実務研修会資料
土壌汚染関連セミナー
株式会社アースアプレイザル
2004/6/22
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1
実務研修会資料
土壌汚染のメカニズムと排出規制
•
S４0年代までは自
己所有地への投棄
に関しては何らの
規制はなかった。
• 大気・水系への排
出規制はＳ３０～
４０代以降。
• 土壌は知覚、及び
影響測定が困難で
あったため、対策
が遅れた。
• 通常は地下水汚染
で発覚するが上水
道完備により健康
被害は最小にとど
まる。
• 工場移転→住宅等
への用途転換によ
り、暴露契機が生
じ、深刻化。
2004/6/22
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2
実務研修会資料
土壌汚染の最近の事例から（その１）
日本経済新聞
2003年2月7日
2004/6/22
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3
実務研修会資料
土壌汚染の最近の事例から（その２）
朝日新聞
2002年2月18日
2004/6/22
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4
実務研修会資料
日本における土壌汚染発覚の契機
• 工場用地等からの用途転換
–
–
–
–
–
豊中市･･･建築途上のマンションを取り壊し
此花区･･･公団住宅敷地内で汚染発覚、大規模浄化措置
江東区･･･販売済みマンションを一旦契約解除・措置後再販
西東京市‥土地売買解除、特損５５億円(H16.2)
北区･･･売却土地を買い戻し、浄化費用５億円(H16.2)
• その他の用途転換
– 川崎市･･･売却土地を買い戻し４３億円賠償(H16.3)
• 投棄による拡散汚染
– 委託された処理業者による不法投棄（青森、岐阜、豊島）
用途変遷と法規制を追跡することである程度推測可能
2004/6/22
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5
実務研修会資料
汚染物質について
土壌汚染物質はおもに重金属とＶＯＣ
物質別の環境基準超過事例数（累積）＜環境省調べ、平成12年度＞
土壌汚染対策法対象物質
（重複有）
200
25物質
178
180
(重金属：９、VOC：11、
他：５)
170
重金属等
160
揮発性有機化合物
（ＶＯＣ）
152
143
140
120
件
数100
80
60
40
33
25
24
20
16
15
ン
タ
エ
ン
ロ
1,
1-
ト
リ
ク
ロ
メ
タ
レ
ロ
ロ
ク
ジ
1,
ロ
ロ
エ
チ
ン
レ
ン
1,
1ジ
ク
ク
ベ
ロ
ゼ
チ
エ
ロ
ロ
ジ
ス
ン
ン
ン
レ
ン
チ
レ
エ
チ
Ｂ
エ
ラ
ト
テ
リ
ク
ロ
ロ
Ｐ
Ｃ
ン
ム
レ
ミ
ウ
ン
ド
カ
全
シ
ア
銀
ム
水
総
ロ
素
ク
ヒ
ト
(土壌環境センターの推計より)
六
価
鉛
0
セ
調査、浄化、関連を含み
約13兆3千億円
24
10
ロ
対策費用
51
ジ
（民間シンクタンクの推計より）
,2
但し、調査箇所はわずか
77
-1
30万箇所以上
105
95
ク
汚染サイト数
物 質 名
ＶＯＣ：Volatile Organic Compounds（揮発性有機化合物）
2004/6/22
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6
実務研修会資料
土壌汚染地の減価要因
• 何が減価要因なのか？
• 瑕疵とはどう違うの
か？
• 汚染のない土地と何が
違うのか？ V1
土壌汚染地の価値推移概念図
V2
V3
逸失利益
V4
(利用阻害)
Stigma
汚染･浄化履歴
Stigma
土地の価値
本
来
の
経
済
価
値
汚染不知時
浄化費用
経
済
価
値
汚染発覚時
回
復
経
済
価
値
浄化完了時
回
復
経
済
価
値
Stigma消滅時
時点
2004/6/22
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実務研修会資料
地域別の土壌汚染事例数
土壌汚染報告は関東が多い
【 地域別土壌汚染の事例件
数】
⇒ 関東には大企業が集中している。
⇒ 土地の価格が浄化費用を吸収でき、土地が動く。
【 地域別土壌・地下水汚染の事例件数動向
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Œ
”
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1,200
640
’´‰ßŽ–—á
’²
¸Ž–—á
＜環境省調べ＞
（～H12累積件数）
H10
H11
H12
協同組合地盤環境技術研究センター
「汚染地盤修復に係る事業動向等調査事業 報告書」（H14.3月）より
＜環境省調べ＞は、「平成１２年度土壌汚染調査・対策事例及び対応状況に関する調査結果の概要」平成14年2月環境省環境管理局
水環境部より
2004/6/22
