DT 11 - Proyecto Urbanización del Predio Martearena

PIDUA II
Documento Técnico 11
PROYECTO URBANIZACIÓN
PREDIO ENTORNO
ESTADIO MARTEARENA
.gm
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 11
INDICE
1.
Introducción
2.
Normativa
2.1.
Ordenanza 14.489
Documento Técnico 11: Proyecto Urbanización Predio Entorno Estadio Martearena
2
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 11
Documento Técnico 11:
Proyecto Urbanización del Predio Entorno Estadio Martearena
1.
Introducción
Se presenta en este Documento Técnico la normativa sancionada duran-
te el proceso de revisión del PIDUA II en relación al área de ocupación prioritaria “Entorno Estadio Martearena”:
-
2.
Ordenanza 14.489 (régimen urbanístico Pereyra Rozas y Martearena)
Normativa
2.1. Ordenanza 14.489.
La ordenanza 14.489 que regula los indicadores urbanísticos para las
áreas Martearena y Pereyra Rozas en sus anexos 1 y 2 respectivamente, fue
aprobada y puesta en vigencia en noviembre del 2012.
Se transcribe a continuación el texto del Anexo 1 de la Ordenanza
14.489, que contiene el régimen urbanístico del predio Entorno Estadio Martearena.
Documento Técnico 11: Proyecto Urbanización Predio Entorno Estadio Martearena
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ANEXO 1
REGIMEN ESPECIAL MARTEARENA
(a incorporar como Anexo 12.1 en el CPUA)
DE LOS DISTRITOS
El Área Especial Martearena quedará conformada por un solo distrito denominado
AR4, con las siguientes características:
AR4: Distrito mixto en que se favorece la coexistencia de usos residenciales de
densidad media - alta, con usos comerciales y de servicios de niveles de Interferencia
Ambiental bajos a medios.
DEL AMANZANAMIENTO
El trazado de las manzanas deberá cumplimentar las siguientes normas:
1.- La forma no necesariamente deberá ser rectangular, pudiendo aceptarse cualquier otra forma.
2.- Su superficie no podrá ser menor a 10.000 m2
3.- Sus lados podrán exceder los 200 m y no podrán ser menores de 100 m.
Las manzanas podrán tener una superficie de hasta 6 ha sin apertura de calle al
uso público, siempre y cuando no afecte la continuidad y regularidad del trazado vial existente.
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DE LAS SUBDIVISIONES
Las subdivisiones en este Distrito podrán responder a dos tipos de parcelas:

Uso Residencial y Comercial: Sup. mínima= 3.000m2 con frente mínimo de 50m.

Uso Residencial tipo Condominio: Sup. mínima = 6000m2 con frente mínimo de
50 m.
Los usos mencionados precedentemente se ubicarán conforme el siguiente gráfico:
DE LA RED VIAL
Se deberá respetar el esquema vial básico contenido en el Anexo 7 del CPUA
asegurando la conectividad oeste – este a través de la colectora mayor existente de acceso al Estadio Padre Martearena.
Al interior del área especial, se deberá respetar el siguiente esquema básico:
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En el diseño de la red vial se respetarán los siguientes perfiles:
COLECTORAS MAYORES (CMA1) EXISTENTES: se respetará el perfil del anexo
7.2 del CPUA para cualquier modificación de las vías rápidas existentes bajo esta categoría
L.M.
L.M.
5.00
10.00
3.00
10.00
5.00
COLECTORA MAYOR (CMA 2) igual o mayor a 24 m.: paralela a la Av. Paraguay separa el uso comercial del uso residencial.
L.M.
L.M.
3.50
7.00
3.00
7.00
3.50
COLECTORAS MENORES (CME 2): de16m de ancho, son las que definen las
manzanas.
L.M.
L.M.
3.00
10.00
3.00
16.00
COLECTORA MENOR (CME 2): de 18 m de ancho, es la colindante al Estadio
Padre Martearena.
L.M.
L.M.
3.00
12.00
3.00
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CALLES LOCALES (CLOC): De ancho igual o mayor a 14 m, colindan con el Espacio Verde.
L.M.
L.M.
3.00
7.00
4.00
30.00
4.00
7.00
3.00
No se permiten las calles pasajes públicas (CPAS)
DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS
Las cesiones obligatorias, calculadas sobre la superficie a urbanizar, una vez descontada el área destinada a la red vial, serán de:
Espacio verde: 10% mínimo.
Equipamiento comunitario: 7% mínimo
DEL ESPACIO VERDE
Los espacios verdes responderán a los siguientes tipos:
Verde a nivel circulatorio: contenedor de las calles locales, de sentido esteoeste. Este tipo de verde se deberá configurar en forma de eje, reforzando el concepto de
espacios abiertos. Este espacio urbano a escala peatonal deberá contener actividades
recreativas y/o deportivas (circuitos aeróbicos, gimnasia, patinaje, descanso, ciclovías,
etc).
