Het Nieuwe Werken, zal de totale leegstand op de
kantorenmarkt in Nederland blijven groeien.
Dit zou op twee manieren aangepakt kunnen worden. Enerzijds door het stimuleren van
transformatie of anderzijds door het beperken van nieuwbouw. Door het invoeren van bijvoorbeeld
sloopfondsen of het actief (financieel) stimuleren van transformaties zou ervoor gezorgd kunnen
worden dat er meer vierkante meters van de markt gaan verdwijnen. Hierdoor zal de totale
leegstand minder hard groeien en de markt weer gezonder worden. Aan de andere kant zou ook het
nieuwbouwen aangepakt kunnen worden. Dit betekent concreet dat de gemeenten niet meer met
elkaar zouden moeten concurreren om nieuwbouwende bedrijven. Ontwikkelaars hebben dan
minder de mogelijkheid om de macht die ze hebben ten opzichte van de gemeente uit te buiten.
Vervolgonderzoek
Het zou erg interessant om de conclusies wat betreft de invloed op het imago en het handelen van
werknemers door een huisvestingskeuze van een bedrijf te ondersteunen met conclusies op ditzelfde
gebied voor klanten van de bedrijven.
Werknemers hebben op dit moment natuurlijk de banen niet voor het uitzoeken, wat betekent dat
ze minder snel hun gedrag ten opzichte van een werkgever zullen aanpassen als gevolg van een
veranderd imago. Echter, wanneer klanten bij het ene bedrijf een product of dienst af kunnen nemen
wat een vergelijkbare prijs en kwaliteit heeft als het andere bedrijf, zal imago misschien sneller de
doorslag geven om daar dan ook het handelen op aan te passen. Wat daarbij natuurlijk wel de vraag
blijft, is of een huisvestingskeuze van een bedrijf dezelfde invloed heeft op het imago onder klanten
als dat het heeft op het imago onder werknemers.
Daarnaast zou een dieper onderzoek naar de invloed op het gedrag van werknemers ook tot een
mogelijkheid tot vervolgonderzoek behoren. In dit onderzoek is volstaan met de vraag óf er een
invloed is op het gedrag, maar mogelijk zou een diepgaander onderzoek hier nog hardere cijfers aan
kunnen verbinden. Dan zou ook de verschillen tussen de publieke en private partijen met het oog op
de keuzes voor imago en duurzaamheid uitgediept worden: met meer cases zouden de verschillen
met meer zekerheid blootgelegd kunnen worden.
Daarnaast is er de mogelijkheid om het keuzemodel verder uit te breiden met verschillende
belangrijke aspecten in een beslisproces, om het zo tot een waardevoller model te maken voor
bedrijven.
Martin Mentink
9 april 2014
100
5.3 | Reflectie
Scope
Gedurende het onderzoek heb ik moeten bijsturen op de exacte scope van het onderzoek.
Aanvankelijk vond ik het erg interessant om zowel de werknemers als de klanten van een bedrijf in
het onderzoek te betrekken, om zo de hypothese te kunnen testen dat de invloed op het imago
onder werknemers groter was dan onder klanten, maar dat de invloed op het handelen groter zou
zijn bij klanten, die bij vergelijkbare producten en diensten makkelijker van bedrijf kunnen switchen
dan een werknemer dat kan.
De haalbaarheid van het onderzoek kwam daarmee wel in gevaar, enerzijds simpelweg vanwege de
beschikbare tijd, maar anderzijds ook methodologisch. Onderzoek naar klanten zou een andere
benadering vragen, terwijl een ingang richting de werknemers was gecreëerd door de interviews die
voor de enquête gehouden zijn.
Waar het onderzoek wat de respondenten betreft dus is verkleind, zijn er op andere gebieden juist
weer extra zaken bijgekomen. Omdat de interviews niet volledig gestructureerd plaats vonden,
konden daar ook verschillenden nieuwe interessante onderwerpen aan bod komen, die vervolgens
ook in de daarop volgende interviews en in de enquête mee zijn genomen als extra vragen. Op deze
manier ontwikkelde de vragenlijst, en de exacte scope van het onderzoek, zich dus constant.
Methodologie – interviews
Over het aantal en de kwaliteit van de interviews ben ik achteraf erg te spreken. Het verraste me
hoeveel partijen bereid waren om mee te werken aan een interview, wat ook wel mede te danken is
geweest aan het netwerk van André Verschoor. Daarnaast heb ik, om bedrijven die nieuwbouw
hebben gepleegd niet af te schrikken over een onderzoek naar imagoschade, de samenvatting die ik
meestuurde met een interviewaanvraag dusdanig herschreven dat het meer om een onderzoek naar
verhuismotieven leek te gaan.
Wat betreft de inhoud van de interviews vond ik dat over het algemeen de geïnterviewde partijen
erg open waren. Waar vooraf natuurlijk gevreesd kon worden voor sociaal wenselijke antwoorden,
kon ik telkens wel mijn vinger achter de ware motieven krijgen. Het ene gesprek liep natuurlijk wat
soepeler dan het ander, maar doordat het interview niet te gestructureerd verliep, was de
geïnterviewde over het algemeen bereid om uitgebreid over het proces te vertellen.
Wat ik zelf wel echt jammer vind is dat twee belangrijke partijen, de hoofdrolspeler in ‘de Slag Om
Nederland’, KPMG en de ontwikkelaar van veel van de nieuwbouw in het onderzoek, OVG, ondanks
vele pogingen van mijn kant niet bereid bleken om mee te werken aan een interview. Hun
standpunten en meningen hadden een mooie bijdrage kunnen vormen aan het onderzoek.
Methodologie – enquête
Wat ik onderschat heb, is de bereidheid van de geïnterviewde partijen om mee te werken aan een
enquête. Ik was erg afhankelijk van deze data en dus van deze partijen voor hun medewerking.
Het heeft soms enige overtuigingskracht gekocht om uiteindelijk de enquête bij drie partijen uitgezet
te krijgen. Hierbij was het fijn dat ik zelf de beschikking kreeg over de emailadressen van
medewerkers van Grontmij, zodat ik deze kon herinneren en dat de respons-rate van Royal
Martin Mentink
9 april 2014
101
HaskoningDHV zo ontzettend hoog was. Zonder deze data had ik een veel minder solide analyse uit
kunnen voeren. Naar de reden van deze hoge respons is het gissen, mogelijk heeft de persoonlijke
email die is gestuurd geholpen. Uiteindelijk is er op tijd voldoende data binnengekomen om zo de
statistische analyse uit te kunnen voeren.
Wat echter in het geheel niet gelukt is, is de algemene enquête onder medewerkers. Naast de drie
toegespitste enquêtes die zijn uitgezet bij Grontmij, Royal HaskoningDHV en Capgemini, heb ik een
versimpelde enquête gemaakt die verspreid is via Twitter, LinkedIn en een weblog over leegstand.
Deze enquête was verkort ten opzichte van de andere drie enquêtes om zo toch een zo hoog
mogelijke respons te halen. Hoewel de enquête wel relatief veel is geopend, was het percentage dat
hem ook daadwerkelijk invulde zeer laag. Deze enquête is verder in het onderzoek dus in het geheel
niet meegenomen. Blijkbaar is het nodig om men persoonlijk aan te spreken voor het invullen van
een enquête om een goede respons te krijgen.
Terminologie & scoring
Wat tenslotte aandachtspunt is, is de gebruikte terminologie. De enquête is zo opgezet dat de
werknemers zo weinig mogelijk gestuurd werden in een bepaalde richting. Wat daarbij misschien bij
iedereen niet even goed uit de verf is gekomen is het gebruik van bepaalde termen als
maatschappelijk verantwoorde keuze en organisatorische en bedrijfsprocesmatige motieven. Deze
hadden duidelijker omschreven kunnen worden, zodat voor iedereen duidelijk is wat er bedoeld
wordt en iedereen de enquête op dezelfde manier invult.
