EPITOME: PILOT DE PROVENIER

EPITOME: PILOT
DE PROVENIER
EPITOME: PILOT
DE PROVENIER
Een verkennend onderzoek naar
perspectieven voor woonzorggebouw
De Provenier binnen een stadsbrede
inventarisatie van zorghuisvesting
2
Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING 7
1.1 Aanleiding: inventarisatie zorghuisvesting V&V
4
1.2 De Provenier als voorbeeld van het gele prototype
6
1.3 Opzet van de pilot
7
1
2
ANALYSE
15
2.1 Inleiding
2.2 Analyse context
18
2.3 Analyse huisvesting
44
2.4 Analyse zorg
50
2.5Conclusies
13
3
9
MAATREGELEN55
3.1 Inleiding
14
3.2 Zorg
58
3.3 Huisvesting
60
3.4 Context
66
4
SCENARIO’S & PERSPECTIEVEN
69
4.1 Inleiding
16
4.2 Consumptie scenario
72
4.3 Innovatie scenario
73
4.4 Inkomensklassen scenario
74
4.5 Samenredzaamheid scenario
75
4.6 Huidige scenario De Provenier
76
4.7Marktpositioneringen
18
4.8
19
5
Perspectieven gele prototype
STRATEGIEËN81
5.1 Keuze 4 perspectieven voor De Provenier
20
5.2 Huisvesten strategie
84
5.3 Herontwikkelen strategie
88
5.4 Profileren strategie
92
5.5 Terugtrekken strategie
96
COLOFON23
Inhoudsopgave
3
INVENTARISATIE
1.1 AANLEIDING:
ZORGHUISVESTING V&V
Rijksmaatregelen met betrekking tot het scheiden
van de financiering voor wonen en zorg hebben
grote consequenties voor de huisvesting van
mensen met een zorgvraag. Naar verwachting
zullen in 2016 circa 4.800 Rotterdammers extra
thuis blijven wonen. Dit leidt enerzijds tot
een groeiende behoefte aan aangepaste en
toegankelijke woningen en woonomgevingen
en anderzijds tot een verwachte leegstand
van met name verzorgingshuizen.
In opdracht van de Gemeente Rotterdam is door
Veldacademie een inventarisatie uitgevoerd van alle
locaties voor zorghuisvesting in Rotterdam binnen
de sector Verpleging en Verzorging. Een integraal
instrumentarium is daarbij ontwikkeld waarmee
de complexe variabelen die van invloed zijn op de
veranderende ruimtevraag van woonzorglocaties
met elkaar in verband zijn gebracht.
Door deze methodiek en de toepassing van GISanalyses zijn eigenschappen en ontwikkelingen op
gebouwniveau en geleverde zorg gekoppeld aan
positie en functioneren binnen een wijk. Data van
gemeentelijke diensten, TNO en betrokken actoren
zoals zorgaanbieders en gebouweigenaren is bij
elkaar gebracht en door de stakeholders geverifieerd.
Een onderverdeling naar acht ´prototypen´ die
zich onderscheiden op de gebouweigenschappen,
de geleverde zorg en de positie binnen de
wijk geeft een eerste stedelijk beeld van de te
verwachten ontwikkelingen op de zorglocaties en
de consequenties hiervan voor mensen met een
zorgvraag in de verschillende wijken van Rotterdam.
Door een gecombineerde score op de drie assen
Huisvesting, Zorg en Context zijn de karakteristieken
van de locaties ten opzichte van elkaar integraal
te vergelijken. Deze integrale inventarisatie van
de zorghuisvesting en de onderverdeling naar
prototypen bieden een uniek vertrekpunt voor
het verkennen van de potenties van bestaande
zorgcomplexen en maakt het mogelijk de
bevindingen op gebouwniveau terug te kunnen
koppelen naar stedelijke of nog hogere schaal.
4
Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
Het definiëren van de prototypen leidde tot een
eerste verkenning van de vermoedelijke kansen
en karakteristieken van verschillende locaties voor
zorghuisvesting. In het op de volgende pagina
weergegeven schema is een aanzet gegeven voor het
benoemen van waarschijnlijke scenario’s voor locaties
op basis van de definities van elk prototype.
De twee voor de hand liggende uiterste scenario’s zijn
het aanbieden van appartementen op de reguliere
woningmarkt en het huisvesten van de zwaardere
zorgzwaartepakketten in een verpleeghuis met
buurtfunctie (met name in de complexen waar dit nu
al gebeurt).
Het gros van de locaties zal zich echter niet
nadrukkelijk voor één van deze twee uiterste scenario’s
lenen. Nader onderzoek is nodig om te verkennen wat
kansrijke scenario’s zijn en op welke manier locaties
zich kunnen onderscheiden en inspelen op de nieuwe
omstandigheden. Om de vraag wat voor deze locaties
een geschikte programmering is en wat de betekenis
voor de wijk kan zijn te kunnen beantwoorden biedt
de inventarisatie een vertrekpunt.
Scenariovorming op basis van beschikbare variabelen
helpt om een beeld te krijgen van de gevolgen van het
scheiden van wonen en zorg voor de stad Rotterdam
en voor de bewoners van de verschillende wijken in
het bijzonder, maar ook om meer inzicht te krijgen
in de kansen of (on)mogelijkheden voor specifieke
locaties, die middels pilots worden onderzocht.
STEDELIJKE CONTEXT
Voorzieningenniveau
GELEVERDE ZORG
Naar zorgzwaarte
Op basis van:
- Dichtheid van voorzieningen op het gebied van
zorg en welzijn, winkels en OV binnen een straal
van 500 en 200 meter.
- Toegankelijkheid woningvoorraad omgeving
- Geleverde extramurale zorg in de buurt
Op basis van:
- Verhouding lagere zzp’s t.o.v. totaal aantal zorgplaatsen in het gebouw.
- Percentage AWBZ-plaatsen t.o.v. totaal aantal bewoners in het gebouw.
HUISVESTING
Mate van zelfstandigheid woningen
5
2
3
1
7
GELEVERDE ZORG
Naar zorgzwaarte
STEDELIJKE CONTEXT
Voorzieningenniveau
8
6
4
Prototype
Situatie
Scenario
Casus
1
Overwegend lagere zzp’s,
zelfstandige woningen in omgeving
met veel voorzieningen.
Meest kansrijk om
woningen in reguliere
verhuur aan te bieden.
Humanitas Bergw
Humanitas Huisve
Noord
2
Lage zzp’s, zelfstandige woningen,
maar slechts weinig voorzieningen
in de buurt.
Reguliere verhuur op
decentrale locatie;
verken doelgroepen.
Verpleeghuis Son
Sonneburgh
Charlois
3
Zelfstandige woningen, veel
voorzieningen in de omgeving,
hogere zzp´s (intramuraal).
Complex voor mix van
zorgzwaartes of richten
op reguliere verhuur.
Laurens Ravenswa
Laurens Wonen
IJsselmonde
4
Lagere zzp’s, een hoog
voorzieningenniveau, maar
onzelfstandige woningen.
Verken andere
woonvormen,
transformatie of sloop.
Middin De Proven
Woonzorg Nederl
Noord
5
Zelfstandige woningen voor
hogere zzp’s in een buurt met
weinig voorzieningen.
