Van:
Aan:
Datum
Onderwerp:
N.M. Engelchor
Cimtay, H.
Dinsdag 8 Juli 2014 13:42
Jaarverslag 2013
>>> woonplus <[email protected]> 12:40 8-7-2014 >>>
Geachte heer, mevrouw,
In ons jaarverslag blikken wij terug op de ambities die wij ons in het jaarplan 2013 hebben gesteld. Welke
prestaties hebben wij geleverd? Onze ambities volgen uit onze voornemens uit het ondernemingsplan uit
2011. Een koers, waarbij goede, betaalbare huisvesting nu en in de toekomst centraal staat.
Ons thema voor 2013 ‘De realiteit als uitdaging’ is ingegeven door de externe maatregelen die het
bereiken van onze doelen bemoeilijken. In de loop van 2013 hebben wij als gevolg daarvan ons
ambitieniveau bijgesteld.
Meer hierover is te lezen in ons digitale Jaarverslag 2013
.
Met vriendelijke groeten,
Bob Venhuizen
Directeur/bestuurder Woonplus Schiedam
De realiteit
als uitdaging
Jaarverslag 2013
Inhoudsopgave
In profiel
3
Voorwoord
4
Verslag Raad van Commissarissen
5
Verslag directeur-bestuurder
9
Managementsamenvatting
12
Inleiding
13
Hoofdstuk 1
- Externe ontwikkelingen
14
Hoofdstuk 2
- Terug naar de kerntaak wonen
15
Hoofdstuk 3
- Vastgoed vitaliseren en
24
financieringsruimte vergroten
Hoofdstuk 4
- Waardecreatie werkapparaat vergroten
30
Hoofdstuk 5
- Strategisch leren borgen
38
Hoofdstuk 6
- Omgeving
42
Hoofdstuk 7
- Projecten in beeld
46
Hoofdstuk 8
- Cijfers in beeld
49
Hoofdstuk 9
- Financiële continuïteit
58
Hoofdstuk 10
- Verslagen
60
Bijlagen
Bijlage 1
- Samenstelling Raad van Commissarissen
66
Bijlage 2
- Nevenfuncties directeur-bestuurder
68
Bijlage 3
- Honorering bestuur en commissarissen
69
Bijlage 4
- Verbindingen
71
Bijlage 5
- Organisatieschema
73
Bijlage 6
- Toewijzingsverantwoording volgens
74
Aanhangsel E BBSH
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
2
In profiel
Stichting Woonplus Schiedam
Valeriusstraat 3
Postbus 25
3100 AA Schiedam
T (010) 204 51 00
E [email protected]
I www.woonplus.nl
Oprichting
Stichting Woonplus Schiedam is ontstaan op 1 juni 1999, door de fusie tussen
Woningbouwvereniging Schiedam en Woningstichting Noordvest.
Statuten
De statuten zijn voor het laatst gewijzigd en vastgesteld op 9 november 2012.
Bestuur-directie
Bob Venhuizen, directeur-bestuurder
Aansluitingen
Woonplus was in 2013 aangesloten bij:
• Maaskoepel;
• Aedes, vereniging van woningcorporaties;
• De Vernieuwde Stad;
• Woonnet Rijnmond, uitvoeringsorgaan woonruimteverdeling regio Rijnmond;
• SUWR, Stichting voor urgentieverklaringen woonruimteverdeelsysteem;
• Bezwarencommissie Huisvesting;
• Regionale Geschillen Advies Commissie.
Missie Woonplus
Woonplus is een vastgoedonderneming met
maatschappelijke verankering in Schiedam.
Wij willen zorgen voor goede betaalbare
huisvesting van Schiedammers.
Wij werken samen met onze klanten, gemeente
en organisaties op het gebied van wonen en
welzijn en zorg.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
3
Voorwoord
‘De realiteit als uitdaging’ werd de waarheid in 2013. De wereld om
ons heen verandert voortdurend en vereist snel schakelen en bijsturen. Terugkijkend vanaf de start van implementeren van het
ondernemingsplan (juni 2011), constateer ik dat wij op vrijwel alle
beleidsvelden resultaat boeken, op koers liggen of doelen hebben
behaald. Er is in korte tijd veel bereikt!
Onze grootste ambitie, de financieringsruimte vergroten om vernieuwing van ons vastgoed mogelijk te maken, hebben wij tot nu toe
onvoldoende kunnen verwezenlijken. De opgave is op dat vlak alleen
maar groter geworden door de veranderende omgeving. De weerslag
die dat heeft op ons handelen, is weergegeven in het hoofdstuk over
de externe ontwikkelingen. Met name de extra financiële last als gevolg van de verhuurderbelasting
en de saneringsheffing heeft impact op onze investeringscapaciteit en daarmee op de herstructureringsopgave van ons bezit.
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) oordeelde eind 2013 dat mede als gevolg van de
extra financiële lasten ons huidig vermogen onvoldoende is voor de volkshuisvestelijke opgave in
Schiedam. Om het vermogen te versterken, verlangt het CFV op 1 januari 2014 een verbeterplan.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geeft eenzelfde signaal af als het CFV en is van mening dat
wij op 1 juli 2014 een duurzaam verdienmodel moeten overleggen. Het duurzaam verdienmodel
moet ervoor zorgen dat wij op eigen kracht de volkshuisvestelijke opgave voor de eerstkomende tien
tot twintig jaar kunnen vervullen.
Om een duurzaam verdienmodel op te leveren dat het volkshuisvestelijk vermogen versterkt, zijn wij
eind 2013 het traject ‘Geijkt op de toekomst’ gestart. Het traject is erop gericht de ambities in de
vastgoedopgave opnieuw te prioriteren en kwalitatief bij te stellen. Eventuele gevolgen hiervan voor
organisatie, financiën en bedrijfsvoering zullen nadien verder inhoudelijk worden vormgegeven. Bijgestelde ambities worden geformuleerd in een nieuw ondernemingsplan.
Dat betekende een intensieve afsluiting van 2013 en een onzekere start van 2014 voor de organisatie.
Als organisatie en samen met onze stakeholders hebben wij echter bewezen tot veel in staat te zijn.
Ik ben ervan overtuigd dat wij met een ander verdienmodel, bijgestelde ambities en prioriteiten in
een hernieuwd ondernemingsplan een sterke basis leggen voor de toekomst. Een toekomst waarin
wij langdurig blijven werken aan een aantrekkelijke woonstad.
Bob Venhuizen
directeur-bestuurder
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
4
Verslag van de Raad van Commissarissen
Aanbieding
Voor u ligt het jaarverslag 2013 van de Raad van
Commissarissen (RvC) van Woonplus.
In dit jaarverslag legt de RvC, als toezichthouder
van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze
waarop zij haar taken en bevoegdheden heeft
uitgevoerd in het afgelopen jaar.
Visie op toezicht
Toezichtkader
De RvC hanteert een eigen toezichtkader bij het
nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van
de doelstellingen van Woonplus.
In het toezichtkader staat de realisatie van de
maatschappelijke taak van Woonplus centraal.
Hierin zijn in het bijzonder vier belangrijke pijlers
te onderscheiden:
• de investeringsopgave;
• duurzaamheid en leefbaarheid;
•d
e beheersing van risico’s verbonden aan de
ontwikkeling van projecten;
• de continuïteit van de organisatie.
In dit kader houdt de RvC onder andere toezicht
op:
•d
e realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
•d
e realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;
•d
e strategie en de risico’s verbonden aan de
activiteiten van de corporatie;
•d
e opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;
•d
e kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
•h
et financieel verslaggevingsproces;
•d
e naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Voor het uitoefenen van haar toetsingstaken
baseert de RvC zich op de volgende uitgangspunten:
Algemeen:
•h
et BBSH (toezicht op toegelaten instellingen);
• de Governancecode Woningcorporaties;
• de AedesCode;
• de toetsingskaders van CFV en WSW.
De Stichting Woonplus:
• het ondernemingsplan Woonplus Herijkt;
• het jaarplan en de begroting;
• het treasury jaarplan;
• het investeringsplan;
• financiële- en projecten kwartaalrapportages;
• de jaarstukken (jaarverslag, jaarrekening en
accountantsverslag).
Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
De RvC houdt toezicht op het bestuur en op de
algemene gang van zaken in de woningcorporatie
en de met haar verbonden deelnemingen. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad ter zijde.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 15 van de statuten
van Woonplus vastgelegd. Een en ander is verder
uitgewerkt in het reglement voor de RvC d.d.
8 april 2013. Deze zijn te raadplegen via de
website van Woonplus. De RvC gaat uit van een
proactieve taakopvatting en neemt eigen initiatieven bij de uitvoering van haar taken. Tot slot
vervult de RvC de werkgeversrol ten opzichte
van de directeur/bestuurder. De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur en realiseert
dat onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het Bestuur.
Werkwijze
In het reguliere overleg tussen RvC en bestuurder
worden bestuursbesluiten goedgekeurd en vindt
de formele uitwisseling van informatie tussen
RvC en bestuurder plaats. Daarnaast werkt de
RvC met twee commissies, namelijk een remuneratie-, en een audit- en projectencommissie.
De primaire taak van deze commissies is het
voorbereiden van de besluitvorming in de RvC.
Van alle commissiebijeenkomsten wordt een
verslag gemaakt dat ter advisering wordt voorgelegd aan de RvC.
De remuneratiecommissie heeft de volgende
specifieke taken:
•h
et werven, selecteren en voordragen van leden
van de RvC en van het bestuur;
• het doen van een voorstel voor de vergoeding
voor de RvC;
• het voeren van het jaarlijkse voortgangs- en
functioneringsgesprek met de directeur- bestuurder.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
5
De audit- en projectencommissie heeft de volgende onderwerpen in portefeuille:
• de accountantscontrole;
•d
e financiële verantwoording, inclusief waarderingsvraagstukken en toelichtingen;
• de ontwikkeling van solvabiliteit en liquiditeit;
• het functioneren van de accountant;
•h
et jaarlijks evaluatiegesprek met de accountant;
•h
et adviseren over het investeringsplan en
ondernemingsplan;
•h
et adviseren over investeringen, indien deze
een bedrag boven de vastgestelde drempelwaarde overschrijden en/of voor Woonplus een
aanzienlijk belang vertegenwoordigen;
•h
et adviseren over de informatievoorziening
door middel van de projectenrapportage.
zeer aanzienlijk is. Woonplus moet echt alle zeilen
bijzetten om, gegeven de uitgangssituatie van het
woningbezit in de context van de Schiedamse
woningmarkt, nog een aanvaardbare meerjarenbegroting te kunnen samenstellen. Het leidt wel
tot terechte heroverwegingen van prioriteiten en
uitgangspunten en levert in die zin ook meerwaarde op. Maar de RvC twijfelt of er, zelfs na
deze aanpassingen, een voor de langere termijn
houdbare, zelfstandige exploitatie mogelijk is.
Het door het CFV en WSW in november 2013
gevraagde en in juni 2014 op te leveren, duurzame business model zal dat duidelijk moeten
maken. Dat proces is intern gestart onder de
naam ‘Geijkt op de toekomst’, met als doelstelling
het ontwikkelen van een nieuw, toekomstvast
verdienmodel voor Woonplus.
Ook laat de RvC zich regelmatig mondeling dan
wel schriftelijk door het bestuur informeren over
relevante interne en externe ontwikkelingen en
de wensen en behoeften van belanghebbenden.
De RvC heeft regelmatig contact met belangrijke
stakeholders zoals het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) en de Ondernemingsraad (OR). Voor het vergaren van informatie en
het bijhouden van relevante ontwikkelingen,
worden tevens externe bijeenkomsten bezocht,
zoals van de Vereniging van Toezichthouders
(VTW).
Samenwerking met de gemeente
Woonplus heeft in 2013 de samenwerking met de
belangrijkste stakeholder, de gemeente Schiedam,
verder geïntensiveerd. De komst van een nieuwe
burgemeester heeft daar ook aan bijgedragen.
Na een roerige bestuurlijke periode is er nu meer
rust en oog voor de toekomst van de stad. Eind
2012 hebben gemeente en Woonplus de zogenaamde package deal gesloten, waarin enerzijds
een aantal langdurige (en door de tijd achterhaalde) samenwerkingen in samenhang financieel
zijn afgerond en anderzijds nieuwe, praktische
en realistische afspraken zijn gemaakt gericht
op de ontwikkeling van enkele binnenstedelijke
probleemlocaties.
Toezicht in 2013
Aanhoudende druk op de volkshuisvestelijke opgave
De RvC heeft kennis genomen van de jaarstukken over het jaar 2013 en constateert op basis
hiervan dat Woonplus in 2013 financieel goed
gefunctioneerd heeft. De begroting 2013 is gerealiseerd, er is voor afdracht van de bijzondere
sectorheffingen een positief resultaat behaald,
de eigen vermogenspositie is een ongeveer een
kwart van het totaal vermogen en de liquiditeitspositie is zeer positief. Een en ander is het directe gevolg van de eind 2012 ingestelde investeringsstop en het zeer voorzichtige beleid. Deze
keuzes zijn nadrukkelijk afgedwongen door de
externe toezichthouders, en komen voort uit de
politieke keuze voor de financiële herstructurering van de corporatiesector.
De RvC heeft op macroniveau begrip voor deze
keuze, maar constateert tevens dat de impact
op de financiële ruimte van Woonplus om te investeren in de eigen volkshuisvestelijke opgave
In dezelfde goede samenwerking zijn eind 2013
nieuwe prestatieafspraken vastgelegd, waarin de
gezamenlijke inspanning gericht op verbetering
van de woningvoorraad en woonkwaliteit van de
stad zijn uitgewerkt. Ook deze overeenkomst is
gebaseerd op de nieuwe realiteit van beperkte
middelen, noodzaak tot het stellen van prioriteiten
en creëren van meerwaarde uit efficiënte samenwerking. De RvC beschouwt deze ontwikkeling
als een van de meest positieve resultaten van
2013.
Doelmatigheidsonderzoek SOBO
Een minder positieve ontwikkeling van het afgelopen jaar was de constatering van financiële
onregelmatigheden in de boekhouding van de
overkoepelende huurdersvereniging SOBO.
Hoewel SOBO een zelfstandige entiteit is met eigen verantwoordelijkheid voor het doen van
maatschappelijk verantwoorde uitgaven, voelt
Woonplus zich als subsidiegever daar direct bij
betrokken. In goed overleg met het per 1 januari
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
6
2013 aangetreden bestuur van SOBO is een
doelmatigheidsonderzoek uitgevoerd. De naar
aanleiding van dat onderzoek getroffen maatregelen moeten leiden tot het herstel van vertrouwen van de huurders en andere stakeholders in
de lokale vertegenwoordiging van ongeveer
15.000 klanten van Woonplus. De RvC is direct
betrokken geweest bij het onderzoek en het
overleg met de betrokken partijen.
Nieuwe accountant
In oktober 2013 heeft PwC zijn werkzaamheden
als accountant van Woonplus afgerond, na ongeveer één jaar als accountant te hebben gefunctioneerd. Deze samenwerking is met wederzijdse
instemming beëindigd, na een evaluatie waaruit
bleek dat verwachtingen niet zijn waargemaakt
en dat de vertrouwensbasis voor voortzetting
van de relatie ontbrak.
Aansluitend daarop is Deloitte aangesteld als
nieuwe accountant. De RvC heeft er het volste
vertrouwen in dat daarmee weer een stabiele
situatie is gerealiseerd.
Overige agendaonderwerpen
De RvC heeft, naast de hiervoor genoemde en
de gebruikelijke onderwerpen, in haar vergaderingen ook gesproken over onder andere het
aangaan van strategische allianties, de samenwerking met de OR en het samen met andere
corporaties verkopen van niet-DAEB bezit (DAEB
= Diensten van Algemeen Economisch Belang).
In het kader van deze discussies is ook de eigen
taak en verantwoordelijkheid als intern toezichthouder ten opzichte van het externe toezicht
aan de orde geweest. De RvC meent dat, ondanks de steeds directere externe financiële
aansturing, het interne toezicht evenredig in belang toeneemt. Dat stelt hogere eisen aan de
kwaliteit en de inzet van de leden van de Raad.
Activiteiten in 2013
Reguliere vergaderingen
De Raad van Commissarissen is in het afgelopen
jaar vijf maal bijeen geweest voor de plenaire
reguliere vergaderingen en heeft daarin de volgende documenten goedgekeurd:
• Jaarverslag 2012 d.d. 24 juni 2013;
• Jaarrekening 2012 d.d. 24 juni 2013;
• Jaarplan 2014 d.d. 9 december 2013;
• Treasury Jaarplan 2014 d.d. 9 december 2013;
•O
ntmanteling VOF Toernooiveld d.d. 9 december 2013.
Commissievergaderingen
Remuneratiecommissie
De remuneratiecommissie is twee keer bijeen
geweest. De belangrijkste gespreksonderwerpen
waren het functioneringsgesprek en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder en het
voorbereiden van het voorstel voor de vergoeding van de RvC.
Audit- en projectencommissie
De projecten- en auditcommissie is zes keer bijeen
geweest. Tijdens deze bijeenkomsten is gesproken over de managementletter en het treasury
jaarplan, de projectenrapportage, volkshuisvestingsverslag 2012, opheffen investeringsstop,
jaarplan en begroting 2013 / de meerjarenbegroting. In het bijzijn van de accountant is onder
andere gesproken over de jaarrekening 2012,
het accountantsrapport en het interne controleplan.
Overige activiteiten
Themamiddagen
In april en november hebben er twee themamiddagen plaatsgevonden. Gedurende deze middagen
zijn de volgende onderwerpen besproken: presentatie kwaliteitsmeting Totta, strategische
keuzes ten behoeve van jaarplan en jaarrekening, strategische allianties.
Zelfevaluatie
In januari 2013 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden, begeleid door bureau De Nieuwe
Commissaris. De belangrijkste conclusies van
deze evaluatie waren dat de RvC als team goed
functioneert en zich zeer direct betrokken voelt
bij de continuïteit en strategische ontwikkeling
van Woonplus. Verbeterpunten zijn de procesgang in het kader van de werkgeversrol en de
periodieke, individuele beoordeling van het functioneren van de leden van Raad. De RvC constateert tevens dat het lidmaatschap van de RvC
een steeds intensievere taak is.
Overleg met huurders en OR
De twee door SOBO aangewezen leden van de RvC
hebben een structureel overleg met het bestuur
en de voorzitter van de huurdersvereniging. Het
is gebruikelijk dat naast deze contacten ook een
keer per jaar een overleg plaatsvindt tussen het
bestuur van SOBO en de RvC in aanwezigheid
van de directeur-bestuurder. In 2013 is er in het
kader van het doelmatigheidsonderzoek veel
frequenter overleg geweest, als gevolg waarvan
het jaarlijkse algemene overleg is uitgesteld tot
januari 2014.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
7
Het lid van de RvC dat op voordracht van de
medezeggenschap is benoemd onderhoudt het
reguliere contact met de OR van Woonplus.
Daarnaast vindt er gebruikelijk eenmaal per jaar
een overleg plaats tussen de OR en de RvC.
Dat overleg heeft in 2013 plaatsgevonden op
9 december 2013.
Onafhankelijkheid
De RvC waakt ervoor dat de meerderheid van
haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de
Governancecode Woningcorporaties bepaling III
2.2 aangeduide criteria.
In 2013 is geen sprake geweest van (transacties
met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van
de RvC en of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de RvC of
het bestuur een (neven)functie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het
bestuur. In 2013 is binnen de organisatie van
Woonplus geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’.
Werkgeversrol
De RvC heeft buiten diens aanwezigheid, haar
ervaring met en mening over het functioneren
van directeur-bestuurder over 2012 gedeeld. De
remuneratiecommissie heeft vervolgens in het
jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld dat de
prestatie-eisen over 2012 goed zijn gerealiseerd.
Nadere informatie over de bestuurdersbeloning
is opgenomen in bijlage 3, waarin tevens de honoraria van de RvC-leden zijn vermeld.
De directeur-bestuurder van Woonplus heeft een
arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat bij zijn aanstelling in deze functie in april
2009 deze overeenkomst al van toepassing was.
Daarnaast hecht de RvC aan bestuurlijke continuïteit. De RvC heeft voldoende mogelijkheden
om in te grijpen indien het functioneren van de
directeur-bestuurder daartoe aanleiding geeft.
Voor de directeur-bestuurder geldt een (wederzijdse) opzegtermijn zoals vastgesteld in de CAO
Woondiensten.
Samenstelling
Algemeen
De RvC bestaat uit zes leden. Bijlage 1 bevat
nadere informatie over de samenstelling van de
RvC, waaronder de nevenfuncties, de samenstelling van de commissies en het rooster van
aftreden. De RvC werkt met een profielschets,
gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en
activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en
achtergrond van de RvC- leden. De profielschets
is in 2011 ongewijzigd vastgesteld. Voor herbenoeming gelden dezelfde regels als voor benoeming.
Afscheid
Op 1 juni 2013 heeft de heer M.J. van Gestel zijn
lidmaatschap van de Raad van Commissarissen
van de stichting Woonplus beëindigd. Aanleiding
voor dit voortijdige vertrek was zijn nieuwe
functie bij de Autoriteit Financiële Markten, waar
hij medeverantwoordelijk werd voor het toezicht
op de accountancysector. Vanwege mogelijke
belangentegenstellingen met zijn rol als toezichthouder bij een woningcorporatie heeft hij
besloten, in overleg met de Compliance Officer
van de AFM, zijn lidmaatschap van de RvC van
Woonplus te beëindigen.
Op dezelfde datum verliep de tweede termijn van
de heer N.A. Nieuwstraten als lid en vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen van de
Stichting Woonplus. De heer N.A. Nieuwstraten
was lid namens de medezeggenschap van
Woonplus. Vanwege de statutaire beperking tot
twee termijnen vond er geen herbenoeming plaats.
Benoemingen
De RvC heeft in 2013 twee nieuwe commissarissen
aangetrokken. De heer M.S. van Hemsbergen is
per 15 juni 2013 benoemd tot lid, als opvolger van
de heer M.J. van Gestel. De heer R. Heijblom is
benoemd per 1 juli 2013 op voordracht van de
Ondernemingsraad, als opvolger van de heer
N.A. Nieuwstraten. Meer informatie over de
achtergrond van deze beide nieuwe leden is
terug te vinden in bijlage 2.
Na het vertrek van de heer N.A. Nieuwstraten is
mevrouw H.A. Aarts benoemd als vice-voorzitter.
Tot slot
De Raad van Commissarissen dankt de bestuurder
en de medewerkers voor hun grote inzet in het
afgelopen jaar.
Namens de Raad van Commissarissen,
E.M.L. Martens,
Voorzitter
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
8
Verslag directeur-bestuurder
In dit verslag worden de taken en de werkwijze
van de directeur-bestuurder uiteengezet. In de
werkwijze geven wij aan hoe wij onze visie, missie en ondernemingsdoelstellingen realiseren en
waar nog verbetermogelijkheden liggen.
De taken
De directeur-bestuurder is belast met het besturen
van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt
dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is
voor:
•d
e realisatie van de doelstellingen van de
woningcorporatie;
•d
e strategie;
•d
e financiering;
•h
et beleid;
•d
e resultatenontwikkeling;
•h
et beleid ten aanzien van deelnemingen van
de corporatie.
De directeur-bestuurder legt hiervoor verantwoording af aan de Raad van Commissarissen
(RvC). De directeur-bestuurder heeft bij de
vervulling van zijn taak altijd het belang van de
woningcorporatie voor ogen in het licht van haar
volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Hij weegt daarbij de ter zake doende
belangen af van hen die betrokken zijn bij de
woningcorporatie. De directeur-bestuurder verschaft de RvC tijdig de informatie die zij nodig
heeft voor de uitoefening van haar taken.
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor
de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s
die verbonden zijn aan de activiteiten van de
woningcorporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover aan de RvC en bespreekt de
interne risicobeheersings- en controlesystemen
met de auditcommissie en de RvC.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in artikel
6 van de statuten van Woonplus omschreven.
Materiële besluiten van de directeur-bestuurder tot
het doen van investeringen boven een limiet van
€ 5 miljoen (NCW) is op basis van het document
‘Goedkeuringsmomenten Vastgoedprojecten’ onderworpen aan voorafgaande goedkeuring van de
RvC. De marge waarbinnen het bestuur bevoegd
is om zonder goedkeuring van de Raad van Commissarissen begrotingsposten bij te stellen is
door de Raad van Commissarissen vastgesteld
op 5%.
De werkwijze
Woonplus heeft een visie en een missie. Deze zijn
vertaald naar strategische ondernemingsdoelstellingen en vastgelegd in ons ondernemingsplan en
jaarplan. De taken van de directeur-bestuurder
zijn beschreven in het jaarplan. In het jaarplan zijn
de doelen, prestaties en middelen weergegeven.
Elke afdeling binnen Woonplus is verantwoordelijk voor het realiseren van een deel van de doelen,
prestaties en middelen uit het jaarplan. De
voortgang van de realisaties wordt aan de hand
van maand- en voortgangsrapportages gevolgd.
In het jaarverslag blikken wij terug op het jaarplan.
Om ervoor te zorgen dat de visie, missie en ondernemingsdoelstellingen worden gerealiseerd:
• hebben wij spelregels voor goed bestuur (good
governance);
• geven wij invulling aan risicomanagement;
• hebben wij aandacht voor ons kwaliteitsbeleid;
• werken wij aan de professionalisering van onze
organisatie.
Wij hebben spelregels voor goed bestuur
Als corporatie onderschrijven wij de Governancecode Woningcorporaties. Er is geen sprake geweest
van tegenstrijdige belangen met betrekking tot
de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe
II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Onze spelregels zijn vastgelegd in ons statuut.
Hierin zijn onder meer de afspraken tussen het
bestuur en de RvC vastgelegd. Een van de
afspraken is dat belangrijke besluiten ter goedkeuring aan de RvC worden voorgelegd. De RvC
wordt aan de hand van het jaarplan, voortgangsrapportages en jaarverslag geïnformeerd over
de doelen, prestaties en de middelen. De interne
besluitvorming wordt vastgelegd in directiebesluiten.
Er zijn daarnaast checks and balances in het systeem ingebouwd om goed bestuur te borgen. Zo
benoemt de RvC de externe accountant, beschikken wij over een treasury statuut, is er een
klokkenluidersregeling en laten wij ons periodiek
visiteren.
