不動産賃貸借法 存続保障―借地制度 意義 再検討 ― イギリス不動産賃貸借法の存続保障 ―借地制度 意義 再検討 ― 大 野 武 万８8５8戸 あ ．考察の視点 日本 借地制度 一般定期借地権 現状 → 全国 定期借地権付住宅 同 合 借地借家法７７条 期間 ５３８5％ 普通借地権 借地借家法 条 目的 規定 活用 事実上 借地借家法制定時 居住用借地権 旧借地法上 議論 適用 公平性 旧借地権 ほ 可能 い 借地供給 下 定期借地権 売却 生 問題 満了時 あ 安定 近 借地権者 担保価値 著 存続期間 価値 認 困難 借地権者 →借地需要 停滞 契 半永久的 更新 存続 正当事由 そ 反 →借地供給 停滞 原因 存続期間満了 満了 直 荒廃・ 売却 購入希望者 いう問題 更新請求 確保 定期借地権付住宅 住宅 借地供給 陥った原因 下 住宅 い 容易 大 一般定期借地権……借地権設定者 価値 存続期間 割 半永久的残存 新法 旧借地権 事実上不可能 財産権 終了 普通借地権……借地権者 居住 反面 借地権者 借地権 結果的 い 借地権者 帰結 い 借地関係 創設 現行借地借家法上 そ 金融機関 既存 旧借地法上 欠如 ← 借地制度が機能不全 認 現行借地借家法上 産権 定期借地権付住宅 拡大 い 面 借地権設定者 土地 取 戻 そ ７５５9年 比較 機能停止 定期借地権制度 旧借地権 制度 ６99８年 新設住宅着工戸数７１６７６万5895戸 定期借地権 累計 借地借家法７８条 大 関 供給戸数 停滞 い 事業用定期借地権 ⇒ ６99６年 住宅供給 あ 維持管理 土地 居住利益 化 戻 喪失 懸念 財 う 金融機関 住宅 取 融資 荒廃・ ンセンテ 受 化 ブ 失う 原因 85 共同研究：高齢者 借地制度 ・借地権者 本的 財産管理 法制度設計 安定的 支持 生活 必要 ボタン 掛け違え 維持 い あ そ 借地権 借地権 物権的強化 借地権設定者 財産権 強化 意味 財産権的利益 い 犠牲 当然 構わ 基 帰結 い いえ いう い ・６99６年 導入 そ 反面 5５年以上 ・ 定期借地権制度 借地需要者 存続期間 居住利益 あ そ 借地借家法制定時 追及 合理的 場合 借地権設定者 正当事由 判断基準 絶 ⇒ 以上 い う 借地権設定者 検討 借地権者 指針 得 あ い あ 存続保護 あ 検討 更新拒 見直 存続期間満了時 保護 う 居住利益 図 具体的 借地制度 賃借人 い 居住利益 公平 居住利益 整 配慮 保護 本報告 賃借人 い ほ 保護 十分 当事者 必要 方 意味 財産権的利益 問題意識 財産権的利益 賃貸人 そ 存続保障 問題 仕組 財産権的利益 日本 う 借地制度 望 調 いあ 目的 ．イギリスの長期不動産賃貸借制度とその法的問題点 典型的 取引形態 ・ 多 歴史的 態 業者 そ 基 い 開発 住宅 大土地所有者 開発業者 建物 後 借地上 土地所有者 ・ 第三者 法 有 間 開発業者 びそ 建物 土地 あ 附加 開発業者 多 都市 う 物 法律的 資本 存続期間 いう制度 一般的 居住形 土地 借地上 存続期間99年 あ 開発業者 存続期間 締結 譲渡 開発 最終的 成立 属 開発 qきicqきid planがaがきお 建物 土地所有者 立 年地代 びそ 所 意味 借家権者 開発 所有者 長期 第三者 いう法的地位 意味 事実上 99年程度 建物 賃貸借関係 賃借人 価値 建物 間 土地 開発業者 土地建物 譲受人 そ 土地建物 いう法準則 開発業者 ・ 開発 土地 かolo１ かolo cediが 86 制度 土地賃貸借 bきilding leaかe あ ・土地賃貸借契 ・ 建物建築 確立 都市 いう 建物 譲受人 価値 土地 含 賃借人 いえ 賃料 不動産賃借権 長期不動産賃借権 long