Download hier de uitspraak

DE RIJDENDE RECHTER
Zaaknummer: S21-08
Datum uitspraak: 3 juli 2014
Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies
in het geschil tussen:
K. Groeneveld
te Hellevoetsluis
verder te noemen: K. Groeneveld,
tegen:
Familie Oosthoek
te Hellevoetsluis
verder te noemen Oosthoek,
gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend
advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie
januari 2014 te laten beslechten.
De vordering van K. Groeneveld is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Oosthoek opgenomen.
De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde
stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 31 maart 2014, welke is gehouden
te Hellevoetsluis.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich met de in deze zaak
benoemde deskundige, makelaar M. de Zeeuw, begeven naar de in deze procedure
bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. De
kadastrale erfgrens is gereconstrueerd door het kadaster (landmeter H. Bregma).
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht.
Als getuige is gehoord de heer Kwakkenbos, nadat die was aangezegd de
waarheid en niets dan de waarheid te verklaren.
Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag.
Vaststaande feiten.
In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze
voldoende zijn komen vast te staan.
1. K. Groeneveld woont sinds 1959 aan de Rijksstraatweg 137 te
Hellevoetsluis en heeft sindsdien het gebruik gehad van (onder meer) een
aldaar gelegen perceel grond, kadastraal bekend als gemeente
Hellevoetsluis, sectie C, nummer 1608. Sinds 21 februari 1986 heeft hij de
volle eigendom van dit perceel verkregen van de gemeente Hellevoetsluis.
2. Oosthoek is sinds 31 augustus 1993 samen met zijn echtgenote I.H.
Mandemaker eigenaar van een aangrenzend perceel grond, gelegen aan de
Verlengde Lagelandseweg 6 te Hellevoetsluis, toen kadastraal bekend als
gemeente Hellevoetsluis, sectie C, nummer 3610 gedeeltelijk, thans als
gemeente Hellevoetsluis, sectie C, nummer 3745. Dit perceel behoorde tot
aan diens dood in 1992 toe aan de broer van K. Groeneveld, Leendert
Groeneveld, waarna zijn beide kinderen dit erfden en in 1993 aan Oosthoek
overdeden. Omdat het een deel van een bestaand kadastraal perceel betrof
is dat deel na aanwijzing kadastraal opnieuw ingemeten en hernummerd.
Daarbij is de kadastrale erfgrens met perceel 1608 ongewijzigd gebleven.
Oosthoek kwam ook al lang daarvoor geregeld op dit perceel om voor L.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Groeneveld onderhoudswerkzaamheden te verrichten aan de tuin en de
hierna te noemen coniferenhaag.
De kadastrale erfgrens tussen de twee hiervoor bedoelde percelen liep
oorspronkelijk door het midden van een tussen die percelen gelegen sloot.
In 1981 heeft L. Groeneveld aan zijn kant van de sloot een coniferenhaag
geplant. Tussen de sloot en de coniferenhaag werd over de volle breedte
van het perceel een strook grond vrijgehouden op een afstand van (aan het
begin) 50 centimeter tot (aan het eind) ongeveer 1.80 meter. Deze strook
grond, verder te noemen ‘de betwiste strook grond’ was ook toegankelijk
vanaf de kant van Oosthoek.
De hiervoor onder 3. bedoelde sloot is begin 1986 gedempt, dit met
vergunning van het waterschap, verkregen op verzoek van beide broers
Groeneveld.
Op 18 februari 1986 heeft de gemeente Hellevoetsluis aan K. Groeneveld
vergunning verleend voor het bouwen van een loods op perceel 1608. Die
loods is dat jaar gebouwd.
In of omstreeks 1987 heeft K. Groeneveld een eenvoudige aanbouw aan die
loods gemaakt. In of omstreeks 1995 heeft hij die aanbouw ingrijpend
veranderd, waarbij onder meer een uit metaal bestaande wand, met daarin
een raam en een deur met glazen ruit, is aangebracht. Ook is een kas
gebouwd. De aanbouw is (in elk geval thans) deels over de kadastrale grens
gebouwd. De grensoverschrijding beloopt 0,57 x 7,45 x 0,85 = ongeveer
5,28 m².
In de periode 1987 tot en met heden heeft K. Groeneveld een aantal tegels
gelegd tussen de hiervoor onder 6. bedoelde aanbouw en de toen nog
bestaande coniferenhaag.
Begin 2013 is Oosthoek door K. Groeneveld aangesproken op de slechte
toestand waarin de hiervoor bedoelde coniferenhaag zich bevond. In het
bijzijn van K. Groeneveld heeft Oosthoek telefonisch opdracht gegeven aan
een derde om die haag te verwijderen, wat is gebeurd. K. Groeneveld heeft
daaraan niet meebetaald, noch heeft hij dat aangeboden.