Wij geven invulling aan risicomanagement
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor
het ontwerp, de implementatie en de werking
van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze systemen hebben te maken met
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
9
bijvoorbeeld beleidsvorming, processen, taken
en het beïnvloeden van gedrag. Maar ook met
andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en
potentieel wezenlijke fouten, verliezen, fraude of
de overtreding van wetten en regelgeving te
voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren.
Kortom: risicomanagement gaat over het dusdanig op orde hebben van de bedrijfsvoering op
alle niveaus van de organisatie dat met redelijke
zekerheid kan worden gesteld dat de organisatiedoelen worden behaald.
Risicomanagement binnen Woonplus wordt onder meer vormgegeven door de belangrijkste
processen en risico’s te volgen. Woonplus heeft
van zijn belangrijkste processen de risico’s, de
beheersingsmaatregelen en de daarbij behorende
controles in beeld gebracht. Woonplus controleert zelf de opzet, het bestaan en de werking
van haar processen. In de praktijk blijkt dat wij
wel onze processen doorlopen, maar niet altijd
vastleggen dat wij ze hebben doorlopen en welke maatregelen wij in het proces hebben genomen. Woonplus onderkent de volgende risico’s:
• woningmarkt;
• vastgoedprojecten;
• onderhoud;
• bedrijfsprocessen;
• informatievoorziening;
• financieel;
• fiscaal;
• governance.
De woningmarkt is voor ons een extern risico
en heeft met name invloed op ons vernieuwingstempo. Voor onze verkoop en de nieuwbouw zijn
wij afhankelijk van de ontwikkelingen op de
woningmarkt. Als wij minder verkopen, hebben
wij minder geld om te vernieuwen. Wij volgen
daarom de woningmarkt nauwlettend. In de
voortgangsrapportages besteden wij aandacht
aan de landelijke trend, de lokale trend en de
prestaties van Woonplus. Wij hebben een strategisch voorraadbeleid dat geënt is op de woningmarktstrategie. Onze portefeuillestrategie is weer
gekoppeld aan de vastgoedprojecten.
Het vastgoedprojectenrisico heeft betrekking
op de besluitvorming, risicobeheersing tijdens de
uitvoering en het nemen van onrendabele toppen.
Het besluitvormingsproces rond vastgoedprojecten kan beter. Het blijkt dat onze procedures niet
altijd aansluiten op de innovaties die op het gebied van vastgoedontwikkeling plaatsvinden.
Door het integreren van processen en ontwikkelaars, architecten en aannemers vroegtijdig te
betrekken, kan een beter product tegen een lagere prijs worden aangeboden. In 2014 gaan wij
opnieuw kijken naar de verschillende besluitvormingsfasen. De risicobeheersing van de projecten gebeurt aan de hand van vastgoedrapportages.
In
deze
rapportages
worden
de
verschillende type risico’s, zoals financieel en
planning beschreven. Onrendabele toppen worden
genomen als het project intern geformaliseerd
en extern gecommuniceerd is. In de praktijk
hanteren wij de volgende regel: als de aanneemovereenkomst is getekend en/of (prestatie)afspraken met de gemeente zijn gemaakt.
Het onderhoudsrisico heeft met name betrekking op de wijze waarop het proces is ingericht
inclusief de autorisatie van de onderhoudsfacturen. Het onderhoudsproces van opdracht tot
oplevering heeft onze aandacht. Het procuratieschema is in 2013 ingeregeld in het automatiseringssysteem.
Om de kans op fraude in de overige bedrijfsprocessen te verkleinen, hebben wij de kasprocedure aangescherpt en functiescheiding in de
procedure van de crediteurenstamgegevens aangebracht. Verder hebben wij voortdurend oog
voor het verbeteren van onze interne processen.
Zo zijn aan de hand van de Lean Six Sigma methode het mutatie- en het facturatieproces doorgelicht en zijn in de processen veranderingen
aangebracht die moeten leiden tot verbetering.
Het risico ten aanzien van de informatievoorziening heeft betrekking op de rapportage over
financiële en niet-financiële informatie. Wij hebben in 2013 opnieuw een kwaliteitsslag gemaakt
in onze periodieke voortgangsrapportages. Deze
rapportages bevat informatie over de ondernemingsdoelen, de geleverde prestaties en de ingezette middelen. De kwaliteit van de informatie
uit onze systemen is beter geborgd.
Ons financieel risico heeft vooral betrekking
op onze vernieuwingsopgave. Woonplus heeft
een forse vernieuwingsopgave die niet alleen
betaald kan worden uit de operationele activiteiten en de verkopen. De verhuurderbelasting en
de saneringsheffing zorgen ervoor dat er nog
minder geld beschikbaar is voor de vernieuwing.
Om bekostiging van vernieuwing toch mogelijk
te maken vanuit de operationele kasstroom,
wordt het ambitie- en kwaliteitsniveau van de
vernieuwing bijgesteld. Daarbij houden wij naDe realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
10
drukkelijk oog voor de veiligheid en de naleving
van wetgeving.
Ons fiscaal risico ligt vooral bij de tax planning
en de fiscale jaarrekening. De fiscale regelgeving
is complex. Woonplus is hierbij afhankelijk van
extern adviseurs. Het streven van Woonplus is
de fiscale jaarrekening zelf te doen en de specifieke fiscale kennis te blijven inhuren. Woonplus
is te klein om deze kennis in huis te organiseren.
Binnen Woonplus is steeds meer aandacht voor
het governance risico. Zoals eerder aangegeven hebben wij de risico’s in het vizier. Wij zijn ons
hiervan bewust en nemen maatregelen indien
nodig. Daarnaast bespreken wij integriteitsvraagstukken in het managementteam en met
de leidinggevenden.
Onze accountant heeft in de management letter
aandachtspunten opgenomen ten aanzien van
de procesbeschrijvingen, de controlefunctie, de
vastlegging, de rapportages en de kwaliteit van
de interne controles. Deze aandachtspunten volgen wij in 2014 op.
Ook maken wij met onze leveranciers afspraken
om het kostenbewustzijn en de kwaliteit van de
dienstverlening te vergroten. Zo zijn wij aan het
experimenteren met conceptueel bouwen, waarbij
de planmakers, rekenaars, tekenaars en aannemers eerder met elkaar in gesprek gaan. Verder
bouwen wij prestatiegericht schilderwerk uit naar
prestatiegericht gevelonderhoud.
Wij werken aan de professionalisering van
de organisatie
Wij hebben de professionaliseringsslag die wij
willen maken weergegeven in het ondernemingsplan. In 2013 hebben wij hier als volgt invulling
aangegeven. De (stuur)informatie in de management-rapportages is verbeterd. Het klantcontact
en de klantbediening zijn daarnaast beter geworden. Verder is er een verbeterslag gemaakt
in de processen en hebben wij meer vorm gegeven aan integraal management. Incidenten en
integriteitsvraagstukken zijn in het managementteam en met de leidinggevenden besproken. Als
laatste maken onze nieuwe kernwaarden deel
uit van de beoordelingscyclus.
Wij hebben aandacht voor kwaliteitsbeleid
Om onze klanten zo goed mogelijk van dienst te
zijn, verbeteren wij continu de kwaliteit van de
dienstverlening. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de benchmark met andere corporaties, meer online dienstverlening, intensieve samenwerking met klanten en belanghouders,
preventieve en directe acties bij huurachterstanden.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
11
Managementsamenvatting
In dit jaarverslag 2013 kijken wij terug op de
prestaties in het licht van onze ondernemingsdoelstellingen.
Terug naar de kerntaak wonen
In 2013 hebben wij voldaan aan toewijzings
regels voor de sociale doelgroep. Om toenemende
grootstedelijke problematiek het hoofd te bieden
in Schiedam-Oost passen wij op verzoek van het
college van B&W de Wet bijzondere maatregelen
grootstedelijke problematiek toe voor de woningtoewijzing in deze wijk. Intensivering van het
persoonlijk contact bij betalingsproblematiek zorgt
voor een toename van het aantal betalingsregelingen. De gemiddelde klanttevredenheid blijft
stabiel op ruim voldoende. Als gevolg van een
aanbestedingstraject voor energie in de algemene
ruimten, konden wij alle huurders een aanbod
doen van Eneco voor energielevering met korting.
Vastgoedportefeuille vitaliseren en financieringsruimte vergroten
In 2013 zijn 34 nieuwbouwwoningen opgeleverd,
waren er 27 in aanbouw en zijn 43 huurwoningen
verkocht. De exacte aanpak van de complexen
in een deel van de Wetenschappersbuurt in
Schiedam-Oost is nog niet bepaald. Wel is de
volgorde van werken vastgesteld. Vanaf 2014
wordt gestart met uitverhuizen in de eerste
blokken.
Waardecreatie van het apparaat
Bij de oplevering van 34 nieuwbouwwoningen is
75% aansluitend verhuurd. Daarna is een nieuw
verhuurproces nieuwbouw/renovatie opgesteld,
waarbij toewijzing al plaatsvindt vóórdat de
woningen zijn opgeleverd. Mutatiewoningen zijn
sneller verhuurd dan in 2012. Procesaanpassingen en een andere werkverdeling moeten dit
proces verder versnellen. Daardoor kan worden
toegewerkt naar zoveel mogelijk aansluitende
verhuur in 2015. Zo kan huurderving belangrijk
worden teruggedrongen. De stichtingskosten voor
nieuwbouwhuurwoningen zijn te verlagen van
€ 210.000 naar maximaal € 170.000 per woning.
Wij onderzoeken samen met marktpartijen of
rendabele sociale huurwoningen gebouwd kunnen
worden. De doelstelling voor het terugdringen
van betalingsachterstand is behaald.
Strategisch leren borgen
Jaarplan, rapportages en jaarverslag zijn op dezelfde wijze ingedeeld. Voor het monitoren van
de doelen en prestaties is voor elke doelstelling
een verantwoordelijk manager benoemd. Wij zijn
sinds eind november SEPA-bestendig. Wij werken
ten dele al volgens de uitgangspunten van Het
Nieuwe Werken. Bij verdere invulling daarvan
kiezen wij de weg van de geleidelijkheid. Ontwikkelingen op het vlak van Leren en Groei
zijn geëvalueerd en een eerste voorstel voor
invulling van gezondheidsmanagement is intern
besproken. De kernwaarden hebben een plek
gekregen in de functioneringsgesprekken.
Woonplus werkt aan uw woonwens
Het visitatierapport is ontvangen en naar alle
stakeholders verzonden. Het rapport is positief
van toon, de stakeholders oordelen positief over
Woonplus en de aandachtspunten zijn intern gericht. Met de gemeente zijn prestatieafspraken
vormgegeven voor de periode 2014-2017. Eind
2013 is gestart met een nulmeting over de reputatie van Woonplus. Prestatie-indicatoren worden
elke maand gemonitord en op verschillende
onderdelen vindt maandelijks interne controle
plaats met verantwoording in maand- en voortgangsrapporten.
Financiële positie
Woonplus sluit dit jaar af met een licht negatief
resultaat. De liquiditeitspositie is zeer positief en
de solvabiliteit bedraagt circa 24%. Het negatieve resultaat wordt met name veroorzaakt
door de sanerings- en verhuurderheffing.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
12
Inleiding
In dit jaarverslag blikken wij terug op de ambities
die wij ons in het jaarplan 2013 hebben gesteld.
Welke prestaties hebben wij op die onderdelen
geleverd? Onze ambities volgen uit onze voornemens uit het ondernemingsplan uit 2011. Een
koers, waarbij goede, betaalbare huisvesting nu
en in de toekomst centraal staat. Ons thema
voor 2013 ‘De realiteit als uitdaging’ is ingegeven
door de externe maatregelen die het bereiken
van onze doelen aanzienlijk bemoeilijken. In de
loop van 2013 concludeerden wij dat, als gevolg
van de externe ontwikkelingen, ons ambitieniveau bijstelling vereist.
Geformuleerde ambities
Tabel 1 - Ondernemingsdoelen en ambities 2013
Hoofdstuk
Ondernemingsdoelen
Hoofdstuk 2
Terug naar de kerntaak ‘wonen’
•
•
•
•
Hoofdstuk 3
Vastgoedportefeuille vitaliseren & financieringsruimte vergroten
• Vitaliseren van het vastgoed met 3.000 woningen tot 2020
• Vergroten van de financieringsruimte
Hoofdstuk 4
Waardecreatie werkapparaat vergroten
• Efficiënte bedrijfs- en beleidsvoering
Hoofdstuk 5
Strategisch leren borgen
• Adequate strategische informatievoorziening
• Professionele en gemotiveerde medewerkers binnen een
wendbare organisatie
• Medewerkers richting geven en daarvoor (verder) toerusten,
gericht op realisatie van doelen
Hoofdstuk 6
Woonplus werkt aan uw woonwens
• Betaalbare huisvesting realiseren
• Bijdragen aan ontwikkeling en realisering van de woonvisie
van de gemeente Schiedam
• Optimaliseren contact met de omgeving
• Financiële continuïteit waarborgen
• Samenwerkingsverbanden gericht op wonen en zorg
Leeswijzer
Hoofdstuk 1 bevat de belangrijkste externe ontwikkelingen die op Woonplus van invloed zijn.
De hoofdstukken 2 t/m 6 hebben dezelfde opbouw. Eerst wordt in een tabel per strategisch
veld een samenvatting gegeven van geleverde
prestaties in 2013. Daarna worden de prestaties
woordelijk toegelicht. Aan het eind van elk
hoofdstuk lichten we toe hoe de prestaties zich
verhouden tot de eisen van het Besluit beheer
sociale huursector (BBSH), noemen we scores
op de prestatie-indicatoren en kengetallen.
Goede betaalbare huisvesting voor primaire doelgroep
Bijzondere doelgroepen huisvesten
Verantwoorde uitgaven aan leefbaarheid
Verbeteren kwaliteit van de dienstverlening
Vervolgens geeft Hoofdstuk 7 de actuele stand
van zaken over de projecten weer. Hoofdstuk 8
geeft de middelen over 2013 weer, die wij hebben ingezet om onze ambities te realiseren.
Hoofdstuk 9 geeft inzicht in de financiële toekomst van Woonplus. In hoofdstuk 10 zijn de
verslagen van onze samenwerkingspartners opgenomen.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
13
Hoofdstuk 1
Externe
ontwikkelingen
De slechte economische situatie met kleine
tekenen van herstel
Wij merken dat steeds meer mensen betalingsproblemen ondervinden. Dit resulteert in een
toename van woninguitzettingen. De interesse
voor (zeer) goedkope huurwoningen neemt toe.
Ook ervaren wij een toename van dreigende
faillissementen van leveranciers en aannemers.
Daarentegen zien wij ook kleine tekenen van
herstel: het aantal mutaties in de huurportefeuille neemt toe en ook de interesse voor koopwoningen neemt voorzichtig toe. Het afzetten van
bestaande koopwoningen vereist wel grote inzet.
Er vindt duidelijk heroriëntatie plaats onder potentiële kopers over hun financiële mogelijkheden.
Politieke maatregelen hebben hun weerslag
op corporatiesector
•O
ndanks dat de verhuurderbelasting niet te betalen is uit extra huuropbrengsten, liet de heffing
ons geen andere keuze dan de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren.
•D
e verhuurderbelasting, voor Woonplus oplopend naar circa € 7 miljoen per jaar, heeft een
negatief effect op onze investeringsruimte en
maakt het noodzakelijk onze beoogde toekomstige investeringen te temporiseren, opnieuw
te prioriteren en inhoudelijk te heroverwegen.
•D
e betaalbaarheid van sociale huur komt voor
een groeiende groep minima onder druk te
staan. Dit heeft gevolgen op operationeel vlak
(achterstand, verhuurbaarheid) en stelt extra
scherpe randvoorwaarden bij het ontwikkelen
van nieuwbouw.
•N
och het Woonakkoord, noch de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 heeft samenhang
gebracht tussen plannen voor de woningmarkt.
Wijziging of aanvulling van rijksbeleid lijkt
slechts een kwestie van tijd en dat maakt het
lastig een consistent beleid te voeren.
•B
ij gebrek aan interesse van beleggers voor
Schiedam, is er geen positief effect te verwachten van vereenvoudiging van regels voor
de verkoop aan beleggers.
• Rechtstreekse uitbetaling van de huurtoeslag
aan huurders betekent dat wij extra risico
lopen op het gebied van huurachterstand.
• Invoering van de Warmtewet betekent voor
ons een extra kostenpost door de benodigde
aanpassing aan circa veertig centraal gestookte installaties.
Opmerkelijke gebeurtenissen in de corporatiesector
• Een toenemend aantal corporaties staakt of
minimaliseert investeringen in de woningvoorraad en energiebesparende maatregelen als
gevolg van de verhuurderbelasting.
• Toezichthouders en bestuurders van woningcorporaties stappen met succes naar de rechter
om de specifiek voor woningcorporaties bedoelde staffelregeling voor hun beloning tegen
te houden. Die regeling koppelt de grootte van
een woningcorporatie (aantal huizen) aan een
maximumsalaris voor de directeur-bestuurder.
De rechter stelt hen in het gelijk en de regeling
wordt aangepast.
• De voormalige A- en B-statussen vervallen in
het continuïteitsoordeel. Het Centraal Fonds
Volkshuisvesting zal de financiële continuïteit
in brede zin beoordelen en corporaties eens
per jaar hierover informeren.
• Het gesloten akkoord tussen Aedes en het kabinet over onder andere de verhuurderbelasting
bracht veel beroering binnen en buiten de
sector. Ondanks de grote weerstand werd het
akkoord door de Aedes-leden aanvaard onder
voorwaarden van tijdelijkheid van het akkoord
én het hoog op de politieke agenda plaatsen
van het onderwerp ‘betaalbaarheid’.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
14
Hoofdstuk 2
Terug naar de
kerntaak wonen
Samenvatting geleverde prestaties 2013
Tabel 1 - Terug naar de kerntaak wonen
Doelstelling
Te leveren prestaties 2013
Realisatie 2013
Goede betaalbare
huisvesting voor
primaire doelgroep.
Wij stellen de
kerntaak in onze
activiteiten centraal.
Conform de Europese toewijzingsregels
92% van de sociale voorraad toewijzen
aan onze primaire doelgroep met een
bruto-inkomen tot € 34.229.
Realisatie 96,6% sociaal, 3,4% aan
inkomens boven € 34.229.
Experiment Oost in het kader van de Wet
bijzondere maatregelen grootstedelijke
problematiek om de sociaal-economische
positie en de sociale infrastructuur in deze
wijk te versterken.
Het college van B&W is akkoord gegaan
met de voorgestelde invulling van het
onderdeel ‘lokaal maatwerk’ bij woningtoewijzing. Het experiment is onderdeel
van dit voorstel.
Bijzondere
doelgroepen
huisvesten
In 2013 maken we afspraken met een nieuwe partner in de zorg over de huisvesting
van mensen die onder goede begeleiding
zelfstandig kunnen wonen.
Gesprekken met beoogde nieuwe partner
zijn zonder resultaat gebleven. Het aantal
woningen dat is verhuurd aan cliënten van
Firmitas is verhoogd naar 13.
Behaald?
3
3
7
Bij gebrek aan kandidaten wordt taakstelling
huisvesten statushouders niet behaald.
Aantal voor senioren gelabelde woningen is
verminderd.
Wij blijven investeren in projecten
in het kader van
schoon, heel en
veilig, maar houden
onze uitgaven aan
leefbaarheid
beperkt. Daarnaast
stimuleren wij de
leefbaarheid in
buurten en wijken
door de zelfredzaamheid van
bewoners te
vergroten.
Maximaal 1% van de netto huuropbrengst
geven wij uit aan leefbaarheid (exclusief
bijdrage WAP en personele lasten). Dat
komt neer op € 655.000. Wij zetten de lijn
voort dat wij bewonersinitiatieven vooral
ondersteunen, niet financieren.
Realisatie € 519.000,- (79% budget, 0,8%
netto huuropbrengst)
3
Door samenwerking met gemeente is een
besparing van circa 25% gerealiseerd op
groenvoorzieningen.
Voor de Beethovenflat is op initiatief van
bewoners een activiteitenplan voor de
gezamenlijke ruimte operationeel.
Er is een nieuwe bewonersgroep actief
voor Schubert- en Lisztplein.
Er is een pilot uitgevoerd aan het
Schuttersveld met ‘digitaal participeren’.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
15
Hoofdstuk 2 -
Terug naar de kerntaak wonen
30 jaar en ten minste annuïtair wordt afgelost;
•
Doelstelling
Te leveren prestaties 2013
•d
e overdrachtsbelasting wordt structureel verlaagd naar 2 procent;
•o
p de huurmarkt komt er naast de corporaties
in elk geval meer ruimte voor alternatieve
•
partijen, waardoor de woningzoekenden meer
keuze krijgen;
voorkomen
betalingsproblematiek
• Verbeteren
h
uurderskwaliteit
krijgen Wij
extra
huurverhoging
boven en
van
de dienstverlenmaken
beheers- •
inflatie,
afhankelijk
vanbetalingsachterstanden
het huishoudinkomen;
ing. Nieuwe
baar. Dit doen wij door met 90% van de
• technologie
v
erhuurders
gaan
verhuurdersbelasting
betabiedt
huurders met betalingsproblemen persoonlen (tot € 800
per te
jaar);
mogelijkheden
om miljoen
lijk contact
hebben. Dit klantcontact
• het
h
etcontact
toezicht
op
de
woningcorporaties
wordt
met
vindt plaats in de fase voorafgaand
aan
onze
klanten tedankzij het
opstarten
vanwet;
het juridisch traject.
verbeterd
een
nieuwe
• intensiveren
€
70 miljoen voor energiebesparende maatWij leggen daarnaast preventief 500 huisregelen in zowel grootschalige projecten als
bezoeken af bij alle huurders betrokken
(via een fonds) bijbijparticulieren.
projecten van planmatig onderhoud.
het WWS-puntensysteem voor woningwaarRealisatie 2013
Behaald?
dering vervalt. In plaats daarvan wordt de
maximaal
redelijke huur
4,5 procent van de
648 leefbaarheidsdossiers
zijn onder
WOZ-waarde
van
een
woning;
handen.
woningcorporaties krijgen een extra verhuurSuccesvolle opschoonacties
portieken
dersheffing
opgelegd. inIn
2017 gaat het om
Nieuwland.
€ 1,2 miljard bovenop de € 800 miljoen uit het
Er zijn 70-80 huisbezoeken
per maand.
Lenteakkoord:
€ 2 miljard
in totaal;
3
gevolg daarvan neemt het aantal
dAls
e hypotheekrenteaftrek
wordt beperkt. Voor
betalingsregelingen toe.
nieuwe en bestaande gevallen wordt het maximale aftrektarief (vierde schijf) vanaf 2014
teruggebracht naar het tarief van de derde
schijf. Dat gebeurt in stappen van een half
procent per jaar. Dit laatste geldt niet voor de
Er zijn ruim 550 huisbezoeken afgelegd.
inkomens in de 42% schaal; deze schaal wordt
De huisbezoeken maken dat onderhoudsinprojecten
1x verlaagd
naar een
schaal, waardoor
soepel verlopen.
Ook38%
op vlak
de
aftrekmogelijkheid
in
1x
substantieel
daalt;
Signaleren wij sociale problemen, dan
van leefbaarheid, overbewoning, onderbieden wij hulp.
enhet
sociale
problematiekvan
leveren
de maar wel van
Rutte II
•b
huur
uiten
gezichtsveld
2012,
huisbezoeken
veel informatie.
Na 47 dagen onderhandelen tussen PvdA en
belang
te melden:
begin 2013 wordt een ‘woonVVD werd 29 oktober een nieuw regeerakkoord
akkoord’ gesloten tussen coalitiepartijen, D66,
Wij leggen begin 2013 streefcijfers vast
Aantal respondenten bleef op onderdelen
7
gepresenteerd: ‘Bruggen
slaan’.
Bovenop
de
SGP
ChristenUnie.
Dit akkoord voorziet
voor een aantal
aspecten
van de dienstverachter.en
Vanaf
mei zijn klanten (ook)
maatregelen uit het
Herfstakkoord
het
onder
meer
in een lagere verhuurdersheffing
lening,
waarover wij eindomvat
2012 klanten
telefonisch
benaderd.
naar hun mening hebben gevraagd.
waardering
over 2013 is 7,4.
meer ingrijpende woningmarktmaatregelen:
- Gemiddelde
inmiddels
verhuurdersbelasting
genoemd Streefcijfer voor 2014 is ongewijzigd: een 7,5.
Woonplus heeft met Eneco een nieuwe
overeenkomst gesloten voor algemene
ruimten. Ook huurders kunnen met korting
stroom afnemen.
3 doelstelling 2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald
Handhaven Europese
toewijzingsregels
Sinds 2011 is Europese regelgeving van kracht
over de bouw en het verhuren van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed. Corporaties moeten tenminste 90% van de vrijgekomen
woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur
tot de huurtoeslaggrens (€ 681,02) toewijzen
aan huishoudens met een bruto huishoudinkomen tot € 34.229. Voor de overige 10% aan
vrije beleidsruimte hebben wij specifiek beleid
geformuleerd. Wij passen dit beleid strikt toe en
hanteren intern vanuit voorzichtigheid een norm
van 92%. Daarnaast trachten wij ook rekening
te houden met de regionale afspraken binnen de
Stadsregio Rotterdam voor de woningtoewijzing.
In 2013 is 96,6% van alle leeggekomen sociale
huurwoningen verhuurd volgens de toewijzingsnorm. De resterende 3,4% is toegewezen aan
de doelgroep net boven de inkomensgrens.
Figuur 1 - Verloop toewijzing, 2013: 96,6%
100%
98%
96%
94%
92%
90%
88%
86%
realisatie
norm 2013
It norm
84%
2010
2011
2012
De realiteit als uitdaging
2013
Jaarverslag 2013
16
Hoofdstuk 2 -
Vrije beleidsruimte
10% Van verhuringen van sociale huurwoningen
mag worden toegewezen aan huishoudens met
een inkomen gelijk aan of boven € 34.229. Als
bovengrens van het huishoudinkomen hanteren
wij een inkomen van € 42.500. Woningzoekenden met een inkomen in dit segment en met een
urgentieverklaring hebben altijd voorrang. Voor
het resterende deel toewijzingen aan dit inkomenssegment hebben wij beleid geformuleerd:
• t oewijzing sociale huurwoningen aan stadsvernieuwingsurgenten;
• t oewijzing nieuwbouweengezinswoningen;
•s
chrijnende gevallen en calamiteiten zonder
urgentieverklaring op indicatie van manager
Wonen;
• t oewijzing aan huurders in te verkopen complexen met het oog op stimulering van verkoop;
• t oewijzing aan huurders met een beperking of
zorgbehoefte.
