"Las incidencias registrales del trafico de garantfas inmobiliarias: el

"Las incidencias registrales del trafico de
garantfas inmobiliarias: el caso portorriqueno y el
mercado norteamericano"
Prof. Dr. D. Luis Muniz ArgUelles
Catedratico de Derecho Civil de la Universidad de Puerto Rico
10 de Marzo de 1.997
'1\
Mi agradecimiento al Dr. Alfonso Hernandez Moreno, del Centro de Investigadones para el Desarrollo del Derecho Registral Inmobiliario y Mercantil (00DRIM) por la gentil invitadon que me han cursado y que me permite estar aqui
hoy. Es esta la sexta vez que visito Barcelona y, contrario a tantos otros lugares, esta
es una dudad a la cual nunca me pesa regresar.
Sin embargo, no fue para hablar de Barcelona que vine. Total, hacerlo seria inutil pues esta es una dudad de la que no se habla sino que se vive y disfruta. Paso,
pues, a tratar el tema que me trae: El examen de las inddendas registrales del trafico de garantias inmobiliarias en mi pais, Puerto Rico, y c6mo este ha sido matizado por el derecho y las exigendas del mercado norteamericano .
Previo a comenzar quiero, sin embargo, hacer una petidon: No quiero que esta
sea una charla, un discurso, una presentadon. No vine a ensefiar, pues en buen
numero de casos ustedes pueden ser rnis maestros. No vine simplemente a exponer,
pues ella no tendria sentido, salvo que ustedes tengan un interes hipotecario particular en Puerto Rico, 10 que imagino no es el casa general.Vme porque tengo interes
en intercambiar ideas y aprender. Es por ella que les ruego que, conforme a la mejor
tradidon universitaria de mi mundo antillano, me interrumpan e interroguen, me
adaren y cuestionen en tantas ocasiones como 10 estimen prudente y necesario. Desconozco muchas de las normas y de la situadon economica catalana y puede que, sin
su intervendon y ayuda, parte de 10 que diga sea inutil 0 incomprensible.
El contexto hist6rico
El tema que vamos a desarrollar requiere que hagamos un poco de historia,
hoy, en parte, centenaria. En el1898 Espana pierde la guerra, que nosotros llamamos Hispano-Americana, £rente a los Estados Unidos, que ya para ese entonces
era la primera potenda economica del globo y buscaba territorios y bases en el
extranjero, en parte para el ejerddo de su poder militar y en parte para validarse
como potenda mundial. El resultado de esa guerra, y eso ustedes 10 saben mil
veces mejor que yo, implico una crisis politica, economica y moral de mayores proporciones en la peninsula iberica -Espana perdia la amada Cuba, la base oriental
de las Filipinas y la siempre fiel Puerto Rico, es decir, 10 Ultimo que Ie quedaba del
imperio de las Indias.
69
-
ANAl.M W , .....,'1"".,
Si e1 resultado de esa guerra fue grave para Espana, su impacto economico y
cultural en Puerto Rico -que entendiblemente, dada su poca importancia relativa
a la epoca, casi ni se menciona en los libros de historia espanoles 0 europeos- fue
simplemente devastador. Mientras los espanoles se interrogaban sobre como se
produjo 10 que aquf llego a llamarse la"crisis nacional", un gran numero de puertorriquefios se debatia si siquiera valia la pena enfrentarse al nuevo imperio en
expansion. La actitud de los representantes de la nueva metropolis era mas que
amenazante. El consul norteamericano en Puerto Rico al conduir la guerra, Phillip C. Hanna, manifesto que la consecuencia natural de la conquista era la total
transculturacion del pueblo. En una carta a Washington, fechada el25 de noviembre de 1898, dijo:
"Lo mejor para esta isla es que todo 10 espanol sea totalmente cambiado, la
forma de gobiemo espanol, el Derecho espaflOl, los tribunales espanoles...las
costurnbres espanolas, el sistema de educacion espanol...las supersticiones
espanolas y yo espero que tambien el idioma espanol sea cosa del pasado en
esta isla."'.
Por suerte algunos puertorriquefios guardaron mas fe en su pueblo que 10 que
los llamados realistas aconsejaban era prudente tener y, pese a enormes transformaciones, muchas de ellas comunes a otros paises latinoamericanos mas 0 menos
proximos a los Estados Unidos, en Puerto Rico se conservo mucho de 10 esendal.
Tal vez la mejor prueba de ella es que a los 99 anos de haber pasado, por cesion
forzada, como botin de guerra, de manos espanolas a manos norteamericanas,
todavia hablamos un castellano calificado por algunos en Espana y en America
como tanto 0 mas puro que el de muchos paises 0 regiones, incluso en la peninsula iberica.
Afortunadamente tambien, el ministro de guerra norteamericano, Elihu Root,
era mas pragmatico que ide610go y, gracias a que conoda la historia del mundo
anglo-americano y el derecho del continente europeo, se convirtio en un inesperado aliado de aquellos puertorriquefios que se oponian a la transculturacion juridica de su pais. AI rendir cuentas de los sucesos relativos a su ministerio en el
18992, Root aconsej6 que se siga el ejemplo de los ingIeses en Quebec a mediados
1. Citado en Delgado Gntron, Cannelo,"Pensamiento juridico e idioma en Puerto Rico: Un problema etico, juridico y lingilistico", 10 Rev. Jur. de la Univ.lnteramericana 200 (1975). La cita de los
articulos de revistas juridicas en Puerto Rico comienza con el numero del volumen, seguido por la
abreviatura del titulo de esta y por el de la primera pagina del articulo. El ano de publicacion aparece entre parentesis.
2."Annual Report of the War Department for the year ended June 30, 1899", Primera parte, paginas 31 y 32.
70
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
del siglo xvm y de los norteamericanos en Luisiana a inicios del sigIo XIX. En
ambos lugares el conquistador impuso su Derecho publico y procesal, pero dejo
vigente 10 esencial del Derecho privado, evitando asf un caos economico mayor,
que a nadie beneficiaba. El Derecho espanol vigente en Puerto Rico a fines del
siglo XIX era occidental y de corte economico liberal, por 10 que no se justificaba
descartarlo, afirrn6. El control politico no requeria, a su juido, descartar el C6digo
civil 0 las leyes hipotecaria y notarial, por ejemplo. AI dfa de hoy subsiste, pues,
10 esencial del C6digo civil espanol de 1889, hecho extensivo a Cuba, Puerto Rico
y las Filipinas, y versiones actualizadas de la Ley notarial y de la hipotecaria,
cnmendada esta ultima en el1979 siguiendo el modelo de la espanola de 19441946'.
La legislaci6n sobre las lenguas
En otro plano, sin embargo, los cambios fueron mas dramaticos. Con la adopci6n de las leyes sobre corporaciones, copiadas de los Estados Unidos, el Derecho
mercantil se americaniza y cae en casi total desuso el Registro mercantil, del cual
casi ni se hace mencion hoy en las facultades de derecho. EI21 de febrero de 1902
-a menos de cuatro anos de la entrada de las primeras tropas de los Estados Unidos y a menos de dos de la creacion de un gobiemo civil cuyo primer ejecutivo y
mitad del cuerpo legislativo era nombrado por Washington 0 sus representantesse adopta una Ley de idiomas que hace del ingles uno de los dos idiomas oficiales' y, al tenor de las necesidades 0 imposiciones de la epoca, se autoriza el que se
otorguen instrumentos publicos tanto en ingles como en castellano', lengua que,
3. La ultima ley hipotecaria aprobada por Espana para Puerto Rico entro en vigor el primero de
mayo de 1888 y se basaba en la Ley hipotecaria espanola de 1861. Las interpretaciones que se hideron a esa ley fueron a veces conflictivas, pero la nueva ley, al igual que la espanola, corrige muchas,
aunque no todas sus deficiendas. Hoy no se pennite, por ejemplo, la inscripcion de titulos defeetuosos que antes entraban al Registro si se consideraba que los defectos eran"subsanables". Tambien
se niega acceso a los titulos posesorios y rango a los derechos que, aunque no inscritos, hayan sido
objeto de alguna "mencion" en un titulo anterior inscrito.