Nadat de coniferenhaag was verwijderd heeft Oosthoek een schutting
geplaatst. Bij het bepalen van de positie daarvan heeft hij zoveel mogelijk
geprobeerd de kadastrale grens aan te houden. Vanwege de aanbouw van
K. Groeneveld was dat echter niet goed mogelijk.
Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ).
Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt
omschrijven.
Partijen twisten in de kern over de vraag, waar de eigendomsgrens loopt tussen de
beide in deze procedure bedoelde percelen grond.
Vorderingen.
K. Groeneveld vordert kort samengevat, dat de rijdende rechter zal bepalen dat de
juridische erfgrens tussen de percelen van partijen gelijk is aan de loop van de
inmiddels gerooide coniferenhaag. Mocht dat niet kunnen, dan wil hij dat
daarvoor de rode lijn wordt aangehouden, zoals weergegeven op het bij de
bindend adviesovereenkomst gevoegde kaartje. In het verlengde daarvan wil K.
Groeneveld dat Oosthoek wordt verplicht diens eigendommen te verwijderen
vanaf het aldus begrensde perceel van K. Groeneveld.
Oosthoek vordert kort samengevat, dat de rijdende rechter zal bepalen dat de
juridische erfgrens tussen de percelen van partijen gelijk loopt aan de kadastrale
erfgrens. In het verlengde daarvan wil Oosthoek, dat K. Groeneveld wordt
verplicht het grensoverschrijdende deel van zijn aanbouw te verwijderen, dan wel
het daardoor in beslag genomen stuk grond van Oosthoek te kopen voor
€ 1.000,-- per m². Daarnaast vordert Oosthoek dat K. Groeneveld alle ramen van
zijn opstallen blindeert en vastzet voor zover deze uitkijken op het perceel van
Oosthoek en dat K. Groeneveld meewerkt en meebetaalt aan een op de door de
rijdende rechter te bepalen juridische erfgrens te plaatsen schutting. Tenslotte wil
Oosthoek een vergoeding van alle kosten, die hij voorafgaande aan deze
procedure heeft moeten maken, alsmede een veroordeling van K. Groeneveld tot
betaling van alle kosten die samenhangen met het vastleggen en inschrijven van
de juridische erfgrens, indien deze mocht afwijken van de kadastrale grens.
Standpunten van partijen.
Het standpunt van K. Groeneveld komt kort samengevat en voor zover thans van
belang op het volgende neer.
K. Groeneveld stelt zich op het standpunt, dat hij na demping van de sloot met
zijn broer L. Groeneveld heeft afgesproken, dat de toen verplaatste, althans
aanwezige coniferenhaag voortaan de grens zou vormen tussen hun beider
percelen. Het is juist dat die grenscorrectie nooit notarieel is vastgelegd en
ingeschreven, maar inmiddels heeft K. Groeneveld de aan zijn kant van de door
Oosthoek gerooide coniferenhaag gelegen strook grond al wèl meer dan 10 jaar te
goeder trouw in bezit gehad, althans meer dan 20 jaar in bezit, zodat hij de
formele eigendom daarvan in elk geval door verjaring heeft verkregen. Kortom:
de kadastrale erfgrens komt vanwege de verjaring niet meer overeen met de
werkelijke eigendomsverhoudingen.
Oosthoek ontkent dat er sprake is van eigendomsverkrijging door verjaring.
Volgens de door K. Groeneveld gestelde, maar door Oosthoek betwiste afspraak
met broer L. Groeneveld, is K. Groeneveld hoogstens gebruiker geweest van die
strook grond. Wat daar verder ook van zij, de betwiste strook grond is nooit in het
juridische bezit geweest van laatstgenoemde, zodat er geen verjaring kon lopen.
Oosthoek stelt de betwiste strook grond altijd via de opening in de coniferenhaag
te hebben betreden, om onderhoud te (laten) plegen aan de haag en om onkruid uit
die strook grond te verwijderen.
De illegaal over de erfgrens gebouwde aanbouw van de loods is evenmin verjaard,
al was het maar omdat de huidige aanbouw pas uit 1995 dateert. De daarvoor
bestaande aanbouw was veel kleiner en kwam niet over de erfgrens heen.
Oosthoek wilde blijkens de bindend advies overeenkomst evenmin genoegen
nemen met de ramen in aanbouw en kassen, die op minder dan 2 meter van de
erfgrens op zijn perceel uitkijken. Dat onderdeel van de tegenvordering heeft hij
tijdens de hoorzitting echter laten varen, voor zover die inkijk door een schutting
wordt weggenomen.
Tenslotte meent Oosthoek dat K. Groeneveld alle kosten moet betalen die
Oosthoek in deze zaak al heeft moeten maken en nog zal moeten maken.
Verslag van de deskundige.
De deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang verklaard,
dat de waarde van bouwgrond op deze locatie ongeveer € 300,-- per m² beloopt,
maar dat er alle reden is voor een opslag wegens het feit, dat het hier gaat om
grond van de buren waaraan (wellicht) dringend behoefte bestaat bij de koper.
Getuigenverklaring.
Getuige Kwakkenbos heeft kort samengevat en voor zover thans van belang uit
eigen wetenschap verklaard, dat de in deze procedure bedoelde coniferenhaag vele
jaren lang door Oosthoek is onderhouden, zowel aan diens eigen zijde als aan de
kant van K. Groeneveld.
Beoordeling van het geschil.
De erfgrens.
In beginsel mag ervan worden uitgegaan, dat de kadastrale erfgrens overeenkomt
met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Dit lijdt echter uitzondering, indien
blijkt dat de kadastrale erfgrens door de juridische werkelijkheid is achterhaald.
Dan zijn de werkelijke eigendomsverhoudingen beslissend.
De stellingen van K. Groeneveld komen hierop neer, dat hij de betwiste strook
grond meer dan 10, althans 20 jaar in bezit heeft gehad, nadat daarover afspraken
waren gemaakt met zijn broer. Dat wordt door Oosthoek betwist en moest daarom
door K. Groeneveld worden bewezen. K. Groeneveld is in dat bewijs niet
geslaagd.
Indien in 1985 al tussen beide broers is afgesproken, zoals K. Groeneveld stelt
maar Oosthoek betwist, dat de coniferenhaag voortaan de grens zou vormen
tussen hun beider percelen, dan blijkt uit niets dat zij daarmee ook hebben bedoeld
de juridische eigendom van de aan de kant van L. Groeneveld gelegen strook
grond aan K. Groeneveld over te dragen. Het ligt veel meer voor de hand dat
beide broers in dat geval slechts een informele gebruiksafspraak hebben willen
maken, wat tussen naast elkaar wonende familie niet ongebruikelijk is. Zo bezien
zou K. Groeneveld de betwiste strook grond dus slechts in gebruik hebben
gekregen, wat aan verjaring in de weg staat.
Maar ook al zouden beide broers wel hebben bedoeld de formele eigendom over
te dragen, dan nog is het voor het slagen van het beroep op verjaring nodig dat K.
Groeneveld kon bewijzen dat hij de betwiste strook grond ook daadwerkelijk meer
dan 20 jaar in bezit heeft gehad. Bezit te goeder trouw komt, onder de gegeven
omstandigheden, immers niet aan de orde.
Ook dat bewijs is niet geleverd.
Het enkele feit dat K. Groeneveld in de loop van de tijd daar enige tegels heeft
gelegd, kennelijk met de bedoeling om zijn aanbouw achterom te kunnen
betreden, is daartoe onder de gegeven omstandigheden onvoldoende te achten.
Ook het deels overschrijden van de kadastrale erfgrens met de aanbouw kan niet
aan dat bewijs bijdragen, al was het maar omdat onvoldoende is gebleken dat de
aanbouw al in 1987, zoals K. Groeneveld beweert, althans vóór 1994 over de
erfgrens heen kwam. Er is alle reden om daaraan te twijfelen, al was het maar
omdat vaststaat dat die aanbouw in 1995 nog ingrijpend is gewijzigd. Bovendien
is niet gebleken dat het gebruik, dat K. Groeneveld kennelijk van de betwiste
strook grond maakte, exclusief was. Integendeel, uit de getuigenverklaring van
Kwakkenbos, die wat dat betreft geheel overeenkomt met de eigen verklaring van
Oosthoek, volgt dat Oosthoek die betwiste strook grond ook gebruikte om de
coniferenhaag te onderhouden. In het licht van het voorgaande is ook begrijpelijk,
dat Oosthoek opdracht gaf tot het rooien van de coniferenhaag en daarvoor ook als
enige betaalde. Als de lezing van K. Groeneveld zou worden gevolgd, wat zou
betekenen dat de coniferenhaag op de erfgrens stond en dus mandelig was, zou dat
onbegrijpelijk zijn.
Uit het voorgaande volgt, dat de kadastrale grens nog altijd overeenkomt met de
werkelijke eigendomsverhoudingen. Er bestaat geen enkele reden om die grens in
het nadeel van Oosthoek te wijzigen, zoals K. Groeneveld subsidiair nog heeft
gevorderd.
De aanbouw.
Nu de kadastrale grens in deze de juiste is gebleken, staat daarmee ook vast dat de
aanbouw van de loods deels over de erfgrens is gebouwd. Het recht om
verwijdering daarvan te vorderen kan evenmin verjaard zijn. Zoals hiervoor reeds
is overwogen, is immers niet bewezen dat die aanbouw al meer dan 20 jaar over
de erfgrens is gebouwd. Dat betekent dat Oosthoek in beginsel afbraak kan eisen
van de illegale overbouw.