Dus had ook gevolgen voor de verdeling en de scoring van de argumenten om te verhuizen in de
verschillende categorieën. Het nadeel van mijn benadering was dat er geen vooraf geclassificeerde
categorieën waren, waardoor er ook geen directe terugkoppeling kon plaatsvinden over het plaatsen
van de motieven. In eerste instantie leverde dit een nogal arbitraire indeling en scoring op, met een
te hoge significantie. Vervolgens is teruggegaan naar een minder scherpte indeling en is er enkel
onderscheid gemaakt tussen een primaire reden, een secundaire reden en geen reden. Vervolgens
heeft een medestudent ook een scoring uitgevoerd en zijn de definities en waardes aangescherpt
zodat ze voor beiden acceptabel waren. Hiermee is de transparantie en hardheid van de resultaten
een stuk vergroot.
Martin Mentink
9 april 2014
102
Referentielijst
AHLUWALIA, R., BURNKRANT, R. E. & UNNAVA, H. R. 2000. Consumer response to negative publicity:
The moderating role of commitment. Journal of Marketing Research, 37, 203-214.
ANDREASSEN, T. W. & LINDESTAD, B. 1998. Customer loyalty and complex services. The impact of
corporate image on quality, customer satisfaction and loyalty for customers with varying
degrees of service expertise. International Journal of Service Industry Management, 9, 7-23.
ARENDT, S. & BRETTEL, M. 2010. Understanding the influence of corporate social responsibility on
corporate identity, image, and firm performance. Management Decision, 48, 1469-1492.
BALMER, J. M. T. 2009. Corporate marketing: Apocalypse, advent and epiphany. Management
Decision, 47, 544-572.
BERGER, J., SORENSEN, A. T. & RASMUSSEN, S. J. 2010. Positive effects of negative publicity: When
negative reviews increase sales. Marketing Science, 29, 815-827.
BOND, J. & KIRSHENBAUM, R. 1998. Under the radar: Talking to today's cynical customer., New York,
John Wiley & Sons.
DE VRIES, J., DE JONGE, H. & VAN DER VOORDT, T. 2008. Impact of real estate interventions on
organisational performance. Jornal of Corporate Real Estate, Vol. 10 no. 3, 208-223.
DEAN, D. H. 2004. Consumer reaction to negative publicity: Effects of corporate reputation,
response, and responsibility for a crisis event. Journal of Business Communication, 41, 192211.
DYNAMIS 2013. Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten. Utrecht.
EISINGERICH, A. B., RUBERA, G., SEIFERT, M. & BHARDWAJ, G. 2011. Doing good and doing better
despite negative information?: The role of corporate social responsibility in consumer
resistance to negative information. Journal of Service Research, 14, 60-75.
ESEN, E. 2013. The influence of corporate social responsibility (CSR) activities on building corporate
reputation.
GRAY, E. R. & BALMER, J. M. T. 1998. Managing Corporate Image and Corporate Reputation. Long
Range Planning, 31, 695-702.
HARDING, B. 2012. The profitable influence of lease incentives for new office developments. Master
Thesis, TU Delft Repository.
HENDRIKX, T. P. A. H. 2012. Blijven of verhuizen? Minder leegstand door binding met de huurder.
Master Thesis, TU Delft Repository.
KHANNA, C., VAN DER VOORDT, T. J. M. & KOPPELS, P. W. 2013. Corporate real estate mirrors brand:
A conceptual framework and practical applications. Journal of Corporate Real Estate, 15, 213230.
Martin Mentink
9 april 2014
103
MONGA, A. B. & JOHN, D. R. 2008. When does negative brand publicity hurt? The moderating
influence of analytic versus holistic thinking. Journal of Consumer Psychology, 18, 320-332.
OSSOKINA, I. 2012. Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. Den Haag: Centraal
Planbureau.
PIT,
M.
2012.
De
slag
om
KPMG
en
de
rest
[Online].
de
Architect.
Available:
http://www.dearchitect.nl/blogs/2012/01/19/slag-om-nederland/slag-om-kpmg.html
[Accessed 1 juni 2013 2013].
PULLIG, C., NETEMEYER, R. G. & BISWAS, A. 2006. Attitude basis, certainty, and challenge alignment:
A case of negative brand publicity. Journal of the Academy of Marketing Science, 34, 528542.
REMØY, H. 2010. Out of office. Proefschrift, TU Delft.
STUDLEY, A. 2013. Verborgen leegstand. Rotterdam.
THYSSEN, J. 2011. Corporate Socially Responsible - Real Estate Management. Msc Thesis, TU Delft.
VAALAND, T. I., HEIDE, M. & GRØNHAUG, K. 2008. Corporate social responsibility: Investigating
theory and research in the marketing context. European Journal of Marketing, 42, 927-953.
VAN EEKELEN, J. 2012. Adequate aanpak leegstand kantoren. Real Estate Magazine.
VERMEULEN, S. 2012. KPMG-top cashte miljoenen met onnodige verhuizing [Online]. Quote.
Available:
http://www.quotenet.nl/Nieuws/KPMG-top-cashte-miljoenen-met-onnodige-
verhuizing-29279 [Accessed 1 juni 2013].
VLACHOS, P. A., PANAGOPOULOS, N. G. & RAPP, A. A. 2013. Feeling Good by Doing Good: Employee
CSR-Induced Attributions, Job Satisfaction, and the Role of Charismatic Leadership. Journal of
Business Ethics, 118, 577-588.
VLACHOS, P. A., TSAMAKOS, A., VRECHOPOULOS, A. P. & AVRAMIDIS, P. K. 2009. Corporate social
responsibility: Attributions, loyalty, and the mediating role of trust. Journal of the Academy
of Marketing Science, 37, 170-180.
WHEATON, W. 1999. Real Estate "Cyclus": Some Funfamentals. Real Estate Economics, 27, 209-230.
WORCESTER, R. 2009. Reflections on corporate reputations. Management Decision, 47, 573-589.
ZADELHOFF, D. 2011. Van veel te veel. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed.
Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f.
ZADELHOFF, D. 2013. Waar vraag en aanbod elkaar vinden. De markt voor Nederlands commercieel
onroerend goed. Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f.
ZAGHDOUD, Y. 2013. Bedrijfs(re)allocatieprocessen. Master Thesis, TU Delft Repository.
ZUIDEMA, M. & VAN ELP, M. 2010. Kantorenleegstand. Economisch instituut voor de bouw.
Martin Mentink
9 april 2014
104
Websites
1. http://www.nl.capgemini.com/over-capgemini/corporate-responsibility/mvo-duurzaamheid
[Accessed 4 february 2014].
2. http://www.deloitte.com/view/nl_NL/nl/over-deloitte/maatschappelijkebetrokkenheid/index.htm
[Accessed 4 february 2014].
3. http://www.tnt.com/express/nl_nl/site/home/over_tnt_express/organisatie/mvo.html
[Accessed 4 february 2014].
4. http://www.eneco.com/nl/organisatie/duurzame-bedrijfsvoering/ [Accessed 4 february
2014].
5. http://dhv.nl/Over-ons/Sponsoring-en-MVO [Accessed 4 february 2014].
6. http://www.grontmij.nl/Duurzaamheid/Maatschappelijk-verantwoord-ondernemen/Pages/
Maatschappelijk-verantwoord-ondernemen.aspx [Accessed 4 february 2014].
7. http://www.mitros.nl/integriteitscode/ [Accessed 4 february 2014].
8. http://www.rgd.nl/onderwerpen/duurzaamheid/ [Accessed 31 march 2014].
9. http://www.rotterdam.nl/Stadsontwikkeling/Document/010Duurzaam/programma%20Duur
zaam%20def.pdf [Accessed 31 march 2014].
Martin Mentink
9 april 2014
105
Bijlage I | Interview opzet
Interview Capgemini 13-09-2013. Hans Scholten, CRE Manager NW-Europa.
Introductie
Uitleg over het afstudeeronderzoek.
Algemeen
Wat is exact je functie binnen Capgemini, hoe ben je er terecht gekomen?
Hoe groot is de afdeling, en in hoeverre wordt vanuit Nederland het CREM voor heel NW EU gedaan?
Aanleiding (blijven/verhuizen)
Wat is de aanleiding geweest voor de verhuizing? Voornamelijk krimpende organisatie of HNW?
In hoeverre speelt de afloop van een huurcontract daarbij een rol?
Is er overwogen om te blijven op de huidige locatie(s)?
Kon Papendorp niet geschikt gemaakt worden voor HNW?
Wat zou de belangrijkste reden geweest zijn om wel te blijven/wat was de kwaliteit van de huidige
huisvesting?