Estos espacios deberán ser diseñados y equipados para su uso en base a un proyecto que deberá contar con aprobación previa de la Dirección General de Planificación
Urbana o la que en el futuro la reemplace.
Verde privado: es el verde que se genera entre los edificios y que se integra al
verde público, razón por la cual los cerramientos verticales divisorios de lotes no podrán
materializarse con muros ciegos, sino con divisorias transparentes y visualmente permeables.
DEL EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
El equipamiento previsto a nivel educativo es de una escuela primaria y una escuela secundaria. Además se prevé desarrollar un Centro Comunitario Municipal. La distribución responderá al siguiente esquema:
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2
3
4
5
(I) Baja
Vivienda Comunitaria
(I) Baja
1
(I) Baja
(III) Media
Alta
SI
(I) Baja
SI
(I) Baja
SI
(II) Media
(III) Media
Alta
(I) Baja
C
Vivienda
Transitoria
9
Micro Escala - 80 m 2
Comercial
10
13
Hotel por Hora
Minoristas Pequeña Escala - 300 m 2
Comestibles Mediana Escala - 2500 m 2
y Afines
Gran Escala >2500 m 2
8
12
Hotel, Motel, Hostal, Hospedaje, etc.
Micro Escala - 80 m 2
7
Pequeña Escala - 300 m 2
Minoristas
2
en General Mediana Escala - 2500 m
Gran Escala - >2500 m 2
Pequeña Escala - 300 m 2
14
Mayoristas Mediana y Gran Escala - 2500 m 2
en General
Grandes Superficies Comerciales >2500m 2
15
16
18
21
SI
SI
(II) Media
SI
(II) Media
SI
(I) Baja
SI
(II) Media
(III) Media
Alta
(I) Baja
SI
Atención animales Pequeña Escala - 150 m 2
(I) Baja
4
Atención animales Med. y Gran Esc >150 m 2
(II) Media
4
(I) Baja
SI
(II) Media
SI
(III) Media
Alta
SI
Equip. Salud Mediana Escala - 1500 m 2
25
Equip. Salud Gran Escala > 1500 m 2
30
31
Equipamientos y Servicios
24
29
Equipos de Salud Móviles - 2500 m 2
Social y
Deportivo
C
C; 3;
6
C; 3;
6
(II) Media
Equip. Salud sin Internación Peq. Esc - 150 m 2
28
2; 6
(II) Media
23
27
SI
2; 6
X
Enseñanza e Invest. en Grandes Predios
Sanitario
(I) Baja
SI
22
26
C
SI
(IV) Alta
Educación Básica
Enseñanza e
Educación Complementaria
Investigación
Educación Superior e Investigación
20
X
(II) Media
Educación Inicial
19
1
(II) Media
(III) Media
Alta
(II) Media
(III) Media
Alta
(IV) Alta
Comercios Incómodos y/o Peligrosos
17
X
Vivienda Multifamiliar
6
11
INTERF.
AMBIENT.
(*1)
(I) Baja
ESCALA*/NIVEL/TIPO
Vivienda Unifamiliar
Residencial
1
ACTIVIDAD
AR4
USO
CUADRO GENERAL DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES AR 4
N°
Pequeña Escala - 1500m 2
Mediana y Gran Escala - Manzana tipo
Grandes predios - 8 Ha.