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8
実務研修会資料
土壌汚染対策法以外での責任内容とその主体
• Ｈ１５．６国土交通省･･･宅地・公共用地に関する土
壌汚染対策研究会報告
• Ｈ１６．３（社）不動産協会･･･宅地建物取引業者の
仲介業務における土壌汚染問題に関する留意事項
• 売り主の責任
– 瑕疵担保責任（無過失責任）
– 債務不履行、不法行為責任
– 契約取り消し（民法上・消費者契約法上）
• 仲介業者の責任
– 重要事項説明義務に関する責任（業法３５，４７－１）
– 売買価格に関する意見表明（業法３４－２－２）
指定区域に関する調査のみではリスク回避できない！
2004/6/22
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実務研修会資料
土対法以外での土壌汚染リスクの帰属主体
•
•
•
•
•
•
•
物件買主（取引関係に入る前段階）
買い側仲介業者（同上）
担保権取得予定者（金融機関）
信託受託予定者
サービサー会社
不動産鑑定士（競売評価人を含む）
不動産投資顧問業者
敷地立入権原なくともリスク判定を迫られる！
2004/6/22
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10
実務研修会資料
土壌汚染の可能性の判定－ひとつの判断基準
• 1970～1975年がターニングポイント
– 高度成長の終焉、公害対策の本格化
– 既成市街地からの工場移転政策の開始
• 過去30～50年の間に用途転換があった土地
– 農地→宅地･･･残留農薬可能性あるも危険性はさほどない
– 工業地→住宅地(商業地)･･･1975年代以前に工場であった場
合には可能性、危険性とも高い
• 過去50年の間に用途転換のなかった土地
– 住宅地(商業地)→住宅地(商業地)･･･可能性なし
– 未利用地→住宅地･･･造成時に汚染物質混入の可能性あり
– 農地→農地･･･対策進んでおり、可能性考慮ほぼ不要
2004/6/22
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11
実務研修会資料
競売物件の年度別推移
【 裁判所不動産執行事件の推移（全国総数、新
受） 】
件数（件）
90,000
年度（平成）
５
６
７
８
９
１０
１１
１２
１３
１４
80,000
70,000
60,000
50,000
件数（件）
62,891
63,905
63,966
66,649
66,301
78,538
75,242
76,852
74,781
77,674
40,000
30,000
５
６
７
８
９ １０ １１
年度（平成）
１２
１３ １４
＜出典：最高裁判所 司法統計年報平成14年度版＞
2004/6/22
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12
実務研修会資料
地域別製造業事業所数の推移
【 地域別製造業事業所数の推移 】
都道府県
100,000
1991
1996
2001
＜総務省統計局社会生活統計指標2003より＞
2004/6/22
製造業事業所数
1991
1996
2001
都道府県
製造業事業所数
1991
1996
2001
北 海 道 15,944 15,060 13,425 滋 賀 県
8,985
8,299
7,094
北海道
15,944 15,060 13,425 京 都 府 31,579 27,230 21,121
青森県
4,471
4,247
3,673 大 阪 府 88,620 81,359 67,093
岩手県
5,771
5,354
4,898 兵 庫 県 33,474 29,721 25,105
宮城県
8,630
7,874
7,201 奈 良 県
8,627
7,961
6,861
秋田県
6,350
5,901
4,874 和歌山県
7,705
6,602
5,297
山形県
8,995
8,085
6,874 近 畿 178,990 161,172 132,571
福 島 県 13,131 11,750 10,068 鳥 取 県
3,113
2,792
2,172
東 北
47,348 43,211 37,588 島 根 県
4,318
3,899
3,279
茨 城 県 17,247 16,415 14,069 岡 山 県 13,205 11,253 9,150
栃 木 県 17,224 15,317 13,080 広 島 県 17,277 15,846 13,297
群 馬 県 20,027 18,001 15,384 山 口 県
5,849
5,256
4,513
埼 玉 県 46,698 43,216 37,600 中 国
43,762 39,046 32,411
千 葉 県 18,017 16,307 14,342 徳 島 県
5,068
4,643
3,662
東 京 都 111,690 97,470 79,337 香 川 県
7,546
6,672
5,531
神奈川県 32,912 28,930 24,810 愛 媛 県
8,396
7,496
6,388