Criteria (nieuwbouw / bestaande bouw)
Wat waren de belangrijkste criteria waaraan het nieuwe gebouw moest voldoen?
Hoe is de overweging tussen nieuwbouw en bestaande bouw gemaakt?
Zijn daarbij de wensen van de klanten of van de werknemers van Capgemini maatgevend?
Heeft de huidige leegstand een rol gespeeld bij de keuze?
Zijn er verschillen tussen Nederland en andere landen in Europa wat dat betreft, qua leegstand?
Zijn er verschillen tussen de vorige verhuizing en deze, qua tijdsgeest?
Heeft de rechtszaak van CBRE invloed gehad op het beslissingsproces?
Certificering
Waarom is er gekozen voor BREEAM Very Good?
Imago
Zijn er bepaalde richtlijnen hoe het imago van Capgemini wordt gemanaged?
Positief imago door nieuwe ontwikkeling, duurzaam, geluidswal, of juist een negatief imago door het
achterlaten van leegstand, hoe wordt daar mee omgegaan in de publiciteit rond de verhuizing?
Wordt daar onderzoek naar gedaan?
Heeft de verhuizing invloed op het imago van Capgemini onder klanten/werknemers, hoe kijken zij er
tegenaan?
Gemeente
Hoe zien jullie de rol van de gemeente in een verhuizing?
Is het zo dat de gemeente afhankelijk is van een bedrijf met naam en een omvang als Capgemini?
Denk aan korting op grondprijs, meer leegstand in gemeente?
Kan de gemeente met het volle verstand nieuwbouw tegenwerken, wanneer de kans dan bestaat dat
een bedrijf naar een andere stad vertrekt?
Hoe zou de gemeente dit anders kunnen aanpakken?
Onderzoek
Zou Capgemini willen meewerken aan een onderzoek onder haar werknemers naar het imago van
Martin Mentink
9 april 2014
106
het bedrijf met betrekking tot de verhuizing?
Heb je nog tips voor documenten/projecten/gesprekspartners voor het vervolg van het onderzoek?
Afsluiting en dank.
Martin Mentink
9 april 2014
107
Bijlage II | Overzicht interviews
Bedrijven
1. Capgemini (consultant) op 19 september 2013.
 Hans Scholten, manager CRE
2. Deloitte (accountant) op 11 september 2013.
 Tim Sluiter, property manager
3. TNT (levering post en pakket) op 4 oktober.
 Flip Verwaaijen, oud-directeur TNT Real Estate
4. Eneco (energieleverancier) op 7 oktober 2013.
 Desire Dongelmans, manager Facilities
5. Royal HaskoningDHV (consultant) op 2 oktober 2013.
 Leo Janssen, directeur Projecten
6. Grontmij (consultant) op 9 oktober 2013.
 Barry van Sloten, directeur Bouw & Vastgoed
Publieke partijen
7. Mitros (woningcorporatie) op 3 oktober 2013.
 Maud Hoezen, directeur Financiën
8. Rijksgebouwendienst op 17 september 2013.
 Kees Wassenaar, coördinator portefeuillebeleid
 Yassine Zaghdoud, strategisch vastgoedadviseur
9. Gemeente Rotterdam op 4 oktober 2013.
 Hans Mani, beleidscoördinator
 Gábor Everraert, projectmanager Economie
Overige actoren
10. CBRE GI (belegger) op 16 oktober 2013.
 Mark Adriaens, asset manager regio Zuid-Oost Nederland
11. Jones Lang LaSalle (consultant) op 24 oktober 2013.
 Sven Bertens, senior research consultant
Martin Mentink
9 april 2014
108
Bijlage III | Scoring: Analyse interviews deel I
De scoring is tot stand gekomen door middel van een samenwerking tussen Lisa Bruijntjes (recent
afgestudeerd aan de TU Delft, eveneens binnen het vakgebied Real Estate Management) en de
schrijver van deze scriptie. Allereerst hebben Lisa (aan de hand van de transcripts) en
ondergetekende afzonderlijk de scoring op de 5 categorieën bepaald op een driepuntsschaal.
Vervolgens zijn deze waarden vergeleken. Hierbij bleek in eerste instantie voor 25 van de 45 scores
de waarde gelijk, voor 20 scores verschilde deze.
Er is gediscussieerd over de verschillen in scoring. De belangrijkste verschillen, daar wanneer er door
de één een primaire reden werd gekoppeld aan de categorie en door de ander geen reden, zijn te
vinden in Tabel 35. Dit kwam in totaal 4 keer voor. Daarnaast was er 6 keer een verschil door een
primaire tegenover een secundaire reden en 10 keer een secundaire reden tegenover geen reden.
Hierbij bleken de verschillen voornamelijk te ontstaan door een verschillende interpretatie van de
categorieën zelf, niet door verschillende redenen die gezien werden als aanleiding voor het
heroverwegen van de huisvesting. De helft van de verschillen (8), bevonden zich in de categorie
bedrijfsproces, hier bleek een andere interpretatie van de definitie te zijn.
Bedrijf
Capgemini
Eneco
DHV
Gemeente R’dam
Categorie
Bedrijfsproces
Financieel
Bedrijfsproces
Bedrijfsproces
Martin
1
3
3
1
Lisa
3
1
1 of 2
3
Tabel 35 - verschillen in scoring
Vervolgens zijn de definities en waarden na discussie zo aangepast, dat overeenstemming bereikt
kon worden over de definitieve waarden voor elke categorie. Om verder te verduidelijken hoe tot de
scoring is gekomen voor de aanleiding van de huisvestingskeuze, volgt hier als voorbeeld de uitleg bij
de scoring voor Capgemini, Deloitte en TNT met behulp van quotes uit de transcripts van de
interviews. In Tabel 36 is de uiteindelijke scoring nogmaals te vinden.
Bedrijf
Capgemini
Deloitte
TNT
Financieel
Kostenreductie,
huren van minder
meters (3).
Kostenreductie,
huren van minder
meters door
afstoten
provinciekantoren
(3).
Een besparing
door lager
energiegebruik
(2).
Duurzaam
- (1)
Organisatie
- (1)
Bedrijfsproces
- (1)
Imago
- (1)
Grote directe
investering in
duurzaamheid
(2)
Crossfunctioneel
samenwerken.
Invoeren van
HNW (3).
Nieuwe up-market
strategie +
ontmoetingsfunctie
van de locatie (2).
Imago van de
locatie (2)
Terugdringen
van de CO2
uitstoot van de
gebouwen van
het bedrijf (3)
- (1)
- (1)
Uitdragen
‘Planet Me’
programma
t.b.v. het
imago door
o.a. het
gebouw (2).
Tabel 36 - voorbeeld scoring
Martin Mentink
9 april 2014
109
Capgemini
“De belangrijkste aanleiding voor de verhuizing was minder vierkante meters. We hadden daar 40
duizend vierkante meter. Uit een telling bleek dat we met de helft toe konden. (…) De intentie was om
daar te blijven, maar we zijn er gewoon financieel niet uitgekomen met de verhuurder. Die wilde niet
echt meegaan met wat wij vonden, marktconforme prijzen Dit was dan by far de goedkoopste
oplossing. (…) We zijn qua kosten voor het gebouw terug gegaan van 21 naar 7 miljoen (interview 1,
zie Bijlage II).”
Een besparing op de kosten was dus de belangrijkste reden om minder meters te willen huren, wat
niet mogelijk bleek tegen een marktconforme prijs in het oude pand van Capgemini, waardoor er
uiteindelijk is gezocht naar een andere optie. ‘Financieel scoort daarom een 3, primaire reden.
“BAM vond het heel belangrijk dat het een BREEAM Very Good label zou krijgen, want dan is het
makkelijker te verkopen voor ze. En sustainability is ook wel een belangrijk topic voor ons, dus wij
vonden dat ook belangrijk (interview 1).”
Duurzaamheid was dus voor Capgemini geen aanleiding om te verhuizen en het initiatief tot een
BREEAM Very Good gebouw is genomen door BAM vanuit het oogpunt van verkoopbaarheid.
‘Duurzaam’ scoort dus een 1, niet van belang.