4.1 L.P.R.A. sec. 51. Las leyes en Puerto Rico se citan por la fecha de su aprobacion y, luego de
las primeras decadas del siglo, por su numero. Cuando ya se han compilado en la colecdon "Leyes
de Puerto Rico Anotadas", tambien se incluye la cita de esta. EJ primer nlimero de esa ultima cita se
refiere al titulo de la coleecion "Leyes de Puerto Rico Anotadas". El ultimo nlimero es el primero de
las secciones en las que se divide la ley. Gertas leyes, eomo el C6digo civil, se citan por su articulo,
sin hacer referencia allugar donde se encuentran en L.P.R.A.
5. Art. 17 de la ya derogada Ley Notarial, 4 L.P.RA. 1017. Como veremos, sin embargo, la nonna
sigue en vigor bajo el Reglamento de la ley notarial vigente.
71
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
ANALES (I) 1996/1997
con el perdon de ustedes, en America llamamos espafiol. La Ley hipotecaria
vigente, recogiendo la practica bajo la ley espanola luego de la conquista estadounidense', especificamente sefiala que se podnm inscribir en el registro inmobiliario titulos en ambas lenguas.
EI tema del idioma es uno que en Puerto Rico suscita tanta pasion como en
Catalufia 0, para citar otro ejemplo, en la francofona provincia canadiense de
Quebec. En las primeras decadas del siglo, cuando se trato de forzar el uso del
ingles como idioma en las escuelas, por mandato de los comisionados de educacion nombrados por los estadounidenses, el cuerpo magisterial se resistio e incluso decreto una huelga que tuvo por consecuencia el que se reinstalase la educacion en castellano en las escuelas publicas. Mas tarde, cuando un abogado
norteamericano admitido a la practica del derecho en Puerto Rico, Robert H.
Rout, requirio que los procedimientos judiciales se llevasen a cabo en ingles,
invocando como fundamento la Ley de idiomas de 1902 que garantizaba el uso
del ingles en todos los organismos oficiales, el Tribunal Supremo de Puerto Rico
emitio una de sus mas celebres sentencias, la de Pueblo v. Tribunal Superior'. En
ella, por voz de su entonces Juez Presidente, Luis Negron Fernandez, el Tribunal
Supremo, en una inusual adopcion de las normas del Derecho natural, manifiesta 10 siguiente':
"Es un hecho no sujeto a rectificaciones historicas que el vehiculo de expresion, el idioma del pueblo puertorriquefio -parte integral de nuestro origen y
nuestra cultura hispamca- ha sido y sigue siendo el idioma espanol. En 10 que
llevamos del siglo XX el reclamo continuo ejercido por esta raiz y realidad de
nuestra formacion cultural y etnica ha hecho prevalecer el espanol, sin merma
ostensible, en las manifestaciones mas intimas y representativas de nuestra vida
diaria: el hogar, la escuela, la religion, la literatura, la politica, las relaciones
obreras y las actividades generales de gobierno...
"EI factor determinante en cuanto al idioma a emplearse en los procedimientos judiciales seguidos en los tribunales del Estado Libre Asociado de
Puerto Rico no surge de la ley de 21 de febrero de 1902 que invoco elletrado
Rout en apoyo de su peticion de que el proceso se ventilara en ingles porque
6. Articulo 52 de la Ley hipotecaria ya derogada, 30 L.P.RA 882, hoy sustituida por el articulo 47
de la Ley hipotecaria de 1979, enmendado en eJ 1980 para permitir la inscripcion de documentos en
ingles, 30 L.P.RA 2210.
7. 92 D.P.R. 596 (1965). AI igual que hicimos en la cita de la Ley de idiomas y para interes de
aquellos que deseen examinar este u otros fallos del Tribunal Supremo, citamos la jurisprudencia
conforme a las normas aceptadas en Puerto Rico. El primer nUmero, 92, se refiere al tomo de la coleccion oficial de jurisprudencia, "Decisiones de Puerto Rico". El segundo, 596, a la pagina inicial del
fallo. El ano en que se emilio el mismo aparece entre parentesis.
8. Faginas 604 a 605.
el no dominaba bien el espafiol. Surge del hecho de que el medio de expresion
de nuestro pueblo es el espafiol y esa es una realidad que no puede ser cambiada por nfnguna ley·. (Enfasis nuestro.)
Mas recientemente, en un tambien algo inusual despliegue de nacionalismo, el
gobierno del Partido Popular Democratico (autonomista) aprobo una ley derogando la Ley de idiomas de 1902 y declarando al espanol la Unica lengua oficial de
Puerto Rico'U. El gesto Ie gano al Pueblo de Puerto Rico, representado por el
entonces Gobernador Rafael Hernandez Colon, el premio Principe de Asturias.
Menos de dos anos despues, luego de la derrota del Partido Popular Democratico por el Partido Nuevo Progresista, favorable a la anexion de Puerto Rico como
estado a los Estados Unidos, se restablece la Ley de 1902". La Legislatura, controlada por ese partido, no osa, sin embargo, adoptar el Ingles como lengua de igual
peso que el castellano. En la exposicion de motivos de la ley se sefiala que:
"A traves de esta medida, la Asamblea Legislativa no pretende establecer,
por fiat legislativo, una condicion de bilingilismo extrafia a la realidad cotidiana del pueblo puertorriquefio. Nos limitamos a reconocer otra realidad: que la
relacion de Puerto Rico con Estados Unidos, cada vez mas estrecha en 10 politico Y10 economico, 10 mismo que la aspiracion a perpetuar esa relacion expresada en las umas por los votantes de los dos partidos principales -que congregan mas del 90 por ciento del electorado- multiplicara las instancias en que es
preciso que nuestro gobierno reciba y conteste comunicaciones en ingles y tramite asuntos oficiales en ese mismo idioma..."
No creo que para lograr el fin anunciado se necesite ninguna ley, pues no hay
ley alguna que pueda proscribir el que se"reciban"comunicaciones en ingles u otra
lengua y a ninguna persona medianamente sensata se Ie ocurriria dem que la ley
de 1991 prohibe que se curse una comunicacion 0 se tramiten asuntos con Brasil,
por ejemplo, en lengua portuguesa. Pero si se queria aclarar algo, el fin perseguido se lograba autorizando el uso del ingles, u otras lenguas, en instancias particulares, no derogando la ley de 1991.
La derogacion, sin embargo, tenia como proposito enviar un mensaje politico
a los Estados Unidos. Si bien los asirnilistas puertorriquefios podian en aquel
momento, alegar que ese pais admitiria en su senD a un territorio al menos formalmente bilingiie, nadie sofiaba que admitirian a uno que no solo habla un idio9. El primer articulo de la ley de 1902 establecia que tanto el ingles como el espanol podian utilizarse"En todos los departamentosdeJ Gobiemo Estatal, en todos los tribunales y en todas las oficinas publicas..."
10. Ley nUmero 4 de 5 de abril de 1991.
11. Ley numero 1 de 28 de enero de 1993.
73
72
ANAl.E~
(I)
l"4f,ll~Y;
m<i di~t1nlo, sino que habla el idioma de una importante minoria que desde tiemp(l casi inmemorial es objeto de un trato desigual 0 discriminatorio en Estados
Unidos. Un estado exclusivamente hispano-parlante, 0 induso uno bilingiie, abriria las puertas a que una eventual mayoria 0 casi mayoria hispana obligue a la
adopci6n oficial del bilingiiismo en lugares tales como California, Arizona, Nuevo
Mejico 0 Texas 0 en numerosas comunidades de esos y otros estados de ese pais,
10 que creo es simplemente impensable en estos momentos 12 •
Para el partido asimilista puertorriqueno, 10 ideal, desde 1'1 punto de vista de la
recepcion en Washington, hubiese sido aprobar una ley que fijara 1'1 ingles como
1'1 eventual idioma tinico, pero ella implicaria la casi desaparicion del partido como
fuerza politica local. EI resultado, pues, fue adoptar una medida que negaba 1'1
nacionalismo cultural de 1991...pero sin ir muy lejos. De esa forma se validaba la
tesis de una eventual incorporacion total a los Estados Unidos como territorio
bilingiie, con la llamada "estadidad jibara", frase que incorpora 1'1 nombre por 1'1
cual se conoce el campesino puertorriqueno, figura mftica que evoca una epoca en
donde, pese a la penuria economica, supuestamente existfa una"gran familia
puertorriquena", con una arrnonfa de propositos y de valores, que inclufa el respaldo al castellano como lengua comtin.
