BLAUWDRUK
2 COÖPERATIES IN DE BOUW
-
CVBA DE BOUWERIJ 1.0.
CVBA-VSO DE BOUWERIJ 2.0.
LEVANTO VZW
ESF OPROEP 258 COÖPERATIEF ONDERNEMEN
FEBRUARI 2014
Met dank aan:
BEKNOPTE SAMENVATTING
Levanto vzw wil samen met enkele partners co-creatief inzetten op het kruispunt wonen & werken.
Samen streven we ernaar een blauwdruk te ontwikkelen die aan de volgende visie zal beantwoorden:
(1) Er wordt via de coöperatieve onderneming ingezet op het gefaseerd ontsluiten van renovatiemogelijkheden
en het realiseren van kleinschalige bouwprojecten in de regio Antwerpen.
(2) De renovatieprojecten creëren stageplaatsen & werkgelegenheid voor de doelgroepwerknemers van
Levanto, die binnen de organisatie een opleiding bouw volgen.
Hoofdstuk: Beknopte samenvatting
(3) Deze opgeknapte panden zullen worden aangeboden bij voorkeur op de sociale huurmarkt via de sociale
verhuurkantoren (SVK’s).
ii
WOORD VOORAF
Deze blauwdruk betreffende de cvba’s Bouwerij 1.0. en 2.0. situeert zich binnen ESF oproep 258 coöperatief
ondernemen, gelanceerd op 29 juni 2012. Deze oproep had als doel nieuwe blauwdrukken te creëren binnen
bepaalde prioritaire niches (waaronder sociale economie) voor vernieuwende organisatie- en
financieringsmodellen voor coöperatief ondernemen.
Levanto had als idee om samen met partners co-creatief in te zetten op het kruispunt van wonen en werken en
een coöperatieve blauwdruk te ontwikkelen die binnen de regio Antwerpen enerzijds renovatiemogelijkheden
en kleinschalige bouwprojecten zou ontsluiten en anderzijds stageplaatsen en werkgelegenheid zou creëren
voor doelgroepwerknemers. De opgeknapte panden zouden tot slot aangeboden worden op de sociale
huurmarkt via sociale verhuurkantoren.
Een blauwdruk uitdokteren vraagt veel inzet, geduld en engagement. Er komt veel bij kijken en onderweg
komen onverwachte meevallers, maar ook hindernissen tevoorschijn. Het is dan ook dankzij de inzet van en de
interactie met verschillende organisaties dat deze blauwdruk tot stand is kunnen komen.
Vooreerst willen we Minister Van den Bossche en het ESF Agentschap bedanken om ons de kans te geven dit
project te kunnen uitwerken.
Verder zouden we graag de volgende organisaties en personen willen bedanken voor hun specifieke bijdrage in
dit project: CESOC, Coopburo, Curia advocaten, I-Propeller, Katrol architecten, alsook onze medewerker Conny
Geerts voor haar inzet en opvolging van dit project.
Ook willen we alle geïnterviewden bedanken die tijd voor ons vrijmaakten om ons ter woord te staan en hun
ervaringen met ons wilden delen: SVK Wonen en Werken/Habito vzw, SVK Kontich, Stad Antwerpen, Emmaüs
Jeugdzorg Antwerpen, SVK De Poort vzw/Ethimmo cvba-vso, POM Antwerpen, Thuiszorg Antwerpen, PPJ, AG
Kinderopvang, Psychiatrisch verzorgingstehuis MIN Antwerpen, SLO Antwerpen, Sinergiek en AG Vespa.
Tot slot willen we onze partners, SVKA en CAW Metropool danken voor hun input om Bouwerij 2.0. concreet
vorm te geven.
Wij hopen ook van harte dat deze blauwdruk als inspiratie zal dienen voor gelijkaardige initiatieven.
Levanto vzw
Levanto hoofdzetel
Clara Snellingsstraat 47
2100 Deurne
T: 03 270 34 00
www.levanto.be
Hoofdstuk: Woord vooraf
Februari 2014
iii
INHOUD
Beknopte samenvatting ...........................................................................................................................................ii
Woord vooraf .......................................................................................................................................................... iii
Inhoud ..................................................................................................................................................................... iv
Lijst van afkortingen ................................................................................................................................................ vi
Inleiding................................................................................................................................................................... 1
De initiatiefnemers.......................................................................................................................................... 2
1.1.
1.1.1.
Levanto vzw ....................................................................................................................................... 2
1.1.2.
Activiteiten ........................................................................................................................................ 2
1.1.3.
Historiek Levanto vzw ....................................................................................................................... 3
1.2.
Sociaal ondernemen.......................................................................................................................... 4
1.2.2.
Initiatief nemende afdelingen binnen Levanto ................................................................................. 4
Situering initiatief voor de CVBA-VSO Bouwerij 2.0. ............................................................................ 5
Het probleem .................................................................................................................................................. 6
2.1.
3.
Situering initiatief voor de CVBA 1.0. .................................................................................................... 4
1.2.1.
1.3.
2.
Levanto vzw ........................................................................................................................................... 2
Situering van de uitdagingen ................................................................................................................. 6
2.1.1.
Sociale Tewerkstelling: de afstand tot de arbeidsmarkt verkleinen ................................................. 6
2.1.2.
Sociale dumping: concurrentie op de arbeidsmarkt ......................................................................... 6
2.1.3.
Van sociale organisatie naar sociale onderneming ........................................................................... 7
2.1.4.
Betaalbaar wonen (cvba-vso Bouwerij 2.0.)...................................................................................... 7
Het coöperatieve idee ..................................................................................................................................... 9
3.1.
CVBA Levanto Bouwerij 1.0. .................................................................................................................. 9
3.1.1.
Missie en visie ................................................................................................................................... 9
3.1.2.
Activiteiten ...................................................................................................................................... 10
3.1.3.
Geografische afbakening ................................................................................................................. 10
3.1.4.
Vennoten ......................................................................................................................................... 10
3.1.5.
Argumentatie .................................................................................................................................. 11
3.2.
CVBA – VSO De Bouwerij 2.0. .............................................................................................................. 12
3.2.1.
Missie en visie ................................................................................................................................. 12
3.2.2.
Activiteiten ...................................................................................................................................... 14
3.2.3.
Geografische afbakening ................................................................................................................. 15
3.2.4.
Vennoten ......................................................................................................................................... 15
3.2.5.
Argumentatie .................................................................................................................................. 18
3.3.
Overzicht.............................................................................................................................................. 19
Hoofdstuk: Inhoud
1.
iv
Bouwstenen voor een business plan ............................................................................................................ 20
4.1.
Projectnetwerk en aanpak................................................................................................................... 20
4.2.
Stakeholderanalyse ............................................................................................................................. 22
4.2.1.
Wat betreft de cvba 1.0 .................................................................................................................. 22
4.2.2.
Wat betreft de cvba-vso 2.0. ........................................................................................................... 25
4.3.
Corporate Governance ........................................................................................................................ 29
4.4.
Marketing en communicatie ............................................................................................................... 33
4.4.1.
Welke markt wensen we te bedienen? ........................................................................................... 33
4.4.2.
Marketingmix .................................................................................................................................. 35
5.
HRM .............................................................................................................................................................. 37
6.
Financiele haalbaarheid ................................................................................................................................ 40
6.1.
6.1.1.
Structuur en verdeling ..................................................................................................................... 40
6.1.2.
De haalbaarheid van nettowinsten binnen de cvba 1.0. ................................................................. 40
6.2.
7.
8.
Financiele haalbaarheid van de cvba 1.0. ............................................................................................ 40
Financiele haalbaarheid van cvba-vso 2.0. .......................................................................................... 44
6.2.1.
Structuur en verdeling ..................................................................................................................... 44
6.2.2.
De haalbaarheid van nettowinsten binnen de cvba-vso 2.0. .......................................................... 45
Evaluatie van de coöperatieve werking ........................................................................................................ 52
7.1.
Link met de ICA definitie...................................................................................................................... 52
7.2.
Link met de ICA principes .................................................................................................................... 53
7.2.1.
Vrijwillig en open lidmaatschap ...................................................................................................... 53
7.2.2.
Democratische controle door de leden........................................................................................... 54
7.2.3.
Economische participatie door de leden ......................................................................................... 55
7.2.4.
Autonomie en onafhankelijkheid .................................................................................................... 55
7.2.5.
Onderwijs, vorming en informatieverstrekking .............................................................................. 55
7.2.6.
Coöperatie tussen coöperaties ....................................................................................................... 56
7.2.7.
Aandacht voor de gemeenschap ..................................................................................................... 56
Bouwstenen van deze blauwdruk ................................................................................................................. 57
8.1.
Kansen ................................................................................................................................................. 57
8.2.
Knelpunten .......................................................................................................................................... 57
8.2.1.
Wat betreft de cvba 1.0. ................................................................................................................. 57
8.2.2.
Wat betreft de cvba-vso 2.0. ........................................................................................................... 58
8.3.
Hoofdstuk: Inhoud
4.
Randvoorwaarden ............................................................................................................................... 59
Bibliografie ............................................................................................................................................................ 60
Bijlagen ......................................................................................................................................................................
v
LIJST VAN AFKORTINGEN
Arbeiders CAT: De minimumlonen van de bouwvakarbeiders zijn afhankelijk van de graad van
beroepsbekwaamheid van de arbeider. De cao onderscheidt 6 categorieën van arbeiders. Alleen de werkgever
oordeelt de graad van beroepsbekwaamheid van ieder bij hem in dienst zijnde arbeider. De werkgever bepaalt
ook het hiermee overeenstemmende loon op grond van de schaal der regelingslonen.
CAW: Het Centrum voor Algemeen Welzijnswerk is een hulp- en dienstverleningsorganisatie die volwassenen
en jongeren met vragen en/of problemen wil verder helpen.
IBO: Een opleidingsmaatregel die het aanwerven van een minder ervaren werkloze aantrekkelijk maakt. Sluit je
een IBO-contract af met je werknemer, dan volgt eerst een opleiding van 1 à 6 maanden op de werkvloer.
Tijdens deze opleiding moet je geen loon of RSZ betalen, enkel een productiviteitspremie.
NEC: Normaal economisch circuit.
PC: Paritair Comité.
SVK: Sociaal verhuur kantoor.
SW: sociale werkplaats
TBS: Terbeschikkingstelling.
VSO: Vennootschap met sociaal oogmerk.
WEP: Het programma biedt langdurige werkzoekenden een begeleide competentieversterkende leerervaring
op één of meerdere werkplekken aan gedurende maximaal 18 maanden. De competentieversterking is gericht
op één of meerdere beroepsprofielen afhankelijk van de werkplekcontext. Werkervaring bestaat uit een
werkervaring module en een inschakelingmodule die gericht is op de duurzame uitstroom van de
doelgroepwerknemer naar de reguliere arbeidsmarkt, (ook het NEC genoemd).
Hoofdstuk: Lijst van afkortingen
VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. De VMSW is binnen het beleidsdomein Ruimtelijke
Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (RWO) een extern verzelfstandigd agentschap dat instaat voor de
ondersteuning van actoren en beleid op de sociale huisvestingsmarkt; zoals sociale
huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, sociale woonlening.
vi
INLEIDING
We hebben binnen dit project gewerkt aan de ontwikkeling van twee modellen, omdat na onderzoek duidelijk
werd dat onze doelstellingen (zie 1.3) niet in één model konden beantwoord worden.
Een eerste model is de CVBA – Levanto Bouwerij 1.0.; een coöperatieve vennootschap die de bouwmarkt
opgaat en waarbij de focus op sociale tewerkstelling ligt. Deze vennootschap bestaat uit Levanto entiteiten en
is specifiek op maat van onze organisatie.
Het tweede model is de CVBA-VSO Bouwerij 2.0. geworden, waarmee we ons koppelen aan stakeholders op
het terrein van sociaal wonen en wonen voor kwetsbare groepen. Dit model is naar opschaalbaarheid en
verspreiding interessanter voor de andere organisaties die intenties hebben om iets gelijkaardigs te doen.
Daarom zal het zwaartepunt van onze blauwdruk bij de CVBA-VSO 2.0. liggen, maar we laten het niet na om
voor de volledigheid ook alles te beschrijven van de CVBA 1.0.
Met de twee vennootschappen kunnen we de volgende doelstelling behalen:
(1) Er wordt via de coöperatieve onderneming cvba-vso Bouwerij 2.0. ingezet op het gefaseerd ontsluiten van
renovatiemogelijkheden en het realiseren van kleinschalige bouwprojecten in de regio Antwerpen. Dit
innovatief business concept zal een hefboom betekenen voor doorgedreven renovaties. Met deze coöperatieve
geloven we in ‘getting things done’ door krachten te bundelen.
(2) De renovatieprojecten creëren stageplaatsen & werkgelegenheid voor de doelgroepwerknemers van
Levanto, die binnen de organisatie een opleiding bouw volgen. De werken zullen bij voorkeur uitgevoerd
worden door de nieuwe vennootschap cvba Bouwerij 1.0. De uitbouw van deze coöperatieve nemen we ook op
in de blauwdruk.
Hoofdstuk: Inleiding
(3) Deze opgeknapte panden zullen worden aangeboden bij voorkeur op de sociale huurmarkt via de sociale
verhuurkantoren (SVK’s).
1
1. DE INITIATIEFNEMERS
1.1.
LEVANTO VZW
1.1.1. Levanto vzw
1
De initiatiefnemer is Levanto vzw . Levanto is een sociale onderneming die inzet op het versterken van
werkzoekenden en werknemers in het ontdekken en ontwikkelen van hun arbeidskansen via begeleiding,
opleiding, werkervaring en bemiddeling. Voor werkgevers is Levanto een partner in hun zoektocht naar
deskundige medewerkers en kwaliteitsvolle begeleiding van kwetsbare groepen op hun werkvloer.
Als onderneming bieden we zeer diverse diensten aan in verschillende sectoren. We stimuleren individuen,
bedrijven, publieke actoren en verenigingen gebruik te maken van onze dienstverlening. Werkzoekenden
kunnen bij ons aan de slag voor de uitvoering van deze diensten.
‘Iedereen kan iets’, dat is onze overtuiging. We geloven dat ieder mens, hoe kwetsbaar ook, het vermogen
heeft te groeien. Elke werkzoekende/werknemer van vandaag is én blijft een waardevolle werknemer van
morgen. ‘Samen bereiken we meer’, dat is ons vertrekpunt. We ontwikkelen partnerschappen, omdat we onze
missie enkel samen met anderen kunnen realiseren.
1.1.2. Activiteiten
Jaarlijks maken zo’n 1970 mensen gebruik van een Levanto-traject waarvan o.a. 222 in een
werkervaringstraject, 35 in ons dienstenchequebedrijf, een 50-tal in onze sociale werkplaats en 50 in een
artikel 60-statuut, 438 in een opleiding van enkele maanden, 600 werkzoekenden in een intensieve
trajectbegeleiding en 350 werknemers in loopbaanbegeleiding.
Hoofdstuk: De initiatiefnemers
Er staan 526 medewerkers op de payroll. Zo’n 165 daarvan zijn omkaderende medewerkers.
We werken met een budget van € 16,8 miljoen waarvan zo’n 6 miljoen eigen inkomsten. De overige middelen
komen van onze partners.
Figuur 1. Levanto trajecten
1
Maatschappelijke zetel: Clara Snellingsstraat 47, Deurne.
2
Activiteit

Huishoudhulp
Bouw,
decoratie,
renovatie
Schoonmaak

Alle bouw- en renovatiewerken

Fietshaven


Schoonmaak
voor
kantoor,
gespecialiseerde reiniging en glaswas
Fietspunten
Fietsverhuur
stations
Antwerpen
Centraal en Berchem
Herstel & onderhoud
Regulatie Vélo’s
Reiniging en deskundige herstelling van
ons beeldenpatrimonium
Verhuisopdrachten
en
volledige
ontruimingen van inboedel tot strippen
van gebouwen
Besparingsmaatregelen doorvoeren voor
gas en elektriciteit dankzij de energiescan
Aanleg en onderhoud van groenparken
en bos
Distributie
en
opslag,
transport,
koerierdienst
Scheepsonderhoud & matroos
De jongeren in de proeftuin bouw doen
ervaring op in de bouw, maar werken
daarnaast ook in de ‘Houterij’: een
schrijnwerkatelier dat meubels maakt
van gerecupereerd materiaal.
Tegelbakken,
groenten
kweken,
houtbewerking
Leerwerkbedrijf is een participatie van
Levanto, Atel en Werkvormm, en zet in
op de begeleiding van WEP’ers bij
externe organisaties
Jongeren werkwijzer WIJ
Levanto Loopbaancentrum
Opleiding logistiek assistent
Schoonmaak in zorginstellingen
Monumentenzorg



Verhuis en
ontruimingen

Energiescansnoeiers
Groendienst

Logistiek

Matroos
Jongeren


Arbeidszorg

Leerwerkbedrijf

Coaching




Logistiek assistent
Zorg
Werkvorm / Traject








Tewerkstelling
dienstencheques
Sociale Werkplaats Fixit
Opleidingen
Werkervaring (wep+)
Sociale Werkplaats Fixit
Werkervaring (wep+)
Lokale diensteneconomie
Sociale
inschakelingseconomie
(Siné)

Sociale Werkplaats Fixit

Sociale Werkplaats Fixit

Lokale Diensteneconomie

Werkervaring

Werkervaring


Werkervaring
Werkervaring

Arbeidszorg

Werkervaring (wep+)




Trajectcoaching
Loopbaancoaching
Opleidingen
Werkervaring (wep+)
Hoofdstuk: De initiatiefnemers
Service line
Tabel 1. Levanto activiteiten
1.1.3. Historiek Levanto vzw
In augustus 2005 leidde een operationele fusie tussen vzw Buurt Ontwikkeling Maatschappij, vzw Vitamine W
en vzw Bouwerij tot Levanto vzw. Het werd een operationele eenheid waarin de werkingen samen gingen. Zo
ontstond de groep Levanto met vier clusters: Zorg & Schoonmaak, Logistiek, Trajectbegeleiding en Bouw &
Milieu, gerugsteund door een centrale groep van ondersteunende diensten. Dit was de doorstart nadat
duidelijk was dat de drie moeder vzw’s geen financiële mogelijkheden meer hadden om hun werking
afzonderlijk verder te zetten. Levanto vzw werd juridisch opgericht op 1 januari 2009.
3
1.2.
SITUERING INITIATIEF VOOR DE CVBA 1.0.
1.2.1. Sociaal ondernemen
Ondanks een toenemende krapte van de arbeidsmarkt en een groeiend aantal zogenaamde
‘knelpuntberoepen’ blijven met name de steden kampen met een hardnekkig werkloosheidsprobleem. Steden
zijn immers bij uitstek een aantrekkingspool voor de sociaal zwakkeren in de maatschappij, die vaak een grote
afstand tot de arbeidsmarkt vertonen. Dit probleem is niet nieuw, maar steeds nadrukkelijker verschuift deze
maatschappelijke rol de voorbije jaren naar de sociale economie bedrijven. Echter, de druk op de sociale
economie zal naar alle verwachting de komende jaren toenemen omwille van krimpende overheidsbudgetten,
wijzigende regelgeving in lijn met Europese richtlijnen, en een toenemende vraag naar doorstroming van
mensen uit de sociale economie naar reguliere ondernemingen.
Dankzij de toenemende maturiteit van de sociale-economiesector wordt de grens met het ‘normaal
economisch circuit’ steeds dunner, ontstaan gaandeweg meer voorbeelden van samenwerking tussen
‘reguliere’ en ‘sociale’ economie, en wordt er vaak ook ingezet op innovatie en ontwikkeling om stand te
kunnen houden binnen deze nieuwe context. Sociale organisaties worden sociale ondernemingen. Verwacht
mag worden dat de nogal kunstmatige opdeling tussen ‘sociaal’ en ‘regulier’ de komende jaren steeds meer zal
vervagen.
1.2.2. Initiatief nemende afdelingen binnen Levanto
De afdeling Bouw & Milieu huisvest de opleidingen bezetten, het Bouwbad en het project werkervaring Bouw
(WEP). Daarnaast bestaat er ook de Sociale Werkplaats Fixit vzw. Deze projecten bezitten een erkenning als
aannemer in bouw en een klasse 1 erkenning. Hierdoor konden we regelmatig samen werken met private
welzijns vzw’s zoals CISO (Centrum voor Integratie en Samenleving Opbouw) of het verzelfstandigd vastgoed
agentschap VESPA van de stad Antwerpen.
Al snel bleek dat onze klasse 1 een te beperkte optie was voor de activiteiten die deze klanten ontwikkelden.
Daarvoor was een klasse 2 erkenning onontbeerlijk; het werd een duidelijke voorwaarde voor verdere
samenwerking met onze partners. Daarnaast realiseerden we ook dat deze klasse verhoging ook op het
educatief en pedagogische vlak meer mogelijkheden bood voor onze mensen in opleiding. Gelet op de omvang
en complexiteit van de klasse 2 werken zou dit zeker ook ons leerprogramma ten goede komen.
Hoofdstuk: De initiatiefnemers
In samenwerking met het advocatenbureau Curia zijn we dan beginnen bouwen aan een dossier om onze
klasse 2 erkenning te verkrijgen. Na een procedure van 1,5 jaar waarbij alle stukken verzameld werden en waar
we ook een hoorzitting hebben moeten bijwonen bij de erkenningscommissie van de FOD Economie te Brussel,
merkten we dat vzw’s geen toegang hadden tot een klasse 2 erkenning. Hoewel dit wettelijk nergens geregeld
was werd snel duidelijk dat de bouwsector zich in de erkenningscommissie onbuigzaam opstelde. Dit was de
situatie einde 2010.
Ondertussen was er onder invloed van de Europese regelgeving ook de wet voor openbare aanbesteding in
voege getreden. Dat betekende striktere selectievoorwaarden en ook minder mogelijkheden om voor sociale
ondernemingen als Levanto om in te schrijven op openbare aanbestedingen omwille van de
concurrentiewetgeving. Dit maakte het speelveld vele malen beperkter voor ons.
We hebben nood aan een verbreding van ons werkveld om onze sociale tewerkstelling in de bouw te kunnen
blijven garanderen. Door het collectiviseren van Levanto entiteiten binnen de afdeling Bouw, hopen we dit te
bereiken.
4
1.3.
SITUERING INITIATIEF VOOR DE CVBA-VSO BOUWERIJ 2.0.
Daarnaast groeide langzaam de idee binnen de organisatie en in overleg met partners om een collectieve
vennootschap op te richten om onze bouwactiviteiten te verankeren. Dit omdat we niet ‘zomaar’ willen
bouwen, maar ons willen verbinden aan een partner met een vergelijkbare sociale missie. Enerzijds de
tewerkstelling activering die we als Levanto voorstaan alsook het bouwen en renoveren van panden tot sociale
woningen en of transitwoningen.
Vanuit deze gedeelde visie ontstond de idee om tot een versterkt samenwerkingsmodel te komen.
Hoofdstuk: De initiatiefnemers
Bij aanvang gingen we ervan uit dat we deze twee missies met 1 coöperatieve vennootschap een antwoord
zouden bieden. Maar gaandeweg werd duidelijk dat deze twee missies het best gediend waren met een eigen
vennootschapsstructuur.
5
2. HET PROBLEEM
Met de coöperatieven zetten we in op een kruispunt van de problematieken wonen & werken. We hebben
toegewerkt naar twee coöperatieve modellen, om deze op een zo efficiënt mogelijke manier te kunnen
beantwoorden.
2