In 2013 is de vrije beleidsruimte ook benut voor
verhuur van woningen via directe bemiddeling.
In totaal is 6% van de woningen in het sociale
huursegment verhuurd aan huishoudens met
een inkomen gelijk aan of boven € 34.229.
Regionale toewijzingsafspraken
De toewijzing van woningen binnen de stadsregio
Rotterdam gebeurt via een regionaal toewijzingssysteem. Alle toewijzingen van Woonplus
verlopen via de regels van het systeem. Binnen
dit systeem heeft Woonplus de ruimte om buiten
het regionale toewijzingssysteem woningen te
verhuren. Dat noemen we directe verhuur. Daarnaast verhuren wij een bepaald percentage
volgens criteria die samen met de gemeente zijn
afgesproken, namelijk lokaal maatwerk en volkshuisvestelijk labelen.
Directe bemiddeling
Directe bemiddeling gebruiken wij normaliter bij
verhuringen aan woningzoekenden met een
urgentieverklaring, herhuisvestingskandidaten,
bijzondere doelgroepen en begeleid wonen. In
2013 hebben wij directe bemiddeling echter
vooral ingezet voor het bemiddelen van woningzoekenden, omdat Woonplus begin 2013 een
behoorlijke leegstand van woningen had. Voor
bepaalde categorieën woningen (portiekwoningen
zonder lift, oude kleine vooroorlogse woningen
en woningen in de dure huursector) kunnen wij
via het reguliere aanbodmodel niet de klant vinden voor de woning, terwijl deze klanten er wel
zijn. Via directe bemiddeling was het geen probleem om de juiste klanten voor deze woningen
Terug naar de kerntaak wonen
te vinden. Vaak zijn het woningzoekenden die met
spoed op zoek zijn naar woonruimte. Woonplus
kwam door deze inzet met de directe bemiddeling wel met 41% van de verhuringen boven het
ijkpunt van 25% uit. De inzet van directe bemiddeling is besproken met beleidsmedewerkers van
de gemeente Schiedam en met medewerkers
van Woonnet Rijnmond. Deze laatste erkennen
dat het huidige aanbodmodel Woonnet Rijnmond
niet meer afdoende functioneert. Het huidige
aanbodmodel wordt per 1 juli 2014 aangepast
naar aanleiding van de nieuwe Woonruimteverordening.
Lokaal maatwerk
Voor 2013 en 2014 is het beleid voor Lokaal
Maatwerk als volgt geformuleerd:
• Schaarse woningen
Eengezinswoningen zijn een schaars goed binnen het bezit van Woonplus. Zij zijn in eerste
instantie bestemd voor gezinnen uit Schiedam.
• Nieuwbouw/renovatie
Woonplus wil Schiedammers de mogelijkheid
bieden om in de eigen stad wooncarrière te
maken en geeft dan ook bij het toewijzen van
nieuwbouw- en renovatiewoningen voorrang
aan Schiedammers. In 2013 zijn 34 nieuwbouwappartementen met voorrang toegewezen aan
Schiedammers.
• Leefbaarheid/versterken sociale cohesie
Vanaf oktober 2013 heeft Woonplus met de
gemeente Schiedam besloten lokaal maatwerk
in te zetten in Schiedam-Oost. Dit gebeurt door
in voorkomende gevallen een inkomenseis te
stellen aan woningzoekenden bij woningen die
vanaf oktober 2013 en in 2014 vrijkomen voor
verhuur. Op deze wijze willen Woonplus en de
gemeente de instroom van kansarme nieuwkomers beperken en de sociaal-economische
positie van de wijk Oost verbeteren.
In 2013 is in totaal 9% van de leeggekomen
woningen verhuurd volgens de richtlijnen van
Lokaal Maatwerk.
Volkshuisvestelijk labelen
Volkshuisvestelijk labelen passen wij toe bij
toewijzing aan seniorenwoningen, van grote
woningen en aan grote gezinnen. Via dit label is
13% van de woningen verhuurd.
Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke
problematiek Oost
De wijk Schiedam-Oost is een oude volkswijk
met toenemende grootstedelijke problematiek.
De uitwassen ervan - illegaliteit, overbewoning,
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
17
Hoofdstuk 2 -
drugshandel, wietplantages en andere vormen
van criminaliteit - nemen hand over hand toe.
De oude wijk heeft een grote voorraad verouderde woningen van slechte kwaliteit, zowel van
Woonplus als van particuliere verhuurders en
eigenaars. Dit heeft een sterk aanzuigende werking op huishoudens met (zeer) lage inkomens
en huishoudens die zich in een probleemsituatie
bevinden. De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, ook wel bekend als de
Rotterdamwet, richt zich op sturing van dergelijke instroom en kan bijdragen aan versterking
van de sociaal-economische positie en de sociale
infrastructuur in deze wijk. In 2013 is een verzoek ingediend bij de gemeente om de wet te
kunnen toepassen wat betreft woningtoewijzing.
Het college van B&W heeft eind 2013 ingestemd
met dit voorstel.
Toewijzen nieuwbouw
In 2013 is één nieuwbouwproject opgeleverd en
in verhuur genomen, namelijk 34 appartementen
in het complex Hof in Zuid. Meer bijzonderheden
Terug naar de kerntaak wonen
hierover zijn vermeld in het Hoofdstuk Vastgoed
vitaliseren en financieringsruimte vergroten en
het Hoofdstuk Waardecreatie van het werkapparaat vergroten.
Afspraken met bijzondere
doelgroepen
Onderdeel van de primaire doelgroep van
Woonplus zijn klanten die meer nodig hebben
dan alleen een dak boven hun hoofd. Woonplus
faciliteert op verschillende plaatsen het concept
Begeleid wonen. Wij geven in dat geval bestaande complexen een herbestemming, zorgen voor de
verbouwing en inrichting van algemene ruimten en
berekenen de nieuwe bewoners een aangepaste
huurprijs. Het betreft zo’n 300 klanten in diverse
complexen. Tabel 3 toont een overzicht hiervan.
Gesprekken met een beoogde nieuwe partner
voor afname van enkele woningen in de Beethovenflat zijn op niets uitgelopen. De ideeën liepen
teveel uiteen.
Tabel 2 - Huisvesting bijzondere doelgroepen
Met wie?
Waar
Hoeveel en wanneer?
Firmitas Hulpverlening
Verspreid over Schiedam
Uitbreiding naar 13 in 2013,
loopt door in 2014
Pameijer Stichting
Eerste Tuinsingel
Maasdamsestraat
’t Raam
Lange Achterweg
Hof in Zuid
Doorlopend
Trivium Lindenhof
Edisonplein
Doorlopend
Stichting Philadelphia
Willem Dreesplein
Doorlopend
Stichting Mozaïk - Sociale Dienst
Verspreid over Schiedam
10 t/m 2012, geen in 2013
Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers
Verspreid over Schiedam
30 in 2013
Lentiz LIFE College
Verspreid over Schiedam
6 in 2012, die doorliepen in 2013
Firmitas
Firmitas Hulpverlening biedt psychosociale hulp
aan mensen (voornamelijk jongeren en gehandicapten) die op de een of andere manier vastgelopen zijn met zichzelf of binnen relaties. Zij
bieden klanten ondersteuning bij persoonlijke
problemen en proberen een veranderingsproces
in gang te zetten. Zij verzochten ons voor circa
twintig jongeren twee- of driekamerwoningen te
leveren voor hun project. Wij hebben dertien
woningen kunnen aanbieden en verhuren aan de
stichting Firmitas.
Pameijer / TriviumLindenhof / Philadelphia
De Pameijer Stichting ondersteunt op verschillende locaties in ons bezit specifieke kleinschalige
woonprojecten voor uiteenlopende klantgroepen
die een vorm van begeleiding nodig hebben.
Soortgelijke kleinschalige projecten hebben wij
eveneens al langere tijd met TriviumLindenhof
en Stichting Philadelphia.
Stichting Mozaïk - Sociale Dienst
Via het Convenant veelplegers heeft de gemeente met Woonplus en andere instanties afspraken
gemaakt over de opvang van veelplegers. Tot en
met 2012 hebben wij tien personen onder dit
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
18
Hoofdstuk 2 -
convenant gehuisvest. In 2013 zijn geen nieuwe
aanmeldingen ontvangen. De veelplegers hebben
een zorgcontract met Stichting Mozaïk en krijgen van hen begeleiding bij terugkeer in de
maatschappij. Over de huurbetalingen heeft
Woonplus afspraken gemaakt met de gemeentelijke Sociale Dienst.
Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers
Een bijzondere doelgroep is de groep asielzoekers
met een verblijfstatus. De gemeente Schiedam
heeft zich in het VNG-bestuursakkoord van 2007
gecommitteerd om jaarlijks een vooraf vastgesteld
aantal statushouders uit de reguliere regeling te
plaatsen. Woonplus voert de afspraken uit het
akkoord uit. In 2013 hebben wij via het COA
dertig statushouders kunnen plaatsen. Onze
taakstelling voor het huisvesten van statushouders
is daarmee niet behaald. Het Centraal Orgaan
Opvang Asielzoekers leverde onvoldoende kandidaten om de taakstelling te volbrengen. Daar
staat tegenover dat wij in 2012 meer verblijfsgerechtigden hebben gehuisvest dan de taakstelling verlangde.
Lentiz LIFE College
Sinds 2011 is er een samenwerking tussen het
LIFE College van de Lentiz onderwijsgroep, de
gemeente Schiedam en de Stichting Onder Een
Dak. De doelstelling is het creëren van een sociale,
prettige en veilige woonomgeving voor leerlingen van LIFE door het beschikbaar stellen van
huisvesting en woonbegeleiding. Dit moet resulteren in:
•v
erbetering van het sociaal en maatschappelijk
functioneren van de leerlingen;
•v
ermindering van de sociale en soms ook psychische problematiek;
• beheersing van geldproblemen;
• bevordering van de studieresultaten;
• bevordering van de doorstroming.
Kortom, een vangnet om terugval en uitval van
jongeren tot een minimum te beperken. Woonplus
stelt hiervoor sinds 2012 zes appartementen
beschikbaar in het goedkope segment.
Seniorenhuisvesting
Van een aantal specifiek voor senioren gelabelde
complexen is het seniorenlabel verwijderd. Enerzijds is dit gebeurd omdat een deel van de
woningen fysiek niet (volledig) voldoet aan functionele eisen voor bewoning door senioren.
Anderzijds werkt het label soms ronduit belemmerend bij verhuring van de woningen. Ook
zonder het label te gebruiken, worden de woningen vaak toch verhuurd aan (vitale) senioren.
Terug naar de kerntaak wonen
Verantwoorde uitgaven aan
leefbaarheid
Maximaal 1% van de netto huuropbrengst geven
wij uit aan leefbaarheid. Voor 2013 komt dat neer
op maximaal € 655.000. De realisatie bedraagt
circa € 519.000 (79% van het totale budget). De
grootste kostenpost binnen leefbaarheid bestaat
uit kosten aan groenonderhoud en bestrating.
Een derde van de kosten heeft hierop betrekking.
Net iets minder dan één derde van de kosten heeft
betrekking op vaste onderdelen als het wisselen
van vuilcontainers, schoonmaakkosten, glazenwassen en kosten van de buurtposten. Een kwart
van de kosten heeft betrekking op het afhandelen
van allerhande leefbaarheidsmeldingen en het
afhandelen van kleine storingen en reparaties zoals lampjes (1.904 meldingen). Het overige deel
bestaat uit kosten aan kleine projecten zoals het
opknappen van het atrium in de Marconihove,
voortzetting van het rookmelderproject in het
bezit, het project Schoon & veilig en de bijdrage
aan de woon-welzijnsteams in Schiedam-Noord.
Bijna de helft van de kosten wordt gemaakt in
stadsdeel Stad, de rest is ongeveer gelijk verdeeld over de stadsdelen Nieuwland en Noord.
Enkele bijzonderheden:
•V
anaf 2013 is een nieuwe bewonersgroep actief
in de VvE’s van het Schubertplein en het naastgelegen Lisztplein;
• Voor de Van Beethovenflat is op initiatief van
de bewoners een activiteitenagenda voor de
gezamenlijke ontmoetingsruimte in gang gezet;
• Frequente opschoonacties van een groot aantal
portieken in Nieuwland zijn succesvol. Samen
met Irado en politie worden illegaal gestalde
fietsen, scooters en kinderwagens uit portieken
weggehaald en wordt rommel uit portieken,
bergingen en rondom entrees verwijderd. Een
brief voorafgaand aan de actie aan alle huurders zorgt ervoor dat velen hun spullen tijdig
weghalen. Nadat de portieken zijn opgeruimd,
volgt strakke handhaving zodat ze niet snel
opnieuw vervuilen. Deze aanpak is onderdeel
van het project Handhavend optreden en laat
zien dat een schoon portiek bijdraagt aan een
prettige en veilige woonomgeving;
• Alle brandgangen (poorten) in ons bezit zijn in
beeld gebracht. De complexbeheerders zorgen
voor de planning en uitvoering van het onderhoud van een aantal van deze poorten.
Leefbaarheidsdossiers
Eind 2013 waren er 648 leefbaarheidsdossiers
onder handen. De meeste dossiers hebben beDe realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
19
Hoofdstuk 2 -
trekking op de wijken Groenoord en het oostelijk
deel van Nieuwland. De dossiers zijn gevormd naar
aanleiding van externe (of interne) meldingen
dat er op sociaal-maatschappelijk vlak problemen
zijn rondom een adres. Dossiervorming is noodzakelijk om in geval van het starten van een
juridisch traject een deugdelijke onderbouwing
te kunnen overleggen. Participatiemedewerkers
gaan in gesprek met direct betrokkenen en
trachten sturend op te treden zodat problemen
worden verholpen. Dit gebeurt waar nodig in
samenwerking met verschillende instanties. In
2013 zijn 218 nieuwe dossiers geopend. In
dezelfde periode zijn 108 dossiers gesloten na
gemiddeld 565 dagen te zijn gemonitord. Dat
houdt in dat de mensen ofwel zijn doorverwezen
naar hulpverlening en de problemen zijn verholpen, er ontruimingen hebben plaatsgehad,
mensen zijn verhuisd of dat na een langere periode van monitoren er geen nieuwe problemen
zijn gemeld en het aanhouden van een dossier
niet langer zinvol is.
Wijk Actie Programma Nieuwland
Het rijk heeft Nieuwland aangewezen als
aandachtswijk waarin extra moet worden geïnvesteerd. Eind 2008 startten 32 partijen - waaronder
Woonplus - met de uitvoering van het Wijk Actie
Programma (WAP) voor Nieuwland, onder regie
van de gemeente. Het programma bestaat inmiddels uit veertig projecten die vallen onder de
‘vier vingers van Nieuwland’, namelijk:
1. werken en leren;
2. wonen en veiligheid;
3. ontmoeten;
4. achter de voordeur.
Het streven is dat de projecten elkaar versterken
en waar mogelijk ook samenwerken. Sommige
projecten draaien inmiddels zelfstandig. Bewoners hebben aangegeven een prominentere rol
te willen spelen in de wijk. Daarom is er binnen
het programma voor de jaren 2012-2017 veel
ruimte gegeven voor eigen initiatieven. Jaarlijks
worden de prioriteiten besproken met bewoners
en professionals. Op basis van de nieuwe prioriteiten voor de periode tot en met 2017 is een
gezamenlijk uitvoeringsprogramma samengesteld
door gemeente en Woonplus. De monitor Wijken
in uitvoering van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties uit oktober 2012
geeft een positief beeld van de ontwikkeling van
Nieuwland tussen 2008 en 2012. In 2013 heeft
het rijk besloten het programma voor aandachtswijken stop te zetten. Woonplus blijft zich
inspannen om de in gang gezette activiteiten
conform het programma voort te zetten.
Terug naar de kerntaak wonen
Verbeteren kwaliteit
dienstverlening
Persoonlijke aanpak bij betalingsproblemen
Wij proberen betalingsproblematiek te voorkomen
en proberen eenmaal ontstane betalingsproblemen beheersbaar te maken door in zeker 90%
van de gevallen persoonlijk contact te hebben.
In geval van eenmaal ontstane betalingsproblemen vindt dit contact met de klant plaats in
de fase voorafgaand aan het opstarten van het
juridisch traject. Maandelijks zijn 70 tot 80 huisbezoeken afgelegd. Als gevolg daarvan neemt
het aantal betalingsregelingen toe. Huurders die
op deze manier in contact komen met Woonplus
en een regeling treffen, zijn merendeels positief
over deze aanpak.
Figuur 2 - Aantal woninguitzettingen
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
77
2010
91
89
70
2011
2012
2013
Wij zijn voornemens een deel van de huisbezoeken te verplaatsen naar de avonduren zodat de
trefkans wordt vergroot en daarmee ook de kans
op het kunnen maken van betalingsafspraken.
Ondanks deze aanpak is het aantal woninguitzettingen in 2013 gestegen: 89 huurcontracten
werden gedwongen beëindigd (Figuur 2). Op
één na hadden alle uitzettingen betalingsproblematiek als onderliggende oorzaak.
Preventief achter de voordeur
Wanneer Woonplus ingrijpende maatregelen in
of aan de woning gaat uitvoeren, worden preventief huisbezoeken afgelegd. Zodoende kunnen
wij vooraf rekening houden met bijzonderheden
tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.
Tegelijkertijd biedt ons dat de mogelijkheid
eventuele sociale problemen te signaleren. Zo
mogelijk en indien wenselijk, bieden wij hulp in
de vorm van verwijzing naar de juiste instanties.
Er zijn afgelopen jaar ruim 550 huisbezoeken
afgelegd, met het zwaartepunt in de eerste helft
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
20
Hoofdstuk 2 -
van het jaar. Eind 2013 zijn de voorbereidingen
getroffen voor huisbezoeken in de wijk Oost. Dit
traject start begin 2014 in voorbereiding op vervroegde uitverhuizing van enkele complexen in
de wijk.
Terug naar de kerntaak wonen
Streefcijfers vastleggen over beoordeling
dienstverlening
Bureau Totta meet continu bij onze klanten de
tevredenheid over onze dienstverlening. Dit
gebeurt bij reparatieverzoeken, woningmutatie
(opzeggen en opnieuw verhuren) en bij huurincasso.
Alle bevraagde processen worden goed gewaardeerd. Vooral de waardering voor de vriendelijkheid, het geduld en de behulpzaamheid van de
medewerkers valt daarbij op. Bij het incassotraject heeft persoonlijk contact de voorkeur.
Dat wordt hoog gewaardeerd. Bij de reparatieverzoeken is men tevreden over de sms-dienst
(herinnering aan afspraak). Dit blijkt een effectieve manier van dienstverlening te zijn: er zijn
beduidend minder niet-thuis situaties. Aandachtspunten voor mogelijke verbetering zijn er
ook. Zo ervaren veel ondervraagden de beslistijd
voor het aanvaarden van een aangeboden woning als kort. Tot nu toe liggen de uitkomsten in
dezelfde lijn als voorheen de uitkomsten van
KWH. Eind 2013 bedroeg de gemiddelde waardering een 7,4. Het huidige streefcijfer (gemiddelde waardering 7,5) wordt ook voor 2014
gecontinueerd.
Figuur 3 - Reparatieverzoek
Figuur 4 - Nieuwe woning
Rapportcijfer reparatieverzoek
4
5
6
3
7
Rapportcijfer contact over nieuwe woning
4
10
1
6
3
8
9
2
5
7
8
9
2
10
1
7,5
7,3
2012: 7,7
2012: 7,3
Figuur 5 - Melden reparatieverzoek
Wijze indienen reparatieverzoek
3%
30%
53%
Via de telefoon
Via e-mail
14%
Via de website van Woonplus
Anders, namelijk
5%
Toename melding via website met 8%,
afname overige meldingswijzen.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
21
Hoofdstuk 2 -
Eneco aanbod aan huurders met collectiviteitsvoordeel
In 2013 heeft Woonplus een aanbestedingstraject uitgevoerd voor een energieleverancier. Het
resultaat daarvan is dat er een nieuwe overeenkomst is gesloten met Eneco voor het energieverbruik in de algemene ruimten en ketelhuizen
in onze complexen. Aanvullend zijn wij overeengekomen dat huurders voor eigen gebruik met
8% korting 3 jaar Ecostroom en Ecogas en/of de
slimme thermostaat van Eneco kunnen afnemen. Alle huurders hebben hiervoor een aanbod
ontvangen.
Klachtencommissie
Woonplus is aangesloten bij de regionale Geschillen Advies Commissie (GAC). De GAC werkt
als onafhankelijke geschillencommissie voor
verschillende corporaties in de regio Rotterdam.
De GAC houdt wekelijks zitting en beschikt over
een brede expertise en jarenlange ervaring.
Hierdoor zijn klanten verzekerd van een professionele en snelle afhandeling en eventueel bemiddeling op het moment dat zij een geschil
hebben met Woonplus. In 2013 zijn geen klachten ontvangen over Woonplus.
Terug naar de kerntaak wonen
Samenvattend beeld inzake
de eisen van het Besluit
Beheer Sociale Huisvesting
(BBSH)
Huurtoeslag
Bij het verhuren van woningen streven wij ernaar
dat huurders zo min mogelijk een beroep doen
op huurtoeslag. Wij merken echter dat dit steeds
lastiger wordt. Bovendien krijgen wij signalen
dat onze doelgroep in toenemende mate een beroep doet op sociale voorzieningen. Gezien de
inkomensverhoudingen in de gemeente - gemiddeld lage inkomens - en de economische ontwikkelingen is dat geen verrassing, maar wel een
groeiende zorg. Door de sterke toename van de
betalingsproblematiek en de tijd en energie die
wij daarin moeten steken, is de zorg realiteit geworden.
Voor de sociale doelgroep hanteren wij minimum
inkomenseisen bij toewijzing van nieuwbouw.
Voor het bepalen van die inkomensgrenzen (en
daarmee de betaalbaarheid van het wonen) maken wij gebruik van informatie van het Nibud en
van algemeen beschikbaar onderzoek. Ondanks
het hanteren van gestaafde ‘woonquote’ voor
verschillende inkomensgroepen, blijkt in de
praktijk dat huurders huiverig zijn om een nieuwe huurverbintenis aan te gaan met een relatief
hogere huur binnen het sociale segment zonder
(volledige) compensatie door huurtoeslag.
Prestatie-indicatoren
Onderstaande tabel bevat een overzicht van de
prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling
geeft ons streven weer voor 2020.
Tabel 3 - Prestatie-indicatoren kerntaak wonen
Prestatie-indicatoren
Realisatie
2013
Doel
2013
Realisatie
2012
langetermijndoel
96,6%
92%
96%
≥ 90%
Huishoudinkomen
boven € 34.229
3,4%
8%
4%
10%
Uitgaven leefbaarheid in %
netto huuropbrengst
0,8%
Maximaal 1%
1%
0,8%
7,4
7,5
7,5
Woningtoewijzing doelgroep:
Huishoudinkomen
tot € 34.229
Gemiddelde waardering
dienstverlening
doel 2013 is behaald,
doel 2013 is niet behaald
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
22
Hoofdstuk 2 -
Terug naar de kerntaak wonen
Tabel 4 - Kengetallen kerntaak wonen
Kengetallen
Realisatie
2013
Realisatie
2012
benchmark
regio 2012
benchmark
land 2012
n.v.t.
n.v.t.
Omvang bezit:
Woningen
Parkeergelegenheden
Winkels en bedrijfsruimten
Totaal
11.756
858
132
12.746
11.797
868
131
12.786
Gem prijs per woning
€ 461
€ 442
€ 434
€ 445
121
121
135
140
78,7
78%DAEB
95% n-DAEB
77,1
76% DAEB
95% n-DAEB
68% DAEB
91% n-DAEB
67% DAEB
85% n-DAEB
Mutatiegraad ultimo jaar
8,8
8,1
7,9
7,9
Huurachterstand in % jaarhuur:
Actief (zittende huurders)
Niet actief (vertrokken huurders)
1,4
1,1
0,3
2,55
1,39
1,16
1,2
1,3
Huurderving in % jaarhuur:
Verhuur
Sloop
Verkoop
4,0
2,4
0,3
1,3
3,2
2,8
0,4
1,8
1,5
Aantal huisuitzettingen
89
70
-
-
Aantal ontvankelijke klachten bij (regionale)
klachtencie over dienstverlening
0
0
-
-
-
-
94%
93%
6%
7%
11,9%
15,1%
28,1%
30,4%
Gemiddeld aantal punten (WWS)
Huur in % van max toegestane huur
Toewijzingen naar huurprijsgrens:
Tot 2e huurtoeslaggrens
Tot liberalisatiegrens
Totaal sociaal
Boven liberalisatiegrens
Totaal
Toewijzing sociaal in %:
Huishoudinkomen tot € 34.229
(prijspeil 1-1-2013)
Huishoudinkomen > € 34.229
(prijspeil 1-1-2013)
Bijzondere doelgroepen
Aandeel ouderen- en miva woningen
Woningen voor bijzondere groepen
Aandeel toegankelijke woningen (0-treden)
806 (76%)
232 (22%)
1.038 (98%)
17 (2%)
1.055
572
165
737
23
760
(75%)
(22%)
(97%)
(3%)
96,6%
96%
3,4%
4%
13,9%
84
39,3%
18,4%
84
38,7%
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
23
Hoofdstuk 3
Vastgoed vitaliseren en
financieringsruimte
vergroten
Samenvatting geleverde prestaties 2013
Tabel 1 - Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten
Doelstelling
Te leveren prestatie 2013
Realisatie 2013
Vastgoedportefeuille
vernieuwen: vitaliseren
van het vastgoed met
3.000 woningen tot
2020. Investeringen bij
nieuwbouw zijn overwegend gericht op grondgebonden woningen.
Er is geen ruimte meer
voor investeringen in
nieuwe en bestaande
woningen met een
maandhuur vanaf
€ 681,02 noch in bedrijfsen maatschappelijk
onroerend goed.
Door nieuw regeringsbeleid is het onduidelijk of wij de vernieuwing kunnen
realiseren. In eerste helft van jaar stellen
wij scenario’s op, waarin wij keuzes
maken voor nieuwbouw en renovatieprojecten.
Er zijn verschillende scenario’s uitgedacht
en doorgerekend. De uitkomsten laten een
spanningsveld zien tussen de financiën
en de risico’s van het bezit. Woonplus
streeft naar herstructureren wat noodzakelijk is en doet wat financieel maximaal
haalbaar is. Hiermee wordt voldaan aan
WSW- en CFV-normen, beperkt wordt
voldaan aan volkshuisvestelijke taak en
waarbij verhoogd risico blijft bestaan
voor het vastgoed. Op basis van de
beoordeling van het CFV blijkt de
vermogenspositie van Woonplus
onvoldoende om de volledige herstructureringsopgave te kunnen uitvoeren.