£1 contexto mercantil: £1 uso del ingles en las escrituras
Cabe legftimamente preguntarse que tiene que ver todo esto con 1'1 trMico de
instrumentos garantizados por hipoteca y con las practicas y exigencias del mercado financiero norteamericano. La respuesta pudo haber sido que nada, y bien
deberia ser as!. Desafortunadamente la respuesta es otra. EI debate cultural y el
temor de ofender politicamente al gobiemo 0 de ahuyentar al inversionista norteamericano ha tenido como consecuencia una incertidumbre registral y un ligero
encarecimiento de las transacciones garantizadas con hipotecas inmobiliarias. EI
como esto llego a ocurrir es el objeto de 10 que nos resta.
Como cuestion practica, la redaccion en ingles de las escrituras para la constituci6n de hipotecas se imponfa, aunque fuese por via de traduccion. EI mercado
secundario de hipotecas en Puerto Rico es casi exclusivamente el norteamericano
y es natural que quien ha de aportar dinero a una transaccion quiera saber a que
ha de atenerse. EI norteamericano no es muy dado a estudiar lenguas otras que el
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
IIlg!<;s, par 10 que la unica forma de convencerlo de realizar una transacci6n es preM'ntandole un escrito que entienda, es decir, en su propio idioma. La extension y
1'1 poder economico de los Estados Unidos ha permitido a sus ejecutivos darse 1'1
lujo de ignorar aquello que no se haga en su lengua y conforme a los parametros
juridicos y economicos que Ie son familiares. EI fenomeno, valga admitirlo, no es
Inu)' distinto al que se ha dado en tantos otros lugares y epocas. No es facil imaginarse a un empresario 0 funcionario ingles, frances, italiano 0 portugues negociando emprestitos en las lenguas aun difundidas de Africa, del mundo arabe, de
la India 0 del Sudeste asiatica. En este sentido el norteamericano actUa como todo
poderoso inconsciente, y de esos ha habido muchos.
La Ley notarial de Puerto Rico" no dispone nada sobre el uso de lengua alguna en los instrumentos publicos. La omision se corrige en el reglamento adoptado para la aplicacion de dicha ley". EI articulo 23 de dicho reglamento, reconociendo 1'1 hecho que en muchas transacciones comerciales en Puerto Rico se
lltiliza el ingles y siguiendo el ejemplo de los articulos 148 a 150 del Reglamento
hipotecario espanol, aunque con una redaccion que deja algo que desear, autoriza la redaccion de escrituras"en idioma espanol, en ingles 0 en ambos idiomas".
(Como es de esperarse, el reglamento tambien autoriza 1'1 que se otorguen escrituras en un tercer idioma, si el notario, las partes y los testigos, si los hubiere, 10
conocen y consienten a ello.) En el supuesto en que uno de los comparecientes
conozca solo uno de estos idiomas y 1'1 otro solo conozca 1'1 otro, 1'1 articulo 24 del
mismo reglamento aclara que la escritura poma redactarse en ambas lenguas 0 en
una sola de ellas, si media 1'1 consentimiento expreso de las partes.
Cabe debatirse 1'1 efecto juridico que tendria la redaccion en un solo idioma
cuando uno de los otorgantes 10 desconoce y no se Ie proveI' la oporturJidad de
que 51' Ie traduzca el contenido. lndependientemente de la nulidad de la escritura, podria argumentarse si 1'1 contrato que en ella se recoge cs valido.
El problema no es puramente teorico. Aunque en Puerto Rico frecuentemente
se utilizan formularios de escrituras, redactados tanto en ingles como en castellano, dichos formularios dejan en blanco 10 referente a las partes comparecientes, a
la descripcion de los inmuebles y, en algunos casos, a los derechos especfficos
objeto de los acuerdos. Algunas de dichas descripciones pueden ser complejas.
Pensemos, por ejemplo, en un apartamento sujeto a normas de tiempo compartido dentro de un regimen de propiedad horizontal, ubicado dentro de un desarrollo turfstico en el que imperan normas de urbanismo privado como las llamadas
servidumbres del propietario, validas en Puerto Rico, donde se conocen bajo 1'1
12. Los ultimos proyectos de ley presenlados en Washington son a los deetos de que si Puerto
Rico solidla la incorporacion a los ESlados Unidos lendra que adoplar el ingles como unico idioma
ofidal.
74
13. Ley mimero 75 de 2 de julio de 1987, 4 L.p.R.A. 2001 Yss.
14. EI Reglamento fue aprobado eJ 14 de julio de 1975.
75
'"I
A!\:ALr~
(I) 14Utl/14(1:
LA PUBLlCIDAD REG1STRAL EN EL DERECHO COMPARADO
llDmbrl' de "~l'rvidumbres en equidad". La descripcion del inmueble que aparece
I'll 101 ('scnlura puede ser compleja, aun sin tomar en cuenta las remisiones que en
eI documento se hagan a inscripciones registrales previas que complementan 10
que se vierte en el ultimo escrito. Mas adelante veremos otro ejemplo.
Aunque 1'1 Tribunal Supremo de Puerto Rico no ha pasado juicio sobre 1'1 particular, no tengo dudas de que tanto la escritura como el contrato subscrito por un
otorgante que se sepa desconoce la lengua en la que se redacto 1'1 acuerdo serian,
absolutamente nulos. En 1'1 plano contractual asf 10 ha resuelto, por ejemplo, el
maximo tribunal del estado de Nueva York, que no reconociola fuerza vinculante
de c1ausulas 0 contratos redactados en lengua inglesa cuando 1'1 adversamente
afectado era un hispano-parlante que desconoda ese idioma15 .Valga recordar que
en el"common law", como en los sistemas de derecho romano-germanicos, impera la norma del consentimiento como requisito esencial de los contratos, por 10
que la logica de la decision es tan vaIida alli como 10 es aquf.
Si superamos ese problema, sin embargo, la redaccion de una escrltura de
hipoteca en ingles, de por sf no plantea problemas notariales insolubles. Si las partes desconocen ese idioma, basta con que se recurra a una traduccion adecuada
para que quien tenga que consentir 10 haga con plena consciencia, para que exista un consentimiento informado que efectivamente vincule.
Las normas notariales y registrales espaiiolas en materia
de idioma
Esta practica de traducir los documentos publicos es una que debe sorprender
poco en Espana.lnc1uso previo ala adopcion de las diversas leyes para la normalizacion de las lenguas de las regiones autonomas, 1'1 Reglarnento notarial, aunque
en su artfculo 148 estableda que la redaccion de los instrurnentos publicos debfa
"necesariamente"hacerse en castellano, en sus articulos 149 Y150 permitia otorgarlos en "Iengua 0 dialecto espanol" 0 en idioma extranjero cuando 1'1 notario
conoda ambos idiomas. En esos casos los dos textos tarnbien aparedan juntos, en
columnas separadas.
EI articulo 253 de ese mismo Reglamento establece que "podran los Notarios
traducir, respondiendo de la fidelidad de la traduccion, los documentos no redac15. Veanse, entre otras, las decisiones de: Froslifresh Corp. v Reynoso, 281 NYS 964 (1967); Jef·
ferson Credit Corp. v Marcano, 302 NYS 2d 390 (1969); Nu Dimensions Figure Salons v Becerra, 340
NYS 2d 268 (1973); Albert Merrill School v Godoy, 357 NYS 2d 378 (1974) YBrooklyn Union Gas Co
v Jimenez, 371 NYS 2d (1975).
76
tados en idioma espanol que deban surtir efecto en 1'1 Registro de la Propiedad",
entre otros lugares.
Conforme a la informacion que se me ha suministrado, es poco frecuente que
se recurriese 0 que inc1uso al presente se recurra a la redaccion en mas de una lengua. Pero la posibilidad de que ella ocurra hoy en ilia es potencialmente mucho
mayor a la de las decadas que siguieron a la adopcion de ese reglamento He
observado que 1'1 articulo 10 de la ley numero 7 de 18 de abril de 1983, para la normalizacion de la lengua catalana, por ejemplo, autoriza la redaccion de escrituras
tanto en catalan como en castellano, conforme a los deseos de los otorgantes'".