CVBA Bouwerij 1.0 .
Het eerste model vertrekt vanuit de bundeling van krachten binnen Levanto. We streven naar de
oprichting van een vennootschap, waarbinnen we via IBO trajecten en vaste aanwerving van arbeiders uit
onze doelgroep inzetten op de verdere ontwikkeling van hun competenties. Het eerste doel van deze
coöperatieve is om als volwaardige vennootschap op de bouwmarkt grotere opdrachten te mogen
uitvoeren (klasse 2). In ons groeiscenario streven we er op termijn naar om een maatwerkafdeling te
kunnen oprichten.

CVBA-VSO Bouwerij 2.0.
Het tweede model is een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk, waarbij we ons willen
verbinden aan maatschappelijk gelijkgezinde partners, om samen krachten te bundelen en op een
innovatieve manier kapitaal aan te trekken om zo renovaties te kunnen doorvoeren van panden die
momenteel leegstaan of verkrot zijn. Op deze manier doen we aan opwaardering van patrimonium,
waarna we de panden opnieuw openstellen voor de kapitaal minder krachtige huurder-/koper.
2.1.
SITUERING VAN DE UITDAGINGEN
2.1.1. Sociale Tewerkstelling: de afstand tot de arbeidsmarkt verkleinen
Werkloosheid veroorzaakt economische en sociale problematieken, op micro- (individu), meso- (community)
en macro- (maatschappij) vlak. Ondanks een toenemende krapte van de arbeidsmarkt en een groeiend aantal
zogenaamde ‘knelpuntberoepen’ blijven in het bijzonder de steden kampen met een hardnekkig
werkloosheidsprobleem. Steden zijn immers bij uitstek een aantrekkingspool voor de sociaal zwakkeren in de
maatschappij, die vaak een grote afstand tot de arbeidsmarkt vertonen.
2.1.2. Sociale dumping: concurrentie op de arbeidsmarkt
Hoofdstuk: Het probleem
Binnen de Europese Unie geldt er een vrij verkeer van personen, diensten, goederen en kapitaal. Werknemers
kunnen op die manier gedetacheerd worden en tijdelijk in een ander Europees land aan de slag gaan. Zo kan
een Pools bedrijf bijvoorbeeld medewerkers naar België sturen om daar bepaalde opdrachten uit te voeren.
Deze werknemers moeten dan volgens de Belgische loonvoorwaarden betaald worden, maar blijven wel
onderhevig aan het Poolse sociale zekerheidsrecht.
Het principe van vrij verkeer leidt helaas ook tot potentiële fraude en misbruik. Zo komt het soms voor dat
Belgen in het buitenland fictieve bedrijven oprichten en werknemers uit dat land naar België detacheren, om
hier aan minimumlonen te komen werken. Vaak worden deze buitenlandse werkkrachten zelfs zwaar
2
CVBA Bouwerij 1.0 en CVBA-VSO Bouwerij 2.0 zijn voorlopige naamgevingen.
6
onderbetaald (ver onder het vereiste Belgische minimumloon) en moeten ze werken in bijwijlen
mensonterende omstandigheden.
Deze wanpraktijken zorgen er bovendien voor dat Belgische werknemers, kleine zelfstandigen en bonafide
ondernemers uit de markt worden geprijsd, omdat ze niet langer kunnen concurreren tegen de bedrijven die
beroep doen op buitenlandse gedetacheerde medewerkers.
2.1.3. Van sociale organisatie naar sociale onderneming
De vraag naar activering is niet nieuw, maar steeds nadrukkelijker verschuift deze maatschappelijke rol de
voorbije jaren naar de sociale economie bedrijven. Echter, de druk op de sociale economie zal naar alle
verwachting de komende jaren toenemen omwille van krimpende overheidsbudgetten, wijzigende regelgeving
in lijn met Europese richtlijnen en een toenemende vraag naar doorstroming van mensen uit de sociale
economie naar reguliere ondernemingen. Dankzij de toenemende maturiteit van de sociale-economiesector
wordt de grens met het ‘normaal economisch circuit’ steeds dunner, ontstaan gaandeweg meer voorbeelden
van samenwerking tussen ‘reguliere’ en ‘sociale’ economie, en wordt er vaak ook ingezet op innovatie en
ontwikkeling om stand te kunnen houden binnen deze nieuwe context. Sociale organisaties worden sociale
ondernemingen. Verwacht mag worden dat de nogal kunstmatige opdeling tussen ‘sociaal’ en ‘regulier’ de
komende jaren steeds meer zal vervagen.
2.1.4. Betaalbaar wonen (cvba-vso Bouwerij 2.0.)
Een volumemarkt voor woningrenovaties
De duurzame en energetisch doorgedreven renovatie van het bestaande patrimonium van residentiële
gebouwen in Vlaanderen, zowel appartementsgebouwen als woningen, op een betaalbare manier, vormt een
3
sociaal-maatschappelijke prioriteit.
Om de huidige renovatiegraad van 1% per jaar (incl. vervangende nieuwbouw) op termijn te kunnen opkrikken
naar 2,5% in 2050, vormt innovatie een essentiële factor. Hefbomen naar een volumemarkt voor doorgedreven
renovaties kunnen pas tot stand komen via technologische vernieuwingen, innovatieve business concepten en
4
diensten. Dit moet leiden tot nieuwe oplossingen voor een prangende nood .
Er is een tekort aan betaalbare woningen, in het segment van de sociale verhuur en verkoop
De Vlaamse steden zijn vandaag erg in trek als woonlocatie. Stadswoningen zijn een gegeerd goed. Dat blijkt
alleen al uit de prijzen die vandaag voor een gemiddelde stadswoning betaald worden. Het laatste decennium
wordt de stad opnieuw beschouwd als een aantrekkelijke plek om te leven en te wonen.
3
Bron: Het Stedenfonds: ‘zaaien op beton’.
Bron: Vlaamse Confederatie Bouw : ‘Tijd, geld en ruimte’
5
Bron: interview met Woonregie, Stad Antwerpen, dd. 13/05/2013
4
Hoofdstuk: Het probleem
Behalve uit de prijs van de woningen blijkt het succes van de stad ook uit het feit dat de bevolking niet meer
daalt. Toch is er nog altijd sprake van stadsvlucht, vooral dan van gezinnen met opgroeiende kinderen. Die
5
selectieve stadsvlucht wordt door veel steden als een belangrijke bedreiging gezien . De stedelijke bevolking
blijft op peil dankzij een grote instroom van nieuwkomers uit het buitenland. Vaak zijn deze
migrantengezinnen ook kroostrijker. Die demografische evoluties, die zich vooral in de grootsteden voordoen,
leggen echter een aantal knelpunten bloot voor het wonen in de stad. Zo zijn de zwakkere migrantengroepen
7
vooral aangewezen op de onderzijde van de woningmarkt, die veelal bestaat uit ondermaatse, meestal private
6
huurwoningen .
In steden zoals Antwerpen waar de groei van appartementen nog redelijk is (11%), zien we dat er maar weinig
woningen bijkomen (2% in Leuven en Gent) of dat het aantal woningen zelfs lichtjes afneemt (Antwerpen en
7
Oostende). Ook de sociale verhuurmarkt geeft te kennen dat er een groot tekort is aan gezinswoningen. De
in het sociaal objectief (grond en pandendecreet, GPD) ingeschreven groei voor de SVK‐woningen bedraagt
6.000 bijkomende SVK‐woningen tegen 2020, waarbij het aantal van 31/12/2007 als referentie wordt gebruikt
(=3.868 woningen). Hier gaat men dus uit van een jaarlijks gemiddelde groei van net geen 7,5%. In de 4 jaar
GPD‐periode realiseerden de SVK’s 1.882 bijkomende woningen, of jaarlijks gemiddeld +10,4%. In de volgende
9 jaar moet dus nog een groei met minimaal 4.118 eenheden worden neergezet.
8
Daarnaast is het aantal verkrotte woningen binnen de stad Antwerpen groot. De strijd tegen de verkrotting
van huurwoningen is al jaren een aandachtspunt van de stad Antwerpen. Het beleid van
woonkwaliteitscontroles werpt zijn vruchten af. Toch zijn er panden die leeg blijven staan en verder
verwaarloosd worden. Om deze woningen te renoveren en opnieuw op de huurmarkt te krijgen, maakt de stad
gebruik van het sociaal beheersrecht. Het sociaal beheersrecht is een onderdeel van de Vlaamse wooncode, de
grondwet van het Vlaamse woonbeleid. De stad kan een hele reeks maatregelen nemen om eigenaars aan te
zetten tot het renoveren van hun verwaarloosde woning. Als ze dat niet doen, dan kan de stad dat via het
sociaal beheersrecht in hun plaats doen. De eigenaars krijgen eerst de kans om het beheer van hun woning
vrijwillig over te dragen. Reageren ze niet, dan legt de stad het sociaal beheersrecht eenzijdig op. Na de
renovatie verhuurt de stad de woning tot de kosten van de renovatie zijn terugverdiend. Een pand in sociaal
beheer wordt voor minimaal 9 jaar aan de eigenaar onttrokken. Sociaal beheer heeft ingrijpende gevolgen voor
de eigenaars. Daarom selecteert de stad de panden op basis van weloverwogen criteria. Zo onderzoekt de stad
of de eigenaar nog andere panden bezit en in welke staat ze verkeren. Daarnaast wordt er gekeken naar het
aantal jaren van verwaarlozing en de ernst van de woonkwaliteitsproblemen. Tot slot houdt de stad rekening
met de hinder dat het pand veroorzaakt voor de omwonenden.
In het kader van het Stedenfonds wordt er ingegaan op drie aspecten van de stedelijke woonproblematiek.
Sommige acties gaan op zoek naar betaalbare en kwalitatieve gezinswoningen om middengroepen in de stad te
houden, andere zijn gericht op woonbegeleiding en kwaliteitsverbetering van het onderste segment van de
9
woningmarkt en nog andere spelen in op de vergrijzing en de gezinsverdunning.
Hoofdstuk: Het probleem
Met onze coöperatieve cvba-vso 2.0. zetten we als eerste in op de kwaliteitsverbetering van het onderste
segment van de woningmarkt, maar kijken we ook naar de opwaardering van de gezinswoningen voor de
middengroep. We werken dus op de lijnen die uitgezet zijn door het beleid.
6
P 8&9 Bron: Het Stedenfonds: ‘Zaaien op beton’
interview SVKA, dd. 07/05/2014, Zie ook het SVK jaarrapport 2011, gepubliceerd door VMSW,
http://www.vmsw.be/Portals/0/objects/VMSW/SVK/SVK_jaarrapport2011.pdf (106p.)
8
Zie Inventaris Vlaams Gewest, april 2013, krotten, Antwerpen (37p.).;
7
8
3. HET COÖPERATIEVE IDEE
3.1.
CVBA LEVANTO BOUWERIJ 1.0. 10
1.
2.
3.
Vzw Levanto
Levanto Sociale Werkplaats Fixit vzw
Bom vzw
3.1.1. Missie en visie: Hoe zal jouw onderneming bijdragen om deze maatschappelijke uitdagingen
aan te gaan?
De missie van de Levanto Bouwerij 1.0. is eenduidig: tewerkstelling of activering van langdurig werklozen.
We zetten in op sociale tewerkstelling in de bouw, dit om de uitstroom van de doelgroep beter af te stemmen
op de private bouwmarkt.
We gebruiken een innovatieve (sociale) ondernemingsvorm die de kans op het aantal werkplekken doet
toenemen, alsook het duurzaamheidkarakter ervan zal versterken.
We geloven daarbij in sociaal ondernemen. Dit betekent dat we streven naar geïntegreerde business modellen,
11
waarbij we people, planet en profit evenwaardig gaan inschalen. We hanteren hiervoor een toetsingskader ,
en kunnen op basis hiervan een opdracht weigeren of aanvaarden.

Tewerkstelling, kwantitatief
Toename aantal werkplekken. We kunnen een antwoord bieden op deze problematiek door meer werk te
genereren voor de doelgroep. Deze doelgroep wordt tewerkgesteld binnen het Levanto bouwbedrijf.
Tewerkstelling is per definitie de kerntaak van de sociale economie en dus ook van sociale werkplaats Fixit,
die als partner opgenomen wordt in deze cvba.

Tewerkstelling, kwalitatief
10
Ontwerpstatuten in bijlage (bijlage 1: Bouwerij 1.0. cvba & bijlage 2: Bouwerij 2.0. cvba-vso).
Onder andere: soort klant, educatieve waarde niet te complex/niet te eenvoudig) + redelijke ROI (10-15%) + we kunnen de kwaliteit
halen die van ons verwacht wordt.
11
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
We verhogen de duurzaamheid van de werkervaring door de WEP’ers de mogelijkheid te bieden om via
IBO een verlengd traject te laten doorlopen. In concreto betekent dit dat tewerkstelling binnen de
Bouwerij een verlenging kan betekenen van hun opleidingstraject dat ze bij Levanto doorlopen. Dit zal de
kans op effectieve tewerkstelling in het NEC vergroten. We bekijken verder het scenario of we ons kunnen
aanbieden als ‘voortraject’ voor aannemers. Ook terbeschikkingstelling (TBS) zal maken dat personen in
opleiding de kans gaan krijgen om ervaring op te doen op een grote werf. Vanuit de Sociale Werkplaats kan
er in onderaanneming gewerkt worden en doen de arbeiders eveneens aan competentieversterking, die
hun kans op doorstroom zal versterken.
9
3.1.2. Wat zijn de activiteiten van de coöperatie?


De CVBA Levanto Bouwerij 1.0. voert activiteiten uit in de bouw
Sociale tewerkstelling
De CVBA heeft als doel het creëren en bevorderen van tewerkstelling in de bouwsector voor laaggeschoolde
werklozen en doelgroepen binnen de sociale werkplaats alsook het versterken van de competenties van deze
doelgroepen met het oog op een duurzame tewerkstelling op de arbeidsmarkt. De CVBA zet in op het
opwaarderen van patrimonium en dit door het uitvoeren van bouwwerkzaamheden in de meest ruime zin.
Daartoe kan de CVBA de volgende activiteiten ondernemen:







de aanneming en de uitvoering van alle bouwwerken, zowel ruwbouw als afwerking;
het uitvoeren van diverse onderhoudstaken en karweitaken van alle aard, waaronder grote
afbraakwerken, werfopruiming en schoonmaak;
de coördinatie van alle aannemingen en onderaannemingen, het aansturen van bouwprojecten en werven;
het organiseren en realiseren van allerhande opleidingen, werktrainingen en herscholingen;
het uitoefenen van de functie van bestuurder of analoge functies in vennootschappen en andere
rechtspersonen;
het samenwerken met, participeren in, of op gelijk welke wijze, rechtstreeks of onrechtstreeks, belangen
nemen in bestaande of nog op te richten vennootschappen of verenigingen;
het toestaan van leningen en kredietopeningen aan vennootschappen of particulieren, onder om het even
welke vorm; in dit kader kan zij zich ook borgstellen of haar aval verlenen, in de meest ruime zin aan
depositobanken, houders van deposito’s op korte termijn, spaarkassen, hypotheekmaatschappijen en
kapitalisatie-ondernemingen.
De CVBA kan alle commerciële, industriële, financiële, roerende of onroerende handelingen verrichten en
activiteiten ontplooien die met hoger vermelde doelstelling in verband staan, daaruit voortvloeien of daartoe
bevorderlijk kunnen zijn en die rechtstreeks of onrechtstreeks kunnen bijdragen tot de verwezenlijking ervan.
3.1.3. Geografische afbakening
We kiezen als geografische afbakening de Stad Antwerpen + een radius van 40 kilometer.
3.1.4. Vennoten

Levanto vzw:
De stukadoorsopleiding gaat tweemaal per jaar door en is een mix van NT2 en beroepsopleiding. Na een
opleiding van vijf maanden begeleiden we de mensen naar een vaste baan door o.a. modulaire training
in solliciteren en hulp in het zoeken van vacatures.
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
Omvat de cluster Bouw & Milieu. Op jaarbasis volgen 600 mensen een oriënterende opleiding of een beroeps –
opleiding binnen deze cluster.
Een zeer specifieke opleiding die twee maanden duurt en drie maal per jaar doorgaat is een oriënterende
opleiding voor mensen met een profiel van 1.1 Nederlands. Dit betekent dat Nederlands voor deze mensen
10
In samenwerking met VDAB organiseren we Bouwbad; een screeningsmodule in 14 bouwberoepen. Deze
screening maakt het mogelijk om de deelnemers een inzicht te bieden in de essentie en dus de complexiteit
van deze beroepen. De screening heeft de bedoeling om een betere en meer gerichte toeleiding te verzekeren
voor de opleidingen in het competentiecentrum van VDAB.
moeilijk is op conversatie niveau. De opleiding combineert een doorgedreven taal begeleiding – NT2 (van 160
uren) met 160 uren ruwbouw.
Daarnaast is er een werkervaringsproject bouw waar jaarlijks 40 langdurige werklozen een opleiding tot
handlanger bouw doorlopen.

Sociale Werkplaats Fixit vzw:
Omvat onder meer een afdeling decoratie (15 medewerkers en twee instructeurs) en een afdeling renovatie (8
medewerkers en twee instructeurs). Alle decoratiewerken zijn van toepassing op vloerbekleding en parket tot
fijn schilderwerk en textiel (bv. Brandbestendige gordijnen). Met de groep renovatie doen we nagenoeg alle
renovatiewerken. Dit kan gaan over zachte renovaties en kleine herstellingen tot ergonomische aanpassingen
(instapdouches) tot volledige ruwbouw renovaties. Bijkomend is deze groep ook gespecialiseerd in isolatie
werken.
De sociale werkplaats Fixit is erkend als aannemer in de bouw klasse 1 en kan werken in onderaanneming
uitvoeren voor de cvba Bouwerij 1.0. Hierdoor doen de werknemers die tewerkgesteld zijn binnen de sociale
werkplaats ook extra werkervaring op.
Daarnaast kan de sociale werkplaats Fixit inschrijven op opdrachten met sociale clausule. Een criterium is
daarbij of Fixit erkend is in een voldoende klasse / categorie om deel te mogen nemen aan de opdrachten. Als
dat zo is, zal zij de opdracht in onderaanneming kunnen toevertrouwen aan de CVBA 1.0.

