WONINGFONDS APELDOORN CV

ANNEXUM
WONINGFONDS
APELDOORN CV
HALFJAARBERICHT 2014
Beheerder
Annexum Beheer B.V.
WTC, G-Toren
Strawinskylaan 485
1077 XX Amsterdam
Bewaarder
Stichting Bewaarder
Woningfonds Apeldoorn
Claude Debussylaan 24,
1082 MD Amsterdam
2
Halfjaarbericht - 2014
INHOUDSOPG AVE
Pagina
Inhoudsopgave ..................................................................................................................... 2
1. Verslag van de beheerder ................................................................................................. 3
2. Winst- en verliesrekening .................................................................................................. 5
3. Balans ............................................................................................................................... 6
4. Kasstroomoverzicht........................................................................................................... 7
3
Halfjaarbericht - 2014
1. VERSLAG VAN DE BEHEE RDER
Algemeen
Woningfonds Apeldoorn CV heeft bij aanvang belegd in 170 appartementen en bijbehorende
bergingen aan de Korianderstraat en Kalmoesstraat te Apeldoorn. Het fonds is gericht op
het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en tussentijdse verkoop
van appartementen. Annexum werkt samen met Direct Wonen Vastgoed, die
verantwoordelijk is voor de verhuur en verkoop van de appartementen. Aan het einde van de
beleggingshorizon van het fonds zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze
restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van het fonds over te
kunnen gaan.
Resultaten
De huidige verslagperiode omvat de periode 1 januari 2014 tot en met 30 juni 2014. De
netto huuropbrengst in de verslagperiode bedraagt € 490.051. Vanwege een hogere
leegstand is de huuropbrengst 10% lager in vergelijking met vorig jaar. Om de leegstand
terug te dringen is een aantal appartementen tegen een lagere huurprijs verhuurt, inmiddels
neemt de bezettingsgraad weer toe. Aangezien in de eerste helft van 2014 geen woningen
zijn verkocht, is er geen verkoopresultaat behaald.
Het directe resultaat uit de exploitatie (exclusief afschrijvingen) is positief uitgekomen op
€ 25.502 (eerste halfjaar 2013: € 89.268). Het direct resultaat wordt bepaald door de
huuropbrengsten en de rente opbrengsten minus de exploitatiekosten, de beheerkosten, de
rentelasten en de overige bedrijfskosten.
Het indirecte resultaat wordt bepaald door de netto verkoopopbrengsten te corrigeren voor
de afschrijvingen op immateriële vaste activa. Aangezien er geen verkopen hebben
plaatsgevonden, bedraagt het netto verkoopresultaat € 0. Na de afschrijvingen van de
immateriële vaste activa van € 81.975 komt het indirect resultaat uit op € 81.975 negatief.
Het netto resultaat dat resulteert uit het directe en indirecte resultaat is € 56.473 negatief. Dit
is lager dan in dezelfde periode vorig jaar. De verslechtering ten opzichte van het eerste
halfjaar 2013 is het gevolg van lagere huuropbrengsten.
Het eigen vermogen per 30 juni 2014 bedraagt € 8.195.050 (eind 2013: 8.251.523).
Financiering
De bestaande leningovereenkomsten van het fonds gelden tot 15 december 2014. Daar ING
de leningen niet wil verlengen, wordt momenteel o.a. de mogelijkheid tot herfinanciering bij
een andere bank onderzocht.
Uitkeringen
Gezien de gemaakte afspraken met de bank is het niet mogelijk om uitkeringen te doen.
Marktomstandigheden
Op de woningmarkt in Apeldoorn zien we verbeteringen. Op basis van onze ervaringen - het
aantal verhuurtransacties in het fonds - lijkt de huurmarkt aan te trekken. Op de koopmarkt
in Apeldoorn is het aantal verkooptransacties opnieuw gestegen, het aanbod is daarentegen
nog steeds hoog.
4
Halfjaarbericht - 2014
Verkoopsituatie
In het eerste halfjaar van 2014 zijn geen appartementen verkocht. In het afgelopen halfjaar
zien we wel een aantal positieve ontwikkelingen. Het woningaanbod is in Apeldoorn per
saldo ongeveer gelijk gebleven, maar de stijgende lijn in het aantal verkooptransacties lijkt
zich door te zetten. De gemiddelde mediane verkoopprijs is in het afgelopen halfjaar echter
wel gedaald. Voor het segment woningen van Woningfonds Apeldoorn is de markt nog
steeds lastig. Wat betreft appartementen is het aanbod ongeveer gelijk gebleven en nog
steeds hoog. De looptijden nemen toe; appartementen staan langer te koop.