Onderzoek kansen
buurtfunctie, als
verpleeghuis of mix.
Lelie Zorggroep W
Stichting Vestia G
Hoogvliet
6
Een omgeving met veel
voorzieningen, maar gebouw met
zorgafdelingen voor hoge zzp’s.
Onderzoek kansen
als verpleeghuis
zonder buurtfunctie.
Laurens Antonius
Laurens
Rotterdam Centru
7
Vooral lagere zzp’s, maar pand
met zorgafdelingen op
decentrale locatie.
Kansarm. Onderzoek
andere doelgroepen of
kans als verpleeghuis.
Lelie Zorggroep W
Stichting Vestia G
Charlois
8
Hogere zzp’s in gebouw met
zorgafdelingen, weinig
voorzieningen in de omgeving.
Meest kansrijk als
verpleeghuis met
buurtfunctie.
Argos Breede Vlie
Argos
Hoogvliet
Afb. 1.1: Schema prototypen | Veldacademie
Inleiding
5
PROVENIER ALS VOORBEELD
1.2 DE
VAN HET GELE PROTOTYPE
De Provenier staat symbool voor het meest
en in gesprek te gaan met de locatiemanager en
vertegenwoordigde
type
zorghuisvesting:
adviseur huisvesting van de Middin. De uitomsten
prototype 4 (geel). Ruim een kwart van alle V&Vvan de analyse worden verwerkt tot een scala
locaties in Rotterdam behoort tot deze categorie,
aan perspectieven waarbij meerdere scenario’s
waar op een gunstige locatie vooral lichte zorg
en marktpositioneringen met elkaar kunnen
wordt geleverd in onzelfstandige woningen. Meer
worden vergeleken. Nadruk hierbij zal liggen op
dan de helft van de AWBZ-plaatsen in De Provenier
de verschillende rollen die de locatie zou kunnen
valt onder de lagere ZZP’s. Deze doelgroep
spelen in de buurt, afhankelijk van de gekozen
krijgt geen financiering voor huisvesting meer
perspectieven. Vier zeer verschillende perspectieven
vanuit de AWBZ. De onzelfstandigheid van de
worden ter illustratie hiervan uitgewerkt.
woningen maakt het niet
mogelijk de kamers als
appartementen op de
reguliere woningmarkt aan
MIDDIN / STICHTING WOONZORG NEDERLAND
te bieden, tenzij een kleine
of grotere aanpassing aan
het gebouw wordt gedaan.
EIGENSCHAPPEN:
ADRES:
DE PROVENIER
Het achterhalen van de
strategiebepalende aspecten
die een rol spelen bij de
toekomstwaarde van deze
locaties kan meer inzicht
bieden in de kansen van deze
meeste vertegenwoordigde
groep locaties die om
bestudering vragen.
NABIJE WONINGEN:
1 kamer
2 kamers
3 kamers
INPANDIGE VOORZIENINGEN
6
CONTEXT
Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
>4 kamers
NABIJE VOORZIENINGEN
WINKELS
Deze bestudering is gedaan
door veel gedetailleerder
en breder dan statistieken
uit stedelijke databases te
kijken naar de aspecten zorg,
wonen en context van de
locatie, deze te bezoeken
4 kamers
LG (ZZP 2 en 4-7)
GGZ-C (ZZP 3+)
GGZ-C (ZZP 1-2)
V&V (ZZP 1-4)
Onzelfstandig
GGZ-B (ZZP 3+)
AANTAL KAMERS PER WONING:
GGZ-B (ZZP 1-2)
ZELFSTANDIGHEID WONINGEN:
V&V (ZZP 5 +)
GELEVERDE ZORG NAAR TYPE:
ZORG
WONINGEN vs AWBZ-PLAATSEN:
LG (ZZP 1+3)
Provenierssingel 550
3033EH ROTTERDAM
Provenierswijk, NOORD
Woonmilieu: Centrumrand
VG (ZZP 4+)
89
68
1979
5016 m2
VG (ZZP 1-3)
Aantal wooneenheden:
Aantal AWBZ plaatsen:
Bouwjaar:
Oppervlakte totaal:
WONEN
Er ligt voor dit type locaties
een onderzoeksvraag met
grote relevantie naar de
transformatiemogelijkheden
en de factoren die van
doorslaggevend
belang
zijn voor de kans van
slagen van transformatie,
doorbestemming of het
aantrekken
van
andere
doelgroepen.
ZORG
WELZIJN
OPZET VAN DE PILOT
Een uitgebreide analyse van de context, de
huisvesting en de zorg zullen leiden tot het
benoemen van opgaven. Gelijktijdig worden
verschillende scenario’s voor het gele prototype
nader beschreven en uitgewerkt. Ook deze leiden
tot het formuleren van een opgave of kloof.
Vanuit deze kennis zullen maatregelen voor het
bestaande pand worden verkend. De scenario’s
zullen leiden tot een 16tal perspectieven. Het
samenbrengen van een selectieve set maatregelen
bij een viertal geformuleerde perspectieven leidt
tot een scala van 4 strategieën die in de breedte
mogelijkheden laten zien voor de specifieke
locatie. Op deze manier wordt een wisselwerking
bewerkstelligt tussen generieke en specifieke
kennis en methodiek.
Inventarisatie Zorghuisvesting
ANALYSE
MAATREGELEN
DEFINITIE
OPGAVE
GELEVERDE ZORG
- Zorgzwaarte
- Verhouding AWBZ-plaatsen t.o.v.
SCENARIO’S
totaal aantal bewoners
4 STRATEGIEËN
HUISVESTING
STEDELIJKE CONTEXT
- Mate van zelfstandigheid woningen
- Grootte van de woningen (#kamers)
PERSPECTIEVEN
- Verhouding woningen
t.o.v. overige
ruimten in het gebouw
- Nabijheid van voorzieningen
- Toegankelijkheid woningvoorraad
- Geleverde extramurale zorg in
de buurt
Hoe is match (Product-Markt Combinatie) zorg en huisvesting
nu en later, wat moet mogelijk veranderen?
GELEVERDE
ZORG
Wat zijn alternatieve huisvestingsmogelijkheden voor zorgbehoefenden,
hoe is aanbod in buurt?
HUISVESTING
ROTTERDAMSE
CONTEXT
Wat zijn scenario’s voor de
verschillende locaties voor
zorghuisvesting in de stad?
Wat zijn toekomstbeelden voor huidige
huisvesting? Kansen / bedreigingen onder
welke voorwaarden?
Inleiding
7
1.3
Afb. 2.1: De Provenier met groen | Veldacademie
Afb. 2.2: Brug naar De Provenier | Veldacademie
8
Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
INLEIDING
In dit hoofdstuk worden de drie aspecten (context,
zorg en huisvesting) die vanuit de Inventarisatie
Zorghuisvesting leidend zijn geweest voor de
prototypering verder geanalyseerd. Daarbij
wordt ingezoomd op de directe omgeving van het
gebouw en gezocht naar de specifieke condities
van deze locatie.
Aan de hand van inventarisatie op kaart en een
vergelijking tussen statistieken van drie schaalniveaus
(Provenierswijk, Deelgemeente Noord en Gemeente
Rotterdam) wordt steeds een beeld gekregen van
de feitelijke situatie en hoe deze zich verhoudt tot
de rest van Rotterdam. Hiervoor zijn verschillende
databronnen gebruikt, waaronder aangeleverde data
door Middin.