“Dit kantoor is helemaal flex: Het Nieuwe Werken. (...) Dat hadden we in Papendorp ook al. (…) Toen
we eenmaal hiermee bezig waren, toen het in gang gezet was, toen hadden we ook zoiets van: zoals
we nu zitten hier, dat had nooit in het oude pand gekund. (…) Het is toch heel anders werken, op vier
hele grote vloeren (interview 1).”
De interne organisatie is dus wel behoorlijk veranderd in het nieuwe pand, maar is voor Capgemini
nooit een aanleiding geweest om te verhuizen. De voordelen van grote vloeren waren meer achteraf
een onverwacht voordeel ten opzichte van het oude gebouw, dan dat het vooraf het doel was. Ook
‘organisatie’ scoort daarmee een 1, niet van belang.
“We zitten daar, omdat we het hebben, we moeten het een beetje bezet houden. Maar het liefst
zouden we het gewoon sluiten. Dat past ook allemaal hierin, in 2018. Maar we proberen er eerder af
te komen (…) Voor ons is bereikbaarheid gewoon verschrikkelijk belangrijk, deze locatie ligt aan de
snelweg en aan een treinstation, dat is natuurlijk fantastisch (interview 1).”
Ook redenen in de vierde categorie zijn voor Capgemini niet belangrijk geweest als aanleiding om te
verhuizen. Het nieuwe gebouw levert niet beter werk op voor het bedrijf. Dat het bedrijf bovendien
weinig heeft met de voorzieningen of het imago van de locatie waar het gevestigd is, blijkt uit
bovenstaande quotes: het oude pand wordt het liefst zo snel mogelijk verlaten, voor het nieuwe
pand was vooral de bereikbaarheid van groot belang. ‘Bedrijfsproces’ scoort dus een 1, niet
belangrijk.
“In het beslissingsproces gaan we tegenwoordig niet anders om met ons imago dan 10 jaar geleden.
(…) Het (de huisvestingskeuze, MM) moet goed uitlegbaar zijn. En wij vinden nog steeds dat de
commerciële prijs gewoon verschrikkelijk belangrijk is (interview 1).”
Zoals ook al omschreven in de vorige alinea, is tenslotte de laatste categorie, ‘imago’, ook niet van
belang geweest voor Capgemini en scoort dus een 1.
Martin Mentink
9 april 2014
110
Deloitte
“De voordelen van het afstoten van de meters begin je nu ook onderaan de streep te zien. We hadden
minder meters nodig door HNW, thuiswerken, terugloop van mensen, outsourcing. Er loopt een
radical cost reduction programma, we maken geen verlies, maar wel minder winst, we moeten dus
onze kosten op peil houden. We houden 18 kantoren, maar daar voeren we wel een efficiëntieslag
door (interview 2).”
In eerste instantie wilde Deloitte bezuinigen in het kader van een RCR programma. Er gekozen is om
het aantal kantoren terug te dringen tot 18, met in totaal een stuk minder vierkante meters,
waardoor er op de kosten wordt bespaard. ‘Financieel’ is dus een primaire aanleiding voor de
huisvestingskeuze en scoort dus een 3.
“We hebben geïnvesteerd in BREEAM, uiteindelijk kost het gewoon geld, want we zagen ook de
voordelen. Een groot gedeelte verdien je terug, sommige dingen wat moeizamer. (…) Wij hebben ook
een duurzaam beleid bij Deloitte, we berekenen onze footprint, een duurzaam jaarverslag, groen
leasewagen park, dus het past ook bij het beleid dat we Deloitte-breed waren ingeslagen, maar
uiteraard moet het een soort benefit opleveren. (…) Het is ook helemaal geen farce, het is weldegelijk
zo dat wij duurzaam zijn en investeren (interview 2).”
Een duurzaam gebouw is niet de belangrijkste aanleiding geweest om te verhuizen, maar Deloitte
heeft wel een grote directe investering gedaan in het verduurzamen van het kantoorpand in
Amsterdam. Deze investering is vooraf in cash gedaan, waarmee Deloitte aantoont zelf ook belang
aan de duurzaamheid van het pand te hechten. Echter is deze investering wel weer terugverdienbaar
voor Deloitte over de looptijd van het contract, dus ‘duurzaam’ is niet de belangrijkste aanleiding.
Wel doen ze meer dan andere bedrijven op dit gebied, het scoort daarmee een 2, secundaire reden.
“In Amsterdam gingen we niet vanwege de incentive op zoek naar een nieuw kantoor, eerst was de
strategie er. We wilden meer en beter samenwerken op grote vloeren, Het Nieuwe Werken, crossfunctioneel, voor elkaar business genereren (interview 2).”
Deloitte wilde Het Nieuwe Werken invoeren in Amsterdam, op grote vloeroppervlaktes, waardoor de
4 disciplines van het bedrijf beter met elkaar kunnen samenwerken. Zowel het invoeren van HNW als
het samenvoegen van alle kantoren in Amsterdam was niet mogelijk op de bestaande locaties,
waardoor uiteindelijk dus voor nieuwbouw op de Zuidas is gekozen. ‘Organisatie’ is daarmee zeker
een primaire reden voor Deloitte geweest om te verhuizen en dus scoort deze categorie een 3.
“Een jaar of 8 tot 10 geleden is de strategie van Deloitte gewijzigd in een meer up-market strategie.
(…) Daarbij hoort ook een andere huisvestingstrategie. We gaan van 80 naar 18 kantoren, hand in
hand met die strategie (interview 1).”
Het genereren van meer en beter werk (voor elkaar business genereren en een meer up-market
strategie) is voor Deloitte een belangrijke aanleiding geweest om het aantal kantoren terug te
dringen. Het beperken van de kosten is belangrijker, maar bij het beperken van die kosten zijn dus
meteen verbeteringen op het gebied van ‘organisatie’ en ‘bedrijfsproces’ doorgevoerd.
‘Bedrijfsproces’ scoort een 2, als secundaire reden een aanleiding om de kleinere kantoren achter te
laten en voor een groot kantoor op een prominente plek te kiezen.
”Er is natuurlijk maar een groeibriljant, dat is de Zuidas. (…) De Zuidas is natuurlijk een hele bewuste
keuze, dat is 100% imago van de plaats (interview 2).”
Martin Mentink
9 april 2014
111
Deloitte kiest heel bewust om zich te vestigen op de Zuidas vanwege het imago dat de Zuidas heeft
als toplocatie. Ook ‘imago’ is daarmee een secundaire reden voor Deloitte en scoort een 2.
TNT
“We gaan dat (10 miljoen euro besparen, MM) doen door wereldwijd te kijken naar ons
energiegebruik, watergebruik. Welke bronnen gebruiken we voor onze verwarming en koeling? Dat
was toen, in 2007, dat was revolutionair. (…) Ik ga alle landendirecteuren inspireren dat ze daar zo
gaan werken. En ik ga een voorbeeld geven. (…) De Zwitserse belegger wilde niet meewerken aan
onze ambitie, dus wat dat voor ons de legitimering om te vertrekken (interview 3).”
Het doel van TNT was om door het ‘Planet Me’ programma de CO2 uitstoot terug te dringen, maar
dat was enkel realiseerbaar wanneer de totale kosten van de nieuwe situatie niet hoger werden.
Door lagere energiekosten in nieuwe panden werd deze ambitie haalbaar. ‘Financieel’ is daarmee
niet belangrijker dan ‘duurzaam’, maar wel een belangrijke aanleiding, dus een 2, secundaire reden.
“Er is een project gelanceerd, we praten 2006, dat heette ‘Planet Me’. Dat was een toevoeging aan de
business principles. (…) Focus is de uitstoot van CO2. Dat is de overall bedreiging van de opwarming
van de aarde. (…) Ik had een kantoorpand laten ontwikkelen wat het snoepje van de week is, op het
gebied van duurzaamheid, maar het mag niet meer kosten dan een normaal pand (interview 3).”
De belangrijkste reden om te verhuizen was het doel om door middel van het stellen van een
voorbeeld duidelijk te maken dat TNT wereldwijd de CO2 uitstoot kon terugdringen. De eigenaar van
het vorige pand wilde daaraan niet meewerken, dus is er gezocht naar een ontwikkelaar die een wel
een volledig CO2-neutraal pand wilde neerzetten. ‘Duurzaam’ is daarmee de belangrijkste aanleiding
en scoort een 3.