Aun cuando, conforme al articulo 11 de dicha ley, la redaccion unicamente en
catalan es suficiente si 1'1 documento no ha de presentarse ante ninglin registro 0
si ha de tomarse conocimiento de el en un registro publico dependiente de la
Generalitat, existen casos en los que la traduccion se impone. Me refiero a aque1I0s en los que 1'1 documento deba presentarse ante 1'1 Registro de la propiedad 0
ante 1'1 Registro mercantil, pues estas dos instituciones no dependen de la GeneraHtat, sino del gobiemo central. En ambos casos las inscripciones se hacen en castellano, siendo explfcito 1'1 mandato en 10 que al Registro mercantil se refiere, conforme al texto del articulo 36 de la ley numero 19 de 25 de julio de 1989.
EI articulo 37 del Reglarnento hipotecario, de 14 de febrero de 1947, trata una
situacion no prevista en las normas que reglarnentan la operacion del Registro
mercantil. En 1'1 ultimo parrafo del mismo se senala que la traduccion de los documentos presentados ante 1'1 Registro en lengua otra que 1'1 castellano es innecesaria cuando 1'1 Registrador"...conociere el idioma, 1'1 dialecto 0 la lengua antigua de
que se trate." Aunque al presente 1'1 poder de nombrarniento de registradores de
la propiedad y mercantil que 1'1 articulo 24-1 del estatuto autonomico de Cataluna, ley numero 4 de 18 de diciembre de 1979, concede ala Generalitat, es nominal" es de suponer que 1'1 gobiemo central que administra los concursos para
16. Sobre el poder de deterrninar cu.;l de los textos, si el que esta en castellano 0 el que se redacto en catalan, es el que ha de prevaJecer, vease la sentencia del Tribunal ConslitucionaJ numero
74/1989, de 24 de abril de 1989. En la misma se resuelve, entre otras cosas, que las partes pueden
deterrninar cual es eJ texto preferente. Tambien en la sentencia se acepta que las normas de interpretacion fijadas por la Generalitat lienen validez al no ser las escrituras publicas documentos de
caracter general publicos con eficacia en todo el territorio nacionaL
17. Vease, a esos efectos, la sentencia del Tribunal Conslitucional numero 56/1984, de 7 de mayo
de 1984, donde se resuelve que no existe incompalibilidad entre el poder del gobiemo central de fijar
las normas y de administrar los concursos para el nombramiento de los registradores y el hecho que
el estatuto autonomico de Cataluna establezca que sera la Generalitat quien nombre a estos. En sen.
lido analogo veanse las sentencias del mismo tribunal numeros 67/1983, de 22 de julio de 1983, y
65/1984, de 23 de mayo de 1984. EI Real Decreto numero 2253/1985, de 22 de mayo de 1985, que suslituye otro similar, concede meritos preferentes, aunque no exclusivos, a los concursantes que ten-
77
,
A1\:AIX~
(I) lUQ,)!1ull:
n'glstJadores toma en cuenta el conocimiento del idioma regional y que, par 10
tanlu, ('I Ilumero de traducciones ha disminuido.
Pero es tambicn de suponer que aun existen registradores que sf desconocen
eI catalan". En esos casos, cuando el documento redactado exclusivamente en una
Iengua otra que el castellano se presente sin una traduccion que 10 acompafie, se
impone una de varias altemativas. La primera es que los notarios bilingiies 0 poliglotas traduzcan ellos los documentos presentados ante el Registro 10 que, como
vimos, esta autorizado par el articulo 253 del Reglamento notarial. La segunda es
que la traduccion la haga un funcionario publico (los parrafos uno y dos del articulo 37 hacen mencion de la Oficina de interpretacion de Lenguas y del Cuerpo
de Archiveros y Bibliotecarios). La tercera es que se recurra a un traductar competente, conforme a las leyes 0 convenios intemacionales. Asumiendo que los bancos e instituciones hipotecarias no impongan el uso del castellano, me parece que
se ahorrarfan sumas importantes de dinero y un tiempo considerable si las escrituras de hipoteca se redactasen de antemano en catalan y castellano.
La pnictica registral puertorriquena
Desde el punta de vista del Derecho inmobiliario registral y muy particularmente de la institucion de la publicidad registral, la presentacion de escritos en
varios idiomas requiere tambien que se adopte una de varias soluciones. Lo que
se busca, a fin de cuentas, es que 10 que se inscriba sea correcto y que su contenido sea comprendido por los interesados, aun en el supuesto en que se admita la
inscripcion en mas de un idioma. Si la inscripcion se da en uno solo, corresponde
al interesado que 10 desconoce buscar quien se 10 traduzca.
EI problema es que, si bien en Puerto Rico existen dos lenguas oficiales, el
puertorriquefio no es bilingiie, como bien reconocieron los legisladores del Partido Nuevo Progresista, el partido politico que propone la total anexion de Puerto
Rico a los Estados Unidos, y que en el 1993 restablecio la Ley de idiomas de 1902.
gan conocimiento de) derecho foral en determinadas Comunidades Autonomas. Esta preferencla no
implica, sin embargo, que el concursado sera selecclOnado por sobre otros candidatos, con exclusiOn
de todos los demas meritos. Ademas, el control de los conocimientos recae en los funcionarios del
gobiemo central y no en los gobiemos de las Comunidades Autonomas afectadas, como 10 es el de
Cataluna. A esos efectos, vease 10 dispuesto en el articulo 504 del Reglamento Hipotecario.
] 8. Contrario a 10 que ocurre en Puerto Rico con el ingles, en Cataluiia y en las demas Comunidades Autonomas existe una obligacion, validada en la practica, de conacer el castellano. La ultima se
ensena en tadas las instituciones pedagogicas y esta difundida en tado el pais. Ademas, el articulo 3.]
de la Constitucion de Espana establece que el castellano no solo es idioma oficial en tado el pais sino
que tados los espanoles tienen el deber de conocerla. Las lenguas de aquellas Comunidades Autonomas con una tradicion cultural distinta son validas, pero solo en esas comunidades.
78
LA PUBLIClDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
Salvo en un numero reducido de escuelas privadas, en el sistema de educacion
1'1Il'rtorriquefio el ingles se estudia como una materia mas. Aunque se estudia
desde el primer grado de la escuela primaria, la exposicion del alumno es minima,
pOT el tiempo que se Ie dedica a estudiar la materia y por el uso que Ie da fuera del
salon de clase. Puerto Rico es a tal punto unilingue que los norteamericanos que
se establecen allf se yen obligados a aprender el castellano para comunicarse con
rompafieros, superiares 0 subaltemos. Esto es asf incluso en las zonas turfsticas
donde es de esperarse que el uso del ingles este mas difundido. En varias ocasiones se ha planteado, por ejemplo, que las audiencias y los juicios -y muy particulannente aquellos en los que interviene un jurado- deben ser en castellano.
Es dificil decir cuantos puertorriquefios son verdaderamente bilingiies. Las
arras varian en funcion de la definicion del termino y de los motivos, a menudo
politicos, del interlocutor. En todo caso, ningUn interlocutar serio, aunque este
comprometido con la asimilacion a los Estados Unidos, estimarfa que el nivel de
bilingiiismo sobrepase el tercio de la poblacion. En un pafs con una tasa de alfabetizacion de un 95 por ciento, los que no solo hablan, sino que leen 0 escriben el
ingles con fluidez, no pasan de un diez par ciento. La mayor parte de la poblacion
entiende algo y puede dar una direccion a un turista 0 leer un letrero de propaganda comercial, pero de eso a ser bilingiie va, mas que un trecho, un abismo.
Tarnpoco puede decirse que, por el hecho de que los abogados sean una clase
profesional mucho mas educada que la mediana de la poblacion, entre ellos el
conocirniento del ingles sea suficiente.
