最適なアパート・マンション ～コンジョイント分析を用いて～ ０４E３０４ 石井建嗣 アパート・マンションとは？ アパート・・木造・軽量鉄骨造の2階建て マンション・・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造3階 建て以上 （加藤、2003） １ 実験意義 多くの大学生が一人暮らしを始める。部屋 探しの際に大学生がどういった点を重要視 するのかを探るために実験を行う。 ２ 実験方法 まず、予備調査として、一人暮らしの大学生がど のような住まいを求めるのかを探るためにアンケー トを実施する。 そのアンケートをもとに属性と水準を決定する。 さらに、CAPを用いてプロファイルを作成したう えで、２８人（男性12人、女性16人）の被験者を 対象にコンジョイント分析を行う。 得られたデータから男性、女性、それぞれ個々の 順位を出し、どういった物件が好まれるのかを調べ る。 2-1 関連のある属性の水準の決定 立地条件（学校までの所要時間） ｛5分 10分 20分｝ 立地条件（コンビ二・スーパーまでの所要時間） ｛5分 10分 20分｝ 家賃 ｛3.5万円 4.5万円 5.5万円｝ 広さ ｛6帖 8帖 10帖｝ 綺麗さ ｛築5年 築10年 築20年｝ ３ 仮説 今回の5属性（家賃、立地条件2つ、広さ、綺麗さ）の中 で私が注目しているのは「値段」と「学校までの距離」で ある。アパート・マンションを探す時、一人暮らしに限ら ず、まずこの二点に目が行くのが普通である。特に大学 生の一人暮らしにおいては、少しでも安くて学校まで近 い物件が好まれることは間違いない。 また、もう一つ今回の実験のポイントとしては、男女間 で差異が見られるということだ。この理由として、女性は 男性よりも広さや綺麗さを求める傾向があるからである。 外装、内装を問わず、綺麗で広い部屋に住みたいと言 う思いは女性に強く見られる。 ４ 結果 家賃, 12.3 綺麗さ, 34.5 家賃 学校, 19.9 学校 コンビニ 広さ コンビニ, 10.3 広さ, 22.8 綺麗さ 綺麗さ, 12.1 家賃, 14.0 家賃, 11.0 学校, 6.5 綺麗さ, 51.6 広さ, 24.2 コンビニ, 9.1 広さ, 21.8 コンビニ, 11.9 学校, 37.8 0.60 家賃 学校までの距離 綺麗さ 広さ コンビニまでの距離 0.50 水 0.40 準 の 重 み 0.30 男子平均 女子平均 0.20 0.10 0.00 3.5 4.5 5.5 5 10 20 5 10 20 6 8 10 5 図３ 各水準の重み 10 20 ５ 考察 男女間で寄与率の大幅な違いが見られたのは「学 校までの距離」と「綺麗さ」である。まず、学校ま での距離を重視した男子の意見としては、朝が起き られないからという意見が最も多く、女子に比べれ ば男子はだらしない傾向があるということが分かる 回答である。 綺麗さを重視した女子の意見としては、築何年と いう聞き方に対し、築5年と言うのはほぼ新築の物 件を想像したという。現在自分たちが住んでいる物 件の築年数からイメージして考えるとやはり内外問 わず綺麗な家に住みたいという女子の綺麗好きとい う意見がみられた結果である。 ６ 結論 今回の実験から、男子は学校までの距離が10分以 内、女子は綺麗さが築10年以内というニーズがあること が分かった。 つまり、これから香川県でアパート・マンション経営をす る際のポイントは、学校に近い物件を建て、新築物件は まず女性向けとして売り出す。それらの物件が10年を越 したり、あるいは以前から学校の近くにある物件で相当 の築年数を経過しているものは、ターゲットを男性に絞 り込んで販売する。 そうすれば、男性、女性、それぞれのニーズに合わせ た最も効率の良い経営が可能となる。 参考・引用文献 ウィキペディアフリー百科事典 マンション http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E %E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3 (2002/10/31閲覧) 浦田健著 2003 金持ち大家さんになるアパート・マンション経営塾 日本実業出版社 「CAP」 http://www.apony.com/index.shtml （2002年11月26日） 香川県の賃貸住宅情報http://yachin.homes.co.jp/(2007/7/30閲覧） 香川県の不動産、賃貸物件情報 http://chinntai.homes.co.jp/kagawa/rosen_lst_ms. html(2007/10/30閲覧) 篠原英明 2004 アパート・マンション経営による資産作りのスペシャリスト集団平均稼働率 九七～九八％のマーケティング戦略 東京ダイヤモンド社 中西正雄編 1984 消費者行動分析のニュー・フロンティア 誠文堂新光社 西村哲 2001 空室ゼロのプレミアム物件を作り出す勝ち組賃貸経営術 ソフトバンククリエ イティブ社 真城知己 2001 SPSSによるコンジョイント分析 東京図書 松葉民樹 1999 賃貸アパート・賃貸マンション経営の極意 ダイヤモンド社
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