De rijdende rechter ziet onvoldoende grond om dit rechtsgevolg met toepassing
van het bepaalde in artikel 5.54 van het Burgerlijk Wetboek te verzachten. Om te
beginnen moet worden vastgesteld, dat K. Groeneveld in deze minst genomen
grove schuld verweten kan worden. Hij is zonder toestemming van Oosthoek over
een grens gaan bouwen, waarvan hij heel wel wist, althans moest weten, dat deze
niet volgens de regels van de wet was gewijzigd. Daarnaast is de rijdende rechter
van oordeel, dat het wegnemen van die overbouw (met fundering) bouwtechnisch
heel goed uitvoerbaar is en geen onevenredige kapitaal-vernietiging inhoudt.
Afgezet tegen het belang van Oosthoek, om verlost te worden van deze illegale
overbouw, moet het belang van K. Groeneveld bij handhaving daarvan wijken.
Schutting, ramen en deuren.
Oosthoek heeft het recht een schutting te plaatsen op of tegen de hiervoor als juist
aangemerkte erfgrens. Strikt genomen moet K. Groeneveld daaraan de helft
meebetalen. Bij gelegenheid van de hoorzitting heeft Oosthoek er echter in
bewilligd, dat hij die kosten alleen zal betalen, maar dat hij dan zelf de schutting
mag uitzoeken. Dat lijkt de rijdende rechter een redelijke oplossing.
Met het plaatsen van de schutting is Oosthoek gelijk verlost van inkijk vanuit
ramen en deuren, op het erf van K. Groeneveld aanwezig, voor zover binnen twee
meter van de erfgrens gelegen. Oosthoek heeft dit onderdeel van de
tegenvordering dan ook laten varen.
De kosten.
Artikel 19 van het reglement van de Rijdende Rechter bepaalt, dat partijen ieder
hun eigen kosten moeten dragen. Daarmee zijn kennelijk bedoeld de kosten die
direct samenhangen met de onderhavige procedure.
In beginsel kunnen daarnaast wel zogenaamde buitengerechtelijke kosten
verschuldigd zijn, maar daarbij gaat het (voor zover hier van belang) alleen om
redelijke kosten die zijn gemaakt ter vaststelling schade en aansprakelijkheid, dan
wel ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Voorwaarde is echter, dat er een
verplichting tot schadevergoeding bestaat. Het gaat hier dus niet om een
zelfstandige grondslag voor vergoeding van dergelijke kosten. Welnu, het enkele
feit dat partijen juridische hulp hebben ingewonnen en in dat verband ook
bijkomende kosten hebben gemaakt om hun gelijk te halen in de erfgrenszaak,
levert geen grond op voor schadevergoeding, dus ook niet voor vergoeding van de
gemaakte kosten.
Voor wat betreft de kosten verbonden aan het mogelijk doen inschrijven van dit
bindend advies kan kortheidshalve worden verwezen naar artikel 17 lid 4 van het
reglement. De rijdende rechter ziet geen aanleiding om af te wijken van wat daar
is bepaald over de kosten.
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden
beslist.
BESLISSING
Voor wat betreft de vordering van K. Groeneveld.
De vordering wordt in al haar onderdelen afgewezen.
Voor wat betreft de tegenvordering van Oosthoek.
Voor recht wordt verklaard dat de eigendomsgrens tussen de in deze procedure
bedoelde percelen, kadastraal bekend als gemeente Hellevoetsluis sectie C,
nummers 1608 en 3745, gelijk is aan de kadastrale grens zoals gereconstrueerd
door het kadaster bij gelegenheid van de bezichtiging door de rijdende rechter.
K. Groeneveld wordt verplicht de in deze procedure bedoelde aanbouw, met
inbegrip van fundering, voor zover deze de hiervoor voor recht verklaarde
erfgrens overschrijdt, binnen vier maanden na heden te verwijderen en verwijderd
te houden. Indien K. Groeneveld daaraan niet (tijdig) voldoet, verbeurt hij aan
Oosthoek een boete van € 100,-- per dag dat hij daarmee in gebreke is, met een
maximum van € 100.000,--. Dit alles van rechtswege (fatale termijn); daarvoor is
geen aanmaning nodig.
Voor recht wordt verklaard, dat Oosthoek gerechtigd is (met inachtneming van
mogelijke publiekrechtelijke voorschriften) om op eigen kosten een schutting naar
keuze op te trekken op of (aan zijn kant) tegen de hiervoor voor recht verklaarde
erfgrens. Groeneveld is verplicht dit te gehengen en te gedogen.
Het (mogelijk) meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en
uitgesproken te Zaandam op 3 juli 2014.
Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif

Download Report