De
wijk
Blijdorp-Provenierswijk
is
een
woonservicegebied. Hier is door Veldacademie
recent, begin 2013, kwalitatief onderzoek uitgevoerd.
Deze input van bewoners is eveneens meegenomen
in de analyse.
Naast de kwantitatieve gegevens en de input van
bewoners is een locatiebezoek gebracht en zijn
er gesprekken gevoerd met de locatiemanager
van De Provenier, Ivonne van Loon, en de adviseur
huisvesting van Middin, Jeen Woudwijk.
Analyse
9
2.1
Dichtheid 55 - 64
Laag
Dichtheid 65 - 84
Hoog
Laag
Dichtheid 85+
Hoog
Laag
Functies
Wonen
Gezondheid & hulpverlening
Economie, werk & inkomen
Participatie &Welzijn
10 Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
Dichtheid ouderen naar leeftijd (gecombineerd)
Hoog
voornamelijk 55
voornamelijk 65
voornamelijk 85+
Doctor
at
ss
eg
du
w
or
rg
br
ille
W
Be
str
gs
tra
t
aa
n
laa
lde
ve
se
at
tra
Ae
Florislwijn
zstr
aat
rg
Ko
ss
du
or
br
ille
at
tra
ss
du
or
br
Pij 3e
na
str.cker
Ja
ns
tra
aa
t
Ze
gw
a
ard
str
str
a
str
os
Ro
sin
he
rin
g
Wa
te
V
dw ijve
ars rho
str f.
es
ter
at
ord
ge
rg.
nie
se
l
Ro
os
bru
g
str
aa
at
No
t
t
aa
He
tra
Alm
pa ond
d e
rla
ers
tra
at
-
me
No
Bu
Ag
rge
g
Bu
tbru
t
at
str
a
t
Be
rg
aa
ste
em
He
t
at
"Strafinrichting"
aa
g
Be
rg
we
tra
a
str
es
uls
tra
at
He
nstraat
Schepe
W
ale
str
er
o
ies
tr.
fstr
aa
t
on
ho
An
th
er
m
Zuster Henneke
plein
we
g
Molenwaterweg
aat
iestr
Sch
Delft
wijkgebouw
na
Wee
joodse instelling
-z
de
iska
Kru
Analyse
Station
"Stadhuis"
-
Lijn
ba
f
anho
an
Plaza
an
Ammaat
str
na
Wee
traat
islamitische instelling
TOS-kantoorlocatie
uid 250 m
Lijnba
TOS-veldlocatie
100 m
burg
pen
Pom
Hofplein
christelijke instelling
ls
Doe
TO
S
t
straa
se
aat
ort
TO
S
rtstr
nnel
natu
Wee
sepo
ad
r.
Velsenlustst
tunnel
Staten
Weenap
tunnel
C.S. Kwartier
in
seple
Delft
Delft
Station "Centraal"
theater/
volkstuin
raat
radst evenementen Stationsplein
galerie/
speeltuin
0m
expositieruimte
Con
Delfts
burg
wen
Cou
ehof
Poo
G
Station
"R'dam Centraal"
collectieve tuin
Schaatsbaan
buurt
ter
Proveniers
plein
museum
Weena
ing
Rid
str der.
wa
len
at
Te
il
tr.
ks
irc
D
ap
Pa
t
Provenierswijk
rstra
Ammer- S verh
sooisepleinche ofs
Zo
eg
rw
ge
ur
at
tra
en
s
he
p
nin
Be
ra
at
t
ve
en
st
ra
a
hie
Sc
nh
ov
en
st
ie
t
Vla
gg
em
an
str
aa
an
se
la
Be
rg
at
tra
as
ez
Do
f
tho
art
Mo
aa
Bois
o
t
Zw
Raampoortstr.
sstr
aa
aat
t
be
Sc
Va
n
ge
l
nb
Van Houtenstraat
Dresselhuysstraat
g
bru
ing
en
Be
un
at
tra
els
re
raat
nstr
de
ka
ie
el
olte
h
Sc
ing
Sch
elst
.
tstr
ns
raat
omm
at
tra
Sta
te
olenst
Oude Noorden
ss
hu
gel
ten
sin
t
aat
luy
rsc
Za
a
tra
as
ds
ola
en
ijd
Nic
rs
Ve
ae
W
S
er
nd
Va
at
n
Va
el
Sta
He
at
n
rg
Agniese-
tra
dts
Bo
Be
aa
aa
eR
rssenlaa
at
at
tra
tra
gs
orsin
ing
Van Ae
sin
str
ss
luy
rS
llin
he
ets
str
Vroesenpa
d
Ze
st
Ov
ht
oc
erb
ord
No
g
Kleiwe
Oude
eg
ns
w
ha
Sc
Daltonla
an
eg
tra
in gemeenschappelijke ruimte
wordt
t
ut aa Ba
gewaardeerd. Klaverjas/bridgeclub
nie
ho icstr
r
rs
wordtScgemist
yn
de
Sc
iew
eg
an
ijks
rgs Bleiswijkplein
tra
at
hie ho rho
Sc
ie
an
en koffiedrinken
BGym
n
Va
rd
te
Pie
Spo
oors
Sp rug
veb
Hoe
erg
ela
at
isw
Be
ord
e
NOORD
er
nd
Va
lein
Baljuwp
En
ks
tra
tsw
at
roe
ks
Ble
el
Ab
straat
stra
kse
ie b
dij
rs
ing
rgs
Eudokiaplein
Ba naar Coolsingel
rh
Met tram
ofs voor
nie
tra
rsen de markt,
kleding
tra
a
de
at instap t
tram
lage
ka f met
f
g
traat
traa
nstr
Zaagm
rard
No
A
we
.
str
LK
WE
G
Sint-Agatha
t
roe
aa
ieb
str
Sch
ke
Ac
Be
at
tra
eff
r
ENWE
sportschool
ands
ords
Sch
Ge
gs
estraat
t
aa
str
Lo
e
dd
esri
Vli str.
STAT
pinautomaat binnen
Blokl
Sch
Vinke
Ho Va
on n d
aa en
rd
str
.
an
ur
en
an
an
lkm
Ko str.
t
elSchimm tr.
pennincks
postkantoor
at
ela
pad
restaurant
tra
Aldi; vanuit omgeving
Statenweg, allen met
auto en fiets
Vij
v
T
Lis
Sch
an
ijs
Staten
levensbehoefte spec.
es
Proveniers
tunnel
el
zorg consulting
Lisplein
ijsela
nr
Willebrordus
plein
Vij
rd
sin
Alm
ge
on
Sc
l
ve
de
tr
ho
nin aa
str
ter
re Vro
aa
Deels toegankelijke binnentuin met
gs t
ar
uw
t
e
M
bo
-J
str
r r.
speeltuin
an
ss
te st
.
t
s
a
tr
n
Hinder bij uitstappen
vanuit auto/taxi,
.