leaかe２ 不動産賃貸借法 hold う 呼 存続保障―借地制度 自由土地保有権 fおeehold 財産権的性質 短期 準 不動産賃貸借制度 価値 日本 持 意義 再検討 ― 財産権 借家制度 相当 異 類型 い ⇒ 長期不動産賃借権 借人 建物資本 投下 存続期間満了時 い そ 長期不動産賃借権 借地権 実質的 投下資本 点 日本法 日本 法的 借地上 帰属や賃借人 借地制度 異 権利 あ 土地賃 建物所有権 居住利益 保護 問題 発生 パ 法的問題点 ← 19世紀末 多く 住宅が存続期間 満了を迎えたこと が契機 賃借人 財産権 喪失問題 ・長期不動産賃借権 そ 不動産 存続期間 新 賃借人 改良投資 賃貸人 → 賃借人 満了 契 わ 不動産 更新 没収 希望 認 立 賃料 土地 価値 限 財産権 更新 賃料 不動産 建物 何 同意 賃貸人 地代 経済的 取得 補償 喪失 賃貸人 土地 い 出捐 賃貸人 賃借人 場合 更新後 前提 自 土地 必要 仮 所有物 建物 あ 更 価値 いう 合わ 変化 → 賃貸人 い 更新請求 同意 い そ 更新 条件 再交渉 賃借人 高額 際 有利 更新料 交渉力 有 賃料 額 価値 急激 得 賃借人 資産価値 減少問題 ・一般的 存続期間 残 減少 そ 5５年 い ８５年 評価 結果 公共的利益 賃借人 不動産購入者 不動産 売却 ンセンテ ブ 上・道徳上 存続期間 失う 見地 法 認 抵当融資 行わ 事実上不可能 満了 存続期間 障 対 損失問題 ・長期不動産賃借権 ・賃借人 長期不動産賃借権 存続保障 そ 極端 賃借人 満了時 結果 有害 問題解決 近 補償 賃借人 建物 状況 何 荒廃・ 化 不動産 不動産 い 没収 維持管理 傾向 生 衛生 賃借人 存続保 陥 方向性 議論 第二次大戦後 ６9世紀末 活発化 あ わ ６967年 実際 立法 賃借人 賃貸 87 共同研究：高齢者 人 財産管理 自由土地保有権 立 強制的買い取 可能 賃借人 存続保障 確 い ・ 賃借人 全面的 賃貸人 保護 自由土地保有権 あ 覆 強制的購入権 絶対的 存続期間満了時 賃借人 賃貸人 優越的権利 oぎeおおiding おighがか 組 確 賃貸人 認 居住 権利行使 い 賃借人 間 契 仕 調整 立法的介入 図 ．存続保障の立法論の展開 法定賃借権 付与 ・６954年不動産賃貸借法 続期間 借権 満了 LandloおdandTenanがAcが６954 不動産 賃貸人 かがaがきがoおけがenancけ 復帰 第 賃借人 部 長期不動産賃借権 存続保障 新 存 法定賃 付与 適用要件 存続期間 賃料 ７６年以上 長期不動産賃借権 課税評価額 賃借権 賃借人 分 → 自己 未満 要件 あ 賃料 住居 あ 占有 独立 家賃法 Renが Acが 住居 法第 部 保護 設定 保護 事業用不動産賃貸借 対 あ 短期不動産賃貸借や同 適用 排除 あ 問題点 ・法定賃借権 満了 不動産 改 賃借人 付与 いう 有 賃借権 基 存続期間 権的性質 ・ 法定賃借権 賃料 土地 いわゆ 以上 建物 ⇒ う 価値 賃借人 賃貸人 借家権 あ 賃借人 賃料 居住権 保護 延長賃借権 付与 復帰 いう前提 賃借権 転換 性質 合わ い 法的性質 財産 意味 賃料 土地 価値 上昇 賃借人 投下資本 回収 い 満 賃 意味 不動産賃借権解放権また ・６967年不動産賃借権改革法 借人 88 住宅そ 他 不動産 Leaかehold Refoおm Acが ６967 不動産賃借権解放権 一定 要件 leaかeholdenfおanchiかemenが 不動産賃貸借法 延長賃借権 eぐがendedleaかe 付与 不動産賃借権解放権……賃借人 産 対 自由土地保有権 土地 価格相当分 い 権利 賃貸人 賃貸人 権利 い そ 土地 与え 宅 要 ― 住宅そ いう権利 合意 上 上現 要 他 そ 不動 買取価格 そ 期間満了後5５年間 地代 土地 価値 自由土地保有権者 土地 所有 い 建物 所有権 建 維持 い テ 合意 買い取 いう権利 賃借人 再検討 限 設定 → 意義 規定 賃貸人 延長賃借権……賃借人 権 存続保障―借地制度 上 居住 い 占有 い 土地 賃借人 テ 限 現 いう考え方 居住 対 上土地所有者 帰属 新賃借 事実上 帰属 住 基 適用要件 賃借人 住宅 テ 式住宅 ７６年 超え 住宅そ 不動産 超え 年間賃料 集合住宅 確定期間 他 ンド 限定 分 直前 年間 主 住居 現 部 住宅あ い 適用除外 長期不動産賃借権 基準日 戸建 い ７５５ あ ンド 大 ンドン 期間 自己 い 4５５ い 課税評価額 わ 適用対象 blockofとaがか 設定 課税評価額 賃借人 → い 要件 未満 直前 占有 ６５年間 う 年 達 唯一 い び要件 賃借人 あ 住宅価格 不動産賃借権解放権あ い 上昇 あ 延長賃借権 ンドン 行使 大都市 妨 機能 果 そ 後 立法 集 合住宅 適用要件 い 緩和 ６99８年不動産賃借権改革・住宅・都市開発法 foおm１ Hoきかing and Uおban Deぎelopmenが Acが ６99８ collecがiぎeenfおanchiかemenが qきiおeneくleaかe 新規不動産賃借権 立法化 考察 上 本報告 団体的解放権 個別取得権 おighが of indiぎidきalおighががoac２ ７５５７年共同保有権・不動産賃借権改革法 Commonhold and Leaかehold Refoおm Acが ７５５７ 意義 Leaかehold Re２ い 集合住宅 対 措置 法制度 講 い 居住用借地権 考察 対象 あ い 大 ンドン６１5５５ 年 短縮 割愛 変更 課税評価額制限 ンド そ い 他75５ 賃料基準 年 期間制限 い ６974年住宅法 HoきかingAcが６974 ンド 緩和 ６99８年法 ６98５年住宅法 ６99８年法 い い 撤廃 緩和措置 HoきかingAcが６98５ 89 共同研究：高齢者 財産管理 → 緩和措置 現在 不動産賃借権解放権あ 住宅 延長賃借権 行使 可能 い 要 行使 権利 い 高価値 要件 び要件 満 ．不動産賃借権解放権の争点 強制的取得 正当性 欧州人権条 第一議定書 ・不動産賃借権解放権 賃借人 権利 規定 定 条件 移転 ６986年 公益 そ 契 従う場合 除 あ 合理的 沿う 不正義 沿う そ 財産 奪わ い 規定 目的 公益 目的 い 私益 同規定 違反 争わ Jameか and oがheおか ぎ３ Uniがed King２ 欠 い いい得 場合 後 賃借人 そ 関わ 公平性 目的 え私人間 財産権 強制的移転 ゆえ 法制度 一定 裁量権 そ あ 関 そ 立法 賃借人 与え い限 事実上 目的 あ 実施 いえ 国家当局 根拠 政策 住宅 判断 い そ 設定 場合 そ 尊重 あ 不公平 所有権 判断 現行法 付与 改革 自体明 社会的 不合理 あ 購入価格 い 公平性 ６967年法 補償基準 ・自由土地保有権 借権 価値 期間中 9５ 関 法律及び国際 計画 関 あ あ 除去 いえ ほ 十分 立法 ６967年不動産賃借権改革法やそ あ 不可侵性 公益 高 あ 実現 公益 判断 社会正義 関係や財産関係 政策 財産権 あ 消極的合憲判断 地域社会 私人間 保障 他対連合王国事件判決 月７６日 あ 明 何人 あ ー 収用 ・ 公益性 文 関 欧州人権裁判所 政策 第一議定書 不動産賃借権解放権 財産権 ・ 財産権 合意 争わ 条本文第 い dom 賃貸人 あ 一般原則 不可侵性 欧州人権条 侵害 → 第一議定書第 法 財産権 不公平性 不動産賃借権 有 賃貸人 