De Bom vzw:
Buurt Ontwikkeling Maatschappij is een van de moeder organisaties van Levanto. Ze was actief vanaf einde
jaren ’80 en combineerde opleiding en werk met buurtontwikkelingsprojecten in de stad Antwerpen.
Alle activiteiten van Bom vzw werden in 2005 overgedragen aan Levanto vzw. Om aansprakelijkheidsredenen
en toegekende concessies bestaat ze als juridische eenheid nog steeds.
3.1.5. Argumentatie
Mogelijkheid om te werken onder PC Bouw. Dit
vergroot de kans van de cvba Levanto Bouwerij
om een klasse 2 bouw te verkrijgen.

Als zelfstandige vennootschap kan de cvba ook
voor privé-klanten werk leveren. Op deze
manier creëren we meer werkplekken voor de
deelnemers.

Doordat de vennoten zusterbedrijven zijn van
Levanto, zullen de belangen van alle
aandeelhouders op één lijn liggen. Daarom
hebben we afgezien van de piste om hier
externe vennoten in te laten participeren. Dit
omdat we wel voluit en ongemoeid voor
tewerkstelling willen blijven gaan.

De mogelijkheid bestaat om met de constructie
CVBA nog altijd extern kapitaal aan te trekken.
Tabel 2. Argumentatie coöperatieve samenwerking
Zwaktes

Financiering van dit extra traject, komt voor het
grootste deel nog altijd uit de eigen kas. In het
geval van een zelfstandige vennootschap kunnen
we niet meer op de subsidies rekenen die
Levanto vzw ontvangt.

Dit betekent een andere manier van werken; we
moeten ons meer als onderneming gaan
gedragen om te overleven in de economische
realiteit van de bouw.
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
Sterktes

11
3.2.
CVBA – VSO DE BOUWERIJ 2.0. 12
Figuur 2. Samenwerkingsmodel
3.2.1. Missie en visie: Hoe zal jouw onderneming bijdragen om deze maatschappelijke uitdagingen
aan te gaan?
Unique Selling Proposition
Met de innovatieve methode van CVBA 2.0. zetten we in op sociale tewerkstelling binnen maatschappelijk
verantwoorde projecten, waarbij we geloven in ‘getting things done’ door krachten te bundelen. Dit met
partners die net als ons een meerwaarde willen creëren in onze maatschappij.
Levanto levert hierbij voornamelijk de kennis en arbeidskrachten om zaken te realiseren. De eigenheid van de
coöperatieve vennootschap, maakt dat kapitaal aantrekken voor dit sociale project een mogelijkheid wordt.
De missie van de CVBA-VSO Levanto Bouwerij 2.0.: het creëren en bevorderen van woongelegenheid voor
personen en gezinnen met beperkte toegang tot de reguliere woonmarkt.
De CVBA-VSO Bouwerij 2.0. zal een actieve speler worden op de huurmarkt door eigen patrimonium op te
bouwen, te renoveren en ter beschikking te stellen van organisaties die inzetten op recht op wonen voor
iedereen. De CVBA 2.0. wil betaalbare huurwoningen aanbieden aan Sociale Verhuurkantoren (SVK’s),
eventueel via een CAW. We beschouwen dit als een bijzonder partnership en een instrument om
12
Zie ook de ontwerpstatuten in bijlage.
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee

12
samenwerkingsverbanden aan te gaan. Dit kan op lange termijn evengoed ook andere activiteiten omvatten
naast de bouw.
We kunnen de maatschappelijke impact als volgt beschrijven:
Impact op maatschappelijke niveau’s
Micro: huurders en doelgroepmedewerkers:
 Tewerkstelling: versterken van competenties
 Wonen: drempel tot wonen verlagen, verbeteren van levensomstandigheden
Meso: community & organisatie
 Community change door opwaardering van patrimonium op individueel- of wijkniveau
 Sociaal ondernemen als nieuwe vorm van ondernemen
 Organisaties in beweging
Macro: op maatschappelijk niveau
 Activering en verandering in de arbeidsmarkt en sociale huisvestingsmarkt door sociaal
ondernemerschap
 Aanbod sociale huisvesting
People
 We spreken mensen aan die moeite hebben om een kwaliteitsvolle woning te vinden. Het hebben
van een degelijke woning is een voorwaarde voor een minimum aan levenskwaliteit.
 Tewerkstelling biedt een inkomen en het versterken van competenties zet in op een betere kans op
doorstroom naar een job in het NEC.
Planet
 Renovatie van woningen in slechte staat
 Verbeteren van gezonde levensomstandigheden
Profit
 Maatschappelijk:
Betaalbaar werk en wonen/bouwen.
Uitstraling en sfeer van de wijk verbeteren, opwaarderen van de wijk.
 Monetair:
Investeerders dragen bij in het project en krijgen recht op bescheiden profit: < 6% .
Herinvesteren van surplus in de sociale doelstelling.
Opwaardering van patrimonium: meerwaarde op patrimonium realiseren.
Tabel 3. Maatschappelijke Impact
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
Impact People-Planet-Profit
13
3.2.2. Activiteiten

Sociaal oogmerk
De CVBA-VSO heeft als sociaal oogmerk het creëren en bevorderen van woongelegenheid voor personen en
gezinnen met beperkte toegang tot de reguliere woonmarkt.
Bovengenoemd sociaal oogmerk zal mede worden gerealiseerd in samenwerking met ondernemingen
[waaronder Bouwerij 1.0.] die laaggeschoolde werklozen en andere specifieke doelgroepen tewerkstellen en
de duurzame inschakeling van deze personen in de reguliere arbeidsmarkt tot doel hebben.

Activiteiten
De concrete activiteiten waarmee de CVBA-VSO dit sociaal oogmerk zal realiseren, betreffen, zonder exhaustief
te zijn, de volgende activiteiten:
Het aankopen, inrichten, omvormen, ombouwen, heropbouwen, verbouwen en valoriseren van
onroerende goederen in het algemeen en van verkrotte woningen, met het doel deze na renovatie te
(laten) verhuren of deze te verkopen;
b) Het uitvoeren van allerhande herstellings- en veranderingswerken met betrekking tot of aansluitend bij de
voorgaande activiteiten;
c) Het verstrekken van diensten en adviezen, alsook de bemiddeling inzake de bovenstaande activiteiten;
d) Het patrimonium van de CVBA-VSO te beheren in de ruimste zin van het woord, en oordeelkundig uit te
breiden, alle beschikbare middelen te beleggen of weder te beleggen, zowel in roerende als in onroerende
goederen.
Binnen dit kader:
o Overgaan tot het aankopen, onderschrijven, beheren, verkopen, omruilen voor eigen rekening van
aandelen, deelbewijzen en/of effecten allerlei van vennootschappen eender welke, alsmede van
andere roerende en/of onroerende waarden, tegoeden en/of vorderingen;
o Overgaan tot het aankopen, verkopen, opschikken, uitrusten, valoriseren, bouwen, verhuren,
onderverhuren, in huur nemen of leasen van onroerende goederen, al dan niet gemeubeld;
e) Het uitoefenen van de functie van bestuurder of analoge functies in vennootschappen en andere
rechtspersonen;
f) Het samenwerken met, participeren in, of op gelijk welke wijze, rechtstreeks of onrechtstreeks, belangen
nemen in bestaande of nog op te richten vennootschappen of verenigingen;
g) Het toestaan van leningen en kredietopeningen aan vennootschappen of particulieren, onder om het even
welke vorm; in dit kader kan zij zich ook borgstellen of haar aval verlenen, in de meest ruime zin aan
depositobanken, houders van deposito’s op korte termijn, spaarkassen, hypotheekmaatschappijen en
kapitalisatie-ondernemingen.
De CVBA-VSO kan alle handelingen verrichten en activiteiten ontplooien die met hoger vermelde ideële nietwinstgevende doelstelling in verband staan, daaruit voortvloeien of daartoe bevorderlijk kunnen zijn en die
rechtstreeks of onrechtstreeks kunnen bijdragen tot de verwezenlijking ervan.
De activiteiten alsook het sociaal oogmerk van de CVBA-VSO kunnen zowel intern door de CVBA-VSO zelf als
extern door andere organisaties waarmee de CVBA-VSO samenwerkt onder gelijk welke vorm, worden
verwezenlijkt.
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
a)
14
3.2.3. Geografische afbakening
Bij voorkeur zal de geografische werking van Bouwerij 2.0. de regio Antwerpen zijn. Deze perimeter kan echter
wel verlegd worden op basis van de mogelijke opportuniteiten.
3.2.4. Vennoten13
Tabel 4. Overzicht vennoten
Vennoot
CAW
Patrimoniumvzw 1
Patrimoniumvzw 2
Patrimoniumvzw 3
Levanto vzw




13
Opportuniteit
Verwerven van panden voor
verhuur / gedeeld beheer van
panden / dividendgerechtigd
Verwerven
panden
voor
verhuur / gedeeld beheer van
panden / dividendgerechtigd
Gedeeld beheer van panden /
dividendgerechtigd
Gedeeld beheer van panden /
dividendgerechtigd
Gedeeld beheer van panden /
dividendgerechtigd
Toegang
tot
werk
/
dividendgerechtigd
Werknemer cvba-vso
Bouwerij 2.0.
Dividendgerechtigd
Investeerder
Dividendgerechtigd
bijdrage
Gegarandeerde huurafname
categorie
A (optioneel)
Gegarandeerde huurafname
A (optioneel)
Inbreng kapitaal (id vorm van
panden of gelden)
Inbreng kapitaal (id vorm van
panden of gelden)
Inbreng kapitaal (id vorm van
panden of gelden)
Inbreng kapitaal (id vorm van
grond of gelden)
A
A
A
A
B
Inbreng kapitaal
C
Vennoten Categorie A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting
--> Levanto entiteiten, SVKA/CAW Metropool, Patrimonium vzw’s gelinkt aan SVKA en CAW Metropool
Vennoten Categorie B zijn de personeelsleden van de CVBA-VSO die overeenkomstig artikel 12.2 van de
statuten de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. Elke vennoot Categorie B kan maximum één aandeel
verwerven.
Vennoten Categorie C zijn de personen niet-personeelsleden van de CVBA-VSO die na de oprichting van de
CVBA-VSO de hoedanigheid van vennoot verkrijgen.
--> Investeerders
We hebben geopteerd om de eindgebruikers, namelijk de sociale huurders, niet op te nemen als vennoot
in Bouwerij 2.0. Vanuit een empowerment perspectief zou het zinvol kunnen zijn om hen mee
bestuurdersverantwoordelijkheid te geven en mee een stukje eigenaar te maken. We hebben dit echter
afgewogen tegen de praktische uitwerking daarvan. Het kan het dagelijks bestuur bemoeilijken, wanneer
de huurders een stem krijgen in operationele zaken omdat dit zou kunnen zorgen voor
belangenvermenging en rolverwarring. Ook voor kapitaalopbouw is het ook niet opportuun om op deze
groep te rekenen, gezien ze per definitie minder kapitaal krachtig zijn. Hen opnemen in een adviesraad of
gebruikersgroep bekijken we in een later stadium..
Bron: Afgenomen interviews & gesprekken tijdens voorjaar-najaar 2013 (zie bijlagen).
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
SVKA
15
Levanto vzw:
(zie hoger wat de organisatie betreft)
SVKA
De Sociale Verhuurkantoren Antwerpen (SVKA) is een samenwerkingsinitiatief tussen Huurdersunie vzw, het
Antwerps Sociaal Verhuurkantoor (ASVK vzw) en Woonunie vzw. Dit zijn drie erkende en gesubsidieerde sociaal
verhuurkantoren(svk). De Huurdersunie stond in 1978 samen met het Woonfonds Gent aan de wieg van de
Sociaal verhuurkantoren in Vlaanderen. Het ASVK is ontstaan uit diverse welzijnsorganisaties en het
opbouwwerk in Antwerpen. Om de kleinschaligheid en versnippering tegen te gaan, werd in 1999 besloten om
de krachten te bundelen en een samenwerkingsinitiatief op te starten.
Woonunie is ontstaan op initiatief van 2 vrijwilligers. Zij richtten zich voornamelijk op de huisvesting van
alleenstaande mannen. Tegenwoordig delen de Huurdersunie, het ASVK en sinds begin 2010 de Woonunie
hetzelfde bureel en is er op verschillende gebieden een verregaande samenwerking. Dit
samenwerkingsinitiatief is beter bekend onder de naam Sociale Verhuurkantoren Antwerpen (SVKA).
SVK’s werken aan het recht op wonen voor iedereen. In het bijzonder voor de groep van mensen die het
moeilijk hebben om op eigen kracht een degelijke en betaalbare woning te vinden. Het Vlaams Gewest maakt
het mogelijk dat een SVK voor haar werking kan worden erkend of zelfs gesubsidieerd. Hiervoor dient het SVK
de volgende vier taken uit te voeren:
o
o
o
o
Woningen op de private huurmarkt huren of in erfpacht nemen om ze, zo nodig na
aanpassingswerken en met aandacht voor het bieden van woonzekerheid, aan een redelijke huurprijs
onder te verhuren aan personen op de wachtlijst.
De huurders inspraak- en participatiemogelijkheden bieden. Hen begeleiden en vertrouwd maken met
hun rechten en plichten als huurder en hen stimuleren tot het dragen van verantwoordelijkheid.
Samen werken met lokale huisvestings- en/of welzijnsactoren en in het bijzonder zelf het initiatief
nemen tot het opzetten van lokale samenwerkingsverbanden met deze actoren.
Openstaan voor alle kandidaat-huurders die voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden.
1. Antwerpen (district)
2. Berchem
3. Berendrecht-Zandvliet-Lillo
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
Dit is het werkingsgebied van het SVKA:
16
4. Borgerhout
5. Deurne
6. Ekeren
7. Hoboken
8. Merksem
9. Wilrijk
14
Enkele cijfers
Aantal wooneenheden in huur op 07/10/2010:
Appartementen: 263
Studio’s: 88
Eengezinswoningen: 32
De SVK’s kennen zelf een nood, met name een nood aan verhuurbare panden, vooral eengezinswoningen.
Bijgevolg zijn ze vragende partij om hier op een creatieve manier aan te geraken. Hun wens is aanvullend aan
die van Levanto. Zij krijgen de panden die binnen de CVBA-VSO opgenomen en gerenoveerd zijn, aangeboden
om te verhuren.
CAW Metropool
Het Centrum voor Algemeen Welzijnswerk Metropool - korter CAW Metropool - is een hulp- en
dienstverleningsorganisatie die volwassenen én jongeren met vragen en/of problemen wil verder helpen.
In principe kan iedereen met zijn of haar hulpvraag bij CAW Metropool terecht. In de praktijk richten zij zich in
de eerste plaats op maatschappelijk kwetsbare groepen uit Groot-Antwerpen. Het zijn mensen die getroffen of
bedreigd worden door sociale uitsluiting. Het is de groep cliënten die hun hulp -en dienstverlening het meest
nodig hebben. Concreet betekent dit dat CAW Metropool in de stad actief is voor dak- en thuislozen,
slachtoffers van intra-familiaal geweld, druggebruikers, jongeren, allochtonen en (ex)-gedetineerden.
Patrimonium vzw’s
Hebben panden die niet verhuurbaar zijn, omdat er nog te veel ingrepen moeten gebeuren om het pand
bewoonbaar te maken en er is geen geld beschikbaar. Ze hebben dus nood aan middelen om renovatiewerken
door te voeren. Hun inbreng zal kunnen bestaan uit huizen / panden (via erfpacht, zelf gekocht, schenkingen,
sociaal beheer,…)
14
Bron: Website www.svka.be
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
CAW beschikt over eigen woningen. De woningen zijn in hun eigen werking opgenomen. Kleine
renovatiewerken zijn nodig, maar ze zijn vooral op zoek naar bijkomende panden. Ze willen deze woningen zelf
ook graag aanbieden aan minder gegoede burgers of aan een SVK.
17
3.2.5. Argumentatie CVBA-VSO
Bezwaren
Potentiële
evidentie?
investeerders
Opportuniteiten
aantrekken,
een
Combinatie wonen + werk + sociale innovatie
bestaat nog niet in Antwerpen
Geen optimale periode voor avontuur
Maar wel een groot potentieel aan panden
Verwerving van panden is geen evidentie
Enthousiasme van aanbieders
Onbekendheid van
beslissingssnelheid
de
Gelijkaardige concepten bewijzen dat het concept
kan werken
gefinancierd
Vennootschap met sociaal oogmerk komt in
aanmerking in maatwerkdecreet
Andere gelijkaardige initiatieven hebben nood aan
personeel om actief te blijven.
PPP alternatief voor organisaties die werken willen
laten doen: marketing
Beheer en renovatiewerken zijn twee verschillende
taken:
wie
doet
wat?
Rollen
&
verantwoordelijkheden moeten duidelijk zijn.
Levanto kan inzetten op samenwerking met
15
bouwbedrijven (via sociale clausule)
Aankoop
worden.
en
formule
renovatie
vertraagt
moeten
Op lange termijn kunnen er andere diensten
aangeboden worden zoals groen, schoonmaak…
Levanto heeft een goed zicht op de komende
werken en kan rekenen op een aanbod van
opdrachten.
Het aantrekken van kapitaal op een innovatieve
manier is mogelijk.
Het voordeel van de CVBA als rechtsvorm is dat
deze zeer flexibel is. Behoudens enkele wettelijke
bepalingen kan zeer veel in de statuten naar
goeddunken van de oprichters geregeld worden.
SO kenmerk: Leveren van werk en diensten hebben
voorrang op winst en kapitaal.
Ook kan in een cvba kapitaal op een eenvoudige
manier verhoogd en verminderd worden doordat
er naast het vast kapitaal ook een variabel gedeelte
van het kapitaal bestaat. In een bvba bijvoorbeeld
dient voor elke kapitaalverhoging- / vermindering
15
Zie bijlage 3. Leidraad sociale clausule
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
Er ontstaat een bevoorrechte relatie, waaruit beide
partijen een voordeel kunnen halen. Zij hebben
snel en flexibel toegang tot een renovatieaannemer.
18
een notariële akte te worden verleden. In een cvba
is dit niet het geval, wat een aanzienlijke
kostenbesparing kan inhouden.
Indien een vennoot niet langer vennoot wenst te
blijven is het niet vereist zijn aandelen te verkopen
of over te dragen; deze verdwijnen (worden
uitgeboekt).
Voorts wordt een CVBA gekenmerkt door een
vlotte toe- en uittreding van de aandeelhouders
(door een vast en variabel gedeelte van het
kapitaal).
Tabel 5. Argumentatie cvba-vso 2.0
OVERZICHT
Tabel 6. Het coöperatief idee achter cvba Bouwerij 1.0. en cvba-vso Bouwerij 2.0.
Hoofdstuk: Het coöperatieve idee
3.3.
19
4. BOUWSTENEN VOOR EEN BUSINESS PLAN
4.1.
PROJECTNETWERK EN AANPAK
De participatieladder, zoals we ze hebben gebruikt binnen dit project:
 Meebeslissen (Stuurgroep)
Betreft de experten, die mee input geven over inhoud, vorm, uitvoering, financieel aspect,… Permanente
opvolging en evaluatie van het project via een maandelijkse stuurgroep.
Vorm: Maandelijks
Wie: Levanto heeft expertise rond opleidingen en bouwwerkzaamheden, Curia heeft expertise rond het
juridisch kader, Astrid Coates (lid RvB) brengt expertise in rond sociaal en coöperatief ondernemen. Daarnaast
brengen op dit niveau ook de financieel experten (I-Propeller) hun input in, afhankelijk van de periode van hun
aanstelling.
 Coproduceren of meedoen (Interviews)
De stuurgroep werkt op basis van de input van deze actoren (SVK, CAW, …) toe naar de ‘deliverable’
(blauwdruk). Er wordt dus samen een blauwdruk opgemaakt die begrijpbaar, bruikbaar en op maat is voor
opschaling. We beschouwen hen immers als de toekomstige ‘gebruikers’ van de blauwdruk. De stuurgroep
neemt de beslissing maar verbindt zich hierbij aan de overeengekomen keuzes.
Vorm:
(1) Ze worden elk geïnterviewd; het interview focust op de noden van de gesprekspartner mbt coöperatief
ondernemen.
(2) Verzamelen in een gebruikersgroep. Deze gebruikersgroep komt drie keer samen : Eerste keer: Polsen naar
interesse & planning en elementen van de blauwdruk
Tweede keer: Analyse van inbreng en van welke rechten en plichten elke groep stakeholders zou hebben
Derde keer: Toetsen uitgewerkte blauwdruk, gepland lente 2014
Wie: Eenmalige gesprekken met verschillende partners, waaronder SVK’s, CAW, SHMs, RVT, Zorg, …,
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
 Uitwerken (Projectteam)
Projectmedewerkers die de blauwdruk ontwikkelen en de acties ondernemen die nodig zijn om aan alle nodige
input te geraken.
Vorm: Tweewekelijks
Wie: Veerle Spaepen (projectontwikkelaar), Hans Van Hoeydonck (financieel directeur), Jan Bal (manager
cluster Bouw & Milieu), Astrid Coates (projectmedewerker, expertise in sociaal en coöperatief ondernemen).
20
Na de SWOT analyse van de mogelijke partners, beschouwen we de voorkeurpartners als ‘gebruikersgroep’.
Datum
Organisatie
Regio
17/4
Habito vzw
Leuven
19/4
SVK Kontich
Kontich
6/5
SVKA
Antwerpen
13/5
Stad Antwerpen
Antwerpen
15/5
Emmaüs Jeugdzorg
Antwerpen
22/5
De Poort vzw
Kortrijk
22/5
POM Antwerpen
Antwerpen
27/5
Thuiszorg Antwerpen
Antwerpen
29/5
CAW Metropool
Antwerpen
6/6
PPJ
Antwerpen
1/7
AG Kinderopvang
Antwerpen
1/7
Psychiatrisch verzorgingstehuis MIN
Antwerpen
19/7
AG Vespa
Antwerpen
12/8
Kanaal 127/Sinergiek
Kortrijk
Tabel 6: Overzicht van de geraadpleegde actoren
 Adviseren of meedenken (1 à 2 rondetafels)
Actoren die geconsulteerd zullen worden over een specifiek aspect; (1) Architectenbureau voor technische
haalbaarheid; Katrol architecten, (2) Financieel expert voor financiële haalbaarheidsstudie; I-Propeller, (3)
Juridisch expert voor de juridische uitwerking van de coöperatieve vennootschappen; Curia. (4) begeleiding van
de SWOT vanuit hun expertise rond coöperatieven; Coopburo. Naargelang de ontwikkelingsperiode, worden
deze experten uitgenodigd op de stuurgroepvergaderingen.
Vorm: deelname aan workshop, naargelang het thema en onderwerp van onderzoek.
 Raadplegen
Open en vrijblijvend gesprek; wijzelf informeren ons bij deze actoren, maar beslissen zelf wat we hiermee
doen. We vragen aan organisaties die belang hebben bij of te maken hebben met de ontwikkeling:
beleidsmakers, belangengroepen,… het is echter geen actieverbintenis.
Wie: (1) Stad Antwerpen, (2) VMSW, (3) Provincie (4) Immo makelaars (5) AG Vespa (5) Zorgsector ~afhankelijk
van de SWOT (6) Reguliere bouwbedrijven
 Informeren of mee-weten
We zetten een rondetafel op voor uitwisseling met organisaties die met een gelijkaardige vennootschapsvorm
inspelen op bovenstaande uitdagingen. We denken hierbij vooral aan Livingstones cvba (Brussel en VlaamsBrabant) en Ethimmo cvba-vso (Kortrijk).
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Lokale actoren van Deurne uit de (jeugd)zorgsector werden ook aangeschreven, maar er was weinig respons.
Diegenen die terug contact opnamen vonden het project wel interessant, maar het nut werd te klein bevonden
op dit moment (Residentiële jeugdzorg De Vlieger en Home Boeckenberg). Zorgbedrijf Antwerpen liet verder
ook weten geen interesse te hebben om in het kader van dit project samen te zitten.
21
4.2.
STAKEHOLDERANALYSE
Welke zijn je stakeholders bij de coöperatie en wat betekenen jullie voor elkaar?
4.2.1. Wat betreft de cvba 1.0
16
Vennoten:



Levanto vzw
Sociale Werkplaats Fixit vzw: werken uit te voeren voor de Bouwerij 1.0.
De Bom vzw
De opdrachtgevers of klanten:

(semi-) publieke organisaties, overheden, AG Vespa, ….
Organisaties die gebonden zijn aan de wet op overheidsopdrachten en die diensten of goederen wensen aan
te kopen, moeten hiervoor een specifieke procedure volgen.
17
Deze procedure is er om de beste prijs-kwaliteit
verhouding te realiseren en om neutraliteit en objectiviteit in aankopen te garanderen. Door in de
aanbesteding specifieke criteria in te bouwen, streeft de organisatie ernaar om aanbieders op de markt gelijke
kansen te geven om hun producten en diensten aan te bieden. Via een sociale clausule is het mogelijk dat voor
een beperkt aantal producten en diensten de prijsvraag beperkt te houden tot aanbieders uit de sociale
economie, of dat aanbieders beroep doen op organisaties uit de sociale economie. Bedoeling hiervan is om
Figuur 3 : samenwerkingsmogelijkheden binnen de wet op overheidsopdrachten
16
17
Zie p 10-11 voor duiding bij deze vennoten
Zie bijlage 3 voor duiding rond de sociale clausule
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
meer beroep te doen op bedrijven uit de sociale economie.
22
Fixit is erkend om deel te nemen aan klasse 1 opdrachten. Daarnaast voldoet zij als sociale werkplaats aan de
criteria om in te tekenen op een mogelijke sociale clausule. Fixit kan de opdracht dan in onderaanneming
toevertrouwen aan de cvba 1.0.
Cvba 1.0. kan in eerste instantie niet deelnemen aan opdrachten klasse 2, totdat ze een erkenning voor de
uitvoering van deze werken krijgt. Tot dan is er een voorlopige oplossing mogelijk, namelijk de oprichting van
18
een tijdelijke vennootschap .
De Cvba 1.0. kan in eerste instantie niet intekenen op de sociale clausules. In de toekomst kan dit veranderen,
wanneer de cvba 1.0. een maatwerkbedrijf zou worden.

Private opdrachtgevers.
Opdrachtgevers die NIET gebonden zijn aan de wet op overheidsopdrachten, kunnen werken uitbesteden aan
aannemers en overeenkomsten aangaan volgens het privaat recht. Deze opdrachtgevers kunnen zijn:
particulieren, architecten, andere aannemers, projectontwikkelaars, …
Figuur 4 : verkrijgen van opdrachten
18
Zie bijlage 4. Nota tijdelijke vennootschap inde bouw
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
De uitbesteding van de werken is hier veel eenvoudiger.
23

De CVBA-VSO 2.0. als opdrachtgever:
Indien de CVBA-VSO voor meer dan 50% van haar werkingsmiddelen overheidsfinanciering krijgt, zal zij
mogelijk een aanbestedende overheid zijn. Ook financiering ontvangen van een entiteit die geen klassieke
overheid is maar wel een aanbestedende overheid op grond van dezelfde 3 criteria, wordt beschouwd als
overheidsfinanciering. Wanneer de CVBA-VSO echter haar middelen hoofdzakelijk verwerft via de uitoefening
van haar activiteit (aankopen, renoveren, verkopen), dan heeft zij geen overwegende
overheidsfinanciering. Ook wanneer zij financiële middelen krijgt van een aanbestedende overheid, maar dit is
in ruil voor een tegenprestatie, kan dit niet als overheidsfinanciering worden beschouwd. Het is de bedoeling
dat de CVBA-VSO overwegend zelfbedruipend zal zijn, hetgeen impliceert dat zij voor haar werking niet
overwegend ondersteund moet worden door een aanbestedende overheid.
Indien de CVBA-VSO toch onderworpen zou zijn aan de wetgeving overheidsopdrachten, dan zou kunnen
worden gedacht aan een sociale clausule die in de bestekken wordt opgenomen. Gelet op het bovenstaande,
gaan we hier voorlopig niet van uit. Mocht blijken dat er via het financieringscriterium toch overwegende
overheidsinvloed zou zijn, kunnen we de mogelijkheid en de praktische modaliteiten van de sociale clausule
verder bekijken.
Concurrenten
In geval van een sociale clausule, zullen er andere sociale-economie organisaties kunnen intekenen op de
uitvoering van deze werken. In het geval er geen sociale clausule uitgeschreven wordt, zijn alle bouwbedrijven
met dezelfde erkenning in principe een concurrent.
Mogelijke partners
In geval van een tijdelijke vennootschap, moeten we op zoek gaan naar partners die met ons zo’n tijdelijke
vennootschap willen aangaan en mee willen inschrijven op deze opdrachten.
Andere:
Doelgroepwerknemers van de Sociale Werkplaats Fixit
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Doelgroepwerknemers van de Werkervaring Bouw
24
4.2.2. Wat betreft de cvba-vso 2.0.
Vennoten:



19
19
Vennoten Categorie A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting.
 Levanto entiteiten, SVKA/CAW Metropool, Patrimonium vzw’s gelinkt aan SVKA en CAW Metropool
Vennoten Categorie B zijn de personeelsleden van de CVBA-VSO die overeenkomstig artikel 12.2 van de
statuten de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. Elke vennoot Categorie B kan maximum één aandeel
verwerven.
Vennoten Categorie C zijn de personen niet-personeelsleden van de CVBA-VSO die na de oprichting van de
CVBA-VSO de hoedanigheid van vennoot verkrijgen.
 Investeerders
Zie ook p 15. voor een grondige beschrijving van de vennoten
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Tabel 7. Stakeholders cvba-vso Bouwerij 2.0.
25
Opdrachtgevers of klant:
Hierbij stellen we de vraag: voor wie renoveren we dit patrimonium?

SVKA
De SVK’s kennen zelf een nood, met name een nood aan verhuurbare panden, vooral eengezinswoningen.
Bijgevolg zijn ze vragende partij om hier op een creatieve manier aan te geraken. Hun wens is aanvullend aan
die van Levanto. Zij krijgen de panden die binnen de CVBA-VSO opgenomen en gerenoveerd zijn, aangeboden
om te verhuren. De huurinkomsten komen terecht in het kapitaal van de cvba-vso.

CAW
In de praktijk richt het CAW zich in eerste plaats op maatschappelijk kwetsbare groepen uit Groot-Antwerpen.
Concreet betekent dit dat CAW Metropool in de stad actief is voor dak- en thuislozen, slachtoffers van intrafamiliaal geweld, druggebruikers, jongeren, allochtonen en (ex)-gedetineerden.
CAW beschikt over eigen woningen. De woningen zijn in hun eigen werking opgenomen. Kleine
renovatiewerken zijn nodig, maar ze zijn vooral op zoek naar bijkomende panden. Ze willen deze woningen zelf
ook graag aanbieden aan hun eigen doelgroep of aanbieden via het SVK.

Patrimonium vzw’s
De patrimoniumvzw’s waarvan sprake hebben panden in eigendom. Deze zijn deels verhuurbaar, maar kleine
ingrepen zijn nodig. Hun inbreng zal kunnen bestaan uit huizen / panden (via erfpacht, zelf gekocht,
schenkingen, sociaal beheer,…) en/of gelden. Instappen in de cvba en patrimonium inbrengen betekent een
oplossing voor zij die zelf niet over de nodige fondsen beschikken om een nieuwbouw/renovatie volledig voor
te financieren.
Levanto cvba 1.0.
Is een klant in die zin dat de werken die nodig zijn, bij voorkeur uitgevoerd worden door de cvba 1.0.. We
verwijzen hierbij naar het hoofdstuk ‘de cvba-vso 2.0. als opdrachtgever’ op p24 voor duiding. Via de oprichting
van een CVBA VSO 2.0. door Levanto en een externe partner wil Levanto de samenwerking met de externe
partners verankeren.
Concurrenten:
Wie voert gelijkaardige activiteiten uit als de cvba–vso 2.0.?

Sociale Huisvestingsmaatschappijen
We kijken hierbij in de eerste plaats naar de Sociale Huisvestingsmaatschappijen, die de maatschappelijke
opdracht gekregen hebben om woningen aan te bieden op de sociale huurmarkt.

AG Vespa
AG Vespa voert in principe dezelfde activiteiten uit als de cvba-vso 2.0, in het kader van het Grond- en
pandenbeleid. Het grond- en pandenbeleid heeft tot doel zichtbaar in te grijpen in woonwijken waar men te
kampen heeft met verloedering en leegstand. Verwaarloosde panden, die niet interessant zijn voor private
investeerders, worden door het bedrijf aangekocht met middelen uit het rollend fonds. Met diezelfde middelen
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan

26
worden de panden volledig gerenoveerd of gesloopt en vervangen door een nieuwbouw. Daarna worden de
(ver)nieuw(d)e woningen aan betaalbare, marktconforme prijzen verkocht aan particulieren. De opbrengsten
van de verkoop worden op hun beurt terug in het rollend fonds gestoken, waarmee opnieuw verwaarloosde
panden kunnen worden opgekocht. Deze projecten betekenen een belangrijke meerwaarde qua leefbaarheid
en verfraaiing van het straatbeeld in bepaalde woonwijken. We kunnen dus stellen dat de activiteiten gelijken
op de activiteiten binnen de cvba-vso 2.0., maar dat focus op de doelgroep verschilt (particulieren, jonge
gezinnen vs. sociale huurders)
Lokaal bestuur (stad Antwerpen)

Verkrottingsbeleid:
De strijd tegen de verkrotting van huurwoningen is al jaren een aandachtspunt van de stad Antwerpen. Het
beleid van woonkwaliteitscontroles werpt zijn vruchten af. Toch zijn er panden die leeg blijven staan en verder
verwaarlozen. Om deze woningen te renoveren en opnieuw op de huurmarkt te krijgen, maakt de stad gebruik
van het sociaal beheersrecht.
Het sociaal beheersrecht is een onderdeel van de Vlaamse Wooncode, de grondwet van het Vlaamse
woonbeleid. De stad kan een hele reeks maatregelen nemen om eigenaars aan te zetten tot het renoveren van
hun verwaarloosde woning. Als ze dat niet doen, dan kan de stad dat via het sociaal beheersrecht in hun plaats
doen. De eigenaars krijgen eerst de kans om het beheer van hun woning vrijwillig over te dragen. Reageren ze
niet, dan legt de stad het sociaal beheersrecht eenzijdig op. Na de renovatie verhuurt de stad de woning tot de
kosten van de renovatie zijn terugverdiend. Een pand in sociaal beheer wordt voor minimaal 9 jaar aan de
eigenaar onttrokken. Sociaal beheer heeft ingrijpende gevolgen voor de eigenaars. Daarom selecteert de stad
de panden op basis van weloverwogen criteria. Zo onderzoekt de stad of de eigenaar nog andere panden bezit
en in welke staat ze verkeren. Daarnaast wordt er gekeken naar het aantal jaren van verwaarlozing en de ernst
van de woonkwaliteitsproblemen. Tot slot houdt de stad rekening met de hinder dat het pand veroorzaakt voor
de omwonenden.

Saneringscontracten :
20
De eigenaar verbindt zich tot het renoveren van een woning, een studentenkamer of het wijzigen van een
handelsruimte naar een woning of studentenkamer en de renovatie ervan, met de bedoeling ze te verhuren
aan particulieren, al of niet via een sociaal verhuurkantoor (SVK). De aanvrager is een natuurlijke persoon. Een
rechtspersoon kan ook indien het gaat om verhuur via een SVK of voor studentenkamers. De aanvrager dient
eigenaar te zijn van het pand of heeft een vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht op dit pand, maar mag er
niet zelf in wonen.
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
21
Dit betreft een financiering vanuit het federaal grootstedenbeleid . Het doel van dit fonds is de sociale
verhuurmarkt vergroten & samenwerking stimuleren met de sociale economie. Deze ondersteuning is te
krijgen op grondgebied van de stad Antwerpen. Het betreft een overeenkomst tussen de eigenaar van een
pand en de stad Antwerpen.
20
Zie ook bijlage 4. voor de reglementering rond deze contracten. We kregen de bevestiging PvdH van de Stedelijke Woondienst dat de
cvba-vso 2.0 ook in aanmerking komt om deze premie aan te vragen .
21
De toekomst hiervan is echter wat onduidelijk wegens de toekomstige decentralisering van de woonfondsen. Blijft deze pot bestaan,
en/of dezelfde? Bron: interview met Stad Antwerpen dd 13/05/2013
27
De werken worden uitgevoerd door erkende sociale tewerkstellingsinitiatieven of door geregistreerde
aannemers of door een combinatie van beiden.
De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning (50% renovatiekosten),
anderzijds een technische en administratieve begeleiding (architect). Het minimumbedrag van de uit te voeren
werken bedraagt 2 500 EUR, inclusief BTW per woning. Voor studentenkamers bedraagt dit minimum 1 250
EUR (per kamer) inclusief BTW. De stedelijke toelage bedraagt 50% van de totale kostprijs (inclusief BTW) van
de uitgevoerde werken, met een maximum van 6 000 EUR tot 9 000 EUR per gesaneerde woning. Voor
studentenkamers bedraagt de maximum toelage 1 500 EUR. Dit bedrag wordt in verhouding verhoogd met
telkens maximum 1 000 EUR:
- per aanvraag en per pand, indien de aanvrager een beroep doet op een privé-architect
- per aanvraag en per pand, indien de uitvoering of een gedeelte ervan geschiedt door een erkend sociaal
tewerkstellingsinitiatief
De stedelijke toelage kan gecumuleerd worden met een andere subsidie tot een maximum van 100% van de
kostprijs van de saneringswerken.

Renovatiecontracten
In de wijken Kronenburg, Conforta en Ten Eeckhove (Deurne Noord) bestaat er een variant op de
saneringscontracten. In dit geval kan de eigenaar de woning verhuren of zelf bewonen en hoeft hij deze NIET
door te verhuren in sociale verhuur. Voor de rest gaat het om dezelfde voorwaarden als saneringscontracten:
De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning (50% renovatiekosten),
anderzijds een technische en administratieve begeleiding (architect).
Investeerders
Bij stopzetting van de activiteiten van de CVBA-VSO 2.0. kan het netto-actief van de cvba volgens het aandelen
percentage van de vennoten vloeien naar de vennoten.
Eindgebruikers


Sociale huurders
Minder kapitaalkrachtige gezinnen
We hebben geopteerd om de eindgebruikers niet op te nemen als vennoot in Bouwerij 2.0. Vanuit een
empowerment perspectief zou het zinvol kunnen zijn om hen mee bestuurdersverantwoordelijkheid te geven
en mee een stukje eigenaar te maken. We hebben dit echter afgewogen tegen de praktische uitwerking
daarvan. Het kan het dagelijks bestuur bemoeilijken, wanneer de huurders een stem krijgen in operationele
zaken omdat dit zou kunnen zorgen voor belangenvermenging en rolverwarring. Ook voor kapitaalopbouw is
het ook niet opportuun om op deze groep te rekenen, gezien ze per definitie minder kapitaal krachtig zijn. Hen
opnemen in een adviesraad of gebruikersgroep zou een alternatief kunnen zijn.
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Er wordt gekozen voor een cvba-vso met beperkte winstuitkering (het maximaal uit te keren dividend aan de
vennoten bedraagt 6% op het werkelijk gestort bedrag van de aandelen. We voorzien aandelen à rato €1000).
28

Vormgeving samenwerking:
Figuur 2 : samenwerkingsmodel cvba-vso Bouwerij 2.0.

Welke stakeholders hebben een verzekerde plaats in de Raad van Bestuur en wat is daarbij de win-win
voor stakeholder en coöperatie?
4.3.

CORPORATE GOVERNANCE
Welke aspecten kunnen beslist worden door de Algemene Vergadering en welke verantwoordelijkheden
worden doorgeschoven naar de Raad van Bestuur?
In artikel 19 van de statuten van cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 worden de taken van de raad van bestuur als volgt
opgesomd:
De bestuurders kunnen alle handelingen verrichten die nodig of dienstig zijn voor de verwezenlijking van het
doel van de CVBA–VSO, behoudens die waarvoor volgens de wet of deze statuten alleen de Algemene
Vergadering bevoegd is. In het bijzonder is de raad bevoegd om:

Het personeel van de vennootschap te benoemen en te ontslaan, alsook hun bezoldigingen te
bepalen.
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Zie hieromtrent het luik over corporate governance (4.3.).
29


22
Huishoudelijke reglementen uit te vaardigen die zij nodig acht en nuttig oordeelt .
Een persoon aan te duiden die met het dagelijks bestuur wordt belast, indien de raad van bestuur dit
nodig acht.
De bevoegdheden van de algemene vergadering worden in de statuten in artikel 26 opgesomd:







het wijzigen van de statuten
de benoeming en afzetting van de bestuurders
de benoeming en afzetting van de commissarissen en het bepalen van hun bezoldiging
de kwijting aan de bestuurders en de commissarissen
de goedkeuring van de jaarrekening
de vrijwillige ontbinding van de vennootschap en de bestemming van het netto actief
de bestemming van de reserves conform artikel 663 W.Venn. indien de cvba-vso niet langer de
bepalingen naleeft van artikel 661 W.Venn. en alle gevallen waarin de wet of deze statuten het
vereisen (in het kader van cvba-vso 2.0).
De raad van bestuur is verder bevoegd voor alle andere aangelegenheden die niet toegewezen zijn aan de
algemene vergadering.