e
ee
tra Ungerplein
at str
M
rs fietspad moet oversteken
a
Walenburger
a
omdat menehet
r
t
at
ff
Bo
plein
Vij
lks
he
lantaarnpalen
soms stuk,
ek
Va
Sc
at
ho verh
olang wachten
Wandelen en
at
tra voor reparatie
rs
of
Ro
ts
ns
tra Be
gebruik van bankjes
tra stra
rs
nt
ee
at
at
he
br
ge
O
in
m
t
il
a
st
Te
tra
ra
iss
a
T
o
t
t
bL
Waerschut
aa
co
Ja
str
el
on
ing
s
rs
Sim
nie
raat
el
ve
vest
ing ug Pro
at
g
Hoe
rss kbr
tra
lwe
nie Ker
rss
oke
ve
Vrijwilliger in
nie
er B
Pro
at
ve
tra
o
zorgcentrum
He
ls
Pr
Coo
Klein‘De Provenier’
ing
pinautomaat buiten
ns
gn
g
Stoepen
ies worden el
eniet gestrooid
in de
winter
Sapotheek,
chieservice
beperkte
rave
ss
nburgWale hof
ba
hof
Meijboom
Zuster
oono
rb
o
Vo
Insulind
t
straat
Rodenr
el
polder
Binnen pinnen bij
Albert Heijn
aa
Lisplein
Biesland-
str.
Bergsing
Berg
aat
Veurstr
Kapper: haal- en
brengservice
Hardd
retail
Esse
Rodenrijse
el
De Savornin
Lohmanlaan
Ma
e
eyn
pp tr.
s
t
aa
tr.
snackbar
ngel
raat
De
Ackersdijkst
Tempelstr.
Bergsing
ln.
ln.
t
n
Va
Ka
ystr
no
t
aa
ws
supermarkt
si
burg
Insulindes
in Lohman
aa
sstr
G
at
e
So
ystr
me
Lu
lju
bedrijventerrein
nburgsingel
aat
Voorburgstr
traat
De Savorn
serstraat
WE
tra
kad
t
e
aa
kad
sstr
ven
Ba
brievenbus
en
in Lohman
HIE
rks
t
ven
n
ma
J
Tr an
oy va
en n
str
.
café
Ess
siu
SC
ske
aa
bstr
a
erh
ord
u
Tre
No
a
erh
aa
tr.
kers
aan
orpstr.
Nootd
Dagelijkse boodschappen
Heulbrug
solitaire winkels
RFC-weg
rge
Bo
em
at
He
tra
rers
ord
No
at
Nolensstra
Fietsers op de stoep,
Stkort
voetgangerslicht te
atio
op groen
n
Bentinckl
en
de
raat
Sta
Nie
an
Vr
ij
n
plantsoe
Bergweg
Liskwartier
Ro
Troelstrast
eg
dhoudersw
BentinckZeeman; aanwinst voor de wijk
Davidsplein
plein
kla
Bentinc
Dr. de Vis
t
nste
de
str
Bo
De Savorn
aa
at
Pri
nka
ts
iso
Winkels Bentinckplein te
ver weg, tram rijdt hier ook rtstr.
o
niet langs. uwpo
ornin
De Savnlaa
n
Lohma
sstr
siu
van
ve
rha
tra
rks
ske
em
en
e
ord
No
tr.
ham
Abra
traat
Delfgaauws
Kuyperlaan
Gevaarlijk kruispunt;
Insulinde
stoplicht kort op groen,
slechte
plein
bestrating, opbrekingen en geen
zebrapad meer
winkelcluster
e-
voortgezet onderwijs
e-center
ns
Station verbeterd, enkele bewoners
passeren het station om naar de Doelen
te gaan
Diergaard
bibliotheek
e
ge
Doezastr
Goed contact met AH vanuit
bewonersvereniging, waardoor bijv. stoep
at
wordt schoongehouden door AH
tra
eff
Hoger
V.T.V. "Streven naar verbetering"
basisschool
Gro
t
.
ystr
cka
Wordt door enkele
bewoners bezocht
Dresselhuysbrug
Statensingel
EG
aa
Va
Be n
un
in
Bic
"Diergaarde Blijdorp"
kinderopvang
str
.
at
Van
ug
Aerssenbr
Van r
Goensst
el Langerakpark
Blijdorpsepolder
en
Gra
ats
str
ing
De
epla
dorp
laan
un
ch
NW
ard
ys
stra
ets
Pa
rga
Ru
ten
Sta g
bru
Berk
T
met Metro naar Beurs om kleding
te kopen en met Metro naar
Statensingel
Luxortheater
E
AT
ST
as
lis t
rne aa
Co chstr
s
Mu
Blij
Be
ola
Nic
A
ST
G
Poo
str
Bewonersorganisatie; belangrijke functie
zowel ontmoeting als informatie
Nolensstraat
WE
Va
n
rl
ype
Ku
.
kstr
ij
erd
Plus; afstand soms
te ver en winderig
Station
"Blijdorp"
RS
E
UD
O
DH
"Oceanium"
Die
at
Blijdorp
v
ha
n
So
r aat
de
er
n d tra
Vaydes
Me
k
Fo
er
n d at
Va estra
yd
opticien
Me
tr
n
Albert Heijn,
Va sens
s
Dubehoefte
voor dagelijkse
en
de
n
Toiletgebouw geplaatst,
wordt gewaardeerd
t-B
es
t
en
Gro
n
aa
Gevaarlijk
kruispunt, schoolkinderen
.
kstr ook oversteken, auto en voetganger
moetenechier
Nid
elkaar slecht zien, ‘s winters wordt
nkunnen
Va
ijker niet gestrooid
sw
Stadhouders
loo.
V
n str
plein
Va
aa
str
inx
nka
ave
laa
ST
AD
HO
U
g VIA
ru
DU DERS
pb
r
o
CT
lijd
Vroesenpark
t
aa
tr
rffs
lwe
Bij
Ge
dit was een ontmoetingplek
t
aa
sen
t-
os
d
e
Vro
o
jd
Bli
n
Va
ors
H
er
am
rah
Ab
K
.
Bibliotheek
gesloten, wordt gemist,
fstr
erf
Bijlw
lstr
be
No
V.T.V. "Tot Nut en
.
tstr
at
tra
acs
Luz
.
Bens Mode;
astr
heeft thuisbezorgservice
sem
ert
er
sem
Be str.
s
at
N
Park wordt gebruikt om te wandelen,
in de zomer is het er erg druk en ondervindt men
Genoegen"
hinder door de rook van de bbq’s.
sch
Bis
g
we
K
.
tr zitten.
In de zomer
ders
n
ava
str.
op
ten
Sta
a
an
a
lstr
be
No
bu
y
Cle
eg
e
hi
Sc
.
str
Buslijn geschrapt rc
inhdeze
ybu reed ook
buurt, wordt gemist,
ury
Cle
Sostr.
naar Zuidplein
Slechte verlichting, straatat
stra
t en
verlichting zijn op de auto’s gericht
ury
op
aa
So
sch
str
niet op de voetgangers.
Bis tr.
rch
eg
w
al
G
nw
g
ru
b
rp
-S
nb
se
e
Vro
te
Sta
raat
rdst
d
pa
er
ld
po
in
OLDERPLEIN Kle
ek
i
ch
g
a
an
de
ka
en
es
o
Vr
erh
ord
e
at
stra
ans
nm
kad
ug
rch
ybu
Cle str.