地代収取権 存続期間満了後 借権 市場価格 場合 不動産賃借権 復帰権 万 ンド 終了 法 賃借人 不動産賃 返還 いう期待権 有 構成 例え 価値 不動産 自由土地保有権 復帰権 自由土地保有権 完全 市場価値 自由 万 回復 存続 不動産賃 ンド 不動産賃貸借法 一体化価値 maおおiage ぎalきe 市場価格 補償基準 事実上 由土地保有権 賃借人 購入価格 復帰権価値 得 発生 自由土地保有権 ・６967年法 保有権 存続保障―借地制度 者 そ 補償基準 土地 万 ンド 後６５万 ンド 賃貸人 ６５万 ― 万 ンド ンド 認 限定 賃貸人 賃借人 自 購入価格 い 自由土地 自由土地保有権 転売 財産的価値 再検討 一体化価値 建物所有権 価値 意義 可能 犠牲 取 ６967年法 賃借人 意外 利益 くindfall gain 批判 ６974年住宅法 新 ・自由土地保有権 購入価格 ６954年法上 売却 補償基準 法定賃借権 場合 価格 有 部分 自 費用 購入価格 行 万 自由土地保有権 賃貸人 ンド ンド 合計 優越的権利 賃貸人 居住権 ・賃借人 先 万5５５５ 不動産 必要 あ 賃貸人 全部 い 消滅 復帰 賃貸人 建物 価値 合わ 価格 不動産 価値 加 場合 い 等 万 そ 分割 購入価格 市場価格 延長賃借権 一部 理由 占有回復命令 存 市場 不動産賃借権 ンド 一体化価値 市 半額 おeかidenがialおighがか 得 期間 公開 不動産 overriding rights 事実 ・占有回復命令 い 建物 賃借人 復帰権 他 有 ンド 不動産賃借権解放権 貸人 例 権限 土地 一体化価値 前提 万5５５５ 住宅そ 土地 改良 補償基準 場価格 そ 取得 前提 控除 → 以上 いう前提 賃借人 賃借人 自由土地保有権 あ 前提 ・ 賃借人 不動産 適用要件 自己 家族 占有回復 裁判所 証明 満 唯一 い 申 主 含 行わ い 場合 いう前提 賃貸人 困難 賃貸人 賃借人 補償金 賃借人 大 占有回復 ６977年家賃法 場合 基 現 居住 占有 立 賃借人 不動産賃借権価格相当額 賃 住居 占有回復命令 問題 場合 他 住居 裁判所 延長賃借権 5５年 存続 支払わ 転借権 い 転借人 賃借権 限 自動的 占有 継続 9６ 共同研究：高齢者 賃貸人 財産管理 再開発権 ・賃借人 おedeぎelopmenがおighがか 延長賃借権 全部 付与 復 場合 重要部分 取壊 そ 場合 い 賃貸人 認 排除 再開発 目的 理由 不動産 占有回復 具体的 再開発計画 自由土地保有権 取得 住宅そ 不動産 裁判所 存 申 他 申 立 証明 出 場合 賃貸人 占有回 い ・占有回復命令 転借権 延長賃借権 賃貸人 再建築 賃借人 申立権 基 場合 原則 賃貸人 自動的 賃借人 補償金 支払わ い 消滅 ．イギリス法における存続保障の意義 不動産賃借権解放権また ・ 延長賃借権 意義 長期不動産賃借権 失問題 賃借人 題 土地 衡 資産価値 建物 起因 減少問題 賃貸人 当然 あ ・そ 賃借人 時 賃借人 存続期間 公共的利益 復帰 占有回復 保護 取得 いう選択肢 い ー 中 公平 立法 い 金銭的 調整 基準 よる契 交渉力 不均 契 調整 存続期間満了 不動産賃借権 延長 図 賃貸人 問題 存続保障 賃借人 解 居住 い い 従 選択 い 喪 問 付与 賃借人 わ 選択肢 そ 場合 当事者間 契 賃借人 図 ・ 下 財産権 考え 考え 利益 賃借人 発生 不動産賃借権解放権や延長賃借権 決 満了 損失問題 法制度 自由土地保有権 不動産 付与 社会政策的判断 選択 保護 う 利益 図 い い 序列化 そ い 金銭的 調整 図 追及 調整的介入 原則 → 賃借人 賃貸人 土地保有権あ 賃貸人 自己 い 