oMVang funderingSproBleMen Vraagt oM aan actieVe

46
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
nummer 1 februari 2014
ACHTERGROND
Waar haalt een eigenaar € 35.000
voor funderingsherstel vandaan
als zijn hypotheek hoger is dan de
waarde van zijn huis?
(Foto Dick de Jong)
Omvang
funderingsproblemen
vraagt om aan actieve
overheid
Je zult maar denken een goed huis te hebben en er dan achterkomen dat de fundering verrot is. Het
overkomt vele huiseigenaren. En omdat met herstel grote bedragen gemoeid kunnen zijn, springt de
overheid bij, zoals in Zaanstad en Dordrecht.
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
door Wim van den Engel, gemeente Dordrecht, Dick de Jong,
de Groene Werf en bestuurslid KCAF, Willeke Koops, gemeente
Zaanstad, en Frank Wassenberg, Platform31
F
underingsherstel is een bijzondere en tevens kostbare vorm
van particuliere woningverbetering. Maar ook een noodzakelijke: het gaat om bouwtechnische veiligheid. Huizen verzakken, scheuren en dreigen in elkaar te zakken. In Zaanstad en
Dordrecht krijgen duizenden woningeigenaren vroeg of laat
te maken met de vervanging van de fundering van hun woning.
Dergelijke constructieve problemen zijn voor een woningeigenaar
altijd onvoorzien en brengen erg hoge kosten met zich. Beide gemeenten hebben na tien jaar stimuleringsbeleid gekozen voor een faciliterende aanpak, maar blijven wel een rol spelen.
In modderig Nederland staan op verschillende plekken woningen met
ernstige funderingsproblemen, vooral in het westen des lands. Meijer
schat dat driekwart miljoen woningen die gefundeerd zijn op houten
palen, tot de risicogroep behoren. Ongeveer 200.000 tot 250.000
woningen hebben een latent of acuut funderingsprobleem. Vaak gaat
het om eigen woningen. Slechte funderingen kunnen bij alle soorten
huizen voorkomen, maar in de praktijk liggen de meest knellende problemen bij de onderkant van de woningmarkt. De aandacht en getallen
hebben vooral betrekking op de houten palen funderingen: houtrot,
houtschimmels, te lage grondwaterstanden, bacteriën, te weinig of te
korte palen en negatieve kleef. Daarnaast zijn er ook vele woningen die
op staal (d.w.z. op een laag zand) zijn gebouwd, en verzakken.
Wie is er eigenlijk aansprakelijk voor een slechte fundering van een
oud huis? De verantwoordelijkheidsvraag is weliswaar belangrijk,
maar eigenlijk achterhaald. De Hoge Raad heeft uiteindelijk bepaald
dat de dader op het kerkhof ligt: er is niet één partij aan te wijzen voor
de schuldvraag. De oorzaken van de slechte funderingen kunnen verschillen, met verschillende schuldenaren. Uiteindelijk komt het op het
bordje van de huidige eigenaar.
Hoewel het om privaat bezit gaat, grijpen gemeenten wel in om redenen van verpaupering, leefbaarheid, waardedaling van panden in de
nabije omgeving, volksgezondheid, veiligheid en vervolgschade aan
gemeentebezit. Het rijk heeft in het verleden erkend dat gemeenten
noch eigenaren de benodigde soms buitensporig hoge uitgaven - €
60.000 tot € 80.000 of nog meer - alleen konden dragen. In 2001 zegde
het rijk subsidie toe aan zes gemeenten: Dordrecht, Gouda, Haarlem,
Waddinxveen, Schiedam en Zaanstad, die, met een verlenging, duurde
tot 2010. In 2009 stelde een grotere groep gemeenten een manifest op,
naar aanleiding waarvan uiteindelijk het Kenniscentrum Aanpak
Funderingsproblematiek (KCAF) is opgericht.
Grote investeringen leiden hooguit tot waardebehoud ten opzichte
van de oorspronkelijke situatie. Begin 2013 zijn de financieringseisen
aangescherpt waardoor het alleen mogelijk is om funderingsherstel
uit te laten voeren met de overwaarde van de woning of met eigen
geld. En dit blijkt steeds minder vaak aanwezig. Dit leidt ertoe dat er
per bouwblok dikwijls wel een of meerdere eigenaren zijn die funderingsherstel niet kunnen betalen, waardoor herstel van het gehele blok
stagneert.
De Tweede Kamer heeft in een motie medio 2013 de minister gevraagd
om in overleg met het KCAF tot aanvullende voorstellen te komen om
de stagnatie te verhelpen en een verdere aanpak te bevorderen. Dit
nummer 1 FEBRUARI 2014
ACHTERGROND 47
overleg heeft geresulteerd in een aantal voorstellen die eind januari
aan de minister worden aangeboden, ter behandeling in de Kamer.
Naar schatting van onderzoeksbureau Deltares (2012) zal de totale
benodigde investering bij de woningen op houten palen, wanneer er
niet snel iets gebeurt, kunnen oplopen tot zo’n 40 miljard euro in de
komende 25 jaar. En dan spreken we alleen nog maar over technische
kosten, en niet over bijkomende kosten.