Hoe organiseer je je vennotenmanagement?
Wie zijn de vennoten?
Volgens artikel 12 van de statuten van cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 zijn de vennoten:
De personen die vennoot werden bij de oprichting van de cvba(-vso).
De natuurlijke personen of rechtspersonen die na de oprichting werden aanvaard als
vennoten door de algemene vergadering met een twee derde meerderheid van de stemmen,
op voorstel van de raad van bestuur. Dezelfde meerderheid van stemmen dient te worden
behaald binnen de op de vergadering aanwezige of vertegenwoordigde Categorie A
vennoten.
Wat betreft de cvba 1.0 maken alle vennoten deel uit van de Levanto familie, er zijn (momenteel) dus geen
externe vennoten binnen de cvba 1.0. Voorlopig wordt er bijgevolg niet gewerkt met verschillende
aandeelhouderscategorieën, maar moest er een externe financier toetreden, zou dit wel kunnen worden
aangepast.
Wat betreft de cvba-vso 2.0, maken we hier wel een onderscheid, met verschillende categorieën
aandeelhouders als volgt:


22
Vennoten Categorie A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting
Levanto entiteiten, SVKA/CAW Metropool, Patrimonium vzw’s
Vennoten Categorie B zijn de personeelsleden van de CVBA-VSO die overeenkomstig artikel 12.2 van de
statuten de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. Elke vennoot Categorie B kan maximum één aandeel
verwerven.
Deze bevoegdheid kan echter ook aan de algemene vergadering worden toegewezen.
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan


30

Vennoten Categorie C zijn de personen niet-personeelsleden van de CVBA-VSO die na de oprichting van de
CVBA-VSO de hoedanigheid van vennoot verkrijgen.
Investeerders
Uittreding
Er wordt voor de cvba-vso 2.0 verder ook een stand-still clausule in de statuten bepaald. Volgens artikel 14.2 is
het gedurende een periode van X-aantal jaren (het exact aantal jaren moet nog blijken uit de
onderhandelingen met de partners), met ingang vanaf de oprichting van de cvba-vso, voor geen van de
vennoten A en C, met uitzondering van de werknemers, toegelaten om vrijwillig uit te treden uit de cvba-vso,
hetzij volledig, hetzij gedeeltelijk. De vennoten-werknemers zijn hieraan immers op basis van het wetboek
vennootschappen niet onderworpen: zij dienen immers uiterlijk één jaar na hun uitdiensttreding de kans te
krijgen om uit te treden als vennoot.
Indien per vastgoedproject een cvba-vso wordt opgericht, dan kan de duur van de stand-still bepaling op het
specifieke karakter van het betreffende project worden afgestemd.
Een vennoot kan vrijwillig uittreden gedurende de eerste zes maanden van het boekjaar op eenvoudig
schriftelijk verzoek gericht aan de raad van bestuur. De raad van bestuur mag de uittreding weigeren of
beperken indien zij de ontbinding van de CVBA-VSO tot gevolg zou hebben of haar bestaan in het gedrang
brengt.
Raad van bestuur & dagelijks bestuur
Eventueel kan er ook voorzien worden in een voordrachtregeling van bestuurders per categorie van
aandeelhouders en kan worden bepaald dat beslissingen van de raad van bestuur een meerderheid binnen de
categorie A bestuurders vereisen. Een alternatief zou zijn om te werken met een vetorecht van deze categorie
A bestuurders voor bepaalde beslissingen.
Indien gewenst kan ook beslist worden dat een dagelijks bestuurder steeds een werknemer van een categorie
A vennoot dient te zijn.
Iedere vennoot kan worden uitgesloten in één van de hierna vermelde gevallen conform de dwingende
wettelijke bepalingen van artikel 370 van het Wetboek van Vennootschappen die gelden inzake uitsluiting van
vennoten:
- wanneer een vennoot zelf zijn vrijwillig ontslag neemt als werknemer van de CVBA–VSO;
- wanneer daartoe andere gegronde redenen bestaan, zoals ernstige handelingen gesteld in strijd met de
belangen van de CVBA–VSO.
Het besluit tot uitsluiting wordt genomen door de Algemene Vergadering met een meerderheid van [twee
derde (2/3)] van de stemmen. Dezelfde meerderheid van stemmen dient te worden behaald binnen de op de
vergadering aanwezige of vertegenwoordigde Categorie A vennoten. De vennoot van wie uitsluiting wordt
gevraagd heeft geen stemrecht op de Algemene Vergadering waarop over zijn uitsluiting wordt beslist.
Algemene Vergadering
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Uitsluiting
Stemrecht
31
Tot slot wordt in artikel 35 van de statuten bepaald dat ieder aandeel recht geeft op één stem. Bij de cvba-vso
2.0 mag evenwel niemand aan de stemming in de algemene vergadering deelnemen met meer dan één tiende
van de stemmen verbonden aan de op de vergadering vertegenwoordigde aandelen en zelfs niet met meer dan
één twintigste van de stemmen indien één of meer vennoten de hoedanigheid hebben van personeelslid van
de cvba-vso.
Quorum
Opdat de Algemene Vergadering geldig zou kunnen beraadslagen en besluiten, dient minstens de helft van het
maatschappelijk kapitaal op de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd te zijn.
Voorts kan de Algemene Vergadering over wijzigingen in de statuten alleen op geldige wijze beraadslagen
wanneer de voorgestelde wijzigingen bepaaldelijk zijn aangegeven in de oproepingen en wanneer de
aanwezigen tenminste twee derden van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen.
Onverminderd hetgeen voorafgaat, dient minstens de helft van de Categorie A vennoten aanwezig of
vertegenwoordigd te zijn om geldig te kunnen beraadslagen en besluiten.
Ingeval de hierboven vermelde quorumvereisten niet zijn vervuld, dan dient een tweede Algemene
Vergadering plaats te vinden met dezelfde agenda. Deze tweede Algemene Vergadering beraadslaagt op
geldige wijze ongeacht het door de aanwezige of vertegenwoordigde vennoten vertegenwoordigde deel van
het maatschappelijk kapitaal.
Besluiten
In de Algemene Vergadering worden de besluiten genomen bij gewone meerderheid van stemmen,
uitgezonderd de wijzigingen aan de statuten die genomen worden met drie vierden (3/4) van de stemmen, de
doelwijziging die genomen wordt met vier vijfden (4/5) van de stemmen en alle andere gevallen waarin deze
statuten een strengere meerderheidsvereiste voorzien (o.a. toetreding en uitsluiting van vennoten).
De onthoudingen of blancostemmen en de nietige stemmen worden bij de berekening van de meerderheid
niet meegerekend, tenzij in geval van stemming over een statutenwijziging in welk geval onthoudingen, blanco
stemmen en nietige stemmen worden beschouwd als tegenstemmen.

Hoe verzeker je een effectieve controle op het management van de coöperatie?
Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van het management moeten duidelijk worden afgebakend
en omschreven. Tevens moet er verzekerd worden dat de afspraken worden opgevolgd en moeten er
afspraken zijn over het interne communicatiebeleid en over de informatiestromen binnen de organisatie.
Voldoende contactmomenten tussen het management en de raad van bestuur moeten worden ingepland.
Voor de cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 zal er concreet een delegatiereglement opgesteld worden met contractuele
afspraken, waarin de bevoegdheden worden bepaald, hoe door het management aan de RvB zal gerapporteerd
worden, etc. opdat de raad van bestuur het management degelijk kan controleren.
In het geval van de cvba 1.0 zullen de leden van de raad van bestuur ook via comités (financieel comité, HRcomité, comité sociaal ondernemen) nauw samenwerken met het management bij de uitwerking van het
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Bovendien zal een beslissing enkel worden geacht geldig te zijn genomen indien voormelde meerderheden van
stemmen eveneens worden bereikt binnen de op de vergadering aanwezige of vertegenwoordigde Categorie A
vennoten.
32
beleid van de cvba. Het is alvast belangrijk om ervoor te zorgen dat er een vaste kern is per domein om
continuïteit en afstemming te garanderen.

Hoe verzeker je een kwaliteitsvolle samenstelling van de Raad van Bestuur?
Er moet hier worden stilgestaan bij het feit of de raad van bestuur evenwichtig is samengesteld en dat er een
redelijke mix van competenties aanwezig is binnen de raad van bestuur. Er kan ook nagedacht worden over
onafhankelijke bestuurders in de raad te laten zetelen: zij kunnen ongebonden nadenken over de toekomst van
de cvba (-vso).
Er wordt alvast in de statuten van de cvba 1.0 uitdrukkelijk het mechanisme voorzien dat minstens één
bestuurder het profiel van expert in de bouw zal hebben, dat verder uitgewerkt zal worden in het huishoudelijk
reglement.

Hoe verzeker je een effectieve controle op de Raad van Bestuur door de Algemene Vergadering?
Hier is het belangrijk om te garanderen dat er een verschillende samenstelling is van de algemene vergadering
en van de raad van bestuur, opdat een effectieve controle mogelijk is (en het dus niet gaat om exact dezelfde
personen, die zichzelf dan moeten ‘controleren’).
Verder moet er aandacht worden besteed aan de geletterdheid van de leden van de algemene vergadering: ze
moeten immers in staat zijn om de raad van bestuur te kunnen controleren en moeten bijgevolg de vereiste
(financiële) kennis kunnen verwerven om dit degelijk uit te voeren.
4.4.
MARKETING EN COMMUNICATIE
4.4.1. Welke markt wensen we te bedienen?
 Ons ideale project:
Heeft een educatieve waarde, dwz dat de werken overeenkomstig zijn met de competenties die de deelnemers
aangeleerd krijgen. Daarbij moeten de werken van een dusdanig niveau zijn, dat we ze kwaliteitsvol kunnen
afleveren (‘overpromise’ is een valkuil). Te hoog gegrepen betekent daarnaast ook stress voor de cursisten, en
maakt dat de instructeur in de praktijk veel werk zelf zal moeten doen.
We houden rekening met een capaciteit van 6 kleine werven per jaar, of 2 grote.
Onze competenties:
-
De ruwbouwactiviteiten (metsel-, beton- of sloopwerken) => beton & sloop: manueel werk
De stukadoor, afhankelijk van de moeilijkheidsgraad
Wanden & plafonds /gyproc
Cementeer- en dekvloeractiviteiten
Tegelen
Marmer- en natuursteenactiviteiten => plaatsen indien manueel mogelijk.
De dakdekkers- en waterdichtingsactiviteiten worden uitbesteed tenzij kleine werken platte daken.
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
 Onze ideale klant:
Hecht belang aan onze sociale missie, is flexibel. Indien we dezelfde prijs hanteren als onze concurrenten zou
de sociale missie een doorslaggevend argument moeten zijn. Snelheid is minder van belang.
33
-

De schrijnwerken => eenvoudige schrijnwerken zelf, andere enkel plaatsen.
De eindafwerkingsactiviteiten (schilder- en behangwerken en het plaatsen van soepele
vloerbekleding) => wordt uitbesteed aan Fixit vzw.
De installatie activiteiten voor centrale verwarming, klimaatregeling, gas => enkel eventueel trekken
van leidingen indien nodig => wordt vnl. uitbesteed aan een specialist.
Plaatsen sanitair
De elektrotechnische activiteiten => enkel eventueel trekken van leidingen, plaatsen van
stopcontacten, etc. => wordt voornamelijk uitbesteed aan een specialist.
Vervolgens toetsen we onze eigen verwachtingen af bij mogelijke klanten / stakeholders.
We stelden hen de vraag; hoe zou jij de volgende criteria scoren van 1 tot 6, (waarbij 1 = van allergrootst
23
belang, tot 6 = niet van belang) ?
Prijs
Snelheid
Sociale
missie /
clausule
Communi
catie
Andere opmerkingen?
3
Bekendhe
id
(vertrouw
en)
4
Respondent
privé/particulier
1
2
5
Respondent
publiek/sociaal
1
5
4
3
2
Goede communicatie en flexibiliteit zijn van
groot belang. Ook kort op de bal kunnen
spelen is van belang, waarbij ‘elkaar kennen’
een voordeel is.
Het moet van de eerste keer goed zijn,
kwaliteit is topprioriteit, niet veel marge op
snelheid.
De publieke organisaties die ons kenden van vorige samenwerkingen, gaven aan dat ze sterk geloven in goede
communicatie en flexibel kunnen inspelen op noden. Indien er snel iets moet uitgevoerd worden, zouden ze
graag een soort ‘rode telefoon’ hebben waarbij onze afdelingen een klus hier of daar kunnen uitvoeren. Dit is
minder van toepassing voor de particuliere spelers. Zij hechten daarentegen veel belang aan snelheid. Dit is
voor ons een moeilijk punt: we werken immers met een doelgroep, waar we niet de snelheid van kunnen
garanderen die in de profit sector van doorslaggevend belang is. Alle spelers kijken in de eerste plaats naar
prijszetting.
We vinden deze publieke organisaties terug in het segment sociale verhuur - kwetsbare groepen, mensen met
een lager inkomen. Ook openbare aanbestedingen zijn voor ons ideale opportuniteiten, alsook opdrachten van
andere vzw’s in het sociale middenveld.
Het soort opdrachten dat we bijgevolg selecteren zullen zich in de categorie klasse 1 en 2 bevinden. Dit betreft
vooral ‘kleinere’ werken zoals de renovaties van eengezinswoningen, appartementen, of kleine nieuwbouw.
Om opdrachten via openbare aanbestedingen binnen te halen zullen we werken via sociale clausules.
23
24
24
Wegens vertrouwelijkheid publiceren we de identiteit van de respondenten niet. Deze informatie kan echter opgevraagd worden.
Zie p.22 en 23 of bijlage 3 voor meer uitleg over werken met sociale clausule
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Tabel 9 : respondenten
34
4.4.2. Marketingmix

Hoe is de marketing mix (product, prijs, plaats en promotie) samengesteld?
Wat betreft cvba 1.0.
Plaats:
Prijs:
Promotie:
Het soort opdrachten dat we doen bevinden zich in de categorie klasse 1 en in de toekomst ook
in klasse 2. Dit betreft vooral ‘kleinere’ werken zoals de renovaties van eengezinswoningen,
appartementen, of kleine nieuwbouw.
Klanten regio Antwerpen + 40km. We vinden deze klanten via:
 Openbare aanbestedingen
 Eigen netwerk van vzw’s en andere sociale organisaties
 Architecten
 Netwerk sociale economie
 Netwerk van de Raad van Besturen
 Stad Antwerpen – stadsontwikkeling, POM, patrimoniumbeheer…
We mikken op marktconforme prijzen, maar we moeten wel concurrentiële prijzen kunnen
hanteren om overheidsopdrachten binnen te kunnen halen. We zijn schijnbaar goedkoper, daar
zijn vooroordelen over. We moeten ons hiervan bewust zijn, om dit telkens mee in de
communicatie op te nemen. Dit om geen valse verwachtingen te voeden.
USP naar buiten brengen: We zetten in op sociale tewerkstelling in de bouw.
We gebruiken daarvoor een innovatieve (sociale) ondernemingsvorm die de kans op het aantal
werkplekken doet toenemen, alsook het duurzaamheidkarakter ervan zal versterken.
 Website
 Bedrijfsbezoeken van de salesmanager
 Contacten met architect
 Flyers
 VMSW: spreken op een symposium
 Netwerken
 Verschijnen in een blad (bv. Confederatie Bouw, Bouwunie e.a.; maar dan focus op
verlengde opleidingen)
Wat betreft cvba-vso 2.0.
Product
Panden voor sociale verhuur, die gerenoveerd werden via sociale tewerkstelling.
Plaats:
Komt overeen met het werkveld van SVKA en CAW (zie p 16&17)
Prijs:
We zijn gebonden aan de prijszetting voor sociale verhuur of verkoop.
De eerste optie is verhuur, in tweede instantie kan verkoop overwogen worden om een fonds in
gang te zetten. De derde instantie is private verkoop.
We weten dat de prijs van sociale verhuur 30% onder de marktprijs ligt, maar door de contracten
van de SVK zijn we wel zeker van inkomsten.
Promotie:
USP naar buiten brengen: De CVBA-VSO heeft als sociaal oogmerk het creëren en bevorderen
van woongelegenheid voor personen en gezinnen met beperkte toegang tot de reguliere
woonmarkt. Bovengenoemd sociaal oogmerk zal mede worden gerealiseerd in samenwerking
met ondernemingen die laaggeschoolde werklozen en andere specifieke doelgroepen
tewerkstellen en de duurzame inschakeling van deze personen in de reguliere arbeidsmarkt tot
doel hebben.
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan
Product
35


Pers
Eigen website over project
Via fondsenwerking
Via bestaand netwerk
Actief op zoek gaan naar panden --> bekendmaking nodig, “wij zijn op zoek naar”
(oproep lanceren via pers, publieke campagne)
Via ESF event
Website via financiers
Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan





36
5. HRM

Hoe groot is de geplande betaalde tewerkstelling en over welke profielen gaat het daarbij?
Wat betreft de cvba 1.0:
-
-
Aanwerving 1 ploegbaas en 1 geoefende arbeider CATIII
de
Bij een tweede werf (na 6 maanden) een 2 arbeider CATIII
Verdere uitbreiding kan via:
o TBS Wep: Terbeschikkingstelling. De werkervaringsdeelnemer kan via deze maatregel extern
tewerk gesteld worden (non– profit en profit), zo ook bij de cvba 1.0.
o IBO Wep: Een IBO is een opleidingsmaatregel die het aanwerven van een minder ervaren
werkloze aantrekkelijk maakt. Sluit je een IBO-contract af met hem, dan volgt hij eerst een
opleiding op je werkvloer van 1 à 6 maanden. Tijdens die opleiding hoef je geen loon of RSZ
betalen, enkel een productiviteitspremie.
o Onderaanneming via de Sociale Werkplaats
o Uitvoering van werken door Levanto vzw.
o Groeiscenario: Opstart van maatwerkafdelingen binnen de cvba 1.0. Dit scenario wordt
verder onderzocht. Hiervoor moeten we de evoluties in het nieuwe Maatwerkdecreet
afwachten.
In eerste instantie worden er nog geen aanwervingen van bedienden voorzien, aangezien verwacht
wordt dat de werfleider zaken op zich zal nemen als het opmaken van offertes, opmaken van
planningen en dergelijke. Qua HR en boekhoudkundige ondersteuning kunnen we rekenen op de
bestaande administratieve afdelingen van Levanto vzw.
-
-
-
We denken hierbij dat het noodzakelijk zal zijn een persoon aan te stellen om de werking van de
Bouwerij 2.0. te garanderen. Gezien de partners aangeven dat deze coördinatie niet zomaar een taak
is die erbij te nemen valt, denken we hierbij aan een extra personeelslid.
Zijn of haar taken zullen zijn (deeltijds):
 Op zoek gaan naar interessante panden,
 Calculatie uitvoeren van de geschatte renovatiekosten en inschatten van de haalbaarheid en
mogelijke return on investment.
 Op zoek gaan naar (extra) financiering voor dat specifieke project.
 Coördinatie van de werken ism de hoofdaannemer die de werken uitvoert.
 Beheren van het patrimonium dat in eigendom is van de Bouwerij 2.0.
 Onderhouden van de contacten met mogelijke stakeholders en andere sociale partners.
 Onderhouden van contacten met de media.
 Onderhouden van contacten met de bouwwereld.
 Onderhouden van contacten met de stad en de provincie.
 Actief meewerken aan het doen groeien van de naambekendheid.
Het is een mogelijkheid om dit personeelslid in dienst te nemen van een vzw die als ondersteuning
opgezet wordt voor de cvba Bouwerij. Deze vzw kan op andere financieringsmiddelen beroep doen, en
kan op die manier minder afhankelijk zijn van de (onzekere) inkomsten van de werken van de cvba 2.0.
Dit om de continuïteit van de Bouwerij 2.0. in zijn vroegste stadia niet in het gedrang te brengen door
deze grote kost.
Hoofdstuk: HRM
Wat betreft de cvba-vso 2.0.:
37