家族 自由土地保有権あ 延長賃借権 使用 い 延長賃借権 価格 支払う 自由 取得 必要性 ＝賃借人 居住利益 賃貸人 居住利益 衝突 場合 → 賃貸人 賃貸人 場合 9７ 賃借人 補償金 再開発利益実現 支払う 必要性 ＝賃借人 不動産 居住利益 占有回復 賃貸人 認 財産権的利益 衝突 不動産賃貸借法 → 賃貸人 回復 賃借人 延長賃借権 存続保障―借地制度 価値相当分 補償金 意義 再検討 支払う ― 不動産 占有 認 → 賃借人 賃貸人 自由土地保有権 価格 支払う 自由土地保有権 取得 ．日本の借地制度に対する示唆 借地権終了時 ・以上 契 調整的処理 検討 法 入権や不動産賃借権 一方 賃貸人 金銭的 調整 策判断 い ・ いう仕組 望 い 立 調整的 日本 い そ 借地契 契 調整 本来 契 あ 方 う 求 調整 あ い 望 旧借地法上 改正 い 現時点 最終的 評価 形 適用 制度 存続期間満了時 日本 あ い い あ 試論 対 思わ 存続期間満了時 方 望 当事者間 参考 あ 思わ 点 今後 借地制度 慎重 次 う 議論 改 考え 旧借地権および借地借家法上 普通借地権 方向性 ・正当事由制度 借地権設定者 基準 い 解釈基準 改 借地権設定者 必要 契 土地利用 → 借地権設定者 土地所有権 犠牲 借地権者 借地権設定者 存続期間満了時 者 そ 継続的契 そ 行い 社会政 不動産賃借権 いう発想 序列化 強制 方向性 長期 そ 明 借地制度 う 強制的購 保護 利益 立法 い 処理 ・そ 方法 以上当然 そ 保護 調整 自由土地保有権 居住利益 い 契 法 賃借人 賃借人 配慮 行う 異 処理 付与 財産権的利益 仕組 ・ 長期不動産賃貸借 延長権 う 契 必要性 財産的価値 図 解釈 考慮 公平 認 借地権 あ 調整 い 必要 試論 い場合 正当事由 買取 存続保障 認 認 借地権者 否 い 更新請求 任意 合意 促進 仕組 求 借地権設定者 自己使用 → 借地権設定者 必要 更新拒絶 あ 場合 正当事由 認 借地権者 建物買取請求権 9８ 共同研究：高齢者 財産管理 投下資本 回収 借地権設定者 場合 借地権価格 規定 同様 証明 場合 条件 借地権設定者 借地権設定者 借地権者 補償 更新拒絶 更新 正当事由 認 認 前提 行う 一般定期借地権 定期借地権 契 あ 更新 最初 下 あ び建物価格 借地借家法上 地 必要 再開発計画 そ 地権 現行 再開発 → 具体的 図 い 返還 関 化 → 居住用 い存続期間 価値 定期借地権 存続期間満了 権利 期間 満了 終了 経過 そ 建物 あ 進行 同様 取 い 価値 壊 そ 借 更地 以上 土 建物 懸念 一般定期借地権 供給実績 適用 財産権 予定 荒廃・ 規定 以上 い う 今後 問題 存 そ 廃止 新 普通借地権 い 当事者 そ ほ 再統合 あ 供給 地権 選択 い 一般定期借地権 存続期間満了 あ 当事者 → 定期借地権 建物取壊 私的自治 存続期間満了時 借地契 再契 向 基本的 任意 合意 普通借 ・更地返還 尊重 得 定 い 問題 借地契 再契 最 再交渉 促進 仕組 求 有効 解決策 あ 関連文献 ・拙稿 分譲住宅・分譲 性― ン ョン学 ・拙稿 【付記】本報告 原稿 94 ョン 日本 ン 定期借地制度 号７７５-７55頁 い ン ョン学会誌 基本問題 再検討―存続期間満了時 契 調整 可能 45号６７6-６4７頁 現代的展開 一 二・完 民商法雑誌６７５巻 ・ 号8７-６６5頁 ュ 加筆修正 公表 定期借地権 ７５６８年 月７７日 あ 本報告 開催 い 共同研究 高齢者の財産管理研究会 明治学院大学法学研究95号７８5-７5８頁
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