Wij onderzoeken de mogelijkheden
van sociale nieuwbouw huurwoningen
zonder onrendabele top.
Zie onderdeel waardecreatie (H4).
Oplevering appartementen Hof in Zuid:
Nieuwbouw woonservicecomplex
34 appartementen (huur)
Verwachte oplevering
Q1 2013
Alle woningen zijn opgeleverd in het
eerste kwartaal.
3
Oplevering eengezinswoningen
Majoraanveld-Kervelveld:
Sloop 27 eengezinswoningen en nieuwbouw 26 eengezinswoningen (huur)
Verwachte start sloop
Q2 2013
Verwachte start uitv
Q3 2013
Verwachte oplevering
Q1 2014
De betrokken aannemer is failliet
gegaan. Er is een nieuwe aannemer
geselecteerd en de sloop is uitgevoerd
in mei. Planning verschuift 1 kwartaal:
oplevering in het eerste kwartaal van
2014. Hierdoor wordt het beoogde
vernieuwingstempo 2013 niet behaald.
7
Oplevering eengezinswoningen Kwartet
tweede fase:
Nieuwbouw 9 koopwoningen
Verwachte oplevering
Q4 2013
Voor alle woningen zijn koop-aannemingscontracten getekend. De bouw vorderde
sneller dan gepland: de woningen zijn in
november opgeleverd.
3
De realiteit als uitdaging
Behaald?
7
Jaarverslag 2013
24
Hoofdstuk 3 -
Doelstelling
Te leveren prestatie 2013
Realisatie 2013
Nieuwe nieuwbouwprojecten staan het
eerste half jaar ‘on hold’. Eventuele start
ligt in tweede helft 2013.
Gedurende 2013 bleef deze situatie
onveranderd. Eind 2013 is besloten in
2014 drie nieuwbouwprojecten in uitvoering te nemen (Kwartet, Notenbalk
en Beatles). De derde fase van Het
Kwartet en Beatles II zijn ook daadwerkelijk gestart in december.
3
Samen met belanghouders stellen wij
een gebiedsvisie voor Schiedam-Oost op.
De gebiedsvisie is in 2013 niet afgerond.
Verwachting is tweede kwartaal 2014
de gebiedsvisie op te leveren. Wel is
vooruitlopend besloten in 2014 te starten
met een versneld uitverhuistraject voor
een beperkt deel van deze buurt.
7
Wij zetten in op verkoop van 62
bestaande huurwoningen met een
beoogd netto verkoopresultaat van
€ 4 miljoen.
De beoogde netto verkoopopbrengst
over 2013 van € 4 miljoen is behaald
(€ 4,35 miljoen1), hiervoor zijn 40
woningen verkocht.
3
Planmatig onderhoud breiden wij uit
met prestatiegericht gevelwerk.
Proces is opgestart: in 2013 worden
opnamen gedaan, vanaf 2014 volgt
uitvoering volgens dit proces.
7
•H
et overleg met collega corporaties en
beleggers over verkoop van bedrijfsonroerend goed en complexgewijze
verkoop leidt niet tot resultaat. De
besprekingen zijn gestaakt.
7
•E
indaflossing van financieringen zijn
voor 2013 geregeld. Eindaflossingen
in 2014 en 2015 zijn voorbereid.
3
• In het voorjaar is veel tijd en energie
gestoken in gesprekken met CFV en
WSW over een nieuwe begroting en
nieuw jaarplan 2013.
Het overleg met CFV en WSW leidt
niet tot gewenste beoordeling. Er volgt
in 2014 een verbeterplan om het vermogen structureel te versterken en
een duurzaam verdienmodel voor de
komende 20 jaar te realiseren.
7
Financieringsruimte
In 2013 verrichten wij onderzoek naar
vergroten. Wij maken
behoud van financieringsruimte voor de
kapitaal vrij door
lange termijn door:
bestaand bezit en
• uitbreiding complexgewijze verkoop;
nieuwbouw te verkopen.
• verkoop bedrijfsonroerend goed;
Om de financiering• herfinanciering bestaande leningen.
sruimte te vergroten,
1
onderzoekendus
wijexclusief aftrek gemoeide bedrijfswaarde.
Kasstroom,
strategische,
3daarnaast
doelstelling
2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald
financiële allianties.
1
Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten
Behaald?
Kasstroom, dus exclusief aftrek gemoeide bedrijfswaarde.
3 doelstelling 2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald
Vastgoedportefeuille vernieuwen
De ontwikkelingen op dit vlak zijn opgenomen in
hoofdstuk 9, Geijkt op de toekomst.
Rendabele nieuwbouw van sociale huurwoning
Dit onderdeel is inhoudelijk verder uitgewerkt in
het Hoofdstuk Waardecreatie van het werkapparaat vergroten.
Projecten
Terugtrekken uit Over het Water
Begin 2013 hebben wij ons in overleg met de
gemeente Schiedam volledig teruggetrokken uit
nieuwbouwproject Over het Water. Afhankelijk van
de vraag zouden wij met de gemeente Schiedam
in de wijk Nieuwland 190 eengezinswoningen bouwen of 156 eengezinswoningen en 149 appartementen. Het bouwplan bestond oorspronkelijk
uit 500 nieuwe woningen, maar werd vorig jaar
al bijgesteld onder druk van de crisis. Er zijn te
veel onzekerheden om het plan uit te voeren. De
vraag naar nieuwe koopwoningen is minimaal en
er worden grote financiële beperkingen opgelegd
bij corporaties. Om de bouw van Over het Water
mogelijk te maken, werd een groot aantal portiekflats gesloopt. De gemeente tracht nu marktpartijen te verleiden in het project te stappen.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
25
Hoofdstuk 3 -
Majoraanveld - Kervelveld
(sloop 27 en nieuwbouw 26 eengezinswoningen
voor sociale verhuur)
Na het faillissement van de gecontracteerde
aannemer is overeenstemming bereikt met een
andere aannemer. De realisatie en oplevering zijn
hierdoor een kwartaal doorgeschoven, met als
gevolg dat het vernieuwingstempo niet is gerealiseerd zoals in het jaarplan 2013 is opgenomen.
De sloop van de oorspronkelijke bebouwing is
in mei uitgevoerd en de bouw van de nieuwe
woningen is in september gestart. De laatste
woningen worden in maart 2014 opgeleverd.
Hof in Zuid
(nieuwbouw 34 appartementen voor sociale verhuur)
Het project Hof in Zuid bestaat enerzijds uit de
renovatie van de voormalige Bethelflat en anderzijds uit aansluitende nieuwbouw van ruime
seniorenwoningen op het aangrenzende perceel.
Samen vormen zij een mooi wooncomplex in de
Gorzen. Een woongroep van de Pameijer Stichting
bewoont sinds eind 2011 gerenoveerde tweekamerwoningen in een apart ontsloten deel van
het complex. De overige tweekamerwoningen in
het oudere deel van het complex zijn samengevoegd en gemoderniseerd met als resultaat
ruime appartementen voor senioren.
Begin 2013 volgde de oplevering van het nieuwbouwdeel met 34 ruime sociale huurappartementen. De detaillering van het complex past goed
binnen de omliggende oude woningcomplexen van
architect Piet Sanders. De plint van het renovatiedeel zal medio 2014 worden gevuld met zorg- en
welzijnsinstanties met een functie voor de gehele wijk.
Het Kwartet, fase 2
(9 nieuwbouw eengezinswoningen voor verkoop)
Nadat alle negen woningen waren verkocht, werd
in mei 2013 gestart met de bouw dit tweede deel
van het gefaseerde bouwproject tussen de
Burgemeester Honnerlage Gretelaan en de Noordvestsingel. In november 2013 werden de woningen opgeleverd, één maand eerder dan gepland
dankzij het goede weer tijdens de bouwperiode.
Het Kwartet, fase 3
(27 nieuwbouw eengezinswoningen)
Dit deel van het project omvat de resterende 27
woningen van Het Kwartet. Deze fase is door de
investeringsstop stilgelegd. Dit deel bestond uit
acht koop- en negentien huurwoningen. Besloten
is alle 27 resterende woningen in verhuur te nemen. Het project is aansluitend op de oplevering
2
Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten
van fase 2 in uitvoering genomen. De oplevering
is voorzien voor de zomer 2014 en dan is het
volledige project Het Kwartet gerealiseerd.
Beatles II en Notenbalk II
De projecten Beatles II en Notenbalk II omvatten
de laatste 36 woningen van de voormalige gelijknamige WOG-projecten2 in Groenoord-Midden.
Door de investeringsstop lagen de projecten in
2012 en 2013 stil, net als fase 3 van Het Kwartet.
De uitvoering van Beatles II is eind 2013 ter
hand genomen, met de uitvoering van Notenbalk II wordt begin 2014 gestart. De tweelaagse
vierkamerwoningen worden ontwikkeld voor de
sociale verhuur.
Van Beethovenplein
(renovatie 160 appartementen)
Voor dit flatgebouw is een renovatie voorzien in
2017. Gezien de geconstateerde technische risico’s aan de standleidingen is besloten in 2013
de standleidingen te vervangen, vooruitlopend
op de geplande renovatie. De verdere renovatie
wordt meegenomen in de totale prioriteringsopgave van Woonplus.
Gebiedsvisie Schiedam-Oost
Voor een deel van de Wetenschappersbuurt in de
wijk Oost staat gebiedsontwikkeling gepland in
de periode 2015-2022. Zowel de kwaliteit van de
(woon)ruimten als de woonomgeving wordt
aangepakt. Al het woningbezit van Woonplus
staat in dit gebied op de nominatie voor sloop.
Over wanneer dit gebeurt en hoe de slooplocatie
opnieuw moet worden bebouwd is sinds 2012
overleg gaande met de gemeente Schiedam en
de bewonersvereniging. In het kader van het
traject ‘rendabele sociale huurwoning’ is inmiddels ook een ervaren marktpartij bij dit overleg
betrokken. Hierover staat meer in het Hoofdstuk
Waardecreatie van het werkapparaat vergroten.
Wij verwachten in juli 2014 een integrale
gebiedsvisie af te ronden en blijven hierover
samen met de gemeente de regie voeren.
De exacte aanpak staat nog niet vast, maar wij
weten wel in welke volgorde de aanpak gaat verlopen. Gezien de omvang van het gebied is de
aanpak gefaseerd in vier delen. In oktober 2014
wordt gestart met de uitverhuizen van de eerste
fase. Bewoners zijn hierover uitgebreid geïnformeerd en begin 2014 krijgt elke bewoner een
huisbezoek.
In de laatste periode van 2013 is deze buurt veel
in de pers besproken. Aanleiding was de twijfel
WOG: inmiddels beëindigde Wijkontwikkelingsmaatschappij Groenoord
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
26
Hoofdstuk 3 -
van bewoners over de veiligheid van de woningen. Een kleine groep bewoners heeft contact
gelegd met de pers. Onafhankelijk onderzoek
over de fysieke staat van de woningen bracht
duidelijkheid. Er is geen sprake van onveilige
situaties. Desalniettemin is er nog veel onzekerheid bij bewoners. Bewoners van betreffende
blokken worden in de gelegenheid gesteld vooruitlopend op het uitverhuizingstraject op eigen
initiatief eerder te verhuizen met gebruikmaking
van het Sociaal Plan voor het betreffende gebied.
43 bestaande woningen verkocht
In 2013 zijn 43 woningen verkocht: veertig mutatiewoningen en drie terugkoopwoningen. Wij
hadden ons ten doel gesteld € 4 miljoen netto3
resultaat te genereren met de verkoop van 62
bestaande huurwoningen. Het gerealiseerde netto
verkoopresultaat is € 4,35 miljoen met veertig
mutatiewoningen. De doelstelling is daarmee
ruimschoots behaald.
Een wandeling in winterse sfeer langs koopwoningen in de wijk Noord, een standplaats op
Woonbeurs Livin’ en een nieuwe website met
onze koopwoningen vestigden begin van het jaar
nadrukkelijk de aandacht op ons aanbod. In maart
organiseerden wij een informatiemarkt over het
kopen van een woning. Bezoekers kregen gratis
financieel advies en informatie over alle stappen
die bij de aankoop van een woning behoren.
Daarnaast kon men verschillende woningen bezichtigen. In het najaar is deelgenomen aan de
Open Huizenroute. Bovendien is een campagne
gestart om forenzen te bereiken. Actief flyeren
op stations en grote reclameborden op strategische locaties brengt ons woningaanbod onder de
aandacht bij deze doelgroep. Uitkomsten van een
onderzoek onder scheefwoners wordt gebruikt
om de belangstelling voor koop aan te wakkeren
onder tweehonderd potentiële gegadigden.
Een voorgenomen verkoopaanbod aan bewoners
aan het Bart Verhallenplein en het Albert van
Raalteplein is niet geëffectueerd. De erfpachtconstructie is bij deze woningen dermate nadelig,
dat het te onzeker is of individuele verkoop van
deze woningen een positief resultaat genereert.
We onderzoeken of dit ertoe moet leiden dat het
verkooplabel definitief ongedaan wordt gemaakt.
Voor zeven langdurig leegstaande woningen aan
de St. Liduïnastraat is een koper gevonden. Voor
deze verkoop hebben wij toestemming nodig
van het ministerie. Afhankelijk van de toestemmingsverlening, verwachten wij de woningen in
het tweede kwartaal van 2014 te leveren.
3
Kasstroom, dus exclusief aftrek van de bedrijfswaarde.
Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten
Uitbreiding prestatiegericht werken
De afgelopen jaren zijn binnen het planmatig
onderhoud goede ervaringen opgedaan met
prestatiegericht schilderwerk. Het voornemen is
deze manier van werken (en aanbesteden) uit te
breiden tot prestatiegericht gevelwerk. Het gevelwerk beslaat jaarlijks gemiddeld 5 tot 10% van
de opdrachtenportefeuille planmatig onderhoud.
Aannemers zijn bij prestatiegerichte overeenkomsten langdurig verantwoordelijk voor een
vooraf bepaald prestatieniveau van de gevel (en
alle daarbij behorende casco-onderdelen) van
vooraf geselecteerde complexen. Begin 2013
is dit proces opgestart. In 2013 zijn hiervoor de
benodigde opnamen in complexen gedaan.
Vanaf 2014 volgt uitvoering volgens dit proces.
Naast de uitbreiding van prestatiegericht werken
is in 2013 ook een begin gemaakt met verbetering van de aanbesteding van het onderhoud
zonder prestatiecontracten.
Financieringsruimte
vergroten
Onze doelstelling is kapitaal vrij te maken door
bestaand bezit en nieuwbouw te verkopen. Om
de financieringsruimte te vergroten onderzoeken
wij eveneens mogelijkheden voor strategische,
financiële allianties.
Behoud financieringsruimte voor de lange
termijn
De financiële zoektocht bij collega corporaties en
beleggers heeft tot nu toe geen resultaten opgeleverd. Ondanks alle inspanningen is met zowel
de verkoop van bedrijfsonroerend goed als voor
complexgewijze verkoop geen resultaat geboekt.
De financiële verkoopconstructie brengt risico’s
voor Woonplus mee. Bovendien blijkt er onvoldoende interesse vanuit de markt te zijn. Uit
gesprekken met verschillende collega-corporaties
en beleggers blijkt er geen interesse voor financiële matching. Collega-corporaties kijken eerst
naar hun eigen opgave voor beleggers blijkt
Schiedam niet interessant genoeg. Ook de verkenning naar een fusiepartner heeft tot op heden
niet geleid tot een concrete stap in die richting.
Voorbereidingen zijn gestart voor de eindaflossingen van 2014 en 2015 van onze leningenportefeuille.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
27
Hoofdstuk 3 -
Samenvattend beeld inzake
de eisen van het Besluit
Beheer Sociale Huisvesting
(BBSH)
•W
oonplus heeft in 2013 geen woningen in eigendom verkregen (aankoop) met een kostprijs
hoger dan € 200.000,-.
•A
lle batige saldi zijn bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.
•W
oonplus heeft in 2013 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen.
•W
oonplus heeft geen expliciete doelstelling
geformuleerd voor het verbeteren van de
energieprestatie. De kwaliteit van het bezit in
algemene zin wordt wel verbeterd. Door de
vernieuwing van de vastgoedportefeuille verbetert ook de komende jaren de gemiddelde
Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten
energieprestatie. Het toevoegen van nieuwe
woningen met een hoge score en het afstoten
door voornamelijk sloop van woningen met een
lage score doet na verloop van tijd het gemiddelde verbeteren. In de praktijk is verhoging van
de energieprestatie het effect van planmatig
onderhoud. Bij grootschaliger ingrijpen is de
daadwerkelijke investering afhankelijk van prijs,
kwaliteit en risico’s van de woning en van wat
de klant kan en bereid is te betalen. Aan de
hand van een business case moet blijken of de
investering te rechtvaardigen is.
Prestatie-indicatoren
Onderstaande tabel bevat een overzicht van de
prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling
geeft ons streven weer voor 2020.
Tabel 2 - Prestatie-indicatoren vastgoed en financieringsruimte
Prestatie-indicatoren
Realisatie 2013
Doel 2013
Realisatie 2012
Jaarlijkse langetermijndoel
4,3%
4,40%
4,50%
≤ 4,0%
Verkoop
40
30
54
75
Sloop
27
27
64
120
Renovatie
0
0
70
40
34
60
47
45
0
0
13
20
101
117
266
300
0,85%
0,99%
2,20%
2,50%
9
9
13
25
Rentelasten
Nieuwbouw huur
2
Nieuwe locaties & aankopen
Totaal
Vernieuwingstempo per jaar
Nieuwbouw koop
4
1
3
doel 2013 is behaald,
doel 2013 is niet behaald
xclusief terugkoop, streefaantal is 62 woningen verkopen (exclusief terugkoop). IJkpunt = transport.
E
2
IJkpunt = oplevering
3
Betreft interne aankopen om sociale voorraad te versterken. Woningen die in eerste instantie gebouwd zijn voor de
commerciële verhuur, zijn intern aangekocht voor de sociale verhuur.
4
Berekeningswijze: Doel 2013/tempo 2013 = 117 /0,99% = 11.818. Realisatie 2013 /11.818 = 0,85%
1
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
28
Hoofdstuk 3 -
Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten
Tabel 3 - Kengetallen vastgoed (woningen)
Kengetallen
vastgoedinvesteringen
Bezit naar woonvorm:
Eengezinswoningen
Meergezinswoningen zonder lift
Meergezinswoningen met lift
Onzelfstandige overige wooneenheden
Realisatie 2013
Realisatie 2012
Benchmark
regio 2012
Benchmark
land 2012
1.239
6.274
4.243
11%
53%
36%
0%
1.274
6.297
4.216
11%
53%
36%
0%
25%
39%
33%
3%
43%
26%
25%
6%
Bezit naar bouwjaar:
Tot 1945
1945 - 1969
1970 - 1989
1990 - 1999
2000 en later
1.185
5.844
2.854
1.306
567
10%
50%
24%
11%
5%
1.190
5.850
2.879
1.335
533
10%
50%
24%
11%
5%
12%
26%
42%
11%
9%
8%
30%
39%
11%
12%
Bezit naar wijken:
Centrum
Oost
West Noord
West Zuid
Zuid
Nieuwland
Groenoord
Kethel
Woudhoek
Spaland/Sveaparken
481
1.414
793
49
1.142
3.608
2.614
386
982
287
4%
12%
7%
0%
10%
31%
22%
3%
8%
2%
484
1.414
794
50
1.113
3.612
2.618
386
1.000
316
4%
12%
7%
0%
9%
31%
22%
3%
8%
3%
n.v.t
n.v.t
Bezit naar huurprijsklasse:
Goedkoop < 374,44
Sociaal bereikbaar tot 574,35
Sociaal betaalbaar tot 681,02
Commercieel
2.232
7.287
1.934
303
19,1%
68,5%
9,8%
2,6%
2.551 21,6%
7.288 67,4%
1.567 7,8%
381 3,2%
23%
65%
9%
3%
19%
67%
11%
3%
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
29
Hoofdstuk 4
Waardecreatie
werkapparaat
vergroten
Samenvatting geleverde prestaties 2013
Tabel 1 - Waardecreatie werkapparaat vergroten
Doelstelling
Te leveren prestaties 2013
Realisatie 2013
Efficiënte bedrijfsen beleidsvoering
90% van de nieuwe huurwoningen
moeten voor oplevering zijn
toegewezen.
Het is bij 75% van de woningen Hof in Zuid
gelukt de woningen aansluitend te verhuren.
Aandachtspunten:
• verschuivingen oplevering;
• administratieve vastlegging ‘in
exploitatie’ versus ‘in verhuur’;
• klanten die alsnog weigeren.
Op basis van de resultaten Hof in Zuid is een
nieuw verhuur- en marketingproces opgesteld
voor verhuur nieuwbouw en renovatie.
7
Snellere verhuring bestaande huurwoningen.
Een huurwoning werd in 2013 na gemiddeld 91
dagen weer verhuurd; dat is 37 dagen sneller dan
in 2012.
3
Gemiddelde leegstand
in dagen
Verhuurde woning
Behaald?
2013
2012
91
128
• Inzet ‘taskforce verhuur’ die ontstane achterstand
bij verhuur helpt wegwerken.
• Nieuwe beleidsrichtlijn voor verkoopleegstand
ingevoerd. Als gevolg daarvan verkleint de
omvang van de verkoopvoorraad en langdurig
leegstaande woningen worden verhuurd ipv
verkocht.
• Per 1 december is de technische kant van
woningverhuur in handen van afdeling onderhoud. Hiermee heeft afdeling verhuur meer
ruimte voor versneld verhuren van woningen.
• Er wordt een pilot overwogen voor het
digitaliseren van de inspecties tijdens het
mutatieproces.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
30
Hoofdstuk 4 -
Waardecreatie werkapparaat vergroten
Doelstelling
Te leveren prestaties 2013
Realisatie 2013
Behaald?
Efficiënte bedrijfsen beleidsvoering
Wij voeren verbeteringen in mutatieen facturatieproces door, die voortkomen uit analyse volgens Lean Six
Sigma.
• Mutatie: zie bullet hiervoor
• Facturatie: doorlooptijd factuur naar
25 dagen.
Het effect van LSS bij mutatie vertaalt zich uiteindelijk in kortere leegstand en dus minder
huurderving. Dit effect wordt naar verwachting
in 2014 beter zichtbaar.
Bij het facturatieproces is de verwachting dat
het afscheid van DMS en de intrede van een
nieuw digitaal documentensysteem de gemiddelde doorlooptijd belangrijk kan verbeteren.
De doorlooptijd is eind 2013 35 dagen.
Geconstateerde (te) late betaling van facturen
is ondervangen door het proces aan te passen
waardoor de doorlooptijd wordt teruggebracht
naar 25 dagen.
3
Doorlooptijdverkorting en kostenverlaging door procesverbeteringen
bij de ontwikkeling van nieuwbouw
huurwoningen, na analyse volgens
Lean-principe. Het streven is te komen
tot rendabele sociale huurwoningen.
De stichtingskosten zijn terug te brengen van
€ 210.000 per woning naar € 170.000, uitgaande
van sloop/nieuwbouw, aangepaste referentiekwaliteit van 115m2 naar 105m2 GBO en genormeerde
grondwaarden en inbrengwaarde. Er wordt een
traject doorlopen om te komen tot het bouwen
van rendabele sociale huurwoningen. Met
Huysmansstraat en Majoraanveld als voorlopers,
moet nieuwbouwontwikkeling in Oost volgens
dit proces tot het gewenste resultaat leiden.
Onze functionele eisen voor nieuwe huurwoningen
zijn vertaald in een geoptimaliseerd technisch
woningconcept voor toepassing in nieuwbouw.
3
Bij planmatig onderhoud voeren wij
een transparanter werkproces door.
Door het gebruik van formulieren voor de
verschillende processtappen en het maandelijks
bespreken van voortgang aan de hand van die
formulieren is inmiddels meer inzicht.
3
Planmatig onderhoud breiden wij het
komend jaar uit met prestatiegericht
gevelwerk. (= jaarlijks gemiddeld
5 tot 10% van de opdrachtenportefeuille PO)
Zie onderdeel vastgoed vitaliseren.
Digitaal contact met klant bouwen
wij uit:
• Wij streven naar een stijging van
digitale reparatieverzoeken met
5 procent. (Van 9% eind 2012 nu
naar 14% in 2013).
• De acceptgiro wordt vervangen
door de digitale variant bij telebankieren.
Op basis van de metingen van Totta is een
toename zichtbaar van 8% van het aantal
digitaal gemelde reparatieverzoeken.
Wij onderzoeken hoe bewoners te verleiden
hiertoe over te stappen. Het project heeft
voorlopig geen prioriteit en wordt doorgeschoven naar 2014.
3
Het aannemersportaal wordt uitgebreid. De eerste fase beoogt digitale
opdrachtverstrekking, de tweede fase
beoogt digitale facturering.
Omdat de gekozen toepassing onvoldoende
werkte, is besloten het project stop te zetten.
Onderzocht wordt in hoeverre een nieuwe
toepassing van ons basissysteem uitkomst
biedt. Pas na gebleken geschiktheid wordt
besloten over aanschaf van de portaal.
7
Wij hanteren een strikte begrotingsdiscipline. Dat betekent onder
meer dat financiële tegenvallers of
eenmalige extra uitgaven binnen
het beschikbare budget worden
opgevangen.
Kosten liggen binnen gestelde kaders. Tegenvallers zijn binnen het budget opgelost.
3
De realiteit als uitdaging
7
7
Jaarverslag 2013
31
Hoofdstuk 4 -
Waardecreatie werkapparaat vergroten
Doelstelling
Te leveren prestaties 2013
Realisatie 2013
Behaald?
Efficiënte bedrijfsen beleidsvoering
Wij geven risicomanagement een
belangrijker positie door volgens
het herziene, interne controleplan te
werken.
•Woonplus heeft zelf de opzet, het bestaan en
de werking van de interne controle getoetst.
De hieruit voortvloeiende actiepunten zijn
belegd in het jaarplan 2014.
• Het managementteam van Woonplus heeft
onder externe begeleiding het risicomanagement van Woonplus besproken. Hieraan wordt
in 2014 nader invulling gegeven.