SI
SI
32
Con Actividades Incómodas y/o Peligrosas
(IV) Alta
X
33
Pequeña Escala - 300 m 2
(I) Baja
SI
Mediana Escala - 1500 m 2
(II) Media
(III) Media
Alta
(IV) Alta
SI
(I) Baja
(III) Media
Alta
(I) Baja
5
34
Cultural
35
Gran Escala > 1500 m 2
36
Con Actividades Incómodas
37
Pequeña y Mediana Escala - 1500 m 2
Religioso
39
Gran Escala > 1500 m 2
Pequeña Escala - 80 m 2
40
Básicos y
Generales
41
42
43
Mediana Escala - 300 m 2
SI
C
X
SI
SI
Pequeña Escala - 80 m 2
(II) Media
(III) Media
Alta
(I) Baja
Gran Escala > 300 m 2
C
SI
Mediana Escala - 300 m 2
(II) Media
SI
44
Gran Escala > 300 m 2
(II) Media
SI
45
Pequeña Escala - 80 m 2
46
Mediana Escala - 300 m 2
43
Centrales
Recreativos
47
Gran Escala > 300 m 2
48
Con Actividades Incómodas
49
Pequeña Escala Hasta 300 m 2
50
Fúnebres
Gran Escala Más de 300 m 2
51
Grandes Predios Más de 1 ha
52
Pequeña y Mediana Escala 300 m 2
53
Seguridad
SI
Gran Escala > 300 m2
54
Actividades incómodas y /o peligrosas
55
Talleres Pequeña Escala Hasta 300 m 2
2
(II) Media
(III) Media
Alta
(IV) Alta
SI
(II) Media
(III) Media
Alta
(IV) Alta
C
(I) Baja
(III) Media
Alta
Alta
SI
(II) Media
SI
SI
C
7
X
X
SI
X
56
Talleres Mediana y Gran Escala más 300 m
57
Lavaderos Pequeña Escala hasta 600 m 2
Alta
(III) Media
Alta
(IV) Alta
SI
60
Estaciones de Servicio
61
Remises
(II) Media
(III) Media
Alta
(II) Media
(II) Media
(III) Media
Alta
(IV) Alta
SI
X
Depósito 4
(IV) Alta
(III) Media
Alta
(III) Media
Alta
(II) Media
C
Depósito 5
(II) Media
C
Servicios del
Automotor Lavaderos Mediana y Gran Escala > 600 m 2
Playas de Estacionamiento y Garajes
58
59
Transporte y Pequeña y Mediana Escala - 300 m 2
Comunicacio
Gran Escala > 300 m2
nes
62
63
64
Con Actividades Incómodas
65
Depósito 1
66
Depósito 2
Depósitos
67
68
69
Depósito 3
C
C
SI
SI
C
X
X
X
70
Industriales
(IV) Alta
X
71
Infraestructuras Urbanas
(IV) Alta
PE
Artesanal
73
Patrón Industrial I
74
75
76
Productivos
72
Industrial
77
(I) Baja
SI
C
Patrón Industrial III
(II) Media
(III) Media
Alta
(IV) Alta
Patrón Industrial IV
(IV) Alta
X
Patrón Industrial II
Intensivo
Agropecuario
78
Extensivo
(III) Media
Alta
(III) Media
Alta
C
X
X
X
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REFERENCIAS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES
SI
Actividad Permitida.
C
Actividad Permitida en Corredores Comerciales: Av. Paraguay y Av. Acceso Estadio y vereda
oeste de Av.CMA2.
X
Actividad Prohibida.
1
Actividad prohibida en zona de Uso Comercial exclusiva.
2
Actividad permitida sólo en Av. Paraguay y Av. Acceso Estadio y vereda oeste de Av.CMA2.
No se admiten actividades del rubro: Artículos explosivos,municiones y piroctenia,garrafas y
combustibles sóliods,Oxigeno y otros.
3
Deberá asegurar la carga y descarga dentro del predio, no podrá acopiar materiales a cielo
abierto.
4
Actividad permitida sólo en Avenidas Paraguay y Acceso a Estadio y vereda oeste de Av.
CMA2 . No se admiten actividades del rubro: Stud - Escuela de adiestramiento para animales Guardería de animales.
5
Actividad permitida. No se admiten actividades del rubro: Convento - Monasterio - Seminario.
6
Si la interferencia ambiental fuera media y/o alta, la localización estará sujeta a un Estudio de
Impacto Ambiental y Social.
7
Actividad permitida. No se admite Whiskería - Bailanta en Carpas y similares - Boite y lugares
con iluminación disminuida - Cabaret.
PE Actividad considerada Proyecto Especial.
(*1)
Los niveles de Interferencia Ambiental que se establecen en el Cuadro son orientativos en
función de las características genéricas de cada actividad y escala. El O.T.A. podrá
reclasificar las mismas y sus criterios de zonificación. Asimismo son indicativas las medidas
de superficie que definen rangos de escalas.
Los usos comerciales deberán tener un tratamiento de fachada en el cual no se visualice la
tipología de galpón.
La carga y descarga para usos comerciales deberá realizarse dentro del predio.
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DEL REGIMEN VOLUMETRICO
NORMAS GENERALES SOBRE REGIMEN URBANÍSTICO
ANEXO 5,1
EDIFICACIÓN ENTRE MEDIANERAS
TORRE CON BASAMENTO
SUB DIVISIÓN
MÍNIMA
ZONA
DE
USO
AR4
(*3) (*4)
EDIFICACIÓN DE PERIMETRO LIBRE
F.O.S. (*1)
TORRE SIN BASAMENTO
RETIROS (m)
BASAMENTO
TORRE
TORRE
SUBDIVISIÓN MÍNIMA
SUP.