関 東 263,815 235,656 198,622 高 知 県
3,823
3,476
2,887
新 潟 県 22,264 19,527 16,495 四 国
24,833 22,287 18,468
富山県
7,865
7,540
6,640 福 岡 県 17,862 16,787 14,839
石 川 県 14,399 12,861 10,355 佐 賀 県
3,928
3,864
3,477
福 井 県 10,170 9,179 7,783 長 崎 県
5,550
5,352
4,715
北 陸
54,698 49,107 41,273 熊 本 県
5,904
5,629
4,974
山梨県
9,269
7,847
6,576 大 分 県
4,353
3,986
3,607
長 野 県 18,498 16,667 14,721 宮 崎 県
4,459
4,002
3,517
岐 阜 県 28,309 25,438 20,949 鹿児島県
9,386
7,460
6,084
静 岡 県 34,620 31,235 27,146 沖 縄 県
3,426
3,397
3,161
69,137
63,067
52,959
九 州
54,868
50,477
44,374
愛知県
三 重 県 12,925 11,636 9,903 全 国 364,689 329,317 275,731
中 部 172,758 155,890 132,254
＜総務省統計局社会生活統計指標2003より＞
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実務研修会資料
不動産執行手続きの流れと三点セット
フェーズ 0.8 調査
競
売
申
立
て
不
動
産
競
売
開
始
決
定
差
押
登
記
嘱
託
現
況
調
査
・
評
価
最
低
売
却
価
額
の
決
定
物
件
明
細
書
の
作
成
売
却
期
告日
）の
決
定
（
公
入
札
実
施
開
札
売
却
許
可
決
定
代
金
納
付
所
有
権
移
転
配
当
三
点
セ
ッ
ト
の
備
置
き
＜ 三点セット ＞
① 物件明細書
その物件の権利関係などを記載した書類
② 現況調査報告書
その物件の現在の状況を記載した書類
③ 評価書
その物件の周辺環境やその評価額などを記載した書類
2004/6/22
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14
実務研修会資料
資産価値への影響
土地の購入前に調査を行い、汚染を価格に反映させることになる。
指定区域に指定された土地は、大幅な価値の低下が予想される。
指定区域には形質変更の届出等の使用制限が設定される。
指定された土地の購入者は激減する。
指定区域の解除は掘削除去、又は原位置浄化に限る。
資産価値への影響
宅地建物取引業法の施行令が土壌汚染対策法に合わせて改正。
売買･賃貸等に関る対象物件が指定区域か否かを説明。
不動産鑑定評価基準の改訂（平成15年1月より）
不動産価格の形成要因に、土壌汚染が追加
油等の基準対象外物質、又は自然由来の汚染でも土地の価値に影響する。
2004/6/22
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15
実務研修会資料
土壌・地下水汚染が及ぼす事業者リスク
事業場等経営者・土地売却（売主）
健康被害を引き起こした場合の補償
水濁法・土対法等による法的措置
莫大な対策工事費による金銭的負担
長い工期による事業機会の喪失
事業機会の喪失による損害賠償
瑕疵担保責任による契約解除⇒事業機会の喪失
瑕疵担保責任による損害賠償や違約金
担保価値の減少
風評被害：不買運動
上記イメージの低下による親会社も含めた業績悪化、株価下落
2004/6/22
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実務研修会資料
土壌・地下水汚染が及ぼす不動産取引リスク
１）売
主
前述の事業者リスク参照
２）買
主
汚染があることを知らずに購入し、事業中断や計画変更に伴う損失が発生する可能性
汚染があることを知らずに事業を行い、汚染を拡散する可能性
３）不動産会社
汚染があることを知らずに売却し、瑕疵担保責任を問われる可能性
汚染があることを知らずに購入し、事業中断や計画変更に伴う損失が発生する可能性
汚染があることを知らずに仲介し、重要事項説明違反と損害賠償を問われる可能性
４）建設工事会社
汚染があることを知らずに工事を行い、汚染を拡散する可能性
（残土以外にも、解体工事時の杭抜き・建設工事時の杭打ちは特に要注意）
搬入土２汚染があることを知らずに盛土を行い、汚染地を造成する可能性
2004/6/22
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17
実務研修会資料
重要事項説明項目の追加と告知義務
－ 土壌汚染対策法（Ｈ12.2.15施行）により「宅地建物取引業法施行令の一部改正」－
土壌汚染対策法
都道府県知事による土壌汚染状況調査の結果、当該土地が環境省令で定める基準に適合
しない と認める場合には、その土地を指定区域として指定。