“Het gebouw zelf, zie ik wel. Ik ga niet op plaatjes, puur op de output. (…) Het ging toen alleen nog
maar over geld (interview 3).”
Het gebouw zelf was qua organisatie ondergeschikt aan het doel. ‘Organisatie’ was daarmee geen
aanleiding voor de verhuizing en scoort een 1.
Voor ‘bedrijfsproces’ geldt in principe hetzelfde. Het uiteindelijke ontwerp van het gebouw was
helemaal niet van belang: het ging om het feit dat het gebouw CO2 neutraal was, niet om het
functioneren van het gebouw of de werknemers in het gebouw. ‘Bedrijfsproces’ is daarmee niet van
belang en scoort een 1.
Een van de onderdelen van het ‘Planet Me’ programma was het gebouw. Het gebouw was niet het
doel op zich, maar wel onderdeel. Het doel was: wij zijn maatschappelijk verantwoord bezig. Dat
hebben we absoluut naar buiten gebracht. Extern was de communicatie heel goed, het imago van
TNT was duurzaam, betrouwbaar. Het gebouw ondersteunt het imago. Geen doel, maar een van de
middelen (interview 3).”
Als onderdeel van het ‘Planet Me’ programma moest het gebouw het imago van TNT versterken, wat
uiteindelijk weer meer werk, of een beter beeld van het geleverde werk onder klanten kan
opleveren. ‘Imago’ is daarmee niet de belangrijkste aanleiding, maar speelt wel mee als secundaire
reden en scoort een 2.
Martin Mentink
9 april 2014
112
Bijlage IV | Scoring: Analyse interviews deel II
In deze bijlage volgt een uitleg hoe de scoring op de volgende drie categorieën tot stand is gekomen:
-
het effect van de keuze op het imago;
is imago meegewogen in het beslisproces;
is er gestuurd op het imago.
In Tabel 37 volgt nogmaals de uiteindelijke scoring.
Bedrijf
Imago
Imago een factor in het beslissingsproces
Het imago heeft niet heel direct meegespeeld:
Capgemini erkent dat ze een ‘slechte huurder’ zijn,
maar zolang de beslissing uitlegbaar is, wordt het
imago geen criterium (1).
Het proces is al sinds 2007 in gang, toen geen
Deloitte
rekening mee gehouden. Voor Deloitte was
belangrijk dat de hoofreden duidelijk was, dan
wordt het geaccepteerd. Verder zit nadenken over
imago in principe verweven in elke beslissing (1).
De legitimering voor de beslissing om te vertrekken
TNT
was voor TNT heel belangrijk, vervolgens heeft het
niet meegespeeld in de keuze tussen nieuwbouw
en bestaande bouw (2).
Tabel 37 - voorbeeld scoring
Capgemini
Managen/sturen van imago
Actief over nagedacht met adviseur. Er voor gekozen
om op veel dingen niet te reageren. Communicatie
via intranet en materiaal meegegeven aan sales force
(3).
Flink bijgestuurd na negatieve publiciteit: in allerijl
over nagedacht met afdeling communicatie. Eerste
paal bewust onder de radar, verspreiding van Q&A
onder partners, managers en deel werknemers (3).
Het ‘Planet Me’ programma werd actief naar buiten
toe uitgedragen. Het gebouw was daarbij geen doel,
maar een onderdeel (2).
Capgemini
Capgemini is verhuisd naar nieuwbouw. Het (negatieve) effect van de keuze is daarmee maximaal en
scoort een 3.
“In het beslissingsproces gaan we er niet anders mee om. Laat ik het zo zeggen, we hebben altijd
gezegd, het moet goed uitlegbaar zijn.”
In het beslisproces wordt imago niet meegewogen, daar scoort het dus een 1.
“Over ons imago wordt actief nagedacht. We hebben een externe adviseur, die ons daarin adviseert.
We zijn natuurlijk een tijdje hot geweest in de pers, dan kijk je gewoon samen met hen, moet je nou
reageren of niet. We hebben ervoor gekozen om op een heleboel dingen niet te reageren. In de hoop
dat het afvlakt.”
“Communicatie is heel belangrijk, dat hebben we dus ook continu gedaan. (…) Daar zijn we heel open
in geweest. Ook richting onze klanten, met name onze sales force hebben we materiaal meegegeven
van dit is de reden, dit is wat het oplevert. (interview 1, zie Bijlage II).”
Er is wel duidelijk gestuurd op het imago na de beslissing om nieuw te bouwen. ‘Gestuurd’ scoort dus
een 3.
Deloitte
Deloitte gaat verhuizen naar nieuwbouw. Het (negatieve) effect van de keuze is daarmee maximaal
en scoort een 3.
Martin Mentink
9 april 2014
113
“We zien een huisvestingskeuze heel pragmatisch, maar eigenlijk is het imago, die marketingtool,
overal in vervlochten. (…) Wij zijn niet echt – dat is meer de marketing en communicatie afdeling –
dag en nacht met imago bezig, maar stiekem is het wel doorvlochten in alles wat we doen.”
“In 2007 is het proces dus al begonnen, voor de crisis. Wij hebben dus heel erg moeten bijschakelen in
onze communicatie.”
De beslissing is al voor 2007 gekozen, waardoor de imagoschade nog veel minder een issue was.
Destijds is het dus niet meegewogen in het beslisproces. Er wordt in deze categorie dus een 1
gescoord.
“Echt in het oog van de storm, toen KPMG zo onder vuur lag, hebben wij in allerijl met communicatie
gezeten. We hebben niet, hoe we dat misschien 5 jaar geleden wel zouden doen, met kaviaar, oesters
en champagne de eerste paal gevierd. Onder de radar, dat was wel een bewuste keus, ook van OVG.
Maar het hoogste punt hebben we wel weer groot gevierd. Want hij staat er nu, overal staat OVG
Deloitte op, dus je kan niet meer ontkennen.”
“De storm is overgevlogen, we hebben het redelijk goed overleefd moet ik zeggen. Of het nou door
ons komt, door de communicatie, of door de Q&A waarmee kritische medewerkers en klanten gevoed
kunnen worden. Dat we er bewust over nagedacht hebben en die communicatie zo gestuurd hebben,
wat de overwegingen en dergelijke waren. Gewoon zeggen hoe het is, open zijn, eerlijk zijn. (interview
2, zie Bijlage II).”
Ook Deloitte heeft dus duidelijk gestuurd op het imago, door de eerste paal niet te vieren en Q&A’s
rond te sturen. ‘Gestuurd’ scoort dus een 3.
TNT
TNT is verhuisd naar nieuwbouw. Het (negatieve) effect van de keuze is daarmee maximaal en scoort
een 3.
“Vervolgens ben ik naar de eigenaar gegaan van het pand waar we in zaten in Hoofddorp, Zwitserse
beleggers. Ik heb een serieus gesprek gevraagd. Ik heb de eigenaar van het pand in Hoofddorp
gezegd: kies maar. Je maakt dit pand CO2 emissie vrij, want dat is de doelstelling, of we gaan weg. Hij
zei: zo’n pand kan je helemaal niet realiseren. Hij wilde dus niet meewerken aan onze ambitie, dus
wat dat voor ons de legitimering om te vertrekken. Dat was dus de legitimering voor het achterlaten
van een leeg pand. Vond ik belangrijk. Was toen nog minder belangrijk dan nu.”
Er is wel legitimering voor het achterlaten van leegstand gezocht door in eerste instantie de eigenaar
van het oude pand vragen mee te werken aan het realiseren van de doelstellingen. Vervolgens is er
wel voor nieuwbouw gekozen en was bestaande bouw nooit een optie. Daarmee scoort deze
categorie een 2: het imago speelde enigszins mee in het beslisproces.
“Ja, er is actief op het imago gestuurd, de directeur communicatie had dat Planet Me programma,
want dat werd naar buiten gebracht en een van de onderdelen ervan was het gebouw. Het gebouw
was niet het doel op zich, maar wel onderdeel. Het doel was: wij zijn maatschappelijk verantwoord
bezig. Dat hebben we absoluut naar buiten gebracht. Extern was de communicatie heel goed, het
imago van TNT was duurzaam, betrouwbaar. (…) Het gebouw ondersteunt het imago. Geen doel,
maar een van de middelen. (interview 2, zie Bijlage II).”