• Er is onderzoek uitgevoerd hoe te komen tot
een ‘in control statement’ voor Woonplus. De
aanbevelingen worden in 2014 vormgegeven.
Met effectief VVE-beheer laten wij
ons omliggend bestaand bezit beter
renderen.
De prestatie-indicator is nog niet beschreven.
Door VvE omschreven doelstellingen:
• Kostenneutraal werken;
• Behoud van beheer- en servicelevel
op het huidige niveau;
• Daarmee behoud omvang portefeuille.
De gefaseerde afbouw van overwerk maakt dat het
totaal aantal beschikbare uren voor beheer- en
begeleidingstaken vermindert. Tot nu toe wordt dit
binnen de afdeling opgevangen en heeft dit geen
consequenties voor de dienstverlening en het
serviceniveau.
3
3
3 doelstelling 2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald
Efficiënte bedrijfs- en
beleidsvoering
Aansluitende verhuur opgeleverde nieuwbouw
Onze doelstelling is 90% van de opgeleverde
nieuwbouwwoningen aansluitend bij oplevering
te verhuren. Hierdoor ontstaat niet langer huurderving als gevolg van het verhuurproces. Deze
doelstelling is opgenomen omdat in 2012 bleek
dat het om uiteenlopende redenen lastig was
opgeleverde woningen tijdig toe te wijzen aan
huurders. Analyses maakten destijds duidelijk
waar in het proces verbetering viel te behalen.
Begin 2013 zijn de nieuwbouwwoningen in het
Hof in Zuid opgeleverd. In 75% van het aantal
woningen is sprake van aansluitende verhuur.
Formeel is hiermee de doelstelling niet volledig
behaald, maar het laat een sterke verbetering
zien ten opzichte van de opgeleverde nieuwbouw
in 2012.
marketingplan voor nieuwbouw en renovatie is
er eveneens op aangepast. Bij elkaar moet dit
resulteren in aansluitende verhuur zonder huurderving. Bij het project Majoraanveld-Kervelveld
wordt dit voor het eerst toegepast, waarna het
proces opnieuw wordt geëvalueerd.
Snellere verhuring bestaande huurwoningen
Woningen zijn in 2013 sneller verhuurd dan in
2012, namelijk 37 dagen eerder. Dat is een goede
prestatie in het licht van het volgende:
• Het jaar werd gestart met een grote voorraad
langdurig leegstaande woningen;
• In de zomer steeg het aantal opzeggingen
plotseling;
• Gedurende het jaar werd een voorraad langdurig te koop staande woningen weer aan de
verhuurvoorraad toegevoegd.
In de zomer is een nieuw verhuurproces nieuwbouw/renovatie opgesteld, waarbij toewijzing al
plaatsvindt vóórdat de woningen daadwerkelijk
zijn opgeleverd. Aanpassing van de wet die het
toetsen van inkomens vereenvoudigt, maakt dit
mogelijk. Wij mogen toetsen op inkomens van
maximaal twee jaar oud zodat al ver voor ingangsdatum van de huurperiode de huurovereenkomst kan worden getekend. Het bijbehorende
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
32
Hoofdstuk 4 -
Waardecreatie werkapparaat vergroten
Tabel 2 - Leegstand 2013
Leegstand 2013
Aantal
woningen
Gemiddelde
duur leeg
Aandeel
derving
Gemiddelde
duur 2012
Verhuurde woning
1.050
91
2,4%
128
Verkochte woning
40
310
1,3%
212
Gesloopte woning
27
545
0,3%
396
Een leegstaande
woning ultimo 2013
229
329
Trend
251
De 299 woningen die eind 2013 nog leeg staan, hebben de volgende bestemming:
Tabel 3 - Leegstand 2013
Leegstand ultimo 2013
Aantal woningen
Gem. dagen leegstand
Sloop
24
1.363
Verkoop
94
394
Verhuur regulier
143
40
Verhuur vanuit verkoop
38
89
Een belangrijke oorzaak van de gemiddeld langdurige leegstand is een groot en divers aanbod
(langdurig) leegstaande voorraad:
• Oude
voorraad voor verhuur uit 2012
Een taskforce verhuur heeft de oude voorraad
uit 2012 grotendeels weggewerkt. Hierbij is veel
gebruik gemaakt van directe verhuur. Woningen
zijn heel gericht gekoppeld aan woningzoekenden die bewust hebben aangegeven snel een
woning te willen betrekken en minder kieskeurig
zijn in hun keuzes. Een toets vooraf op betalingsgedrag, sociale problematiek en eventueel
woongedrag maakte mogelijk dat we voor
woningen, die doorgaans lastiger te verhuren
zijn via het reguliere systeem, snel een huurder
vonden.
•Oude voorraad voor verkoop
Besloten is meer dan de helft van de voorraad voor verkoop weer in verhuur te nemen. Leegkomende woningen met het label verkoop
worden vooraf gewogen of ze daadwerkelijk
worden toegevoegd aan de verkoopvoorraad
of dat de woningen opnieuw worden verhuurd.
Dit verkleint de actieve voorraad naar een
omvang die past bij een lagere omloopsnelheid.
•Dure huurwoningen
Het (relatief beperkt) aandeel dure huurwoningen boven de liberalisatiegrens is van invloed
op de gemiddelde leegstandsduur en derving.
Het bereiken van de doelgroep voor deze woningen is extra lastig. Websites voor sociale
huurwoningen zijn hiervoor niet langer de aangewezen plek. De inzet van een in deze markt
gespecialiseerde makelaar moet de prestaties
op dit vlak belangrijk gaan verbeteren.
•Zeer oude voorraad sloopwoningen
Een deel van de langdurig leegstaande sloopwoningen (Majoraanveld en Kervelveld) is in
de zomer daadwerkelijk gesloopt. Er resteren
24 woningen in West. Er wordt overlegd met
de gemeente of zij betreffende complexen
kunnen overnemen voor herbestemming of
herontwikkeling.
Andere werkverdeling
Vanaf 1 december is er een aanpassing doorgevoerd in de organisatie van de mutatie- en
verhuurwerkzaamheden. Die moet er toe leiden
dat meer woningen sneller worden verhuurd.
Beoogde doelstelling voor 2014 wordt toe te
werken naar het aansluitend verhuren van het
overgrote deel van leegstaande woningen.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
33
Hoofdstuk 4 -
Effecten Lean Six Sigma trajecten mutatieen facturatieproces
Er zijn verschillende Lean Six Sigma trajecten
gestart die processen effectiever en efficiënter
moeten maken.
Bij het starten van de metingen (mei 2012) bedroeg de gemiddelde doorlooptijd 34 dagen.
Door maandelijks aandacht te vragen voor het
tijdig fiatteren werden de facturen binnen een
termijn van 25 dagen gefiatteerd. De facturen
werden echter wel later dan 30 dagen na factuurdatum betaald. Het aantal dagen tussen
de invoer van de factuur en de betaling van de
factuur was uiteindelijk 35 dagen over heel
2013. Dit komt doordat de betaalrun slechts één
keer per week wordt opgestart en een betalingsconditie van 30 dagen wordt gehanteerd. Dit is
nu ondervangen door een betalingsconditie van
25 dagen te hanteren. Het streven is om binnen
30 dagen de factuur te betalen bij een interne
doorlooptijd van maximaal 25 dagen van de
factuur.
Inmiddels is duidelijk geworden dat het document managementsysteem dat medio 2012 zijn
intrede deed, niet naar behoren presteert. Dit
heeft een negatief effect gehad op het facturatieproces. Begin 2013 is besloten te stoppen met
deze programmatuur.
Verlaging stichtingskosten nieuwbouw
Door procesverbeteringen door te voeren bij de
ontwikkeling van nieuwbouw-huurwoningen,
wordt de doorlooptijd van het ontwikkelproces
verkort met een aanzienlijke kostenverlaging tot
gevolg. De stichtingskosten zijn op basis van
ervaringen met Huysmansstraat en Majoraanveld-Kervelveld te verlagen van € 210.000 naar
maximaal € 170.000 per woning. Woonplus onderzoekt samen met marktpartijen of rendabele
sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden.
Hiertoe vindt een pilot in Schiedam-Oost plaats.
Van de vele inmiddels op de markt beschikbare
technische woningconcepten hebben wij een
aanbieder uitgenodigd van een concept dat al
dicht bij onze referentiekwaliteit ligt. Met die
aanbieder hebben wij een eigen concept ontwikkeld op basis van de functionele beschrijving van
onze referentiekwaliteit en recente projecten
van Woonplus. Wij rekenen verder met dit
concept als basisuitgangspunt in ons streven te
komen tot een rendabele sociale eengezinshuurwoning.
Waardecreatie werkapparaat vergroten
Transparanter werkproces planmatig
onderhoud
Door de verschillende processtappen vast te leggen en deze te volgen, ontstaat meer inzicht en
transparantie. Maandelijks wordt de voortgang
van het werk besproken. Dit is inmiddels de
dagelijkse praktijk. Gekeken wordt of in 2014
een speciale, geautomatiseerde monitor kan
worden ingericht die dagelijks inzicht geeft in de
voortgang.
Uitbouwen digitaal contact met klant
Het streven is een stijging van het aandeel
digitaal gemelde reparatieverzoeken van 14,6%
eind 2012 naar 19,6% eind 2013. Hoe verleid je
de klant meer gebruik te maken van internet?
Door te wijzen op het te behalen eigen voordeel.
Dit project heeft inmiddels een lagere prioriteit
gekregen en wordt doorgeschoven naar 2014.
Op basis van de metingen door Totta is wel een
toename zichtbaar van het aantal digitaal gemelde reparatieverzoeken.
Aannemersportaal
Er is afscheid genomen van de leverancier van
het aannemersportaal. Er wordt nu gekeken
naar een nieuw portaal van DSA (leverancier
Empire). Pas na gebleken geschiktheid zal het
mogelijk worden aangeschaft.
Begrotingsdiscipline
Wij hanteren strikte begrotingsdiscipline. Dat
betekent dat financiële tegenvallers of eenmalige
extra uitgaven binnen het beschikbare budget
moeten worden opgevangen. De afdelingen hebben zich aan deze richtlijn gehouden. De kosten
liggen binnen de gestelde kaders en tegenvallers
zijn binnen het beschikbare budget opgevangen.
Risicomanagement
Risicomanagement staat nadrukkelijker op de
agenda bij Woonplus: hoe beheersen en sturen
wij op risico’s? Er is onderzoek uitgevoerd hoe
te komen tot een ‘in control statement’ voor
Woonplus. De aanbevelingen worden in 2014
vormgegeven. Risicomanagement biedt het
management en de organisatie handvatten voor
het nemen van beslissingen en het uitvoeren
van activiteiten opdat doelstellingen op een
efficiënte en effectieve wijze worden bereikt.
Effectief VvE-beheer
Met Woonplus VvE-beheer acht Woonplus zich
beter in staat complexen die in verkoop zijn (of
inmiddels verkocht zijn) op een goed kwaliteitsniveau te behouden. Dit is indirect van invloed
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
34
Hoofdstuk 4 -
op omliggend bezit dat niet wordt verkocht en in
beheer is bij Woonplus. Dit is in vogelvlucht de
doelstelling uit het ondernemingsplan. De prestatie-indicator is niet beschreven.
Naast enkele afdelingsdoelstellingen heeft VvE
voor 2013 als te leveren prestatie geformuleerd:
• Kostenneutraal werken;
•B
ehoud van beheer- en servicelevel op het huidige niveau;
• Behoud omvang portefeuille.
Waardecreatie werkapparaat vergroten
De gefaseerde afbouw van overwerk maakt dat
het totaal aantal beschikbare uren voor beheeren begeleidingstaken vermindert. In 2013 wordt
dit binnen de afdeling opgevangen en heeft dit
naar verwachting geen nadelige consequenties
voor het serviceniveau van de dienstverlening.
VvE signaleert dat met ingang van 2014 er gemiddeld 150 uur per beheerder ten laste komt
van de regulier beschikbare uren. Met drie beheerders betekent dat in totaal grofweg 0,25
FTE. Er wordt gezocht naar oplossingen binnen
de afdeling om dit op te vangen zonder verlies
van het serviceniveau van de dienstverlening.
Tabel 4 - Betalingsachterstand
In % bruto jaarhuur
Huidige huurders
Vertrokken huurders
Totaal
Afgeboekt oninbaar
Voorziening oninbaar
Realisatie
2013
Aantal
dossiers
Doel 2012
Realisatie
2012
Aantal
dossiers
1,10%
1.108
1,10%
1,39%
1.479
0,30%
708
1,00%
1,16%
573
1,40%
1.816
2,10%
2,55%
2.052
1,41%
1,00%
De huurachterstand is in 2013 afgenomen naar
in totaal 1,4% van de bruto jaarhuur. De doelstelling voor 2013 is behaald en ook de langetermijndoelstelling (1,8%) is behaald.
De vermindering van achterstand bij zittende
huurders (rode kader) is een verbetering die uiteindelijk - op termijn - ook positief doorwerkt in
de omvang van de achterstand bij vertrokken
huurders.
In juni is gestart met het afboeken van oude
deurwaardersdossiers uit de periode 2008 tot en
met nu. De dossiers zelf blijven wel openstaan
en er volgen ook met regelmaat ontvangsten.
De voorziening oninbare debiteuren bleek niet
toereikend. Vanaf 2014 wordt maandelijks afgeboekt.
Het aandeel van de achterstand door vertrokken
huurders (€ 212.000) vormt in potentie een risico
op het definitief niet innen. Echter, aan 93% van
de 708 dossiers is een daadwerkelijke incassoactie gekoppeld, waardoor het risico vermindert
en het proces ‘in control’ is.
Vanaf januari 2014 lopen wij een extra risico door
rechtstreekse betaling van huurtoeslag aan de be-
1,00%
treffende huurders (in plaats van aan Woonplus).
In januari moet iedereen die huurtoeslag heeft
dus de volledige huur betalen aan Woonplus. Wij
ontvingen tot december op maandbasis circa
€ 0,4 miljoen aan huurtoeslag van de Belastingdienst. De inschatting is dat wij voor ongeveer
de helft ervan het risico lopen dat dit niet of later
wordt betaald. De eerste paar maanden van 2014
monitoren wij nauwgezet en treden strikt op.
Samenvattend beeld inzake
de eisen van het Besluit
Beheer Sociale Huisvesting
(BBSH)
Huurverhoging
Het huurverhogingstraject voor het sociale deel
van de portefeuille per 1 juli kende een roerige
parlementaire, juridische en maatschappelijke
voorgeschiedenis. Woonplus heeft er in overleg
met het SOBO gekozen voor een scenario waarbij wel inkomensafhankelijke huurverhoging is
doorgevoerd, terwijl de woningen de maximale
huurprijsgrens (€ 681,-) niet passeerden en dus
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
35
Hoofdstuk 4 -
binnen het sociaal segment blijven. De gemiddeld aangezegde huurverhoging bedroeg 4,23%.
Zonder eventueel effect van bezwaarschriften,
leverde dit ruim € 0,3 miljoen extra op ten op-
Waardecreatie werkapparaat vergroten
zichte van het algemene percentage huurverhoging van 4%. Dit staat in schril contrast met de
opgelegde verhuurderbelasting van zo’n € 5 miljoen per jaar vanaf 20145.
Tabel 5 - Opbouw huurverhoging
Uitgangspunt
Effectief
Inflatie 2012 + 1,5%
2,5% + 1,5% = 4%
9.079 (78%)
Categorie II: > € 33.614 - <€ 43.000
Inflatie 2012 + 2%
2,5% + 2,0% = 4,5%
1.055 (9%)
Categorie III: > € 43.000
Inflatie 2012 + 4%
2,5% + 4,0% = 6,5%
1.507 (13%)
Huishoudinkomen
Categorie I: tot € 33.614
Er zijn 214 individuele huurbezwaarschriften
ontvangen. Voor 65 huishoudens is de huurverhoging daadwerkelijk naar beneden bijgesteld.
Op jaarbasis heeft dit een negatief effect van
circa € 7.800. Naast de individuele bezwaarschriften hebben bewoners van verschillende
straten in de Wetenschappersbuurt in SchiedamOost collectief bezwaar aangetekend op basis
van de onderhoudsstaat van de woning. Het collectief bezwaar is afgewezen. De indieners zijn
wel geattendeerd op de gebrekenregeling.
Aantal aangezegd
Prestatie-indicatoren
Onderstaande tabel bevat een overzicht van de
prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling
geeft ons streven weer voor 2020.
Tabel 6 - Prestatie-indicatoren waardecreatie werkapparaat
Prestatie-indicatoren
Doel 2013
Realisatie
2012
Langetermijn
doel
Benchmark
Regio
Netto bedrijfslasten per VHE6
1.675
-
1.449
-
1.488
Netto bedrijfslasten per VHE
excl leefbaarheid
1.618
-
1.308
-
1.378
493
797
496
681
2,55%
580
763
1.315
1.290
1.177
< bm
1.343
-
-
Onderhoudskosten per
woning:
- Dagelijks onderhoud
- Planmatig onderhoud
Totaal onderhoud
Woningverbetering
(per verbeterde woning)
Aantal betrokken woningen
8
ORT per opgeleverde woning
Aantal betrokken woningen
5
Realisatie
2013
5097
806
-
76.084
12.033
70
€ 36.000
34
doel 2013 is behaald,
doel 2013 is niet behaald
Vanaf 2017 bedraagt de verhuurdersbelasting € 7 miljoen per jaar
6
Aantal VHE = 12.746
Inclusief contractonderhoud
8
ORT: onrendabele top
7
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
36
Hoofdstuk 4 -
Waardecreatie werkapparaat vergroten
Tabel 7 - Kengetallen vastgoedontwikkeling per vhe
Kengetallen vastgoedontwikkeling per VHE
Realisatie
2013
Realisatie 2012
Benchmark
regio 2012
Benchmark
land 2012
Bedrijfswaarde*
32.264
38.092
-
49.065
Marktwaarde vrij van huur
61.501
72.016
-
-
WOZ-waarde (per woning)
117.365
120.657
138.168
148.918
Restant levensduur
19,5
20,0
23,3
23,8
Verkoop onder voorwaarden
Incl. nog niet teruggekocht
187
193
-
-
128.561
146.800
Gemiddelde bruto
verkoopopbrengst
* DAEB-bezit
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
37
Hoofdstuk 5
Strategisch leren
borgen
Samenvatting geleverde prestaties 2012
Tabel 1 - Strategisch leren borgen
Doelstelling
Te leveren prestaties 2013
Realisatie 2013
Optimalisering van de
informatievoorziening
is essentieel voor het
realiseren van onze
doelstellingen. Het biedt
tal van kansen om de
kwaliteit van onze
dienstverlening, de
efficiency van onze
bedrijfsvoering en het
contact met belanghouders te optimaliseren.
Wij koppelen doelen, prestaties en
middelen en monitoren consequent
onze prestaties.
Zowel jaarplan, tussentijdse rapportages en
jaarverslag hebben dezelfde eenduidige
vormgeving waarbij doelen, prestaties en
middelen worden gekoppeld.
3
Interne processen gaan wij verder
digitaliseren, onder meer door het
document management systeem
(DMS) te optimaliseren.
Er is besloten afscheid te nemen van het DMS
omdat het niet voldeed aan de verwachtingen.
In juli is besloten DISKIS van Cegeka opnieuw
te implementeren (zie ook Hoofdstuk
Waardecreatie). Het streven is per 2014 het
systeem operationeel te hebben.
3
Een werkgroep heeft mogelijkheden
van Het Nieuwe Werken (HNW)
onderzocht. In 2013 maken wij keuze
hoe wij dit gaan uitwerken.
Er is een business case opgesteld die in
april is behandeld door het MT. Geconstateerd is dat wij op onderdelen al werken
volgens HNW. De business case is niet
goedgekeurd. Het traject wordt op onderdelen voortgezet.
3
Nieuwe regelgeving op gebied van
SEPA (o.a. IBAN-nummers),
DAEB-gelden en werkkostenregeling
voeren wij in.
Met ingang van 19 november is SEPA
operatio-neel.
De werkkostenregeling gaat een jaar later in,
per 2015. In 2014 start \de voorbereiding.
3
Het visiedocument Leren en Groei
brengen wij in de praktijk door
onder andere meer samen te
werken.
Het visiedocument is vastgesteld. Ontwikkelingen op het vlak van leren & groei zijn
eind 2013 geëvalueerd. Eind 2013 is een
medewerkersonderzoek gehouden, waarbij
aspecten van L&G aan de orde komen.
3
Wij ontwikkelen gezondheidsmanagement zodat wij medewerkers
kunnen ondersteunen bij het
behouden van een goede balans
tussen werk en privé.
Een eerste voorstel voor invulling van dit
onderwerp is intern besproken.
7
Het optimum is een
wendbare organisatie,
die steeds passend
reageert op veranderingen in de omgeving en
snel en verantwoord kan
bijsturen.
Behaald?
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
38
Hoofdstuk 5 -
Doelstelling
Medewerkers hebben
inzicht in een helder en
samenhangend beleid.
De verantwoordelijke
leidinggevenden
vertalen de strategie
naar onze medewerkers,
maken hen bewust van
hun aandeel daarin en
sluiten aan bij hun
persoonlijke ambities.
Strategisch leren borgen
Te leveren prestaties 2013
Realisatie 2013
Behaald?
De medewerkers dragen de voorgestane kernwaarden uit en handelen
ernaar.
•H
et medewerkersonderzoek besteedt er
aandacht aan.
• Kernwaarden hebben een plek gekregen
in de functioneringsformulieren en worden
besproken tijdens functioneringsgesprekken.
• Er is een intern programma in voorbereiding dat gericht is op praktiseren van
kernwaarden.
• Programma talentontwikkeling is geëvalueerd. Besloten is met het programma te
stoppen.
3
Elke ondernemingsdoelstelling wordt
gekoppeld aan een manager.
Aan elk strategisch thema uit de strategiekaart is een manager gekoppeld.
3
Medewerkers worden getraind of
gecoacht op verschillende terreinen.
Het MT heeft coachingsessies doorlopen
over teamontwikkeling.
3 doelstelling 2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald
Optimaliseren
informatievoorziening
Optimalisering van de informatievoorziening is
essentieel voor het realiseren van onze doelstellingen. Het biedt tal van kansen om de kwaliteit
van onze dienstverlening, de efficiency van onze
bedrijfsvoering en het contact met belanghouders
te optimaliseren.
Koppeling doelen - prestaties - middelen
Jaarplan, rapportages en jaarverslag zijn op
dezelfde wijze ingedeeld en zijn daarmee herkenbaar. Koppeling van doelen, prestaties en
middelen is inmiddels een bekend format in alle
producties.
De periode waarover wordt gerapporteerd is gewijzigd van kwartaal (3 maanden) naar twee
voortgangsrapportages per jaar. Hiervoor zijn
verschillende redenen:
•d
e gewijzigde frequentie geeft meer actuele
input voor jaarplan en begroting;
•h
et geeft meer ruimte (tijd) om aan het einde
van een boekjaar nog daadwerkelijk te kunnen
(bij)sturen op budget en realisatie van doelen;
•h
et geeft ruimte binnen de interne planning &
control cyclus;
•h
ierdoor is meer tijd beschikbaar voor interne
controle en wint de maandrapportage aan belang.
Overstap van DMS naar DISKIS
Een doelstelling voor 2013 was het optimaliseren van het document management systeem
(DMS). Na aanhoudende problemen waarvoor
geen optimale oplossing kon worden gevonden,
is besloten afscheid te nemen van het huidige
DMS. Na een selectieprocedure is besloten DISKIS opnieuw te implementeren. Hiermee hebben
wij tot in 2011 gewerkt. DISKIS is met ingang
van 2014 operationeel.
Geleidelijk invulling geven aan Het Nieuwe
Werken (HNW)
Er is een business case over het nieuwe werken
opgesteld en besproken op managementniveau.
Geconstateerd is dat wij al op delen een goede
invulling geven aan HNW. Wij willen binnen de
mogelijkheden van Woonplus er wel invulling
aan geven, maar kiezen daarbij de weg van geleidelijkheid. Als zich kansen of mogelijkheden
voordoen, kiezen wij voor de richting van HNW.
Nieuwe regelgeving
Woonplus is sinds 19 november 2013 SEPAbestendig (Single Euro Payments Area). SEPA is
bedoeld om te komen tot één geïntegreerde
Europese betaalmarkt. Dit betekent dat alle
bedrijven en consumenten gebruik gaan maken
van IBAN (International Bank Account Number).
Om het betalingsverkeer goed te laten verlopen
met huurders en leveranciers zijn testwerkDe realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
39
Hoofdstuk 5 -
zaamheden uitgevoerd. De inwerkingtreding van
de werkkostenregeling is met een jaar uitgesteld
tot 2015. De voorbereiding voor invulling van
deze regeling start in 2014.
Wendbare organisatie
Het optimum is een wendbare organisatie, die
steeds passend reageert op veranderingen in de
omgeving en snel en verantwoord kan bijsturen.
Leren en Groei
Het meetbaar en voelbaar zijn van Leren en Groei
moet blijken uit een medewerkersonderzoek eind
2013. Aan de hand van dit onderzoek beoordelen
alle medewerkers de kernwaarden van Woonplus.
De kernwaarden zijn in de vragenlijst verwerkt.
Gezondheidsmanagement
Om medewerkers te ondersteunen bij het behoud
(of verkrijgen) van balans tussen werk en privé,
wordt gezondheidsmanagement meer vormgegeven. Begin 2013 is een eerste voorstel voor
invulling van dit onderwerp intern besproken. In
het tweede deel van 2013 heeft dit project een
lagere prioriteit gekregen.
Aandachtspunt is wel het hoge ziekteverzuim
binnen Woonplus. Het ziekteverzuim is nader
geanalyseerd en is bij de betreffende afdelingen
met hoog verzuim op de agenda gezet met als
doel het formuleren van actiepunten om het verzuim terug te dringen.
Kernwaarden
Vanaf 2013 zijn de kernwaarden onderdeel van
het functioneringsformulier en worden zij besproken tijdens de functioneringsgesprekken.
Ook het in het najaar te houden onderzoek
onder medewerkers besteedt er aandacht aan.
Strategisch leren borgen
Medewerkers hebben inzicht
in helder en samenhangend
beleid
De basis van het ondernemingsplan is gevat in
een ‘roadmap’: de strategiekaart. Hierin is de
onderlinge afhankelijkheid en beïnvloeding van
de strategische thema’s weergegeven en hoe dit
uiteindelijk moet uitmonden in het realiseren
van onze finale doelstellingen. Voor het monitoren van de doelen en prestaties is voor elke
doelstelling een verantwoordelijk manager benoemd. Daarbij is elk MT-lid verantwoordelijk
voor dat deel van de ondernemingsdoelen waarop hij/zij invloed kan uitoefenen.