So
nsbr
g
lwe
rde
Go
d
lpa
e
ord
No
Vro
e
sen
Scha
rug
Met tram 25 naar
er
Ziekenhuis
DeeFranciscus
na
mp .
ziekenhuis
Ke str
an
elsela
n
Ma
Bergpolder
He
e
ug
rge
ad
A20
iebr
al
we
O
Sch
Bo
erk
B
aa
rnw
Koo
r
at
el rge
tra
ng nbu
rds
rsi lanke park
e
rg
bu
aa
nw
se
t
aa
astr
Talm
t
rtvlietstraa
Berkelselaa
n
nse str.
Fra Putte
de
old
ge
ijk
erk
Tak van
van
inp
o
Ho
h
Sc
se
Oud
ed
a
an
ord
No
pad
edijk
ud
rn
Koaoard
w
s
an
e
ord
No
al
r
cke
Dru str.
Kle
e
ad
at
str.
dijk
O
e
d
rka
er aat
nk
Do iusstr
rt
Cu
V.T.V. "Eigen Hof"
iek
str.
nds
r.
ofst
Uith
ius
en
uchstr.
ch
eS
ade
Ho
stra
aard
n-
pesn
wij
de
Zie str adde
h tr
Sc es
le
rde
n
va str.
n
na
An iene
str
t
We
aa
s
a tr
Talm
Ke
ks
nw
ogm
oge
aat
ke
Blan
gl.
r
e
mm
Kra pad
ijstr
dew
Zie
Ho
Ho
at
tra
ijks
a
str
ld
schi
Wijd d
pa
ê
dij
r.
at
lb
rde
Go
d
lpa
rde
Go
Delfgaauw
str.
g
lwe
Go
rug
g
de
rdst
-
een
tev
Zou
Sportpark "Gordelweg"
iwe
Ou
waa
ond
Lexm
pad
nd tre
we
Kle
gen
d
pa
is
slu
rg
Be
duize
Nieuwe
Hoo
.
str
oo
terl
es
W
u
d
Zo
lpa
s
rd
aa
at
nk ad
stra
eld
Bla p
nev
Zon
Mij
je van
tr.
as
trin
ou
W
Paad
dw
en
Gri
Schieplein
an
Hekm
straat
e
NLAAN
htsekad
er
sc
hie
ndrec
eg
iw
Kle
lweg
Gorde
V.T.V. "Helpt Elkander"
Overschiese
tr.
eis
aal
erkan
Noord
W
Overig bezit
W
ille
eg
Particulier bezit
se
Eigen bezit
T ROZE
Kle
iw
Scherpe
Gemeente en corporaties
VIADUC
Eigendomsverhouding
11
Dak
Kapper en pedicure
betalen geen huur
3e verdieping
Verjaardagskamer met keuken
Badkamer
Aanleunwoningen huur via
corporatie
2e verdieping
8 Leegstaande kamers
1 Leegstaande kamer
1e verdieping
Badkamer waar een
tillift in past in tegenstelling tot de
privé badkamer
Keuken, alleen eten opwarmen
Personeel
Parkeerplaats overbezet
Was van bewoners
wordt hier gewassen
Brievenbussen aanleunwoningen
verwarrend voor instanties
Ook gebruikt om klassieke muziek te luisteren
Begane grond
1 Leegstaande kamer
Bewoners aanleunwoningen via deze entree
Opslag van meubels
Fysiotherapeut betaald
huur via corporatie
Elke dag activiteiten,
mogelijkheid om hier te eten
of op de eigen kamer
Kantoor zorgmanager
Elke dag 2 uur open, vooral sociale functie
Afb. 2.39: Programmatische invulling De Provenier | Veldacademie, Middin
(zorg) kamer
personeelsruimte
commerciële voorz.
collectieve ruimte
ziekenkamer
opslag
sanitair
buitenruimte
zelfstandige woning
werkplaats
zorgfunctie
vert. verkeersruimte
12 Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
hor. verkeersruimte
CONCLUSIES
Zorg
Klimatologisch presteert het gebouw slecht.
In de Provenier worden verschillende
typen zorg door elkaar geleverd.
De Provenier in de huidige staat heeft als voordeel dat
het betaalbare huisvesting biedt op een zeer centrale
locatie.
Meer
dan
de
helft
van
de
huidige
zorgzwaartepakketten in De Provenier valt binnen de
lagere zzp’s.
Context
De Provenier heeft een functie in het opvangen en
huisvesten van kwetsbare doelgroepen zoals sterk
verwaarloosden of voormalig daklozen.
Er zijn intern veel kleine voorzieningen voor
bewoners. Deze worden niet of amper door
buurtbewoners gebruikt.
Er bestaat nauwelijks binding tussen
de bewoners van de Provenier en de
Provenierswijk. De bewoners van de
Provenier komen uit de hele regio en bewoners van
de Provenierswijk hebben niet het vooruitzicht in de
Provenier te gaan wonen.
Middin heeft niet de ambitie hogere zzp’s in de
sector Verpleging en Verzorging in de Provenier te
huisvesten. Productieafspraken hierover zijn beperkt
en zullen in Rubroek worden ondergebracht.
De woonomgeving rondom De Provenier is goed
toegankelijk. De singels zijn prettige wandelgebieden;
goed onderhouden groen en overzichtelijk, vormen
een aaneengesloten wandelroute.
Het gebouw belemmert het leveren van goede zorg
voor de hogere zzp’s.
Het aanbod van winkels in de omgeving is voldoende,
echter op loopafstand, 300 meter, ontbreekt een
supermarkt.
Volgens de zorgmanager schrikt de huisvesting van
mensen met een hoge zorgvraag mensen van buiten
De Provenier af.
Qua welzijnsactiviteiten is er veel aanbod in de
directe omgeving van De Provenier.
Informele ontmoetingsplekken ontbreken echter,
zeker sinds het sluiten van de bibliotheek
Huisvesting
Vanwege langlopende onzekerheid
over de aankoop van De Provenier door
Middin is onderhoud uitgesteld.
De kleine kamers zijn weinig aantrekkelijk, maar
hebben wel eigen sanitair.
De ligging ten opzichte van OV is goed, ouderen
maken graag gebruik van de tram, deze is op
loopafstand en hiermee is het ziekenhuis en het
winkelcentrum te bereiken.
De toegankelijkheid van de woningen in de wijk is
matig. Er zijn weinig appartementen met een lift en
weinig eengezinswoningen.
Dit sanitair is echter niet toegerust voor tilliften.
De ontsluiting van de aanleunwoningen aan de Van
Waerschutstraat via de hoofdingang van de Provenier
is verre van optimaal en leidt tot verwarring en
problemen bij de belastingdienst
Analyse
13
2.5
3.1 INLEIDING
In dit hoofdstuk wordt vanuit de gemaakte analyse
en vanuit een verkenning van de ruimtelijke en
programmatische mogelijkheden van het HUIDIGE
gebouw een aantal mogelijkheden verkend. Deze
verkenning gebeurt vanuit het perspectief van
de drie aspecten zorg, huisvesting en context.
Ze zijn verkennend van aard en niet bedoeld als
uitgewerkt advies. De kennis die wordt opgedaan
bij deze verkenning zal bij het uitwerken van
perspectieven en strategieën worden ingezet.