Er is door TNT niet specifiek gestuurd op het beperken van de mogelijk negatieve effecten op het
imago door het neerzetten van nieuwbouw. Wel is er gestuurd op het imago van TNT middels het
Martin Mentink
9 april 2014
114
Planet Me programma, waarbij het gebouw geen doel was, maar een van de middelen. Ook hier
scoort TNT een 2: er is enigszins gestuurd op het imago.
Martin Mentink
9 april 2014
115
Bijlage V | Document Capgemini
Nieuwbouw Leidsche Rijn
In mei 2013 verhuist Capgemini Nederland als huurder van het huidige hoofdkantoor in Papendorp
(42.000 m2) met 2.200 werkplekken naar een kleiner kantoor in Leidsche Rijn (21.000 m2) met 1.400
werkplekken. Wat zijn de overwegingen om te verhuizen? In het kort: het huidige kantoor is veel te
groot, de bereikbaarheid per OV is slecht en het is niet geschikt voor Het Nieuwe Werken. Ondanks
uitgebreide analyses, is blijven in een kleiner deel van de kantoorruimte of het huren van een kleiner,
bestaand object geen optie: te kostbaar in vergelijking met nieuwbouw, te weinig grote
vloeroppervlakken die het geschikt maken voor Het Nieuwe Werken of een slechte bereikbaarheid
en door de oude parkeernorm te weinig parkeerplekken. Capgemini kent geen partnerstructuur. Wij
zijn een aan de Franse beurs genoteerd consultancybedrijf.
Het Nieuwe Werken. De invoering van Het Nieuwe Werken heeft ertoe geleid dat de bezetting van
het hoofdkantoor gaandeweg is gehalveerd. Medewerkers komen nu vooral naar het hoofdkantoor
om collega’s te ontmoeten, het volgen van een training, het bijwonen van practicemeetings of om
anderszins kennis uit te wisselen. Zowel de feitelijke benutting van kantooroppervlak is gedaald als
het feitelijke gebruik ervan: zichtbaarheid en persoonlijk contact speelt een grote rol in onze branche
waar een steeds groter deel van de collegiale contacten virtueel verlopen. Het is complex en
kostbaar om de huidige kantooromgeving in Papendorp (veel kleinere ruimten) om te vormen tot
grote vloeroppervlakken. Daarbij heeft Capgemini in de afgelopen tien jaar een aantal kleinere
satellietkantoren geopend in bestaande kantoren (Groningen, Heerlen, Amsterdam, Voorburg,
Apeldoorn, Eindhoven), dichter bij de locatie van de klant en vaak ook dichter bij de woonomgeving
van de medewerker, waardoor de benutting van het kantoorgebouw in Papendorp verder is gedaald.
Kosten. Op dit moment benut Capgemini ruwweg de helft van het gehuurde vloeroppervlak. In
combinatie met de relatief hoge huurprijs per vierkante meter, daterend uit een tijd van
hoogconjunctuur en navenant hoge prijzen voor onroerend goed, is het nu economisch niet meer
verantwoord om in een te groot en een te luxe gebouw te blijven. Zeker gezien het feit dat de
afwaardering van onroerend goed portefeuilles nog niet in gang is gezet. Het bleek bijvoorbeeld niet
mogelijk om de huurprijs in Papendorp aan te passen aan de op dit moment gangbare huurprijzen
voor bedrijfsonroerendgoed. Daarbij kwam BAM met een hele scherp aanbod, waardoor de prijs per
vierkante meter nieuwbouw lager is dan de prijs in Papendorp .
Bereikbaarheid. De aansluiting van het huidige kantoor van Capgemini in Papendorp op openbaar
vervoer is onvoldoende. De reistijd van Utrecht Centraal Station naar het bedrijventerrein Papendorp
vormt een drempel voor medewerkers om openbaar vervoer te gebruiken, ondanks dat veel jongere
medewerkers daar meer behoefte aan hebben. Na 18.30 uur ’s avonds beëindigt de GVU de reguliere
verbinding tussen Papendorp en Centraal Station en gaat er alleen nog een streekbus (een keer per
half uur). Het nieuwe kantoor ligt direct naast het station Utrecht Leidsche Rijn. We gaan van “Treinnaar-bus” naar “trein-naar trein”.
Bestaande bouw geen alternatief. Er is uitgebreid gekeken naar bestaande (kleinere) bouw. Er zijn
50 objecten op de longlist beland, waarvan zo’n 40 objecten uitgebreid zijn vergeleken. De eisen
waren: minimaal dezelfde OV-situatie (of beter), grotere vloeroppervlakken, vergelijkbaar aantal
parkeerplekken. Uiteindelijk voldeed geen van de onderzochte objecten aan de eisen. Met name de
Martin Mentink
9 april 2014
116
oude parkeernorm is problematisch omdat veel bestaande (inefficiënte) kantoorruimtes uitgaan van
60 m2 per medewerker. Door de aard van onze werkzaamheden (veel medewerkers die in de loop
van de dag in- en uitvliegen), zal er met oude parkeernormen snel een grot tekort ontstaan aan
parkeerplaatsen. Omdat de nieuwbouw veel efficiënter is ontworpen, zijn meer parkeerplaatsen
beschikbaar, zowel in de eigen garage als in een aanpalende “doelgroepengarage”.
MVO. Capgemini erkent dat nieuwbouw versus hergebruik van bestaande kantoorruimte minder
duurzaam is. Daar staat tegenover dat blijven werken in een te groot gebouw waar zo’n 40% van de
ruimte onbenut blijft evenmin duurzaam is. Capgemini hanteert een bredere afweging van MVO,
waarin huisvesting een klein onderdeel is en waarin duurzaamheid en bedrijfseconomische
overwegingen in balans zijn. Capgemini heeft in de afgelopen jaren bewust gekozen voor Het Nieuwe
Werken als een van zijn voornaamste MVO-instrumenten. Een meer regionale spreiding van
kantoren, wat het voor werknemers gemakkelijker wil maken om dicht bij huis (en dichter bij de
locatie van de klant) te werken. Het aantal autokilometers kan worden verminderd en daarmee ook
CO2 uitstoot en het brandstofverbruik. Daarbij draagt het bij aan een betere werk-privé balans van
de medewerkers.
Martin Mentink
9 april 2014
117
Bijlage VI | Document Deloitte
Q & A nieuwbouw Zuidas
De nieuwbouw van Deloitte aan de Zuidas is het directe gevolg van strategisch beleid om diverse
kantoren samen te voegen tot full service kantoren. Hierdoor kan de gewenste samenwerking tussen
de verschillende praktijken veel intensiever worden.
1. Waarom kunnen beide kantoren niet samengevoegd worden in één van de bestaande gebouwen
van Deloitte in Amsterdam of Amstelveen?
Beide bestaande locaties in Amsterdam en Amstelveen zijn bij lange na niet groot genoeg om
de gewenste samengevoegde organisatie – van ca. 30.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak- in
te huisvesten.
2. Een nieuwbouw kantoor ligt tegenwoordig maatschappelijk gevoelig. Waarom is er dan toch
gekozen voor nieuwbouw, er staan toch genoeg “grote” panden leeg?
De nu leegstaande grote kantoorpanden waren ten tijden van ons onderzoek naar een
nieuwe locatie -in de periode 2007-2010- niet beschikbaar.
3. Waarom is niet gekozen voor het leegstaande KPMG pand, dit is toch wel groot genoeg?
Gedurende de initiatieffase en de besluitvorming van de nieuwbouw Zuidas was dit kantoor
niet op de markt. Daarbij heeft Deloitte zeer bewust gekozen voor Amsterdam Zuidas, zie
ook de volgende vraag.
4. Waarom is er voor Amsterdam-Zuidas als locatie gekozen?
De Zuidas ontwikkelt zich naar een van de meest hoogwaardige zakencentra van Nederland
met goede voorzieningen en goede bereikbaarheid, met zowel auto als OV, en is daarmede
voor Deloitte een aantrekkelijke vestigingsplaats. Om aantrekkelijk te blijven voor ons
personeel is een aansprekende locatie als de Zuidas en met name de plek in het
Kenniskwartier Amsterdam voor ons een goede keuze. De ontwikkeling van een nieuwe
campus door de VU zal naar verwachting een levendige werkomgeving bieden met kansen op
samenwerking met de diverse kennisinstituten in het gebied.