Welk verloningsbeleid kan je daarbij hanteren en hoe kadert dat in een breder rekruterings-, retentieen/of doorstroomverhaal?
Wat betreft de cvba 1.0.:
Figuur 4 : Samenwerking binnen Cvba Bouwerij 1.0.
De kernploeg van de cvba 1.0. zal bestaan uit 2 vaste arbeiders (1 ploegbaas en 1 arbeider cat III).
Deze vallen onder paritair comité PC 124 en worden volgens gepaste barema’s ingeschaald.
Uurkost arbeider CAT I
Uurkost arbeider CAT II
Uurkost arbeider CAT III
Uurkost ploegbaas
UURLOON OP
BRUTO=Kost-prijs PLUS Marge
PLUS APK
FACTUUR
BAREMA
13,31
25,80544957
28,38599452 40,74599452 40,74599452
14,189
26,08278694
28,69106563 41,05106563 41,05106563
15,09
27,68963162
30,45859478 42,81859478 42,81859478
16,599
30,56695124
33,62364636 45,98364636 45,98364636
In dienst - KOSTPRIJS
Uurkost arbeider CAT I
Uurkost arbeider CAT II
Uurkost arbeider CAT III
Uurkost ploegbaas
BRUTO=Kost-prijs DAGPRIJS
BAREMA
JAARPRIJS
AANTAL
13,31
25,80544957
206,4435965 45211,14764
14,189
26,08278694
208,6622955 45697,04271
15,09
27,68963162
221,5170529 48512,23459
16,599
30,56695124
244,5356099 53553,29857
TOTAAL
0
0
1,5
1
0
0
72768,35189
53553,29857
126321,6505
-
Indien in de toekomst bedienden aangeworven worden, zullen zij vallen onder PC 218 en volgens de
gepaste barema’s worden ingeschaald.
-
In het kader van IBO neemt men een minder ervaren werkloze aan. Per werkdag die tijdens de
opleiding valt, wordt een productiviteitspremie betaald. De werknemer krijgt deze premie bovenop
z'n uitkering die gewoon verder loopt. Op die manier heeft hij een inkomen dat ongeveer gelijk is aan
het loon dat hij zal verdienen als je hem een contract van onbepaalde duur geeft. Men sluit voor de
medewerker een verzekering in gemeen recht af die dezelfde dekking en waarborgen voorziet als de
arbeidsongevallenverzekering die voor andere personeelsleden afgesloten werd. De
arbeidsongevallenverzekering die is afgesloten voor je andere personeelsleden is immers niet van
toepassing op deze medewerker. Men betaalt de verplaatsingsonkosten van de medewerker. De
kosten worden berekend volgens de voorschriften van de CAO die geldt in het bedrijf. In alle andere
gevallen gelden de voorschriften van CAO 19 van de NAR (indien de afstand naar het werk meer
Hoofdstuk: HRM
-
38
-
-
-
bedraagt dan 5 km). Men voorziet daarnaast nog een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering voor
je medewerker.
In het kader van terbeschikkingstelling (of TBS) kan in overleg tussen de promotor, het
leerwerkbedrijf, de deelnemer en de werkgever-gebruiker, de deelnemer tijdens zijn werkervaring ter
beschikking gesteld worden bij de werkgever-gebruiker onder de voorwaarden vermeld in het
koninklijk besluit van 19 februari 2003 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder werknemers ter
beschikking kunnen worden gesteld van gebruikers in het kader van doorstromingsprogramma's.
Ervaring leert dat TBS de doorstroming verhoogt en vooroordelen wegneemt en dat TBS de
25
competentieversterking verhoogt.
De maximale duur van de periode van terbeschikkingstelling bedraagt in totaal zes maanden. De
promotor, het leerwerkbedrijf, de deelnemer en de werkgever-gebruiker sluiten voorafgaand aan de
terbeschikkingstelling een overeenkomst.
De werknemer heeft minstens recht op het loon dat hij zou genieten mocht hij bij de werkgever
tewerkgesteld zijn. In dit geval: volgens de barema’s van PC 114.
Voor de eerste 3 aanwervingen kunnen werkgevers in de privé-sector een forfaitaire vermindering
van de patronale basisbijdragen voor de sociale zekerheid (400 tot 1.500 EUR/kwartaal) genieten
tijdens een aantal kwartalen verspreid over een periode van 20 kwartalen vanaf het kwartaal van
aanwerving.
Er zullen werken kunnen uitgevoerd worden door Levanto vzw, waardoor de WEPers die werkervaring
moeten opdoen, in staat zullen zijn om mee te draaien op de werf.
Er zullen een groot aantal werken uitgevoerd kunnen worden door de deelnemers van de Sociale
Werkplaats Fixit.
In het kader van maatwerkafdelingen is later wellicht het volgende mogelijk:
 Loonpremies
 Omkaderingspremies
 Premies voor aanpassingswerken
Wat betreft de cvba-vso 2.0.:
-

De medewerker zal onder het PC 229 vallen en wordt volgens de gepaste barema’s ingeschaald.
De functie zal in eerste instantie een deeltijdse betrekking zijn.
Indien de medewerker op de loonlijst staat van de cvba 2.0., zal deze persoon toegang krijgen tot
aandeelhouderschap categorie B in de cvba 2.0.
Is er sprake van vrijwilligers? Welke rol hebben zij, wat is hun profiel en hoe bouw je een
vrijwilligerswerking uit rondom je coöperatie? Sta ook stil bij wettelijke mogelijkheden en beperkingen
terzake.
Hoofdstuk: HRM
Dit is voor ons project niet van toepassing.
25
Bron: workshop TBS – netwerkevent Werkervaring, 27 nov 2012
39
6. FINANCIELE HAALBAARHEID
6.1.
FINANCIELE HAALBAARHEID VAN DE CVBA 1.0.
6.1.1. Structuur en verdeling

Het kapitaal:
Het maatschappelijk kapitaal van de cvba is onbeperkt. Het omvat een vast gedeelte en een veranderlijk
gedeelte. Het vaste gedeelte bedraagt 18.600 euro. 18.550 euro is het vereiste minimumkapitaal, maar
aangezien dat niet deelbaar is door 3, is momenteel 18.600 euro voorzien.
Het vaste gedeelte van het kapitaal kan alleen worden verhoogd of verlaagd bij besluit van de algemene
vergadering genomen met de inachtneming van de regels vastgelegd voor een statutenwijziging.
Het veranderlijk gedeelte wordt verhoogd, respectievelijk verminderd, door toetreding, respectievelijk
uittreding of uitsluiting van vennoten, bij storting of terugneming van inbrengen. Deze verrichtingen kunnen
geschieden zonder statutenwijziging.

De aandelen:
Het maatschappelijk kapitaal is verdeeld in een aantal veranderlijk aantal aandelen op naam, met een nominale
waarde van 100 euro. Bij oprichting is het totale aantal aandelen gelijk aan 186. Dit betekent dat elke vennoot
62 aandelen ontvangt.
Elk aandeel in ondeelbaar. De cvba erkent slechts 1 eigenaar per aandeel.
Er is nog ruimte om te voorzien in een opdeling tussen vennoten, bijvoorbeeld bij toetreding van externe
financiers. In dit geval kunnen de Levanto vzw’s vennoot A zijn, en de externe financier vennoot categorie B.
De winsten:
Het boekjaar van de cvba gaat in op 1 januari en eindigt op 31 december van datzelfde kalenderjaar. Op het
einde van elk boekjaar maakt de Raad Van Bestuur een inventaris, alsook de jaarrekening op. Als blijkt uit de
jaarrekening dat er sprake is van nettowinst, wordt er minstens vijf ten honderd voorafgenomen voor in het
wettelijk reservefonds. (Dit is niet meer verplicht als het reservefonds 10% van het vaste kapitaal heeft
bereikt). Het saldo van de nettowinst wordt dan ter beschikking gesteld van de algemene vergadering die over
de bestemming zal beslissen. Hieronder lichten we de haalbaarheid toe van het creëren van nettowinsten.
6.1.2. De haalbaarheid van nettowinsten binnen de cvba 1.0.
In bijlage kan u de financiële parameters terugvinden die het model cvba 1.0. ondersteunen. Hier in deze
blauwdruk lichten we de haalbaarheid toe volgens deze gehanteerde parameters. We hebben deze canvas
laten opmaken om te kunnen schuiven met de invulling hiervan. Zo zijn we er in het begin vanuit gegaan dat
we een werfleider gingen tewerkstellen, daarna hebben we de oefening gemaakt met 2 ploegbazen en 1
arbeider om vervolgens de berekening te doen met een bezetting van 2,5 VTE; nl. 1 ploegbaas + 1 arbeider cat
III + 1 arbeider cat III via TBS bij aanvang werf 2. Het is met deze parameters dat we de denkoefening hieronder
aantonen.
Let wel: dit is geen financieel plan, we spreken hier echter van een model om een haalbaarheidsstudie mee uit
te voeren, die ons in staat stelt de parameters eruit te lichten die onderdeel zijn van de financiële gezondheid
van een onderneming. Indien bepaalde parameters doorslaggevend lijken binnen een mogelijk winst- of verlies
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid

40
verhaal, geeft deze redenering ons de kans om op zoek te gaan naar juiste, betere of andere invullingen van de
parameters.
26
Uitgangspunten :
 De gepresteerde uren van de medewerkers (de directe arbeidskosten)
 De aanrekening van het aandeel in de algemene kosten (algemene productiekosten)
 De verwerkte materialen in het kader van de opdracht (de directe materialen) en andere gemaakte
kosten voor deze specifieke opdracht (specifieke bouwplaatskosten)
(1) De gepresteerde uren van de medewerkers (de directe arbeidskosten)
-
de werknemers worden ingeschaald onder het PC van de bouw, en de daarbij horende barema’s.
We starten met een minimale bezetting van 2 vaste arbeiders (1 ploegbaas en 1 werknemer cat III)
De loonkost van deze twee arbeiders bedraagt op jaarbasis een € 102.065,53
Voor de tweede werf nemen we een tweede arbeider in dienst via TBS.
In dienst - KOSTPRIJS
Uurkost arbeider CAT I
Uurkost arbeider CAT II
Uurkost arbeider CAT III
Uurkost ploegbaas
BRUTO=Kost-prijs DAGPRIJS
BAREMA
JAARPRIJS
AANTAL
13,31
25,80544957
206,4435965 45211,14764
14,189
26,08278694
208,6622955 45697,04271
15,09
27,68963162
221,5170529 48512,23459
16,599
30,56695124
244,5356099 53553,29857
TOTAAL
0
0
1,5
1
0
0
72768,35189
53553,29857
126321,6505
De totale loonkost bedraagt nu € 126.321,65 op jaarbasis.
Productieve dagen: 217 dagen
Productieve uren (*2,5VTE): 4.340
Dit betekent dat er gemiddeld € 29,10 in de calculatie van de uurprijs vervat zit, om de loonkost te dekken.
De aanrekening van het aandeel in de algemene kosten (algemene productiekosten)
APK op jaarbasis : € 53.650 / jaar
Productieve dagen: 217 --> productieve uren: 4340
Dit betekent dat er € 12,36 in de calculatie van de uurprijs vervat zit, dit om de APK te dekken van het bedrijf.
26
Bron: Starten in de bouwsector, powerpointpresentatie, Bouwunie, 23-27 april 2013
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
(2)
41
(3)
De verwerkte materialen in het kader van de opdracht (de directe materialen) en andere gemaakte
kosten voor deze specifieke opdracht (specifieke bouwplaatskosten)
Hier lijsten we de kosten op die werfafhankelijk zijn. De berekeningen die hier gemaakt worden sluiten aan op
de 60% / 40% die gehanteerd wordt bij renovatiewerken. (waarbij 60% arbeid en 40% materiaal). Bij
nieuwbouw zullen we werken met de parameter 50%/50%.
(4)
Conclusies:
Redenering 1)
De loonkost (gemiddeld € 29,10 zoals berekend in (1)) of beschouwd in tabel hieronder)
We tellen daarbij de APK, verdeeld over de productieve uren.
Daarbij nemen we nog een marge van 10%.
Bij deze redenering, waarbij de kosten van de werven doorgerekend worden naar de klant, lijkt het model
HAALBAAR.
27
Zie ook: starten in de bouwsector, Bouwunie, Powerpoint, 23-27 april 2013
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
Dit komt op te factureren uurprijzen rond de 43€.
27
Dit komt overeen met de gehanteerde gemiddelde uurkost, beschreven door de Bouwunie.
42
Redenering 2)
Verwachting: 309.489,15 euro op jaarbasis
28
Indien we 2 maal een grote renovatieopdracht toegewezen krijgen a rato € 150.000 per keer, dan kunnen we
onderstaande conclusie hanteren:





28
We hebben nog geen rekening gehouden met de mogelijkheden van de tewerkstellingsmaatregelen zoals
IBO. Deze maatregel zou ervoor kunnen zorgen dat we een arbeidsplaats via TBS kunnen vervangen door
een arbeidsplaats via IBO, wat een minderkost oplevert. Echter, het is wel zo dat het financiële voordeel bij
IBO slechts van tijdelijke aard is. Na een duur van 6 maanden wordt er overgegaan tot indienstneming. Dit
verbetert onze financiële situatie er dus niet op vanaf jaar 2.
Nu staan de werven voor 100% op renovatie. Ook met deze variabele kunnen we nog kijken wat het effect
is om de resultatenrekening. (verdeelsleutel 40/60 tgo 50/50 voor nieuwbouw).
Werken met medewerkers van SW Fixit vzw of Levanto vzw, kan ook wat ruimte opleveren; de uurkost van
de lonen ligt lager, wat een minderkost oplevert aan de kostenkant. Daarenboven betekent dit, dat door
extra ploegen in te schakelen, we meer productiviteit zullen kennen en meer kunnen presteren. Dit zal de
verhouding productieve uren/kost per uur doen toenemen. Deze redenering sluit helemaal aan dat we
door samenwerking met SW Fixit en Levanto vzw, de deelnemers extra werkervaring willen laten opdoen.
We kijken in de toekomst naar de mogelijkheid om maatwerkafdelingen op te richten.
We kunnen kritisch gaan kijken naar onze vaste kosten. Dit kan de toeslag van de APK drukken.
- Huurkosten: indien we onze werking kunnen inschalen bij een bestaande afdeling en
geen extra ruimte moeten huren, kan deze kost gedrukt worden.
- Indien de werkelijke administratieve kosten lager liggen dan we nu ingeschaald hebben
(nu € 16.000 op jaarbasis), ontstaat er ook ademruimte.
- We moeten ook kritisch kijken naar de voorziene kosten voor sales en marketing. Deze
kunnen bijvoorbeeld toegewezen worden aan de vennoten; kan Levanto vzw of SW Fixit
vzw deze kost dragen, door bijvoorbeeld de cvba een plaats te geven op de bestaande
website? Of door de salesmanager van Levanto vzw in te schakelen?
Op basis van calculaties gedaan door architectenbureau Katrol, waarbij we een werf beschouwen van €150.000
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
We kunnen dus stellen dat onze parameters een redelijk haalbare uitkomst geven. Om zekerder te zijn, geloven
we dat er nog aanpassingen moeten gebeuren in onze redenering:
43
6.2.
FINANCIELE HAALBAARHEID VAN CVBA-VSO 2.0.
6.2.1. Structuur en verdeling
Figuur 5 : kapitaalstructuur cvba-vso Bouwerij 2.0.
Kapitaal
Dit kapitaal is verdeeld in een veranderlijk aantal aandelen op naam, met nominale waarde 1000 euro
(voorlopige keuze). De vennoten kunnen gelden of patrimonium inbrengen, in ruil voor aandelen. Het totale
aantal aandelen en het bijhorende bedrag is nog niet vastgelegd, maar zal een benadering zijn van het bedrag
dat in de financiële haalbaarheidsstudie naar voren komt als ‘nodige eigen inbreng’.
Aandelen
We voorzien drie categorieën:



vennoten A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting
vennoten B zijn de personeelsleden van de cvba-vso.
Vennoten C zijn de investeerders
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap is onbeperkt. Het omvat een vast gedeelte en een variabel
gedeelte. Het vast gedeelte bedraagt 6.150 euro en kan enkel verhoogd of verlaagd worden bij besluit van de
algemene vergadering en vastgelegd worden binnen een statuutwijziging. Het veranderlijke gedeelte van het
kapitaal wordt verhoogd, respectievelijk verminderd, door toetreding of uitsluiting van vennoten, bij storting of
terugneming van inbrengen. Deze verrichtingen kunnen gebeuren zonder statutenwijziging.
44
Een vennoot kan zijn aandeel overdragen aan een derde, op voorwaarde dat die derde werd aanvaard als
vennoot door de algemene vergadering.
Winsten
Het boekjaar van de cvba gaat in op 1 januari en eindigt op 31 december van datzelfde kalenderjaar. Op het
einde van dit boekjaar wordt naast een inventaris en de jaarrekening, ook een verslag opgemaakt waarin een
passende toelichting gegeven wordt op welke wijze de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en
bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociale oogmerk van de cvba-vso te bevorderen.
Het saldo van de nettowinst wordt besteed overeenkomstig de beslissing van de Algemene Vergadering en
wordt aangewend tot verwezenlijking van zowel het sociale oogmerk van de cvba-vso als de activiteiten van de
cvba-vso. De winst die niet onmiddellijk kan worden besteed overeenkomstig het sociale oogmerk en de
activiteiten, zal worden geplaatst op een beschikbare reserverekening.
Er kan een beperkt dividend worden uitgekeerd op het gestorte bedrag van de aandelen. Dividenden kunnen
enkel uitgekeerd worden indien er een nettowinst geregistreerd wordt. We doen hieronder de berekening of
deze nettowinsten haalbaar zijn binnen deze coöperatieve.
6.2.2. De haalbaarheid van nettowinsten binnen de cvba-vso 2.0.
Aankoop:
Het is noodzakelijk om de panden op een innovatieve manier te verwerven. Panden worden gekocht of
geschonken via de stad, bisdom, onbeheerde nalatenschappen,…of ingebracht via de huidige
patrimoniumvzw’s.
Indien de cvba-vso zich op de private koopmarkt moet gaan begeven om panden te verwerven, is de kans klein
dat er opportuniteiten gevonden worden waarbij kosten (aankoop & renovatie) gedekt kunnen worden met
inkomsten (sociale verhuur).
Om de aankoop en renovatie voor te financieren, kijken we vooral naar instellingen die een beroep kunnen
doen op het investeringsfonds SIFO.

SIFO: De Vlaamse regering keurde op 12 december 2008 de oprichting goed van een Vlaams Sociaal
Investeringsfonds (SIFO) Dit heeft tot doel tegemoet te komen aan de vraag van de sector van de sociale
economie naar financiële middelen aan voordelige tarieven onder de vorm van kredieten. Het SIFO is een
cofinancieringsfonds. Het levert trekkingsrechten aan instellingen die door het SIFO erkend zijn. Aanvragen
tot erkenning kunnen doorlopend ingediend worden. Deze trekkingsrechten geven de erkende instellingen
het recht om financiële middelen te krijgen van het SIFO met het oog op financiering, in combinatie met
eigen middelen, van dossiers die aan bepaalde voorwaarden voldoen. Het SIFO draagt maximum 100.000
euro bij in een dossier.
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
Indien er te weinig panden gevonden worden via alternatieve wegen, kan er wel overwogen worden om over
te gaan tot een hybride aankoop. Hiermee bedoelen we de aankoop van twee panden, waarbij één pand zal
ingezet worden op de sociale verhuurmarkt, en het andere na renovatie opnieuw zal aangeboden worden op
de markt. Zo zal de verkoop van het tweede pand de financiële ruimte creëren om pand 1 in sociale verhuur
aan te bieden, namelijk door een rollend fonds op gang te brengen.
Voorbeelden van deze instellingen zijn:
45

Netwerk Rentevrij: de aandeelhouders kiezen bewust voor maatschappelijk rendement en zijn niet op
zoek naar hoog rendement. Het principe is eenvoudig: voor elke euro die de organisatie rentevrij bij de
eigen achterban kan verzamelen, stelt Netwerk Rentevrij er twee ter beschikking.

Hefboom wil bijdragen tot een sociale en duurzame samenleving. Dat doet ze door financiële middelen
van individuele personen en organisaties te investering in reële projecten in de sociale en duurzame
economie. Ze bieden oa de mogelijkheid tot aangepaste kredieten met rentevoet lager dan de
marktprijzen.
Voorbeeld van andere fondsen zijn:

Het Betlehemfonds werd opgericht in samenwerking met de Koning Boudewijnstichting. De inkomsten van
dit fonds zullen worden aangewend om sociale huisvesting te promoten, de problematiek te bestuderen
en initiatieven te ondersteunen die bijdragen tot een kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van de
sociale huisvesting. Het fonds zal onder meer voorzien in middelen voor de renovatie van gebouwen, met
de bedoeling eigenaars (organisaties en individuen) aan te sporen hun niet-gebruikte eigendommen ter
beschikking te stellen van de sociale huisvesting via de tussenkomsten van sociale verhuurkantoren. Bij
aanvang is het Fonds actief in Brussel, maar het actieterrein kan worden uitgebreid.