都道府県知事が調整する台帳に、登録・公示し、閲覧に供する。
指定区域に含まれる土地の形質を変更しようとする者には、都道府県知事への一定事項
の届出 義務が課せられる。
宅建業法第35条（重要事項の説明等）
宅地建物取引業者は、対象物件が指定区域台帳に記載されている場合には、取引の相手
方へ土 壌汚染対策法第９条に規定する届出義務があることを伝える義務が生じる。
宅建業法第47条（業務に関する禁止事項等）
＜告知義務＞
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方に対し、次の各号
に掲げ る行為をしてはならない。
重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
2004/6/22
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実務研修会資料
調査のレベルと土壌汚染のリスク把握精度
調 査 の レ ベ ル
リスク可能性調査
フェーズ 0.3
リスク絞込み調査
0.8
1.0
リスク定量把握調査
1.5
2.0
悲観的
シナリオ
土
壌
大まかなリスク把
握（スクリーニン
グ）
汚
染
リ
実 態
ス
ク
リスク対応の
優先順位決
定
個別リスクに対す
る具体的対策
の
巾
楽観的
シナリオ
2004/6/22
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実務研修会資料
調査のレベルと浄化費用査定精度の関係
より適正な浄化費用
悲観的シナリオの浄化費用
概
分析調査により、
飛躍的に精度アップ
算
浄
化
実際の浄化費用とのブレ
費
用
本来かかる
浄化費用
調
査
費
用
フェーズ 0.3
2.0
リスク可能性調査
0.8
1.0
リスク絞込み調査
1.5
リスク定量把握調査
１．立入・分析調査をする前は、最大リスクで考えることになる。
２．そのため、本来かかる浄化費用とのブレが大きい。（土地価格との関係で取引阻害となる）
３．フェーズ1.5 以上では、このブレが飛躍的に小さくなる。また、絶対数も当然小さくなる。
４．フェーズ2.0 により、ほぼ一致する。
５．総じて調整費用
大となる。
2004/6/22
、浄化費用査定精度
の関係があり、特にフェーズ1.5 でのパフォーマンスは最
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20
実務研修会資料
調査レベルと浄化費用の査定精度
リスク可能性調査
リスク絞込み調査
調査レベル
フェーズ 0.3
フェーズ 0.8
フェーズ 1.0
本体価格
38,000～45,000
100,000
200,000～500,000
フェーズ 1.5
30坪 68～75万
60坪 85～92万
90坪 100～110万
リスク定量把握調査
フェーズ 2.0
要見積
で、検討中。90坪超は要見積
サイト内立入
土壌調査分析の有無
調査内容
無し
（有り）
有り
有り
無し
無し
無し
有り
住宅地図を用いた昭和50年 昭和50年頃と現在の地歴調 全ての地歴調査、施設配置 全ての地歴調査、関係者へ
頃と平成13年の地歴調査と 査と依頼者への有害物質取 図、汚染箇所の推定、関係 のヒアリング調査、現地で
現地概観調査
扱状況ヒアリング
者へのヒアリング調査
の土壌の簡易ホットスポッ
ト調査分析
有り
有り
全ての地歴調査、関係者へ
のヒアリング調査、公定法
に準拠する現地での土壌調
査分析
業種による汚染リスクの有無
○
◎
◎
◎
◎
埋土由来の汚染
×
×
△
○
◎
ホットスポット推定
×
△
○
○
◎
汚染濃度レベル
×
×
×
○
◎
汚染範囲の絞込み
×
△
△
○
◎
△
△
○
◎
△
概算浄化費用
の算定
最悪のシナリオで超概算
汚染物質の種類・汚染の恐 汚染物質の種類・汚染の恐 汚染物質と濃度レベル絞込 汚染範囲確定(予算取りに
れのあるブロック絞込みで れのあるブロック絞込みで み・汚染の恐れのあるブ 耐え得るレベル)での概算
の超概算
の超概算
ロック絞込みでの概算
最悪のケースの選定
悪いケースから楽観ケース 悪いケースから楽観ケース 絞込まれた上記情報に基づ 絞込みまれた上記情報に基
の選択肢の中から選定
の選択肢の中から選定
く、悪いケースの選定
づく、コストパフォーマン
スを考慮した選定
浄化工法の選定
活用のケース
コスト・パフォーマンス
2004/6/22
不動産鑑定、担保再評価、 競売物件等の調査に最適
不良債権整理等の多数案件
のスクリーニングに最適
★★★
★★
法・条例に基づく提出書類 不動産取引の判断に最適
に最適
★
★★★
事業実施確定案件に最適
★★
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実務研修会資料
(株)アースアプレイザルの「土壌汚染リスク簡易判定書」
– 情報内容
•
•
•
•
•
•
•
•
リスク判定
判定根拠
不動産情報
業種情報
物質情報
減価計算
現地写真
環境基準等資料
お問い合わせ
mail:[email protected]
2004/6/22