Training en coaching
Het MT heeft trainingen gevolgd in het kader van
Leren en Groei.
Samenvattend beeld inzake
de eisen van het Besluit
Beheer Sociale Huisvesting
(BBSH)
Integriteitscode & klokkenluidersregeling
In 2004 werd de integriteitscode vastgesteld met
instemming van de Ondernemingsraad. In 2009
keurde de ondernemingsraad de klokkenluidersregeling goed. Op de website zijn beide documenten eenvoudig toegankelijk. Bij www.woonplus.nl/
OverWoonplus/verantwoordingentoezicht kunnen
medewerkers en belanghouders beide regelingen
eenvoudig inzien en downloaden.
Prestatie-indicatoren
Onderstaande tabel bevat een overzicht van de
prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling
geeft ons streven weer voor 2020.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
40
Hoofdstuk 5 -
Strategisch leren borgen
Tabel 2 - Prestatie-indicatoren strategisch leren borgen
Prestatie-indicatoren
Realisatie
2013
Doel
2013
Realisatie
2012
Langetermijndoel
114,75
116
113
≤ 116
VHE’s per FTE
111
110
113
110
Werkbelasting: woningen per FTE
102
104
104
≥ 104
2 (1,25 FTE)
5
15
1
4,23%
3,00%
6%
3,0%
1,56
1
1,3
1
FTE’s
Aantal inhuurkrachten1
Ziekteverzuim
Gemiddelde verzuimfrequentie
doel 2013 is behaald,
doel 2013 is niet behaald
Inhuur bij vervanging door ziekte/uitval, excl. woonpluscollege, excl. inhuur via projecten (vastgoed of interne projecten)
1
Tabel 3 - Kengetallen medewerkers
Kengetallen Medewerkers
Realisatie 2013
Realisatie 2012
125
129
Gemiddelde leeftijd personeel
44 jaar
45 jaar
Gemiddelde duur dienstverband
12 jaar
12 jaar
Verhouding fulltime/parttime
69% / 31%
68% / 32%
Verhouding man / vrouw
46% / 54%
46% / 54%
Personeelskosten per FTE
68.063
64.227
Opleidingskosten per FTE
915
1.200
7,2%
0,0%
8,0%
7,3%
2,4%
14,6%
3
2
1
3
0
3
14
1
Aantal medewerkers
Personeelsverloop:
Instroom
Doorstroom
Uitstroom
Redenen uitstroom:
Ontbinding op eigen verzoek
Pensioen
Ontbinding
Einde tijdelijk contract
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
41
Hoofdstuk 5 -
Strategisch leren borgen
Hoofdstuk 6
Omgeving
Samenvatting geleverde prestaties 2013
Tabel 1 - Omgeving
Doelstelling
Te leveren prestatie 2013
Realisatie 2013
Behaald?
Betaalbare
huisvesting
realiseren
Zie onderdelen Terug naar de kerntaak wonen en Vastgoedportefeuille
vitaliseren en financieringsruimte
vergroten.
Zie onderdelen Terug naar de kerntaak
wonen en Vastgoedportefeuille vitaliseren
en financieringsruimte vergroten.
Optimaliseren contact
met de omgeving
In gesprek over visitatierapport
Het definitieve rapport is ontvangen en
is aan alle stakeholders toegezonden. De
uitkomsten van het visitatierapport geven
geen aanleiding om het met de stakeholders
uitvoerig te bespreken. De aandachtspunten
zijn intern gericht.
3
Contact verbreden via sociale/
digitale media
•
•
•
•
3
Nieuwe website verkoop
Verbetering website ‘direct te huur’
Pilot facebookpagina
Digitale participatie Schuttersveld
Er is een presentatie gegeven aan een groep
vrouwen van het CDA over wonen en zorg.
Prestatieafspraken maken met
gemeente
Met de gemeente zijn prestatieafspraken
vormgegeven voor de periode 2014-2017.
Formalisering volgt begin 2014.
3
Sturen op reputatie:
Vergroten bewustwording van de
impact van (niet) handelen op de
reputatie en het vergroten van het
kennisniveau.
•R
eflectie: feedbackgesprekken en evaluaties over verschillende communicatievormen
• MT bevraagd over wat zij belangrijk vinden
om op te kunnen sturen.
• Einde 2013 is de nulmeting reputatie
gestart. Oplevering en bevindingen volgen
in januari 2014.
3
Financiële continuïteit
waarborgen
Prestatie-indicatoren zijn leidraad
voor sturing
De prestatie-indicatoren zijn benoemd en
worden periodiek gemonitord.
3
Samenwerkingsverbanden gericht op wonen
en zorg en welzijn
Samenwerken in woonservicepunten
Invulling plint Hof in Zuid als wijkservicepunt
krijgt concreet gestalte.
3
3 doelstelling 2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
42
Hoofdstuk 6 -
Betaalbare huisvesting
realiseren
Onze kerntaak bestaat uit het voorzien in goede
betaalbare huisvesting voor huishoudens met
een inkomen tot 34.229 (prijspeil januari 2013)
in Schiedam. Eind 2013 hadden wij 11.453
woningen voor deze doelgroep in de woningvoorraad beschikbaar. Van de leeggekomen woningen is 96,6% weer aan de beoogde doelgroep
verhuurd. Meer bijzonderheden over woningtoewijzing staan in Hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3 geeft
meer bijzonderheden over de ontwikkeling van
de vastgoedportefeuille.
Optimaliseren contact met
omgeving
In gesprek met stakeholders over het visitatierapport
Het definitieve visitatierapport is naar alle stakeholders verzonden. De uitkomsten van het visitatierapport geven geen aanleiding om het rapport
uitvoerig met de stakeholders te bespreken. De
aandachtspunten zijn intern gericht. De belangrijkste conclusie is als volgt: ‘Woonplus heeft als
een corporatie in uitdagende omstandigheden
een substantiële bijdrage geleverd aan de kwaliteit van (sociale) huisvesting en leefbaarheid in
Schiedam. Zij is in staat gebleken zichzelf aan te
passen aan de veranderende omstandigheden
en haar koers bij te stellen. Dat gebeurt op een
no-nonsense manier die hoog wordt gewaardeerd door belanghebbenden.’
Contact verbreden via sociale/digitale media
De wereld verandert en wij veranderen mee. De
digitale contacten met klanten worden uitgebreid
en er is een Facebookpagina opgezet. Er is een
nieuwe, verbeterde website gelanceerd met de
woningen in verkoop. De websitepagina voor
woningen die direct te huur zijn, is belangrijk
verbeterd. Er wordt met bewoners nagedacht
over digitale participatie om bewoners ook via
deze manier meer te betrekken bij hun directe
leefomgeving.
Digitale dienstverlening heeft ook een keerzijde,
zo hebben wij gemerkt. Een derde partij heeft in
2013 misbruik gemaakt van ons online aanbod
van woningen die direct te huur stonden. Iemand
gaf zich uit als bemiddelaar en vroeg daarvoor
een aanzienlijke vergoeding aan woningzoekenden. Hierbij werd gebruik gemaakt van onze
website voor directe verhuur en van de reguliere
Omgeving
registratiekanalen voor woningtoewijzing. Nadat
dit aan het licht kwam, hebben wij de informatiemogelijkheden van de website gepersonaliseerd
met aansluitend persoonlijk contact bij interesse
van woningzoekenden. Op die manier hebben
malafide praktijken minder kans van slagen.
Daarnaast hebben wij in verschillende publicaties
mensen geattendeerd op mogelijke oplichting.
Sturen op reputatie
Vergroten bewustwording van de impact van
(niet) handelen op de reputatie en het vergroten
van het kennisniveau over dit onderwerp kregen
in 2013 nadrukkelijke aandacht.
Dit gebeurt op verschillende niveaus (directie,
managementteam, team van leidinggevenden en
medewerkers). Reflectie op het (eigen) handelen
en gebruikte communicatie-uitingen is de daarbij
gebruikte vorm. Dit gebeurt door feedbackgesprekken of brede evaluaties met alle betrokkenen en toehoorders. Eind 2013 wordt een
nulmeting gehouden over de reputatie van
Woonplus. Hierover zijn voorbereidende gesprekken gevoerd met een onderzoeksbureau. De
uitkomsten van de meting zijn in januari 2014
beschikbaar. Daarna wordt gekeken hoe de
sturing op reputatie een vervolg moet krijgen.
Woonplus is negatief in het nieuws geweest over
Schiedam-Oost. De nominatie voor sloop, de brief
over de huurverhoging en de slechte conditie van
de woningen zorgde voor onrust bij bewoners en
gemeenteraadsleden. Nadere toelichting van
Woonplus en het uitnodigen van bewoners en
gemeenteraadsleden hebben de gemoederen
doen bedaren.
Financiële continuïteit
waarborgen
Prestatie-indicatoren zijn leidraad voor
sturing
De prestatie-indicatoren zijn benoemd in het
jaarplan en worden periodiek gemonitord. Bij
primaire processen als verhuur, verkoop, onderhoud en incasso gebeurt dit maandelijks.
Naast Key Performance Indicators (KPI’s) worden
in elke voortgangsrapportage de belangrijkste
kengetallen opgenomen per strategisch thema.
Zo mogelijk worden zij vergeleken met beschikbare benchmarkcijfers. Dit geeft ons een goed
beeld van ons handelen en de trend in de voortgang.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
43
Hoofdstuk 6 -
In control
Er zijn interne gesprekken gevoerd om te komen
tot een ‘In control statement’. Het eerste deel
van het onderzoek is afgerond. Er zijn aanbevelingen op papier gezet om het risicodenken in te
bedden in de organisatie. Daarnaast zijn strategische risico’s beschreven, die verder worden
uitgewerkt.
Maandelijks worden interne controles uitgevoerd
om een goed beeld te hebben van onze processen. Zie ook eerdere opmerkingen over risicomanagement in Hoofdstuk 4.
Samenwerkingsverbanden
gericht op wonen en zorg
en welzijn
Samenwerken van verschillende participanten in
woonservicepunten kan het serviceniveau op
het vlak van wonen, zorg en welzijn in een wijk
belangrijk verbeteren. Woonplus werkt op verschillende kleinschalige locaties in Schiedam op
die manier samen met dienstverleners in de zorg
en het welzijn.
In het opgeleverde complex Hof in Zuid is in de
plint een ruimte die bestemd is voor het realiseren
van een woonservicepunt. Omdat de gemeente,
SWZ, ROG en Woonplus de krachten bundelen
en de kosten delen is de plint begin 2014 in gebruik genomen als wijk(zorg)servicepunt. Het
gaat een brede zorg- en welzijnsfunctie in de
wijk vervullen.
In de beschikbare ruimte aan het Van Beethovenplein is na een lange periode van inactiviteit
na overleg met bewoners weer een activiteitenprogramma opgestart. De bewoners hebben dit
zelf opgezet. Het programma is bedoeld voor
bewoners van het flatgebouw en voor andere
belangstellenden uit de wijk.
Samenvattend beeld inzake
de eisen van het Besluit
Beheer Sociale Huisvesting
(BBSH)
Prestatieafspraken met gemeente Schiedam
In 2010 zijn de eerste stappen gezet om met de
gemeente Schiedam te komen tot gedeelde standpunten in een nieuw te formuleren gezamenlijke
woningmarktstrategie. Dit is in 2011 verder
Omgeving
uitgewerkt en vormde daarmee de basis voor
meerjarige prestatieafspraken tussen gemeente
en Woonplus. Als gevolg van het terugtreden
van het college van B&W in 2011 is vertraging
opgetreden in de voortgang. Dit heeft ertoe
geleid dat medio 2012 een gemeentelijke woonvisie is verschenen die in het najaar 2012 door
de gemeenteraad is vastgesteld. In december
2013 zijn de nieuwe prestatieafspraken afgerond
voor de periode 2014-2017 en in januari 2014
worden deze formeel vastgesteld.
Corporate sponsoring
Elk jaar doen bewoners en organisaties een
beroep op Woonplus voor (financiële) ondersteuning van evenementen of andere initiatieven.
Ondanks dat sponsoring van activiteiten of organisaties kan helpen om onze reputatie te versterken, hebben wij uit bezuinigingsoverwegingen
geen budget beschikbaar gesteld in 2013.
Publicaties
Woonplus vindt het belangrijk om haar belanghouders goed te informeren. Daarom communiceren wij via verschillende media. Wij zetten
onze website in om nieuws te melden, maar ook
om huurders de gelegenheid te bieden direct
zaken met ons te doen via het speciale Mijn
Woonplus-gedeelte. Maandelijks publiceren wij
Woonplus Nieuws in de lokale krant, het Nieuwe
Stadsblad. Huurders kunnen hierin nieuws en
achtergronden over Woonplus lezen. Woonplus
participeert als wijkpartner in de bewonersmagazine Nieuwland Nieuws. Het magazine is te
downloaden via onze website. Look TV, de lokale
tv-omroep in Schiedam, is een ander belangrijk
communicatieplatform. Daarnaast verschijnen
regelmatig berichten over en advertenties van
Woonplus in regionale versies van landelijke
dagbladen, in plaatselijke weekbladen en bewonersbladen van verschillende bewonersverenigingen in Schiedam.
In 2013 was er onder meer aandacht voor de
investeringsstop, de financiële situatie van
Woonplus, oplevering van nieuwe huurwoningen
en de onrust over de aanpak in Schiedam-Oost.
Een deel van deze berichten verscheen naar
aanleiding van een persbericht of perscontact.
Belanghoudersregister
Om de behoefte van Woonplus en haar belanghouders beter op elkaar aan te laten sluiten,
heeft Woonplus in 2011 geïnventariseerd wie
haar belanghouders zijn en hoe zij op de beste
manier benaderd kunnen worden. Daarbij is
onderzocht welke raakvlakken er zijn met onze
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
44
Hoofdstuk 6 -
organisatie, op welke wijze zij kunnen bijdragen
aan het bereiken van onze doelstellingen, hoe
wij een koppeling kunnen maken tussen hun
belang en het belang van Woonplus en welke
meerwaarde dit voor hen heeft. Wij onderscheiden daarbij een categorie belanghouders waar
wij intensieve tot zeer intensieve contacten mee
onderhouden en een categorie belanghouders
waarmee wij incidentele contacten mee onderhouden en periodiek en/of gericht informeren.
Het register wordt minimaal twee keer per jaar
geactualiseerd.
Omgeving
ten, regels en afspraken. Alle opgenomen juridische onderbouwingen maken de teksten soms
lastig leesbaar. Voor onze huurders hebben wij
daarom een goed leesbare folder van het Sociaal
Plan gemaakt.
Participatieovereenkomst
Conform de Overlegwet heeft Woonplus een participatieovereenkomst met het SOBO. De gemaakte afspraken hebben onder meer betrekking op de jaarlijkse huurverhoging, de
eventuele sloop van woningen, afrekening servicekosten en de kwaliteit van de dienstverlening. De looptijd van de overeenkomst is 2010
t/m 2014.
Stedelijk sociaal plan
Begin 2012 ondertekenden Woonplus, wethouder
Wijten en SOBO het nieuwe Stedelijk Sociaal
Plan. Het Stedelijk Sociaal Plan is een document,
waarin de rechten en plichten voor huurders
staan benoemd bij verplichte verhuizing als gevolg van renovatie of sloop van de woning. Het
Sociaal Plan is afgesloten voor de periode 20122016. In 2013 en de komende jaren wijzigt het
dus niet. Het Sociaal Plan is gebaseerd op wet-
Prestatie-indicatoren
Onderstaande tabel bevat een overzicht van de
prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling
geeft ons streven weer voor 2020.
Tabel 2 - Prestatie-indicatoren voor financiële continuïteit
Prestatie-indicatoren
Realisatie
2013
Doel
2013
Realisatie
2012
Langetermijndoel
Solvabiliteit
24%
≥ 12%
27%
≥ 20%
Loan-to-value
(o.b.v. bedrijfswaarde)
73%
≤ 100%
68%
≤ 75%
1,8
≥ 1,8
1,9
≥ 1,4
Liquiditeitspositie
€ 19,5 mln
€ 6,8 mln
€ 7,6 mln
€ 15 mln *
Operationele kasstroom na normatieve aflossing
€ 13,5 mln
> € 3,2 mln
€ 4,9 mln
>€0
Werkbelasting: woningen per FTE
doel 2013 is behaald,
doel 2013 is niet behaald
* Bandbreedte varieeert van € 0 tot maximaal € 15 mln negatief
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
45
Hoofdstuk 6 -
Omgeving
Hoofdstuk 7
Projecten
in beeld
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
46
Hoofdstuk 7 -
SCHIEDAM-NOORD
Projecten in beeld
Status jaarplan 2013
Status jaarverslag 2013
In voorbereiding
In uitvoering
‘On hold’,
is uitvoeringsgereed
Project is weer opgestart.
Start uitvoering is gepland
voor 1e kwartaal 2014.
•N
ieuwbouw 18 woningen, sociale huur
• Planning
Start bouw
1e kwartaal 2014
Oplevering
3e kwartaal 2014
‘On hold’,
is uitvoeringsgereed
Project is weer opgestart.
Start uitvoering is gepland
voor 1e kwartaal 2014.
SCHIEDAM-NIEUWLAND
Status jaarplan 2013
Status jaarverslag 2013
In ontwikkeling
Opgeleverd
•N
ieuwbouw 27 huurwoningen, sociale huur
• Planning fase III
Start bouw
4e kwartaal 2013
Oplevering
2e kwartaal 2014
‘on hold’
Project is weer
opgestart.
In uitvoering
SCHIEDAM STAD
Status jaarplan 2013
Status jaarverslag 2013
‘On hold’:
sloop opgeleverd en is
uitvoeringsgereed
Project is onder voorbehoud weer opgestart.
Het uitvoeringsprogramma
wordt overwogen.
Sloop opgeleverd
In uitvoering
Opgeleverd
1
Majoraanveld en Kervelveld
•S
loop 27 eengezinswoningen, nieuwbouw 26 eengezinswoningen
sociale huur
• Planning
Start sloop
2e kwartaal 2013
Start bouw
3e kwartaal 2013
Oplevering
1e kwartaal 2014
2
Beatles II
•N
ieuwbouw 18 woningen, sociale huur
• Planning
Start bouw
1e kwartaal 2014
Oplevering
3e kwartaal 2014
3
1
Notenbalk II
Het Kwartet fase 2
•N
ieuwbouw 9 koopwoningen
• Planning fase II
Start verkoop
4e kwartaal 2011
Start bouw 9 woningen 2e kwartaal 2013
Oplevering
4e kwartaal 2013
1
Het Kwartet fase 3
1 Aleidastraat
•S
loop 33 woningen, nieuwbouw circa 17 eengezinswoningen
sociale huur
• Planning
Start sloop 4e kwartaal 2011
Start nieuwbouw
1e kwartaal 2015
Oplevering
3e kwartaal 2015
2
Hof in Zuid
•S
loop/nieuwbouw woonservicecomplex 36 woningen,
nieuwbouw 34 woningen, sociale huur
• Planning sloop/nieuwbouw
Start sloop
3e kwartaal 2011
Start bouw
1e kwartaal 2012
Oplevering
1e kwartaal 2013
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
47
1
2
3
1
1
2
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
48
Hoofdstuk 8
Cijfers
in beeld
Dit hoofdstuk geeft de middelen weer die wij inzetten om onze missie, doelen en prestaties te
realiseren.
De winst- en verliesrekening geeft de middelen
weer die wij hebben ingezet om onze strategische
ondernemingsdoelstellingen en specifiek de doelstellingen en de prestaties voor 2013 te realiseren.
Het totale jaarresultaat in 2013 is circa € 1 miljoen
negatief. Ten opzichte van 2012 hebben wij een
slechter resultaat uit gewone bedrijfsvoering gerealiseerd. Het lager jaarresultaat ten opzichte
van 2013 komt met name door de lagere inkomsten en hogere bedrijfslasten als gevolg van de
sectorspecifieke heffingen.
De bedrijfsopbrengsten (circa € 69 miljoen in
2013) zijn ten opzichte van 2012 met circa 3,2%
gedaald. Deze daling is met name het gevolg
van een lager netto verkoopresultaat.
De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg
van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013,
tussentijdse huuraanpassingen, harmonisatie en
het in verhuur nemen van opgeleverde nieuwbouwwoningen. De gemiddeld aangezegde
huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4,23%.
De huurderving bedroeg in het boekjaar 4,0%
van de te ontvangen huur (2012: 3,2%) exclusief de voorziening wegens oninbare huur. De
huurderving is hiermee toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Het netto verkoopresultaat
vastgoedportefeuille is bijna gehalveerd ten opzichte van vorig jaar als gevolg van lagere verkoopaantallen. In 2013 zijn veertig woningverkopen gerealiseerd tegenover 54 woningverkopen
in 2012.
De overige bedrijfsopbrengsten hebben onder
meer betrekking op de vergoeding voor de administratieve verwerking van de huurcontracten,
de vergoeding voor de afdeling VvE-beheer en
overige resultaten.
De omvang van de bedrijfslasten (circa € 56
miljoen in 2013) wordt veroorzaakt door:
• de afschrijvingen;
• de waardeveranderingen op materiële vaste
activa en vastgoedportefeuille;
• de personeelslasten;
• de onderhoudslasten;
• de overige bedrijfslasten.
De afschrijvingskosten ten opzichte van 2012
zijn gestegen. De afschrijving op de bedrijfswaarde in 2013 is hoger doordat de gemiddelde
restant levensduur van de woningen is gedaald.
De stijging van de bedrijfslasten ten opzichte
van vorig jaar heeft met name te maken met de
stijging van de afschrijvingskosten, van de onderhoudslasten en de overige bedrijfskosten.
Daarnaast was er een sterke afname van de
(bate) overige waardeveranderingen van de vaste
activa. De toename van de onderhoudskosten
komt door een toename van het planmatig onderhoud. De kosten planmatig onderhoud zijn
ten opzichte van 2012 aanmerkelijk gestegen.
Dit komt doordat er projecten van 2012 zijn
doorgeschoven naar 2013. De personeelskosten
zijn nagenoeg gelijk gebleven en de uitgaven
voor leefbaarheid zijn afgenomen.
De overige bedrijfslasten hebben onder meer betrekking op de huisvestingskosten, advieskosten,
kosten voor automatisering en communicatie, de
zakelijke lasten en de overige personeelskosten
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
49
Hoofdstuk 8 -
Cijfers in beeld
Winst- en verliesrekening over 2013
2013 (x € 1.000)
2012
(x € 1.000)
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huuropbrengsten (11) Opbrengsten servicecontracten 61.895.006 60.187.481
3.425.538 3.417.292
Overheidsbijdragen (12) 386.222 165.172
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (13) 2.108.352 5.565.269
Overige bedrijfsopbrengsten (14) 1.593.492 2.347.479
Totaal bedrijfsopbrengsten 69.408.610 71.682.693
15.193.774
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen (15) 16.937.651 Overige waardeveranderingen van vaste activa (16) -2.702.136 -12.197.229
Erfpacht Lonen en salarissen (18) 93.029 96.332
5.801.351 5.686.244
Sociale lasten (19) 947.438 907.940
Pensioenlasten (20) 1.131.096 1.032.518
Onderhoudslasten (21) 15.411.421 12.121.931
Leefbaarheid (22) 526.901 621.244
3.425.538 3.417.292
14.115.430 11.891.806
Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten (23) 55.687.719 38.771.852
13.720.891 32.910.841
-1.189.698
-286.346
254.831 678.065
-1.329.000
BEDRIJFSRESULTAAT Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (24)
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (25) Waardeveranderingen van financiële vaste activa
en van effecten (26) 617.988 Rentelasten en soortgelijke kosten (27) -14.918.907 -15.193.497
-15.844.432
-14.046.088 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -1.514.895 538.587 13.485.928
-976.308 30.265.991
194.150 -22.756
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (28) Resultaat deelnemingen (29) Resultaat en de heffingen. De overige personeelskosten
betreffen onder meer de kosten voor opleidingen, kosten van vervanging en uitzendkrachten.
De stijging van de overige bedrijfslasten is met
name toe te schrijven aan de heffingen; de verhuurderbelasting en de bijdrage saneringsfonds
CFV. In totaal was het bedrag aan heffingen circa
€ 2,8 miljoen.
-782.158 16.780.063
30.243.235
Het bedrijfsresultaat (circa € 14 miljoen in 2013)
is het verschil tussen de bedrijfsopbrengsten en
de bedrijfskosten.
Het saldo van financiële baten en lasten (circa
€ 14 miljoen in 2013) bestaat uit de waardeveranderingen van de financiële vaste activa (reeds
afgeboekte leningen u/g die zijn terugontvangen)
en de rentebaten en -lasten. De rentelasten zijn
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
50
Hoofdstuk 8 -
Cijfers in beeld
afhankelijk van de investeringen die wij doen en
de wijze waarop wij de renterisico’s afdekken.
De rentelasten zijn lager als gevolg van een
lagere rentestand en een afname van de totale
leningportefeuille. Daarnaast wordt voordeel
behaald van een lening die in 2013 is afgesloten
tegen gunstige voorwaarden.
In 2012 is voor het eerst een belastinglatentie
voor verrekenbare verliezen opgenomen. In 2013
is slechts een beperkte mutatie op die bestaande
latentie opgenomen.
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
na belastingen wordt na verwerking van het resultaat deelnemingen circa € 1 miljoen negatief.
De belastingen nemen af om navolgende reden:
De financiële positie van Woonplus kan worden
afgeleid uit de balanspositie, de ontwikkeling van
de solvabiliteitspositie en de ontwikkeling van de
operationele kasstromen.
Balans
Financiële positie
(na resultaatbestemming)
ACTIVA 31 december 2013
(x € 1.000)
VASTE ACTIVA 31 december 2012
(x € 1.000)
- Materiële vaste activa 374.484
409.583
- Vastgoedbeleggingen 64.331
74.320
- Financiële vaste activa 15.766
14.865
454.581
498.768
VLOTTENDE ACTIVA - Onderhanden projecten - Voorraad 0
438
478
0
- Vorderingen 6.252
12.548
6.730
12.986
19.473
7.582
LIQUIDE MIDDELEN TOTAAL PASSIVA 480.784
519.336
31 december 2013
(x € 1.000) 31 december 2012
(x € 1.000)
EIGEN VERMOGEN 114.416
141.210
VOORZIENINGEN 10.238
14.907
LANGLOPENDE SCHULDEN 307.997
KORTLOPENDE SCHULDEN 48.133
TOTAAL 480.784
De balanspositie is verslechterd ten opzichte van
vorig jaar. Aan de activazijde is een daling van
de vaste activa zichtbaar. De verslechtering
komt met name door het volledig inrekenen van
de verhuurdersheffing. In 2012 was deze heffing
voor één jaar meegenomen.