MÍNIMA
(m²)
3000
VIVIENDA EN
USO
FRENTE
VIVIENDA
ALTURA O COMERCIA
MÍNIMO
UNIFAMILIAR MULTIFAMILI
L/
(m)
AR
SERVICIOS
50
-
-
0,70
JARDIN
FONDO
S/Av.
S/Otras
Paraguay: calles:
8,00
5,00
10,00
NORMAS GENERALES SOBRE REGIMEN URBANÍSTICO
ALTURA
BASAMEN
MAX. (m)
TO y/o
PERFIL
SOBRE
CALLE
-
9,00 (3
plantas)
FOS (*1)
SUP.
MÍNIMA
(m²)
FRENTE
MÍNIMO
(m)
3000
50
RETIROS (m)
VIVIENDA
USO
EN
COMERCIA
ALTURA O
L/
MULTIFAMI
SERVICIOS
LIAR
0,55
0,55
FOS (*1)
DE
JARDIN
(Desde
L.M.)
DE
FONDO
(Desde
E.M.)
DE
LATERAL
(Desde
E.M.)
ALTURA
MAX. (m)
5,00
10
5,00
9,00
VIVIENDA
USO
EN
COMERCIA
ALTURA O
L/
MULTIFAMI
SERVICIOS
LIAR
0,25
0,25
RETIROS (m)(*2)
FOS (*1)
DE
JARDIN
(Desde
L.M.)
DE
FONDO
(Desde
E.M.)
DE
LATERAL
(Desde
E.M.)
ALTURA
MAX. (m)
10,00
10
10,00
Sín limite
VIVIENDA
USO
EN
COMERCIA
ALTURA O
L/
MULTIFAMI
SERVICIOS
LIAR
0,30
0,30
RETIROS (m)(*2)
DE
JARDIN
(Desde
L.M.)
DE
FONDO
(Desde
E.M.)
DE
LATERAL
(Desde
E.M.)
ALTURA
MAX. (m)
10,00
10
10,00
Sín límite
ANEXO 5,1
EDIFICACIÓN DE PERIMETRO LIBRE
CONJUNTOS HABITACIONALES ESPECIALES
SUBDIVISIÓN
MÍNIMA
F.O.S. (*1)
RETIROS (m)
ZONA
DE
USO
SUP.
MÍNIMA
(m²)
50
0,35
0,35
5,00
10,00
ALTURA
MAX. (m)
DE
LATERA
L (Desde
E.M.)
5,00
21,00 (7
plantas)
NOTA:
1- El 10% del FOS libre debe destinarse a suelo absorbente.
2- La separación mínima entre torres en un mismo lote será del 50%de la altura de la torre más
alta.
3- Se deberá asegurar una densidad mínima del 70% al 80% de la densidad proyectada para el Distrito
(1000Hab/Ha).
4- Lotes en esquina: Los lotes en esquina deberán tener un retiro de jardín de 5 mts. sobre cada una de
las calles. Los frentes no podrán ser tratados como muros ciegos.
En lotes de uso comercial entre medianeras se exigirá una cortina de árboles en el retiro de fondo.
En los terrenos en esquina de uso residencial no se exigirá retiro de fondo. Se deberá cumplir
con el FOS establecido para el distrito, no aplicando para los mismos el incremento para esquinas que
plantea el CPUA para el resto de los distritos.
En los lotes en esquina de uso comercial se exigirá cortina de árboles en el contrafrente de las colectoras
CMA1 y CMA2. En los lotes ubicados en la intersección de ambas se tomará el contrafrente de la CMA1.
TIPOLOGÍA 1:
E.M.
E.M.
PLANTA
E.M.
L.M.
5.00m mín.
E.M.
E.M.
10.00m mín.
Permitida en zonas mixtas y comercial. Exclusiva para comercios y servicios de mediana y gran escala
E.M.
6000
DE
FONDO
(Desde
E.M.)
E.M.
AR4
(*3) (*4)
VIVIENDA EN
FRENTE
USO
DE JARDIN
ALTURA O
MÍNIMO
COMERCIAL / (Desde
MULTIFAMILI
(m)
SERVICIOS
L.M.)
AR
9,00m
(3 plantas máx.)
FRENTE
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TIPOLOGÍA 2:
Zona residencial y mixta
E.M.
E.M.
10.00m mín.
E.M.
5.00m mín.
10.00m mín.
E.M.
PLANTA
sin límite
L.M.
E.M.
E.M.
L.M.
10.00m mín.
5.00m mín.
10.00m mín.
Sin límite de altura
10.00m mín.
9,00m
(3 plantas máx.)
5.00m mín.
5.00m mín.
10.00m mín.
5.00m mín.
9.00m
10.00m mín.
Sin límite de altura
FRENTE
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10,00m mín
9,00m
(3 plantas máx.)
LATERAL
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