Funderingsaanpak in Zaanstad
Zaanstad is een van de gemeenten die zich sinds 2001 inzet voor funderingsherstel. Als gevolg van de slappe veenbodem en een bacterie
die de hier veel gebruikte grenenhouten palen aantast, zijn veel buurten kwetsbaar voor verzakkingen. Zaanstad heeft 9.000 vooroorlogse
particuliere woningen en mogelijk nog eens 7.000 naoorlogse woningen die kampen met een slechte fundering. Vaak gaat het om kleine,
gehorige en slecht geïsoleerde woningen in oude wijken, gemengd
met corporatiebezit dat ook aan verbetering toe is. Een bouwtechnisch, financieel en ook maatschappelijk probleem. Eigenaren worden, vaak plotseling, geconfronteerd met uitgaven van vele tienduizenden euro’s voor een vorm van herstel die eigenlijk niet leidt tot
zichtbare verbeteringen en de woning enkel terugbrengt op ‘normaal’
niveau. Het is te zien als een probleem van de individuele eigenaar.
Een deel van de eigenaren redt het inderdaad op eigen kracht, maar er
zijn ook eigenaren die ondersteuning nodig hebben om hun woning te
kunnen herstellen. Kan de gemeente of overheid deze woningeigenaren de rug toe keren?
De gemeentelijke stimuleringsaanpak van de afgelopen jaren had de
vorm van een drietrapsraket:
• onderzoek: het aanwijzen van onderzoeksgebieden en het laten uitvoeren en betalen van funderingsonderzoek. Hierbij is gekozen voor
de aanpak van bouwblokken
• van bewustwording naar start van aanpak: eigenaren individueel en
groepsgewijs informeren over de resultaten, zoeken van ‘blokhoofden’ die als spreekbuis voor een groep eigenaren fungeren, subsidie
voor een technisch voorbereidingplan
• financiering van herstel: mogelijkheid voor alle eigenaren om een
laagrentende lening af te sluiten via de SVn
Ook werd het Gemeentelijk Adviesbureau Funderingsherstel opgericht, een interdisciplinair team (bouwkundig en financieel advies,
communicatie) dat intensief contact heeft met betrokken eigenaren.
Bij herstel van een bouwblok moeten immers alle eigenaren meewerken en het is de kunst ook de laatste eigenaar in een blok mee te krijgen.
Een kwart van de vooroorlogse woningen is inmiddels onderzocht op
funderingskwaliteit en zo’n 1.200 woningen zijn hersteld, ongeveer 100
per jaar. Daarmee is direct duidelijk dat er nog een grote opgave ligt.
Ongeveer de helft van de eigenaren maakte gebruik van de goedkope
leningen; de gemeente heeft nu nog zo’n € 14 miljoen uit staan. Omdat
de leningen grotendeels met geleend geld zijn verschaft, drukken de
rentelasten op de gemeentelijke begroting.
Door een ernstige verzakking in Krommenie in 2008, waarbij eigenaren van de ene op de andere dag hun woning moesten verlaten, laaide
binnen de gemeente de funderingsdiscussie weer op. Door alle
gemeentelijke inventarisaties was het probleem inmiddels een stuk
bekender geworden onder de inwoners van Zaanstad. Het stimuleringsbeleid leidde weliswaar tot goede resultaten, maar het gemeentebestuur besefte ook dat deze ingrijpende aanpak op lange termijn niet
48
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
nummer 1 februari 2014
ACHTERGROND
goed houdbaar was. Bovendien was er meer interne afstemming
nodig. Funderingsherstel startte uit het oogpunt van verbetering van
leefbaarheid van wijken, maar bleek ook andere doelen te hebben: veilig kunnen wonen en het voorkomen van schade aan woningen bij
werkzaamheden in de openbare ruimte.
Zo kwam Zaanstad in 2010 tot een nieuwe beleidslijn, vastgelegd in de
nota ‘Nieuw fundament’. Uitgangspunt is dat in de eerste plaats eigenaren verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit van hun woning. Dat
was natuurlijk altijd al zo, maar omdat de gemeente onderzoek initieerde en betaalde, was dat besef wat naar de achtergrond verdwenen
en leek de gemeente probleemeigenaar geworden.
Een slappe veenbodem en een bacterie die de hier veel gebruikte
grenenhouten palen aantast, zorgen voor verzakkingen
Er is meer aandacht voor de relatie tussen funderingsproblematiek en
de openbare ruimte. De gemeente voert risicoanalyses uit in gebieden
waar de sector Realisatie en Beheer een schop in de grond gaat steken,
bijvoorbeeld bij vervanging van rioleringen in straten met oude
woningen. Hiervoor is een protocol ontwikkeld.
Daarnaast zijn de helpende en de dwingende hand meer in balans
gebracht: er worden meer woningen gemonitord op zakkingen, er zijn
nieuwe beleidsregels voor handhaving geformuleerd en de toezichthoudende rol van de gemeente is versterkt. Dat is vanuit veiligheid
noodzakelijk, want de slijtage van de woningvoorraad gaat door. Wie
door Zaanstad rijdt, moet dan ook niet vreemd opkijken diverse bouwblokken in de stutten te zien staan.