Es cierto que para ser admitido al estudio del derecho en Puerto Rico es necesario conocer ambas lenguas y que muchos de los textos -tratados, leyes y decisiones- que se estudian en las facultades de derecho estan en ingles. Sin embargo, no es 10 mismo ser bilingiie que tener un conocimiento pasivo de un idioma,
que se dejara de utilizar una vez se egresa de la universidad. La mayorfa de los jueces del tribunal federal estadounidense, por ejemplo, hablan el ingles con marcado acento hispano, pese a que ese es el idioma en el que se desempefian dfa a dia.
Muchos abogados simplemente no hablan esa lengua 10 suficientemente bien
como para postular ante ese tribunal.
Desde el punto de vista academico, las materias en donde el ingles domina son
las de derecho publico (Derecho constitucional y administrativo). EI ingles esta
tarnbien presente, aunque en menor medida, en los cursos de derecho mercantil,
procesal y social y es casi, par no decir totalmente desconocido en los cursos de
Derecho civil, hipotecario y notarial.
Aun cuando se domine el idioma ingles perlectamente, es rarfsimo encontrar
a un abogado que entienda 10 que significan los terminos jurfdicos del "property
79
I
,
A"''''' Al 1 ~, III l·}tJ{,:\lIU
LA PVBLlCIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
lllw' 1l00I"i1ll1cncano. Quien les habla estudio SUS primeros diez aTlos de escuela
La ley de quiebras reconoce que los acreedores con garantias reales tienen un
den'cho especial, que normalmente pueden ejercer incluso en caso de quiebra. En
lo~ casos de reorganizacion, sin embargo, los acreedores con estas garantias pueden
vcrsI' obligados a renunciar a la ejecucion de las mismas si el deudor le ofrece 10 que
~{' conoce como una"garantia suficiente" para su principal I' intereses. Este es eillarnado"cram-down procedure", o"atragantamiento" que se ejerce contra 1'1 acreI'dor
que no consienta a la reorganizacion y que desee ejecutar los bienes del quebrado.
('oil-po nnrleamericano y curso seis aTlos de estudios universitarios en los
l:slado~ Unidos, uno de ellos en periodismo. Ciertamente no se puede decir que
no conozca el ingles. Sin embargo, no me fue foicil, cuando comence a adentrarme
en los estudios comparados de los derechos reales, comprender 10 que significaba
un "estate in fee simple absolute", un"estate conditional", un "remaider estate",
un"covenant running with the land" 0 un"easement", para no citar sino algunos
terminos, que datan del medioevo ingles y cuyo contenido tiene hoy muy poco
que ver con el que tuvieron en el pasado.
('11 lIll
En el caso que nos interesa la entidad acreI'dora llego a la muy sensata opinion
de que la empresa deudora no podia levantar los US$15 millones que Ie debia, por
10 que tampoco podia ofrecer la" garantia suficiente" para obligarla a acceder a una
reorganizacion. Los deudores, sin embargo, alegaron que ellos solo ternan que
ofrecer la garantia respecto al primer millon de dolares prestado y no respecto a
los restantes catorce millones diz que garantizados por la hipoteca sobre los llamados "air rights". Argumentaron que dicha hipoteca gravaba un derecho que
~olo podia constituirse mediante inscripcion y que en el Registro de la propiedad
nunca se habia inscrito el derecho de superficie. EI tribunal, sin mucha explicacion,
II'S dio la razon y declaro no garantizada la deuda de los catorce millones de d6lares. El caso terrnino cuando la anonadada acreedora (tal vez con la cuantiosa
ayuda de los socios de su enorme bufete de Wall Street 0 de la compafiia aseguradora que garantiz6 su titulo hipotecario) acept6 dar por satisfechas sus deudas,
saldar 10 debido a todos los demas acreedores y entregar unos dos millones de
d61ares a los socios de la empresa quebrada a cambio de la titularidad del edificio.
Tomemos un ejemplo concreto, que hace unos diez aTlos Ie costa a una parte
la perdida de una garantia de unos US$14 millones, unos dos billones de pesetas
a la tasa de cambio actual, sin tomar en cuenta los efectos inflacionarios.
Un grupo de inversionistas, deseosos de desarrollar un modemo edificio multipisos en la zona centrica de San Juan, tomaron prestado US$15 millones de una
empresa estadounidense. E1 contrato de prestamo, que como era de esperarse
contenia unas clausulas de garantia relativas al edificio que se queria edificar, se
negocio y suscribio en ingles, conforme a las normas del "Common Law" del estado de Nueva York, domicilio del acreI'dor y de algunos de los socios de la empresa deudora.
A1 negociarse el prestamo, ya existia una hipoteca de poco mas de un millon
de dolares sobre el terreno donde se levantaria la obra. La primera hipoteca, a
favor de los mismos acreedores, no se extendia a las accesiones. En lugar de modificar esa hipoteca, que era la unica que gravaba 1'1 inmueble, 0 de saldar esa deuda
y constituir una hipoteca sobre el terreno y sus accesiones presentes y futuras, los
acreedores solicitaron se les concediera una garantia sobre todo aquello que se
edificase sobre el inmueble. Los deudores consintieron y se otorgo una escritura,
en ingles, donde los deudores autorizaron una hipoteca sobre, entre otras cosas,
los" air rights" del inmueble, 0 sea, sobre 10 que nosotros llamariamos el derecho
de superficie. Los desembolsos se harian en plazos, conforme al progreso de la
obra, y sujetos a la inscripcion de la hipoteca sobre 10 que nosotros llamariamos el
derecho de superficie.
La decision del tribunal puede ser criticada, aunque quien mas critica merece
es el sistema que perrnite que tales absurdos puedan darse. Lo que en efecto sucedi6 fue que, al presentarse la escritura de garantia sobre los"air rights", escritura
por 10 demas muy compleja, el registrador, quien estoy seguro que no la entendio,
decidi6,"para mayor claridad...inscribirla en el idioma en la que fue redactada". EI
Registrador obviamente no entendio que derechos se estaban hipotecando y por
10 tanto no se percato de que esos derechos no constaban inscritos en el Registro,
imposibilitando asi el que se hipotecaran. De haberse percatado, hubiera hecho
una anotacion preventiva y el problema se habria resuelto en, supongo, par de dias
a 10 sumo".
En el 1979, al adoptarse la Ley hipotecaria hoy vigente, hubo un intento de
solucionar este problema. La primera oraci6n del articulo 47 de dicha lei" tenia la
siguiente redacci6n:
Unos aTlos mas tarde, luego de concluida la construccion del edificio de oficinas de mas de veinte pisos, la entidad deudora presento una peticion de reorganizacion bajo la ley estadounidense de quiebras. En sfntesis, de 10 que se trataba
era de que se decretara una quita y espera, en 10 que el deudor se rehabilitaba total
o parcialmente, 10 que Ie permitiria saldar sus obligaciones, 0 al menos satisfacer
a sus acreedores a un grado mayor del que podria satisfacerles si se liquidaban de
inmediato todas sus operaciones.
19. El recurso contra el Registrador era inutil. Conforrne a la Ley hipotecaria puertorriquena
vigente al momento en que se desarrolla el caso. solo respondia por cincuenta mil doJares en caso
de negligencia.
20.30 L.p.R.A. 2210.
80
81
't{
ANALI'~ (1)
199hll997
"Los documentos no redactados en el idioma espanol se inscribiran en el
registro despues de ser traducidos al espano!..."
AI ano siguiente el articulo se enmendo para requerir la traduccion unicamente cuando los documentos no esten redactados en castellano 0 ingles21 . La redaccion vigente es como sigue:
"Los documentos no redactados en los idiomas espanol 0 ingles se inscribiran en el registro despues de ser traducidos al espano!..."
En el caso que hemos relatado, anterior a la Ley hipotecaria de 1979, vemos que
el error del Registrador, sumado a la soberbia de los abogados de la parte acreedora que no se ocuparon en averiguar si el sistema juridico puertorriqueno requeria
otra cosa, salvo de la debacle personal a unas personas que, si bien en ese momento fueron malos comerciantes, son unos excelentes seres humanos, dato tal vez
tornado en cuenta por el juez de quiebra quien, en todo caso, probablemente no
sentia excesiva pena por la billonaria entidad acreedora. Creemos que la redaccion
original del articulo 47 hubiese evitado la inscripcion que luego resulto ser ineficaz.