5. Een bestaand gebouw is toch nooit een optie geweest? Bedrijven als Deloitte vertrekken toch
altijd weer na einde huurcontract om vervolgens elders nieuw te bouwen?
Dit is niet juist; nieuwbouw is voor Deloitte geen doel op zich. Zo hebben we recent de
bestaande huurcontracten van de panden Eindhoven, Zwolle, Breda, Enschede, Groningen en
Leeuwarden verlengd Daar komt nog bij dat een keuze voor een nieuw kantoor niet alleen
gaat over de keus bestaand of nieuw. Het gaat altijd om een business case met afweging van
diverse criteria zoals: ligging pand (uitstraling), parkeren, energieprestatie, duurzaamheid,
plattegrond (indeelbaarheid) en kwaliteit van de gebruikte materialen. Uiteraard spelen ook
de kosten een rol bij het nemen van de uiteindelijke beslissing.
6. Toch laat Deloitte drie lege panden achter. In hoeverre neemt Deloitte daar als huurder
verantwoordelijkheid voor?
Martin Mentink
9 april 2014
118
Wij verwachten dat in de komende tijd voor een groot deel van de panden andere huurders
gevonden zullen worden omdat de verhuurder daarvoor reeds initiatieven ondernomen
heeft. Als huurder hebben wij overigens maar een zeer beperkte rol in dit proces. Wij hebben
vanwege de voor Deloitte gewenste flexibiliteit bewust gekozen om geen panden in
eigendom te hebben, wij zijn dus geen eigenaar van welk kantoor dan ook. Uiteraard zijn wij
ons bewust dat de leefbaarheid in de regio Amsterdam onder druk staat door grote
leegstand van deels ook zeer slechte panden. Daarom zijn wij als Deloitte, met deskundigheid
op de vastgoedmarkt, bereid mee te denken over de uitwerking en realisatie van het initiatief
van de overheid samen met de marktpartijen om de leegstandproblematiek aan te pakken.
7. De nieuwbouw wordt toch wel een zeer duurzaam gebouw?
Zeker, het ontwerp van het gebouw is recent gecertificeerd met het BREEAM label
‘Outstanding’. Met het behalen van dit certificaat, is ons nieuwe kantoor niet alleen het enige
in Nederland van deze omvang, maar ook wordt de op één na hoogste procentuele score
wereldwijd behaald voor het Outstanding label . Het unieke aan het gebouw is de combinatie
van duurzame maatregelen die op grote schaal worden toegepast en zoveel mogelijk zijn
geperfectioneerd. Het ontwerp bewijst dat een modern gebouw met veel glas en een hoog
atrium uitstekend te combineren is met een hoge duurzaamheidseis en een laag
energieverbruik.
8. Wat is BREEAM?
BREEAM is de leidende en wereldwijd meest gebruikte methode voor het meten van de
milieuprestaties van gebouwen. Het zet de standaard voor best-practice in duurzaam
ontwerpen en is de maatlat geworden om de milieuprestatie van een gebouw te beschrijven.
BREEAM kent vijf kwalificaties waarvan de kwalificatie ‘Outstanding’ de hoogste haalbare is.
9. Waarom BREEAM?
BREEAM is een veel omvangrijkere certificeringsmethode dan de overige methodes die zich
vooral op het energie-aspect richten. Zo is ook het aspect ‘gezondheid’ een belangrijk
onderdeel van BREEAM. Deloitte streeft voor haar medewerkers en klanten een duurzame
werk- en leefomgeving na, BREEAM sluit hier naadloos op aan. Ook wordt door middel van
Breeam op controleerbare wijze alle maatregelen vastgelegd die leiden tot een vermindering
van de CO2 footprint, evenals de te bereiken besparingen op de energielasten.
Dit doen we niet alleen voor nieuwe panden maar ook bestaande panden worden
verduurzaamd met behulp van BREEAM in Use. In ons recent verschenen Sustainability
Report hebben wij ons ten doel gesteld om in het jaar 2016 50% van onze kantoor m2 via
BREEAM in Use te hebben gecertificeerd.
10. Wat zijn de belangrijkste duurzaamheidsmaatregelen voor het nieuwe kantoor Zuidas?
-
Energiezuinige installaties
Klimaatplafond, voor een betere werkomgeving en minder energieverbruik
LED-verlichting en daglichtafhankelijke schakeling.
Hoogwaardige isolatie: extra zware gevel.
De zuidgevel panelen bestaan volledig uit geïntegreerde PV-cellen, en op het dak staan
tevens PV-cellen voor de opwekking van duurzame elektriciteit
Martin Mentink
9 april 2014
119
-
CO2-gestuurde ventilatie
Individuele regelbaarheid verlichting en temperatuur
EPC-waarde is 45 procent beter dan Bouwbesluit
Stadsverwarming – en koeling of WKO (keuze volgt binnenkort)
Grijswater circuit
Energiezuinige liften
Water besparende kranen en toiletten
Oplaadpunten voor elektrische auto’s, scooters en fietsen.
Met de PV-cellen kunnen onder meer elektrische poolauto’s van het personeel opgeladen worden,
evenals de mobiele telefoons en de laptops van het 1.800-tallig personeel.
Martin Mentink
9 april 2014
120
Bijlage VII | Enquête Capgemini
Voorpagina
Beste medewerker van Capgemini,
Deze korte enquête is onderdeel van mijn afstudeeronderzoek bij Real Estate & Housing aan de TU
Delft over de kantorenhuisvesting van bedrijven. Met de data zal vertrouwelijk worden omgegaan.
Het invullen van de enquête geschied op anonieme basis, de resultaten zullen dan ook niet naar u
persoonlijk teruggekoppeld kunnen worden. Wel wordt uw bijdrage aan het onderzoek zeer
gewaardeerd.
De enquête zal ongeveer 5 minuten in beslag nemen. Ik dank u hartelijk voor uw tijd!
Voor vragen en/of opmerkingen kunt u contact opnemen met [email protected].
Martin Mentink
(TU Delft logo)
Pagina 1
1. Wat is uw geslacht?
man/vrouw
2. Wat is uw leeftijd?
(open vraag)
3. Wat is de hoogste opleiding die u afgerond heeft?
Lager onderwijs/lager of voorbereiding beroepsonderwijs/middelbaar
beroepsonderwijs/hoger algemeen en voorbereidend wetenschappelijk onderwijs/hoger
beroepsonderwijs/wetenschappelijk onderwijs/anders nl.
Pagina 2
4. Wat voor soort functie heeft u bij Capgemini?
stage/administratie/facilitair/consultant/manager/anders nl.
5. Heeft u een leidinggevende functie?
Nee/Ja, namelijk aan: (open)
Pagina 3
6. Hoeveel uur zit u gemiddeld per week in een kantoor van Capgemini?
Geen/tussen de 0 en 10 uur/tussen de 10 en 20 uur/tussen 20 en 30/meer dan 30 uur.
7. Hoeveel uur zit u gemiddeld per week in een kantoor van een klant?
Geen/een dagdeel per week/een dag per week/meer dan een dan per week
8. Hoeveel uur werkt u gemiddeld per week thuis?
Geen/een dagdeel per week/een dag per week/meer dan een dan per week
9. Wat voor contract heeft u?
tijdelijk/vast/op oproep basis
Martin Mentink
9 april 2014
121
Pagina 4
10. Hoe lang werkt u al bij Capgemini? Geef uw antwoord in jaren, dus wanneer u een halfjaar
werkt bij Capgemini, vult u in: 0,5.
(open vraag)
11. Hoe lang verwacht u nog bij Grontmij te blijven werken?
Nog maximaal 1 jaar/tussen de 1 en 3 jaar/tussen de 3 en 10 jaar/nog meer dan 10 jaar.
12. Wat verwacht u na uw werkzaamheden bij Grontmij te gaan doen?
Met pensioen/start eigen bedrijf/naar andere werkgever/stoppen met werken
Pagina 5
De volgende vragen hebben betrekking op de huisvesting van Capgemini.
13. Wat zou u voor Capgemini de belangrijkste redenen vinden om de kantoorhuisvesting op een
bepaalde locatie te heroverwegen? Sleep de antwoorden in de vakken op volgorde van
meest belangrijk voor u naar het minst belangrijk voor u.