Algemeen
Energiehuishouding
Wonen
E
Energiehuishouding
installaties
installaties
beter isoleren: dubbelglas, zonwering
beter isoleren:
dubbelglas, zonwering
groene energie
duurzame energieopwekking
Bouwkundig
Bouwkundig
sloop/nieuwbouw
glasoppervlak gevel vergroten
compartimenteren
esthetische kwaliteit verhogen
onderhoud
strippen tot casco
strippen tot casco
individuele buitenruimtes
opknappen
toe-/doorgankelijkheid verbeteren
glasoppervlak gevel vergroten
meer daglichtinval
Functionaliteit
herindelen (functies of personen)
entree vernieuwen/toevoegen
interne transformatie
gebouwvolume verkleinen
Functionaliteit
woningen samenvoegen
ruimte faciliteren voor verhuur
doelgroepenmenging
herindelen
P
P
dakterrassen creëren
functionaliteit woning verhogen
overdekte / inpandige
scootparkeerplaats
gemeenschappelijke ruimte
doelgroepen aantrekken
fietsenstalling/berging toevoegen
gebouw met wijkfunctie
Woning zelfstandig maken
individuele brievenbus/
huisnummer/deurbel
stijgpunten toevoegen (lift/trap)
parkeerplaatsen toevoegen
€
ondergronds parkeren
Afb. 3.1: Legenda maatregelen | Veldacademie
14 Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
verrekening individuele
energiekosten
keuken uitbreiden/
toevoegen
V
Economie, werk & inkomen
Participatie & Welzijn
Gezondheid & Hulpverlening
ruimte faciliteren voor
commerciële functie
ruimte faciliteren voor activiteiten
ruimte faciliteren voor
hulp/gezondheid
ruimte voor coöperaties
hobbyruimte
extramurale zorg verlenen
caféruimte faciliteren
ruimte voor
(vrijwilliger) organisatie
intramurale zorg verlenen
restaurantruimte faciliteren
ruimte voor sport
specifieke zorgvoorziening
supermarkt
activiteiten genereren
werkplekken
doelgroepen aantrekken
solitaire winkels
WSP
apotheek
tandarts
huisarts
wijkeservicepunt
sportschool
ruimte voor cultuur
uiterlijke verzorging
ruimte voor religie
fysiotherapie
maatschapelijke hulpverlening
medische hulpmiddelen
snackbar
retail
postkantoor
pompstation
brievenbus
PIN
pinautomaat
Veiligheid & Hulpdiensten
Woonomgeving
Onderwijs
videofoons installeren
ruimte faciliteren voor onderwijs
collectief groen/buitenruimte
aantrekkelijker maken
huismeester
leerwerktraject
bewonersparticipatie stimuleren
aansluiting persoonsalarm
bibliotheekruimte
e
T
B
ov-halte toevoegen
ruimte voor kinderopvang
dierenbuitenruimte
e-center
speelplaats
sportveld
Maatregelen
15
4.1 INLEIDING
Het toekomstperspectief van locaties voor
zorghuisvesting is mede afhankelijk van de manier
waarop de samenleving zich in de komende
jaren ontwikkelt. Twee omgevingsfactoren - de
economische voor- of tegenspoed en de mate
van collectiviteit - worden als variabele genomen
en leiden tot vier scenario’s. Deze variabelen
worden in de hierop volgende hoofdstukken
toegelicht. Daarnaast is er ook een aantal trends
waar te nemen die zich in alle scenario’s in meer of
mindere mate zullen voordoen. Deze beschrijven
we hieronder naar de aspecten zorg, huisvesting
en context.
Door de geboortegolf van na de oorlog
komen er nu jaarlijks grote aantallen
ouderen bij en de levensverwachting
van deze mensen neemt toe. Dit
fenomeen heet de dubbele vergrijzing.
In 2040 is meer dan een kwart van de Nederlandse
bevolking 65 jaar of ouder, dat zijn 4,6 miljoen
mensen. Rond 2050 is 10% van de bevolking 80plus. Mensen blijven langer vitaal. We zien echter dat
de ouderen van de toekomst hele andere eisen en
verwachtingen hebben en vooral dat hun wensen
veel gedifferentieerder en uitgesprokener zijn dan
die van de huidige groep senioren. Daarom lenen de
bestaande locaties zich niet automatisch voor deze
groeiende doelgroep.
Mensen willen zo lang mogelijk
zelfstandig blijven wonen of in elk
geval zelf keuzes kunnen maken.
Zelfbeschikking is belangrijker dan
het deel uitmaken van een groep.
Doordat het welvaartsniveau is toegenomen zijn
comfort- en woonwensen gestegen. Technologische
ontwikkelingen dienen het individu dat niet passief
en afwachtend is maar opkomt voor de eigen
belangen.
Over alle leeftijden heen is de mobiliteit
toegenomen. Zowel de dagelijkse
actieradius als de verhuisgeneigdheid
wordt groter. Het is niet meer
vanzelfsprekend dat mensen hun leven
lang in dezelfde wijk of stad blijven wonen. De
16 Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
bewonerssamenstelling van wijken wordt diverser
en het netwerk van bewoners is niet meer gebonden
aan de fysieke woonomgeving.
Het gele prototype:
Een groot deel van de bewoners zit ontvangt lagere
zorgzwaarte. Er zijn slechts beperkte (of helemaal
geen) productieafspraken voor zwaardere zorg.
De woningen zijn op dit moment (grotendeels)
onzelfstandig, maar goed gelegen ten opzichte van
voorzieningen.
Kloof geel prototype Wanneer er geen maatregelen worden getroffen
ontstaan de volgende problemen:
In alle scenario’s zal de instroom van bewoners met
een laag zorgzwaartepakket afnemen. De woningen
zijn op dit moment niet geschikt om regulier te
verhuren omdat ze niet zelfstandig zijn. Afhankelijk
van de specifieke gebouweigenschappen kan het een
grote of slechts administratieve ingreep vragen om
de woningen te verzelfstandigen. Gebeurt dat niet,
dan zal een toenemende leegstand ontstaan.
Door de gunstige ligging van de locatie kan gekeken
worden of andere doelgroepen deze kamers tijdelijk
kunnen vullen. De gunstige locatie kan ook een
reden zijn om te kiezen voor een investering om
zelfstandige woningen te creëren middels renovatie
of sloop en nieuwbouw. Dit proces kan ook door
een andere partij dan de zorgaanbieder worden
uitgevoerd. De woningen worden dan regulier
verhuurd, waarbij de keuze tussen transformatie of
sloop-nieuwbouw samenhangt met de uitstraling
en doelgroep waarvoor men wil (ver)bouwen en
samenhangend daarmee de eigenschappen van het
bestaande gebouw.
De vraag of de locatie iets voor de buurt betekent
hangt af van de visie en het profiel van de
zorgaanbieder en van de samenstelling in de wijk.