Het Domusfonds is eveneens opgericht in de schoot van de Koning Boudewijnstichting. Het is een
filantropisch initiatief geweest, waarbij de bestemming van de woningen voorbehouden werd voor
daklozen. CAW heeft met dit fonds het vroegere Wotepacomplex kunnen aankopen. De financiering werd
aangevuld met Vipa-middelen. Het CAW engageert zich verder tot de begeleiding van de bewoners en het
beheer en onderhoud van het gebouwencomplex.
Renovatie:
We proberen zoveel mogelijk beroep te doen op premies- en subsidies in het veld van renovatie,
energiepremies ed.

Saneringscontracten
-
-
Financiering vanuit het federaal grootstedenbeleid –> de toekomst hiervan is echter onzeker wegens
decentralisering van de woonfondsen.
Doel: vergroten sociale verhuurmarkt & samenwerking stimuleren met de sociale economie.
Ondersteuning op grondgebied van de stad Antwerpen.
Overeenkomst tussen eigenaar pand en stad Antwerpen.
Renoveren van een woning, een studentenkamer of het wijzigen van een handelsruimte naar een
woning of studentenkamer en de renovatie ervan, met de bedoeling ze te verhuren aan particulieren,
al of niet via een sociaal verhuurkantoor (SVK).
De aanvrager is een natuurlijke persoon. Een rechtspersoon kan ook indien het gaat om verhuur via
een SVK of voor studentenkamers.
De aanvrager dient eigenaar te zijn van het pand of heeft een vruchtgebruik, recht van opstal of
erfpacht op dit pand
De werken worden uitgevoerd door erkende sociale tewerkstellingsinitiatieven of door geregistreerde
aannemers of door een combinatie van beiden.
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
Een saneringscontract geldt voor heel Antwerpen en is bedoeld voor een woning die verhuurd zal worden aan
een gelimiteerde prijs en de eigenaar mag er zelf niet in wonen.
46
-
-
De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning (50%
renovatiekosten), anderzijds een technische en administratieve begeleiding (architect).
Het minimumbedrag van de uit te voeren werken bedraagt 2 500 EUR, inclusief BTW per woning. Voor
studentenkamers bedraagt dit minimum 1 250 EUR (per kamer) inclusief BTW.
De stedelijke toelage bedraagt 50% van de totale kostprijs (inclusief BTW) van de uitgevoerde werken,
met een maximum van 6 000 EUR tot 9 000 EUR per gesaneerde woning. Voor studentenkamers
bedraagt de maximum toelage 1 500 EUR.
Dit bedrag wordt in verhouding verhoogd met telkens maximum 1 000 EUR:
- per aanvraag en per pand, indien de aanvrager een beroep doet op een privé-architect
- per aanvraag en per pand, indien de uitvoering of een gedeelte ervan geschiedt door een
erkend sociaal tewerkstellingsinitiatief
De stedelijke toelage kan gecumuleerd worden met een andere subsidie tot een maximum van 100% van de
kostprijs van de saneringswerken.

Renovatiecontracten
 In de wijken Kronenburg, Conforta en Ten Eeckhove (Deurne Noord) kan de eigenaar de woning
verhuren of zelf bewonen. In voorkomend geval gaat het over renovatiecontracten.
 Je moet NIET doorverhuren. Voor de rest gaat het om dezelfde voorwaarden als saneringscontracten.
 De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning (50%
renovatiekosten), anderzijds een technische en administratieve begeleiding (architect).
Verhuur
Haalbaarheid
We brengen parameters die behoren bij een specifiek pand in in het financiële rekenmodel dat voor de cvbavso Bouwerij 2.0. opgemaakt werd. Het is de bedoeling, dat wanneer een opportuniteit zich voordoet, we dit
rekenmodel gaan gebruiken om na te gaan of het over een degelijk en haalbaar project gaat. Een voorbeeld:
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
Daarna worden deze panden verhuurd aan de SVK, die deze zal doorverhuren aan sociale huurders, volgens de
gekende huurprijzen.
47
(1) Rekenredenering 1.
29
Renovatie van een pand, omvorming van een eengezinswoning naar twee appartementen. De kosten voor deze
30
werken worden geraamd op € 147.050,77 euro.
Aanname: het betreft een eigendom van de patrimoniumvzw. Dit pand wordt ingebracht in de cvba-vso.
Wanneer een onroerend goed wordt ingebracht dat geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning, is een
registratierecht van 10% verschuldigd. De huidige waarde wordt geschat op 200.000 euro. We noteren dus:
aankoopkosten 20.000 euro.
Deze renovatie komt in aanmerking voor de volledige saneringspremie, ten bedrage van 9.000 euro.
We voorzien verhuring vanaf 01 september 2014, aan een totale huurprijs van 860 euro. (twee appartementen
aan 430 euro per maand). Deze inkomsten dekken de kosten van de lopende lening.
Andere kosten zijn vastgoedkosten: de onroerende voorheffing en brandverzekering.
De modaliteiten van de leningen zijn als volgt: bedrag lening: 110.000 euro, rentevoet 4%, looptijd 15 jaar,
Dit betekent een inkomstenbron van 10320€ per maand, wat bovenvermelde kosten zal dekken.
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
We hebben voor dit project nog een eigen financiering nodig van 41.000 euro. Dit kapitaal zal voorzien
moeten worden door de vennoten, de financiers, investeerders, of kan uit fondsen komen.
29
Het rekenmodel ligt ter inzage bij Levanto.
Op basis van berekeningen Katrol architecten. Deze raming ligt ter inzage bij Levanto. Disclaimer Katrol : Deze raming is gemaakt op
basis van de aangeleverde gegevens, met name plannen, lastenboek en meetstaat. KATROL kan niet aansprakelijk gesteld worden voor
eventuele fouten in de meting, ontbrekende elementen of leemtes in deze gegevens.
30
48
Berekening haalbaarheid (rekenmodel I-Propeller)
Cash In
2014
1/03/2014
20.000,00
150.000,00
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
9.000,00
0
1
2
3
4
5
6
7
8
3.440,00
180
2
90
10.533,52
180
2
90
10.751,46
180
2
90
10.973,91
180
2
90
11.200,97
180
2
90
11.432,72
180
2
90
11.669,26
180
2
90
11.910,70
180
2
90
12.157,14
180
2
90
1.030,08
1,00
180,00
1.030,08
1,00
180,00
659,25
1,00
180,00
659,25
1,00
180,00
659,25
1,00
180,00
659,25
1,00
180,00
659,25
1,00
180,00
659,25
1,00
180,00
120.000,00
115.527,41
109.355,57
102.936,86
96.261,41
89.318,93
82.098,76
74.589,77
66.780,43
41.000,00
3.503,44
4.472,59
7.976,04
4.462,88
6.171,84
10.634,71
4.216,01
6.418,71
10.634,71
3.959,26
6.675,46
10.634,71
3.692,24
6.942,48
10.634,71
3.414,54
7.220,17
10.634,71
3.125,73
7.508,98
10.634,71
2.825,37
7.809,34
10.634,71
2.513,00
8.121,71
10.634,71
-4.536
-1.311
-1.093
-500
-273
-41
195
437
683
20.000,00
20.000,00
9.000,00
9.000,00
4
1/09/2014
860,00
180
2
90
515,04
1.030,08
1,00
180,00
41.640,00
161.000,00
0,00
120.000,00
4,00%
15
1/04/2014
41.000,00
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
INVESTERING - Project UITB
Aankoopdatum
Aankoopkosten
Renovatiekosten
Cash out bouw- en renovatiekosten
Saneringspremie
Renovatiepremies
Energiepremies
Gevelpremies
Totale som subsidies & premies
HUURINKOMSTEN
Maanden huur in eerst jaar
Verhuurd vanaf
Tot. Huur / maand
Aantal m²
Aantal woningen
Aantal m² / woning
Vastgoedkosten
Onr Voorheffing per woning
Onr Voorheffing Totaal
Brandverzekering per m²
Totaal brandverzekering
Brandverzekering te betalen vanaf
FINANCING
Financiering
Inkomsten uit verkoop
Bedrag Lening
Rentetarief
Looptijd lening in jaren
Datum van eerst betaling
Financiering met eigen middelen
Rente betaling
Afbetaling Kapitaal lening
Totaal Kosten Lening
49
(2) Voorbeeldproject 2.
We voorzien de bouw van een pand, op een bestaande bouwgrond. Deze werken worden geraamd op een
31
428.000 euro . We voorzien de bouw van 4 appartementen 2SLK.
De bouwgrond betreft een eigendom van Levanto vzw. Deze grond kan worden ingebracht in de cvba-vso, aan
0%.
Deze bouw komt als nieuwbouwproject niet in aanmerking voor een saneringspremie, renovatiepremie, …
Kosten:

Vastgoedkosten omvatten: de onroerende voorheffing en brandverzekering.
De modaliteiten van de leningen zijn als volgt: Bedrag lening: 100.000 euro, rentevoet 4%, looptijd 15 jaar. Dit
betekent een aflossing van 8.862,26 euro op jaarbasis.
We gaan in dit model voor de hybride aanbieding:


We voorzien verhuring van 2 appartementen vanaf 01 januari 2015, aan een totale huurprijs
van 860 euro. (430 euro per 2-SLK appartement per maand)
32
We voorzien de verkoop van 2 appartementen 150.000 euro per appartement.
Op deze manier hebben we voor dit project nog een eigen financiering nodig van 28.000 euro. Dit kapitaal zal
voorzien moeten worden door de vennoten, de financiers, investeerders, of kan uit fondsen komen. We
kunnen stellen dat er dan een positieve cash in op te tekenen valt vanaf 2015.
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
Gezien de ondertussen gekende interesse van mogelijke investeerders, kunnen er van uitgaan dat dit scenario
HAALBAAR is.
31
32
Op basis van berekeningen Katrol architecten, op basis van de simulatietabel van de VSMW. Ter inzage bij Levanto. Uittreksel in de tekst.
Bron: livios: volgens de rekenwaarde voor m2 prijs nieuwbouw en bij inschatting door de architecten
50
Berekening maximumprijs / type appartement (rekenmodel VMSW, ingevuld door Katrol architecten)
MAXIMUMPRIJS / TYPE
Index-Coëfficient
PRIJS-Coëfficient
Invulbouw verhoging %
Centrumstad / Vlabinv
Meerkost NEB
0,00
Basisprijscoëfficient
prijscorr. / m²
40,00
REF. PRIJS / m²
POSTEN + / (commentaar)
plaatfundering
Cf - Energie
40
NEB (kWh/m2)
E-peil
K-peil
WO METING
m² berging
m² surplus
# PERS
60
Enk el gek leurde velden invullen
Woningtypes
type 3 - app
# SLPK
BESTEMMING
K
TYPE (A / B / D / E)
SOORT WERK
NB
OMSCHRIJVING
# STUK
VMSW MAXIMUM KOSTPRIJS- & OPPERVLAKTESIMULATIE - BOUW & RENOVATIE
VMSW - Afdeling ProjectRealisatie
A
2
4
1
0
0,00
82,60
70,00 1,000
1.143,00 100% 7% 5% 1,120 1,014 € 107.221,59
Berekening haalbaarheid (rekenmodel I-Propeller)
Cash In
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
0
1
2
3
4
5
6
7
10.320,00
328
4
82
10.533,52
328
4
82
10.751,46
328
4
82
10.973,91
328
4
82
11.200,97
328
4
82
11.432,72
328
4
82
11.669,26
328
4
82
11.910,70
328
4
82
1.030,08
1.030,08
1.030,08
1.030,08
1.030,08
1.030,08
1.030,08
1.030,08
100.000,00
97.527,43
92.434,42
87.137,68
81.629,08
75.900,13
69.942,03
63.745,60
57.301,31
28.000,00
1.958,56
2.472,57
4.431,13
3.769,25
5.093,01
8.862,26
3.565,53
5.296,73
8.862,26
3.353,66
5.508,60
8.862,26
3.133,32
5.728,95
8.862,26
2.904,16
5.958,10
8.862,26
2.665,83
6.196,43
8.862,26
2.417,98
6.444,29
8.862,26
2.160,20
6.702,06
8.862,26
-4.431
428
641
859
1.082
1.309
1.540
1.777
2.018
1/07/2014
428.000,00 €
12
1/01/2015
860,00
328
4
82
515,04
1.030,08
1/01/2015
428.000,00
300.000,00
100.000,00
4,00%
15
1/07/2014
28.000,00
Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid
INVESTERING - Project DIL
Aankoopdatum
Bouwkosten
HUURINKOMSTEN
Maanden huur in eerst jaar
Verhuurd vanaf
Tot. Huur / maand (2 appartementen)
Aantal m²
Aantal woningen
Aantal m² / woning
Vastgoedkosten
Onr Voorheffing per woning
Onr Voorheffing Totaal
Voorheffing te betalen vanaf
FINANCING
Financiering
Inkomsten uit verkoop op plan (2 appartementen)
Bedrag Lening
Rentetarief
Looptijd lening in jaren
Datum van eerst betaling
Financiering met eigen middelen
Rente betaling
Afbetaling Kapitaal lening
Totaal Kosten Lening
51
7. EVALUATIE VAN DE COÖPERATIEVE WERKING
7.1.
LINK MET DE ICA DEFINITIE
Volgens de ICA definitie vertoont een coöperatie de volgende kenmerken:




Coöperaties zijn ondernemingen die zich richten op het vervullen van de gemeenschappelijke
behoeften van hun leden
Deze leden zijn eigenaar van hun coöperatie
Deze leden controleren hun coöperatie op een democratische manier
Het onderlinge dan wel maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstellingen van de
vennoten
Het onderlinge karakter van de gemeenschappelijke doelstelling van de vennoten van de cvba 1.0, namelijk
Levanto vzw, Levanto vzw FIXIT en de Bom vzw, is om door middel van de oprichting van een cvba, een klasse 2
erkenning als aannemer te verkrijgen. Dit betekent dat er meer tewerkstelling kan gerealiseerd worden binnen
de activiteit bouw voor de doelgroepwerknemers (langdurig werklozen).
Het maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstelling van de cvba-vso 2.0 is om samen als
partners maatschappelijk verantwoorde projecten te realiseren. In deze specifieke case willen we door middel
van een patrimoniumvennootschap het aanbod aan betaalbare sociale woningen in de regio Antwerpen
vergroten. Het is duidelijk geworden dat er wel potentiële panden zijn, maar dat er tot nu toe een gebrek is aan
financiering en aan tijd voor opvolging en coördinatie om alles in goede banen te leiden. De cvba zal een
actieve speler worden op de huurdersmarkt door eigen patrimonium op te bouwen, dit patrimonium te
renoveren en dit vervolgens ter beschikking te stellen van sociale organisaties die inzetten op het recht op
wonen voor iedereen (hier meer concreet van een sociaal verhuurkantoor (SVK) en/of een CAW).

De drievoudige relatie van de vennoten met haar coöperatie (gebruik, eigendom en controle)



De 3 Levanto vzw’s streven een gemeenschappelijke behoefte na, namelijk het creëren van meer
tewerkstelling voor de doelgroepwerknemers (langdurig werklozen) door bouwactiviteiten via een cvba te
ontplooien, die in een hogere klasse (als aannemer klasse 2) mag werken. Via de cvba 1.0. verkrijgen de
Levanto vzw’s meer tewerkstelling voor hun doelgroepwerknemers en worden zij bijgevolg gebruiker van
de cvba.
Alle 3 brengen kapitaal in de cvba in en worden zo eigenaar van de cvba 1.0.
Qua stemrecht is in de statuten bepaald dat ieder aandeel recht geeft op één stem. Aangezien het hier om
3 Levanto entiteiten gaat en dus nog geen externen toetreden, werd gekozen om kapitaalinbreng en
zeggenschap niet van elkaar los te koppelen omdat er hier minder gevaar bestaat dat er zou afgeweken
worden van de noden van de gebruikers.
Wat betreft de cvba-vso 2.0:

De maatschappelijke organisaties die voor deze specifieke case mee instappen in de cvba-vso 2.0 hebben
een gemeenschappelijke behoefte, namelijk het creëren van meer betaalbare sociale woningen in de regio
Antwerpen. Ieder heeft een specifieke rol te spelen binnen de cvba-vso en is als gebruiker verbonden. De
Levanto entiteiten kunnen de verschillende panden renoveren, wat betekent dat er meer tewerkstelling
Hoofdstuk: Evaluatie van de coöperatieve werking
Wat betreft de cvba 1.0:
52


kan gerealiseerd worden voor de doelgroepwerknemers. Een SVK/CAW kan vervolgens over meer panden
beschikken en deze panden op hun beurt verkopen en/of verhuren.
Alle partners brengen een inbreng (financieel of in natura) in de cvba-vso in en worden zo eigenaar van de
cvba-vso 2.0.
Kapitaalinbreng en zeggenschap worden losgekoppeld om te vrijwaren dat de cvba-vso zich blijft richten
op het vervullen van de noden: hoewel volgens de statuten ieder aandeel recht geeft op één stem, legt de
vso-label op dat niemand aan de stemming in de algemene vergadering mag deelnemen met meer dan
één tiende van de stemmen verbonden aan de op de vergadering vertegenwoordigde aandelen en zelfs
niet met meer dan één twintigste van de stemmen indien één of meer vennoten de hoedanigheid hebben
van personeelslid van de cvba-vso.
7.2.
LINK MET DE ICA PRINCIPES
7.2.1. Vrijwillig en open lidmaatschap
Het lidmaatschap van cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 is vrijwillig en open om vennoten te kunnen aantrekken. Er
wordt in de juridische structuur bijgevolg gezocht naar een eenvoudig systeem van toe- en uittreden.
Wat betreft cvba 1.0:

Toetredingsvoorwaarden: de vennoten zijn (1) de personen die vennoot werden bij de oprichting van
de cvba en (2) de natuurlijke personen of rechtspersonen die na oprichting werden aanvaard als
vennoten door de algemene vergadering met een 2/3 meerderheid van de stemmen, op voorstel van
de raad van bestuur.

Uittredingsvoorwaarden: Een vennoot kan vrijwillig uittreden gedurende de eerste zes maanden van
het boekjaar op eenvoudig schriftelijk verzoek gericht aan de raad van bestuur.

Scheidingsaandeel: ten belope van een bedrag dat bepaald wordt als volgt:
(a) terugbetaling van de door de betrokken vennoot gestorte inbreng (de reserves worden niet in
aanmerking genomen)
(b) x% van de gecreëerde meerwaarde van de vennootschap tussen het ogenblik van toetreding van
de betrokken vennoot en het ogenblik van uittreding van de betrokken vennoot, waarbij x gelijk is
aan het aandelenpercentage van de scheidende vennoot.
Is de meerwaarde negatief, dan is er geen gecreëerde meerwaarde en blijft het scheidingsaandeel
beperkt tot het bedrag voorzien in de statuten.
Wat betreft cvba-vso 2.0:

Toetredingsvoorwaarden: de vennoten zijn (1) de personen die vennoot werden bij de oprichting van
de cvba-vso en (2) de natuurlijke personen of rechtspersonen die na oprichting werden aanvaard als
vennoten door de algemene vergadering met een 2/3 meerderheid van de stemmen, op voorstel van
de raad van bestuur. Dezelfde meerderheid van stemmen dient te worden behaald binnen de op de
vergadering aanwezige of vertegenwoordigde Categorie A vennoten.
Hoofdstuk: Evaluatie van de coöperatieve werking
Er is in dit geval geen stand-still clausule voorzien, omdat er bij oprichting enkel Levanto entiteiten
vennoot zullen zijn.
53
Er worden verder verschillende categorieën van aandeelhouders voorzien: Vennoten categorie A
zijn de personen die vennoot werden bij oprichting, vennoten categorie B zijn de personeelsleden
van de CVBA-VSO die overeenkomstig artikel 12.2 van de statuten de hoedanigheid van vennoot
verkrijgen (elke vennoot Categorie B kan maximum één aandeel verwerven). Vennoten categorie C
zijn de personen niet-personeelsleden van de CVBA-VSO die na de oprichting van de CVBA-VSO de
hoedanigheid van vennoot verkrijgen.