Een organisatorische reden (het verbetert de interne organisatie en daarmee de geleverde
kwaliteit)/ een zakelijke reden (het levert werk op of het verbetert de kwaliteit van de
werkomgeving)/een duurzame reden (het kan groener)/ een financiële reden (het kan
goedkoper of het bespaart op de kosten)
(de volgorde van het tonen van de opties wordt gerandomiseerd)
Pagina 6
14. Wanneer een kantoor om wat voor reden dan ook niet meer voldoet, naar welke opties
moet Capgemini dan in eerste instantie kijken? (meerdere antwoorden mogelijk)
Renovatie van het eigen pand/verhuizen naar nieuwbouw/verhuizen naar bestaande bouw
Pagina 7
Nederland kent op dit moment een grote leegstand op de kantorenmarkt. Wanneer voor een
werkgever een pand niet meer voldoet, staat deze voor de keuze: renoveren, nieuwbouwen
of verhuizen naar bestaande bouw. De volgende vragen gaan over deze keuze.
Op de volgende 3 vragen kunt u antwoorden met een rapportcijfer, waarbij een 1 staat voor
helemaal niet mee eens en een 10 voor helemaal mee eens.
15. Het is voor u als werknemer van Capgemini belangrijk dat bij een verhuizing er voor een
bestaand kantoor wordt gekozen vanwege de grote leegstand van kantoren in Nederland.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
16. De keuze van Capgemini tussen nieuwbouw en bestaande bouw bij een verhuizing is direct
van invloed op het imago van het bedrijf voor uzelf.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
17. De keuze van Capgemini tussen nieuwbouw en bestaande bouw bij een verhuizing is direct
van invloed op het imago van het bedrijf voor anderen.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
Martin Mentink
9 april 2014
122
Pagina 8
18. Welke van de 2 opties, de linker of de rechter, vind u belangrijker voor de nieuwe huisvesting
van Capgemini?
Met een maatschappelijk verantwoorde keuze wordt hier bedoeld dat een werkgever niet
direct voor nieuwbouw kiest, maar, met de huidige leegstand, eerder kiest voor renovatie of
bestaande bouw.
een maatschappelijk verantwoorde keuze of de interne organisatie in het nieuwe pand
een maatschappelijk verantwoorde keuze of de kwaliteit van de werkomgeving in het nieuwe
pand
een maatschappelijk verantwoorde keuze of de duurzaamheid van het nieuwe pand
een maatschappelijk verantwoorde keuze of de kosten voor Capgemini voor het nieuwe pand
(de volgorde van de 4 vragen wordt gerandomiseerd)
Pagina 9
19.
20.
21.
22.
Op de volgende 4 vragen kunt u opnieuw antwoorden met een rapportcijfer, waarbij een 1
staat voor helemaal niet mee eens en een 10 voor helemaal mee eens.
Een maatschappelijk verantwoorde keuze van Capgemini bij een verhuizing vind ik
belangrijker bij grote kantoorpanden dan bij kleine.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
Een maatschappelijk verantwoorde keuze bij een verhuizing is voor Capgemini belangrijker
dan voor andere bedrijven.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
Wanneer Capgemini een gehuurd kantoor verlaat na afloop van het huurcontract, dan zou
Capgemini zijn verantwoordelijkheid moeten nemen voor de ontstane leegstand.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
Wanneer Capgemini een gehuurd kantoor verlaat na afloop van het huurcontract, dan is de
ontstane leegstand daarmee de verantwoordelijkheid van de verhuurder, de eigenaar van
het pand.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
Pagina 10
Nogmaals hetzelfde concept: op de volgende 2 vragen kunt u antwoorden met een
rapportcijfer, waarbij een 1 staat voor helemaal niet mee eens en een 10 voor helemaal mee
eens.
23. De huisvesting van Capgemini is van invloed geweest op mijn beslissing om hier te gaan
werken.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
24. De huisvesting van Capgemini is van invloed op mijn beslissing om hier te blijven werken.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
Martin Mentink
9 april 2014
123
Pagina 11
Dit zijn de laatste drie vragen. Geef u antwoord opnieuw met een rapportcijfer, waarbij een 1
staat voor helemaal niet mee eens en een 10 voor helemaal mee eens.
25. Wanneer Capgemini bij een verhuizing een maatschappelijk verantwoorde keuze maakt, is
dat van positieve invloed op mijn beslissing om hier te blijven werken.
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
26. Wanneer Capgemini bij een verhuizing een keuze maakt die ingaat tegen het
maatschappelijk belang en die veel negatieve publiciteit in de media met zich mee brengt, is
dat van negatieve invloed op mijn beslissing om hier te blijven werken. (1=nee, geen
negatieve invloed; 10=ja, negatieve invloed)|
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
27. Wanneer Capgemini bij een verhuizing een keuze maakt die ingaat tegen het
maatschappelijk belang, maar die weinig of geen negatieve publiciteit in de media met zich
mee brengt, is dat van negatieve invloed op mijn beslissing om hier te blijven werken.
(1=nee, geen negatieve invloed; 10=ja, negatieve invloed)
(slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)
Pagina 12
28. Heeft u nog iets toe te voegen aan uw antwoorden of het onderzoek?
(open vraag)
Einde
Hartelijk dank voor het deelnemen aan deze enquête. Met de informatie zal vertrouwelijke worden
omgegaan.
Voor vragen en/of opmerkingen kunt u mailen naar [email protected]
Martin Mentink
9 april 2014
124
Bijlage VIII | Begeleidende tekst
Royal Haskoning DHV
Beste collega,
Graag vraag ik jullie aandacht/medewerking voor bijgaande (klikbare link) enquête mbt flexibel
werken.
Het invullen kost een minuut of 5. Alvast dank voor jullie medewerking!
Met vriendelijke groet, Jessica van Rijsbergen
Namens Martin Mentink
Grontmij
Collega’s
Ik heb van Martin Mentink (afstudeerder TU Delft) de vraag gekregen of wij mee willen werken aan
zijn afstudeeronderzoek en voor hem een aantal vragen kunnen beantwoorden.
Zijn afstudeeronderwerp is voor velen van ons een actueel onderwerp: Herhuisvesting keuzes in
relatie tot MVO
Via onderstaande link krijgen jullie toegang tot de enquete: (klikbare link)
Voor vragen kunnen jullie contact opnemen met Martin: (contactgegevens)
Het zou leuk zijn als jullie de moeite willen nemen om hem inzicht te geven in onze persoonlijke
overwegingen! (duurt maar een paar minuten).
Met vriendelijke groet,
Ir. B. (Barry) van Sloten
-Beste lezers,
Graag wil ik jullie nogmaals wijzen op de enquête behorend bij mijn afstudeeronderzoek. Ik heb nog
een aantal respondenten nodig, dus ik zou het zeer waarderen als jullie nog wat tijd willen vrijmaken
om hem in te vullen. Het duurt slechts een minuut of 4-5.
De enquête is hier (klikbare link) te vinden.
Alvast hartelijk dank en met vriendelijke groet,
Martin Mentink
Capgemini
Helaas is de begeleidende tekst bij de eerste email en de herinnering niet bekend.
Martin Mentink
9 april 2014
125
Bijlage IX | Hercodering resultaten enquête
Vraag 4
HRM
project directeur
staf
marketing
marketing & communicatie
teamleider
secretaresse
adviseur
projectleider
directeur
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2
3
2
2
2
6
8
4
3
6
stage
administratie
facilitair
project manager
consultant/adviseur
engineer
manager
anders
secretariaat (nieuw)
0, 1, 2, 8
3, 4, 5
6
7
Martin Mentink
 ondersteunend
 uitvoerend
 leidinggevend
 anders/onbekend
9 april 2014
126
Bijlage X | Keuzemodel
Figuur 19 - keuzemodel
Martin Mentink
9 april 2014
127

Dit artikel wordt u aangeboden door MT Rendement

S.a. beste ouders/verzorgers,

Bekijk de folder van de afgelopen Tentoonstelling in

Bekijk onze flyer

141029 - Tri-As - NieuwspoortV1.pptx

Factsheet teplate - Capgemini Nederland

Kwaliteit

vraag 2.1.6_2012.06.06 Tekening

Jaarverslag MR 2013/2014