Si se nos permite un poco de cinismo, pensamos que aunque resulto ser alto,
el precio pagado por la parte acreedora fue tolerable para esta Ultima, que tambien
aprendio una importante leccion de Derecho comparado y de Derecho intemacional privado en materia inmobiliaria registral. Por suerte, oportunidades de
aprender como esta no se repiten a diario. Si ese fuera el caso, ya el mercado puertorriqueno hubiese sufrido el impacto de la ira de los acreedores norteamericanos.
Los registros norteamericanos y los "seguros de titulo"
Anteriormente senalamos que la entidad acreedora que vio esfumarse la
garantia hipotecaria de US$14 millones probablemente fue resarcida, en todo 0 en
parte, por la compania que aseguro su titulo hipotecario. Si 10 fue 0 no, no 10 sabemos, pues eramos abogados de los deudores y nos satisfizo saber que nuestros
chentes no tenfan bienes gravados por garantia alguna que respondiesen por el
pago de los US$14 millones objeto del segundo prestamo. Pero sf vale la pena
abundar un poco sobre este tipo de poliza, la cual es usual en nuestro medio y que
existe por exigencia de los acreedores que adquieren los titulos garantizados por
hipotecas.
Muchas de las entidades bancarias que otorgan prestamos con garantfas hipotecarias no suelen dedicarse al negocio de cobrar y mucho menos al de adminis21. Ley numero 143 de 14 de junio de 1980.
82
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
lrar 0 ejecutar las mismas. Es comun que los pagares garantizados por las hipoteca~ sean vendidos, a un descuento, en un mercado secundario que, en el caso de
Puerto Rico, es el de los Estados Unidos.
Como es natural, los adquirentes de dichos valores quieren asegurarse que no
han de perder su inversion. Dicha seguridad puede lograrse de varias formas. En
nuestro medio, en Espana y en Puerto Rico, la garantia hipotecaria es una de las
mas comunes. En Estados Unidos, sin embargo, esa garantia no ha sido y aun al
presente no es tan inequfvoca como la que ustedes conocen.
El problema esta en las fallas del sistema registral inmobiliario tradicional norteamericano, y vale aclarar que en los Estados Unidos existen dos sistemas registrales claramente distinguibles. El primero, que he llamado tradicional 22, fue heredado de la epoca colonial inglesa. Este es el mas difundido y el que menos
garantiza. El segundo, importado de Australia'-', ofrece una seguridad mucho mas
proxima a la que nosotros conocemos, aunque por las modificaciones que ha
sufrido en algunos lugares, puede adolecer de ciertas fallas. En ninglin caso se da
un sistema similar al aleman, con un catastro y una inscripcion de derechos constitutiva.
En sinresis24 el sistema tradicional opera como un archivo de documentos disimiles, aunque la practica del derecho y el impacto de las grandes editoriales juridicas se ha ocupado de crear modelos muy utilizados hoy en dfa que uniformizan
la forma de estos. Los documentos se presentan en el archivo del municipio 0 COndado, el "county clerk" quien los pone junto a los documentos de otras fincas presentados con anterioridad. La identificacion no se hace por finca sino por las personas envueltas. Existen varios indices cronologicos de personas que deben
22. En ingles se Ie conoce como el sistema de"registration"o de"RegistIy of Deeds", que implica el registro de documentos.
23. Conocido com'nmente como el sistema Torrens, aunque tambien se Ie identifica Como el sistema de"Registry of Titles" 0 de registro de derechos.
24. Para una explicacion reciente en castellano mucho mas detallada de los sistemas registrales
norteamericanos y de la institucion del seguro de titulo, que aclaramos mas adelante, veanse a Moro
Serrano, Antonio, Los sistemas registrales inmobiliarios en los Estados Unidos, Colegio Nacional de
Registradores de la Propiedad y Universidad Complutense de Madrid, Madrid, 1986, que aunque
contiene ciertos errores sobre el sistema registral puertomqueno, por ejemplo, tiene un examen
jurisprudencial y perrnite el examen de forrnularios del sistema estadounidense; Vazquez Bote,
Eduardo, Tratado teorico y pnic!ico de Derecho privado puertomqueno, Torno XlV: Derecho inmobihario registral OJ, Butterworth, San Juan, 1992; Vazquez Bote, Eduardo, "EI denominado seguro de
titulos", 23 Rev. Del. Notaria7 221 (1976); Puig Brutau, Jose,"EI seguro a favor del adquirente de bienes inmuebles en los Estados Unidos", 24 Rev. Del. Notarial 247 (1976). Una excelente descripcion
del sistema Torrens aparece en el tomo 66 de la enciclopedia juridica American Jurisprudence
Second, bajo el acapite"Registration of Land Titles".
83
ANALES (I) 1996/1997
consultarse, a saber: Los de vendedores, los de compradores, los de deudores
hipotecarios y los de acreedores hipotecarios. Ademas, como el registro no publica el estado de derecho de las £incas, tambien puede que sea preciso investigar el
registro de personas en las salas 0 en los tribunales especializados en asuntos
sucesorales", pues si el titulo no paso por contrato intervivos sino por causa de
muerte, el registro inmobiliario tradicional no 10 reflejara.
Como hemos visto, en la preparacion de los documentos no interviene un
notario, pues el notario norteamericano no es forzosamente un jurista", pero ese
hecho por si solo no Ie tiene que restar demasiada credibilidad al Registro. Un
abogado especializado, que sabe que por sus errores ha de perder clientes y puede
ser demandado por negligencia por cuantiosas sumas de dinero, puede ser tan
cuidadoso como el mejor de nuestros notarios en la redaccion de los documentos
que luego han de ser objeto de archivo.
Las fallas principales del sistema registral tradicional norteamericano, aparte
de la dificultad en identificar a los titulares de un inmueble, consisten en que este
no publica derechos sino que merarnente anuncia que conforme a ciertos documentos quien alega ser titular no ha enajenado. Si alega ser duefio sin serlo, no
hay forma de comprobarlo del registro, a no ser que el inmueble este situado en
un estado del oeste donde todos los titulos derivan del gobiemo federal y ese
dato conste inscrito. Esto implica que el examen del historial registral a veces
lIega al titulo original, 10 que es criticado por algunos que sostienen, creo yo con
razon, que basta retrotraerse solo al momento en que hubiese comenzado una
usucapion consumada. Esta usucapion, sin embargo, puede ser de 70 anos en
algunos lugares.
En el archivo inmobiliario tampoco hay una calificacion y, por 10 tanto, no
puede existir la proteccion que nuestro sistema dispensa a un tercero registraJ. El
archivero es simplemente eso, un archivero. Quien ocupa eJ cargo no es necesariamente un jurista y no tiene la obligacion de verificar si el documento que se
presenta adolece de un obvio defecto de forma 0 de fondo que Ie priva de eficacia jurfdica, si tiene tracto, 0 si el derecho ha sido enajenado por un incapaz, por
ejemplo. Ademas, en muchos casos si quien alega ser titular no 10 es, el registro
no protege contra derechos no inscritos. EI tercero adquirente de un derecho real
a titulo oneroso, que ha adquirido de un titular registral y que a su vez ha inscri-
25. Conocido como el"Probate Court".
26. EI notario norteamericano es un mero autenticador de firmas. Su labor es la de verificar si,
conforme a su conocimiento personal 0 a los doeumentos que se Ie presentan, los suscribientes son
quien alegan ser. En la practica los notarios se encuentran en los bancos, en los puestos de periodicos y en comercios varios.
84
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
puede descubrir que no esta protegido ante uno que nunca ha inscrito pero
conforme a las normas de los derechos reales vigentes, es el verdadero titular'.
1o,
quI'
Por ultimo, no todos los derechos se inscriben en el archivo inmobiliario. Existm derechos vigentes en archivos especiales, los que en algunos casos no tienen
entrada en los inmobiliarios bajo control del archivero del condado. Esto de por si
no es grave si el investigador conoce cuales son esos registros especiales. En nuestro sistema existen derechos especiales (hipotecas legales, Iimitaciones al derecho
(II' un titular producto de leyes de urbanismo, que tarnpoco constan en el registro). EI problema es que como no existe uniformidad entre los estados, los acreetiores que adquieren valores garantizados por hipotecas pueden dudar si el valor
de su garantia es suficiente.