STERKE ECONOMIE
CONSUMPTIE
INNOVATIE
INDIVIDUEEL
COLLECTIEF
SAMENREDZAAMHEID
ZWAKKE ECONOMIE
INKOMENSKLASSEN
2060
2040
2020
2014
2000
1990
1979
Kloof
4.1 | Vier extreme scenario’s | Veldacademie
4.2 | In verschillende scenario’s zal de afstand tussen gewenste en bestaande situatie van de locatie (en daarmee de mate van ingreep die nodig is om dit te overbruggen) verschillen | Veldacademie
QUICKSCAN OBJECTEN -
POSITIONERING -
TRENDS & SCENARIO’S
-
Scenario’s
perspectieven
KLOOF
- &STRATEGIEËN
17
4.7 MARKTPOSITIONERINGEN
Afhankelijk van de geschetste scenario’s zal er
een groter of kleiner verschil ontstaan tussen
de gewenste en de huidige situatie van de
panden. Het overbruggen van dit verschil leidt
tot een preciezere definitie van de opgave. De
werkelijkheid zal zich nooit geheel volgens één
van de scenario’s ontwikkelen, er zal zich altijd
een combinatie voordoen. Voor een deel berust
het dus op een keuze van de vastgoedeigenaar
binnen welk scenario een pand geplaatst wordt.
Bovendien zal de eigenaar vanuit beleid en
bedrijfsvoering een keuze moeten maken hoe de
locatie in de markt wordt gepositioneerd.
De Dog is hierbij een object waar weinig vraag
naar is en wat tevens weinig groeipotentieel heeft.
Het kan een nichemarkt zijn die vanuit bepaalde
overwegingen bediend moet worden, maar het kan
ook een argument zijn om het van de markt te halen.
Naar een Question Mark is ook weinig vraag, maar
deze heeft een groot groeipotentieel. Een Question
Mark kan uitgroeien tot een Star of een Dog blijken
als de potentie niet verzilverd wordt. Naar een Star
bestaat een grote vraag en het heeft bovendien een
groot potentieel om te groeien. Dit zijn de succesvolle
voorbeeldprojecten. Wanneer het succes bekoeld is
kan een Star een Cash Cow worden. Het heeft dan
geen groeipotentieel meer maar er is nog steeds
vraag naar en het is daarom rendabel om deze in de
markt te houden. Een Cash Cow kan op zijn beurt
weer een Dog worden wanneer de vraag afneemt.
GROEIPOTENTIEEL
Vanuit de strategievorming voor portfolio analyses
is door de Boston Consultancy Group terminologie
ontwikkeld voor vier positioneringen van een
product. Deze verschillen onderling qua relatief
marktaandeel en qua groeipotentieel. Daarmee
geven ze een indicatie van de kansen en positie van
een product in een bepaalde markt. Het betreft de
kwalificaties Dog, Cash Cow, Question Mark en Star.
QUESTION maRk
STaR
STAR
QUESTION MARK
CaSH COW
DOG
DOG
CASH COW
RELaTIEF maRkTaaNDEEL
18 Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
OW
PERSPECTIEVEN
GELE PROTOTYPE
W
W
Uit de combinatie van marktpositionering en de
vier omschreven scenario’s kan een spectrum
van 16 perspectieven worden opgemaakt die
geldig is voor locaties in het gele prototype. Deze
perspectieven vormen de uitgangspunten voor
een ontwikkeling en zeggen nog niets over de
mate van ingreep.
MARKTPOSITIONERING:
DOG
QUESTION MARK
CONSUMPTIE
DOG
QUESTION MARK
INNOVATIE
AATSCHAPPIJ
INKOMENSKLASSEN
ATSCHAPPIJ
SAMENREDZAAMHEID
MAATSCHAPPIJ
MAATSCHAPPIJ
STAR
STAR
CASH COW
CASH COW
HUISVESTEN
DIENSTVERLENEN
EXPLOITEREN
VULLEN
Richten op sociaal kwetsbare
doelgroepen, betaalbaarheid en de
gunstige locatie.
Collectieve voorzieningen
minimaliseren, huisvesten wie
er terecht komt.
Woningen verzelfstandigen,
inzetten op goede ligging ten
opzichte van voorzieningen.
Locatie als uitvalsbasis gebruiken
voor het leveren van zorg en service
aan bewoners en buurtbewoners.
Zelfstandige koopwoningen of
vrije sector huur in de markt zetten
waarbij zorg, service en
verschillende voorzieningen
inpandig aanwezig zijn.
Als gastheer portier het gebouw
exploiteren en zorg verlenen.
Collectieve ruimten verhuren aan
externe partijen die iets kunnen
betekenen voor bewoners en/of de
verhuurbaarheid van de woningen
vergroten. Regulier verhuren waar
mogelijk, overige woningen met
eigen AWBZ-plekken vullen.
OVERDRAGEN
NICHEMARKT OPZOEKEN
HERONTWIKKELEN
ONDERHOUD PLEGEN
Pand voor weinig verkopen aan een
partij of groep die met pand of
locatie iets wil daarin kan
investeren. Indien mogelijk als
zorgaanbieder een rol krijgen
bij deze nieuwe ontwikkeling.
Een uniek woon-zorgconcept
opzetten waarbij de centrale
locatie benut wordt en het gebouw
onmisbaar wordt voor de buurt.
Zorgen voor lokale verankering,
bijdragen aan identiteit van de wijk.
Een toplocatie ontwikkelen waar
wonen, zorg en buurtvoorzieningen
op een bestendige en duurzame
manier gehuisvest zijn.
Aantrekkelijke locatie voor
buurtbewoners en passanten.
Locatie herpositioneren op lokale
woningmarkt, niet vasthouden aan
zorg. Pand vullen met doelgroepen
die er willen wonen, leunen op de
gunstige ligging ten opzichte van
voorzieningen.
DOORMODDEREN
PROFILEREN
EXCELLEREN
BUFFEREN
Ad hoc de zich voordoende
leegstand invullen met kansarme
bewoners die nergens anders
terecht kunnen.
Inzetten op betaalbaarheid, zien
wat de toekomst brengt.
Zelfstandige woningen aanbieden
voor bewoners met een zorgvraag.
Aansluiting zoeken bij identiteit van
zorgaanbieder. Onderscheidende
diensten en voorzieningen leveren
voor bewoners en buurtgenoten.
Ruime, aantrekkelijke zelfstandige
woningen aanbieden waar het met
en zonder zorgvraag goed wonen is.
Met uitstekende inpandige
voorzieningen en service voor
vermogende bewoners. Van
centrale ligging gebruik maken.
Verzelfstandigen waar mogelijk.
Collectieve functies en ruimten
minimaliseren. Verhuren aan wie wil
huren, ook AWBZ-plaatsen vanuit
eigen organisatie huisvesten.
Gebouw blijven gebruiken zodat
productieafspraken niet krimpen.
FACILITEREN
AANTREKKEN
BRANDING
TERUGTREKKEN
Regie uit handen geven, inzetten
op lokale verankering. Initiatieven
vinden en de ruimte geven die
invulling willen geven aan de
locatie. Indien mogelijk als
zorgaanbieder betrokken blijven.
Centrale buurtfunctie innemen
en actief partijen en collectieven
aantrekken en verbinden. Hiermee
een unieke combinatie van functies
en groepen huisvesten, gebaseerd
op lokale identiteit.
Collectiviteit organiseren en leefstijlgerichte groepen aantrekken.
Inzetten op een mix van doelgroepen en huishoudenstypen.
Collectieve ruimten exploiteren,
uitstraling richting de buurt
maximaliseren.