Verhuursituatie
In het eerste halfjaar zijn 19 woningen verhuurd, waarbij sprake is van een gemiddelde
neerwaartse huurprijsaanpassing van 8%. Tegenover de verhuren staan 17 leeggekomen
appartementen. In het eerste kwartaal liep de leegstand nog op. Het is gelukt de leegstand
in het tweede kwartaal wat terug te dringen door agressievere verhuur (waarbij kortingen en
maatwerk wordt geleverd) en meer pro-actieve aansturing van diverse makelaars in
Apeldoorn. Ook het opknappen van appartementen heeft bijgedragen aan de
verhuurresultaten. De leegstand per 30 juni 2014 bedraagt 21 woningen. Dit is inclusief 2
leegstaande woningen ten behoeve van de verkoop.
Onderhoud
Er is geen groot onderhoud gepleegd aan de woontorens in de verslagperiode. Wel is een
aantal appartementen opgeknapt ten behoeve van verhuur (o.a. schilderwerk en stucwerk).
Vooruitzichten
De omstandigheden op de woningmarkt in Apeldoorn zijn moeilijk, maar lijken te verbeteren.
Dit is te zien aan het aantal verhuren van het eerste halfjaar (19 verhuren t.o.v. 6 verhuren in
het eerste halfjaar van 2013), alhoewel dit gepaard is gegaan met agressievere verhuur. Om
de verhuren mogelijk te maken is er sprake geweest van eenmalige huurkortingen,
aangepaste huurprijzen en opknapwerkzaamheden. We verwachten hiermee de
bezettingsgraad verder te kunnen verbeteren. Wat betreft de verkoopmarkt zijn de
omstandigheden moeilijk, wel zijn we voornemens na de zomerperiode één of twee
appartementen opnieuw op de markt te brengen om de verkoop te stimuleren.
Amsterdam, augustus 2014
Annexum Beheer B.V.
5
Halfjaarbericht - 2014
2. WINST- EN VERLIESREKENING
(Bedragen in euro’s)
1 jan 2014
- 30 jun 2014
€
Opbrengsten uit
vastgoedbelggingen
Huuropbrengst
Netto verkoopopbrengst
Rente opbrengsten
1 jan 2013
- 30 jun 2013
€
490.051
37
546.738
288
490.088
Bedrijfslasten
Exploitatielasten vastgoed
Beheerkosten
Rentelasten
Afschrijvingen op immateriële vaste
activa
Overige bedrijfskosten
Resultaat voor belastingen
Belastingen
Resultaat na belastingen
547.026
172.911
29.355
246.671
168.996
29.176
245.637
81.975
15.649
81.975
13.949
546.561
517.733
(56.473)
7.293
(56.473)
7.293
6
Halfjaarbericht - 2014
3. BALANS
(Bedragen in euro’s)
30 jun 2014
€
31 dec 2013
€
Activa
Beleggingen
Vastgoed
Vorderingen
Debiteuren
Overige vorderingen en overlopende
activa
Overige activa
Immateriele vaste activa
Liquide middelen
20.806.671
40.746
80.630
20.806.671
44.963
49.538
121.376
163.947
192.652
94.501
245.922
140.366
356.599
386.288
21.284.646
21.287.460
Passiva
Eigen vermogen
Participanten kapitaal
Wettelijke reserves
Overige reserves
Resultaat van het boekjaar
8.550.000
163.947
(462.424)
(56.473)
8.550.000
245.922
(501.898)
(42.501)
8.195.050
Langlopende schulden
Kredietinstelling
Waarborgsommen
37.660
8.251.523
27.921
37.660
Kortlopende schulden
Kortlopende schulden
13.051.936
27.921
13.008.016
13.051.936
13.008.016
21.284.646
21.287.460
7
Halfjaarbericht - 2014
4. KASSTROOMOVERZICHT
(Volgens indirecte methode)
(Bedragen in euro’s)
1 jan 2014
- 30 jun 2014
€
Netto resultaat
Afschrijvingen van
immateriële vaste activa
Mutatie vorderingen
Mutatie kortlopende schulden
(56.473)
7.293
81.975
(26.875)
152.670
81.975
2.862
162.031
Kasstroom uit
beleggingsactiviteiten
Uitkeringen aan
participanten
Ontvangen
waarborgsommen
Aflossing financiering
Kasstroom uit
financieringsactiviteiten
Toename / (Afname)
geldmiddelen
1 jan 2013
- 30 jun 2013
€
151.297
254.161
-
-
9.739
(108.750)
1.990
(108.750)
(99.011)
(106.760)
52.286
147.401
Geldmiddelen per 1 januari
140.366
120.788
Geldmiddelen per 30 juni
192.652
Toename / (Afname)
geldmiddelen
52.286
268.189
147.401

Download Report