Obviamente, en la medida en que los registros sean correctos, mientras mas
documentos sean preparados por abogados competentes y mientras los poseedon's de hoy vayan adquiriendo titulos de otros que, como ellos, cumplan con los
rt'quisitos de la usucapion, los defectos del registro van reduciendose y el mismo
SI' toma mas confiable. En una sociedad de credito, donde buena parte de los titulares de los inmuebles han recurrido a prestarnos garantizados por hipotecas para
obtener fondos para diversas operaciones, el numero de inmuebles inscritos tarnbien ha aumentado, reduciendo el numero de predios no inscritos y los riesgos de
adquirir un inmueble.
El sistema Torrens, que toma el nombre de Sir Robert Torrens, un ingles que 10
nnplanto por vez primera en Australia en el 1858, corrige muchas de las fallas del
sistema tradicional, aunque por causa de las modificaciones hechas a las propuestas de leyes uniformes, en algunos estados subsisten problemas.. Sin embargo, en
aquellos lugares en donde se ha seguido la legislacion propuesta por Torrens 0 la
uniforme propuesta por la Asociacion de abogados de los Estados Unidos"', existe
10 que se ha descrito como un verdadero registro a la usanza romano-germaruca".
La garantia del sistema se basa en el sistema de inscripcion. El proceso es similar al del expediente de dominio! utilizado en nuestros sistemas para lograr una
primer inscripcion. EI interesado presenta una solicitud, la cual es investigada. Se
("ita luego a los colindantes e interesados y se publican edictos para alertar a ter("eros de la intencion de inscribir un derecho. Luego de una audiencia, en la que
27. Un autor ha descrito el sistema como un albatros juridico, Barnett, "Marketable Title Acts I\macea or Fandemonium", 53 Cornell Law Rev. 45 (1967).
28. Se trata del "Model Marketable Title Act", propuesta por la"Arnerican Bar Association"a inslancias de su Comision de Derechos reales, sucesorales y fideicomisarios ("Section of Real Property,
Probate and Trust Law").
29. Vazquez Bote, Eduardo, Tratado teorico..., supra, a la pagina 58.
85
ANALES (I) 1996/1997
se deterrnina la procedencia de la solicitud y los gravamenes que pesan sobre el
inmueble, se autoriza la emision de un certificado, copia del cual se lleva al registro. EI nuevo titular registral no esta protegido contra ataques de terceros, pero
quien de el adquiera de buena fe, a titulo oneroso y a su vez inscriba, tiene la proteccion del registro. La proteccion no se extiende contra aquellos que hayan estado en posesion del bien y hayan reclamado titulo contra el titular al momenta de
la enajenacion. En algunos lugares se ha creado un fondo de garantia para resarcir a los terceros de buena fe que puedan sufrir danos por errores del registro.
La falla principal con el sistema Torrens es que en algunos de los lugares donde
se ha adoptado se han introducido enmiendas que crean dudas respecto a cuan
inatacable es la posicion del tercero adquirente. Por ejemplo, en algunos estados
el primer titulo a inscribirse puede, pero no tiene que ser el de dominio. Subsisten, pues, dudas respecto a los derechos no inscritos que no sean incompatibles
con el del titular registral. Conforme a ciertos falios la vfctirna de una inscripcion
fraudulenta puede ser autorizada a instar una accion en la que ataque el titulo del
tercero que ha adquirido a titulo oneroso desconociendo el fraude. Ademas, y es
tal vez esta su falia principal, hay que admitir que son pocos los estados y condados que han adoptado este sistema'''.
Ante esta situacion, y teniendo en cuenta sobre todo el sistema tradicional, se
desarrollo el seguro de titulo. Este es un seguro que protege la inversion del beneficiario hasta el monto que se senale en la poliza, si su titulo 0 derecho es anulado 0 afectado por otro derecho que no aparezca en el registro 0 no sea facilmente identificable, como 10 serian los gravamenes aparentes y las cargas 0
limitaciones legales de orden publico. Es una especie de poliza de sanearniento y
eviccion de derechos reales sobre bienes inmuebles cuando el dano sufrido es producto de un hecho no constatable mediante examen visual y registral".
30. Mora Serrano, supra, a la pagina 54, dice, en el 1986, que solo seis estados hacen uso extenso
del mismo. Vazquez Bote, Tratado teorico..., supra, a la pagina 58, en el1992 dice que once tienen legislacion tipo Torrens, aunque no todos los condados de un estado tienen que haber adoptado el sistema,
como tambien expJica Mora Serrano.
31. £1 articulo 4.100 del COdigo de seguros de Puerto Rico, leynumera 77 de 19 de junio de 1955, 26
L.P.R.A. 410, utiliza una definicion algo mas compleja. Alii se dice que el seguro de titulo es" ...eJ segura
de duenos de prapiedad inmueble u otTos que tengan interes 0 gravamenes 0 cargas sobre la misma,
contra perdida por gravamen, titulos defeetuosos 0 invalidez 0 reclamacion adversa al titulo, y los servicios correspondientes". Para una definicion en ingles vease a Appleman, Insurance Law and Practice Sec.
5201, citado en Perez sanchez v. Advisors Mortage Investors, Inc., 92 I.T.S. 61, de donde tambien se
toma la cita del COdigo de seguros. La coleccion I.T.S. es la de jurisprudencia reciente delTribunal Supremo de Puerto Rico. El primer numera de la cita se refiere al ana de la decision y el ultimo al numero de
la decision publicada ese ano. Las inversiones que dichas aseguradas pueden hacer y las reservas de
capital requeridas para hacer frente a las reclamaciones que puedan instarse en su contra se reglamentan conforrne a 10 establecido en los arnculos 24.010 del COdigo de seguros, 26 L.PR.A. 2401 Yss.
86
LA PUBLlCJDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO
El seguro puede ser a favor del propietario, de un acreedor hipotecario 0 del
titular de cualquier derecho que se considere real, conforrne a la definicion de
I'slos en el"Common Law", que con pocas excepciones y pese a las dificultades de
nomenclatura, tienen equivalentes en nuestro sistema romano-germanico. Las
p6lizas mas usuales son las del propietario y la del acreedor hipotecario. Esta ultima es una poliza de monto decreciente. De esta forma el beneficio disminuye a
nwdida que disminuye el monto de la deuda. La del propietario no suele ser de
monto acreciente pese a que los efectos de la inflacion aumentan el riesgo del titular a medida que pasa el tiempo.
En efecto, se trata de una obligacion condicional del asegurador de pagar al
heneficiario si el contenido patrimonial del titular se reduce por descubrirse un
suceso pasado ignorado, pese a las diligencias registrales realizadas. En este senlido encaja perfectamente dentro de la definicion de los articulos 1113 del Codigo
civil espanol y 1066 del de Puerto Rico". Claro esta, en un sistema que ofrece proIcccion a un tercero registral, el seguro de titulo es innecesario pues los sucesos
pasados ignorados no Ie son oponibles. En Espana y en Puerto Rico al tercero
registral solo Ie son oponibles los derechos que constan en el Registro y 10 que
dicho tercero pueda percibir, como seria el caso de las servidurnbres aparentes, las
hipotecas legales, las limitaciones de orden publico al derecho de propiedad, etc.
Claro esta, el asegurador, como cualquier otro sujeto, puede asumir obligaciones adicionales y responderia si las incumple. Asi, cuando la comparua aseguradora lleva a cabo el estudio registral y 10 hace mal, responde por su negligencia. Si
Ii] compania aseguradora guarda silencio sobre un defecto en el titulo, a sabiendas
de que las partes en el contrato desconocen del mismo, tambien puede ser condenada a pagar danos a estos"'. EI que la comparua aseguradora tenga conocimiento del defecto no es tan extrano como puede parecer, pues estas poseen
registros privados computadorizados en muchos casos mas certeros que los que se
limen en las oficinas del registrador del condado.