Regulier verhuren waar mogelijk,
groepen vinden die delen van het
gebouw voor hun rekening
willen nemen. Collectieve ruimten
uit handen geven. Langzaam
terugtrekken uit het gebouw.
4.3 | Marktpositioneringen | Veldacademie
Scenario’s & perspectieven
19
4.8
4 CASH
PERSPECTIEVEN
VOOR
COW
5.1 KEUZE
CASH COW
DE PROVENIER
Op basis van de gedane analyse van De Provenier
is per perspectief een inschatting gemaakt van
de benodigde ingreep om dit perspectief te
realiseren. Daarbij is gekozen voor een breed
scala van vier perspectieven die voor De Provenier
denkbaar zijn.
Deze vier perspectieven worden uitgewerkt tot
strategieën die in dit hoofdstuk worden geïllustreerd.
Gekozen is voor de perspectieven huisvesten,
herontwikkelen, profileren en terugtrekken.
MARKTPOSITIONERING:
DOG
DOG
QUESTION MARK
STA
INGREEP:
CONSUMPTIE
SCENARIO:
QUESTION MARK
CONSUMPTIE MAATSCHAPPIJ
HUISVESTEN
DIENSTVERLENEN
Richten op sociaal kwetsbare
doelgroepen, betaalbaarheid en de
gunstige locatie.
Collectieve voorzieningen
minimaliseren, huisvesten wie
er terecht komt.
Woningen verzelfstandigen,
inzetten op goede ligging ten
opzichte van voorzieningen.
Locatie als uitvalsbasis gebruiken
voor het leveren van zorg en service
aan bewoners en buurtbewoners.
OVERDRAGEN
NICHEMARKT OPZOEKEN
Pand voor weinig verkopen aan een
partij of groep die met pand of
locatie iets wil daarin kan
investeren. Indien mogelijk als
zorgaanbieder een rol krijgen
bij deze nieuwe ontwikkeling.
Een uniek woon-zorgconcept
opzetten waarbij de centrale
locatie benut wordt en het gebouw
onmisbaar wordt voor de buurt.
Zorgen voor lokale verankering,
bijdragen aan identiteit van de wijk.
DOORMODDEREN
PROFILEREN
Ad hoc de zich voordoende
leegstand invullen met kansarme
bewoners die nergens anders
terecht kunnen.
Inzetten op betaalbaarheid, zien
wat de toekomst brengt.
Zelfstandige woningen aanbieden
voor bewoners met een zorgvraag.
Aansluiting zoeken bij identiteit van
zorgaanbieder. Onderscheidende
diensten en voorzieningen leveren
voor bewoners en buurtgenoten.
FACILITEREN
AANTREKKEN
Regie uit handen geven, inzetten
op lokale verankering. Initiatieven
vinden en de ruimte geven die
invulling willen geven aan de
locatie. Indien mogelijk als
zorgaanbieder betrokken blijven.
Centrale buurtfunctie innemen
en actief partijen en collectieven
aantrekken en verbinden. Hiermee
een unieke combinatie van functies
en groepen huisvesten, gebaseerd
op lokale identiteit.
vri
A
INNOVATIE
INGREEP:
INNOVATIE MAATSCHAPPIJ
E
wo
o
INKOMENSKLASSEN
INGREEP:
INKOMENSKLASSEN MAATSCHAPPIJ
Ru
wo
en
c
SAMENREDZAAMHEID
INGREEP:
SAMENREDZAAMHEID MAATSCHAPPIJ
5.1 | 16 Perspectieven voor het gele prototype | Veldacademie
20 Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
C
st
g
C
STAR
STAR
en
ag.
van
de
en
n.
n
n
ee
ies
rd
EXPLOITEREN
VULLEN
Zelfstandige koopwoningen of
vrije sector huur in de markt zetten
waarbij zorg, service en
verschillende voorzieningen
inpandig aanwezig zijn.
Als gastheer portier het gebouw
exploiteren en zorg verlenen.
Collectieve ruimten verhuren aan
externe partijen die iets kunnen
betekenen voor bewoners en/of de
verhuurbaarheid van de woningen
vergroten. Regulier verhuren waar
mogelijk, overige woningen met
eigen AWBZ-plekken vullen.
HERONTWIKKELEN
ONDERHOUD PLEGEN
Een toplocatie ontwikkelen waar
wonen, zorg en buurtvoorzieningen
op een bestendige en duurzame
manier gehuisvest zijn.
Aantrekkelijke locatie voor
buurtbewoners en passanten.
Locatie herpositioneren op lokale
woningmarkt, niet vasthouden aan
zorg. Pand vullen met doelgroepen
die er willen wonen, leunen op de
gunstige ligging ten opzichte van
voorzieningen.
EXCELLEREN
BUFFEREN
Ruime, aantrekkelijke zelfstandige
woningen aanbieden waar het met
en zonder zorgvraag goed wonen is.
Met uitstekende inpandige
voorzieningen en service voor
vermogende bewoners. Van
centrale ligging gebruik maken.
Verzelfstandigen waar mogelijk.
Collectieve functies en ruimten
minimaliseren. Verhuren aan wie wil
huren, ook AWBZ-plaatsen vanuit
eigen organisatie huisvesten.
Gebouw blijven gebruiken zodat
productieafspraken niet krimpen.
BRANDING
TERUGTREKKEN
Collectiviteit organiseren en leefstijlgerichte groepen aantrekken.
Inzetten op een mix van doelgroepen en huishoudenstypen.
Collectieve ruimten exploiteren,
uitstraling richting de buurt
maximaliseren.
Regulier verhuren waar mogelijk,
groepen vinden die delen van het
gebouw voor hun rekening
willen nemen. Collectieve ruimten
uit handen geven. Langzaam
terugtrekken uit het gebouw.
QUESTION maRk
STaR
STAR
QUESTION MARK
CaSH COW
DOG
DOG
CASH COW
RELaTIEF maRkTaaNDEEL
5.2 | Marktpositioneringen | Veldacademie
CONSUMPTIE
STERKE ECONOMIE
uw
t.
,
ijk.
CASH COW
INNOVATIE
INDIVIDUEEL
COLLECTIEF
INKOMENSKLASSEN
ZWAKKE ECONOMIE
n
ice
s.
CASH COW
GROEIPOTENTIEEL
K
SAMENREDZAAMHEID
5.3 | Vier extreme scenario’s | Veldacademie
Strategieën
21
CONSUMPTIE MAATSCHAPPIJ
22 Pilot Zorghuisvesting V&V | De Provenier - Middin
COLOFON
Onderzoek
Pilot Zorghuisvesting - V&V
Een verkennend onderzoek naar perspectieven voor woonzorggebouw De Provenier
binnen een stadsbrede inventarisatie van zorghuisvesting
In opdracht van
Middin
Team Veldacademie
Pieter Graaff, Karin Snoep, Jomme Rooijakkers, Otto Trienekens
Uitvoering
Veldacademie
Waalhaven Oostzijde 1, 3087 BM Rotterdam
[email protected] | www.veldacademie.nl
Druk
1e druk, December 2013
Deze eindrapportage is ook te vinden op www.veldacademie.nl.
©2013, Veldacademie
Colofon
23

Download Report