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22
実務研修会資料
アースアプレイザルグループのデータベース
オンデスグループとは
オンデス（ONDES）とは、アース
アプレイザルが提供している、電
子地図を背景として展開する汚染
可能性不動産検索システム・減価
計算システムのオンラインサービ
スのことである。
DB
DB
DB
DB
DB
アースアプレイザル
DB
DB
＜区 分＞
利用企業はWeb回線を使用して全
国どこからでもアクセスできると
ともに、自社のデータベースを構
築することも可能である。
現在、全国各地でデータベースの
開発および本サービスを利用して
いる企業グループのことをオンデ
スグループという。
完成エリア
(12)
開発予定エリア (2)
2004/6/22
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実務研修会資料
データベースの地図表示（提供：阪神測建株式会社）
大阪府
兵庫県
2004/6/22
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実務研修会資料
データベースの地図表示（提供：株式会社エイトコンサルタン
ト）
岡山県
2004/6/22
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実務研修会資料
データベースの地図表示（提供：復建調査設計株式会社）
山口県
広島県
香川県
愛媛県
2004/6/22
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実務研修会資料
フェーズ0.8 の特徴：アンサリング委員会の主なメンバー
西田道夫
不動産鑑定士
1996年米国エール大学博士
課程修了。
1975年中央大学理工学部
卒業。
卒業。
㈱環境管理センターで22年
間にわたり、環境アセスメ
ント及び土壌汚染に係る調
査・分析・浄化からマーケ
ティング・事業戦略策定業
務までの一連の業務を担当。
国内 1,000 以上の物件・サ
イト管理の経験とノウハウ
を蓄積。2003年 4月 ㈱アー
スアプレイザル学術担当顧
問。11月より同社取締役に
就任。
中央開発㈱にて28年間にわ
たり、地盤防災及び地下
水・地盤環境の調査･研究･
開発を担当。この間、環境
省環境アセス技術検討会の
地下水・地盤分野の研究委
員、(社)地盤工学会理事、
全地連技術委員会幹事会委
員等を歴任。2003年4月よ
り日本大学文理学部非常勤
講師。2003年12月より㈱
アースアプレイザル技術顧
問に就任。
㈱住総にて融資・管理・審
査等を担当。1996年ケイア
イ不動産鑑定㈱鑑定部長。
財務分析・システム的鑑定
評価で著作物多数。東京都
不動産鑑定士協会企画公報
委員会委員。2002年2月㈱
アースアプレイザル取締役
就任。(財）土地総合研究所
客員教授
林学環境学博士
1968年早稲田大学理工学部
卒業。
(Yaleuniversity)
2004/6/22
山縣 滋
技術士（建設、一級土木施
工管理技士
技術士（応用理学・建設）
国際航業㈱にて地質・地下
水調査を担当。2000 年 3
月より、協同組合地盤環境
技術研究センター理事。土
壌汚染調査の専門家として
技術向上やASTM規格の啓
蒙・普及に努める。2002年
2月㈱アースアプレイザル
取締役就任。
中村裕昭
亀元宏宣
1976年早稲田大学法学部
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実務研修会資料
業務バックアップ体制
競売物件市場
窓口
バックアップ
㈱アースアプレイザル
技術移転先
提携
出資
弁護士
公認会計士
出資
協同組合
ケイ・アイ
不動産鑑定㈱
地盤環境技術
研究センター
＜７９社＞
組合員
会員
税理士
調査会社
社団法人
中小企業診断士
2004/6/22
不動産鑑定士
ネットワーク
全国地質調査業
協会連合会
（全地連）
＜６４０社＞
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実務研修会資料
市場動向のポイント
４－９期の不動産信託受託は33％増加
（信託協会）
2年後資産規模2,000億円まで拡大
（野村不動産投信）
Ｊリート市場、4～5年後3兆円規模に
（不動産証券化協会）
不動産証券化市場、10兆円規模に拡大
（国土交通省、土地白書）
2004/6/22
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実務研修会資料
ご清聴まことにありがとうございました。
－ 土壌汚染リスクマネジメントの総合コンサルタント
－
〒101-0063
東京都千代田区神田淡路町2-4-6 F&Fロイヤルビル4F
TEL：03-5298-2151 FAX：03-3252-5411
URL： http://www.earth-app.co.jp/
2004/6/22
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