Uittredingsvoorwaarden: Er wordt hier ter bescherming een stand-still clausule ingebouwd.
Gedurende een periode van x-aantal jaren (nog te bepalen met de partners) met ingang vanaf de
oprichting van de cvba-vso, is het voor geen van de vennoten, met uitzondering van de vennoten- werknemers, toegelaten om vrijwillig uit te treden uit de cvba-vso, hetzij volledig, hetzij gedeeltelijk.
De vennoten-werknemers (categorie B) zijn hier immers op basis van het Wetboek Vennootschappen
niet aan onderworpen. Zij dienen immers uiterlijk 1 jaar na hun uitdiensttreding de kans te krijgen
om uit te treden als vennoot.
Indien per vastgoedproject een cvba-vso wordt opgericht, dan kan de duur van de stand-still
bepaling op het specifieke karakter van het betreffende project worden afgestemd.
Een vennoot kan, onverminderd hogerstaande paragraaf, vrijwillig uittreden gedurende de eerste
zes maanden van het boekjaar op eenvoudig schriftelijk verzoek gericht aan de raad van bestuur.
Scheidingsaandeel: Er wordt een scheidingsaandeel uitbetaald ten belope van een bedrag:
(a) dat gelijk is aan de tegenwaarde van de aandelen van de betrokken vennoot, zoals die blijkt uit
de goedgekeurde rekeningen van het lopende boekjaar (met uitzondering van de reserves), maar
(b) dat nooit hoger mag zijn dan het bedrag dat door de uittredende of uitgesloten vennoot effectief
werd gestort bij de onderschrijving van zijn aandelen.
De uitkering van het scheidingsaandeel zal onderworpen zijn aan de wettelijke inhoudingen volgens
de op dat ogenblik van toepassing zijnde fiscaliteit.
De uittredende of uitgesloten vennoot kan ten opzichte van de vennootschap geen enkel ander
recht laten gelden, dan zijn recht op het bekomen van een scheidingsaandeel berekend op basis van
de hiervoor vermelde bepalingen.
Het scheidingsaandeel zal worden vastgesteld en betaalbaar gesteld binnen de 30 dagen na de
goedkeuring door de algemene vergadering van de resultaatsbestemming van het boekjaar waarin
de vennoot is uitgetreden of uitgesloten.
7.2.2. Democratische controle door de leden
Wat betreft cvba 1.0:
Bij de cvba 1.0 zijn alleen de Levanto entiteiten vennoot. Men gaat er bijgevolg van uit dat controle door de
leden in dit geval gemakkelijker zal zijn, omdat er geen externen toetreden. Het stemrecht is bijgevolg niet
aangepast en volgt de regel neergelegd in het wetboek vennootschappen, namelijk ‘één aandeel, één stem’. Er
wordt hier niet gewerkt met verschillende aandelencategorieën met verschillende rechten en plichten.
Wat betreft de cvba-vso 2.0:
Bij de cvba-vso 2.0 bestaan de vennoten uit Levanto entiteiten samen met externe partners. Hier moet er dus
meer evenwicht in de statuten worden ingebouwd om ervoor te zorgen dat missie en visie beschermd worden
en dus lokale verankering betonneren door controle aan de oprichters te garanderen.
Hoofdstuk: Evaluatie van de coöperatieve werking

54
De optie werd gekozen om te werken met verschillende categorieën van aandelen (A, B en C). De inspraak
wordt geregeld door de stemrechten op de algemene vergadering los te koppelen van de kapitaalinbreng.
Hoewel volgens de statuten ieder aandeel recht geeft op één stem, legt de vso-label op dat niemand aan de
stemming in de algemene vergadering mag deelnemen met meer dan één tiende van de stemmen verbonden
aan de op de vergadering vertegenwoordigde aandelen en zelfs niet met meer dan één twintigste van de
stemmen indien één of meer vennoten de hoedanigheid hebben van personeelslid van de cvba-vso.
Verder kan er gewerkt worden met een voordrachtregeling van bestuurders per aandelencategorie. Dit zal
mogelijke patstellingen voorkomen.
De oprichters categorie A krijgen ook zekerheid dat de missie wordt beschermd door het inbouwen van een
dubbel quorum en een dubbele meerderheid bij beraadslaging en besluiten van de algemene vergadering in
het voordeel van de oprichterscategorie. Zo is een bijzondere meerderheid ook nodig van de categorie A
aandeelhouders bij besluit tot uitsluiting. Verder kan bepaald worden dat er een voordrachtregeling is per
categorie aandeelhouders van bestuurders en dat beslissingen binnen de raad van bestuur ook een
meerderheid binnen de categorie A bestuurders vereisen. Een alternatief is om te werken met een vetorecht
van deze categorie A bestuurders voor bepaalde beslissingen.
7.2.3. Economische participatie door de leden
De leden van de coöperatie participeren economisch door het aandelenkapitaal van de coöperatie. Ledentrouw
door oplegging van een transactieplicht voor de vennoten of met een ristorno is in deze context echter niet van
toepassing.
Wel zijn de vennoten zowel eigenaar als gebruiker op verschillende manieren in de cvba (-vso); de
gebruikerswaarde primeert hier dan ook. Voor de cvba 1.0 is er gebruik voor de Levanto entiteiten omdat de
cvba meer tewerkstelling kan creëren voor de doelgroepwerknemers. Voor de cvba-vso 2.0 is er gebruik voor
alle vennoten: de Levanto entiteiten zullen het patrimonium renoveren en het SVK/CAW zal de woningen
verhuren of verkopen aan hun respectievelijke doelgroep(en).
7.2.4. Autonomie en onafhankelijkheid
Bij cvba 1.0 zijn er geen externe investeerders die zullen toetreden.
Bij de cvba-vso 2.0 zal dit wel het geval zijn. Om de autonomie en onafhankelijkheid te garanderen en om
ervoor te zorgen dat de leden-gebruikers de koers blijven bepalen, zullen de externe investeerders een aparte
aandeelhoudercategorie vormen, met andere rechten en plichten dan de oprichters. Zo kunnen de oprichters
bijvoorbeeld de meerderheid van de bestuurders aanduiden en is bepaald dat er een dubbel quorum en
dubbele meerderheid vereist is bij beraadslaging en besluiten van de algemene vergadering.
7.2.5. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking
Dankzij de voorbije ESF begeleidende vormingssessies heeft Levanto vzw de kans gekregen om zich grondig in
te werken en zich te vormen rond de aspecten van het coöperatief ondernemen. Het zal een belangrijk
aandachtspunt zijn ervoor te zorgen dat de financiële en coöperatieve geletterdheid van alle leden (dus ook de
externe maatschappelijke partners die zullen toetreden in de cvba-vso 2.0) te garanderen (en te onderhouden),
des te meer omdat er in het verleden telkens vanuit een vzw context en dus vanuit een andere situatie werd
gewerkt. Vanuit een context van sociaal ondernemerschap moet begrepen worden dat aandelen in een
coöperatieve vennootschap risicokapitaal zijn en dat wegens een complexere besluitvorming wegens meer
Hoofdstuk: Evaluatie van de coöperatieve werking
De cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 is in handen van de vennoten, die eigenaar zijn en controle uitoefenen.
55
partners, er voldoende gemonitord moet kunnen worden door alle gebruikers-leden om onaangename
verrassingen te vermijden. Ook moet duidelijk gemaakt worden dat dit een gemeenschappelijk project betreft,
met verschillende partners, waarbij het gemeenschappelijk belang blijft primeren.
7.2.6. Coöperatie tussen coöperaties
Concreet zal er met de Levanto entiteiten een cvba 1.0 tot stand komen en met externe partners, een cvba-vso
2.0 (in deze case zal het om de realisatie van meer betaalbare sociale woningen in de regio Antwerpen gaan).
Het is in ieder geval de bedoeling dat de cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 nauw samenwerken, vooral wat de creatie
van renovatiemogelijkheden en dus van meer tewerkstellingsmogelijkheden voor de doelgroepwerknemers
33
van Levanto betreft.
Ook is het niet uitgesloten dat op termijn samen wordt gewerkt met andere cvba’s die rond maatschappelijke
projecten werken, namelijk in het kader van Community land trusts (CLT’s), Cohousing,… Aangezien het hier
nog steeds om innovatieve pilootprojecten gaat in het kader van sociaal ondernemerschap, hebben de
verschillende coöperatieve projecten (over verschillende sectoren heen) er alle belang bij om nauw samen te
werken en om ervaringen en nuttige informatie uit te wisselen (bijvoorbeeld via leer- en netwerkmomenten,
…). Dit kan dan op zijn beurt leiden tot nieuwe samenwerkingen.
7.2.7. Aandacht voor de gemeenschap
We zetten met de cvba 1.0. in op het creëren van tewerkstelling voor de doelgroepwerknemers binnen
Levanto.
De lokale verankering van controle en eigenaarschap moet om dit tot een goed einde te brengen gegarandeerd
worden. Bij de toetreding van externe investeerders zullen de oprichters de controle behouden door te werken
met een aparte aandelencategorie met verschillende rechten en plichten en door te werken met een dubbele
quorum en een dubbele meerderheid bij beraadslaging en besluiten van de algemene vergadering.
33
Zie ook de beschrijving op p 22 - 23
Hoofdstuk: Evaluatie van de coöperatieve werking
Met de cvba-vso 2.0. zetten we in op de gemeenschappelijke doelstelling van de leden-coöperanten en
gebruiken de cvba-vso als hefboom om een concreet maatschappelijke verandering teweeg te brengen;
namelijk het uitbreiden van betaalbare en kwalitatieve sociale woningen in de regio Antwerpen. Dit gaat samen
met de maatschappelijke doelstelling om duurzame tewerkstelling van kansengroepen te faciliteren dankzij het
renovatieluik binnen het project (via de cvba 1.0).
56
8. BOUWSTENEN VAN DEZE BLAUWDRUK
8.1.



8.2.
KANSEN
Tewerkstelling verzekeren door je structureel te verbinden aan partijen die je diensten nodig hebben.
Kapitaal aantrekken en hierdoor een rollend fonds opzetten.
Meer woningen renoveren en zo het sociale aanbod vergroten.
KNELPUNTEN
Hier beschrijven we de voornaamste knelpunten, zoals we ze enerzijds zelf zijn tegengekomen, maar ook halen
34
we de knelpunten aan van collega’s die een gelijkaardig initiatief opgestart zijn.
8.2.1. Wat betreft de cvba 1.0.
-
-


-
-
34
Hoge loonkosten tegenover een scherpe concurrentie:
De keuze om als onderaannemer te gaan werken voor grotere firma’s, kan op de lange termijn een
spanning opleveren. Bij een invoegbedrijf (als je dat zou willen worden) dalen de subsidies immers
gradueel en de doelgroepwerknemers blijken niet altijd in staat om productief te zijn in een
onderaannemingsituatie.
Zeker ook vermijden om fel op concurrentiele gebieden in te zetten, zoals plaatsen van gyproc platen; dit is
immers erg competitief werk.
Daarbij komt ook een loonkostprobleem: Wanneer doelgroepwerknemers starten, ontvangen ze een loon
als ongeschoolde arbeider in de bouw. Echter, na 6 maanden is men meer en meer geschoold in de bouw.
Hoe hoger het loon, hoe moeilijker het is om mensen te handhaven, tenzij dit gecompenseerd wordt door
subsidies.
Er is dus een spanning tussen de vrij hoge loonkost (globale kost statuut bouw) en het feit dat je werkt met
mensen die niet altijd in staat zijn om daar marge bovenop te creëren.
Attitude en bouwveiligheidsaspecten binnen de sector vragen ook veel inspanningen.
Conclusie: de hoge loonkost en de hoge competitiviteit blijven een probleem. Het blijft zoeken naar een
balans tussen Sociaal & Ondernemen
Organisaties hebben elk een eigen realiteit, met eigen bezorgdheden en knelpunten, waardoor
beslissingen niet altijd snel genomen kunnen worden.
Bv fusie proces
Bv begrotingsperiode die toekomst zal uitmaken
Het politieke klimaat rond sociale economie schept onzekerheid
Maatwerkdecreet zal nog veranderingen teweeg brengen. Bvb. Krijgen de maatwerkbedrijven een apart
paritair comité? Het is in ieder geval makkelijker om te werken weg van de barema’s van de bouw.
De overdracht van het woonbeleid naar Vlaanderen zorgt voor onduidelijkheid. Er is nog geen zicht op de
gevolgen voor het beleid van de stadsbestuur, en de bestemming en omvang van de fondsen in de
toekomst.
Afnemende subsidies
Clarus, SW Constructief vzw en Ethimmo (Kortrijk) en Livingstones (Brussel)
Hoofdstuk: Bouwstenen van deze blauwdruk

-
57

-
-
-
-

Subjectieve factoren:
Wantrouwen tegenover sociale economie vanuit de bouwsector. Het is geen gemakkelijke relatie gebleken
omdat er zoveel wantrouwen heerst. De Confederatie Bouw heeft de erkenning en registratie als
aannemer laten aanslepen, wellicht uit vrees voor oneerlijke concurrentie door de sociale economie.
Onbekend… Weinig notie van de coöperatieve vennootschap als ondernemingsvorm en het label vso. Zo
werd bijvoorbeeld door Clarus ook de beslissing genomen om een VSO te worden. Bij de wijziging van de
statuten was er echter opnieuw veel wantrouwen omdat de Confederatie het vehikel van de VSO niet
kende.
Verwachtingen tegenover sociale economie: De klanten – vaak binnen een bepaald netwerk – verwachten
vaak een lagere prijs (omwille van het ongemak dat het werk vaak langer duurt). Maar we kunnen de
werken niet aan een lagere prijs uitvoeren. Daarom moeten we een goede selectie maken van de werken
die we aanvangen: hebben we juiste mensen voor deze werken? Zowel voor de werknemers als voor de
opdrachtgevers is dit een goede zaak.
Het is mogelijk om veel te realiseren door het samenspel van de verschillende spelers. Door je te linken
kan er veel gerealiseerd worden. Het is duidelijk dat organisaties binnen het netwerk van publieke en
semi-publieke organisaties toleranter zijn qua uitvoering door kansengroepen. Het blijkt dus belangrijk
gebleken om een netwerk uit te bouwen in de semi-publieke sector en zo te mikken op terugkerende
klanten. Voor de privé moet je veel reclame maken en op de markt staan. Ook scholen zijn dus zeker een
optie.
Rendabiliteit: het model zoals hier beschreven, en collega- initiatieven zijn rendabel. Een gewone
aannemer zou echter geen interesse hebben in de beperkte winst die het opbrengt.

-
-

-
-
Rendabiliteit:
De groei blijft beperkt als er geen personeel is. Dit blijkt echt van belang wanneer woningen aangeboden
worden, maar er is niemand die er tijd kan insteken om dit project te ontwikkelen. De winstmarges zijn
echter klein en maakt dat er weinig ruimte is om een zakelijk coördinator te plaatsen. Er is daarom een
voortdurende nood aan kapitaal. Zo moeten andere organisaties per woning een 25% zelf inbrengen. Ook
voor onze cvba-vso 2.0. blijkt dit zo te zijn.
Er zit bvb in Brussel meer overheidsgeld om renovatieprojecten te ondersteunen. In Antwerpen zijn de
initiatieven die opengesteld worden voor renovatie van patrimonium, minder talrijk.
Vereniging met sociaal oogmerk
Wanneer men aandeelhouders aantrekt om kapitaal inkomsten te genereren, kan het belangrijk zijn om
een vso-label aan te nemen. Het beschermt immers de oorspronkelijke missie en zorgt ervoor dat je de
oorspronkelijke cultuur kan bewaren, ook wanneer externe aandeelhouders medezeggenschap krijgen.
Naar de buitenwereld toe (aandeelhouders, filantropen, Sifo,…) moet men ook duidelijk maken dat het een
sociale onderneming betreft, die inzet op MVO (maatschappelijk verantwoord ondernemen). Bij bepaalde
financieringsbronnen is dit zelfs een vereiste om toegang te krijgen tot fondsen.
Hoofdstuk: Bouwstenen van deze blauwdruk
8.2.2. Wat betreft de cvba-vso 2.0.
58
8.3.




Kies alleen voor een échte match. Het is belangrijk om op dezelfde lijn te zitten met je partners. Willen we
hetzelfde doel bereiken, zitten we op dezelfde golflengte wat betreft de vennoten; wie wil je betrekken?
Negeer deze zaken niet want voor je het weet ben je weken in gesprek en blijkt het toch onverzoenbaar.
Vaak is dat om dat je altijd toch graag ergens wil geraken samen.
Zorg ervoor dat iedereen er evenveel ‘goesting’ in heeft. Als de win voor jezelf beperkt is, is het dan de
moeite om zelf volledige trekkersrol op jou te nemen? Zorg dat taken, verantwoordelijkheden, en wins in
evenwicht zijn.
Neem voldoende tijd om een goed financieel plan uit te werken. Laat dit niet één keer, niet twee keer,
maar drie keer nakijken. Reken jezelf niet rijk!!
Onderschat het belang van je regio niet; dit kan een groot verschil in premies betekenen. Ook het beleid
van je stad kan je ondersteunen en zelfs een boost geven. Ga op zoek naar de gemeenschappelijke
meerwaarde en probeer op basis daarvan constructieve gesprekken te voeren. Zo kan je uiteindelijk een
krachtige medestander aan je zijn krijgen.
Het kan zijn dat je model aangeeft dat je plan haalbaar is, mits je x% kapitaal vindt. Dat betekent echter
niet vanzelf dat je een GO kent. Denk goed na of je dit kapitaal ook werkelijk kan ophalen bij de partners
en/of investeerders.
Hoofdstuk: Bouwstenen van deze blauwdruk

RANDVOORWAARDEN
59
BIBLIOGRAFIE
Publicaties:
Jacobs, L. & Van Opstal, W. (2013), Wat is coöperatief ondernemen? Samenleving en Politiek 4/2013: 44-49.
Sienap, G. & Schelfaut, H. & Jacques, A. (2011), Wonen, In: thuis in de stad (red.), Stadsmonitor 2011: een
monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden, pp 180-216
Van Opstal, W. & Ruttens, K. (2014), Het coöperatief financieren en beheren van zorgvastgoed. Kansen,
knelpunten en aanbevelingen. Tijdschrift voor Welzijnswerk 38 (337): 27-38.
Van Opstal, W. & Jacobs, L. (2012), Hoe missie en visie bewaken met een coöperatieve vennootschap met
sociaal oogmerk? In: Verso (red.), Social Profit Jaarboek 2012-2013, Berchem: WPG Uitgevers pp 107-111.
Vlaamse Confederatie Bouw (2013), Tijd, geld en ruimte: Hoe versneld duurzame, compacte, leefbare en
betaalbare projecten realiseren? Visierapport 2013, Zonhoven, (191p.).
Beleidsinstrumenten:
Paritair Comité voor het bouwbedrijf (PC 124), (82p.)
Ryckewaert, M.(2011), Betaalbaar en kwalitatief wonen in de stad. In: Zaaien op beton en 106 andere recepten
voor de stad. Stedenfonds in Vlaanderen, Agentschap binnenlands Bestuur (red.) pp 15-21
Van Den Bossche, F. (2009) Wonen, Beleidsnota 2009-2014, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en
Sociale Economie (red.), (70p.).
Internetbronnen:
Stad Antwerpen in cijfers, (2007) aandeel woningen in verwaarloosde inventaris statistiekenbank,
buurtmonitor http://www.antwerpen.buurtmonitor.be/
Inventaris Vlaams Gewest, (2014), krotten Antwerpen (37p.).
http://www.antwerpen.be/docs/Stad/Bedrijven/Sociale_zaken/SZ_Woon/Inventaris_Vlaams_Gewest_januari2
014.pdf
Kadaster.be, (2014), immoprijzen http://www.kadaster.be/Belgie/Antwerpen/Antwerpen/Immo_prijzen
FOD Economie, K.M.O., Middenstand en Energie Contact Center, erkenning der aannemers,
http://economie.fgov.be/nl/ondernemingen/specifieke_domeinen/kwaliteit_bouw/Agreation_entrepreneur/
Overige documenten:
Atel (2013) Terbeschikkingstelling: een goede maatregel? Powerpointpresentatie
Bouwunie, (2013) starten in de bouwsector, Powerpointpresentatie
Hoofdstuk: Bibliografie
Kenniscentrum Vlaamse Steden. (2011) ANTWERPEN: Rapport van de Visitatiecommissie Stedenfonds 2011.
http://www.kenniscentrumvlaamsesteden.be/kennisbank/Documents/visitatierapport-antwerpen-OK[1].pdf
Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw (2011), SVK jaarrapport 2011, 106p.
60
BIJLAGEN
Bijlage 1. Ontwerpstatuten Bouwerij 1.0. cvba
Bijlage 2. Ontwerpstatuten Bouwerij 2.0. cvba-vso
Bijlage 3. Leidraad sociale clausule
Bijlage 4. Tijdelijke vennootschap in de bouw
Bijlage 5. Reglementering sanerings- en renovatiecontract
Hoofdstuk: BijlagenBibliografie





Hoofdstuk: BijlagenBibliografie
Met dank aan:

BELGISCHE CONFEDERATIE VAN DE

Klik hier voor een overzicht

Het ESF-Kwaliteitslabel wordt binnen de

prijzen kalkhennepisolatie stroburo

Brief belastingdienst

Fytolab

Flyer A5 Recto - TF15 V05.ai

Fytolab-Flash nr.20, Maart 2014

20140722_Circusprojecten 2014-kw