De sociale huurwoningen zijn opgenomen onder
de rubriek materiële vaste activa. De middeldure
huurwoningen en overige eenheden, bestaande
uit een beperkt aantal commerciële ruimten en
parkeergelegenheden, zijn opgenomen onder de
332.880
30.339
519.336
rubriek vastgoedbeleggingen. De liquide middelen zijn voor een groot deel toegenomen als gevolg van positieve kasstromen uit bedrijfsoperaties (meer inkomsten door huurontvangsten
dan uitgaven voor bedrijfslasten). Daarnaast is
er ook een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten (minder geld uitgegeven aan investeringen dan ontvangen uit verkopen) en de betalingen die Woonplus heeft gedaan voor rente
op de geldleningen.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
51
Hoofdstuk 8 -
Aan de passivazijde is een afname zichtbaar
van het eigen vermogen. Het eigen vermogen
neemt af door het negatieve resultaat van circa
€ 1 miljoen en de waardeveranderingen die direct
in het eigen vermogen worden verwerkt door
het meerjarig inrekenen van de verhuurderheffing. De langlopende schulden zijn afgenomen
door het aflossen van bestaande leningen. De
kortlopende schulden zijn toegenomen door met
name een toename van de hogere aflossingsverplichtingen in 2014.
Cijfers in beeld
Optimaliseren kasstromen
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
heeft in 2013 de kredietwaardigheid van Woonplus
Schiedam als voldoende beoordeeld. Voor de beoordeling van de kredietwaardigheid kijkt het
WSW naar het verloop van de operationele
kasstromen. Het WSW is van mening dat de
operationele kasstromen positief moeten zijn en
deelnemers jaarlijks fictief 2% van de leningenportefeuille moeten kunnen genereren voor
aflossing van lopende leningen.
Kasstroomoverzicht 2013
KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN
Ontvangsten van huurders
Ontvangsten van subsiediegevers
Ontvangsten overige
2013 (x € 1.000)
2012
(x € 1.000)
68.217
-
5.100
61.083
-
291
73.316
61.374
Betalingen aan werknemers
-9.310
-11.026
-15.043
-13.736
Betalingen aan leveranciers onderhoud
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
-5.118
-4.832
Betalingen overige
-8.754
-5.794
-38.224
-35.388
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
35.092
25.986
Ontvangen interest
Ontvangen dividend
192
-
262
-
Betaalde interest
-15.181
-14.861
Saldo interest
-14.989
-14.599
Kasstroom uit operationele activiteiten
20.103
11.387
Investeringen in materiële vaste activa
-6.160
-17.736
Desinvesteringen materiële vaste activa
7.148
9.741
KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN
Investeringen in financiële vaste activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-
500
988
-7.495
988
-7.495
KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Ontvangsten uit langlopende schulden (klim)
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)
Ontvangen aflossingen leningen U/G
-
-
5.300
23.500
95
36
Aflossing langlopende schulden
-14.595
-17.743
Deposito storting / opname
-
- -9.199
5.793
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-9.199
5.793
11.892
9.686
Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
52
Hoofdstuk 8 -
In onderstaande grafiek worden de kasstromen
uit de operationele bedrijfsvoering van Woonplus
weergegeven. De baten zijn weergegeven als
positieve kasstroom en de lasten zijn weergegeven als negatieve kasstroom. De totale lasten
bestaan uit de operationele lasten en het saldo
van de rentebaten en -lasten. De groene lijn
geeft een overzicht weer van het saldo van de
operationele kasstromen.
Met uitzondering van de maanden juni en
november is het saldo van de operationele kasstromen positief. Het negatieve saldo operationele
Cijfers in beeld
kasstromen in de maand juni wordt met name
veroorzaakt door de betaling van de zakelijke
lasten, bestaande uit onder meer de onroerende-zaakbelasting, rioolrechten en overige belastingen en verzekeringen. De huuropbrengsten
voor de maand juni zijn daarnaast geïncasseerd
in de maand mei. Het negatieve saldo operationele kasstromen in de maand november wordt
met name veroorzaakt door de betaling van de
heffingen. De huuropbrengsten voor de maand
november zijn daarnaast geïncasseerd in de
maand december.
baten en lasten (miljoen)
Figuur 1 - Kasstromen operationele bedrijfsvoering
10
10
8
8
6
6
4
4
2
2
-
-
-2
-2
-4
-4
-6
-6
-8
-8
-10
-10
Baten
Rente baten/lasten
Lasten
jan
feb
mrt
apr
mei
jun
jul
aug
sep
okt
Treasury
De treasury activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en
(rente)risicomanagement. Woonplus heeft in het
treasury statuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd.
Als kader voor de financieringsactiviteiten is in
2013, evenals in voorgaande jaren, een treasury
jaarplan opgesteld. De risico’s met betrekking
tot de financiering worden door de treasury
commissie besproken en leiden, indien noodzakelijk, tot een bijstelling van de uitgangspunten
die zijn opgenomen in het treasury jaarplan.
Hierbij gaat het vooral om het (her)financieringsrisico en het renterisico.
nov
Operationele kasstroom
dec
Derivaten
Door het gebruik van rentederivaten, zoals
Interest Rate Swaps, kunnen toekomstige renterisico’s beheerst en beïnvloed worden. In 2011
heeft Woonplus een deel van de renterisico’s
kunnen fixeren tegen een aantrekkelijk tarief
door gebruik te maken van derivaten, waar in de
toekomst van kan worden geprofiteerd. Het gaat
om een drietal renteswaps die zijn afgesloten bij
drie verschillende banken. De swaps zijn afgesloten voor het afdekken van de financieringsrisico’s bij een tweetal leningen die in 2013 een
renteaanpassing hebben gehad. Het totale
volume van de derivatenportefeuille en onderliggende leningen bedraagt € 24,6 miljoen. Door
gebruik van swaps wordt de variabele rente op
de onderliggende leningen omgezet in een
vaste rente. De swap contracten zijn ingegaan
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
53
Hoofdstuk 8 -
op 1 maart 2013 en 1 mei 2013. De swaps hebben
een gemiddeld rentepercentage van effectief
3,3% (exclusief kredietopslag).
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft naar aanleiding van de
Vestia-affaire de toezichtregels aangescherpt.
Woonplus heeft naar aanleiding van deze regels
contact gezocht met de banken om de toezichtbelemmerende bepalingen uit de contracten te
schrappen. Daarnaast heeft Woonplus besloten om
geen nieuwe derivatencontracten af te sluiten.
Marktwaardederivaten
Swaps kennen net als andere soorten financiële
instrumenten een marktwaarde. De marktwaarde
kan zowel positief als negatief zijn. Maandelijks
wordt de waarde van de derivatenportefeuille
berekend aan de hand van de meest actuele
rentecurve, aangevuld met een tweetal scenario’s:
• Rentedaling van 1%
• Rentedaling van 2%
Woonplus dient extra zekerheden te geven door
middel van het storten van liquide middelen als
de negatieve marktwaarde van de swaps groter
Cijfers in beeld
is dan € 27,5 miljoen negatief. De marktwaarde
ultimo 2013 is circa € 3,3 miljoen negatief
(2012: € 5,3 miljoen negatief). De marktwaarde
blijft hiermee ruim binnen de drempel van € 27,5
miljoen negatief. Een rentedaling van 1% resulteert in een negatieve marktwaarde van € 8,2
miljoen en blijft hiermee ook ruim binnen de
drempel van € 27,5 miljoen. Een rentedaling van
2% resulteert in een negatieve marktwaarde
van € 14,1 miljoen en blijft hiermee ook ruim
binnen de drempel van € 27,5 miljoen. Een daling van de marktrente levert voor Woonplus
geen liquiditeitsrisico op. Woonplus hoeft dan
ook geen extra liquiditeitsbuffer aan te houden.
In het treasury statuut wordt het gebruik van
complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend
toegepast in het kader van beperking van de
renterisico’s.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de
marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december
2013:
Tabel 1 - Waarden financiële instrumenten per 31 december 2013
Rente swaps
2013
Marktwaarde
2013
Nominale waarde
2012
Marktwaarde
2012
Nominale waarde
€ 3,3 mln -/-
€ 24,6 mln
€ 5,3 mln -/-
€ 24,6 mln
Voor alle derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Dit betekent dat de derivaten bij
de eerste opname worden opgenomen tegen nul
in de balans. Indien op balansmoment de marktwaarde van het derivaat beneden kostprijs is,
wordt er voor dat verschil geen voorziening
gevormd via de winst- en verliesrekening. Derivaten worden alleen ingezet ter risicodekking.
Maatschappelijk rendement
Ons rendement is meer dan de uitkomst van de
winst -en verliesrekening. Vanuit onze maatschappelijke taak doen wij investeringen in de
maatschappij, die niet direct en niet alleen onze
corporatie ten goede komen. Dat noemen wij
maatschappelijk rendement. In onderstaande
tabel worden onze maatschappelijke investeringen in 2012 inzichtelijk gemaakt.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
54
Hoofdstuk 8 -
Cijfers in beeld
Tabel 2 - Maatschappelijke investeringen 2013
Onderdeel
Omschrijving
Investering
(x € 1.000)
Maatschappelijke huurbijdrage
Verschil tussen de huidige huurprijs en de maximaal redelijk huurprijs o.b.v. aantal WWS punten
De investeringen in woningverbetering, nieuwbouw en aankoop van woningen die niet uit de
exploitatie worden terugverdiend.
Woningverbeteringen zonder levensduurverlenging,
huuraanpassing en woningwaarderingspunten
€ 0
Aankopen huur
€ 3.704
Totaal
WAP Nieuwland
€ 808
€ 2.896
Nieuwbouw huur
Leefbaarheid
€ 16.648
Buurt- en wijkactiviteiten
Groenvoorzieningen
Subtotaal
€ 413
€ 279
€ 692
Wonen en veiligheid
Leren, werk en opgroeien
Integratie en sociale samenhang
Subtotaal
€ 211
€ 78
€ -44
€ 245
Totaal Leefbaarheid en WAP
€ 937
In 2013 hebben wij circa € 21,2 miljoen maatschappelijk geïnvesteerd, waarbij circa € 16,4
miljoen aan huurbijdrage, circa € 3,7 miljoen in
sociale huurwoningen, circa € 0,9 miljoen in
leefbaarheid en WAP Nieuwland.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
55
Hoofdstuk 8 -
Cijfers in beeld
Accountantsverklaring
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
56
Hoofdstuk 8 -
De realiteit als uitdaging
Cijfers in beeld
Jaarverslag 2013
57
Hoofdstuk 8 -
Cijfers in beeld
Hoofdstuk 9
Financiële
continuïteit
In het goedgekeurde jaarverslag 2012 is sprake
van een solvabiliteit van 26,6%. Het CFV heeft in
haar solvabiliteits- en draagvlakoordeel over
2012 geconstateerd dat het volkshuisvestelijk
vermogen volgens haar rekenmethodiek met
11,7% te klein is om de gesignaleerde risico’s en
de zogenaamde VPB-beklemming, gewaardeerd
op 12,7%, te dekken.
Binnen Woonplus is een projectgroep Geijkt op
de Toekomst aan de slag met een nieuw duurzaam verdienmodel. In dit hoofdstuk wordt eerst
het oude verdienmodel en de opgave beschreven.
Daarna wordt aangegeven wat Woonplus heeft
gedaan om de vermogenspositie op de korte termijn te versterken. Vervolgens wordt ingegaan
op het proces dat de projectgroep doorloopt om
te komen tot een nieuw duurzaam verdienmodel. Er zijn ten tijde van dit schrijven nog geen
afgeronde bevindingen voorhanden. Het resultaat wordt in juli 2014 opgeleverd.
Het oude verdienmodel
Woonplus ontwikkelt, beheert, onderhoudt en
herstructureert sociale huurwoningen. Wij voorzien hiermee in huisvesting voor huishoudens
die niet in staat zijn op eigen kracht te voorzien
in hun huisvesting. Dit is een verlieslatend model.
Onze doelgroep bestaat uit huishoudens met
een inkomen tot € 34.229.
Voor de bruteringsoperatie in 1995 werd het
verlies deels door objectsubsidies gecompenseerd. Na de bruteringsoperatie moesten de
verliezen gedekt worden uit verkoop van het
bezit. Woonplus heeft door de goede economische tijden, de dalende rentelasten en stijgende
verkoopopbrengsten meer kwaliteit aan de stad
Schiedam kunnen toevoegen. De nadruk lag
hierbij op het realiseren van zowel koop- als
huurwoningen. Winsten uit de bouw van koopwoningen werden gebruikt als compensatie voor
verliesgevende sociale huurwoningen.
Anno nu is de situatie drastisch gewijzigd. Door
de economische crisis blijven de verwachte winsten uit en is de betaalbaarheid van wonen in
het geding. De politiek stelt naar aanleiding van
incidenten in de sector vragen over de legitimiteit van de corporaties en legt heffingen op. De
corporatiesector en daarmee ook de huurder
betalen de rekening. Na de ingroeiperiode van
2013 tot en met 2016, moet Woonplus vanaf
2017 jaarlijks circa € 7 miljoen betalen aan verhuurderheffing.
Voor Woonplus doet deze heffing dubbel pijn.
Woonplus heeft een grote volkshuisvestelijke
opgave door het grote aandeel bezit uit de
wederopbouwperiode. Met het ondernemingsplan uit 2009 speelden wij in op de toenemende
kwaliteitsvraag die voortkwam uit een langdurige gestage economische groei. Om aan deze
kwaliteitsvraag te kunnen voldoen was herstructurering van een deel van de voorraad en wijken
uit de periode van begin jaren zestig geformuleerd. Om deze herstructurering te kunnen
realiseren heeft Woonplus reeds in 2010 gereorganiseerd. De financiële ruimte die wij daarmee
creërden voor het herstructureren van het bezit,
dragen wij nu af aan het rijk.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
58
Hoofdstuk 9 -
Middelen om te kunnen
blijven investeren
De marktsituatie en de financiële context zijn
sterk gewijzigd; het vastgoedbezit is statisch
van aard. Gezien de leeftijd van ons bezit is het
noodzakelijk om te kunnen blijven investeren
in aanpassingen en verbeteringen. De wijze
waarop wordt uitgewerkt binnen Geijkt op de
toekomst.
Versterken vermogens
positie in de jaarrekening
2013
Woonplus heeft in haar meerjarenbegroting
(MJB 2014) de ombuigingsopgave van structureel
€ 7 miljoen opgenomen. De € 7 miljoen ombuiging is voor circa € 2 miljoen geconcretiseerd in
lagere onderhoudskosten die ook in de bedrijfswaarde 2013 zijn ingerekend. De overige € 5
miljoen ombuiging is wel geraamd, maar is
momenteel nog onvoldoende concreet te maken
en is hierdoor niet in de bedrijfswaarde 2013
ingerekend. In het jaarplan 2014 is aangegeven
dat de ombuiging taakstellend is en dat de
projectgroep Geijkt op de toekomstgaat onderzoeken op welke wijze de vermogenspositie
versterkt kan worden.
Financiële continuïteit
Deze zijn:
• we geven alleen uit wat er binnen komt;
• we bouwen onze leningenportefeuille structureel af;
• we houden rekening met tegenvallers (en ook
met een aantal meevallers);
• we stellen rendementseisen aan investeringen.
Gegeven dit financieel kader wordt door de projectgroep Geijkt op de toekomst bezien wat
realistisch en haalbaar is. De projectgroep kijkt
naar de volgende mix van maatregelen om de
vermogenspositie te versterken:
•
•
•
•
•
verlagen kosten;
verhogen opbrengsten;
aflossen;
verlagen rentelasten;
herzien investeringsprogramma.
Ze kijken dus verder dan alleen het realiseren
van een ombuiging. Er worden verschillende
scenario’s van Geijkt op de Toekomst doorgerekend. De definitieve keuze zal na een review en
besluitvorming RvC in juni 2014 plaatsvinden.
Randvoorwaardelijk is dat het gekozen scenario
moet passen binnen de gestelde financiële kaders.
Geijkt op de toekomst
Met Geijkt op de toekomst wordt onder meer
beoogd om de vermogenspositie te versterken.
Anders gezegd: wij zetten het volkshuisvestelijk
vermogen zo doelmatig mogelijk in voor het
realiseren van de volkshuisvestelijke opgave.
Hoewel de bevindingen/resultaten nog niet
bekend zijn, zijn wel de financiële principes
bepaald om de financiële continuïteit van Woonplus te kunnen blijven borgen.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
59
Hoofdstuk 10
Verslagen
Op de navolgende pagina’s vindt u de verslagen
van de Ondernemingsraad, het Adviesforum en
het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties.
Met deze partners werken wij nauw samen om
onze doelstellingen te bereiken.
2013: de corporatie in beweging
Na de reorganisatie van 2012 wordt in 2013 al
snel duidelijk dat een grote verandering nodig is.
Door de invoering van het Woonakkoord enerzijds
en de onderhoudstaat van het bezit anderzijds is
het snel duidelijk dat de financiën niet toereikend
zijn als er geen ingrijpende maatregelen plaatsvinden. In eerste instantie zijn de pijlen gericht
op een fusie. Vanaf het najaar van 2013 besluit
de directie om toch niet voor een fusie te kiezen.
Woonplus gaat verder als zelfstandige corporatie,
maar hiervoor is een nieuwe reorganisatie noodzakelijk. 2013 was dus opnieuw een medezeggenschapsjaar in het teken van verandering van
de organisatie.
Het heeft geleid tot veel extra overleggen, zowel
als team van de Ondernemingsraad (OR) als
met de bestuurder. Voor de OR zijn de termen
zorgvuldigheid en uitlegbaarheid de sleutelwoorden waarop het beleid ook in 2013 is getoetst.
Het was voor de OR geen makkelijk jaar. Het
was een jaar waarin medezeggenschap soms op
het scherpst van de snede moest worden uitgevoerd. Hierdoor is 2013 wel een leerzaam en
boeiend jaar geworden. Het heeft veel inzicht en
kennis gebracht bij het team OR. Het heeft ook
tot een enorme hechtheid van team geleid.
In 2013 is gewerkt met een klein OR-team.
Natuurlijk vraagt dit meer inzet en werk voor de
leden, maar het leidt ook tot efficiency en effectieve inzet van middelen en mankracht. Voor het
eerst heeft de OR met een budget gewerkt.
Ondanks de vele extra uren is de OR ruimschoots
binnen het budget gebleven.
OR samenstelling
In 2013 bestond de OR uit:
Richard Hegeman
Sigrid Matla
Roeland van Ittersum
Linde Jansen
OR-voorzitter
OR-secretaris
OR-vicevoorzitter
OR-ondersteuner
OR adviezen en instemming
De OR heeft advies en instemming uitgebracht op
een groot aantal onderwerpen. Sommige trajecten
verliepen soepeler dan andere. De OR heeft zich
in 2013 erover uitgesproken niet tevreden te zijn
over de vele kleine afdelingsveranderingen. Dit
leidde tot onduidelijkheid vond de OR. De OR heeft
ervoor gepleit om vanuit een heldere totaalvisie
deze wijzigingen door te voeren. Het gesprek
hierover zal zeker een doorloop in 2014 kennen.
Achterban
Nieuw dit jaar is de aanpassing van de OR-Intranetsite. Op deze site zijn alle adviezen en
instemmingen die door de OR zijn uitgebracht
gepubliceerd. Hierdoor is een nauwer contact
ontstaan met onze achterban in 2013. In het
najaar heeft de OR een spreekuur ingesteld.
Hiertoe is besloten nadat de nieuwe reorganisatie was bekendgemaakt. In december heeft de
OR de traditionele bureaukalender uitgedeeld
aan de achterban. Dit leidt altijd weer tot een
moment van ontmoeting, waardoor veel gesprekken plaatsvinden.
OR en overlegvergaderingen
De OR heeft iedere maandagmiddag overleg gevoerd. Er zijn tot augustus informele gesprekken
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
60
Hoofdstuk 10 -
Verslagen
gevoerd tussen de OR en de bestuurder. Na de
zomerperiode is de keuze gemaakt om alleen
formeel in gesprek te gaan. In 2013 hebben elf
overlegvergaderingen plaats gevonden.
Raad van Commissarissen
In de zomer van 2013 heeft de OR afscheid
genomen van de heer Nico Nieuwstraten,
wegens het beëindigen van de termijn. De heer
Nieuwstraten had zitting in de RvC op voordracht
van de OR. De OR heeft de heer René Heijblom
voorgedragen als opvolger van de heer
Nieuwstraten. In de RvC vergadering van september is de heer Heijblom benoemd. In december
heeft de OR een overleg gevoerd met de RvC in
aanwezigheid van de bestuurder.
Training & advies
In 2013 heeft de OR twee trainingen gevolgd. De
OR heeft eenmaal juridisch advies ingewonnen.
Contact
Vragen naar aanleiding van het OR-jaarverslag?
Stuur een mail naar
Sigrid Matla: [email protected]
Richard Hegeman: [email protected]
Roeland van Ittersum:[email protected]
Linde Jansen: [email protected]
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
61
Hoofdstuk 10 -
Verslagen
Verslag Adviesforum
Rol
Het Adviesforum adviseert het bestuur over
maatschappelijke en volkshuisvestelijke aangelegenheden en geeft Woonplus op die wijze een
extra verankering in de Schiedamse samenleving.
ting in het Adviesforum. De leden van het Adviesforum hebben een zittingsduur van vier jaar; zij
treden af volgens een door het Adviesforum vast
te stellen Rooster van Aftreden. Aftredende leden
zijn twee maal herkiesbaar.
Samenstelling
Om een zo breed mogelijk spectrum van de
Schiedamse samenleving te bestrijken, hebben
mensen met uiteenlopende achtergronden zit-
In 2013 zijn afgetreden: Mevrouw. B. TangeSchulze en mevrouw C.M. Ebbinge Wubben-van
Praag. Er is ook een nieuw lid toegetreden, te
weten: de heer J. van Zijl.
Tabel 1 - Samenstelling Adviesforum
Naam
Functie Achtergrond
Benoemd Aftredend
per
per
Herkiesbaar
De heer
M. (Mert) Halacoglu
Lid
Onderwijzer
2002
2014
nee
Mevrouw
T. (Truus) Bos
Lid
35 Jaar werkervaring in diverse functies.
Coördinatieproject intra-extramurale zorg;
inspraak en participatieprojecten; eigen trainingsbureau; woningcorporaties: toewijzing, conflictbemiddeling, grote renovatieprojecten (en vm
bestuurslid), bondsraadslid Consumentenbond,
AdviesCommissie VrouwenEmancipatie Schiedam,
VvE bestuurder.
2008
2016
nee
Mevrouw
P. (Petra) de Koning
Lid
Medewerker financiën Vestia Rotterdam-Noord
2008
2016
nee
De heer
F. (Fahid) Minhas
Lid
Student aan de Technische Universiteit van Eindhoven en volgt binnen de Masteropleiding
‘Architecture Building and Planning’ de Mastertrack ‘Real Estate Management and Development’.
2010
2014
1x
De heer
G. (Gerard)
van der Vlies
Lid
Eigenaar van een 128 jaar bestaande huishoudzaak in de Groenelaan en tevens eigenaar van
een huishoudgroothandel
2010
2014
1x
Mevrouw
J. (Jeannet)
Berkouwer
Lid
Advocaat. In april 2010 in Schiedam een sociaal
advocaten-kantoor opgericht
2010
2014
1x
Locatiemanager in de kinderopvang.
2010
2014
1x
Mevrouw
M. (Manja)
van de Plasse
Voorzitter
Mevrouw
A. (Astrid) DrenthOnderdelinden
Lid
Office & Operations manager AON
Nederland
2011
2015
1x
Mevrouw J. (Janette)
Schellingerhout
Lid
Fractieondersteuner GroenLinks Schiedam.
Lid Adviescommissie Vrouwenemancipatie Schiedam. PR-medewerker bij verschillende maatschappelijke organisaties
2012
2016
1x
De heer
J. (John) van Zijl
lid
Aannemer
2013
2017
1x
Onderwerpen
De bijeenkomsten van het Adviesforum vonden
plaats in de maanden februari, april, juni, en
november 2013. Het Adviesforum heeft zich
gebogen over de volgende onderwerpen: Structuur
Adviesforum, Trek naar de steden en aantrekkelijk maken van Schiedam, Invloed kabinetsplannen
op Woonplus, Woonplus wil investeren in en
adviseren over een interessante stad/winkelaanbod voor bewoners en ondernemers.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
62
Hoofdstuk 10 -
Verslagen
Tabel 2 - Overzicht behandelde onderwerpen Adviesforum
Datum
Onderwerp
Beschrijving
13 februari
Structuur Adviesforum
•H
et Adviesforum bepaalt zelfstandig haar agenda en adviseert aan de
directeur-bestuurder.
• Het Adviesforum is een afspiegeling van de Schiedamse samenleving
• Om de kwaliteit van het Adviesforum-werk verder te verbeteren, wordt er
een teamsite beschikbaar gesteld.
• Het Adviesforum vergadert van 19.30 - 22.00 uur.
10 april
Trek naar steden en
aantrekkelijk maken van
Schiedam
Vraagstelling:
Trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam
• Kan Woonplus met de huidige financieringsruimte voldoen aan de eigen
doelen en aan de woonvisie 2030?
• Hoe kan Woonplus haar specifieke kennis op het gebied van leefbaarheid
tot meerwaarde laten worden van de woonvisie 2030 en hoe wordt dat
geborgd?
Advies Adviesforum:
• Het is niet de taak van Woonplus om de wooncarrière van alle Schiedammers binnen Schiedam te faciliteren;
• Sluit aan bij Woonvisie 2030 zonder buiten de kaders van het bestaansrecht van een woningbouwcorporatie te treden.
Antwoord Directeur-bestuurder:
De vragen kwamen voort uit een discussie over ‘trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam‘.
De stellingen/adviezen over het volgen van en reageren op de gemeentelijke
woonvisie zijn hanteerbaar en zullen leidraad zijn bij onze activiteiten.
Over leefbaarheid is al gememoreerd dat in onze visie onze verantwoordelijkheid voor het onderwerp tot een minimum is beperkt. Wij vinden dat
de gemeente in het kader van de WMO primair verantwoordelijk is voor
leefbaarheid en over de daartoe geëigende middelen beschikt.