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
De leningen zijn stopgezet. Wat is gebleven is de subsidie voor funderingsonderzoek, onderzoek dat al snel tot 2.000 euro per inspectieput
kan oplopen. Hoewel een eigenaar liever niet hoort dat de fundering
van zijn woning slecht is, maakt zo’n onderzoek wel duidelijk dat herstel nodig is. Soms vragen potentiële kopers om een funderingsonderzoek. Eigenaren moeten in tegenstelling tot voorheen zelf het initiatief
nemen, een bureau zoeken en opdracht verlenen. Het is een eerste stap
in bewustwording, die nodig is om tot handelen over te gaan. Ook het
Gemeentelijk Adviesbureau Funderingsherstel is in stand gebleven.
Particuliere woningverbetering is intensief maatwerk en gemeentelijke capaciteit blijkt onontbeerlijk om tot resultaten te komen. De subsidie voor een technisch voorbereidingsplan en de mogelijkheden voor
nummer 1 FEBRUARI 2014
ACHTERGROND 49
laagrentende leningen zijn beëindigd. Alleen voor een kleine groep die
net buiten de boot valt, wordt nog de mogelijkheid voor een maatwerklening onderzocht.
In een tijd van economische crisis, waarin veel eigenaren de overwaarde van hun woning hebben zien verdampen, is een aanpak gericht op
eigen verantwoordelijkheid geen eenvoudige. Want waar haalt een
eigenaar € 35.000 voor funderingsherstel vandaan als zijn hypotheek
hoger is dan de waarde van zijn huis en banken steeds strengere regels
hanteren? Zaanstad zoekt daarom naar nieuwe financieringsmogelijkheden. Het idee is onderzocht om de ondergrond onder de verzakkende huizen aan te kopen, deze in erfpacht terug te geven (met een jaarlijkse canon) en zo de eigenaren middelen te verschaffen om hun fundering te herstellen. Dit stuit vooralsnog echter op fiscaal-juridische
belemmeringen die alleen met wetswijzigingen zijn op te lossen. Zo
wordt gedeeltelijke verkoop in de wet fictief gezien als gehele verkoop,
waardoor de gehele hypotheekschuld een box 3 schuld wordt en de
eigenaar geen recht op hypotheekrenteaftrek meer heeft.
Een ander idee is de inzet van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad
BV (BKZ) voor herstel van woningen in slechte bouwkundige staat.
Deze BV, waarvan de gemeente alle aandelen heeft, is in 2005 in het
leven geroepen om nieuwe koopwoningen toegankelijk te maken voor
lage inkomensgroepen. Nu er voldoende regulier aanbod op de markt
is, wordt gekeken of de BKZ een geschikt financieringsinstrument is
voor kwaliteitsverbetering van de bestaande bouw. De basis van het
rekenmodel is: aankoop van de grond en de woning, herstellen van de
fundering en het geheel vervolgens in erfpacht uitgeven. Ook opties
met cascoherstel en energiebesparende maatregelen als isolatie en
zonne-energie zijn doorgerekend. In de businesscase is de rol van banken onontbeerlijk: zij moeten bereid zijn een deel van het risico af te
dekken. Gesprekken met banken en andere marktpartijen worden ook
gevoerd over een onderhoudsfonds, een product dat het voor eigenaren aantrekkelijk moet maken om voor het onderhoud van hun
woning te sparen. Voorkomen is immers beter dan genezen.
Funderingsaanpak in Dordrecht
Vanaf 1800 tot ongeveer 1945 werden woningen in Dordrecht op houten palen gefundeerd. Deze palen gingen zo’n twaalf meter de grond in
en daar bovenop kwam een gemetselde muur. Na de oorlog ging men
over op het bouwen op betonnen palen of een combinatie van hout en
beton. Tegen het eind van de negentiger jaren manifesteerde de funderingsproblematiek zich grootschalig in wijken als Oud-Krispijn,
Nieuw-Krispijn, Reeland en de 19e-eeuwse schil. Eind 2000 blijkt uit
onderzoek dat er ca. 1.350 woningen mogelijk last hebben van funderingsproblemen als gevolg van rottende palen. Voor ruim 1.100 woningen is er uiteindelijk een hersteladvies afgegeven.
Binnen het gemeentelijk beleid voor particuliere woningverbetering is
in Dordrecht het afgelopen decennium veel aandacht gegaan naar de
aanpak van de funderingsproblematiek. Uitgangspunt is dat huiseigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor hun woningen, inclusief de fundering en het herstel daarvan. De gemeente wilde en kon indertijd de
bereidwillige woningeigenaren financieel ondersteunen. In 2001 stelde
de gemeente € 30 miljoen ter beschikking voor een stadsbrede funderingsaanpak bestaande uit onderzoek, procesbegeleiding, een subsidieregeling en het vrijmaken van gemeentelijke capaciteit. Dordrecht
was een van de zes gemeenten die in 2001 een rijksbijdrage kreeg, van
ruim 2,4 miljoen euro.

Download Report