Esta otra responsabilidad, sin embargo, no procede del seguro, sino del incumplimiento contractual 0 del dolo de funcionarios de la comparua aseguradora. Claro
esta, es la existencia del seguro de titulo la que perrnite que existan estas poderosisimas comparuas continentales que emplean a los investigadores.Y es tambien por
razon del caudal que han acumulado que estas empresas tienen los fondos para
resarcir a los damnificados en caso de mediar culpa, negligencia 0 dolo de sus
empleados. Por esta razon la existencia de la institucion del seguro de titulo no esta
32. 31 L.PR.A 3041.
33. Vease, a esos efeclos, la pagina 9508 y la nota al calee 0 de la decision de Perez Sanchez v.
Advisors Mortage Investors, Inc., antes citada.
87
ANALES (I) 199611997
del todo desvinculada a la accion civil por responsabilidad, aunque esta accion no
este directamente relacionada con el contenido de la poliza de titulo.
Los seguTOs de titulo en Puerto Rico
EI seguro de titulo esta muy difundido en Puerto Rico, aumentando por 10
general en un medio por ciento toda transaccion inmobiliaria en la que intervenga un banco 0 institucion financiera. Esto es asi pese a la existencia de unas normas inmobiliarias registrales muy similares, por no decir casi identicas a las espanolas. La razon por la eual esto ocurre 51' debe a varios factores.
EI factor que comunmente se menciona 1'5 1'1 de las exigencias del mercado
secundario de hipotecas norteamericano. Como senalamos antes, el acreedOT que
ofrece dinero a cambio de un titulo quiere evitar que 1'1 valor del titulo se desvanezca. La solucion que ha encontrado en su mercado principal es el del seguro de
titulo. Como desconoce, por las razones que sean, la proteccion que ofrece el
Registro de la propiedad en el relativamente pequeno mercado puertorriqueno 0,
incluso, en los mercados canadienses, donde se ha adoptado el sistema Torrens,
que tambien son relativamente pequenos cuando se comparan con el norteamericano, 1'1 acreedOT requiere que todo valor que 51' Ie ofrezca tenga la garantia de
un seguro de titulo.
La seguridad que siente el acreedor con la existencia de ese seguro es tal que
el gobiemo federal norteamericano ha validado su usa desde mediados del siglo
en curso, requiriendolo en toda hipoteca que garantiza. EI endoso del gobiemo
federal es crucial visto que garantiza un enorme numero de hipotecas, subsidiando asi a la industria de la construccion y a la poblacion deseosa de adquirir una
vivienda. Cualquier acreedor que interese esa garantia, la cual 1'5 obviamente codi·
dada, debe requerir que 51' haya adquirido una poliza de seguro de hipotecas previn a invertir en un valor garantizado con este gravamen.
Se ha dicho, con toda correccion, que existen otras razones pOT las que se perpctUa 1'1 uso de los seguros de titulo. Vazquez Bote, por ejemplo, enfatiza que son
muchos los intereses creados en 1'1 propio Puerto Rico que se perjudicarian por la
supresion de la institucion. Otros han senalado 1'1 hecho que 1'1 seguro podria ser
ofrecido, como un servicio publico, por 1'1 Colegio de abogados. AI asi hacerlo no
solo se abarataria el costa del mismo sino que tambien se romperia un virtual oligopolio de las aseguradoras, actuando en comun acuerdo con los acreI'dores, a la
vez que 51' allegarian fondos para 1'1 Colegio.
Pero, independientemente de cuan correctas sean algunas de estas observaciones, hay que admitir que en ocasiones el seguro de titulo ofrece una pequena pro-
88
LA PUBLlCIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARA!), ,
lel'cion producto de fallas en el sistema notarial y registral puertorriqueno. La priIllera de estas es la de la lentitud en inscribir titulos. En algunas secciones del
Registro la inscripcion tarda unos cinco anos, plazo vergonzoso". Una economia
i1ctiva no puede tolerar incertidumbres tan prolongadas en la inscripcion de den',
rhos que garantizan los prestamos principales de una economia dinamica \'
modema. Las companias de seguros de titulo, que operan con la celeridad de
modemas empresas comerciales altamente tecnificadas, suelen garantizar el
monto de las hipotecas en dias, facilitando asi la obtenci6n del credito.
EI segundo problema que el seguro de titulo resuelve es el de la inexistencia de
un fondo de donde recuperar las perdidas en casas de errores en 1'1 proceso regisIral. Hasta 1'11994 la responsabilidad de los Registradores solo tenia que ser ase·
gurada hasta una suma de US$50,OOO. Ese ano 51' aprobo una ley que concedi6 a
los Registradores la misma inmunidad de que gozan los jueces I' hizo responsable
al Estado por los danos que los actos negligentes de los Registradores pudieren
ocasionar". Sin embargo, esa responsabilidad esta lirnitada en Puerto Rico al
monto de US$75,OOO pOT demandante 0 de US$150,OOO para la totalidad de estos,
si hubiere mas de uno"'. EI monto del seguro requerido a los notarios para poder
cjercer 1'5 de tan solo US$15,OOo-". Si bien algunos notarios han adquirido polizas
que les protegen contra reclamaciones por negligencia profesional por sumas mas
cuantiosas, todavia son pocos los notarios que adquieren estos seguros. Como
rcsultado, los errores registrales y notariales los pagan, por 10 general, las propias
partes.
Como hemos dicho, las companias de seguros de titulo suelen llevar a cabo los
('studios registrales y, aunque a veces alegan que no son responsables, pueden sel
demandadas en casas en que sus empleados 0 mandatarios hayan ignorado gra'
vamenes que vicien en todo 0 en parte 1'1 titulo del beneficiario de la p6liza. As!,
pOT ejemplo, si un investigador de una campania aseguradora de titulos no se pel'
34. El Reglamento Hipotecario espanol, en su articulo 97, fija un plazo de 30 dias maximo pa, ..
,alificar e inscribir los documentos que se ajusten a las normas de derecho. De no hacerse la in,
cripcion en eSe plazo, conforme al articulo 436 del mismo Reglamento, el asiento de presentaci,'",
caduca. En esos casos el interesado puede acudir a un Juez de instancia para solicitar remedios y obh
gar a una inscripcian y ademas puede instar un proceso solicitando responsabilidad del Registrad<ll
Estos ultimos"responderan civilmente, en primer lugar con sus fianzas, y en segundo, con sus dema,
bienes, de todos los danos y perjuicios que ocasionen ...por no..,inscribir...en el termino senalado 1'1'
la Ley los titulos que se presenten al Registro."La fianza, que se reglamenta conforme a los articul.,·
520 y ss del Reglamento Hipotecario, cubre perdidas, al momento de esta redaccion, del equivall'1I
Ie de US$100 millones, conforme se nos informa
35. Ley numero 145 de 22 de diciembre de 1994.
36. Ley numero 104 de 29 de junio de 1955, enmendada por ultima vez por la ley numero 30 d.
25 de septiembre de 1983, 32 L.P.R.A. 3077 Yss.
37. Articulo 7 de la Ley notarial, numero 75, de 2 de julio de 1987,4 L.P.R.A. 2011.
8"
AN ALES (I) 1996/1997
cata de que un inmueble esta embargado y se expide una poliza garantizando el
titulo de un acreedor, la compania responde por la perdida sufrida, pese a que el
defecto en el titulo aparecia en el Registro. Asi tambien, si una aseguradora garantiza el titulo del acreedor y del comprador, pese a habersele advertido de la existencia de unos derechos que podrian eventualmente gravar el inmueble, el posterior reconocimiento de los derechos del tercero activaria la responsabilidad de la
aseguradora. La presencia de las aseguradoras sustituye asi la inexistencia de un
fondo de garantia mandatorio adecuado.
Vemos que el seguro de titulo no deja de tener cierta utflidad, aunque en terminos generales es forzoso conduir que es innecesario en un sistema can un
registro como el espanol 0 el puertorriqueno. La solucion de los problemas que
ahora resuelve el seguro de titulo puede tambien lograrse agilizando el proceso de
inscripcion y dotando al pals de un fondo de garantias por errores registrales que
se ajuste a la realidad economica del momenta, aunque para ello sea necesario
aumentar los aranceles notariales y registrales a pagarse. Dudamos que el aumento sea siquiera similar al del medio por dento del valor de cada transaccion que
hoy se cobra por la emision de cada poliza de seguro de titulo.
t
I
1
I
k~
{.
~
I
~
90

Download Report