Invloed kabinetsplannen
op Woonplus (consequenties)
Het onderwerp ‘Invloed kabinetsplannen op Woonplus’ (consequenties) is
verder besproken in het overleg van 5 juni 2013.
5 juni
Vervolg Invloed kabinetsplannen op Woonplus
(consequenties)
De directeur-bestuurder ontvangt begin 2014 een advies.
20 november
Woonplus wil investeren
in/adviseren over een
interessante stad/winkelaanbod voor bewoners en
ondernemers
De directeur-bestuurder ontvangt begin 2014 een advies.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
63
Hoofdstuk 10 -
Verslagen
Verslag Schiedams Overleg Bewonersorganisatie (SOBO)
Het SOBO is als koepel van de Schiedamse bewonersorganisaties een belangrijke gesprekspartner
voor Woonplus. De vrijwilligersorganisatie houdt
zich samen met drie professionals bezig met
ondersteuning en het organiseren van bewoners
(organisaties) op het gebied van wonen, bouwen,
leefbaarheid en onderhoud. Daarnaast werkt
een aantal lokale organisaties onder de vlag van
het SOBO aan ondersteuning van zorg- en welzijnsvragen.
Vertegenwoordiging SOBO
Het SOBO werd vertegenwoordigd door:
Harry Visser
Tjalling de Boer
Anneke Kalkhoven
In januari 2013 is Harry Visser gestart als voorzitter van het SOBO.
Het dagelijks bestuur van het SOBO en het bestuur van Woonplus hebben in 2013 vijf keer
overlegd. Om tot een goede samenwerking te
komen, passeerden uiteenlopende onderwerpen
de revue zoals: communicatie, nieuwe statuten
SOBO, buurt 15, meting Totta, beleid op het
gebied van huurprijsverhoging, uitvoeringsprogramma’s nieuwbouw, verkoop en sloop en het
doelmatigheidsonderzoek.
Doelmatigheidsonderzoek en doorvoering
verbeteringen
Het bestuur van SOBO hecht aan transparantie
en vindt het belangrijk om verantwoord om te
gaan met huurinkomsten en gemeenschapsgelden. In overleg met het dagelijks bestuur
van SOBO heeft Woonplus opdracht voor een
boekenonderzoek gegeven. De resultaten van
het onderzoek zijn inmiddels bekend. De belangrijkste resultaten uit het onderzoek:
•D
oelmatigheid: er is sprake van goedgekeurde
offertes en facturen van externen, waarbij
hoge uurtarieven zijn gehanteerd en er is een
jubileumboek dat bekostigd zou worden
middels fondsenwerving (circa € 150.000,-)
volledig voor rekening van SOBO gekomen.
Fondsenwerving heeft namelijk niet geleid tot
externe financiering van het jubileumboek.
•R
echtmatigheid: er zijn vermoedens van
niet-integer en frauduleus handelen door een
gedetacheerde medewerker van de gemeente
Schiedam.
•H
et toezicht op de jaarrekeningen van het SOBO
door Woonplus en de gemeente Schiedam is
onvoldoende geweest.
Vooruitlopend op de resultaten van het onderzoek
heeft het SOBO verbeteringen doorgevoerd. Er
zijn nieuwe statuten opgesteld, de boekhouding
is ondergebracht bij een accountantskantoor en
er zijn kostenbesparingen op contracten behaald.
Ook is er een nieuwe participatieovereenkomst
opgesteld.
Overleg
Naast het overleg met het bestuur van Woonplus
vond er ook overleg met de verschillende afdelingen plaats. Hieronder een overzicht van de
besproken onderwerpen:
Werkgroep stook- en servicekosten
In januari 2013 heeft de afdeling Huurverwerking
om tafel gezeten met de werkgroep stook- en
servicekosten van het SOBO. Als actiepunt daaruit zijn alle stookkostenoverzichten van Huurdersbelangenverenigingen-complexen geleverd aan
de HBV. De reguliere overzichten servicekosten
zijn (zoals gebruikelijk) ter beoordeling voorgelegd aan de respectievelijke bewonersverenigingen.
Mutatiewoningen
In 2013 is een eerste aanzet gemaakt voor afspraken over het opleveren van mutatiewoningen.
Gedurende een tweetal dagdelen zijn uiteenlopende woningen bezocht en is uitgewisseld
welke ingrepen nodig en gewenst zijn bij het
leegkomen van een woning. Ook zijn de verantwoordelijkheden voor rekening huurder en
verhuurder op een rij gezet. In 2014 worden
concrete afspraken gemaakt.
Projecten Planmatig Onderhoud
Bij enkele planmatige ingrepen hebben SOBO en
Woonplus de krachten gebundeld. In Nieuwland
zijn bij ruim 250 woningen de keuken, douche en
het toilet vervangen. Voorafgaand aan de ingreep
zijn de bewoners van de Nieuwe Damlaan,
Mackaystraat, van Tienhovenstraat, Burgemeester
van Harenlaan en de Roëllstraat individueel
geïnformeerd over de werkzaamheden. Tijdens
het project hebben SOBO en Woonplus samen
een wekelijks spreekuur verzorgd. Regelmatig
overleg met Bewonersvereniging Schiedam-Oost
heeft plaatsgevonden over het prestatiegericht
schilderwerk in Buurt 305. Het schilderwerk ging
hier gepaard met asbestverwijdering.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
64
Hoofdstuk 10 -
Vervangen standleidingen van Beethovenplein
Omdat de bewoners in de Van Beethovenflat
tijdens de renovatie van de horizontale afvoerleiding en het reinigen van de leidingen tijdelijk
geen gebruik konden maken van douche, toilet,
keuken en wasmachine werd de ingreep zorgvuldig voorbereid. Naast (het beschikbaar stellen
van) enkele huiskamerwoningen en het verspreiden van nieuwsbrieven konden bewoners ook
wekelijks langskomen op het spreekuur. Woonplus,
de aannemer en huurderbelangenvereniging
Groenoord (HBV) hielden wekelijks spreekuur.
Ontmoetingscentra Van Beethovenplein,
Heijermansplein en Hof in Zuid
In 2013 is veel werk verzet om de verschillende
ontmoetingscentra nieuw leven in te blazen.
Samen met de vrijwilligers, het SOBO en de
gemeente is in september 2013 het van Beethovenplein feestelijk geopend met een goed gevulde
activiteitenportefeuille. In de Heijermansflat werd
eveneens gezocht naar nieuwe vrijwilligers om
activiteiten te begeleiden. Eind 2013 is ook daar
een mooie samenwerking tot stand gekomen.
In Hof in Zuid werd in het vierde kwartaal gestart met de verbouwingswerkzaamheden. De
vrijwilligers sloegen de handen hiertoe ineen
ondersteund door het SOBO, Pameijer, Seniorenwelzijn en Woonplus. In april 2014 is de
opening gepland.
Verslagen
Nieuwe Participatieovereenkomst
2014 - 2017
Het SOBO en Woonplus gaan samen voor een
goede en doelmatige vertegenwoordiging van de
belangen van huurders. Woonplus is een belangrijke subsidieverstrekker van het SOBO. Het
SOBO is een zelfstandige vereniging en bepaalt
zelf hoe de subsidie kan worden aangewend.
Met de nieuwe overeenkomst werd de wens bekrachtigd tot een betere ‘governance’ van het
SOBO te komen en een efficiëntere besteding
van het geld. Met dat doel hebben het SOBO en
Woonplus de herziening van de overeenkomst
een jaar vervroegd. Bekrachtiging van de overeenkomst vindt in januari 2014 plaats.
Betrekken huurders in VvE-complexen
In samenwerking met het SOBO en HBV is eind
2012 een enquête gehouden onder tien VvEcomplexen met als doel de informatiebehoefte
over betrokkenheid van huurders in een VvE te
peilen. Van de 451 geënquêteerden hebben 135
gereageerd. Belangrijkste conclusies/ verbeterpunten zijn: vergroten bekendheid VvE, verhogen
betrokkenheid bij onderhoud en verbetering in
communicatie. Veel respondenten blijken niet op
de hoogte zijn van onderhoudswerkzaamheden
(42%). Communicatie met de huurders is, zo
bleek, een algemeen verbeterpunt.
Op basis van de uitkomsten heeft Woonplus
Schiedam samen met SOBO en HBV Groenoord
in 2013 afspraken gemaakt. In het afgelopen
halfjaar heeft Woonplus alle genomen besluiten
van het VvE gecommuniceerd met de huurders.
Daarnaast wordt scherper toezicht gehouden op
tijdige en volledige aankondigingen van onderhoudswerkzaamheden. De HBV heeft zelf ook
deelgenomen aan de VvE-vergaderingen. In 2014
zal samen met de HBV de afgelopen periode
worden geëvalueerd.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
65
Bijlagen
Bijlage 1 - Samenstelling Raad van Commissarissen
De RvC bestaat uit ten minste vijf en ten hoogste
zeven personen. Twee commissarissen worden
benoemd na een bindende voordracht door het
Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO)
en één commissaris wordt benoemd na een bin-
dende voordracht door de Ondernemingsraad.
Per 31 december 2013 was de RvC van Woonplus
als volgt samengesteld:
Per 31 december 2013 was de RvC van Woonplus als volgt samengesteld:
Naam
Geboorte
jaar
Functie
RvC
Deskundigheidsgebied
Hoofdfunctie
Nevenfuncties
Bestuurslid Stichting
Voorzitters Register
Woningcorporaties
De heer
E.M.L. Martens
1962
Voorzitter
Strategie
Governance
Financiën
Vastgoed
Regional Director Corporate
Solutions, Jones Lang LaSalle
Mevrouw
H.M.A. Aarts
1973
Vicevoorzitter
Vastgoed
Financiën
Directeur gebiedsontwikkeling, Lid dagelijks bestuur
Amvest
stichting kennis
gebiedsontwikkeling
De heer
J. Leeman
1948
Op
voordracht
huurdersvereniging
SOBO
Vastgoed
Juridische
zaken
Governance
Advocaat Partner,
Leeman, Verheijden Huntjes
Advocaten
Voorzitter Begeleidingscommissie Instituut Sociale
Raadslieden Schiedam
Mevrouw
M.A. Scali
1960
Op
voordracht
huurdersvereniging
SOBO
Volkshuisvesting
Directeur,
SHOP Den Haag
Onafhankelijk voorzitter
Adviescommissie
Voorrangswoningen
(gemeente Delft)
De heer
M.S. van
Hemsbergen
1962
Voorzitter
audit- en
projectencommissie
Financiën
Directeur/eigenaar Navarre B.V.
(financieel advies & interim
management)
Lid RvC Woningstichting
WSG Bestuurder Stichting
Brabants Investeringsfonds
Nieuwbouwwoningen
De heer
R. Heijblom
1955
Op voordracht
medezeggenschap
Financiën
Partner bij Lodder SKH
Accountants en Adviseurs
Penningmeester Stichting
Koorbegeleidingen / SEOP
Penningmeester Muziek
academie Den Haag
Leden van de RvC kunnen op grond van de
statuten / het reglement voor de Raad van
Commissarissen voor een periode van vier jaar
benoemd worden. Herbenoeming is één keer
mogelijk voor een periode van vier jaar.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
66
Bijlagen
Naam
Benoemd per
Herbenoemd per
Aftredend per
Mevrouw H.M.A. Aarts
1-6-2007
1-6-2011
1-6-2015
Mevrouw M.A. Scali
1-6-2007
1-6-2011
1-6-2015
De heer J. Leeman
1-7-2008
1-7-2012
1-7-2016
De heer E.M.L. Martens
1-6-2006
1-6-2010
1-6-2014
De heer M.S. van Hemsbergen
15-6-2013
15-6-2017
15-6-2021
De heer R. Heijblom
1-7-2013
1-7-2017
1-7-2021
De RvC heeft uit zijn midden commissies ingesteld. Deze commissies waren in 2013 als volgt
samengesteld:
Commissie
Naam
Naam
Audit-/projectencommissie
De heer M.S. van Hemsbergen
De heer R. Heijblom
Remuneratiecommissie
De heer E.M.L. Martens
Mevrouw M.A. Scali
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
67
Bijlagen
Bijlage 2 - Nevenfuncties directeur-bestuurder
In het kader van zijn functie als directeurbestuurder van Woonplus vervult de heer
B. Venhuizen geen bezoldigde nevenfunctie. In
de privésfeer vervult de heer B. Venhuizen de
onbezoldigde nevenfunctie van SUMO scheidsrechter.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
68
Bijlagen
Bijlage 3 - Honorering bestuur en commissarissen
Honorering bestuur
De regels voor bezoldiging voor de (semi)publieke sector, waaronder woningcorporaties, zijn
vastgelegd in de Wet Normering bezoldiging top-
Periodiek betaalde
beloningen
Naam
De heer B. Venhuizen
functionarissen publieke en semipublieke sector
(WNT). Topfunctionarissen mogen niet meer
verdienen dat het wettelijk maximum: de WNTnorm.
Voorzieningen ten
behoeve van beloningen
betaalbaar op termijn
Belastbaare vaste
en variabele
onkostenvergoedingen
2013
2012
2013
2012
2013
2012
168.888
170.557
34.644
34.408
950
620
De bezoldiging van de directeur-bestuurder omvat:
•p
eriodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling
bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling
van auto en presentiegelden);
•b
eloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen);
•u
itkeringen bij beëindiging van het dienstverband;
•w
instdelingen en bonusbetalingen.
Toelichting WNT en overgangsrecht
Op 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging
topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
(WNT) in werking getreden. Deze wet is ook van
toepassing op woningcorporaties en omvat grofweg de volgende bepalingen:
•e
r geldt een wettelijk bezoldigingsmaximum;
•b
ezoldiging van topfunctionarissen moet openbaar worden gemaakt;
•w
oningcorporaties zijn ingedeeld in verschillende
klassen, met daarbij behorende bezoldigingsmaxima.
Na gerechtelijke tussenkomst is de ministeriële
regeling aangepast met onder meer een overgangsregeling. Bezoldigingsafspraken gemaakt
vóór 1 januari 2014 worden nu gedurende vier jaar
gerespecteerd en moeten daarna in drie jaar
worden afgebouwd tot het dan geldende bezoldigingsmaximum.
Het overgangsrecht is voor de directeurbestuurder B. Venhuizen van toepassing.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
69
Bijlagen
Honorering Raad van Commissarissen
De honorering van de RvC is gekoppeld aan de
zwaarte van de functie van de afzonderlijke RvC-
leden en houdt rekening met maatschappelijke
waarden en normen. De honorering is niet
gekoppeld aan de prestaties van Woonplus.
Naam
Functie
Bruto honorering
2012 (€)
Bruto honorering
2013 excl. BTW* (€)
De heer E.M.L. Martens
voorzitter
9.848,-
9.750,-
vicevoorzitter
6.565,-
2.708,-
Mevrouw H.M.A. Aarts
6.565,-
6.500,-
De heer J. Leeman
6.565,-
6.500,-
Mevrouw M.A. Scali
6.565,-
6.500,-
De heer M.S. van Hemsbergen
benoeming per 16 juni 2013
0,-
3.520,-
De heer R. Heijblom
benoeming per 1 juli 2013
0,-
3.250,-
De heer M.J. van Gestel
1 januari t/m 31 mei 2013
0,-
2.708,-
De heer N.A. Nieuwstraten
1 januari t/m 31 mei 2013
*P
er 1 januari 2013 zijn leden van Raden van Commissarissen (RvC) BTW-plichtig. Woonplus heeft over de honoraria en de
reiskostenvergoedingen 21% BTW betaald.
Mevrouw H.M.A. Aarts heeft een reiskostenvergoeding van € 715,- ontvangen. De overige leden
van de Raad van Commissarissen hebben geen
overige beloningen en of vergoedingen ontvangen.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
70
Bijlagen
Bijlage 4 - Verbindingen
In 2013 is de VOF Toernooiveld Schiedam als
verbinding geliquideerd.
Woonplus Holding b.v.
(voorheen Noordvest Vastgoed b.v.) Opgericht
op 12 februari 1997. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van bestuur
over en financieren van gelieerde bv’s. Stichting
Woonplus is enig aandeelhouder en heeft het
geplaatste kapitaal van € 18.160,- volledig volgestort. De directeur-bestuurder van Stichting
Woonplus is bestuurder van de vennootschap
en als directeur zelfstandig volledig bevoegd.
Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag
per 31 december 2013) verstrekt van per saldo
€ 2.940.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op
basis van de netto vermogenswaarde.
Woonplus Participatie
Opgericht op 31 december 2001. Het doel van
de vennootschap is het deelnemen in, voeren
van bestuur over en het financieren van andere
ondernemingen. Woonplus Participatie b.v. neemt
deel in VOF Toernooiveld Schiedam. Woonplus
Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het
geplaatste kapitaal van € 18.000,- volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder
en directeur zelfstandig volledig bevoegd.
Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag
per 31 december 2013) verstrekt van totaal
€ 1.329.167,- inclusief verschuldigde rente. Na
de ontmanteling van VOF Toernooiveld Schiedam
in 2013, is de deelneming in mindering gebracht
op de opgenomen geldlening. De geldlening bedraagt per 31-12-2013 ad € 812.973. Er zijn
geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto
vermogenswaarde.
Woonplus b.v.
Opgericht op 31 december 2001. Het doel van
de vennootschap is het verlenen van diensten
die rechtstreeks verband houden met de huurders van Woonplus, de verkoop van woningen,
VvE en het beheren van woningen van derden.
Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en
heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als
bestuurder en directeur zelfstandig volledig
bevoegd. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen verstrekt en geen bankgaranties
afgegeven. Er zijn in 2013 geen activiteiten uit-
gevoerd binnen de vennootschap. De 100%
deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde.
Woonplus Projectontwikkeling b.v.
Opgericht op 31 december 2001. Het doel
van de vennootschap is het zelfstandig of met
participanten ontwikkelen van bouwprojecten.
Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en
heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als
bestuurder en directeur zelfstandig volledig
bevoegd. Door Stichting Woonplus is een geldlening (bedrag per 31 december 2013) verstrekt
van in totaal € 850.000,-. Woonplus Holding b.v.
heeft een geldlening (bedrag per 31 december
2013) verstrekt van € 2.850.000,-. Er zijn geen
bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2013 geen
projectontwikkeling activiteiten uitgevoerd binnen de vennootschap. Woonplus Projectontwikkeling b.v. heeft een geldlening (bedrag per
31 december 2013) verstrekt van in totaal
€ 3.700.000,- aan Over het Water b.v.. De 100%
deelneming Woonplus Projectontwikkeling b.v. is
gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde.
Over het Water b.v.
Opgericht op 25 augustus 2005. Het doel van de
vennootschap is het realiseren van nieuwbouwwoningen op de locatie Over het Water (voorheen
Parkweg Noord). In 2009 is de samenwerking
met de andere aandeelhouder beëindigd en
heeft Woonplus Projectontwikkeling b.v. de kapitaalstorting en de schulden van Over het Water
b.v. aan deze aandeelhouder overgenomen.
Woonplus Projectontwikkeling b.v. is sindsdien
100% aandeelhouder van het totale geplaatste
kapitaal ad € 20.000,-. Dit kapitaal is volledig
volgestort. Woonplus Projectontwikkeling b.v.
heeft een geldlening verstrekt (bedrag per
31 december 2013) van in totaal € 3.700.000,-.
Stichting Woonplus heeft een rekening-courantfaciliteit beschikbaar gesteld van maximaal
€ 4.000.0000,-. Er zijn geen bankgaranties verstrekt. De deelneming is gewaardeerd op netto
vermogenswaarde.
Vereniging van Eigenaren
Woonplus VvE beheert aan het eind van 2013
113 Verenigingen van Eigenaren. Van 54 VvE’s
voert Woonplus het beheer uit zonder dat het
eigendom heeft in het betreffende complex. De
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
71
Bijlagen
overige 59 VvE’s bestaan in totaal uit 43 VvE’s
waar Woonplus een meerderheidsbelang (50%
of meer) heeft en 16 VvE’s waar Woonplus een
minderheidsbelang heeft. In totaal voert Woon-
plus het VvE-beheer voor 5.030 appartementsrechten, waarvan 1.616 appartementen in bezit
zijn van Woonplus.
Overzicht uitgegeven leningen aan verbindingen
Stichting Woonplus Schiedam
Leningen UG Geldnemer
2013
euro
euro
hoofdsom
begin
datum
begin
datum
eind
vervroegde
aflossing
rente %
stand
31-12-13
Woonplus Holding b.v.
490.083
1-nov-01
1-nov-11
toegestaan
7,0000%
90.000
Woonplus Holding b.v.
1.000.000
8-mei-09
31-dec-13
toegestaan
12 mnd euribor
1.000.000
Woonplus Holding b.v.
300.000
1-jul-09
31-dec-13
toegestaan
4,5000%
300.000
Woonplus Holding b.v.
550.000
1-jul-09
31-dec-13
toegestaan
4,5000%
550.000
Woonplus Holding b.v.
1.000.000
1-jul-09
31-dec-13
toegestaan
12 mnd euribor
1.000.000
Totaal Woonplus Holding b.v.
3.340.083
2.940.000
Woonplus Project Ontwikkeling b.v.
300.000
17-okt-05
31-dec-13
toegestaan
4,5000%
300.000
Woonplus Project Ontwikkeling b.v.
Woonplus Project Ontwikkeling b.v.
550.000
10.000
1-apr-06
1-jan-12
31-dec-13
31-dec-13
toegestaan
toegestaan
4,5000%
4,5000%
550.000
10.000
Totaal Project Ontwikkeling b.v.
860.000
Woonplus Participatie b.v.
1.000.000
Totalen
5.200.083
860.000
1-jun-06
einde
project
toegestaan
5,0000%
812.973
4.612.973
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
72
Bijlagen
Bijlage 5 - Organisatieschema
In 2013 zijn geen wijzigingen aan de organisatie doorgevoerd.
RvC
Directie
Afdeling
Communicatie
Directiesecretariaat
Afdeling Personeel
& Organisatie
Afdeling
ICT & Facilitair
Afdeling Financiën
& Control
Afdeling
Wonen
Afdeling
Vastgoed
Afdeling
VvE
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
73
Bijlagen
Bijlage 6 - T oewijzingsverantwoording volgens Aanhangsel
Aanhangsel E BBSH
Huurgrenzen
≤ kwaliteitskortingsgrens
€ 374,44
kwaliteitskortingsgrens
≤ laagste
aftoppingsgrens
€ 374,44 € 535,91
laagste
aftoppingsgrens
€ 535,91
Jonger dan 65 jaar, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 21.025
149
232
29
Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht € 21.025
16
89
21
65 jaar of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 21.100
2
53
14
65 jaar of ouder, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht 1
10
4
Jonger dan 65 jaar, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 28.550
38
123
28
Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht € 28.550
2
13
9
65 jaar of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 28.725
0
10
12
65 jaar of ouder, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht 0
5
11
1. Eenpersoonshuishoudens
€ 21,100
2. Tweepersoonshuishoudens
€ 28.725
Huurgrenzen
kwaliteitskortingsgrens
€ 374,44
kwaliteitskortingsgrens
hoogste
aftoppingsgrens
€ 374,44 € 574,35
hoogste
aftoppingsgrens
€ 574,35
Jonger dan 65 jaar, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 28.550
9
92
41
Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht € 28.550
2
9
11
65 jaar of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 28.725
0
1
2
65 jaar of ouder, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht 0
0
0
3. Drie- en meerpersoonshuishoudens
€ 28.725
4. Toewijzing bijzondere doelgroepen
Aantal toewijzingen (1) in het verslagjaar van bijzondere doelgroepen (2)
(1) b
edoeld zijn toewijzingen door de corporatie zelf èn toewijzingen van
woonruimte aan bijzondere doelgroepen door (welzijns)instellingen die
daarvoor gebouwen van de corporatie huren.
(2) o
nder bijzondere doelgroepen worden hier verstaan (ex)-psychiatrische
patiënten, ex- dak- en thuislozen, (ex)-verslaafden, ex gedetineerden.
5. Aangegane huurovereenkomsten
Aangegane
huurovereenkomsten met betrekking tot woongelegenheden
met een huurprijs die bij aanvang van de bewoning niet hoger is dan het
bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de
huurtoeslag (huidig verslagjaar € 681,02), in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 34.229 per jaar is, respectievelijk in gevallen dat
het huishoudinkomen hoger dan € 34.229 per jaar is.
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
74
Bijlagen
Aantal aangegane huurovereenkomsten
vanaf 1 januari 2013
t/m 31 december 2013
Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot
zodanige woongelegenheden
1.038
Aantal aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen dat:
- het huishoudinkomen ten hoogste € 34.229 per jaar is;
- er sprake is van een huurder met persoonlijke vezorging als bedoeld
in artikel 4 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ, verpleging als
bedoeld in artikel 5 van dat besluit of individuele begeleiding als
bedoeld in artikel 6 van dat besluit, welk indicatiebesluit een geldigheidsduur heeft van ten minste een jaar en in welk indicatiebesluit
ten minste 10 uur zorg per week wordt toegekend;
- er sprake is van verhuring aan een buitenlandse student in combinatie met een verklaring van een universiteiet of hogeschool die inhoudt
dat de student uit het buitenland komt om in Nederland een studie
te volgen en daartoe bij die universiteit/hogeschool is ingeschreven;
- er sprake is van (een) statushouder(s) zonder medebewoners die geen
statushouder zijn met een inkomstenverklaring van de COA niet ouder
dan 6 maanden;
- er sprake is van ten hoogste twee studenten met een bewijs van
studiefinanciering zonder medebewoners.
1.003
97%
Aantal aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen dat het huishoudinkomen hoger dan
€ 34.229 per jaar is.
35
3%
De realiteit als uitdaging
Jaarverslag 2013
75
Woonplus Schiedam
Bezoekadres
Valeriusstraat 3
3122 AM Schiedam
(010) 204 51 00
Postadres
Postbus 25
3100 AA Schiedam
Internet
www.woonplus.nl
Woonplus Schiedam
Colofon
Redactie
Woonplus Schiedam
Vormgeving
Vormbizz, Delft
werkt aan
uw woonwens

Aan alle leden van RJV en PC de Bögelscamp. Hierbij nodigen wij

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Download PDF

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S

Bijeenkomst 1

50.000 woningen nodig 50.000 w

Ga je graag zelf aan de slag, dan is dit jouw

commentaar

“Vertel het me en ik zal het vergeten, laat het me zien en ik zal het

Notulen ALV 2014 - s